引论：我们为您整理了13篇小产权房买卖范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
到了2008年6月，张某到房管局一问才知道，该房屋属于城中村集体所建设的“小产权房”，无法办理房产证。于是，张某找到赵某理论，赵某被迫承认了该房屋为“小产权房”的事实，并说自己也是出于好意帮忙，并未从中得到任何好处，而且也确实无法办理房产证，只能先这样住着。
张某担心自己的房屋权利将来得不到保障，要求赵某退还房款并赔偿装修费58000元以及其他各项损失共计31万元。赵某不同意，双方发生纠纷，张某将赵某告上了法庭。
律师观点：本案是一起由于“小产权房”无法办理房产证而引起的纠纷。
所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。这种产权证明不同于由城市房地产管理部门颁发的一般意义上的房产证，其产权的基础是农民的宅基地使用权，因而无法以购房者的名字办理房产证，也不能上市流通。
国务院曾以会议及通知等方式多次强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农户住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2007年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。
房屋产权本来不分大小，只有一种定义。但是，由于我国城乡二元结构的管理体制，以及一些复杂的社会状况，形成了社会上一些约定俗成的说法。这种俗称的“小产权房”，实际上没有真正的产权，其权利也得不到法律的保障。一旦出现纠纷，往往会给购房者造成较大的经济损失。
购买“小产权房”容易产生以下一些法律问题：首先是购房合同的问题。由于“小产权房”无法上市流通，购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋的买卖，所以，很多购房者都没有签订购房合同。有的虽然签订了购房合同，但发生纠纷以后，一旦查明该房屋属于“小产权房”，这种合同一般也会被认定为无效合同。其次，关于房屋使用权的问题。有的购房者出于居住使用的目的，认为自己买房只是为了住，并没有买卖房屋的想法，所以有没有房产证对自己并不会产生太大的影响。我们姑且不去考虑国家政策对小产权房使用权可能产生的影响，就目前的社会条件，由于房价的不断上涨，个别卖房者出于获取更大利益的考虑，往往将同一套房屋卖给几个不同的购房者，一旦发生这种情况，购房者将无法保障自己的权益。也就是说，小产权房的使用权也是无法保障的。在法律实践中，这种类型的案例也是大量存在的。第三，由于小产权房无法得到合法有效的权利凭证，其基于物权的一系列法定权利（如继承、担保、转让等）均无法得到有效的行使。
篇2
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任1、甲方应当于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
篇3
小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。
认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。
认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。
二、小产权房买卖合同效力争议的分析
我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。
三、对小产权房买卖合同效力认定的方法
小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。
我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。
四、结语
国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。
参考文献
篇4
买受方(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等、真实、自愿、协商一致前提下订立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿将其位于_______________________________ 的房屋(建筑面积_____ 平方米)以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的价款出售给乙方，若因最终产权登记面积与此有差异的，双方互不找补。该房屋为现房，乙方在签订本合同前已现场踏勘该房屋，对房屋的相关情况已经知晓。
二、乙方于该合同签订之日起三日内一次性将房款支付给甲方。
三、本合同签定时，该房屋尚不具备过户条件，甲乙双方对此予以认可，且不影响甲乙双方的交易。甲方提供取得该房屋的相关资料并待乙方付清全款后交付给乙方。乙方如果交易该房屋,若有需要,甲方无条件配合。等具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续,界时发生的所有税费均由乙方自行承担。
四、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其它任何方式的处分。
五、乙方在支付完毕所有购房款后，甲方即将该房屋交付给乙方。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视等费用，甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。自合同签定日起之后发生的任何费用(指物业管理处增收费用以及其它相关杂费)均由乙方支付。
六、违约责任
1、甲方应当于乙方付清房款同时交付乙方该房屋。甲方未按时交付房屋，应支付按日计算的房价千分之一的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。解约时，甲方需将已收的房款即时全额退还、支付五万元违约金作为乙方损失赔偿。小产权房屋买卖合同2、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。解约时，甲方将已收房款即时全额退还乙方,扣除两万元作为甲方损失赔偿。
3、甲方保证本房屋无查封、交易、抵押、通知拆除等现象、保证无隐瞒房屋历史或其它非善意行为。若有所列情形之一，影响到乙方权利的行使，甲方则放弃先诉抗辩权,并按所收款项双倍返还给乙方,以为违约处罚。
4、本合同签订、房款付清后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则提出变更或解除方需按本房屋届时市场评估价的双倍支付给对方。
5、如因政府规划部门、设计部门的原因导致房屋拆除或使用功能变更的，甲方不承担任何风险责任。
七、甲方应及时将可能影响本合同或该房屋价值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通讯方式发生改变,该房屋的查封、扣押、诉讼、仲裁或其它争议事件)通知乙方。
八、本合同自各方签字或盖章之日起生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。本房屋属拆迁统建用房，国家政策限制，合同签定生效后乙方是实际产权人和实际所有人，在不能办理房屋产权证及土地使用证前合同属有效期内，待房屋产权证及土地使用证办理后该合同自动失效。
九、合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向合同签署地人民法院，违约方应支付守约方因诉讼而支付的律师费、交通费等费用。
十、中介方积极协调双方交易，保证此交易真实有效,否则承担连带责任。本合同签订后，中介费即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各执一份，甲乙双方见证人各一份。
十二、附件：甲乙双方身份证复印件、户口本复印件。
甲方： 乙方：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
甲方见证人： 乙方见证人：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
小产权二手房购房买卖协议二
出卖方(甲方)： 身份证号码：
买受方(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等、真实、自愿、协商一致前提下订立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿将其村证房位于_______________________________ 的房屋(建筑面积___ 平方米)以人民币 拾 万元整(￥ 元)的价款出售给乙方。(含地下室 号 平方米)
二、乙方于该合同签订之日起三日内一次性将房款支付给甲方。
三、本合同签定时，甲、乙双方都不具备过户条件,甲方提供建造本房屋的相关证明资料,作为交易依据。乙方如果交易该房屋,若有需要,甲方无条件配合。等具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续,界时发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其它任何方式的处分。
五、该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。
六、违约责任
1、甲方应当于乙方付清房款同时交付乙方该房屋。甲方未按时交付房屋，应支付按日计算的房价千分之一的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。解约时，甲方需将已收的房款即时全额退还、支付五万元违约金作为乙方损失赔偿。
2、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。解约时，甲方将已收房款即时全额退还乙方,扣除两万元作为甲方损失赔偿。
3、甲方保证本房屋无查封、交易、抵押、通知拆除等现象、保证无隐瞒房屋历史或其它非善意行为。若有所列情形之一，影响到乙方权利的行使，甲方则放弃先诉抗辩权,并按所收款项双倍返还给乙方,以为违约处罚,若有其它损害仍得赔偿。
4、本合同签订、房款付清后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则提出变更或解除方需按本房屋届时市场评估价的双倍支付给对方。如因重大或不可抗力的客观原因导致本合同的解除，甲方应按本房屋届时市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因政府规划部门、设计部门的原因导致房屋拆除或使用功能变更的，甲方应当通知乙方。如有本房屋的补偿款发放，甲方应即时全额支付给乙方。否则应支付按日计算的补偿款千分之一的违约金给乙方，直至全额支付给乙方日止。
七、甲方应及时将可能影响本合同或该房屋价值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通讯方式发生改变,该房屋的查封、扣押、诉讼、仲裁或其它争议事件)通知乙方,由于甲方的过错造成房屋价值减少的,甲方应立即采取措施防止损失扩大,并赔偿乙方损失。
八、本合同自各方签字或盖章之日起生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。本房屋属企业用房，国家政策限制，乙方是实际产权人和实际所有人，而非合法产权人，故本房屋不灭失，该合同永久有效。
九、合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向合同签署地人民法院。
十、中介方积极协调双方交易，保证此交易真实有效,否则承担连带责任。本合同签订后，中介费即付。
十一、本合同一式3份，甲乙方各执一份，中介方一份。
十二、附件：甲乙双方身份证复印件、该房屋平面设计图。
甲方： 乙方：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
篇5
身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于 的房屋(建筑面积_________平方米，地下室建筑面积 平方米以人民币 元(大写：人民币 )的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金 万元。如甲方解除本合同，双倍返还定金;如乙方解除本合同，甲方不予退还定金。
三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。
五、本合同签订后，甲方对该房屋的所有权(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、违约责任
1、甲方应当于月同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过 叁 个月的，乙方有权解除本合同。合同解约后，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并向乙方赔偿经济损失 元。
2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
3、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院起诉。
八、特别约定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失 壹拾万元。
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
篇6
2．“小产权房”不能上市交易，不能办理过户手续。
3．如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。
“小产权房”的风险真的很大吗？
如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有，所以，发生产权争议的可能性非常之小。作为对该房产的准司法仲裁主体的村委会是承认你的产权的，如遇到拆迁，村委会将视你的产权为该村产权的一部分而予以保护。至于以违章建筑对待，于法于理均不通。
如果，你所买的“小产权房”在亲属、朋友、熟人中发生转让买卖，也是可以进行的。因为在此种转让中产权证并不重要，可以用民间的商业合同方式进行转让，它一样具有约束力。
所谓“违章建筑”，是指未经城市规划部门批准的建筑物，城市规划部门能管到农村去吗？还有违章建筑得不到拆迁补偿本身便是一种野蛮拆迁。违“章”建筑不是违“法”建筑，凭什么拆了白拆?拆了白拆的法律依据是什么？
“违章建筑”仍然是公民的合法财产，(它不是偷盗、抢劫，欺诈勒索、贪污受贿等非法所得，凭什么“没收”？)仅仅是“有瑕疵”的合法财产而己，“有瑕疵”就该处以极刑吗？这是明显的罚不当罪。
这件事早该改正了。
严格审查城中村农民建房售房的所有环节，未见什么不合法之处。“法所不禁，即为合法”。“小产权房”在手续上也许有些欠缺之处，应该允许他们补办，并缴纳该缴纳的税费。在这件事上，“堵”莫如“导”。
已建成的房不让人家卖，正建的房子不让人家建，堵塞农民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
农民建房售房就像平价药房的横空出世，它作了政府多年来一直想作而未能做到的价格同盟，也许畸形的房价能从这里打开缺口，这是件天大的好事。
政府应该做的事是为城中村农民建房售房提供政策支持，提供法律帮助，而不是相反。
篇7
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
小产权房屋买卖合同范文(1)
出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权房屋买卖合同范文(2)
出卖人(甲方)：____________身份证号码：____________________
买受人(乙方)：____________身份证号码：____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。
1、提交______________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
篇8
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
小产权房屋买卖合同范文(1)出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权房屋买卖合同范文(2)出卖人(甲方)：____________身份证号码：____________________
买受人(乙方)：____________身份证号码：____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。
1、提交______________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：____________乙方：____________见证人：__________
签订日期：____________________
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。
1、提交______________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
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2006年宋庄画家村"李玉兰案"宣判以来，"小产权房"问题得到广泛的关注。可见，由于法律和现实的原因，在小产权房买卖中买受人是最容易受到利益损失的一方。本文从目前小产权房买卖市场现状出发，重点谈小产权房买受人的利益保护。
一、"小产权房"问题概述
（一）"小产权房"的含义及产生原因
我国目前广泛存在的小产权房，是由村委会或乡政府单独或联合房地产开发商在农民集体所有的土地上以城中村改造或新农村建设为名，建造的对农民集体组织以外的人出售的商品房。"小产权房"，顾名思义与"大产权房"相对。"大产权房"是指产权人拥有国家房管部门颁发的房产证，享有完全的国有土地使用权和房屋所有权。小产权房买受人没有国家房管部门颁发的房产证，能证明其权属的往往只有村委会或乡政府颁发的证书。因此，小产权房买受人当然不具有完全的所有权，其房产的占有和流转都受限制，我们不能称其为所有人，只能称其为买受人。
小产权房产生的现实原因是居高不下的房价。小产权房产生之初，多为高收入阶层出于休闲等目的购买。随着市场的发展，当前小产权房买受人大多是中低收入的城镇居民，其目的主要是居住。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元制结构。当前，大量闲置的农村土地，只有经过征地变成国有土地之后才能进入房地产市场流转，政府和开发商将大部分土地增值收益拿走，农村和农民收益甚少。在这样的现实下，村委会和乡政府为增加收入，借改革之名，大量开发房地产，造成当前我国小产权房数量多、范围广的局面。
（二）我国"小产权房"市场现状
从2010年到2012年，国土资源部曾先后多次公开表态要在全国范围内或试点城市调研、清理小产权房，但从未公布调研结果和清理情况。地方政府不配合调研和我国小产权房市场的复杂都是主要原因。目前，全国小产权房的存量、规模等情况没有权威的数据。但可以肯定的是，小产权房在我国各地十分普遍，大城市尤为突出。据房地产公司的调查，深圳小产权房占百分之四十以上，北京、上海、广州、郑州等地小产权房比重都在百分之二十以上。
二、"小产权房"买受人利益保护
（一）"小产权房"买受人地位的确定
一般商品房所有人往往被称为"业主"，是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。由于小产权房买受人不享有房屋所有权，其当然不能被称为"业主"，不能按照建筑物区分所有权中对业主的界定享有权利承担义务。对于小产权房买受人地位应按照公序良俗观念，只要买受人持有购房合同、公然合法的占有房屋，就应认定其可以所有形式行使权利。[3]
（二）买卖合同被判无效时买受人的利益保护
"李玉兰案"不是第一个关于小产权房的案件，但是第一个被宣判的案件，因此产生了很大的影响。我国虽不是判例法国家，但典型案例对理论界和实务界都有很大的影响。该案最终宣判买卖合同无效，理由是我国法律限制农村集体建设用地的流转，禁止其用于非农建设。李玉兰不是农村集体组织的成员，其购买小产权房的行为必然导致农村集体建设用地向外流转，因此触犯了法律的强制性规定。这个判决从保护国家土地制度的角度出发，是意料之中的。
但从合同法的角度，小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定应该依据《合同法》的有关规定，只要其符合《合同法》规定的合同有效要件："当事人具有完全民事行为能力；合同的内容是双方当事人意思的真实表示；不违反法律、行政法规的强制性规定；合同的形式也符合《合同法》的规定"，该合同就是有效合同。在法律没有明确禁止小产权房买卖的情况下，只要小产权房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。小产权房买卖双方是在协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，符合"双方当事人意思真实表示"的要件。同时也符合主体要件和内容合法的要件，所以应认定合同有效。"李玉兰案"中，原告在买卖之初就应知道李玉兰不是本集体组织成员，不具有购买宅基地资格，其后又以此为借口主张合同无效是为追逐更大的经济利益，法院支持其主张固然有其考虑，但这必然造成法治不公，不利于社会公平正义的发展。
（三）解决"小产权房"买受人利益保护问题的根本途径
我们固然能从民法的基本原则角度确认小产权房买受人的地位，从一定程度上保障其利益，但无法从根本上转变其不受法律保护的地位。只有解决农村土地流转问题才能解决小产权房合同效力问题，从而真正保障小产权房买受人的利益。我国限制农村土地流转是为保障城乡二元制结构，现在城乡二元制结构的弊端已逐步显现，它极大地阻碍了资源的整合和流转，阻碍了农村发展，只有打破城乡二元制结构，使农村土地和城市土地享有同样的地位和流转能力，才能从根本上解决小产权房问题，保障小产权房买受人利益。
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一、问题的提出
自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来，国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参与，在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或者由其与开发商合作开发建设房屋，该类房屋除了本集体村民自己居住外，为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，村集体经济组织将部分房屋出售，从而使得“小产权房”入市。同时，近年来随着经济的迅猛增长，城镇化、工业化进程的快速发展，全国各个城市房价不断攀升，城市的高房价使得消费者实际购买能力下降。在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下，小产权房在市场上的交易量也越来越大。
由于在我国现有的法律制度下，集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制，故小产权房其本身的合法性备受质疑，国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位。尽管如此，但小产权房的问题并没有得到有效解决，而且有蔓延之势。之所以如此，是因为针对小产权房的存在和流转，我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上，试图通过制度改革来平衡各方利益，从而给予小产权房以合理的定位。这种视角无疑是正确的，我们必须坚持。我们也必须站在购买者的角度，基于购买者的切身利益去体会“小产权房”带来的正面影响，也会更有利于我们去认识和解决其中的问题。因为归根结底正是由于这个群体的住房需求得不到妥善解决才让小产权房有了存在和流转的基础，小产权房的出现在解决其住房需求的同时又使他们陷入另一个困境，故如何保障小产权房购买者利益同样值得我们关注。
二、小产权房购买者利益保护的困境
(一)小产权房存在和流转的动因――以购买者为视角
针对小产权房存在和流转的动因，我们可以从不同利益主体的角度进行分析。有学者从保护村集体和农民利益的角度出发，认为小产权房的存在和流转有利于保护农民的财产权，累计社会财富；同时有助于实现财产流转，给农民提供有利的融资条件。也有学者从维护社会公益，推进城乡一体化进程的角度出发，认为站在法律平等的位置上看待小产权房，这有助于农村宅基地资源的市场化运作；以小产权房带动农村宅基地的流转，也将为城乡优势资源优化整合构筑平台。笔者认为，小产权房的存在和流转本身虽然问题大，争议多，但它却对购买者产生了许多积极影响，所以，从购买者的角度来探寻小产权房存在和流转的动因，能够对小产权房购买者利益进行保护的必要性产生更加充分地认识，同时对小产权房诸多问题的解决也有所裨益。从购买者的角度讲，小产权房的存在和流转是基于以下动因：
1.购买者的住房需求与高房价之间的紧张关系
依据我国现行法律，集体土地在转为国有之后才能上市交易，建设商品性住宅。小产权房是在集体所有的土地上建设的商品性住房，其本身不符合法律规定。因而，小产权房的非法性决定了小产权房的开发路径游离于当前法定的房地产开发程序之外。在大产权房的开发过程中，开发商需要办理合法的房屋开发立项手续和相关土地出让手续，并按照规定向国家缴纳土地出让金和使用税，由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证。大产权房的开发通常要经过以下九个环节：国土部门征地――补偿征地费――土地开发整理――土地储备――土地出让――开发商报批项目规划――建筑商建设――各相关部门验收――开发商预售等；与之相比，小产权房的开发过程则相对简单，环节较少，一般只需经过开发商与村集体协议开发――开发商规划项目――建筑商建设――开发商预售四个环节。在大产权房的土地开发中需要缴税12种，各种费用基金500项税费和土地出让金占到房价的50％左右，而“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民，由于其自身经济能力有限，无法承受持续高涨的房价来满足自身的居住需求，于是转而“尝试”小产权房。
2.政府住房保障体系的不完善
国务院早在1998年就出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了多项房改政策，其中包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应系统、重点发展经济适用房等惠及民众的改革措施，其目的就是切实为中低收入人群解决住房难的问题。但由于地方政府投入的资金有限，同时各地方政府又以土地出让金作为其重要的财政来源，使经济适用房的建设和廉租房的供应远远不能满足广大无房户的需求。时至今日，日渐攀升的房价已远远超出了中低收入者的购买能力，政府出台的相关政策并未有效的帮助广大中低收入者彻底解决住房问题。从购买者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及经济适用房、廉租房供应较少等原因，使其住房需求得不到有效解决，这也就为小产权房的存在和流转提供了政策空隙和市场空间。
(二)小产权房存在和流转中的法律困境
1.土地使用权制度的法律阻碍
根据我国《宪法》的规定，我国土地使用权制度可以分为国家土地使用权和集体土地使用权。再根据我国《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”由此可见，农民集体对法律规定的属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地享有集体土地所有权。这也为小产权房存在和流转的困境埋下了制度性的诱因。
对于土地的使用，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”第63条规定“集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，根据《城市房地产管理法》规定，对于在集体所有的土地上进行的房地产开发，必须先由国家依法将土地征为国有，此时国有土地的使用权才能转让、出售。然而，小产权
房本身属于农民或者村集体在集体所有土地上的自建房，既不符合集体土地使用的要求，也不能满足城市房地产开发的土地使用条件。所以，小产权房从诞生之日起就与我国现行法律不符，从土地使用权这个根基上就欠缺法律的认同和保护。这一境况也直接导致小产权房存在和流转长期的生存于地下，使其购买者的利益处于无保障状态。
2.小产权房所有权的法律歧视
由于小产权房是村民或者集体在集体所有的土地上建造的房屋，并没有履行国家征收审批和缴纳土地出让金等程序，所以没有取得国家正式颁发的所有权证书，更无法得到法律有效的保护。因而小产权房所取得的产权证明往往是由村集体或者乡镇府颁发或认可，这些证明只能是出售者和购买者之间的一种产权约束，或者说是游离于法律之外的一种默许。根据我国《物权法》第9条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力。”这也明确了我国法律对不动产物权的效力采取登记要件主义，即对于小产权房，要取得所有权就必须进行合法登记，以免发生纠纷，所有权难以界定。由此现行法律对小产权房是不予登记、不发证书。再根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这一政策性规定也直接堵死了本集体以外的成员获得房屋产权的可能性，从而也使小产权房购买者彻底丧失了对不动产享有的权益。
3.小产权房流转的法律束缚
依据我国法律，任何房屋都不得与土地相分离而单独转让，必须与土地一并进行流转，即采取“房地一体主义”。然而，由于小产权房的建设用地是未经正规的法定程序批准，也不可能存在符合法律规定的产权证书，所以小产权房不具备商品房交易的合法条件，从而失去了在房地产市场上进行合法流通的可能性。对于小产权房的流通我国法律和相关政策都做出了明文性的禁止性规定。如：2007年6月18日，建设部在其《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年12月11日，国务院公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”此外，我国《物权法》、《土地管理法》对小产权房的流转也都予以否定。小产权房丧失流转的可能性也就意味着已经持有小产权房的购买者的所有权无法得到法律的承认，尚未持有的潜在购买者对购买小产权房则需要承担更大的风险。
在购买者无力承受高房价，政府的住房保障体系尚不完善的背景下，现有的法律制度又对小产权房的存在和流转予以否定，使小产权房购买者最基本的居住利益无法得到保障。如果一味地强调小产权房的存在是对集体土地的非法滥用，其流转时对我国土地制度的绝对违反，导致的结果便是所有违法建设的小产权房全部予以拆除，这样不仅造成社会资源的极大浪费，同时也不利于社会稳定。于是，我们必须探寻其他途径来解决小产权房的存在和流转问题，以更好地保护购买者利益，维护社会稳定发展。
三、小产权房购买者利益保护的途径
解决小产权房存在和流转的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。在现存的制度体系下，小产权房存在和流转的合法性被予以否定，这也导致其购买者的利益无法得到法律的有效保护，这种局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有经济学上的原因，在即存的法律制度和土地制度不会发生重大改变的情形下，如何解决小产权房的存在和流转问题，是对其购买者利益进行保护的关键。对于此处的购买者，不仅仅局限于已经实际购买的主体，更包括那些尚未购买但有购买意向的主体。对于已经销售的小产权房，购买者是当然存在的；而对于那些已经建成但尚未出售的小产权房，此时的实际购买者尚未现实的出现，属于潜在的购买主体，对于他们利益的保护更多的是一种预防性的保护，即在他们取得小产权房之前，是这类房屋已经具备流转的要件，从而避免购买者利益受到损害。同时，在以上两类购买者之外，还存在着一类特殊的购买者，就是在“以租代售”做为小产权房的对外处置形式时，此时的购买者是以承租人的身份来对小产权房加以支配。因而，对小产权房购买者利益的保护途径不能一概而论，应区分以上三类主体，分别加以阐述。
(一)已经出售的小产权房购买者利益保护的途径
在小产权房合同法律关系的众多形式中，有一部分是建设单位直接以买卖合同的形式将房屋出售给购买者，同时由相关村组或乡镇府颁发产权证书。在现有的制度规范下，此类买卖合同及颁发产权证书的行为由于违反了法律、行政法规的强行性规定而归于无效。对于该类房屋，笔者认为，在城乡土地二元所有的制度不能改变的情形下，可以根据具体的情况，将符合条件的小产权房的土地予以征收，转化为国有土地，并由政府通过相应程序回购房屋将其用于住房保障，使其合法化的同时使购买者利益得到保护。
1.该类买卖合同及其产权证应确定无效。按照合同法的相关规定，内容违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效；合同被确认无效或被撤销后，对因合同取得的财产双方应互为返还。这里返还的双方应为房屋的购买者与已经获取收益的农民及其他主体。但在我国现行的民事诉讼制度下，法院遵循不告不理的诉讼原则，用时在事实层面双方亦无法返还，故而需要政府主动介入，而不能让这样一种违法状态长期存在。
2.在确认该部分小产权房合同无效后，其已颁发的产权证书应予以收回。对于符合保障型住房转化条件的部分小产权房，可由住房保障部门与集体组织通过签订协议对房屋予以回收，集体组织已经向小产权房购买者收取的价款则抵作房屋及土地补偿金，政府不再另行额外给予补偿或支付价款。再将集体土地转为国有土地后，国家将取得该部分房屋的所有权。
3.政府主管部门通过回购转化房屋所有权性质后，将回购的房屋转性为经济适用房，并纳入经济适用住房管理。此时，原小产权房的购买者应当与住房保障部门重新签订经济适用房买卖合同，按照其购房时支付的价款与该房屋转性时同地段商品房价款的比例按份享有该房屋的产权。通过这样的途径，使该类小产权房的存在取得了合法形式，使小产权房的购买者从原来对房屋的所有没有任何法律依据转化为对房屋的合法所有，不仅满足了购买者的住房需求，同时也解决了小产权房的产权归属问题，化解了购买者的购房风险，最大程度地保护了小产权房购买者的利益。
(二)对尚未处置的小产权房“购买者”利益保护的途径
所谓未对外处置的小产权房，仅限于集体经济
组织(包括农民)已经修建完毕但尚未对外处置的房屋。从严格意义上讲，小产权房之所以被禁止是由于购买者的身份不符合法律规定，因而未对外处置的房屋尚不算违法建筑(占用耕地、违反规划法等情形的除外)。如何解决该类房屋的存在和流转，笔者认为可以通过将符合条件的部分房屋与整个保障型住房制度相衔接的方式，将符合条件的部分房屋转性为保障型住房从而纳入住房保障体系。
1.以市、县为单位对目前本辖区内存在的尚未对外处置的小产权房进行调查。调查的目的在于确定该部分房屋的实际状态，评估其转性为保障型住房的可能性和必要性。调查的内容包括房屋的具置、数量、户型、面积、建设主体、年份等要素。通过调查，对于那部分较为集中的、尚未对外处置的小产权房，政府可以根据其具体的位置、户型、面积、质量等因素，结合本地年度保障型住房的需求，并考虑城镇规划及资金使用等综合因素，从而确定政府予以回购的房屋数量及具置。
2.政府将回购的小产权房用于住房保障。最近几年我国已开始大规模的保障型住房建设，以2009年至2011年保障型住房建设计划为例，3年间，我国将新建600万套保障型住房，平均每年投资超过9000亿元。笔者认为，可以将回购已经建成的小产权房作为与新建并列的保障型住房的来源。首先可以节约保障型住房的建设周期，提高效率，在尽可能短的时间内最大限度地满足保障对象的住房需求。其次，通过政府回购此类小产权房，一来可以避免从事实状态上拆除小产权房，二来也能有效改善小产权房的空置的局面，同时，也为小产权房合法化增加了一个合法的解决途径，为潜在的购买者提供了解决住房需求的可能性。
关于回购的程序，首先，对可以予以回购的小产权房的位置、数量，政府在调查的基础上综合各相关因素进行确定。其次，按照法律规定的标准和程序对拟回购房屋所占用土地予以补偿、征收。再次，赋予小产权房的建设主体以市场交易地位，政府通过支付合理价格取得该类小产权房的所有权。此时，该类小产权房既可以作为经济适用房向购买者出售，也可以作为廉租房予以出租。通过以上途径，使小产权房的购买者在取得房屋以前，该类房屋已经具备了流转的要件，无论是通过经济适用房的形式予以出售，还是以廉租房的形式进行出租，都使这类“潜在购买者”在其住房需求得到满足的同时，也避免了交易风险。
(三)对已经出租的小产权房“购买者”的利益保护途径
小产权房的对外处置方式，除了出售外还存在着另外一种“以租代售”的形式，即以租赁的形式来掩盖对外转让小产权房的实质，已达到规避法律的目的。在这种形式下，小产权房的购买者是以承租人的身份来对房屋加以支配。在实践中，鉴于合同法中对房屋最高租赁期限的限制，小产权房租赁合同总体上表现为三种类型；超过二十年的租赁合同，二十年期满自动续期的合同，不超过二十年的高租金合同。如何解决此类以租赁形式对外转让的小产权房的存在和流转，是购买者利益保护的关键，笔者认为，对其中部分房屋可以由政府将其回购后与保障型住房相衔接。
1.各市、县人民镇府可以通过对此类“以租代售”的小产权房进行登记以掌握其相关情况，从而确定其中符合回购条件的房屋。对于可予以回购条件的，笔者认为应综合各方面因素进行考量，根据已出租小产权房的的登记情况，结合保障型住房的需求计划，在符合城镇规划的范围内，综合考虑小产权房的户型、位置、面积等因素，合理确定予以回购的房屋数量及具置。可予以回购的小产权房，不仅要在数量及位置上符合城镇总体规划，在户型、面积上也必须符合保障型住房的相关规定。
2.由于使用人是以租赁形式对该类房屋进行支配，承租人不能依据债的关系取得房屋的所有权。故而政府住房保障部门通过与实际产权人协商回购符合条件的房屋，以此种方式变更小产权房的所有权。原房屋产权人已经收取的租金抵作政府回购的房屋及土地价款(“以租代售”情形下的租金在本质上是房屋的价值，只不过是以租金的形式出现，目的在于规避法律对小产权房流转的约束)，政府在回购后可以将该类房屋纳入住房保障体系，变性为经济适用房或廉租房。通过这样的处理方式，集体组织(或农民)从心理上符合其建设小产权房通过予以出售获取等价的初衷，从事实上也获取了房屋及土地补偿款，因而以此种方式变更土地性质也节省了成本。更为重要的是，通过这样的处理，从事实状态上而言可以避免小产权房的存在和交易状态中双方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，通过政府回购的形式将小产权房的所有权予以变更后，政府则成为了房屋的所有人。
3.在所有权变更以后，赋予原租赁人(小产权房的购买者)以选择权，既可以有限制地承认原租赁合同的效力，依据买卖不破租赁的原则，对二十年租期予以认可(超过二十年或自动续期的无效)，承租人也可以选择与政府重新签订经济适用房买卖合同或者签订廉租房租赁合同。选择签订廉租房租赁合同的，其租赁期限可以与原合同的期限一致，但承租人无需再交纳租金。对于选择签订经济适用房合同的购买者，该房屋则纳入经济适用房管理，由购买者按照其支付的购房款与转性时同地段商品房价款的比例与政府按份享有该房屋的产权。同时，购买者也可以按照经济适用房制度的规定，在补交土地出让金、相关税费并符合相关条件后取得该房屋的完全所有权。
四、结语
小产权房存在和流转问题的解决，决定了小产权凡购买者能否对其所购买的房屋取得产权，从而保障自身的居住利益。在现有的制度背景下，政府根据当地的实际情况，通过将符合相关条件的小产权纳入住房保障体系，以保护小产权房购买者的利益得到合理保障，是可以予以尝试的一种途径。在这个过程中，政府充当了两个角色，既是小产权房的购买者，又是出售者(出租者)。通过这样一种途径，使小产权房的存在和流转面对的社会争议得以缓冲，而后通过相关的法律制度改革使小产权房问题得以彻底解决。
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[5]李云云，杨业秋.基于购房动机的小产权房存在因素探讨――以淄博市淄川区为例[J].社会科学家，2010(11).119.
篇11
一、 甲方自愿将其村证房位于市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积 _________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、 违约责任1、甲方应当于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本 合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向__区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
篇12
买 方：__________________________________（以下简称乙方）
甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜，达成如下协议：
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、 甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元， （大写）____拾____万____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、 甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方， 该房屋应有一切权利和义务同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁，所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方所有。
六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有同等约束力，应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________ 签订的集资建房协议之时。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔 偿损失， 支付对方违约费用人民币________元， 大写__________元整。
七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
八、未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方 协商解决；协商不成的，双方愿向法院申请仲裁。
九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。
甲方（签名或盖章）_________________________________
身份证号：___________________________________________
乙方（签名或盖章）_________________________________
篇13
一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰 _____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币 ________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。
1、提交______________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。