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篇1
2、因本项目全部的成本和利润资料都在被告手上,原告只掌握了部分的资料,并单方面委托审计成本,若被告拒不提交手中掌握的资料,那么就应该以原告提交的资料为准。或者由法院调取资料,并委托审计机构审计本案系争项目的成本和利润。
新民事诉讼法解释
第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定。
篇2
委托人周亚敏，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海口龙兴房地产开发公司，住所地海口市振东区君尧新村115号9栋。
法定代表人毕凯，该公司经理。
委托人孟繁旭，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。
委托人贾新明，黑龙江省哈尔滨市新型建材房屋建设综合开发公司法律顾问。
上诉人海南省演出公司（以下简称演出公司）因合作建房合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，演出公司的法定代表人王学忠委托人肖明德、周亚敏，被上诉人海口龙兴房地产开发公司（以下简称龙兴公司）的委托人孟繁旭、贾新明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定双方签订的合作合同有效，认为双方所签合同中的约定，既存在房屋交付的债权也存在其他违约责任的赔偿权，演出公司依约提起的各项诉讼请求，从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止，均已超过法定的诉讼时效，据此判决，驳回演出公司的诉讼请求，案件受理费由演出公司负担。宣判后，演出公司不服原判向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不公，双方合同均约定上诉人享有产权分配及获得加层补偿费等权利，一审判决以产权分配完毕来否定上诉人享有获得加层补偿费等权利是错误的，明星大厦应以规划验收为准，办理房产交接手续前，双方的合建合同尚在履行过程中，因此，起诉时并未超过诉讼时效，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。龙兴公司答辩称：合同中的违约罚款是约定的而非法定，其截止期限及时效起算点也应以约定为准，加层补偿费上诉人选择了现分配的房屋面积而已放弃，宿舍楼加层扩建费，由于2号宿舍楼未拆，没有损失而不应发生，已得到的款项应退还，其他费用的发生与被上诉人无关，同时，依法上诉人所提出的请求即使成立，也已全部超过诉讼时效，一审判决应维持。
经审理查明：1993年4月30日，演出公司与海口龙兴经济贸易开发公司（1994年1月12日双方协议将其更换为龙兴公司）经协商签订了一份《合同书》，约定由演出公司提供其位于海口市公园北2号1350平方米的土地，龙兴公司提供建设资金，双方合作建设＂明星大厦＂，该大厦楼高十层，工程投资每平方米2000元。演出公司负责做好拆迁准备，解决拆除旧房时所发生的纠纷，协助办理前期手续及土地使用证、产权证；龙兴公司负责组织设计、报建、施工、装修、验收等工作并承担费用，双方按演出公司35％，龙兴公司65％的比例分配房产。分配以十层为基数，每增加一层，龙兴公司补给演出公司30万元，增加面积归龙兴公司所有。若建筑不足十层，演出公司实得面积也以十层计算，分成不小于2100平方米，剩余部分归龙兴公司所有，楼层以演出公司分配1至3层，不足部分自由选择为原则，若余数不足一单元但超过单元的50％的，可按工程成本价向对方购买此单元的剩余面积。龙兴公司的施工期12个月，报建时间半年，总计18个月，除不可抗拒因素延误外，每超过一个月罚款10万元。龙兴公司同意帮助演出公司进行宿舍楼房的扩建和顶上加层或支付加层扩建费60万元。协议签订后，龙兴公司分三次付给演出公司加层扩建费25万元。1993年6月24日，双方签订了一份《借款合同》，约定龙兴公司借给演出公司人民币100万元。1993年10月28日，双方签订了《合作兴建＂明星大厦＂补充协议》，约定按实际进展情况，演出公司同意报建时间拖延一个月，从11月1日起每延一天，龙兴公司赔偿其经济损失2000元等内容。1993年11月2日，双方签订《补充协议》，约定明星大厦主体占地面积设计若不能达到应有的密度率（45％）时，分配给演出公司的实得面积不少于2100平方米。1993年12月4日，双方签订《明星大厦继续延长报建期限的补充协议》，约定延长报建期限到12月31日，但龙兴公司自1993年11月1日起的延期赔偿费于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，双方又签订了一份《明星大厦继续延长报建期限的补偿协议》，约定报建期再次延长至1994年6月25日止，若龙兴公司在此前不能支付按实际天数结算的赔偿费，则该款视为其向演出公司的借款，归还期限至1994年12月31日止，年息按20％计算。1993年11月20日，海南省文化广播体育厅以琼文函［1993］399号文批复同意双方合作兴建明星大厦。1994年7月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划临时许可证，批准明星大厦报建层数为十层，1997年5月20日又为第十一至十三层颁发了建设工程规划临时许可证。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544号文批复同意双方合作建楼转受让用地。1994年9月19日，演出公司与海口市公路分局签订了一份《协议书》，约定演出公司因施工需占用公路分局的通道临时行车，每年的使用费为1200元，使用至建楼完工为止。该协议书上除演出公司加盖有公章外，龙兴公司的全权代表邱杰在协议上也签了名。明星大厦于1994年11月25日开工。1997年1月10日，双方代表召开了＂关于明星大厦收尾工程问题联席会议＂，会议纪要第三条的内容为：＂第一层三面外墙在大厦工程验收后30日之内按双方原协商意见和标准维修＂。1997年11月8日，明星大厦经海南省建筑工程质量监督站等单位验收，并颁发了工程质量合格的竣工验收核验证书。1998年1月15日，双方签订了一份《借款及有关事项协议书》，约定明星大厦工程于1994年11月25日正式动工至1996年10月31日竣工，因种种原因及双方协商同意将大厦整体销售，故未进行实体面积分配，由于暂时未定确切的购房者，演出公司要求将大厦一层先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龙兴公司同意预借10万元给演出公司，该款将在双方合作项目清算中本息一并处理。明星大厦建成后，因与原规划报建方案有异，海口市规划局未给换发建设工程规划许可证。为此，双方于1998年4月20日向该局提交了＂关于明星大厦规划验收的请示报告＂，＂关于明星大厦规划验收的请求报告＂，1998年11月18日，又提交了＂关于明星大厦规划验收存在问题的承诺＂。三份函中均提出直接影响明星大厦规划验收的是400平方米五层宿舍楼（即演出公司2号宿舍楼）的拆除问题没有解决，并说明了未能拆除的原因和存在的困难。1998年11月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划许可证。2000年4月29日，演出公司与海南大名装修工程有限公司签订了一份《合同书》，约定演出公司将明星大厦首层外墙工程发包给大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一审法院起诉。2000年8月24日，双方签订《明星大厦房产移交协议》，约定龙兴公司将明星大厦1至4层房屋移交演出公司，其中1至3层已于1999年11月10日移交使用，现将剩余部分全部移交，面积以房产证为准，实行多退少补原则，双方合作产权利益的分配即告终结。之后，房屋所有权证办妥，演出公司实际分得房屋面积为2319.2平方米。
上述事实有合同书、协议书、收付款凭证，海南省文化广播体育厅批复、海口市土地管理局批复、土地使用证、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等已经法庭质证的证据为证。
本院认为：本案当事人所签协议，均是在协商一致的基础上所作出的真实意思表示。双方的合作关系已经业务主管部门同意，并经土地管理机关批准办理了合作登记手续，其形式要件和实质要件都符合法律规定，故应认定有效。双方协议所确定的一些权利义务，其具体内容及实际履行都具有相对独立性，该特点以致演出公司所提起的诉讼请求中有部分请求可分别独立存在，故其诉讼时效期间也应分别计算。当事人双方就明星大厦工程竣工期，延期报建的赔偿费转为借款的偿还期，首层外墙的施工期均有具体约定，演出公司可行使权利的时间是明确的，一审法院对该部分请求，认定其已超过诉讼时效，并作出驳回其请求的处理是正确的，应予维持。关于加层补偿费的约定，是以改变原计划报建方案为前提而议定的，演出公司就该项权利的主张，应以龙兴公司合法取得加层房屋所有权为条件，明星大厦房屋所有权证系2000年8月取得，因此，演出公司就加层补偿费的请求，未超过诉讼失效，其请求应予支持，一审法院亦以超过诉讼时效，判决驳回该项请求的认定和处理不当，应予纠正。演出公司以提供土地为合作条件，其2号宿舍楼所附土地属提供合作部分，因设计方案的调整该楼未拆除，其仍继续使用。未拆除该楼的原因和理由，双方在给政府主管部门的函中均已阐明。就加层扩建费合同虽未写明是对拆除2号宿舍楼的补偿，但却约定的是＂帮助＂加层扩建，根据双方约定和本案实际，演出公司提出继续支付该款的理由不充分，其请求不予支持，龙兴公司已支付的加层扩建费不再退还，未支付的可不再支付。演出公司、龙兴公司双方都是明星大厦房产权利的享有者，就大厦建设期间占用海口市公路分局通道约定应支付的使用费，由双方按约定分配房产的比例分担，由双方与海口市公路分局结算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同约定的工程投资标准，即每平方米2000元计价在龙兴公司应向其付款中折抵。龙兴公司给予演出公司的借款，因其未提出反诉，一审未作审理，二审依法亦不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决；
二、明星大厦加层补偿费人民币90万元，限龙兴公司在本判决生效之日起一个月之内，向演出公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、演出公司多分房屋面积计价43.84万元，限在本判决生效之日起一个月之内向龙兴公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，该款可与本判决第二项的款项折抵；
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摘 要：在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的
>> 论强制清算中的公司法律地位及其清算人 试论设立中公司法律地位的厘定 论房地产合作开发合同的法律性质 铁路房地产合作开发法律风险的管理与控制初探 设立中的公司法律属性探讨 浅析合作开发房地产合同的效力 宏观调控下的房地产项目合作开发税务筹划 试析房地产项目合作开发决策与管理的风险控制 合作开发房地产若干法律问题分析 浅谈合作开发房地产法律问题 房地产合作开发法律问题探索 房地产合作开发项目风险管理与控制研究 浅谈房地产项目隐名参建合作开发管理 房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析 论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响 论公司CEO的法律地位 论一人有限责任公司法律规制 论合作（企业）的法律地位 设立中公司法律行为探析 公司法律风险及其防范 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 艺术 > 论房地产合作开发项目公司法律地位的冲突 论房地产合作开发项目公司法律地位的冲突 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 李业平")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘 要：在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。基于自身利益的考虑,与项目公司存在密切关联的合资、合作一方即关联方,在纠纷发生时也以项目公司的法人独立性掩盖其与项目公司之间的关联关系,对要求其履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。关键词：项目公司；法律地位；冲突中图分类号：D911.04 文献标识码：A
文章编号：1005-5312（2010）18-0196-01房地产合作开发项目公司是指由合资、合作各方专为完成开发、经营合作项目,实现合资、合作目的而共同依法设立的,具体负责项目开发经营的企业法人。在实际经营中,项目公司依据合资、合作合同而设立,与合作合同存在密切的依附关系。项目公司的主要特点在于以开发某一个或某几个房地产项目为经营目的,项目开发完成后,项目公司或转为房地产经营企业,或因经营目的完成而终止。项目公司法律地位的冲突是指项目公司在实际经营中对合资、合作合同的依附性,及其与合资、合作合同一方的关联性,皆同项目公司的法人独立性很难兼容,此二矛盾构成了项目公司法律地位的冲突。特别是我国当前立法对项目公司的权利和义务缺乏明确的规范,在纠纷发生时,项目公司法律地位的内在冲突更为明显。因而,认清项目公司法律地位的本质冲突,才能在实际案件中准确判明案件的症结所在,为纠纷的解决创造有利条件。一、项目公司对合资、合作合同的依附性我国《合同法》第条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚烟、收养、监护等有关身份关系的协议适用其他法律规定。《民法通则》第85条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。房地产合资、合作开发合同作为合资、合作开发房地产各方的协议,具体规定了合资、合作各方的权利义务和法律责任,对合资、合作各方具有法律拘束力。合资、合作各方依照约定成立项目公司,负责房地产项目的全程开发建设。二、项目公司与合资、合作合同一方的关联性依据我国相关法律的规定,关联公司是指有下列关系之一的公司：在资金、经营、购销等方面,存在着直接或者间接的拥有或者控制关系；直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；在利益上具有相关联的其他关系。项目公司的首要特征是其设立的意定性,即项目公司是由合资、合作各方依照合同约定共同设立的,合同各方在合同中约定了各自的出资义务与责任负担。三、项目公司法人独立性根据公司法理论,公司法人应当具有独立性。我国《民法通则》第27条关于法人条件的规定,实质就是在强调法人设立的合法性及法人的独立性。.公司法人的独立性,指的就是法人具备了与自然人相似的人格,成为能够独立承担民事责任的民事主体。法人的独立民事责任是法人承担的一种给付义务,只有当法人具有以自己名义所支配的财产时,法人才具有独立承担民事责任的能力。法人的财产不但是获得法人人格的必要条件,而且是法人独立对外承担民事责任的基础。法人对财产的占有是法人获得独立责任能力的决定性因素。我国《公司法》第条规定：有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任。公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。四、项目公司法律地位冲突的表现（一）法人独立性与合同依附性之间的矛盾为了维护自身利益,逃避法律责任,在发生合同纠纷时,项目公司往往会以其法人的独立性对抗其对合资、合作合同的依附关系,对要求其依约履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。一方面,项目公司基于合资、合作合同而设立,其权利和义务亦由合同设定,项目公司本应依照合同履行义务、负担责任但另一方面,项目公司作为独立法人,具有独立的法人人格,其权利的行使与义务的履行,应依公司章程而定,与合同无涉,这便构成了项目公司法律地位的一项冲突。（二）法人独立性与合同方关联性之间的矛盾基于自身利益的考虑,与项目公司存在密切关联的合资、合作一方即关联方,在纠纷发生时也以项目公司的法人独立性掩盖其与项目公司之间的关联关系,对要求其履行义务、承担责任的诉讼主张进行抗辩。项目公司与合资、合作合同一方的关联性同项目公司法人独立性之间的矛盾以及其对合资、合作合同的依附性与项目公司法人独立性之间的矛盾,集中反映了项目公司法律地位的冲突。
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文章编号：1001-9138-（2012）06-0041-44 收稿日期：2012-05-02
房地产纠纷中的法律风险，是指房地产开发、经营、销售、管理等过程中所实施的一系列行为与现行法律规定相悖或直接违反法律规定而导致的市场声誉损失或经济损失。近年来，由于受宏观调控的影响，房地产市场购买需求降温，房地产企业资金供应不足，出现了大量违约、毁约、违规现象，由此导致房地产纠纷不断增多，有些纠纷因为矛盾尖锐无法调和而被迫进入司法诉讼，造成法律风险成本的巨大支出。因此，研究房地产纠纷中面临的法律风险及其防范，对促进我国房地产市场的发育和完善具有重要意义。
1 房地产纠纷中出现法律风险的阶段及类型
房地产开发建设项目是一个工期长、资金大、风险高的系统工程，从土地受让、成立项目公司、房屋拆迁人员安置、市政配套到合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售租赁、按揭抵押担保、物业交付与管理等每个环节都需要防范疏漏和失误，才能保证房地产项目的健康运行，最终实现盈利目的。从司法实践看，房地产纠纷中的法律风险在法规政策宏观层面和实务操作微观层面都有体现，具体表现在以下方面。
1.1 宏观法规政策层面的风险
1.1.1 法律、法规的滞后以及政策不确定性变化导致的风险
由于房地产业快速发展，而国家在房地产开发方面的法律法规尚不够完善、严密，从而使开发商面临立法滞后带来的巨大风险，开发商已经实施或正在实施的某种开发行为，现行法律法规对此没有明确规定，但有可能在今后被法律或法规所禁止，这很容易给开发商带来无法预料的巨大损失。政府为了保护日益稀缺的土地资源和平衡市场主体之间的利益分配关系，可能会随时出台宏观调控政策，由此给企业带来不确定性风险。此外，相关产业的政策变化，如经济体制改革、产业政策的调整、金融政策的变化、环保政策的出台等也可能导致土地使用权被政府收回或土地受让与转让均丧失商业意义的风险。
1.1.2 城市规划方案的调整和区域经济发展规模及速度导致的风险
因城市规划方案发生改变而调整相应区域的土地用途时，会对已经建成或正在建设抑或将要建设的房地产商品的价值产生影响，有的甚至会突然面临被拆迁的巨大风险。而区域经济发展的规模和速度也会给房地产开发商带来风险，比如：当相邻区域新开通交通干线、增设商业服务业中心、增添生活服务设施等，便会带动该地区的房地产价格上升；反之，则房地产价格可能会下降。
1.2 微观实务操作层面的风险
1.2.1 土地使用权出让、转让过程中的法律风险
房地产开发项目土地使用权的取得方式包括以出让、转让、合作开发、收购房地产项目公司等，该阶段可能发生的法律风险主要包括土地使用权权属瑕疵、因拆迁补偿安置不畅陷入僵局、因土地使用权出让合同问题导致转让合同无效、因土地使用权转让变更登记过程中出现障碍等。在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方为达到毁约目的而钻法律空子主张合同无效。还有的公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目之目的，但在收购后却发现项目公司存在一系列负债，由此陷入进退两难的泥潭，难以自拔。
1.2.2 项目建造过程中因施工质量和资金不足而产生的风险
该阶段常见风险有：由于缺乏严格招标管理制度而导致选定总承包商、分包商、材料供应商缺乏经济实力或信用度；由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订不严密、履行不彻底而产生争议；由于设计错误、工期延误、质量不良等问题而产生纠纷；因承包商违法分包、工程质量安全事故、欠付农民工工资等问题而产生风险；因中间验收、竣工验收及工程移交、工程质量保修、欠付工程费而产生的法律风险；因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险。
在项目融资投资问题上，存在因国家货币政策、信贷政策变化、虚假融资或盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
1.2.3 项目销售阶段因广告策划、委托代销等行为产生的风险
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一、中小型房地产企业合作开发的必要性
（一）宏观调控下中小房地产企业融资更难
1、宏观调控下房地产企业储备的土地出手难
（1）开发商囤积大量土地。房地产行业的高额利润吸引了众多资金进入到房地产市场，这必然使得土地供给的竞争更加剧烈。据国家统计局统计，2005年前11个月，我国购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方；2005年全国房地产百强企业共储备土地面积4亿平方。
（2）国家加大了对房地产开发企业闲置土地的处置力度。在2008年里，整顿闲置土地毫无疑问成为房地产政策调控的在重头戏。2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：一是优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率；二是严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对于囤积土地的开发商而言，往往采取三种方式处理手中的土地：筹集资金自主开发；转让土地；与其他企业合作开发。
2、获得房地产开发土地的门槛提高
2006年8月国土资源部下发的新规范实施，明确了必须纳入招、拍、挂出让国有土地的六类情形，进一步完善了土地使用权的出让制度，严格控制了划拨土地和协议出让土地的范围。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，此办法又进一步完善了土地储备制度，使得土地供给更加规范和严格。一系列土地调控政策的出台，提高了征地成本和房地产开发企业获得土地的门槛。
（二）国内房地产行业自身特点
房地产是典型的资金密集型行业，对于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的购买还是项目的开发都离不开高额资金的支持。而且，国内房地产企业以中小房地产企业居多，它们存在自身开发资质低、自有资金少、负债率高，融资难的问题一直困扰着中小房地产企业。
此外，国内房地产行业达到10%的净利润（家电业2%，IT业2%-3%）吸引了其他行业有实力的大型企业加入房地产开发的大军中，使得房地产市场的竞争更加剧烈，同时也让中小房地产开发企业的日子更难过。因此，在种种不利条件之下，合作开发无疑会成为中小房地产企业发展的必由之路。
二、中小型房地产企业合作开发的定义及类型
（一）合作开发的定义
合作开发，分为狭义的合作开发和广义的合作开发。狭义的合作开发指的是双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房产项目等，共担风险，共享收益的房地产开发方式。而广义上的合作开发，则是指任何由两方合作进行房地产开发项目的都可以纳入合作开发房地产的范畴。本文只讨论广义的合作开发。
（二）合作开发的类型
中小型房地产企业合作类型主要有两种：紧密型合作和松散型合作。
1、紧密型合作
紧密型合作，指合作的各方共同出资、组成新的具有法人资格的经济实体。其特点是：参加合作的方式是出资；组成的经济实体具有法人资格；合作各方共同经营、共负盈亏，仅以自己出资的财产为限承担责任。
但是，紧密型合作案例比较少见，因为这种类型的合作开发方式周期长、风险大，往往涉及到法律问题，如股权转让、股权之争、份额之争等。
2、松散型合作
松散型合作，指合作各方共同出资、共同经营，组成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济联合组织。目前最常见的合作开发方式多采用松散型合作，因为该模式相互之间约束性较小，风险亦较小，但是也会存在各类法律风险。
（三）中小型房地产企业合作开发存在的问题
目前，很多中小房地产开发企业已经认识到合作开发的重要性和必要性，并且去开始实践，但在合作中却经常出现一些必要或不必要的纠纷，出现纠纷的原因很多，其分析如下：
1、中小型房地产企业自身问题
（1）由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高等原因，造成企业信用度不高，使得企业之间缺乏信任，也就失去了合作的基础。
（2）一些中小企业对自己所拥有优势资源缺乏客观、理性的评估。不能充分认识和评估自己的优势资源，对自己需要什么样的合作对象缺乏理性分析和清醒的认识。造成企业在选择合作对象时，往往只看对方的资金实力，而不从是否与自身企业能否相容、匹配、互补等综合条件来做决策。
（3）中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄。房地产开发投入资金巨大，开发周期长，房地产合作开发的两方或多方承担的风险大，一旦出现问题，双方当事人的利益损失就是巨大的，因此严谨、规范、合法的合作开发合同是保障企业利益的重要依据。然而，中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄，对合作开发合同的认识不够。
2、相关的法律法规不健全，行业缺乏有效的监督和管理
一个行业的健康发展离不开完善的法律制度的支持和保护，对于房地产合作开发亦如此。不论是采取松散型合作方式，抑或是紧密型合作方式，都需要有健全的法律法规支持与约束。但是当前，在合作开发方面缺乏有效的法律法规监督、约束。
此外，由于中小房地产企业的经营、管理能力有限等原因，在房地产合作过程中，中小房地产企业必然需要咨询一些法律、会计等顾问机构，但目前国家对这些机构的规范少，导致这些机构不足够中立。
三、对合作开发的一些建议
（一）中小型房地产开发企业要认清形势，转变思维，积极推进相互间的合作开发
第一，面对国家的宏观调控以及对房地产市场的规范，中小房地产企业要及时转变思维，认真分析自身企业及本行业面临的情况，在清楚把握自身优势和劣势基础上积极推进与其他企业的合作。
第二，在选择合作对象，特别是战略合作企业时候，不能仅看对方的实力，更要考虑对方与自身是否相容、匹配、互补。选择合作者需要考虑双方战略目标的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业合作及资源整合的控制性。
第三，签订完备的合作开发合同。房地产合作开发合同内容复杂标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷，而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测，因此，签订合作开发合同一定要谨慎。在合同中，要明确双方的责任，对每一项义务和权益做详细约定，重视违约约定。
（二）建立健全法律法规，完善行业监督机制
建立健全法律法规，完善行业监督机制，促进中小型房地产企业的健康发展。中小型房地产要想发展，必须有国家政策支持和法律的保障，特别是在合作开发问题上，更需法律的规范与约束。同时，要加强行业内部监督，提高行业自身的自律性。
参考文献：
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一、 联合开发的特征：
1. 联合开发的内涵和外延
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建设方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作运行房地产项目都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
2.联合开发的法律特征：
⑴主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
⑵法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、联合开发规避法律风险的途径
1.组织保障
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
⑴组建新的法人。即双方出资成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。
⑵组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。
⑶不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
以上三种组织形式在实际应用中，应以第一种较为稳妥，对规避联合开发的法律风险是有效的合作方式。
2.合同保障
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。
⑴要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
⑵对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
⑶重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
篇7
1.组织的松散性。铁路单位与路外企业保持着各自的独立性和平等的法人资格，彼此独立，没有控制与被控制的关系，通过合作开发协议及项目公司股权等方式建立合作关系。合作方有可能随着各种情势的变化而发生退出、变更。
2.资源共享与优势互补。合作使铁路企业的土资资源与路外企业的资金、人才、经验、社会资源有机地整合在一起，产生协同效益，对铁路企业来说能解决资金问题，加快项目推进，降低投资风险，弥补资质不足。
3.合作形式具有多样性。虽然铁路方的合作基本前提为土地，但合作方除了提供资金外，还可在市场、技术、资金、人才、信息、市场营销、资金运作等等许多方面提供支持。合作模式既可采用合伙联建模式，也可采用项目公司制。项目收益分配形式也有多种。
4.对立与合作并存。铁路企业与路外合作企业通过合作彼此取长补短，提高市场防御能力与竞争力，但基于企业的自利动机，在一定范围内双方也在尽可能地将风险转移，争取利益最大化，培养增强自身实力以获得更多话语权与决策权。
5.法律关系复杂。一是合作关系的法律性质，存在合伙性质与土地使用权转让性质两个不同归属。国务院《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定：以划拨土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为。《广东省城镇房地产转让条例》规定，“一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的情况视同房地产转让”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为国有土地使用权转让合同。由此可见，是合伙还是土地转让取决于合同的约定是否体现风险共担的精神，相关手续的完备及相关行政许可批文是否列明铁路方是开发主体。二是铁路方的法律地位，存在土地购买者与土地拆迁补偿人的重叠，合作开发用的土地经过公开招拍挂程序，铁路企业竞买成功后作为购买土地单位及原用地单位就有了土地使用权人及折迁人的双重身份。三是铁路方的权利性质，既享有债权也享有物权。债权是基于铁路方与合作方签订的合作开发协议，约定了相应的权利义务及利益分配，此种权利既是债权。同时，经过划拨用地转变为商业用地的招拍挂程序，铁路方作为土地使用权人及拆迁人享有基于土地的物权。
二、铁路房地产合作开发风险的特点
美国著名经济学家 F.H. Knight 就曾提出，风险是不愿发生的可预测不确定性的客观实体。房地产合作开发项目的风险是指在合作开发房地产项目过程中基于外部环境、合作方能力或不诚信行为而产生的可能给铁路方带来重大损失的不确定因素。风险的特点有：
1.风险具有博弈性。博弈在合作双方之间，一方的风险承担得少，就味着另一方风险承担得大，因此合作协议从谈判到签订，就是合作双方之间利益、风险再分配的过程。合作方往往是大型房地产投资商，在资金实力、社会能力等方面占有较强的优势，铁路企业往往处于信息不对称的环境下。
2.风险具有隐弊性。房地产开发项目周期长，项目的缺陷在实施比较顺利的时候风险容易被掩盖，而且宏观经济环境、政策以及合作方企业自身的情况变化，问题随时有可能发生，而且具有较高的隐蔽性。
3.风险具有高代价性。风险一旦发生，不仅项目的预期利益无法实现，还会导致项目停工，已施工的部分烂尾，更严重的还使铁路土地及项目被强制拍卖，损失可能是成千万或上亿元的。因此避免铁路企业经济损失，实施利益最大化，是风险控制的重要目标。
三、铁路房地作开发的主要风险
1.未将铁路方列名的风险。是指在报建手续中，合作方利用自身信息优势，借申办行政许可证的机会，将合作项目的批文或证照办至其单独名下，这给未列名的铁路方带来巨大风险损失
2.土地有瑕疵的风险。根据国土资源部第11 号令第四条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”国有划拨土地不能直接用于合作开发房地产商业项目，否则项目将存在违法。
3.资金短缺的风险。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、随时可能出现资金短缺，从而导致项目无法继续。
4.合作方违约行为风险，合作方没有诚实信用地履行合同，包括：未及时按合同约定确保资金供应，或未经铁路方同意擅自处理项目及土地资产，都会给铁路企业造成重大损失。
5.不良融资风险。如果合作方将铁路的土地及项目利益做抵押来进行融资，到期不能还贷就会导致土地及项目被强制拍卖。或者合作方挪用贷款资金、逃避债务，就会使铁路企业做为合作一方对外承担法律连带偿债责任
6.项目公司风险。在铁路方以土地入股的项目公司合作模式中，如果合作方操纵项目公司，就会使铁路方的股东意志与权利无法在公司中体现，项目公司的资金使用及运营情况脱离了铁路方的监督控制。
7.双方利益分配纠纷风险。合作双方在签订合作开发协议时，房屋的设计图纸尚未确定，双方在合同中只能约定分配房屋的比例。而等到建设工程设计图审定之后，双方可能会对各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等具体分配方案发生分歧，如果建设过程发生设计、规划等调整而导致建筑面积增减，如果双方又没有事先约定就更加容易产生纠纷。
8.工程延期或质量风险。是指项目设计失误、预算超支、工期延误以及质量不达标、验收不合格等因素带来的风险。
四、铁路房地产合作开发项目的风险控制
1.做好资信调查慎选合作对象。要确认合作方的房地产开发资质。并对合作对象进行资信调查，包括：拟合作公司的资金状况、借贷融资及对外担保情况，未决诉讼或仲裁案件，税务纠纷，工程质量保证及承诺事项等。
2.完善各项许可登记确保共同列名。要对立项、规划选址意见书、新的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及其它有关项目开发的所有批件、证照进行严格把关，确保文件、证照及备注栏中都注明铁路方为项目开发主体之一。
3.完善土地招、拍、挂流程。铁路土地进行房地产开发必须走招拍挂流程，挂牌交易前铁路方还应作为原用地单位提出足够保障铁路利益的用地补偿条件，同时铁路方以自身名义参与竞拍，回购土地。而且由于回购时部分迁补偿费用可不必实际支付，所以成本较其他竞争对手低，中标把握比较大。同时，铁路方应以自身名义办理新的《国有土地使用证》。
4.严格资金管理。合作协议签订时要将提供资金的主要义务分配给合作方，对合作方提供的资金要设立专用账户，确保资金全部用于项目的实施。同时建立财务预警系统，及时动态地监测项目资金周转状况。
5.规范合同管理、分阶段签约。合同文本按铁路合同管理办法逐级审批后方可签订。整个项目可分为若干阶段，合作方履行完上一阶段的合同义务，实现了合同目的后方能签订下一阶段的合作合同。
6.严格融资管理，要从融资时间、抵押范围、监管、额度、程序等五个方面进行严格控制。项目土地出让金不得融资。在融资抵押范围上，应只能用合作方对该项目的可分得利益设立抵押，禁止用项目土地及铁路方可分得利益进行抵押。且贷款资金须注入专用帐户专款专用，双方共同监管贷款的使用。
7.加强项目公司管理。铁路方应在项目公司运作上起主导作用，铁路方应委派相应的人员去管理公司及资金、财务。项目资金、融资贷款、商品房预集款应归集到项目公司专用帐户实行专款专用。在合作中应事先明确项目公司发生法律、行政、经济纠纷与责任时双方的责任分摊。
篇8
后因工程欠款，某建筑公司将某指挥部诉至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。某指挥部以自己和H房地产公司存在联建协议及部分房屋由H房地产公司占用为由，申请追加了H房地产公司作为共同被告。某建筑公司遂将诉讼请求变更为请求某指挥部与H房地产公司承担共同支付工程款及利息的连带责任。
2 争议
针对H房地产公司应否承担连带责任，有不同的观点。一种观点认为，H房地产公司应承担工程欠款的连带责任，理由如下：
首先，施工合同虽然是某指挥部与某建筑公司签订的，但H房地产公司是工程项目的联合开发方，某指挥部与H房地产公司的联建利益尚未分割，H房地产公司从该合同中获取了利益，因此H房地产公司理应承担该合同相应的义务。
其次，H房地产公司对某指挥部与某建筑公司签订的施工合同是予以认可的，并在施工期间向某建筑公司支付了部分工程款，说明H房地产公司在事实上已参与了施工合同的履行。
第三、根据H房地产公司与某指挥部签订的联建协议，其联建行为在法律性质上应属合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担责任。H房地产公司虽然未直接签订施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的义务。因此H房地产公司应对某指挥部拖所欠工程款承担连带责任。
另一种观点认为，H房地产公司不应该承担该工程欠款的连带责任。理由如下：
第一，某指挥部与某建筑公司之间存在施工合同关系，H房地产公司与某县指挥部之间存在合作开发房地产合同关系，这是两个各自独立的合同，具有相对性，二者不存在连带关系。
第二，按照《民法通则》第八十四条的规定，债是“在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。 H房地产公司不是施工合同的当事人，与某建筑公司不存在特定的权利义务关系，不负有向其给付工程款的义务。
第三，如果让H房地产公司承担施工合同付款义务，既违背了合同自愿原则，也与民事法律的公平原则相悖。因为H房地产公司已依合作开发合同的约定承担了相应的合同义务，如果再要求其承担合作开发合同另一方应承担的义务，有失公允。
3 分析
笔者同意第二种观点，具体理由如下：
3.1 H房地产公司不应成为本案被告，某指挥部追加其为共同被告没有法律依据
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第57条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”
根据上述规定，被告虽然有权申请追加共同被告。但前提条件是“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的”。也即只有在必要的共同诉讼中遗漏了被告的情况下，被告才有权申请追加被告。根据我国《民法通则》的规定，只有共同所有、共同继承、共同侵权、合伙制度等情况下才有可能产生必要的共同诉讼。
因此，某指挥部在本案中，以和H房地产公司存在联建协议及部分房屋由H房地产公司占用，有法律上的利害关系为由，追加其为共同被告没有法律依据。即使H房地产公司占用部分房屋，也只是某指挥部和H房地产公司之间因为联建合同而发生的关系，双方如有争议，可另行处理和解决。同时，按照《民事诉讼法》第56条之规定，即使H房地产公司与本案有法律上的利害关系，也只能列为第三人，而不应追加为共同被告。
3.2 某建筑公司无权要求H房地产公司承担工程欠款责任
首先，本案讼争的法律关系是建设工程施工合同纠纷。施工合同的双方当事人是作为发包人的某指挥部与作为承包人的某建筑公司。根据合同相对性的原则，合同内容只对当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。H房地产公司不是施工合同当事人，不应对施工合同承担合同义务。
其次，《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”可见，债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。这里的“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权在性质上属于对人权，相对性是债权的基础。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担责任。
3.3 某建筑公司主张H房地产公司与某指挥部共同承担工程欠款责任，即承担连带责任，缺乏法律依据
原告以H房地产公司与某指挥部之间存在联建合同为由，要求共同承担工程欠款连带责任，没有法律依据。
首先，从程序上讲，建设工程施工合同案件是基于合同而产生的纠纷，法院就只能围绕合同关系进行审理，并根据合同相对性的原则确认承担责任的主体。如果将合同关系以外的主体列入合同纠纷中一并解决，势必将同时审理两个不同性质的法律关系，明显有违一案一诉的基本诉讼原则。
其次，从实体上讲，H房地产公司与某指挥部之间不符合承担连带责任的条件。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”可见，合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资，共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”第五十三条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”
参照上述两条规定，本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织，应属“独立经营”，应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说，即使H房地产公司与某指挥部之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形，联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。但H房地产公司与某指挥部之间既没有承担连带责任的协议，《建筑法》、《城市房地产管理法》及相关司法解释也没有联建方应对另一方债务承担连带责任的法律规定。因此本案根本不存在承担连带责任的条件。
可见，H房地产公司与某指挥部之间的合作开发合同，既不属于个人合伙，也没有成立合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
事实上，连带责任是非常重大的民事责任，对其认定必须非常严谨和慎重，在没有明确的法律规定或当事人清晰的意思表示的前提下，应尊重合同的相对性，不应随意扩大连带责任的适用范围，以保护当事人的合法权益。
综上，笔者认为，合作开发房地产合同与建设工程施工合同属于性质不同的两种法律关系。H房地产公司在施工过程中交付某建筑公司工程款，是履行联建合同的行为，和建设施工合同没有关系。H房地产公司在合作开发房地产合同中的履约行为，不应成为建设施工合同中承担连带责任的事实依据。
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关于房地产开发经营者的资格问题
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。
合作开发房地产合同中对合作行为的界定
由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。
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一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
篇11
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
（完）
参考书目：
1、《民法学》郑立王做堂北京大学出版社
2、《房地产开发法律实务》朱树英法律出版社
3、《房地产合同实务》符启林邵挺杰人法律出版社
篇12
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
篇13
我国房地产合作开发是属于合作建房的范畴，但在经济发展的驱使下，两者的差异日益凸显。《城市房地产管理法》的颁布，标志着房地产合作开发被赋予其合法地位，但目前相关法律规范体系未得到完善，导致诸多房地产合作开发难以有序进行，甚至出现违规现象，影响房地产事业的发展。
二、 简述房地产合作开发
房地产合作开发是提供使用权的一方与投资开发商对房产以及地产进行有效开发，实现双方的合作以及合资。
房地产合作开发形式多种多样，其主要包括以下几合作方式：
第一，独立项目公司型、合作型、参建房屋型：在房地产开发过程中，包括三种基本方式：一是通过联合经营协议的签订，建立合伙合作型；二是，在独立法人资格基础上，建立项目公司，实现合作开发；三是参建房屋形式。以上几种合作方式均属于房地产合作开发的基本类型，但其在法律关系、运行模式以及特征等诸多方面存在较大差异，各自具有优点和缺点，是房地产合作开发的重要合作方式。
第二，一方开发型和多方开发型：区分两者的主要依据是开发的名义，简言之，合作是以一方名义还是多方名义进行开发。多方开发是合作诸方以共同的名义进行项目报建审批、拿地等事物的办理，切勿将两者混淆，导致产生不必要的法律问题。
第三，双方合作型和多方合作型：顾名思义，双方合作型即房地产开发当事人为两方，多方合作型则为多方主体。相较而言，双方合作型的法律关系较简单，多方合作型法律关系显得较复杂。
第四，集体土地型和国有土地型：该种分类方式是以土地所有权性质和取得方式为依据。
三、 房地产合作开发法律问题探究
（一）房地产合作开发行为认定问题分析
目前，房地产合作开发存在行为认定相关法律的缺失，导致诸多房地产开发商对房地产合作行为认识、理解不够。在过去实际经验基础上，结合传统理解，可将合作行为的特征进行归纳，其包括共同出资、共同盈利、共同经营、共同承担风险。一般情况之下，无论通过什么方式出资，共同出资都属于认定合同中的重要组成部分。与此同时，诸多合作企业由于缺乏管理经验，能力不足等原因，不愿参与经营，共同经营显得并不重要。在此情况下，以当事人的意愿为出发点，共同经营不再作为合作认定的基本标准。对于共同盈利和共同承担风险，其在合作认定中的重要性是毋庸置疑的。在房地产合作开发的过程中，合作一方如果仅想共同盈利，缺乏共同承担风险的意识，应将出资和利润予以收回，其在联营合同中作为保底条款。但《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》明确指出此类条款是无效条款，就有一定的违法性。但对合同中的其他条款并无影响。简而言之，只要其他相关条款不存在违法现象，该房地产合作开发合同则为有效合同。由此可见，共同出资的目的在于共同分享合作成果所带来的经济效益，共同承担相应风险，体现了民事权利义务相一致的原则。
（二）简要分析 合作开发主体资格问题
在《城市房地产管理法》制定实施之前，对于房地产主体资格问题而言，相关法律、法规给予了明确规定：对于从事房地产开发的经销商而言，必须是具有企业法人资格的开发商，通过在工商行政管理部门登记注册的方式，获得房地产开发企业的营业执照。企业如果不具备房地产开发经营条件，则需通过与他人签订相关合同。一般情况下，此类合同被视为无效合同，但在特殊情况下，被判为有效。例如，在一审诉讼期间得到了房地产经营资格。
在颁布实施《城市房地产管理法》以后，其为涉及房地产合作开发的主体资格问题。但房地产是影响我国国计民生的重要因素，关系着人们的生产生活，威胁着人民的生命财产安全，是较特殊的行业之一。因此，相关人员应在市场准入的作用指导下，有效约束房地产经营开发。在《城市房地产管理法》指导下，规范房地产开发法人设定，保障其具有房地产开发经营的权利，否则，将判定其签订的合同无效。
（三） 房地产合作开发处理合同被确认为无效、解除、撤销问题分析
如何处理房地产合作开发合同的无效、解除、被撤销的问题，受到广泛关注。部分学者以及相关人士指出，因为房地产合作开发涉及面较广、资金数额加大等问题，导致易发生矛盾，然而不同的地方根据自身发展情况选择不同的执法方式。针对此问题，诸多学者认为，房地产合作开发作为一种共同开发行为存在于合作各方中，其目标、利益具有一致性，共同拥有合作标的物。因此，针对合同的无效、被解除、被撤销的问题，其涉及合作标的物的分配，资金返还、亏损计算等相关问题，即使在相关原则性处理规定指导下，也难以有效处理相关的诸多问题。因此，处理房地产合作开发合同以上谈及的问题时，必须在司法审判实践经验前提下，坚持具体问题具体分析的原则，合理、有效解决相关问题。
四、 小结
总而言之，房地产合作开发关系着我国的国计民生，影响着人们的生产生活。房地产合作开发在国家经济的引领下，从无到有，不断得到规范，在相关法律问题不断探索研究基础上，促进我国房地产合作开发的发展，为迎来房地产合作开发的法治时代打下坚实基础。（作者单位：山东圣都集团）
参考文献：
