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积极推进不动产档案管理的信息化建设是落实当前政策的重要举措，也是维护产权人基本权益的重要方式，因此，这项技术的推进至关重要。本文首先阐述了信息化建设的重要性，其次，分析了当前不动产登记档案管理在信息化建设过程中存在的问题，最后，提出了相关改进措施，希望可以为这一技术的推进提供相关的思路与建议。
2不动产登记档案信息化建设的必要性
不动产登记是我国物权法确立的一项基本物权制度，它是指由权利人申请，并由国家专属部门将不动产物权记录在不动产登记簿的事实。目前，不动产登记包括以下几个方面：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；法律规定需要登记的其他不动产权利。由此可以看出，我国不动产登记是一个系统性而又分散化的过程，其包括的范围也十分广泛，如国土、海洋、农业、林业和住建等。因此，为了更好地对这些不动产登记进行管理，可以利用信息化方式实现，充分发挥信息技术的即时性、整合性特征，对不动产登记档案信息进行整合，有助于全面提升不动产登记档案建设的有效性。
3不动产登记档案信息化建设中存在的问题
3.1缺乏集中化、统一化的档案管理路径
不动产档案管理设计的领域比较广泛，包括海洋、森林、国土、住建等，这些内容都归属于不同的国家部门，管理内容与管理方式都存在着很大的不同，给不动产登记档案工作带来了很大的不便，尤其是在信息化建设过程中，提升了信息化建设的难度。因此，在信息化的建设过程中，需要建立一个完善标准的管理体系，实现信息的有效汇总与梳理。
3.2档案数据与业务系统无法进行有效对接
目前，在不动产登记档案的信息化建设过程中，档案数据与业务系统不能实现有效对接是一项十分严重的问题。在通常情况下，不动产的登记档案需要与具体的业务之间有较高的一致性，只有这样才能推进档案管理工作的开展。但就目前的发展形势来看，不动产的档案数据与其相对应的业务之间存在着很大的不同，关联性较小，进而使档案信息与正常的管理业务之间存在较大的分歧，在档案信息发生更改时，不能实现有效的更新，大大降低了不动产档案管理工作的工作效率，影响了工作的顺利开展。
3.3档案信息化管理意识有待加强
档案管理工作不仅局限于政府部门，一些企事业单位也存在独立的档案管理部门。但是，有些管理部门的思想过于滞后，能力相对不足，且服务意识有待加强，不注意档案资料的保密工作，供人随意查阅的现象较多，不利于档案的信息化建设。
3.4档案共享受阻
在传统的档案管理过程中，虽然工作效率较低，但是在档案信息的共享方面十分便捷，信息查阅也十分人性化。但是在信息化的发展过程中，信息共享变得有些困难，虽然档案的信息化管理以互联网媒体为载体，但是如果信息平台没有共享的功能，那么这一环节会受到阻碍，不利于信息的共享工作。
3.5档案信息化管理缺乏法律保障
虽然目前的档案管理信息化工作正在逐步开阵，但是值得注意的是，这一新兴信息管理模式还没有一个统一的规范与标准，也没有得到法律的保障与认可，法律界限比较模糊。在这种情况下，很容易出现意外问题，从而影响档案工作信息化建设的进一步发展[1]。
4不动产档案登记进行信息化建设的具体措施
4.1档案管理信息化必须坚持标准化建设
正如上文所述，我国的不动产登记档案管理工作所涉及的领域比较广泛，需要对其进行整合，开展标准化管理。首先，需要统一不动产登记档案管理工作的业务规范以及技术标准，将这一工作涉及的所有产权问题都做出明确、真实、详细、具体的记录。其次，需要开展统一的信息化管理，在建设信息化管理平台的过程中，需要将不动产档案信息管理融入整体的建设规划当中。在平台的建设过程中还需要重视“大数据”“云计算”以及多媒体的相关技术等。
4.2档案管理信息化必须坚持数字化管理
在传统的档案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用传统的纸质档案，但是由于纸质档案在保存过程中容易因外部环境的影响而破坏其完整性，不利于档案管理工作的开展。因此，在信息化的建设过程中，需要开展档案信息的数字化管理，减少档案丢失与损坏的情况。
4.3档案管理信息化必须坚持创新服务方式
首先，可以采用“互联网+”的服务方式，利用信息化的相关技术贯彻落实国家的惠民政策与相关要求，实现数据的即时查询让人们在办理登记的过程中少跑腿，提高人民群众的满意程度。“互联网+服务方式”具体来说就是需要进行档案查阅的申请人在利用网络来递交查血是申请，工作人员在获取申请的相关信息之后为其开具不动产的登记查询证明，再利用物流技术将查询证明寄送给申请人。其次，可以提供自助式的查询服务，不动产登记档案管理部门可以在行政服务中心或图书馆等人流比较集中的地方设置相关的自助查询机器，查询者可以利用这一终端机器实现自助查询，这一技术可以帮助档案管理部门降低工作量，提高工作效率，最大程度上为产权所有人提高最完善的服务。
4.4档案管理信息化必须坚持专业人才培养
在档案工作的管理工程中，最基础的是档案管理工作人员，他们的工作水平直接影响着档案管理的工作水平。因此，提升档案管理人员的综合素质是做好档案管理工作的坚实基础。这其中，综合素质包括工作人员的业务能力、政治素养、科学素质以及经济素质等。工作人员入职时，要针对性地开展培训学习工作，选择业务能力强、综合素质高的员工进入档案管理工作岗位，并对其进行计算机技术的相关培训，培养高素质的复合型人才，从而带动档案管理工作的进步与发展。同时，需要建立相应的档案服务系统，提高使用者的使用体验，针对不同的用户进行相关的推送[2]。
4.5强化不动产档案管理人员的职业道德
要提高不动产登记档案管理的信息化水平，不仅需要提高管理人员的技术水平，还需要加强职业道德的培养，因此，管理部门应重视对员工的选拔与培训。首先，在招聘环节应提高门槛，按照相关规定认真考察应聘者的基本素质与工作能力。其次，应加强对员工的培训，使其在工作过程中可以不断学习，提高工作能力，培养职业道德，坚决抵制错误的财务管理方式。
5结语
在目前的社会环境下，不动产登记档案管理工作越来越重要，对其进行信息化管理也是当前的发展趋势。这一技术的开展不仅有利于我国档案管理工作的进步，并对人们有很大的益处。虽然目前我国的信息化档案管理技术还存在这一些不足，但是只要依照本文阐述的相关措施进行改进，可以在很大程度上深化档案管理工作的创新管理，为社会的发展与进步提供优质的服务。
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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不动产登记档案管理的特征
（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。
不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。
（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。
不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。
2 不动产登记档案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。
公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。
（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。
在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。
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【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。
不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。
一、我国当前不动产的特点
1.不动产在固定机构进行统一登记
不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。
2.具备法律效力
我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。
3.档案格式要求严格规范
不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。
4.档案保存时效长
随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。
二、我国不动产统一登记档案管理的现状
1.档案的准确性欠缺
不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。
2.不动产登记管理档案资料数据库不完善
由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。
3.档案管理技术落后，没有实行现代化
档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。
4.档案的存放杂乱
国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。
三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略
1.不动产的登记行为进行规范化、标准化
对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。
2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术
优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。
3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理
引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。
三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思
建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。
参考文献
[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.
[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.
[3] 张锐：《构建和谐社会视野下的档案信息服务》，《档案学研究》2005年第6期.不动产登记档案管理三题[J].档案学研究，2006，90（4）：25-28.
[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。
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2 实现房地产档案转型不动产档案数字化管理的重要性
在经济快速发展的今天，房地产已经成为了我国经济的支柱性产业，房产交易数量自2002年以来一直保持在高位，同时还在不断扩大，同时房地产交易的方式也发生的重大改变，传统的房地产档案管理模式已经无法适应新形势下房地产业的发展形势。不动产档案数字化管理可以很好的克服传统的房产档案的很多缺陷，信息取得方面、信息传输、信息分析的处理速度大幅度提升。同时不动产档案登记时可以采用数字化的方式，记录更多的信息，比如图像甚至是视频资料。在档案保存方面，由于是数字化的档案，只需要建设完备的数据储存设备既可。完全不需要像传统的房产档案那般，需要保存大量的纸质档案，同时还要注意档案的分类、整理、储存，传统的管理方式查询档案也是一件非常繁琐的工作。而数字化的档案管理工作，只需要设置好管理逻辑，就可以自动进行不动产档案的分类、整理、储存，档案调取也极为方便。这些优势能够不断推动不动产档案的管理水平提升，推动不动产档案管理的发展，更好的为国家掌握详实数据、为房地产企业发展提供正确、科学的信息提供帮助，为我国房地产事业发展提供最专业、最规范、最方便的数据服务。
3 提高不动产档案数字化管理水平的有效策略
3.1 加强不动产档案数字化管理的认知
近年来，虽然不动产档案管理方式方法在不断改进和完善，但是进度不快，效果并不是很明显，一个很主要的原因就是不动产档案管理人员以及各地地税房地产管理部门没有对不动产档案数字化管理的认识不足，重视程度不够。很多的相关人员及部门，将不动产档案数字化管理仅仅视为简单的文案处理工作，忽视了这项工作成果对于国家和房地产行业的重要作用。因此，在实际的管理实施过程中，没有对信息采集和分类工作抱有足够严谨的工作态度，使得信息收集过程形式化过重，严重破坏了信息的完整与准确，从而降低了使用价值，也耽误了工作时间，影响效率。
3.2 提升管理人员的业务能力和专业水平
应当正确认识的是，不动产档案数字化管理已经早已超越了传统的手工劳动范畴，而发展到了知识型技能型的工作。我国缺乏不动产档案数字化管理的相关专业人才，管理人员只要具有相当的级别才会有相应的档案管理专业的人员，其余人员也没有经过严格的识别与培训，有的是其他人员富余的岗位补充过来的人员，这些人对于不动产档案数字化管理的重要性认识不足，也没有相关工作经验及技能，无法有效开展相关工作。
数字化管理不动产档案，是一项复杂的工作，涉及到的工?N多、专业多，对于专业能力和技术能力有着很高的要求。数字化管理不动产档案的相关人才，必须要有全面系统的知识框架、强大的观察能力与数据处理能力，同时还要有缜密的思维以及细致的工作作风。管理部门必须要培养一支专业素质高、思想观念好、文化水平高的卓越的不动产档案数字化管理人才。这些人才还要熟练掌握各种自动化办公设备的应用。相关单位和企业应当重视培养专业的不动产档案数字化管理人才，目的就是要培养一支专业、敬业、精业的团队。
3.3 其他措施
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一、不动产登记档案整合的必要性
1.整合依据
我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》第11条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定，不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。
2014年1月，中央编办的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）特别强调，“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作，保证不动产登记职责整合工作顺利实施，确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。
2.物权登记离不开档案
不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的，包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具，同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案，物权登记就是无源之水、无本之木。
不动产登记机构统一后，登记职责整合到一个部门，要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务，离不开不动产登记档案的整合、集中保管。
3.便民服务离不开档案
国家整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，一个重要目的是方便群众办事，减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。 不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据，为社会提供不动产权属证明，发挥“定分止争”的作用，从而保护权利人的物权，维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率，在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中，仍然存放于原登记部门，那么群众查询利用档案将极不方便，需要跑多个部门。因此，将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管，有利于统一对外提供利用，方便群众查询利用，有效减轻群众负担。
4.档案管理需要整合集约
对原有不动产登记档案进行整合、集中保管，不仅是登记工作的需要、查询利用的需要，同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案，都是物权登记的成果性资料，而随着登记职责的整合剥离，这些档案显然已不适合存放在原登记部门，因为不利于档案保护保管。因此，必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理，这样不仅可以提高服务效能，还可节约成本，减少重复投入。
二、不动产登记档案整合的内容
1.档案部门整合
不动产登记机构统一后，可组建不动产登记档案馆，归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室，也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准，统一实施档案信息化工作，统一对外提供档案利用服务。
2.档案人员整合
根据“人随事走”的原则，不动产登记档案整合初期，可考虑让原档案管理人员参与，直至整合后的档案管理，以老带新，逐步过渡。同时，要注重档案管理人员的学习培训，特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证，高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。
3.档案集约化整合
不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理，实现标准化、规范化，有利于不动产登记档案整合；有利于档案馆库、人员、设备集约化配备；有利于统一规范、统一标准；有利于改善档案管理条件，提高档案管理水平，为不动产登记工作奠定坚实的基础。
三、不动产登记档案整合的难点
1.档案移交前的整理和交接
档案整理、移交质量好坏，直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案，管理模式、管理规范不同，管理水平参差不齐，要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接，是一项耗时、费力的庞大工程，且十分重要。因此，这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。
笔者认为，要做好这项工作，首先要有强有力的领导机构，负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次，要事先调研，分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题，并提出解决办法。再次，先易后难，分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案，再处理疑难问题。最后，建立疑难问题档案会商、处理机制，确保档案移交顺利进行。
2.档案接收后的整合入库
档案接收后的集约化整合工作，也是一项细致、艰巨的系统性工作，大体分五步完成。第一步，做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步，补建（录）不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料，录入对应电子信息，与登记机构登记系统对接，导入不动产登记信息平台。第三步，编写实物档案库位号，并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步，档案信息化。对每卷实物档案进行扫描，建立影像档案上传数据库，并与登记系统形成链接，方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步，装订、检查、入库。
3.档案馆库容量压力巨大
就笔者从事的房屋登记档案而言，相较其他类型不动产登记档案，数量最多，库房面积最大，却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起，这个问题将更加突出。近年来，已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如，江苏省各省辖市城建档案馆，建设标准及库房面积都很高。笔者建议，不动产登记职责整合到位后，登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程，以解决即将面临的库容压力。
四、不动产登记档案整合的愿景
随着不动产统一登记工作的全面展开，不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例，档案整合集中后，市区不动产登记档案将达到120万卷左右，预计还将以每年10-20万卷的速度递增，而每年不动产登记信息（档案）查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物，必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上，积极采用云计算、物联网等新技术，主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势，瞄准智慧档案馆的新目标，将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为，应重点做好以下几个方面的工作：
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二、不动产登记档案信息资源特点
（一）专业凭证性
不动产登记档案记载了不动产产权的归属和沿革，反映了不动产的权利状况，专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。不动产权属状况的记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。
（二）复杂多样性
一是构成复杂多样，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成，涵盖了不动产登记的所有形式。二是形式复杂多样，传统纸质档案与现代电子档案相结合，原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。三是信息复杂多样，空间地理信息与属性综合信息相融合，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息。
（三）动态连续性
不动产登记中的房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，甚至是房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产的来龙去脉全部体现在不动产登记档案中，自始至终反映房屋产权的真实情况。在房地产市场中，产权转移在频繁中更替，甚至存在一次买卖的过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成的现象。因此，具有动态常规性和连续必然性。
（四）流通增量性
不动产登记档案信息，通过房地产市场交易的流通，不断扩大不动产登记信息的使用范围，促进区域间房地产市场的发展与壮大，促进经济的发展。不动产交易的频繁，决定了不动产登记业务量不断增加，从而导致不动产登记档案的不断扩容。永久保存的不动产登记档案，必然要求高质量的保存条件。
以上特点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有利于保障不动产登记档案的专业性，全面管理复杂多样的不动产登记档案，管理模式要适应于其动态连续性，保障不断增长的不动产登记档案的保存和管理。
三、不动产登记档案信息资源管理模式
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国全面铺开。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。由此可见，不动产登记档案是不动产登记工作的原始依据，是不动产登记工作开展的基础和基石，其重要性不言而喻。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立至关重要。
不动产登记档案基本由两种介质构成，电子档案和纸质档案，因此，不动产登记档案信息资源管理模式涵盖虚拟管理与物理管理两个方面。
（一）不动产档案信息资源虚拟管理模式
虚拟管理是相对于物理管理模式而言的，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理，必须符合“四统一”中对信息平台建设的要求，即应建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。
不动产登记信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为不动产登记档案数据中心，建立统一的不动产登记信息查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限，统筹、协调对内、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。
（二）不动产档案信息资源物理管理模式
即不动产登记档案的实体管理，主要指纸质档案、权籍图册的管理。笔者认为，就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状而言，馆藏档案、管理水平、库房条件、发展规模、人员管理状况不一，面对不动产登记档案管理问题，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则：统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会各方面利用。不动产登记档案专业性程度较高，按照统一管理的程度不同，可划分为高度集中式、相对集中式两种模式。
1.高度集中式
即实行不动产登记档案统一、集中管理，应建设不动产登记档案馆库，统一存储各类不动产登记实体档案，确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。
高度集中式管理模式的优点是能够集中保管不动产登记档案，有利于不动产登记档案的完整与安全，但其同时要求建设高标准的档案库房，以满足不断增长的不动产登记档案的存放，而不同地区的不动产登记档案的增速和增量不同，难以预计。以无锡为例，目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，日益增长的房产档案数量造成不小的库房建设压力。一方面是不断地丰富馆藏，另一方面要不断地优化馆藏。如果采用高度集中式管理模式，在不动产登记档案库房管理制度的基础上，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。
2.相对集中式
即按照不动产类型对不动产登记档案进行相对集中保管，其中房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。
相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，不需要大规模的人财物调动，可以在不动产登记档案管理的实践中逐渐摸索管理模式的适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，在登记机构统一的前提下，分别存放保管的不动产登记档案易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。
无论是高度集中式还是相对集中式，都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，建立高效、安全的管理模式，达到管理规范化、标准化、科学化。具体来说，一是建立不动产登记档案各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范不动产登记档案管理；二是采用先进的现代信息技术管理不动产登记档案，逐步实现现代化管理，由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变；三是提高管理人员素质，完善工作人员的知识结构，全面掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。
参考文献：
1.张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4
2.王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5
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首先，将原房产档案移交至不动产登记部门，将会增加额外的转移成本，不但需要花费大量的人力、物力及时间去进行大量的资料移交工作，还会在一定程度上减缓实现不动产统一登记的进度；其次，由于房产档案管理的复杂性与系统性，目前有很多地方的房产档案是由原房产管理部门专设的机构进行专门管理。新设立的不动产登记部门在设立的初期，从人员结构上看往往缺少足够的房产档案管理专业人才，若将原房产档案移交至不动产登记部门，将需要专门培训或招纳一大批专业的房产档案管理人员，这在无形中会加大档案移交的经济成本。同时，也有可能会出现由于暂时缺少专业的档案管理人才造成房产档案得不到及时与有效的管理。因此，将原房产档案由原房产档案管理部门进行管理其成本更低，更利于今后工作的开展。
二、原房产档案留存在原房产档案管理部门更为科学合理
从目前来看，全国各地对原房产档案的归属问题并没有统一的做法。如果从基于房屋交易、确权与不动产登记相衔接的工作模式考虑，应该从是否有利于各部门职责的实现、是否有利于工作的衔接、是否有利于工作长远开展三方面进行考量，去论证原房产档案如何归属更为科学。笔者认为，将原房产档案归属于原房产档案管理部门更为科学，理由如下：
第一，将原房产档案留存原房产档案管理部门是在实行不动产统一登记后，房产管理部门实现房屋交易与产权管理职责的重要保障。住房城乡建设部办公厅《关于履行房屋交易和产权管理职责并与不动产登记有序衔接的复函》中明确指出，房屋交易、产权档案是交易的真实记录，是房地产管理的重要依据和基础。而房产历史档案往往具有不可拆分的特点，因此，将原房产档案继续留存于原房产档案管理部门，是房产管理部门履行职责与文件要求的需要。
第二，将原房产档案移交至不动产登记部门缺少有力的文件依据，甚至还与现行的文件精神相冲突。不动产登记部门的重要职责是负责不动产统一登记，不动产登记中形成的资料往往具有特定时间性，是随着不动产统一登记的开始而逐渐积累形成的。将原房屋交易、确权与登记一体化下的房产档案留存于原房产档案管理部门，并不违反相应的文件要求，也不影响不动产登记部门职责的实现，而将原房产档案移交至不动产登记部门显然不利于房产管理部门行使对房屋交易与产权管理的职责。针对有些地区将房产档案整体移交至不动产登记部门后出现的问题，住房城乡建设部办公厅《关于履行房屋交易和产权管理职责并与不动产登记有序衔接的复函》别提出，对于将房屋交易、产权档案移交的应当予以纠正。
第三，将原房产档案留存原房产档案管理部门并不影响不动产登记部门实现其职责，反而会促进不动产统一登记工作的开展。如在广西国土资源厅与广西编办联合下发的《自治区国土资源厅、自治区编办转发〈国土资源部、中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见〉的通知》中，明确了广西内不动产的交易、确权、纠分调处等其他管理和监管职责仍由原行业主管部门承担。广西住建厅在《自治区住房城乡建设厅关于做好房屋交易和产权管理与不动产登记衔接工作的通知》中明确指出，房屋产权或交易当事人到房产主管部门申请确认房屋产权和交易结果，各市县房产主管部门要将《房屋交易和产权告知书》纳入业务流程，于登簿、发证环节前出具。房产主管部门出具的《房屋交易和产权告知书》应作为房屋确权和交易手续证明，依法办理房屋登记。在这个工作模式中，房产主管部门将通过行使交易与确权的职能以及通过档案的互用机制为不动产登记部门将房屋产权等信息记载于登记簿提供大量的前期支持。同时，利用原房产档案管理部门较为完善的房屋电子档案资料，通过构建房产管理部门与不动产登记部门之间信息的共享与数据交换，可以为不动产登记部门在进行房屋登记时提供实时的支持，从而更好的保障不动产登记部门职能的实现。在这个模式中，房产管理部门对原房产档案的管理是审核房屋交易是否合法，明确产权归属的重要参考与依据，是出具房屋交易和产权告知书的重要前提。因此，原房产档案由原房产档案管理部门管理不但不会影响不动产统一登记工作的开展，反而通过两个部门的合作促进不动产统一登记工作的开展。
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1 不动产登记档案的关联性
不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。
自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。
在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。
2 基于不动产自然状况的关联关系
以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。
2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。
实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。
实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。
近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。
2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。
宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。
另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。
2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。
因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。
3 基于不动产权属变化的关联关系
不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。
不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。
不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。
不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。
3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：
某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。
在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。
3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。
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2007年《物权法》开始实施，这是我国首次从法律层面提到不动产登记簿的概念，该法第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。明确了不动产登记簿要高于权属证书的证明效力，改变了以前的房屋产权证书是房屋权属证明最高效力的做法，将登记簿的地位和意义进行了明确规定。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据。房屋登记档案是权利人在申请房屋登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料。因此，登记档案是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料。房屋登记簿与房屋登记档案有以下区别：
1.两者内容不同
房屋登记簿是登记机构制作的记载房屋权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。房屋登记档案主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录。
2.两者公开程度不同
登记档案中有一些涉及当事人个人隐私的内容，如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，提供身份信息后，任何人都可以对房屋的自然状况和权利状况以及房屋是否设定抵押和地役等情况进行查阅。因此，建立房屋登记簿后，房屋交易人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询房屋登记档案。
可以看出，房屋登记簿是档案资料内容的集中体现，源于档案资料，但又不是简单的档案资料的复制版，而是经过登记机构审核制作后，旨在体现房屋的权属和权利状况，并且对个人隐私内容进行了屏蔽。而房屋档案资料是全部的房屋登记信息。两者在查询方面也有明显区别：档案资料的查询要比房屋登记簿严格很多，要严格按照《城市房地产权属档案管理办法》的要求，查询者必须是所有权人或者利害关系人，或者是上述办法明确规定的相关部门。
二、房产档案立卷只能按丘建档
《城市房地产权属档案管理办法》第14条规定，房地产权属档案应当以丘为单元建档。许多房地产档案管理部门严格按照此规定，以丘为单元进行建档，丘号的编定按照国家《房产测量规范》标准执行。丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。
伴随着城市化进程不断加快，旧城改造、棚户区改造、城市功能区变化，都使城市房屋状况经常发生变化，房屋的变动具有不可预见性。《城市房地产权属档案管理办法》第15条规定，房地产权属档案应当以房地产权利人（即权属单元）为宗立卷。卷内文件排列，应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。因此，如果按照《城市房地产权属档案管理办法》用丘建档，我们必须给每一丘预留一定的空间，防止房屋变动后，新形成的资料无空间存放。但由于城市变化的不可预见性，所留空间有可能几年不用，也可能变动频繁，经常不够用，因此会产生档案管理人员最头疼的档案倒架问题。
在1990年以前，规范的房屋登记部门权属档案以丘为单元建档，以房地产权利人为全宗立卷，将权利人的所有权登记档案、所有权转移登记档案、他项权登记档案、他项权注销登记档案都集中在一起，合并组成一卷。这样的管理模式对数据统计以及档案管理的规范起到了很大促进作用。但上世纪90年代后房地产业的飞速发展，房产档案管理现代化水平的不断提升，档案管理已经逐步形成以电子管理为主的模式，目录索引和档案号的形成大都采用微机管理。如果按丘建档和对房屋档案的变化进行并卷，很多城市每年十几万卷新增档案，倒架和预留空间都变得不现实，因此在实务中很多地方采用了流水号进行管理。
《房屋登记技术规程》5.3.3规定，纸质档案宜采用每办理1件登记所形成的材料立1个卷；合并办理的登记材料宜合并立卷。5.3.5 纸质档案可采用按归档流水号制定编号规则。5.4.2 电子档案应以1次登记为1件，按件建立电子档案目录。从中可以看出，技术规程制定后，已经不再要求按丘建档，而是采用更方便档案管理的流水号管理。根据《立法法》中关于“同一部门制定的法律冲突，新法大于旧法”的规定，虽然住建部未修改《城市房地产权属档案管理办法》，但已经不再强制要求按丘，并采取了开放的态度，以适应新技术和新形式的发展和变化。
三、律师在房产档案查询时不受限制
当前，登记部门的很多人员对律师可以查询房产的范围不是很清楚，感觉律师是从事司法工作的人员，可以和公检法等部门工作人员一样，提供相关证明后就可以和公检法部门一样对房产档案进行查询复制。
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二、落实中央编办职责调整的要求
中央编办《方案》已经明确，房屋交易、房屋产权管理是住建部的职责，房屋登记是住建部协同国土资源部指导，这就对业界十分关心的房屋交易、产权管理和房屋登记三者的边界有了明确的划分。
1.关于房屋交易管理
根据 《城市房地产管理法》的规定，房屋交易包括转让、抵押、租赁以及中介行业管理。管理的内容主要是对交易主体、交易客体和交易行为进行监管。包括建设单位是否具备开发建设资格、购房人是否具备购房资格，房屋是否符合法定交易条件等。涉及交易监管的具体工作内容，包括目前已经开展的商品房预售许可、预售合同登记备案、购房资格核验、交易资金监管、房地产抵押管理以及其他的相关管理工作。
2.关于房屋产权管理
产权是衡量房屋能否进入流通环节的重要依据，产权管理是指利用必要的政策手段对产权实施的有限制性的管理，是从产权形成到产权注销的全过程管理，包括房产面积测绘管理、产权归属管理、房产档案管理等，在不动产登记职责整合前，房屋登记也是其中的一项管理内容。实施房屋产权管理是保障交易安全，维护市场秩序的需要。购买经济适用房受政策因素，对销售对象、销售价格进行限制，购买后五年才能入市交易，这都是产权管理的典型内容。
3.关于房屋登记行为
根据《物权法》的规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。登记机构主要是查验申请人资料、就有关事项询问申请人、如实及时登记有关事项等。登记本身并无不动产行业管理和交易监管的职能，以前我们在进行行业管理时，登记常常成为抓手，被赋予更多职能。这次整合应回归其根本属性，即登记只是记载物权和公示。
三、以方便群众办事为整合原则
根据中央编办《方案》要求，不动产统一登记职责整合，国家层面由国务院有关部局组成，建立部际联席会议协调处理。而不动产登记职责整合关键问题在地方，国务院常务会议要求地方要将不动产登记职责统一到一个部门，但没有明确具体到哪个部门，而是强调地方要结合本地实际，充分利用现有资源优势进行整合。国务院和地方是两个不同的整合层面，工作压力在地方，与群众利益最为直接。因此，应注意把握以下几点。
1.要保障交易安全，方便群众办事
不动产登记职责整合的根本目的是要方便群众办事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群众办事，更不能因为职责整合，部门间信息不共享而产生交易安全等问题。对群众办理房屋交易和登记，还要实现一个服务窗口受理，在办件流转环节，各部门的职责分工应清晰，做到权责明确，不因整合而给群众带来麻烦。
2.要结合本地实际，积极研究整合模式
不动产统一登记比较理想的是推进部门体制改革，将涉及老百姓最为直接的切身利益的登记主管部门整合到一个部门。如果房管、国土行政管理部门仍然分设、仅是对登记职责进行调整，不外乎有三种调整模式：一是整合到房管部门，二是整合到国土部门，三是设立一个独立于政府的部门，这些模式各有利弊，需要结合本地实际，多部门积极参与、认真研究分析职责整合对相关工作的影响，提出符合本地实际的整合模式建议。
3.要利用资源优势，充分反映行业特点
民生三件大事吃、住、行，住是重点，房管工作与群众利益密不可分。近些年来房屋登记工作取得的成绩，是建国以来长期积累的资源优势，一旦登记职责与房管分离将会给相关工作带来影响。要加强与地方相关部门的沟通协调，积极向政府主管和主要领导汇报，切实反映房屋登记不但有其资源优势而且具有房管行业的特点，是做好其他房管工作的核心。
4.要保证整合工作，依法有序平稳推进
不动产登记的整合重在有法制体系作保障，《不动产登记条例》出台前，一定要保持业务正常开展，保持队伍的稳定性，按照现有的管理体制、制度开展工作。整合推进工作中，难免会出现一些问题，应该建立上下联动机制，及时沟通，分步实施、逐步到位，避免朝令夕改，积极推广成功做法和先进经验，使整合工作依法有序平稳推进。
四、不动产登记职责实现方式
当前比较理想且可行的不动产统一登记机构设置模式应当符合以下两个条件：一是将登记机构职责与其派生的行政管理职能相分离，登记机构只负责纯粹的登记工作，依据统一的登记办法、登记信息平台和登记簿册等实施登记业务。各行业的行政管理职能保留在相应的行业主管部门，对登记机构的登记业务进行行业指导。二是独立的登记机构隶属于政府，受相应行业管理部门的政策指导，又相对独立地履行登记职责，不受行政管理部门的行政干预，有利于行政行为独立地开展。
1.职责整合思路建议
按照这一思路，建议考虑以下两种方案。
一是单独组建隶属政府直接管理。以房屋登记系统为基础，整合土地、林地、滩涂、海域等其他不动产登记职责，快速、稳妥地建立不动产统一登记制度。建议将现有的房屋、土地、林地、滩涂、海域等不动产登记职能从行政管理部门中分离出来加以合并，单独组建隶属于政府直接管理的不动产登记机构（如名称为市不动产登记局），由市、县级不动产登记机构统一具体实施各类不动产登记，实现机构、职责整合零成本，社会效益与办事效率将大大提高。
二是外延协调统一内涵归口管理。在中央的指导监督下，由不动产所在地的国土部门牵头组织，以房屋登记系统为基础，协调房管、农林、海域等多部门参加的联合协调委员会，委员会下设办公室，办公室设在国土部门，日常工作由办公室负责，进行人员的监督管理和评估考核，将考核结果反馈至各部门。对外形成一个统一的登记部门，由一个窗口受理收件，不重复收件，将收件后的材料进行内部传递、根据统一的登记依据进行审核、记载不动产登记簿、制证、一个窗口发证、归档，实现登记信息统一数据库，形成统一的信息查询平台。这样，一方面可以实现中央的（登记机构、登记簿册、登记依据的信息平台）“四统一”要求，另一方面原部门隶属关系、人员关系、劳资关系三不变，不但没有造成多部门人员的流动，还加快了不动产统一登记整合速度，实现机构改革零成本，极大地提高改革效力。
2.不动产登记职责整合主要理由
一是房屋登记问题多、压力大。房屋登记相对于其他不动产登记其家庭关系问题多，法律关系复杂，因此工作责任重、压力大，一平方米房屋多则几万元，少则几千元，一幢房屋可能达上亿元，如此大的价值量，不能有一点点工作疏忽，一旦发生错登记其经济赔偿是巨大的。而且依据最高院 《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定，房屋登记信息查询也是一个可诉的行为，再加上群众的维权意识普遍较高，所以房屋登记是行政诉讼的高发部门，对登记工作人员的业务素质和工作胜任度要求极高。
二是落实物权的所有权制度。不动产登记的本质属性是物权公示，实施不动产统一登记制度，其目的是要更好地落实 《物权法》的规定。财产所有权是最完全的物权，任何他物权都是在所有权的基础上产生的。只有保障不动产交易安全，才能有效保护不动产权利人的合法财产所有权。不动产交易的重要部分是房地产交易，房地产登记是不动产登记的核心内容，解决了房地产的统一登记问题也就解决了不动产登记的核心问题。多年来，房屋登记机构积累了丰富翔实的所有权登记的实务和理论知识。
三是尊重自然和历史的选择。上世纪50年代中期随着社会主义公有制度的建立，我国停止了土地登记，但房屋仍然是所有权制，所以保留了房屋登记，由房屋登记部门办理。直到1986年才重新确立土地登记制度，进入不动产分别登记时期。因此，房屋登记先于土地登记建立且一直实施从未间断，房屋登记部门保存了大量的房屋历史档案和原始记录，以南京房屋登记机构为例，其历史档案可追溯到明末清初时期，有数百份之多，这些房屋登记档案已经成为珍贵的历史文物。因此，继续由房屋登记部门主导不动产登记工作是尊重自然历史延续，有利于不动产登记机构的统一快速建立且没有负面影响。
四是社会稳定和现实的需要。房屋登记业务远比土地登记业务量多且复杂，房屋登记从预告登记、初始登记、转移登记、注销登记、在建工程抵押权登记到最高额抵押权登记、地役权登记等等，记录房屋的动态变化过程，涉及交易、继承、赠予、抵押贷款等多种重要的民事活动，而土地登记记录的是相对静止状态，涉及到老百姓的仅是土地使用权登记，且是无形、虚拟的，如住宅小区中一幢30层高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登记规定，其土地登记只有3平方米左右。因此，不动产登记机构基于房屋登记机构进行扩展延伸是社会稳定的需要，也是现实的选择。
五是整合需要全面扎实基础。根据《房屋登记簿管理试行办法》规定，目前，我国大部城市在房屋登记业务中已经将土地信息纳入了其中，登记簿信息已经涵盖房地产登记的信息，房屋登记机构的登记档案已全部进行数字化处理，形成了电子档案，对档案的利用和登记信息的查询已经全部采用网络化和电子化。如不以房屋登记业务系统为基础进行整合，一个城市数千万条（无锡6198万条）的房屋登记信息数据迁移至新系统，需要花几个月的时间，甚至更长时间去组织迁移，势必影响登记业务的正常开展。另外，房屋登记与土地登记关联性大，各地房屋登记机构多年来培养了一批具有丰富实践经验的专业队伍，已经建立了房屋登记官制度，从事房屋登记受理、审核岗位需要通过全国统一的考试，获得登记官证书才具有从业资格，这些登记官熟悉房屋与土地登记特点，具备一定的业务基础。
六是群众利益安全有保证。各市、县房屋登记部门具有现成的服务大厅、从业人员最多、基础工作最为扎实等资源优势，而且其房屋登记业务量大，如江苏省2012年的各类房屋登记发证量达348.3万起。以无锡市为例，2012年全市各类房屋登记发证457884起，面积16859.94万平方米。而土地出让登记仅有214宗，面积837.37万平米。因此，不动产的交易对于老百姓来讲更多关注的是房屋，它是看得见摸得着的有形物，其交易性质、权利归属与家庭关系密切相关、十分复杂，且品种繁多。现阶段房产不仅是多数公众最大的财富体现，也是市场经济环境下最重要的交易物品和衡量指标。只有明确房屋的归属，不动产权利人的合法利益才能受到保护，群众利益其安全性才能有保证，市场交易秩序和效率才能充分体现，社会稳定的基础才有保障。
五、健全不动产登记相关配套制度
1.制定完善不动产登记标准规范
在明确不动产统一登记体制、基本制度和 《不动产登记条例》出台后，应尽快制定不动产统一登记的收件标准、业务办理规程，促进各地不动产登记机构依法有序地开展登记工作，确保新旧登记制度的顺利过渡。
2.落实不动产登记机构行政保障
不动产登记工作本身并非行政管理行为或行政管理措施，通过此次整合，应更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持职能相对的独立，增强登记机构的权威性与公信力，体现不动产登记的公示与公信原则。因此，不动产登记机构规格应与相关行业主管部门规格持平。另外，由于不动产登记机构难免发生无责过错，且不动产价值量巨大，一旦发生无责错登记其赔偿也是在所难免的，因此，需要建立相应的赔偿保障机制，以确保正常的不动产登记秩序。
3.统一登记簿册信息化管理平台
不动产登记信息的利用既要满足对外使用的要求，也要符合保护不动产权利人信息安全和隐私的需要。因此，应实行统一的房地产登记簿册，基于房地产登记信息系统，扩展其他不动产类型的登记管理功能，加快地理信息系统建设，实现以图管理不动产信息，按照登记信息数据标准，摸清社会总资产与私产的状况，区分不动产登记公众信息与私密信息的界限，理顺房地产市场信息总量与存量关系，推进开征房产税收工作，科学把握、改善调控政策。
4.整合测绘登记和档案管理职能
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一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。
二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。
二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变
房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。
一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。
二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。
三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变
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唐山市要求各级档案部门以中央、国务院两办《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》为指针，以资政惠民为工作重心，适应新常态，抢抓新机遇，着力提升档案服务经济和社会的能力、水平。进一步拓展农业农村档案工作，规范提升机关企事业档案管理，加强“三个体系”建设，完善档案馆各项功能，加强干部队伍建设。
衡水市提出要继续开展档案目标管理认定，明确要求市直未认定的单位在今明两年时间内达到2A级水平;已认定的单位有条件可以申报更高等级。强调要重视重大活动（事件）档案、党的群众路线教育实践活动档案以及各方面民生档案接续工作。
（王立花、陈维等）
承德市档案局编辑《档案资政参考――承德交通历史概况》得到市领导批示
日前，承德市档案局编辑的2014年第2期《档案资政参考――承德交通历史概况》得到市委主要领导和市政府分管领导的重要批示，市委书记郑雪碧批示为：“古为今用，纵观全局，把握历史机遇，加快与道路为主要内容的交通体系建设是承德可持续发展的必由之路。”市政府党组副书记张建国批示为：“很好，档案工作主动服务于经济社会发展，值得肯定。”
2015年，市档案局将认真贯彻落实好领导的批示精神，紧紧围绕“发挥优势、突出特色、服务发展”这个中心任务，深度挖掘馆藏档案信息资源，主动围绕市委、市政府中心工作，以及社会公众对档案文化的需求，增强资政参考的针对性，实效性，让资政参考发挥更大更好的作用。
（承德市档案局）
饶阳县档案局（馆）召开古本县志开发利用研讨会
日前，饶阳县召开该县古本县志开发利用研讨会，来自于全国各地的有关专家、学者莅临会议。专家、学者针对饶阳县档案局所开展的古本县志解读项目给予了高度评价，称其为为档案的开发利用探索出了一条新路子。华东师大教授韩钢还向饶阳县档案馆捐赠了珍贵历史资料《冀中导报》。
近年来饶阳县档案馆一直注重馆藏档案资料的开发利用工作，翻印、整理、出版了《明万历饶阳县志》、《清乾隆饶阳县志》、《民国饶阳县志》，并对这三本饶阳县古本县志进行了解读，制作饶阳历史文化讲坛系列节目，饶阳县人说饶阳县事。
（饶阳县档案局、衡水市档案局）
冀州市建立救助特困家庭关爱基金档案
冀州市致力创新社会救助载体，坚持“政府主导、有序管理”的原则，救助特困家庭。冀州市档案局积极服务于政府工作，及时建立救助特困家庭关爱基金档案。内容包括：1、《冀州市城乡特困情况关爱基金救助暂行办法》;2、财政投入三百万元“关爱基金”票据复印件;3、个人申请表审批表;4、特困家庭范围与相应标准;5、社会捐资资料等。档案局联合民政局采取公开栏、上街发放资料等形式广泛宣传在全市开展关爱基金与《暂行办法》，积极动员社会力量参与，同时，全局人员参与捐助，捐款1600多元，此次活动，对社会广泛参与、百姓真正受益的宣传模式持续有效的开展起到了积极的推动作用。
（冀州市档案局 王玉玲 ）
围场县档案馆收藏《中国梦民族复兴》宣传画册入馆
近日，围场满族蒙古族自治县档案馆接收6册《中国梦民族复兴》宣传画册入馆。
《中国梦民族复兴》一书由县民族宗教事务局辑印，从《我们的核心价值观》《讲文明树新风》中精选公益广告绘画、剪纸作品100幅，作为全县干部群众的学习教材。
（围场满族蒙古族自治县档案局 翁玉莲）
国内要闻
四川泸县档案馆接收全国首份不动产权档案复制件
近日，泸县不动产登记中心向牛滩镇横江村村民刘德全颁发了泸县首份不动产权证书，该证书也是全国首份宅基地使用权和房屋所有权初始登记证书。不动产登记证书的颁发是我国不动产登记管理的重要举措，具有特别的历史意义。县档案馆在指导泸县不动产登记中心建好数字化档案室的同时，接收了泸县首份不动产权档案复制件。
苏州成功仿制明代宋锦实物档案
中国丝绸档案馆一块名为“米黄色地万字双鸾团龙纹宋锦”的明代宋锦残片实物档案，由苏州市非遗传承人周家明经过5个多月的反复试验，仿制品成功下机。经专家鉴定认为，该仿制品再现了古代宋锦的魅力。
最近，中国丝绸档案馆建设项目正式获批。在积极筹建的同时，利用馆藏丝绸样本档案开展复制和仿制工作，成为中国丝绸档案馆进行档案资源开发利用的一个重点。去年以来，该馆先后在多家合作企业和大师工作室设立了“传统丝绸档案传承与恢复基地”。
这块明代“米黄色地万字双鸾团龙纹宋锦”残片，是去年中国丝绸档案馆从民间收藏家手中征集得来。残片仿制项目从去年11月启动，经过织物结构分析、意匠图绘制、生产工艺编制、专家分析认证、设备改造、原料定制和配色及上机试织、调试等多个阶段，最终形成完整、成熟的织造工艺，并于2015年3月11日成功仿制出第一件运用传统工艺手工织造的宋锦品种。
篇13
不动产登记，通过将权利主体、不动产的自然状况及存在其上的各种物权清晰、真实、准确的记录在登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查询登记簿信息，全面准确掌握不动产物权情况和内容。例如，杭州市目前开展的二手房网上签约既是这项功能的体现，交易双方在网上签约平台录入房产证号、房屋坐落、产权人等信息后，系统即会核对客体主体信息，并就该房屋的限制信息进行核查，如该房屋已被查封或冻结的，将无法进行网上签约。
不动产存在持续性，不动产上的各种物权状态也非常复杂，除了所有权外还会存在担保物权等其他权利状态。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部门登记，在建工程和存量房产抵押在房产管理部门登记。如一家企业先取得了土地抵押贷款，若想转为在建工程抵押，需先注销土地抵押，重新设立在建工程抵押。在注销和重新设立期间，银行会要求企业提供其他形式的担保，或将贷款还清重新申请。而实行不动产统一登记后，即可通过变更登记实现不动产从纯土地到在建工程再到存量房各个不同状态下抵押权的无缝连接，从而降低银行的风险和企业的融资压力，实现物权利益的最大化。
因此，深刻领会不动产登记的目的，有利于正确指导不动产统一工作的开展。
因地制宜
根据杭州市房产档案馆目前发现并馆藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契资料和部分民国时期的不动产登记档案显示，解放前杭州市的不动产登记受土地私有制的影响，主要以土地登记为主。随着社会主义改造的完成，全面实行公有制经济体制，为进一步明晰产权，解决历史遗留问题，上世纪80年代初期至1996年2月，杭州市开展了建国以来第一次房产普查工作，并启动了全市（市区）范围的房屋总登记。而从1954年，杭州市就成立了房地产交易所，办理房地产交易典当等手续，经过几十年的发展，到2002年，将站、区、市三级办证体制调整为市一级办证体制，成立交易管理和登记管理合一的杭州市房产交易产权登记管理中心，全面负责全市各类房产交易、登记管理工作，理顺办证流程、提高办证效率，实现交易和权属管理一体化。
杭州市目前实行房屋所有权和土地使用权分开登记的模式。由于房屋所有权人对房屋的权利较明确和具体，而土地使用权较为抽象，因此，在房地产交易过程中，交易双方对房屋登记的重视程度远远大于土地使用权，呈现出“地随房走”现象。以2013年为例，当年杭州市房屋登记的发证量为32万余本，而同期土地登记部门发证量约为9万本。
为了满足日益增加的房屋登记需求，近几年来，杭州市房产登记部门大力加强信息化建设和房产档案的管理，为房屋登记工作夯实了基础。2005年，杭州市房产管理局建立了GIS系统，整合产权产籍数据和房产交易、产权登记数据，形成了集测绘、交易、登记为一体的信息操作系统。并依托该系统，实现了集商品房预销售管理、房地产市场监测、物业用房管理、住房保障管理、档案管理、征收管理、二手房网上签约、经纪企业和人员管理等多项房屋行政管理职能于一体的综合管理体系。确保全市房屋管理工作的统一、高效和规范。另一方面，房屋登记产生的大量资料成为有保存价值的历史记录，为物权确认提供依据。杭州市房产档案馆目前整理保存的房屋交易登记资料有340万余册，为有效利用这些资料，从2002年开始杭州市房产管理局逐步开展房屋登记资料数字化工作，到2013年，入库的房屋登记影像资料已达330万余卷，每年查阅量以及出具各类房产证明多达50余万件。
因此，从杭州市房地产登记的历史发展和现状可以看出，目前的不动产登记有着强烈的地方特点，需根据当地的实际情况开展。
稳步推进
