引论：我们为您整理了13篇房地产消费论文范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
一、广告传播表现是反映消费观念的重要视角
消费观念是人们的价值观在消费活动中的具体表现形式，是价值观的组成部分，也是消费者使用价值判断来衡量事物、指导消费的一种观念。消费观念是对某一时期社会主导意识形态的反映，在不同的时期，消费观念的内涵是不同的。住房消费观念是指消费者对于住房的消费所持有的态度和看法，是指导消费者购买住房的价值判断。
以往对消费观念研究，多从以下方面进行:一是从消费结构看消费观念;二是从消费行为看消费观念;三是从企业营销活动、企业市场表现等去考察消费观念。木文主要从支配消费心理的消费观角度来了解住房消费观念的特征，并从广告传播表现视角出发，展开消费观念的研究。
广告传播表现受制于时代环境和人们的消费观念，因此成为反映消费观念变迁的一面镜子。广告不仅是一种经济现象，也是一种意识形态。它借助各种艺术表现形式，通过电视、广播、报纸等媒介，对人们的理想的生活情景进行描摹。这种理想生活，景就反映出了人们当前的消费理想和消费观念。此外，广告还从另外一个方面引导潮流，创造出新的生活方式，鼓励人们转变消费观念。研究广告的这种引导作用可帮助我们进一步理解人们消费观念转变的成因。因此，从广告的传播表现角度去了解消费观念是一种重要而独特的视角。厂一告传播表现主要包括传播主体、传播重点、传播内容、传播渠道、传播表现等内容，本文也将主要从这些方面展开。
通过样本内容的分析，我们可以发现，在本地文化和外来因素的作用下，宁波地区住房消费观呈现多样化特征，主要表现如下:
(一)在感性泛滥的时代相对理性的消费观
从全国房地产广告诉求点变换的整体趋势看，过去单一的卖房已经升华为卖概念、卖文化、卖生活享受，过去简单的居住环境诉求升华为对楼盘附加价值的诉求。这也导致了房地产广告的通病—炒作概念。概念诉求广告看重虚无缥缈的情感诉求，注重展现浪漫唯美的画面，追求所谓的“意境”，激发消费者深藏的情感并产生购买。
与这种整体趋势相反，宁波地区房地产广告更注重理性的诉求。如表1:
通过对诉求点的分析，我们发现，地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了大约97.6%的比重，而人情味(安全感、温馨感)仅仅占据了2.4%，从中可以看出宁波人看重实际价值的理性消费心理。
除此之外，在所有诉求点中，最能代表节俭消费的诉求点应该是价格、金融利益和优惠。价格在所有的诉求点中所占的比重为8.7%，而金融利益和优惠所占的比重为6.8%，两者相加在所有的诉求点中位居第二。这说明了宁波地区住房消费观念仍然以适度节俭消费为主，经商的传统让宁波人直接将目光放在价格上，房产的附加意义被彻底剥离。
(二)追求居住的硬件设施，更看重居住文化环境的消费观
通过分析表1，我们发现，排名11位的诉求点是人情味(安全感、温馨感)等生活理念，这说明大多数楼盘开始强调居住的环境，尤其是居住的文化环境。
例如，获得“全国人居经典综合大奖”的楼盘亲亲家园，在广告中传递“现代街坊，都市邻里”为核心的幸福居住理念:风格城事提出“新都市主义”，倡导较高密度、重视邻里关系的社区，广泛提倡不同阶层融合，以步行系统为主要交通形式的居住模式;青林湾提出“亲情和睦传三代，温馨相伴青林湾”的生活理念。
这些广告证实了宁波目前的房地产营销观念主要植根于老百姓的小日子，是一种草根阶层、普罗大众日常生活引发的一种理念。它是一种居住文化的生活理念，消费者期望选择居住氛围好，配套齐全，产品合适，物业服务专业的居住环境，让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念，使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。
曾经有媒体对宁波市民做过“幸福里征询幸福居住指标”的调查。调查结果显示，市民对幸福居住的渴望及标准己经发生变化:从最初只要求满足单一居住功能的房子，到对生活环境、配套有一定要求的社区，再到当前注重居住文化、居住氛围，宁波人已把居住与幸福感紧密地联系在一起。
(三)广告表现反映出个性化的消费观
从样本内容看，大多数楼盘广告在选择目标受众时，并没有清晰定位。不同年龄层、不同收入的人都可能成为楼盘的目标对象。
但另一方面，宁波市场老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差异性的市场需求。在2006年1月25日的报纸广告中，出现了老年居家养老公寓的差异化营销广告。除此之外，房地产开发商针对为数不多的向往分居但经济实力有限的单身工薪阶层和新婚消费者的需求，推出了1室1厅的小居室和单身公寓。通过张扬自我的表达方式，打出了针对这群人的个性广告，迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。由此可以看出，现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化，对于个性化追求体现得愈加强烈。
(四)炫耀性消费观盛行
通过对样本的内容进行分析，可以发现在排名前三十位的楼盘中广告中，以“炫富”为广告主题的占到了33%随处可见标注着“奢华”、“贵族血统”、“凌驾众生”、“豪"l官邸”、“名流贵胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等诱惑性的词语，张扬着奢华与富贵，这就是“炫富”厂一告。
“炫富”广告通过建构差异性消费符号，迎合富人们自我实现的需要，促使他们不断购买高档住宅来炫耀财富、彰显身份。尽管公众从社会责任的角度，对于炫富的房地产广告给予激烈的批评，但是炫富广告满足了部分消费者对于身份的展示和证明，因此有广阔的市场，是响消费者购买决策的重要诱因。
当然，这类炫富营销观念的弊端是显而易见的。在当前住房矛盾突出、房价高企的情况下，炫富广告一方而刺激了消费主义，引发不健康的消费欲望，另外也将加剧弱势群体的仇富心态，为构建和谐社会带来隐患。
(五)阶层性消费观凸显
我们从房地产广告中很清晰地感觉到，房地产在光彩绚烂的“图像”的纯粹表征中被彻底抽象化，而其文化功能进一步彰显，使购置房产行为逐渐演变成“构造有关自我社会身份认同以及社会关系的意义”。这层“意义”使房地产广告中处处体现“阶层性”。
频繁出现的整版、双整版房产广一告，将“身份”表现得淋漓尽致。这是关于“阶层”的“神话”。在以往的意识形态中，“顶层”是可鄙的，而现今的广告文本体现了消费者对于新的价值观念的认同，以及努力成为“顶层”的企图。“朴素、节检的时代己经过去，而奢华、消费的观念是现代的，合乎时代潮流的;公有、集体己经消失更逞论对它的信任与依赖，私有财产、个人的高低贵贱被大声地诉求。
于是，在一些房地产广告中，出现了这样的说辞:“丛林下，教孩子们识名贵树种，看四季轮回;游泳池里，孩子们扮了回童话里的美人鱼:温莎馆的贵族情怀，孩子们在咖啡香里慢慢品位，不知不觉，他们具备了王子和公主的风范。”(《宁波晚报》2006年9月11日春江花城)
主流文化阻挡不了王子公主、贵族情怀的糖衣炮弹，成千上万的广告为消费者打造贵族的生活方式和梦想，在潜移默化乃至明目张胆地影响每个人的精神世界。这是广告作为意识形态的力量，它对社会的作用是积极的:同时也是消极的。因此，在对“阶层”的意义进行不断演绎的同时，我们必须清醒认识对于“阶层”的消费应该适可而止，否则，勤俭务实的宁波人将培养出好逸恶劳、追逐消费的贵族一代，宁波也会失去最核心的文化价值。
(六)产品消费观向品牌消费观的转变
分析表2可以看出，住宅项目(包括二手房、住宅)广告占到86，而企业形象广告只占，也就是说，目前的宁波楼市广告以产品广告为主，形象广告为辅。这种格局近几年内不会改变，因为房地产是高投资的产业，消费者在置业时也必然权衡再三，反复比较物业的位置、价格、品质等条件，传统的产品消费观依然大行其道。
但是，随着楼盘销售竞争的白热化，楼盘广告之间的竞争越来越激烈，使得消费者在挑选房屋时，会摒弃形似意近的楼盘广告，转而在实力雄厚、业绩优异的发展商的企业形象广告中获取信息。对消费者而言，牌子硬、形象好、实力强的开发商开发的房子意味着信誉好、质量好、品位高;同时，品牌的文化和附加价值也能迎合消费者对彰显身份和品味的要求，为其带来强烈的归属感。
从投放《宁波晚报》的企业形象广告来看，全国的知名品牌有万科、金地、绿城、中海、万达、坤和等，而本土的有雅戈尔、联合、银亿、宁兴、交通等品牌。金地、万科、绿城、雅戈尔等地产大鳄，都不再是所谓的土地开发商或住宅供应商，而是生活方式的营造者和生活保障的提供者，他们之间的竞争己经成为企业品牌的互相较量。
三、结语
透过宁波房地产广一告，我们看到了宁波地区消费者多样化的消费观念，这是多种因素交又作用的结果。
篇2
联合国教科文组织2003年10月通过的《保护非物质文化遗产公约》中明确指出，“非物质文化遗产指被各社区、群体，有时是个人，视为其文化遗产的各种社会实践、观念表述、表现形式、知识、技能及相关的工具、实物、手工艺品和文化场所”。从王文章教授对非物质文化遗产的解读中我们可以看到，非物质文化遗产的概念涵盖了以下五个方面的内容：1）口头传统及其表现形式，包括作为非物质文化遗产媒介的语言；2）表演艺术；3）社会实践、礼仪、节庆活动；4）有关自然界和宇宙的知识和实践；5）传统手工艺。地方理工类高校开展非物质文化遗产教育一般以通识教育为主要途径，课程设置以开设单一的通识公共选修课程为主，教学形式以非物质文化遗产项目赏析为主，课程名称多以民族民间传统艺术赏析、民间文学艺术赏析、民族地区手工艺制作技艺赏析等民俗学和民间文艺为主，教学内容涉及以下四个方面：1）民间长期口耳相传的诗歌、神话、史诗、故事、传说、谣谚；2）传统的音乐、舞蹈、戏剧、曲艺、杂技、木偶、皮影等民间表演艺术；3）广大民众世代传承的节庆礼仪、民间体育、竞技等；4）蜡染、刺绣、雕刻、首饰等民间传统手工制作技艺赏析等。教学理念也部分触及了非物质文化遗产项目保护中蕴涵的思想观念、思维方式、风俗习惯、生活方式、价值取向、等。这些课程的设置对于高校开展非物质文化遗产教育起到了积极的促进作用，不仅有利于调动理工类高校大学生参与非物质文化遗产保护工作的积极性，培养非物质文化遗产的传承人，而且还能够增强他们对民族文化的认同感，激发他们的爱国热情，培养他们的民族精神。
一、地方理工类高校“非物质文化遗产概论”课程建设的重要性和必要性
1.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是文化传承的需要
高等教育肩负着传播文化的责任和传授知识的义务，是文化知识传承的重要渠道。高校作为文化传承的主体，拥有独特的教育文化资源，聚集着大量的知识分子和文化精英，把高校作为非物质文化遗产研究、保护、传承、教育的基地，对于拓宽非物质文化遗产保护的社会基础具有不可替代的作用。因此，高校应结合自身的特点，充分发挥文化教育的优势，加强对非物质文化遗产保护的理论研究，为民族优秀文化成果的传承提供理论依据和知识基础。
2.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是人才培养的需要
社会对非物质文化遗产保护工作越来越重视，因而对该领域人才的需求也与日俱增。高校作为人才培养的基地，既要培养高素质的理论和实践工作者，又要培养优秀的文化传承人，同时也要通过培育一大批关心、支持非物质文化遗产保护事业的文化新人，扩大高校非物质文化遗产保护教育的影响力和覆盖面。为此，高校需要加快学科专业建设，构建完善的学科体系，以便更好地为非物质文化遗产传承人才的培养服务。
2.重视“非物质文化遗产概论”课程建设是科学研究的需要
高校应发挥科研和人才的优势，创造出更多的优秀科研成果，让非物质文化遗产保护工作的体制更加健全，让非物质文化遗产保护成果更加丰富，促使非物质文化遗产保护工作能够更加有效地进行，为更多的受众群体服务。为此，高校应结合自身的特点，在当前的非物质文化遗产保护中起到一定的学术带动作用，把科学研究的理论成果付诸实践，使非物质文化遗产保护工作迈上更高的台阶。
二、课程建设的内容
1.确立课程的教学目标
非物质文化遗产既包括华夏灿烂的汉文化遗产，也包括特色鲜明的地域文化遗产，因而要引导学生正确理解和认识非物质文化遗产项目，了解非物质文化遗产保护的相关知识，使学生能够使用科学的方法来搜集、整理、保护和传承非物质文化遗产项目，培养更多、更年轻的非物质文化遗产保护者和管理者，使其参与到遗产保护活动中来。“非物质文化遗产概论”课程教学的目标就是为了达到上述要求，使学生通过对该课程的学习，掌握非物质文化遗产的基本知识、基本方法、基本原则、目录分类和保护技术等，增强大学生的非物质文化遗产保护意识，鼓励大学生勇于肩负起传承保护华夏传统文化的重担，完善大学生的知识结构和能力结构，使他们树立正确的价值观、人生观和职业观，全面提升他们的人文素质和综合素质。
2.构建课程体系
篇3
一、关于财富效应和挤出效应
研究房产价格变动对居民投资消费行为的影响会提到财富效应和挤出效应，这是经济学中的两个常用的概念，只有对相关经济学的概念理解清晰，才能对本篇论文的中心论点，房产价格变动对居民投资消费行为影响有更深刻的认识与分析，所以论文接下来的一部分将分别详细的介绍财富效应和挤出效应。
（一）房地产的理论性介绍
对房地产市场上房价波动的研究，第一步要明白房地产的相关理论性概念。房地产是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分离的各个部分和其附带的各种权益。房地产分类可以根据很多不同的标准，根据房地产的用途来划分，房地产财富可以分为商用房地产财富和民用房地产财富，其中住宅类即民用房地产财富是房地产市场的重要组成部分，也是与居民投资消费行为联系最为密切的一个层面。为了有针对性的分析房地产市场上房产价格波动对居民投资消费行为的影响，本篇论文的研究对象就选为狭义的房地产市场，也就是上文提及的民用类房地产市场。
（二）关于财富效应
财富效应并不是很早就存在的经济领域的经典概念，而是随着现代社会的不断发展，为了适应社会，市场的需要而产生的一个新的理念。财富效应是指某种财富累积达到一定规模的时候，会产生对相关领域的控制效应或者传导效应。
其次，财富效应是因某些货币政策的实施，引起货币存量的增减，因此会对居民手中持有财富产生影响。居民手持资产越多，消费和投资的欲望越强烈，这是非常自然客观的规律。所谓的财富包括两种形式，一是金融资产，比如货币，另外一个就是实物资产，其中包括房产，提到房产，就与本篇论文的论点有关，房产作为财富的一种存在形式，是适用于上文提到的财富效应的，也就是说以房产这种形式的财富体现会影响居民消费和投资需求。
（三）关于挤出效应
挤出效应简单来讲是一种政府行为对私人产生的影响，具体是指政府投资消费增加会对私人投资消费产生一定程度的挤占，进而导致由于政府扩大投资而产生的国民收入可能会因为挤出效应使得私人投资消费减少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
这一过程具有一定的传导性，具体解释就是，由于政府的消费投资增加，也就是政府扩大支出，就会使商品市场上购买劳务与产品的竞争加剧，这从价格上就表现为物价的上涨，当然延展到房地产领域就是具体指房价的上涨，在此种情况下，假设市场上货币的名义供给量保持稳定不变，实际的货币供给量就会因为价格的上涨而缩水，理解为实际货币供给量的减少，实际货币供给量减少必然会导致人们抑制消费和投资的意愿。
二、研究房产价格变动对居民投资行为影响的意义
针对上文提到的财富效应可以得知，资产价格波动与消费和投资的关系在近阶段以来收到了学界和政府与社会广泛关注，其中表现最明显的领域就是股票市场，炒股热潮在我国已经不是近期出现的事情，而社会都对这一领域有着很多的研究与关注，但是对于房地产市场上价格的波动对消费与投资的影响，或者说对于房地产市场的财富效应却并没有得到像股票市场那么多的关注与重视。但是近年来，股票市场连续萧条，情况低迷，而房地产市场反而表现出持续繁荣的发展态势，这一现状使得房地产市场上价格的波动对居民消费和投资的影响成为了不容忽视的一个问题。
（一）研究房产价格波动对投资行为影响的必要性
由于房地产市场上价格变动对居民消费投资带来的影响，政府开始重视这一问题，从现实背景来看，房地产市场日趋繁荣，但是也日趋复杂，房地产市场上房价的变动对消费投资的巨大影响受到理论界和社会各部门的重视。近几年来，政府对发展房地产市场采取了一系列的积极措施，有意识有目的地促进房地产业的发展以拉动消费，带动经济的增长，这是因为对房产的消费也是消费投资的一种，这种情况在房地产行业的发展初期表现为一种好的态势，因为政府的鼓励政策和社会上对此种行为的认可确实会有利于在房产领域刺激消费需求从而带动经济的增长。
但是随着时间的推移和房地产行业的发展，逐渐成熟的领域中出现了很多弊端，很多地方把城市经营转变为土地财政和房产财政，这使得各个地方的房地产市场呈现一片繁荣的景象，但是这逐渐演化成一种非理性的繁荣，这样的发展态势将会慢慢脱离开始时对房地产行业寄予的拉动经济增长的期望，反而会因为过度的繁荣对除房地产之外的居民消费与投资行为产生负面的影响，因此关注与研究房地产领域房价的波动对居民消费与投资行为的影响就显得意义重大。
（二）研究房产价格波动对投资行为影响的意义
政府工作报告多次提出并着重强调了调控房地产市场上房价的波雍屠缶用裣费投资的重要性，以此作为当前政府部门工作的一项重要任务。各政府部门应该协同房地产行业中的领头人考虑如何更好的调控房地产市场，实现房地产市场稳定健康发展，与此同时又不影响到居民消费投资行为的增长和国民经济的持续健康增长。因此，深入研究房地产市场价格波动对居民消费投资行为的影响既有助于对房地产市场与消费投资的内在联系形成全面的认识，认识到房地产行业的发展对居民消费投资和国民经济产生的正面影响和负面影响，还为政府的相关管理部门利用房地产市场调控居民消费投资，监督管理房地产市场等工作提供了理论性的指导和实践性的支持，所以，在当前房地产市场价格过度波动，住房消费成为居民难题，国内消费投资不足的现状下，对这一问题的深入探讨对我国的房地产市场的管理和处于经济稳定性的考虑都具有前瞻性的意义。
三、对房地产市场当前现状分析的政策建议
我国的房地产市场几乎吸纳了居民因经济发展而增长的绝大部分收入，但是却对实体经济的投资减少，这种情况对我国的经济持续稳定发展是及其不利的，所以论文接下来的部分将针对房地产行业这种不健康的发展态势给出一些政策性的建议。
（一）建立抑制房价上涨的机制
面对当今房地产市场上房价持续攀升，居高不下的现状，政府的政策是抑制房价过热增长的重要手段。政府应该有针对性的出台一些法律法规或者相关文案，建立有效抑制房地产市场房价过热的长效机制，抑制房价的过快上涨。将房价控制在合理的水平群屠蠊内居民消费并不矛盾，在房地产市场发展的早期，将房产投资作为刺激居民消费投资的一种重要的手段，也在当期产生了一定的积极影响，刺激了消费投资需求，带动了经济的发展，但是在当今现状来看，应该保持房地产业的稳定性发展，使居民消费投资合理的像多方面发散式延展，以此实现国民经济的持续稳定发展。
（二）保持房价调控政策的连续性
以往有结论称房地产行业是经济发展的标识性领域，房价的波动是一国经济发展程度的重要参考，但是随着社会经济的发展，多元化经济和新经济体的出现，房产价格的波动并不会在宏观领域对经济的发展产生很大的影响，前文提到的房地产市场上的挤出效应表明，抑制房价的过热增长有利于扩大居民的投资消费，因此，政府应该坚定的实施对房产价格的调控政策，保持房产价格调控政策的连续性。
四、总结
由于社会经济发展，为了适应发展现状，对房地产行业应该进行相应的调控，尤其是对房产价格波动的调整是保证居民投资消费行为像更加健康稳定方向发展，使国民收入实现可持续性发展的重要举措，政府相关部门应该坚定的实施对房地产市场各方面尤其是房产价格的调节与控制政策，使房地产行业为促进国家经济健康发展贡献积极的力量。
参考文献：
[1]陈赤平，黄龙.公共债务、房产价格与宏观经济波动[J].湘潭大学学报（哲学社会科学版），2015（06）.
[2]杜莉，潘春阳，张苏予等.房价上升促进还是抑制了居民消费――基于我国172个地级城市面板数据的实证研究[J].浙江社会科学，2010（08）.
[3]常宝瑞.房产价格与固定资产投资效率的空间集聚关系研究[J].产业经济评论，2015（01）.
[4]郭汝奇.经济生活中房产价格的影响及对策[J].致富时代（下半月），2010（07）.
篇4
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。新晨
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
篇5
一、房地产企业绿色营销概述
（一）房地产企业绿色营销的概念
房地产绿色营销是绿色营销理论在房地产行业中的实际应用，房地产企业在经营管理过程中，更注重企业的可持续发展，通过贯彻绿色环保的理念，采取各种绿色营销策略来满足房地产市场中消费者对于绿色产品的需求，从而同时为企业、消费者、社会和生态环境创造收益。
（二）房地产企业绿色营销的特点
房地产绿色营销策略和传统房地产营销策略的不同之处在于房地产绿色营销在生产管理过程中，注重环保与可持续发展的理念，向消费者推广时着力于展现其产品绿色环保的特点。
从获益对象方面来说，传统房地产营销只能为企业带来收益以及满足消费者的需求，而房地产绿色营销还考虑到了社会的可持续发展和对生态环境的保护。
二、房地产企业绿色营销所面临的问题
（一）房地产项目成本增加
房地产企业开发绿色住宅势必会造成开发成本的大幅提高。首先，扩大项目绿化面积就会导致建筑面积的减少，从而使得商品房收益降低，房地产项目的成本也相应提高，这样的结果是房地产企业所不愿意见到的。其次，为了满足绿色住宅的要求，企业需要投入大量资金建设各种环保设施，考虑到我国在环保技术方面水平有所欠缺，不能以较低的投资建设令人满意的设施，同时又缺少相关的研究资金，为绿色住宅的建设带来了很多不必要的成本。
（二）绿色消费观念普及性不高
在当前的房地产消费观念中影响消费者购房的因素主要集中体现在价格、商圈、配套和环境几个方面上。消费者固然会考虑住宅周边的生态环境，但此时消费者对生态环境的考量仅仅停留在绿化、空气质量层面上，并没有真正了解绿色住宅环保、可持续发展的理念。虽然绿色消费观念已经在一定程度上深入人心，消费者也愿意在挑选商品时选择更为环保的商品，但住宅作为一个高消费产品，已然给大部分需求者带来了沉重的经济压力，因此在当前房地产市场环境下，绿色住宅往往供大于求，在房地产绿色营销过程中如何普及绿色消费观念也成了房地产企业所需克服的一个艰巨挑战。
三、房地产企业绿色营销对策
（一）加强政策支持
政府应支持绿色住宅相关技术的研发，提升环保设施的建设能力，增强环保设施的环保效果，向房地产企业提供技术支持，从而减少企业自身的研发费用。为了使企业有更多的资金用于研究创新环保技术，政府可以减少绿色房地产企业相关的税收，减轻企业的资金压力。政府应该完善房地产行业的各项技术指标与绿色认证，对达到标准的房地产项目颁布由政府部门提供的绿色认证，加强人们对绿色住宅的认同，这样一来就能形成技术和营销相互促进的局面，加速房地产绿色营销的发展。
（二）实行绿色定价
绿色定价是指与绿色产品相适应的定价方式，它是房地产企业绿色营销模式不可缺少的一个关键因素。绿色住宅的设计与开发与传统住宅相比增加了成本，主要体现在以下几个方面：一是在施工环节实施环境保护而增加的成本；二是绿色住宅的生态运营和维护所增加的成本；三是采用绿色建材和绿色施工技术而增加的成本等。绿色住宅的定价方法可以使用成本加成定价法，在绿色住宅的成本的基础上加上一定的利润；也可以使用竞争定价策略，通过比较绿色住宅与相近地段的传统住宅，利用住宅差异化带来的竞争优势进行定价。绿色住宅由于其成本及价值特殊性，其绿色定价策略要尽可能把握绿色住宅和消费者的特点，选择合适的定价方法，才能赢得竞争优势。
（三）发展绿色科技
对房地产企业自身来说，为了能使房地产绿色营销的成效更显著，必须要在绿色科技方面不断取得突破。目前房地产市场中的绿色住宅品质良莠不齐，一些房地产绿色项目在宣传其绿色环保特点时夸大其词，实际效果却不尽如人意，原因就是没有相应的技术支持，只能通过简单注入绿色生态环保的概念而与绿色住宅打一个球。
房地产企业可以通过借鉴发达国家的先进技术，结合本土环境的特定情况，研发适合国内绿色生态理念的技术和设备。掌握先进环保技术的房地产企业往往在消费者心目中拥有更强的影响力，在足够影响力帮助下便能更有效的向消费者传达绿色消费观念，这样一来消费者对绿色住宅的消费需求就会增加，提升企业收益，从而为企业环保技术的发展提供稳定的资金支持，以此形成一个良性循环。
（四）开辟绿色分销渠道
绿色物业管理和传统房地产开发企业最好建立自己的绿色分销系统，因为这样可以直接面向消费者，并获得对分销渠道的完全控制，以求最大限度地减少分销过程中资源的损失，同时可以直接在市场上建立知名度向顾客直接提供更完善的服务，所以如果企业的经济实力雄厚，并试图直接在市场建立知名度或向顾客直接提供完善的服务，就应建立自己的销售系统，直接控制分销渠道。
四、结论
房地产行业倡导绿色理念，实行绿色营销，是我国经济社会的可持续发展起到了重大的作用。无疑在房地产行业中，随着时代的变迁都有着属于这个时代最合适最有效或者说是最赚钱的营销方式，但房地产绿色营销却是任何时候都不应改变的中心思想，无论在什么时候都是政策和形式的不变导向。相信在不远的未来，房地产企业将一改原来资源高消耗的特点，成为保护环境，贯彻可持续发展理念最强劲的一股力量，房地产绿色营销终会在不断摸索，不停进步的过程中发展成熟。
参考文献：
篇6
一、视觉识别系统表达与显像特征
房地产视觉识别系统是最外在的、最有感染力的，也是最容易被消费者所接触与反映的。将房地产企业或项目视觉识别基础要素，通过强有力的政策和管理制度将其有效地扩大，并形成固有的视觉形象，通过统一设计的视觉符号来传达企业或项目精神和理念，有效地推广其知名度和品牌形象。视觉识别系统通过视觉来传达企业的核心理念与价值观以及企业文化，创造出鲜明的企业形象。视觉识别系统是基于标志、标准字、标准色为核心展开的具有整体性的视觉传达体系，是将定位、价值观、文化等抽象语意概念转化为具体象征的传播载体，是创造具有个性的房地产企业与项目品牌形象的基础。
视觉识别系统表征：
1.绿色生态：通过建筑、植物、阳光、蓝天等图形进行结合，表达以人为本、与自然和谐的美好生活方式。
2.欧陆生活：运用欧洲建筑或人物进行表达，渲染出欧美风格。
3.现代时尚：通常使用理性点、线、面与明快的色彩结合，表达出时尚年轻品牌形象。
4.传统文化：使用中国传统的纹样、传统表达手法文字一般使用书法体，传达出具有中国传统文化意境的中国民族风格。
二、广告营销认知与品牌建立的链接性
房地产广告营销是指房地产开发商的房地产项目销售、项目介绍等的广告营销形式。以房地产这一不动产为中心所展开进行的各种形式的销售活动以及相联的广告营销形式。
房地产广告营销在整个市场营销过程中起重要作用。首先，作为广告费用投入较大的行业，广告营销是必然要使用的，它的作用是任何技术手段无法代替的；其次，因为房地产项目的区域性特点，房地产项目是独一无二，具有非复制性，结合项目楼盘特点，比如环境、户型结构、区位交通、周边配套等方面的特征。用广告营销将房地产项目这些特点展现出来，吸引消费者，从而有效的推广房地产项目，使项目在市场竞争中脱颖而出。
广告营销对房地产品牌形象建设中的影响显而易见，许多房地产企业在发展自身品牌的同时，也在思考怎样协调企业品牌与项目品牌之间的关系，项目品牌效果无论是在速度上还是在资金上都能比较迅速呈现，而企业品牌对项目品牌有很大的辐射力，因此统一品牌形象推广就增加了一定难度，所以对广告营销来说所担负品牌形象建立的责任是重大的。
广告营销的视觉表征：
图像图形是迅速表达意思的快捷手段，在房产视觉营销中，图形图像应用的更加普遍和广泛，起到了很好的传递品牌形象以及销售信息的作用。
1.营造家的氛围
由于房产楼盘本身的属性，家的概念在楼盘视觉形象里最为突出，体现消费者对家概念的美好向往，对家的描述比如格兰春天、吉祥谷、荷逸湾等等，都是消费者对家的理想生活方式憧憬。
2.代表一种身份
通过构建家，来追求一种高尚阶层感，也是人们在满足了基本生活需求的基础上的更高要求，图形图像上的展示一般是西装革履的成功人士，富丽堂皇的建筑家居等等。
3.意境
图像图形使用应根据品牌形象和楼盘特征来进行展现，在传递信息的基础上，在不同的视觉介质中不断强化楼盘品牌的形象与气质。
通过色彩处理与搭配，可以很好的体现楼盘的风格以及气质，房产色彩基调大致有以下几种：
1.贵族色彩：以深色为主体，比如黑色、深咖啡、深红色为底，字颜色一般采用白色、黄色、金黄色显的整体稳重大气。
2.年轻色彩：以白色、黄色、天蓝色为主，字体颜色不限、整体感觉富有朝气有动感有活力。
3.大众色彩：以红色、橘黄色等为主色，配以白色、金色等色为辅助，是大多数消费者喜闻乐见的一种色彩搭配风格。
参考文献：
[1]王爱民.房地产市场营销[M].上海：复旦大学出版社，2006.
[2]于鑫.我国服装企业塑造国际品牌营销策略研究[D].中国优秀博硕士学位论文全文数据库（硕士），2005，（05）.
[3]赵亚杰.服装品牌的视觉营销[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库，2008，（09）.
篇7
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
二、中国房地产行业政策现状
1、第二套房贷
第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。
2、存款准备金利率
存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。
4、限购政策
限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。
三、中国房地产业发展存在的问题
1、房地产市场还不够稳定
房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。
2、房地产市场客户量不稳定
目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。
3、房地产市场开发商的能力大小
据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。
4、房价过高
房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。
四、改善房地产行业现状的建议
房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。
（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）
参考文献：
[1]熊婕（导师：吴中宇） .我国低收入群体住房政策研究[D]. 华中科技大学硕士论文， 2006-10-01.
[2]张勇（导师：朱玲怡） .对构建武汉市城镇居民住房社会保障制度的探讨[D]. 华中科技大学硕士论文，2004-04-01.
[3]褚超孚（导师：贾生华）.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学博士论文，2005-06-01.
[4]祝亚辉（导师：傅鸿源） .城市社会弱势群体居住问题研究[D].重庆大学硕士论文，2004-05-10.
篇8
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
参考文献：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
篇9
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
参考文献：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
篇10
论文关键词：房地产广告;问题;改进策略
房地产广告，是房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。中国房地产行业的蓬勃发展为与之伴生的房地产广告业提供了广阔的发展空间，同时房地产广告又促进了房地产产品的消费和房地产行业的繁荣，两者相辅相成、互相促进。房地产广告以其独特的魅力不仅影响着房地产产品的销售业绩，甚至决定着楼盘的市场定位与品质，而且在一定的程度上推动房地产业的发展。房地产广告在发展过程中也暴露出了一些问题，不仅影响房地产广告行业的健康发展，还在一定程度上损害了消费者的权益。
一、现状及存在的问题
房地产广告包含市场调研、分析、创意、文案表现等诸多细节。然而，由于国内市场发展过快导致的浮躁，以及一些策划人急功近利，缺乏专业素养等因素，常常步入房地产广告策划的误区。
(一)缺乏创意
被誉为美国广告教皇的大卫·奥格威说过“要吸引消费者的注意力，同时让他们来买你的产品，非要有很好的点子不可”。在这里“点子”就是创意，被广告人视为广告的生命，然而由于创意的差别，效果是天壤之别，尤其在房地产产品同质化的今天，“有创新才有市场”己显得越来越重要。虽然独特销售主张是每个策划者都明白的，然而为了实现销售，他们把大量的心思用来制造“卖点”，以引起购房者的注意，而忽视广告作品的创意。虽然绞尽脑汁，却依然离不开“远离闹市喧嚣”、“坐拥城市繁华”。甚至有些策划人为了“完成任务”，拿来北上广的广告抄袭、摹仿，追求短期效益。
(二)虚假宣传
广告就是“巧传真实”，真实性和新奇性是广告信息传达中有两个重要的原则，为了吸引更多的眼球就需要新奇，而真实却是广告生存的基础，二者不可偏废。在房地产项目的推广中，通过广告创意独特的吸引力、说服力及记忆点的，以震撼人心的方式把产品中最使消费者关注的“真实”巧妙地传达给消费者。
然而现在许多房地产广告却极尽新奇之能事，为了达到震撼的效果而放弃真实，主要表现在以下几个方面：
1、广告画面缺乏真实性。为了视觉感受的直观、简洁，提高视觉冲击力，大量采用效果图、合成图代替实景照片，乱人耳目、混淆视听，为了逃避责任这类广告往往再以极不起眼的字体标上“本广告解释权归开发商”，将开发商的“心虚”表露无遗。
2、虚假价格宣传。有的开发商在房地产广告中标上不可思议的最底价格，而个价格往往是在售楼盘中朝向和楼层最不好的房屋的价格，或者是特定环境、时间下的促销价，并不反映整个楼盘的真实价格。而购房者被低价吸引过去后却发现真实的情况和广告上宣传的存在较大的差距。
(三)虚假承诺
广告承诺是房地产开发商在宣传楼盘的同时对购买事项做出的特定说明，以及对楼盘的质量、环境、配套设施等有关方面的声明、陈述或者对购房者的购买行为所做出的种种优惠、鼓励措施，以达到促销目的的行为。其中存在的问题主要有以下几种：
一是缺乏科学依据的升值回报承诺。如某商铺广告称:“一铺养三代，一铺旺三代”;某商厦广告称“投资回报率可能(‘可能’二字小号淡化)高达200%”。这种承诺既缺乏科学依据，又不符合客观情况，实属欺诈。
二是缺少法律依据的落户承诺。如上海某房地产项目称:“外地人士在沪安家，提供户口入沪，子女就读等全方位服务”，但是根据上海市商品房买卖和办理户口的相关规定，购房落户有购房面积、总价、试行地区等多重限制，这种购房落户的承诺容易给消费者带来认知上的差错。
三是允诺模糊，诱骗购房者。比如广告称:“买现房，送装修”，却不明示装修的细节，为日后的纠纷留下借口;甚至出现“买房子送家具”是运送不是赠送的幽默。把尚不具备的公共配套设施在广告中宣传，交通、市政配套都能被拿来在广告中忽悠。这些不实宣传，已经违反了《消费者权益保护法》中“经营者应该向消费者提供有关商品或服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传”的规定。
(四)炒作概念
概念营销是以某种有形或无形的产品为依托，向消费者宣传传递一种新的消费概念，赋予企业或产品以丰富的内涵或特定的品位和社会定位，从而引起消费者的关注与认同，并最终唤起消费者需求的一种营销策略，往往以其独特的构思为企业赢得市场先机。然而时下的房地产市场，真正的概念营销不多，概念炒作却风靡盛行，通过杜撰出或时尚或似乎带有文化品位的概念，反复炒作。翻看各地的房地产广告，“花园”、“广场”比比皆是，“卡布其诺”、“普罗旺斯”让人摸不着头脑，再看广告画面似曾相识，这种缺乏新意的模仿已经伤害了房地产广告的健康发展。
(五)崇洋炫富
房地产产品作为目前老百姓生活中最大的支出项目，是理性程度最高的领域之一，不同档次的房子有其特定的消费者，不同的楼盘，在广告宣传中应有恰当的手法策略传达到目标受众。然而在当前的房地产广告中却在蔓延着崇洋与炫富两股歪风。“北欧花园”、“加州·阳光城”……作为项目名称无可厚非，但是如果广告策划者本人都不能说清楚这些名字和项目之间的联系时，这就只能是一种崇洋媚外的虚假宣传，甚至有些设计与宣传本身就不搭界，例如有些小区宣传的“欧洲花园”却是中式典型的亭台轩榭，小桥流水，有人将这股“自取其辱”“崇洋风”批评为“自我殖民主义”。
除了崇洋风，还有炫富风，虽然许多地方政府多次整治房地产炫富广告，炫富之风依然在蔓延，所有的楼盘都在努力刻画了自己的奢华形象，“至尊”、“奢华”、“独享”、“名门”、“世家”、“皇家”等成为房地产广告里出现最多的词，竭力通过这些广告，制造出梦境，让我们相信选择这样的房子就拥有最高尚的品位，享受到最顶级的奢华。有广告甚至用“有的人只能一辈子仰望，有的人却唾手可得”来割裂社会，成为和谐社会的噪音。这样的广告不仅是在渲染不健康的消费观念，更加剧民众的不公正感，这种炫耀财富的广告，既不符合我国经济社会的发展实际，也有悖于构建和谐社会的时代主旋律。
二、房地产广告存在问题的改进策略
篇11
一、服务营销及房地产营销的趋势
作为服务营销基石的“服务”概念，营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为“一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益”。而美国市场营销学会则将其定义为“主要为不可感知，却使欲望获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。不管对服务的定义如何，一般而言，与有形产品相比，服务具有以下特征无形性这是服务最为显著的一个特征，它可以从三个不同的层次来理解。首先，服务的很多元素看不见，摸不着，无形无质。其次，顾客在购买服务之前，往往不能肯定他能得到什么样的服务。第三，顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。
中国房地产营销的发展经历的是一个从局部到全局、从单一到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧，以及房地产营销本身所存在的不足，房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业，即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。随着服务营销理念在中国的广泛传播，服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整合营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中，这是未来房地产营销的主流。
二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建
房地产业属于第三产业服务业的范畴房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，它是一个包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。而且房地产产品具有服务产品的相关特性。
由此我们可以清楚地看到房地产产品具有服务产品普遍有的无形性、异质性等特征，同时房地产产品的不可移动性与服务产品的不可储存性具有一定的相似性。
服务业的营销是服务营销研究的传统领域，服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时，房地产产品具有很多服务产品的特性，所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点，本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发，来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下，从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略，笔者认为，房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。
产品策略。根据房地产整体产品概念，房地产产品包括了其所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修，楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此，产品策略便是在项目开发之前，确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划、品牌构建、物业管理服务内容的确定等。
价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润、税金、地段、朝向、楼层、房地产市场利息率、物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况、市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性，进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格，二是要利用期房和现房的销售各自优势，控制好预售阶段，使现房能热销，以获取项目的最大效益。
沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后，消费者日益成熟老练，对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准，普通的广告说辞、概念设计已难以让他们动心。开发商们不能再局限于单方面的销售促进，而应该注重与消费者的有效沟通，彻底摒弃过去“教师爷式”的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感，建立基于共同利益上的新型关系。房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略，如广告，销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。
渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中，主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。
有形展示策略。所谓“有形展示”，是指服务市场营销管理的范畴中，一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征，并且该特性对购房者产生了种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。
人员策咯。在房地产营销中，营销人员对于顾客对楼盘质量的理解具有相当重要的作用。因此，房地产营销组合应该充分考虑“人”的因素。人员策略既包括了营销人员的构成、培训、管理、激励、仪表、态度管理等，又包括了顾客参与程度的管理、顾客参与行为的管理、顾客与顾客之间的联系等。
篇12
一、 宏观因素。决定楼市走向的因素很多,包括人口结构、宏观调控政策和房价泡沫程度等,下面我将逐个展开分析
1.人口结构的变化
这里的人口结构包括25―40岁人口占整个国家人口的比例和城市中城镇人口与农村人口之比。从统计数据看,我国的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于计划生育政策的实施,这一数据下降到了2%以下。上世纪六七十年代出生的人们,在2000年左右正好是处于买房高峰――这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的重要原因。
此外,98年开始的大学扩招使得近十年来每年都有几百万来自农村的大学生毕业生到城里工作,其中绝大部分人会成为永久城市居民。而且,随着中国城镇化不断加速,农村人口大量涌入城市。这些人虽然大部分不会永久留在城市,但他们在城里一样需要住房,他们产下的第二代也会有相当部分留下。以上两个城市人口构成的变化使得人们对商品房仍有巨大的需求。
2.国家政府的宏观调控政策
在美国房价大跌引发危机后,中国决策层终于清晰地看到楼市泡沫破裂时的巨大危害,从2007年7月开始陆续出台措施,调整银行的信贷政策、收紧房地产资金的源头。银行的信贷政策是影响资金供应直接的重要的因素,而资金供应又决定着房价走势――当流向房地产的资金足够多时,就可能同时在三个方面拉动房价:(1)开发商利用充足的资金囤积土地,导致土地供应紧张,推高地价,从而推高房价;(2)在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下,开发商会故意囤积成品房,坐等房价上涨;(3)投机者、自住者和投资者可以更便利地买房,这必然刺激需求,推高房价。因此,资金是影响房价的“生命之源”,限制了资金供应,住房消费必然受到巨大影响。而上述措施的确在08年收到一些成效,但随着次贷危机的加剧,政府再次放松了银根,扶持房地产行业,由此引发了再一轮房价疯长,甚至波及到了二、三线城市。
3.房地产的泡沫程度
2008年以前的10年,中国房地产处于“暴利时代”。何为暴利?根据已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾提出的托宾Q比率判断,目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3―5倍之间,远大于1,表明房地产业仍有200%―400%的暴利,房屋售价中约有67%―80%的泡沫。而且,没有证据显示这一比率在未来有下降的趋势。
二、中观因素。中观因素指房地产行业内部的影响因素
1.房地产的市场完全程度
房地产的固定性决定了其市场是地区性市场,不同国家、不同城市甚至一个城市不同地区之间都没有可比性。同时,房地产市场的交易对象仅是一种权益,即所有权或部分所有权,这就使买卖双方都不能及时了解市场的变化。此外,绝大多数购房者都是以自用为目的,并且很少有买者一生中多次购买,对市场供求信息了解不足;而投资或投机者由于人数较少,对诸如市场上是否存在足够多的买家,区域内房产替代性是否强等信息同样较难获得。但开发商对供给信息却心中有数,彼此容易结成垄断或价格默契(同盟)。因此,房地产市场是标准的不完全市场,市场不完全,垄断高价就很容易产生。
2.信息对称程度
目前,与房地产相关的信息基本掌握在开发商与政府有关部门手中,既得利益集团把这些信息利用得可谓淋漓尽致。无论是地方政府、有关部门还是开发商,公布信息时都是最大限度地让数据“体现”自己的利益,于是不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突,地方政府与有关部门提供的数据也往往有巨大差别。各种数据互相打架,各种信息彼此冲突,在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众无法得到真实的信息,谎言因此弥漫中国楼市。其结果就是民众被既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程。理论上房地产利润是30%―40%,但开发商利用信息优势,一方面对大众质询的房屋成本避而不谈,另一方面大肆炒作,使利润达100%甚至300%以上!
3.管理机制
中国房地产开发实行资质管理制度,对房地产实行专营。开发商只要拿到资质,通过前期运作,凭借优势投入少量现金就可拿到土地,拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款,开工建设后又可将在建工程抵押给银行,房子完工时又可以进行按揭销售刺激消费,每个环节都可实现空手套白狼,利用强大的银行体系支持,大肆圈地,循环操作。管理机制的不合理加剧了房地产市场不完全性。高额的利润使每个城市有限的几片新规划建设土地全被几个开发商垄断,高价几乎不可避免。
中国人其实直到今天还是很传统的,骨子里对家的归属感和认同感让他们拼了命也要买下一套房子,这便成为了地产商们坐拥高价房的自信来源。在这场一个愿打、一个愿挨的游戏里,中国房价要降,依然长路漫漫。
参考文献:
[1]学位论文 人口年龄结构对住房需求的影响――以广州市为例 蔡春 中山大学 2008
篇13
1 国内外研究现状
1.1 国外现状
在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。
1.2 国内现状
由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。
目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。
2 研究意义、目的
网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。
房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。
第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。
第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。
2.1 研究内容
网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。
研究内容分为以下几部分：
1）用户管理功能模块
设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。
2）购物车管理模块
查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房
3）订单管理模块
查看订单是否被处理、楼房是否被发出。
4）房屋管理模块
添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。
5）“留言板”模块
查看留言板，删除留言。
2.2 拟采取的研究方法
通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。
在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2006.
[2]苗天青.我国房地产业.结构、行为与绩效[M].北京：经济科学出版社，2006.
[3]王要武.房地产业信息化的现状与发展建设科技，2002.
