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二、建筑工程施工管理体系的健全
1在高层住宅建设应用中，随着施工管理环节的优化，人们的生活方式日益改变，这也推动了传统城市的居住格局的变化。目前来说，我国的高程住宅体系是不断健全的，其一系列的开发强度及其建设数量与日俱增，可以这样说，我国的很多城市已经进入高层时代，这也出现了一系列的建筑建设问题，需要得到解决。目前来说，建筑设计的较高难度步骤是对高层住宅的公共交通极其设备管理环节。这里可以看到其公摊面积非常多，其户型的设计具备比较高的难度，无法确定各个套型的良好朝向性，比如北边住宅的朝向、通风性、采光性等都面临着严峻的挑战。在高层住宅设计过程中，也要考虑到消防问题，竖向交通问题，做好相关的安全问题。
2在建筑工程应用中，可以看到其高层住宅的投资还是比较大的，也就是建筑的刚才及其混凝土的消耗水平都比较高，普遍高于多层住宅，这就需要进行电梯、高压水泵等的建设，从而进行公共走道、疏散楼梯等的建立。相对于多层住宅，高层住宅的施工技术面临着更加严峻的挑战，其建筑的投资也是比较大的，其建筑费用高、建筑周期长，这也与高层建筑的多层次、大面积、高复杂结构相关。随着高层建筑的不断普及，人们的活动空间小了，也减少了彼此交往的机会。在建筑施工环节中，其设计的步骤是非常繁杂的，又要注意其系统性也要注意其复杂性。这种工程的施工工作量非常大，也具备比较长的施工周期。为了做好这个工作，需要进行目标责任管理体系的健全，保证各种责任的落实，实现不同环节的协调，从而实现建筑施工工程的良好工作。通过对目标责任管理体系的优化，可以保证不同建筑施工环节的协调，这需要做好相关的分工协调工作。在建筑施工环节中，进行监督监管体制的健全是必要的，这是顺利进行建筑施工质量控制的关键。目前来说，我国的城市住宅建设建筑施工安全事件是比较多的，这极大影响了国家社会的稳定性。这里就可以看出我国城市建设监督监管体系的不健全。这就需要进行监督监管机制的健全，保证建筑施工管理的良好进行，保证建筑质量体系的优化。在建筑施工质量的控制中，进行高新技术的普及应用是必要的，从而保证建筑施工进度的控制，保证建筑施工效益的提升。这就需要建筑施工单位进行科学发展观的落实，保证一系列的高新技术的应用，保证建筑施工体系的健全，实现其内部各个环节的协调。做到现代化、专业化、机械化，达到资源配置的最优化，着力提高建筑施工效益与质量。同时，应积极创造条件，鼓励、支持和帮助建筑施工单位运用高新技术，不断提高建筑施工单位的能力和水平，进而提高建筑施工的质量控制。总的来说，建筑施工管理涉及的范围非常广泛，其需要施工操作人员进行工作步骤的细化，进行施工项目体系的健全，保证企业管理体系的健全，这需要与员工形成良好的管理，严格的贯彻的企业工作制度，保证其积极的执行及其落实。因此，要搞好建筑施工管理，就要做好做细每一个环节，只有提高建筑工程施工管理的质量水平，才能提高企业的经济效益及建筑行业的施工管理水平，才能提高高层住宅施工中的安全稳定性，实现建筑施工的可持续发展。
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一．引言
进行高层建筑施工设计时普遍采用现浇钢筋混凝土框架结构，为了减轻钢筋混凝土框架的荷载，在选择填充维护墙时一般都选择容重轻，隔热、保温性能好、施工方便和造价成本较低的轻质砌块、混凝土空心砌块等材料进行填充。由于这些材料所具有的优点，在现代高层建筑施工中被广泛使用。在施工完成后，特别是在多雨天气或大雨过后，在混凝土外墙上存在面层脱落、开裂、鼓包的现象，对应的在内墙出现渗水，墙面潮湿、发霉、面层变成粉状、涂料起皮等问题，这种问题的产生，严重影响了建筑物的使用功能，同时对建筑物业主的生活带来了困扰和麻烦，从而引起业主对建筑物质量的担忧。这些渗水、漏水问题在现代高层住宅中经常出现，对此解决此类问题，成了高层建筑施工质量保证的前提之一。
二.高层住宅产生渗漏问题的原因及对施工技术的探讨。
1.容易出现渗水、漏水的部位。
在一般工程中，外墙渗水漏水会导致内墙的质量变化，在外墙中，比较常见的渗漏部位主要是在这些位置：
（1）钢筋混凝土框架梁柱和外墙的砖砌体之间的裂缝出渗水。
（2）在外墙砌体上沿着砖缝中间的空隙渗水。
（3）在外墙上的施工孔洞处渗水，如：施工脚手眼、穿墙的套管等处。
（4）在外墙窗户边框和门的边框四周渗水。
（5）在外墙预埋件的根部渗水。
（6）外墙变形缝部位渗水。
（7）外墙镶贴饰面板材渗漏
2.高层住宅渗水、漏水问题发生的原因。
（1）材料原因导致的墙面渗水、漏水。
由于钢筋混凝土和普通砖砌体相比，其温度线膨胀系数是2倍的差距，在相同的温度条件下，钢筋混凝土和普通砖砌体产生不同的变形，在二者的交接处形成了裂缝。由于在外墙砖砌体和剪力墙之间的拉结筋施工时出现遗漏或者存在长度不同的情况，导致框架梁柱和砖砌体之间不够密实，在框架梁底的填充墙的顶砖角度不好，造成填充不密实，进而产生经常性的渗水、漏水。
未采用合理的混凝土配合比，导致混凝土的离析性较大，强度不够，在混凝土养护中，保养不及时或保养不足，在混凝土受荷后发生开裂，产生墙面渗漏。
（2）设计原因导致的渗漏。
在高层住宅设计中，屋面板因为设计刚度不够，造成扰度过大而发生开裂进而产生渗漏。在大跨度板和悬挑板的结构中，最容易出现此类问题。在钢筋混凝土屋面板温度设置时不太合理，会导致温度应力作用在板面层，产生裂缝，导致渗漏。
在钢筋混凝土面板上没有设计防水层或者防水层设计不合理，屋面的排水坡度设计坡度不够，排水管管孔面积过小导致排水不顺畅，积水时间过长而导致渗漏。在设计防水层和排水层时，缺乏对当地气候的调查和了解，设计方案不科学、不合理。
设计时在屋面板上预留孔洞直径过大，预留孔洞本身的防渗漏措施设计的不科学、不可靠，密封不严实，这会导致雨水从预留孔洞渗水、漏水。
（3）施工原因导致的渗漏。
施工时技术手段和施工工艺是直接造成住宅渗水、漏水的主要原因。在住宅结构中，施工时没有注意住宅的结构特点，产生屋面结构的施工缝。在屋面结构施工后，对结构的支撑没有做好，或者是过早地拆除模板，以至于结构产生裂缝。屋面结构缺乏静心养护，致使结构产生大量的微小裂缝。在选择防水材料时，未对材料性能进行了解，涂防水层时备料的搅拌不均匀，涂刷不匀，这都会导致屋面的渗漏。
三.高层住宅防渗漏施工中技术的应用。
在高层住宅中，由于结构的特殊性，房屋渗漏的问题在所难免，对施工单位而言，不能因此就忽视防渗漏工程的处理，而是要通过在设计时全面考虑，对高层住宅地理、气象等信息进行综合分析，在施工中严格按照技术标准作业，施工后做好填充、养护、检查、实验等工作。通过技术手段的提高和重视度的加强，最大限度的减少出现渗漏的问题，最大限度的提高防渗漏工程的功能。
（1）加强高层住宅设计阶段的监控管理。
在高层住宅的设计阶段，要对住宅的地理位置和当地天气状况、雨水分布情况、雨水水量等环境因素进行了解，设计时要结合住宅结构特点，合理安排防水层和排水工程的设计功用。对施工中，排水及防水工程的细节内容要进行明细，选择材料时要前对材料的性能进行实验分析和了解。对混凝土、填充砌体等构件通过在住宅区域气象条件下进行强度实验，对离析度和强度进行技术性指标约束。施工工艺设计时要采用新工艺和实际情况的结合，要注意施工手段的实施与监管。
设计时要加强对屋面容易产生渗漏部位的重视，对渗漏部位进行技术性改善，同时要设置弥补性措施。对外墙填充墙材料选择时，要尽量采用拥有较低吸水率的轻质砌块材料，对轻质砌块的尺寸和质量要进行明确，采购时要尽量选用等级高、质量好、厚度匀、颜色均、边缘齐、吸水率低、收缩变形小、抗冻融能力强的饰面砖。
（2）提高技术手段的应用，加强对施工质量的监管。
在填充墙的梁底要采用定型制作规格为60X200X墙面宽度的斜混凝土预制块，其斜角角度为60°，在墙体施工完成14天后在进行斜砌。在混凝土墙和填充墙中要设置拉结筋，在勾缝处要铺设30cm宽的钢丝网片并勾出凹槽。钢丝网片每边为15cm，要保证在粉刷完成后不产生裂缝。进行结构施工时，对螺杆孔位置的孔位要保持外低内高，在进行粉刷前，要用5cm以上的发泡剂进行封堵。在封堵孔位时，要在孔位外侧留出5cm左右的位置，采用膨胀水泥进行填堵，对悬挑脚手架等预留孔洞位置，还要采用细石混凝土内掺合膨胀水泥进行封堵。封堵完成后，才可进行外墙粉刷施工。
（3）提高管理手段，提升施工质量，宣导保养教育。
在高层住宅施工前要加强设计图纸的审核，对设计存在的问题要及时纠正处理，对防水设计要进行深化处理，要保证设计方案的完善度。在高层住宅施工时，施工单位要加强施工质量的宣导和培训教育，对施工人员的施工效果进行考核确认。对施工中技术工艺要进行实验和管控，对施工手段要进行督查。在施工完成后，要对物业部门或业主进行防渗漏的教育宣传，避免出现在墙面钻孔打孔，破坏防水层，要物业部门保证楼顶排水管道的畅通，避免管道堵塞造成积水在墙面的渗漏。
四．结束语
造成高层住宅渗漏问题的原因有很多复杂的因素，在防渗漏中，最主要的是要加强对裂缝的控制，有裂必渗漏、有缝必漏水，通过改善裂缝问题，减少住宅的渗水、漏水。在高层住宅施工中，要严格按照设计规范，加强施工管理，提升质量水平，后期合理养护，通过“预、防、养”等一系列的举措，可真正改善高层住宅防渗漏工作，有效提升住宅耐久度和质量水平。
参考文献：
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[3] 邢耀祝 对某高层住宅外墙防渗漏施工技术的探讨 [期刊论文] 《四川建材》2008年3期
[4] 刘新颂 浅议高层住宅外墙防渗漏施工技术 [期刊论文] 《投资与合作》2011年5期
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1 工民建工程施工管理现状分析
施工管理的安全意识不到位。安全是做好建筑施工管理的关键，尤其是现场施工管理，关系到整个工程进程。但是很多部门施工现场的管理人员未能将这一思想意识放在战略高度强调，使得许多施工人员未能充分认识到这一点，很多人在现场施工不带安全帽，安全措施和意识极其淡薄，这种只重视经济效益，而对安全方面的忽视和压缩，从而导致施工管理出现安全隐患。施工资料管理不到位。工民建工程施工管理作为一个完整的系统，除了材料、施工、技术、人员的管理识别，还有个不容忽视的问题就是资料的管理。当前，很多建筑企业都把施工管理资料当做可有可无的事情，只有上级部门来检查的时候，才临时应付，或者等一项工程竣工后，开始补所有的资料，从而使得在施工管理过程中，不能有效按照计划行事，往往靠经验来衡量，而非科学依据，资料只是形式，脱离实践现实。施工管理人力不到位。建筑行业作为劳动密集型产业，在建筑现场施工时，往往劳动力投入较多，故难以对每个施工人员实现有效控制。
2 工民建工程施工管理应对措施
2.1 强化意识加强施工安全管理
建筑企业应该高度重视建筑现场施工的安全管理，坚持以人为本，安全第一的原则，实现“零事故”。工民建工程施工管理要注重细节，尤其是关于防火等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓，天天讲，多培训学习，防患于未然。
2.2 规范制度加强施工材料管理
资料管理是工民建工程施工管理中不可或缺的一部分。建筑项目工程的资料管理从开始就应该走向正规化，每一个环节都严格控制，从而使得我们的计划和实际之间如果发生偏差，可以及时纠正。另外，质量管理是个长期的任务，要落实到每个人身上，因此，资料管理可以在一定程度上为明确职责，落实责任提供真实可信的依据。
2.3 提高素质加强从业人员培养
我国目前工民建筑工程领域，从业人员素质相对比较低下，实践有余，但理论不足，不能很好地从高度上把握和指导施工管理。现代企业的竞争，归根结底是人才的竞争，对于工民建工程企业来说，人是决定工程成败的关键。所有的工程项目均是通过人将材料组织而创造的。只有拥有一支富有创造力、纪律严明的施工队伍才能完成一项质量优良的工程项目。因此，工民建工程企业要在激烈的竞争中立于不败之地，就必须提高从业人员的素质，把培养人才作为一项长期的任务来抓。
3 针对高层住宅施工特点采取的措施
近年来，高层住宅如雨后春笋般大量涌现，开发强度和开发数量不断提高，许多城市宣称进入了“高层时代”。与此同时，学术界对高层住宅也非常关注，并对高层住宅的大量建设展开讨论，高层住宅的大量建设，极大地转变了人们的生活方式，并深刻地影响传统城市的居住格局和形象。而这些争议主要来源于高层住宅的自身特性。发展高层住宅面临的不足；高层住宅是多层住宅建筑向上层空间的变化延伸，其中最主要的特点就是高，并由此对居民生活、城市环境产生了深刻的影响，在发展过程中也面临一系列的不足，有些属于住宅建设的共有不足，有些属于高层住宅面临的特殊不足。
3.1 建筑设计难度大高层住宅标准层的公共交通和设备管井占用较大空间，每户公摊面积较多，得房率低于多层住宅。高层住宅（尤其是塔楼），户型设计难度较大，无法保证每个套型朝向的均好性，北边住宅的朝向、采光、通风较差。此外在高层住宅设计中还需要着重考虑竖向交通、消防疏散等问题，并要考虑设置防止高空坠物的措施。
3.2 建设成本高高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，需要配置电梯、高压水泵、增加公共走道、疏散楼梯等，因此高层住宅的技术难度和建设投资要远高于多层住宅，建设费用高、建设周期长，也是高层建筑层数多、面积大、结构复杂等原因造成的。
3.3 公共交往空间不足通常居民习惯于在地面上进行互动交流，随着高层建筑在城市中普及，人们远离大地，独居在自家的小空间内，缺乏户外活动的激情，减少了彼此交往的机会。
4 工民建施工质量控制的注意事项
4.1 推行工民建施工目标责任管理
工民建施工是一项十分复杂庞大的系统工程，不仅工作量大，而且周期一般比较长。这就要求工民建施工单位必须推行目标责任管理，层层落实责任，抓好各个环节之间的互相衔接，确保整个工民建施工工程的全面推进。
4.2 健全工民建施工监督监管机制
健全工民建施工监督监管机制已经刻不容缓、势在必行了。工民建施工单位建立健全监督监管机制，并落实到整个工民建施工的各个环节，确保取得实效。同时，要把对工民建施工的监督监管作为一项长期的工作扎实抓紧抓实，保证建筑工程质量得到有效控制。
4.3 全面推广工民建施工高新技术
高新技术是保证工民建施工质量、加快建筑施工进度的最主要因素之一，在工民建施工的质量控制中具有极为重要的作用。对此，工民建施工单位一定要深入践行科学发展观，加快引进先进、高效的高新技术、设备、工艺、材料等，积极运用工民建施工的各个环节中，真正，做到现代化、专业化、机械化，达到资源配置的最优化，着力提高工民建施工效益与质量。同时，应积极创造条件，鼓励、支持和帮助工民建施工单位运用高新技术，不断提高工民建施工单位的能力和水平，进而提高工民建施工的质量控制。加强各方面人员的管理，层层落实到位。特别是有责任心、经验丰富的施工人员是项目质量控制的基础。对工程质量起到至关重要的作用
5 结语
建筑工程施工管理是一项全面、深入细致的工作，它贯穿于施工项目的全过程，不仅需要企业管理层的重视和支持，还需要广大员工的积极配合，并以各项规章制度的贯彻和有效措施的执行作保障。因此，要搞好建筑工程施工管理，就要做好做细每一个环节，只有提高工民建工程施工管理的质量水平，才能实现企业的经济效益和提高建筑行业的施工管理水平，才能实现在高层住宅施工中的安全稳定性的提高，实现建筑施工的可持续发展。
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一、高层住宅建筑需要的施工体系
钢筋混凝土以及钢结构是高层住宅建筑的主要构成，其中也包括一些砖石结构。与传统的钢结构相比，钢筋混凝土造价相对低廉，而且抗震性比较好，耐火性能好，强度高，刚度大。所以，其在高层住宅建筑中具有很大的作用，得到了广泛的应用。最近一些年，一些新的技术在钢筋混凝土中得到了应用，比如人造轻骨料和混凝土预应力技术等，使得钢筋混凝土减轻了其自重，也产生了很好的经济效果。高层住宅建筑的施工体系主要有以下几种：剪力墙结构、框架剪力墙、简体、框架结构等。在市场上，有一种钢和钢筋混凝土的组合结构发展得比较迅速，不仅施工速度加快了，而且质量也得到了很好的保证。
二、对其该种现场施工管理的研究
质量、投资管理以进度是高层住宅建筑施工管理的主要内容。这三者相互联系、相互制约、相辅相成，构成了统一的整体。如果能在工期目标和投资目标得到有效控制的前提下，高层住宅建筑的质量决定了该项工程是否成功。所以，高层住宅施工管理的重中之中便是对其质量的管理。只有质量得到了保证，这才算是真正的成品。否则，不但会造成人力、物力、财力的浪费，严重后果还有可能给人民的财产以及生命造成威胁。
三、做好高层住宅建筑施工管理的主要措施
1、要注意施工预案的重要性，要保证预案因地制宜，是最好的选择。
编制的施工方案要对整个工程的特点有针对性。比如说，重要部份的施工方法、不同式种应该在什么时候插入，工序应该如何安排，如果出现质量问题应如何应对，在事故出现之前制定出成品保护措施等。在高发住宅建筑施工管理的过程中，千万不要让管理处于失控情况，要抓住主要矛盾，只有做好了事前的准备、预防，就可以提高质量的同时，给缩短工期提供了可能，还能进一步促进经济效益的增长。
2、对高层住宅建筑施工要严格控制变更
要严格控制工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例，一般占百分之十左右。在高层住宅建筑施工的过程中，施工各方有可能会根据各自的情况会提高起来出原设计图纸的多种要求，也许是由于图纸对具体的情况考试不周，这就需要对设计图纸进行改正，而这些必定会影响整个工程的造价，严重的会导致造价超出预算，达到难以控制的局面。而这也是很多高层住宅建筑的工程造价很高的原因。
3、加强对高层住宅建筑施工的监理
对工程造价控制即投资控制，是工程监理的一个非常重要的任务。工程监理一般由工程技术专家担任，他们的阅历较多，经验丰富，在对高层住宅建筑的设计或者施工时能够提出很多降低成本的建议，特别是在对设计图纸的变更时，他们往往能够做出很好的选择。而且，在施工的过程中，甲方和乙方有时会因为各自立场或者观点不同，出现争执等，工程监理可以协调两者之间的关系，不会让这些意见不同而影响正常的旗子。从而有利于控制工程造价在，而且也利于按时完成工程作业，甚至是提前完成。
4、注重在施工管理中对人和物的管理
人对于住宅工程一管理来说，是非常重要的影响因素，可以说是占第一位的。只有加强了对人的管理，才可以避免产生一些失误。而且只有调动了人的积极性，还可以督促他们更好地完成各自的本职工作，缩短工期，提高高层住宅建筑的质量，提高经济效益。而加强对人物的管理，包括对材料和机械这两个方面的管理。要注重材料质量，如果材料不符合要求，就会直接影响高层住宅建筑的质量。只有好的建筑材料，才可以建造出好的住宅，才能让人民住上安全、美观的房子。同时，要加强对机械的管理。最好能做到人机固定。安排专人对机械进行维护、保养，这样当机械出现问题时，很快能找到相关责任人对其负责。也只有机械处于很好的工作状态，才不会耽误工期。
5、一定要注意在施工时对环境进行保护，不能破坏环境。
工程地质、气象、水文等是影响工程施工的环境因素。这些因素往往在温度、湿度、大风、暴雨等往往会影响施工的质量。还有工程管理环境以及劳动环境等，都会对高层住宅建筑施工造成一定影响。所以千万不能忽视这些环境因素。尤其是施工现场，要注重环境的保护，文明施工，定期清洁工作场所。这样才可以为保证高层住宅建筑质量创造良好的条件。
四、施工管理的具体内容
1、预备材料
应对建筑材料、成品、水卫电气材料等进行检验，保证产品质量。对于不合格的产品一定不能使用。如果对某些材料的质量有怀疑，要做进一步的检验。
2、在放线以后，要加强对高层住宅建筑施工的检验工作
在放线以后，监理人员、设计人员要进一上进行验线等工作。不能漏掉任何细小的工作。如果发现不合格，要报请相关人员，在修正以后，才能进行下一步的工序。只有做好了第一步，接下来的工作才不会出现问题，才能保证高层住宅建筑的质量。
3、要完善我们的技术，对于疑难点要做专题研究。
比如钢筋位置的偏移，要结合现场情况进行研讨，还要不断做实验去寻找原因，找出解决问题的办法。不能得过且过，一定要找出主要的原因和次要的原因，一一破解，以防问题再次出现。在施工时要认真落实，决不能敷衍了事，保障工程质量。要用优秀的技术避免安全事故，在保证工期的同时，提高建筑质量。
4、对于高层住宅施工在成本上的管理方法
成本控制贯穿于整个施工过程。要指导、监督、调节和限制工程所消费的人力资源、物质资源等，节约各种费用开去。要把各种成本控制在预算范围之内。该工程的负责人要掌握盈亏状况，发现问题要及里采取有效措施，切不可拖延。
5、加强高层住宅建筑的质量管理
在制定质量验收标准时，要以高层住宅工程的质量目标为依据，必须使企业质量验收的标准大大高于国家的标准。采购材料要符合规定的范围，严把材料的质量关。主体的结构也要确保其质量。克服施工时的一切通病，在装饰水平上要比其他公司要高，而且要有自己的特色。
6、高层住宅建筑在施工时，确保工作人员的完全。
要确保安全设施投资到位。千万不能在这一方面为了省钱而购买不符合国家标准的设施。以免造成人员的伤亡，还要影响整个工作人员的心情，影响整个企业的形象。要订立责任书，发生事故时，大家要一并承担责任。而且要明确责任，将责任落实。要不断提高更施工人员的安全意识，规范他们的操作，以防发生安全事故，这是对他们的生命安全负责任的表现。
五、结束语：
总结上述，对高层住宅建筑施工的管理贯穿于整个工程的全过程。为了保证高层住宅建筑的质量，要进一步加大对其施工的管理，要有针对性地从影响高层住宅建筑质量的重要问题着手，然后加以技术、制度上的管理体制，严格管理，认真工作，明确责任，进一步提高高层住宅建筑施工的管理水平，促进我国的城镇化发展，为保护人民的财产以及生命安全做出更大的贡献。
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商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。
2 商品住宅房工程开发成本的构成
这里所讲的商品住宅成本包括商品住宅的开发建设成本及后期使用阶段所发生的成本。大致可分为8大项：
2.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。
2.2 开发成本
开发成本是指在取得的商品住宅开发用地上进行基础设施和商品住宅建设所必须的直接费用和相关费用。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的费用。
2.3 管理费用
管理费用是指为组织和管理商品住宅开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费、管理用房固定资产折旧费等。
2.4 财务费用
这里所说的财务费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的资金利息和融资费用。
2.5 销售费用
销售费用是指销售开发完成后商品住宅所必须的费用，包括广告宣传费、销售费等。
2.6 销售税费
销售税费是指销售开发完成后的商品住宅应由房地产开发商缴纳的税费。
2.7 使用成本
使用成本是指商品住宅竣工后在使用期间发生的费用，如：房屋维护修理费、水电费用等。
2.8 其他成本
这里的其他成本是指在商品住宅寿命周期之内发生的其他费用，如商品住宅保有财产税、住房贷款利息等。
成本控制过程中，综合考虑商品住宅的这八项成本，可以使成本控制更具科学性和完整性，促进企业提高经济效益和竞争力。
3 高层住宅工程开发成本控制措施与建议
3.1 对高层住宅工程实施全面成本控制
3.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.1.2 开展限额设计，有效控制造价。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
3.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制。
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制。
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资，如对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行供应，以达到降低造价之目的。
3.2 加强工程监理在高层住宅工程成本控制中的应用
建设监理制作为科学的建设项目管理方法，主要是以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和施工过程的投资、工期和质量，确保三大目标的实现。监理的特殊身份，决定了其行为的客观性、科学性，决定了其实施投资控制的合理性、有效性。工程监理可以在项目建设的各阶段，通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。
充分发挥工程监理在项目管理中的作用，最重要的是要明确建设单位和监理单位相互的责任，每一方都要明白自己该干什么？不该干什么？建设单位要充分授权予监理，不要该监理做的工作也由建设单位去做。目前的房地产开发企业一般都会设置自己的工程管理部，相应的开发项目也会配备自己的工程管理班子。这样往往在项目的实施过程中，形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话，完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制，建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。这样即可以保证项目的各项目标的完成，还能节省建设单位的管理费用的支出。
4 结语
商品住宅成本与其价格密切关联，对价格的一向关心往往会导致人们对商品住宅成本的热心。因此，商品住宅成本控制也就成为人们的关注焦点。由于我国商品住宅成本控制还不规范、计算手段相对落后，商品住宅成本控制还存在许多问题和不足，本论文主要是对高层住宅工程的成本进行了分析探讨，这是对商品住宅成本控制的一次有益探讨与尝试，因而是值得推广和借鉴的。
参考文献：
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引言
随着人类历史的不断发展，人们的生存要求越来越高，如何满足住户们对民用高层住宅的安全性要求是现今建筑业的重大课题。伴随城镇化发展带来的是人们开始认识到高层住宅施工的重要性。作为高层住宅施工中的重要组成部分，处理好地基施工是保证高层住宅质量的关键。为了达到住户们对建筑安全和质量的要求，在施工过程中应当足够重视地基的施工问题。因此，加强地基质量控制施工水平迫在眉睫。在地基施工过程中，应该本着提高使用周期的目的，对地基施工质量进行控制。施工人员的技术水平与职业道德也是保证地基工程质量的重要因素。本文从地基施工现状这一角度入手，根据多年的施工经验，从各个角度对地基施工问题进行综合性阐述，比如地基的施工步骤、地基施工中常见问题的处理方式以及施工过程中一些细节性的质量问题如防潮层、标高等方面。
1.地基基础施工质量控制的重要性
要保证民用高层住宅建筑工程的质量，施工是一个十分重要的环节，其中地基基础施工是整个施工中的基础，它决定了整体工程的施工质量。我国是一个地域广阔的国家，地区的地质情况时有不同，这就给地基施工带来一定的困难。建筑单位在进行地基施工时，应当根据不同的地质条件和地形特点设计不同的施工方案。在设计地基施工方案之前，要对相应的地形进行严密的考察，进入施工环节后，对各部分内容要进行严格的质量控制。但是相关事实表明，我国民用高层住宅地基基础的工程施工情况并非十分乐观。由于建筑单位要求地基工程在比较短的时间内完成，因此即使天气不好建筑单位也要求照常施工，但却没有采取相应的措施保证质量。因此，有必要使建筑单位认识到地基工程施工的重要性，对建筑地基础施工进行严格管理，这是建造出一栋合格的民用高层的前提。
2.民用高层住宅建筑工程质量控制
2.1民用高层住宅建筑工程中不同地基的施工处理
首先，在地基的选择上，施工单位应当选择那些可靠、坚实的地基，不能在压缩性比较高、承载水平比较低的软土层中进行地基施工。
其次，在地基施工时要注意解决地下水问题，务必使地下水不至影响地基质量，否则会严重影响地基的承载能力。因为对粘性土而言，丰富的含水量会使得其强度减低，地基基础会随着地下水位的降低而降低。
再次，在地基施工过程中，要注重冰冻线问题的解决。我们知道，冰冻线是区分冻结土和非冻结土的物理标志，因此必须对地基的施工位置进行严格的选择。如果不经过实地考察，将地基建设在冻结土层，后果十分严重。如果是气候比较冷的地区，土层受寒之后，会发生膨胀现象，此时民用住宅会发生拱起的现象。经过四季变化之后，土层解冻，地基基础又会产生下沉现象。
最后，我们还要考量住宅的稳定性。高层民用住宅稳定性不够的很大一部分原因是房屋之间的距离比较小，这是因为城市用地十分紧张。房屋之间相互连接，有时甚至要求同时使用一个地基，这给高层住宅的安全性埋下了隐患。为了将两个高层予以区分，也仅仅是设置一个变形缝，分给每个高层的地基是二分之一。很多企业在地基工程施工过程中，更加注重甚至只注重地基的浅埋程度，此时如果两栋建筑之间的距离不大，会直接影响原有建筑的安全性能。
2.2民用高层住宅建筑工程中不同地基施工的质量控制
民用高层住宅建筑工程的地基在施工前必须先研究设计图纸，在施工整个过程中也必须结合施工图纸的引导。特别是在基槽开挖的过程中，更要注重结合图纸。
由于工期的影响，在施工的过程中，为了达到缩短工期但又保证质量的目的，我们可以采取以下措施：多使用机械完成开挖工作，为了方便起见也可以在局部使用人工开挖的方式进行。在开挖过程中，要对施工现场的情况有一个整体性的掌握，快速清理施工场所的杂土，这有两个好处，其一是施工场地的整洁有利于施工的进行，其二是杂土收集能够为后期的回填工作增加便利。等到开挖的工作即将完成的时候，要组织工作人员对槽底的标高进行准确及时的测量。在设计标高的过程中，也要注意很多细节，比如设计标高的时候，可以同时进行下一步的施工，使得基槽受到雨水的影响，减短其在空气中的暴露时间，从而能够使承载力得到保证。完成基槽的开挖工作之后，对于标高和基槽的尺寸要进行及时的测量，检查其是否能够满足事先的设计图纸的安全，这样做有利于提高施工质量。检验的时候，要从以下几个角度入手：在进行验槽工作的过程中，要特别驻注重柱基和墙角的检查工作。对于槽底，施工人员应当确保其已经能够挖到土，对这些信息进行综合考虑，对是否继续下挖或者是进行及时处理作出理性的判断。同时，对土的坚硬程度要进行理性分析，保证地基内部的土具有色泽和坚硬水平相当，避免产生局部过软或局部过硬的情况。有一种方法可以判断槽底的土层，即对槽壁的走向和分布方式进行仔细的分析。当槽基的挖掘工作完成之后，继续对图纸进行认真研究，根据图纸的布置与指示的完成接下来的工作，即钎探工作。其主要目的是对槽底部的土壤性质进行分析，检查它们的分布是否均匀，确保没有人为活动的迹象以及没有承载力比较低的土层，最后对土层的性质进行记录。除此之外，对土井和砖井进行处理的时候，要特别注重回填工作的完成质量，要知道在适当时候加强土质的结构强度。一旦发现有局部的硬土，要查找出原因，将大树根和土墙等以最快的速度挖掘出来。
3.结论
随着我国城镇化的深入，民用高层住宅地基基础的施工质量是保证高层住宅质量的关键。在地基质量控制的过程中，要通过各个方面的质量控制保证住宅的质量以及安全性。同时要注重对现场工作人员与技术人员的思想教育，让其认识到地基质量控制的重要性。注重提高地基质量控制的手段以及完善施工工艺，并且鼓励企业建立相应的质量控制体系，保证民用高层住宅的质量。
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0引言
所谓小高层住宅这里指总高十一二层的住宅，此类住宅往往采用一梯四户的模式，一层架空用于绿化、管道转换或设零星的商业网点。档次稍低的，也有架空用做车库，绝大多数则另设地下车库。当前的建筑规划趋向于更具人性化的空间布局和设计中是否贯彻以人为本的理念，因此对于小高层住宅群消火栓给水系统进行科学合理的设计是本论文研究的重要内容。
1 小高层住宅群的设计特点
小高层住宅群消火栓给水系统设计套用现行《高层民用建筑设计规范》（GB50045-95），往往按如下设计方式：一、消火栓系统单独设置，设临时加压泵房，每个消防栓箱启动泵按钮信号均要接至消火栓泵房，由着火信号自动启动消火栓泵。二、必须设不小于6m3（有的地方消防部门要求为12m3）的消防水箱。当建筑不利点消火栓静水压力低于0.07Mpa时，要设消火栓稳压泵。三、为保证消防水不被动用，单独设消防水池或采用液位限制。
按上述设计，消火栓与生活给水系统各自独立，室外管位紧张，设计困难；另外投资大，影响房地产开发商的开发利润；屋顶设消防水箱，尤其不设稳压泵房的消防水箱间，严重影响建筑立面。更主要的是，最终使用效果适得其反，有必要认真分析。
2 小高层住宅群消火栓、生活给水系统宜合并
小高层住宅群一般为普通住宅，小于等于50m，室内消防栓用水量应为10l/s。如果首层有商业网点按二类商住楼考虑则应为20l/s，若有汽车库按I、II类停车库考虑亦采用20 l/s。即使按20 l/s，生活用水量按350L/（人·d）计算，对于8万m2左右的小高层住宅群，消火栓供水量与生活水供水量基本持平，面积再大则生活供水量大于消防用水。显然，生活水与消防水共用管，对于面积越大的小高层住宅群，就水量而言只会更有利于消防。
生活给水供水水压与消火栓供水水压差，经计算为0.12—0.18Mpa左右，完全可以共用设备。如采用变频供水，生活供水减频，消防恢复原频，可克服生活供水采用消火栓水压耗能略高的毛病。
对于小高层住宅群而言，室外给水工程量比较可观，生活给水与消火栓给水系统分开的结果导致室外管道工程量几乎增加一倍；对于有地下小汽车库，总图紧张的小区，有时竟很难找到管道位置。更应引起有注意的是，某些地方消防检查统计表明，单独设置消火栓给水系统竟有1/3不合格，“消防突击检查时运行合格率较低”的原因，恰恰是由于生活给水与消防给水分开的缘故。生活给水系统的增加投入可可以增加售房卖点或住户对物业管理的满意程度，因此生活给水问题普遍受到重视，生活给水泵因常开，开发商甚至愿意选购进口不锈钢泵，物业管理也有完善、规范化的制度。消火栓给水系统则不然，很多只是应付例行公事的消防检查，得不到应有的重视，最终单设消火栓给水系统反倒不安全。
现行消防规范还规定，消防水不能动用。消火栓系统死水一潭，还不允许少量动用，比如绿化灌溉用水。保证半个月或一个月，消防系统换水一次，以防止消防水质的恶化，但最根本的措施还在于消火栓给水与生活给水系统合并。
3 变频或气压给水系统应视为常高压给水系统，可不设屋顶水箱
何为常高压给水系统，《高规》尚无明确定义。本人个人理解，对于水消防系统而言，无论是准工作状态或消防时，都能保证消防水量与消防水压的要求，即可认为是常高压给水系统。
担心变频或气压给水不能保持常高压的原因，无非是担心电源切换时间以及设备机械故障。实际上生活、消防合用的变频或气压给水系统，为了加强其消防功能，在供电电源设计上下足了功夫，为保证生活给水功能，提高楼宇的档次，开发商也愿意花大价钱购置高级发电机。根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-92）6.1.5.1机组应始终处于准备启动状态，当正常供电中断时，机组应立即启动，并在15s内能投入正常带负荷运行。
对于小高层建筑群而言，即使15s的消火栓供水量，也就是300L，保守点按30s，即稳压罐水容积到600L，也足以保证消火栓系统的安全。
至于设备故障，生活给水泵及消火栓给水泵互相备用，大大增加了设备的安全性。何况山上的水池及管道输送也不是绝对没有故障的可能。随着科技的发展，设备的可靠性还会进一步提高。
设屋顶消防水箱对于大型高层建筑问题不大，但对于小高层住宅群则有异议。如果一次着火区设一个显然做不到万无一失。《高规》未有着火次数的规定，《建规》则规定≤2.5万人为1次, ≤5万人为2次。按如今一般人均面积，2.5万人反推算，住宅面积至少也在50万m2以上；按较高的容积率，住宅占地面积也要28万m2，其半径在200 m以上。即使屋顶消防水箱在中心位置，管道阻力也相当可观。若每一座小高层都加消防水箱，这种方式即过于原始，造价也高。相反，可靠的生活、消火栓给水合并变频给水系统，则无此弊病。
房地产行业进入市场机制以来，对房屋美观、实用提出更高的要求，出现许多新型建筑，对传统消防方案，提出这样或那样的意见。制定适宜的消防规范举足轻重，能否在保证安全的前提下采取更节省的方案，期望有关消防设计规范不断完善。
4 现阶段小高层住宅群消火栓给水系统设计要点
在针对小高层住宅群消火栓给水系统新规范未产生以前，为保证业主的利益和消火栓给水系统的更为可靠，现阶段可采用部分变通做法。设计要点如下：
A 单体小高层建筑内消火栓给水与生活给水系统分开，生活给水进户总管上设电磁阀，有火警信号时电磁阀关闭，防止着火时水源被生活给水系统占用。共用水池储量为生活用水与消防用水的总和，变频给水装置的水量为两者之和。
B 小高层住宅群室外生活给水与消火栓给水合流，以合用最大水量，最高水压选变频给水泵。变频水泵压力为可调，分别设生活给水压力及消火栓给水压力两档，消火栓给水压力与消火栓连锁，着火时火灾信号自动改变变频给水压力设置。
C 小高层单位内消火栓给水系统与室外给水干管之间，设两路进水管，每条进水管除了加闸阀外，加止回阀或管道倒流防止器，止回阀接近室内端接消防水泵接合器，避免给水系统被污染。
5 结论
A 消防有关规范对小高层住宅群消火栓系统设计应研究针对性的规定。
B 消防规范对水消防常高压系统的定义应根据科技的发展及工程实践允许采用现代科学措施保持给水常高压的方式。
C 小高层住宅消火栓给水系统设计应有新突破。
参考文献：
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一、高层住宅地下室设计、施工防渗漏
（一）设计单位在进行住宅工程施工图设计时，除注明工程防水等级外，还要详细注明工程的防水做法、细部构造措施、材料要求等事项，重要的部位要有施工详图。
（二）地下室防水设计要形成全封闭，地下室外墙与底板防水要交圈，桩头或桩承台与地下室底板连接处防水层应水平通过桩头或桩承台。
（三）地下室设计时不能只考虑刚性防水而不做柔性防水。目前我国地下水特别是浅层地下水受污染比较严重，地下水对混凝土、钢筋的侵蚀破坏是一个不容忽视的问题。另外在柔性防水层外须设置保护层，以防止打夯机夯实回填土撞伤防水层；以及防止建筑下沉时，回填土中的硬尖物擦伤防水层。如采用喷泡聚氨酯或高密聚苯板还对地下室起到保温作用。
（四）全封闭的地下室在设计时应考虑地下水对地下室的漂浮力，漂浮力的大小等于地下室排开水的重量。当地下水位较高时，结构的自重不足以抵抗地下水的漂浮力时，要在地下室底板下设置锚杆，以抵抗地下水的漂浮力。否则当地下水的漂浮力大于结构自重及锚杆拉力时，就会将地下室底板、墙、梁等构件拉裂或将建筑物浮起。深圳有一住宅楼，地下室设计时没有充分考虑地下水位最不利的情况，裙房下的地下室部分位置锚杆数量设置不够，在经历了几次丰水期后，局部地下室底板、剪力墙、梁被拉裂，造成严重的渗水现象。
（五）地下室柔性防水施工是地下室防渗漏的关键，应从基层处理、涂膜防水施工、防水节点施工以及构造节点的处理等几方面严格控制施工质量，以避免或减少渗漏问题的发生。
1、基层要求及处理：（1）防水基层按设计要求如用水泥砂浆找平，其表面要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在。有套管的管道部位应高出基层表面20mm以上。阴阳角部位应作成半径约10mm的小圆角，以便防水涂膜层的施工。（2）所有管件等必须安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象。（3）施工时，防水基层应基本呈干燥状态，含水率小于10%为宜，其简单测定方法是将面积约1m2、厚度为1.5～2.0mm的橡胶板覆盖在基层面上，放置2h～3h，如覆盖的基层表面无水印，紧贴基层一侧的橡胶板又无凝结水印，根据经验说明其含水率已小于10%，可满足施工要求。（4）施工前，先以铲刀和扫帚将基层表面的突起物、砂浆疙瘩等异物铲除，并将尘土杂物彻底清扫干净。对阴阳角、管道根部等部位更应认真清理。如发现有油污、铁锈等，要用钢丝刷、砂纸和有机溶剂等将其彻底清除干净。（5）防水层施工时，要保证基层无积水、无泥浆，并采取适当的降水措施。
2、防水涂膜施工要点：（1）涂刷底胶：此工序相当传统沥青防水施工涂刷冷底子油，其目的是隔断潮气，防止防水涂膜起鼓脱落；加固基层，提高涂膜与基层的粘结强度，防止涂层出现针眼气孔等缺陷。小面积的涂刷可用油漆刷进行；大面积的涂刷，可先用油漆刷蘸底胶在阴阳角、管子根部等复杂部位均匀涂刷一遍，再用长把滚刷进行大面积涂刷施工。涂胶要均匀，不得过厚或过薄，更不允许露白见底。一般涂刷量以0.15～0.2kg/m2为宜。底胶涂刷后要干燥固化4h～8h以上，才能进行下道工序施工。（2）防水涂层施工：a）第一道涂层施工：在底胶基本干燥固化后，用塑料或橡胶刮板均匀刮一层涂膜，涂刮时要求均匀一致，不得过厚或过薄，涂刮厚度一般以0.6mm左右为宜。开始刮涂时，根据施工面积大小，形状和环境，统一考虑施工退路和涂刮顺序。b）第二道涂层施工：在第一道涂层固化24h后，再在其表面刮涂第二道涂层，涂刮方法同第一道涂层。为了确保防水工程质量，涂刮的方向必须与第一度的涂刮方向垂直。重涂时间的间隔，由施工时环境温度和涂膜固化的程度(以手触不粘为准)来确定，一般不得小于24h，也不宜大于48h。
3、防水节点施工：（1）地下室底板后浇带防水节点：（2）桩头防水节点：（3）地下室外墙施工缝防水构造节点：(5)地下室顶板：a）地下室顶板与外墙的交接处理：由于地下室顶板需要用做施工场地，故外墙防水先期施工至地下室顶板边缘1m处收口，加盖无纺布后期与顶板防水搭接。b）地下室顶板与墙柱：墙柱根部圆角，防水沿墙柱上返标高+0.500。
4、构造节点：构造节点根据规范和设计要求，参照GB50108-2002和SJ•A防水图集进行施工。(1)阴阳角处理：阴阳角处用聚合物砂浆做成圆角，增设300×300防水附加层一道。(2)止水螺杆洞防水处理：a)对于突出防水基面的拉杆螺栓应割掉并至基面内≥20mm，先用密封材料封堵螺栓头，用聚合物水泥砂浆进行修平。b)在螺杆洞侧凿出50mm×50mm×20mm喇叭形(要求开口朝下)，用防水砂浆封闭高出墙面1.0mm～2.0mm，检查是否出现细微裂缝或空鼓。全部螺杆洞都必须处理且通过专项隐蔽验收。(3)施工缝防水处理：施工缝两边250mm范围内增设防水层一道。(4)预埋套管穿墙面防水处理：穿过防水层的管道预理套管，套管中间焊接止水钢板，管道安装完成后，用石棉水泥填实，两端用胶泥密封材料密封，迎水面设附加防水层一道。(5)管道穿顶板板防水处理：穿过防水层的管道四周找平层应按规范和设计要求施工，与基层交接处预留凹槽，填密封油膏，再将管道四周除锈、打光、然后在管口四周500mm范围内及管面100mm高范围内做1.5厚911聚氨酯防水附加层一道。
二、高层住宅厨房、卫生间设计、施工防渗漏
（一）、厨房、卫生间防水设计应采取以排为主，以防为辅的设防原则，防水层做在楼地面面层的下面，防水材料应选择单组份环保聚氨酯涂膜防水，由于其能严密地包住管道与地面，渗入缝隙，在干燥后不会收缩，因此比防水水泥等刚性材料更适合用于厨房、卫生间这种管道、缝隙较多的小面积房间。防水层上翻墙体300mm高。地面应低于客厅卧室地面50mm，并按规定起坡1%，地漏口低于相邻地平面不少于10mm。墙体1.8m以下内墙抹灰中应加入适量防水粉。四周填充墙下应浇筑与墙同厚、高度为200mm的混凝土挡水带，与现浇楼板同时浇筑施工，防止轻质砖填充墙空隙大，吸水性强，与楼面粘接不实，产生墙根开裂造成的渗漏。
（二）、厨房、卫生间楼板混凝土施工时必须振捣密实，特别是管子四周及墙角处，必须平整，避免凹凸不平现象发生。做好混凝土板面养护，避免因混凝土养护不好造成的收缩裂缝。穿楼板立管管根四周应留凹槽嵌填密封材料，由于金属管或塑料管与混凝土的收缩系数不同，管道壁与混凝土接触面存在有微细缝隙，如果管根四周不留凹槽嵌填密封材料，地面水可能顺管壁渗漏下去，造成沿楼板立管边缘潮湿、滴水。封堵前周边先凿毛并清洗干净，再支模板封堵，管道、地漏四周用高于结构混凝土强度一级的微膨胀细石混凝土封堵后，再用密封胶封堵。地面防水施工前应对结构进行蓄水试验，如有渗漏须找出渗漏的源头并进行处理，直至不渗水才可进行下道工序。
（三)、厨房、卫生间防水层施工：防水层采用1.5mm厚单组份环保聚氨酯涂膜防水。1、施工顺序：基层清理——水泥砂浆找平层施工涂刷底胶——聚氨酯防水涂膜涂刮—保护层及面层施工2、主要施工方法（1）在防水施工前必须要将砼基层进行清理。（2）找平层砂浆表面应采用原浆压光的方法将表面压光，避免开裂剥落。基层应牢固、表面洁净、平整，阴、阳角处呈圆弧形或钝角。（3）聚氨酯底胶、聚氨酯涂膜附加层，其涂刷方法、搭接、收头应符合规定，不得出现空鼓、皱折、气孔、鼓泡等缺陷（4）聚氨酯防水层涂膜必须进行分层涂刮，薄厚一致，薄涂多遍，不得有流淌、堆积现象。每一遍的涂刮方向应相互垂直，一般要涂刮2～3遍方可达到设计规定的1.5mm的厚度要求。前一涂层干噪固化后，应将涂层上的灰尘、杂质、清理干净后再进行后一遍涂刷。每道涂膜涂刷间隔应以上一道涂膜固化程度（手感不粘）确定，一般不小于24h，不宜大于72h。（5）涂层施工应连续进行，当不能连续施工，需要分段进行时，段与段之间的涂膜搭接口应不小于规范要求。（6）在涂第一遍涂膜之前，应先对阴阳角、排水管、立管周围、混凝土接口处等各种接合部位，增补涂抹及铺贴增强附加层，然后再大面积平面涂刷。（7）聚氨酯涂膜防水层未固化前不得上人踩踏，涂抹施工过程中应留出施工退路，采用后退法涂刷施工。（8）在最后一道涂膜固化前，在其表面用素水泥浆拉毛，以增强涂膜与保护层的粘接能力。（9）由于防水层耐穿刺性差，所以防水层施工完后，必须经质量验收合格，进行蓄水试验，临时将地漏封堵严密，门口处抹挡水坎，蓄水深度最高处为20mm，观察24h无渗漏为合格，方可进行保护层及面层施工。
三、高层住宅屋面设计、施工防渗漏
(一)、屋面防水工程的节点细部构造是防水工程的重要部份，如屋面檐口、女儿墙、天沟、水落口、泛水、压顶、变形缝、分格缝、穿过屋面防水层管道等等。对于屋面防水，设计应全面考虑结构变形，温差变形，干缩变形、振动诸多因素，采用柔性密封、防排结合，材料与构造防水相结合的做法。节点设防上应增设附加层，以适应基层的变形。节点使用的材料其性能指标均应高于其他部位，特别是耐老化性能要好。
（二）、屋面楼板混凝土结构施工时，要保证混凝土强度，钢筋间距，保护层厚度，作好屋面结构的养护工作。混凝土整体浇筑尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝。屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝。对完成浇筑后的屋面，做闭水试验，如发现渗漏必须处理至不渗漏为止。
篇9
年月，我处一举中标省电力公司2#高层住宅工程，该工程高度逾百米，建筑面积26000m2，处有关领导非常重视该工程的施工，将其列为重点工程来抓，组建了精干高效的项目班子，我担任本工程的技术主管，全面负责本项目的施工现场管理及质量监督检查等工作。在该工程的施工中，采用了许多“四新”技术内容，很多施工工艺和材料我们都没有接触过，为了掌握这些技术和工艺，我主动积极地到其它同类工地参观学习，和老工程师请教，并针对本工程特点制定相应的施工方案。如该工程地下水位较高，所以对防水的质量要求较高，设计采用了砼自防水和三元一丙外卷材防水的“双控”防水体系。在施工中我们对于砼自防水和卷材防水分别制定了相应的技术措施，并特别注意控制细部的处理，如防水砼的施工缝留置处理，以及卷材防水中桩头位置、阴阳角部位的处理等，都制定了详尽的施工技术措施，我跟踪了施工中的全过程，并配合监理、业主代表进行了质量验收，他们对我们的施工质量非常满意，我也将这些施工记录和技术总结撰写了《地下防水工程细部施工技术》并发表于《建筑》年第二期。
二、质量攻关，成绩突出。
电力高层住宅工程为高层建筑剪力墙工程，剪力墙的模板施工技术在本工程的施工中非常重要，我们采用了大钢模板作为本工程的模板体系，但大模板施工中，会出现一些质量通病，如丁子墙位置涨摸、洞口、阴阳角不方正、层间接缝错台等，为克服这些质量通病，我针对这些通病产生的原因，在模板体系和混凝土浇注方案等方面进行调整和改进，尤其通过改进大模板的节点设计，克服了这些质量通病，使我们浇注的混凝土尺寸精确，外美内实，并且由于调整后模板支拆更加方便，施工进度加快，最快时，达到每三天半一层的施工进度。根据这些施工经验，我总结撰写了题为《改进大模板的节点设计，克服质量通病》的论文，发表于《建筑》年第三期。
在该工程的施工中，我们还在项目经理及总工的总体部署下，成立了tqc质量管理小组，进行课题攻关，由我参加发表的《运用qc方法，优化高层建筑的垂直度控制》荣获集团公司年质量管理小组评比一等奖，省质量管理小组评比二等奖。
三、注重安全，精于管理。
我的施工经历从加层改造，既有线施工到高层建筑。这些工程对安全的要求都非常高，在这些工程的施工中我学习掌握了许多安全知识和安全技术。年通过安全员培训。由我从事现场管理和安全管理的工程在安全文明施工方面都取得了非常好的成绩，省电力局2#住宅楼荣获省安全文明优良工地。在这些安全文明工地的创建中，我积累和掌握了丰富的安全文明工地创建经验，我总结撰写的《浅谈安全文明标准化工地的创建工作》发表于《建筑业》2000年第八期上。该文获省建筑业协会2000年度优秀论文。
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只有采用了科学而又合理的施工方法，才能在节约施工成本的基础之上，有效的避免大体积砼的内外的温度差不合理的问题，从而极大的降低了裂缝产生的概率。主要以几下几种大体积砼施工的方法。
1.1 分块浇筑的方法
为了尽可能地避免高层住宅楼基础底板大体积砼施工内外的温度差问题，在施工的过程中可以采用分块浇筑的方法。这种分块浇筑的方法又可以进一分划分为竖向的分层浇筑方法以及水平分段的浇筑方法。分层浇筑的方法又可以进一步划分为斜面分层、分段分层以及全面分层这三种方式。如果竣工的时间比较充足，可以采用分层进行多次浇筑的方法进行大体积砼的结构施工，各个施工层之间要根据施工缝进行处理，即薄层浇筑的技术。这种技术可以充人地散发砼内水化热。在进行分块浇筑施工的过程中，还要注意每道程序之间的时间间隔，如果间隔的时间比较长，就会影响竣工的时间，也会使原来的砼约束新浇筑的砼，从而使上下层的砼结合面出现一些难以发现的细小裂缝。而如果间隔的时间比较短，可能在下层砼正在温度上升的阶段时，再覆盖上了一层砼，这样因为下层的砼表面的温度比较高，没有利于其散热，也会使上层的砼出现沉降问题，从而更加容易出现裂缝。
1.2 大体积砼施工二次振换捣的技术
二次振捣这种技术，对于提高砼的抗裂性有着非常重要的作用。以往所进行的施工实践证明，如果对于已经完成浇筑而又没有凝固的砼进行二次振捣的工作，可以有效地避免因为水平钢筋的下部所产生的空隙和水分等，从而提高了砼与钢筋之间的凝合力，就会避免因为砼的沉降所产生的裂缝，也可以降低出现砼内微裂的程度，从而提高了砼的实心实意度，可以将砼的抗压强度增强到10%到20%，达到防止裂缝产生的目的。下面为二次振捣图：
1.3 对大体积砼在进行搅拌过程进行优化
一般在大体积砼的搅拌过程中，比较湿润的石头表层会与水分发生直接接触，在砼不断静默或者成形的过程中，水就会向石子以及水泥砂浆的界面聚聚集，从而使界面的过度层出现疏松多孔的现象，这样就会使石子与硬化水泥砂浆之间的粘结性减弱，甚至成为砼结构中非常薄弱的环节，也会对砼的一些物理学的性能产生不良的影响，比如砼的坑压力。通过改进大体积砼进行搅拌的方式，可以提高砼极限拉伸力，从而使砼结构不会收缩。为了进一步提高砼的质量，可以采用二次投料时的净浆裹石或是砂浆裹石等一些搅拌技术来实现，这样既可以保证硬化后的界面的过度层更加密实在，也可以防止水分集中在石子以就水泥砂头的界面中，这样可以将砼结构的强度提高10%，也可以提高大体积砼的极限抗拉强度以及极限抗拉值。实践证明，如果砼结构的强度一致，就可以减少水泥的用量，也可以避免产生水化热。
1.4 某高层住宅搂基础底板施工方案图：
2 提高高层住宅楼基础底析大体积砼质量的方法
2.1 要对温度进行严格的控制
第一，为了减少因为温度差产生的裂缝，在大体积砼进行浇灌的过程中，要选择一天中气温较低时进行，可以还要首先选择那些水化热较低的水泥，可以在确保了大体积砼强度等级以后，才可以使用一定量的缓凝减水剂，这样既可以使将水泥的使用量减少，使水灰尘的比率降低，而且可以有效地控制水化热。同时加久一些像粉煤灰的掺料，不仅可以替代一部分水泥的功能，将用水量减少，可以还可以改善砼的可泵性。
第二，还要对砼入模的温度进行控制，比如说可以采用向骨料洒水来防止太阳对于一些砂石料的照射，也可以加一些冰块冷却材料。在进行浇筑的过程中，应该采用分层的方法进行施工，这样可以有效的控制浇筑的进度以及厚度，从而有利于散热，对于浇筑的温度还要十分注意。比如在浇筑混凝土时，还要加于一些毛石，让其吸收大量的热量，这种方法也可以节约施工的原材料，但是在进行浇灌的过程中，还要对毛石的体积进行严格的控制，一般小于或等于总体积的四分之一。大体积砼温度具体控制标准如下图：
天数
（d） 基坑温度
（℃） 砼表面
（℃） 砼底面
（℃）
1 26.5 36.5 56.5
2 27.5 39.0 55.9
3 28.0 41.5 58.9
4 26.5 38.9 54.0
2.2 加强对原材料进行控制
大体积砼结构当中的配筋比较密集而且数量较多，所以为了让砼得到紧密地填充，可以加大石子中的最大粒径以及其粗细的集料级配。如果石子粒径太大，石子就有可能会卡在钢筋中，但砂浆收缩度比砼的收缩度要大，在拆除模型以后，很容易在钢筋的下方产生裂缝。而且，还要对砂石料的含泥量进行严格的控制，如果超过的规定的标准，就会将大体积砼的抗拉力大大降低，同时将砼的收缩力增加，非常容易产生裂缝。
在进行大体积砼技术的施工过程中，水泥的选择也非常重要。不同类型、不同品牌的水泥的组织结构各不相同，所以配制出的大体积砼的性能也会不同。一般的大体积砼在进行浇筑的期往往是因为砼的内部温度的升高以及其收缩产生开裂的现象。可以采用控制大体积砼的材料选择以及配合比，在其结构中加入一些外加剂，不仅可以将水和水泥的用量减少，而且也可以减少因为水化热现象产生的收缩变形。
2.3 适当地对钢筋的配置进行调整
可以通过对钢筋的配置进行调整，增设一些传递温度的分布筋，将大体积砼的内部热量传递出来，从而防止了其内部的热量升高。对于钢筋的配置设计，一般不改变配筋率，以及上下皮配筋的差异，即底皮钢筋对于没有柱板带的地方其横纵都要采用Φ25@150，如果有柱板带，就采用Φ25@130。因为砼的百度大约是1米，考虑到散热的速度，可以在顶皮钢筋以及底皮钢筋之间设置Φ25，温度分布筋往往是每一平方米就有一根的方式，通常利用搭接焊的方式进行连接，放弃以前的配筋方案。这种上下错位的方式，既可以缩短钢筋之间的距离，使钢筋的直径减少，也可以减少砼的收缩程度，将中间的热量散发出来，从而减少了裂缝的产生。
2.4 可以在混凝土内敷设细钢管
可以在浇筑混凝土的模型内铺设合理数量的细钢管，让其作为导管，让其在施工的浇筑以及养护其内作为散热的管道。通过在导管中输入循环的冷水，可以将大量的热量带走，从而起到降温的作用。
2.5 注重对大体积砼的养护
要圣驾养护砼结构，尤其对其温度要进行严格的监控。通常大体积砼的底板浇筑时间应该在5月份之前就完工了，主要是为了避免炎热的天气以及太阳对其的暴晒。在浇筑的工作完成以后，要派三到四个人进行专门的养护，轮班值守。也为了已经浇筑完以后的砼的表面热量不会很快地散去，可以在大体积砼表面铺上草袋，再在草袋上覆盖一层尼龙的薄膜。这样既可以保持砼的表面湿润，也可以降低散降温的速度。
3 结束语
综上所述，高层住宅楼基础底板的大体积砼施工技术非常复杂，从设计到施工，各个因素都要考虑，这样才可以有效的避免裂缝的出现，还要对大体积砼施工进行分析，采取有效的防控措施，提高高层住宅楼的工程质量，保护建筑物可以充分的发挥其功能。
参考文献：
篇11
一、引言
近年来，随着国民经济的突飞猛进，城市住房建设步伐的加快，小高层和高层建筑在各地犹如雨后春笋般拔地而起，且高度也随之增高，高层建筑的出现，是出于建设用地的制约和使用功能的需要，同时也被世人看成是一个城市科技发展和综合实力的标志。但从消防的角度看，越高的建筑火灾危险性越大，一旦发生火灾，扑救难度大，造成的人员伤亡和经济损失大，给国家和人民生命财产造成了极大的损失。
二、高层建筑火灾隐患分析
2008年10月9日，哈尔滨市道里区28层，高99．8米的大厦高层建筑发生火灾。为扑灭这场大火，哈尔滨市消防部门共出动10个消防中队，300多名消防指战员，70余台消防车辆，共救出61名被困人员，所幸无人员死亡。
2009年2月9日8时27分，央视新址北配楼发生火灾。中央和北京市有关领导迅即赶赴现场指挥扑救，经过595名消防官兵英勇奋战，大火燃烧近6小时后才被完全扑灭。论文参考，预防对策。
近年来我市高层火灾频发：2006年2月份，某花园第17层住户客厅发生火灾，火灾过火面积30平米，烧毁客厅部分家具，造成2人死亡，火灾直接财产损失约5万元。2008年6月，某大厦公共走道发生火灾，消防人员到场时发现有6名人员被困，其中有4名妇女、2名小孩，情况非常危急，火势扑灭后，人员被全部救出。结合全国高层建筑日益严峻的火灾形势，笔者对全市的高层消防管理现状进行了调研，现将分析所得和工作对策供大家共同探讨：
1、消防设施不到位
高层建筑中的消防设施种类繁多、功能不一、作用各有千秋。虽然有《高层建筑防火设计规范》的强制性条文，但我们在工程验收、平时检查、专项整治和火灾事故调查中仍然会发现，高层建筑目前普遍存在消防设施“短斤缺两”、质量性能差、功能不全和违规使用等先天性火灾隐患。首先我市花园高层住宅小区因开发建设过程中追求环境优美，减少了水泵接合器的安装数量，部分设置的接合器位置不符合规范要求。再者由于物业管理不善等因素，出现管道堵塞或阀门关闭，导致水泵结合器无法正常使用。其次《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.3.11条规定：消防电梯间前室宜设挡水设施；消防电梯的井底应设排水设施。据调查，因规范没有强制规定，目前投入使用的几乎所有高层建筑消防电梯间前室均未设置挡水设施。最后是物业公司对消防安全不够重视、日常消防管理不到位，从而造成目前众多高层建筑存在消防设施不完整好用、消防通道堵塞，安全疏散条件差等诸多火灾隐患。
2、后期装修监管不力。
后期装修过程中，各监管单位监督不到位，容易造成很多先天性的火灾隐患，目前居住楼设计相当完美，外表都是高档木板、玻璃板以及香樟树合制的版块，该材料耐火能力较低，建筑物的外墙保温材料大部分采用易燃材料，一旦发生火灾极易造成建筑物火灾迅速扩散，如2009年众所周知的央视大楼火灾，室摘要都大量使用了天幕灯、布景灯；其使用的空调、音响、电视、灯具等用电设备也相对较多，如果这些电器设备使用不当，容易造成局部过载，线路短路，引起火灾;加上有些业主消防意识淡薄甚至不懂得消防设施的用途，便在门面装修过程中将喷淋与烟感探测器、消火栓等消防设施遮挡，导致在火灾发生时消防设施起不到作用。
3、建筑商、物业、业主三者忽视消防安全
建筑商和物业管理单位在思想上认识不足，缺乏现代消防管理意识。主要问题表现在：开发商重建轻管。论文参考，预防对策。楼房建成后，物业管理对于开发商来说就成了次要的问题，尤其是一些小型开发商，秉着“肥水不流外人田”的思想，自己招聘几个人员就组成了物业公司，物业管理的不规范给小区留下了隐患。例如，消控中心值班人员无证上岗、小区消防通道划线停车收费成为显性问题。二是私自关停消防设施。一些物业为了节约管理成本，私自关闭消防电梯电源，关闭消防供水阀门，埋下了严重的消防安全隐患。小区业主或住户消防意识薄弱，只顾自身利益，对身边的消防安全漠不关心。如室内消火栓成了自家的免费水龙头，消防通道成为私家车宽敞的停车场，甚至消防设施关闭或报废也视而不见；自防自救能力低，有些住户缺乏消防知识，个别连灭火器都陌生甚至不会使用，更谈不上科学灭火自救逃生了。现有关于物业管理的相关法律中，《物权法》规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定，是否收取须由全体业主三分之二以上通过。在消防设施损坏或瘫痪的情况下，极易造成维修资金不足，无法保证系统完整好用。
三、预防高层居住建筑火灾的预防对策
1、强化建筑内部消防设施的维护和保养，确保其完整好用。
一是消防机构要严把审核验收关，加大对施工过程中的检查监督力度，避免施工方“缺斤短两”、“偷工减料”造成先天性火灾隐患。二是高度重视消防设施系统的完整好用，在扑救高层建筑火灾的过程中，消防设施尤其是室内消火栓是实现快速有效扑救时重要的、也是“唯一”可以使用的利器。三是适当提高消防电梯的防水功能，除了增强电梯电机线路等部件的防水性能外，还应强制规定在高层建筑消防电梯间前室必须设置挡水设施，以有利于消防电梯充分发挥其功能。三是合理设置高层住宅小区消防水泵接合器。可规定每幢高层住宅建筑单独设置水泵接合器，并设置醒目的标志，特别是分层供水的标志。
2、认真落实消防安全责任制
目前，高层建筑应严格按照“谁经营，谁负责”的原则，建立消防安全责任制，落实到人，制定应急疏散预案，指定专人进行安全巡视检查。同时必须加强对管理人员和全民的培训和教育，使其掌握基本的消防知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散，会扑救初期火灾。对高层建筑管理工作人员，应进行防火安全知识教育，使他们学会安全用火，熟知各种避难方法，提高心理承受能力；同时要进行防火安全疏散预案的学习，进行职业道德与修养教育，使他们在火灾发生时能引导顾客逃生。物业管理公司要加大小门面和居民楼装修过程中的管理，避免造成消防设施被遮挡、掩盖、使用不符合标准的装修材料和超负荷用电现等现象的发生，尽到督促具有一定规模的个体工商户到消防机构办理消防手续的责任。
3、提高物业公司的消防安全管理能力。
一是提高物业公司的准入门槛。论文参考，预防对策。要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，通过消防专业培训，作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。二是加强对物业公司的监督管理。消防监督部门应该把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作。与建设、房管等部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴。三是统一维护保养技术标准。借鉴消防安全重点单位管理模式，物业公司也要定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。四是提高物业公司从业人员消防业务技能。建立持证上岗制度。物业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面入手，通过消防部门的集中培训和自我学习，努力提高综合技能，提升消防设施的维护管理整体水平。五是加强法制建设，完善物业公司及业主委员会的管理职责。一方面，要进一步明确两者的法律责任和制约措施。论文参考，预防对策。新《消防法》第18条对住宅区的物业公司的消防安全管理明确了责任，但是物业公司是受雇于业主委员会，目前对业主委员会的法律责任规定还是空白。另外，新《消防法》第67条对物业公司的法律惩戒措施较弱。另一方面，要明确消防设施的维保资金来源。现有关于物业管理的相关法律中，可以通过地方立法或制定政府法规文件的方式，将消防设施维护保养、更新及接入城市远程报警监控系统的费用纳入大修基金和物业费支出的项目内，从而解决资金来源问题。
4、加强消防宣传力度
按照新《消防法》建立社会化的消防工作网络的工作原则，提高全民的法律意识和消防安全意识，才能真正的减少火灾隐患的存在，减少火灾事故的发生。因此，消防部门要充分利用各种途径进行消防宣传，大力宣传消防法律、法规、防灭火常识和火场逃生知识，切实提高广大群众的消防安全意识和自防自救能力。管理人员（包括物业人员）必须通过消防安全培训后方可上岗，消防控制室值班人员必须经过培训取得上岗证件后方可上岗值班，并定期进行消防安全培训。论文参考，预防对策。
四、总论
篇12
1.工程概述
座落于河北省衡水市红旗大街和新华路交叉口的“汇中・家天下・北区”，该项目分为1#2#3#5#6#及北区地下室6个子项目。整个北区占地面积约20107.87m2；其中1#2#3#6#建筑分类为一类高层住宅楼；5#建筑分类为多层商业建筑；北区地下室建筑分类为Ⅰ类汽车库，其建筑功能，1#2#3#6#建筑地下一层及地下一层夹层为非可燃性库房、设备用房等，地下二层平时为非可燃性库房战时为核六级甲类二等人员掩蔽所，其他部分地下一层，地下二层为地下车库。各楼体之间位置关系如（附图1）所示。
本论文以1#建筑为例，讨论一类高层住宅建筑的防火电气设计。
1#建筑占地面积为1575.4 m2，地上建筑面积为28885.64 m2。此工程为新建建筑，2013年底施工图设计完成，并通过了审图单位审查。自2013年8月开始，对1#住宅楼进行建筑电气施工图设计。1#楼地下3层、地上32层，建筑物高度99.95m（室外地坪至女儿墙顶）；1#住宅楼为32层3单元式住宅，地下二层平时为非可燃性库房战时为核六级甲类二等人员掩蔽所，地下一层及地下一层夹层为非可燃性库房、设备用房等；地上一、二层为商业服务网点，三至三十二层为住宅，总户数为180户。
附图1
2.防火电气设计
2.1防火电气设计涉及的主要标准和规范
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）以下简称《高规》；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
《低压配电设计规范》GB50054-2011；
《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
《住宅设计规范》GB50096-2011；
《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009;
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010;
《建筑物电气装置》第4-42部分：安全防护 热效应保护GB16895.2-2005/IEC 60364-4-42:2001;
《消防应急照明和疏散指示系统》GB17945-2010;
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008以下简称《民规》；
2.2 消防设备的电源及其配电
2.2.1消防负荷等级的确定
合理的确定负荷等级，是保障消防设备用电的重要保障，也是高层住宅建筑电气设计的基础。根据《高规》表3.0.1中的“十九层及十九层以上的住宅为一类”可确定1#建筑为一类高层建筑，其消防用电设备的负荷等级为一级。对非消防用电设备，但为重要用电设备，可根据《民规》附录表A“民用建筑中各类建筑物的主要用电负荷分级”中的“一类高层住宅中的，走道照明，值班室照明、警卫照明、障碍照明用电，主要业务和计算机系统用电，安防系统用电，电子信息设备机房用电，客梯用电，排污泵及生活水泵用电均为一级负荷”，结合本工程实际可确定，本工程消防系统,安防系统,客梯,生活水泵,排污泵等设备的用电按一级负荷供电。根据《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009和《高规》结合本工程实际可确定，地下二层人防，平时按高层建筑防火建筑有关规范要求设计，其疏散照明、应急照明、消防排烟风机、正压风机等消防设备均按一级负荷供电。
2.2.2一级供电负荷的供电措施
根据《供配电系统设计规范》GB50052-2009第3.0.2“一级负荷应由双重电源供电，当一路电源发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏”，结合本工程实际可确定，本工程一级负荷电源均由箱变的二台变压器供电，且二台变压器10KV高压应由两路双重电源供电。
根据《高规》第9.1.2“高层建筑的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机等的供电，应在最末一级配电箱处设置双电源自动切换装置”。上文提到的《民规》附录表A中重要用电设备， 如本工程安防系统,客梯,生活水泵,排污泵等设备也用双电源互投箱供电。
2.2.3消防配电线缆的选择
消防设备的电气配电线路、配电系统应满足可靠性、耐火性、安全性、有效性、科学性的要求，以保证火灾时消防设备供电不会中断，保障人身安全，保证供电持续时间，确保供电质量并力求系统接线简单，投资省、运行费用低。
根据《民规》第7.4.1条第2款第3点“对一类高层建筑以及重要的公共场所等防火要求高的建筑，应采用阻燃低烟无卤交联聚乙烯绝缘电力电缆，电线或无烟无卤电力电缆、电线”。根据《民规》第13.10.4条第2款“火灾自动报警系统保护对象分级为一级的建筑，其消防设备供电干线及分支干线，宜采用矿物绝缘电缆；当线路的敷设保护措施符合防火要求时，可采用有机绝缘耐火类电缆”；第4款“消防设备的分支线路和控制线路，宜选用与消防供电干线或分支干线耐火等级降一类的电线或电缆”。
根据上述规范内容，矿物绝缘电缆为首选，其采用独特的制造方式，使氧化镁绝缘材料高度紧密地压实在电缆的无缝铜护套中，与铜芯、铜护套共同形成密实的一体，因而具有良好的耐火、耐高温、载流量大、防水、耐腐蚀、耐机械损伤、耐辐照及电磁相容性、美观大方等特点，同时该电缆在火灾条件下不会放出任何烟雾、卤素及有害有毒气体。矿物绝缘电缆的的铜护套可作为接地线使用，与其他类型电缆相比可减少一根芯线，明敷容易安装，并且使用寿命长。但由于造价等原因，目前在特级保护对象的建筑中应用较多，在一类高层住宅建筑中采用较少。综上所述，结合工程实际可确定，本工程的消防系统配线使用有机绝缘耐火电缆沿封闭式线槽（外涂防火涂料）敷设的方式。
2.2.4消防配电线路的敷设
根据《高规》第9.1.3“消防用电设备的配电应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志。其配电线路和控制回路宜按防火分区划分”；采用专用回路的原因在于，在火灾时，必须保障消防设备的正常运转，保证消防疏散和火灾扑救，所以不能与其他动力及照明共用回路；有明显标志的原因在于，为防止紧急情况下误操作。所谓的专用供电回路，是指从低压总配电室或分配电室至消防设备或消防设备室最末级配电箱的配电线路，即使用干线为其提供电源。
根据《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98第6.3.1.8“消防控制室在确认火灾后，应能切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明灯和疏散指示灯”，其原因在于，建筑发生火灾后，可能会造成电气线路短路和其他设备事故，电气线路可能使火灾蔓延扩大，还可在在救火中因触及带电设备或线路等漏电，造成人员伤亡。
根据《民规》第13.10.5条第3款“当采用有机绝缘耐火电缆为消防设备供电的线路，采用明敷设、吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属导管或封闭式金属线槽保护；所穿金属导管或封闭式金属线槽应采取涂防火涂料等防火保护措施；当线路暗敷设时，应穿金属导管或难燃型刚性塑料导管保护，并应敷设在不燃烧结构内，且保护厚度不应小于30mm”其原因在于，满足火灾时，消防系统连续供电的需要。
综上所述，结合本工程实际，消防双路电源沿同一电缆线槽敷设时，线槽内加装隔板分开敷设，出线槽后穿钢管，暗敷设在不燃烧结构内，且保护厚度不应小于30mm。在电缆井内孔洞施工完成后应采取防火封堵措施。
2.2.5配电线路的短路和过负荷保护
据统计，建筑电气火灾中，电气线路引发的火灾占电气火灾的60％以上。而其中最为常见电气线路火灾分为短路故障引发的火灾和线路长期过载引发的火灾。发生短路时，线路中的电流增加为正常时的几倍甚至几十倍，而产生的热量又与电流的平方成正比，使得温度急剧上升，大大超过允许范围。如果温度达到可燃物的引燃温度，即引起燃烧，从而导致火灾。所以，可靠的短路和过负荷保护是预防电气线路火灾的重要手段。
根据《低压配电设计规范》GB50054-2011第6.1.1“配电线路应装设短路保护和过负荷保护”；第6.2.1“配电线路的短路保护电器，应在短路电流对导体和连接处产生的热作用和机械作用造成危害之前切断电源”；第6.3.1“配电线路的过负荷保护，应在过负荷电流引起的导体温升对导体的绝缘、接头、端子或导体周围的物质造成损害之前切断电源”；第6.3.6“过负荷断电将引起严重后果的线路，其过负荷保护不应切断线路，可作用于信号”。
综上所述，结合本工程实际，本工程的配电线路保护采用，非消防用电回路均设置可靠的短路和过负荷保护，在发生短路和过负荷时能及时切断电源，防止火灾的发生；为了保证消防负荷在火灾时能持续运行，消防配电线路只设置短路保护，过负荷保护只作用于报警，不作用于跳闸。
2.3剩余电流保护开关及剩余电流火灾报警系统
根据《住宅设计规范》GB50096-1999要求，“每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能”。由于电气火大部分由电弧性接地故障引起，在AC220V系统中，300mA的电流就产生电弧，因此使用剩余电流保护开关（以下简称RCD）及时有效地切断电源开关或发出信号，就可以尽早的发现问题、避免火灾的发生。同时，利用剩余电流保护开关还可以对接地故障隐患起到预防作用。
根据《低压配电设计规范》GB50054-2011第6.4.3“为减少接地故障引起的电气火灾危险而装设的剩余电流监测或保护电器，其动作电流不应大于300mA；当动作于切断电源时，应断开回路的所有带电导体“。
随着技术的发展，剩余电流火灾报警系统应运而生。由于剩余电流火灾报警系统能准确监控电气线路的故障和异常状态，能发现电气火灾的隐患，及时报警提醒人员去消除这些隐患，因此在《高规》第9.5.1“高层建筑内火灾危险性大、人员密集等场所宜设置漏电火灾报警系统”。目前有条件的高层住宅建筑都设置了剩余电流火灾报警系统，以提高火灾的防范水平。
考虑到1#建筑为3单元式住宅，所以未设置剩余电流火灾报警系统。
2.4应急照明
火灾应急照明是高层建筑中极其重要的一部分，在火灾发生时引导人员疏散和维持消防救火设备的运行起着关键作用。火灾应急照明包括备用照明、疏散照明。供消防作业及救援人员继续工作的场所应设置备用照明这些场所包括配电室、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、供消防用电的蓄电池室、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾是仍需坚持工作的其他房间。供人员疏散，并为消防人员撤离火灾现场的场所，应设置疏散指示标志灯和疏散通道照明，这些场所包括楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯及其前室、合用前室和避难层（间）以及走道长度超过20m的内走道。应急照明灯和灯光疏散指示标志，应设玻璃或其他不燃烧材料制作的保护罩。火灾应急照明应满足最少持续供电时间和最低照度要求。
综上所述，结合本工程实际，本工程的应急照明系统应符合上述规定。
2.5火灾自动报警及联动系统
根据《高规》第9.4.2“除住宅，商住楼的住宅部分、游泳池、溜冰场外，建筑高度不超过100m的一类高层建筑的“经常有人停留或可燃物较多的地下室”应设置火灾自动报警系统”。
根据《民规》第13.1.3“高层建筑有消防联动控制要求的一、二类高层住宅的公共场所应设置火灾自动报警系统”。
根据《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98表3.1.1 火灾自动报警系统保护对象分级中规定“居住建筑，十九层及以上的居住建筑，设置一级火灾自动报警系统”。
依据上述规范，结合本工程的实际情况，在本建筑内设置火灾自动报警装置，报警信号均上传至北区5#建筑首层消防控制室，控制室内设置火灾自动报警装置及消防联动控制台，控制方式分为自动控制（模块控制）和手动控制（硬线连接）两种。通过联动控制台，可以实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟系统设备的自动/手动控制及监视。在确认火灾后，应切断有关部位非消防电源、并接通警报装置及火灾应急照明和疏散标志灯，并有信号显示。本工程火灾自动报警系统保护对象为一级，地下部分按要求在配电室、弱电间、水泵房、风机房、走道、前室等部位设置感温和感烟探测器。住宅部分仅在走道、前室等处设置感烟探测器、手动报警按钮和声光警报装置。
2.6防雷、接地及总等电位联接系统
当建筑物遭受直接雷击或雷击时空间电磁脉冲都可能对电气装置产生危害。建筑电气装置内的瞬态冲击过电压主要由大气中的雷电产生。当雷击发生时，强大的瞬变电磁场直接在电气装置内感应产生电涌电压，泄放时的能量和过电压幅值、波形陡度都很大，经常会造成设备绝缘损坏，供电中断，甚至引发火灾、电击等事故，对绝缘强度低的敏感信息技术设备危害和干扰更大。因此，在高层住宅建筑物内做好防雷及接地保护，是预防火灾发生的一个重要方面。为减小雷电流在金属导体之间产生的电位差发生打火引起火灾建筑物内应设总等电位联接系统。
综上所述，1#建筑的防雷等级为三类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。在屋顶采用∅10热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷带连接线网格不大于20mx20m或或24mx16m。利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根∅16以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于18m。引下线上端与避雷带焊接,下端与建筑物基础底板上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。本建筑,其上部占高度20并超过60米的部位应防侧击雷，每三层设均压环，均压环均与该层外墙上的所有金属窗,构件,引下线连接。防雷接地、电气安全接地及其他电子设备可共用接地装置，接地电阻不大于1Ω。1#建筑内低压配电系统为TN-S系统，所有正常情况下不带电的外露导电部分均应接地，金属线槽或桥架在其去全长内不应少于2处接地。总等电位联接端子箱设置在各单元配电间内，并与基础接地装置可靠连接。各户内有淋浴设施的卫生间设局部等电位联结。电梯机房及地下二层人防值班室内做局部等电位联结。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。在屋面接闪器保护范围之外的非金属物体应装设接闪器，并应和屋面防雷装置相连。电源进线柜及室外配电箱等处设浪涌保护器，屋顶天线、网络进线处及重要机房均加设浪涌保护器。
2.71#住宅建筑1单元配电系统图（附图2）
篇13
一.前言
相对于高层和超高层建筑而言，小高层建筑建设施工周期相对较短，具有很大的时间优势，同时，也克服了低层建筑用地面积大，而同时体积较小的缺陷，总体而言，相对于高层建筑，小高层建筑在进行施工过程中，需要进行公摊的面积较小，无需设置太多的诸如电梯，高压水泵等基础公用设施，物业费相对而言较低，整体的建筑显得更为经济实惠。经过多年的发展，小高层建筑设计施工技术和相关的工艺已经逐渐成熟，在进行设计施工过程中，难度较低，使用的建筑材料多半比较容易采购得到，可以实施标准化作业，因而工期较短。由于上述多方面的优势，小高层建筑在很多中小城市得到了广泛的运用。为人们生活质量的提高，做出了巨大贡献。
二.小高层建筑工程施工时的常见问题
1. 施工环节管理脱节
在小高层建筑施工中,是分很多环节的,只有各个环节相互配合和合作，才能使得整个工程有序完成,各个环节是环环相扣的,一个环节出现问题就好出现骨牌效应,致使其他环节出现消极影响,这样就严重影响整个工程的工程质量。
2.施工面比较分散
对于小高层建筑来说,它的墙体是比较多的,这样就会有很多的施工点,在同一楼层会要建很多墙体来分割房间,在墙体建成以后同一楼层就不相通了,就会造成施工管理的不到位,可能出现施工人员的怠工或者质量不合格等问题。
3.局部问题影响全局质量
小高层建筑一般是居民住宅用,一个小高层建筑就会涉及很多住户的利益,每个业主对自己的住宅的质量肯定都会非常的重视,如果在施工中出现一个很小的质量问题对于一个业主来说也是非常大的问题。所以局部的质量问题等于是全部的质量问题,这就要求在施工过程中注意每个细节问题。
三.小高层建筑工程主体施工问题的解决措施
小高层建筑主体工程施工过程，虽然相对于高层建筑或者是超高层建筑施工而言，要简单一些，便于操作，但是，在施工过程中，也会受到各种因素的影响，使得施工过程中容易出现各种问题，笔者结合多年的施工经验，针对这些问题提出一些解决问题的措施。
1.合理规划，科学布局
小高层的整体布局和规划将直接关系到整个工程施工的质量和成本。在进行小高层建筑主体施工之前，要综合考虑到地形、地质、周边的环境、基础设施等各个方面的因素，对整个主体工程施工过程制定一个详实而具体的施工计划，要结合小高层建筑主体工程施工的工程特点，科学布局，有针对性的进行施工设计。在进行施工设计过程中，要加强对一些关键环节，或者是一些容易出现问题的环节做出重点的分析，全面关注，对其施工工序，各个工种的配合，做出科学合理组合，对各种容易出现的问题提前进行有效的科学预警，并做到事前控制。在整个施工过程中，要加强对管理人员的培训，提高管理人员的管理水平，加强对施工关键环节的控制，加强对各个施工环节的了解，将整个施工过程控制在一定的范围内，既可以使得小高层建筑的主体施工布局更为合理，同时也使得多方的利益得到保证。有助于保证小高层建筑的工程质量。
2.加强施工过程中的工程监理工作
监理工作对整个工程施工的工程造价和工程质量的控制，有着十分重要的意义，同时，工程监理工作的质量将对整个小高层建筑施工质量的控制产生直接的联系。小高层建筑在进行施工过程中，也是一个比较大的工程投资，要想更好的实现小高层建筑工程的经济效益，就需要加强对整个施工过程中的造价，费用等严格控制，在满足建筑基本功能，保证工程质量的基础上，通过对施工过程中原材料，机械设备，人员施工等各个方面的监督管理，不仅可以很大程度的减少浪费，也一定程度的降低了整个工程的造价。如此更有助于实现整个工程的经济效益。因而，要聘请高素质的工程监理部门，保证工程监理部门的独立性，确保工程监理工作的公正客观，真实有效，如此，在多方面的配合下，更容易控制施工成本和施工质量。
3 . 要加强对小高层建筑工程变更的控制
要加强对工程变更的控制。小高层建筑主体工程施工过程中，经常会因为各种原因发生设计变更的情况，如设计不够周全，或者是设计偏离了实际情况等，这些因素使得原有的工程设计难以满足实际的工程施工需求，因而会进行设计变更，当发生这种情况时候，要严格按照工程变更的处理规范，严格加以控制，避免在此处环节造成工程造价漏洞。如此，可以更好的加强小高层建筑的工程造价控制管理。
四.小高层建筑工程主体施工管理控制方法
1 .加强对小高层建筑工程主体施工的质量管理和控制
小高层建筑工程的施工质量是整个工程的灵魂和生命，关系到使用者的切身利益，因而必须加强控制。首先，要加强对小高层建筑材料的控制，要严格控制所有使用材料的质量，加强对各种材料的质量检测，对各种不合格的材料及时处理。保证建筑材料的质量能够符合国家相关的规定。其次，要提高施工人员的施工水平，促进规范施工，要管理人员要加强对工程质量的重视，提高质量管理水平。最后，要不断采用先进的科学技术，采取先进的机械设备，提高机械化作业水平，如此，可以更好的保证小高层建筑施工质量。
2 .加强对小高层建筑工程主体施工的安全管理控制
安全生产是小高层建筑主体施工管理的重要环节，在进行小高层建筑主体施工过程中，要全面贯彻落实安全责任制，本着安全第一的生产原则，提高施工人员的安全意识，建立健全各种安全机制，完善及时有效的安全预警方案，减少安全事故的发展概率，促进安全生产的顺利进行。
3.加强对小高层建筑工程主体施工的成本管理控制
在进行小高层建筑主体工程施工管理过程中，要加强对小高层建筑工程的成本控制，要立足于整个施工过程中对各种原材料，机械设备，人力，各种资金等消耗的基础上，加以严格规范的控制，建立健全材料，设备，资金的领用制度，加强对资源领域消耗的监督管理，将各种成本费用控制在一定的范围内，在保证工程质量的基础上，更好的实现工程的经济效益。
4.加强对小高层建筑工程的工期控制
在工程施工过程中，工期管理也是很重要的，工程若不能按期交付，各种管理控制的作用都会打折扣，达不到工程控制管理的目的。
五.结语
近些年来，我国的城市化水平不断提高，越来越多的人口在城市集中，不仅仅造成了巨大的生态环境压力，同时也使得城市的用地更为紧张，人口和建筑面积之间的矛盾逐渐激化，城市用地面积和建筑面积已经已经难以满足日渐增长的需求，小高层建筑的出现，不仅仅很大程度的缓解了用地紧张的压力，也大大提高了居民的居住环境，改善了生活质量。针对小高层建筑工程主体施工过程中存在的问题，采取有效的措施，不仅仅可以更好的促进小高层建筑服务于现代化城市建设，也很大程度的促进了社会的和谐稳定。
参考文献：
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