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玻璃幕墙是现代建筑重要的一种护体系和装饰构件，但由于玻璃自身热工性能限制，其成为建筑保温隔热的薄弱环节。虽然近些年，玻璃幕墙技术发展迅速，产生的多种节能措施以解决其热工性能不足问题，但是对于玻璃幕墙的节能设计往往是由幕墙公司来完成，所以玻璃幕墙设计和节能措施选择之间往往出现某种程度脱离[1]。本文希望通过对玻璃幕墙的各种节能措施的探讨，总结出其中对建筑设计具有影响的多个方面进行分析，希望从建筑设计角度分析节能措施选择和注意事项，以便为建筑师在玻璃幕墙建筑设计过程中对节能措施的考虑提供思路和方法。
2 玻璃幕墙的一般构造措施
根据《玻璃幕墙工程技术规范》的定义，玻璃幕墙是指由支撑结构体系和玻璃面板组成，不承担主体结构受作用，可相对主体结构有一定位移能力的建筑护结构或装饰体系，玻璃幕墙在建筑中的广泛应用是在二十世纪五六十年代，在美国兴起的“玻璃盒子”式的摩天大楼成为建筑现代化的象征，以现代主义建筑大师范罗德设计的以玻璃幕墙为摩天大楼标志的“国际主义”建筑风格风靡全球，使得玻璃幕墙建筑得到飞速发展。
经过多年的发展和改进，玻璃幕墙技术有了长足进步，不同结构方式也给玻璃幕墙建筑创造出丰富的立面效果和细部表现，其中的变化主要是体现在幕墙的框架结构和玻璃面板的形式和相互之间的组合方式上[2]。
2.1 框式玻璃幕墙构造体系
所谓框架式魔力玻璃幕墙，是指由金属框架支撑玻璃面板的幕墙构造方式。此种玻璃幕墙形式可以通过金属框架与玻璃面板之间不同的构造方式创造出不同的形式效果。
2.1.1 明框玻璃幕墙
明框玻璃幕墙是指固定玻璃面板的金属型材显露于外表面的玻璃幕墙。原始的金属型材是作为功能性构建，而现在的框架玻璃幕墙的露明框架则具有里面装饰的作用的多重断面形式，作为明框玻璃幕墙，玻璃面板以及金属框同时成为玻璃幕墙建筑表皮形式的重要组成元素。
2.1.2 隐框玻璃幕墙
隐框玻璃幕墙称为结构胶粘接玻璃幕墙。隐框玻璃幕墙分为全隐框玻璃幕墙和半隐框玻璃幕墙。全隐框玻璃幕墙利用结构胶达到固定玻璃和抵抗水平风载荷甚至承受玻璃自重等作用。半隐框玻璃幕墙，则是指幕墙的竖向或者横向金属框架显露于玻璃外表面，另一方面则是由结构胶代替金属框的结构作用，从而达到隐框的效果，全隐框玻璃幕墙可以形成通透纯净的建筑立面。而半隐框玻璃幕墙则刻意强调显露于玻璃面板外表面的横向或者竖向金属框，从而达到相应的立面形式。
2.1.3 外置玻璃肋框架式玻璃幕墙
这是一种利用外置玻璃肋作为结构构件的一种框架式玻璃幕墙。玻璃肋在此处所起到分担金属框的结构功能作用，同时，由于玻璃肋外置，使其成为了重要玻璃幕墙立面形式要素。由KPF建筑设计事务所设计的北京中关村金融中心便是采用玻璃肋框架式玻璃幕墙的成功案例。
2.2 全玻璃幕墙构造体系
全玻璃幕墙是以玻璃肋版、玻璃面板构成的玻璃幕墙形式。由于直接利用玻璃材料作为结构构件代替了常用的金属框架，全玻璃幕墙因而获得最大程度的视觉和光线的通透性。
2.3 点式玻璃幕墙构造体系
点式玻璃幕墙是一种以精巧的钢连接件连接玻璃面板和支撑构件的玻璃幕墙构造方式。从钢链结构件的不同构造方式，可以分为：钻孔式，夹固式，被栓式点玻璃幕墙；按照支撑结构不同方式，点式玻璃幕墙可以分为下述几种。
2.3.1 金属支撑结构点式玻璃幕墙
只是用金属材料做支撑结构体系，通过金属连接件和紧固件将面玻璃牢固地固定在它上面的一种幕墙系统，充分利用金属结构的灵活多变以及满足建筑造型的需要，人们可以通过玻璃清楚看到支撑玻璃的整个结构体系。
2.3.2 全玻璃结构点式玻璃幕墙
通过金属连接件以及紧固件将玻璃肋与玻璃面板连接成整体，成为建筑围护结构。玻璃面和玻璃肋构成开阔的视野，使人赏心悦目，建筑物室内、外空间达到最大程度的视觉交融。
2.3.3 拉杆索结构点式玻璃幕墙
采用不锈钢拉杆或者用玻璃分缝相对应拉索做成幕墙的支撑结构。玻璃通过金属连接件与其固定。此种形式的幕墙结构本身也成为重要的立面造型和层次要素。
2.4 双层通风玻璃幕墙
除了对玻璃面板以及金属型材的合理选择从而改善玻璃幕墙的热工性能，近些年来越来越广泛应用的双层玻璃幕墙成为了提高玻璃幕墙节能措施的有效手段。双层玻璃幕墙又称为呼吸式双层玻璃幕墙，外层玻璃幕墙一般采用隐框、明框、点式玻璃幕墙，双层玻璃幕墙则采用明框幕墙或者铝合金门窗。内外幕墙之间形成一个相对封闭空间-通风间层。空气可以从头通风间的下部进入，上部流出。空气间层内部经常处于空气流通的状态。热量也在其中流动，形成热量缓冲层，从而调节室内温度。
3 玻璃幕墙设计中的节能策略
3.1 玻璃选择
作为玻璃幕墙的主要材料，玻璃面板的热工性能极大决定玻璃幕墙整体的热工性能。因此，选择合适的玻璃幕墙材料成为了玻璃幕墙的热工性能最为直接方式。
玻璃幕墙不但要满足采光和传热系数要求，一般还要同时考虑到遮阳系数要求。传热系数越小越好，这样保温效果越好，遮阳系数越小，阳光辐射的透过率也就是越低，夏季空调的能耗越少。一方面，普通玻璃热工性能不佳，Low-E玻璃热工性能有了很大改善。同时，玻璃厚度也影响到了玻璃的热工性能，若果玻璃的空气层中加入惰性气体，玻璃对保温效果会更好。另外衣服囊啊你，作为对幕墙玻璃热工性能重要的影响因素，玻璃的遮阳系数也可以通过不同的玻璃材料选择而达到不同的结果。镀膜玻璃，着色玻璃、双层中空玻璃、彩釉玻璃等都可以在某种程度上降低玻璃的遮阳系数。
作为改善玻璃幕墙传热系数和遮阳系数策略，选择不同的玻璃对建筑立面效果也会产生相应的影响。所谓建筑师应该将将此类影响纳入设计过程中，通过选择不同的节能措施以适应建筑立面设计，从而满足双方面的要求。
3.2 窗墙面积比
根据节能设计标准，透明玻璃幕墙的热工性能要求与窗相同，传热系数与遮阳系数应根据其在外墙上所占面积比例确定。透明玻璃所占的面积越大，传热系数和遮阳系数要求也越小。由于透明玻璃的面积不得大于所在外墙面积的70%，而玻璃幕墙背后有建筑结构梁柱，同时还要满足防火规范所要求的玻璃幕墙上下层之间需要设置800mm高的防火墙。我们则可以把两个部位的玻璃幕墙设计成为不透明的玻璃或者其他材料，如果遇到两个部位的面积和不到整个玻璃幕墙的30%，可以通过建筑师设计过程中的计算和设计，适当增加不透明的玻璃幕墙比例，从而调整整个幕墙的系统虚实比例，这样最终满足整个玻璃幕墙的节能要求。
3.3 玻璃幕墙型材的选择
除了玻璃面板之外，玻璃幕墙的金属型材也是影响到整个幕墙系统的外观和节能两个重要因素。框式玻璃幕墙中，应该将玻璃与幕墙结构中的加权平均后的传热系数作为玻璃幕墙的传热系数。如此看来，全隐框玻璃幕墙的传热系数比较接近玻璃面板的传热系数，因为虽然有结构框架，但是由于隐藏在玻璃面板之后，其对整个幕墙的传热系数的影响较小，但从幕墙的安全性来看，明框较为可靠，并通过段热型的明框，减少金属框型的热桥。
3.4 玻璃幕墙的遮阳
玻璃幕墙的遮阳系统是直接降低幕墙遮阳系数最为直接的方式之一，除了可以通过选择不同材料特性的玻璃材质外，还可以通过另外设遮阳系统达到降低遮阳系数的目的。这也成为重要的立面形式手法。玻璃幕墙的这样体系可以根据位置分为外遮阳系统，双层玻璃幕墙间层遮阳系统、内置遮阳系统三种方式。
4 结语
玻璃幕墙在当今建筑应用越来越广泛，随着玻璃幕墙技术应用进一步发展和改进，其在建筑设计中的地位将会更加重要。建筑师应该用适当的设计形式来考虑玻璃目前的形式表现的同时来兼顾其热工性能，提供按建筑的节能效率，以顺应我国“节能减排”政策和节约能源的大趋势。
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一、引言
随着城市化进程的加快和人民生活质量的改善，我国建筑能耗的总量逐年上升，在能源总消费量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到27.45%，逐渐接近三成。这其中用于供暖、通风、空调系统的能耗约占到建筑能耗的30%～50%。随着人们对居住环境质量要求的不断提升，该比例还有进一步加大的措施。如果不开始注重建筑节能设计，将直接加剧能源危机，同时也会间接带来严重的环境问题[1，2]。
建筑节能是指在建筑物的规划、设计、新建（改建、扩建）、改造和使用过程中，执行节能标准，采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷制热系统效率，加强建筑物用能系统的运行管理，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下，减少供热、空调制冷制热、照明、热水供应的能耗[3]。由于暖通空调系统是建筑耗能的大户，对暖通空调系统的进行节能设计和节能运行就成为降低建筑能耗的关键，其中节能设计是系统能节能运行的基础。
培养能从事建筑物采暖、空调、通风除尘、空气净化和燃气应用等系统与设备以及相关的城市供热、供燃气系统与设备的设计、安装调试与运行工作，具备建筑节能设计、建造、运行管理的基本理论与专业技能的专业技术人才是建筑环境与能源应用工程专业的人才培养目标之一[4]。作为培养暖通空调系统设计和运行专业人才的对口专业，建环专业在人才培养过程中应从各教学环节有意识地培养学生的节能概念和节能意识，以便为其将来从事建筑节能工作奠定基础。
培养学生的建筑节能观念可以通过相关专业课理论教学与实践教学来实现。但相关理论课教学可能涉及的问题都是局部的，很难从系统整体入手揭示建筑节能本身的规律，而实践教学中的课程设计和毕业设计环节为建筑节能整体观念的培养提供了良好的教学平台。
二、课程设计和毕业设计中节能概念的培养
我校建环专业的课程设计为综合课程设计，非传统意义上的完成单科的大作业。其目的在于培养学生将大学前期所学的与本学科相关的专业理论基础知识和专业知识、工程设计方法和原则，综合应用于实际工程设计的能力。其主要内容是每个同学独立完成针对某城市办公楼的建筑设备（通风、空调、供暖、锅炉房、制冷、室内给排水、建筑控制系统）的工程设计。而毕业设计是在生产实习与综合课程设计的基础上，通过对完整的、实际的、建筑设备工程的设计和专题研究，培养学生综合运用及深化所学基础理论、专业知识和基本技能;培养学生独立分析和解决工程实际问题的能力，并且受到工程师的基本训练。学生在指导教师和设计院工程师的指导下应独立完成供热（含供暖）、通风（含除尘）、空调（含净化）、制冷（含中、小型冷库）、中小型供热锅炉房（含热力站）工艺、小区给排水（含建筑消防）等建筑设备系统的工程设计，毕设的题目全部来源于设计院的实际工程。相对而言，毕业设计涉及的工程类型更广，学生受到的锻炼更广泛。
对某工程的暖通空调系统进行设计，其设计的主要内容涉及：冷热负荷的计算、空调采暖方案的确定、水系统与风系统的水力计算、房间的气流组织计算、设备的选型、控制方案的确定等。如何将节能概念贯穿在各设计阶段，是设计节能系统的前提。
1.确定冷热负荷时的节能考虑。单纯的冷热负荷计算看似简单，但学生在此阶段应该了解设计对象围护结构的热工参数、体型系数、窗墙比等是否符合相关的节能标准;建筑物的朝向可能对冷热负荷的影响;遮阳对夏季空调负荷的影响;室内设计参数取值的高低，与能耗的多少有密切关系。加热工况下，室内计算温度每降低1oC，能耗可较少5%～10%;在冷却工况下，室内计算温度每升高1oC，能耗可较少8%～10%。为了节约能源，学生在此阶段应了解在保证室内人体舒适的前提下冬季应避免采用过高的室内温度，夏季采用过低的室内温度。负荷计算完成后，通过各负荷分项分析，提出节能的改进建议。
2.系统的方案确定阶段的节能考虑。应考虑当地的资源、环境等因素以及建筑物的使用功能、结构特点，并通过技术经济比较来选择并确定适合所设计建筑物的空调系统方式、冷热源方式、以及空调系统控制方式。
在冷热源的方式选择上，应根据建筑的规模、使用特征、结合当地的能源结构及价格政策、环保规定等尽可能地利用基于太阳能、地热、废热等可再生能源或低品位能源驱动的冷热源，减少电能的直接利用。
在选择空调、采暖系统时，应考虑建筑物的使用功能、建筑物本身的结构特点、当地的气候特点、负荷的特点，选择合理的采暖及空调方式，达到运行节能的目的。对于公共建筑的高大空间的采暖，尽可能采用辐射供暖的方式。建筑高度大于或等于10m，体积大于10000m3的高大空间建筑，应采用分层空调系统。空调系统有集中排风系统时，应考虑设置排风热回收装置。有条件时，可采用自然通风来消除建筑物内的余热、余湿。
3.风管、水管系统、房间气流组织设计的节能考虑。风管、水管系统设计时应考虑尽量减少阻力损失，在管路通过不需采暖或空调的房间或空间时，相应管路需设置保温措施以防止冷、热量的散失。对于复杂或高大空间的气流组织，应尽可能借助于数值模拟来优化空调房间的送、回风方式，以达到优化节能的目的。
4.设备选型的节能考虑。在空调系统中，冷水机组的能耗是最大的。选择冷水机组时，机组的COP值应满足标准的要求。然而，实际测试表明，冷水机组的COP随部分负荷的大小和机型的不同而变化。存在冷水机组在部分负荷下运行COP值不高这个问题的原因是多方面的。众所周知，机组实际运行性能系数COP是由机组内部因素和外部条件共同影响的，而通常在部分负荷下运行时，其外部条件较满负荷时优越，环境温度相对较低。在不考虑传热性能变化影响的情况下，可充分利用环境温度的降低来降低冷凝温度、缩小压缩机的高低压力差以改善系统性能系数，COP最大能提高20%。
冷水机组的单台容量及台数的选择应能适应空调负荷全年变化规律，满足季节及部分负荷的要求，当空调负荷大于528kW时，所选择的机组不宜少于2台。
在供暖系统中，严寒地区的燃油、燃气或燃煤锅炉选择时应保证单台锅炉的容量确保在最大热负荷和低谷负荷时都能高效运行，以充分利用锅炉产生的多重余热，锅炉台数不宜少于2台（除小型建筑）。锅炉的额定热效率燃煤、蒸汽热水锅炉不小于78%，燃油、燃气蒸汽热水炉额定热效率不小于89%。
在空调系统中，一般系统设计输送能耗约占空调总能耗的20%，而实际运行能耗占到了空调总能耗的30%～40%。在系统中，经常遇到的问题是水泵选择扬程过大，造成“大马拉小车”，高扬程的泵用于低扬程场合，便会出现流量过大，导致电机超载。若长时间运行，电机温度升高，绕组绝缘层便会逐渐老化，甚至烧毁电机。因此该环节中，要重视变频系统的选用。但也应注意到在冷冻水系统中，对于水泵选择变频技术固然有利于水泵运行节能，但是，过小的流量会造成制冷机效率的严重下降，而制冷机是系统的主要耗能设备，因此必须从整体上考虑系统的用能情况。
当通风系统使用时间较长且运行工况（风量、风压）有较大变化时，应考虑采用双速或变频调速风机。
通过上述各个设计过程对节能概念的灌输，学生可实现从课本上介绍的常规空调系统设计到节能空调系统设计的转变。经过课程设计和毕业设计两个设计环节的锻炼，在综合运用所学专业知识的基础上，学生对暖通空调系统设计过程中各环节的节能设计有了一定程度的认识，这将对其以后从事暖通空调实际工程的设计和运行将会有较大的帮助，对一些节能概念和理论的理解也会随着实际工作的逐步开展进一步加深，为设计更好、更节能的空调系统奠定基础。
三、结论
随着建筑耗能量的逐年提高，实施建筑节能已刻不容缓。建筑节能中的关键是暖通空调系统的节能，对暖通空调系统的节能设计是降低其能耗的基础。作为培养暖通空调系统设计和运行专业技术人员的建环专业，应从各教学环节注重培养学生的节能观念和节能意识。本文从毕业设计和课程设计两个环节出发，探讨了在系统设计过程的各个阶段如何培养学生的节能意识、设计节能系统，以便为其将来从事建筑节能工作奠定基础。
参考文献：
[1]江亿.中国建筑能耗现状及节能途径分析[J].新建筑，2008，（2）.
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高性能轻骨料混凝土已成为当今混凝土领域的主要发展方向之一，这是因为，优质的高性能轻骨料混凝土与传统混凝土相比强度高，且质量轻，而且耐久性好，因此在建造大跨度桥梁和超高层建筑时，结构自重会大幅度减轻，相应的材料的用量也会减少，基础荷载也会降低。从建筑节能方面考虑，在北方地区采用高性能轻骨料混凝土作外墙，冬季取暖能耗较传统的实心黏土砖或普通混凝土墙体节省约30%--50%，如考虑夏季降温能耗，使用能耗将节省40%--60%。以上这些都会提高建筑工程的使用性能，降低工程总造价节省了维护费用。此外，轻质结构用混凝土还是海上采油平台的理想建设材料，与现在的钢铁采油平台相比，具有安全度高、稳定性好、使用寿命长、维修费用低、综合造价低等优点，对开发我国的油气资源，实现能源的可持续发展具有重要的战略意义[1]。
二、轻骨料混凝土的特点
配制轻质结构用混凝土最有效的途径就是采用轻骨料。轻骨料表面粗糙多孔，有一定的吸水能力，这十分有利于改善混凝土的界面黏结，提高整体的强度；其吸水能力可做为水分存处器，先吸入一部分水分，在以后的养护过程中又释放出来，有利于水泥的充分水化。由于轻骨料混凝土具有轻质、高强等优点，它比相同强度等级的普通混凝土自重降低20%―30%。这就使结构荷载占有较大比例，并且对材料性能具有较高要求的高层建筑、大跨度桥梁、海洋工程等来说，轻骨料混凝土的这种性能具有较高的市场竞争力[2]。
轻骨料混凝土具有以下特点：
1、轻质高强:轻骨料混凝土的干表观密度一般为760~1950kg/,结构轻集料混凝土的干表观密度为1400~1950kg/,普通混凝土的干表观密度一般为2000~2800kg/,与之相比，轻骨料混凝土可减轻20%~40%，而其强度可以达到普通混凝土用的强度等级CL15~CL50。
2、抗震性能好:地震力和上部结构的自重成正比，当结构采用轻骨料混凝土将降低地震力。同时，由于轻骨料混凝土的弹性模量比同等级的普通混凝土低，结构的自振周期将变长，变形能力增强，结构破坏是将消耗更多的变形能，因此，轻骨料混凝土有利于改善建筑物的抗震能力和抵抗动荷载作用的能力。
3、抗裂性好:和普通混凝土相比，轻骨料混凝土的热膨胀系数和弹性模量较小，使得由于冷缩和干缩作用引起的拉应力相对较小，表现为轻骨料混凝土的抗裂性较好，这时改善结构的耐久性，延长结构的使用寿命是非常有利的，并有助于降低结构在使用期间的维修费用。
4、耐久性好:使用轻骨料能有效避免混凝土的碱集料反应问题，延长结构的使用寿命。
三、轻骨料混凝土在我国发展情况
我国轻骨料混凝土发展和应用相对较晚。从50年代开始研究人造轻骨料，先后研制成黏土陶粒、页岩陶粒和烧结粉煤灰陶粒，几经起伏目前年产量达300万立方米。据1990年对北京、上海、黑龙江、吉林、沈阳等10个省市不完全统计的资料表明，从70年代―80年代的10年中，用于房屋建筑外墙板的轻骨料混凝土约占其总量的50%；用于建筑砌砖占砌砖的27%。
90年代我国轻骨料混凝土的应用发生了出乎意料的变化。它在墙体中的应用从以高层建筑外墙板为主，改变成以高层建筑框架填充墙用的小型空心砌块位主地格局；而在承重结构中的应用不仅没有提高，反而有所减少，出现了近十年来的全国各地新建的万余栋高层、超高层建筑、大跨度桥梁和高速公路桥等，于是墙体材料得应用，而用于承重结构的高性能陶粒的生产与发展，并没有受到应有的重视，轻骨料混凝土发展缺乏统一的管理和协调[3]。
随着对建筑节能和建筑物功能性要求的提高，高性能轻骨料混凝土的研究和应用也得到了快速发展。据1995年不完全统计，以超轻陶瓷粒为主的各种陶粒年产量在200万立方米以上。如今，广州、乌鲁木齐、昆明、黑龙江和京津塘地区已成为超轻陶粒盛产基地。上海生产出堆积密度为700~800 kg/的粉煤灰陶粒和500 kg/以下的超轻陶粒；湖北宜昌生产的高强陶粒，可以配制出强度等级为C30~C60或更高的轻骨料混凝土。
随着宜昌、上海等地高强、高性能轻骨料的规模化生产，高强轻骨料混凝土，结构轻骨料混凝土 在我国已逐渐应用。
四、轻骨料混凝土存在的问题
轻骨料混凝土在我国已走过了近40年的研究和应用的历程。由于技术、经济和建设观念等的限制，该材料没有取得预期的市场份额。轻骨料混凝土行业存在的主要问题有：
技术水平仍处于初级阶段
企业生产规模小，生产工艺老套，产品分级处理随意，而且质量不稳定。基本上是没有环保设施的简陋生产线、污染严重、与国际水平差距正在拉大。
产品质量不理想
绝大多数的企业的人造轻骨料仅能达到普通轻骨料的质量标准，密度等级在300―900之间，颗粒均匀性差，强度不高，一般仅适用于制备非承重的混凝土制品，以轻骨料混凝土砌块、轻质内隔墙板、保温材料为主。严重制约了轻骨料在国内工程结构混凝土上的使用。
从业人员对轻骨料经济性认识不全面
综合评估轻骨料混凝土的结构工程发现，轻骨料混凝土依靠其自身的优点，会大幅度降低整体建筑物的成本。资料介绍，采用轻骨料混凝土可降低构筑物自重30%~40%，减少劳动强度约20%，减少材料运输量30%~40%，节省钢筋量10%左右，工程造价综合降低10%。但是，由于人造轻骨料比普通碎石、卵石的价格高出几倍，甚至几十倍，通常只简单地从混凝土单方面造价上进行核算，而不考虑整个建筑造价，结果成本较高，从而抑制了轻骨料混凝土的生产和应用。
五、结束语
轻骨料混凝土满足利废、节能原则,具有良好的经济效益和社会效益,对于实现建材工业的建筑节能和墙体改革的目标具有积极的推动作用。但目前轻骨料混凝土的质量和产量还远远不能满足建筑业高速发展的需要，并且存在许多问题。提高轻骨料混凝土的质量，大力推广应用轻骨料混凝土，仍是摆在所有技术人员面前的一项重要任务。
参考文献：
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2.目前北京市天然气负荷很大部分用于冬季采暖。2001～2002年中，冬季耗天然气量约7亿平方米，夏季耗气量约l亿平方米。冬夏也形成巨大的负荷差。如不考虑天然气发电的话，随着“煤改气”工作的进一步推进，此差别会进一步扩大，这将加大天然气输送成本（影响总供气量，修地下储气库，降低市内管线有效利用率）。
二. 指导思想和主要目标
1. 除改善北京市大气质量外，是否也应把北京市耗能导致直接和间接的对大气的排放（粉尖、硫化物、氮氧化和物及温空气体）列入。要考虑由于直接燃烧在北京形成的排放，也应考虑为向北京供电，在外地形成的排放。
2. 到2008年，北京市终端能源消费中40％以上将为建筑直接能耗，因此建筑节能应成为指导思想和主要目标中的重要内容，当工业结构的调整完成后，能源消耗上与先进国家最大的差距将是建筑能耗，是否应提出：2003年以后的新建建筑能耗指标应达到国家建筑节能标准（目前达到率仅为2～3％），并对已有商业建筑进行改造仪能耗降低30%。
三. 能源结构调整方案
（一）、煤炭替代和削减方案
“电替煤：发展2000万平米（含旧城平房区1200万平米）电采暖，用电量约为40亿干瓦时，替煤量132万吨”。
目前北京市采暖用煤的平均水平为25kg/m2.年，考虑城区平房热指标偏高，也仅可能为30kg/m2.年。2000万平米耗煤60万吨／年。绝不可能替代132万吨标煤，实际上规划中的132万吨煤为发电40亿千瓦时所需要的燃煤量。因此改为电采暖，仅减少了北京市内燃煤消耗量，但却导致耗煤量增加了1.2倍。向大气的排放量也增加了近一倍。因此这是增加能耗，加大排放的举措，不符合可持续发展战略。
“地热和水源热泵替代煤，1000万平米，替煤量34万吨”，不论用什么方法，都是替代原来的燃煤采暖，因此1000万平米仅能替代目前燃煤量25-30万吨。文中的34万吨实际上是这种采暖方式耗电量所折合的燃煤量。此处所取地热和水源热泵能耗指标偏高。按本中取值的话，这两种方式折合成一次能源（燃煤量）的话，其耗能量也高目前的燃煤方式。
“城市热力供热替煤，增加5500万平米，替煤量47万吨”。与前面的数值相印，此数显然不对，5500万平米建筑采用燃煤采暖，应耗煤137.5-165万吨。此处47万吨不知依据什么数据得到，估计是为了满足5500万平米供热，新增热源增加的燃煤量，但那又明显偏小。
根据上面更正。原计划上述三项可替代燃煤132+34十47＝213万吨，实际上若落实了上述计划，则可替代燃煤60十25十150=235万吨，增大了替代量，但这必须解决城市热力的热源问题。按照规划中此节计划，城市供热热源增加69万吨燃煤（240-171），其余部分由新增燃气发电厂的热电联产解决，这将使净替代量为235-69=166万吨。
根据上述分析，“2008年煤炭消费及替换表”中的数据应做同样的修订。
（二）.2008年能源结构框架
按照规划，将有21亿立方米天然气用于发电，发电量115亿千瓦时，同时消费40亿千瓦时电力用于电采暖（2000万平米），这相当于每平米建筑采暖消耗天然气37立方米/m2，这约为目前天燃气采暖耗气量的2.5倍。这样做可以理解为：1、城区1200万平房改造的需要。2、由于夏季电负荷高于冬季，导致供电及电力输配网的负荷冬夏不均匀，2000万个米电采暖供热在冬季约可形成120
万kw的电负荷，恰好可平衡部分冬季负荷之差，使电网负荷冬夏一致，而21亿立方米天然气发电主要是解决日益增加的夏季电负荷的需要。
如果主要是由于上述第二个原因，那么另一条解决问题的途径是削减夏季电负荷，而不是增加冬季的电负荷！
北京市2008年夏季电负荷中，空调电负荷应在400万干瓦以上，耗电量约40亿千瓦时，如果能从中削减120万～150万千瓦的空调电负荷，也可同样平衡电负荷的冬夏之差，并且还可以使北京市电网的最大负荷减少120万～150万千瓦，缓解目前电网输配能力不足的问题，减少电网改造投资。
替代电驱动空调的途径有三个：
1.采用天然气直接驱动的直燃式吸收制冷机，替代电动压缩机制冷机。对于采用中央空调的商业建筑、公共建筑都可以采用这种方式，初步测算，当有条件的地方都采用直燃机方式的话，将减少空调电负荷50～80万千瓦，减少耗电近10亿千瓦时，同时在夏季增加天然气使用量约0.8亿立方米，减少天然气冬夏用气量的差。
2.利用目前城市热网在夏季继续输送热量，在建筑物内用这些热量通过吸收式制冷或通过盐水除湿方式进行空调。如果积极推广的话，热网所辖1亿平方米建筑的供热用户中，至少可有2000万平米用这一方法空调制冷；减少电负荷20～30万于瓦，同时还可以使目前夏季停机的热电联产发电机组夏季继续高效工作，增加发电约40万于瓦。这相当于在夏季减少了60万千瓦电负荷和近10亿千瓦时电量。此部分热电厂增加的燃料消耗根据目前热电厂形式的不同，分别使用燃煤、燃气和重油，若全部按天然气计算，则夏季需要使用燃气约3亿立方米。
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3.采用服务于单座建筑或建筑群的热电冷三联供方式（BCCHP）用天然气作为一次能源，通过动力机转换为机械能和热能，机械能带动发电机发电，热能在冬季可直接供热，夏季又可以通过吸收式制冷机将热能转换为空调用冷量，向建筑或建筑群供冷。如果北京市2008年有2000万平米建筑采用此种系统，则在夏季又可减少空调电负荷20万干瓦，并额外发电60万千瓦，从而相当于在夏季减少80万千瓦供电负荷，约10亿千瓦时电量，同时夏季需多使用天然气2～3亿立方米。
全面实施上述三个途径的话，在夏季可降低电负荷约200万于瓦，节省用电量约30亿千瓦时，夏季增加消耗天然气6～7亿立方米。如果同时取消现规划的2000万平米电采暖，而改用天然气供热，消耗天然气3亿立方米、节省电力40亿千瓦时。与规划方案比，每年节省用电量约70亿千瓦时，多消耗天然气约9.5亿立方米，按规划中21亿立方米天然气发电117亿于瓦时计算的话，节省70亿千瓦时电力折合12.6亿立方米天然气，因此可节省天然气3亿立方米／每年。
四．主要清洁能源建设项目
规划中建设以天然气为一次能源的第三热电厂一期、二期工程，并对高井电厂实现煤改气。这两个电厂采用天然气纯发电方式，发电效孽不会超过50％，导致发电成本偏高，影响北京市电力系统经济性。
可以从三方面理解这两个燃气厂的意义：
1. 提高北京市电力发电自给率，以保证供电安全，防止意外事故：
2. 利用燃气电站启停调整迅速的特点，按调峰运行，解次北京市电力负荷一天内的峰谷差；
3. 为天然气落实一个稳定的应用对象，减少北京市冬季夏季之间天然气负荷的巨大差别。
但实际上这三方面的要求通过建设以燃气为燃料的热电联产电厂都可以满足。北京市城市热网目前有1.1亿平方米的输配能力，但没有足够的热源使城市管网充分发挥作用。规划中的草桥热电厂、太阳宫热电厂仍不足以解决新增5500万平方米供热面积的热源问题、考虑再上一个热电厂（如郑常庄），使总装机容量为100～120万千瓦，即可满足城市热网的热源要求，同时可以按调峰模式运行，即一天内当电力负荷处于高峰时，发电供热，当电力负荷处于低谷时，停止发电
停止供热。研究表明依靠建筑物本身的热惯性、管道的热惯性，再适当设计一定容量的巨型畜热水罐，这种根据电力负荷要求而启停的热电厂通过间歇供热也可以满足被供热建筑的舒适性要求（见清华大学付林博士论文）。在夏季可以使这些电厂按照联合循环，汽轮机冷凝方式运行，可以起更大的电力调峰作用，若利用供热网的热量解诀末端建筑的方式得以推广，则这些热电厂夏季也可仍按电联产、电力调峰模式运行，产生更大的能源利用率。由于供热热量用来作为制冷空调的动力，因此可进一步减少夏季峰值电力负荷，这样就从两方面同时起到电力调峰的作用。
在发展上述燃气为动力的调峰式热电厂的同时，再如前文所述，推广用于单修建筑或建筑群的燃气驱动热电冷联供系统、直燃机空调方式等，可进一步减少夏季空调用电，增大夏季天然气消耗量。这样，可以在现在基础上使北京增加150万千瓦左右的自备发电能力，提高供电安全性，改善电力负荷一天内的峰谷差，提高供、输、配电系统的利用率，并且在夏季为天然气找到约7亿立方米的使用量。基本上实现建两个燃气发电电厂的三个需求，又更适合北京市供热、空调的要求，并且每年节省天然气3亿立方米。因此建议不上第三热电厂。高井电厂利用清洁煤燃烧技术进行改造，仍然烧煤，或者改为天然气热电联产的热电厂，通过长途管线向北京市西部地区（海淀区）供热。长途输送天然气到北京来作为单纯发电用燃料。从经济上、环境保护上和资源利用上都是不合理的。除为了热电联产，同时解决供热、空调的要求，一定不要上单纯的天然气电厂。
（四）新能源和能源新技术
除可再生能源技术外，节能技术和能源综合优化利用技术也是重要的组成部分，因此是否应下列新技术列入；
1．建筑节能技术
2. 夏季利用低温热能（-90℃热水）制冷空调技术及蓄能技术
3．用于单体建筑或建筑群的小型热电冷三联供技术
加大上述三方面研究开发投入和推广应用的力度。
六.政策措施
在规划中四条政策基础上是否应再加如下措施：
1．严格贯彻国家的建筑节能标准，新建建筑冬季采暖耗热量不得超过20.5w/m2，（这一数值约为规划中计算用数值的三分之一）。
篇5
Key words: city；circular economy；development
中图分类号：F293.1文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）22-0014-02
0引言
循环经济就是将清洁生产和废弃物的综合利用融为一体的经济，它是按照生态规律利用自然资源和环境容量实现经济活动的生态化转向。可持续发展是城市循环经济发展的本质。①发展循环经济遵循3R原则，即减量化（Reducing）、再利用（Reusing）和再循环（Recycling）原则，从而解决资源稀缺、环境污染等问题，缓解由此带来的社会矛盾，促进社会和谐。循环经济的概念有很多层次，其中包括：第一，资源、废弃物的回收利用；第二，生产过程中的低能耗、低排放、高利用；第三，是从经济发展方式和经济形态的角度，认为循环经济是一种新的经济增长点。本研究中的循环经济概念立足于城市可持续发展，遵循3R原则，即在资源利用上做到减量、回收再利用。在经济的增长方式上追求低碳、环保，减少污染物、废弃物的排放，使城市中的人处于空气新鲜、绿色环保的生活中。
1构建城市循环经济产业链
城市循环经济产业链主要从生态农业、工业和第三产业三个方面来构建。生态农业以动植物生产加工废弃物综合利用为核心，以动植物产品加工为纽带，连接种植业与加工业、养殖业与加工业，如种植或养殖中产生的废弃物或粪便通过沼气工程变成有机肥，又回到种养殖业中，形成循环。或在农场的基础上发展生态旅游业，形成低碳农业。发展城市循环经济产业链，重点在工业。要针对电力、石化、建材等高能耗企业设计循环经济发展路线。如电力：成电力行业――工业锅炉、窑炉生产运行――余热余压利用――能效发电、制冷――等效能源的循环产业链。石化：形成石化行业――石油冶炼――油品、工业原料（乙烯等）――化工工业产品――废旧化工产品回收利用――化工工业产品的循环产业链。建材行业建环产业链，要以工业固体废渣、建筑废物回收利用为核心，循环利用大量的工业固体废渣、建筑废物、生活污泥与垃圾，形成工业固体废渣、建筑废物。另外，家电、汽车、电子信息产业，主要以回收利用旧家电、旧汽车、报废电子信息产品等，加强对家电配件、汽车配件的再利用。第三产业主要包括发展绿色旅游循环经济产业链和绿色物流循环产业链。绿色旅游循环经济产业链主要包括一方面珍惜绿色旅游的宝贵生态资源；另一方面加大对景区的环保工作。绿色物流循环产业链主要是形成绿色物流――废旧物品（生产、生活垃圾）――清洁运输――废旧物品回收利用的循环产业链。
构建城市循环经济产业链还要从产业之间、产业内部不同类型企业之间、园区之间、区域之间形成多元化的循环经济产业链入手。如农业生产出来的产品提供给食品加工企业，如甘蔗制糖厂生产出来的虑泥可以用在水泥厂，废二氧化碳可以用在轻钙厂，蔗渣可以用在制浆厂，还可以把废糖蜜用在酒精生产车间。产业内部循环经济产业链的构建最重要的是需要先进科技的引领。如通过运用高新技术，加强对污泥的利用，可以运用在建筑、化工等企业上。只有突破了技术难关，才能更好加强循环经济之间的产业配合。
2创建循环型企业
循环经济发展最重要的主体就是企业。企业是资源消耗的重要场所，要利用循环经济理念构建企业，运用高科技环保技术加强企业的清洁生产和资源综合利用，创建循环型企业。
创建循环型企业，要严格把控企业产品设计、原材料采购、生产运营、售后服务以及废料的回收利用等环节，达到资源利用的最大化。要鼓励企业自愿实施清洁生产，对污染物排放超标超总量的污染严重企业、使用或排放有毒有害物质的企业，严格依法实施强制性清洁生产审核。1989年，联合国环境规划署提出了清洁生产的概念，即将整体预防的环境战略应用于生产过程、产品和服务中，增加生态效率。清洁生产包括清洁的能源、清洁的生产过程、清洁的产品和服务。
城市创建循环型企业主要在于工业领域。对电力、钢铁、有色金属、石化、建材、印染、皮革、陶瓷等行业进行清洁生产审核。对污染大的企业，要求其做好水、气、废渣废料的污染处理工作，如企业自建水处理工厂，将生产过程中产生的污水在排放前进行处理。做好对企业产品的设计，设计出易回收、易降解的产品。企业建立节能、节水等研发机构，发展清洁能源和可再生能源，扭转传统高污染企业对城市环境污染的不利局面。
建立循环经济示范企业。企业在设计、生产、销售、回收利用环节，做到运用循环经济理念发展的，对这样的企业予以大力的扶持，并建立示范企业。如在建筑领域，推行《民用建筑节能条例》，推广建筑生态设计和使用绿色建材，推动建筑施工单位对建筑废物进行综合利用。中国目前的房地产也发展非常迅速，如果能在房地产、建筑行业率先开展循环经济示范企业活动，将有利于扩大影响，推动社会对循环经济示范企业的关注。
3创建循环型工业园
循环型工业园是依据循环经济理念和工业生态学原理而设计成的一种新型工业组织形态，是循环经济在园区层次的具体体现。循环型工业园通过将园区中一个工厂生产的产品作为另一个工厂的原材料，通过废物交换、循环利用，建立起企业之间的共生。如在工业园区内，企业之间不是各自为政，而是在生产、研发等方面有密切的联系，形成上下游的生产关系。多年来的实践和经验表明，循环型工业园建设是落实科学发展观的成功探索，是新型工业化发展的有效模式，对于解决结构性污染和区域性污染，调整产业结构和工业布局，实现节能减排，建设资源节约型、环境友好型社会具有十分重要的意义。
在循环型工业园内，由于下游企业利用上游企业的“废料”作为生产的原料实现了对副产品的综合利用。在传统工业园区内企业的生产中，许多副产品往往被作为废物处理，而在循环型工业园内，由于企业之间的合作形成了“联合式的大企业”就可以对这些副产品进行再利用，而且是较低价格甚至免费的。这样，可以使企业节省材料的购买成本。在循环型工业园中，各企业不是孤立的，而是通过物质流、能量流和信息流互相关联的，促进资源利用一体化，增强园区内企业抗击风险的能力。如发电厂生产的煤电灰可以用于水泥厂，产生的蒸汽，可以供应给居民区或者生物工程公司，生物公司产生的污泥可以供应给农业区。
创建城市循环型工业园具有良好的社会效益和环境效益。在循环型工业园中，由于模拟自然生态系统建立了产业系统中“生产者一消费者一分解者”的循环途径，实现了物质闭路循环、能量多级利用，减少废物排放造成的环境污染，同时也提高了资源利用效率，减少对自然资源的需求，间接地降低了原生资源开发可能带来的生态环境影响，这样真正实现经济、环境和区域社会的可持续发展。
4创建循环型社会
构建循环型社会，最重要的就是构建循环型的城市体系。循环型城市包括产业循环体系、基础设施体系和生态保障体系。产业循环体系包括循环型工业、农业和第三产业；基础设施体系包括水、能源、固体废物；生态保障体系包括绿色建筑、人居环境和生态保护。循环型城市建立在“资源――产品――再生资源”的循环经济形态下，而不是单向的线性发展形态。
构建循环型社会，就是要将循环经济的理念在日常生活中体现，涉及生活的所有领域。主要包括，倡导绿色消费，开办绿色学校、商场、医院、社区等等。崇尚环保的生活方式，减少消费过程中的废弃物，增加多次利用率。提倡绿色生活，采用公共交通工具、自行车出行。减少生活垃圾，对垃圾进行分类处理，对垃圾进行无害化处理。加强对废弃物的回收和利用，在社区建立回收站，加强宣传，使社区成为宣传循环社会建设的重要基地。发挥政府导向和示范作用，在政府采购计划中明确政府优先采购和强制采购的节能产品类别，指导政府采购节能产品。
构建循环型社会的基础是立法。如日本2000年制定了《促进循环社会形成基本法》，确立了废弃物循环再利用的准则。日本在循环经济立法方面在各国中均占领先地位，仅2001年就有多项循环经济法律实施，如何《环境基本法》、《促进循环社会形成基本法》、《废弃物处理法》、《促进资源有效利用法》、《容器与包装分类回收法》、《家用电器回收法》、《建筑及材料回收法》等。
构建循环型社会，要从构建循环型街道、循环型社区抓起。选择有一定条件的社区建设循环型社区和街道，以绿色建筑、绿色环境、绿色管理为主要特色，建设城市循环型社区和循环型街道。
注释：
①史宝娟.城市循环经济系统构建及评价方法研究，天津大学，博士论文，2006.
参考文献：
[1]牛桂敏.城市循环经济发展模式[J].城市环境与城市生态，2006，（02）.
篇6
随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业利润进一步紧缩，只有通过项目成本精细化管理实现更大利润和持续发展。
1精细化管理的研究背景
2015年12月18日至21日在北京召开的中央经济工作会议上，中央提出的明年经济社会发展要抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，首次提到“鼓励开发商适当降房价”。2016年10月15日中国“去库存”大会在山东德州召开。
2016年10月7日新浪新闻指出：9月30日起，北京、武汉、深圳、苏州、南京、厦门、合肥、无锡、天津等19个城市重新启动住房限购限贷政策。专家认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现[1]。
随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业低利润时代也悄然而至。如何在激烈的竞争环境中取胜，如何在国家政策环境下盈利发展，房地产成本精细化管理必然成为房地产企业首选。
2精细化管理的含义
关于精细化管理，有专家认为精细化管理是“五精四细”（即精华、精髓、精品、精通、精密，以及细分对象、细分职能和岗位、细化分解每一项具体工作、细化管理制度的各个落实环节等），“精”是精进，精益求精；“细”是细致，注意细节、细化目标，在每一个细节上精益求精，实现利益最大化；有专家认为精细化管理通过专业化、系统化、数据化、信息化手段来改进产品、服务和运营过程的一种技术方法；有专家认为精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过系统化精细化理念，运用流程化、标准化和数据化的手段，使组织管理的各部分精确、高效、协同和持续运行。综上所述，精细化管理就是将精细化管理的思想和作风贯穿企业各个阶段的管理中。它包括以下内容。
2.1精细化规划
企业的精细化规划，首先企业根据近几年的房产销售情况和对未来发展趋势的预测，制定企业未来几年的发展规模、利润目标、管理模式的改进和企业文化等中长期目标；企业的决策者根据企业目标和调查报告分析并制定出合理的具有可操作性的计划。
2.2精细化操作
企业要先对员工的具体工作进行梳理和完善，并形成具体的规范制度让员工熟悉，通过奖惩制度帮助员工形成规范化和标准化操作的习惯。企业的标准化运作可以更好的总结经验，并加以推广。
2.3精细化控制
精细化控制是精细化管理的一个重要环节，良好的控制过程，可以减少管理失误，加深流程参与人员对企业的认同感，增加员工的归属感，更愿意服务企业。
2.4精细化核算
企业资金的流入支出都要有记账、核算、审核环节。通过精细化核算，可以发现企业在经营管理中的不足并加以改进，可以提高资金利用率，减少企业的运行成本，提高企业的利润空间。
3房地产企业项目成本精细化管理理论基础
3.1房地产项目成本构成
房地产项目成本是指在项目从决策、设计、施工到竣工验收交付使用过程中所消耗的一切费用的总和。根据费用用途，房地产项目成本构成如下。
（1）土地使用权取得费，为开发商依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费和征地拆迁及安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有，土地出让金、耕地占用税、耕地开垦费、地价评估费、土地补偿费、地上物补偿费、房屋拆迁安置补偿费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、征地事务管理费、土地使用权注册登记发证费、场地清理费。
（2）前期工程费，是指在工程施工前期为项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，规划、设计，临时水、电、路、气、通讯、场地平整费等支出。
（3）建筑、安装工程费，为房屋主体部分的建筑（含桩基）、装饰及安装等工程建设所发生的费用。主要包括建筑安装工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费。
（4）基础设施建设费，是指经规划部门批准的规划红线以内的水、电、气、通讯等设施及道路、照明、园林、绿化、排污、排洪等工程建设所发生的费用。包括基础设施工程费，供电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。基础设施建设费按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入成本。
（5）公共配套设施建设费，是指为居住小区服务的非盈利性公共设施和生活服务设施的建设费用，如教育、医疗、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。这项费用按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入成本。
（6）开发间接费，是指开发企业组织、管理开发项目所发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。
3.2成本精细化管理原则
（1）遵循“成本-效益”原则 项目成本控制的根本目的，就是通过各种成本管理手段，不断改进方法，优化方案，完善管理体系，以实现最低成本目标。“成本-效益”原则在实行时，成本节约的代价必需要小于成本控制所带来的收益，这样才可以为企业增加效益。增加企业效益有以下五种方式，即成本降低，收入不变；成本不变，收入增加；成本略微增加，收入大幅增加；成本大幅减少，收入略有减少；降低成本，收入增加。结合企业的生产和管理水平确定的最低成本目标，是可以实现的最低成本，可以激发企业挖掘降低成本的潜能，不断提高生产水平和管理水平。
（2）全面成本控制原则 全面成本管理是全方位、全员和全过程的管理。是指项目成本管理所涉及到的每个人都应该明确工作内容及相应责任，做到工作内容清楚，责任分明，在项目的各个阶段对涉及成本的每个细节都要考虑到节约成本，使项目成本始终处于有效的控制状态。
（3）动态控制原则 所谓动态控制就是在项目形成过程中，按期收集因变更、意外等各种原因造成的成本变化，将成本实际值与目标值比较，检查是否产生偏差，如有偏差，则要查明原因，实施纠偏措施。
（4）责权利相结合原则 在成本管理过程中，各个不同层次的工作人员都有一定的成本责任与成本使用权限，在规定的权利范围内可以决定部分费用的支出。企业管理人员可以对工作人员进行考核，其结果与员工的工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，这样才可以使得每个员工明确责任，自觉控制成本。
3.3房地产企业实行精细化管理的意义
随着行业竞争规范，企业通过精细化管理的引入，严格成本控制程序，最终实现降低成本，扩大效益。
（1）规范管理提升核心竞争力，规范的管理可以让企业在目前中国房地产行业这种粗放的管理环境中脱颖而出，减少各个环节不必要的成本，获得最大利润。良好的市场形象也可以为企业带来更多的市场机会，从而进入良性运转模式，提升企业的竞争力。
（2）精细化的全面预算可以有效避免资金困扰，通过精细化的全面预算管理，可以对企业的全盘进行规划管理，利用较少的成本开发更多更大的项目；精细化的管理可以让资金使用计划更细致具体，也能让项目的资金流向更明确，从而发挥的作用更大；精细化的管理也可以使项目前期的融资计划具体明确，更容易操作，也可以减少资金使用成本；精细化的管理可以让资金的支付更规范，程序化的操作可以让合作各方对企业产生信任，不担心企业的资金链问题，合作更加畅通。
（3）通过精细化的成本管理可以降低成本提升效益，中国房地产企业目前的管理多数还是最基本的管理方法，每个部门提出本部门的成本计划，公司没有进行汇总统计，归纳分析，不能给出全盘计划，导致成本无法控制，往往出现成本比预期多出很多的现象，而这些费用花在哪些部位、谁负责、如何管控、怎么改进却无从得知。随着国家政策的完善，市场的发展，房地产企业必将面临更加严峻的形势，控制成本势在必行。
4各阶段房地产项目成本精细化管理内容
房地产开发项目通常都要经历投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、营销阶段、竣工阶段等几个阶段。
4.1投资决策阶段的成本管理与控制
据统计，房地产项目使用寿命周期内，在投资决策阶段能影响95%的成本费用，设计阶段则能影响75%的成本费用，到了施工阶段后只能影响项目费用 25%。可见投资决策阶段和设计阶段是房地产项目成本控制的重点阶段。在决策阶段，项目可调整的空间最大，通过科学选择项目的方案、建设规模市场定位都可以很大程度改变成本。
4.2设计阶段的成本管理与控制
在设计阶段，设计单位在工程设计中尽可能保证使用安全，设计人员一般为追求安全稳妥，较少考虑项目的最终成本，这很大程度影响到设计阶段项目成本的有效控制。设计阶段成本管理与控制措施如下。
（1）实行限额设计，控制设计变更，限额设计是将上一个环节批准的投资额通过工程量合理分配到每个单项工程、单位工程、分部工程直到分项工程，在设计时通过控制每个分项的投资额来进行限额设计。在保证结构安全的前提下，初步设计总概算金额不能突破已批准的投资估算，初步设计总概算一经批准，施工图设计时就不能突破。限额设计可以控制设计阶段不合理的变更。
（2）提高设计深度，优化设计方案，设计深度提高，对于项目的内容会更好把握，对项目的施工成本就更容易预测，这对于项目成本的控制会更有利。优化设计是指在满足设计限额要求下，形成多种方案，经过对比判断，最终确定出工程量少、成本低的方案。在方案的深化设计和比选过程中，尽量让企业的销售和成本部一起参与结构选型、基础设计，参与材料、设备的经济评估，给设计部门提供多方面的角度和客观资料，从而做到设计的经济性和合理性的有机结合。
（3）推行设计招标，择优选择设计单位，通过招标方式，可以吸引更多的设计单位参与，从而可以从多个方案中择优选择设计单位。这不但可以最大限度满足设计要求，提高设计质量，还可以确定合理的设计成本；在同时满足工程质量和使用功能的基础上，通过不同方案的成本对比，择优选出最低的全寿命周期成本方案。
（4）多方收集资料，规范设计合同，房地产企业在设计前要多方面收集相关资料，尽量确定项目的各项技术经济指标，并预测成本。在设计招标时规范合同条款，尤其是关于限额设计要求的条款，这在设计招标时可以预防成本增加或质量下降的风险。
（5）加强施工图会审与审查，控制设计质量和工程成本，施工图设计完成之后，房地产企业应组织设计部、工程部、成本部和监理各方面的人员组成审查小组，对施工图设计的符合性、完整性、一致性、可操作性等进行会审，书面提出审查意见和改进要求，以完善设计图，减少不合理的设计，节约投资。
4.3采购及施工招投标阶段的成本管理与控制
采购及施工招投标主要包括设备、材料、服务采购招投标和施工招投标。招标过程包括招标文件编制、标底编制、标前预备会、投标、评标、定标等环节。
（1）材料设备采购管理，在工程建设过程中，材料、设备最好由建设方自行采购，在进行采购时，由工程部和成本部相关人员组成采购小组通过对供货商的比选，最终选择相应的供货商。
由于建设方根据公司项目数量较多，可以采用固定供应商，大量供货，这样不但可以保证设备材料质量，还可以在采购价格方面获得一定的优惠，能同时满足高质量和低价格的双重要求。
（2）施工招标过程中成本控制，第一、招标必须做到公开、公平、公正、诚实信用，对潜在的投标人要一视同仁，要严格审查投标的施工单位资质，条件允许的话可以对施工单位进行考察，应避免没有资质或不够资质的施工单位以其他单位的名义进行投标。第二、招标文件应严密详尽，成本管理人员应收集本企业不同时期的项目资料和近期其他同行业项目资料，分析、预测、评价项目成本影响因素，合理规避风险，编制招标文件。成本管理人员要参与编制招标拦标价的图纸会审、招标答疑会和确定答疑会议纪要等各个环节。第三、定标应选合理低价，合理低价应为在保证质量的前提下的最低成本。选定中标人后，房地产企业要根据合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的部分仔细推敲后签订合同，避免过多的设计变更和争议事件发生。
4.4施工阶段的成本管理与控制
施工阶段影响因素最大、投资资源最大，投入资金成本最大，加强施工成本管理，主要是加强建筑安装工程合同管理。目前清单计价模式使用较多，要求清单报价的工程，分部分项综合单价已经确定，当工程产生变更时，需在合同价的基础上进行调整，确定实际的工程成本。
（1）人工、材料和机械组成施工三要素，人工费、材料费和机械费也是建筑安装工程中的主要的成本支出，特别是材料费。一个项目中材料费约占建筑产品成本的 60%～65%，属于重点管理对象。
（2）在房地产项目施工过程中，工程变更主要是导致现场施工工程量的变化；现场签证则导致成本发生变化，这就成为项目施工成本控制的主要内容。工程变更要严格执行审批制度，不论哪家单位提出变更都需要最终报给工程部，经成本部测算后决定是否同意变更。
（3）在项目施工过程中，工程款是施工单位保持充足生产资源的保证，工程款支付必须贯穿整个项目建设过程，同时由于工程款支付时间、支付条件和支付金额都会对成本控制产生影响，所以要严格执行工程款审批制度。对合同外追加工程款，通常在竣工结算时支付，并要提供追加工程用款的有关证据和资料。
（4）质量、进度和成本作为项目的三大控制目标，存在着既对立又统一的关系。保证在工期一定时，严格控制工程质量，会增加前期建设成本，但可以降低后期使用过程中的运行维护费用，使全寿命周期总成本降低。因此施工阶段的成本管理，必须兼顾工程质量和进度。
4.5竣工阶段的成本管理与控制
竣工阶段是项目建设的最后阶段，也是成本控制的最后关键。这个阶段主要是根据协议书、合同、现场签证、图纸、预算及费用定额、相关规定、竣工资料，对送审的竣工决算进行审核，使竣工决算真正体现工程实际造价。
（1）审核合同条款，只有按照要求完成合同内容并验收合格才可以进行竣工结算，所以要审核工程内容是否与合同保持一致；另外要审核工程的主材价格、收费标准、付款方式等内容是否与合同保持一致。若发现合同条款不明确，有争议或未说明，应尽量本着合理的原则与施工方沟通，明确结算要求。
（2）审核结算工程量，审核结算工程量主要是建设单位和审计单位对施工单位呈报的工程量进行核对，看是否按合同内容完成施工，审查工程计量是否根据计算规则进行，计算是否准确。审核时要注意工程变更单和现场签证一定要有建设单位的签字，工程量计算书以及各种审批文件、会议记录等资料要详尽齐全。
（3）审核工程价格，审核工程价格包括两方面，一方面要看分项工程综合单价和合同中的综合单价是否保持一致，另一方面也要看竣工结算最终造价是否准确，造价指标是否合理。对因设计变更而增加的分项工程，如果合同没有约定项目单价，审核时重点看项目的综合单价是否编制合理。
5结语
总之，在每一个阶段细化成本精细化管理内容，严格执行成本精细化管理制度，才可以严格控制项目成本，获得最大利润。
参考文献：
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