引论：我们为您整理了13篇房地产开发项目设计范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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引言
在房地产开发项目中，设计阶段处于项目建设周期的中前期，是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响，设计阶段是决定工程造价的主要阶段，设计进度为制定项目控制性进度计划提供了基础条件，因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。
一、房地产项目设计管理的意义
房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
二、房地产项目设计管理存在的问题
在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此。近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：
1、在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够
有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。
2、设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计
不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目B是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。
3、设计管理过程中，图纸校审不认真
有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。
三、房地产项目设计阶段的管理措施
1、设计过程进度控制
大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
2、设计阶段质量管理原则、任务
（1）设计阶段质量管理原则
首先，建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会
效益、环境效益相统一；其次，工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；再次，建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；最后，设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图文指标要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。
（2）设计阶段质量管理的主要任务
编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；参与主要设备、材料的选型；组织对设计的评审或咨询；组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；编写管理后评估。
3、方案设计阶段对项目风险管理
有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
4、施工图设计阶段管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。
5、设计成果的评审设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少，很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：（1）评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。（2）参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。（3）评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。④参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。
6、设计费用管理
由于房地产项目具有一定的重复性，房地产开发商经过一段时间的经验积累，完全可以建立起工程造价的数据库，从而确立合理的投资限额，实行限额设计，在此基础上，由设计单位与企业签订设计合同，商定奖励与惩罚的条款，对设计造成的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，并进行赔偿；对科学、合理、经济的设计方案，按限额造价与实际设计造价进行比较，节约部分按比例给予设计人员奖励，超出限额造价则给予处罚，从而提高设计人员进行限额设计的积极性，。通过这一措施，有效的内部化设计取费的外部性。
另外，对设计费的支付程序也要进行变革。主要是设计费在工程施工开始前即给付完毕，结果造成施工过程中设计单位没有压力积极提供现场服务，为此，设计费的支付方式上可以预留设计费的固定部分如10-15%的激励费用，待工程竣工后激励费用与设计尾款一同结清，这样就可防止设计人员在施工过程中设计现场服务的不到位现象，同时对于施工过程中因设计问题引起的设计变更，要追究设计单位的责任，操作上可以设一限值，（如10万元），如因设计原因引起的变更每超过10万元，则应扣除设计费固定部分的1%，考虑到设计变更不可避免，10万元以下部分可以不考虑设计单位的赔偿责任，最大的赔偿金额也不超过设计费固定部分的10%，这样，迫使设计单位重视施工阶段设计变更的时效性和经济性
结束语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献
[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2010年.
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房地产开发项目；设计优化；工程管理；案例
社会的不断进步使得人们对于各行各业的要求都开始不断提高，对于房地产行业同样如此，当前，人们对于居住环境的要求已经不仅仅局限于满足居住的功能，同时还要具备一定程度的新颖性以及艺术性，与此同时，对于工程的质量也提出了更高的要求，这就为房地产开发项目的设计过程以及工程管理过程增加了难度，为使上述两项工作的效果能够得到保证，一部分房地产开发项目已经采取了相应的措施，同时也取得了较为显著的效果，对案例的分析能够为其他房地产企业的项目建设提供参考，同时也就能够最大程度的满足社会对于房地产行业的要求。
一、房地产开发项目设计优化与工程管理案例分析
房地产开发项目的设计过程十分复杂，同时也需要经历较多的步骤才能完成，具体而言，在设计正式开始之前，房地产开发企业必须要向设计单位提供纲领性的文件，这些文件需要能够有效的证明开发商对这一片土地具有开发资格，所需要提供的文件包括城市规划以及三废治理建设条件和要求等很多种，只有上述文件齐全，设计单位才能够接手设计工作。设计人员在对项目进行具体设计的过程中，需要对项目的概况得到了解，此时，开发企业必须要向设计单位提供有关结构设计以及消防设计等方面的基础数据，只有这样，设计单位才能正式开始设计。房地产开发项目的工程管理工作也十分重要，管理过程需要房地产开发企业、负责管理工作的有关人员以及设计人员三者之间的配合才能很好的完成，在管理过程中，三者就工程管理的意见必须达到一致和统一，否则，一旦三者之间出现矛盾，工程的工期必定会受到影响。同时，针对工程中出现的问题，三者也必须要共同解决，这样才能保证工程能够更加顺利的完成。以下文章主要对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了分析：
1.桩基的设计优化与管理。
桩基是房地产工程施工过程中存在的一个主要问题。在某房地产开发项目中，根据国家对于桩基设计的标准，设计过程需要对受力进行计算，而在案例项目中，由于无法准确的判断出灰岩石埋深，因此对于受力的计算便会十分困难，为了使计算结果的准确性能够得到提高，案例项目将对于摩阻力的计算作为了得到结果的主要依据。具体得出的摩阻力结果越为1600kN，在这一基础上，案例项目将桩基的数量设置为了510根，并将有效桩长控制在了一定的范围内，从而使桩基设计得到了优化，为施工质量的保证奠定了基础。
2.供电系统的优化设计。
在房地产开发项目中，对于供电系统的设计十分重要。针对供电系统的设计过程，我国有关部门同样给出了具体的规定，但在全国范围内，并没有一个可以灵活运用的技术标准去供设计人员选择，因此，为了避免设计中存在错误，大部分设计人员都会采用保守的设计方法去完成供电系统的设计过程。案例项目属于新建的住宅小区的供电系统设计，在设计过程中，受种种原因的影响，供电系统的设计过程必须要由多个设计单位的共同参与来完成。例如，对10kV变电所的设计需要由供电局来完成，而针对小区中园林景观的供电，则需要由景观设计企业来完成，这就对各企业之间工作的协调性提出了要求。在案例项目对供电系统的具体设计过程中，各单位之间在协调性方面出现了问题，由于小区各个部分施工时间不一致，因此各单位之间很可能会出现配合失误的现象。此时，对于整体的供电方案的设计便开始显得尤为重要。案例项目的房地产开发企业将各个需要对电力系统进行设计的项目情况以及各设计部门的情况进行了综合，同时结合施工当地的气候情况以及总的用电情况，对供电方案进行了整体上的设计，并在众多设计结果中，选择出了一种最为适合当前项目情况的方案，并将其提供给了各设计部门，使设计部门及时不在同一时间对供电系统进行设计，也能够从整体上了解到整个方案，从而实现了对小区电力系统的优化设计与管理。
3.供热系统的优化设计。
在房地产开发项目设计过程中，对于供热系统的设计也属于一项基础性的设计，鉴于当前社会对于可持续发展理念的坚持，在供热系统的设计过程中也必须要坚持这一理念。案例企业在对供热系统的设计过程中，坚持使用太阳能热水器，充分的坚持了可持续发展的理念。案例项目主要应用了35W单晶硅的太阳能电池板作为了主要设备，这一类型的电池板主要以光控作为开光，即在存在光源的时候，电池板变会开启并运行，而一旦光源消失，电池板也会自动关闭。35W单晶硅的太阳能电池板能够在零下四十摄氏度到零上其实摄氏度的环境下工作四到六个小时，但需要注意的是，其工作时间也会随着空气温度的变化而变化，在连续的阴雨天气，电池板连续工作的时间必定会减少。案例项目对于供热系统的设计充分达到了集经济效益与环保效益为一体的要求，成为了当前房地产开发项目设计过程中一个重点参考的对象。
二、完善房地产开发项目设计优化与工程管理过程的措施
从上述案例中可以看出，当前我国的房地产开发项目在设计以及工程管理过程中，其工作效果均得到了优化，为了使上述两项工作能够更加完善，可以通过以下措施来实现：首先，保证施工企业的资质以及施工人员的素质十分重要。具备相应资质的施工企业，其施工质量以及施工效果也能够得到有效的保证，而施工人员的素质则从根本上决定着房地产工程整体的施工质量，因此，在对施工企业进行选择的过程中，一定要对其资质进行考察，要严格准入制度，而在施工人员的选拔过程中，也要对其理论以及实践素质进行考察，这样才能最大程度的满足社会对于房地产工程质量的要求。其次，要从工程施工前、施工中以及施工后三个角度对工程进行设计与管理。在工程施工前，要做好相应的准备工作，对此，主要需要做的包括对施工地点的考察以及对施工图纸的绘制等，在上述工作完成之后，才能正式开始施工。在工程施工过程中，为保证设计以及管理工作的优化，一定要在保证设计人员与管理人员专业素质的同时，去做好监督工作，且完善与落实责任制，以更好的保证工程施工的顺利进行。最后，在工程施工完成之后，要做好质量的检验工作以及收尾工作，一旦发现问题，要及时的对其进行处理。
三、结语
在房地产开发项目中，做好设计工作以及工程管理工作十分重要。针对上述两方面工作，我国存在很多企业均取得了良好的效果。设计优化与工程管理工作要融入到设计过程的每一个阶段，这是保证整个工程设计与管理效果的基础。完善上述两项工作是社会对于房地产行业的主要要求，为使这一目的能够达成，可以通过保证施工企业的资质以及施工人员的专业素质来实现，同时还要将上述两项工作融入到施工前、施工中以及施工后三个阶段，以最大程度的保证施工效果。
作者：高峰 单位：西安翻译学院
参考文献：
篇3
近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。
国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标 [3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%―4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%―60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法则结合实例论证，将重点研究在决策阶段和设计阶段的成本控制。
2 设计阶段成本控制现状研究
2.1 对设计工作的重视程度不足。
建设单位忽视设计工作重要性的观念不同程度地存在，很多单位将项目施工阶段作为造价控制的重点，缺乏全过程造价控制的意识。项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念，房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降，而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。
2.2 设计人员技术和经济相分离。
在美国为增强技术和经济的匹配性，通常将设计准备阶段作为一个独立的建设阶段，对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析，并将项目总投资有效地分解。价值工程原理能够充分应用在研究和论证工程设计方案中，在实际工作中都有估价师的参与，力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上。但是在国内，首先设计计费大部分采用以工程设计造价为基数，按照一定的比例提取的方法。在这种前提下，若降低设计造价，就会导致设计人员的利益减少，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性降低。另外设计人员项目概况和现场情况了解的深度不够，不能把各影响因素都考虑到，从而在控制项目的投资上存在一定困难。
2.3 限额设计指标分解难度大。
限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准或预期的初步设计总概算控制技术设计和施工设图计，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计 ，严格控制不合理的设计变更，保证总投资额不被突破。其核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线并决定项目最终造价，从而可确保建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。但是实践中绝大多数限额设计却在初步设计后开展。当发现投资额与概算有较大差距，才按照限额设计来调整设计方案，使得设计的合理性大大降低。由于指标分解难度大，因而编制较好的工程限额设计任务书困难也比较大。如果对限额设计中的造价额限制太死， 就会造成“造价不变， 功能提高； 造价提高， 功能有更大的提高”这两项价值工程提高造价的途径得不到有效实施， 尤其是后者会在限额设计中， 受到极大限制， 也就限制了设计人员在功能和价值两方面的创造性。
3 设计阶段成本控制对策建议。
3.1 改变观念。
房地产企业必须对设计阶段造价控制的重要性有一个清晰的认识，改变“重施工、轻设计”的传统造价控制观念， 杜绝建设单位的浪费，招标单位就拟建工程的设计任务招标公告，重视承包方的选择，因为无论是设计还是施工，承包方作为设计或者施工具体工作的最前线，结果直接影响建筑的成本[6]。鼓励竞争， 促使设计单位改进管理， 采用先进技术降低工程造价， 缩短工期， 提高投资效益， 提高设计质量， 降低设计费用。
3.2 运用并行工程的思想进行规划设计。
并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组，在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性。它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决， 这样， 当最后的设计被验证以后， 该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的， 并具有很高的品质， 满足顾客的需求。
3.3 开发新型成本控制体系
在限额设计时探索新的分解技术、编码技术，或者对项目进行有效分界，并开发项目分解软件， 逐步采用计算机对项目技术构成进行有效分解， 对投资构成进行有效分界， 加强数据积累， 解决指标分解难题[7]。在充分认识了风险的情况下建立网络成本控制体系，因为在网络的基础上能够处理大量的成本信息，使成本管理工作变得更加容易[8]。施工图设计阶段，以审定的初步设计工程量作为该阶段的工程量限额。针对目前预算超概算的普遍现象，设计单位在施工图设计阶段可以编制单位工程限额设计卡片来分配限额，待施工图完成后，及时编制施工图预算，对比概预算增减的金额，分析其产生的原因，并提出相应的处理意见。
4 结论
成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作，重要性不容忽视，需要房产开发企业充分认识到成本领先的重要性和必要性，积极落实工程资料和信息的收集整理中。同时，与设计单位、监理单位相互配合，站在房地产项目整个生命周期的角度，用可持续发展的眼光，自觉地贯彻落实设计阶段成本控制的管理思路。设计阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程， 这是一个硬性环节， 即尽最大的努力进行成本控制和管理。因此， 对房地产开发项目的成本必须从决策到销售进行全方位全过程的管理和控制， 任何一个环节都不可忽视。
参考文献
[1]唐志. 浅析房地产开发的成本控制[J]. 财务与管理2011.08
[2]张锦. 宏观调控下房地产的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计 2011.12
[3]王涛. 浅议房地产企业投资决策阶段的成本管理[J]. 经营管理者 2010.22
[4]张振. 设计阶段的造价管理[J]. 四川建筑科学研究 2006.02
[5]张祖宇. 房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].
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文章编号：1005-913X（2016）05-0135-02
改革开放以来，我国的房地产行业得到了飞速发展，各类房地产行业规范管理制度及法律法规都得到了建立与完善，房地产行业已渐渐成为我国经济财富的重要组成部分。由于房地产业存在着建设周期长、项目投资成本高、位置固定等多种特殊性质，使得现阶段的房地产项目开发管理十分混乱，加大了房地产项目开发管理难度。
一、房地产开发项目设计对房地产项目影响
（一）房地产开发项目设计
设计管理指的是房地产开发企业针对开发建设项目设计工作的全过程管理，高质量的工程设计是房地产开发项目成功的关键。在进行房地产开发项目设计管理时，必须充分考虑到项目定位、工程的招投标、工程施工过程中的成本控制、物资的购置以及现场施工等各项工作间的配合与衔接。将房地产开发项目的计划目标与设计过程进行充分的结合，找出最科学合理的施工管理方案与方法，以最大程度实现项目设计与工程施工的和谐统一。
（二）房地产开发项目设计对房地产项目的影响
有关专家认为，建筑施工的工期、成本以及质量等问题都可以在项目开发设计阶段找到根本原因。如缺乏可施工性导致的建筑施工进度缓慢、工程延期、成本超支等问题，都是因为项目开发设计阶段的纰漏与缺陷。因此，加强房地产开发项目设计管理，对于建筑工程的工期、成本以及质量控制都有着十分重要的意义。
1.对工期的影响
房地产开发项目设计对于工程工期的影响主要有以下几个方面。
房地产开发项目设计中的土建设计与设备的购置计划都直接影响着工程施工进度。科学完善的土建设计与设备的购置计划可以有效提高工程建设效率。反之，由于土建设计与设备购置计划的不合理，导致工程出现返工、重置设备等问题，都会严重拖延工程进度，延长工程建设工期。
高水准的设计技术文件及咨询报告可以更好的保障工程施工进度。反之，设计阶段的缺失，会导致后期出现频繁的设计变更，严重阻碍工程施工进度，还会使得业主被承包商大量索赔，引起纠纷。
2.对成本的影响
部分专家研究认为：科学有效的工程设计可以为工程项目节省6～10%的成本，减少8.7～43.3%的施工工期。房地产开发项目设计对工程成本的影响在于：有效的开发项目设计可以影响到建筑工程生命周期内所需费用的80%左右；由于在项目规划设计阶段，投资方就基本决定了工程项目规模等大体成本，因此，开发项目设计决定了建筑工程投资的80%左右。
3.对质量的影响
房地产开发项目设计阶段的技术文件及咨询报告等，可以体现出工程项目的质量标准、建筑要求、水平以及住户的基本使用需求，这些都是工程项目内在质量的重要体现。 因此，只有高水准的工程开发项目设计，才能确保工程项目的经济性、安全性及实用性。有关调查分析，我国建筑行业项目质量事故中，40.1%的事故原因都在于工程项目设计。
二、房地产开发项目设计管理
方案设计的主要流程有：制定招标设计任务书进行方案招标评审、咨询方案确定方案规划方案报建设计文本方案报建。为了制定出一套经济效益高、满足市场需求的设计方案，许多的房地产开发商都会在方案设计阶段使用如多轮方案竞标、专家咨询论证、内部评审等方法，花费大量的内外资源。但实际设计结果仍是差强人意，出现了许多设计成果偏离预定目标，设计进度缓慢等问题，严重影响了工程建设。因此，加强方案设计阶段的管理十分重要。
一般情况下，方案设计阶段可以分为两个部分，即方案招标及方案定案阶段。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程。因此，在各阶段中，各房地产开发项目设计人员及有关人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。
还需要加强方案设计阶段的风险管理。部分房地产开发商制定的项目目标不够科学合理，给建筑施工带来了许多风险。还有部分开发商喜欢钻政策漏洞，甚至进行违规操作，都会给建筑项目带来极大的风险。而在委托与选择方案设计公司时也存在着一定的风险，这主要在于委托人对方案设计公司不够了解，选用了资质不佳的设计公司，因而使得设计成果达不到期望效果。因此，工程项目的组织者必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，防患于未然，确保整个方案设计阶段与建筑施工的顺利发展。
三、房地产开发项目设计变更
（一）设计变更
设计变更指的是设计部门修改与改变已经确定的设计文件以及施工设计图纸中的设计标准状态。进行设计变更应当尽早处理，变更的越早，给工程带来的损失就越小，反之则损失更大。如果是在设计阶段进行变更，则仅仅需要修改图纸，则对于其余费用的影响会很少甚至没有；而在采购阶段进行变更时，不仅需要修改变更图纸，还需要重新采买设备及材料，浪费了大量资源；在施工阶段发生变更时，不仅会增加上述各类费用，还会拆除部分已经施工的工程，造成更大的经济损失。因此，必须加强设计变更管理，提高设计变更控制力度，尽量将其控制在项目开发设计的初始阶段，做好图纸会审，以便及时发现处理设计中的失误与漏洞问题，尤其是能严重影响到工程造价的设计变更，必须先计算变更预算，再做设计变更。
（二）设计变更产生的原因
提出设计变更的有可能是房地产开发企业、设计单位、监理单位、施工单位等。造成设计变更的主要原因有： 调整项目规划，变更户型设计；出现设计失误、漏洞；变更设计工艺技术；增减工程内容；设计材料品种变化的影响；施工中出现的错误；设计时地质勘查资料不准确导致施工出现误差，如加深基础等。
四、房地产开发项目设计变更管理
进行设计变更管理主要有以下几个方面：
（一）技术管理方面
1.在前期研究阶段，应仔细做好房地产市场分析以及相关技术准备。房地产开发企业必须提前做好搜集整理数据资料、地质勘测等准备工作，以便为设计人员提供充足的工程资料，提高设计效率。
2.一定要严格考察各设计单位的具体情况，根据其技术能力、服务内容等设计资质，科学选择设计单位，确保设计人员的专业性。
3.组织构建高效的管理团队。选择具备一定专业能力的管理人员，可以及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，能有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量。
4.平衡设计方案与初步设计。进行工程项目开发建设不仅需要宏观考虑到各建筑技术经济指标，更需要注意技术的成本消耗以及可实现性。因此，在方案设计阶段必须做好项目后期的技术深化与设计的平衡，避免出现设计与实际施工脱节的现象。
5.加强设计变更流程管理。加强设计变更管理流程，增加设计变更检验及监管程序，可以有效保障设计变更的有效性及合理性。其具体变更流程如下图所示。
（二）合同管理方面
1.完善设计合同，对于设计变更方法进行事前约定。合同中的各项具体条款需要合约成本部门及设计管理部门进行统一协商制定，对于设计中的缺陷及问题，设立相应的赔偿条款，可以最大程度的减少设计变更成本，提高设计效率。
2.做好合同交底工作
在签订好设计合同后，企业合约成本部门应立即将合同信息通报给各职能部门，确保每位项目管理人员了解合同内容及注意事项，减少及避免不必要的索赔。
3.进行设计限额
对设计成本提出一定的额度限制，可以避免对于项目成本的浪费，有效控制项目成本。对于能量化的设计指标，对其设立一定的经济指标或者技术指标。对于不能量化的设计指标，应对其所需的材料设备成本设置一定的控制建议，尤其注意其中消耗成本较多的关键点，一定要加强其设计额度的控制。
（三）责任管理方面
制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图（如图2所示），确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。为了提高项目建设工作效率，还可设置一定的奖惩机制，对于施工中引起设计变更的各类设计问题，设定一定的限制。以其限制金额为十万元为例，如因为设计问题导致设计变更，如果超过十万元则扣除其1%的设计费用。以此来激励设计单位，有效提高设计效率。
综上所述，房地产开发项目设计与变更管理有着较强的复杂性与技术性，其管理难度及其巨大，管理任务十分艰巨。因此，房地产开发公司必须重视房地产开发设计与变更的管理，严格把控开发设计质量，提高其设计的科学性与实用性，并加强设计变更管理，规范设计变更流程，完善合同规定，以法律手段维护开发商及施工单位利益，促进房地产业健康发展。
参考文献：
[1] 姚 昌.房地产项目的设计变更管理研究[D].上海：华东师范大学，2011.
[2] 刘 鑫.房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J].山西建筑，2011（8）：222-223.
[3] 魏亚平.房地产开发项目设计与变更管理[J].四川建材，2011（3）：241-243.
[4] 黎东明.关于住宅房地产项目设计管理研究[D].广州：华南理工大学，2012.
[5] 张冀.房地产开发企业设计冲突管理研究[D].重庆：重庆大学，2013.
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（1）通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
（2）房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2房地产开发项目设计阶段成本控制的意义
房地产开发建设共分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明：设计阶段节约投资的可能性为88%，而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说，加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本，即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然，项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短，而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计，可有效降低工程造价，也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理，从而有效的控制工程的投资。
3房地产开发项目的成本管理对策
31加强规划设计阶段的成本管理。
对于房地产开发项目而言，规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，在项目规划设计阶段，从场地选择，总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择，采用适当的分析方法、如价值分析方法，选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。
32加强初步设计阶段的成本管理。
初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。
33加强施工图设计阶段审核工作。
初步设计阶段成本控制目标一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，避免在施工阶段进行重大变更，降低项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设备的适用性，房地产企业要建立价格信息网络，要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致，是否经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本，必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位，对施工图的相关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。
34完善设计招标机制。
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1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理具有非常重要的意义和价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结着专业工程设计人员的智慧结晶，这样使建筑项目会更加具有实用价值，能够更好的满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划和设计中起到的作用十分大，能够更好的实现多方的沟通和协调，对项目以后的规范施工具有非常重大的意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好的控制，这样能够更好的带动内部的资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好的方向发展。
房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到了房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标的方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源和外部资源，在方案设计方面能够更好的满足市场需求。
2 强化质量管理
工程项目的方案拟定设计阶段分为方案投标阶段和方案定案阶段。通常情况下，房地产项目的开发企业采用招投标的方式来确定项目方案，或者委托中介设计组织对设计方案进行确定。这两种项目方案的确定方式都有一定的好处，但是，也存在着一定的坏处。房地产企业在中标以后会针对项目开展市场调研，然后结合项目的实际情况作出基本的策划，这样能够明确项目设计目标和投资方向。房地产企业对项目本身也会对项目进行内部的方案设定，然后进行分析和探讨，能够对利弊进行权衡，对具体的设计和投资方向进行确定。在开展项目初期调研的时候，要对项目设计组织机构的实力进行分析，这也是保证项目设计可行性的重要手段。
在项目设计确定阶段，无论是采用的招标形式，还是采用的第三方委托设计的方式，都要对行业信息以及相关的信息进行了解，这样能够对设计企业的情况作出客观的评价，对不同设计类别的公司要进行更为严谨的了解。对项目的基本设计方案确定的时候要进行反复的推敲，然后进行反复的研究，这样能够更好的对最终方案进行确定。这个过程中，房地产企业可以使用专业项目设计人员对重大的问题进行分析，对周边的交通以及空间布局情况要进行很好的分析，例如，对项目空间的部分的设计，建筑结构的规划以及绿化景观的规划设计，对建筑住宅的户型风格以及位置也要进行分析，满足更多人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3 做好协调管理
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引言：倡导以人为本、充分体现人性化，科学进行品牌定位，从而提高住宅的品位。做为房地产开发企业，首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产企业的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益
一、设计原则
（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；
（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；
（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。
二、控制管理设计，节约开支
在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
（1）同一个建设项目，不同的设计方案，就会产生不同的工程造价。设计人员与造价师共同参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选取最合理的方案。这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了工程造价。
要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。
（2）在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。
（3）限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。对于房地产开发企业，在有限的资金条件下，通过项目建设实现经济效益，涉及的任务就是合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护房地产开发企业的经济利益。依据开发经验和类似工程的投资结算资料，提出有效的设计限额，对某个专业或某一部分突破造价指标，必须分析原因，用设计的办法加以解决。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低成本。
1)投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。
2)初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。
3)工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
（4）实行概预算制度
1）、设计概算
设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。
2)、施工图预算
设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。
(5) 集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。
(6) 对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等；在管理过程中，采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。
(7) 减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。②严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。
总结：地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。 住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。 房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。
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一、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析
众所周知，住宅前期的设计管理就是指在施工之前对整个工程从头到尾的预算，以及在开展此项目过程中的相应管理措施，它在整个工程中占领着及其重要的地位。就房地产项目本身而言，在对住宅的前期设计过程当中必须严格按照相关的规定和社会的发展趋势进行，同时还应综合考虑所在城市的发展，这样才能使房地产企业稳定发展。根据相关研究结果显示，目前我国大部分地区虽然已经在极力发展房地产业，并取得了可喜的成就，但是与其他发达国家相比，仍存在较大的落差，而且导致该现象的主要原因是管理者对住宅的前期设计管理不够到位，甚至持有一些错误的观点。为了使房地产事业有进一步的发展，首先必须要深刻认识到目前该领域存在的问题。以下是对现在我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析：
（一）开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误
目前，由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划和设计时，为了节省时间和金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置和周边的环境详细观察和全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。比如，有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，这有利于提高其自身利益。但是，从城市的整体规划来看，这样做反而影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。
（二）住宅设计前缺乏对市场和目标客户群的调查和分析
为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新的楼房之前必须掌握当时的市场情况，主要包括当前社会流行的住宅结构和客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能够长久居住的楼房只有这样。房地产公司才能保证正常运营。然而，根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位的初级阶段，仅仅考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致了住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。除此之外，房地产在开展项目之前缺乏对客户群的深入了解，他们无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。
二、住宅项目设计管理在房地产开发中的指导意义及重要价值
在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：
一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。
三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施探索
项目设计管理在房地产开发中占领着如此重要的作用，我国相关政府部门和机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。以下是我根据当代社会房地产住宅项目设计管理中体现的不足之处提出的几点可行措施：
（一）做好对房地产市场的发展规律的研究和分析
自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观和微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时的调整，设计出适应时代潮流的建筑规划和住宅。微观方面，施工人员在开展项目之前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。
（二）提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行
拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程之前，首先要对其进行详细的计划，其中最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理的体制，明确施工过程中应遵守的相关法则和注意事项，这样能够使工程的顺利进行得到保障。
（三）做出合理的预算，对住宅的质量和功能进行严格设计
无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。房地产企业更是如此，缺乏资金，该类企业将无从下手。因此，在住宅项目的开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。另外，在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量和功能的规划，既要使人们的安全得到保障，同时还要能够满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅的设计中。
四、小结
总而言之，在改革开放的新时期，房地产项目的开发会日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业和建筑业能够更加长久的存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全和功能多样。另外，在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦！
参考文献
[1]史贤戈；房地产开发项目设计管理[J]； 科技资讯； 2008年23期
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1. 房地产项目设计管理的意义
房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2. 强化设计的质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。
但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3. 做好设计个环节的协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
4. 结语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
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一、设计质量控制的难点
1、设计成果专业性强
不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。
2、施工图审查的局限性
审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。
3、设计规范与标准的局限性
我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。
二、房地产开发项目的设计质量控制措施
1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司
甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。
2、 加强目标管理设计
土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。
3、项目方案优化设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
4、协调政府，推进监理在设计中的作用
为了能大力推行设计优化工作的进行，政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查，包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况，仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的，如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，因为设计监理人员都具有一定的设计经历，既懂设计也懂造价，是由房地产开发商聘请的专业中介机构，能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化，目的性强，能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度，尽快建立设计监理单位资质审批条件，加强设计监理人才的考核培训和注册，制订设计监理工作的职责、收费标准等，通过行政手段来保证设计监理的推广，为设计监理的社会化创造条件。
5、巡查施工现场，及时发现问题并解决在施工过程中，需要经常巡查现场或与施工技术人员保持密切联系，从而了解现场情况，及时发现问题，并解决问题，最大限度减少设计缺陷所带来的“产品瑕疵”。
6、加强各专业间的配合
如景观园林设计与建筑设计的协调：景观园林微地形对防水卷材高度的要求。在景观设计提出地形要求后，建筑设计须及时考虑防水卷材高度的变更，以避免墙体渗水。景观园林的标高与楼座台阶的配合。在施工中从图上进行复核，由于景观设计对竖向标高考虑不周，导致景观园林施工中调整标高，而台阶实施时间已早于其铺装之前完成，导致台阶高度不协调。由此体会到不同专业设计的协调、统一是设计管理的重要内容，需加强沟通与管理，积极改进。
7、通过产品样板，确认并修正设计成果样板间（建筑做法、管线布局）确认是产品合规性、品质预控的重要手段，可以及时发现问题并修正。本项目施工图设计公司对户型设计、现场样板间的重视程度不够。建议在设计合同中对户型讨论、样板确认、外立面讨论、外立面确认等根据重要性级别，明确设计方必须参加的专业人员。
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1.项目优化理论及实例
1.1 房地产项目优化管理理论
房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和利用。在结构设计过程中，做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制从结构专业角度对方案提出建议。
1.2 设计优化实例
下面就顺德深业城的项目管理经验，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。
实例1：深业城项目7#，8#三十层，其建筑方案在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果并确定结构设计上的技术措施，再通过专家委员会的评审，这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。
实例2：顺德深业城一期地下室。该地下室共5万平方米，规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，为了随意布置消防通道，设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室设计，此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再进行地下室和基础结构设计。另外一个项目与此相反，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。结构专业提出完全可以结合社区外市政道路，最终减少了地下室结构和基础设计工程成本。
现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，使得桩基承载力强度不能充分利用、桩基础工程设计成本偏高。顺德深业城桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。结果显示，这种设计值比理论计算结果高出20％以上，减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩。按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨，比以理论值180吨提高了38％。在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨。用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，取得了较好的经济效益。
由于地下室面积偏大、使工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计成果优化调整，使设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。
小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，并取得较好经济效益。
2.上部建筑结构设计技术管理
上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，其结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计主要依赖于设计单位结构工程师，工程师有义务为业主负责，但在实际工作中，他们并没有对设计的经济合理性负责，甚至加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既保证结构安全和品质，又保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在。
公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。
3.现场工程技术管理实例
3.1碎石桩方案
某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化。碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。
3.2空间刚架结构方案
某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离2米左右，地下室开挖前对会所支护显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
3.3多结构结合的方案
某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，其技术管理难度可想而知。
3.4补桩方案再设计
某项目一期有8栋100米高层建筑，采用桩基础。在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。
4.结束语
节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。从整体上增强竞争力，减少浪费。
参考文献
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一、房地产项目开发工作
房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。
设计管理的质量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响；第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划；最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。
二、房地产项目开发设计管理的必要性
1.资源管理
所聘用的设计单位是设计管理的最大资源，资源管理就是主要围绕其展开的。首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的单位往往不会少于十家。
2.进程管理
对于所有房地产开发商，时间就是金钱，巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入，以及市场行情的瞬息万变，宏观调控的变幻无常，都让房地产开发企业，希望能牢牢地把握项目进度，既希望加快设计进度，又怕产品设计做得不好，导致市场滞销造成巨大的现金流压力，因此，总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。做好设计管理的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。
3.技术管理
技术管理是设计管理工作的大前提，这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素，筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时，即可判断为控制效果良好。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。
4.任务管理
作为房地产项目的设计管理者，时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。
设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。以施工图的设计任务要求为例，设计任务书包括：一是设计依据，包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求。因此说，在编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。
三、房地产设计管理的质量控制
房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此对设计管理的质量控制做以下分析：
1. 细化质量控制责任制度
针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任 [2]。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划；其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态；最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措施。
2. 通过监控实现质量控制
房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度；最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。
3. 利用计划分析控制设计管理的质量
通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：
①设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；
②根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计
质量信息；
③规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；
④保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；
⑤房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；
⑥实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。
结束语：
设计管理中的质量控制，对房地产开发项目具备一定的约束力，而且房地产开发项目设计管理中的质量控制，处于动态变化的过程中，由此增加了房地产项目质量控制的难度。因此，积极提高质量控制的效果，保障其在房地产项目设计中发挥高效率的作用，不仅提高房地产项目设计管理的质量控制能力，而且可迅速提高房地产的整体质量。
参考文献
篇13
Key words: real estate development；design stage；cost control；management
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）24-0054-02
0 引言
在房地产行业市场不断变化的形势下，房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式，而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者，房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计，尽管设计费用在项目整体成本中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性，这种控制不仅仅指直接的设计费用支出，而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。
1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素
1.1 设计阶段造价的影响因素 房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如，某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2，假设对于一个20万平方米规模的项目而言，此阶段的设计成本就高出200万元。因此，房地产企业只有进行全面的成本控制，才能从整体上降低成本、获取更多利润。
1.2 设计阶段对项目造价的影响因素 房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面；任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如，建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系，结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量，而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素；而建筑材料费占总成本的60%～70%左右[3]。因此，设计成果的细节性设计都非常重要，直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。
2 案例分析
2.1 项目概况 某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权，该项目地处某二线城市的郊区，占地面积约350万平方米，景观湖面积约20万平方米。
2.2 A项目设计阶段的管控现状 2009年，该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售，计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时，在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工，以尽早开盘，获取回转资金。
