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6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。
1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。
2．房地产投资信托基金（REITs）涉及领域较广，包括金融领域、房地产领域、法律领域等。同时内容较复杂，如RETIs的税收问题，就涉及到众多税种和税目。因此，本文在某些方面分析还不够深入，需要今后加以完善。
3．房地产投资信托基金（REITs）的发展属于应用领域，更注重产品的开发介绍和相关政策研究。在运用经济学理论具体分析问题方面仍有不足。由于笔者水平有限，所提观点不一定正确，不足之处恳请各位专家批评、斧正！
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一、我国信托税制中存在的问题
我国现行税制没有对信托税制问题做出明确规定，目前我国税务当局只能用现行的一般性税收政策对丰富多彩的信托活动进行税务监管，并未考虑信托本身法律关系的特殊性及其表达方式、实践方式的多样性和新颖性，因此信托税制中存在一系列的问题。
1、重复征税。重复征税是当前信托税制面临的最突出问题，其根源在于现行的税制没有考虑信托业务所有权的二元化问题。一是委托人将资产委托给信托公司进行投资时，伴随着产权的转移，则要交纳一定的营业税、印花税、契税等；而当作为受托人的信托公司要把资产还给委托人的时候，同样发生了产权转移，还是要交纳营业税、印花税、契税等。这就造成了对同一税源的二次征税。二是信托存续期间信托收益产生的税负与受益人、受托人收到信托利益后产生的税负相重复。这会大大提高信托公司的经营成本，直接后果是压缩了投资者的收益空间。
2、税负不公。证券投资基金从本质上来说是一种典型的资金信托。当前我国对证券投资基金实行特殊的优惠政策：不仅免征募集基金的营业税，而且还对个人投资者从基金分配中获得的股票差价收入免征个人所得税，而同时由于信托税制的缺位，实际上就造成了证券投资基金税负低于其他信托经营活动的税负不公问题。从公平税负的角度来看，既然属于信托活动，给予证券投资基金的税收优惠待遇也应同样给予资金信托等其他信托业务。
3、纳税义务人及税目税率不明确。从营业税角度看，目前税法对委托业务明确规定受托人（即金融机构）为代扣代缴义务人，而对信托业务对未做任何规定；从个人所得税来看，新个人所得税法明确了以支付所得的单位和个人为代扣代缴义务人，而我国《个人所得税法》将属于征税范围的所得分为11个税目，没有明确规定信托收益这一类所得属于哪一种具体征收范围。虽然信托收益的性质与基金分红最为接近，但种类繁多的信托业务又无法直接套用《关于证券投资基金税收问题的通知》中的相关规定。目前，绝大部分信托投资公司对信托收益并未给予明确规定，极个别信托公司对信托收益按照利息、股息、红利所得缴纳20%的个人所得税，但利息、股息、红利所得是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得，而信托收益是信托公司以自身名义运用信托财产对外拥有的债权、股权，并非个人拥有的债权、股权，个人拥有的只是对信托财产的收益权。
4、信托纳税主体与信托法冲突。目前，信托公司在税务机关只能有唯一的税务登记证号，从纳税主体来看，如果以受托人（既信托公司）为纳税义务人，则受托人只能以信托公司自有的唯一纳税登记号进行纳税申报，税款也要先转入信托公司的自有资金银行账户，造成信托资金和自有资金的混用，与信托公司的相关管理规定严重冲突。
综上，由于上述税收的种种问题，我国目前信托业存在税负过重的现象，严重制约了信托行业的发展。只有建立与税收相配套的税收制度，才能避免纳税人的不合理税负，扩大投资者的收益空间，降低信托投资公司的经营成本，在制度上有效保障我国信托业健康持续发展。
二、完善我国信托税制的意见
在信托税收的问题上，虽然各国的规定不尽相同，但国际税收惯例承认信托导管原理在信托税收制度设计中的重要作用。根据信托导管原理所蕴涵的指导思想，笔者认为，信托税制的基本原则，应反映信托税收的基本规律，并对全部信托税收活动进行抽象和概括，为此提出如下建议原则：
1、税收法定的原则。税收法定是指一切税收以及与其有关的活动都必须有法律明确规定，没有法律明确规定的，人们不负有纳税义务，任何机关和个人也都无权向其征税。
2、实际受益人负担原则。这是建立我国信托税制的基础。目前，我国业界对信托收益征收所得税主要有五种方案：一是对受益人税制，对信托本身不税制；二是对受益人免税，对信托本身税制；三是对受益人和信托本身同时税制，但对信托本身已课征的税收，在对受益人税制时予以抵减；四是对受益人和信托本身同时税制，但降低税率；五是开征利得税。从根本上说，前四种方案在不同程度上考虑了信托活动本身的性质，体现了信托导管原理的基本内容。但具体说来，第二种方案有悖于收益税制原理，从未采用过；第三、四种方案将信托本身视为纳税主体，并且都出现在英美等国家，因为英美等国的信托大都已经发展为大规模的基金，其独立法人的法律特征明显，而且这些国家的法律对此提供保护；第四、五种方案不但需要修改我国的所得税法，而且征收管理复杂，税收成本较高，不具有可操作性。因此，应当按照洗脱实质以实际受益人为最终纳税义务人，并且避免对名义应税行为征税。
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一、我国房地产投资信托基金（REITs）的最优路径
（一）准备阶段
由于金融市场产品多样化的发展，我国已发行若干类房地产投资信托基金，如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易，但还只是面向机构投资者，并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面，我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定，对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。
（二）试点阶段
由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域，包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类，即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后，我们首先发展房地产类投资信托基金，并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后，综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应，并提出相应的整改措施。
（三）完善阶段
经过试点阶段的试行和整改，我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型，从房地产到相关行业，再到房地产金融市场的完善过程。
二、我国房地产投资信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有两种，公募方式和私募方式。同样，房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广，基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多，受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言，私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小，这是由于其投资者都是特定的，人数不超过200人，并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售，不进行公开宣传，基金份额的投资金额较高，因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。
三、我国房地产投资信托基金（REITs）的资金来源渠道
目前我国的房地产市场的资金来源可分五种，分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展，私人财富迅速积累，全国范围内形成了大量的社会闲散资金，房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金，对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看，养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然，在房地产投资信托基金的管理运营过程当中，房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息，从而达到良性循环的目的。
四、我国房地产投资信托基金（REITs）的产品定位
针对目前我国的现实国情，我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先，公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低，可以吸收社会小额闲散资金，促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格，从而降低基金的运营风险；其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性，并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响；再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产，受信托法保护，安全性更高也更适合我国市场现状；最后，针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象，权益型不仅可以满足投资者的需求，而且可以满足真正房屋承租者的需求，从根本上解决投资者和需求者的矛盾。
参考文献：
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剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
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一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分
只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
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鉴于当前形势下的房地产业发展趋势，以及从我国公民的住房情况来看，仍然有大部分的居民居无定所。对此，政府提出了一个建设性的政策，即保障房建设。这对解决我国绝大多数人的住房问题有着重大的意义。但是，由于保障房建设的利润空间比较小，属于公众服务性措施。自然而然地就提不起房地产投资商的积极性。由此，便导致了资金问题成为保障房建设项目中最突出的困难。而资金问题具体地体现为建设的投入资金不足与融资渠道的狭窄。所以，保障建设的资金问题重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融资问题对政府来说，是个极大的挑战。如何拓宽融资渠道、如何确保资金的有续投入？本论文从几个方面提出建议，希望对解决保障房融资问题有一定的帮助。
一、当前保障房融资出现的困难
根据相关法规的精神，要求在二零一三年前为全国一千五百多万户低收入家庭解决住房问题。但由于投入的资金有限，必将会在很大程度上限制了保障房建设的效率。如今，政府为保障房建设所拨出的资金只占总需求的不到百分之八，使保障房建设资金仍然存在很大的缺口，难以补足。以目前情形来看，要按时按量达标是非常困难的。如此一来，政府在保障房建设中的主导位置便突显出来了。因此，政府如何发挥其主导作用、如何带动各界参与到保障房建设的融资问题中便成为了最具挑战的困难。
由此可见，资金问题是保障建设最大的障碍，而融资的方式与渠道则是关注的重点。
二、融资渠道探讨
鉴于目前保障房建设所体现出来的资金困难，政府应当把重点放在拓展融资的方式与渠道多元化。为此，笔者结合当前形势提出以下几点建议：
一是制定相关的法规政策。政府可以制定新的税收政策，以加强管理税收的合理使用，使其中一部分可以作为保障房建设的资金来源。政府还可以利用相关的金融机构如银行以便为保障房建设提供部分资金来源。诸如此类的财政政策都可以为解决保障房建设的资金缺口作一定的保障。总之政府要为保障房的建设给予政策性的支持。
二是明确中央政府的主导作用，发挥地方政府的作用。首先，政府财政拨款是保障房建设最基本也是最固定的资金来源。可见，在保障房建设中政府是处在一个主导的位置上，这是不容置疑的。政府除了财政拨款以外，还可以利用其主导地位降低融资的成本并以拓展保障房建设融资渠道作为政府主要的责任，以增强融资能力。除了中央政府拨款之外，还应当充分地发挥地方政府的作用。从长远来看，政府要转变思路，积极引导其他资本参与保障性住房合作建设。
三是引进市场。的确，保障房的低利润很难吸引房地产开发商的兴趣。但以政府为主导而推进的保障房建设投资，具有可信性与安全性。这对少数投资能力较低的开发商来说，则是一个不错的选择。政府还可以通过一些激励机制把保障房建设投资引进市场，如提供相应的补贴，甚至可以直接把保障性住房建设作为一个指标直接与开发商拿地中标相关等，以增强私营企业对保障房建设的投资力度。此外，以市场机制引入民间资本作为保障房建设的部分资金来源也不失为一个有效的融资渠道。具体地，如可以在建设过程中通过部分的建设权与动营权的转让，在私营企业投入资金并收取了一定的利润后再收归政府管理。如此一来，不仅可以缓解保障房建设资金的缺口的问题，也减轻了政府的压力。
四是引入土地出让金与住房公积金。政府可以每年从土地转让的收入中拿出一定比例用于保障房建设。有必要引入部分土地出让金作为保障房建设资金的一个重要来源。另外，根据国外的成功经验，公众住房公积金也可以作为一个融资渠道。中国很多城市的住房公积金闲置率很高有的甚至达到70%，政府可以通过管理先使用一部分作为投资，使资金得以有效利用的同时也为保障房建设提供帮助。以住房公积金支持保障房建设将成为我国融资渠道的开创性措施。
五是利用房地产信托基金REITS。房地产信托基金是一种发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金属于不动产证券化的一种。根据发达国家的成功经验，可以看到，房地产信托基金模式已渐渐成为一种普遍的融资渠道。房地产信托基金是投资机构通过对房地产进行管理，将经营所得的利润按比例回报给投资者的一种方式。政府同样可以通过房地产信托基金，转让保障房以获取建设的资金，也可以把经营所得分给投资者。如此一来，便可以互惠互利，不仅缓解了保障房建设的资金压力，投资商也得到了长期稳定的利益回报，达到了共赢的局面。在不久的将来，可以预见，房地产信托基金模式将成为保障房建设的融资渠道多元化的开创性道路之一。
总而言之，融资多元化是保障房建设中最核心的问题。各方都应当致力于解决保障房建设的融资问题，使保障房建设得以顺利完成。从而保证将人民利益落在实处，确保低收入家庭的基本住宿。进而体现“以人为本”的理念，促进国家和谐有序地发展。
参考文献：
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信托业作爲金融范畴的第四支柱，其自身也和银行证券范畴一样，风险就是其运营和管理的主体。任何风险都是与收益相关联的，风险越大，收益越高，反之，收益越高，那麼风险就会越大。在保证高收益的前提下，尽能够地消弭风险是必定的追求。
一、信托业承当的风险
信托合同中信托项目能否依照合同的要求顺利完成，其自身就掺杂着太多的不确定性，而一旦信托项目不能顺利完成，就是形成信托公司无法承兑委托人，或许委托人和投资者的资金和投入无法顺利发出，就会给投资人、委托人和受害者形成间接的金钱上的损失。但是这些损失能否应该有信托公司来承当呢?依据《信托法》相关法律规则，信托投资随同的风险应该由委托人本人承当，除非是受托人没有尽到其合理的管理职能和忽略时，风险才由信托公司承当。但是在社会理论中，无论信托公司有没有违规的行爲，信托投资发生的风险均由受托人承当。这是在目前我国信托市场不成熟的状况下最好的风险处置方式，依据《信托法》第二十五条的相关规则，信托公司关于委托人的财富有着慎重管理的义务。慎重管理义务是一个较爲模糊的判别规范，假如信托财富无法顺利发出，而这个损失最终是由委托人来承当的话，那麼就会使得大少数人远离信托行业，使得我国刚刚开展起来的信托业走向消亡。其实不管国际外，信托公司一直间接或直接地承当着信托投资的风险，只不过我国目前信托公司承当风险的方式是显性的。
二、缓冲机制的研讨
信托公司在爲委托人管理投资资产时，经常同时存在着几十甚至上百个信托产品，这些信托产品中或多或少地存在着这样或那样的风险，与此同时，信托业的活动水平远远比不上银行业，因而，一个看似微乎其微的信托产品风险成绩能够给整个信托业带来难以意料的风险，犹如亚马逊的蝴蝶震动了一次翅膀。目前信托行业的风险管理机制大多需求等到风险真正呈现时才干有所应对，这种风险管理机制关于信托业来说，其作用远远不够。我们需求的信托业的风险管理机制是事后的，即风险缓冲机制，使得信托业和投资者的风险均可以失掉无效的缓冲。目前在理论中曾经停止的风险缓冲机制的次要有两种。第一，在信托产品被设计的时分就引入缓冲机制，将信托产品中的投资额分爲优先偿付信托项目预期收益和延后偿付信托项目预期收益和能够的超额收益，这种方式就爲需求优先偿付的投资者停止了一定的风险缓冲;第二，信托公司停止外部的调剂，经过与投资者签署一定的合约。将信托公司的固定资产和其他信托产品与其投资信托产品停止交流，这样就大大进步了信托产品的活动性，将信托委托人的投资产品之间的风险停止工夫上的互换。但是就目前的这两种缓冲机制来看，并不能很好地处理信托业的风险成绩，还需求更好的风险缓冲机制来降低信托行业的风险，更好地促进信托行业的开展。
三、其他金融范畴风险应对措施
国际的金融范畴各行业都曾经树立了绝对较爲完善的风险缓冲机制，这些缓冲机制爲信托行业缓冲机制的树立、运转、监管等进程都提供了无力的参考。首先，在证券行业，成立了证券投资者维护基金无限责任公司，次要用来监测证券公司的风险，组织、参与甚至封闭或许破产证券公司的清算任务，对证券公司运转进程中呈现的风险隐患同有关部门树立纠正机制等。证券行业成立了独立运作的公司对行业的风险停止预防以及监管，有着其波动资金募集来源，关于证券行业的良好运转起到了至关重要的作用。其次，保险行业也成立了保险保证基金框架，这个框架与证券行业的监管形式接近，成立了中国保险保证基金无限责任管理公司，这种专业化的管理公司大大进步了运作效率，并且也尽能够地防止了与其他管理保险部门的利益抵触。此外，这种风险缓存机制也严厉地遵照着保险行业人身保险和财富保险相别离的趋向。最初，在基金行业的风险缓冲机制中，次要的是风险预备金制度，基金管理公司每个月都会提存一定数量的风险预备金，这些风险预备金寄存于一家托管银行，次要用于基金公司违规形成基金持有人的赔付成绩。
四、信托业风险缓冲机制
鉴于我国金融范畴其他行业应对风险的一些缓冲机制，结合我国目前信托业的实践情形，树立愈加片面的信托业风险缓冲机制，对曾经呈现或许行将呈现的风险停止预防和弥补。信托业次要的风险缓存机制有以下几种。
4.1树立信托业的风险缓冲基金
正如证券、基金和保险行业，在信托业也需求树立一个风险缓冲机制，参照证券和保险业的做法，树立一个信托行业缓冲基金管理公司，这样有利于从资金方面处理信托业的风险与预防和管理的持久机制。由信托基金管理公司作爲发起人树立信托风险缓冲基金。当信托公司呈现信托项目没有依照合同运转而难以对委托人和投资者停止兑付的时分，信托公司可以向信托基金管理公司提出请求，由信托基金管理公司运用信托基金对信托公司不能完成兑付的信托项目停止收买，这样信托公司便可以完成对委托人和投资者的兑付，并且信托基金管理公司也可以对其发出的信托项目停止风险管理，回收信托资产。这种方式可以无效地维护信托投资者的利益。关于信托业的信托缓冲基金的募集方式，可以经过以下方式处理：第一，由地方财政投入一局部，坚持在固定的比率;第二，从信托公司上缴的管理费中提取一定的比率;第三，允许信托公司发行专门的风险缓冲金;第四，国度采取委托的方式向银行或许其他投资机构发行信托风险缓冲基金，向社会地下募集;第五，信托公司还可以采取发行一些债券和证券的方式来募集资金。
4.2进步信托产品活动速度，构建信托产品的流通市场
信托公司的风险经常来源于信托产品的活动性成绩，信托产品活动性较差，逐步成爲制约信托业开展的一个重要要素。但是信托产品活动性差的成绩并不能全部归因于其产品自身，市场成绩也是一个十分重要的要素。信托产品活动性差的成绩必需经过市场化来处理。次要是使信托产品可以在银行市场间流通或许在信托业构建一个可供信托公司和信托产品持有者和投资者参与的信托买卖平台。信托产品持有者和投资者可以经过信托公司在这个平台停止买卖，特别是呈现兑付风险的信托产品，持有者可以在这个平台上停止买卖，产品投资者可以自行停止购置，但是同时保存对信托公司一定工夫的追偿权。信托流通市场其归根结底是在信托零碎外部构建一个信托产品流通市场，从基本上处理信托产品的风险成绩，好像证券行业一样。信托产品的流通市场的构建会大大进步信托产品的流通速度，进而对信托产品的构造不时停止优化，促进信托业资源的合理配置，完成信托业与投资业的良性开展。
4.3放慢与银行资产管理公司的等金融机构协作的脚步，爲信托业提供牢靠的资金链条
目前来说，我国信托业不能发行金融债券，其融资渠道过于狭隘和动乱。降低信托业进入银行的门槛是火烧眉毛的，信托业应该积极自动的参与到与金融机构的协作中去，应用金融机构间的各种融资方式，翻开信托业在银行间的融资渠道，进步信托业应对风险的才能。信托产品的存续时期和信托项目期限的不婚配，是构建信托融资多渠道化的重心所在，关于构建可继续的信托资金链条，是应对信托风险的又一重要方式。假如房地产行业的资金回流速度继续降低，不动产和存量资金就会呈现阶段性和暂时性的断流，而同时信托业进入兑付的顶峰期，那麼信托业的兑付风险将会大大进步，这就需求信托业与资产管理公司停止协作，构成信产品期限和项目融资期限的资金继续，缓解信托产品的活动性风险。
4.4积极自动地与信托公司停止协作，构成信托保险制度
保险公司自身就是在用风险来运营收益，因而，关于如何转移、躲避和化解风险关于保险公司来说是十分必要的，信托公司也是如此。信托公司可以和保险公司停止协作，单方共同预防风险、躲避风险、处置风险。比方，可以将保险公司作爲担保人制度逐步引入信托产品中，保险公司对信托产品第三方停止独立的担保和保证，相当于给信托产品的持有停止了双重的保险。在信托公司无法对信托产品持有人停止兑付的时分，可以要求保险公司对其停止偿付。将保险制度引入信托产品中的做法不只仅可以大大增加信托公司的运营风险，而且也降低了保险公司的营销本钱。信托公司可以针对保险公司的特点开收回侧重于活动性和平安性的信托产品，这样便可以吸引较多的保险资金，大大进步信托业对信托产品的兑付才能和风险缓冲才能。
4.5对信托产品停止构造上的变革创新，进步信托产品的技术含量
在国外的信托产品风险缓冲机制中，信托产品经常应用差期权和总收益的利率互换等衍消费品对信托产品的风险停止缓冲，在我们自创国外的根底上，可以对信托产品停止如下的改造。第一，关于信托产品的期限停止合理的设置，在少量的信托产品中注重每种产品的兑付工夫差，避免一切的信托产品的兑付期限集中于同一工夫点，加大信托公司的兑付压力，增大信托兑付风险。第二，仿效证券，设计出各种信托产品的衍生品，这样就可以起到对冲作用，如此便能和我国目前的股指期货到达异样的效果。这种方式将信托业自身的风险与金融市场的风险挂钩，经过非保险的方式到达风险缓冲的作用，这是一种无效的尝试。第三，在开发信托产品的进程中，应用传统的的抵押、担保、保证等方式，在信托合同中参加具有法律效能，到达一定条件自动终止的法律条款。把信托产品的资产管理变成风险管理，降低信托公司到期的兑付压力。第四，放慢信托产品的证券化，使其可以在证券地下市场中买卖和发行，进步信托产品的流通功能，同时也将扩展大信托业的资产规模。
4.6放慢风险缓冲机制的体系建立
风险缓冲机制，从基本下去说，就是一定要遵照无效性、谨慎性、独立性和片面性等准绳，在大的方向上，做到合理合规、诚信谨慎。同时不能疏忽的是，一切的制度都是人爲停止操控的，每团体的责任都应该明晰，强化信托委托人的风险认识，关于信托业务中的每项风险都应该停止合理的好心的提示，每一个岗位都应该强化风险责恣意识。出台一系列的风险规则，关于风险停止失职尽责的管理和指点。信托业是我国金融范畴的一个特殊行业，历经几次整理才逐步走向正轨。我们应该看法到即使是单个信托公司的危机也有能够涉及整个信托行业，信托业是一个极容易酿造危机的行业，我们必需关于信托业的风险停止预防，树立完善、长效的风险缓冲机制是必不可少的。所以树立良好的信托次序，维持信托业安康开展，任重而道远。
参考文献
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EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托基金，一般是指采用公司或商业信托的形式，将多个投资者的资金集中起来，收购持有房地产或为房地产融资，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式，其本质是内含信托关系并投资于房地产相关权利与收益的基金。REITs最早于1960年诞生于美国，20世纪80年代前受法律及管理等方面的影响发展较为缓慢，20世纪80年代后期因相关法律尤其是税收法律制度的逐步完善和支持性政策的实施得以快速发展。截至2016年末，根据美国房地产信托协会（NAREIT）的统计，全美REITs的权益市值已近一万亿美元。REITs根据自身的投资范围一般可分为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大类，其中权益型收益源自物业租金收益，是目前市场上最为主流的形式，抵押型用于发放抵押贷款，而混合型则是两种业务的组合。REITs的出现和快速发展为房地产开发商提供了新的融资与退出方式，也为中小投资者提供了参与地产投资的多元化通道。
一、我国REITs的发展现状
我国内地房地产开发过程中利用基金、信托等进行融资的情况非常普遍，但绝大部分此类融资本质上都是为了符合相关监管要求为开发商提供过桥贷款性质的类银行业务融资，其融资发起主体也往往都是银行，基金、信托通常扮演单纯的通道角色。这与广泛集合社会大众资金，委托专业房地产运营机构，参与房地产投资获取收益并承担风险的REITs模式相距甚远。目前我国内地尚未出台针对REITs的专门法律法规，实际的应用和成熟市场相比仍然极少，但针对REITs的研究与讨论却已非常广泛而丰富，相关配套金融、法律、市场体系也逐渐走向完善。2007年开始，由中国人民银行牵头，联合住建部、银监会、证监会等部委陆续出台了相关的研究报告及管理办法，逐步推进REITs业务在国内的发展。目前，REITs虽然在法律、法规层面仍然有诸多的空白，但在国内房地产快速发展升级的行业需求下，2005年以来，我国内地陆续发行了包括广州越秀、中信启航、苏宁云创、海印股份信托收益权、万达稳赚、鹏华前海万科等REITs或类REITs产品。这些产品有些在境外上市，有些在国内上市，有些为公募，有些为私募，客观上说目前的这些产品与国际标准的REITs仍有一定距离。从总体层面上看，我国的REITs仍然处于不断积累、逐渐探索与完善的阶段。
二、我国内地及香港地区上市REITs总体情况
由于目前我国内地公开上市交易的REITs极少，基本符合标准的只有鹏华前海万科 REITs一家，而香港上市的REITs却大都有参与内地的房地产投资项目，有些在甚至直接以内地房地产项目为基金基础资产发起而成，因此本文将我国内地与香港地区上市的REITs一并纳入数据分析范围。相较于内地，香港地区于2003年由香港证券和期货事务监察委员会颁布了针对REITs的专门法规《房地产投资信托基金守则》，法规对香港REITs的设立条件、组织结构、从业人员、投资范围、利润分配等进行了详细的规定。2005年，由香港房屋委员会作为初始发起人，上市公开发售了香港首个REITs――领汇房地产投资信托基金（后于2015年8月更名为领展房地产投资信托基金），当年即成为全球市值最大的IPO REITs。随后香港又陆续发售了包括泓富产业信托、越秀产业信托、阳光房地产基金在内的多个REITs，现在在香港已经有上市REITs数量有11个，总市值约1 891亿元人民币。从性质来看，目前上市的REITs均为权益性REITs，根据其公开市场数据计算，其5年内平均年化净资产收益率达9%。见表1。
三、我国内地及香港地区上市REITs运营情况比较分析
（一）规模比较分析
从总规模上看，我国内地及香港地区的上市REITs与美国存在巨大的差异。根据美国房地产信托协会最新的统计，截至2016年末全美有222个REITs，其中在纽约证券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191个，全部REITs的市场权益价值已经达9 779亿美元，全部权益性REITs的市场权益价值达9 148亿美元，总体规模达到我国内地及香港地区上市REITs合计市值的36倍以上。即便仅与美国自身相比，从2010年至2016年美国REITs市值又增加了一倍以上，足见其快速发展的态势及我国与其的巨大差距。美国与我国内地及香港地区上市REITs比较如表2所示。
可见美国REITs无论是数量、市值以及其占GDP的比例都h远超过我国，我国的物业资产证券化水平与发达国家差距巨大，当然也证明了我国REITs发展还存在巨大的潜力空间。
（二）行业比较分析
随着经济社会的不断发展，房地产业也得以快速发展并不断变化。根据最新的美国房地产信托协会的房地产REITs分类标准，美国的REITs依据其行业属性细分为9大门类，包括：办公类/工业类、零售类、住宅类、多样类、医疗保健类、住宿度假类、自用仓储类、森林类、抵押按揭类等。如此细致齐全的分类，且每一类细分领域都有专业性、竞争力极强的公司控制与运营，足见美国REITs已经发展成极具深度、专业化的成熟的运行体系。根据2016年末的最新统计数据，零售类REITs尤其是区域购物中心类的REITs在美国各类REITs中的占比最大，其次是住宅类、办公类及医疗保健类。而2010年以前规模很小的自用仓储类、数据中心类的REITs市值也已经快速成长达到683亿美元及598亿美元，已经分别占据美国总体权益REITs市场的6%左右。
反观我国内地及香港地区上市REITs市场，一方面数量与市场体量都与美国差距巨大，从所涉及的行业看也仅集中于零售、办公、酒店三类，品种非常单一，其中又以零售业REITs占比最大。以目前亚洲最大，也是唯一进入全球市值最大REITs前20名的领展房地产投资信托基金为例，其与零售业态相关的物业及停车场租金收入占其REITs总收入94%，其中最为单纯的商铺租金收入占其总收入的56%，相关物业主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及开元系列酒店的酒店为主资产的富豪产业信托及开元产业信托，其基金规模都较小。
（三）业绩比较分析
根据2016年半年财务数据，A股整体净资产收益率为5.49%，5年平均净资产收益率为7%。香港市场方面，2016年半年财务数据显示净资产收益率为4.73%，5年平均净资产收益率为6%（数据来自WIND资讯），而我国内地及香港地区REITs5年平均净资产收益率达到9%，显著高于A股及港股的平均收益水平。美国市场方面，截至2016年末，美国全部REITs平均收益率水平为4.33%，其中权益类REITs平均收益率水平为3.98%，同样显著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此总体上看，无论国内市场与国外市场，上市REITs业绩水平都要高于平均上市公司业绩水平。
已经在我国内地及香港地区上市的REITs的规模与其绩效是否存在一定的趋势关系，本文也进行了比较分析。现有上市REITs的绩效（ROE）与其规模（Ln（市值））存在一定的相关性趋势，为确认此种相关性趋势，论文利用STATA 12对以上两组变量的相关性进行了Pearson检验。计算结果如上页表3所示。
经计算，内地及香港上市REITs绩效（ROE）与其规模（Ln（市值））的相关系数0.5503，相关性在10%显著性水平上显著，可以认为其绩效与规模两者之间是具有一定相关性的。考虑目前内地和香港上市REITs样本量比较小，这种相关性还有待于更大样本量的检测，而目前造成这种相关性的原因，一方面可能是规模增加所带来的基金管理规模效应，另一方面也可能是优秀的管理团队吸引了更多投资者而产生的良性循环。
四、利用REITs盘活国有存量物业的启示
美国的REITs之所以能得以快速发展，原因是多方面的，其中最为关键的原因有四个：
一是其业绩表现长期优良。根据美国房地产信托协会的统计，美国的REITs综合回报率一直优于道琼斯工业指数，纳斯达克综合指数以及标准普尔500指数的综合业绩。二是REITs收益的稳定性较好，较高风险高收益的科技类公司明显具有更高的投资安全性，且其收益又优于传统债券，因此吸引了大量的包括养老基金在内的低风险偏好投资机构。三是REITs有效地解决了其直接投资房地产所导致的流动性变现困难，REITs尤其是公开上市的REITs具有极强的流动性，交易费用极低，随时可以通过二级市场低成本变现转让。四是美国对REITs完善的法律监管和REITs良好的公司治理，保证了投资者对REITs投资的信心。
以上这些REITs的优势对于已经在我国香港地区和内地上市的房地产REITs也是适用的，本文第三部分也证明我国内地及香港地区的REITs收益超过平均收益水平。可见通过REITs一方面使得投资者可以选择这些收益相对较高、风险较低、流动性较好的金融投资产品，对风险承受能力较低的投资者提供了一个非常有价值的产品选择；另一方面，物业的持有人也可以通过REITs将其持有的物业予以证券化，快速回笼资金，实现轻资产运营模式，灵活资产配置，优化资产结构，提升其资产运营效率。从宏观层面看，REITs显著提升了物业资产转让的效率，降低了直接物业转让的交易成本，并通过分散持有，统一委托管理的模式有效促进了房地产行业运营的规模化与专业化运营。1980年后，美国REITs行业的快速发展同时伴随着房地产行业的进一步专业化与深化，足见两者相互的促进作用。
随着我国房地产行业各类物业资产由原来的供给严重不足到逐渐过剩，闲置物业资产不断出现。2015年以来，国内除了中心城市的住宅物业外，其他物业资产都频繁发生滞销情况，房地产开发企业面临越来越大的销售压力。对于中大型国有企业而言，其自持的经营性物业往往体量巨大，这其中包括酒店、办公楼、厂房、厂区、仓库、物流园区、工业园区等，这些物业基本都处于分散持有各自经营的状态，专业化运营水平不高，经营效率也不高，且由于大体量的整体物业可转让性差的特点，部分经营不良的物业资产反而成了拉低很多国有企业整体净资产收益水平的包袱。如果能通过REITs将这些存量物业资产予以证券化，一方面可盘活存量资产，优化资产配置，并通过专业开发与运营管理，不断提高资产使用效率；另一方面也为金融市场投资者提供了风险相对较低、收益较高且稳定的金融投资产品。基于此，尽快通过顶层设计，完善国内REITs法律法规，解决REITs在国内的重复征税等制度障K问题，引导REITs的快速健康发展具有非常重大的意义。相关从业者也应紧密关注此领域的发展及其对我国房地产行业带来的变化与机遇。Z
参考文献：
[1]李建飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示[J].国际金融研究，2005，（1）.
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[3]潘留焱.信贷资产证券化业务中资产出表问题的探究[J].商业会计，2015，（15）.
篇9
硕士毕业后，杨枝在伦敦金融城的一家当地律所找到了第一份工作，专业并不十分对口。起初，杨枝并不被看好，他希望能做出点儿成绩证明自己。注意到当时已经有不少公司开始拓展来自中国的海外置业客户，原本性格内向的杨枝硬着头皮拓宽自己的社交面，通过频繁地发邮件、打电话、参与并组织活动，他成功进入了英国华人房地产协会。
杨枝的努力为这家正在发展阶段的律所拓宽了市场。2011年，他还代表事务所专门到北京、上海和香港做了几场路演，宣传律所帮助中国买家在海外置业的业务能力。
在职业路径上，杨枝对自己的评估一次比一次清晰，意识到在律所的职业发展已经到了天花板，他果断选择了辞职。“我会去想自己值不值得为一个不太熟悉的领域付出这么多。”杨枝说，“在律所，从业律师必须要执证，而且过程漫长，但我的兴趣还是在房地产。”于是他选择2011年回国。
虽然没有房地产评估的实操经验，杨枝在戴德梁行的面试却出乎意料地成功。当时REITs的概念在中国刚刚兴起，杨枝关于REITs的毕业论文为他争取到了机会。
戴德梁行是全球房地产顾问行业的“五大行”之一，作为独立第三方为客户提供商业地产的咨询、和物业管理服务。杨枝所在的评估部，主要工作是通过评估楼宇的各个方面，给出楼宇定价报告。这份评估报告既可以在交易中作为交易价值的参考，也可以帮助银行或准备上市的公司了解资产的价值。
原本认为自己科班出身，工作起来应该驾轻就熟，实际上手后，杨枝发现并不是想象中那样简单。因海外评估体系和国内有差异，而且办公楼、酒店、商场等各种业态有不同的评估方法和模型，需要学习的内容非常庞杂。
迅速地调整了心态，杨枝对所有“打杂”的工作都欣然接受，努力抓住一切能够学习的机会。除了参加公司的各种培训，杨枝还时常拿着表格，向同事请教看不懂的参数。
“求知欲是快速进步的动力，感觉自己像海绵一样每天都在吸水，有一种学不完的感觉。”杨枝说。期间，他考取了英国皇家特许测量师（全球最权威的房地产专业认证之一），因为进步迅速，他在戴德梁行的第一次升职就从助理分析师连升3级成为助理经理。如今，他已经是戴德梁行估价及顾问服务部的副董事。
回顾自己的职业道路，杨枝觉得能够一直从事自己感兴趣的事业是件幸运的事情，而这一切都要从学会评估自己开始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在读什么书？
Y： 在读《全球REITs投资手册》。我会买一些海外的REITs，帮公司创造价值的同时也让自己的财富积累起来。你可以把它看成一只股票，只不过它对应的是一幢大楼，买了一定份额就会获得相应的租金分红，它是强制分红的。这也使我间接参与了商业地产投资。
C： 从刚起步的小律所到戴德梁行这样的大公司你都待过，对于初入职场的公司人，你对平台的选择有什么建议？
篇10
房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts，以下简称“REITs”）是海外成熟证券市场普遍存在的一种专门投资于出租型成熟商业房地产资产的基金型投资产品，其产品投资特性介于传统股票与债券之间。迄今为止，海外证券交易所已有上千只REITs上市交易。为了满足投资者多样化需求，我国正在积极研究REITs产品可行性与方案设计。不过，我国股市投资者历来有偏好新股或新产品的传统，新股上市首日众多投资者趋之若鹜，市场波动剧烈（平均为300%的涨幅）；再如，首批上市（1999年）的封闭式基金交易异常活跃，以基金金泰为例，上市首日涨幅达39.6%，换手率达43.68%，在随后的20个交易日内有6个交易日涨停。在这种背景下，REITs在沪深交易所上市后价格走势如何变化、投资者对REITs的交易行为如何、REITs产品上市后市场波动如何？需要我们去认真探索。
本文研究目标包括两方面：其一，对REITs 产品上市后可能市场交易进行分析；其二，考察论证如何有效避免投资者盲目投机，特别是防范首只REITs上市后可能的爆炒情况。为此金融论文，本文从以下几个方面进行研究：
（一）考察海外典型市场REITs上市后的市场运行状况；
（二）考察我国沪市类似产品的投资者构成及交易行为特点，并重点就1998年基金上市后市场运行状况进行案例分析；
综合以上研究结果，我们期望提供具有实践操作意义的政策建议，以帮助REITs产品在我国沪深交易所顺利上市交易。
一、境外REITs产品上市交易对市场影响分析
REITs自1960年在美国出现后，先后在英、法、德等发达资本市场涌现，并获得了迅猛发展。根据GPR（Global Property Research）全球REITs 指数规模统计，全球证券化房地产市值规模从1984年的280亿美元，增加到2007年的11400亿美元。REITs产品的平均规模由1984年的2.06亿美元增长到2007年的24亿美元。
在亚洲市场，继日本在2001年推出REITs后，新加坡、台湾和香港等较成熟资本市场也相继推出REITs。其中，在新加坡证券市场中，REITs在过去的三年里从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到其证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场论文提纲怎么写。香港市场也于2005年11月推出了第一只房地产基金——领汇，并筹得218亿港元，超额认购达到130倍。
（一）REITs投资收益及对分散市场风险的作用
作为房地产类投资产品，REITs具有不同于其他产品的收益和风险特征。从收益角度看，根据NAREIT（National Association of Real EstateInvestment Trusts）对1972——2005年期间各类产品投资收益的统计结果，可以发现， REITs 产品与其他证券产品相比年收益率较高，仅次于小盘股，高于大盘股与债券（见图1）。根据Bloomberg统计，全球REITs（即富时EPRA／NAREIT 指数）从2001年到2006年的年化报酬率为21.09%、年化标准差为12.57%。在此期间，摩根士丹利
资本国际公司（MSCI）世界指数股票年化报酬率为3.72%、标准差为13.92%；花旗集团全球政府债券指数年化报酬率为4.11%，标准差为2.55%。这意味着在诸多产品中，REITs指数的风险调整后收益（Sharp指数）最高，即REITs产品在相同风险下，回报率最高（见表1）。此外，REITs 平均年配息率达5.27%，不仅高于全球债券（4.57%），更优于全球股票（2.18%）。
图1 各类产品投资收益比较
资料来源：National Association of Real Estate Investment Trusts
表1 各类别产品夏普比率比较（1970-2006）
年份
类别
夏普比率
1970-1981
1982-1999
2000-2006
商品
0.3984
0.1654
0.3356
REIT指数
0.2577
0.4742
1.392
国际发达股市
0.0841
0.4809
0.0911
美国股市
0.0301
0.7381
-0.0806
美国固定收益市场
-0.1375
0.8193
0.9032
美国长期国债
篇11
开发商拖延进度的最终目的是为了将房价推向一个自身满意的水平。因为土地资源是有限的，如果把土地购置进来而不去建造，那么住房的供给就会减少，市场的需求将得不到满足，有能力购房的人就会把价格抬高来满足自己的需求，这样就会使得许多人无房可以居住。使得富人和穷人的差距越拉越大，造成贫富差距悬殊，不利于社会的安定团结。
对超过一年没有开发的房地产业收取闲置费，两年以上的收回土地的使用权。这样就能防止有些开发商为追求高额利润囤积居奇，恶意影响市场供给与需求之间的关系，来促使房价的上涨。同时国家可以通过将土地分成小块承包给多家公司，而不是单单让少数开发商拥有，使他们占据了垄断的优势。对于违规的开发商，国家应不仅仅予以罚款，更应该规定如果一定年限内没有建盖房屋的话，土地将被收回。对于建盖好房屋却没在规定时间内出售的开发商，应该以当初建房时的价格卖出，只有这样做才能消除某些开发商专空子的行为。
2.准确评估拆迁的补偿金
应该由专业的评估机构进行评估，至少应该请两个以上的机构，这样做才能保证更加准确。评估机构应以市场为价格作为根据，不可以弄虚作假。因为评估的价格会直接影响搬迁工作是否能够顺利进行，百姓是否认可评估出来的价格对他们是否同意拆迁有着十分巨大的影响。那么如何解决搬迁中遇到的问题呢？
首先，决定搬迁者是否配合拆迁工作的重要决定因素就是补偿金的问题，这就要所有人获得的补偿款应该是一致的，不应给予某些人特殊的照顾，妨碍政府所要求的公平、公正、公开的原则。
其次，要提高政府拆迁办人员的自身修养，勤于与搬迁人员沟通。耐心倾听他们的困难同时找到恰当的解决办法，态度要友善不可以简单粗暴，尽量避免产生冲突，设身处地的为对方着想，这样才能解决问题。
最后，要解决搬迁居民安置问题，由于房屋拆迁时间较长，那么在哪居住就成了人们首先要考虑的问题。开发商或政府可以采取一次性付款作为租房费用，或安置到特定的住所的解决方案。只有解决了人们后顾之忧的问题，搬迁的工作才能顺利的进行。
3.构建节约型住房并加强环境保护
老式住房的建筑渐渐的已经不再能够满足人们对于环保的要求，新一代的节约型住房建筑应运而生。在越来越提倡节能环保的今天，人们将科学技术投入到了这一新的研发领域，建筑出了节约土地、节约资源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然资源节约能源的消耗。例如现在我们家里常用的太阳能热水器正是利用了这一原理。同时，小区的环境保护也非常重要，这不仅仅需要物业的管理，更要靠业主的配合。把垃圾分门别类的放好，区分可回收资源和不可回收资源是每个人应尽的责任。
开发建房的同时也不能忘了环境保护。不然建了那么多美丽的建筑却没有环境的陪衬便显得没有了意义。但是沿海地区由于多年持续开发，使得海岸线上的植被遭到了一定严重的破坏，因此我国政府应该通过立法保护海岸的生态环境，禁止在海岸线附近的防护林地区建筑施工，禁止破坏其周围的生态平衡。
沿海城市的污水处理工作也不容忽视。政府部门也应该采用自上而下的管理办法，将排污工作由省分配到市，由市再分配到镇、乡，再分派给各个单位、企业，确保工作快而有力的展开对生活污水进行严格的控制，不达标的污水一律需经过处理过再排入河流。沿海地区的企业排放的工业废水实施监控，排放污水需要获得许可。且定期对各个企业进行检查，发现含量超标的污染单位应该让他们停止生产，直到检查合格才可以重新开业。污水自理、环境保护是一项大工程，需要大量的人力物力财力，因此政府部门应该给予大量的支持和鼓励，给予适当的财政补贴。对于已建成的但有碍于沿海环境发展，破坏生态平衡的房屋应拆除，这样才能有效的促进房地产业与经济、环境协调稳健的发展。
4.缓和开发商与消费者之间的矛盾
我国
进一步完善房屋租赁制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供应量，为低收入人群提供住房保障。这样可以暂时削弱一部分人的购房需求，使供求矛盾得到缓解，防止房地产业泡沫的形成。
当前，普通商品用房供求不平衡的矛盾异常突出，要解决这个问题的关键是保障供给量充足。这就需要我国政府改善住房的供应结构，鼓励开发商增加经济适用房所占的市场比例，减少高档住宅的供应数量。严禁转让不符合国家规定的土地项目，不允许哄抬房价投资炒房的现象继续出现在我国房地产市场上。在一般状况下，房地产的价格水平同居民的消费能力是一致的，但是我国许多沿海城市的房价却远远高于许多发达国家。这是由于我国许多购房者并不是出于自身需要购房，而是为了投资获利。因此我国政府为了遏制投机购房的产生增加二套房购房成本，二套房首付款比例也相应提高，压制了投资的人够买房子的热情，利用税收调节控制缓解了购房紧张的局面。
5.保障期房预购者的利益
由于购房者与开发商之间在一开始就存在着信息不对称的问题，而且作为交易的双方，一面是购房人提前支付了资金，另一面却是开发商承诺多长时间后交房。属于先交钱后得到房子，一旦开发商延迟交房。便会为购买者一方带来隐形的损失。
我国政府应提出要求，当房屋主体的一部分建成时才可以允许预售。对没有达到预售许可的，不可以以内部认购，预交诚意金等形式进行销售，在签订预购合同时开发商应提供正规发票。开发商账目要清楚，方便国家审计人员审计。这样可以防止开发商将开发款项挪为私用，甚至卷款潜逃的现象发生。严格检查房地产开发商是否按标准为小区配备设施（如值班、物业管理办公等基本设施）。还应将开发商售房时所承诺的小区建设，绿化面积等一并写在与购房者签订的预购协议中。以此来保障消费者的权益。（作者单位：沈阳师范大学）
参考文献
[1]张红，陈洁. 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托[j]. 中国房地产金融. 2002（03）
[2]程倩宁. 中美房地产投资信托的比较及借鉴[j]. 福建金融. 2004（11）
[3]陈柳钦. 美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示[j]. 山东财政学院学报. 2005（01）
篇12
一、私募股权基金组织形式介绍
私募股权基金，一般简称为PE，具有私募性、投资的股权性和基金性质三个基本特点。组织形式和管理模式是PE最核心的架构设计，将直接关系到基金的治理结构、运营效率、出资人和投资人权益、税收、利润分配等核心事项。目前PE的组织形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三种。
公司制PE是指以公司作为组织形式，基金本身具有独立法人资格。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投资人一般在公司的经营决策中扮演重要角色。
信托制PE不是法人，基金出Y人与管理人以委托人的身份，委托信托公司将资金投向目标公司，并建立权利和义务的制约、平衡机制。
有限合伙制PE由投资人和基金管理人共同申请组建，投资人为有限合伙人，以其认缴的出资额为限承担责任，不负责具体基金运营，基金管理人为普通合伙人，承担无限连带责任。
二、我国私募股权投资基金分布现状
截至2015年末，在中国证券投资基金业协会登记在册的私募股权投资基金共6471只，管理规模17979亿。从组织形式看，合伙制私募股权投资基金的数量和资产规模为5011只和14383.35亿元，占比分别为77.44%和80.0%；信托型私募股权投资基金的数量和资产规模分别为1069只和1509.08亿元，占比分别为16.52%和8.39%；公司制私募股权投资基金的数量和资产规模为381只和2051.45亿元，占比分别为5.89%和11.41%；其它私募股权投资基金的数量和资产规模为10只和35.15亿元，占比分别为0.15%和0.2%。从上述数据看，目前合伙制私募股权基金占据主导地位，这一组织形式也是被国外投资机构普遍认可和使用。
三、公司制PE内部治理结构特点及建议
1.公司制企业内部治理特点
公司制企业内部治理途径一般通过股东大会、董事会、监事会形成治理体系，解决两权分离后所有者对经营者的监督和制衡机制。具体而言包含两层含义：一是公司股东大会、董事会、监事会的权利设置和监督关系；二是董事会与总经理的权利设置和制衡关系。
公司制内部治理架构可概括为如下四种关系：
（1）所有者和经营者的委托关系
（2）董事会和经理层的决策与执行关系
（3）所有者和监事会的委托受托监督责任关系
（4）监事会与经营者的监督与被监督关系
2.公司制PE内部治理结构建议
公司制PE内部治理结构遵循一般公司制企业的治理框架，但同时由于PE业务性质和从业者素质要求等特点决定其与一般公司内部治理有所不同。私募股权基金运作上有如下特点：
（1）业务为高度不确定的资本运营。PE并不像传统产业一样局限于某一行业或领域，而是涉及多行业或多领域的研究和经营，因此其业务是高度不确定性的资本经营。
（2）合格投资者人数不会太多。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投资人会直接参与公司经营管理，资金和管理的双重要求使得公司制PE的合格投资者人数相对较少。
（3）从业者均为专业精英。PE跨行业投资和经营特性要求其从业人员具有扎实的财务、法律和行业背景知识，故私募基金的从业者都是行业精英。
根据《公司法》的相关规定，如果公司股东较少或规模较少时，可以不设董事会而设执行董事。执行董事主要承担审查性的职责，如聘用会计师、托管银行选择等。鉴于以上特点，公司制PE更适合采用一种扁平式的管理模式，弱化董事会职责，具体业务可由投资经理为核心的经营层完成，由投资经理负责并直接向股东会报告，精简董事会后，将大大提高私募股权基金的运作效率。
四、信托制PE内部治理结构特点及建议
1.信托制企业内部治理特点
信托是通过信托合同这一载体，将信托财产委托给受托人，由受托人管理或处分信托财产，但产生的利益归属于受益人。信托制本身的特殊性决定了其内部治理结构的特殊性。
信托关系中，受托人即信托公司是核心主体，与委托人、被投资企业、托管银行等共同构成信托的合同架构，并按合同内容履行各自职责和义务。其内部治理结构核心是基于信托合同，其架构如下：
2.信托制PE内部治理结构建议
在信托制PE中，投资人即是委托人又是受益人；信托公司作为受托人即是资金募集人，同时又是投资管理人。信托制PE采取这种特殊的模式对基金进行管理、处分、分配收益，信托制PE内部治理架构设计建议通过《信托合同》、《资金保管合同》等文件实现，具体表现为：
（1）明确以受托人为核心的信托合同
信托公司作为受托人，投资人作为委托人，委托人和受托人之间签署《信托合同》，受托人接受委托人的委托，根据法律法规和信托计划管理集合资金，向未上市公司的股权进行投资并退出，最终向委托人分配收益。委托人向受托人支付投资管理费的义务。
（2）受托人和基金保管人的权利义务确定
信托计划存续期间，信托公司应选择经营稳健的商业银行担任保管人，只有受托人递交符合信托合同的付款申请，托管银行才能允许划拨资金，基金保管人承担对信托资金保管、监督和检查的责任和义务。
（3）切实履行受益人大会制度
受益人大会制度由全体信托基金的收益人组成，当出现延长信托期限或提前终止信托合同、提高受托人的报酬比例、更换受托人时，由受益人大会审议决定，确保受益人权利。
五、有限合伙制PE内部治理结构特点及建议
1.有限合伙制企业内部治理特点
有限合伙企业是国内新出现的一种组织形式，由普通合伙人（承担无限连带责任）和有限合伙人（以其认缴的出资额为限承担责任）组成。其内部治理的核心机制是建立有效的激励和约束机制，在“胡萝卜加大棒”游戏规则下达到企业和投资管理者共赢的局面。
2.合伙制PE内部治理结构建议
在有限合伙制PE中，一般普通合伙人出资只占资本总额的1%，但分享20%左右的投资收益和相当于风险资本总额2%左右的管理费，全权负责基金的托管、投资、退出等一系列管理工作，而有限合伙人无权干涉普通合伙人的经营行为。即有限合伙人没有经营权，只保留一定的监督权。
槠胶馄胀ê匣锶擞胗邢藓匣锶说娜利，有限合伙制PE应形成独特的内部治理结构，一般可通过如下形式使有限合伙人相对能参与到基金的投资决策中。
（1）合伙人会议
PE合伙人会议是由合伙人组成的议事机构，合伙人享有相同的投票权，而不论投资额比例。合伙人会议一般由负责基金运营的普通合伙人召集，一半以上合伙人出席方为有效会议，同时会议商议事项一般需经全体合伙人投资额的三分之二以上同意才能生效，除法律或合伙协议硬性要求需经全体同意的除外。
（2）决策委员会
一般PE的重大事项决策由决策委员执行，决策委员一般由有限合伙人、普通合伙人、法律专家、外聘行业专家等专业人士构成。PE决策委员会削弱了普通合伙人的自主决策权，从一定程度上保护了有限合伙人的利益，同时外聘专家参与重大事项决策，使决策更具有客观性和专业性，防止有限合伙人滥用权利。
私募股权基金的组织形式极其重要，因组织形式的不同必然会引致管理模式的核心差异。而组织形式和其管理模式一定是PE最核心的架构设计，直接关系到基金的治理结构、运营效率、出资人和投资人权益、税收优惠、利润分配等核心事项，进而关系到PE的长远发展。故投资人在投资私募股权基金时因根据投资目的和自身架构选择和设置合适的基金组织形式，形成有效的内部治理结构，推动PE的稳定健康发展。
篇13
进入21世纪以来，我国的老龄化现象日益严峻。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占总人口的8.87%。为了解决“老有所养”的问题，我国不断完善养老保障制度，并于2000年正式成立全国社会保障基金理事会来筹集养老保障战略资金。但由于2008年世界性金融危机带来的负面影响，2010年以来节节攀升的CPI指数以及物价的飞速上涨，实际上人们将来用来养老的钱正在缩水。如何选择适当的理财工具对社会保障基金进行合理投资使其得以保值、增值，成为当下社会密切关注的问题。
一、我国社保基金规模及投资运营现状
（一）社保基金的构成及规模
社会保障基金是根据国家立法通过各种方式为实施社会保障制度而建立起来的专款专用资金。社保基金主要有四个部分构成：一是基本养老保险体系社会统筹账户上的基金；二是基本养老保险体系个人账户上的基金；三是全国社会保障基金；四是企业补充养老保险基金。
社会保险基金包括养老、医疗、失业、工伤、生育五项保险基金，一般由用人单位（或雇主）和劳动者（或雇员）或公民个人缴纳的社会保险费组成，国家财政给予适当的补贴，用于支付劳动者或公民在患病、年老伤残、生育、死亡、失业等情况下所需要的各项保险待遇。自我国社会保险制度设立以来，我国五个险种基金发展规模惊人，具体参见图1。2010年全年五项社会保险（不含新型农村社会养老保险）基金收入合计18823亿元，基金支出合计14819亿元。其中，全年城镇基本养老保险基金总收入13420亿元，基金总支出10555亿元，年末基本养老保险基金累计结存15365亿元；全年城镇基本医疗保险基金总收入4309亿元，支出3538亿元，年末城镇基本医疗统筹基金累计结存3313亿元（含城镇居民基本医疗保险基金累计结存306亿元），个人账户积累1734亿元；全年失业保险基金收入650亿元，支出423亿元，年末失业保险基金累计结存1750亿元；全年工伤保险基金收入285亿元，支出192亿元，年末工伤保险基金累计结存479亿元，储备金结存82亿元；全年生育保险基金收入160亿元，支出110亿元，年末生育保险基金累计结存261亿元。
全国社会保障基金是指全国社会保障基金理事会负责管理的由国有股减持划入资金及股权资产，中央财政拨入资金，经国务院批准以及其他方式筹集的资金及其投资收益形成的资金。2010年底全国社保基金总额8567亿元，基金权益总额为8376亿元，其中全国社保基金权益7809亿元，个人账户基金权益566亿元，基金负债余额191亿元。基金权益投资收益额321亿元，投资收益率4.23%。基金自成立以来的累计投资收益额2773亿元，年均投资收益率9.17%。
企业年金是指企业在依法参加基本养老保险的基础上自愿建立的补充养老保险制度。2010年底全国有3.71万户企业建立了企业年金，参加职工人数为1335万人；年末企业年金基金累计结存2809亿元。此外，还有商业保险机构经办的商业补充养老和健康保险。
但与此相对的是，我国人口老龄化的进程也在不断加快，养老金缺口将会越来越大。世界银行的一份研究报告指出，以目前的人口与养老模式推测，2001年到2075年，我国的养老金缺口将达到9.5万亿元，这还未考虑货币购买力贬值的因素。由此可见，对社会保障基金进行投资运营刻不容缓。
（二）社保基金的投资运营现状
为逐步完善我国的社会保障体系，保证人们“老有所养”，同时也减轻一部分企业、个人和政府的负担，安全高效的社保基金投资运营不可或缺。从理论层面来说，对社保基金进行投资会出现三种可能的结果，即贬值、保值、增值。（1）贬值。由于通货膨胀等原因，若只将基金存入银行即只进行最保守的投资，货币的实际购买力下降，意味着社保基金实质上发生了贬值。（2）保值。即投资收益率与通货膨胀率保持一致，维持社保基金的购买力不变。（3）增值。也是最优的结果，是对社保基金投资运营的目的所在。只有将社保基金不断进行增值，才能应对日益增长的庞大的支付压力。
我国已步入“未富先老”的国家行列，人口老龄化使社保基金面对更为严峻的支付挑战，也促使我国开始对社保基金进行一系列投资。但由于金融投资的风险性和不稳定性，全国社保基金理事会以及有关部门通过法规或部门规章的形式对社保基金的投资进行了严格的限制，如《全国社会保障基金投资管理暂行办法》规定全国社保基金的货币资产投资、银行存款和国债比例不得低于50%，企业债、金融债投资比例不得高于10%，股票、证券投资基金不得高于40%等。从表1可以看出，全国社保基金投资收益不稳定，在成立后的大多数年份其投资收益率偏低，若再考虑通货膨胀率的因素，其结果会更糟，如2008年投资收益率为-6.79%。而分散于各地的社保基金只能将其存银行或购买国债，收益率只有2%，若考虑通胀率，情况会更糟，存在严重的贬值风险。因此，如何根据金融工具的风险收益权衡，选择社保基金的投资工具组合成为迫切的问题。
二、金融投资产品的种类及其风险性分析
（一）金融工具以及衍生工具的种类
金融工具指在金融市场中可交易的金融资产，是用来证明贷者与借者之间融通货币余缺的书面证明，其最基本的要素为支付金额与支付条件。随着资本市场的发展，金融工具的品种越来越多，风险也越来越大。根据新准则的规定，金融工具可分为基本金融工具和衍生金融工具，包括金融资产和金融负债。基本金融工具包括库存现金和银行存款等。金融衍生工具是从传统金融工具中衍生而来的新型金融工具。从理论上讲，金融衍生工具是根据某种相关资产的预期价格变化而进行定值的金融工具。这种相关资产可以是货币、外汇、债券、股票等金融资产，也可以是金融资产的价格(如利率、汇率、股票价格指数等)。FASB在SFAS119中进一步定义了衍生金融工具，是期货合约、远期合约、互换和期权合约以及类似的金融工具，如利率上限与下限和固定利率借款义务(承诺)等。
金融衍生工具林林总总，品种繁多，有的在金融现货的基础上产生，结构和形式相对简单；有的则是通过组合再组合、衍生再衍生的方式而形成，集多种特点和功能于一身，十分复杂。目前国际金融市场上最为活跃、交易量最大的三类衍生产品分别是：
1. 外汇类衍生产品。外汇衍生产品是一种金融合约，外汇衍生产品通常是指从原生资产发展出来的外汇交易工具。其价值取决于一种或多种基础资产和指数，合约的种类包括远期、期货、掉期（互换）和期权。外汇衍生产品还有远期、期货、掉期（互换）和期权中一种或多种特征的结构化金融工具。
2.利率类衍生产品。利率衍生工具指以利率或利率的载体为基础工具的金融衍生工具，主要包括远期利率协议、利率期货、利率期权、利率互换以及上述合约的混合交易合约。
3.股指类衍生产品。股指衍生工具指以股票或股票指数为基础工具的金融衍生品，主要包括股票期货、股票期权、股票指数期货、股票指数期权以及上述合约的混合交易合约。
在我国，随着金融交易市场的不断完善，我国大部分商业银行行已经逐步开展了远期利率协议、远期外汇买卖业务、外汇期权、利率期权等业务，同时在外资商业银行竞争的推动下，中资银行大力发展以金融衍生工具为基础的各种理财产品、外汇结构性理财、信托理财、QDII理财以及券商基金合作的理财产品等各类产品。
（二）金融衍生工具交易存在的主要风险
与传统的金融工具不同，衍生工具交易除了三大风险（信用风险、市场风险、操作风险）之外，还面临着流动性风险和法律风险。根据衍生工具的不同，其面临的主要风险也不尽相同。
1.信用风险。是由于对方违约或无力履约而带来的风险，包括两方面的内容：一是对方违约的可能性；二是违约造成的损失。
2.市场风险。指由于金融衍生工具的价值变动的不确定性对其使用者产生影响的风险。但将资产负债业务与衍生产品业务结合起来看，总体风险会由于使用的衍生工具而减小。
3.流动性风险。指由于市场深度不够或因震荡而发生故障，金融衍生工具交易者不能在合理的时间内获得市场价格，面临无法平仓的风险。
4．操作风险。指由于缺乏内部控制，交易程序的不健全，价格变动反映不及时或错误预测行情，操作系统发生故障等原因造成的风险。
5．法律风险。指由于金融衍生工具合约的条款在法律上有缺陷、不具备法律效力等原因无法履约而带来的风险。由于衍生产品交易中交易双方的权利和义务是否受到法律的认可，同时交易对手来自不同的国家，各国法律环境不同，操作方式和惯例也会有所不同。为此，国际上专门成立了国际掉期及衍生产品协会(ISDA)。ISDA对国际衍生产品交易有一个大的制度性框架，各会员都要遵守ISDA的标准化法律条文和游戏规则。
三、根据社保基金保值增值特性选择合适的投资金融工具
（一）社保基金面临的投资难题
由于我国社保基金所面临的支付压力越来越大，因此必须对其进行投资使其保值增值。社保基金投资原则主要是安全性、流动性、收益性，而合理的投资模式是寻求一组收益率高且稳定性好的投资组合，所以，这三者之间存在着不可避免的投资难题。社保基金投资若要保持安全性、流动性，就要放弃收益性，即只能投资在银行存款、政府债券等高安全性、低收益性领域；若要实现收益性、流动性，就要放弃安全性，即倾向投资于股票、公司债券等高收益率、高风险性领域；若要坚持安全性、收益性，就要放弃流动性，即只能投资于国债等高信用领域。所以达到一个完美的投资组合是不现实的，我们必须在实现社保基金保值增值的同时，防控社保基金的投资风险，使基金以较强的流动性、较高的收益性来追赶经济发展的需要。
（二）社保基金的投资风险分析
我国社保基金自2003年进入二级市场以来，在成为金融市场重要资金来源的同时，也面临很高的投资风险。根据风险的可分散程度，社保基金的投资风险主要分为系统性风险和非系统性风险。
1．系统性风险
系统性风险主要是指资本市场固有的投资风险，是所有投资者所面临的共同性风险，是无法通过投资组合进行规避的，它通过社会政治、经济等宏观环境的变动引发整个证券市场的价格波动，进而影响社保基金的投资运营绩效。
系统性风险主要包括：
（1）经济周期风险。经济周期是无规律且难以预测的，其变动过程主要分为衰退、萧条、复苏和繁荣四个阶段。社保基金的投资收益从某种程度上可以看作是经济增长的联动效果。资本市场会跟随经济周期的各个阶段而出现不同幅度的波动，社保基金不管是直接投资还是间接投资，其投资回报率都与经济环境紧密相关。
（2）利率波动风险。利率主要受货币供需状况、物价水平、宏观调控等因素影响，当证券收益率一定时，证券价格与市场利率成反比例的关系。市场利率的变化必然会造成社保基金投资收益的不稳定性。
（3）通货膨胀风险。资本市场中投入的资本和收益都是以货币进行衡量的，单位货币的贬值必然会使入市的本金和收益变相缩水。社保基金的积累与投资都具有长期性，当出现通货膨胀时，其实际购买力便会产生下降的可能性。
（4）汇率风险。汇率受各国外汇管制及财政、货币等因素影响。投资于海外市场的社保基金，在承担资本市场固有风险的同时，也要额外承担货币汇兑过程中的损失风险。
2．非系统性风险
非系统性风险是指引起单只股票价格变动，且可以通过分散或组合投资进行规避的风险。当社保基金所投资的上市公司发生经营财务风险时就会产生投资收益下降的可能性。上市公司由于管理不善或决策失误或财务诈骗等事件的披露，便会直观地反映在其公允价格的变动上，引发股价大幅下跌的风险。
非系统性风险主要体现在社保基金管理公司的运营风险。截至2009年，全国共有南方基金、博时基金等10家基金管理公司成为全国社保基金的境内投资管理人。其运营风险主要包括以下几个方面：
（1）管理水平风险。即由于投资管理者的业务水平或心理素质、经验等因素而引起的投资风险。一旦管理者在市场时机、仓位控制、行业分布和个股（券）选择方面出现失误，其投资决策无法跟随大盘走势进行量力操作，就会使基金存在潜在的资产风险。
（2）委托风险。我国社保基金的投资方式是直接投资相接合的管理方式。其中，间接投资采取委托――的运营模式。作为委托人的社保基金理事会与受托人的社保基金管理公司之间存在着信息不对称，难以形成的一个共同的信用约束链条，进而无法避免各委托方或方发生违约风险。
（3）信用环境风险。市场经济是以信用为基础，良好的社会信用环境能为社保基金投资提供信用保障，进而减少其信托成本，提高收益。我国资本市场的信用环境风险主要体现在政府失信风险、上市公司的失信风险、中介机构失信风险等方面。
（三）社保基金投资渠道选择
我国社保基金采取在社保基金理事会直接投资和社保基金会委托投资管理人运作相结合的投资方式，其主要投资方式按风险程度不同可分为安全型投资和风险型投资两种。安全型投资包括投资于国债、银行存款，风险型投资主要投资购买股票、企业债券、实业投资等方式。图2是不同投资渠道收益率与风险性的相互关系，从图上可以看出：社保基金所投资的产品中，其风险性与收益率呈正相关的关系，风险性越大，收益率越高。
1.银行存款
在物价稳定的前提下，投资于银行存款可以获得相对稳定的利息收入，是实现保值增值的最安全途径。但在通货膨胀的情况下，当实际利率相对稳定时，名义利率与通货膨胀率呈同步上升或同步下降趋势。而且在2007、2008年，我国通货膨胀率均高于同期银行存款利率，此时，投资于银行存款的社保基金无法实现保值增值。为了冲抵物价上涨的影响，确保基金的实际购买力赶上或超过同期物价的增长速度，需要通过合理的投资运营，以获取高于通货膨胀的收益率，增强社保基金的支付能力。
2.政府债券与企业债券
政府债券主要由国库券及地方政府债券构成，是以国家信用作为担保的债券，但它的收益性低于以企业信用为担保的公司债券。企业债券与政府债券的风险程度不同，社保基金购买企业债券需要考虑到违约风险的问题。此外，企业债券属约定投资回报型基金，其利率一般高于同期银行存款利率，虽然企业债券的安全性与流动性与国债相比较差，但就长期而言，可以选择一些高收益和高信用的企业进行投资。
3.抵押贷款与信托基金
抵押贷款由于有抵押财产作为保障，其投资风险性相对较小，收益率相对较高。信托基金是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式，由专门的投资机构进行分化散投资，投资者按出资比例分享收益并承担相应风险，其风险性也相对较小。
4.实业投资
实业投资的风险程度主要是取决于流动变现能力及到期能否及时偿付。投资于基础设施、能源工业、交通运输等的社保基金都具有金额大、投资回收期长的特点，这在很大程度上限制了其流动变现能力。另外，一旦实业投资项目不能顺利运营，无法达到预期收益水平，甚至出现到期无力偿付的风险。由此可见实业投资的风险程度较高且收益期长，但一旦可获得收益，收益率也相当可观。
5.股票
股票是收益率最高、风险性最大的投资途径，股票投资收益权的不确定性主要受到宏观经济运行状况、资本市场的完善与否以及管理水平等因素的影响。2009年，我国社保基金投资收益的22.7％来自股票收入，年末交易性金融资产、可供出售金融资产、长期股权投资余额为4，131.74亿元，占资产总额的53%。
因此，社保基金需要根据保值增值特性，合理权衡收益风险，在银行存款、政府债券与企业债券、抵押贷款与信托基金、实业投资、股票等金融工具中进行投资组合选择。
注释：
① 数据来源：国家统计局，2010年第六次全国人口普查主要数据公报(第1号)，2011.4.28.
① 数据来源：人力资源和社会保障部，2010年度人力资源和社会保障事业发展统计公报，2011.5.23.
③ 数据来源：全国社会保障基金理事会，2010年全国社会保障基金年度报告，2011.5.19.
④ 数据来源：人力资源和社会保障部，2010年度人力资源和社会保障事业发展统计公报，2011.5.23.
⑤ 数据来源：全国社保基金理事会，社保基金历年收益情况表，2011.5.18.
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