引论：我们为您整理了13篇房地产开发概念范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1. 前言
房地产开发前期拿地阶段，规划设计人员根据当地规划局出具的规划条件，初排设计方案，同时给予专业的意见和建议，让开发商拿来作为参考，甚至可以结合成本专业给方案做个经济测算，让开发商对项目有个预先较为准确的判断，这在现如今房地产形势越来越严峻的非常时期，显得尤为重要。
2.项目分析—洛阳某项目
2.1项目简述
项目位于洛阳市，地块东侧道路红线宽30米，南侧道路红线宽95米，西侧道路红线宽30米，北侧道路红线宽65米，中间有一条洛宜路穿过。地块共分为三个小地块，各项指标如图所示，其中1地块和2地块指标可以平衡。
2.2项目现场考察
项目地块南侧是城市主干道；西侧是在建楼盘，为80-100米高层住宅，从规划图纸上看，该楼盘东侧沿街设了商铺；地块东侧为某科研楼，据当地人反馈，私密性要求较高；地块北侧是洛阳的母亲河洛河，将来会改造成湿地公园。
2.3项目制约因素
规划条件制约
1地块和2地块：用地面积（1地块66274m2，2地块40335m2），用地性质R2/C2（二类居住用地兼容商业服务业用地），容积率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求满足大寒日3小时；
3地块：用地面积33252m2，用地性质：C6（科研用地），容积率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，绿地率不小于35%，不限高。
3.规划概念方案设计
3.1 总平面设计
规划布局注重中轴对称和空间围合，体现较强的仪式感和层次感。
地块容积率较高，考虑纯高层系列，间距需满足当地城市规划技术管理规定以及日照要求。洛宜路将地块分割成南北两个组团，为提高项目品质，两个组团分别考虑较大的中心景观区域，可结合会所、泳池等设计。
交通组织上考虑完全的人车分流，车行从小区直接进入地下车库，不进入地面园区，人行主入口考虑在洛宜路中间位置设置，南北两个地块形成呼应与贯通，同时结合小区入口设置大堂，让业主步行通过大堂进入园区，提升园区整体品质，创造一种归属感和尊贵感。
根据前期市场调研，该片区的商业比重偏低，因此该地块应适当多的布置商铺，一方面可以提升片区配套，另一方面从房地产销售角度考虑，商铺去化率会相对较高。沿街商铺考虑在地块西侧、北侧以及洛宜路两侧布置，西侧商业可以跟现已在建的其他楼盘形成商业氛围，北侧商业可以吸引洛河湿地公园的人流，中间道路两侧营造内街氛围，东侧由于相邻的科研楼私密性要求较高，不适宜布置商业。
3.2空间设计
建筑点板结合，组团考虑较大的中心景观区域；整个地块沿中间道路两侧建筑较低，营造较为舒适的内街氛围，然后往南往北分别逐步递升，整体空间高低错落，通过起伏变化，达到较好的天际线效果。
整个园区建筑底层架空，可将景观延伸进来，避免高层建筑给人带来的压迫感，同步提升项目品质。
4.设计难点及建议
4.1 难点
项目规划条件中对容积率的要求较高，特别是1地块和2地块要求3.0～3.5，经过初步测算，在保证较好项目品质的前提下，要做到容积率下限3.0有一定难度；日照要求满足大寒日满床日照3小时以上，对南北间距要求较高，从侧面限制了容积率；项目地处相对较为偏僻，设计时要考虑与周边道路的关系，创造宜人的街景效果。
4.2 建议
针对1地块和2地块容积率做不足的情况，建议房地产开发前期人员与当地规划局进行沟通与协商，是否可变更规划条件，不然建议开发商慎重拍地；建议开发商成本专业人员对该项目进行经济测算，为公司提供较为全面的参考，拍地时有个心里有底；建议营销公司等介入，做充足的市场调研，以明确定位，如：住宅地块户型配比、客户群体、科研地块定位等，对项目有个更为完整的预判；建议配合园区服务体系，做适当面积的配套设施，以提升园区整体价值。
篇2
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
2．法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
3．财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
4．导演的职能
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
5．船长的职能
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
篇3
Key words： principal and interest analysis；real estate；project development
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04
0 引言
当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。
1 房地产开发相关概念
1.1 房地产的含义
房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。
综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。
1.2 房地产开发的基本概念
房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。
房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。
2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型
2.1 量本利分析法的基本概念
“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。
“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。
“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。
2.2 量本利分析法的基本原理
量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。
2.3 量本利分析法的一般模型
2.3.1 线性量本利分析法模型
从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。
2.3.2 非线性量本利分析法模型
由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。
从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。
量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。
3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价
数量、成本分析：
房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。
关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。
3.1 制定合理开发量
①保本开发量。
从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。
式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。
②利润最大时的开发量。
从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。
设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。
盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即
I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0
即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）
3.2 控制企业的成本费用
设目标利润函数为I（Q），即：
I=R-C=Q（P-V）-F
式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。
3.3 企业经营状态分析
通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。
式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。
通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。
4 案例分析
本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。
4.1 保本开发量
由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。
再进行平均单价估算：
住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；
地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；
总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元
地上建筑比例=10523/16363=0.643097；
地下建筑比例=5840/16363=0.356903；
本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。
4.2 企业经营状态分析
由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。
4.3 企业成本费用控制
本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：
也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。
4.4 最佳开发量
诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。
由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：
成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912
销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08
则利润函数为：
I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。
但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。
I’’（Q）=-0.0018
5 结语
房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。
在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。
参考文献：
[1]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2010.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学， 2008.
[3]许婷华，曲成平，杨淑娟.建设工程经济[M].武汉大学出版社，2014.
[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.
[5]毛义华.工程经济学[M].浙江大学出版社，2014.
[6]孟君娜.建设工程经济[M].武汉理工大学出版社，2014.
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一、引言
我国房地产业快速发展于2003年以后的两个市场的构建，即坚持住房市场化的同时完善住房保障体系。在此期间，为了遏制房地产市场过快、过热和过度发展，中央启动了一轮又一轮、长达十年的宏观调控，但由于进入门槛较低、开发收益较高、城镇化提速等原因，房地产业过快发展的势头不减反增。据中国指数研究院的数据显示，2003～2014年，全国商品房销售面积从3.4亿平方米增长至12亿平方米，累计增长3.5倍，年均复合增长率12%；销售额从7956亿元上升至7.6万亿元，累计增长9.5倍，年均复合增长率22.5%；房屋新开工面积由5.5亿平方米增长至18亿平方米，年均复合增长率14.6%①。然而，从2014年开始，国内经济换挡减速明显、结构调整力度加大，房地产市场开始进入“新常态”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房价下跌压力，部分地产资本也开始进入其他领域或行业寻求新的利润增长点，国内房地产行业新一轮洗牌格局逐步呈现。那些仍固守原有盈利模式和开发理念，不能有效适应动态复杂多变外部环境的企业，开始陷入难以为继甚至无奈关闭的境地。而以万科股份、保利等为代表的国内百强房地产开发企业，成长绩效显著，除了其土地储备和开发资金充足外，一个重要原因是这些企业均在适应环境变化方面不断加大投入、进行探索，企业竞争优势持续得到提升。由此可见，在当前“新常态”发展环境下，认识和提升企业动态能力，已经成为众多房地产开发企业提升持续竞争优势的前提和基础。
企业动态能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他们进一步明确了企业动态能力的概念和理论，认为动态能力是企业整合、构建、重新组合内外部能力以适应快速变化环境的能力[2]；1998年又进一步将动态能力概念重新定义为企业快速和有效感知及获取机会的能力[3]；2007年为了进一步解释其内部结构，又提出动态能力可分解为机会与威胁感知的能力、机会把握和获取的能力、资源整合与重构的能力三个维度的新动态能力分析框架[4]。此后，动态能力作为一个热点吸引大批学者介入研究，其研究视角大体可划分为三种：一是能力观，即动态能力是能力的一个子集，是企业快速、有效应对环境变化的能力[5-7]；二是资源观，即动态能力着眼于企业对资源进行整合、重构，以建立企业的竞争优势[8，9]；三是学习观，即动态能力是一种集体学习活动模式，借助知识创新的过程，支撑企业提升对环境的适应效果和效率[10，11]。迄今为止，国内外关于动态能力的研究虽然取得不少成果，但立足于房地产开发企业动态能力研究的文献并不多见，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏伟等将房地产企业核心能力归纳为企业家能力、市场能力、组织整合与学习能力三个方面[12]；解冻等从组织特质、价值观、角色定位、技能和知识等方面构建了基于知识的房地产企业核心能力模型[13]。但房地产开发企业的动态能力是什么？其维度结构是什么？现有研究并没有给予解答，而这恰恰对国内房地产开发企业有效应对“新常态”发展环境、不断提升自身竞争优势等，具有重要的现实意义。
二、房地产开发企业动态能力的维度结构及量表开发
（一）房地产开发企业动态能力的维度结构
企业动态能力理论认为，在变幻莫测、竞争激烈的复杂环境下，企业能够感知这种威胁和机会，并通过快速学习，持续整合和配置现有组织资源，快速响应外部环境改变自身结构，向客户持续提供新产品、新服务、甚至新业态，从而达成市场竞争优势的持续。而房地产开发企业的动态能力，首先强调组织学习，由于开发区域的政策、市场差异，再加上土地资源获取难度大、行业调控政策和需求偏好变化，使得企业必须通过不断学习，全面提升企业素质以应对内外环境变化风险。其次是资源整合，房地产开发企业是典型的集成土地、资金、设计、建设、设备安装、营销和物业等各种资源与服务的“系统集成商”，企业必须根据项目特点配置优化资源、协调上下游各相关关系，才能确保项目的有效完成。第三是组织变革，企业需要在不同发展阶段、结合不同环境特点，通过调整变革组织，实现企业快速发展，如万科股份就是通过“加法期”、“减法期”和“深化期”三个阶段的组织变革来完善内部管控体系，建立了长期竞争优势。因此可以认为，房地产开发企业动态能力是指房地产开发企业通过不断更新企业知识结构，整合优化组织资源结构，以及变革组织能力结构，实现企业行为（即组织惯例）的适应性更新，使企业适应快速变化环境的需要，从而提升自身的竞争优势。房地产开发企业动态能力维度结构的具体内容包括：
1.组织学习，是房地产开发企业动态能力的动力源[6，10，11]。它通过“干中学”与“学中干”等方式，实现新获取知识（即增量知识）与原有知识（存量知识）的有机融合和重新配置。Zollo和Winter认为，组织学习是组织为追求高绩效而进行调整惯例的系统性方法，分成经验积累、知识表达和知识编码[10]；Haeckel和Nolan则将组织学习分成感知、解释、决策、行动[14]。本文认为组织学习是企业一种自我更新机制，通过感知、理解、获取、应用等，增强组织机体的柔性，实现组织的持续创新。
2.整合重构，是房地产开发企业动态能力的主导力量。它是组织根据洞察到的环境变化及其需要而进行资源结构更新、驱动惯例优化的创新过程。整合重构可分为资源整合和资源重构两个方面，其中资源整合包括内部的人财物等有形无形资源的整合，也包括外部的合作伙伴和顾客资源等的整合[15]。资源结构更新是指通过重置、更新和淘汰等途径修补和配置企业现有的资源，提高企业对外部环境的适应力[2，4，8]。
3.组织变革，是房地产开发企业动态能力的策略内容。它是组织为有效应对内外部环境的变化，主动对组织的原有状态进行变革和调整，以实现组织效能的改善和提高 [16]。组织变革是组织根据洞察到的环境变化及其需要而进行组织结构更新，驱动惯例优化的创新过程，组织变革可分为创新文化、变革效率、变革推进、变革支持、变革激励和变革弹性等主要内容。
（二）房地产开发企业动态能力测度量表开发
根据上述关于房地产开发企业动态能力内涵及维度结构的界定，其测度量表的开发包括以下几个步骤：一是通过文献研究，围绕房地产开发企业动态能力理论维度细分的概念内涵设计题项；二是对多家房地产开发企业中高层管理人员就测度量表进行深度访谈，并结合访谈意见和量表设计的原则，对量表内容进行修改；三是对同领域的学者和经验丰富的管理人员进行预测试，对量表作进一步修改完善。最终形成房地产开发企业动态能力的调查问卷，涉及3个维度、24个测量条目（见表1所示）。三、数据收集与分析处理过程
（一）数据收集
为了有效搜集数据，分别通过以下三种方式发放调查问卷：一是借助赛普咨询公司（国内做房地产管理咨询的领军企业）的调查网站，由其合作伙伴公司的管理层直接在网上进行填答；二是借助中国指数研究院（国内房地产数据分析研究的领军企业）、北大纵横（国内管理咨询的领军企业）两个知名机构，分别对与其有合作或有业务往来的房地产开发企业发放调查问卷；三是借助业务关系和朋友推荐等，对房地产开发企业中高层管理者通过邮件方式进行问卷调查。本次调查先后发放问卷280份，收回有效问卷193份，有效问卷回收率达到68.93%。在这些有效回收的样本中，注册地在环渤海区域的占比53%，资质为一级开发商的占比61%，企业年龄在21年及以上的占比30%，资产量在51亿～500亿元之间的占45%。
（二）探索性因子分析
在问卷数据收集完成后，首先进行KMO和Bartlett's球形检验，其中KMO值0.949，Bartlett's球形检验的卡方值为3368.762，达到显著性水平（P
（三）验证性因子分析
为了进一步检验房地产开发企业动态能力维度结构及其可靠性，采用结构方程建模工具AMOS17.0进行验证性因素分析，检验理论模型构建的收敛效度和区别效度。
1.模型拟合度。采用以下检测指标测量模型拟合度：x2/df一般小于2为拟合良好，RMSEA小于0.08为拟合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI这几项指标数值在0.9～1之间时为拟合良好，在0.8～0.9之间时为拟合可以接受。经过验证性因子分析发现，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都满足拟合良好标准，只有AGFI略低于拟合良好标准，但也达到拟合可接受要求，见表3所示。由此可见，房地产开发企业动态能力三维度模型的整体拟合优度是完全可以接受的。
2.收敛效度。收敛效度是为了测量同一概念不同题项之间是否高度相关。首先，根据表2可见，三个维度题项的因子负载均在0.574～0.892之间，高于0.5的最低要求，表明量表具有较好的收敛效果。并且通过模型比较分析发现，相对于虚无模型、一维模型、二维模型等，三维模型是最佳理论模型。
3.区别效度。区别效度是指量表不同维度或概念间是否存有显著差异。根据Fornell等提出的判断方法[17]，当各维度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于该维度和其他维度之间的相关系数，表明各维度间具有良好的区别效度。如表4分析结果显示，房地产开发企业动态能力中每个维度AVE的平方根值均显著大于任何两个维度之间的相关系数，由此可见，房地产开发企业动态能力的三个维度具有良好的区别效度。
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一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。
第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境,具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素,并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程,这决定了投资项目价值的波动性,进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值,也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。
房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段,每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此,房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化,灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后,在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后,将进行后续投资,建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好,则暂时不追加后续投资,而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权,可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用,相当于买入一项期权。由于土地的保值特性,如后续期权得不到执行,损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用,这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三,房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大,因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲,主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲,主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。
篇6
房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。
此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。
参考文献：
1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．
篇7
前言
人们生在城市之中，对于合理的城市规划有着迫切的需求。而房地产开发对于城市规划的整体走向有着巨大的影响，任何一项地产开发工程都必须在城市规划的要求之下进行。然而目前的房地产行业呈现非常混乱的局面，各种违规违章开发工程层出不穷，严重背离了城市总体规划的方向，不利于城市的长远发展。
2.城市规划与房地产开发之间的关系
2.1城市规划的概念
城市规划的主要工作是对城市未来制定发展蓝图。对于未来城市的发展、城市建筑的布局以及城市各项公共设施的建立作出一个全面性的合理计划。城市规划是对城市进行管理的首要工作，也是城市管理的基础。没有一个好的城市规划，城市未来的发展就会缺少方向性和目标。一般来说，城市规划的主要工作是由规划设计院和规划管理局来完成的。这两个部门都属于政府下属的职能部门，因此，就其本质来讲，城市规划是一项政府工作。它负责对各项城市建设提供必要的技术支持，城市规划的最终结果要满足公众的需求、保障公民的权益、促进城市的和谐发展。
2.2房地产开发的概念
房地产开发室指在城市整体规划的要求下，对各种建筑物以及城市的各项基础设施的进行开发、建造以及经营管理等一系列的活动。房地产的开发主要由房地产公司负责进行，其本质上是一种企业行为。房地产开发企业的最终目标是为了获取利润，实现企业的利润最大化。实际上，房地产开发行业也确实是高投资、高回报的行业。在许多国家，房地产行业都已经成为了各国经济体中的重要组成部分。
2.3二者之间的关系
从总体上来说。城市规划和房地产开发构成了硬币的两个正反面。二者的共同运作构成了城市建设和发展的动力。我们每一个人的生活环境和生活方式都受到城市规划和房地产开发的影响。然而，城市规划和房地产开发之间也有着明显的区别。城市规划反映的是一种政府行为，它必须从城市的长远发展和维护公共利益出发，对城市建筑以及公共设施的建设作出计划。而房地产开发是一种纯粹的企业行为，企业的最终目的是为了获取最大利润，为了得到更多的利润，许多房地产开发企业会不惜牺牲一定的公众利益。城市规划和房地产开发室城市建设的两个不同阶段，二者有着一个共同的目的，那就是满足公众的生活和生产需要，提供良好的生活环境。城市规划是一个方向，那么房地产开发便是实际的动力和手段。城市规划中的各种建设目标必须依靠房地产开发来实现。二者互相促进，互相补充。
城市规划为城市发展提供了发展方向和发展目标。然而城市规划只是停留在纸面上的一种设想和计划，要想实现城市规划的内容必须依靠房地产开发来完成。房地产开发作为实现城市规划的重要手段之一，也是最经济最快速的一种手段。因此，城市规划和房地产开发之间存在着指导与被指导、宏观和微观、目的和手段、短期和长期之间的关系。二者的共同运作对于实现城市的最终规划目标有着巨大的促进作用。二者相互联系。但是二者也存在着相互制约的关系。因为房地产开发虽然是实现城市规划的手段之一，房地产开发毕竟是城市规划的种有效的实施过程,有利于合理解决城市建设与维护资金的来源,有利于推行房屋市场化、商品化。这正是房地产业的生命力所在。一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。
总之，城市规划是整个城市管理中的首要任务，它必须起着对房地产开发行业的引导作用。反过来，房地产开发为城市规划的实现提供了现实的动力和手段，帮助城市规划的最终完成。房地产开发企业必须在城市规划的指引下，以可持续发展的理念为指导，更好地完成城市规划中的各项工作。
3.城市规划对房地产开发的影响
3．1城市规划影响房地产开发的总量
城市的资源是有限的，城市规划的主要工作就是在有限的资源下尽量满足公众需求，为公众带来更多的便利。因此，对于城市建筑和基础设施的建设，城市规划中一般会有明确的规定。因此，房地产开发企业的开发量也必须在城市规划中规定的开发规模之下，而不能随意对城市土地进行开发。另外，城市规划的整体布局和侧重方向也对开发商进行地产开发提供了一定的导向性。而实际上，凡是符合城市规划要求，能够促进城市发展的各种地产开发项目，政府都是予以支持的。这不仅能够减少企业开发的风险，也能提高经济效益。同时，在城市规划中对比如建筑密度、容积率和绿地率等都有一定的要求，房地产开发企业在进行工程开发时必须时刻注意符合其要求。
3.2城市规划影响房地产开发的效益
房地产的开发效益受到城市规划的影响。通常来说，城市的性质、城市资源配置的合理程度、城市建筑的密集度等都会影响城市土地价格的高低，进而对房地产企业的收益造成影响。而这些因素往往是由城市规划来决定的。城市规划对于城市长期的发展规划和发展方向提供引导，这也确定了城市中的房地产的供需状况。比如，在大中型城市以及经济发展迅速沿海城市，人员流动量较大，对于房地产的需求量也较大，这就造成了房地产价格居高不下的情况。
3.3城市规划有利于促进房地产企业发展
城市规划具有长期性和发展性，它必须经过长时间的发展建设才能够最终完成。因此，城市规划往往具有一定的前瞻性和导向性。从城市规划中可以得到国家对于城市建设的某些指导性信息，这对于房地产开发企业尤为重要。房地产开发企业根据这些信息来预先对适合开发的地段进行分析计划，生成相应的开发方案，以期在未来的实际开发中获取主动权。同时，公开透明的信息披露政策也会使得开发商形成合理的预期，促进房地产企业的发展。
4对于房地产行业的调控措施
虽然房地产行业是实现城市规划的重要手段，但是从目前房地产开发的现实情况来看，还存在不按城市规划要求开发以及房地产市场混乱的问题，因此有必要从城市规划角度对房地产行业进行一定的调控。
4.1房地产开发的规划技术控制
对于城市规划的直接调控主要由两种控制手段：一是控制公共投资的权利，另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发的权利。这两个手段的核心是对环境容量的控制。因此，在对房地产开发的规划技术进行控制时主要是通过以下几个方面进行：第一，对于人口数量的控制；第二，对于用地规划的控制；第三，对于规划布局及开发方向的控制；第四，对限制开发地区的控制等。
4.2利用城市规划政策对发地产开发进行引导
对于房地产开发行业的政策引导是对房地产行业进行调控的一项首要的间接调控机制。也是政府对于调节城市规划和房地产开发关系的重要手段。政策引导是城市规划调控房地产开发的重要机制，是政府发挥城市规划宏观调控作用的重要手段。目前，在英国的城市规划体系中，规划政策的运用已经成为了国家对于房地产开发进行调控的重要手段之一。所谓城市规划政策，就是在一定的时期内，城市规划局为了实现一定的规划目标所确立的各项政策和规定。在市场经济条件下，城市规划对房地产开发的政策引导应该体现在：第一，城市规划对投资的信息引导；第二公共开发引导商业开发第三，公交导向型（TOD）开发；第四，运用规划奖励手段进行投资引导。
5结束语
城市规划是城市发展和管理的方向标。合理有效的城市规划方案有利于促进城市发展，也有利于提高公众福利。然而，城市规划中的工程建设工程必须有房地产开发行业来完成。二者之间存在着紧密的联系，城市规划的内容影响。本文重点分析了二者关系，并提出了几点对于房地产企业的调控措施，希望可能从城市规划角度对房地产行业的调控提供帮助。
【参考文献】
篇8
重庆房地产市场在09年上半年供需稳步回暖，并在08年末陆续出台的有利市政规划政策条件影响下，各大新区建设如火如荼，使得依托各类景观生态资源的地产项目获得了充分的发展空间。而众多资源型地产项目在09年暑期的热卖，充分印证了在市场消费力并未完全恢复下，充分发现并利用那些满足绝大多数购房者长期消费需求（如宜居、娱乐等方面）的配套资源，整合打造新的房地产概念进行市场推广，对于开发商盈利的重要性。其中最为引得业内外瞩目的当属具备绝佳景观资源配套、市场潜力无限的公园地产。
重庆独特的生态植被资源、两江环绕的地理布局、以及组团式的布局结构，皆为景观资源型地产的发展打下了良好的基础。而公园地产大多以大面积的生态景观配套为卖点，有的则以结合旅游、娱乐、消费功能的主题公园+住宅+酒店的复合项目为定位。其出现更是满足了中高层置业人士对居住环境品质的追求，并且特别适宜与老人同住的成熟两代或三代中产家庭。在市场表现方面，以位于西城中央、背靠2000亩双山公园的晋愉岭海·翡翠冷项目和南山风景区内融合度假功能的复合主题公园地产——海昌·加勒比项目在09年的热卖，也证明了具备稀缺性生态资源的地产项目在重庆市场具备相当良好的发展前景。
二、开发概念产生的影响因素及关系研究
（一）、影响因素初判
重庆作为金融危机之后全国房地产发展态势较为良好的城市，新的房地产开发概念层出不穷。而根据观察，从各种房地产开发概念的产生与发展与区域物业需求度（大到各种类型物业项目：如各类复合地产项目等，小到各种物业形态：如住宅的复式、错层、跃层、联排、叠拼等形式）以及区域城市用地规划方向有着密切关系。
新的房地产开发或居住理念与引导城市用地规划方向互相影响，如因为城市发展对居住环境质量需求的明显增强使得重庆政府在金融危机之后提出“宜居重庆、森林重庆”的理念，并在重庆西部九龙坡区一带重点规划的林地景观区域，也引导了公园地产等新型地产开发概念的诞生。
而资源型地产项目（具有良好的生态环境规划或配套等）需求度的明显增加直接表现为该类型物业供需市场的稳步回暖，也直接促生了该类地产概念的发展。
另一方面，市场供需状况直接受国家政策调控。比如09年上半年全国市场有迅速升温现象，国家即出台二套房贷调控政策提高二次购房首付比例及利率，对可能出现的市场泡沫进行抑制从而控制了新型地产开发概念的进一步产生和发展。
（二）、开发概念的四象限模型【1】
通过总结归纳几大影响因素，将经典的四象限模型进行演变（如图1）。
第一象限：区域城市用地规划方向限制引导并且限定该区域房地产开发的方向，因此将其关系初步判定为正相关情况, 可得dC／dP=Ci + kiP (0
P=PSn／∑(n)n=1PS
第二象限：区域物业需求度则直接促生该区域房地产新型物业开发，因此将其关系初步概括为正相关情况,可得dC/dD=-Cj+kjD (0
D= （SSn／∑(n)n=1SS）／（VSn／∑(n)n=1VS）
当此类物业类型尚未开发，销售量、存量皆为0时，即为绝对需求率。
第三象限：而区域物业需求度的直接体现为其市场供需状况，而市场供需状况则直接受政策调控影响，当多种物业市场出现过热集聚效应时，政策将会进行抑制性的调控。近年来，国家所出台的各级针对房地产进行调控的政策大都秉承过热便抑制，过冷便刺激的原则，以保持整个房地产市场的稳定发展，从而控制了新型地产开发概念的进一步产生和发展，因此在这里把相关调控政策与区域物业需求度的关系初步判定于非线性负相关情况，即区域物业需求度越高，政策正向调控频率越低。
第四象限：区域城市用地规划方向大多与针对房地产市场的调控政策保持一致的步调，因此将其关系初步判定于非线性正相关情况。
在土地市场供应条件一定，经济增长、利率降低、信贷及建设成本减少等因素使得区域房地产市场发展迅速的情况下，区域用地规划加大将会提高新型房地产开发或居住概念出现频率，引发某类物业因原有开发量、存量偏少而在销售市场上供不应求的情况下普遍发生，从而刺激此类物业开发量，引起区域房地产市场过热，此时相关调控政策将出台抑制市场过热、抑制土地供应，从而减小区域用地规划规模，使模型回到平衡；当土地市场供应条件一定，经济疲软、利率提升、信贷及建设成本增大等因素使得区域房地产市场发展速度减缓的情况下，区域用地规划将会降低新型房地产开发或居住概念出现频率，从而影响此类物业开发供应降低市场热度，此时相关调控政策将出台刺激市场发展、扩大土地供应，提高区域用地规划规模，使模型回到平衡。
（三）、资源型地产利润模型[2]
重庆地区资源型地产因其所依赖的资源属性大都远离市区处于城郊地带且片区规划面积较大（如景观林地），虽项目升值空间巨大，但因市政规划建设开始较晚使其周边生活、商业等各类配套较为欠缺，从而会在一定程度上影响到项目销售。而项目地处郊区也会增加市区购房者看房以及未来生活成本。因此假设前来看房的消费者与各个项目呈直线均匀分布，暂不考虑各个项目的具体产品定位及具体优缺点（v为购房者对项目的关注频率，k为每英里看房及未来生活成本， F为意向购房者密度， D为规划片区内各项目之间距离，T为规划片区边界距离，S为单个项目的销售量，变量P为单位商品房销售均价， C为单位商品房开发均成本，C0为开发商其它固定投入成本）：
按照交付成本相同：
P+kT= P0+k(D-T)
因此可以得到：
区域边界距离： T=(P0 -P+kD)/2k
销售量： S=2vFT=vF(P0 -P+kD)/k
建立区域资源型地产开发商利润模型:
B=(P-C)vF(P0- P+kD)/k-C0
当唯一变量P=（P0+kD+C）/2时，利润B有最大值
在此条件下，当各个开发商都开始遵循此模型时：
P0=P=kD+C ，T= D/2 , S=2vFT=vFD
可以发现当k（每英里看房及未来生活成本）值越大， D（各项目之间距离）值越大，单个项目价格越高，即开发商垄断性越高。
篇9
策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题,随着改革开放的深入,由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济,无论是企业还是个人,如果不积极与市场靠拢,主动参与市场,就很难适应,终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度,为了在自由竞争中取得成功,行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法,在此基础上找到取胜的良计妙策,然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。
人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策,然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调,对广告营销、公共新闻等的综合运用,使某件事某种项目达到较好的效果。
策划是整合科学策划,是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素资源重新整合,使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益,策划是全部生产力要素的综合,甚至是经济因素与政治因素社会因素,以及其他多种因素的综合。归纳起来,策划是一个系统工程,是建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。
二、房地产策划业的发展脉络
房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元,一个项目的成与败,往往决定了一个公司的命运,故任何开发商在做项目时,都是慎之又慎的,需要对这个项目进行大量的调研评估,于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了,可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上,对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装,使之领先于市场潮流,符合于目标客户口味的一种行为过程,随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场,房地产策划由于与房地产行业的联动关系,跟随市场一起成长,也逐步迈向成熟,所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。
首先,在产品观念时代,策划找感觉。房地产刚刚走向市场化,开发商手里有资金、土地,开发什么项目呢?这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论,市场调研没有受到丝毫的重视,主观臆断色彩十分浓郁,每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了,项目也能获得成功,感觉找不对,就难讲了,我国的空置房一直居高不下,恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里,策划的含义仅仅是广告策划而已,广告公司即为房地产策划专家,其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验,再寻找一个项目和其他项目的区别点,即卖点来进行宣传推广。并且,这一时期卖点的定位还主要以地段,价格等最基本的房地产要素来体现。
其次,在准营销观念时代,策划找概念。随着注意力经济时代的来临,产品的同质性引发了房地产市场的概念之战,以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚,同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注,市场的空白点成为策划关注的焦点,一时间环保住宅,绿色住宅,智能住宅,种种概念铺天盖地,应该说这是种进步,策划不再是卖点的杂烩,而是统一概念下的多个层次。
再次,营销观念时代,策划找需求。竞争的压力,积压楼盘的现实,使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了,消费者关心什么,注重什么,那项目就倾向于什么,消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多,他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚,因为房屋毕竟不是口红,于是开发商们开始生产你所能够出售的东西,而不是出售你能够生产的东西发现欲望,并满足它们,而发现欲望的责任,就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候,另有一些策划人却转而去研究市场,分析消费者的真正需求,于是市场便出现了这样的现象:一方面,有些楼盘叫好不叫座,另一方面,一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。
最后,在社会营销观念时代,策划找平衡。最近几年提出这样的问题,一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业,是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢?市场的营销观念回避了消费者需要,消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突,对此,社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益,即公司利润、消费者需要的满足和社会利益,房地产作为特殊的产品,它的社会性尤其突出,当有一天,不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美,那说明市场已到了社会营销阶段,这时的策划就不但要研究目标市场了,而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间,在楼盘与城市建设之间找一种平衡。
三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨
由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要,各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现,其水平也参差不齐,这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种:房地产包装广告类策划公司,如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司,如房地产公司、顾问公司。房地产全程策划公司,如各种咨询,顾问类公司。房地产战略策划公司,不仅限于对房地产企业的产品进行策划,还对房地产企业本身进行策划,即将产品和企业视为整体进行策划。目前,从事房地产策划的公司如同目前的房地产开发公司一样,在全国范围内遍地开花,呈现出一种散、乱、差、的局面,与房地产开发公司一样,也出现了两极分化的现象,实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划,而广大多数房地产公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关,有的开发商素质高,一开始就注重前期策划,产品适销对路,自然就有市场,下一轮的开发又注重战略策划,从而又形成企业品牌,就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场,盲目投资,在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划,马上请策划师把脉,实际上,在这个时候已经是病入膏肓,无药可救,最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐,但绝大多数是仅仅处于做做市场调研,然后进行包装广告形象类的炒作,其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价,其调研范围非常局限,所以从事的策划主要是销售策划,称不上前期策划,也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念+营销阶段,如目前房地产市场上频繁出现的区位概念,围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念,物业品质概念较为实在,可有的夸夸其谈,甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品,而不是概念,决不能盲目跟风,概念推广也不是不重要,但是要看如何去整合,要结合项目实际壮况,对目标客户的摸底和目标客户心态分析,为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。
房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟,与房地产开发公司一样,也需要进行战略策划,需要对企业自身进行定位,确定自己在时间,空间,行业三维座标系上的位置,根据各个企业的特性为企业量身订造,提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路,明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点,进行市场组合,整合各种资源,使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。
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房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1． 房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2． 企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3． 企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1． 房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2． 房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3． 企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1． 拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2． 资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3． 企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1． 政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2． 市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
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随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。
二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性
精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：
从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。
在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。
三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析
第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。
第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。
第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划O计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。
四、房地产开发项目精细化管理组织实施
第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。
第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。
第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。
第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。
五、结语
在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。
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一、房地产市场分析
1、房地产市场是一个区域性市场
在讨论房地产市场之前,了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念,众所周知,市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊(1933)提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品,在考察这些替代品德替代品,直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林(1929)、张伯伦(1951)、兰卡斯特(1966)描述了一个产业中的产品差异性的问题,他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合,而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看,房地产市场不是一个统一的大市场,而是一个区域性的市场。从替代性来看,不同地区的房地产不具有替代性,即使是同一地区的房地产,如果区位地段不同,其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看,不同的房地产的差异也非常大。所以,从地理区域上看,房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。
2、房地产市场是一个垄断市场
福利经济学的两个基本定理说的是:完全竞争的均衡一定是帕累托最优;任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件,尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性,另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此,房地产开发商都具有很大的市场势力,可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然,对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想,而且有很大的副作用。调控措施太强烈,会使全国的每一个房地产市场陷入萧条,进而影响整个宏观经济。调控力度不大时,对房地产的价格又不会产生大的影响。
二、房地产价格分析
1、从房地产价格的构成来看
从房地产价格的构成来看,房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中,土地作为一种生产要素,其使用价格(地租)决定于其边际产出,该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性,因为作为一种生产要素,其价格由其边际产出决定,在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不会暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。
但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,结果是土地价格越来越高。同时也应看到,一些地方政府想从土地市场得到更多的收益,从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。
一些房地产开发商为获得土地的增值收益,也采取各种手段囤积土地,进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口,导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨,有一定的合理性。但是,土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?
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一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
