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篇1
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
二、投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
篇2
（1）符合下列情况之一的，合营方不应确认该类交易的损益：与投出非货币性资产所有权有关的重大风险和报酬没有转移给合营企业；投出非货币性资产的损益无法可靠计量；投出非货币性资产交易不具有商业实质。
【例题1】甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出厂房，该厂房的账面原值2000万元，已提折旧400万元，公允价值1700万元。假定该项投出非货币性资产交易不具有商业实质。
要求：编制甲公司2012年1月1日对丙公司投资的会计分录。
【答案】
借：固定资产清理 1600
累计折旧 400
贷：固定资产 2000
借：长期股权投资——丙公司（成本） 1600
贷：固定资产清理 1600
（2）合营方转移了与投出非货币性资产所有权有关的重大风险和报酬并且投出资产留给合营企业使用的，应在该项交易中确认归属于合营企业其他合营方的利得和损失。交易表明投出或出售的非货币性资产发生减值损失的，合营方应当全额确认该部分损失。
【例题2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出资设立丁公司，注册资本为5000万元，甲公司持有丁公司注册资本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注册资本的31%，丁公司为甲、乙、丙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（厂房）出资，该厂房的原价为1600万元，累计折旧为300万元，公允价值为1900万元，未计提减值准备；乙公司和丙公司均以1550万元的现金出资。
假定厂房的尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。丁公司2012年实现净利润为800万元。假定甲公司有子公司，需要编制合并财务报表，不考虑增值税和所得税等相关税费的影响。
要求：编制甲公司2012年度个别财务报表中与长期股权投资有关的会计分录及2012年12月31日编制合并财务报表时的调整分录。
【答案】
1）甲公司在个别财务报表中的处理
甲公司上述对丁公司的投资，按照长期股权投资准则的原则确认初始投资成本；投出厂房的账面价值与其公允价值之间的差额600万元（1900-1300）确认为处置损益（利得），其账务处理如下：
借：固定资产清理 1300
累计折旧 300
贷：固定资产 1600
借：长期股权投资——丁公司（成本） 1900
贷：固定资产清理 1900
借：固定资产清理 600
贷：营业外收入 600
2012年12月31日投出固定资产中未实现内部交易损益=600-600÷10×9/12=555（万元）。
2012年甲公司个别报表中应确认的投资收益=（800-555）×38%=93.1（万元）
借：长期股权投资——丁公司（损益调整） 93.1
贷：投资收益 93.1
2）甲公司在合并财务报表中的处理
借：营业外收入 228（600×38%）
贷：投资收益 228
（3）在投出非货币性资产的过程中，合营方除了取得合营企业长期股权投资外还取得了其他货币性资产或非货币性资产，应当确认该项交易中与所取得其他货币性、非货币性资产相关的损益。
【例题3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出资设立丙公司，注册资本为1900万元，甲公司持有丙公司注册资本的50%，乙公司持有丙公司注册资本的50%，丙公司为甲、乙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（厂房）出资，出资时该厂房的原价为1200万元，累计折旧为320万元，公允价值为1000万元，未计提减值；乙公司以900万元的现金出资，另支付甲公司50万元现金。
假定厂房的尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。丙公司2012年实现净利润800万元。假定甲公司有子公司，需要编制合并财务报表，不考虑增值税和所得税等相关税费的影响。
要求：编制甲公司2012年度个别财务报表中与长期股权投资有关的会计分录及2012年12月31日编制合并财务报表时的调整分录。
【答案】
1）甲公司在个别财务报表中的处理：
甲公司上述对丙公司的投资，按照长期股权投资准则的原则确认初始投资成本；投出厂房的账面价值与其公允价值之间的差额120万元（1000-880）确认为处置损益（利得），其账务处理如下：
借：固定资产清理 880
累计折旧 320
贷：固定资产 1200
借：长期股权投资——丙公司（成本） 950
银行存款 50
贷：固定资产清理 1000
借：固定资产清理 120
贷：营业外收入 120
由于在此项交易中，甲公司收取50万元现金，上述利得中包含收取的50万元现金实现的利得为6万元（120÷1000×50），甲公司投资时固定资产中未实现内部交易损益=120-6=114（万元）。2012年12月31日固定资产中未实现内部交易损益=114-114÷10×9/12=105.45（万元）。
2012年甲公司个别报表中应确认的投资收益=（800-105.45）×50%=347.28（万元）
借：长期股权投资——丙公司（损益调整） 347.28
贷：投资收益 347.28
2）甲公司在合并财务报表中的处理
借：营业外收入 57（114×50%）
贷：投资收益 57
【例题4】甲公司、乙公司和丙公司共同出资设立丁公司，注册资本为5000万元，甲公司持有丁公司注册资本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注册资本的31%，丁公司为甲、乙、丙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（机器）出资，该机器的原价为1600万元，累计折旧为400万元，公允价值为1900万元，未计提减值；乙公司和丙公司以现金出资，各投资1550万元。
假定甲公司需要编制合并财务报表。不考虑所得税影响。甲公司的账务处理如下：
甲公司在个别财务报表中，对丁公司的投资长期股权投资成本为1900万元，投出机器的账面价值与公允价值之间的差额为700万元（1900-1200），确认损益（利得）。
借：长期股权投资——丁公司（成本） 19000000
贷：固定资产清理 19000000
借：固定资产清理 12000000
累计折旧 4000000
贷：固定资产 16000000
借：固定资产清理 7000000
贷：营业外收入 7000000
甲公司在合并财务报表中，对于上述投资所产生的利得，仅能够确认归属于乙、丙公司的利得部分在合并财务报表中需要抵消归属于甲公司的利得部分266（700×38%）万元，在合并财务报表中作如下抵消分录：
借：营业外收入 2660000
贷：长期股权投资——丁公司 2660000
上述在个别和合并财务报表中的处理，也可以比照权益法下顺流交易对未实现内部交易损益抵消进行处理的原则。假定丁公司投资当年实现净利润为零，甲公司在个别和合并财务报表中作如下处理：
1）甲公司个别财务报表上按照权益法确认投资收益时，对于因投出非货币性资产上的利得作为顺流交易未实现内部交易损益处理，因丁公司设立当年度实现净利润为零，在确认投资收益时，将零的净利润减去投出非货币性资产上的利得与所持股权比例计算应确认的投资损益。
应确认的投资收益=（0-700）×38%=-266（万元）
借：投资收益 2660000
贷：长期股权投资—损益调整 2660000
2）甲公司在其编制的合并财务报表中，对上述未实现内部交易损益在个别财务报表基础上作如下调整：
借：营业外收入 2660000
贷：投资收益 2660000
未来期间，该项投入丁公司的固定资产计提折旧时，前期投资时产生的利得上的折旧部分在计算确认投资收益时作为内部交易损益进行后续处理。
参考文献
篇3
“大理将加快房地产业转型和结构调整，坚持发展多元化的房地产业。”早副局长说，大理将以海东大开发和苍洱观光休闲度假旅游、佛教文化旅游、洱源温泉休疗度假旅游、巍山南诏文化旅游、鹤庆银都水乡旅游、剑川文化生态旅游等六大重点景区建设为契机，加大招商引资力度，切实做好旅游、文化、休闲、运动、养老等房地产项目的招商引资工作。同时，深入挖掘大理得天独厚的自然资源和旅游资源优势，依托海东山地城市建设和旅游二次创业，大力推进旅游产业、文化产业和房地产行业的结合，促进全州房地产业向多元化发展。
转型升级成就大理旅游的跨越式发展
云南大理有着深厚的历史底蕴、人文风情和独特的自然风光。对于云南旅游而言，大理既是热点，又是发展的重点，作为滇西旅游线的首站，在大理滇西中心城市规划下，大理旅游发展迎来新的契机。特别是，云南旅游二次创业的“省策”对于大理旅游转型升级，以及以旅游来体现的“幸福大理”建设的凸显，将使大理成为游客停留在异域的一段美好时光。
大理州上半年旅游业总收入增长48.87%
作为旅游大州的大理，近几年，按照省委、省政府的决策部署，全力推进旅游二次创业，加快旅游产业改革发展，实现了旅游产业的大跨越、大发展，为全州经济社会又好又快发展作出了积极贡献。据介绍，“十一五”期间，大理全州累计接待国内旅游者5113.22万人次，接待海外旅游者155.5万人次，旅游业总收入403.85亿元。2011年，接待国内外旅游者1545万人次，增长15.5%；旅游业总收入138.4亿元，增长20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97万人次，增长36.02%；接待国内外旅游者914.62万人次，增长18.76%；旅游业总收入95.35亿元，增长48.87%。目前，全州共有102家旅游星级饭店、43家旅行社、20个A级景区、10家旅游车公司、6艘大型游船、5条旅游索道、11家旅游购物商店、12家文化旅游经营单位，旅游直接从业人员5万人，间接从业人员达20万人。
在大理旅游进入“十二五”时期后，2012年旅游呈现全面复苏的现状。在这样的背景下，大理州结合实际，制订了旅游产业发展的又一个“五年计划”。大理州旅游发展管理委员会规划科工作人员冯亚军介绍，“十二五”时期，大理州将按照突出特色、项目带动、优化结构、融合发展、转型升级、提质增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持续稳定增长的基础上，力争实现产业“两个倍增”、“两个跨越”，打造“四个示范区”（两个倍增：到2015年，力争全州旅游业总收入达300亿元，海外游客达100万人次。两个跨越：实现以观光旅游为主向观光休闲度假康体会展旅游多元发展的新跨越，实现由国内重点旅游城市向国际化旅游城市的新跨越，把大理建设成为国内一流、世界知名的旅游胜地、休闲之都。四个示范区：全国旅游与文化互动发展示范区、生态旅游发展示范区、山地旅游城市发展示范区、旅游促进城乡一体化发展示范区）。
据介绍，在旅游规划上，大理州将按照高起点、高标准、大手笔的要求，抓紧编制全州旅游交通网络建设、苍山旅游综合开发、环洱海休闲度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客栈发展规划以及重大旅游景区、旅游小镇、旅游特色村等专项规划。全面探索实施涉旅项目前置规划审批，为旅游产业跨越发展提供科学依据。
大理走在“旅游二次创业”路上
大理旅游不仅需要营销，还需要有与市场需求相匹配的产品，对于游客不断增长的需求，大理在自身配套以及产品开发与建设上，以“苦练内功”的方式，走在旅游转型升级的路上。
“大理将以旅游市场需求为导向，着力抓好重点旅游产品、旅游文化产品、旅游商品、地方特色美食产品开发和旅游新线路推广。”大理州旅游发展管理委员会市场开发科科长、大理旅游营销中心主任杨毅介绍，借助云南旅游二次创业的契机，在加强旅游产品建设的同时，大理将进一步创新激励机制，抓酒店建设，以不断提升旅游接待服务能力，着力推进高端度假酒店、小型精品酒店建设，并尽快制定特色客栈等级划分与评定标准和管理办法，推动全州特色客栈健康有序发展，打造特色客栈品牌，提升整体接待服务能力。
篇4
例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。
一、不同方法下交易产生的主要税收成本
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
所得税：
①A公司以非货币资产投资，资产转让所得
3820-1800=2020万元
2020*25%=505万元
根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
②甲公司股权转让所得
（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
个人所得税：
①乙投资收益
（3820+200-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税
3820*2%*2=152.80万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
所得税：
①甲公司股权转让所得
4020*75%-1500=1515万元
1515*25%=378.75万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。
②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。
计税基础差异：3820-1800=2020万元
所得税差异：2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
个人所得税：
①乙投资收益
4020*25%-500=505万元
505*20%=101万元
②甲公司股东投资收益
1515-378.75=1136.25万元
1136.25*20%=227.25万元
税收成本合计为
378.75+505+101+227.25=1212万元
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
所得税：
①A公司清算所得
4020-2000=2020万元
2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：
企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
②甲公司股权转让所得
（4020-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
个人所得税：
①乙投资收益
（4020-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元
从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。
二、不同方法的利弊分析
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。
缺点：
（1）需要缴纳契税，成本较高；
（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。
缺点：
（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；
（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
优点：
（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；
（2）税收成本较低。
缺点：
篇5
2005年我开始学习金融学，2007年开始全面接触到理财规划，理财这门务实的学科深深地吸引着我，也促使我不断地学习经济、财务等方面的知识。短短5年中，我的财商得到了很大的提升，培养了正确金钱观的同时，也渐渐锻炼了驾驭金钱的能力。
抽身股市进军二线房产市场
2007年，中国股市全年涨幅领跑全球，沪深两市所有综合指数、行业指数都创历史新高。沪指2007年12月28日收盘报5261.56点，全年上涨96.7％，成为历年来上涨最多的年份，深证成指2007年涨幅为166.29％。沪深两市总市值突破30万亿元大关，募集资金总额达3391亿元，是2006年的2倍。
难得的牛市行情不断激发着投资者的热情，我的家人和身边的朋友也都从中获得了可观的收益，但如此令人惊叹的数字却使我变得谨慎起来，加之次贷危机2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我于2007年夏果断建议家人从疯狂的市场中获利退出，并投资于刚性需求旺盛的二线城市房地产。
投资房地产最重要的因素是关注投资地段的房价是否有增长的潜力，经过认真调研，结合城市居住环境、城市规划及楼盘周边配套设施选定区位，我们规避一线城市房产的过度涨幅，投资于有潜力的二线城市房地产。简单的理财决策，不仅规避了2008年A股市场下跌的巨大风险，保全了获利的资金，还将家庭的资产配置进行了新的调整，收获了二线城市房产高达20％～30％的增值收益。
看准时机转战北京楼市
2008年冬天，金融危机开始向全球蔓延，以房地产为代表的实体经济开始动摇，131号文件、限外令和房贷优惠等一系列刺激楼市发展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投资头脑的人都知道，尚处于幼年阶段的中国楼市，在中国特色的行业政策之下，政府必会想方设法地“弃车保帅”来实现GDP的保入目标。加之国际热钱从欧美等资本主义国家抽身速度很快，需要最为稳妥的中国房地产板块来庇护。2008年底，一直关注楼市的我，猛然觉得房价已到拐点临界值。在淡季促销之际，又从多方打探到北京“CBD东扩”传言即将成真。于是，果断将在二线城市房产中的获利资金投入到一线城市房产，在北京东四环购置了一套房源，如今已经翻倍，也可谓“地缘性豪宅”了。其实，一切商品的价值都是基于土地而衍生的，房地产则更是直接具有这种价值中最稀缺的土地资源。当然，豪宅的门牌随时都可以换，唯有占据地缘优势的建筑才能价值永恒。
教育投资促进理财良性循环
篇6
就目前来说，商住两用房产的“出身”一直是争议的焦点，许多商住两用房产的开发商普遍将土地用途列为住宅用地，住宅用地在之前相对与商业用地来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电价格甚至后期销售上都占较大的优势，但在限购令日趋严峻的今天，开发商也在寻求发展中找到突破口，于是“商改住”开始大行其道，不受贷款政策影响、不限购是其最大优势。
目前“商改住”项目在市场上日益活跃，除了上面所提到的购房者因贷款政策，不限购“转移阵地”之外。另外在政策方面，住宅的调控一直是重中之重，越发显得严峻，而相对之下，商业的开发却目前并没有明显的政策制约，于是开发商自然会把眼光纷纷投向商业开发，“商改住”项目视为比较稳健的选择。所谓“商改住”，很多人认识它是市场的一个疏漏，是―个打着球的产物，其实“商改住”是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。
合二为一“宜商”是“宜居”
生活就是生活，工作就是工作，虽说关起门过自己的日子，但是在“鱼龙混杂”的商住房里，诸多不便还是不可避免的，首先影响的便是居住者的生活品质，除了人来人往看起来紧张繁忙的公共区域之外，更令居住者头疼的当数物业管理的费用了，记者了解到，光用电这一项，一般居民楼每度电5.3毛钱，而商业用电是住宅用电的两倍左右。而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，而且不只是电跟煤气的问题，居住在商住两用楼中，公司和住户的水电费用分摊却一样，一些居民认为这样不公平，就居家环境而言，商住楼只不过是在购物方面比较方便，至于其他方面不见得有什么大的优势。
而物业则认为商住楼统一管理不容易。物业公司要解决好商住楼出现的问题，最好的办法就是“统一”管理。“统一”管理并不一定要将商场部分和住宅部分全由―个物业公司来管理，也可以是两个管理单位达成共识，利用共同的管理理念和相辅相成的管理模式进行管理。商住楼难以进行统一管理，是由商住楼产权等方面难以统一的特点决定的。
而对设在商住两用房里的公司来说，利弊就要自己权衡了，虽在房租上降低了运营成本，看似是省了钱，但因为公司氛围，形象上打了折扣，又是不是真的省了钱?
混居时代的投资定义
“商改住”诞生的时间并没有很久，前几年增长疯长，投资住宅的收益远大于写字楼。于是，一些开发商“偷梁换柱”在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，很多都属于此种类型。
篇7
经济学博士、北京工商大学的刘杉教授也认为，现阶段来看，租房生活比买房更划算。刘教授指出，首先是由于国内房价普遍大幅上涨，而租金则相对平稳。租金无法与房价同时高涨的原因在于租房供给大幅增加。租房供给增加的来源在于，住房销售增长，市场提供了新的出租房源。出租房供给的增加部分包括主动供给和被动供给。主动供给包括两类，一类是投资者购买住房后专门用于出租；另一类是自住者购买新的住房后，将旧房投进出租市场。而被动供给则是一部分投机客在宏观调控形势下无法转售住房，只好出租。
其次是由于宏观调控导致购房资金成本增加。由于房价疯涨诱发了新一轮宏观调控，特别是经济过热促使央行将贷款基准利率提高，这使得买房者的利息支出增加。而无法预计的是，央行是否会在今后的一段时间继续加息。从房价和利息成本看，买房者的资金成本肯定是增加了。因此，一方面是房价高涨和利息成本增加，一方面是租房市场供给增加租金相对平稳，二者相比，租房自然比买房合算。
由此可见，无论是学界专家还是普通百姓，都已经逐渐认识到租房住在现阶段来说对一般人的经济状况更加有利。“买不起房，租房也不错”的观念开始为更多的人们所接受。于是，在整个社会的普遍认同下，一个传统而又新颖的概念：租房时代，开始正式进入了大众关注的核心。
起来，不愿做房奴的人们！
从买不起房而租房到为不做房奴而租房，租房族的形成与发展也经历了一个过程。从租房族的构成方面来看，外省市工作人员和刚刚就业的大学生占了相当大的一部分。这些人在创业初期，事业对他们来说是第一位的，而贷款买房无疑将会给他们背上沉重的负担。因此，租房，甚至长时间的租房是他们自然而然的选择。毕竟对他们来说，可以自由支配的存款比什么都重要，按揭带来的巨大债务负担以及机会成本对于个人事业的发展会是一个很大的障碍。它使你花去一生的时间为一套住房而拼命工作，不能进行过多的物质享受不说，连精神上都要永远的担负这沉重的压力。午夜梦回，想起自己肩上压的房子和生活的重担，想起自己的下半生将要被这一套住房紧紧套牢，不知道有谁还能继续睡个安稳觉？中国人自古就有一种“无债一身轻”的观念，贷款其实不是他们认为稳妥的生活方式，实在是因为遇到了更在乎的住房问题，才甘愿背负一身债务的。
随着越来越多的人认识到了租房的经济实惠，从而加入到租房一族中来，这一群体迅速壮大起来，而“买房不值，租房划算”的口号也喊得愈发的响亮了。仔细观察不难发现，这一群体的信念是通过仔细的权衡利弊而得出的结论，总的来说就是算了一笔租房和买房的帐，认为租房有众多买房所不具备的益处，才下定决心加入租房族的。
例如，一般的租房族会算这样一比账：买房子住要一次性付出大笔现金，或付出大量首付而失去手头宝贵的流动资金，要知道这些资金完全是可以通过其他渠道进行投资的。相对买房来说，租房住的租金支出就要小的多，从事一般工作的人都可以承担，手头的资金腾出来可以进行各种投资。这样来看，个人或家庭总的收入是上升的。当然，最重要的一点就是你不用因贷款而背上沉重的债务包袱，自此成为房奴。一个租房的自由人是可以全力进行各种创业活动，变换工作地点甚至城市而不会受到拖累的。
上海阅瀚律师事务所的黄祖斌律师是房地产问题的专家，他对于租房划算还是买房划算的问题有着深入的研究和独到的见解，受到很多租房族的推崇。黄律师认为，有这么多人在房价这么高，租金这么低的情况之下依然选择买房，不少人甚至到了不顾一切的地步。主要还是中国人从长期的农业社会传下来的小农的思想观念：一定要有房子。这种情绪化，而不是考虑成本的观念，体现在房价上，就是房价泡沫化了。
黄律师认为租房住相对于买房有十大好处：1、不用一次性付出大笔现金，或付出大量首付，长期还贷款；2、租金支出比较少；3、当有合适的工作机会，或是工作单位搬家，可以方便地搬家。4、目前房价这么高，必然有较大幅度的下跌，而租房的话，这种风险是由房东来承担的；5、目前中国的房子质量并不好，使用寿命很有限，这种风险也是由房东来承担的。6、中国目前的利率大大低于平均水平，当利率上涨，每月还贷会不断增加，这也是由房东来承担了。7、只有租房，才会有一定的资金来创业，也能避免对父母的最大也是最后一次的经济剥削；8、目前有统计，98%有房贷的人有心理障碍，选择租房也避免了这种心理压力；9、目前房市是典型的卖方市场，有面积减少，或是公摊面积增加、买的房产可能已经被抵押、期房不能按期交房等无数风险与陷阱，租房不必面临所有这些风险。10、如有高收益的投资渠道，通过租房，可以把资金投到高收益的投资品种上去，取得远高于租房支出的收益。
综上所述，现代的中国人完全可以不必让一套住房占据了自己一生收入相当大的部分。换句话说，我们完全可以在经济上和精神上做一个自由人，而不是成为给房产商捧场的房奴。因此，“宁愿掏房租也不愿买房”，“做一个租房的自由人”就成为了现代租房族价值观的核心。
坐看房价潮起潮落
“房价…还会涨吗？”这样的问题一直像是旧时的宫廷传闻或是战时的小道消息，让人竖起耳朵，全神贯注，却又迷茫无绪，将信将疑。本来对一个租房族来说，房价的涨幅是非常敏感的事情。很多人就是买不起房才选择了租房，所以一旦房价有了一定下跌，则不少的租房族就有可能掏出血本，加入房奴大军的行列。而对于房价的涨跌，专家的意见也可谓见仁见智。有的预言房价必跌无疑，而且持续时间会较长；有的坚挺房价继续增长，认为无论从政府还是开发商的角度讲都是不会允许房价跌的。总之，激烈的争论和纷繁复杂的数据早已经使我们小老百姓晕头转向找不着北了。而对于租房族来说，无论房价是涨是跌，都有它的风险在里面，不管是从居住角度来看还是从投资角度看，买房子的风险都很难避免。
买房风险的一个主要因素就是土地问题。根据中国的法律，房屋财产权包括房屋建筑的所有权和房屋所在土地的使用权利。由于这片土地是归国家所有的，因此购房者只拥有使用权，而且是不超过70年的使用权。至于在70年后，这片土地是由国家收回还是由购房者继续交钱使用则在法律上还没有明确说明。但是至少有一点国家已经明确说明，那就是花钱买来的房子不是永远都是你的，而是有期限的。
房子为什么会涨价？黄祖斌律师认为，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。但从根本上讲，房屋是不断贬值的，虽然现在的房地产处于一个长期的上涨期，但不等于只涨不跌，长期看只涨不跌也不等于短期不会跌。也许跌上几年、十几年在经济学上来讲都可算短期，但对于一个普通人几十年的寿命而言，是算短期还是算长期？因此，购买房屋的风险很大，买房应用于居住，而不是一个理想的投资品种。
北京大学中国经济研究中心的宋国青教授也一直对房地产价格将上升持不认同态度。他认为，价格应该由供给决定，土地成本的高低不能左右房地产价格的走势。既然现在楼市的空置率很高，就证明供给仍然很旺盛。供给如果大于需求，房价上涨的可能性就不会很大。因此，盲目投资买房就有可能遭遇意想不到的损失。鉴于上述分析，资金充足的人都应当谨慎行事，更何况是众多按买房，以月供支持还贷的人们呢？
综上所述，一来房价下跌的可能性较大，现在买房很不合算。二来即使从长期来看房价可能持续走高，但正如前文所说，土地使用权的获得是有期限的，并且从房屋质量来看，专家认为国内的房子使用寿命大多在30年左右，因此算下来也是一笔赔本帐。既然怎么都不划算，看来还是加入租房族的队伍是明智之举，毕竟对真正的租房族来说，买房的利弊早已了然于胸，剩下的就是坐看房价的潮起潮落了。
房产投资：一个美丽的传说
有一个美丽的传说，中国的房地产会唱歌。不但会唱歌，还能让每一个投资房地产的人发财。长期一来，人们一直有着上述的思想误区，认为租房住是愚蠢的，每个月，每年白白掏那么多银子给房东，租一辈子房，那房子不还是别人的吗？花了那么多钱，房子不也没变成自己的吗？而只要肯掏血本买上一套房子，虽然要负债，但产权是自己的。自己想住就住，不想住的话，房价一直持续走高，还怕不能卖个好价钱？有上述想法的人恐怕不在少数，甚至有很多租房族在进行投资理财的过程中，相信了这些理论，也开始买房倒手，想要在房产市场赚上一笔。
其实，国房产泡沫的争论早已有之，房地产价格持续上涨的趋势之疯狂几乎成为了社会最关注的焦点之一。自1998年以来，中国房价不断上涨，积累了大量泡沫。各种资料表明，从那时到现在，中央政府也一直在关注房产泡沫的问题。因为房地产市场在中国的异常表现潜伏着很多令人担忧的因素。
黄祖斌律师认为，这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。
在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。在上海购买房产的外省及外国人约占40%，可是在纽约等国际大都市，75%的房产也是由当地居民购买的。为什么有这样一个炒房比率的警戒线？就是当小于这个比例，这些人的抛售市场还可以承受，超过了，市场承受不了，会进一步下跌。总之，投资买房的人越多，前两年对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
篇8
一、交易成本阻碍房产税的开征
（一）交易成本的内涵
所谓交易费用，是指达成一笔交易所要花费的成本，包括交易过程中所需要花费的时间和货币成本。从根本上来说，只要人们进行交往互换活动，就会有交易费用产生。所以无论是企业的内部交易，还是市场交易，都存在着不同的交易费用；而企业替代市场，是因为通过企业交易而形成的交易费用比通过市场交易而形成的交易费用低，这是人类追求经济效率的体现。
就我国的目前情况来看，政府在房地产的交易过程中实行的“重交易环节、轻保有环节”的税收工具，以及向地方政府一次性缴纳的土地出让金的政策，实质上是提高了房地产的交易费用，变相推高房价，加重购买者的负担。无论哪种交易方法都会尽量去寻求最低的交易成本，尽量降低交易费用。房产税的征收有利于降低房屋的交易成本，这是因为以前一次性缴纳的土地出让金变成了逐渐缴纳的房产税，提高了房屋的保有成本，从而起到了尽量抑制房产投资者的作用。
（二）房产税开征的交易成本分析
房产税对存量房和交易房的征收标准是不一致的。国家大幅提高了存量房的交易税，差价的20%毫无疑问是为了严厉打击投机者，但是交易房的税率相对较低，这严重影响了囤房者和投资者的利益，导致他们的反对声一片。
二、帕累托最优是房产税最强的拦路虎
（一）帕累托最优的基本内涵
帕累托最优是指资源分配的一种理想状态，即假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。在完全竞争条件下，由市场供求所形成的均衡价格，能够引导社会资源实现有效配置，使任何两种产品对于任何两个消费者的边际替代率都相等，任何两种生产要素对任何两种产品生产的技术替代率都相等，从而达到任何资源的再配置都不可能在不使任何人的处境变坏的同时，使一些人的处境变好。从市场的角度来看，一家生产企业，如果能够做到不损害对手利益的情况下又为自己争取到利益，就可以进行帕累托改进。换言之，如果是双方进行交易，这就意味着双赢的局面。
（二）房产税开征难以实现帕累托最优
房产税改革要在实现公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目标下做出权衡，这就要涉及到帕累托最优理论的运用。然而在我国目前的房地产市场上，很难实现帕累托最优。因为利益相关者，主要是中央与地方政府，陷入了“囚徒困境”。依据国外的经验，房产税开征之后地方政府将获得更多的财政收入。而当今我国调控房产市场的两大利益主体一是中央，一是地方政府、房企、银行及相关产业的联合体，所涉及的既有国家经济、政治的整体利益，也有地方、行业、个人的局部利益。利益的博弈过程相当复杂。基于“囚徒困境”，若双方都为了整体的国家利益而沉默，那么集体利益将实现最大化，这恰恰也是最理想和最难实现的状态；如果双方都违约，国家的整体利益将会受到极大损害，这也是中央这一利益主体更加不愿意见到的情况，因为中央政府对大局的把握比那些只关注局部利益的群体更加有预见性和危机感。表1展示了中央政府与地方政府的博弈矩阵。
由表1可以看出，地方政府为了追求自身利益最大化，很可能会选择“违约”，那么，就违背了中央政府的初衷。并且无论中央政府的选择是什么，地方政府的“违约”选择都是最好的选择。可以说，帕累托最优是房产税成长道路上的最强拦路虎。
三、房产税开征对利益相关者的影响
（一）房产税的利益相关者
就目前的房地产形势来看，中央政府调控改变不合理的利益分配格局势在必行。在房地产市场调控中，主要的利益相关者有中央政府、地方政府、房产投资者、房产刚性需求者、房地产开发商。这些利益相关者与房产税的开征密切相关，有的分担了房产税开征的风险，有的为房产税开征付出了代价，有的对房产税进行监督和制约，有的会因此而受益。因此政府的决策必须要考虑他们的利益或接受他们的约束。
（二）房产税开征对利益相关者的冲击
房产税的征收需要定量的衡量众多利益相关者的权重，考虑房产税改革后对利益相关者的影响。
第一，中央政府。中央政府策划房产税改革的目的之一就是对房地产市场进行“洗牌”，改变市场不正当的利益分配格局。如果仅考虑到经济利益，中央政府甚至不算是利益相关者。因为无论是土地出让金还是房产税都只能算作是地方政府税收的收入。但中央政府对市场的长远发展负有责任。本文之所以将中央政府设为本次改革的利益相关者，是因为它是房产税改革的重要推进者或者说是间接受益者。经过此次改革，会加大投机者对房产的保有成本，一定程度上阻止市场的投机行为，抑制房价非正常的快速高涨，对房地产市场的健康发展会产生积极作用。
第二，地方政府。地方政府是房地产改革的直接利益相关者。土地出让金一直以来都是地方政府的重要收入来源。改革后，将不再征收土地出让金，也就是初始阶段征税改为保有阶段征税。改革开始，地方政府的收入将会明显降低，但从长远来看，房产税来源稳定，收入反而会增加。地方政府在这个问题上是很矛盾的一个主体。
第三，房地产开发商。房产税的征收，增加了企业预交的税款和房产的成本，使房地产开发商的利润减少。而且纳税人即使是房地产开发商，但负税人必定是购房者，住房的需求受价格的影响波动大，房价的上涨，会抑制购房需求，使开发商卖出的住房减少，进而利润减少。但是这并不绝对，无法预料房价是否会出现报复性增长，最终导致消费者权益受损。我国的房地产市场属于卖方市场，当房地产商利益受损时，它会转移赋税，进而使房价再度上涨。
第四，房产刚性需求者。可以说，他们会是房产税改革的受益者。因为他们不会保有多套房产，从而避开了高额的房产保有成本，而且将一次分摊到他们身上的土地出让金变成了分批次按时间的房产税，因而必定成为改革的坚定支持者。根据国外经验来看，在房产税征收初期，房价下跌，刚性需求者获利。但是同时也使中收入阶层受到冲击，增加了中收入阶层的买房成本，让本来就买房困难的中收入阶层更加为难。
第五，房产投机者。房产税改革可以在一定程度上抑制房产投资者的投资。由于他们的投机行为，导致市场供需更为不平衡，从而间接使房价飞速高涨。而房价的上涨又使他们有利可图，故而他们会继续加大投资。恶性循环就此形成，市场被他们吹出了一个美丽却脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相关者都将受害。所以必然要压缩他们的利润空间，争取尽可能地减少投机行为。面对未来可能削减自身利益的局面，他们自然成为了房产税改革的坚定反对者。
从以上分析来看，房产税开征的受益者是中央政府，刚性需求者；损失者是房产投资者（特别是持有多套房产者）、地方政府和房地产开发商，这里的地方政府仅限于改革的初期。可以看到，双方力量对比并不悬殊，从利益相关者角度讲，双方都有足够大的影响力可以对抗。
参考文献：
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篇9
对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。
1.双周供
双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。
分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。
2.固定利率房贷
固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。
分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。
但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。
3.公积金贷款
住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。
分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。
解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来
随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。
1.循环贷
循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。
分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。
2.随借随还
招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。
分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。
3.置换式房贷
置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。
分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。
4.同名转按揭
同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。
分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。
5.抵押消费贷款
借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。
分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。
篇10
此外，货币刺激政策、奥运会市建规划及就业率的不断加大都将促使东京房价节节攀升，也让中国投资者看好东京房产市场。由于一线城市房价比其他城市略高，投资者既可以选择在东京、大阪等一线城市，特别是核心地区作为自己的投资主要目的地，同时，也可以选择热门旅游地区进行房产投资规划。
东京广受投资客青睐
随着赴日旅游观光、医疗、投资等的兴起，日本房产也在国际投资市场备受青睐，其原因总结起来主要有以下三点：
1.日元的持续升值。日元的汇率一直比较稳定，直至今年才开始不断升值，而那些已经投资购买日本房产的客户，单就汇率，已经可以稳赚一笔。此外，不动产经济研究所日前发表的研究报告显示，东京及东京周边三县神奈川、千叶、崎玉，去年新建公寓的平均房价已达5，364万日元，每户的平均面积为70.67平米。如果将范围仅锁定在东京内的话，新建公寓的平均房价则为6，877万日元，每平米的价格达98.1万日元。工程费用上涨和地皮价格的提高是房价走高的主因，持有日本房产是相对保值的投资。
2.租金收益稳定。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%，而且保持低空置率，平稳的租赁市场保证了收益的稳定。此外，六本木、银座、青山、赤坂等一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。
3.2020年东京奥运会效应。自2013年日本宣布申办2020年奥运会成功后，东京基础设施将更加完善和便利，今后地皮价格仍将不断走高。同时，一股来自海外购房者以投资为目的的“买房热”也推动了房价继续攀升。2020年奥运会的举办场馆集中所在区的海湾地区，涨幅已呈明显趋势。预期可达到20%至30%，同时奥运会举办地东京及其周边地区涨幅则可达更高。
日本投资置业五大技巧
1.一切以租金利润为准则。由于过去20余年间，日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场，一律都以租金利润为房价定价依据。投资机构或个人投资家，会买入东京的不动产，主要着眼都是在于收租的利润。
2.买小不买大、买新求安心、带租约最好。买日本不动产，如果是纯投资获利为考量，没有自住的需求，则应将本求利，一切以房地产租金利润最大化为前提，因为有租金利润在支撑，将来出售的房价，不仅不会跌，甚至还可以有涨价的机会。
3. 20年以上物业利润最高。房龄20年以上的单身公寓，即使再过10年，将近30年房龄左右，房价都还能维持住，不会下跌，理由就是投资报酬率维持在7-9%之间（一般房价均在800-1100万日元左右，月租金可达5-8万左右）。这样的投资回报，只要租金市场没有变化，仍旧是抢手的投资标的，如果出售时，销售期也是各产品中最短的，是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产，才是最稳当的标的。
4.小户型的需求人口最多。都市圈上班单身人口居多，小户型的不动产需求远大于两口之家以上的市场，且大户型的招租，因租金高，远不如低价位的单身公寓来的容易。以大户型（2-3LDK）的公寓为例，房价4000-6000万日元左右，其租金可达每月15-30万日元左右，租金的投资回报率约在4.5%-6%左右。而单身公寓因其面积小，每套售价一般在1000-2800万日元左右，而每月租金收入可达6.5-12万日元，其租金回报率大概在5%-7%。一些20年房龄以上的单身公寓，因其售价略低，租金却与市场持平，所以可以得到更高的租金回报。
5.安全第一，收益第二。实际上，房产投资对于一般卖家来说，收益好、持久稳定、安全可靠。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活质量。尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。
黄金A级地段分布
千代田区：东京是日本的核心，而千代田区又是东京的核心，是东京的特别区之一，日本天皇居住的皇居，地价最贵也无可厚非，平均地价是每平方米186万日元，相当于每平方米15万人民币左右。
港区：别以为叫“港区”就是一个城市的港口部分，位于城市的边缘。东京本来就是一个海港城市，其平均地价是东京23区的亚军，平均地价高达 130多万日元，相当于每平方米10万人民币左右。
涩谷区：涩谷除了世人熟知的时尚流行圣地，也是东京特别区之一。商业气息浓厚，该区住宅地的地价自然不菲。每平方米的售价高达949000日元，相当于每平方米76000元人民币。
中央区：中央区就是东京的中央地带，毗邻东京湾，也是东京特别区之一。中央区内拥有世界知名的日本桥、八重洲、筑地、月岛和银座（银座是日本地价最贵的地段之一）。如果单论某一地段，银座的地价比区域排名第一的千代田还贵。
东京VS大阪
日本的不动产市场中，东京占55%份额，大阪占35%，其他城市占10%。不过由于东京房价总体偏高压缩了收益率，很多投资家将目光转向了大阪，他们既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位对日本经济的发展有着举足轻重的位置。去年2015年，大阪地价上涨45%位列日本第一位，房价上涨15%，在以长期收租为盈利手段的日本房产市场是为数不多的几个房产本身具有升值潜力的地区，分析伯仲之间的利弊，展开一场投资深度解析。
城市环境
东京：东京既是日本的首都，又是关东第一大城市，是日本的经济中心，云集各大商业，日本首屈一指的Shopping胜地。与之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消费水平也高、生活节奏快。2020东京奥运将给东京经济的复苏、城市建设发展带来新展望。
大阪：大阪是日本关西第一大城市，是商业气息非常浓郁的城市，并与周边京都、奈良形成了旅游观光胜地。其梅田、心斋桥、难波等著名商业圈内，有着日本最新最有代表的商业新设施。其收入水平紧跟东京，相对于东京，生活成本、商品价格略低。作为旅游业、商业、经济大城市，大阪的生活节奏也不低于东京。世界第二大赌城的建设，对大阪经济发展无疑是一剂强心剂。
不动产售价&租金
东京：自2020东京奥运会申办成功以来，东京的不动产以每年15-20%左右的幅度逐步上涨。其平均租金也相较于往年所有上升，上升幅度约为5%-10%。
大阪：随着日本旅游业振兴，大阪人气剧增，仅次于东京。其房地产上涨趋势紧跟东京的脚步，涨幅位于第二，约为10-15%。其平均租金相较于往年略有上升，上升幅度约为5%。
教学资源分布
东京：作为日本的首都，教学资源也是首屈一指，有著名的东京大学、东京医科齿科大学、东京外国语大学、东京学艺大学、东京农工大学、东京艺术大学、东京工业大学、东京海洋大学、御茶水女子大学等名校聚集与此。
大阪：作为关西地区第一大城市，教学资源也不亚于东京。近畿地区也有着众多名校，如三重大学、滋贺大学、滋贺医科大学、京都大学、京都教育大学、京都工艺纤维大学、大阪大学、兵库教育大学、神户大学、奈良教育大学、奈良女子大学和歌山大学等。
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4、了解购房常识：买房不是一件小事，会涉及到大量的资金，所以在买房之前要自己去了解一些购房常识。
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其次，股权筹资。许多企业在发展到一定规模之后，想要获取更多社会融资往往会选择成立股份公司，通过企业上市发行股票的方式将社会零散资金进行有效的集中和吸纳，股票持有人不仅能够根据所持股票的数量多少定期获得一定股息，从法律界定的层面上来说还想有与所持股票同等比例的管理权。企业通过这种形式能够大量吸进社会资金，而且股票筹资的方式可以让企业比较灵活自主的控制资金使用时间，可以自由控制利息发放周期，从而确保资金的充足。但是这种筹资方式存在着筹措资金的成本较高以及企业控股权分散的问题，当下我们经常看到的企业合并、收购、重组等，都是由于控比比例发生变化而产生的，这又给企业生产经营的自带来一定程度的威胁。
再次，融资租赁。融资租赁是近年来一种比较新的融资筹资方式，企业通过对包括房产、设备等固定资产的转租方式获取资金，双方通过租赁合同进行资产使用权的让渡，租出企业获取租金，租入企业获取对物品的使用权利，这样不仅能够提升企业现有固定资产的使用价值，同时也能够为租入企业资产结构调整带来好处，可谓是一种双赢的融资方式。但是这种筹资方式同样存在着筹资成本较高等问题。
二、企业筹资方式的合理选择
前文提到的几种目前比较主流的筹资方式，都各有利弊，企业想要实现最大程度的筹资效益就必须进行多方面的考量和措施研究，从而寻找最为合适自己的筹资渠道，实现对资金的良心筹资和积极使用。
首先，企业要根据自身情况对筹资方式进行初步选择，如果是规模较大、市场效益较好、贷款申请门槛限制较弱的大中型企业，就可以采用最为常见的银行贷款筹资方式。如果企业自身发展规模较小，在生产经营方面存在着资源使用效率不高、设备管理成本较高等问题，就可以选择租赁融资的方式进行资金筹集。
其次，要认真考虑每一种筹资方式所可能给企业带来的财务风险，如果某企业所生产的商品其商业利润显现周期较长，前期生产成本较高，则不适用于银行贷款筹资，因为银行贷款发放以后必须按时支付利息，而前期筹备阶段及生产阶段时间过长的话，反而会给企业的经济运转带来沉重压力，相反，如果是销售灵活、生产周期短、经济利润回收周期短的生产企业，则可以考虑银行商业贷款，不过同时也要考虑企业自身时候能够较为轻松的达成贷款申请所要求的各项条件，如果无法有效达成或者需要进行大规模改建乃至成本支出，则就应该选择其他模式，否则贷款筹资不仅无法为企业生产经营注入活力，反而会因为过高的筹资成本而给企业带来更大经济压力。
三、如何提升企业筹资效益和质量
企业在生产经营过程中想要获取大量资金是一种积极的表现，资金充足不仅能够推动企业自身发展，同时也能够带动当地经济乃至全国经济的共同发展。但是有筹资的愿望如果能够为筹资所进行的有效措施研究还是不行。所以我们应该加强相关措施研究，寻求提升企业筹资效益和筹资质量的方法和管理方法。
1.树立筹资正确意识
筹资是为了让企业能够获得充足资金实现进一步健康发展。筹资的目的是借助别人的资金来为自己创造更多财富与收益，所以企业经营者、管理者在决定筹资之前必须充分规划自己筹集之后的具体使用流程及进行周密的预期收益评估，当前许多企业外债累累而自身没有得到显著发展，其原因就在于他们在筹资之前未能进行周密安排，从而逐步演变为以债养债的恶性循环，最终导致企业出现严重财务危机甚至破产。
2.加强筹资风险管理
筹资是一项经济活动，必然存在着许多财务风险。想要最大限度实现筹资活动的经济价值就应该提升风险防控意识，不仅要在资金筹资完成之前制定周密详实的使用计划，同时还要根据资金在具体使用过程中的特点来制定行之有效的资金管理及预警机制，与成本预警机制、预算预警机制等，只有这样才能够让筹措而来的资金发挥最大经济效益，从而为企业带来更多经济收益，这样企业也能够在不断发展壮大的基础之上有机会获取更多成功筹资的可能，最终让企业进入一个良性发展的循环当中。
3.加强企业自身能力建设
企业进行资金筹措的基础是自身的经营实力与竞争实力，不论是社会筹资、银行贷款筹资还是其他方式的筹资，投资者都会以企业当前的生产经营状况为最重要考量因素。所以为了能够更快顺利有效的获取资金，提升企业自身的盈利能力就至关重要。所以企业要在管理、生产、销售、服务等各个方面不断改进和提升自己，提升企业在市场竞争过程中的各项风险的抵御能力，增加投资者的投资信心，从而以良好的经济效益和社会形象赢得更多投资者的青睐，顺利实现资金筹集。此外，在顺利获取资金之后，还要加强对资金使用情况的及时有效披露，确保投资者能够准确获悉自己的资金在具体使用过程中的实际效益，从而避免因为信息不对称而让投资者造成心理恐慌，盲目撤回资金等，这样不仅损害了投资者的合法权益，同时也给企业后续发展造成阻碍。
四、结束语
资金是企业生存发展的最重要动力，随着企业发展的不断深入，资金筹措也成为现代企业管理工作的核心问题之一，想要有效实现资金筹措，不仅需要结合企业自身发展特点来权衡各种筹资方式的利弊，同时还需要拿出行之有效的资金使用方案，让资金筹筹措真正的发挥出其应有的作用。总之，资金筹措固然存在一定风险，但是只要我们采用合理科学的管理手段就能够有效规避风险，发挥出资金筹措的最大经济价值，帮助企业健康稳步成长。
参考文献：
[1]张良.企业筹资方式及风险防范的相关研究[J].管理观察.2010.10
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一、影响房地产投资项目筹资的因素
1．五力分析法对经营决策的影响
美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。
这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。
2．SWOT分析法对经营决策的影响
SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。
SWOT分析图：
当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。
当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。
二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析
1．T公司简介
T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。
2．利用五力模型对拟决策方案进行分析
（1）新进入者的威胁
房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。
（2）供应商议价的能力
房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。
（3）替代品的威胁
房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。
（4）购买者议价能力
房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。
（5）行业竞争者的威胁
经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。
3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析
（1）T公司的优势
第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。
第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。
（2）T公司的劣势
首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。
其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。
4．拟投资方案
T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：
A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。
三、各方案利弊分析及结论
新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。
1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较
A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。
B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。
C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹资工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。
四、结论
选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。
参考文献：
