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2.文化产业投资的回报链条长，文化产品的价值可以反复得到体现，投资收益可以延伸。文化投资的回报是在一个长链条上，通过分段转让和销售而逐步获得的。如动漫产业中一部作品的成功，不仅会带来直接的收益，还可以延伸产业链，将卡通形象作为品牌开发，经营衍生产品。美国迪斯尼公司制作《狮子王》，投资4500万美元，仅其衍生产品的收入已达20亿美元。
3.文化产业投资主要由无形资本的投资等元素组成。文化产业投资结构的发展表现为：货币资本与其他智力、技术、信息等资本相融合，许多国家将文化产业称为创意产业，由此可见创意、知识、品牌、管理等在文化产品价值实现中发挥着重要的作用。文化产业的竞争不再是单纯的物质资本竞争，在当今社会更是无形资本等综合实力的竞争，尤其是人才的竞争。
4.复合型人才缺乏。投资的风险主要在于管理理念差异、集创意与管理于一体的复合型人才的缺乏以及商业模式的不确定性。以文化产业从大范围来看，文化的投资可以分为三大块，包括艺术品投资，这亦是文化产业比较有特色之处；出版集团等传统的传媒衍生出来的投资机会以及在投资界来看最多见的互联网、动漫、网络文化等相关的新媒体。这些文化企业最大的挑战就是人。但目前我国文化产业方面的人才市场还有很大的或缺，尤其是同时精通企业管理经营的复合型的人才比较欠缺。
5.文化产业涉及的领域很广泛。文化产业与其他行业相比，文化产业内容杂。文化产业实际上是由演艺业、出版业、娱乐业、报刊杂志业、广播电视业、电影业、文化旅游业、网络服务业、电子游戏业、动漫业、文化培训业、艺术拍卖业、城市会展业等10余个产业或行业所组成的产业群，内容非常庞杂。
所以，文化产业投资具有高收益、高风险的特点。因而对投资者提出了更高的要求，要求投资者具备文化项目的评估能力、经营能力，同时具备一定的风险承担能力。
二、文化产业投资的风险
我国文化产业发展正处于初级阶段，目前文化产业的投资面临这众多的风险，既有一般投资具有的信用风险，也有由于产业结构调整形成的政策风险，更有文化产业自身的特殊性的市场风险，针对文化产业投资的特点，本文提出了文化产业的三方面风险。
1.市场风险。文化产品无论就生产还是消费都具有很大的不确定性，因此投资文化产业要承担巨大的市场风险。一般来说，文化产品经济功能是通过其社会功能实现的，这些和消费者紧密相关。而消费者花销在文化产品上往往不可预测，这就注定文化产业是一个高风险的产业。文化产品在起初是依赖艺术创造者的个人因素，这一切也是不可预测和控制的，这无形中也增加了文化产品的不确定性和风险性。
2.信用风险。信用风险的发生从直接原因看可能有三种情况：一是借款人在贷款到期前破产倒闭，资产价值不能抵偿债务，致使银行无法收回本金；二是借款人由于资金紧张不能按期归还银行贷款。三是借款人人为因素，故意不换银行的贷款。目前我国文化的投资中信用风险的存在是一个毋庸置疑的事实，有不少文化产业公司利用资本市场对产业调整过程中的文化产业的不熟悉，进行炒作来榨取资本。这表明，文化企业的资信状况是资本投资信用风险的直接原因，这就需要银行等金融资本对文化产业投资时要全面的调查并采取措施抵御信用风险。
3.政策风险。文化产业既有经济属性又有政治属性，尤其是其中的大众传播产业，作为党和国家的重要媒体，其一直在最突出的地位，使得其相对其他行业而言计划经济色彩更浓，行业受政策的影响更多。政策风险对于准备投资传媒的资本至关重要。随着体制的改革和市场经济的逐步深化，我国传媒业开始注重市场经济效益，进行产业化、市场化经营的探索，国家的相关政策对此行业至关重要。
综合以上三方面的风险指出文化产业投资存在的主要问题：
1．缺乏文化项目的评估能力，银行贷款遭遇制度难题。文化产业主要是以知识产权和品牌价值等无形资产作为资产表现形式，固定资产规模普遍较小，可供抵押的固定资产很少，缺少担保手段。而无形资产的评估与变现对银行来说又是一个难以把握的课题，银行对其价值的认定往往非常保守，这使得优秀的文化企业和项目难以得到银行资金支持。
2.风险投资对文化产业的支持力度较小。目前，国内风险投资主要集中在文化产业的互联网领域， 而对其他领域介入较少。究其原因，一是风险投资的特性决定了它不可能广泛地进入文化产业，它垂青的只是那些高回报、具有可持续商业模式和完整产业链的项目；二是政府对广播、电视、平面媒体和有线网络等传媒领域的管制比较严格，存在诸多政策限制；此外，国有文化企业产。
3.权不明晰等问题也成为风险投资的一个障碍。文化产业相关法律法规有待进一步完善。目前为止，我国已经初步建立起了一系列与文化产业相关的法律法规，但仍有待完善:缺少针对文化产业的担保法规；现存文化产业法规体系与WTO 对中国文化产业政策的要求之间存在矛盾；文化娱乐业以行政命令冲击法律法规，有令不行的现象频繁出现；文化市场的稽查管理力度不够，影片、光盘、图书等文化产品的盗版活动猖撅；对文化产品知识产权的保护不够等。
4.防范文化产业风险的相关对策完善相关政策。在市场经济环境中，产业的发展对于投资的环境依赖越来越强，文化产业是一个高风险的产业，同时由于其特殊的文化及意识形态属性，资本的准入问题应高度重视。在投资来源上,鼓励企业、个人、境外资金兴办文化企业。在投资方式上,采取独资、合资、合作、合营等多种途径;既可以资金方式投入,也可以土地、无形资产和技术方式投入入股;还可以通过股票市场发行股票、债券以及文化彩票等方式筹措资金。此外,还可以通过流动资金的贷款、固定资产贷款、联营股本贷款、循环贷款、产权市场上的溢价转让和拍卖、项目贷款等间接融资解决资金短缺的问题。为了提升文化产业资源配置的国际化程度,亦可大胆引进外资。目前,我国文化产业进入壁垒还比较高,民间投资进入的深度明显不足,这不仅体现在民间资本与国有资本在市场准入条件上的不平等,还体现在我国对民间资本与外来资本的区别对待。为了充分调动民间资金,广开投资渠道,笔者认为:首先,要打破垄断,鼓励竞争,支持民间力量投资文化项目,实现文化投资主体多元化和融资渠道的多样化,让市场在长期资源的配置方面发挥主要和关键作用。
故各级政府的文化产业相关部门在文化产业投资方面要完善文化产业的准入政策，为文化产业的投资者创造文化产业公平竞争环境。鼓励多元化资本参与发展文化产业。
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文献标识码:A
一、房产“拼杀”基本概述
(一)房产“拼杀”
房产“拼杀”活动是指一种多人集资购房,房产所有权依概率决定归属的房产投资活动。其特点在于:一是集资购房降低了个体的出资额,购房者们在购房中投人等额资金,资金总额为该房产价值。二是房产所有权决定方式所带来的低投入、高风险、高回报的投资特点。因此此种投资更类似于一种赌博行为,投资者们依等额资金投入而具有相同的概率获得房产。由于此种房产投资方法具有成本低的特点,相对于高昂的房价而言,即使投资者未能获得房产所有权,成本损失也在可以接受的范围内。
(二)传统理论的局限
传统投资理论对于投资问题的分析,主要是通过成本收益分析来进行。依照投资人为理性经济人的假设,期望效用理论可以描述一般投资者的投资行为。以房产投资为例,假设投资者投入成本为A,获得房产的概率为p,房产本身价值为B,那么按照房产拼杀规则,必然总有B*P=A,这一等式在任何条件下成立,也就是说投资者获得0经济利润。既然依照期望效用理论投资者仅获得0经济利润,那么为何还有如此多的投资者有参与此类投资的动机呢?行为经济学的基本原理可以对此作出解释。
二、房产“拼杀”及行为经济学基本理论
行为经济学认为,投资者在做投资决策时不完全依赖于脑的理性,决策本身要经历一个心理过程,其中主要包括认知过程、情绪过程和意志过程。而在其中,由于种种因素的作用,可能会产生认知偏差、选择偏好等非理性决策,这也就影响了投资决策的完全理性,产生资产定价偏差。房产“拼杀”就可以由上述基本理论描述。
(一)认知过程中的判断启发式和偏差
所谓启发法,是指人们在做决策的时候,当我们没有时间认真思考某个问题时;当我们负载的信息过多,以至于无法充分地对其进行加工时;当手中的问题并不十分重要,以至于我们不必太过思虑时;当我们缺乏做出决策所需的可靠的知识或信息时,由于认知上具有惰性,往往只根据以往的经验或部分信息作出决策。因此决策有可能正确,也有可能产生较大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和锚定效应中,代表性偏差更能解释房产“拼杀”现象,投资者由于忽略了结果的贝叶斯优先,容易产生“赌徒谬误”,无意识的夸大结果出现的概率,因而高估了投资的收益,产生非理性决策。
此外,锚定效应在决策中也扮演了重要角色,由于媒体的宣传,在此类“拼杀”活动中,更可能被报道的一定是成功的投资,这会在将要作出投资的人中产生心理效应,将投资本身锚定在一定会以低成本获利这一结果上,认为夸大了投资的收益。
(二)情绪过程中的过分自信和心理账户效应
行为经济学认为:因为人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人们往往具有过度自信、损失厌恶、后悔厌恶的特性。此外,对于财产而言,同时具有一个心理账户来衡量财产的价值。
大量的认知心理学的文献认为,人是过度自信的,尤其对其自身知识的准确性过度自信。人们系统性地低估某类信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)将过度自信定义为,认为自己知识的准确性比事实中的程度更高的一种信念,即对自己的信息赋予的权重大于事实上的权重。关于主观概率测度的研究也发现确实存在过度估计自身知识准确性的情况。当然。就房产“拼杀”活动而言,人们也表现出过度自信的状态,系统性的高估投资会获利的可能性。
而在衡量后悔厌恶和损失厌恶带来的心理效应时,很明显的人们更倾向于机会成本效应可能带来的损失厌恶,认为自己如果不投入少量的购房资金,很可能面对较大的机会成本,而事实上这还是没有尊重贝叶斯优先的一种表现。
更为重要的是心理账户对于投资决策的影响。心理账户与传统的会计账户不同,其本质的特征是“非替代性”,也就是不同账户的金钱不能完全替代,这使人们产生“此钱非彼钱”的认知错觉,从而导致非理性的经济决策行为。投资者会过分夸大自己的投入资金的价值而看轻另一账户――收益账户资金的价值,因此将少量的成本资金与大量的收益资金等同了起来,造成决策偏差。心理账户效应同样反映的是过分夸大的概率在成本和收益账户之间的联系。
(三)意志过程中的羊群效应
意志过程主要指人的从众心理和自我控制作用。从众心理可以由羊群效应来描述,它是指由于对信息不充分的和缺乏了解,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将大致相同且彼此强化,从而产生的从众行为。在房产“拼杀”投资中,只要出现一定数量的投资者,其他犹豫不决的投资者就很有可能会跟风投资,这可能是因为他们心理上对于不投资带来的机会成本过于看重的原因,也可能仅仅就是一种人的本性。羊群效应作用于此类投资的作用是十分巨大的。
三、结论
房产“拼杀”作为一种投资形式,并不是一种完全合乎理性经济人假设的投资方式。除了脑的理性分析外,投资者的心理过程的对于投资的影响也是十分巨大的。启发式偏差、心理账户效应等行为经济学基本概念对于解释此类问题是有很大的说服力的,而通过行为经济学的视角来研究投资行为,也正在逐渐成为经济学的一个重要研究方法。
参考文献:
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因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
一、抵押贷款型
运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：
1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1（也就是按照评估价格打3折抵押）则比较安全。
2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况（通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证），截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。
4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
二、房产回购型
运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：
1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷（如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高）。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。
三、财产受益权型
运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：
1、 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配？
2、 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
3、 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
四、股权型房地产信托
运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：
1、 提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
2、 如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为“烂尾”项目，届时信托产品就会遭遇风险。、
3、 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
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由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样以来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。
商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时，一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析，尽量避免脱离实际的计划付诸行动，必要时采取相应的措施，降低金融风险。
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现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
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一、房地产企业税收现状
在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
二、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
三、房地产税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
四、结语
以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。
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（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。
（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。
（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。
可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。
二、房地产企业的财务管理所存在的问题
（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究
部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。
（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视
房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。
更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？
这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。
（三）资金的管理存在问题和风险
在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。 这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。
（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识
房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。
由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。
三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析
（一）增强企业的财务管理的意识
基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。
（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度
房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。
（三）加强对开发项目的成本控制
房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。
（四）建立和完善企业的财务管理制度体系
资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。
（五）提高财务人员的素质和管理水平
当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。
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其中，住宅小区智能化系统投资平均为每平方米60元左右。报告预测，“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积将达57亿平方米，如按城镇住宅竣工计划的半数实现智能化计算，“十五”期间用于智能化系统的投资就达810亿元，作为智能建筑市场主力的智能住宅小区发展前景可观。
美国权威市场调查机构Pearl Research联合对该市场进行了深入的调查，调查研究表明：到2005年初，智能信息家电硬件产品的费用占据了网络化家庭建设费用的85.14%，其价值约为4100亿美元，其余是软件和技术服务支持所花费的费用。目前在欧洲国家，德国约有37.68%、瑞典和英国约有36.54%、法国和意大利约有34.5%的家庭已经使用上部分智能化家居的产品。在亚洲地区，日本约有27.31%、韩国约有25.84%、中国约有4.45%的家庭具备一定的智能化家居设备。
随着我国3111工程的推进，创建平安城市和建设和谐社会的深入，无疑会对智能社区的发展起到催化剂的作用。据相关资料统计显示，未来5年中国的智能化小区将以30%的速度增长，预计到2010年我国大中城市中的60％住宅要实现智能化。所以，如何更快、更好的营销这个巨大市场是摆在每一个智能家居营销商面前的最大的课题。据目前全国各智能家居营销商的成功营销模式，现总结为如下十大成功营销模式：
一、房产合作
房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：
精装修房产项目合作
主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。
销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟房产商分期结算货款。
样品房项目合作
主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。
货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。
楼盘交房定点展示合作
主要在楼盘准备交房给户主时，入住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。
销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。
货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。
二、装修合作（让别人为您推销产品的最佳方法）
跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。
跟装修公司合作应注意以下几个要点：
1. 利润分配
一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20%以上的利润点。
2. 智能设计培训
一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。
3. 寻找更多的装修公司
如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。
三、系统集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商、弱电总包等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。
四、设立下一级经销商（分享赚钱的方法，才能获得更多的财富）
通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。
五、专业市场设点（把钢用在刀刃上，才能事半功倍）
通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场、安防市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
六、智能家居专卖店（最亲切的服务、最专业的品牌效应）
通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。
销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
七、超市式销售（贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户）
通过超市等开铺式销售门面，来大量销售产品，当然，这种方式主要用在产品比较成熟期时，但在初期，可以通过展板演示和促销员讲解，来达到宣传和更直接、更大范围的让普通老百姓接受智能家居生活方式。
销售模式的特点：影响面较广、宣传效果较好、适合于投资不是很大的中型超市做促销，效果比较长久、真正能深入人心、贴近百姓生活。
货款结算方式：跟超市定期结算；跟户主直接结算。
八、特殊战略合作模式
通过在当地找一些跟政府有关系的人建立特殊战略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程来打开市场，提升品牌效果，建立知名度。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟政府直接结算。
九、设计院合作模式
通过选择在本地排名前几位的设计院合作，找到该设计院的水电设计团队合作，一定要对水电设计团队的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让水电设计团队的设计人员培训成为您公司的直接面对客户的一线专业设计人员。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟客户直接结算货款。
十、项目合作模式
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价格决定因素方面
二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边环境及物业配套设施的成熟与否；而对于商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价的重要因素。
投资回报率方面
由于北京的大公司众多，拥有大批高收入、追求高品质生活的白领，因而北京的公寓租赁市场相当活跃，二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长；而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
投资风险方面
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（一）房产税对投资需求具有抑制作用
房产税的开征的投资需求的影响最大，基于我国房地产行业最近十年如火如荼的发展趋势，房产税的开征将引导消费者购买房产时更加理性。相比过去，房产税是消费者购置房产时平白无故多出的一笔钱，这将不仅对自住型消费者产生影响，对投资型消费者也将产生巨大压力。对于自住型消费者来说，由于住房需求属于刚性需求，住房消费在一定程度上属于必需品，房产税的开征加大了他们的经济压力，使自住型消费者在压力之下购置户型更小、均价更低的房产。正是由于房产税的作用，使得自住型消费者在购房时充分考虑自己的经济状况，从而更加理性地选择购置的房产，使得自己能最大程度减少缴纳房产税的同时又找到最适合自己的户型。而对于投资型购房者来说，房产税的开征不仅将增加他们购进房产时的经济压力，还将大大增加对手中持有的房产成本。这必然会使得房地产的投资的预期收益大大降低，削弱投资型购房者对于继续投资房地产的热情，从而抑制房产投资的需求。
（二）房产税可以为地方政府提供稳定财政收入来源
由于土地资源具有稀缺性以及保值性，房地产的迅猛发展自然而然使得土地价格水涨船高，土地出让金在各地政府中财政收入所占比例越来越大。与此同时，地方政府对于土地财政收入的依赖越来越严重，土地出让金在多地政府成了“第二财政”。正是由于地方政府对于土地财政收入的依赖性，使得一些地方官员为了提升政绩盲目进行征地拆迁，从而引发拆迁过程中的一系列纠纷和矛盾，影响了和谐社会的构建。而从长远来看，“土地财政”缺乏可持续性，而房产税的开征将为地方政府提供长期稳定的收入来源。
（三）房产税对房价的影响
由于房产税改革可以积极地调控房地产市场，针对当前房价上涨过快的现状，房产税被寄予了很高的期望，人们希望它能够有效遏制房价过高的现象，更希望房产税能够起到立竿见影的作用。然而，影响房地产价格的决定性因素是供求关系，征收房产税抑制房价的作用非常有限，不能从根本上遏制高房价。
二、房贷紧缩政策对房地产的影响
根据传统的经济学理论，利率提高增加了房产购置者以及开发商的资金成本压力，从而抑制过快上涨的需求欲望。于此同时，投资者的融资难度大大增加，资金压力明显加大，一定程度上抑制房地产的炒作。另外，利率的提高是政府向市场房产投资行为的表态，希望能够对房价的过快上涨降温。然而现实情况却不如预期，这是因为央行对投资者在融资成本与投资预期收益的问题上产生了偏差。由于房价的过快增长很大程度上是由于部分投资者的投机行为导致的，因此央行以此为出发点，目的就是为了能够有效抑制炒房者的投机行为。但是现实情况表面这只是央行的一厢情愿。根据现代资本结构理论以及广义的MM定理，对于一个项目的融资成本来说并不是有融资成本决定了投资行为的预期收益，而是投资者的预期收益决定了该项目的融资成本。也就是说，炒房者对于房地产的预期收益决定了房地产投资的融资成本，并不是房地产投资的融资成本决定了炒房的预期收益。只要炒房者对于房产投资还是具有相当大的预期收益，简单的提高利率并不会有效遏制他们的投资欲望，这也是央行收紧房贷政策几乎失败的原因。
三、限购令对房地产的影响
（一）“限购令”的短期影响分析
从短期来看，由于房地产具有消费和投资的双重属性，使得其在一方面上具有必需品一般的刚性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地产有了保值和增值的投资属性，因此市场上有一群专门靠炒房谋生，房地产成为了普通消费者和炒房团的热门追逐产品。而限购令的出台，使得消费者预期房价价格会下降直到自己的心理价位，因此造成了短期的成家量和价格的双双下降，但是对于投资者来说，限购令的出台使得他们的购房数量受到了限制，但是有了雄厚资金的支持，他们将注意力转移到了将至更高，升值潜力更大的高端楼盘，通过单体价格的提高来弥补总数量的减少。由于一正一负的抵消效应，房价并没有如预期般下跌，换句话说，限购令对于房价的影响短期来看并不大
（二）“限购令”的长期影响分析
从长期来看，限购令的推出确实抑制了部分的住房投资需求，一方面使得普通住宅的价格有了一定程度的下降，另一当面高端楼盘的价格却产生了上升的趋势。之所以产生了这样的现象，原因是在经济的长期发展中，限购令的推出使得部分投资者放弃了普通住宅的投资转向了高端楼盘的投资，因此造成了普通住宅的价格有了一定程度的下跌而高端楼盘的价格有了一定幅度的上涨。由于一正一负的抵消效应，房产的成交量从总体数量上来看并没有发生大幅度的上涨或者下跌。这是因为从长期来看，由于土地的稀缺性以及人口基数的日益扩大，供给数量是受到限制的，因此限购令对于成交量的影响并不是很大。
四、总结
宏观政策出台的主要目的是为了促进房地产行业的健康发展，使得房地产既能满足一般消费者的刚性需求，又能使得地方政府得到长期、可持续的财政收入，得到双赢的目的，形成一个良好的循环。从目前的房地产现状来看，房地产的供给和需求产生了一定程度的不对称，这对房地产的长期发展将产生很多负面的影响。房地产是一个特殊的行业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，再过去的十年中，为中国经济的迅猛发展做出了巨大的贡献，但是房地产行业能够持续、健康的发展关系到社会的方方面面，如何通过国家政策的引导使得民有所居，实现伟大的“中国梦”将是一个困扰政府的一大难题。
参考文献：
[1]傅道忠，张怀欣. 现行房产税改革的现实影响[J]. 税收经济研究，2011.
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一、房产税对房价影响的现有理论（观点）
近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。
1、 房产税将推高房价
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。
2、房产税难以抑制房价上涨
持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。
（1）供求失衡论
郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。
再如徐宁、吴福象（2012），从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。
（2）投资推动论
根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。
3、房产税会使房价下跌
抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金包含在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。
第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。
而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。
在国外，由Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点”，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应”和“流转税效应”。而Case和Grant（1991）模拟发现，房产税的流转税效应非常显著，房产税将会使房价下降。
4、房产税对房价影响不大
在吕立新（2010）看来，房产税对抑制购房需求会起到一定作用，但是作为一个税种，不能把它看成调控房价的利器，其实它对房价的抑制作用还是有限的。中国社科院财贸所高培勇认为，房价等于成本、利润和税金的总和，房产税只对税金部分进行调节，故而对房价的影响作用不大。
国外学者对于该观点也有自己的理论。Hamulton（1975）提出了“受益观点”，且将其逐步发展。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税，仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置。
5、房产税会使房价短期下跌长期上涨
对于以上三种主流观点，南昌大学MPA联合课题组（2011）提出了独到的见解，他们认为房产税短期具有心理威慑作用，但从长期来看并不能扭转房价上涨的趋势，反倒会推高房价、房租。房产税的开征，短期内对市场无疑是利空，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，从而供大于求使得房价下跌。另外，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。但从长期来看，中国很多一二线城市的工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，开征房产税对房价中期上涨的趋势不会造成太大影响。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的，开征房产税，只是增加房屋保有环节的成本，调整楼市供求结构。
二、对现有理论（观点）的评述
针对房产税对房价影响这一问题，有着五种完全不同的观点，究其原因在于各个学者研究的角度、方法不同。有些学者从供求关系的角度分析，还有的从投资回报率、房价构成、税负的流转效应等视角进行解读，再加上影响房价的因素众多且环环相扣，所以从不同的切入点入手得出的结论也不尽相同。
对于第一种观点――房产税与房价关系理论的“传统观点”，在当时的那个年代具有一定的借鉴作用，但对于当今的中国而言我认为不太适用。第一，房产税不一定完全由消费者承担，转嫁的程度需要取决于需求弹性的大小。第二，该观点的假设与现实还存在相当大的差距，比如对资本回报固定、资本不承担任何税负的假设存在一定的问题。
再来看“房产税难以抑制房价上涨”这一观点。首先是供求失衡论，价格变动分析的最本质原因就是供给与需求的改变，从而使得均衡点移动。不过在他们的分析框架中没有把房租市场考虑进去，房租市场与住房交易市场之间存在着联动关系，两者相互影响，所以忽略了这一重要因素会使得最终结论与实际之间出现偏差。其次是投资推动论，不可否认在过去10多年中，投资及投机性需要在一定程度上推高了房价，但在限购令、房产税等各项政策下，这一需求已经被严重压缩，剩下的只有改善性需求和刚性需求，所以我对这一论点持怀疑态度。
第三种观点认为房产税会使房价下跌。国内的第一种逻辑有一定的道理，将当前的房价进行分解，可以发现地价占的比重相当大，如果房产税能够在一定程度上取代地价，能提供地方财政一笔可观的收入，那么房价必然会下降。但是就目前的政策来看，房产税占地方财政收入的比重较低，例如重庆在房产税试点的第一年里房产税收入才1亿元，可谓杯水车薪。另外，根据当前重庆的房产税细则，房产税的收入要投入到保障房的建设中，那么指望房产税能够撼动土地财政的期望恐怕就要落空了。
第二种逻辑运用了供求分析的方法，我个人认为此观点在房产税背景下对供给和需求变动情况的分析比较合理，但是对房租影响的分析思路不敢苟同。其分析的逻辑为“开征房产税后，闲置房产持有成本增大，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降”。而实际上一二线城市房产的空置率并不高，开征房产税后，房产持有者的成本增加，使得供给曲线向左上方移动，最后的结果是供给减小而租金上升。
对于国外学者提出的的房产税对房价影响的“新观点”，其核心思想是资本会从高税区流向低税区，在国外有一定的实际意义。但对中国而言，东西部贫富差距比较大，东部一线城市对住房的需求远远大于二三线城市的需求，这时候税率对资本流动的影响力会大打折扣，所以流转税效应不会很明显。
第四种观点从房价构成的角度入手，分析税金变动对房价的影响。我个人认为，房价等于成本、利润和税金的总和显示的是房价的合理估值，但是当市场上供大于求或者供不应求时，房屋的价格就会偏离价值，而中国现在的情况就处在偏离的轨道上，房价存在一定的泡沫，所以该公式可能不适用。
最后，我个人更偏向于第五种观点，房产税对短期的影响远远大于长期的影响，这使得短期房价下跌但长期依然上涨。在短期，房产税的出台具有一定的心理威慑作用，在增大供给的同时又有效地降低了投资和投机性需求，使得房价下跌。但对于长期而言，中国的楼市依旧是供不应求的局面，如果不能有效地增加供给，那么房价上涨的趋势就很难改变。（作者单位：浙江财经大学经济与国际贸易学院）
参考文献：
[1]郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考[J]. 财税论坛， 2013（2）.
[2]贾祖国. 房产税对房地产价格的影响[J]. 观察思考， 2013（1）.
[3]张健铭. 指望房产税降房价是一厢情愿[J]. 决策探索， 2011（3）.
[4]南昌大学MPA中心联合课题组. 房产税对平抑房价的效应研究[J]. 热点关注， 2011（5）.
篇12
(放长线才能钓大鱼)
房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：
精装修房产项目合作
主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。
销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟房产商分期结算货款
样品房项目合作
主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。
货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。
楼盘交房定点展示合作
主要在楼盘准备交房给户主时，人住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。
销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。
货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。
二、装修合作
(让别人为您推销产品的最佳方法)
跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。
跟装修公司合作应注意以下几个要点：
利润分配：
一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20％以上的利润点。
智能设计培训：
一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训XlO智能家居的特点、销售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。
寻找更多的装修公司：
如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。
三、系统集成商合作
(最佳的合作是更大成功的前提)
寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。
四、设立下一级经销商
(分享赚钱的方法，才能获得更多的财富)
通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。
五、专业市场设点
(把力用在刀刃上，才能事半功倍)
通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
六、智能家居专卖店
(最亲切的服务、最专业的品牌效应)
通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。
销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
七、超市式销售
(贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户)
篇13
上面只是从房产作为资产的内在价值的角度来分析。实际市场上房产的价格并不总是反映其内在价值，而应是围绕其内在价值上下波动，而影响其价格上下波动的因素非常多也非常复杂。比如：投资市场的资金面、投资者对未来的预期、政府的政策等因素。其中最重要的是资金面，本质上投资市场的价格都是由资金驱动的。这就是为什么世界各国在其本币升值的过程中其房产的价格也相应的走出一轮上升过程的原因。理论上说本币升值以其本币来衡量的房产价格不应该上升，之所以出现房价以升值的本币衡量也有大幅上升，乃是追逐本币升值的资金驱动的结果。这也正是说明中国目前一个地区或城市的房地产市场不是一个封闭的体系，而是有大量的外来资金进入的体系，这些外来的资金推高了当地的房产价格，使得房价高出了用当地收入水平衡量应该具有的价格。作为市场的均衡因素：政府，在这样的情况下对这类资金的控制是合理的也是应该的，因为这些资金最终是会离开的，当资金开始流出的时候，房价的下跌是要当地的居民和金融机构承担的。政府必须为此作好防范准备。
