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2、资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997－2003年住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1％；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1－5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0％和32.2％的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1％。因此，造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。截至2004年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5％；全国商品房空置面积同比增加0.2％。
二、房地产开发投融资体制面临挑战
1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新力度。
2、自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢。1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。
3、经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1％，到2003年这一比例上升到46.1％。由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此，及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997－2001年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002年这一数字开始回升，2004年1－5月外商直接投资同比增长1.4％。结合中国金融业对外开放步伐的加快，预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而，外资以何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便妥为利用，防范负面影响。同时，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。
三、完善房地产投资相关政策建议
1、完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。
2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的70％，2004年1－5月两项合计占比仍高达61.1％。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险最有效的着力点。
3、加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关。近年来，政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策，政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
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一、天津自贸区房地产投资需求
（一）办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻，从而推动办公物业的租赁需求，滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解，同时，由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用，整体办公物业的需求也将得到推升。
（二）零售物业需求
一方面，自贸区的人口流入和人均收入的提升，将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求，另一方面，自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求，促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入，从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
（三）仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求，推动仓储物业的需求及设施完善。
（四）住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会，拉动天津城市人口的增长，同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示：天津自贸实验区获批当周，滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套，环比增加6.76%，占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套，环比增加54.55%，占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套，环比增加104.00%，占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套，环比增加89.83%，占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据，2015年1至9月，滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元，同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米，同比增长17.4%；其中住宅销售面积141.5万平米，同比增长36.9%，占整体商品房销售比重的95.2%；实现商品房销售额147.76亿元，同比增长26.6%，其中住宅销售额137.14亿元，同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下，滨海新区房地产行业投资稳中有进，滨海新区房地产市场交易情况逐月向好，滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况，但天津自贸区整于滨海新区，我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此，可以推断，天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
（一）房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响，自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨，而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高，主要表现为两方面：一是入驻自贸区的相关人员，他们的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、专业性很强的人员，向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大，因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化，尽可能做到相对完善和稳定。
（二）拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时，会形成大容量的信息交流需求，从而构成一个以房地产为中心，集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
（三）房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新，推进利率市场化，改善房企再融资环境，发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作，将使房地产市场融资环境更加市场化，也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利：
（一）调整经营战略
已经具备条件的开发企业，应当审时度势，认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响，从转变观念和优化结构入手，及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说，自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到：企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致，牢牢把握企业生存与发展的主动权，努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
（二）加快转型升级
掌握房地产经营资源，实现从开发变持有，由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务，手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外，要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面，包括征用后未开发利用的土地，因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面，包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
（三）掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中，对庞大资金使用的重要性毋庸置疑，从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系，取得了资金上的优势，也就具备了市场中的经营主动权。
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3.价格总体平稳，地铁沿线楼盘售价有所攀升。在宏观调控政策力度不减的大环境下，我区商品房销售价格未出现大幅波动。据年底商品房销售数据显示，2014年区属商品房销售均价为6593元/平方米，较去年年末上涨500元/平方米，价格小幅攀升。自地铁2号线开通以来，地铁沿线楼盘销售价格上涨迅猛。例如吉源房地产有限公司开发的项目处于地铁2号线韦曲南站，地铁开通前楼盘商品房销售价格在5000元/平方米左右，自地铁开通后该楼盘商品房销售价格不断上涨，到今年年底已达6000元/平方米左右。
二、区属房地产需要关注的问题
1.企业资金困难，对市场信心不足。2014年，区属房地产企业资金到位47.83亿元，同比下降17.3%.其中：国内贷款3.4亿元，占到位资金的7.1%，同比增长20.1%；自筹资金5.05亿元，占到位资金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金39.38亿元，占到位资金的82.3%，同比回落17.4%.在国家政策依然收紧的大环境下，项目开发资金主要依靠企业自筹及销售回笼。而随着房地产销售市场的逐步降温，企业销售回笼资金减缓，资金量趋紧形势将更为严峻，最终将直接导致工程进度较为缓慢，企业普遍对房地产市场的前景信心不足。如荣和置业有限公司，由于项目证照不全，楼盘难以销售，资金无法回笼，目前企业资金无法维持项目开发，已陷入困境。而紫翰庭院项目情况更为严重，由于资金链断裂，企业发展已停滞。
2.城改项目手续复杂，进度缓慢。随着我区城镇化进程的不断加快，城中村改造项目将逐渐成为我区房地产市场的主力军。目前我区的34个房地产项目中，青城、橡树湾、风景天下3个项目属于城改项目，由于目前严格的预售证管理办法，极大地抑制了企业的预售行为，而城改项目手续办理较一般商业楼盘更为困难，这对实力不强的中小企业影响更大，如青城项目，由于证照迟迟难以完善，无法开展预售，资金回笼缓慢导致资金链收紧，到期拆迁户无法回迁，已经开始按协议给拆迁户双倍支付过渡费，令企业雪上加霜。
3.成本上涨过快，企业投资谨慎。由于近年来地价较两、三年前翻了一倍，加之配套费、人工费均上涨较快，而长安区房价总体平稳。对于土地储备不足的房地产企业，如果现在投资拿地，利润空间较为有限。因此，企业持观望态度，投资较为谨慎。4.企业各项应付款继续扩大。信贷收紧及销售低迷，企业资金回笼缓慢，使得房地产企业各项应付款继续扩大。2014年，区属房地产开发企业各项应付款达15.14亿元，同比增长21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69亿元，增长35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、对策建议
1.抓注册，加强项目注册管理。目前房地产实行注册地统计原则，我区部分开发项目，如莱安集团公司的莱安城项目，因企业注册地问题，无法纳入房地产统计。建议房地产管理部门继续加大与区级相关部门的联系沟通，强化项目注册地管理。
2.抓服务，加强对企业的服务。目前一些项目，因企业资金问题或手续问题，进度缓慢或长期圈地却迟迟未能开工；也有的项目虽开工建设，但迟迟不能取得预售许可证，给企业经营带来很大困难。建议相关责任部门，应多深入房地产开发企业，了解企业的发展现状、规划及遇到的问题，掌握开发项目的具体进度，为企业发展做好服务。促进项目开发、销售。
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1.3检验各层一致性和各层的权重计算按照层次分析法的方法，每一层的特征向量计算(方根法)与检验各层的一致性的结果如表1所示。从表1的信息中我们能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范围内的，所以各个因素对于总目标的权重如表2所示。
1.4各个方案对于风险因素模糊矩阵的确定通过利用德尔菲法经数位专家给各个方案的风险适应性进行打分，计算出各因素的平均风险程度值，然后就可以获取各个方案中多因素模糊评价矩阵RD1、RD2、RD3，如表3所示。从表3中我们可以看出，方案D1的高风险的权重值是最大，低风险的权重值是最小的；方案D2中，高风险的权重和低风险的权重相差不大，是中等水平，但是其中风险权重偏高；方案D3的高风险权重最低，可是其中的中风险权重与低风险权重比较高。但是房地产项目就是高风险高收益的投资项目。所以根据以上结论，并且结合房地产投资项目风险的特有的特点，在现实中应采用方案二，让其全部建成具有特色商住两用公寓。
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一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务，所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失，同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看，实物期权是在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权，是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说，它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一，投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点，房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策，也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权，主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目，而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小，而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目，而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始，而且也有权决定投资项目的终止。
第二，房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说，其所涉及的风险因素众多，如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性，同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境，具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程，这决定了投资项目价值的波动性，进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值，也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段，每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此，房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化，灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后，在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后，将进行后续投资，建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好，则暂时不追加后续投资，而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权，可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用，相当于买入一项期权。由于土地的保值特性，如后续期权得不到执行，损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用，这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三，房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大，因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲，主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲，主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性，使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四，房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析，可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段，如前期市场调查、可行性研究等，但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制，取得土地后发生的费用，可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值，类似于期权标的资产的市场价格。
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2、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资分析的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
3、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资分析商经营者带来损失。
二、房地产投资分析风险的防策略
房地产投资分析风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资分析风险或使房地产投资分析过程中的风险减到最低程度。
1、投资分散策略房地产投资分析分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资分析区域分散是将房地产投资分析分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资分析时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资分析开发政策优惠。
2、投资组合以及保险保险对于房地产投资分析者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资分析风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资分析者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资分析者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资分析者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资分析者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资分析者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。房地产投资分析组合策略是投资者依据房地产投资分析的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资分析策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资分析的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资分析组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
三、我国房地产投资分析风险的总体状况及变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资分析风险总体上呈现出下列变化态势。
1、经济风险降低，增加技术含量房地产投资分析经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资分析的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资分析技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资分析的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资分析商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资分析商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资分析决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资分析商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资分析风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
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房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2房地产投资基金的劣势(W)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4房地产投资基金的风险分析(T)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
参考文献：
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篇8
商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。
除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。
确定商业房地产服务区的方法
有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。
顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。
如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。
上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。
采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。
人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。
该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。
顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。
还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。
驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。
该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。
商业区缺口分析和重力模型
商业区内商业房地产市场中的缺口计算可以按下面的步骤完成：
需求＝商业区人口×人均购物支出额
供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均销售收入）
重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。
为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。
影响商业房地产投资的其他重要因素
商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。
地方区域特点
地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。
增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。
地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。
当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？
人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。
商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。
商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。
支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。
地区商业房地产环境特点
掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：
竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。
市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。
生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。
一项业务活动如果从顾客的冲动性购买或浏览中得到好处，就可以作为副业开展下去，例如，一家饼干店可能会从商业大楼的主要承租人招徕的交通流量中获益。
篇9
2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革，是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。
2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》，明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架，包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度，满足上述五项要求的基础上，可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》，调整了针对房地产投资信托的纳税条款，以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略，问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题，《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理，允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营，提高了经营决策效率，促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《REIT现代化法》，在组织结构上，肯定了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的合法地位；授予房地产商将所持有房地产组建UPREIT与DOWNREIT的免税资格；允许REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述，美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法，税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。
2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来，美国房地产投资信托组织结构有诸多变异，在契约制、公司制与有限合伙制的基础上，衍生出多种组织结构，如UPREIT与DOWNREIT、双股（Paired-share）与合订（Stapled）结构、纸夹（Paperclip）结构等，其中以UPREIT与DOWNREIT最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例，因此，发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式，管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后，在美国金融创新的带动下，房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来，组建UPREIT和DOWNREIT，充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，1992年之后在美国迅速发展起来，成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UPREIT的税收优势，1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托，通常设立下属合伙人实体，由下属合伙人实体直接拥有新购入地产，传统结构演变为DOWNREIT。UPREIT与DOWNREIT的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革，促进了房地产投资信托市场的繁荣。
2.2中国香港模式
2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上，2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律，设立《房地产投资信托基金守则》，明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度，如表1所示，与美国相比，中国香港立法与监管更为严格、细致，严格立法对控制风险有积极的作用，但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面，由于中国香港税负较轻，因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来，随着房地产投资信托的逐渐成熟，出于刺激金融市场发展的需要，中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势：如允许海外投资等。
2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同，使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制，但为防范风险，2003年设立房地产投资信托之初，限定仅能采取信托形式（2006年后允许采用公司形式）；中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类，加强国际金融中心地位，因而允许进行海外投资；由于中国香港本身税赋很低，对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。
2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定，房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法，其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果，且发展历史较短，所以组织结构形式单一，没有形成由市场环境所致的结构变异。
3中国房地产信托发展现状
目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金，与之最相似的是房地产集合信托计划产品（简称房地产信托）。中国房地产信托发展现状如下：
3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律，相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）等。《信托法》规定，能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司，即信托只能由信托机构发行，将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订，扩张了信托计划的规模，增强了流动性，但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定；此外，规定不可公开营销宣传信托计划，使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力，而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现，税收政策具有不稳定性。
3.2以信托公司为主导，以信托型、封闭式为主如前文所述，信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位，因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同，信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金，管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人，监督信托资金的使用，房地产信托以信托型为主。此外，中国当前房地产信托不能上市交易，也没有相应的二级交易市场，因此在信托存续期内，投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。
3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要，由信托公司设立信托，向投资者筹集资金，专项用于房地产开发，实质上具有融资贷款的性质。因此，当前房地产信托是一种融资工具，而非投资工具。
4中国发展房地产投资信托的路径选择
目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托，目的在于：第一，促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；第二，解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力，2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金，在中国香港交易所上市，第一轮筹集资金25亿美元，中国目前面临相似的环境。因此，中国发展房地产投资信托，应在美国和中国香港的成熟经验的基础上，以中国香港制度与发展模式为主要参考，形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。
4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业，而公共租赁住房多为新建住房，且租金较低，需要政府财政补贴，因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示，首先，设立公共租赁住房投资信托，作为委托人，发行受益凭证，委托信托公司管理信托财产，分配投资收益；信托公司作为受托人，持有、管理信托财产，代表投资者处理相关事务；物业管理人接受信托公司的委托，管理投资信托所持有物业；选择商业银行作为基金托管人，依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金
4.2组织结构设计在组织形式上，虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好，但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型，原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长；此外，发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此，本文建议在发展初期设立信托型，发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看，本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于，第一，权益型的主要收入来源于租金，这正符合公共租赁住房的特性；第二，抵押型将主要资产配置在抵押贷款上，财务杠杆较高，当市场不景气时财务风险更高；同时抵押型受利率变动的影响更大，发展权益型有助于规避利率风险；第三，从国际发展经验来看，在美国，在资产规模方面，权益型占91%，债权型占7%，混合型占2%；在中国香港只允许设立权益型。因此，建议设立权益型房地产投资信托。
4.3专项立法，严格立法，逐渐放松中国发展房地产投资信托，可在美国与中国香港成熟经验的基础上，专项立法，对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定，一来可以节约立法成本，加快立法进程；二来便于操作，利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业，在制定制度时，最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容，由国务院专项行政法规，最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上，制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规，都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出，房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征，设立之初立法严格，以控制运行风险，进入成熟发展阶段后，逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法，将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房，待发展成熟之后，再扩展到商品房或商业地产。
篇10
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
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由于新区建设需要房地产的直接相关投资,房地产资金会直接注入,从而带动了房地产市场的发展。另外,城镇旧区的搬迁改造也会带动当地房地产市场发展,以及房地产投资的增加。同时,搬迁户对住房的需求也会增加,供求效应促使房地产投资增加。
1.1.2新型城镇化中人口的增加相应推动了对住房需求的增加
据数据显示,中国城镇化每年以约1%的速度推进,城镇人口年均增长4%~5%,从而带动新增住房需求快速增长。由于新型城镇化的速度不断增快,大量的人口向城镇涌入,他们对住房的消费需求也不断扩大,对住房面积的需求也在不断增加,房地产投资也会相应地增加。
1.1.3新型城镇化带来的生活水平提升带动了房地产投资的增加
由于城镇化的不断发展,居民的生活水平不断提高,对于房地产有着更高的需求。如房屋置换、休闲旅游、娱乐消费等,这些都对房地产消费投资提出了新的要求,带动了房地产投资的增加。
1.2房地产投资对新型城镇化的影响作用
房地产业是城镇化的重要物质载体,积极稳妥推进新型城镇化建设需要房地产业的健康发展。在新型城镇化发展过程中,人口和城市面积都高速膨胀,必然会带动房地产市场快速发展,相应地房地产投资在一定时期内的快速增长会推动新型城镇化的发展。
1.2.1房地产投资的增加解决了城镇化中一部分人口的就业
由于房地产资金的增加,房地产市场的发展,需要更多的工人来参与到房地产建设中来,因而解决了部分人口和进城务工人员的就业问题。另外,房地产相关产业的发展也会使得相关行业人员的需求增加,解决了城镇化中部分人口的就业问题。
1.2.2房地产投资的增加扩大了新型城镇化的建设资金
城镇化建设的不断发展也要求建设资金的不断投入,房地产投资的逐年增加、配套建设的不断增大,促使新型城镇化朝着环境更和谐、配套更完善、服务更全面的方向发展。房地产投资为新型城镇化的建设加快了步伐,两者之间是相互依存的。房地产投资要和城镇化发展相适应,与产业发展相协调。投资滞后会影响房地产及相关产业的发展;投资超前则会造成资源和能源的浪费。
2结论与建议
2.1结论
通过上述分析可以看出,城镇化发展水平与房地产投资存在正相关协整关系,二者之间存在着相互影响的关系。在短时期内,我国城镇化水平的变化对房地产投资增加影响不大,不是其增加的原因,而房地产投资的变化则会使城镇化水平发生一定的变动,即城镇化水平对于房地产投资的影响不显着,而房地产投资对于新型城镇化的影响显着。在长时期内,我国新型城镇化的建设对于房地产投资具有一定的影响拉动作用,而且这种作用力大于房地产投资对于新型城镇化的影响推动作用。
2.2建议
从发达国家的城镇化发展经验来看,房地产本身的逐利性会给城镇化的发展带来一定的难题,会导致城镇化的片面发展,房地产的健康发展才能有效促进新型城镇化。鉴于此,我国在加快新型城镇化建设过程中,应合理引导房地产投资的方向,使两者协调健康发展。
2.2.1城镇化方面
篇12
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡
一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡
另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡
2.项目质量风险
质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡
3.其他风险
其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的｡
总之,房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策､法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡
参考文献:
[1]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002,(9).
[2]李伟.房地产投资分析与综合开发[M].北京:机械工业出版社,2003.
篇13
一、两种房地产投资信托模式的发展历程
(一)美国房地产投资信托的发展历程
REITs以美国发展的最为成熟和完善,至今已有40多年的历史。可以说REITs基本上是《国内税收法典》的产物。当时的美国政府为刺激疲软的房地产市场,在税法的修订案中授予REITs特殊的所得税待遇,同时对它的组织结构、收益分配等要件方面做出严格的界定。而且REITs所发行的股票或受益凭证可以上市交易,这就解决了传统的房地产投资流动性差的问题。
但是,REITs在美国的发展并非一帆风顺。20世纪80年代以前,REITs受限于法律约束和经济形势的变化,发展大起大落,投资者对这种创新的投资模式充满了怀疑。80年代以后,REITs的状况开始好转,这不仅得益于美国《1986年税收修正案》的颁布,它极大地增强了REITs的获利能力,使REITs获得了避税优势,从而吸引了大量投资者;而且也得益于REITs自身的调整和改变,在经历了70年代的挫折以后,REITs积累了大量经验,改变经营战略以增加投资机会及分散风险。进入90年代以后,随着美国房地产市场的复苏和繁荣,REITs也进入了一个繁荣发展阶段。迄今美国大约有300余家REITs,总资产超过3000亿美元,大约2/3在股票交易所上市。从长期来看,REITs在美国目前还处于逐步成长的少年时期。而根据预测,以后30年REITs的总资产将在4500亿-6000亿美元之间。随着美国REITs的不断发展与完善,它对美国房地产业乃至整个国家经济必将产生更大的作用。
(二)亚洲国家房地产投资信托的发展历程
日本的REITs是由金融机构、房地产界及政府共同推动发展的。上世纪90年代日本泡沫经济的破灭给金融机构留下大量贬值的抵押房地产,形成巨额不良资产。面对此现实,金融机构和房地产界开始考虑房地产的流动性,极力推出有关房地产的证券化产品。同时,日本政府采取一系列措施刺激房地产业的发展,1998年通过了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正为《投资信托法》,准许投资信托资金进入房地产业,2001年3月东京证券交易所建立了REITs上市系统,允许REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。可以预想,随着日本经济的复苏,银行坏账的消除,REITs的发展将开始进入繁荣时期,并对日本房地产市场的结构性调整产生深远影响。
自2000年起,REITs在亚洲其它国家也有了突破性的发展。新加坡财政当局在1999年5月14日颁布了《财产基金要则》,并在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs做出相关规定,以管理REITs的运行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,总市值估计超过220亿元;韩国在2001年颁布了《房地产投资公司法》,为REITs发展提供相关的法律依据。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITs上市的相关条例。目前韩国有8支REITs,其中7支公开上市,另一支为私募发行。
总之,美国REITs经过多年的发展,已成为一种合理可行的房地产投资方式,其比重已经超过直接投资方式。但在新兴市场和发展中国家,REITs还处于起步阶段,具有良好的发展前景。
二、两种房地产投资信托模式在立法上的比较
(一)税收优惠驱动模式—美国REITs
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外,其最主要的法律条件来自于针对REITs的税法。由于REITs在税收方面享受优惠,因此相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。在美国设立REITs并享受税收优惠的主要条件包括REITs的结构、投资范围、收入分配等方面。可以说,税收优惠是美国REITs发展的主要驱动力,而REITs行业也根据市场的发展不断创新,选择合适的结构和发展策略。
