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我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与__的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。
首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。
在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由__新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：
1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。
2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
4、所有公寓门户及火警通道。
5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
8、怎样利用及控制灯火系统。
9、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局评为先进集体。
四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对__范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
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（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
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石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。
（一）咨询服务
作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。
（二）保洁保安
无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。
（三）设备维修
石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。
三、培养石油企业物业管理的专业化人才
纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。
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2业主委员会所面临的困难
业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。
3社区委员会所面临的困难
不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。
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1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
2.1物业管理法规不够完善
当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善，迄今为止，一套完整的《物权法》还未成形，这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时，由于没有相应的法律法规为依据，因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清，管理权及经营权进而分不清，必然导致纠纷和矛盾的产生。
2.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低
小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质，以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看，大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力，其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平，而当前物业公司雇佣的多是不专业，素质较低，缺乏服务意识的工作人员，加之缺乏有效管理，引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。
3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
3.1加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。
3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
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3.对房地产企业品牌的影响。品牌形象的发展和维护是房地产企业的工作重点之一。一个房地产企业倘若没有品牌意识，在激烈的市场竞争中将寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普通提高的前提下，产品的差异逐渐减小，同质化竞争越来越大，因此物业服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。目前，优秀的房地产开发企业都自带一支优秀的物业服务团队。比如万科地产旗下的万科物业服务企业，中海地产下属的中海物业，都是物业管理行业内的标杆代表。好的物业管理一定程度上也有利于提高房地产企业的综合实力，提升企业的品牌形象。
4.对房地产产品价值的影响。房地产产品相比于其他商品来说，具有高值性、固定性、使用年限长等特点。作为房地产产品的消费环节，物业管理是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理不仅可以使物业及其设备处于完好状态和正常运行，延长其使用年限，而且可以提高物业的档次和适应性，从而达到物业保值、增值的目的。在物业的二次交换中尤为明显，同一地段物业服务好的产品价格要高于物业服务差的，可见物业管理对房地产产品价值的影响。
二、强调全过程物业管理，提升物业管理水平
1.贯穿房地产全过程，强化物业服务意识的培养。在房地产的设计规划、施工监理到产品销售、物业使用的全过程中引入物业管理，物业服务企业在服务的过程中，要时刻树立“服务为本”的经营理念，挖掘不同阶段的服务需求，制定相应的服务方法和手段，并在物业服务企业内部从上到下，建立稳定良好的企业服务理念，通过加强企业领导者思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质，不断提高物业服务企业的服务意识。
2.开发服务内容，建立完善的物业服务体系。进一步开发物业服务的内容，建立从房地产开发、流通到消费领域的物业标准化服务体系。具体内容包括房地产开发设计阶段提供咨询和建议服务，施工监理阶段提供设备检查验收服务；房地产产品销售过程中提供参观指引，销售环境的营造，企业文化的宣传等服务；物业使用过程中提供日常物业管理服务，强化专项服务和特约服务。物业服务企业应针对不同阶段的服务性质，确定服务的具体内容和重点，充分发挥服务的特色，有效提升房地产的价值，也为后期的接管服务打好基础。
3.科学化管理、引进智能化系统。随着网络系统的普及及人类生活水平的提高，许多高新技术在现代建筑中的得到广泛应用，智能化的物业管理可提高服务效率而且降低人力成本，最终降低物业管理的营运成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系统，充分利用可视对讲、紧急报警、电子巡逻系统、火灾报警等方式，提供更全面、快捷、安全的服务；在物业服务方面,利用电子抄表、自动化停车场管理、自动化公共照明、电子通告及广告、公共设备的自动监控等，使物业管理可以达到更有系统、更体贴、更便捷的效果；在物业管理网络信息方面,可以进行小区综合布线或有线电视网的改造等。
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1.人才培养模式改革背景。①国家对高等职业应用型人才培养的要求。教育部副部长鲁昕2014年3月25日在北京召开2014年度职业教育工作会议做的“加快构建以就业为导向的现代职业教育体系，为促进经济提质增效升级提供人才支撑”讲话中指出：探索发展本科层次职业教育，针对我国教育现状，构建现代职教体系的关键在哪里？关键在于推动教育结构的科学调整。地方本科高校转型发展是实现技术技能人才系统化培养的关键环节。2013年主要做了四方面工作：一是组织15个省份35所地方本科高校及研究机构系统研究欧洲实体经济、现代职业教育体系和应用技术大学的发展，开展了以1999年新建本科高校为重点的地方高校转型发展课题研究；二是指导和支持35所地方高校成立应用技术大学（学院）联盟，组建地方高校转型发展研究中心，为地方高校转型发展提供决策研究支撑；三是启动了地方本科高校转型发展指导意见的研究起草工作；四是广泛开展宣传，为改革试点营造良好氛围。目前已有部分地方政府和近百所地方高校自愿报名参与。鲁昕副部长多次在会议上讲到，教育部将对全国600多所地方本科高校实行转型，向应用技术型和职业教育类转型。据统计，我国普通高等院校共1200所左右。鲁昕表示，这就意味着有50%的学校要淡化学科、强化专业，按照企业的需要和岗位来对接。据人民网北京6月26日报道，国新办召开新闻会，教育部副部长鲁昕对《国务院关于加快发展现代职业教育的决定》进行解读。鲁昕透露，“十一五”以来职业院校累计为国家输送了近8000万名毕业生，占新增就业人口60%，成为我国中高级技术技能人才的主要来源。总理在2014年度政府工作报告中明确提出，将继续坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，将城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内作为宏观调控的主要目标。稳增长是为了保就业，随着我国进入结构调整阵痛期、增长速度换挡期，经济增长由高速到中高速转变，建立教育—就业间的积极促进关系尤为重要。他说“：就业是民生之本。坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动就业。今年高校毕业生将达727万人，要开发更多就业岗位，实施不间断的就业创业服务，提高大学生就业创业比例。加大对城镇就业困难人员帮扶力度，确保“零就业”家庭至少有一人就业，做好淘汰落后产能职工安置和再就业工作。统筹农村转移劳动力、退役军人等就业工作。努力实现更加充分、更高质量就业，使劳动者生活更加体面、更有尊严[2]”。②山东省城市建设需要培养高技能应用型物业管理人才。房地产业的迅猛发展需要大量物业管理应用型人才。截至2013年，山东物业服务企业已经超过4500家，从业人员13.3万人，拥有资产187.8亿元，实现主营业务收入128.2亿元。这对于物业管理专业的人才市场提供了极大的机遇。根据《2012年山东省国民经济和社会发展统计公报》，山东城镇居民人均住房建筑面积已达到33.4平方米，山东城镇化率达到52.4%，山东城镇居民住宅建筑面积总量已超过5亿多平方米，据此计算，山东物业管理人员的需要量是15万人，因此急需培养物业管理大量的应用型人才。③物业管理行业对人才培养的要求。目前物业管理行业职业岗位主要是对物业项目进行秩序维护、保洁、设备设施维护与管理、停车场的管理，并为业主提供综合服务，这些岗位对人才要求既需要有理论知识，更需要有实践操作技能的人才。所以培养应用型物业管理人才需要对传统的人才培养模式进行改革。
2.物业管理人才培养创新实验区的定位。依据物业管理行业职业岗位和社会对人才的需求，建立“产学研用”物业管理应用型高技能人才培养模式创新实验区的定位是：以高职高专物业管理专业学生为对象，以应用型高技能人才培养为目标，以“重技能，宽口径，善创新”为指导思想，以生产性实训为特征的“工学结合”物业管理专业人才培养形式，依托校内实训基地、校外合作企业，构建以岗位能力为核心、以实践教学为主线的课程体系，实施“基础实训，项目训练，岗前实训、顶岗实习”，将实践教学贯穿整个教学过程，达到提高学生的职业技能和创业能力。我们的改革思路是：依托山东青年政治学院的管理优势，研究和实施物业管理应用型高级管理创新人才的综合培养模式体系，建立可实施的创新人才培养体系的实验区。第一，改革单纯传授知识的传统的教学模式，建立人才培养的创新教学理念：以人才培养为本，以能力培养为目标，建设有效、可实施的有利于创新人才培养的教学体系、内容和方式。第二，研究在教育各个阶段和不同模式层次上，培养学生的创新能力。建设创新人才的综合培养模式体系：创新能力训练模式、研究型的课程设计和毕业设计模式、大学生自主和合作科研模式。
三、培养物业管理“产学研用”应用型人才培养模
式创新实验区的五年规划我院2013级物业管理人才培养方案正是基于高端物业所需人才的职业任务和职业能力分析，旨在培养“首岗适应，多岗迁移，可持续发展”具有创新能力的物业管理专业职业经理人。我们将借助于北京鲁能物业公司、山东明德物业集团、深圳中航物业公司等具有先进管理理念和创新精神的企业，共建“双师型”师资队伍，共同培养优秀人才。根据物业管理“产学研用”应用型人才培养模式创新实验区基本建设要求，结合物业管理专业在培养行业创新人才的实践经验，我们做出如下规划：
1.设置完善的课程体系，提高学生专业素质与能力。知识与能力是创新的基础，创新能力是取得创新性成就的必要条件。要培养物业管理行业的创新人才，首先必须让学生掌握与专业相关的各种知识要点，除了物业管理法规、实务、建筑设备等专业知识外，还要学习房地产、管理学、财务、档案管理等紧密相关的课程知识，为以后的工作实践创新提供充足的知识储备，提高从业职业素质。
2.改变传统教学方式，锻炼学生服务与创新思维能力。首先，要对课堂进行改革，彻底实现三个转变：从传授、传承已有知识为中心的传统教育，转变为以发展学生的物业服务能力与服务水平为中心，着重培养学生的创新精神；将以教材传授为主的教学目标转变为增长经验、发展物业服务能力为主的教学目标；将缺乏生机、死气沉沉的课堂氛围转变为生动活泼能力展示、主动探索的课堂气氛。寒暑假组织学生带着课题与项目参加社会实践活动，到校企合作企业考察、学习、交流，积极开发学生的创新能力，形成学生主动参与物业实践、积极探索物业一线工作、主动思考物业未来发展的问题、主动创造性解决物业实务工作问题等为基本学习方式的新型教学模式。其次，鼓励学生全面发展，做好物业服务工作要有“律师的口才，运动员的身体，政治家的头脑”，要训练学生有好的口才，强健的身体，要研究国家政策与方针，要有广泛的兴趣与爱好。
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1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。
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低碳经济作为一种绿色经济发展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基础上，向着低碳的方向发展，利用碳中和的发展方法和节能减排的发展方式的一种经济模式。将充分利用清洁能源，创造绿色环保概念，重点研究人类赖以生存发展的重点，即进行节能减排创新、重视可持续发展作为其发展核心。低碳城市指在一定规划、政策和制度建设的推动下，公众以低碳为理念和行为特征广泛参与，政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图，通过转变经济发展模式、消费理念和生活方式，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。其途径是采用清洁能源和发展低碳技术发展产业，指导思想为低碳理念，实施基础为低碳技术和产品，主要对象为低碳能源生产和应用。城市低碳生活是指人们在日常生活中，追求的是一种简单、朴实的生活，不奢侈浪费，使用的也尽量都是低碳的环保产品，城市里的公共基础设施也都是低碳环保的一种绿色、可持续的生活习惯。
1.2物业管理行业的低碳理念
作为一个服务行业，物业管理行业中心是“以人为本”。低碳理念在物业管理行业的应运，主要体现在为业主服务的过程中，主要侧重体现在业主和物业使用人对低碳生活方式的认识与追求，即业主和物业使用人的“体验性”和对生活方式的“引导性”。从物业管理企业自身来说，低碳绿色概念也不能仅仅局限于字面意思，单方面控制能源的使用量及环境的污染程度，而需将其扩展到控制资源的可持续发展方面，主要落实到物业管理服务过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响等方面。
2物业管理的发展现状及存在主要问题
2.1物业管理的发展现状
2.1.1物业设施设备的耗能较高
物业设备设施，传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备，并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化，使得各种建筑中都运用到了现代先进设备，物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统，但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为，当建筑完工投入使用后，只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以，却殊不知这样带来的严重后果，那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。
2.1.2物业企业运行成本较高
由于物件的飞涨，使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加，随之带来的就是物业收费会增加，业主不满意涨价，引发其态度不好；物业管理不仅需要顺应经济发展，还需注重环境保护，两手兼顾必然导致其运行成本高；节能设施设备的投入使用，也需大量成本，这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰，服务水平自然下降，甚至会出现弃盘现象。
2.1.3商业物业运行状况较好
与小区物业相比，商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足，整体素质高，这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显，更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰，它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。
2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建轻管的现象依然存在
近年来，国内房地产行业的迅猛崛起，物业管理行业本应该随之发展起来，然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的，如物业设施设备与城市的经济发展不协调；已建成房屋的维修养护工作不到位，缩短了其使用周期，无形中就引发了高能耗现象。总的来说，物业管理工作的管理手段落后，管理工作也较薄弱。
2.1.5物业行业政企不分，影响其发展
物业管理行业的法律法规不健全，管理体制不完善，政企、政事混淆，这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止，我国都没有一个统一的核算管理办法，部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度，这根本无法满足物业管理的发展需求。
2.2物业管理存在的主要问题
2.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题
很多年前，就有人提出了将生活垃圾分类的理念，然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面，对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大，环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力，只是单纯的完成任务、草草了事，没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外，面对现行的管理体制，庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题，面对问题时你推我阻，造成人力财力的浪费，问题集聚，对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。
2.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗
公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所，但是，个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如：我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了，水在涓涓流淌也无人问津，换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水？对于这样的公共物业在管理的时候相对较难，它的高能耗给城市带来很大的负担，加大了管理的难度。
2.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变
首先，生活在高质量、快节奏的当下环境中，高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便，如电气化、机械化、自动化技术等，它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障，这将导致高能耗、高排放。其次，中国人的传统观念根深蒂固，有些生活方式的改变需要相当长的时间，甚至至始至终难以改变，所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。
2.2.4低碳产品的市场阻力
高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负，但是，一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善，导致市场上的低碳产品繁杂，管理不到位，部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品，这不仅扰乱了正常的市场运行秩序，也给消费者带来了不必要的损失；另一方面，低碳产品的高成本也令消费者难以承受，主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面，但是多数消费者依旧选择了传统产品。2.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展，导致城市高速运转，一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境，同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快，但城市规划并不完善，主要精力放在了新城区扩建，而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。
3物业管理角度的城市低碳经济
3.1废品分类回收处理，加强资源的二次利用
物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作，还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作，与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中，并且制定明确的标准和目标，定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后，必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站，将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体，推动小区垃圾分类工作的落实。
3.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规
第一，熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法，加强管理，提高整个系统的运行效能，从而延长设备的使用时间；并且通过科学的力量进行操控，使区域的舒适度得到提高，为居住的业主提供良好的工作和生活环境；通过宣传渠道，倡导业主积极参与到节能活动中；通过绿色物业管理，提升物业公司的管理水平及竞争力，从而在业内提高发展水平。第二，以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础，组织建设国家级的网络管理平台。对于现有的建筑，可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计，并提供一个开放的信息监管平台，为节能改造提供真实可靠的数据。第三，制定相关法律法规，健全低碳物业管理制度。在物业管理方面，特别是低碳环保这方面，目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约，不仅能为处理纠纷提供相关依据，也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据，从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。
3.3引领低碳节能理念进入社区文化
首先，可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合，进行推广宣传；其次，可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传，并且策划活动，让业主得到收益，并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值，在业主内部大力推广，逐渐延伸到社区之间，实现更广范的普及。再者，加强社区绿化和屋顶绿化，为业主树立绿化节能的好榜样，并提供专门的低碳服务，把居民的生活融入到低碳的氛围中，使业主自觉感受到生活中低碳的益处。
3.4提供低碳服务，带动低碳消费
物业服务企业提供的低碳服务，不仅是房地产的后期服务，更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点，提倡绿色出行，减少汽车尾气的排放和污染；还可提供空调清洁服务，减少碳的排放量；总之，物业公司应就低碳这一主题，以身作则，为业主树立榜样，并引导业主积极使用低碳产品，另外，还可以与低碳产品厂商合作，达到互利互赢。
3.5物业管理公司提前介入，利于城市建设和规划
物业管理公司在前期介入物业项目，为物业节能管理提出实际方案。提前介入是物业公司的基础工作，不仅可以对物业规划和功能布局提供建设性意见，还应在整个项目的建设和实施过程中提出合理意见，并且制定与项目符合的维修保养计划，为日后低碳项目的运营和管理打下良好基础。
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1.2供热效率低
控制设备简陋，采暖系统设计不合理，造成不同住户间供热不均匀，供热质量差，一些用户房间的温度不达标，而另一部分则温度过高，甚至需要通过开窗调节，造成热量浪费严重。为了使更多的用户采暖达标，供热部门不得不超负荷供热。
1.3管理不善
水力失调是管理过程中的主要问题，要想解决就要投入更多的人力、物力和资金。大多数情况下并没有配备调温设备，因此当住户家中没有人时，造成热能浪费。此外，由于供暖系统形式多样，有热水供暖系统、单管供暖系统等，由于采暖用户的楼层不同，高层导致管网系统阻力和压力增大，给供热部门的管理工作带来了不便。
2、物业管理集中供暖问题的解决措施
为解决以上问题，政府将二次换热设施的维护和供暖费用的收缴等工作，转移给物业管理企业。严格把握以下几个环节，才能保障市民采暖工作，符合供热标准。
2.1建立健全法律法规，完善补贴制度
要健全供热供暖相关的管理规定，科学量化采暖收费标准以及质量标准，加强对供暖部门和用户双方的监管。一方面避免采暖用户恶意拖欠取暖费的；另一方面也可以加强对供暖公司的监督，提高供热质量和管理水平。由于煤炭资源价格上涨，供热部门供热不达标，可以通过价格联动制度来调整，即当原材料价格增幅超过一定比例时，合理调整采暖费用，政府部门要增加对供热公司的补贴力度，来确保供热公司的稳定运行，保障供热质量。
2.2加快供暖管道改造，提高服务质量
加快老旧供暖管网的升级改造，尽快实现“一户一阀”。这样可以有效降低能源浪费，优化供暖费用的制定和提高供暖效率。供热公司要拓宽资金来源，加上政府相关政策的帮助，有效完成供热系统的升级改造。仅仅依靠政府的扶植政策是实现不了供热公司提高供热质量的同时又增加利润的。供热公司还要提高自己的管理水平，完善供热设施，明确节能降耗，优化服务的发展方向。这样在满足用户取暖要求的同时，又可以提高公司的经济效益。
2.3优化供暖改革方案，做好维护工作
“分户供暖”，也就是说，在暖气管道在居民家里设置终端，这样，不同的住户就可以根据自身需要来控制改变供暖温度和供暖时间。通过这种措施，可以大大节约供热系统的能耗，同时，提高物业收缴供暖费的效率，可谓一举多得。在冬季供暖之前，物业部门要对供暖系统的各项设备进行检修，保证整个系统的设备完整。在进行试水打压之前，要做好通知工作，保证在进行试水打压时不会因为业主家没人而导致漏水造成损失。同时，对于试水打压过程中出现的各种问题，要及时安排工作人员进行维修，保证及时供暖。
3、物业管理在集中供热时节能的方法
3.1改进设备，增加利用效率
改进设备，通过加装各种观测仪表，以便掌握集中供热系统运行的真实情况并分析解决。通过观测发现供暖过程中的各种问题，从而具体地采取相应措施，减小供热过程中因为设备损坏等问题引起的能量损耗问题，降低整个系统的能耗。其次，我们可以改变送水的温度，同时控制一次供水和二次供水的流量及温差等因素，采取最合适的流量和温差，来控制整个供热输送过程的能耗问题。具体地来说，我们可以增高供水的温度，同时减小一次供水和二次供水的温差，从而提高整个系统的输送效率。
3.2提高技术，减少热力损失
提高新技术在供热系统中的比例，淘汰老旧设备，采用运用新技术的设备。通过设备的更新更好地控制供热输送过程，提高效率，降低用电量。同时，对输送管道进行更新，运用新的保温措施，严格控制热水在输送过程中的热损失。同时，在管道施工过程中采取合适的工程技术，以便及时对损坏的输送管道进行维护，避免因管道损坏对管道系统造成更大的损失，降低运行期间各种问题造成的损耗。
3.3实时监测，避免管道事故
对输送管道采取合适的保护措施，以免其腐蚀影响正常输送工作。当管道放水后，如果没有进行充水，管道内壁就会和空气相接触而被氧化腐蚀。因此在管道不工作的时间，要注意对管道进行充水，保证管道的密封与隔绝空气，以免其产生腐蚀。为了更好地给用户提供服务，一般需要实时监测控制供热量。因此，在输送系统采用各种监测设施，比如自动化仪表等。当输送过程中供热量变化异常时，可以通过流速及供热系统送水端的温度来控制。这些控制可以通过调节阀进行控制，普通的情况运用手动控制，也可以采用自动化仪器来提高供热系统的自动化。
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房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。
一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
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2.勤学苦读，渴望成才
越来越多的青年员工意识到，要在激烈的竞争中站稳脚跟、实现自我，必须不断充实自己、提升素质。因此许多青年员工在工作后仍然坚持读书和业务学习。他们希望通过持续学习、接受各类培训来提高自己的职业技能。他们平时获取信息的主要渠道便是网络和图书资料。
3.自我意识强，职业观念不稳定
青年员工更多地关注现实条件，比如收入待遇、工作环境、社会地位等，待人处事容易冲动，不懂得控制自己的情绪，工作中“眼高手低”，比较叛逆，崇尚个性化、风格化，而没有树立岗位责任感和构建企业价值观。一旦现实与理想发生冲突，他们便会把责任归咎于企业。
4.缺乏准确定位
青年员工对自己的事业和未来充满憧憬，希望能通过自己的努力和拼搏，获得领导和其他同事的尊重以及能力的认可；希望能够在企业中发挥自己的实力，在事业上有所成就；他们思想活跃，抗挫折能力差，容易产生不稳定情绪，特别是经过一段实践锻炼并有了一定能力时，稍不满意就会跳槽走人。
二、青年员工在职业生涯中应注意的问题
青年员工已经在公司管理岗位中占据了一席之地，他们的综合素质和业务水平直接影响着企业未来的发展。如何在众多的青年才俊中脱颖而出，为企业贡献更大的力量，实现自己的人生价值，是每一位青年员工都应该认真思考的问题。
1.做一个有准备的人
正所谓机遇偏爱有准备的人，中国有句古话：台上一分钟，台下十年功。我们常常羡慕别人的机遇好，羡慕命运对别人的青睐、羡慕别人的成功，却没有看到荣耀和鲜花背后所付出的坚辛和努力。众人所知的杨利伟为什么能成为中国航天的第一人。中国航天员的选拔要经过“过五关斩六将”，杨利伟顺利地过了一关又一关，他赢得中华民族的飞天梦想机会。他从小对自己要求严格，天生是个不甘落后的人。每次的训练他都是全身心地投入，以严肃认真的精神和熟练的技术赢得了教员的称赞，把一切做得精益求精。正因为杨利伟优秀的训练成绩和综合素质，光荣地选为“神舟”五号航天飞行员。所以我们要想成功，要想抓住机遇，就得从现在开始收拾好行囊，做好准备。当机遇轻轻地叩响门扉时，我们就会沉着地应和一声，踩着它的节拍，旋转而去，千万不要眼睁睁地看着它，在悠忽之间，从你身边姗姗飘过，而你却无能为力。青年人要学会珍惜每一次展示自我的机会，航天企业作为一家集团公司，人员内部流动是很平常的事情，公司又是服务于全院的后勤保障单位，平常工作中可能会接触各种各样的人，其中也许包含伯乐。可能就在某一次服务业主的时候，你的一言一行便留下了深刻的印象，机会之门在悄悄地为你打开。也许公司组织的一次活动，或是领导交办的一项工作，都是在考察你的能力，这时如果你不重视、不用心，工作完成的不好或不漂亮，领导不满意。即使领导想把机会给你，由于自己条件不具备，所以根本抓不住，只能眼睁睁的看着这个机会从身边擦过向另一个有准备的人走去。人们常说，机会难得，错过了就很难再有机会。因此，我们开始就要打好各方面的基础，努力工作，爱岗敬业，不断提升自己的综合素质，成为一个复合型人才。
2.要从基层做起，肯吃苦
如今的青年人基本上都是“80后”和“90后”，这代人大部分为独生子女，从小被父母疼爱，没有吃过苦，受过累，又接受了高等教育，天生就具有优越感，觉得自己是社会的宠儿、未来的骄子。他们从十多年的学习生涯中走向社会，准备大展宏图，干出一番事业，却忽略了自己刚刚成为社会这个大课堂的一名新生。没有社会工作经验，没有人生阅历，这些就是新的学习课程。青年人在十几年的学习生涯中并不是学到了多少知识，而是掌握了学习的方法和本领，他们接受新事物速度快，领悟能力强。所以，青年人一定要从基层做起，注重技术能力的提高，扎根一线，一步一个脚印，打好扎实的基础，不要走捷径。只有这样一点一滴的积累和努力，做到学以致用，活学活用，才能把那些书本上的理论知识应用到实践中去。同时，青年人要学会吃苦，肯于吃苦。有这样一个小故事，一个年轻的水手，由于年龄小，性格内向，寡言少语，看上去很好欺负。所以，船上的一切杂事大多由他干，其他水手很清闲。航行结束后，公司对全体水手的技能进行考核，结果小水手的考核结果最好，最终被提拔为新水手长。这个故事充分说明：做得多才能学得多，学得多才能进步得多，进步得多才能比别人强得多，比别人强得多就会在竞争中有利得多。所以，永远不要嫌自己做得多，那是生命赋予你的难得多的历练，让你承担更多的责任，成就更多的辉煌。
3.领导岗位并不是唯一晋升的渠道
现在的青年人迫于生活的压力，工作后一心要当领导干部，觉得只有这样才能获得高收入。然而，并不是每个人都适合当领导，毕竟领导干部只是成百上千人群中的少部分人群。目前社会上最缺少的不是管理人才，而是技能人才，具有高素质、高能力的知识型技能人才才是最稀缺的。大部分管理人才不懂专业技术，而经验丰富的老师傅们懂技术却不会表达，这是如今企业面临的最大问题。因此这些从高校里走出来的知识型人才，具备专业的理论知识，再加上实践的积累，便有了成长的空间。近几年，物业公司随着智能型楼宇的逐渐接管，特别是配电系统、空调系统、消防系统等等现代化设施设备，如何进行保养、维修、维护，确保设施设备的安全运行，给我们带来新的课题。同时对我们公司年轻技术或管理人员而言，则是一个施展才能的机会和挑战。所以我们一定要学新技术，学习新的管理知识和管理方法，将智能型楼宇管出成绩。人在职场，一定要对自己充满自信，积极面对新环境和新事物。遇到挫折，要从乐观正面的角度看问题。这样你的智商和情商潜能就会得到充分发挥，在工作中游刃有余，走向成功。与之相反，如果你的智商很高，却常以此自负，情商低下，天天为自己周围并不理想的环境所困扰，那你的结局或是愤世嫉俗、孤芳自赏，与社会环境、周围同事融不到一起；或高不成低不就，终将一辈子碌碌无为。
三、企业对青年员工人才建设的培养机制
1.建立公平合理的薪酬制度
青年员工面临或轻或重的经济压力，他们有着用金钱来证明自己能力与社会地位的强烈心理愿景。因此，一个良好的、与绩效挂钩的具有吸引力的合理薪酬体系对于他们无疑具有很强的鞭策作用。公司通过实施新的绩效考核体系方案，通过增加工龄工资、职称补贴等形式区分员工基本工资差别，并通过设定岗位系数来确定每一位员工的考核工资，正所谓“技高者多得，多劳者多得”。同时，通过个人考取相关职业资格证书，获得相应的职称补贴形式来鼓励大家提升专业技能。
2.注重非物质激励
非物质激励作为物质激励的一种辅助激励，其作用也是不可忽视的。公司通过尊重、信任、关怀、培训等形式激发和引导青年员工的工作动机、积极性和主动性，影响或改变员工的工作行为，使他们按照公司的发展目标发挥最大的效用。公司通过积极组织各种文体比赛、技能竞赛、优秀员工评选等活动来挖掘大家的潜质，进而提升企业荣誉感及企业归属感。
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(一)平台的可操作分析。现代学徒制要求高职院校为学生创造良好的学习平台，有足够的实训设备完成实际操作。物业管理专业可以按照“校企共建，依靠行业，服务社会”的建设思路，为学生建设真实性的工作场景，积极开发建设校内外实训室(基地)，制定完善的实训室(基地)的管理制度、开发实训包和实训指导手册。基础物业管理包括保安、保洁、保绿、保修等“四保”以及客服服务等五个方面，学校可以结合校园物业为背景，与专业的物业管理企业进行深度合作，让学生在学校学习期间接触的设施设备操作和工作流程与在企业工作时的操作流程完全一致，缩短学生在企业工作岗位的培养周期。此外，在实际的教学中，通过计算机网络技术构建物业消防报警系统、物业安防系统、停车场管理系统、物业信息技术平台等，让学生置身于逼真的模拟情境中，在这种模拟情境下，学习者可以进行人———机互动，甚至人———人互动。当然，专业平台的建设不能仅仅靠校内实训室(基地)，物业管理专业的认知实习、顶岗实习以及部分课程实践都必须到现场进行。学校可以和本土几家一级资质物业管理企业进行深度合作，建立定点校外实训基地，为提升人才培养奠定可靠的平台。(二)师资的可行性分析。对于物业管理专业，建立学徒制的校企合作模式，对教师是很大的挑战，要求教师必须增加到物业管理行业工作的经验，首先让自己接受企业的聘请成为物业管理公司的员工，直接参与到企业的项目运营管理，而成为行业的专家，这样才可以将自己在行业中积累的经验传授给学生，设置适当的工作情景，设置不同的学习任务，让学生内化教师的知识。(三)借鉴其他专业学徒制发展经验。学徒制的校企合作模式在其他专业已经得到较为广泛的应用，并取得一定的成功经验，尽管各专业有不同的教学内容，但是在学徒制模式下，教学理念是一致的，如实施流程，物业管理专业可以参照烹饪专业学徒制教学流程，包括:提出学徒制教学改革方案成立学徒制教学指导小组聘请师傅师傅专业技能表演确定学徒名单与师傅签订培养协议实施学徒制教学学徒制教学期中检查与研讨学徒制教学期末检查与研讨。每个流程确定详细的内容和要求，规定具体的教学目标、教学任务、教学方法、课程评价考核体系，以合同形式规定了师徒双方的责任和义务。
三、构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式
现代学徒制在欧美和澳大利亚等国家已经得到完善的法律保障，并且得到政府财政支持，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式需要结合专业发展实际和我国国情，其结构如下图所示:由上图可知，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式包括四个平台作为保障，企业和学校是以“双主体”的身份进行深度合作，形成了培养目标、培养内容、培养方式和质量监控等四个基础组成部分。(一)培养目标。强调“必要的现代物业企业经营管理知识”，一方面要求学生不必掌握过多的理论知识，另一方面包括物业管理的层次，不仅是基础物业管理，还包括资产管理和房地产组合投资管理等高层次的现代物业管理类型。较强的实践技能是现代学徒制校企合作的人才培养模式的重点，物业管理的技术性要求较高，通过学徒制，学生要熟悉物业经营管理各岗位的操作流程，能够比较灵活处理各类问题。(二)培养内容。作为培养内容主要是通过课程体系的构建和企业文化的熏陶加以实现，当前作为物业管理是一门新兴的学科，专业课程开发难度较大，需要和企业联手开发课程资源库，开发案例教学库，通过各种合作项目，真正体现在学徒制下，学生能够在“做”中学到更多的实践技能。(三)培养方式。在培养方式上，可以采用不同的讲授和培训方式让学生更容易接受不同的学习内容，这样的培养方式为学生职业精神和职业素质的培养奠定基础。而这种角色的转变，需要学校理论教师和企业实践师傅合作教育。(四)质量评价。在学徒制模式下，需要形成内外有机融合的质量监控平台，为了保证高质量的人才，在考核体系上要有比较完备的标准，并且必须按照这个标准执行，只有这样，在现代学徒制培养模式下培养出来的学生才可能得到行业、社会和企业的认可。
