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对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。
所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。
二、房地产泡沫的国际比较
（一）美国的房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。
从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。
（二）日本的房地产泡沫
日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。
1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。
（三）东南亚的房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。
东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。
三、国际房地产泡沫形成的共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。
（一）政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。
（二）银行贷款的过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量的资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。
（三）宽松的金融环境
宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因，会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业的发展，但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。
（四）过剩的国际资本流动
资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。
四、房地产泡沫的防治
房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。
（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。
（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。
（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境
规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
（四）警惕过剩的国际资本流动
在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。
加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。
参考文献：
1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.
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(一)生产萎缩
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。
(二)消费锐减
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。
(三)经济增速下降
个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。
二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。
我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。
香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。
图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。
三、总结
总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70％的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43％。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用(谢明干、江春泽1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
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从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
篇4
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。
笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。
以房地产租赁为代表多元化经营问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。
问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？
首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。
其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20%左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10%，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。
还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。
问题三：何谓多元化的经营？
其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。
在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。
中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺,对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。
参考文献：
1.张灿.金融泡沫理论研究.上海财经大学出版社,2003
2.谢金荣.不动产金融.中国政法大学出版社,1995
3.谢金荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社,2002
4.陈柏东,张东.房地产经济学.华中理工大学出版社,1996
篇5
一，我国房地产泡沫的形成原因
1.土地价格垄断。土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。
2.房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。
3.地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。
4.城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。
5.房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。
6.房地产投资与投机。我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。
二，我国房地产泡沫治理的对策
1.尽快建立土地要素市场。建立土地要素市场，通过市场发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉，其基础就是土地价值的严重低估;另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段，以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地开发权。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。2.割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价的将近30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。
3.综合运用税收、金融政策，控制入市资金量。经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制入市资金量。在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。在当前情况下，建议:(1)尽快征收物业税(不动产税)，抑制住房的盲目需求。(2)对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。(3)提高居民住房转让所得的税率。(4)可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。(5)取消期房销售制度，改为现房销售制度。(6)对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
4.大力发展住房租赁市场。对出租住房的业主实行税收豁免政策。对低收入者购房和租房的税收优惠政策。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。
5.分化城市功能，延伸住房供应空间。过多的基础设施集中于主城区，强化了人地矛盾，抬高了地价、房价，成为房地产沫的催化剂。分散基础设施，分化城市功能，延伸大城市的地理空间，既是我国城市进一步发展的明智之举，也不失位平抑房价，解决住房困局的良方。
总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识。
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1 前人研究成果及本文研究的基本假设
1.1 前人的研究结果
学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。
曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。他认为消费结构升级拉动房地产业发展。我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。而这些需求必然影响房地产的供给情况，造成房地产的价格波动。
王文婷[3]分析了城镇化对我国房地产市场的需求影响。认为城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的。城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业的发展，反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。房地产业是国民经济运行中的先导性、基础性产业，房地产商品则是社会必须的生产资料和生活资料，是各种社会经济运行的基础和物质载体。任何城市的发展都要依靠房地产开发先行，城市空间利用和资源开发都依赖于房地产业的运行。城镇化所伴随的城市人口聚集、城市规模扩大，以及城市结构的变化都会为房地产业的发展提供空间条件。长期以来，国内关于城镇化建设对房地产业发展的影响研究仅限于定性讨论，近年来已有不少学者开始采用数理分析对两者的关系进行实证研究。
朱嫒玲[4]（2005）研究了土地供给量对我国区域房地产价格的影响。采用1999年——2009年我国30个省市土地供给量、房地产价格等相关数据，建立Panel Data计量模型，研究了我国房地产价格区域差异，旨在土地供给量对我国区域房地产价格的影响程度。结果表明，土地供给量的确是影响我国区域房地产价格重要因素，土地供给量对我国各地区房地产价格的影响差异程度各不相同。土地供给量对东部地区房地产价格影响程度最为显著，中西部地区房地产价格对土地供给量的敏感程度相对较低。
1.2 本文的基本假设
基于上述学者的研究成果，本文从投资者投机、消费者需求、城镇化的发展和土地的稀缺度四个变量作为自变量来探讨这些因素对北京市房地产价格的影响。认为这四个因素与北京市房地产价格存在相关性，并探讨其相关程度。
2 研究方法与设计
本文通过问卷调查的方式针对这些因素的对房地产价格的影响开展实证研究。调查对象的指定总体就是所有北京房地产企业。
论文的抽样元素是房地产企业销售负责人与企业员工。调查研究对象都是在这些界定人群中随机抽取出来的。
本论文采用的是分层随机抽样的方法，可以比随机抽样的方法更具有普遍性。设计的抽样元素比例分配分别为：北京房地产企业负责人50%、企业员工50%。
本研究论文在所发放的调查研究问卷是240份，实际回收有效调查研究问卷数量是232份，所以本研究论文采用的抽样大小是232份，有效率达到96.7%。
本论文采用李克特等级测量量表来测量所涉及的四个变量，投机者的投机、消费者的需求、城镇化率的发展、土地的稀缺。里克特量表一般分为：“十分同意、同意、无所谓、不同意、十分不同意”等五类形式的回答。每个问题的每种可能的回答都被赋予一个的数值来反映应答者不同的同意态度，对应答者的态度进行测量就是通过对这些数值进行加总得出来的。
本论文通过为调查问卷中的每个问题的每种可能的答案都分配一个阿拉伯数字作为代码，用1-5来进行数据赋值。
本论文中使用Cronbach α系数来测试信度，所使用的系数指标为0.6，即只有大于或等于0.6时，才视为测量量表所得出的研究数据是符合信度设计要求的，是可以采用的。
由于自变量和因变量采用的研究数据都是定距型数据，所以本论文对变量进行相关分析。
用来测量定距型数据变量之间相互关系的系数一般是皮尔逊（积矩）相关系数，本论文就用皮尔逊相关系数来表示变量间假设关系的相关性。
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前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
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引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。
图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
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所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
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房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。
二、济南市房地产市场泡沫的探析
1.济南房地产市场价格分析
从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。
选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。
2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析
本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。
根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。
3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析
为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。
(1)房价收入比
房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。
济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。
(2)房地产开发投资占总投资比例
房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。
三、综合评价及政策建议
通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:
1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。
2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。
3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。
参考文献
[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.
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[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.
篇12
Key words： real estate；price bubble；model
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。
1 房地产泡沫产生的原因
1.1 国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状 Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。
1.2 国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状 刘琳认为， 过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。
对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。
2 房地产泡沫检测模型
2.1 国外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。
Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-Yiu Wong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。
2.2 国内研究模型 袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照Jean Tirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。
王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。
3 房地产泡沫的危害以及相应的应对措施
房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国政治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发暴乱，对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。
3.1 防止国际游资的侵扰 可以采取的措施包括：首先，制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。
3.2 银行应该采取紧缩的信贷政策 在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。
3.3 国家应该出台合理的房地产税收政策 应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。
3.4 消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动 宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
参考文献：
[1]Hirshleifer， J. Speculation and Equilibrium： Information RisksMarkets[J].Quarterly Journal of Economics， 1975：89.
[2]刘琳，黄英，刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究[J].价格理论与实践，2003，（1）.
[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济， 2005，（5）.
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[5]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因.评估与预控建筑经济，2004，5：93，95.
[6]张明.从索罗斯的反射理论看房地产泡沫的形成机制建筑与房地产经济2004，2：73，74.
[7]厉以宁.房地产“泡沫”无碍经济发展. http：// 2003-03-07.
[8]Tirole， J. Asset Bubbles and Overlapping Generation Econometrics 1985，Vol53：1499-1528.
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[23]孙伟.基于R-B模型的房地产泡沫[J].FORECASTING 2008，27（4）.
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篇13
所谓次级债即次级房贷，是指美国银行机构针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。从根源上看，导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。自2001年“9·11”事件后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1%，美国经济迅速复苏，但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值，导致房价和股市的不断上涨。从2002年起，美国房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是暴涨17%达到顶点。然而，随着美国的不断加息，美国利率达5.25%后，房价出现下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
次级债危机引发全球股灾，日本、香港地区、澳大利亚、欧洲、中国大陆，各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌，各地政府纷纷向金融市场注资以救市。次级债危机的导火线是房地产市场的过热与崩塌，中国同样存在这种隐忧。其实，中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为，从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分（即“次级信用”），但对中国的按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有限的，并且中国的商业银行房贷目前也不存在所谓次级债问题，但是，鉴于房地产业在国民经济中的重要地位，从次贷危机爆发的前因后果中，国内房市理应得到深刻的教训。
一、美国地产泡沫分析
在美国有一个令人担心的现象是，基于对房地产价格上升的预期，大量投资者在踊跃在购买房产，用于出租或等待价格上升后在卖，由此导致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率为7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又进一步分别上升到了10.4%和10.1%。这些数据充分表明，相对于市场需求来讲，美国出租房屋供给已经出现明显过剩，这种局面若持续下去，必然会导致房租下降，从而降低房地产投资者的收益。美国全国房地产商协会（NAR）的调查显示，2004年有近四分之一的住宅为投资性购买而非自住。从历史上来看，这个比例是很高的。投资者买房子的目的在于赚取利润，如果租金疲软，而房价上涨的话，一些投资者就会将房子卖掉。这就为房地产泡沫破灭埋下了危险的导线。房地产市场泡沫的另一个迹象是房租大大低于正常水平。据波士顿托托`威顿研究公司的调查，华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间的差距不断加大，创下了1989年以来的最高纪录。2001年华盛顿地区房屋月租费是买房月供的82%，而到2004年这一比例跌倒了59%。这显示出华盛顿地区房地产投资明显过热。
二、我国房地产概况
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。改革开放以来，中国房地产业从无到有，发展很快，在取得有目共睹的成绩的同时，也存在许多问题。尤其近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，存在很多问题，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。房地产泡沫是房地产资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同
作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。
三、我国的房地产泡沫
1．我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。
2．把住宅作为投资品。保守估计20%以上的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。
3．房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25%的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40%。
4．空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%，截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。
5．炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。
四、对策
虽然中国房地产业的快速发展为改善城市居民的住房条件、增加政府税收和扩大就业起到了十分重要的积极作用，但是，中国房地产业的长期过度增长不仅带来了房价过快的持续增长，房地产业的暴利成为资本竞逐财富的对象、这些暴利对消费者的利益造成了很大的损害，引起了普遍性的民怨，而且对产业升级、城市化、工业化、收入差距扩大以及宏观经济运行、资源环境与经济协调发展等有很大的负作用。如中国不断增大的过剩流动性主要集中在房地产业中，这就加剧了社会财富向房地产业的既得利益集团集中，加剧了社会收入分配的差距，也是促使中国经济趋向过热的重要原因。此外，它助长了银企勾结牟利、官商合伙分肥式的腐败的蔓延；扭曲的财富分配导向抑制了社会投资于高技术产业，不利于鼓励研发和技术创新；影响了社会资源的总配置效益和社会福利的改进。这些都是长期经济绩效的巨大损失。虽然单从获利指标来看中国房地产业是一个具有较高经济绩效的产业，但是单一的高获利而且为极少数人所占有并不是衡量一个产业市场绩效高低的唯一标准，因此，从综合指标来判断就可以看出，中国房地产业的市场绩效不高，需要得到进一步改善和提高
在美国市场经济的大环境下，房地产市场也是一个相对完善的市场。在这个市场里，房屋就是商品，商品就要根据市场供求的规律来流动，政府并不直接干预房地产市场的运作。然而次贷危机的爆发与美国房地产市场陷入困境让人深思中国的房地产现状。
