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信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。
(三)贷款担保渠道
互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。
二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用
民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。
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一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险
另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费
2.项目质量风险
质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等
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其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
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房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
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房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.
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二、当今我国房地产金融遇到的危机
1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。
2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。
3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。
三、有效改革房地产金融业现状的创新提议
1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面 ，可以尝试改“风险回避”为“风险转移 ”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的发展与进步。
2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。
3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。
4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。
参考文献：
[1] 龙海明，陶冶.货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究——基于利率工具的分析视角[J].内蒙古社会科学：汉文版，
2014，（4）.
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1.2建筑与安装费用
建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点,这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不就是建筑与安装成本。
1.3政府规制费
房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款,资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策,免交、缓交各项费用,不仅能减轻资金压力,还节省了贷款利息等财务费用。
1.4配套设施开发成本
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
1.5间接费用
间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。
2控制房地产开发成本的措施
2.1努力做好房地产投资决策
房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。
2.2做好设计阶段成本控制
控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作。
2.3在企业内部引进竞争机制
积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。
参考文献
[1]陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:168-181.
[2]决策资源房地产研究中心.房地产成本控制方法[M].大连:大连理工大学出版社,2007:238-241.
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一、房地产泡沫与金融危机发展历程
（一）危机酝酿期：美国经济面临衰退威胁，联储实行宽松的货币政策，房地产市场活跃
21世纪初美国网络泡沫破灭，2001年又发生了“9.11”事件，经济增长明显放缓。为了应对这种局面，美联储采取了宽松的货币政策。在不到3年的时间里，将联邦基准利率降至1%的历史低位。金融市场利率的降低直接后果是住房抵押贷款利率下降，加之自20世纪90年代末以来，为鼓励住房消费、扩大住房自有率，美国房产交易的税收政策方面也较宽松，房地产市场进入新的繁荣周期。
（二）危机发展期：房地产市场过度升温，房地产信贷衍生产品疯狂发展
在金融、财政等各方面的大力支持下，房地产市场热度不断提高，呈现价升量增的景象。2005年，美国房价升至27年来的新高，2006年1季度，全美又有53个都市区的房价涨幅超过了20%。
与房地产相关的金融产品规模迅速扩大，尤其是衍生产品疯狂发展。与我国不同，美国的房地产金融产品大大脱离了房地产信贷产品的范畴。金融产品房屋贷款机构在发放了房屋贷款后，又将这些贷款出售给投资银行，或者打包处理成为住房抵押贷款支持债券（MBS）和资产支持债券（ABS）后再出售给投资银行。而投资银行以从抵押贷款公司收购的住房抵押贷款或者MBS和ABS作为基础资产，通过资产分层与重新组合、信用增强等一系列复杂的技术手段，包装制造出新的不同风险等级的MBS、ABS和债务担保证券（CDO）以及包括信用违约互换（CDS）在内的其他结构性衍生产品，然后再将上述产品出售给包括对冲基金、商业银行、保险公司，甚至养老基金等机构投资者。据汤姆森路透统计，2006年全球债务担保证券（CDO）共发行4788亿美元，是2000年发行687亿美元的近7倍。至此，房地产贷款已经被转化成巨额的金融资产，而且与其本身日益脱离。
抵押贷款中贷款客户信誉度较差的贷款被称为次级贷款，这类贷款的风险明显较高。在房地产市场趋热时，此部分贷款及其衍生产品空前发展，风险也日益增加。据美联储统计，截至2006年末美国住房抵押贷款支持证券（MBS）余额为6.5万亿美元，比2000年末增长97.2%；同期次贷支持债券余额为7320亿美元，比2000年末增长了近8倍，增长速度远高于一般的住房抵押贷款支持证券。而次贷衍生产品的反复包装、销售，掩盖了次贷中可能的风险，并将这一风险传递到全球金融领域的各个角落。
（三）危机爆发期：加息导致房地产市场破裂，次贷危机发生
自2004年6月起，美联储连续17次加息。将短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地产信贷消费，加重了购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。根据美国商务部的数据显示，美国2006年第3季度的新房开工持续下降，9月新建格与2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以来的最大降幅。房价下降引起了人们对市场进入衰退周期的普遍担忧。此时，原来通过次级抵押贷款购买房屋的消费者，在房价下跌而利率又不断升高的双重夹击下，已无力偿还贷款，违约率逐渐上升。
次贷违约率的上升，直接导致相关机构发生巨额亏损。以2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融宣布申请破产保护、裁减54%的员工为标志，次贷危机全面爆发。
（四）危机全面爆发期：房地产市场进入低谷，金融危机发生
由于房地产衍生金融产品链条长，涉及机构多，规模大，危机逐渐向相关金融机构扩散。以2008年9月15日美国第4大投资银行雷曼兄弟公司陷入严重财务危机并宣布申请破产保护为标志，次贷危机逐渐扩散成为金融危机乃至金融海啸。
此次危机中受影响最大的是美国的独立投行，华尔街5大独立投行中两个破产，一个被收购，仅存的高盛和摩根史丹利由投资银行转型为银行控股公司。独立投行受影响最大的原因在于与其从事的规模巨大的资产证券化业务相比，它们的自有资本规模往往偏低，因此通常依赖于从其他金融机构融资，从而导致其经营的杠杆倍数提高；另外，由于次贷相关证券及其衍生产品的设计复杂、且透明度较低，为增强购买其产品的机构投资者的信心，投资银行自身往往也需要持有部分次贷相关证券及其衍生产品，而一旦市场环境恶化，投行将被迫提高持有上述产品的比例，从而承受更大损失。金融危机并不局限于美国，而是向全球蔓延，德国、法国、日本乃至我国等都有机构宣布因为投资次贷相关产品而发生巨额亏损。金融危机日益严重的情况下，各国高调救市，大量流动性被注入，在来自机构、市场的坏消息与来自政府、监管机构利好消息的影响下，金融市场持续动荡。
在房地产市场方面，由于金融危机对对消费、投资都产生负面影响，房地产市场复苏难见曙光。以标准普尔/凯斯-席勒20大城市房价指数衡量，截至2008年7月底，全美房价水平同比下跌17%，创二战以来同比跌幅之最。虽然房价持续下跌，空置房数量却在继续增加，已超过11个月供应量。
二、房地产市场与金融危机关系分析
现代经济中，金融的力量渗透到各个方面，房地产尤其严重依赖金融。而房地产既是实体资产，在被炒作时又带有一定的虚拟经济的成分，容易成为金融危机的催生剂。
（一）金融是造成房地产泡沫的主要因素之一
这轮美国房地产泡沫的推动因素有很多，但是，利率、金融产品创新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降时房地产市场繁荣，利率水平上升时房地产市场出现拐点。21世纪初美联储连续13次降低利率，到2003年6月联邦基金利率降低到为1%，联邦基金利率达到了46年以来的最低水平。由此带动房地产抵押贷款利率也持续下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；1年可调息按揭贷款利率也从2001年底的7.0%下调到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的购房者进入市场，抬高了房价。
第二，以抵押贷款证券化为特征的房地产金融衍生产品推波助澜。在房地产市场趋热时，一方面抵押贷款证券化产品能使投资者获得相对较高的收益，就吸引了大量的投资者不断购进按揭贷款证券化的产品，为房地产信贷部门提供了充足的资金；另一方面由于住房抵押贷款机构的贷款资产证券化后，风险转移，相应的信贷标准降低，首付比率逐渐降低，甚至出现了零首付。这两方面因素都促使房地产信贷部门大量地放贷，使房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。
（二）房地产泡沫是金融危机的诱因之一
综上所述，房地产价格泡沫在金融危机的形成中发挥了一定的作用。传导渠道一是房地产价格上涨，市场成交活跃，相关的房地产信贷等金融产品迅速增加。除了金融机构发放贷款时不谨慎形成风险外，房价高企时发放的住房信贷在房价下跌时风险自然暴露。二是房地产价格上升，财富效应引致房产所有人在消费、投资时都会没有节制，甚至会将房产抵押去消费或投资，而市场形势转变时，抵押物价值下降，风险暴露。
但房地产价格的上涨并不是金融危机最根本的原因。从某种意义上来说，房地产市场是被金融所挟持，并反过来危害金融安全的。金融危机的原因可以从多个角度来探询。从宏观层面方面看，近些年国际经济金融失衡，美国产业发展缺乏新的支撑点迫使资金流入地产领域。从政策层面看，联储在促进经济增长中，货币政策过于宽松，导致流动性过剩，为日后的危机埋下伏笔；从技术层面来看，金融机构违背审慎原则发放贷款，发行金融衍生产品时脱离实体经济，人为制造了风险。
三、对策建议
目前由次贷危机演变而来的金融危机已经在全球造成了巨额损失，而美国房地产泡沫后房地产市场也一蹶不振。因此必须针对房地产市场与金融的密切关系，从源头上采取措施，打破两者互相影响、互相促进的关系链，防止再次造成危害。
（一）中央银行必须关注资产价格，并适时有所作为
关于中央银行是否关注资产价格，近些年被广泛讨论。比较流行的观点是资产价格何时形成泡沫比较难判断，因此央行难以对资产价格泡沫实施相关政策。但从21世纪以来美国的两次资产泡沫演变来看，美联储都先是采取了放任的态度，但接下来在泡沫已经演变得比较严重的情况下采取加息等措施，造成金融市场与实体经济的危机，网络股泡沫破灭时表现是股票市场大幅下跌，实体经济增长放缓；此次危机中的表现是房地产市场进入低谷，金融市场大幅动荡，大型金融机构倒闭。美联储在危机发生前期加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎；后期又加息过度，造成市场剧烈动荡。因此，货币当局必须正确判断形势并果断采取措施。
我国证券市场与房地产市场都处在发展阶段，对宏观经济的影响日益加深，由资产价格泡沫影响形成的金融危机也有发生的可能。中央银行必须持续关注房地产、股票等资产价格，探索其对金融市场、消费、投资的影响途径，判断影响程度，在泡沫形成前进行积极预调。
（二）审慎监管、发展房地产金融
房地产市场与其他行业不同，是一个周期性很长的行业，与其相关的金融产品的风险也表现为一个较长的周期性与滞后性。只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来。我国还没有经历过全局性的房地产危机，无论是金融监管机构还是商业银行、证券公司等金融机构都必须对此有足够的警惕，审慎监管、开展房地产金融产品，具体有3层含义：
一是房地产金融产品创新必须谨慎。美国次贷危机的教训就在于房地产信贷产品证券化链条过长，风险在层层包装后被忽略。虽然发生了金融危机，但未来金融创新的步伐不能停止，关键是在风险可控的情况下开展创新，防止类似次贷危机的发生。
二是房地产信贷的管理必须严格。房地产信贷是我国房地产金融的主要组成部分，而房地产信贷已成为当前银行信贷的主要部分。特别是在上海等城市，房地产信贷余额占银行信贷总额的比例十分高。上海银监局的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》公布2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至年末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。一旦房地产市场发生逆转，将直接威胁商业银行的资产质量。因此商业银行必须严格执行人民银行、银监会关于房地产信贷的相关政策规定，严格放贷条件，切实防范房地产信贷中的风险，
三是严格管理以房产作为抵押的贷款。房地产作为不动产，是比较成熟的抵押产品，在银行信贷中广泛使用。而房地产价格的波动势必将影响到银行信贷资产安全。如果一旦房地产行业出现波动，势必加大银行的流动性风险。因此在银行接受房地产作为抵押物时，应合理研判形势，正确估算抵押房地产价值。
（三）防止新的泡沫生成
对目前国际社会来说，更现实的教训是在网络股泡沫破灭后，美联储通过超低利率拉动经济，造成了全球性的流动性泛滥，吹大了房地产泡沫，为日后的金融危机埋下祸根。在当前金融危机的形势下，各国政府纷纷推出巨额救市方案，必须防止形成新的流动性过剩导致新的危机。最关键的是引导救市资金进入实体经济领域，投入到扩大再生产中，防止其再次流入资本市场、房地产市场形成新的泡沫。
参考文献：
篇9
无独有偶，《乌托邦》中的理想国，在结构上与中国现行的社会结构有着惊人的相似，即奉行“民主与共存”。在乌托邦里，几十个人组成一个小区，几个小区组成一个大区，几个大区组成一个小邦，几个小邦组成一个乌托邦。小区、大区、小邦、乌托邦的首领都是选举产生的;而各个层面上的首领权力足够大。由此可以得出结论:中国具备推行《乌托邦》之中先进治理思想的政治前提条件。
唯物主义辩证法告诉人们:物资决定意识，与此同时，意识也可以反作用于物质。研究者发现:在乌托邦中，“意识反作用于物质”是起决定作用的方法论。
二、主体模型
在简述了一些关于意识形态的细节之后，研究者希望借用《乌托邦》中描述的一个模型，同时加入研究者的调研结果，来合成一个综合比较模型，进而推进研究。调研采用抽样调研的方法，希望从中找到比较典型的样本，分别走访了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪镇、浙江湖州安吉县，并试图以这些不同城市规模上的比较典型的城镇为切入口，寻找适合所有城镇规模的发展之路。
模型是这样的:
大背景:经济危机、中国人口老龄化、当前中国各级城市房屋空置率高。
政府出资购买上面提到的四种不同区域的房产，并将其分为生活和办公两部分。生活部分按不相同的住房，生活资料一致且统一供给，个人财富建立个人账户的形式进行，办公部分按网络信息化办公、农场信息化、工厂信息化、基建专人化的形式进行，而第三产业就是各种形式得以实现的基础，这和《乌托邦》中相同住房、生活资料统一供给以及办公场所固定，农业、工业、国防等定期大换岗相类似，且更有可行性。
研究者通过抽样调查发现:受经济危机影响，在中国，各级地方上都存在新建房屋空置问题，也就是商品房购买力不足，且一些权威的信息统计机构都有相应的数据支持研究者这一观点。也就是当前经济危机下房地产商所面临的主要困境:没有销量。中国进入老龄化社会将近十年，如何让老年人安度晚年是一个非常重要的问题。
基于三个大背景，研究者粗略地将人类的社会行为划分为两大类:生活和办公，这也是乌托邦中对社会行为的划分方式。在此基础上来建立一个比较简单的模型:假定人只从事两大类社会行为，且建筑物都与这两种行为有关。
再来谈政府购买的可行性问题，有关常识告诉我们:理论上的房价是包括房价和地价两部分的，地价是政府的一个收入的主要来源，绝大多数情况下是单位面积的地价要高于房价的。加之，房地产商又急于处理积压在手头上的商品房，根据供求关系，政府可以在一个比较低的价格上购入大量商品房。所以说，政府有能力以不高的价格购入一定量的空置房屋，以备后用。
三、70年房屋使用权到期后的状况
70年的房屋使用权一到，可以有许多种解决方案，一般分为两个大类:一则政府无偿将到期房屋收回，然后通过修缮，再经房地产市场交易，这种方式过于强硬，且对房屋进行了重复收费，容易造成怨声载道的局面;二则可以尝试采用研究者推崇的“轮换房屋”方式，即城市内轮换、城市间轮换、城市与农村轮换、农村间轮换，这样既合理的回收了到期的商品房，又让人们始终保持一种生活的新鲜感。而且随着科技的发展，人类现在从事的基本劳动将被机械化的设备所完成，人类所从事的大多是创新和探索这类脑力劳动。“轮换房屋”将丝毫不影响人们目前所从事的工作，一切都可以通过电脑编程和网络来完成。值得一提的是，中国现行的“廉租房”政策就多少孕育着这种“轮换房屋”思想的萌芽。
四、采用“轮换房屋”的原理
70年后的中国，城乡居住条件之间的差距按现在的发展势头来讲将趋于零。到时候，农村里既有城市的便利，又有城市里没有的安宁、空气清新以及合适的生活节奏。
应当搞清的一点是:“轮换住房”可以发生的背景是政府在房屋使用期满之后的房屋处置。似乎有些强制性的因素在里面，但总胜过第一种方案。
人们使用的生活设备基本相同，统一的电视、统一的电脑、统一的洗衣机……人们只要交付一定的费用，就可以终身使用，享受产品更新换代。另一方面，个人建立个人账户，用以储蓄和投资，储蓄以应对突发性事件。
主体模型也在试图解决中国老龄化的问题，如何实施“老有所养”之良性的社会养老机制，主要的原理是:依靠优质的第三产业，实现城市老年人首先轮换到农村中，让老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出离都市的喧嚣。
半个世纪后，中国将成为中等发达国家，将实现农业、工业信息化，也就是大多数农民和工人只需平时在家里上网工作，定期检查机械即可完成工作。
五、经济危机下政府购房的初衷
政府在房地产商纷纷投城之际，大量以低价购入一批商品房，用以房屋使用期到期后的缓冲房之用;也可以除居住用房外，将其改造为其他用途的房产，如医院、消防队、派出所、银行等社会公共设施用房。然而政府购房更重要的目的是须在几个特大城市的战略布局已形成的基础上，调整全国各地的战略布局，形成一种回撤和“遍地开花”的大格局，即在基础设施得到全国范围内的提高后，实现各省范围内，乃至全国范围内的集聚中心化。
即国家在回收房地产比较集中且有一定基础的省份，可以建立示范点，将居住环境划分为两大区，培养“养身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“经济中心”，在配套基建如交通、水电、网络、医疗等普遍健全的条件下，实现人员的合理流动，最终实现房屋的轮换。
由此可以了解到:政府购房的初衷是在建立一个以四个中心为主干的居住体系，在体系之上实现房屋的轮换。
关于配套基建的提升，研究者认为可仿照社会科学院在全国各地建分院的模式来进行。
六、结语
研究者提出了轮换房屋的方案来解决半个世纪后房屋使用期到期的问题，只能是一种尝试，最终实现“居者有其屋”的社会主义回归还需要更多的思想火花的碰撞。
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一、房地产金融的特征
二、我国房地产金融发展过程中的主要问题
(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性
我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。
(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢
在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。
我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。
(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系
目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。
三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议
(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向
实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。
(2)实行我国双线并行的房地产政策
建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。
(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道
我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。
当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。
(4)完善房地产金融法律体系和监管机制
首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。
参考文献：
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一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
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1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。 1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。 2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。 4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
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金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
