引论：我们为您整理了13篇住宅房屋的设计范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
[ Key words ] structural column; multistory residential housing ;application
中图分类号：TB482.2 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
随着我国城市建筑行业的日益发展，在砌体结构中设置钢筋混凝土构造柱，代替了过去笨重的“壁柱”(或叫“躁”)，使结构本来要采用框架结构的，而采用了砌体结构。构造柱的设置视房屋层数，平面布局，使用功能和抗震烈度的不同而有所不同。一般来说构造柱应当设置在震害较重，连接构造比较薄弱以及容易产生应力集中的部位。在多层砌体房屋墙体的规定部位，按构造配筋，并按先砌墙后浇灌混凝土柱的施工顺序制成的混凝土柱，通常称为混凝土构造柱，简称构造柱。为提高多层建筑砌体结构的抗震性能,规范要求应在房屋的砌体内适宜部位设置钢筋混凝土柱并与圈梁连接,共同加强建筑物的稳定性。这种钢筋混凝土柱通常就被称为构造柱。构造柱,主要不是承担竖向荷载的，而是抗击剪力,抗震等横向荷载的。构造柱通常设置在楼梯间的休息平台处，纵横墙交接处，墙的转角处，墙长达到五米的中间部位要设构造柱。近年来为提高砌体结构的承载能力或稳定性而又不增大截面尺寸，墙中的构造柱已不仅仅设置在房屋墙体转角、边缘部位，而按需要设置在墙体的中间部位,圈梁必须设置成封闭状。从施工角度讲，构造柱要与圈梁地梁、基础梁整体浇筑。与砖墙体要在结构工程有水平拉接筋连接。如果构造柱在建筑物、构筑物中间位置，要与分布筋做连接。框架结构中构造柱设置的规范：a.当无混凝土墙(柱)分隔的直段长度,120(或100)厚墙超过 3.6m，180(或190)厚墙超过5m时，在该区间加混凝土构造柱分隔；b.120(或 100)厚墙，当墙高小于等于3米时,开洞宽度小于等于2.4m, 若不满足时应加构造柱或钢筋混凝土水平系梁；c.180(或 190)厚墙,当墙高小于等于4m,开洞宽度小于等于 3.5m,若不满足时应加构造柱或钢筋混凝土水平系梁。
2.多层住宅结构设计中的构造柱的设置
构造柱的设置原则应根据砌体结构体系，砌体类型结构或构件的受力或稳定要求，以及其他功能或构造要求，在墙体中的规定部位设置现浇混凝土构造柱，对于大开间荷载较大或层高较高以及层数大于等于8层的砌体结构房屋宜按下列要求设置构造柱：墙体的两端，较大洞口的两侧，房屋纵横墙交界处，构造柱的间距，当按组合墙考虑构造柱受力时，或考虑构造柱提高墙体的稳定性时，其间距不宜大于 4M，其他情况不宜大于墙高的1.5～2倍及6M，或按有关的规范执行，构造柱应与圈梁有可靠的连接；下列情况宜设构造柱：受力或稳定性不足的小墙垛，跨度较大的梁下墙体的厚度受限制时，于梁下设置，墙体的高厚比较大如自承重墙或风荷载较大时，可在墙的适当部位设置构造柱，以形成带壁柱的墙体满足高厚比和承载力的要求，此时构造柱的间距不宜大于 4M，构造柱沿高度横向支点的距离与此同时与构造柱截面宽度之比不宜大于30，构造柱的配筋应满足水平受力的要求。构造柱是保证墙体的稳定，和梁有关系。
为提高多层建筑砌体结构的抗震性能,规范要求应在房屋的砌体内适宜部位设置钢筋混凝土柱并与圈梁连接,共同加强建筑物的稳定性。这种钢筋混凝土柱通常就被称为构造柱。b.在多层砌体房屋,底层框架及内框架砖砌体中,它的作用一般为:加强纵墙间的连接,是由于构造柱与其相邻的纵横墙以及牙搓相连接并沿墙高每隔 500mm 设置2φ6 拉结筋, 钢筋每边伸入墙内大于 100mm。一般施工时先砌砖墙后浇筑混凝土柱,这样能增加横墙的结合, 可以提高砌体的抗剪承载能力 10%-30% ,提高的比例幅度虽然不高但能明显约束墙体开裂,限制出现裂缝。构造柱与圈梁的共同工作,可以把砖砌体分割包围,当砌体开裂时能迫使裂缝在所包围的范围之内,而不至于进一步扩展。砌体虽然出现裂缝,但能限制它的错位,使其维持承载能力并能抵消振动能量而不易较早倒塌。砌体结构作为垂直承载构件,地震时最怕出现四散错落倒地,从而使水平楼板和屋盖坠落,而构造柱则可以阻止或延缓倒塌时间、以减少损失。构造柱与圈梁连接又可以起到类似框架结构的作用,其作用效果非常明显。在砌体结构中其主要作用一是和圈梁一起作用形成整体性，增强砌体结构的抗震性能，二是减少、控制墙体的裂缝产生，另外还能增强砌体的强度。在框架结构中其作用是当填充墙长超过2倍层高或开了比较大的洞口，中间没有支撑，纵向刚度就弱了，就要设置构造柱加强，防止墙体开裂。
3.多层住宅结构设计中的构造柱应注意的问题
构造柱的主要作用就是应用于房屋的抗震方面，由于抗震构造柱嵌固在墙体内,通过拉结筋与墙体联结,提高了多层砖混结构房屋的抗震能力和整体刚度,但在施工中如不注意施工质量,不但起不到增强抗震能力的作用,相反还会影响建筑物的整体性和抗震能力,给安全使用留下隐患。下面就几种质量通病分析其产生原因,并提出有关的防治措施。
3.1 构造柱轴线位移及主筋错位。产生构造柱轴线位移或上部箍筋松动, 主筋错位的原因是:砌筑砖墙时,马牙槎退进尺寸控制不好;构造柱钢筋骨架倾斜, 砌筑砖墙时砖墙随构造柱钢筋架移动；构造柱截面尺寸留置过大,使钢筋骨架上部倾斜或有较大的自由度；构造柱模板安装不牢固,产生跑模或胀膜;在灌注构造柱混凝土时,没能调整好钢筋骨架的位置等。在砌筑砖墙时,要准确预留构造柱位置, 每层放线都要用经纬仪弹出轴线,并给出构造柱预留位置定位线,以便用吊线法检查构造预留位置是否正确。根据规范要求在砖墙砌筑中,马牙槎应从柱脚开始先退后进,以保证柱脚为大断面。在砌筑砖墙的过程中要注意保护钢筋骨架,避免碰撞和随意扳弯钢筋。马牙槎通常采用“退四皮砖进四皮砖”的方式砌筑,拉结筋应安装在进槎上面,并与构造柱主筋绑扎,以固定主筋位置。在灌注构造混凝土前, 应首先校正钢筋骨架位置,牢固安装模板,特别应注意加固投料口处的钢筋。构造柱轴线的位移应在混凝土灌注前纠正,可用剔除部分进槎的办法来纠正偏差。
3.2 构造柱烂根断柱。构造柱根部和施工缝夹有砂浆、砖碴等其它杂物,形成烂根断柱。构造柱烂根断柱可采取以下措施加以预防:在灌注构造柱混凝土时, 将构造混凝土灌注到楼板上标高位置,模板拆除后,安装楼板并砌筑砖墙。由于构造柱混凝土灌注到楼板上标高位置,避免了构造柱根部出现柱坑, 使因砌筑砖墙掉落在构造柱根部的砂浆,砖碴等其它杂物便于清理。
3.3 砖墙鼓肚和灰缝开裂。砖墙鼓胀和灰缝开裂主要发生在外墙,特别是外墙转角留槎处的接搓质量难以保证。由于砖墙砌筑后不久便灌注构造混凝土,此时砖墙强度较低,不能抵抗新灌注混凝土产生的侧向压力;构造柱外砖墙按规范要求砌出马牙槎,因组砌方法尚不统一,且组砌方法不尽合理,造成砖墙通缝,降低了砖墙的拉结能力；其次,不按规范规定设置拉结筋, 拉结筋位置不正确,伸入墙内长度不足或数量不够,使砖墙在灌注构造柱混凝土时产生鼓胀和灰缝开裂。
3.4 构造柱钢筋外露。由于构造柱钢筋骨架的整体刚度较差,钢筋绑扎不够牢固;砖墙砌筑和砌筑过程中,不注意钢筋骨架的保护,使钢筋骨架弯曲变形;灌注混凝土时,采用料斗集中下料或远距离侧向投灌混凝土,使钢筋位置偏离,产生露筋或保护层过小的现象。要提高钢筋绑扎这一工序的施工质量。为了提高构造柱钢筋骨架的刚度,钢筋绑扎应采用十字花扣、反十字花扣等方法。为避免施工机具和进行其它工序时的外力碰撞。在灌注混凝土时,要注意保护钢筋骨架和钢筋位置。
3.5 构造柱峰窝、孔洞。构造柱混凝土灌注时,由于拉结钢筋绑扎位置不正确;构造柱钢筋、圈梁钢筋和砖墙拉结筋交织在一起,钢筋密集、间距较小,给混凝土灌注带来困难；混凝土级配不合理,粗骨料粒径过大,使粗骨料卡在钢筋上；混凝土自由下落高度过大,产生离析现象;模板安装质量不好,跑浆漏浆；灌注、振捣混凝土没有分层,造成构造柱出现蜂窝、孔洞。
参考文献：
[1]李晓辉,杨德清.浅析多层砌体房屋中构造柱的设置和应用,2006(7).
篇2
一、高空坠物现象
近些年，高空坠物事件频繁发生，给人类生活带来了生命财产威胁的同时，还造成了严重的心理伤害。随着信息技术和网络技术的不断发达，我们随时都可以发现高空坠物、高空抛物等危害性新闻，这些新闻事件不计其数，造成的人员伤亡和财产损失更是无法估算。同时，由于高空坠物所造成的事故性质和严重程度更是有以下类型：最为严重的即死亡受伤、心理伤害等、同时还造成了重大的财产损失和其他方面的破坏。高空坠物所造成的后果有以下几个方面：
1、由高空坠物所造成的损伤十分严重，一旦有人员被高空掉下的物品杂种，非死即伤，而这种事故后果在整个高空抛物所造成的后果中占据了16.5%和46.5%的高额比例。
2、除了给人员造成严重的身体伤害的同时，高空坠物不但会给经历着和目睹着造成严重的心理伤害甚至有可能导致精神失常和产生精神病状，而且还会对伤员家属带来严重的心理伤害。
3、高空坠物还会在成严重的财产损害。
在现阶段的高空坠物分析中，造成坠物伤亡事故的原因大致可以分为人为因素的建筑因素两个方面。其中人为因素主要包括了居民素质、物业管理等方面，这方面目前不是我们所探讨的重点，我们在本文主要针对建筑因素进行研究与分析。
二、事故的建筑设计原因
除去诸如居民素质不高，举动不文明，有向窗外吐痰、随手乱扔垃圾的不良习惯等住户人为因素，不少建筑设计上的缺陷或漏洞，也为高空坠物事件的发生亮了绿灯，甚至可以直接导致事件的发生。下面就以城市住宅建筑为例，从户内功能、建筑体型与构配件、建筑质量、建筑外装饰材料以及整体规划五个方面进行探讨。
1.户内功能设计缺陷
住宅户内功能不完善，导致室内空间不能满足住户的日常行为要求，住户的一些行为通过阳台、门窗等渗透到室外，严重的还会导致住户任意堆放、搭建等情形的发生，为高空坠物留下隐患。一方面，随着人们物质生活水平的提高，前些年设计建造的小户型住宅所提供的使用空间，远不能满足现代生活的要求，如缺少必要的室内储藏空间和养花草的空间等，导致住户见缝插针，随意搭建平台以堆放杂物、花草等。由于住户自己搭建的平台，多半是几块砖，几条木板凑合而成，整体性和稳定性极差，很容易发生坠落事故。
2.建筑体型与构配件设计缺陷
这类缺陷涉及的面比较广，且都是很具体的问题。譬如空调板、晾衣架、养花架、窗户窗台等都是与住户日常生活行为紧密相关，并起到联系住户内向与外向居住行为的建筑构配件，如果设计不当往往成为高空坠物的罪魁祸首。
三、预防措施
针对住宅高空坠物问题研究设计对策时，必须从政策法规到建筑设计，从单体设计到群体规划；从保证儿童和行人安全等方面着手深入研究。
1.设计以人为本，完善住宅功能空间
设计者必须树立对高空坠物问题的安全意识，在设计住宅套型时多从住户利益考虑，深入研究住户行为；在追求住宅套内面积的同时，更要深入推敲各功能用房的面积配比问题，特别是客厅、卫浴、储藏等空间与整套住宅空间面积配比的问题。只有功能搭配合理的套型才能最大限度地满足住户的综合需求。近年来国内外有不少小户型住宅的设计经验值得我们借鉴和学习。
关心住户生活行为还需考虑和研究住户的拓展行为对空间的要求。例如近些年出现住宅入户阳台和入户花园的做法就是在当前建筑向高空发展，人们日益远离地面绿色植物的形势下，满足高空住户对绿色植物的热爱而提供住宅空间的一次很好的实践。
另外，设计者需进一步关注住宅空间的剖面设计，在平面不够的情况下争取让竖向来弥补，设计出尽可能完善的室内空间组合；
合理利用结构空间，组织卫生间、厨房以及储藏空间等住宅的辅助使用部分，也可让住宅套内使用部分的空间得到最大化的利用，为设计出“小而全”、“中而全”以及“大而全”的住宅套型提供更大的可能性。
2.推敲建筑体型，具体情况具体分析
第一，对于没有设置空调板等构件的建筑应尽可能统一设计，规范安装，可以采用新技术措施以增加支架与墙体的锚固牢度，例如新近在上海问世的双体不锈钢建筑锚栓等。
第二，对于新设计建造的建筑，要真正做好空调板、养花架、晾衣架等构件的设计，保证构件有足够的尺寸和牢固性；可以采用加宽空调板或者采用防护栏等措施预防大风、震动等原因可能导致室外机、花盆等搁置物倾倒坠落等问题的发生。空调板的设计还需进一步考虑室外机安装操作的安全性与方便性，避免在空调安装的过程当中出现坠物和安装工人坠落等情况发生。
3.比较构件品质，设计适当留有余地
设计者在设计时一方面必须深入比较不同形式的建筑材料、构件等的质量稳定性，然后做出选择；另一方面，在满足基本条件的情况下，适当留有余地和空间也是非常重要的。
4.学习先进技术，提高材料安全性能
设计时避免使用容易坠落的建筑装饰材料，或者是日久容易脱落的装饰材料，也是防坠落设计的一项重要内容。另外可以借鉴和学习发达国家相关材料的咬接技术，例如，日本等国家在外墙砖背面采用碶形突起咬接技术，而国内采用凸字形技术。
5.考虑整体规划，切断“坠物”伤人途径
篇3
1. 安全性：指结构应能承受正常使用时可能出现的各种荷载和变形等作用，在偶然事件（如地震、强风）发生时及发生后结构仍能保持必需的整体稳定性，即结构仅产生局部损坏而不致发生倒塌。
2. 适用性：指结构在正常使用过程中，应具有良好的工作性能。
3. 耐久性：指结构在正常使用和正常维护条件下应具有足够的耐久性能，能够正常使用到预定的设计使用期限结构的功能要求概括起来为结构的可靠性，即在规定的时间内（设计使用年限），在规定的条件下（正常设计、正常施工、正常使用和维护），结构完成预定功能（安全性、适用性、耐久性）的能力。
二、房屋住宅建筑设计的基本原则
（1）抓大放小的原则。房屋建筑结构虽然是由各种构件而组成一个整体，但各个构件的作用都是不一样的，根据它起到作用的重要性有主次之分，这样可以有效地应对外界的侵袭。
（2）设置多道防线的原则。房屋结构只有层层设置，当收到外力破坏时，它都会合力合作。
（3）刚柔并济的原则。如果单凭结构的刚性它的变形能力就比较差，而如果结构太柔却会造成变形太大而无法使用，造成整体倾斜，因此要遵循刚柔并济的原则。
（4）打通关节的原则。打通关节维持平衡可以永远保持静止状态，如果遇到力量不能通畅，各个构件之间的静态平衡遭到破坏，那么它的结构就会发生变化。
三、房屋住宅建筑结构设计的主要方法
1.在结构平面图上的设计方法
如果建筑的地域的防震烈度为六度区的时候，按照我国的防震设计要求，可以不必采用截面抗震验算，但结构的设计也一定要达到抗震的标准。所以对于砌体结构的建筑，软件建模可以省略，在进行设计的时候只要注意受压和局部受压的问题，就可以直接设计。如果条件和时间允许，要做建模也无可厚非，因为它可以利用建模来荷载导算。但是，如果建筑的地域防震烈度为七级时，就必须采用建模来进行计算。
2.屋面结构图的设计方法
如果建筑的屋面是坡面式的，可以采用梁板式和折板式两种的结构处理方式。其中，梁板式可以用在建筑平面不整齐，板的跨度比较大，而且，一般屋面坡度和屋脊线转折比较复杂的坡屋面也都采用这种结构。而折板式则和梁板式的适用条件则相反。这两种结构处理方式的板都是偏心受拉的构件。在板配筋的时候必须有板负筋拉通，这样可以抵抗拉力。板厚基的厚度不能小于一百二十厚。另外，梁板的折角处对钢筋的配置必须有大样的示意图。在设计坡屋面板的平面设计图时，可以采用剖面示意图的方法进行表示，因为这样施工人员可以简单地从图纸上了解施工方案。设计人员在设计结构时一定要有空间概念，设计出来的图纸要简单明了，让施工人员能够看明白。因为坡面的房屋会导致有些楼层的墙体比较高，所以设计人员要和门窗顶设置圈梁互相结合这样可以降低墙体的高度。
3.大样详图的设计方法
建筑详图如果没有发生错误，在这基础上可以进行绘制大样详图，还可以在曾经做过的详图基础上进行部分的改进。只要让建筑的整体外形不改变，考虑到结构的受力能力和施工起来比较方便即可。但在外形尺度和标高上必须和建筑专业统一协调。
4.楼梯的设计方法
在设计楼梯时，对楼梯的梯板要控制好它的挠度，梯梁的梁下净高度要符合建筑标准，梯梁的位置要使上下楼层的位置一致。如果遇到有些不合适的地方可以运用折板楼梯，折板楼梯的钢筋在里面的折角处要把它断开分别进行锚固，这样可以预防局部应力集中在一处。对于梁下的净空要求和梯板宽度的问题都要注意。第一段梯板的基础要注意它的基础沉降问题，如有必要应该设置梯梁。
5.根据抗震要求，对房屋建筑进行合理的结构设计
对于普通的多层砌体结构的建筑，可以采用横墙承重或者纵横墙一起承重的结构体系。对于纵横墙的布置要力求对称均衡，在平面内要对整齐，竖向要上下连接好；不能采用没有锚固的钢筋的砼预制挑檐；楼梯间不能设置在房屋的转角处和近端。而对于有比较多钢筋砼住宅又比较高的建筑结构，尽量要做到：对于抗测力结构如框架和抗震墙要进行双向布置，这样可以各自承担地震力；框架体系的各个抗震力的结构要统一形成空间工作状态，不仅要对抗震墙之间的楼和屋盖的长宽度比以及对抗震墙的刚度进行控制以外，还要保证楼、屋盖的统一性和抗震墙的连接也要可靠；对于建筑结构的布置力求采用规则结构，如果碰到比较复杂的结构，可采用防震缝。
6.对于建筑的结构计算和构造设计都要求合理
首先，对建筑底框砌体结构进行验算的时候应该注意以下几点：底部剪力方法仅对于刚度较均衡的多层结构，而比较薄弱的底层混合结构，还要把塑性变形集中的影响考虑进去；底层框架的混合结构不可以采用简易的防震墙方法，应该采用双保险的措施，抗震墙承担了所有的剪力，而框架可以根据刚度的比例对剪力进行承担。在对刚度进行计算时，框架不能折减，抗震墙的折减则可以减到刚度的百分之二十到三十之间。另外，在对楼板进行计算时，方法要准确，应该注意以下几点：在对双向板进行查表计算时，对材料泊松比的影响在计算时不可以忽视，不然会导致它的计算值偏小；在计算连续板时不可以用单向板进行简单地计算。最后，荷载计算不能发生错误。
四、现代房屋建筑结构设计的发展趋势
随着社会的需求，计算理论的发展，计算机的应用，新型建材的研究与应用，今后建筑结构设计的会有如下的发展趋势：
1. 概念设计将发挥越来越大的作用
概念设计是根据抗震设计的复杂性，难以精确计算而提出来的一种从宏观上实现合理抗震，避免无必要的繁琐计算，同时为抗震计算创造有利条件，使计算分析结果更能反映地震时结构反应的实际情况的设计方法。
2. 采用先进的计算理论
空间受力分析、非弹性变形分析、塑性内力分析、时程分析、最优化设计、方案优化等先进科学的设计方法、设计理论将得到越来越多的应用。
3. 使用具有高强、轻质、环保等特点的新型建材
建筑物的自重在结构计算中占很大的比重，使用轻质、高强的建材，将使建筑结构设计发生革命性的变化。
综上所述，房屋建筑结构设计是个系统、全面的工作。作为结构设计人员，需要扎实的理论知识功底，灵活创新的思维和严肃认真负责的工作态度，加深对房屋建筑结构设计中常见问题的认识与研究，以不断提高自身的结构设计水平，使设计的作品比现阶段的其它建筑具有更高的水准、更合理和更经济的结构形式。
参考文献：
篇4
一、绿色住宅的发展现状
我国现时在房屋住宅中进行节能降耗主要的工程是大力发展绿色住宅，绿色住宅是以人类与自然环境共同实现可持续发展为原则，同时做到高效使用资源的一种能使住宅与外部环境的物质都进行能源系统良性循环，无污染、无废物废气，在能源上达到一定程度的自给自足状态的新型环保节能住宅模式。在我国的能源消耗总量中，建筑能耗占了不小的部分，促进建筑节能是我国节能降耗减排工程的关键部分。只有在住宅建设单位、国家相关部门与绿色住宅研究人员等的互相合作，不断拓宽思路和创新管理模式，才能使绿色住宅在节能减排上得到更好的发展。截至2010年底，我国的绿色住宅面积总数已达到2500万m2以上，其中能执行绿色住宅节能标准的住宅占了99%，每年可以为国家节省75万吨煤炭的消耗和减少200万吨二氧化碳的排放。然而，相对于其他建筑环保节能技术比较先进的国家，我国的绿色住宅的普及率和节能水平还是比较落后。因此，我国的绿色住宅发展应该以可持续发展为原则，结合我国国情，对我国住宅整体状况进行总体分析、布局，尽可能从多方面入手，降低房屋住宅施工和使用时的能耗，以及减少污染物的排放，引导我国房屋住宅不断向节能降耗减排健康的方向发展。
二、在房屋住宅应用低碳技术
随着全球暖化问题越来越严重，低碳技术的应用越来越受到人们的重视，低碳技术是指在电力、建筑、交通、化工、冶金等领域中通过可再生能源的使用或对煤炭进行干净高效的运用、在排放前对二氧化碳进行收集和埋存等方式达到有效的降低温室气体排放量的技术。我国房屋住宅总面积是全球最大的，而且单位住宅面积与建筑能耗的比例相对较高，巨大的建筑能耗自然会带来大量的温室气体排放，而随着人们生活水平的提高，建筑能耗肯定会不断增加。而在房屋住宅中引入低碳技术，不仅能够有效节约能源，还有有效地对温室气体进行减排，继而减轻了国家的能源负担，减少了住户对能源的资金投入，还能提高房屋住宅周边的环境、空气质量，从而改善居民的健康水平和生活效率，因此，在房屋住宅中应用低碳技术，无论对居民自身、还是对国家乃至地球都是百利而无一害的。
三、降低建筑能耗的节能设计
房屋住宅中降低建筑能耗的节能设计主要是将各种节能降耗技术和低碳技术引入到绿色住宅的科学化设计中，以建造出集节能、环保、安全、健康于一身的绿色住宅。以下就列举几个房屋住宅中降低建筑能耗的节能设计方案。
（一）隔热和保温
要提高房屋住宅的舒适度，首要就是提升住宅的隔热和保温效果，使室内温度更适宜人们居住。对楼宇的顶层住宅来说，可以选择在楼顶进行适当的绿化工程，通过绿化的阻隔使免受顶楼住宅免受阳光的直射，同时植物的光合作用也能在一定程度上帮助住宅减少二氧化碳的排放量。而一般的住宅可通过避免或尽量减少在室内安装落地窗或覆盖面过大的窗体，因为阳光经过窗体的辐射后会直接射进室内，对室内温度的影响极大，特别是夏天的时候更是室内快速升温的主因。窗体的玻璃应选用低辐射玻璃，因为其拥有优秀的隔热效果和良好的透光率，能在保证室内光线充足的同时减少室内受阳光照射而升温的程度，夏天时有效减少空调的能耗；而住宅的外墙应选用浅色、由加气混凝土砌块制成的节能型墙体；住在的屋面应选用绿化种植防水或者保温材料挤塑板屋面，以实现屋内的保温。设计单位在进行节能设计时，要优先选用自保温体系。施工图审查机构在进行节能设计审查时，要认真审查各项节能设计措施是否按要求落实到位；工程质量监督机构要加强对自保温体系施工质量的监督检查，发现未按要求施工的，应当及时责令改正。
（二）自然通风
在对房屋住宅的通风对流方案进行设计时，应通过楼宇坐向的调整、窗户和室内的设计、增加楼宇间距的宽度，实现大多数楼宇南北通风对流，同时在确保楼宇在获取足够通风量的前提下达到热量和湿度的双向传递，以实现更好的空气流通效果。楼宇的南北朝向是楼宇自然通风的最佳选择，次选就是东南朝向。楼宇朝向的选取依据就是：楼宇在夏天能够获得足够的自然通风，以及避免受到太阳直接照射；冬天则要避免受到过多的风量进入，转而需要充足的太阳照射。
（三）太阳能的利用
在住宅外部安装太阳能收集器，以做到对太阳辐射能的收集利用，太阳能收集器将收集的太阳能用于对冷水的加热，然后保存在有保温功能的水箱内，保存的热水可随时供用户使用。除此之外，还可以通过安装太阳能照明设备，将太阳能直接或转换为电能供照明设备所用。这样对减少对水加热和照明的能耗有一定的帮助。例如，位于某地的大楼，早在2007年就被建设部列入科技示范工程，是建设部制定实施《绿色建筑评价标准》以来，国内首座由民营企业全额投资兴建的绿色节能建筑，在业内外享有盛誉。如今辛迪集团在金华的总部，继续加大绿色建筑的推广运用，让更多普通市民也能享受光电节能建筑带来的品质生活。位于某地多层住宅区，占地面积约255亩，总建筑面积达27万多平方米，是目前当地最大的家用太阳能小区，太阳能集热面积将达5000多平方米，2000户家庭将100%使用太阳能热水。
（四）低能耗、可循环再用材料的应用
在房屋住宅的施工中会产生大量的建筑施工废料和温室气体，并消耗大量的能源。因此我们在住宅建设时应尽可能使用高性能、低材耗的建筑材料，例如轻钢材料，其具有质量小，只约有普通混凝土材料的25%，形态灵活性较高的特点，对缩短建筑工期，减少能耗很有帮助。质量仅为传统钢筋混凝土结构的1/4。另外，根据数据显示，若建筑施工选用非本地生产的建筑材料时，其从生产到施工消耗的能源总量是选用本地生产的建筑材料的将近5倍，因此我们在建筑选材时应尽可能选取本地的建筑材料。同时，使用可循环再用材料也是住宅建筑中重要的节能环保工作，要实现住宅建筑的节能化最重要就是做到提高可循环再用材料的使用比例，尽量做到使用最新的环保材料和简化施工工序。
（五）防噪音
噪音是影响居民居住舒适度的重要因素，所以在住宅建筑时，不但要考虑住宅与各种噪音源的距离，应尽量选取远离较大噪音源的地方，还要选用具有良好隔音功能的建筑材料，还可以通过安装隔声屏障，尽可能降低噪音对住宅内人员的侵扰。
（六）路风控制
通常来说，两座住宅楼之间会产生一定的空气流动而形成路风，形成的原因有两个，一个是气体由两侧的住宅楼所排放，另一个可能就是大风季节空气在通过狭窄的楼距而形成的风。因此在住宅建筑时要注意与周边建筑物的楼距，降低路风对住户产生影响。
结束语
总而言之，对房屋住宅进行降低建筑能耗的节能设计，关键就是在设计时通过低碳技术和其他建筑节能技术的引入，进行房屋住宅的合适选址、选用环保节能的建筑材料以及对住宅各方面的节能化设计，达到从选材到居住全过程整体的节能降耗。我国应该坚持绿色住宅和低碳技术的大力推行，加快绿色住宅的发展和普及，使更多的绿色住宅建设起来，并不断提高其节能效果根据研究，更好地为减轻全球性的能源短缺的负担，以及为保护环境、减慢地球环境恶化的速度做出贡献。
参考文献
篇5
1.1 入侵报警系统
人侵报警系统通常由前端设备（包括探测器和紧急报警装置）、传输设备、处理/控制/管理设备和显示/记录设备四个部分构成。要求系统具有自检、报警、故障、被破坏、操作（包括开机、关机、设防、撤防、更改等）等信息的现实记录功能。
1.2 视频安防监控系统
视频安防监控系统包括前端设备、传输设备、处理，控制设备和记录/现实设备四大部分。
能实现以下功能：应根据各类建筑物安全防范管理的需要，对建筑物内（外）的主要公共活动场所、通道、电梯及重要部位等进行视频探测、图像实时监控和有效记录、回访；画面显示应能任意编程，能自动或手动切换，画面上应有摄像机的信号、部位、地址和时间、日期显示；矩阵切换和数字视频网络虚拟交换/切换模式的系统应具有系统信息储存功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持；系统应能独立运行，也能与其它系统联动；辅助照明联动应与相应联动摄像机的图像显示协调同步；系统应预留与安全防范管理系统联网的接口，实现安全防范管理系统对视频安防监控系统的只能化管理与控制。
1.3 出人口控制系统
系统主要由识读部分、传输部分、管理/控制部分和执行部分以及相应的系统软件组成。
系统的功能要求如下：系统应在楼内（外）出人口、通道、重要房间门等处设置出入口控制装置，对被设防区域的通过对象及其通过时间等进行授权、实时和多级程序控制，系统应有报警功能；系统的信息处理装置应能对系统中的有关信息自动记录、打印、储存，并有防篡改和防销毁等措施；系统应能独立运行，并能与火灾自动报警系统、视频安防监控系统、入侵报警系统联动。
1.4 访客对讲系统
系统由前端、识读部分、执行部分、传输部分、管理/控制部分、显示以及相应的系统软件组成。
系统应能实现以下功能要求：实现访客与主人之间的双向通话或可视通话，并能由主人遥控防盗门的开启及向安防监控中心进行紧急报警；管理主机应能控制一定数量的门口机和多个副管理机；住户分机应具有免挂机功能，分机没挂好不影响呼叫；管理主机应具有优先功能；门口机宜具有密码开锁功能。
1.5 电子巡查系统
由前端设备、传输部分、管理/控制部分、显示/记录设备以及相应的系统软件组成。系统可独立设置，也可与出入口控制系统或入侵报警系统联合设置；系统应能编制保安人员巡查软件，在预先设定的巡查图中，用读卡器或其它方式，对巡查保安人员的行动、状态进行监督和记录，在线式巡查系统的保安人员在巡查发生意外情况时，可以及时向安防监控中心报警。
1.6 停车场（库）管理系统
系统由入口部分，场（库）部分、出口部分、中央管理部分组成。要求系统能完成对车辆进出及收费的有效管理。设计时，可根据使用者的实际情况和功能需求选择合理配置。
2、系统集成
安全防范系统的集成设计包括子系统的集成设计、总系统的集成设计，必要时还应考虑总系统与上一级管理系统的集成设计。在进行具体设计时各子系统间的联动设计应符合下列规定：根据安全管理的要求，出人口控制系统必须考虑与消防报警系统的联动，保证火灾情况下的紧急逃生；根据实际需要，电子巡查系统可与出入口控制系统或入侵报警系统进行联动；出入口控制系统可与入侵报警系统或/和视频安防监控系统联动；入侵报警系统可与视频安防监控系统或/和出人口控制系统联动等。
3、线路敷设
为防止电磁干扰，需采用金属导管布线、金属线槽布线、专用金属电缆桥架布线等布线方式且应远离高压线；AC220V电源线与信号传输线分别穿管平行敷设时，间距不得小于0.3m。交叉敷设时宜成直角；同轴电缆的弯曲半径应大于其外径的15倍；设计时应尽量避免电缆的连续；引入控制台的线缆位置应保证配线整齐，避免交叉。
4、电源与接地
安全防范系统的主电源为：电力系统电源AC220/380V 50Hz、原电池/燃料电池（用于微功耗系统的供电）；再生能源如光伏发电装置、风力发电装置；备用电源为：UPS、蓄电池、发电机组。
安全防范系统备用电源的配置应符合《安全防范系统供电技术要求》GB/T15408-2009的规定，应满足使用者的要求；采用分布供电时摄影机和视频切换控制设备的供电宜同相电源；控制台的电源应直接引至配电箱；同轴电缆的屏蔽层应接地；专用接地干线采用铜芯绝缘导线或电缆，其线芯截面积不应小于16mm2。接地电阻不大于4Ω。
5、安全监控中心
篇6
近年来，随着我国经济建设的飞速发展，人民的生活条件特别是居住条件得到极大的改善，促进了我国住宅装修市场的飞速发展。与此同时，由装修带来的室内环境污染问题也相伴而生，严重影响了人们的生活质量和身体健康。1987年世界卫生组织(WHO)调查报告指出:在新建和改建住宅中，约有30%的人患有由室内环境污染造成的“病态建筑综合症”，出现头痛、干咳、恶心和对气味敏感等症状。目前国际上一些环保专家已把室内环境污染列为继煤烟型污染和石油型污染之后的第三代污染问题。
2住宅室内环境污染现状
室内环境污染是指室内各种物理的、化学的、生物的有害物质和放射性因素的存在及其扩散而对人类身心健康和生产过程造成危害的现象。
在我国，近年来室内环境污染引起的民事纠纷日益增多，引起了国家及有关部委的高度重视。2001年12月，我国了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(以下简称规范)，这是我国建筑和装修工程首次涉及室内污染控制的规范，《规范》明确将氛、甲醛、氨、苯及总挥发性有机化合物( TVOC)作为室内环境污染的控制对象。随后，国家还先后制定了《室内装饰装修材料有害物质限量标准》、《室内空气质量标准》和《绿色建筑评价标准》等。这些规范和标准，对从源头上控制室内环境污染起到了较大的作用。但是受制于规范、标准推广运用的范围，以及经济水平等因素，当前由装修造成的室内环境污染问题在我国，特别是中西部地区仍然十分严重。
3住宅室内环境污染原因分析
装修造成的室内环境污染原因很多，包括不合理的设计、不合格的装修材料、不当的施工方法以及人们检测室内环境质量的意识尚未形成等。因此，住宅装修工程环境污染控制是一个系统工程，应从装修设计、施工和竣工检测等方面进行全过程污染控制。其中装修设计是住宅装修工程的基础，也是对装修所造成的环境污染进行控制的源头。
2009年第一季度，四川省环境监测中心根据《室内空气质量标准》，对成都市15户新装修住宅进行室内空气中甲醛、苯及总挥发性有机化合物检测。检测结果显示:空气质量优秀，各项污染物含量均未超标的只有2户，占总数的14%;室内甲醛污染超标的有9户，占总数的60%，最高污染值为3 . 32mg/m3，超出标准限量(0. l0mg/m3)32倍;苯污染超标的只有1户，占总数的7%，最高污染值为0 .18mg/m3，超出标准限量(0 . l lmg/m3 )0. 6倍;总挥发性有机化合物污染超标的有13户，占总数的86%，最高污染值为5 . 63mg/m3，超出标准限量(0.60mg/m3)8倍。检测显示大部分新装修住宅室内甲醛和总挥发性有机化合物污染比较严重，而造成这两种污染物超标的原因主要是由于装修材料设计选用不合理，单一材料使用和复合材料使用量较大造成的。检测中还发现大部分住宅密闭性较强，可开启的窗户较小，室内通风不良，造成了装修产生的污染物不易扩散和稀释。由此可以看出，装修设计对于控制室内环境污染具有源头性的关键作用。
4控制室内环境污染的设计方案
装修设计是指消费者或装饰公司对住宅整体的结构、布局和材料的设计。为控制和降低室内环境污染，装修设计中应着重从室内通风设计和选用材料设计两方面采取措施。
4.1室内通风设计
设计合理的住宅通风，加强通风换气，用室外新鲜空气稀释室内环境污染物，改善室内空气质量，是降低室内环境污染最方便有效的途径之一。一般而言，新风量越多，对人们的健康越有利。国内外许多研究表明，产生“病态建筑综合症”的一个重要原因就是新风量不足。室内空气品质与气候国际协会成员、Indoor Air期刊主编Sun-dell教授对瑞典160幢建筑进行调查研究，发现新风量越大，发生“病态建筑综合症”的风险越小(图1)。
新风量是指室内补给的新鲜空气量。新风量根据的浓度来确定是大多数国家使用的基本方法。与人体的新陈代谢有关，人呼出的气体中占4%一5 %，而新风量标准根据人体的生理需要，要使室内的浓度限制在0.1%，则必须保证每人每小时新风量为30m.。
为了保证室内足够的新风量，在装修设计中应充分考虑建筑物通风。通风包括自然通风和机械通风两种形式，其中自然通风不仅成本低廉，而且通风效果明显好于机械通风。因此，在装修设计中应尽可能设计保留建筑物自然通风，对于隔墙和门窗设置上，应充分考虑自然通风效果，最好能在设计中形成“穿堂风”，保持室内空气贯通，加快空气流动带走污染空气;对于一些私密性要求不高的房间，可将隔墙改作活动折叠门或设计成通透型置物架;此外，最好不要人为地阻挡室内的通风，如封闭阳台，增加房屋隔断等。
对于厨房、卫生间、储藏室等功能性房间，由于往往没有较好的自然通风，可采取机械通风方式，如设置排气装置。排气应当直接排出室外，不能再进人室内循环。
4.2选用材料设计
装修材料是室内环境的主要污染源，不合格的装修材料更是造成室内空气质量不达标的罪魁祸首。2007年第三季度，四川省工商局对全省部分地区经销的强化木地板、涂料进行了质量监测，其抽查强化木地板40个批次，合格的18个批次，合格率为45 %;抽查涂料40个批次，合格的15批次，合格率仅为37 . 5 %。 2007年11月，上海市工商局对上海市流通领域胶粘剂开展了质量监测，抽查胶粘剂30批次，合格的15种，合格率仅为50 .0 %2008年8月，武汉市工商局对武汉市建筑装饰材料专业市场中销售的50批次的PVC排水管、板材和涂料胶水进行了专项质量监测。监测结果显示，总体合格率仅为28 %。其中，板材合格率为35 %，涂料胶水合格率为30 %，而PVC排水管合格率仅为10%。
综合全国各地对装修材料的检测通报，污染物含量超标和物理性能不达标是当前不合格装修材料中普遍存在的问题。面对良芳不齐的建材市场，如何在装修设计中合理选择装修材料，对于控制室内环境污染就显得尤为重要。
4.2.1拉制材料用量原则
提倡简洁设计，减少各种装修材料的用量，降低污染物的累加效应，是装修设计中控制室内环境污染源的一项重要措施。简洁设计就是按照简洁、实用的原则进行设计，不设计一些华而不实，既浪费资源，又影响日常生活舒适程度的装饰项目。
装修设计中，还应注意搭配各种装修材料的使用量，比如地面和墙面的材料最好不要使用单一种类的材料，因为使用面积较大，如果选择单一材料会造成室内某种有害物质超标。
4.2.2选用材料原则
装修设计所选用的材料合理与否，是控制室内环境污染源的另一项重要措施。在设计过程中，对于材料的选用要考虑两点:尽量减少使用可产生严重化学性污染的材料，如溶剂型油漆、化纤地毯、胶水、密度板等;多使用无机材料，无机材料大部分都是无害、安全的，如各种工艺玻璃、金属、铸铁等。
在选用无机非金属装修材料、人造板材、涂料以及胶粘剂等常用材料时，要按照国家有关规范、标准对住宅装修的要求，设计选用符合国家标准的绿色装修材料。
(1)无机非金属装修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必须符合《规范》要求的放射性限量指标。住宅工程作为1类民用建筑，必须采用放射性指标限量为A类的装修材料。有些天然石材的设计选择要尤其注意，一般来讲，岩浆岩中的酸人岩，如花岗岩，放射性含量较高;沉积岩中的碎屑沉积岩，如页岩，放射性含量也比其他石材高。花岗岩和页岩都不适宜选做住宅的装修材料。
(2)人造板材包括胶合板、细木工板(俗称大芯板)、纤维板、复合木地板等，是造成装修工程甲醛污染的主要来源之一。在设计选用板材时，一定要选用游离甲醛含量和释放量为E1类的板材;同时，房屋内门等最好不要选用复合材料大芯板或者九厘板来制作，尽量选择工厂加工好的成品门。
(3)涂料主要由胶结基料、颜料、填料、溶剂(或水)及各种助剂组成，一般用于内墙、顶棚、门窗、家具等物体的表面，是装修中使用面积较大的材料。按是否使用有机溶剂分为溶剂型涂料和水性涂料。溶剂型涂料多用于木器、金属表面的涂饰，含有大量挥发性有机溶剂，对室内环境污染较大，最好不要选用。水性涂料因其以水为稀释剂，所以挥发性有害物质含量较少。用量较大的内墙涂料，可以采用乳胶漆这类水性涂料，而木器涂饰也建议选用水性木器漆。
(4)胶粘剂和涂料一样，主要由胶结基料、填料、溶剂(或水)及各种助剂组成，胶粘剂由于粘接后被材料覆盖，有害气体迟迟散发不尽，所以对室内环境的危害比涂料还大，必须严格选用。在保证正常使用功能的前提下，尽量选用低毒性、低有害气体挥发量的溶剂型胶粘剂和水性胶粘剂。住宅装修不宜选用聚乙烯醇缩甲醛胶粘剂(107胶)。
4.3设计方案实施效果
篇7
多层楼施工技术方案
1.进户线
1）多于4个楼门的多层楼进户线为二路。
2）楼门之间水平干线，应在建筑物墙外沿墙敷设，宜采用电缆敷设或镀锌钢管配线。
3）导线截面积选择原则同下例。
2.由供电局取消楼门总表，产权单位应采用隔离开关以利检修之用。
3.TN/C系统入户前应设保护接地体，接地电阻应小于4Ω，并形成TN？C？S制，接户线进楼应重复接地。
4.楼内配电干线
1）宜采用镀锌钢管配线。镀锌钢管要可靠接地，并尽量美观，方便居民。
2）使用铜导线，导线截面选取，举例如下：
COSψ取值0.9，K取值0.5
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ 2 ｜｜ ｜ ｜
｜ 单位系数 ｜ 50W／建筑m ｜｜ 计算容量 ｜16．5kW ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 2 ｜ 2 ｜｜ ｜ ｜
｜ 建筑m ／户 ｜ 55m ／户 ｜｜ COSψ ｜ 0．9 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 户数 ｜ 12户 ｜｜ 计算电流 ｜83．3A ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ ｜ ｜｜ ｜ 2 ｜
｜ 需用系数 ｜ 0．5 ｜｜ 导线截面 ｜宜选35mm ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5.“一户一表”的表箱
1）表箱位置选择：施工单位与住宅产权单位协商确定，设在楼道公共场所，要便利群众，美观。
2）施工安排中做好住户、供电部门之间的衔接协调。
3）表箱要可靠接地。
6.表尾线
1）宜采用阻燃塑管或塑槽板配线
2）火线、零线，应采用6平方毫米铜线，PE线截面积不小于2.5平方毫米。
7.居室内部
1）取消电表，应有双极隔离开关，插座回路，设一只漏电保安器。
2）PE线引至户内原表盘上，并做PE端子。
3）增设大功率家用电器线路，一居室增设一路，二居室增设二路，采用2.5平方毫米，接PE线。
4）增加大功率家用电器线路后，达到50W／建筑平方米，且线路绝缘合格，原则上不更换室内线路。
5）对于施工中可能发生的破坏室内装修问题，事先与住户协商。
8.楼道照明灯
1）单独设置照明回路。
2）宜采用声、光控延时开关。
9.有关技术规定采用
《关于颁布住宅电气设计通用标准的通知》
「96首规字第206号
《关于住宅电气设计标准的补充通知》
「97首规办规字第235号
《北京地区电气工程安装标准》
《北京地区城镇居民住宅配电设施改造，同步实施“一户一表”电气安装验收暂行规定》
10.本次改造全部采用铜导线。
11.施工尽量减少停电时间，应不影响居民当晚用电。
高层楼
1.原则上不改变楼内主接线的原设计方案。
2.导线全部采用铜线，导线截面选取原则同上例：
需用系数选择：
19～24户 0.45
25～100户 0.4
101～200 0.33
〉200户 0.26
3.配电柜
配电柜改造应满足增容后标准。
4.其他同多层楼。
平房
篇8
篇9
（一）合法住宅房屋
征收合法住宅房屋可实行货币补偿，也可实行产权调换。
合法住宅房屋的补偿，遵循不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房屋市场价格的估价原则，由房地产价格评估机构按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定。
物价部门会同房地产交易中心根据城区房地产市场价格变动情况定期公布城区不同区域新建普通商品房平均市场价。
合法住宅房屋补偿金额=（被征收房屋区位价+被征收房屋重置成新价）×被征收房屋合法建筑面积
被征收房屋区位价=城区新建普通商品房平均市场价－新建普通商品房房屋重置价
（二）营业用房
营业用房的征收可实行货币补偿，也可实行安置住宅房屋方式进行产权调换。
被征收营业用房的补偿，由房地产价格评估机构按照《房地产估价规范》（GB/T50291—）中的市场比较法对被征收房屋进行交易日期修正、区域因素修正和个别因素（房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式和使用年限等）修正计算确定。
（三）被征收的合法住宅房屋用作营业用途，同时符合下列条件的，在原征收补偿重置价格标准的基础上增加20%。
1、取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;
2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致。
（四）征收范围内的违章建筑物和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予补偿。
（五）征收范围内的附属物根据附件3评估补偿；特殊结构房屋、附属设施或装修由评估机构和房屋征收部门共同勘测评估确定；
征收楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室，其补偿金额中包含车库或储藏室的区位价。
（六）房屋征收范围确定后新建、改建、扩建的房屋、附属物及装修等不予补偿。
（七）搬迁补助、临时安置补助和停产、停业损失补助
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。
被征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面积每平方米15元一次性付给被征收人临时安置补助费。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收人按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元的标准支付临时安置补助费。
因征收人责任延长过渡期的，自逾期之月起，征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。
征收合法私有营业房屋的，征收部门按被征收合法营业房屋建筑面积每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失补助费。
（八）对平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面积小于100平方米，以及无土地证、房产证的被征收人，按以下办法进行补偿：实有合法住宅房屋建筑面积至100平方米合法享用住宅房屋建筑面积之间的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面积(100平方米)－实有合法住宅房屋建筑面积]×被征收房屋区位价进行补偿，该面积不计入安置住宅面积，且实有合法住宅房屋建筑面积不再享受平房容积率系数调整；合法住宅用地面积小于166平方米的，按实际合法用地面积0.6的建房容积率确定合法享用住宅房屋建筑面积，并按以上办法进行补偿。
（九）规划征收范围内的供水、排水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的,由产权单位按照统一规划要求无偿自行迁移；被征收人原有安装的供水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，安置房未统一配套或实行货币补偿的，按现行市场价格付给初装费。
二、房屋征收安置政策
（一）房屋征收部门应对要求采取房屋产权调换的被征收人进行补偿和安置，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
1、被征收房屋实行产权调换的，安置住宅房屋价格本着“征一还一”的安置原则确定。
安置楼房平均价格、车库价格和储藏室价格按附件6“住宅房屋评估和安置楼房优惠价格”结算。
被征收楼房房产证中载明的车库、储藏室，其建筑面积不计入产权调换合法建筑面积之内。
安置住宅房屋建筑面积按照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，车库或储藏室建筑面积不计入安置住宅房屋建筑面积之内。
2、被征收人的安置住宅房屋土地使用权按照原征收房屋土地使用权使用性质进行确定。原征收房屋使用土地是国有出让土地的，安置住宅房屋发放国有出让土地使用权证；原征收房屋使用土地是国有划拨土地或集体土地的，安置住宅房屋发放国有划拨土地使用权证。
（二）安置住宅房屋面积及户型选择
安置住宅房屋的户型根据被征收房屋合法建筑面积进行选择。
被征收人在规定的期限内，签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋的，可享受以下安置住宅房屋优惠政策：
1、被征收人可根据被征收合法住宅房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。
2、父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面共同申请，经房屋征收部门研究通过，可办理合户手续，合计合法建筑面积选择安置住宅房屋。
3、户型面积选择
被征收人按照被征收房屋合法面积对应选择户型及地上室或车库；拥有住宅合法面积小，照顾20%后仍达不到最小户型的，只能选择最小户型；拥有住宅合法面积大于最小户型，照顾20%后，只可选择相邻面积对应的户型；拥有住宅合法面积超过最大户型面积的，可按上述办法选择两套以上的户型。
（三）安置楼房的价格按以下标准结合附件4“楼层调整系数”计算：安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%（含10%）以内的部分，按照安置楼房优惠均价计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分优惠均价”计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积20%以上部分，按征收时安置房屋周边区域新建商品房市场平均价格计算(详见附件6)。
（四）对被征收人系孤寡老人或直系供养亲属系下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的，本人提出书面申请，由单位或社区申报，经民政、残联审查公示无异议，在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾空房屋的，可优先安置在一层。
（五）被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门为被征收人提供安置保障房，面积不低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。
（六）安置顺序
实行房屋产权调换统一安置的,被征收人按“早搬迁、早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据房屋征收实际情况制定办法进行确定。优先安置一层的被征收人在选择安置楼房位置时，只能选择安置楼房对应车库或储藏室。
（七）产权调换结算
如被征收人安置住宅房屋总价款超过房屋征收补偿费和奖励的总额，其差价款分两次结清。第一次在房屋征收部门和被征收人签订房屋征收补偿安置协议10日内付差价款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前将余款全部结清。交款通知送达之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差价款的，视为自动放弃安置，由房屋征收部门退回原预付款，安置住宅房屋由征收部门另行处理。
如房屋征收补偿费和奖励的总额超过安置住宅房屋总价款，房屋征收部门在被征收人签订房屋征收补偿安置协议并将被征收房屋及其附属物全部搬迁完毕30日内向被征收人支付差价款。
三、被征收房屋合法建筑面积的认定
市政府在作出房屋征收决定前，组织市规划局、房地产交易中心、国土资源局和房屋征收部门等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
四、奖励政策
（一）货币补偿、自行安置奖励
被征收人选择货币补偿并书面承诺自行解决居住问题的，房屋征收部门在被征收人住宅房屋评估总额的基础上，增加15%作为货币补贴予以奖励。
（二）提前搬迁和签订协议奖励
对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户每提前一天奖励600元（最高奖励12000元）；第二次，对在房屋征收公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁并结清安置房差价款的，每户每提前一天奖励400元（最高奖励8000元）。
只征收地面附着物未征收合法房屋，在征收公告规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000元）。
五、法律责任
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。
篇10
一、房屋产权信息公开与信息真实度对税基评估的影响
（一）房屋产权信息公开对税基评估的影响
在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋产权信息都对外公开，市民所拥有的所有房地产任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息，包括房屋交易和纳税信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以登录政府网站查询包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。
为什么房屋产权信息还会完全公开，让别人随意查询？主要原因有二：第一，反腐的问题。房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产就不易找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等。数据信息的可靠性、交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性，一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的。换言之，采用市场法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公开私人房屋产权等信息。
（二）我国房屋产权信息保密和买卖现状对税基评估的影响
在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批，除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。
2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段方面入手进行整改。2013年2月18日新闻也陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。
一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税，做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺？为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统？何时公开房屋信息管理系统？未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。因此，不少专家认为在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。
此外，还有一个房屋交易的阴阳合同行为问题。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订两个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易，房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义？如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将制约我国市场法在住宅房地产税基评估领域有效推行。应当说，房屋交易的阴阳合同行为从根上讲也是由于房屋产权信息不公开造成的。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓。换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。
二、我国居民住宅房地产税基评估技术的确定
通过对房屋产权信息公开与否以及房屋交易阴阳合同行为对住宅房地产税基评估的影响分析，笔者发现，这些因素会严重影响市场法在住宅房地产税基批量评估中的应用。一定意义上讲，是否采用市场法进行住宅房地产税基的计算机辅助批量评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法获得足够令人信服的可比交易案例。但是，房屋产权信息不公开不代表就不能进行住宅房地产税基评估。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。
（一）我国居民住宅房地产税基评估技术的路线选择
目前我国不宜采用市场法进行住宅房地产税基评估，但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国采用成本法进行住宅房地产税基就是较好的借鉴。从技术上讲，是否开征住宅房地产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎，只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的。
我国对个人住房开征房产税，其税基确定技术主要有三种：第一种，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验。第二种，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的房屋信息数据，可以开展税基评估，在一些能够负担较大CAMA和地理信息系统（GIS）初期建设成本的大城市，可采用CAMA和GIS进行计算机辅助批量评估作业。只不过，由于无法确保房屋交易等信息的真实性，我国不便于采用可比销售法，可以通过基准地价和工程造价的基础数据来评估其课税价值。第三种，可以学习美国等国家经验，只要能够公开房屋管理信息系统、能够确保房屋交易等信息的真实性，即可采用以交易为目的、价值类型为市场价值、方法为可比销售法的计算机辅助批量评估作业模型。第二种技术有些类似德国住宅房地产税基评估方法，我们可以效仿德国税基评估的方法，一直采用第二种技术。当然在具备条件的情况下，也可以采用第三种技术，但并不是说第二种技术采用一段时间后就必然会发展到采用第三种技术。需要说明的是，尽管在国际上使用比较广泛，价值类型为市场价值、以交易为目的、可比销售法为核心的第三种技术用于住宅房地产税基评估存在争议。
我国目前采用第一种方法来确定税基评估值，即以交易价格为课税基础。将来应当采用第二种，即采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统，依据房产税基评估的标准程序和规范，确保高质量和高效率，大大提高评估的作业水平，满足房产课税的需求。
（二）我国居民住宅房地产税基评估技术的方法分析
采用成本法思路进行住宅房地产税基评估，需将建筑和土地分别估价。无论是建筑还是土地价值，都可以采用税基批量评估方法。
土地价值拟通过基准地价来获取，建筑物价值通过每年公布的建造成本来调整。我国对城市基准地价有规定，一般要求2—3年调整一次城市基准地价，在地价比较稳定的时期，调整的周期可以适当延长。当然，有些城市可能周期长了点，如北京市，1993年公布了基准地价，2002年调整了北京市的基准地价。周期虽然长了点，但毕竟还是有了城市基准地价。此处节选了2002年调整后的基准地价表有关居住用途的数据，见表1。据京政发〔2002〕32号之《附件五：北京市基准地价级别范围》可以看出三、四、五级范围大致对应北京的三、四、五环。
税基评估的土地价值部分即可依据其基准地价进行调整。如果基准地价调整周期过长，在以基准地价为主要依据的前提下，可以辅参考历年土地招拍挂数据，如北京市2011年土地出让情况，见表2。2011年，北京市出让住宅用地35宗，楼面地价为5 112元/平方米。
对于建筑物的税基价值而言，首先参考该区域工程造价平均水平。由于每宗房产建筑物税基价值受到其位置（影响不是特别大）、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型（比如是否独栋等）等众多因素影响，需要将这些因素进行甄别，设定指标，并量化其影响，从而调整得到建筑物税基价值。
有关建筑物价值，这方面的数据比较多，从工程具体情况来看，有工程实际造价数据做支撑，要获得这些详实数据并不难；从宏观数据来看，有统计年鉴，如《中国统计年鉴》（2012）之“房地产开发企业（单位）建设房屋建筑面积和造价”一栏可以看出历年工程造价资料，见表3。其中北京市2011年为2 806元/平方米。需要说明的是，通过笔者多年的调查和了解，工程实际造价数据与公布的统计数据有比较大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的税基价值选择基准地价作为基础价值，建筑物的税基价值选择某年的工程造价作为基础价值，非基准年份还需要调整基准地价和造价信息才能作为基础价值，在此基础上无论土地还是建筑物其税基价值都需要进行调整。由于调整因素众多，开始的时候，可以少选择一些因素，技术成熟了，再慢慢添加，这些都不是技术难题。具体而言，如针对单个建筑物的税基评估，需要的资料包括房屋建筑设计、施工资料、建筑材料，甚至包括诸如人防、避难所占的成本，还包括小区内设施的分摊费用等等。建筑设计风格差异、建筑材料、施工质量、开发商管理水平等因素的不同，房屋造价与市场价格是不同的。由于对被课税对象的房屋采用成本法进行单个评估，作业量巨大，大规模将这一路径运用于税基评估几乎不可能。但是可以用一种替代方法，即根据房屋工程造价的相关资料信息，对房屋建筑进行分门别类，并考虑建筑结构、建筑风格、建筑材料、层高、装修等因素，确定同一地区同类细分房屋的建造成本作为基准数据，单个建筑的税基评估值可通过因素调整对基准数据进行修正而获得。这是一种直接为住宅房地产税基评估测算建筑物的重建成本的方法。
这种路径符合房地产评估的基本原则，有关基准地价和工程造价的资料、数据和信息都比较可靠和权威，又不需要采用房地产市场上的交易实例，不需要公开房屋信息管理系统，不需要对阴阳合同进行甄别。该方法具有很强的可操作性，符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。
三、结论
无论哪种方法都需要详实、可靠的数据和信息。本文从数据质量和信息可靠的角度出发，分析和指出我国房屋产权交易信息不公开严重制约了市场法在住宅房地产税基评估领域的应用。在这一背景下，提出借鉴德国住宅房地产税基评估的经验，采用成本法对住宅房地产进行税基评估，将课税价值评估分成土地价值和建筑物价值，分别论述了它们的技术路径，并明确指出成本法下土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。论文对我国将来要开征的住宅房地产税的课税价值评估具有一定的借鉴意义。
【参考文献】
[1] Joan Youngman，Jane Malme. An International Survey of Taxes on Land and Building. Kluwer Law and Taxation Publishers，1994.
[2] IAAO. Standard on Automated Valuation Models（AVMs）[J].Assessment Journal，2003，10（4）：109-154.
篇11
二、第九条第一款、第二款修改为：
拆迁范围在500户以上的连片开发地段，一般应由区以上人民政府组织拆迁人或者被委托拆迁人实施统一拆迁。
凡不涉及民事权益的单位自管房产、军产的房屋拆迁，经市规划管理部门和市房屋拆迁主管部门审定批准后，可以自行拆迁。涉及民事权益的，应委托拆迁。
三、第十条修改为：
市房屋拆迁主管部门应当根据市规划管理部门核定的建设用地范围，通知公安、房管、城建、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，暂停办理拆迁范围内的户口迁入、分户、建设工程规划许可证、工商营业执照、房屋翻建、房产交易、房屋析产、房屋使用交换以及租赁过户等手续。停办时限为一年，延长期限不得超过六个月。逾期自行终止。在停办期间办理上述手续，不予认可。
四、第十一条修改为：
房屋拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，应将房屋拆迁决定以公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁决定应载明拆迁人、拆迁范围和搬迁期限等内容。
在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内，拆迁人应与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、过渡方式和过渡期限签订补偿安置书面协议，并做好搬迁动员工作。
被拆迁人搬迁完毕后，拆迁人应根据被拆迁人搬迁的先后顺序和付款情况，与被拆迁人在原协议基础上签订补充协议，明确拆迁安置用房的层次、朝向和房号。
拆迁补偿安置协议必须经市房屋拆迁主管部门签证或由公证机关公证。
五、第十二条修改为：
房屋拆迁应公开房屋拆迁政策、办事程序、拆迁安置用房图纸、安置方案和补偿价格，接受群众监督。
六、第十六条修改为：
法律、法规对拆迁军事设施、文物古迹、宗教房屋以及涉外房屋等另有规定的，按有关规定办理。
拆除拨借房产、经租房产、侨产以及由政府代管的私有房产，须经市房屋拆迁主管部门审核批准，按有关规定办理。
拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
七、第二十一条第（一）项修改为：
（一）私有自用或单位自有房屋实行产权调换的，产权属私有或单位所有。产权调换按下列规定办理：
（1）偿还建筑面积与原有建筑面积相等的部分，由拆迁人按建筑安装工程造价与产权人以重置价结合成新结算；
（2）偿还建筑面积不足原有建筑面积的部分，拆迁人除按重置价结合成新对产权人补偿外，并以重置价标准补贴；
（3）偿还住宅房屋在原有使用面积2.5倍以内且未达到人均控制标准的，超出原有使用面积的部分，由产权人按建筑面积以成本价支付；
（4）偿还住宅房屋超过原有使用面积2.5倍但未达到人均控制标准的部分，由产权人按建筑面积以规定的商品房价支付；
（5）偿还住宅房屋超过原有使用面积2.5倍且又超过人均控制标准的部分，由产权人按建筑面积以市场商品房价支付；
（6）偿还非住宅房屋建筑面积超过原有建筑面积的部分，由产权人按规定的商品房价支付。
第二十一条第（六）项改为第（五）项，修改为：
（五）拆除私有出租住宅房屋，产权人要求产权调换的，偿还建筑面积与原有建筑面积相等或不足的部分，按本条第（一）项的规定办理；偿还建筑面积超过原有建筑面积的部分，由产权人按规定的商品房价支付。产权人放弃出租住宅房屋产权的，拆迁人除应作价补偿外，并按产权人放弃出租住宅房屋产权的建筑面积以重置价标准补贴。产权人不放弃出租住宅房屋产权的，原租赁关系应继续保持。拆迁安置用房租赁使用期限不得少于5年。产权人与使用人对租赁拆迁安置用房另有协议的，按协议办理。
删去第二十一条第（五）项、第（八）项、第（十）项。
八、第二十六条修改为：
南京市拆迁住宅房屋区位分为中心区、城区、新区：《南京市城镇土地分级》规定的城区一级、二级地区为中心区；宁政发［1995］74号文《关于调整玄武区白下区江宁县等区县行政区划的通知》明确的南京市行政区划调整前的六城区行政区划范围（中心区除外）为城区；中心区、城区以外地区为新区。拆迁住宅房屋实行有偿安置。城区安置标准控制在人均使用面积10.6平方米以内。新区安置标准控制在人均使用面积13.5平方米以内。
原有人均使用面积在人均控制标准以内的，被拆迁人可申请增加使用面积安置。拆迁安置用房新增面积补偿款按下列规定支付：
（一）在原有使用面积2.5倍以内且未达到人均控制标准的，超出原有使用面积的部分，由被拆迁人及其家庭成员所在单位、拆迁人三方按建筑面积以成本价共同承担。其中拆迁人支付三分之一，被拆迁人家庭成员所在单位平均承担三分之一，被拆迁人支付其余的三分之一；
（二）超过原有使用面积2.5倍但未达到人均控制标准的部分，由被拆迁人按建筑面积以规定的商品房价支付；
（三）超过原有使用面积2.5倍且又超过人均控制标准的部分，由被拆迁人按建筑面积以市场商品房价支付。
原有人均使用面积超过人均控制标准的，可按原有使用面积就近下靠标准户型安置。
被拆迁人从中心区、城区安置到新区免交10平方米使用面积的新增面积补偿款。其中拆迁安置用房新增面积不足10平方米使用面积的部分，由拆迁人对被拆迁人按建筑面积以成本价的二分之一给予补贴。
被拆迁人不支付应承担的新增面积补偿款的，参照原有使用面积安置或在新区指定位置安置。被拆迁人少支付应承担的新增面积补偿款的，根据付款情况相应减少面积安置。
被拆迁人承担的新增面积补偿款由市政府指定的部门收取，五年后归还。还款时间自结清补偿款之日起计算，不计利息。被拆迁人家庭成员所在单位承担的新增面积补偿款支付给拆迁实施单位，冲减拆迁成本。拆迁安置用房按公房承租使用。
南京市拆迁安置用房 设计套型使用面积城区标准为：25平方米、32平方米、42平方米、52平方米、62平方米；新区标准为：25平方米、32平方米、42平方米、54平方米、68平方米、81平方米。实际安置面积比设计套型少1平方米以内或不超过3平方米的，均为正常安置。
九、第二十条修改为：
中心区、城区范围内因市政工程、公共事业或新建非住宅项目而拆迁的居民住户，到新区安置。
中心区、城区内，市政府划定的道路建设补偿用地范围内拆迁的居民住户，也到新区安置。如在此范围内建有商品住宅，被拆迁居民要求在原址安置的，应按下列规定一次性支付购买拆迁安置用房的全部费用，方可取得房屋产权：
（一）拆迁安置用房建筑面积与原有建筑面积相等的部分，由被拆迁人按成本价支付；
（二）拆迁安置用房建筑面积超过原有建筑面积的部分，由被拆迁人按市场商品房价支付。
被拆迁人到新区安置或付差价回原址安置，拆迁人因而获得的原址与新区两处商品房之间的差价收益，由市房屋拆迁主管部门收取一部分，统一上缴市政府，用于城市基础设施建设。收取标准和办法由市政府另行制定。
拆迁住宅房屋跨区位安置的，按下列规定办理：
（一）从中心区安置到城区，从中心区、城区安置到新区，应根据原有使用面积和移位距离给予住宅区位差和搬迁距离补偿。
十、第二十九条修改为：
除市政工程、就地安置拆迁项目外，拆迁人应按有关规定提供用于一次性定居的拆迁安置用房。一次性定居比例由市政府定期公布。
十一、第三十条第二句修改为：
拆迁安置用房为多层住宅的，过渡期不得超过24个月；拆迁安置用房为高层住宅的，过渡期不得超过36个月。
十二、第十三条增加一款，作为第二款：
对在新区安置的原有住房面积较宽的住户，可按下列标准安置：原有住房人均使用面积在20平方米以上的，按人均使用面积15平方米安置；原有住房人均使用面积在30平方米以上的，按人均使用面积18平方米安置；原有住房人均使用面积在40平方米以上的，按人均使用面积20平方米安置。
第三十一条第二款改为第三款，修改为：
被拆迁除非住宅房屋的使用人，系指在拆迁范围内具有相应的房屋所有权证、房屋使用权证、土地使用证、工商营业执照的单位或者个人。
拆迁非住宅房屋应以被拆除房屋的原有建筑面积安置房屋的使用人。
拆迁非住宅房屋按以下办法给予确认：
（一）取得房屋所有权证的，按所有权证标明的使用性质、部位和面积；
（二）未取得房屋所有权证的，按建筑年代当时领取的建筑执照或建设工程规划许可证核定的使用性质、部位和面积；
（三）在拆迁停办有关手续前已向房产管理部门办理住宅房屋使用性质变更登记的，按其变更登记的部位和面积；拆迁停办有关手续前，住宅房屋实际使用性质已经变更，但未办理住宅房屋使用性质变更登记的，在补办变更登记等手续后，按其变更登记的部位和面积；
（四）因市政建设新建道路或拓宽道路后新开设的营业用房，在道路建成后5年内需要拆迁的，按新建道路或拓宽道路前原有房屋的使用性质。
十四、第三十五条修改为：
拆迁非住宅房屋按下列规定办理：
（一）不具有区域功能的单位房屋，一般应异地安置。对环境有污染的企业应按城市规划的要求安置；
（二）学校、幼儿园等具有区域功能的单位房屋，应按城市规划的要求予以安置；
（三）商业用房按《南京市商业用房拆迁区位分级表》的规定补偿安置。
拆迁生产场地可按原有面积安置。原有面积过宽的，可以有所减少，并适当给予补偿。
十五、第三十六条修改为：
拆迁单位非住宅房屋，拆迁人应按下列规定向房屋使用人支付安置补助费用：
（一）因拆迁造成停产、停业的，其直接受到影响的在职职工的工资、国家政策规定的补贴，以及直接受到影响的在职职工按比例承担的离、退休人员的工资，经有关部门审核后，由拆迁人按上一年补贴和工资总额支付给被拆迁单位。拆迁人除支付工资及补贴外，并依照被拆迁人上一年缴所得税额的20％补偿；
（二）拆迁单位生产用房，其设备的拆除安装和搬运费用，由拆迁人按房屋建筑面积重置价结合成新的10％补偿。其中有重型设备的，按20％补偿。拆迁单位非生产用房，按3％补偿。
十六、第三十八条删去第（四）项、第（六）项。
十七、第四十条修改为：
凡经市政府批准的道路、桥梁、河、城市防汛、排水、公交、环卫、消防设施、公共绿地等市政基础设施项目需拆迁房屋的，被拆迁人必须服从建设需要，在公告规定的期限内签订协议并搬迁。达不成协议的，按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则处理。
十八、增加一条作为第四十一条：
第四十一条 拆迁非住房屋，使用人应自行安置或由其主管部门统筹安置。具体补偿安置按下列规定办理：
（一）拆迁人应按被拆除房屋的建筑面积重置价给予产权人经济补偿，产权人应在规定的拆迁期限内拆除房屋，也可委托拆迁人代为拆除。拆迁单位生产用房，拆迁人应按本办法第三十六条规定给予补偿。工资补贴的支付按下列规定办理：
（1）拆除单位自有生产用房，拆迁人应给予被拆迁人十二个月以内的工资补贴；
（2）拆除单位承租的生产用房，拆迁人应给予房屋使用人六个月以内的工资补贴；
（二）拆除房产管理部门无偿移交、无租拨借给其他部门和单位的非生产用房，一律无条件拆除，不予补偿安置；
（三）拆除粮店、燃料店、菜场以及文教、卫生用房，应按其区域功能就近予以安置，并可按被拆除房屋的建筑面积给予每平方米10元以内的经济补贴。拆除中、小学校舍或幼儿园用房，必须保证学生就近入学入托；
（四）拆除外地来宁承租非住宅房屋的单位和个人，不予补偿安置。
市政建设占用生产场地的，应异地安置；占用非生产场地的，不予安置。
十九、第四十八条改为四十九条，修改为：
拆迁房屋补偿安置的重置价、建筑安装工程造价、成本价、规定的商品房价等费用标准，由市房屋拆迁主管部门会同市物价管理部门制定。
二十、《办法》中“复建房”均改为“拆迁安置用房”。
增加或删减条目后，序号相应进行调整。
篇12
二、如需使用异产毗连旧住宅的共有部位增设电梯，或因增设电梯需改变共有部位的外形或结构时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。协议中应包括增设电梯费用和电梯使用费（含电费、维修保养费、管理费等）的分摊办法。
三、房屋所有权人书面同意和投资方委托，房地产开发企业、物业管理企业、房改房原售房单位或投资方等企、事业单位可作为旧住宅增设电梯项目的建设单位，负责组织协调工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。
四、旧住宅增设电梯应结合城市旧区改建工作，遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，逐步改善。各市规划行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的规划报建工作。
（一）根据城市详细规划中各规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度、间距和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容，在旧住宅规划用地范围内结合各层平面使用功能核定电梯增设用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证，避免影响本住宅和毗邻住宅的规划间距和通风、采光。
（二）根据有关批准文件、设计文件和城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
达不到规划、防火要求或对毗邻住宅的通风、采光等使用功能造成严重影响的，不得批准增设电梯。
五、未预留电梯井的旧住宅增设电梯应当由原工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件；经原工程勘察、设计单位书面同意（原单位不存在的，经建设行政主管部门同意），也可以委托其他具有相应资质的工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件。
设计文件中应有隔声、减振等内容。如设计单位认为有必要对旧住宅结构安全性进行鉴定的，须由具有相应资格的房屋安全鉴定机构进行现场查勘、测试并编制鉴定文书，作为补充设计的依据。
补充勘察、施工图设计文件须报建设行政主管部门审查批准后方可使用。设计文件还须通过公安消防机构对防火间距、消防车道等消防安全的审核。
已经预留电梯井的旧住宅增设电梯时不需重新进行勘察、设计和报建。
六、各市建设行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的报建工作。
（一）合理缩短办理勘察、施工图设计文件审查、工程施工许可证和工程质量监督、安全监督等手续时间。
（二）按照《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等相关法规，组织、协助本市旧住宅增设电梯项目的建设单位统一进行工程施工、监理、电梯设备采购等批量发包，尽可能降低工程造价。
（三）适当减免勘察、施工图设计文件审查、工程质量监督等费用。
七、依靠社会力量，多种渠道筹措资金。
（一）经旧住宅房屋所有权人书面同意后，可将部分商品住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。
属房改房的，经原产权单位同意后，可将部分已房改出售的公有住房共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。
（二）旧住宅房屋所有权人共同出资。根据楼层、建筑面积等因素，由旧住宅房屋所有权人按照一定的分摊比例共同出资，并签定书面协议。房屋所有权人可申请使用本人名下的住房公积金用于增设电梯工程。
（三）电梯厂商投资增设投币电梯或IC卡、磁卡电梯，谁受益、谁付费，通过收取电梯使用费取得投资回报。
八、引入市场运作机制，结合旧城改造工作，鼓励房地产开发商积极介入旧住宅增设电梯的建设。
房地产开发商作为独立的投资方和收益方，承担综合改造的全部投入与运作，通过对旧住宅的加层、改造，将新增建筑面积分别按市场价向旧住宅房屋所有权人或社会出售，从而取得投资回报。随着市场的逐步形成与完善，也可尝试小区或住宅整体置换、功能再造等模式。
九、旧住宅增设电梯应符合《特种设备安全监督条例》的规定，由具有相应资格的机构进行安装、检测，并按规定办理竣工验收。
十、旧住宅增设电梯后，可按有关规定办理公用面积确权手续，原则上谁出资、谁所有。
（一）旧住宅房屋所有权人共同出资建设的，可按出资比例确定房屋所有权人新增的公摊面积，并加入各房产证内。
（二）房改房原售房单位或其他投资者出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，可由所有权人按一定的分摊比例向旧住宅房屋所有权人出售。
房改房原售房单位出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，也可按现行房改房上市补购公摊面积的办法，向旧住宅房屋所有权人出售，收回投资款。
十一、旧住宅增设电梯后，经旧住宅房屋所有权人书面同意或业主委员会委托，由物业管理企业负责维护管理；没有物业管理企业的，可委托电梯厂商等相关单位负责维护管理。
十二、增设电梯可在条件成熟的小区先搞试点，总结出经验后逐步推广。
条文依据
第一条
中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-*）强制规定，“全国城市新建、扩建的”“七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”
中华人民共和国国家标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）强制规定，“城镇新建、扩建和改建的”“层数为四层及四层以上”“专供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“应设电梯。”
第二条
建设部第94号令《城市异产毗连房屋管理规定》指出，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。”“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”
第三条
建设部第19号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”
第七条，“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”“维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅房屋所有权人的共同监督。”
第四条
《中华人民共和国城市规划法》第二十七条规定，“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”
第三十一条规定，“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”
第三十二条规定，“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得工程规划许可证件和其他有关批准文件，方可申请办理开工手续。”
第五条
国务院《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定，“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件；确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。经原建设工程勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改。”
第三十三条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门或者交通、水利等有关部门应当对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。”
国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’。”
第七条
建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［*］213号）第四条，“凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［*］7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”
第六条，“公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。”
财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［*］7号)第三条，“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。”
第十条
篇13
第四条、选择产权调换安置面积户型标准为45平方米、55平方米、65平方米、70平方米四个档次。
第五条、被拆迁人选择产权调换的按以下有关规定执行
66-70平方米安置到70平方米，拆迁有证(照)住宅房屋(不包括有证浮房)面积45平方米以下(含45平方米)可安置45平方米;46-55平方米的安置到55平方米;5665平方米的安置到65平方米。71平方米以上的按原房屋面积安置；原房屋建筑面积“拆一还一”合理上靠部分按每平方米交纳703元（建筑成本价）扩大面积款，产权归被拆迁人所有；上靠后要求再上升一个档次部分，按市场销售价格结算。
或对超出最大标准户型面积部分进行货币补偿。分套安置合并计算的建筑面积，被拆迁房屋建筑面积超过最大标准户型的可按照标准户型选择分套安置。超出被拆迁房屋建筑面积部分按照该项目的商品房屋销售价格结算。
第六条、被拆迁人应当根据回迁楼层向拆迁人缴纳楼层差价款。
1被拆迁人选择一、六层（顶层）回迁安置的不结算楼层差价款。
2低保户不缴纳楼层差价款。
第七条、产权调换房屋户型设计建筑面积误差率控制在3%以内。
第八条、原则上应先进行房改；房屋承租人支付房改费用后，拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋。拆迁人应对房屋承租人按房屋所有权人进行补偿安置。
第九条、其建筑面积以房屋产权证照登记面积为准。拆迁有产权证照住宅房屋。
第十条、不拿差价款，棚户区居民中低保户原面积拆一还一。产权归已。不足45平方米增至45平方米部分每平方米交200元扩大面积款，产权归已。
第十一条、同一被拆迁人只能享受一次棚户区改造拆迁补偿安置优惠政策。
第十二条、回迁分配工作应在棚户区拆迁工作结束及施工图设计审查合格后进行。
第十三条、回迁时由被拆迁人在所确定的回迁楼户型中依次自主选择。回迁安置依据搬迁时间先后公开排序。
第十四条、经棚户区改造领导小组办公室审批后办理相关手续入住。被拆迁人根据有关规定按所选择房屋的面积、楼层缴纳相关费用。
第十五条、可上市交易。棚户区改造的回迁住房办理产权后。
第十六条、南部新城开发的房屋拆迁补偿安置参照本方案执行。
