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1.1复杂性。不动产登记主要涉及土地、海域、房屋及林木等定着物，涉及的部门和内容多。从不动产登记的类别来看，包括首次登记、变更登记、注销登记、查封登记等；而从具体不动产权利来看，《不动产登记暂行条例》中明确了十大类适用不动产登记的权利，包括集体土地所有权、建设用地使用权、地域权及宅基地使用权，等等。可以看出，不动产登记工作本身就比较复杂，而从不动产登记的具体运行来看，各项工作的程序也十分复杂，譬如，房屋登记工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋销售面积等，需要搜集记录大量的内容和数据。而我国疆域辽阔且人口众多，不动产登记工作十分复杂，相对应档案管理工作也具有复杂性，管理难度大。1.2动态性。市场经济快速发展，不动产交易成为市场交易的一种普遍形式，最为常见的即商品房交易。有交易就会涉及不动产产权的变化。不动产登记工作是动态发展的一项工作，需要即时更新相关的信息，以确保信息的准确性，从而确保产权人的合法权益。基于此，不动产档案同样需实时更新，真实客观地反映不动产交易的各项活动，档案管理工作要求及时、全面、客观、真实。1.3专业性。从专业性的角度来看，不动产登记档案具有其独特性，是一种特殊的专业档案，2016年，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，其中第六章第九十四条明确了不动产登记档案的具体内容：一是不动产登记簿等不动产登记结果；二是不动产登记原始资料，如申请人身份材料、登记原因等。［1］可以说，不动产登记档案存储了权利人的所有登记信息，能够为相关职能部门和个体用户提供不动产登记信息、出具相关证明，相比于一般的文书档案，不动产登记档案具有较强的专业性。
2不动产登记档案管理的问题分析
2.1管理难度比较大。不动产登记档案管理难度大主要源于三点原因：一是档案意识薄弱。不动产登记档案以法律的形式明确了物权所有者的权利，能够保护物权所有者的合法权益。但在档案管理的实际工作中仍存在意识不强的问题，部分单位并未出台符合工作实际的配套管理制度，档案管理缺乏规范性。二是配套设施不完善。互联网+时代，档案的信息化建设、数字化管理成为发展趋势，但由于资金问题，部分基层管理部门仍存在基础设施和设备不健全的问题，这不利于档案的规范化管理。三是档案数量与日俱增。随着市场经济的繁荣发展，城市规模不断扩大，房地产市场十分活跃，不动产管理活动在社会生活中发挥着越来越大的作用，也造成了各种不动产档案资料的不断累积。［2］发达省份的市级单位产生的不动产档案存卷可能多于100万卷且资料分散保存在各个不同的部门，难以实现档案的统一规范化管理。2.2信息更新不及时。前文已经提到，不动产登记档案工作具有较强的动态性，随着我国房地产市场的繁荣发展，不动产交易的数量和频次与日俱增，房产权属的变更成为普遍现象，这就要求不动产登记档案管理工作做到信息的即时更新，以确保信息的准确性和真实性。但从不动产登记工作的实际运行来看，全国范围内每天的交易次数多，可能存在应发生变更的不动权属，但不动产档案尚未紧随权属的变更而即时更新数据，这样就可能造成后期产生法律纠纷问题。此外，随着经济和社会发展的需求，国家的土地政策也历经了多次改变，由于档案意识薄弱或者专业人员不足等原因，不动产登记档案信息更新不及时，从而产生系列后续问题。2.3管理格局不成熟。不动产登记档案涉及的内容十分广泛，既包括自身各档苑论坛类业务工作行程的档案资料，还包括从不同部门，如农业部门、林业部门、房管部门等移交过来的档案资料，形成了一个十分庞大的档案信息资源库。目前，不动产档案管理工作主要由自然资源和规划部门负责，能够有效解决城镇化建设中住房拆迁安置补偿问题和市场经济中房地产交易问题。但不动产登记档案涉及多个部门，部分领域不动产登记档案工作机制尚不成熟，仍存在收集不齐全完整、保管不规范等问题，这就给不动产登记档案的规范化管理带来了不良影响。如何进一步完善管理格局，逐步实现不动产登记档案的统一规范化管理值得探究。2.4数字化管理不健全。“互联网+”时代，信息技术快速发展，“互联网+不动产登记”大大提升了不动产登记工作的效率，但给不动产登记档案管理带来了冲击，主要体现为三个方面：一是不动产登记机构更加注重精简流程，业务部门完成登记后，未即时与档案管理部门完成有效对接，由此造成业务工作与归档工作脱节。二是“互联网+不动产登记”，此种工作方式能够实现“不见面审批”，推行“无纸化办公”，但部分机构忽视电子文件的归档，只是在业务系统中完成信息的相关登记，并未完整保存好业务过程中形成的各类电子文件，导致登记材料缺失影响正常归档。三是“互联网+不动产登记”形成的档案资料包括纸质和电子两种载体，相比于传统的纸质档案管理，档案管理的手段和方式均需进行调整。［3］
3不动产登记档案规范化管理探析
3.1参照相关标准，完善管理制度。完善的管理制度能够为不动产登记档案的规范化管理提供执行依据，为实现档案管理的规范化、科学化、现代化，各省市职能部门均结合自身不动产登记工作实际出台了相应的管理规范。譬如，2019年，湖南省不动产登记中心制定的《不动产登记档案管理规范》正式，立足湖南省不动产登记工作实际，明确了不动产登记档案的分类标准、归档范围及保管期限等相关规范，［4］对于推动省内不动产登记档案的管理具有重要意义。职能部门出台的相关管理规范在档案管理方面发挥着重要作用，完善相关管理制度要参照相关的标准，如《中华人民共和国档案法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等，这些是开展不动产档案管理工作的重要参照标准，在遵循法律法规的前提下，要以上述规定标准为主要指导依据。3.2理顺工作机制，实施动态管理。不动产登记档案具有较强的实时性，需要进行动态管理，保障产权人的合法权益。实施动态管理需关注三点内容：一是实现业务工作与档案工作的无缝对接。不动产登记工作本身就具有动态性，任何环节的变动、任何信息的更改均会影响档案，档案管理工作要紧随业务工作的进度适时更新相关信息。二是明确各职能机构的职责。不动产登记档案管理工作涉及多个部门，各部门之间应强化交流，对档案管理工作进行统一规划，明确各职能部门在档案管理中的作用并督促落实各项工作，确保档案收集的齐全完整。三是要强化档案意识。通过宣传教育进一步强化产权人、业务办理人员和档案管理人员的档案意识，各参与人员意识到档案的重要性有利于实现各方的良性沟通，有利于做好档案数据的更新工作。3.3掌握核心技术，推进数字管理。“互联网+”时代，不动产登记档案面临新的机遇与挑战，档案管理的模式需要进一步完善以适应不断变化的形势。不动产登记档案管理机构应充分运用大数据、云存储等先进技术，实现档案的智能化管理。推进数字化管理可以从三个方面着手：一是逐步推进传统载体档案的数字化建设。将以前遗留的纸质载体档案进行数字化处理，采用OCR识别技术将数字化形成的图像文件转化为文字文件，实现档案的全文检索。二是建立不动产登记档案管理系统，实现各业务系统与档案管理系统的有效对接，用大数据思维管理档案，档案的收集、利用等各项工作均实现在线办理。三是注重信息化人才的引进与培养。不动产登记档案的数字化管理是一项系统工程，是一个持续性发展的工作，需要专业的人才作保障。
在人才引进阶段，注重考察人才的专业技能、信息技术及职业素养。此外，注重人才的培养，系统开展专业技能、信息技术、知识结构和服务理念等方面的培训，以更好地适应不动产登记档案管理工作出现的新变化和新需求。
参考文献：
［1］不动产登记暂行条例实施细则［EB/OL］.［2020-08-30］.
［2］王小童.不动产档案的集约化管理思路和策略分析［J］.兰台世界，2019（9）：73—75.
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2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险
探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》（GBT17986-2000），房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。
登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。
3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险
目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》（17986-2000）。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。
但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。
4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险
房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登记测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、、诉讼也都将剑指登记机构。
二、规避风险的措施
1.政策层面
根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），是对《建筑面积计算规则》的修订。
因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
2.房产测绘成果监管层面
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容；负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法；负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则；负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。
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2007年3月颁布实施的《物权法》将地役权明确定位为用益物权，地役权被当作一种他项权利对待，并对登记做了要求。随后2007年12月公布的《土地登记办法》对地役权登记做了更加完善的要求。2015年3月颁布的《不动产登记暂行条例》再次规定地役权应依法办理登记。现实情况是地役权不为大众所知，本文旨在通过一个平常的案例剖析让大家认识到地役权就在人们身边，地役权是大众的一项合法权益，地役权登记同其他登记一样重要，也是维护自身合法权益的有效途径。
1 地役权的概念、特征及登记的意义
1.1 地役权的概念
地役权源于罗马法，大陆法系很多国家都把地役权作为一项重要的权利来加以规定。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、台湾地区民法典等都用专门的章节对地役权做了规定。地役权的传统概念是指为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利，承担地役权的土地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地[1]。
我国《物权法》第156条规定地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权的主体多为不同的土地使用权人。在我国“房随地走，地随房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附着物都成为地役权的客体[1]。
地役权既可以调节集体土地所有权之间、国有建设用地使用权及房屋所有权之间、宅基地使用权及房屋所有权之间、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物之间、土地承包经营权之间、海域使用权之间的利益，也可以调节上述不同权力之间的关系。同时，地役权的设立突破了物权法定的原则，根据当事人合意约定，使双方的利益最大化，是一种种类繁多可以广泛使用的不动产权力。地役权具有地尽其力、物尽其用、人得其需的功效。
1.2 地役权登记的意义
《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权大多数时候存在于签订合同双方的当事人之间，外人无从知晓。根据这条法律规定可以看出地役权登记采用登记对抗主义，登记的主要目的是对抗善意第三人。
随着经济的发展，不动产的变更日益增多，善意第三人也不断增加。未经登记的地役权，不得对抗善意第三人，通过有偿方式取得的地役权，在不动产发生变更时，直接影响到受让人之间的经济利益。地役权只有经过登记才能对需役地权利人产生完整的保护，对供役地人产生有效的约束[2]。
因此，地役权登记才是减少不必要损失、维护自身合法权益的高效有效途径。
2 地役权登记中存在的问题及原因
如今，地役权登记中存在的最大问题是，以安州区为例没有人申请地役权登记，地役权成了一项被人们遗忘的权利。笔者认为造成这种局面的原因主要有以下几点。
2.1 对地役权认识不足
在我国的土地利用实践中，注重建筑法规和城市规划，这些建筑法规和城市规划在很大程度上减少了地役权的使用。当可以利用地役权来调节不动产关系时，人们往往通过规划的手段解决问题，避免使用地役权。
《物权法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》对地役权做了相应的规定。但地役权作为舶来品，在我国实施的时间太短，加之国民素质等因素，在我国老百姓意识中根本没有地役权的概念。不知何时何地该如何使用这项权利，以及该项权利被侵害后该如何寻求法律救济。
国土部门从事登记的工作人员也极少了解地役权，当地役权可以调节各方利益时不知该如何向权利人解释。
2.2 对地役权合同认识不足
根据《物权法》关于地役权的规定，签订地役权合同是地役权设立的唯一途径。同时，《物权法》第157条对地役权合同的内容作了详细的规定。然而，这种标准制式的合同不同于《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》，在登记部门找不到。权利人自己拟定的合同不能详尽的保护各方利益。这无疑减弱了申请登记的意愿。
2.3 对地役权登记认识不足
《物权法》第158条的规定地役权采用登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权通过签订合同产生效力，登记只是对抗善意第三人的手段。当物权发生变动的时候登记才发挥效力，如果物权不变动登记的效力得不到体现。通常情况下，人们因对潜在善意第三人带来的利益变化缺乏预见性而忽视登记带来的利益。
2.4 地役权与相邻关系混淆
地役权和相邻关系很容易混淆。多数人认为相邻关系即可调节地役权才能调节的利益关系。然而，相邻关系属于所有权范畴，是法定权利具有强制性，不存在有偿问题；地役权属于用益物权范畴，根据合同设立具有自治自主性，可以是有偿的，也可以是无偿的。相邻关系的适用范围以相毗邻的不动产为存在必要，地役权涉及到的不动产可以是相邻的也可以是不相邻的，只要是事实上的利用关系，都可以设定。相邻关系仅能满足相邻不动产最低限度的需求，而地役权可满足相邻不动产和远隔千里的不动产更高程度的利用需求。可以说相邻关系解决的是吃的饱的问题，地役权是解决吃的好的问题[1]。
3 案例剖析
在安州区花D镇某街有A、B、C、D、E、F六宗国有土地（位置如图1，均已办理国有土地使用权登记）。其中A-E等5宗土地毗邻，中间有一个空坝及一个通道，空坝位于5宗土地的中间位置，通道位于A宗地与C宗地之间。E宗地和F宗地有自己的空坝及通道。经4宗土地的使用权人协商，该空坝和通道由4个土地使用权人共同分摊。这时，这4宗土地的使用权人各自享有空坝和通道的土地使用权。
2013年，为了提高房价， 6个人协商自愿将各自的土地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区，建筑物后的空坝形成了车位及一条车辆可以通行的通道（如图2）。重新规划后由原来的6宗独用宗地，变更成为了现在的3宗独用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并为G宗地）。为了方便车辆进出，G、E、F宗地各退让了10cm形成了更宽的通道。F宗地只留有一个楼梯间，人可以通行，车辆必须从A宗地与G宗地之间的通道及G宗地上通过。
在该案例中，规划的作用充分展现。建筑物的位置、外观、进出大门的位置、车辆通行的道路及车位都依据规划而建。规划在很大程度上避免了地役权的使用。
G宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，E宗地从G宗地上通行是法定权利，具有强制性；F宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，F宗地从E宗地上通行是法定权利，具有强制性。
3.1 地役权的确认
F宗地与G宗地不相邻，不能构成相邻关系，F宗地的不动产权利人从G宗地上通行不属于法定权利。这时就要运用到地役权。
笔者认为F宗地的不动产权利人从G宗地上通行符合地役权的定义。F宗地的不动产权利人为了提高房价，与G宗地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区。F宗地与G宗地的不动产权利人，达到了双赢。F宗地的不动产权利人实现了利用他人不动产提高自己不动产效益的目的。F宗地为需役地，G宗地为供役地。
地役权的原始取得方式之依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则，而确认地役权之成立[1]。
根据规划及建成的事实，F宗地必须从G宗地上通行，存在了事实上的土地利用关系，且在6宗地的不动产权利人协商建设时已默示同意了F宗地对G宗地的利用。或者依据公平原则，F也退让了10cm作为通道，本应享有在G宗地上的通行权。由此可以确认地役权的成立。
如果，E宗地的不动产权利人对于从G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不动产权利人对于从E宗地上通行有更高程度的要求，双方也可以通过协商的方式签订地役权合同，办理地役权登记。
3.2 地役权登记
G宗地和F宗地均修建的商品房，当不动产转移后，面对几十个不同的不动产权利人，F宗地的不动产权利人该如何维护自己的权利，地役权登记的主要目的就是对抗善意第三人。
根据《物权法》第158条的规定， G宗地受让人可能不知道G宗地上存在地役权， 基于公示公信原则，G宗地受让人所取得的不动产上视为不存在地役权负担。如果G宗地受让人不允许F宗地受让人通行，F宗地的受让人不得主张地役权。因此，为了维护自己的合法权益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者应共同向国土资源管理部门申请地役权登记。
根据《物权法》第166条规定，购买F宗地的不动产权利人依然对G宗地享有地役权。根据第167条规定，购买G宗地的不动产权利人依然对F宗地负有地役权。
根据《物权法》第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2015年6月公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第8节对地役权的初始登记和变更登记都做介绍。2016年5月30日，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》对地役权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的适用范围、申请资料、审查要点都做了详细的介绍，具有操作性。
本文所举案例发生在人们身边且司空见惯， 是简单的关于通行地役权的设立及登记，但因从事土地登记的工作人员对地役权知之甚少避免引起行政官司和权利人对地役权不了解，未提出登记申请而未做登记。
在现实生活中人们接触到的，改革后的“公产房”，房子按照建筑面积分给了职工，空坝、通道等公共设施还留在原单位，当原单位想对这些资产进行处置时，势必会使享受了“公产房”的业户在空坝、通道等公共设施的使用上受到限制。如果，进行了地役权登记，业主和原单位之间的矛盾可以很轻松的化解。发生在人们身边的与人们息息相关的信号发射塔的建设、广告牌的安放、空调外挂的安放、通过协商进行的排水排污、农村中取水通行等都会运用到地役权。
4 对策措施
地役权可以广泛地调节人们日常生活中不相邻不动产或是相邻不动产为提高自己的效益而在通风、通行、采光、用水、管道铺设、电力电信设施安放等方面的利益。在登记情况下的地役权，可以使不动产的效能得到最大限度的发挥。
笔者认为改善地役权登记状况主要从以下几个方面入手。
4.1 完善法律法规条款
《物权法》中对地役权和相邻关系分别在不同的章节做了介绍，规划的作用进一步减少了地役权的使用。地役权与相邻关系调节的内容有交叉重叠的之处，重新整合地役权和相邻关系的适用范围[3]。可以学习国外的做法将地役权按照不同的标准进行分类，以明确在什么情况下通过哪种方式使用何种地役权。
鉴于地役权今后可能在例如铁路用地和铁路保护、文物用地和文物保护、地铁项目建设、水利项目建设[4-5]、西气东输、南水北调、城市风貌提升、电力事业、电信事业、开放式小区[6]等公共事业方面的诸多应用；以及满足需役地人经济利益要求的营业地役权[7]，例如乡村旅游[8]；政府出于保护生态环境而设立的环境保护地役权[7]。由此，对地役权的适用范围进行拓展是极有必要的。
鉴于地役权使用的广泛性，种类纷繁复杂，《物权法》规定地役权实行登记对抗主义，不利于地役权登记工作的开展，也不利于保护地役权双方的利益，借鉴同为用益物权的建设用地使用权的登记原则，采用登记生效主义。
4.2 加强地役权相关宣传
《物权法》中关于地役权的规定是地役权登记的法律依据。在现实生活中，人们却不知道何时何地该如何使用地役权。
借着《不动产登记暂行条例》的实施加强对地役权的宣传，让更多的人了解地役权。在进行不动产登记培训中加强地役权的介绍，让从事登记的工作人员可以清楚的辨别出何时何地怎样使用地役权。在工作过程中，不断地向社会大众宣传地役权以及地役权登记。
4.3 重视启动登记工作
以绵阳市安州区为例，同为他项权利的抵押权，每年都有70宗左右进行登记，而地役权却一宗也没有。随着不动产统一登记工作和“六五”普法工作的开展，在不动产登记过程中，鼓励有地役权使用需要的不动产权利人签订地役权合同，申请地役权登记。并向社会公布，引起社会的关注，做到家喻户晓，提高地役权登记在社会大众中的认识度。
参考文献
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[4]李世平，丁华，施风翔，赵荣军.简析地役权―基于南京地铁用地物权权属调查土地登记研究[J].国土资源科技管理，2013（5）.
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[8]王维艳，李强.地役权在中国乡村旅游开发管理中的应用研究[J].旅游论坛，2015（9）.
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由此可以把专家型不动产（房屋）登记机构作如下定义：以专家小组为主体的专门从事不动产（房屋）登记行政管理与服务的组织。
1.专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织模式
针对不动产（房屋）登记机构的主要特性，可以设计一种简化的 “双向互动”模式：即打破行政职务的界限，不动产（房屋）登记机构的领导层另行成立以具备法律专业背景及丰富经验的专家为核心，组成“专家小组”（登记、测绘、档案三大业务专家至少各一名），授权“专家小组”成员自上而下地定期专业指导、业务督察、培训技术人员，技术人员则自下而上地向“专家小组”成员专业咨询、业务请示、专题学习的纵向理论互动；“专家小组”成员不定期前台坐镇，专业技术人员后台辅助，专业技术人员前台接待，“专家小组”成员不定期后台把关的横向实践互动。此外还可以由“专家小组”对各类业务实行分级管理、规范自由裁量权；由“专家小组” 依法科学民主地会审复杂疑难、历史遗留等申请登记件；由“专家小组”协调变通处理业务交叉问题、破解实际操作难题、调研专业前沿课题；由“专家小组”成员定期向专业技术人员讲解会审意见、特殊案例等。
2.关于专家型不动产（房屋）登记机构的专业组织结构
设计以登记、档案、测绘三大业务人员与专家小组双向互动为重心，以登记业务为顶点，测绘楼盘表先行登记核准（审批表）档案后勤（登记簿）最后与测绘信息整和对接，形成快速联动、稳定而牢固、准确而有效、划分职权、明确职能的业务循环 “铁三角”结构（见图1）。
这种新型的组织具有“扁平化、咨询式、开放性”的特征，即扁平化――压缩组织层级、授权分权；咨询式――凸显专家作用、双向互动；开放性――打破交流屏障、通力合作。
创建专家型不动产（房屋）登记机构，具有以下五方面的意义。
第一，为优质高效实现不动产（房屋）登记机构职能，提供强大的学术支撑。
第二，为提升登记簿记载公信力和权威性，提供强大的专业保障。
第三，为防范行政登记赔偿风险，提供强大的法律咨询。
第四，为识别申请登记造假诈骗，提供丰富的经验帮助。
第五，为实现房地图档一体化管理，提供坚实的技术基础。
二、创建专家型不动产（房屋）登记机构的原则
1.渐进推动原则
专家型组织不可能一蹴而就，各地不动产（房屋）登记机构要视本身专业人才队伍现状，科学制定五至十年专业组织发展规划，导入人才竞争机制（如业务职位竞聘、竞选，学术理论成果竞赛等），激励专业人员脱颖而出，成为专家，循序渐进地推动创建工作。
2.宁缺勿滥原则
“专家”的称谓，既不是行政职务，也不是技术职称，是人才通过钻研和磨砺，以自身知识技能和以理论成果转化成实践绩效，自然而然获得业界和社会公认的。各地不动产（房屋）登记机构要让德才兼备的专家进入“专家小组”，防止任用伪专家。任用专家，应宁缺勿滥。
三、专家型不动产（房屋）登记机构同时又是活力型组织
专家型不动产（房屋）登记机构应是一种具备复杂性、正规化、低集权化结构的有机组织，应具有更强的适应性和应变能力。简单地说，充满活力的专家型不动产（房屋）登记机构应完成好三大任务。
1.创新理论和服务
我们正处在一个创新的知识经济时代，各业务专家应当把逻辑思维和创新思维有机结合，留意当前新技术的专业应用，创造性地开展工作，就测绘、登记、档案实践中出现的新情况、新问题，把新的行之有效的工作经验、专业手段、业务技巧、信息技术等，总结为理论成果，进而为制定法律法规提供理论支撑。更要创新服务模式、拓展服务范围、提升服务效能、提供人性化、个性化服务，着力打造有影响力的服务品牌。
2.跨界沟通与协作
专家型不动产（房屋）登记机构应积极与社会各界沟通，运用各界集体智慧，克服关乎民生利益的跨界职能程序障碍，灵活地服务不动产（房屋）登记当事人；加强与法院、公证、公安、民政、财税、规划等部门的协作，集合各自专业技术，共同消除不动产（房屋）登记风险。
3.信息化建设
不动产（房屋）登记机构的专家必须是既掌握专业知识技能又精通信息化技术的复合型人才，要高度重视信息化的规范建设，并为系统升级、程序设计等出谋划策。专家型不动产（房屋）登记机构要加强规范化不动产（房屋）登记信息系统建设，努力促进社会信息化发展；同时要顺应网络化的发展潮流，建立专有网站，提供如合同备案、登记预审、业务宣传、专家咨询、受理预约等信息化便利服务。
四、创建专家型不动产（房屋）登记机构的措施
1.强化创建学习型组织、着力培养高素质专业人才。
2.倾力营造学术探讨氛围、奖励员工发表专业论文。
3.依法规范行政行为、提升不动产（房屋）登记簿记载公信力。
4.理顺业务职能关系、提高工作效能。
5.对内简化业务程序及优化专业流程、对外加强沟通与协作及创新服务模式。
6.探索建立业务会审制度。
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其中，不动产登记信息平台的建设成为重中之重。温州市国土资源信息中心郭为人主任明确表示，“不动产登记要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四个统一，不动产登记信息平台的建设势在必行。”
对此，郭为人主任已胸有成竹。由于温州市国土资源局一直十分重视国土资源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系统、档案影像、执法监察、地质灾害、国土“一张图”等为核心的业务系统，这些系统不仅为国土资源的高效管理、科学决策、依法行政和政务公开提供了重要手段，也为建设不动产登记信息平台奠定了良好的基础。
巧借东风，推动云计算落地
不动产登记这一新的行革举措，给温州国土资源信息化发展带来了一个新的切入点。
“以建设不动产登记信息平台为契机，依托云计算数据中心，分阶段、有目标地推进温州市级国土资源云的建设。” 郭为人主任十分清晰地规划出了建设思路。
明确目标之后，温州市国土资源局迅速开展行动，并组织了多个设备供应商进行国土资源云环境测试，最终选择了由新华三云平台、虚拟化软件、网络和服务器组成的解决方案，着手搭建温州国土资源云，为不动产登记信息平台提供支撑。
经过一系列紧张有序的工作，温州国土资源云建设取得了可观的效果。郭为人主任对此也十分满意：“通过原有平台基础设施平台化的改造和升级，初步完成基于云计算平台的双活数据中心的建设，实现了数据中心、存储、数据库、应用、网络等层级的双活，实现了应用级的双活，无感知切换、业务0终端、数据0丢失。”
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不动产关系着百姓生存的根基与生存利益，历来受到广大人民群众的重视。物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。不动产登记制度与物权制度是紧密结合在一起的。由此可见，对不动产登记制度的完善有着重要的意义。
一、不动产登记的特质性
不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式[1]。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。
二、不动产登记制度现状存在的问题
不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷[2]。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。
三、完善不动产登记制度的路径
不动产登记制度有其特有的重要性，在现行的体制中也确实存在着一定的问题，但作为管理者应针对问题存在的方向，进行开创性思维，将不动产登记制度加以完善。
1、不动产登记制度以土地为核心展开
不动产制度的完善是经济发展、人民生活水平提高、维权意识增强的一种表现。作为国家职能机构，应进一步完善不动产登记制度，以保障人民财产安全，增强不动产登记的公信力。职能部门应明确和落实统一的土地管理制度以及分类制度，只有制度化的规范方式才是不动产登记制度进一步完善的有效途径[3]。应以土地为核心，登记在册的土地为依据，分别罗列不动产的位置、层数、规划等项目。独立的房屋所有权是建立在地权上的，不动产物权的核心是土地的物权，直接针对土地上不动产的物权都是以土地为基础和核心的。因此，不动产登记制度应以土地为核心展开。
2、不动产登记机构权限范围
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地生成物等。不动产登记的权利应当包括实体权利登记和程序权利登记。现有的国有土地使用权、集体土地使用权、房屋所有权等都应属于实体权利所包含的内容。实体权利则包括不动产租赁权，应予以登记，将不动产登记的本质功能体现出来。程序权利登记可以在制度层面上平衡不动产权利人和第三人的合法权益[4]。
3、不动产登记应引入人制度
不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。
4、将现代信息手段应用到不动产登记中
随着现代化经济的发速发展，互联网技术可以说是突飞猛进，管理者可以利用网络技术将不动产登记这一工作信息化，逐步实现不同的登记机关之间的信息互通、同一登记机关不同区域的信息互通，使不动产登记主体实现无障碍查询。更有效的保护交易的合法化，坚决杜绝不动产的重复抵押现象的出现。
综上所述，不动产登记在物权法中有着十分重要的意义，我国的不动产登记虽有一整套完整的体系，但在实施过程中仍然存在着问题。作为管理者，应对不动产登记管理的现状及时做出总结，认识到问题存在的原因，针对问题提出解决的路径，做创新式领导。完善制度的同时，不断提高不动产登记的工作效率，使不动产登记制度为保护交易安全以及第三方关系人的合法权益提供保障，为创立良好的物权法秩序奠定良好的基础。
参考文献
[1] 张磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2102（1）：39-40.
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（二）积极推进“标准地”供应和标准厂房建设。全面落实告知承诺制度，积极推进“标准地”供应，实现“拿地就开工”。今年来，已经累计完成“标准地”出让6宗，面积14.04公顷，，提前完成了市下达我县的年度标准地出让任务，并均已签订出让合同、承诺书及管理协议，其中元旺电工2宗、面积3.6492公顷，豆制品加工项目1宗、面积0.5968公顷，清河镇污水处理厂项目1宗、面积0.3528公顷，鑫谷健康1宗，面积5.4412公顷，力创水利科技1宗、面积4公顷。
立足中小企业需要，积极开展标准厂房建设调研，不断提升标准厂房规划、建设标准，为中小企业提供“拎包入住”服务。截止目前，已完成22.92万平方米标准厂房建设，超额完成市下达年度任务，其中润龙风电13.39万平方米、大牛2.2万平方米、高效经济区基础设施建设项目1万平方米、金冠网具3万平方米。
（三）努力提高不动产登记便民利民服务水平
1.成立营商环境评价工作专班，不断加强与上级部门的沟通协调。充分认识优化营商环境的重要性和紧迫性，增强登记财产评价工作的积极性和主动性。组织人员认真学习市级营商环境评价调查方案，熟悉调查内容，理解指标的涵义和范围，并对2019年10月1日-2020年8月31日内在我县办理过不动产交易转移登记业务的中小微民营企业和外资企业进行全面梳理，根据市局要求提供企业样本。
2.坚持问题导向，加强分析研判。针对2019年营商环境评价工作中存在的问题，认真梳理查找原因，制定有针对性的整改措施。一是针对网上办理服务方面不完善问题，积极和省市沟通对接，开展不动产“一网通办”便民服务平台建设。前期已经完成了不动产登记“一网通办”网络迁移、接口开发、信息共享和联调、试运行等工作，按照省厅统一安排，2020年6月30日起，我县不动产登记“一网通办”便民服务平台已正式上线运行，首批上线15类登记业务，目前已上线业务类型50类。二是针对抵押业务在银行和登记机构两头跑的问题，不动产登记中心和农商行已启动了抵押业务进银行的试点工作。同时今年结合不动产登记“一网通办”便民服务平台，积极向省厅申请“一网通办”平台管理权限，逐步在全县银行部门推行“一网通办”平台办理不动产抵押登记业务，实现抵押登记不见面审核，提升抵押登记服务效能。
3.树牢宗旨意识，强化人员培训。通过开展例会查摆问题，通过业务知识测试、服务礼仪培训等方式，进一步提高不动产登记工作人员的业务能力和服务质量。对有需要的企业和群众开展帮办代办服务，对老弱病残等特殊人群和特殊需求的企业和群众，应约上门服务，对外地服务对象开展预约服务和延时服务，切实提升政务服务水平，不断增强群众满意度和获得感。
4.围绕重点项目，开通绿色通道。特事特办，急事急办，对重点项目和企业，在依法依规的前提下，即来即办、从速办理。设立不动产登记中心专门的咨询预约热线，及时了解和掌握企业对不动产登记方面的需求，做好业务咨询与指导工作，为企业提供精准高效服务。疫情防控期间，严格按照《市病毒感染的肺炎疫情处置工作领导小组关于共同应对疫情支持中小企业发展十二条政策的公告》和《县病毒感染的肺炎疫情处置工作领导小组关于共同应对疫情支持中小企业发展十五条政策的公告》要求，免收中小企业的不动产登记费。截至2020年8月底，共计免收23家企业104笔不动产登记费，费用共计54690元。
5.积极探索不动产登记与相关业务联办。不动产登记窗口通过县政务服务大厅平台系统将不动产登记结果推送至水电气热窗口，实现业务协同办理。同时不动产登记中心积极和公积金、公证处等开展业务联办,不动产登记服务向信用评价优良的房地产开发企业、银行等单位延伸。
6.开展“营商环境走访月”活动。深入企业了解本部门履职尽责情况，当面听意见、问需求。一是征询服务窗口在业务受理、办事效率、服务态度、工作人员廉政效能等方面的意见和建议，二是向企业介绍不动产登记“一网通办”便民服务平台建设情况，方便企业随时随地网上申办，三是了解企业复工复产中的需求，做好不动产登记方面的业务咨询与指导工作。
（四）简化建设工程规划许可申请办理程序。在前期工程规划许可手续办理过程中，严格按照《市工程建设项目规划设计方案联合审查实施意见》，简化工程设计方案和修建性详细规划报审条件，对取得规划条件的建设单位，采取提前介入的方式，对建设项目规划设计方案开展技术审查，并工程设计许可豁免清单和主观审查负面清单，对符合豁免清单和主观审查负面清单要求的建设项目免于审查，从根本简化工程设计方案报审用地条件。同时，严格落实市县容缺受理，模拟审批要求，7月底前在工程项目核心要件齐全，并对其进行了告知承诺的前提下，对已对符合“告知承诺制”和“容缺受理”条件的工程规划方案进行了容缺受理和“容缺审批”，累计完成15个项目审批，其中6个项目容缺办理了工程规划设计方案，加快了项目建设。
（五）扎实推动“多测合一”工作开展。严格落实市局《关于实行建设工程规划验线告知承诺制的通知》要求，实行规划验线告知承诺制。同时依据市局通知，于2020年8月12日下发《县实行规划验线告知承诺制度的通知》，取消规划验线程序，建设单位通过委托“多测合一”中介机构名录库中的测绘资质单位放线并出具放线成果报告书及建设承诺书，纳入诚信管理，免于验线。目前已完成5个项目验线实行规划验线告知承诺制。
（六）提速工程建设项目审批。严格工程建设项目审批主流程事项整理工作。已分类制定一般社会投资建设项目、社会投资工业项目、政府投资建设项目等项目工程建设许可阶段的办事指南,并严格按照办事指南进行审批。
二、下一步工作打算
为切实做好2020年营商环境评价，积极从自身承担的业务工作入手做好评价准备工作，在接下来的工作中，将围绕营商环境评价工作目标，进一步提速增效，推进营商环境工作提质增效，让办事企业和群众少跑腿。
（一）提高政治站位，不断加大工作力度。充分认识优化营商环境的重要性和紧迫性，加强优化营商环境相关政策的学习，积极开展政治理论、业务知识学习，切实加强作风建设，不断提升整体服务能力和服务意识。
（二）强化不动产登记信息化建设，夯实提速增效数据基础。积极与数据汇聚共享平台、大数据共享平台对接，加快推进更多数据互通共享。积极与省厅对接，尽快启用不动产电子证照。继续做好不动产登记“一网通办”便民服务平台建设。实现不动产登记线上线下融合，随时随地网上申办的“一网通办”新模式，更好地服务办事群众和企业。
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不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。
近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。
我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。
1 不动产管理课程设置基本情况
1.1 课程的性质、地位、作用和任务
不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。
1.2 课程教学的目的和要求
（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。
（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。
（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。
（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。
1.3 课时要求与安排
本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。
1.4 课程与其它课程的联系
本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。
2 课程内容的改革与创新
为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。
第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。
第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。
第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。
教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。
3 课程教学方法与手段的改革与创新
3.1 传统教学与现代多媒体相结合
不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。
3.2 理论结合典型案例分析法
在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。
教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。
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1 不动产登记档案利用服务中存在的问题
不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。
不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。
近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。
由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。
2 不动产登记档案利用服务的策略
2.1 转变不动产登记档案利用服务模式
在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。
第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。
第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。
2.2 提升信息化服务能力
随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。
第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。
第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。
2.3 完善保障和投入机制
第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。
第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。
结束语
当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。
参考文献
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1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；
2.在建建筑物抵押权登记的；
3.预查封登记的；
4.法律、行政法规规定的其他情形。”
可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。
分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。
最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。
二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿
《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。
三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况
在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。
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登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。
那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。
据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。
二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度
从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。
《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。
三、不动产统一登记机构设想
鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：
在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。
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二、统一技术标准
统一不动产登记部门是表象，体现不动产的整体性，不动产内在逻辑的统一才是不动产统一登记的真正内涵。目前各类不动产确权登记的内容、要求都是各行业管理部门自己搞的，登记簿册、权利证书不一定符合不动产统一登记的要求，建议在今年我国出台《不动产统一登记条例》及相关技术标准前，适当停止相关工作，留下空白以待完善。根据不动产登记的现况，统一技术标准应明确下列问题。
（一）整体性原则
不动产包括土地及其定着物，土地和定着物互为存在的前提条件，不同的不动产的区别主要在定着物的不同，土地在其中主要发挥承载力的功能。不动产统一登记就是以土地为核心的登记，只要定着物，比如建筑物，需要登记，那么土地和定着物在一起登记就行了，即，一个登记簿册，一个权力证书。比如，目前城市里的单位都有两个证，一个是国有土地使用证，一个是房屋所有权证，由于两个政府职能部门登记办证，互为独立、互不衔接，原本是一个整体的不动产被人为地分裂为两个部分，给经济社会运行增加了许多成本。不动产统一登记后，不动产的评估机构也应该整合，现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体，市场上只能是一个整体价格，不动产价格等于土地价格加上房屋价格，但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格，这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑，致使土地、房屋评估市场混乱，不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地，可以先进行预登记，等建设工作完成后再进行正式登记，这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的，农民集体土地所有权当然可以单独登记造册，核发证书，确认所有权。
（二）土地分类标准与行业管理分类标准的衔接
2007年国家颁布了《土地利用现状分类》（GB/T21010 - 2007），国土资源管理部门已经在土地调查、土地登记、土地执法等工作中执行了这个标准，但是其他行业管理部门由于自己行业管理的需要或工作惯性使然，在不动产登记工作中执行得不好。行业管理部门的分类，大多从定着物的用途角度进行分类，便于行业管理，一般与土地分类能够进行衔接，比如，住建部门的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB/50137-2011）就比较细致。再比如《森林法》第4条规定，森林分为五类：防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林；而土地分类的林地则分为有林地、灌木林地、其他林地。不动产实行统一登记之后，土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行登记，行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行完全衔接的基础上可以进行登记，因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。
（三）农村土地承包经营权确权登记需注意的问题
农村土地承包经营权登记也将纳入不动产统一登记体系。目前农业管理部门主抓的农村土地承包经营权确权登记颁证工作是对农村土地二轮延包的规范和完善；如何解决历史遗留问题，规范好完善好，对于能否顺利地纳入不动产统一登记体系至关重要，从目前的工作实践来看，有些问题需要注意。
1. 必须标注地类
对于口粮田采取的是农村集体经济组织内部的家庭承包方式，虽然大家都知道是耕地，不规范标注或不标注会对不动产统一体系的建设带来麻烦。根据《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，所以并不是所有的农村土地承包经营权登记都是耕地。
2. 重新审核没有采取家庭承包方式承包的承包合同
比如，按照规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，但这类承包一般都没有公开，更没有经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，很多都是村委会主要领导私下里以极低的价格承包给了关系户，老百姓意见很大，如果予以登记，不利于农村社会的稳定，极易引发群体性上访事件。因此这类登记应暂缓进行，待按照程序修改完善承包合同或收回重新发包后再登记为妥。
3. 实地测量形成承包地地籍图
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2013年11月，国务院常务办公会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。其中登记基础最好、最急需统一、最容易操作、和社会经济生活最密切相关的是房屋土地的统一登记，但由于房屋和土地原属于不同的登记部门负责，以及房屋和土地权利属性的差异，在房屋和土地登记上存在着较大的不同，下面就房屋土地统一登记提出技术上处理的一些设想。
一、房地产登记基本单元编码
1、房地产基本单元编码的必要性。
房地产基本单元涉及土地和房屋登记基本单元的概念。土地登记基本单元是宗地，指权属界线封闭的地块或空间。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋和土地的统一登记应当以房屋登记基本单元为统一登记的基本单元，因为这样不动产登记和不动产物权可以建立一一对应关系。今后的房地产统一登记应在每一个房屋基本单元上建立一个登记簿，为保证登记客体的唯一性，应给每个基本单元编制对应唯一的编号，这和每个公民拥有的居民身份证号是一个道理。不动产登记簿按物编成主义生成，要求登记机构以不动产所在地行政区域、地段地号为序，相应地设置登记簿，不动产编码要按统一、科学地标准进行编制。房地产登记基本单元编码应固定不变。每一房地产基本单元编码与所描述的房地产基本单元具有确定、唯一并且不变的对应关系。不动产登记机构应为房地产登记基本单元编制房地产登记基本单元代码。
2、房地产基本单元编码的方法
房地产基本单元编码的关键在于确定房地产基本单元所在的幢的定位。由于我国长期存在房、地管理体制分离的现状，且全国各地房产登记部门基础测绘发展水平参差不齐，许多城市房产管理部门没有建立完整的基础测绘数据库。而全国土地管理部门已建立了较完善的地籍数据库，且标准统一，数据完善，因此对幢的编码可以直接采用土地管理部门地籍数据库中现有的幢地籍号即“行政区划――街道（乡镇）――街坊号（村居）――宗地号――幢号”的编码及编号方式来进行幢的定位。
房地产基本单元所在幢号代码采用土地部门地籍图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（5位）、栋号（4位）构成，为了简化编码编制，宗地号后面不再考虑支宗号代码。
房地产基本单元组合代码共25位结构，示例如图。
行政区划代码（9位）地籍宗地代码（12位） 户号代码（4位）
××××××××× ×××××××××××× ××××
户号
栋号
宗地号
街坊号（村、居）
街道（乡、镇）行政代码
区（县、旗）行政代码
市（地区、州）行政代码
第一段行政区划代码中前6位采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》规定的6位数字代码，后3位参照GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的3位数字代码。
第二段幢号代码街坊号在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001－999；宗地号在街坊内统一按从北向南、从西向东用阿拉伯数字进行编号，编码位数为5位，从00001-99999；幢号代码在同一宗地的栋号、按照自北向南、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999。
第三段户号代码在同一幢内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自北向南、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-9999。
3、房地产基本单元编码的使用
宗地合并、分割的，原宗地号不再使用，对新产生的宗地按流水号顺序进行重新赋码；宗地收回、灭失的其宗地号不再使用。房地产登记基本单元合并、分割按照流水号顺序进行重新赋码，原代码不得再赋予其他房地产登记基本单元；房地产登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用。
房地产基本单元编码的使用应充分结合日常管理的具体要求及社会服务的需要，逐步将房地产基本单元编码成果加以应用和推广。新登记的房地产基本单元采用新编码，已登记的基本单元，结合日常调查、变更等工作，逐步启用新代码。对于已经形成电子化数据的宗地和房地产基本单元，对图、表、卡、册、簿等实现替换并转换，不动产权利证书中的代码更改可以在权利人申请变更或换发证书时逐步更改。
二、房地产基本单元土地分摊
目前，在各地土地管理部门土地登记实践中，一般对共用宗土地使用权采取分摊方法进行分割登记，分摊方法有协议分摊、按建筑面积分摊、按房地产价值分摊、按建筑面积楼层系数调整分摊等方法。从实际工作中看，相比其他分摊方法，基本上采取按建筑面积进行分摊，因其分摊简单易懂、分摊系数固定且较早得到使用，故得到了长期广泛的使用。少数地方按整个宗地面积分摊，大部分地方按楼幢占地面积进行分摊，其分摊土地面积=楼幢占地面积/楼幢总建筑面积×房屋基本单元建筑面积进行计算。
但按楼幢占地面积进行分摊也存在一些缺点。首先，对于高层建筑来说，每个共有权人分摊到的面积只有几个平方，从面积上看难以体现产权人的土地价值。其次，每个共有权人分摊到的土地面积只是虚拟数字，没有详细的权属界线，难以在实地予以确定，只能描述位于楼幢占地面积中，具体详细的位置不能确定。最后，每个产权人只能对分摊到的土地面积行使权利，如对涉及小区道路、绿化、用途改变等涉及整个楼幢、小区的整体利益时只能对自己分摊土地面积进行决定，难以维护整个小区的整体利益。
对此，从不动产统一登记的角度看，应取消按建筑占地对土地使用权进行分割的办法，可按楼幢占地面积作为土地使用权面积登记，由该幢楼业主共同所有，即在不动产证书中土地使用权面积为楼幢占地面积，注明为本幢业主共同所有，同时在证书中加载房产信息，另对小区道路、绿化等公共部分可调查为全体业主共有但不发证。这样，首先可以明确界定业主的土地使用权的权属界线，土地使用权的位置可以简单容易确定。其次可以加快不动产证书办理的简易方便程度，在初始登记及变更登记时，只需要记载相应房产信息，土地使用权面积保持不变。这样就减少了土地使用权分割登记的计算过程，有助于提高不动产证书的办理效率。同时，有助于发挥不动产证书的效力，在涉及楼幢利益时业主作为土地共有权人可以直接维护本幢楼的共同利益，在涉及小区的整体利益时，也方便维护小区利益。
三、房屋用途和土地用途的统一
目前，我国大部分地区房地产权利登记管理采取土地使用权和房屋所有权分别登记的方式，两者登记所依据的分类系统不一样，房屋所有权证和土地使用权证记载的用途名称、含义不尽相同，需要在不动产统一登记中进行统一。
首先，房屋所有权证中，房屋用途主要按照《房产测量规定》（GB/T 17996.1-2000）进行确定（有时按建筑工程规划许可证确定的用途），而土地使用权证中土地用途按照《土地现状分类》（GB/T21010-2007）来确定，两者用途确认之间存在差异。就商服用地来说，如房产测量规定里面商业服务用途含义里包含商店、旅社、照相馆等内容，与此相对应的土地用途分类标准则分为批发零售用地、住宿餐饮用地、其他商服用地等三个用途；而土地用途分类中商务金融用地含义中的经营性办公用地则在房产用途规范中没有对应用途，土地用途分类中旅游景点的宾馆、饭店等归入住宿餐饮用地，而房产用途中则归入旅游用途。
其次，土地使用权和房屋所有权登记用途的全面性存在不同。根据现行土地利用用途审批的规定，一些用地的按主要用途来确定。在工业用地出让中，允许企业在在厂区范围内按规定标准建设非生产性用房，如行政办公及生活服务设施用地面积不超过企业总用地面积的7%，则该宗土地用途即按主要用途确认为工业用地，土地使用权证用途也登记为工业用地，而房屋建筑物登记则按具体房屋基本单元的用途登记，细分为车间、仓库、集体宿舍、办公等用途。因此，会产生两者用登记途的不同。这在商服用地及其他用地用途中也会产生。
因此，在不动产统一登记中，需要对房屋用途标准和土地用途标准进行融合统一，制定统一的用途确定分类标准和含义，同时考虑到房屋登记的依据之一是建筑工程规划许可证，还需要和建设规划部门进行衔接，努力使《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的含义与相应土地分类标准对应或包含于土地分类含义中。
如规划、房屋、土地的用途标准和含义难以进行统一融合以及不动产统一登记前产生的土地用途和房屋用途的不同，可按土地用途来确定不动产的登记用途。根据国外流行的不动产估价的观点（美国估价学会编著的《不动产估价（第11版）》）：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。因此，当土地用途和房屋用途不一致时，可按土地用途来确定不动产用途。
以上几点是与不动产统一登记具体实践相关的设想，也是不动产统一登记需要统一的方面。房地产基本单元编码、房屋基本单元土地分摊、房屋用途和土地用途的统一有助于市县层面具体操作部门日常登记工作的实施，有助于不动产统一登记的全面开展，有助于实现不动产统一登记的目标。
参考文献：1、《房屋代码编码标准》JGJ/T246
