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篇1
城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。
1土地价值理论研究的经济理论基础
1.1劳动价值论
土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善，这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。
1.2效用理论
效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。
1.3供求价格论
供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。
2土地价值理论构成
2.1土地的资源价格
土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。
2.2土地成本价值
土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地， 使得土地的供给的弹性增强。
3城市地价评估体系的更新
3.1城市土地定级的更新
当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场交易价格定级方法。
①因素综合评价法
多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。
②级差收益测算法
级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。
③市场交易价格定级方法
市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。
3.2基准地价的更新
①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法
即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。
②价指数调整法
地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数（即价格指数）。
③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。
④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。
4土地资产价值实现的对策
4.1树立土地可持续利用观
土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。
4.2加强土地市场管理
（1）规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。
（2）加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。
（3）加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。
（4）采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。
①加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康 发展。
②分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。
③建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限投资开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的成本。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。
④建立和完善土地储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地储备是政府加强土地市场管理的重要手段。
土地资产价值与土地所有者和使用者的切身利益相连，随着我国土地市场进一步发展，土地资产价值将成为越来越多人的讨论焦点，如何使土地资产价值得到最大程度的体现，也将是人们研究和探讨的方向。在促进市场健康有序发展，充分显化土地资产价值这条道路上我们必须以发展的眼光对待问题，树立可持续发展观念，采取积极有效的措施解决问题，只有这样才能逐步实现土地的资产价值。
5结语
总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。
篇2
文献标识码 A
文章编号 1002-2104（2007）03-0085-05
农地作为人类赖以生存和发展的物质基础，提供粮食、蔬菜、木材等实物型产品，以及开敞空间、景观、生物多样性、文化服务等非实物型生态服务，为人类带来巨大的社会福利。科学、合理地评估农地价值，尤其农地的非市场价值，形成完整的资源成本核算体系，一方面能够弥补市场机制作用不足给农地城市流转决策带来的影响，缓解我国农地流失的形势；另一方面，可以修订和完善我国当前的农地分等定级成果，为制定和实施农地生态保护政策，实行开发和保护并举的农业生产方针，确定农地城市流转的生态损失、补偿机制等提供理论依据。江汉平原既是我国重要的商品粮、棉、油生产基地，又是中部密集的城镇带，对其农地资源价值的研究可以为协调地区经济发展和农地保护的现实矛盾，探寻两者的均衡提供重要的决策依据。
1 农地资源价值构成
西方效用价值理论和环境价值理论的发展推动农地价值理论的提升，自然资源由无价向有价的实质性突破也逐渐改变传统经济学对农地价值停留在狭义经济产出价值上的认识局限，农地非市场价值研究引起相关学者的关注。据Navrud对Broker 及Stoll地区农地保护在水资源质量改善上的非市场价值评估，农地非市场价值占总价值的63%[1]；三菱综合研究所对日本全国水田的非市场价值研究，日本水田的非市场价值达12兆日元，是水田经济产出价值的4倍[2]。非市场价值是农地价值中无法忽略的重要组成，若忽视农地客观存在这部分价值，必然会低估农地经营和农地保护的效益，而以此为依据制定的农地制度改革和其他相关政策也会发生扭曲，最终导致政策失灵。
农地价值包括农地提供农副产品可计量的市场价值和提供开敞空间、维护生物多样性、保障国家粮食安全等所具有的非市场价值。其中，市场价值是农地资源目前的使用价值或经济产出效益，传统价值理论中所指的价值部分，也是早期研究中的期望消费者剩余（expected consumer surplus）。农地的非市场价值作为无法通过市场交易实现、而又客观存在的价值部分，涵括农地的选择价值（option value）、馈赠价值（bequest value）和存在价值（existence value）。其中，选择价值是指人们虽然现在不使用农地资源的某项效益或功能，但是未来可能会需要使用，于是为了确保未来能够随时可用，消费者现在愿意提前支付的代价[3]；存在价值也称内在价值，是人们为确保农地的各项服务功能能够继续长时间存在所愿意支付的价值；馈赠价值是一种“持续发展”的理念，是人们基于代际公平，为让子孙后代将来能够继续利用农地事先支付一定的代价来保护资源，避免资源被过度的利用和滥用。非市场价值设置上，一些学者[4,5]认为现有评价技术可以区别市场价值和非市场价值，但企图将选择价值、存在价值和馈赠价值分开仍有困难，它们之间在意义上存在一定程度的重叠。因此，结合国内外研究经验，评估农地非市场价值时为避免嵌入效果、出现人为高估，按居民对农地非市场价值的整体支付意愿进行调查。
2 江汉平原农地市场价值评估
2．1 农地市场价值评估技术
农地市场价值评估常用方法有市场比较法、收益还原法、成本法等。我国农地市场发育不完善，交易资料缺乏，农地经济价值高低主要由收益能力决定，因此收益还原法是当前农地市场价值评估的首选方法。收益还原法认为土地价格是土地收益，即地租的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小[6]。计算公式为：
式中：P为农地市场价值；a为单位农地年净收益；r为还原率。
2．2 农地市场价值评估
2．2．1 数据来源
依据江汉平原农地资源分布状况和所辖市县的经济发展水平，选取武汉、仙桃和汉川三市县作为典型调查区，随机抽查520户农民，回收有效问卷501份。其中，武汉选择黄陂（横店镇、滠口镇）、江夏（郑店、流芳、纸坊）、蔡甸（玉贤镇、山镇）、东西湖（径河农场、新沟农场）作为抽样区，随机入户调查210户农民，有效样本202份；仙桃市走访干河、西流河、长墒口、沙湖、彭场及胡场6乡镇20个村庄，随机抽查农户180户，有效样本176份；汉川市随机抽查新河、刘隔、分水、沉湖、脉旺、城隍6乡镇20个村庄的130户农民，有效样本123份。调查了解受访农户的人口、土地面积、种植结构、生产投入、农业税费、农业产值、补贴等经济资料，为分析农地的经济产出、估算经济价值提供详实可靠的数据源。
2．2．2 样本特征
①受访农户土地资源禀赋。江汉平原受访农民户均经营农地0．488 hm2，标准差0．549 3。其中，土地流转或已脱离农业生产的有24户，占样本的4．94%；经营规模在0．4 hm2以上的有198户，占40．75%；经营规模超过0．666 7hm2的种田大户占17．91%。②受访农户农业收入情况。501户受访农户除从事农业种植外，农闲时间外出打工、从事兼业活动的有313户，占样本的62．48%；单纯以农业种植营生的有188户，占37．52%。受自然资源及农地产投效率影响，江汉平原农民主要选择稻肥、麦稻、油稻、早晚双季稻、麦棉、油棉、豆棉等耕作制度。④农业收入占家庭收入的比例情况。调查表明，2004年江汉平原受访农户年均收入15 156．86元（标准差11 526．01），家庭收入构成中农业收入所占的平均比例为37%（标准差35%）。其中，农业收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，农业收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分别占10．55%和18．66%。
2．2．3 农地净收益的确定
农地净收益为农地产值加上补贴扣除生产成本、人工成本、税费所得到的净值。其中，农地产值、补贴、生产成本和税费为实际调查数据，人工成本因各家劳力投入不同，标准不一，按《湖北省农村统计年鉴2004》的平均数据取值。生产成本包括种苗费、肥料费、农药费、水电费、机工费、役畜费等经常性物质费用、以及管理费、利息、利润、税金、农田水利设施的维修费、折旧费等固定成本。数据整理后，江汉平原各调查区农地净收益见表1。其中，江汉平原的均值按各调查区的样本加权平均得到。
2．2．4 农地市场价值估算
对江汉平原501户农民种植情况的调查统计表明，单位农地的纯收入呈明显的正态分布趋势。根据正态分布区间估计，当总体δ2已知，均值μ的双侧1-α置信区间为：
3 江汉平原农地非市场价值评估
3．1 农地非市场价值评估技术
非市场价值不存在直接的交易市场，难以用市场价格直接衡量，只有通过非市场价值评估技术估算，代表性的技术有条件价值评估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享乐定价法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM与CVM相比较，属事后评估法，仅能推估当期资源的使用价值，难以包含非市场价值中的选择价值。为此，衡量农地较为完整的非市场价值，CVM是当前唯一可行的评估方法，也是目前应用最广泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用问卷调查，模拟市场揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿，从而最终得到公共物品非利用经济价值的一种研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，认为通过调查可了解人们对公共物品的支付意愿，从而衡量自然资源的价值[10,11]。1963年David首次将CVM应用到实践，评估缅因州林地宿营、狩猎的娱乐价值。随后Randall、Ives和Eastmand进一步阐释CVM的理论优点和特性，从此该方法逐渐地被广泛应用于自然资源的休憩娱乐、狩猎和美学效益的经济价值评估[12]，成为20世纪后半叶资源环境经济学领域的主要理论改进之一[13]。经过半个世纪的发展，CVM已成为评价非市场环境物品价值最常用、最有效的分析工具。
3．2 江汉平原农地非市场价值评估
CVM评估农地非市场价值的基本思路在于：以问卷调查的方式引导受访居民进入假想的市场环境，直接询问其保存农地所愿意支付的价格（Willingness To Pay，WTP），揭示消费者对农地的偏好程度及支付意愿，并把样本扩展到研究区域整体，用平均支付意愿乘以研究区域的家庭户数，估算出农地环境改善所能带来的经济效益。
3．2．1 调查过程
针对受益群体的特征差异及其与农地生活联系的紧密程度，调查对象分为农户和市民两类。其中，农户样本选择江汉平原农地分布较多且经济发展水平不同的武汉、汉川、仙桃3个典型市县的21个乡镇进行随机调查，总样本520份。城镇居民样本305份，根据3市县城市居民的家庭户数，结合调查群体的年龄、文化程度、职业类型等个人特征进行随机抽样。采用面对面的调查方式，调查问卷的回收率很高，排除一些有明显错误的问卷(如前后矛盾、胡乱回答、关键信息严重残缺等)，回收有效问卷789份，占调查问卷的95．64%。其中，农户回收有效问卷501份，占样本的96．35%；市民调查回收有效问卷288份，占样本的94．43%。
江汉平原789户受访居民中愿意保护农地的有677户，占样本的85．80%；不愿意参与农地保护的有112户，占14．20%。受访居民拒绝参与农地保护的主要原因有：①没有多余的钱和时间参与农地保护活动（38．98%）；②农地保护是政府的职责（18．64%）；③谁破坏谁保护（17．80%）；④活动没有作用或其他原因（22．04%）。
3．2．2 数据处理标准
为真实地模拟居民的支付意愿，问卷设计结合实际，受访居民可选择捐钱或义务劳动两种方式保护农地。调查表明，愿意参与农地保护的居民有677户，占有效样本的85．80%。其中以义务劳动保护农地的有450户，占66．47%；为基金会捐钱的有227户，占33．53%。我国劳动力富余，77．33%的农民乐意在农闲时间以劳动方式参与农地保护，44．93%市民也愿意义务劳动保护农地。为此，在进行价值处理时，需要将义务劳动参与农地保护的居民支付意愿按其同期的机会工资折成货币价值。问卷调查时询问受访居民的日均工资水平，江汉平原受访居民的日均工资标准如表3。同时，为降低策略性偏差，保证数据的真实、可靠性，根据CV不得大于个人收入的原则[14]，在数据处理时剔除边缘投标，将居民年均支付意愿大于家庭
年收入10%以上的数据作异常样本剔除。
3．2．3 受访居民保护农地的最高支付意愿分析
按上述数据处理标准，对调查数据进行整理，江汉平原受访农户和城镇居民保存不同类型农地的偏好及支付意愿如表4所示。
从受访居民参与农地保护的支付情况分析，江汉平原受访农户对水田的偏好程度最高，旱地、水域仅次，林地和园地相对较低。江汉平原农地以水田和旱地为主，受访农民普遍愿意保存自家拥有经营权和使用权的农地，因此水田和旱地保护的响应意愿最高。从支付数额高低分析，受访农民对经济产出较高的园地支付意愿最高，经济产值较高及资源丰富的水域和灌溉水田的支付意愿仅次于园地，旱地和林地则较低。而城市居民则普遍对当前流失速度最快且与生活联系最直接、最紧密的耕地的支付意愿最高。
3．2．4 江汉平原农地非市场价值估算
江汉平原现有居民6 001 659户，其中农民3 764 275户，市民2 237 384户。以受访居民对农地保护的平均参与率和户均最高支付意愿为参考，乘以江汉平原当前家庭户数，可估算出辖区内居民对不同类型农地资源的保护意愿，进一步推估出农地资源的非市场价值(见表5)。
估算表明，从受访居民保护农地的支付意愿出发，江汉平原各类型农地资源中，园地的非市场价值最高，其次是林地，水域及耕地的非市场价值较低。单位农地非市场价值的高低与资源禀赋显著相关，资源越丰富的农地类型，非市场价值愈低；反之，越稀缺的资源，非市场价值愈高。江汉平原居民对农地资源的年均保护意愿达280 536．40万元，单位农地资源的非市场价值48 658元/hm2。
4 江汉平原农地资源总价值
综合农地市场价值和非市场价值的估算单价，可以评估出江汉平原现有不同类型农地资源的总价值。江汉平原现有农地资源的非市场价值高达1 246．82亿元，约是仙桃市2004年生产总值138．47亿元的9倍，是农地资源价值构成中无法忽略的重要组成部分。其中，耕地资源的整体保护效益达4 563．28亿元，无法通过市场交易体现的非市场价值有545．30亿元，占耕地总价值的11．95%；江汉平原现有园地资源保护效益为623．09亿元，市场价值和非市场价值分别占67．79%和32．21%；林地和水域的非市场价值分别为225．64亿元和275．20亿元。
5 结 论
传统经济学对农地价值的认识仅停留在单纯的或狭义的经济产出价值上，忽略农地提供开敞空间、景观、生物多样性、文化服务、社会保障、粮食安全等公共物品所具有的非市场价值。运用收益还原法及CVM分别对江汉平原不同类型农地的市场价值和非市场价值进行评估，较为科学地评估出农地的总价值，摸清农地资源的价值构成。江汉平原目前无法通过市场交易实现的农地非市场价值达1 246．82亿元，其中，耕地、园地及水域用地的非市场价值在农地资源价值中所占比例份额分别为11.95%、32．21%和8．57%，是农地资源价值无法忽略的重要组成部分。农地价值的货币化计量，能够解决较多的实际问题。例如，对不同类型农地价值的估算可为“耕地占补平衡”制度实现从数量平衡向质量平衡管理模式转变，建立有效的评价和监督机制提供一定测算标准和参考依据；可进一步完善征地补偿制度，弥补征地补偿标准缺乏非市场价值的不足，为确定合理的征地区片综合地价提供直接参考依据。
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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain
CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1
(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory
of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)
篇3
（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）
摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。
关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市
中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。
1 选择价值的内涵
国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。
选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。
2 理论推导
2.1 选择价值存在的前提条件
（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。
（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。
（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。
农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。
2.2 选择价值公式的理论推导
不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。
若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：
选择价值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影响选择价值大小的相关因素
选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。
2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C
＜0（4）
其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。
2.3.2 开发成本V
＞0（5）
其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。
2.3.3 市地地价的变动波幅 σ
（1）市地地价在下一期上涨的幅度u
＞0（6）
其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。
（2）市地地价在下一期上涨的概率q
［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）
其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。
2.3.4 无风险利率 r
＞0（8）
其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。
3 实证分析
3.1 参数的取得
如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。
3.1.1 无风险利率
无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。
3.1.2 流转后市地地价
农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。
基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。
3.1.3 地价变动波幅
从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。
3.2 选择价值估算
依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。
4 结论与讨论
中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。
选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。
由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
篇4
城市是一个高度复合的人工化生态系统，与自然生态系统在结构上和功能上都存在明显差别。在生态系统服务功能研究早期，研究重点一直局限在森林、湖泊、湿地等生态系统类型。直到20世纪末，城市生态系统服务功能的研究才开始广泛开展，其理论探讨和实践方法逐渐深入[8-12]。
1 城市生态系统服务功能价值评估方法
1.1评估方法原理
目前，生态系统服务功能的价值评估方法主要分为直接市场法、替代市场法、模拟市场价值法三类。国内外有多种价值估算模型，Costanza等[3]的方法模型在国内生态系统服务功能价值的研究中得到广泛的应用：首先对研究区域内的生态系统进行分类，并划分不同生态服务功能；其次，应用多种价值评估方法，计算单位面积下各种类型生态系统的不同生态服务功能价值；最后汇总得到不同生态系统的服务功能价值结构表。具体计算公式如下：
式中： ――城市生态系统服务功能的总价值，元/a；
――第i种类型生态系统的第j项生态系统服务功能的单位价值，元/hm2；
――第i种类型生态系统的总面积，hm2。
1.2服务功能划分及参数取值
国内外学者对生态系统服务功能的分类及其价值估算等至今尚未形成共识，本文在对比分析国内外研究成果的基础上，将城市生态系统服务功能划分为三大类：①提供生活和生产物质的功能，包括食物生产、原材料生产；②与人类日常生活和身心健康相关的生命支持的功能，包括：气候调节、水源涵养、固碳释氧、土壤形成与保护、净化空气、生物多样性保护、减轻噪声；③满足人类精神生活需求的功能，包括娱乐文化。本文在谢高地等[6]制定的生态服务价值表基础上增添了固碳释氧、净化空气、减轻噪声等属于城市生态系统中较为重要的功能，其参数取值及计算如下：
1.2.1 固碳释氧的价值
分别采用造林成本法和碳税法进行固碳价值计算（中国造林成本每吨C为260.90元，瑞典税率每吨C为150美元，换算为1020元人民币[13]），用造林成本法和工业制氧法估算植被释放氧气的价值（中国造林成本每吨O2为352.93元，制氧工业成本每吨O2为400元[13]）。每公顷林地每天吸收CO21000kg、释放O2 750kg，每公顷草地每天吸收0.36kg CO2、释放0.01kg O2。
根据上述数据计算可得城市生态系统中，单位面积林地的固碳释氧功能价值为336821.5元/hm2，单位面积草地的固碳释氧功能价值为85.5元/hm2。
1.2.2 净化空气的价值
净化环境空气功能包括吸收SO2、吸收NOx、滞留过滤降尘和飘尘，采用代替花费法进行计算。每公顷林地平均每年可吸收SO2152.05kg，以SO2治理代价为3000元/t，则每公顷林地吸收SO2所提供的服务价值为456.15元；每公顷林地每年可吸收NOx 380kg，汽车尾气脱氮治理的代价为16000元/t，则每公顷林地吸收NOx 所提供的服务价值为6080元；每公顷林地平均滞尘能力为21.65t，削减粉尘成本以170元/t计算，则每公顷林地滞尘的经济价值为3680.5元。
计算所得，城市单位面积林地可创造净化空气价值为10216.7元/hm2。
1.2.3 减轻噪声的价值
目前对森林生态系统降低噪声价值的估算方法是以造林成本的15%计，以平均造林成本240.03元/m3，成熟林每公顷蓄养量80m3计算：
每公顷林地减少噪音功能的价值
=240.03元/m3×15%×80m3=2880.36元。
1.3 城市生态系统服务功能价值
城市生态系统在平均状态下的单位面积生态服务功能价值如表1所示。
注： （1）荒漠在城市系统中可对应其它类型用地。
（2）根据耕地所发挥生态服务功能的实际效果，在进行固碳释氧、净化空气、减轻噪声三项价值计算时，将耕地单位面积价值折算成有效林地价值，折算系数为0.2。
（3）园地生态系统服务功能价值取林地与耕地价值的均值。
（4）城市建设用地（包括城镇及工矿用地、交通运输用地等），参考Coslanza等的思路，不估算其生态服务功能价值。
2 案例研究
2.1案例概况
厦门市同安区地处福建省东南沿海，闽南厦、漳、泉“金三角”的中间前沿地带，厦门市域的北部，境内地形复杂多样，有山地、丘陵、平原和海岛。同安区常年冬无严寒，夏无酷暑，春暖晴雨多变，秋凉气爽宜人。全区总面积约690km2， 2009年全区总人口49.5万人。
本文所涉及同安区不同生态类型用地面积的基础数据来源于《厦门市同安区土地利用总体规划》（2006―2020），为计算同安区生态系统服务功能价值，这里将区域自然生态系统划分为耕地、林地、园地、草地、水域及水利设施用地、其它用地，具体见表2。
2.2生态系统服务功能价值估算
根据城市生态系统中单位面积生态服务功能价值表以及2005年、2009年同安区不同生态类型用地面积，计算同安区2005年、2009年的生态体统服务功能总价值分别为137.6亿元和134.1亿元。具体详见表3和表4。
就同安区而言，2005年～2009年间的生态系统服务功能价值并没有很明显的增减，2009年比2005年下降了3.5亿元，主要原因是同安区的林地、园地和草地面积都有所减少，而面积增加的城市建设用地对于生态系统服务功能价值没有贡献。6类生态用地中，只有水体的服务功能价值呈现增长，2009年比2005年增加价值约1亿元，水体的服务功能主要体现在气候调节、生物多样性、涵养水源、文化娱乐等方面。
从生态类型来看，同安区林地生态系统产生的服务功能价值最高，2005年、2009年分别占生态系统服务功能价值的73.6%、75.0%；园地生态系统提供的服务价值占第二位，2005年、2009年分别占总价值比重的20.4%、18.8%；耕地生态型在2005年、2009年占比为5.7%、5.3%，排名第三。荒漠（包括其它类型用地）的生态系统服务功能价值最低。林地和园地在城市生态系统中的重要作用也从一个侧面反映了实行退耕还林政策的必要性。同时，林地在评价的10项服务功能中都有突出的贡献值，这也表明了在城市生态系统保持一定比例的森林面积是十分必要的。
从服务功能上看，城市生态系统提供的10项功能中，固碳释氧产生的价值最为显著，占总价值的90%以上，提供这一功能的主要有林地、园地、耕地以及草地生态系统；另外，净化空气功能的服务价值也较为突出，占总价值的3%；而其余8项功能的生态服务功能价值过低。
3 结论与分析
本文构建出城市生态系统服务功能价值表，并以厦门市同安区为例，定量反映出城市生态类型用地面积的变化对整个生态系统的综合影响。计算结果表明，同安区具有显著的生态经济效益，2005年、2009年的生态系统服务功能价值分别为137.63亿元、134.06亿元，其中林地生态系统在城市的生态服务功能价值中占有重要的作用，对于同安区而言，固碳释氧的服务功能产生的经济价值远大于其它服务功能，但也从中反映出水源涵养、娱乐文化、生物多样性等服务功能还有待加强。
目前，生态系统服务功能价值的研究还是建立在Costanza等人提出的生态系统服务总体价值等于各类生态系统服务功能的简单加和，这一技术路线存在一个明显缺陷，即忽略了空间中各种生态系统内部的相互作用及空间异质性，这需要更加复杂、严谨的模型以及庞杂和精确的参数来计算区域生态系统服务的总价值。随着研究的进一步深入，国内外实践工作的广泛开展，相信必能不断充实和丰富生态系统服务功能的内涵，探索更符合实际情况的价值评估模式。
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文献标识码：A文章编号：16749944（2016）12000902
1引言
城市森林是城市重要的组成部分，是当前生态学关注的热点之一。城市森林作为自养生态系统，其所提供的服务价值是绿色GDP实施的基础。森林生态系统服务价值评估，对城市规划建设起指导作用。诸多学者对此做出了相关研究，如亚马逊热带雨林的林副产品价值评估[1]。陈仲新等人对我国各省区生态系统服务价值进行了排序和对比分析[2]。康文星评估湖南省森林生态系统在空气、土壤及水源方面的价值[3～5]以及相关生态价值的评估方法[6]，对区域森林生态系统生态评估做出了很好的范例。
2基本理论与方法
对密云区森林生态环境进行实地观察，调查森林群落生长情况，以此为基础对DEM数据和RS信息进行翻译分类，最后制作专题图，统计密云区土地利用面积的变化情况，如技术路线图（图1）。进而对森林生态系统价值评价，针对现状情况，规划密云区未来发展方向。
单一土地利用类型动态度指研究区域的某一时段内单一土地利用类型的变化数量，其公式可以表达为：
K=Ub-UaUa×1T×100 % （1）
在公式（1）中，Ua、Ub分别为研究初始时间点、末尾时间点的土地利用类型的数值量；T为研究时段。当T设定为year时，K则表示土地利用类型年变化量。
依据“中国生态系统服务价值当量因子表”[7]和农用地的生产服务经济价值，综合处理后得到区域内其余类型的生态服务功能的单价经济衡量价值：
Eij=eijEa（i=1，2，…，9，j=1，2，…9）（2）
公式（2）中，E为土地利用类型j生态服务功能i经济价值单价（单位：元/hm2）；e为土地利用类型j生态服务功能i经济价值相对于农田提供生态服务单价的当量因子；i为生态服务功能类型，包括气体调节、气候调节、水源涵养、土壤形成与保护、废物处理、生物多样性维持、食物生产、原材料生产、休闲娱乐；j为土地利用类型，包括林地、耕地、建筑用地、水域，Ea为常量884.9 元/hm2。根据面积和单位面积生态服务功能的单价计算出研究区生态服务功能的经济价值：
V=∑9i=1∑9j=1AiEij（i=1，2，…，9，j=1，2，…，9）（3）
公式（3）中，V为生态服务功能的总价值，A为j类的面积值，E为j类的i类生态服务单价；i为生态服务功能类型；j为土地利用类型。
对谢高地价值当量因子表分析得知，生态服务价值当量因子的经济价值量占当年全国平均粮食单产市场价值的1/7。其余生态系统的生态服务价值当量因子经济价值依据其对农田食物生产服务的贡献大小将当量因子表转换为当年生态系统服务功能单价表（表1）。
3实例分析
3.1研究区概况
密云区，位于北京市东北部，地处燕山山脉。密云
区水资源丰富，华北地区最大的密云水库位于中央位置。植被丰富，主要包括天然林、人工林、飞播林三类，密云区林业用地面积为105954.05 hm2，占土地总面积的49.72 %。
3.2森林生态系统面积确定
密云区处于山脊处，森林茂密，植被覆盖度较高。植被指数可以在一定程度上可以反映森林面积状况。数据时间为9月中旬，此时天气状况良好无云、森林植被茂盛。数据在ArcGIS处理计算后得到密云区1999年林地面积为141671.36 hm2、水域面积为14441.05 hm2、耕地面积为21856.82 hm2、建筑用地面积为35140.89 hm2；2006年林地面积为105954.05 hm2、水域面积为8376.98 hm2、耕地面积为51169.99 hm2、建筑用地面积为47608.72 hm2。
1999～2006年间，密云区各土地利用类型的面积有以下变化：①林地年变化率最大。林地面积年变化率为-3.60 %。②水域面积有所减少，面积年变化率为-5.99 %。③耕地大面积增多，耕地面积比重增加13.75 %，年变化率为19.16 %。④建筑用地面积增多，城市的快速发展导致人口不断聚集，城市用地规模急剧扩张而导致植被覆盖面积剧减少。
4生态服务价值分析
从表2可以得出，1999年和2006年密云区总体生态服务价值分别为34.60亿元、27.02亿元，相对减少7.58亿元。1999～2006年间，耕地生态服务价值增加1.79亿元，主要是由农田面积增加导致。1999～2006年间，林地面积大幅度减少45717.31 hm2，其生态服务价值减少6.90亿元。数据分析可知，密云区2006年生态环境质量相较于1999年变差。1999～2006年间，水域的生态服务价值减少2.47亿元。
5结语
通过对密云区生态服务价值的对比研究，评估了密云区生态服务价值，结论如下：2006年与1999年生态服务价值有差距，林地面积减少，生态环境质量较差。研究中有些服务价值难以对其进行货币价值衡量，研究不够彻底，以后需改进。计算方法进行改进，以获得准确、系统的城市森林生态系统服务评价模型。在以后发展中，加强生态系统存在与发展的可持续性。从生态系统平衡发展的保护角度出发，认真的研究规划未来的发展蓝图，做到既发展又环保，使得经济价值与生态系统服务价值同步增加。
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农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积为3.4亿亩，是2008年底的3.1倍，流转比例达到26%，比2008年底提高17.1个百分点。我省农村家庭承包耕地流转面积2824万亩，占家庭承包面积的29%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。我省部分涉农机构开展了与农村土地流转相关的贷款业务，共发放涉及农业龙头企业、专业合作社等经济组织贷款余额10.57亿元。从放贷银行看，包括农村土地承包经营权在内的“三权”抵押贷款主要集中在涉农机构；从贷款对象看，土地承包经营权集中在种养大户、专业合作社和个体工商户；从贷款用途看，土地承包经营权主要用于种植业、养殖业；从区县分布上，不同区县推进力度不同，我省四个改革试点县（濮阳县、杞县、固始县、汝阳县）相对发展较快。
三、农村土地承包经营权抵押存在的问题
（一）抵押权难实现。首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权。
（二）抵押物价值难确定。一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构；二是没有建立对农村土地价值对应的标准；三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制较低。
（三）贷后管理难。银行发放贷款后为保证借贷资金的安全，一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。
（四）贷款风险难以掌控。一是农业生产是受自然条件约束，受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范。三是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。
（五）金融机构放贷积极性不高
由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。
四、农村土地承包经营权抵押贷款环境优化
（一）完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。
（二）建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施；其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时的变现抵押物从而获得补偿，并且有正规的、统一的流转市场也会相应的降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措。最后，也有利于有关部门建立制度化，规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管。
（三）设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点：一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考；二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。
（四）培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免于破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。
五、风险防范
农村土地承包经营权抵押贷款可能会带来四种风险：经营风险、转移风险、贷款风险和社会风险。在这四种风险中，经营风险、贷款风险是社会风险产生的根本原因，转移风险是社会风险的直接原因，因此，控制经营风险是关键，而控制转移风险则有助于缓解社会风险。
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土地权益的价格由土地价格来表示，只有对土地产权进行了明确的界定，土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益，它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利，因此，农地发展权价值是指农地与转变用途后的建设用地价值的差额。可是，在农地的用途进行变更后，土地开发者对土地拥有所有权，土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道，投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润，而这部分利润是不属于农地发展权价值的，应从农地发展权中将其剔除。因此，本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途，转为建设用地后，农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。
我国学者对农地发展权进行了相关的研究，其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅（2008）认为农地征收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定，农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱，应加快农地发展权的设立，防止征地权利的滥用。秦祖伟（2009）认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍，明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜（2010）在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算，结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值，占农地总价值的79.21%，认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的发展。朱一中（2012）在土地发展权基础上测算了土地增值收益，结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中，农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍，本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算，通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失，将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。
二、测算方法及数据来源
（一）测算方法
1. 农地价格的测算
（1）农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的，因此，我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外，湖南省是我国农业大省，粮食作物以水稻为主，因此，在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为：
Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）
公式（1）中，Je代表农地资源的经济产出价值；Lit代表第t年种植第i中作物的收益；Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本；r为第t年的农地还原率。
（2）农地资源的生态价值。在计算生态价值时，本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同类型的农地中，选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式：
JS=∑（R×Nt）/Nt（2）
公式（2）中，JS表示农地的生态价值，R表示不同类型土地的生态效益，Nt表示每年征收农地的面积。
（3）农地资源的社会保障价值。根据上述分析，农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值，因此，社会保障价值可以表示为以下公式：
Jb=Jy+Jl（3）
Jb为农地资源的社会保障价值，Jy为农地资源的就业保障价值，Jl为农地资源的养老保险价值。
Jy=Dt/Mt（4）
式（4）中，Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准，Mt为被评价地区人均农地面积。
Jl=la/Mt（5）
式（5）中，la为人均养老保险价值，根据当地人均年龄为a时的个人保险费趸缴金额来代替；Mt为被t年被评价地区人均农地面积。（5）式中la的计算公式为：
la=lax×g+laf×b（6）
式（6）中，lax为平均年龄为a时，男性公民保险费趸缴金额基数；而laf为平均年龄为a时，女性公民保险费趸缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例，b为男性人口占总人口的比例。
2. 市地价格的测算
在计算湖南省各市州市场价格水平时，根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价（即土地市场价格）和土地出让面积，通过相关数据的整理，计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。
3. 土地开发费、利息、利润的测算
参照相关文献资料，按照国家土地开发成本的现有数据，通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷款利率通过静态的发生进行计算，利润则选择成本利润率进行测算。
4. 农地发展权价格的测算
根据农地发展权的含义，借助成本逼近法计算农地利息和利润，运用差值法计算农地发展权价值，具体见公式（7）所示：
Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）
式（7）中，Ft为某年农地发展权价格，Mt为某年土地市地价格，Pt为农地价格，Ct为土地开发费，It为利息，Rt为利润。
（二）数据来源
本文在测算农地征收过程中农地资源价值损失时，选取了2003～2012年湖南省的相关数据。其中，农地征收的数据主要来源于湖南省国土资源公报（2003～2012）；水稻的成本与收益数据主要来源于《农产品成本收益资料汇编》（2004～2012）；其余数据均来自《湖南统计年鉴》（2004～2012）和《湖南统计公报》（2004～2012）。
三、湖南省农地发展权价值的测算
（一）湖南省农地价值的测算
1. 被征收农地资源经济产出价值的估算
根据公式（1），首先计算农地的纯收益。单位面积农地的年纯收益=单位面积农地总收益-单位面积农地总成本。单位面积农地生产成本包括人工成本、物质费用和服务费用；单位面积的土地成本包括土地流转的地租和自营地折足之和。根据湖南省农业生产情况，在此选择水稻作为湖南省农地征收的主要作物。通过相关的农产品纯收益计算，得出湖南省农地资源的经济产出价值。其次，要确定农地还原率r。在计算农地还原率时，选择安全利率加风险调整值的方法，结果见表1所示。
根据表1所示，整体上来说，在2003～2012年期间，湖南省被征收农地资源的经济产出价值在经历4年的较大波动后，呈现出上升的趋势，到2012年农地资源的经济产出价值已达到3亿多。
2.被征收农地资源生态价值的估算
在估算农地资源生态价值时，本文借鉴Costanza 在自然资源生态效益方面的研究成果，如表2所示。
根据公式（2），计算出湖南省农地征收过程中农地资源的生态价值，结果见表3。
3. 被征收农地资源社会保障价值的估算
在计算被征收农地资源的社会保障价值时，首先根据公式（4）计算湖南就业保障价值；然后根据公式（5）计算湖南省养老保险价值，根据各年的统计年鉴计算出各年的人均年龄，根据各年的人均年龄查找出相应的公民保险费趸缴金额基数；再根据湖南省男女性别比和湖南省人均农地地面积就可以计算出被征收农地资源的养老保险价值。
根据公式（4）～（6），计算出被征收农地资源的社会保障价值，结果见表4。
4. 湖南省农地价值的测算
根据上述的测算结果，2003～2012年期间湖南省被征收农地的价值，结果见表5。
（二）基于差值法的湖南省农地发展权价值的测算
根据学者的测算，湖南省2009年的土地开发成本是80元/m2，在此，利用各年的物价指数对其进行修正，计算出各年的土地开发费用；利息采用年贷款利率通过静态的方式进行计算，年贷款利率按6%进行计算；根据成本利润法计算利润率，投资利润率取20%。在计算时，利息和利润均以各年的土地取得费、土地开发费以及各项费用之和为基数，将相关数据代入公式（7）计算出湖南省农地发展权价值，见表6。
在表6中，2003～2012年期间农地价格、市场价格和农地发展权价格在整体上呈现出波动上升的趋势。农地价格在2003～2006年期间出现了下降的趋势，而在2006年之后开始上涨，这主要是在这段时间人们保护农地的意识增强，国家出台了相关的农地保护政策导致农地价格的上涨；市场价格在2003～2006年出现逐渐递增的趋势，但在2006年之后市场价格的涨幅迅猛；农地发展权价值在2003～2006年呈现出波动上升的趋势，特别是在2006～2009年上涨幅度很大，而在2010年开始出现一定的回落，其主要原因在于国家对农地保护政策的加强，加大了农地的投入力度，增加了农地产值，导致农地价格的大幅上涨，农地发展权价值的回落。而在2010年农地发展权价值回落之后，在2012年出现了上涨的趋势，这主要由于社会经济发展的原因导致市场价格上涨高于耕地价格上涨。通过上述分析，可以预测在未来的发展中，农地价格、市场价格和农地发展权价值均会呈现上升的趋势。
四、对策建议
农地发展权的缺少导致土地价值的不完整，使得农民在农地征收过程中权益受损严重，为完善我国农地征收制度同，时保障失地农民权益，本文提出以下对策建议。
第一，在农地产权制度中设置农地发展权，明晰产权归属。把农地发展权作为一种制度来实施，同时还要明确农地发展权的归属问题，通过设定农地发展权来弥补产权的空缺，从而使得农地的合法权益得到有效的保障。
第二，建立农地发展权的定价机制。建立农地发展权的评价体系，通过科学、合理的方法对农地发展权进行估计。同时，培养专业的农地发展权评估机构或者公司规范农地发展权的估价，为农地发展权的估价提供智力保障。
第三，在经济补偿上建立与农地发展权相对应的补偿标准。建立农地产权的农地发展权补偿方式，从而保障农民的权益。同时，将农地发展权纳入到土地管理体系，同时加强农地发展权的法律规定，在法律上为农地发展权提供保障。此外，通过建立监督机构对农地发展权补偿的实施情况进行监督和管理。
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作为一个人口大国，耕地保护问题是我国土地管理的基本命题。现实中，耕地过度非农化与耕地质量的下降已经成为我国耕地保护工作亟待解决的两大问题，事关国家粮食安全、社会稳定和经济可持续发展。为了保护耕地，国家采取了一系列措施，实行了世界上最为严格的耕地保护制度［1］。这些耕地保护制度虽然在一定程度上取得了抑制耕地减少的成效，但是远没达到预期的目标，耕地保护形势仍然非常严峻［1］。存在耕地保护问题的主要原因在于市场失灵和政府失灵，主要表现为耕地保护产权不清［1,2］。这就需要在明确耕地保护产权的基础上，建立耕地保护区域补偿机制。
所谓耕地保护区域补偿是指从区域间耕地保护责任和义务对等角度出发，由部分经济发达、人多地少的地区通过财政转移支付等方式对经济欠发达而又过多承担了耕地保护任务的地区进行经济补偿，以协调不同区域耕地保护利益关系，从而达到既能满足社会经济发展对农地非农化的合理需求，又能在总体上最大限度地保护有限的耕地，以保障我国粮食安全的目标［2］。
耕地保护区域补偿机制运行的关键环节在于补偿对象、补偿标准（包括面积标准和价值标准）的确定以及运行机制的构建。其中，耕地保护区域补偿机制的整体框架构建和补偿对象确定已分别在《耕地保护区域补偿机制研究》［2］和《中国区域耕地赤字/盈余预测》［3］中进行过研究。在此基础上，本文主要对补偿标准中价值标准的确定进行探讨。
1 土地价值理论及其构成
土地价值理论是土地价格评估的基础，也是耕地保护区域补偿价值标准的基础。随着人们对价值认识的深化，土地价值理论经历了效用价值论――劳动价值论――现代土地价值论这样一个发展历程。
1.1 土地价值理论发展
1.1.1 土地效用价值论
效用价值论起源很早，英国经济学W•F•劳埃德是这一理论的先驱者。他认为商品价值只表示人对商品的心理感受，不表示商品某种内在的性质；价值取决于人的欲望以及人对物品的估价［4］。18世纪意大利经济学家加利阿尼、法国经济学家孔狄亚克都认为效用是价值的源泉。这一理论经过法国著名经济学家萨伊等人的系统化，成为完整的理论体系。萨伊(J•B•Say，1767-1832)从效用价值入手，提出土地价值的大小在于土地为人类所提供的效用高低，并提出“生产三要素”论，认为地租是对土地服务的补偿或收入［5］。
在效用价值论基础上，杰文斯、瓦尔拉、门格尔、维塞尔以及庞巴维克等提出了边际效用价值论。维塞尔(F•V•Wieser，1851-1926)认为效用是价值的来源，效用和财物的稀少性相结合而形成的边际效用是价值形成的条件，是价值的尺度。土地价值是由土地的有效用和土地资源的稀少性所决定的［6］。他们认为，决定土地价值的因素并非供给方面的生产费用的大小，而是土地利用者需求方面的主观因素，即土地给利用者所带来的边际效用大小才是决定土地价值的惟一因素。由此可以看出，边际效用价值论是用主观心理分析方法来说明价值形成过程的理论。
1.1.2 劳动价值论
威廉•配第(Willian• Ptty，1623-1687)在研究地租时认为：“土地的价值，取决于该土地所生产的产品量对为生产这些产品而投下的简单劳动比例的大小”［7］。他认为，土地的价值取决于投入土地的劳动量，而劳动量则只取决于劳动时间。亚当•斯密(Adam•Smith，1723-1790)在1776年出版《国民财富的性质和原因的研究》中指出，“劳动是衡量一切商品交换价值的真实尺度”，“一种物品的交换价值，必然恰等于这一物品对其所有者所提供的劳动支配权。”地租、利润和工资“这三个组成部分各自的真实价值，由各自所能购买或所能支配的劳动量来衡量”［8］。
卡尔•马克思(Karl• Marx，1818-1883)以劳动价值论和剩余价值理论为基础，提出地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断而获得的一部分劳动者所创造的剩余价值。土地可分为土地物质和土地资本。土地物质是纯自然物，不是人类劳动产品，因而没有价值。土地资本是劳动产品，具有价值。真正的地租和现实中的地租收入不同，真正的地租仅为使用土地而支付，不管这一土地是未被开垦还是已经改良；但现实中的地租收入则除真正的地租之外，还包括土地资本的利息，而且，它们共同决定土地的价值。
1.1.3 现代土地价值理论
张效军等：耕地保护区域补偿机制之价值标准探讨中国人口•资源与环境 2008年 第5期现代土地价值理论是在人类追求经济增长进程中出现的人口与资源和环境矛盾日益尖锐的背景下发展起来的可持续发展价值理论。
随着经济发展过程中自然资源的过度开采和日趋枯竭以及废弃物的大量排放，造成生态平衡的破坏和环境的恶化，人们开始试图通过各种手段包括经济、行政和法律手段来解决这一问题，对资源的生态环境的价值衡量方法也就应运而生。从产权经济学角度看，土地产品具有不同维度，不同维度的产品由于其界定和度量的成本不同，其价值表现不同。起初，土地产品主要表现为承载和生产功能，而其他功能由于不稀缺而显得不那么重要，这时界定和度量其他功能的成本要大于预期收益，致使其他功能的价值被置于公共领域。随着经济发展与资源环境矛盾的加剧，人们开始认识到土地（尤其是农用地）不仅具有承载和生产功能，而且还具有环境等功能。此时，由于这些功能稀缺性上升和技术进步，使得界定和度量以前被置于公共领域的价值成本和收益发生变化，最终这些价值逐渐显现出来。
美国环境经济学家A•M•弗里曼(A• M• Freeman)认为，作为一种资产的资源―环境系统的经济价值，可以定义为其提供的所有服务价值的贴现。由于外部性、公共物品属性以及其他因素的存在，资源―环境系统所提供的很多服务并不能受到市场的适当调节。土地，作为一种最重要的自然资源，由于其外部性等原因，其经济价值要大于其在市场所实现的市场价格［9］。
曲福田教授在对耕地价格的研究中认为，传统经济学对耕地价值的认识仅仅停留在单纯的或狭义的经济价值（农产品价值）的基础上，忽视了耕地所拥有的生态功能、景观功能、食物安全以及世代公平等社会价值与生态价值，从而在耕地非农化过程中导致大量的社会福利损失［10］。霍雅勤从耕地的资源价值出发，并运用边际效用理论，提出土地价值等于土地的边际机会成本，而边际机会成本则是边际生产成本、边际使用者成本与边际外部成本三者之和［11］。还有学者综合劳动价值论和效用价值论，认为自然资源价值的完备结构是由使用价值和补偿价值构成的。使用价值取决于自然资源的有用性，其价值大小决定于它的功能，补偿价值就是人类在利用自然资源上的投入［4］。姜文来、杨瑞珍认为自然资源资产价值应由其商品价值、生态环境价值和折补价值三部分构成，而生态环境价值由比较实的物质性的产品价值（有形资源价值）和比较虚的舒适性的服务价值（无形的生态价值）两部分构成；折补价值是为了维持资源资产开发利用功能恒定而进行的价值、技术等方式的补偿［12～13］。黄贤金教授认为对土地的价格内涵应从四个方面加以理解，即地价是资源配置的结果；地价是土地资源最佳配置预期效益的体现；地价是土地生态环境经济价格；地价是土地的稀缺价格［14］。
1.2 土地价值构成
按照资源经济学的观点：资源资产价值由三部分构成，它们分别是资源资产的商品价值、环境价值和折补价值，用公式可表示为：
V=VC+VE+VD（1）
其中：V为资源总价值；VC为资源的商品价值；VE为资源的生态环境价值；VD为资源的折补价值。
由于我国人口众多，耕地资源在我国尤其具有特别重要的地位，这使得我国耕地资源具有不同于其它自然资源的特殊价值。这就是说我国耕地除了具有其商品价值、生态环境价值和折补价值外，还具有重要的社会价值。刘慧芳［15］认为，在我国耕地资源特别缺乏的情况下，农地社会保障价值和社会稳定功能价值就显得特别重要。俞奉庆、蔡运龙认为根据物质满足主体的性质可以分为物质的物质价值、物质的精神价值和物质的综合价值。就耕地资源而言，耕地资源的物质价值包括耕地经济价值、生态价值和经济生态价值的间接价值及社会价值；精神价值包括认识价值、道德价值和审美价值；耕地资源的综合价值则是耕地物质价值和精神价值的统一，它独立地满足人类具体的物质和精神需求［16］。
资源资产折补是为了维持资源资产开发利用功能恒定而进行的价值、技术等方式的补偿［12～13］。之所以称为折补是因为它与固定资产折旧不同，不能套用固定资产折旧的方法来处理土地资源资产价值折旧。其实，对环境保护技术和资本等的投入及为保护物种而设立的自然保护区的各种投入等都可以算作是土地资源资产的折补价值，尽管这种投入目前来说还远不够。对于耕地资源的折补价值核算，可以从我国耕地资源每年由于水土流失和耕地利用而造成的耕地数量减少和质量下降的角度衡量。据皮门特尔（Pimentel•D）等人研究，美国耕地每年有4×109t土壤流失和130×109t的水流失，由此造成的经济损失达20亿美元/年［17］。
综上所述，我们可以把耕地的价值分为四大部分：即商品经济价值、生态环境价值、社会价值和折补价值。其中，社会价值又可以进一步细分为耕地社会保障价值、耕地国家粮食战略安全价值和耕地的发展权价值。耕地的价值可以用公式表示为：
V=VC+VE+(VSB +VSF+VSS)+ VD（2）
式中：V为耕地价值；VC为耕地商品经济价值；VE为耕地生态环境价值；VSB为耕地社会就业保障价值；VSF为耕地发展权价值；VSS为耕地的国家粮食战略安全价值；VD为耕地折补价值。
2 耕地价值核算
2.1 耕地的商品经济价值(VC)
耕地的商品经济价值是指耕地用于农业生产所获得的农产品的价值。现代估价理论对评估的土地价格要求是正常市场条件下的价格，即将正常市场条件作为评估的基本假设条件。在西方市场经济国家，农民可以取得社会平均利润。我国《城镇土地估价规程》对我国土地价格的规定也是正常市场条件下的价格。但是，我国农业生产是在生产要素不能自由流动的条件下进行的非正常市场条件下的生产，中国农民在从事农业生产的同时，也就失去了获得社会平均利润的机会。如果只根据耕地实际生产的收益来评估土地价格，就忽视了正常生产这一基本条件，因而也就失去生产的正常利润和耕地的正常纯收益，就需要进行补偿［18］。
R=Rn+Rm(3)
式中：R为耕地的商品纯收益；Rn为耕地的农产品纯收益；Rm为耕地农产品社会平均利润修正值。
对耕地农产品社会平均利润修正，通常采用政府对农业和农民补贴的一定比例来计算。其计算公式为：
Rm=(R-R0)×C(4)
式中：Rm为耕地农产品社会平均利润修正值；R为社会投资平均利润率；Ra为农业投资平均利润率；C为农业总投资。
依据周建春的计算，在现行市场条件下，全国耕地的平均纯收益R1n =0.2元 /m2；耕地农产品社会品均利润修正值Rm=0.04元/m2；最 后得到耕地商品纯收益R1=0.2+0.04=0.24（元/m2）。 在此基础上，应用收益还原法可以得到耕地的商品经济价值为VC=R1/r=0.24/4.18%=5.74(元/m2)
2.2 耕地的生态环境价值(VE)
耕地的生态价值是指耕地及其上的植物构成的生态系统具有的生态价值，包括 调节气候、净化与美化环境、维持生物多样性等方面的价值。在农业社会，人类活动还没有危及到生态环境，生态环境对人类的生存和发展也没有表现出制约作用，生态环境对于当时的需求来说并不稀缺，界定和度量生态环境的成本大于受益，因此，耕地的生态价值就被置于公共领域而没有得到体现。随着人口的增加和工业化、城镇化进程加快，人类的活动已严重危及到与人类生存和发展密切相关的生态环境，生态环境资源稀缺性增加，界定和度量的收益逐渐大于其成本，从而使耕地的生态作用从农业的生产资料中突现出来。在当前欧洲大部分国家，耕地不仅是农产品生产基地，而且还是生态用地和景观用地，因此受到规划的严格限制和保护。[KG)]
唐华俊教授对我国生态系统功能价值的核算值为56 098.45亿元/年，其中，耕地的生态环境效益价值为0.08元/m2•年［19］。经收益还原法折算后，我国耕地的生态环境价值VE=0.08/4.18%=1.91元/m2。
2.3 耕地的社会价值(VS)
耕地的社会价值主要包括提供就业保障、保障粮食安全和维护社会稳定等方面的价值。
2.3.1 农民的就业保障价值(VSB)
在生产要素不能正常流动，农民从事农业生产不能获得社会平均利润的同时，城乡分割的管理体制又使农民失去了获得政府提供的社会生存保障的权利［18］。在我国，城市人口享有国家提供的社会养老金补助，以帮助城市人口在退休后得到一笔生活费用。在建立社会养老保险制度以前，城镇职工退休后，仍可以拿到一定的退休工资，以确保生活的稳定。
耕地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，社会保险是社会保障的核心部分。社会保险是指国家通过法律手段对全体社会劳动者强制征缴保险基金，用以对其中丧失劳动能力或失去劳动机会的成员提供基本生活保障的一种特殊的消费品再分配方式［20～21］。可以用养老保险替代耕地资源的社会就业保障价值。其计算公式为：
VSB=Ya/Aa(5)
式中：Va为单位耕地面积社会保障价值；Ya为人均社会保障价值(以平均年龄为a时保险趸缴金额代替)；Aa为人均耕地面积。
其中，Ya值计算公式为：
Ya=(yam×b+yaw×c)×Mi/Mo(6)
式中：yam为a年龄男性公民保险费趸缴金额基数；yaw为a年龄女性公民保险费趸缴金额基数；B为男性人口占总人口的比例；C为女性人口占总人口的比例；Mi为农民基本生活费(月保险费领取标准)；Mo为月保险费基数。
依据周建春计算（周建春在计算耕地的社会就业保障价值时，参照城市居民养 老金实施方法，剔除了农民用个人收入购买养老保险的那部分费用），[WTBZ]2003年我国耕地农民生存保障纯收益为0.39元/m2。经收益还原法折算后，耕地的社会就业保障价值为[WTBX]VSB[WTBZ]=0.39/4.18%=9.33元/m2。[KG)]
2.3.2 粮食安全价值(VSS)
据国土资源部和农业部统计，我国耕地面积已由1996年的1.30亿hm2减少到2004年1.22亿hm2，8年间耕地净减少7600万hm2，平均每年减少95.28万hm2，人均耕地降到0.094 hm2，可开垦为耕地的后备资源人均还不足0.007 hm2，且多集中于生态条件十分恶劣的西部地区。因此，我国已宣布实施世界上最严格的耕地保护政策，其目的在于保护现有的耕地，以确保国家的粮食安全和社会稳定。
对于耕地的国家粮食安全战略纯收益，可以通过国家占用耕地收取的费用和保护现有耕地所必要的耗费来计算［18］。即：
R=T+CP(7)
式中：R为国家粮食安全战略纯收益；T为国家对占用耕地收取的年费用；CP为国家因保护现有耕地而必要的年支出。
根据周建春的计算，耕地的国家安全战略纯收益R4=1.92元/m2，经收益还原法折算，我国耕地粮食安全战略价值VSS=1.92/4.18%=45.93元/m2。
2.3.3 耕地发展权价值(VSD)
所谓耕地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将耕地改为最佳利用方向的权利。现实大量发生的是将耕地改为建设用地，因此，也可狭义地定义为改为建设用地的权利。它是内生于土地所有权而又可从土地所有权中分离出来的一种用益物权。
耕地的发展权纯收益是指依国家土地利用规划而将耕地只作为种植粮食这一用途，从而失去改变其土地用途取得更大效益机会的损失补偿，是耕地所有权中的耕地发展权的价值体现。它等于耕地转为建设用地后的纯收益扣除农业用途土地纯收益的余额。其计算公式为：
R=Ra-Rb(8)[KG(*22]式中：R为耕地发展权年纯收益；Ra为耕地转为建设用地的年纯收益；Rb为耕地作为农业用途的年纯收益。[KG)]
依据周建春研究，我国耕地的发展权年均纯收益为2.1元/m2。经收益还原可以得到我国耕地的发展权价值为VSD=2.1/4.18%=50.24（元/m2）。
2.4 耕地折补价值（VD）
耕地作为可更新资源资产的开发利用超过了其承载能力，表现为数量不断减少，即资源资产的开发利用量超过了资源资产的更新能力，在质量上也不断下降，资源资产的生态功能受到不同程度的影响，甚至生态系统的恶化或者破坏［13］。本文以我国耕地水土流失价值作为耕地折补价值。
依据朱高洪等人的研究：我国土地水流失造成的各类直接经济损失达642.59亿元［22］。由此计算，我国耕地资源水土流失损失约为每年0.02元/ m2。经收益还原可以得到我国耕地的折补价值为VD=0.02/4.18%=0.42（元/m2）。
综合以上耕地价值核算的结果，得出我国耕地价值为112.68元/m2（112.68万元/hm2）(见表1)。
3 耕地保护区域补偿价值标准界定
以上是对耕地价值的核算，但是，在进行耕地保护区域补偿时，不能按照耕地的价值进行完全补偿，因为，耕地的某些功能价值在日常生活中已经给予补偿，如耕地的商品经济价值中现有市场条件下商品价值在农作物交易过3.1 耕地的商品经济补偿价值(VC)
耕地的商品经济价值包括两部分：现行市场条件下耕地的农产品纯收益价值（Rn）和耕地农产品社会平均利润修正值（Rm）价值。在现行市场条件下，Rn在耕地盈余区农产品交易中已经得到补偿，这部分价值在耕地保护区域补偿时就不必再行补偿；农业生产投资中没有的社会平均利润，即Rm没有在现行市场中实现其价值。如果农业生产投资不能得到社会平均利润回报，且没有对其进行补偿，其生产要素（尤其是耕地）势必会向非农方向转用。因此在确定耕地赤字区向其补偿时，必须对耕地农产品获得社会平均利润不足部分给予补偿。也就是说，要对耕地的商品经济价值中社会平均利润修正之价值（Rm）进行补偿。[KG)]
依据前面的计算，耕地的商品经济价值社会平均利润修正值为Rm=0.04元/m2，那么，在耕地保护区域补偿时，耕地的商品经济价值补偿值为VCm=0.04/4.18%=0.96元/m2（0.96万元/hm2）。
3.2 耕地的国家生态环境补偿价值(VE)
[KG(-*25]生态环境是一个复杂的系统，一个区域的生态环境对其它区域的生态环境都产生影响。一个区域的耕地的生态环境同样对其它区域产生影响。由于生态环境的外部性，常常使其不能得到足额补偿。耕地的国家生态安全价值是国家从人类生存与可持续发展的角度对耕地价值的重新认识，是耕地生态功能的价值体现。对于耕地盈余区，耕地的生态环境效益虽然大部分由本区域享受，但也不能否认它对耕地赤字区的积极影响。由于盈余区耕地生态环境对赤字区的生态环境的影响程度在度量上比较困难，本研究在此暂且把此定为30%。也就是说，耕地赤字区需要对耕地盈余区补偿耕地面积的30%的生态环境价值。[KG)]
根据前文，耕地的生态环境价值为1.91元/m2，那么，耕地赤字区对耕地盈余区耕地生态环境价值的补偿价值为VCE=1.91×30%=0.57元/m2（0.57万元/hm2）。
3.3 耕地的社会补偿价值(VS)
3.3.1 农民的就业保障补偿价值(VSB)
参照城镇职工基本养老保险制度，我国城镇企业职工的养老保险金额由企业交纳和个人缴纳两部分组成。耕地赤字区应该对耕地盈余区耕地生存保障价值中扣除农民个人缴纳金额后的那部分承担补偿责任。
由于前文所计算的耕地就业保障价值中已经扣除了农民个人应该缴纳的那部分价值，所以耕地赤字区对耕地盈余区就耕地就业保障价值补偿的标准为VSB=9.33元/m2（9.33万元/hm2）。
3.3.2 粮食安全补偿价值(VSS)
国家粮食战略安全价值是国家在全部耕地资源上耕地粮食安全权的价值体现。确保国家粮食安全是每一区域的责任和义务，而不仅仅是粮食主产区责任。耕地赤字区没有履行应尽的责任和义务，而是由耕地盈余区代为履行，所以耕地赤字区应该对耕地盈余区代为履行职责进行补偿。
依据前文，耕地的粮食安全补偿价值为VSS=45.93元/m2（45.93万元/hm2）。
3.3.3 耕地发展权补偿价值(VSD)
由于耕地盈余区多承担了耕地保护任务，使得耕地不能转变为其它按现行价格体系收益更高的用途，因此，耕地赤字区应该给耕地盈余区耕地发展权价值予以补偿。
依据前文，耕地发展权补偿价值为VS=2.1/4.18%=50.24（元/m2）（50.24万元/hm2）
3.4 耕地保护区域补偿标准
综合以上分析，耕地赤字区与耕地盈余区耕地保护区域补偿的标准见表2。
（1）现代土地价值理论认为土地价值应该包括土地的商品经济价值、生态环境价值和折补价值三部分。而对于耕地来说，由于我国特殊的国情，耕地的价值不仅包含商品经济价值、生态环境价值和折补价值，而且也包括耕地的社会价值。其中，社会价值又可以细分为农民就业保障价值、国家粮食战略安全价值和耕地发展权价值。
（2）我国耕地的价值为112.68万元/hm2。其中，耕地的商品经济价值为5.74万元/hm2；生态环境价值为1.91万元/hm2；社会价值为105.5万元/hm2（农民就业保障价值为9.33万元/hm2；国家粮食安全价值为45.93万元/hm2；耕地发展权价值为50.24万元/hm2）；折补价值为0.42万元/ hm2。
（3）在进行耕地保护区域补偿时，不能按照耕地的价值进行完全补偿，因为，耕地的某些功能价值在日常生活中已经给予补偿。如耕地的商品经济价值中现有市场条件下商品价值在农作物交易过程已经实现补偿，只需对没有取得社会平均利润的那部分价值给予补偿。另外，虽然耕地的生态环境价值由于外部性没有得到补偿，但是，这部分价值大部分是由本区域居民享受。耕地生态环境在区域间的相互影响较为复杂，本研究在进行区域补偿时将其暂定为生态环境价值的30%。通过计算，耕地保护区域补偿价值标准的全国平均水平为107.03万元/hm2。(编辑：田 红)
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生态补偿是当前生态学、资源与环境经济学、环境保护法学等领域研究的难点和热点问题,也是世界各国为实现人类可持续发展采取的重要政策措施。生态补偿(Ecological compensation)的概念源于自然生态补偿,《环境科学大辞典》将自然生态补偿定义为“生物有机体、种群、群落或生态系统受到干扰时,所表现出来的缓和十扰、调节自身状态使生存得以维持的能力,或者可以看作生态负荷的还原能力。”这个概念从生态学的角度出发,着眼于生态系统的整体性、可优化性特征,将生态补偿理解为生态系统由于遭受外界活动的干扰、破坏后,功能的自我调节、自我恢复。体现了生态系统的内部稳定机制和自我调节作用,强调了生态系统自身的补偿,反映出它对人类的生产和生活活动所产生的废物具有净化和消纳能力。但是,自然状态的消纳自净容量是有限的,过程也是缓慢的,人类自身的规模及他们生产和生活活动的规模、强度和速率,大大地超出了自然环境系统的承载能力和限度。随着人类活动越来越多的作用于自然,生态环境的变化远远超过了生态系统自身的补偿能力,生态补偿概念必然有了新的涵义。
毛显强等认为生态补偿是通过对损害(或保护)资源环境的行为进行收费(或补偿),提高该行为的成本(或收益),从而激励损害(或保护)行为的主体减少(或增加)因其行为带来的外部不经济性(或外部经济性),达到保护资源的目的。昌忠梅认为生态补偿从狭义的角度理解就是指对由人类的社会经济活动给生态系统和自然资源造成的破坏及对环境造成的污染的补偿、恢复、综合治理等一系列活动的总称。广义的生态补偿则还应包括对因环境保护丧失发展机会的区域内的居民进行的资金、技术、实物上的补偿、政策上的优惠,以及为增进环境保护意识、提高环境保护水平而进行的科研、教育费用的支出。沈满洪认为生态补偿是通过一定的政策手段实现生态保护外部性的内部化,让生态保护成果的受益者支付相应的费用;通过制度设计解决好生态产品这一特殊公共产品消费中的“搭便车”现象,激励公共产品的足额提供;通过制度创新解决好生态投资者的合理回报,激励人们从事生态保护投资并使生态资本增殖。
从本文研究视角来看,生态补偿就是为了解决资源与环境保护领域的外部性问题,利用环境外部成本内部化原理,使资源和环境被适度、持续性的开发、利用和建设,从而达到经济发展与保护生态平衡协调,促进可持续发展的最终日标。
二、土地征收中生态补偿的缺失
(一)征地补偿原则的范围和标准
根据我国《土地管理法》第47条第一款的规定,目前,我国土地征收的补偿范围主要包括上地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费等三项。土地补偿标准为除地上附着物按实际情况补偿外,土地补偿费为征收前三年平均产值的6-10倍,每个劳动力安置补助费为前三年平均产值的4-6倍,最高为15倍,但土地补偿费和劳动力安置补助费之和不得超过土地被征收前三年平均产值的30倍。
(二)农地价值分析
农地总价值:经济价值、社会价值和生态价值。胡静、陈银蓉、汪峰等学者在其研究中都将农地总价值划分成了经济价值、社会价值和生态价值。所谓经济价值,主要是指农地所提供的粮食、纤维等农副产品及农业资料的价值。所谓社会价值,由农民的生存保障价值和国家粮食安全保障价值构成。由于我国农村社会保障基本空白,所以农地不仅是生产生活资料的载体,而且对农民具有生活保障、提供就业、直接收益、继承、资产增值等效用,承担了农民的社会保障责任。可以预期的是,随着社会的进步,农村社会保障体系的建立与完善将使得农地的社会保障价值淡化。农地又是提供粮食生产的唯一实体,国家为了在紧急时刻能够有充足的粮食供应就必须保护农地,以求得国家的长远利益和粮食安全,由此可见农地粮食安全保障价值的重要性。所谓生态价值,是指农地的景观价值及净化空气、防止水土流失、维护物种多样性、保育环境等功能的价值。随着人们对生态环境的重视,农地的生态价值也越来越被重视。
(三)征地中生态补偿的缺失
从征地的标准和范围来看,我国实行的是部分补偿原则,即当国家为了公共利益的需要必须征收个人或团体的私有土地而给其合法权益造成损害时,国家针对具体损害给予相对人一定的补偿。其显著特点是征地补偿数额与土地所有者权益的价值不相等,往往低于被征土地的市场价格。我国征收土地是按照被征收土地的原用途给予补偿的。征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等,与发达国家相比,我国的征地补偿涵盖的范围明显较小。另外,补偿金额是基于农地收益计算的,不能准确反映农地转为非农用地的预期收益,而目前,相对于土地的增值潜力,土地补偿费远远低于土地出让价格,属于低价征收,没有以市场决定地价。据王仕菊、黄贤金等人以耕地价值为基础测算,2007年全国征地的补偿标准是现行征地补偿标准的2.51倍,且高于耕地最低市场价格。在测算中王仕菊等将耕地价值分为经济价值、社会价值、生态价值,分别计算各自的价值(见表1)。
征地中生态补偿其基本理论是环境外部成本内部化原理。从生态补偿与征地的关系看,征地是一种政府行政行为。这种行政行为的后果,不仅改变了土地的资产价值,同时也改变了土地的资源价值。根据生态补偿的定义,这种政府行政行为使大量的土地资源改变用途,而作为资源的生态价值也往往受到损害而不断减少,但当前征地中这种政府行政行为导致的生态价值减少并没有得到补偿(或收费),生态补偿缺失。
从理论角度来看,土地征收补偿的理论基础应为资源效用价值理论、生态位理论和外部性等理论,且以“受益者负担”为原则。在征收补偿理论研究方面,理论界就土地征收中农民土地权益遭受侵害的经济学原因、历史原因、政策和制度原因等进行了多方面的探讨,但都不涉及征地生态补偿的内容。而且在土地生态价值及其损失研究方面,日前的重点和热点主要集中耕地转型与土地整理、农地的外溢效应、土地的集约利用、土地资源的生态安全研究、农地生态系统服务功能及价值等方面。但这些涉及生态系统服务价值评估的研究都没有对土地征收后土地利用/土地覆被变化而引起的土地生态功能的变化作为研究对象,没有针对征地生态补偿提出合理的补偿机制和补偿方式。而土地的双重属性――资产属性和资源属性又是客观存在的,作为环境资源,土地生态系统拥有生态服务价值,这是农地价值的一个本质属性,这一重要内容的缺失恰恰反映了现行征地补偿制度的深层缺陷。
三、土地征收中生态补偿的缺失的后果分析
(一)绿地较少,生态失衡
由于城市化进程加快,非农建设占用农地,特别是占耕地数量具大。农地特别是耕地被征以后,其农产品生产功能(表现为直接利用价值)和生态环境功能(表现为间接利用价值)随之不复存在。耕地在很大程度上具有绿地所具有的物质循环、能量转化、调节气候、保持水上、生物多样性维护和环境净化等多种功能。耕地的不断减少在很大程度上意味着绿地数量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生态平衡不断被人为打破,生态环境难以恢复。被征农地的生态服务功能和价值的发展丧失殆尽,但征收者和使用者却没有为土地资源的生态服务价值付出任何成本,这显然是不公平的。因此,生态补偿在征地补偿中的缺失是不言而喻的。近年来,由于不当征地不仅导致了城郊土地抛荒、闲置现象,还形成了城市周边的污染带,已丧失了其应有的田园景观功能。
(二)土地配置效率降低
土地配置效率的高低不仅要从空间考虑,还要从时间上加以分析。随着经济发展,生态环境的恶化,土地持续利用更加注重的是土地利用的生态可持续性。但是目前的征地行为总是在局限条件下追求最大化利益。在征地中,征收者和使用者总是偏向于以较低的征地补偿费取得土地,从而忽略生态服务价值等外部性价值,更不会对土地所有者或使用者进行应有的生态补偿,甚至会尽量避开一切不利于自身利益的补偿费用。从时间、代际间的持续利用角度看,这种只是维持当前快速的经济发展速度,而忽视未来成本配置方式影响土地的持续利用。
四、实现我国土地征收中生态补偿建议
(一)更新观念,审视农地价值
要审视农地总价值,改变以往只关注农地较低经济价值而忽视农地较高生态价值的观念,明确农地在生态系统中的自然、社会、经济等价值,明确保护生态环境是人类的共同责任。征地补偿是一个系统工程,它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者,因此,全体社会成员、政府、投资者和农户都应该关注被征农地的生态价值。政府及工作人员享有国家的公共权力,是生态补偿的直接操作和运作者,对生态补偿问题的认识及提高显得更为重要和迫切;投资者是土地资源的使用者和受益者,其经济活动对环境的破坏负有不可推卸的责任,他们必须把生态保护的观念植入到生产过程中去;农户是征地行为的直接受害者,也要转变观念,捍卫自身最大的利益。
(二)完善征地补偿制度
实现生态补偿首先就要解决的是在征地补偿中的利益冲突,对现行的征地补偿制度进行完善。在对生态补偿利益冲突的制度协调中,法律制度是其中核心的内容之一,建立和完善征地生态补偿的法律制度,可以有效降低政策协调、经济协调、观念协调的主观随意性和变动性,最大限度地保持利益平衡和社会稳定。目前,由于技术的原因,土地的生态价值还难以准确量化,耕地转换后的外部经济性也很难被量化到每一个社会主体身上。因此,从法理的公平原则出发,可以通过税收的方法,让有能力者即土地资源的使用者承担生态责任。通过对土地使用者征收生态税等进行征地的宏观调控等手段,保护失地农民的权益。同时要建立和完善农村社会保障体系,针对不同年龄段的被征地农民,实行多渠道、多形式安置补偿,包括就业培训或公共医疗保障等。对于补偿方式,除传统的征地资金补偿外,生态补偿可以从实物补偿、智力补偿、政策补偿等方面做起,减缓农民在土地征收过程中生活质量的下降,促进环境、经济、社会的和谐发展。
(三)加强征地生态补偿的理论和生态补偿标准研究
从理论上厘清生态服务的提供者和消费者之间的经济利益关系,区分失地者和用地者的生态责任。尤其亟需建立农地生态补偿评价指标及其生态补偿标准体系。可以根据被征农地生态系统所提供的生态服务功能价值,或者根据被征农地生态系统类型转换的机会成本(或恢复成本)来对被征农地进行定价。也可以采取“意愿价值评估法(AVM)”,对征收前的农地及征收后土地覆被发生显著变化的土地分别进行生态价值估算,通过计量分析乎段揭示影响评估价值的过程变量和主要因素,确定补偿标准,或者对农地生态环境质量引入生态补偿指数进行综合评价,进而提出生态补偿资金的分配方法。在此基础上,根据补偿者的承受能力和受偿者的受偿效果,制定合理的补偿标准。
(四)多渠道筹措征地生态补偿资金
生态是一种全社会的公益性问题,补偿费应由社会承担,不能全靠国家,应按照“有偿使用,全民受益,政府统筹,社会投入”的思路,全社会一起来筹集生态补偿基金。一方面,可以尝试采用市场化的运作手段来推行征地制度改革,明晰土地的财产价值和生态价值,推行土地股份制、年租制或发行土地债券等,实行征地生态补偿的市场化运作。另一方面,可以建立征地补偿金制度,对因开发利用农地生态系统而损害生态功能,或因生产、生活行为导致土地生态价值丧失的征收者和投资使用者收取经济补偿,并对为保护和恢复土地生态及功能而付出代价的农户进行补偿。由于土地的资源属性决定其许多功能和服务具有公共物品的性质,土地覆被变化中的外部性很难内部化,在补偿过程中,无法把邻地的不经济性纳入到补偿范围。因此,要依靠政府建立不同层次的补偿金制度,拓展实现补偿的有效途径。
五、小结
随着工业化、城镇化进程的加快,城市规模的扩张,土地征收是不可避免,合理补偿标准和补偿制度是保障农民利益和社会总体效益的根本。征地中生态补偿的实现还需要土地法律体系的不断完善、权利制度的不断明晰以及对土地资源价值的进一步认识,土地征收补偿制度逐渐重视对土地的资源价值、生态价值、发展价值的补偿,扩展土地资源价值的补偿的内涵,这不仅关系到土地资源的现实开发、利用和持续发展问题,而目也关系到土地资源利用与代际发展问题,这是我国未来土地政策、制度和法律都不可忽视的重要问题,而征地补偿中增加生态补偿是解决这种外部性的最为有效的方法。因此,对征地生态补偿进行理论探析,有助于解决土地补偿实践中的重大问题,并为此提供理论依据。
参考文献:
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篇10
一、抵押贷款价值类型
目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值
选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。
3.抵押贷款价值
采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。
二、房地产抵押价值评估中存在的问题
根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：
1.缺乏抵押评估知识
在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。
2.缺乏相关的法律知识
如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。
3.协议定价方面存在负面影响
在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。
在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。
三、房地产抵押评估工作的改进建议
具体的对策包括以下几个方面：
1.强化信贷人员的道德教育
在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信贷人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。
2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。
3.准确评估抵押物的价值
在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。
4.完善评估制度及其抵押手续
在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不断地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。
工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。
四、结束语
综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。
参考文献：
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1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要
《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。
1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要
由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。
1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要
现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。
2耕地资源核算的基本理论
耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。
2.1耕地资源核算的主体
耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。
2.2耕地资源核算的内容
与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。
实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。
2.3耕地资源核算的程序
一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。
实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。
耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。
3耕地资源核算方法
一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。
3.1耕地资源的实物量核算
耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。
实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。
3.2耕地资源的价值量核算
价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。
这种方法的基本公式为:MV=a/r
其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。
首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。
耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:
其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。
耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。
篇12
0 引言
我国实行了最为严格的耕地保护制度，但耕地仍然在逐年减少，严重威胁到我国的粮食安全和可持续发展。其中有自然原因的减少，政策原因的减少，但更为主要和突出的是人为原因的减少，在如今的大市场经济的环境下，耕地农业经营收益过低，农民大多选择出外务工，导致耕地疏于管理，耕地质量严重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打着“公共利益”的旗号大量圈地，为获取巨大的土地财政收入，有的甚至违法占用耕地。执行耕地保护的直接主体地方和农民都无耕地保护的意愿，其原因就是耕地价值被低估，耕地保护外部性效益未得到补偿，导致其耕地保护没有积极性，因此有必要对耕地保护的外部性效益进行一些定量研究，并以此为依据确定耕地保护补偿的额度及补偿方案。
1 耕地保护外部性效益分析
耕地保护产生的外部性价值主要从耕地的功能说起，耕地除了物质产出功能外，还有社会功能和生态功能。耕地的外部性价值主要体现在其社会功能和生态功能上。在社会功能上，耕地固定着大量的劳动力，使农业人口稳定就业，保持着社会稳定；合理保护利用耕地，经济价值得到实现从而保障农民的基本生活；耕地得到保护，提供了稳定的粮食生产，从而达到保障国家粮食安全的目的。在生态功能上，耕地具有涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性的功能。结合我国国情和相关学者研究[1-2]，耕地外部性价值可以概括为社会保障价值，粮食安全价值，生态服务价值。
2 对沈阳市耕地保护的外部性价值测算
2.1 社会保障价值
这里的社会保障价值只是指耕地保护所产生外部性的那部分社会保障价值，而不是指耕地所有的社会保障价值，主要包括指耕地吸纳农业劳动力使农民稳定就业，耕地作为一种保障，使农民老有所依，也就是主要计算其失业保障和养老保障这两种外部性效益。换种角度理解也就是耕地替代了政府给农民发放了就业保障和养老保障。因此可以用计算社会失业保险和养老保险的价值来替代耕地保护所产生的社会保障价值。
耕地的养老保险价值计算可用人均养老保险价值与人均耕地的比值计算，公式如下
VY=L/A 式中：L为人均养老保险价值；A为被评价地区人均耕地面积。
耕地的失业保障价值可用城镇固定资产在单位面积上的投入来代替[3]，计算公式如下
VW=C/A
式中：VW为耕地的失业保障价值，C为当地乡镇企业人均固定资产投入；A为被评价地区人均耕地面积。
由于耕地的这种社会保障价值与农民对耕地的依赖程度相关，结合相关研究可用修正系数K来进行修正，农民对耕地的依赖程度与农民的非农收入水平成反向关系[3],因此可用研究区域农业人口人均的非农业纯收入与全国农业人口人均的非农业纯收入比值来计算修正系数K，计算公式为：
K=S0/Si式中：S0为全国平均水平的农业人口人均非农业纯收入，Si为研究区域农业人口人均非农业纯收入。
因此耕地保护的外部性保障价值的计算公式如下：
VSB=(VY/A+VW/A)×K
查阅2010年辽宁及沈阳市统计年鉴，得到：
2009年沈阳市耕地面积为772275.5hm2，总人口数为7165490，得人均耕地面积0.107hm2/人，沈阳市集体经济固定资产投资为680319万，城镇集体单位人数为10.2万人，得人均固定资产投资66697.9元/人，那么耕地的失业保障价值为623344.8元/hm2，全国农业人口人均非经营性纯收入2626.4元，沈阳市农业人口人均非经营性纯收入3860.8元，得调整系数K为0.68，假设农民缴纳养老保险，一般人寿命约为70，因此平均缴纳养老保险的年龄在35左右，按20岁参加工作计算，缴纳保险年数为15年，按社会平均收入的60%缴纳，2009处沈阳市农民每年纯平均收入为8752.9元，每年约5251.7元，15年共交78775.5元，那么现在耕地对农民的养老保险价值约为736219.6元/hm2。根据公式得出沈阳市耕地保护的社会保障价值为1359564.4元/hm2。
2.2 粮食安全价值
耕地的国家粮食安全战略纯收益可以通过国家对占用耕地所收取的费用、保护现有耕地所必要的耗费以国家对耕地利用的补贴来计算[4]。
Vr=T+CP
式中：Vr为社会稳定价值，T为国家对占用耕地收取的费用，CP为国家因保护耕地支出的费用。
据沈阳市规划和国土资源局和沈阳市财政局有关资料统计，2008年以来平均每年因耕地保护投入的费用在5亿元，按照现行沈阳市土地开发整理项目投资标准，亩均投资1000元，估计需投入95亿元。
沈阳市耕地占用税以沈北新区、辽中县的征收税额28元/平方米为标准进行计算
VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08亿元
那么耕地的粮食安全价值为313240.5元/hm2
2.3 耕地资源生态价值
耕地在生态服务功能上具有明显的外部性，其主要表现在涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性，最早对耕地生态价值进行估算研究是Costanza(1997)[5]。谢高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基础上对其估价理论与方法进行了进一步研究与修正，估算出我国的平均状态下的耕地（农田）生态服务价值。
由于区域间差异，蔡运龙等人假设生态系统的服务功能与生物量成正相关，并用地区潜在经济产量代替生物量，提出了区域修正系数。
计算生态服务功能价值的公式为：
Ve=Va•Ke（1） 其中修正系数Ke=bi/B（2）
式中Ve为生态服务价值，Va为我国耕地生态服务价值的年价值的平均值,根据谢高地（2003）可知5140.9元/hm2
bi为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量。
据王万茂[7]的划分标准，沈阳市是辽宁省的省会，处于二级农业区，即辽宁平原丘陵区土地潜在经济产量8.9t/hm2,全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量B值为10.69t/hm2。根据（2）式修正系数Ke为0.83。
结合（1）式可得到沈阳市耕地平均的年生态服务价值为4266.95元/hm2。
利用收益还原法原理将其折现，还原率采用2009年银行一年期定期存款年利率为2.25%，得耕地189642元/hm2。
沈阳市耕地保护的社会价值为1359564.4元/hm2， 粮食安全价值为313240.5元/hm2，生态价值为189642元/hm2，耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2。
3 外部性内部化的补偿方案
3.1 耕地保护的外部性内部化方式选择
在经济学中，将外部性内部化主要有两种途径，一个是源于科斯理论的通过政府借助于市场手段解决外部性问题，一个是源于庇古的理论，通过征税和补贴对边际私人净产值小于边际社会净产值的部门实行奖励和津贴，实现外部效应的内部化。可以总结为政府和市场相结合的手段，和政府直接干预的手段。农业是我国的基础产业，关系到国家的稳定，耕地产出主要是农产品，而农产品价格不宜过高，所以通过市场调节价格将耕地保护外部性效益包含其中不现实。因此，对于耕地保护的外部性内部化还是采用政府直接干预的手段更为合适。
3.2 补偿额度
耕地保护的外部性享受者是区域内的居民，同时农民自身也享受到部分耕地保护的价值，因此可用区域内非农业人口和农业人口的比例将耕地保护外部性产生的总价值分割，继而算出非农业人口享受的耕地外部性价值，也就是耕地保护需要补偿的额度。
计算公式可表述为Vb=V0*KP
其中KP=P1/(P1+P2)
式中：Vb为耕地保护外部性补偿额度，V0为耕地保护外部性总价值，KP为非农业人口比例，P1为非农业人口，P2为农业人口。
上述计算沈阳市耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2，从沈阳市统计年鉴查得，2009年沈阳市农业人口数为2521086，非农业人口数为4640956，那么可计算出KP为0.65，补偿额度Vb为1210590.5元/hm2。
3.3 补偿资金来源
从政策角度来看，《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号文），规定从2004年开始，将部分土地出让金用于农业土地开发，比例不低于土地出让平均纯收益的15%，专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。2006年的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调应逐步提高土地出让金用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；规定新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。耕地保护外部性补偿是刺激耕地保护者的积极性，根本目的是促进当地基本农田的保护和建设，所以依据国发[2004]8号文和国发[2006]31号中的政策规定，可以将新增建设用地有偿使用费和土地出让金的15%作为耕地保护的补偿资金来源。
同时2008年成都市率先试行耕地保护基金制度，其管理办法中的第四条明确指出：
（一）每年市、区（市）县两级的新增建设用地土地有偿使用费；
（二）每年缴入市、区（市）县两级财政的土地出让收入的一定比例的资金。
以上两项不足时，由政府财政资金补足。
因此，耕地保护的补偿资金从地方土地收入及财政抽取筹集是完全合理可行的。
3.4 补偿方式
从耕地保护的外部性的效益角度看，其主要的表现是吸纳农民就业，维持社会稳定，其二耕地是农民养老的保障，所以政府可以给农民缴纳失业保险，缴纳养老保险。
从成本效益角度来看，对耕地保护的外部性效益补偿，主要是两条途径，一是降低耕地保护成本，二是提高耕地保护收益。因此补偿方式也从这两个途径出发。
降低耕地保护成本，政府可以提供化肥、农药、种子、农业机械以及农田水利设施。
提高耕地保护的收益，最直接的是给予资金补偿，同时政府也可以开展技术服务，提供农业生产技术咨询和指导，以帮助提高粮食产量，增加农户收益。
参考文献
[1] 宋敏,张安录,湖北省农地资源正外部性价值量估算――基于对农地社会与生态之功能和价值分类的分析[J].长江流域资源与环境,2009,(4):314-319.
[2] 边学芳,吴群,曲福田.基于边际机会成本理论的农地价格矫正研究――以江都市为例[J].中国人口资源与环境,2006,
16(6):118-123.
[3] 霍雅勤,蔡运龙.耕地资源价值的评价与重建[J].干旱区资源与环境,2003,17(5):81-85.
[4] 周建春.耕地估价理论与方法研究[D].南京农业大学,
2005:88,155-158,164,167.
[5] Costanza,R.The value of the world's ecosystem services and natural capital.Nature,1997(387):253-260.
篇13
2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。
3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。
4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年我市在、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200年底，县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：
1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。
一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；
二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；
三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。
3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。
一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；
二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；
三是建立担保机制，创新贷款模式。
①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；
②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；
③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；
④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。
4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。
2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。
3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。
4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。
2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。
2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如县沙溪乡于2001年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。
3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。
4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。
5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。
五、对策与建议
1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。
2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。
3、创新机制，培育市场。
一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。
二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。
三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。
4、宏观调控，严禁包办。
一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。
二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。