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随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修交楼已经是大势所趋。这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本，减少税收压力，更因为其很好滴满足了消费者“重装饰轻装修”的消费观念.然而在精装修的过程中往往有多方面的因为政策与公司制度及消费群体维权意识不明确而产生很多问题，如何规范精装修，如何使精装修标准化，系统化成了重点，在这里要做的就是精装的设计管理的系统化研究。
（一）首先从功能性的角度上来分析全面家居解决方案的九个系统
公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳空间系统、家政空间系统、家居智能化系统、人文空间系统.
1. 公共空间系统：公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿箱组成。设计要求充分考虑住户归家的东线及沿路放松的心情。
2. 玄关系统：玄关作为入户给人的第一感觉除了做出独立的良好的空间感外，还起着承上启下的作用，是家务流线、起居流线、访客流线的起始。鞋柜要满足不同鞋种的放置，部分外用衣的储藏及大包小包的放置，雨具的储藏包括钥匙等物件的安置。还应该考虑到玄关处需要换鞋，老人与孩子需要坐换等。
3. 厅房空间系统：在厅房空间设计中着重要考虑灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、聚会时、就餐时及卧室看书时，夜间走动时不同的光线需求。除了灯光还必须考虑电视机柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关灯布线的细节设计构思。
4. 收纳空间系统：在现在的角度看来收纳系统应该是家庭空间系统中的重中之重，应该遍布整个家庭空间内。一个家庭常年积累下的生活用品等都需要有个完美的符合各自的特性空间来存放。衣柜衣橱在细节分化上也注重男女需求的不同还安排隔间设计，并越来越多的考虑到贵重物品的存放带锁及保险箱等。收纳空间可以化整为零，与家居装饰结合起来，美化环境的同时实现功能的体现。
5. 厨房空间系统：从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，进行取、洗、切、炒这一动作流程尤为重要，操作流程在厨房空间里是最应该优先考虑的。科学合理的分区也很重要，有小孩的家庭还应考虑婴儿用品的独立存放于消毒用具的存放。刀具要置于儿童不易触碰处。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便，吊柜要能考虑到老人使用方便设计下拉式菜篮。道具要之余儿童不易触碰处。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆，满足洗刷中式烹饪器具的要求。
6. 卫浴空间系统：作为家中最为休闲私密的卫浴空间，最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入。卫浴的空间设计要基本做到如厕、冲凉、洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。
7. 家政空间区域：家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。
8. 家具智能化系统：在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视对讲要具备可视对讲、开门等功能，高档住宅还可实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。
9. 人文空间系统：通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。玄关柜体设计需符合人体工程学，让人可以轻松收纳鞋物。150~850mm高度区间内放置重量较大体积大的大型物件，850~1400mm高度区间内放置体积较小常用的物件，1400~1700mm高度区间内放置常用的中型大小物件。1700~2300mm高度区间放置不常用较大型却质量轻的物件或可做预留空间。厨房考虑到高东方人特别是女性身高及使用习惯，台面高度设置为800mm。台面与柜间高度为700 mm，不易碰头，操作方便。客厅，观看16:9的46寸液晶电视的最佳距离为1.8~3米，要充分考虑开间与功能之间的关系。客餐厅的墙面开关面板高度设置为人体使用舒适感最高的1100 mm，插座高度为30 mm。走道设5孔插座方便使用吸尘器。主卧室要考虑在床头边可以控制一切智能系统，床头边的开关面板高度为600 mm。衣橱的设计里600~1800 mm这个区间是最能轻松取得物件的高度范围。卫生间，根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。为了将腰部的负担减到最小，台面的大致高度为：身高（CM）除以2再加上5~10（CM）
（二）部品的应用
1.柜 柜体环保板材：达到国家环保最高标准：E1标准。柜体板分子结构紧密，不易变形弯曲，加入防潮剂不易受潮。台面，人造大理石台面具有无缝拼接、易于打理、清洁无毒、耐用耐冲击等特点。柜内隔板为活动隔板，自由组合收纳空间。五金件，高柜内配门板拉直器，防止门板长期变形。每个柜都配有吸音器，开关安静。隐藏式把手，防止老人小孩被突出把手碰撞。
2.门 大多数采用板式门，强调空间的私密性。PVC门板是以PVC为贴面材料，用优质的底板为基板，达到国家环保最高标准：E1标准。卧室空间的大小，决定了衣柜的高度、宽度和深度。柜内框架可根据喜好来制定。
3.地板 实木复合地板，木材的异向变化得到控制。不易划伤不易开裂，舒适、安全，低甲醛设计。因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差，为了使铺装效果美观、施工前务必全面粉色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。
(三)精装修设计流程制定
项目立项—业务模式选择—项目策划??—设计管理?—部品管理—工程管理?—物业管理 而成本管理部分在项目策划??—设计管理?—部品管理—工程管理?这个流程期间一直进行，并且是一个很重要的概念。设计管理则为统筹，渗透至每一步流程中。
（四）设计管理对最终的施工质量也有很重要的作用，如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。下面浅谈下施工质量的要求：
地板：1、打磨地板要平滑，不能出现凹坑和刮痕，角落处要用打磨机打磨；2、地板至少要用地蜡油3遍；3、铺设时四边预留一定距离的空位，然后用地脚线封边遮盖；4、木地板要用夹板做底，板底要放有防油纸或塑料膜，四边要预留空位。
水管：1、放管以最近距离、最少接口为标准，管身要平直整齐，尽量少弯曲和交叠；2、室内全部用铜管，热水用包胶铜管，下水用PVC管，接口要用防水胶布；3、安装面盆要对水平；4、安装龙头或掩盖要用布包工具，不可弄坏龙头及配件，不准用铁锤直接大力敲击；5、厨房、厕所要有地漏；6、安装完毕要试水。
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1.1 建筑精装修的发展及其施工特点
相对于家庭装修交付时间分散、相互干扰、施工周期长等问题，精装修楼盘更加节约资源，符合现代城市的高速生活节奏。随着精装设计水平和技术标准的提高，其丰富的设备功能、人性化的装修特色以及可靠的质量越来越受到社会的关注。但与此同时，对于精装修质量、功能、个性化要求的提高也使精装修工程向着系统化、装配化、集约型的方向发展，精装工作者必须在保证产品质量的基础上，实现对施工成本与进度的严格控制。
1.2 采取施工配合的重要性
现代建筑除结构、水电、采暖外，还包括通风、空调、消防、安保及多种智能化、个性化的配套设施，因此工程涉及的专业多、工种复杂，很多阶段都需要多个专业施工单位进行交叉作业，如管道及预留、预埋等施工项目应在土建主体施工中配合进行，电气专业阶段性较弱、系统性强、周期长等，并在此基础上，高效、合理、有序地安排各专业的作业时间与进度配合。除施工进度外，各专业间的施工配合还体现在设计协调、工艺沟通，以及标准的统一等方面，精装工作者应积极参与沟通，使各方充分了解工种交叉密集的施工对象的设计布局和工艺标准，尽可能减少配合不当所导致的设计缺陷和施工矛盾。
2 精装修方案的设计与进场时间的控制
设计方案和进场时间的选择是做好精装工程施工配合工作的关键，而精装设计方案的设计水平和开始、完成时间则是其进场时间选择的决定性因素。传统的装修设计时间落后于建筑结构设计，精装设计中功能的添加和修改，必然会与建筑土建结构及水电布局发生这样那样的冲突，造成二次结构施工中不必要的浪费。因此，精装设计应与建筑结构设计同步进行，有条件的最好可以与建筑结构投招标工作同时进行，这样可以使精装修在招标范围和编制工程量清单阶段即与消防、水电、智能化等项目的安装划清界限，避免合约漏项、内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象的出现。天花上喷淋头、风口的排列布置，与装饰造型灯具布局设计的关系，是否等分成行，有无交叉重叠；调整各专业在墙面设置的开关、按钮等的位置标高等等，一旦这些前期工作得到有力保障，精装进场时间的选择就相对灵活，一般可以选择外场施工完成，建筑水、气、电都已接通，且管道、空调、新风设备等都已安装之后再进场，进行局部调整及调试工作即可。
3 精装修与其他建筑项目的施工配合
3.1 与空调、新风、热水器等设备工程的配合
空调、新风、热水器的安装都是影响精装施工的重要因素，笔者所在的公寓楼工程就曾因空调进场时间较迟及外机方案不成熟、热水器安装进场时间把握不合理，以风管系统的安装为例，精装人员应落实落实吊顶内的净空，吊顶对地面的标高、做法，确定风道以及其他设备的最佳位置及合理走向，注意风口与装修工程结合处的处理形式，如果没有吊顶的部位可能在风管安装后影响精装作业，可先将风管支吊架安装完毕，风管暂时不装，等装修施工完后再安装。
3.2 与基本水电工程的施工配合
由于精装施工往往与毛坯施工是不同的施工单位，而电气工程与精装施工的交叉作业较多，因此精装人员必须与电气施工人员积极沟通，协调好各工艺的顺序及连接。笔者所在的工程中曾因考虑后期打吊筋对线路的影响、公共部位专业管线装修单位无法接手更改等因素及为节省开关插座面板灯头的费用，而选择在装修单位进场后再安排户内穿线，结果影响了工程的后期进度。安装完毕后，装修修补油漆或墙面时，也一定要保护好电气器具，防止污染。
精装修单位与建筑给排水的交叉作业主要集中在厨卫施工方面，精装技术人员应首先进行测量放线，并对给排水安装人员予以技术指导，使其充分掌握安装标准和设计要求，管道过墙、楼板及管道敷设标高位置等应在现场标注清楚，并配合给排水安装人员进行开洞凿槽工作。经排水管通球及通水试验，确定排水畅通无泄漏，再进行装修找平防水等地面工作。
3.3 交接界限的把握
精装修单位应做好建筑结构、二次结构、幕墙工程、水电工程等各方面的交接工作，验收时发现问题必须及时解决，避免各方相互推诿责任。根据不同建筑、不同工程，可设定不同的交接界限，以住宅房的水电交接为例，应做到以下几点：给水管道每户都需要与精装修队伍逐户试压交接，并且经双方、监理、成品房工程现场、现场项目部人员确认。排水管道逐户及雨水管道通水、通球、外观全数检查，各方共同确认交接。交接过程中应强调交接各功能实验的真实性，精装修单位必须抱着负责任的态度，逐户过堂，不合格的绝不接手，对原施工方形成压力，使之严格按照设计标准交付，避免后期作业中的潜在风险。
4 结语
现代精装修楼盘的建设是一个复杂的系统工程，土建、安装、精装各专业间联系紧密、相互影响，实践中必须从整个建筑的构造特点和功能要求出发，结合各专业总量、各阶段施工特点进行积极有效的协调沟通，形成各生产要素的优化组合，以保证工程的整体质量和进度，实现精装修楼盘的经济价值和社会效益。
参考文献
[1] 王志永. 精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J]. 科技资讯, 2009, (15) .
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Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：
引言:
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。
正文：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。
通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。
然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：
1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目
强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。
2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。
3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。
4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。
……
综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。
首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。
其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。
再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：
设计前期准备阶段：
1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。
2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。
概念方案及方案设计阶段:
1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地
增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。
2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽
量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案
和溢价性最高的产品体系。
初步（扩初）设计阶段，包括验证:
1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；
2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：
首层大堂、楼电梯间等）等；
4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室
内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面
积及交通形式；
5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选
型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配
比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；
7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房
等）；
8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积
及标准引入；
9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气
管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）
10）、对其它共性部分设计标准要求引入。
施工图设计阶段：
1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；
2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；
3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。
施工图配合阶段：
1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。
2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚
持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或
避免施工中的设计变更；
各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。
另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我
们需要关注如下事宜：
设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。
专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。
与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。
设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。
设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。
设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。
限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。
此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项
目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：
加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；
做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。
做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。
最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及
返工。
施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通
的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。
其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。
结语：
如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。
参考文献：
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引言
精装修是工业化、产业化的必然结果，住宅精装修从某种意义上是推进住宅产业化的一个实施步骤，随着住宅产业化的整体推进及开发商和消费者的走向成熟，精装修必然是未来商品住宅的发展方向和目标。本文从精装修住宅的特点及施工质量控制进行浅析，以提高精装修住宅的施工质量，为购房者提供质量达标的住宅。
一、建筑精装修与施工配合的重要性
1、建筑精装修的发展及其施工特点
相对于家庭装修交付时间分散、相互干扰、施工周期长等问题，精装修楼盘更加节约资源，符合现代城市的高速生活节奏。随着精装设计水平和技术标准的提高，其丰富的设备功能、人性化的装修特色以及可靠的质量越来越受到社会的关注。但与此同时，对于精装修质量、功能、个性化要求的提高也使精装修工程向着系统化、装配化、集约型的方向发展，作为工程管理人员必须在保证产品质量的基础上，实现对施工成本与进度的严格控制。
2、采取施工配合的重要性
现代建筑除结构、水电、采暖外，还包括通风、空调、消防、安保及多种智能化、个性化的配套设施，因此工程涉及的专业多、工种复杂，很多阶段都需要多个专业施工单位进行交叉作业，如管道及预留、预埋等施工项目应在土建主体施工中配合进行，电气专业阶段性较弱、系统性强、周期长等，并在此基础上，高效、合理、有序地安排各专业的作业时间与进度配合。除施工进度外，各专业间的施工配合还体现在设计协调、工艺沟通，以及标准的统一等方面，特别是开发商普遍采取专业分包的形式，涉及施工的单位较多、协调量较大，工程管理人员应积极参与沟通，使各方充分了解工种交叉密集的施工对象的设计布局和工艺标准，尽可能减少配合不当所导致的设计缺陷和施工矛盾。
二、精装修住宅设计前的准备阶段的质量控制
精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点。因此，在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，是做好设计工作的第一步，设计单位的选择通常从如下几方面着手：（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
三、精装修住宅的施工质量控制
1、卫生间、厨房、阳台的防水工程
防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收后进行，宜采用涂膜防水，应做两次蓄水试验。施工时应设置安全照明，并保持通风。施工环境温度应符合防水材料的技术要求，并宜在5℃以上。地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位，应先做防水附加层。防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm；浴室墙面的防水层不得低于1800mm。
2、墙、地面铺装工程
（1）首先进行的是抄平、弹线、套方。在同一墙面上的砖块横竖排列，原则上不得有一行以上的非整砖，如发生时，应科学、合理安排，使之协调、美观。遇到突出的管线、灯具、洁具、暖气设备时，应用整砖套割吻合，不得用破砖拼凑镶贴。门窗两侧排整砖，向两侧排，大面积施工前应先做样板，样板完成后必须经质检部门鉴定合格后，方能大面积施工。
（2）铺贴地砖时，砖的背面朝上抹粘结砂浆，铺砌到己刷好的水泥浆：找平层上，砖上楞略高出水平标高线，找正、找直、找方后，砖上面垫木板，用橡皮锤拍实，顺序从内退着往外铺贴，做到面砖砂浆饱满、相接紧密、结实，与地漏相接处，用匀石机将砖加工成与地漏相吻合。铺地砖时最好一次铺一间，大面积施工时，应采取分段、分部位铺贴。
（3）实铺实木地板要先安装地龙骨，然后再进行木地板的铺装。龙骨的安装方法：应先在地面做预埋件，以固定木龙骨，预埋件为螺栓及铅丝，预埋件间距为800毫米，从地面钻孔下入。木地板安装前应进行挑选，剔除有明显质量缺陷的不合格品。将颜色花纹一致的铺在同一房间，有轻微质量缺欠但不影响使用的，可摆放在床、柜等家具底部使用，同一房间的板厚必须一致。铺装木地板的龙骨应使用松木、杉木等不易变形的树种，木龙骨、踢脚板背面均应进行防腐处理。铺装实木地板应避免在大雨、阴雨等气候条件下施工。施工中最好能够保持室内温度、湿度的稳定。
3、精装修与其他建筑项目的施工配合
（1）与基本水电工程的施工配合
由于精装施工往往与毛坯施工是不同的施工单位，而电气工程与精装施工的交叉作业较多，因此精装人员必须与电气施工人员积极沟通，协调好各工艺的顺序及连接。笔者所在的工程中曾因考虑后期顶棚打吊筋对线路的影响、公共部位专业管线装修单位无法接手更改等因素及为节省开关插座面板灯头的费用，而选择在装修单位进场后再安排户内穿线，结果影响了工程的后期进度。精装修单位与建筑给排水的交叉作业主要集中在厨卫施工方面，精装技术人员应首先进行测量放线，并对给排水安装人员予以技术指导，使其充分掌握安装标准和设计要求，管道过墙、楼板及管道敷设标高位置等应在现场标注清楚，并配合给排水安装人员进行开洞凿槽工作。经排水管通球及通水试验，确定排水畅通无泄漏，再进行装修找平防水等地面工作。
（2）交接界线的把握
精装修单位应做好建筑结构、二次结构、门窗工程、水电工程等各方面的交接工作，验收时发现问题必须及时解决，避免各方相互推诿责任。根据不同建筑、不同工程，可设定不同的交接界线，以住宅房的水电交接为例，应做到以下几点：给水管道每户都需要与精装修队伍逐户试压交接，并且经双方、监理、成品房工程现场、现场项目部人员确认。排水管道逐户及雨水管道通水、通球、外观全数检查，各方共同确认交接。交接过程中应强调交接各功能实验的真实性，精装修单位必须抱着负责任的态度，逐户过堂，不合格的绝不接手，对原施工方形成压力，使之严格按照设计标准交付，避免后期作业中的潜在风险。
结束语
随着住宅开发的工业化标准化进程的加快，精装修住宅将逐渐成为商品住宅市场的主导力量。只有以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理，将是房地产公司选择的主要模式，只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障业主的合法权益。
篇5
广州
嘉宾:陈嘉君广州市壹室有限公司 董事
文 为 广州市文迪安其装饰设计有限公司董事、设计总监
主持:高峰现代装饰杂志社广州分公司营运总监
文为:我们服务于房地产行业,经营策略往哪个方向发展,针对普通家居有怎样的目标?任何企业的经营发展,也要跟随着社会的大环境的去适应和调整自己发展的大方向。现在所谓响应市场和发展,好像普通家居成为了一个潮流,其实刚刚概括了,在房地产行业里面在做一些终端的标准,交楼的标准,已经起到了一定程度的带动作用。交楼标准也是以一种研究性的态度去做,怎样符合现在社会发展的需求,更加的环保或者是低碳。这些方面跟发展方式是相契合的,一个公司要转型,也要看你这个公司发展的方向。
如果以我们现有的优势服务普通家居,可能这个市场还不够成熟,还达不到我们这个技术层面服务他们的层次,所以说五年以后,到底会怎样,自身的定位就会看市场大的发展趋势,根据这个趋势判断以后家居会发展到怎样的程度再去决定我们是否要介入到这个行业,其实五年在国内市场来讲还没有达到这个程度。
陈嘉君:为什么民众会对设计师不信任,这个不信任是否是以前遗留下来的。为什么不信任呢?因为他们做不出口碑,做不出水平,对于专业的态度并没有研究,只是老是想着怎样去赚小业主的钱,不是为了服务赚钱,不信任态度是这种口碑传出来的,一般人对设计不信任,那个就说骗他的钱,其实来来去去是老毛病,设计公司占领普通的市场,是不屑还是没有实力呢?如果设计要进入千家万户,跟装饰公司竞争,如果我们公司进入普通家居市场的话,我非常欣赏一些能够做到2-3亿的公司,我非常佩服他们的量,如果想过去做,我会说按照层次的架构去编排公司设计的层次,这样就可以服务普通的家居,其实并不是说对普通家居市场的不屑,我们其实非常的佩服他们可以服务几千户,几百户。
文为:针对普通家居,我们是否进入,这是一个问题,关键是怎样的进入,还有怎样的途径去请你进入。其实这个市场相对还不是非常成熟的市场,普通家居虽然是一个非常大的量,但是,要怎样的进入呢?要以一种咨询的态度,给些建议,觉得这个家庭想达到怎样的要求,理念上可以做一些调整,做一些比较好的优化,我建议根据你的经济条件,能够做多少就做多少,建议大部分都放在软装这块,不要做太多的装饰,目前我们的态度不会很刻意追求进入,因为我们还没有那么多的精力。
文为:设计行业目前看起来是一个很火的很有朝气的行业。我个人觉得现在室内设计师相对的工作已经越来越多的被其他专业细分掉,室内设计师以后的发展趋势慢慢会变得更加的单纯。我的看法是,室内设计会跟建筑设计以及其他的设计结合更加紧密。
室内设计是一个有朝气的行业也不假,如果室内设计更能吸纳更多其它专业进来,我觉得发展会更加有前途,单纯做室内设计,路就会相对比较的窄,这是我对行业未来的思考。
室内设计变成整合性的行业,整合很多有关室内的相关性能,例如智能化、高科技东西,低碳环保。
陈嘉君:二十年后,我断言以后买房子全部都有装修。
就是说空调、排风、什么都齐了,而且是一个比较合理变化的空间,打开门的时候绝对是一个完整的空间,不会见到水泥和墙体,就不会见到的东西,二十年后,绝对不会出现毛坯房,到二十年以后或者更远的市场,其实装饰市场是非常主要的,非常关键的一个设计市场,以后可能千家万户再也不会去找设计室,直接就跑去家居,买墙纸和窗帘。
主持人:二十年后所谓的硬装公司基本上也面临着灭亡,取而代之的肯定软装配饰公司。简单了两天就搞定了,反而没有污染更加的环保,而且会节省资金。
陈嘉君:从时间、效应各方面来说,建筑、室内一体化,而且高质量的完成,中间的那一段就不用说,要打什么,拆什么,就完全可以用的,这是以后服务千家万户的方向。以后的优势是做室内设计可能做软装,比现在在脑子里面拼命想造型的设计师就会好很多。
文为:其实这才是普通家居未来的趋势,建筑商、发展商所提供的,就已经是一个不需要过度装修完全搬进去就可以的,就像刚刚所说的,只要你买家居,贴墙纸,挂窗帘就可以住进去,所谓硬装的概念就会越来越淡化和模糊,就会回到建筑室内一体化里面,其实这里面就会把功能性的东西考虑周全,就会优化到最合理的程度,而且就有一个趋势,就是说就会留出大量的空间,让业主自由的发挥,其实现在有很多的硬装,弄完了业主想挂一幅画都不知道挂在那里,因为已经把自己的想法淹没掉,以后的趋势就考虑多方面的需求,我们所做的是做花瓶,花瓶交给业主,愿意插什么花就业主决定,怎样把花瓶做得越漂亮精致才是我们努力的方向。
北京 专题论坛
嘉宾:刘涛北京艾尚(AISHANG)空间设计事务所 合伙人/设计总监
旷运华元洲装饰 创意设计师
王秀哲自由设计师
主持: 李冈现代装饰杂志社北京分公司 执行总监
刘:我认为设计,不存在普通百姓装修和样板间包括豪宅的区别,从专业的操作标准出发对待普通、样板间、豪宅流程是一样的。样板间它是一个商业产品,肯定会有商业成分和普通生活有一段距离,由于房地产市场发展和需要,样板间要适合特定人群生活意识心态的需求,在中国,包括社会意识形态,可能要用夸张的表现手法来体现样板间的商业效果。
旷:设计首先应该给大家带来更多的快乐,通过设计带来幸福感和归宿感。但现在的市场上,多人还在做风格、格调设计,业主花钱不是去买风格应该是买一种生活。而如果作为老百姓要通过设计给他的生活带来一些跳动,能够以更大的激情投入生活,为他提供一个生活快乐与工作的版块,同时为他带来他未来的幸福指数,我觉得这个是设计师最应当注重的。一直以来我都在批驳一些学院派,他的理论体系不错,对于生活来说呢过于单调,我们更多的是提供丰富多彩的东西。
王:咱们讨论的这个专题背景,是怎么产生的?其实很多在一线的设计师,他们不太清楚什么是设计,如果能明白这个问题,所有的问题都能解决。咱们中国从古到今都在讲大一统,但百花齐放我觉得没什么不好。如果你让一个专门做设计的来做家装,他们的收益从哪儿来?是不是逼着他们去拿回扣?所以说市场存在自有它的道理各取所需而已。
旷:一个房子如果超过一定的经济量以后,它很多部分都是浪费的,设计如果恰到好处它不一定是费钱。设计我觉得不应当是以钱来衡量,设计师有什么灵魂,就能带来什么样的结果,如果设计师没有灵魂,他不会有良好的结果。于室内设计来讲我觉得应该做小而不应当做大。等到以后发展,人民生活指数提高,大家更喜欢个性化的东西,个性的东西需要设计师去点缀。装饰公司里面一直在包装一些设计师,说这个设计师一年产值多少万,但终归只是一种商业形式,质量好不好大家心里都清楚。我自己觉得要以客户来衡量一个设计师,做完以后客户认可度有多少。有些装饰公司他的客户满意率才达到30%左右。设计市场商业模式太浓重了。像现在的北京市场,就发现有倒置现象,装饰公司在设计公司前面,真正这个行业发展的话,应当是设计师在前面,装饰公司只是配合设计公司服务的一个施工公司,他不应当是装饰行业的老大。市场已经颠倒了。只要设计师的思想创意能够达到未来的思想趋势,才是未来发展的一个好方向。老百姓得到什么实惠,就应当是这个行业有人呼唤出来,来做这么一个行业发展一样规划,我们设计师应当站在什么角度来做这个东西。如果是跟行业有关的,天天市场上都忽悠,你也去忽悠,那就形成一阵忽悠风一样,就没有设计师的主见。我觉得这个特别不好。以后我们设计师应该跳出来,引导一个新的发展方向一样,因为我们的思想价值在那儿,而不是装饰公司说了算。
刘:中国装饰设计行业的业态我认为有五种方式。一就是现在家装公司,比如说什么什么装饰集团,现在已经转型成为以产品为主线了。第二种业态是装饰工程公司,做工装的。主要靠公开招标和整合社会资源来操作设计施工项目。还有一种业态是设计事务所。就是专门设计为主,不做施工。还有一种业态就是个人工作室,个人工作室。还加一种,就是做厨卫的,或者做家具的它后边配套有一个装饰公司,他也是以产品为依托来接客户。这几种业态,因为它业态不同,它的专业操作流程和标准、指导方向都不一样。所以说业态已经决定了设计标准和方向。现在在国际上操作的最好的设计行业的,关于设计行业的,无非几种商业模式,第一联盟模式,就是联盟。比如说50个小公司,组成一个品牌,开始操作,这是联盟。第二个事务所,第三个是工作室,在国外最成功的模式就这三种。我认为今后在中国可能也会是这样。
刚才谈到设计事务所,事务所和工作室它的区别在哪儿?一般来做事务所的人都是专业出身,他肯定是第一很专业,第二要商务,商务这块也要操作,是这种出身。个人事务所和工作室又不一样,它把商务的成分就更小一些,小一些商务的成分,它比较自由一些。个人工作室,我本人的观点是这样,我认为一个好的设计大师应该和艺术家一样,因为同时是在做创作。个人工作室从现在的操作模式来说,是最有能力和最有基础来做创作的,并且好的设计必定是几方面的组成,第一个是文化,第二个,当代社会生活意识形态,也可以说是生活,应该可能就是这两点。现在有个艺术家叫蔡国强,就是做烟花的那个。他这种模式就是个人工作室操作模式。他是做创意,下面有20个人,比如你是专门做市场推广的,一个是做创意深化的,一个是做文案的,其实真正的个人工作室是这样的一个配备。
旷:这样是一个产品的实现,是在一个思想的指导基础上,然后底下的专业人员围绕这个进行补充。你像现在好多说打团队,我个人特别烦感那样的字眼,一个团队,几个设计师在一块,然后各人有各人的一个思想,这样做出来的东西肯定不是一个整体。好多公司以打团队的形式,我们一个团队来给你服务,一个好的作品需要团队来给你服务吗?这是比较可笑的一个话题。通过打团队这种形式最终服务实际还是一个人,没有团队,也不一定是一个团队来做这些事。但是,另一个,如果你真是让团队来做这个事情的话,这个人的观点不一样,另一个人的观点也不一样,他们肯定会有一个争执的现象。这样最后出来的作品呢,好多人服务,但是这个东西出来不完整。对房子来讲呢,现在市场上配饰比较多,它是生活,所以生活还是要放在前面,艺术放在后面,我是这样认为的。但是,如果你在这个空间里生活的很好,有时候就忘记了一种艺术形态了。
王:其实每个行业都分三六九等,可能更多是设计价值,并不是我们不重视。
冯:我只是问一问。比如刚才说的,作为艺术来做但我付出劳动,我需要一个等量的价值,这个等量的价值是有钱人的享受,但作为普通老百姓,或者他没钱呢,就享受不了这个。
然后,另一个理念是什么呢,也就是说,我这个设计不管你有钱还是没钱,是为咱人民群众服务的,只要是你找到我了,我就能给你带来一种生活的那种快乐。
刘:请问。你这个对老百姓跟对富人收费一样吗?
旷:这看他服务的具体程度。我现在做设计有很多帮忙的性质,我觉得人家找到你了,其实有好多情感在里头的。对于我们来讲,设计费按我的付出,应当是远远低于我的付出的。
刘:任何商业产品,它的收费都是根据生产过程来收费的,是紧紧相连的。用的时间、成本包括他的付出,它和收费是紧紧相关的。所以,不论穷人也好,富人也好,是要按照这样一种标准来做设计的,不论你是穷还是富。现在存在一个问题,就是设计比较虚幻,不像一个产品一样摆在这里,业主有一个隔阂的心,我觉得我给你这么多钱,你能不能给我设计好,这个东西出来好不好,业主他见不到这东西,完全在做一种生存交易,存在一种隔阂的状态。
旷:我是在慢慢地反省自己,我一个个作品去做这么细以后呢,在这个社会中,付出的多,回报的少,所以还不如去做这种客户住进去之后所带来的快乐这种。我们跟业主沟通的时候有个思想,如果符合这个思想的话就做,如果不符合这个思想就不做。
冯:也就是说,现在给这个行业提供了一个思路,就是推动健康有序的发展,你提供了这样一个思路和方向。我听懂了,这看来啊,家装还真是有钱人的专属。
王:其实这个我觉得是一种社会现象,咱们几位在座的,恐怕担不起这个责任。跟幼儿园似的,老说老师教的学生不好,这个其实是社会的责任。不过对于行业来说,必须要规划化健康化。
上海 专题论坛
嘉宾 :
雷涛:上海风行设计咨询有限公司设计总监
李思成:上海伊己内陈设艺术有限公司 首席设计师
裴彦浩上海艺澳建筑装饰设计工程有限公司 设计主管
主持: 王建军现代装饰杂志社上海分公司营运总监
高端市场的被动
雷涛:说到样板房,看样板间不能光看很舒服,要看他对你实不实用,面积有多大,未来家里的人口构成,不能被他眼前的吸引。做样板间的设计师好与不好,我认为首先一个很现实的,做设计首先为了生存,你做开发商的也好,做私人的也好。做开发商的,你想去引导开发商想怎么样也没有办法,开发商的目的性太强了。你来和我做我就是想要什么风格的,把这个房子卖出去。有的时候是开发商为了自身的利益,会让设计师很被动。
李思成:不管是开发商还是普通的业务都是自己的任务书,都有自己的要求,我觉得这一点对设计师的能力是很大的挑战,在面对样板房的时候,不管什么的环境下不管业主提出多么不合理的要求,有很多的确实不合理,你要不要做?有的时候很多不合理的东西他不认为不合理,那你做不做?如果做的话可能觉得挺违背设计师方面的原则,如果你不做的话,可能连单子都签不成,这个涉及到生存的问题。所以说通常大多数的设计师一方面去引导别人,另外实在引导无效率的情况下,大多数还是在做。
雷涛:先要生存还是先要讲求设计的品质。虽然这几年中国的发展很快,但是对设计师的大环境,还不起不到根本的改变。就拿设计和国外来相比,我觉得国外的设计,你不管是一个小房子也好,大房子也好,一般人的意思是,首先要尊重设计,想到要装一个房子首先要找设计,不是找一个施工队按我的想法做。第一步他们肯定是找设计,在中国我觉得很多还是觉得设计没那么重要。如果设计在他心中不是那么重要,面对你设计师的时候,不是对你的设计很尊重。或者完全照你的来,你不照我的来就不找你做了。
裴彦浩:比如说设计,他把设计师来了对设计师说,这个地方照着这个地方做,那个地方照着那个地方做,其实他已经把东西设计完了,落到最后就是一个画图的功能了。
李思成:很多的业主是这样的,他不认为他自己没有审美,他认为自己很审美,他的很多意见是,我在这里看到一个漂亮的东西,感觉很好的,他在那里看到一个很好的,他就想把很多的很好的放一块。
普通民居的设计困惑
雷涛:我也接触过很多公司的老板,做普通家装跑量的,一个月最多的时候做几十套。量大的话还是有利润,但是这个市场竞争越来越激烈了,再加上金融危机以后,市场稀释了很多,量没有那么多了,但是利润一直在下降的话,就会觉得做高端就不一样,做高端人家一个顶十个。任何老板都有这个想法,也来做高端,至少要尝试。
王建军:但是高端的市场必须有限,真正大众化的市场才是无限量的。这个才回到我们的落脚点,特别是在以后的全装修房作为主流的时候。
雷涛:我觉得还有一个误区,可能这个市场迫使很多设计师不愿意做低端的、普通大众的,就是因为设计费收不到。很多下游公司都是免费做,靠施工来赚钱。所以很多的设计师想去有点作为,其实很难有这个空间,你没有设计费怎么做呢?
裴彦浩:说到设计费它的装修费用是有限的,很多设计师有好的想法,用不出来。下游的审美是有局限性的,设计师的东西他接受不了,往往有冲突,设计师对这个东西很矛盾,我想把这个东西做出来,但是它的审美低一点,做不了,设计师就很难了,还有上游的东西,装修费用放那,允许你做一些东西。另外,有一些人见多识广,审美还可以,设计师有一些东西能发挥出来,所以很多的设计师喜欢往上游来找。
雷涛:我有个朋友买了房子帮助设计,我要考虑怎么帮她省钱又要出效果,我帮她是找了一家施工队,希望帮她贯穿我的设计。她又找别的施工队报了个价,便宜2万,出于省钱的心理,她将项目交给了另一个施工队,最后快收工的时候我去看,发现完全背离了我的设计。也是没有办法,因为她跟别人签订了合同的,最后失望的还是我那个业主朋友,本来以为很美好的事情,达不到效果就变成了坏事情。所以在普通家居这块不仅是设计师要考虑的问题,总体来说还是行业的规范性不够健全,老实说的话,那个施工队能不能达到我所设计的标准呢?其实是可以的,但跟他们争论的时候,他们说是公司的规定,要按照你的来,必须要加钱。所以,这种现象就会导致业主对设计师对整个装饰行业的一个偏见。
王建军:其实这里面也包含这两个问题,第一个就是你们设计师强调自己的设计成就感,总是想要强调设计效果,还有一个就像你所说的行业规范性的问题。
雷涛:有的时候钱多钱少也能做出一些效果,钱少期望值就没有那么大,但是设计师可以尽量努力把它做到布局更合理,装饰性更舒适,这一点还是可以的。中央电视台的《交换空间》做得很好,那个房子3万块钱可以完全把房子美化,钱少有钱少的做法。问题是,钱少的市场更为混乱。本来就是没有钱的,他也很希望设计师来为我设计一下,但是实际上往往你真正为他去做设计,你这个切入点没有切进去,就已经被类似的游击队公司的宣传打乱了,因为他们太强了。
裴彦浩:现在都太功利了。
王建军:前年我参加十大样板房设计师的一个评选,当时有梁景华、洪约瑟,他们讲的是小户型的,洪约瑟讲的是二、三十平方的一个小户型, 当时我没有觉得这个案子设计得多好,后来有两个上海的设计师上去,一个讲了我最近做了一个2000多万的豪宅,一个讲了我做了3000多万的豪宅,这个我感觉对于我才是感觉最深的。真正的好设计,不只是用钱来衡量。
李思成:对于设计师来说,大户型、小户型都能做出效果。关键是你肯不肯去做,另外一方面,不光你肯不肯去做,还有业主的配合问题。我们现在谈的现状貌似比较严峻,其实也还严峻,我觉得将来会越来越好,我们国家也是跟着大环境走。
雷涛:这个问题在以前的2003、2004年上海已经开始在探讨了。政府也希望行业规范化。精装修越多,越规范,因为现在的装修市场,以前没有精装修的时候都很乱,今天在敲,明天在敲,弄得打官司,投诉也很多。精装修可能会避免一些,但是当时的结论有很多的专家反对,就觉得个性化怎么体现?毕竟我买了房子,我喜欢我的装修风格,有很多人要砸掉,又造成一些资源的浪费,所以最后大家可能更多倾向市场来调节,因为每年开的楼盘很多,50%、60%是精装修,但是有一部分是毛坯房。如果你不喜欢精装修,不想麻烦,觉得这个精装修很好就买精装修。不喜欢精装修就去买毛坯房,应该是通过市场调价,而不是行政手段,一刀切,强制性,这个方面也不好。
精装房的利民效用
雷涛:现在精装修推的比较好的像万科这种大的地产商,他们做的精装修还不错。他们有团队专门负责精装修的。他把所有的材料也好,设计的风格也好已经很细分了,研究怎么样通过精装修来体现他们的卖点,有一些开发商跟不上,可能是因为没有去整合。
王建军:投入是一个问题,现在精装修现在出来很多问题,特别是隐蔽工程,因为你开发商的牌子不硬,很多的业主根本就不相信。
雷涛:其实精装修就是整个流程的把关,怎么找最好的施工队,就跟你平常找的施工队一样,层层把关也能做好,精装修可能也是一个趋势。
雷涛:我7月份去意大利,参观了意大利的建筑事务所,带我们去了一个精装修的楼盘,和中国相比,他们的品质让你一看觉就得这个房子不错,它的设计也是在当地很知名的设计事务所。我觉得中国很多的楼盘,推精装修的话,找好设计师做,真正受贿的是普通的大众,他不用找一个期望值很大的设计师,最后做的一塌糊涂。精装修这一点,还在意甲方的要求和把关,这个在国内可能不太规范。也许国外有一些法规约束的,我们问了意大利这个公司的做法,有一个车库做了一年还没有做完,我们开玩笑在中国三个月就做完了。他们的解释是当地有一些法规,只要你和法规有冲突的时候,政府就会有人来让你停工、整改,他们一般不会轻易触犯,所以他们周期做的很慢,品质做的很好。反过来一想,说明中国真的是发展太快了,老外就不可想象,后来我们跟他们沟通以后,我们每年做的量他们都觉得不可思议。
为什么设计公司不喜欢做低端
雷涛:我自己做公司,要养一批人,这个压力就大了。过去我觉得无所谓,如果这个业主好,甚至他做过一套房子,有一套小房子可以给你帮忙。现在也有帮忙的,但你今天也帮,明天也帮那公司怎么运营下去?
李思成:为什么设计公司不喜欢做低端的,但凡是个公司,按照纯设计公司来说,如果收设计费低的话你怎么生存呢?如果收设计费低的话,养人成本还是不够。
为什么大部分的公司都喜欢做高端的,不喜欢做低端的,我觉得和国内的一些业主的消费层次有关系。比如说你要求什么样的消费层次,我给你做什么样的设计。但是消费层次太低的话,其实我做设计我觉得各方面满足不了我自己的一些需要。生存、效果、作品都很重要,但是有的时候鱼与熊掌很难结合。你刚才说的老公房改造,其实是有这样的市场,如果做得好的话,是效果很好,但是现在谁来做?我不知道谁来做。如果要解决,只能从软装设计的角度上着手,因为软装设计是给业主省钱、省时间,能够达到业主想要的那种效果,是符合经济原则的情况下达到那种效果。
王建军:刚才说到软装我们聊一聊,转型的话题,紧跟设计理念的话题。作为你们自己的公司,大概是一个什么样的方向?
雷涛:现在的问题是,一般做普通家装的,软装根本没有考虑进去,可能就是赚的施工的钱,不可能免费再帮你去做配饰、软装这一块的。为什么呢?就是一个低端,为什么是高端的容易出效果呢?高端本身有费用在这里,本身就有要求,所以我们要用心思去配,完全可以出作品。所以普通的百姓家,更大众的,如果设计师能够在软装上花一些心思,可能能改变这个命运。
李思成:我们公司网站上有很多业主打电话说,说做软装,硬装不想做,我想通过软装来达到一定的效果。这种业主也很多,但是我们有80%基本上都是拒绝了,主要是造价的问题。比如说几十平方米这种小户型,做软装,做什么呢?做窗帘,装上灯具,再放点花上去,他觉得收软装费用不合理,窗帘、灯你们给我买,他们觉得这个利润你们已经得到了。但是不管用多么便宜的材料和产品,他都会觉得你赚钱了。我们做过一个项目,还是别墅,为了一束花,从松江大老远的去满上海找,这样的业主后来都不做了,为什么呢?吃力不讨好,自己还小赔了一点。所以说做样板房是我们的主要方向,目前做样板房也是做的最多的。我们和纯硬装设计师不一样,你们是硬装开始做,软装引导客户一下,可能客户把软装也交给你们做,我们是直接从软装开始就不太好做。
雷涛:我们和客户做的时候就讲得比较明确,我帮你们做室内的设计,不单单是硬装,还包括了软装和家具。我也会说你可以去买,但是我必须派我公司的人,有专业的设计师来把关,这样会比较好,这样对他来说,也可以节省开支,达到他自己的要求,亲自去讲一下少了那些嫌疑。
李思成:现在软装公司有两个模式,一个是像我们现在纯做软装的,一个模式是很多的硬装公司也是在做硬装的过程中,本着对业主负责任的原则,他们也软装,现在出现这么两种情况。我不知道这样的两种情况怎么样,但我们现在的软装不能接小业主的单子,因为我们接小业主的单子是吃力不讨好还赔钱。纯软装怎么生存,和怎么接一些活,我也很茫然。
雷涛:你走在巴黎的大街上,随便一条街,任何一个小店感觉都很有设计感。我觉得像巴黎的街道,全民都会做设计,难道他每一个都是找专业设计师做的?也未必,我们了解下来,这个可能是一个阶段吧。它发展到一定的阶段,你看他的每一个店很有特色。他说的软装,他们的软装资源很丰富,你看国外的展会产品真的很丰富,他们有提供的资源。
设计师的发散性思维
雷涛: 20年以后不要设计师了也未必,当然市场不可能永远这么火爆,房子越来越少,随便问那些朋友,装修一个房子肯定要管七、八年才能翻修。再过20年,室内设计师肯定会大量减少,留下来的可能是高端设计师或者是坚持下来没有被市场淘汰的设计师。将来很多人都可以想象到,因为将来的一些软装机构,软装的店,业主看到这个公司,我自己买了回家布置布置效果也是好的。
李思成:我们可以组织一批设计师,比如说50个设计师,我们之前要和开发商说好,在销售的过程中可以打出这么一个牌,业主买我的房子可以得到一个免费的设计,并且这种免费的设计,是你的设计师以投票的形式为一个业主来设计。设计师的设计费谁出?正常来说应该是开发商出,但是我不用开发商出,我对开发商这一块也是免费的,我免费为你提供这么多人和设计,供业主投标、选择,最终业主选择一块你认为最好的设计,到时候装璜可以用这个设计图纸,但是这里面有一个条件。你买了我的房子,用了我的设计,我会给你统一装修,为业主省钱在哪里?整个小区装璜需要的材料、产品都是以团购的价格买到的。
这里面我说的是三方面,一方面开发商,一方面业主一方面设计师,还有一方面是组织这个活动的策划者。这个策划机构要做什么工作呢?你要给设计师支付设计费,另外,整个的楼盘需要你们这个机构来统一装修。
雷涛:你所谓的关键点可以是组织机构,组织机构可以是一家公司,其实是他和开发商怎么操作的,他不可能白白地帮你做,其实也是一个商业运作。
李思成:我觉得做不出我们想要的效果,我们想要的是业主能够得到真正的设计。
雷涛:你这个概念像北京的潘石屹,全世界找几个人设计,找一个房的模式来发挥,任何公司也可以去做的。
李思成:我觉得炒作是必须要做的,另外,我们炒作的结果是好的。四方利益得到最大化,开发商肯定有一个免费的售楼优势。
雷涛:开发商说只要房子卖得好就无所谓了。
李思成:我怎么增加开发商卖房的筹码呢?
篇6
当强手和对手都把重点放在传统市场竞争和销售渠道上，福建冷冻食品则应另辟蹊径，因势利导，把战略发展重心从家庭消费市场转向餐桌消费，找到自己战略优势，奇上企画以海欣食品为标本，制定了7大营销攻略，希望对福建的冷冻食品企业有所启示和帮助。
攻略一．借鸡生蛋，联合营销——“海欣食品+沙县小吃”计划
让海欣的渠道沸腾起来：熟卖营销系统撬动——将海欣冷冻食品加工成熟食售卖
1. 合作背景：沙县小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全国各地1.7万多家，产值30个亿，每年为业主们赚回6亿多元利润。但是，历经低成本扩张的初级阶段后，沙县小吃相继遭遇“福州突围”和广州“硼砂事件”，在冒牌店和当地小吃的夹击之下，沙县小吃面临行业整合、经营标准、品牌规范、连锁化发展等发展问题，在这个特殊的历史阶段，对海欣是一个难得的机会，我们要找到一个着陆点，把全国的沙县小吃变成我们海欣的熟卖营销渠道！
2. 合作模式：联合沙县小吃同业公会，与沙县小吃结成全国唯一战略联盟，连锁合作。
（1） 海欣与沙县小吃同业工会签署战略合作伙伴协议，为沙县小吃导入连锁经营模式，从品牌定位、经营模式、管理规范、财务制度、产品/卫生标准、形象包装与推广等方面，全力打造“五星级沙县小吃连锁店”，并建立样板店；
（2） “五星级沙县小吃连锁店”设立统一的店招及装修标准，店招上体现沙县小吃商标、沙县小吃同业工会授权标志、海欣美食商标；
（3） “五星级沙县小吃连锁店”店主仅限沙县人，旧店改装加盟或新店加盟均可！
（4） “五星级沙县小吃连锁店”的核心产品为：拌面、扁肉、海欣鱼丸、香港撒尿鱼丸等；
（5） 海欣和沙县同业工会共同部署全国性沙县小吃中央厨房和物流中心，统一管理，每年一度对各店进行综合评估，若有不合格，即取消经营资格，保证“五星级沙县小吃连锁店”产品的品质和标准化；
攻略二. 无中生有，搭乘顺风车——海欣鱼丸+永和豆浆（或各本土小吃连锁品牌）
我们的目标：成为永和豆浆的鱼丸冷冻食品专业供应商，在他们的菜单上增加海欣鱼丸、香港撒尿牛肉丸等单品。
攻略三. 锦上添花，顺手牵羊——在便利店、酒吧设立“海欣烧烤专柜”
销售模式：在便利店、酒吧设海欣美食烧烤专柜，即熟即卖
产品建议：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇贡丸、海欣玉米香肠
攻略四. 自建连锁终端--海欣鱼丸店
营销模式：建立海欣鱼丸店连锁模式，建立样板店，大力发展加盟店；
加盟模式：海欣在中心城市设立一家自营店（旗舰店），合理部署该市加盟店的数量和规模，每个加盟店缴纳1万元的加盟费，海欣统一配货，并提供统一的形象包装标准、店面装修设计标准、经营培训等支持；
攻略五. 让海欣的市场定位沸腾起来：海欣食品=鱼丸=品类第一
海欣美食经营了10年，消费者对海欣品牌的第一联想是什么？
当消费者对同类品牌的第一联想是：龙凤=汤圆 三全=水饺 海霸王=火锅料理
那么，我们一定要充分发挥品类优势，把鱼丸作为冷冻品类的竞争沸点：海欣=鱼丸
只要我们占位了冷冻食品品类第一鱼丸的第一品牌印象，就等于占领了中国的鱼丸市场，为“海派冷冻食品”树立了一面大旗。
百年鱼丸世家，是我们近几年的品牌主张，但是，如何演绎“百年鱼丸世家”，建立消费者对海欣鱼丸的认同度，是我们未来品牌建设的关键。建议给“百年鱼丸世家”一个品牌故事，充分展示福州的地缘文化，并加强产品力的构建和推广，给品牌一个核心理念和主张！例如：海欣美食，快生活，偷着乐！随着经济的发展，人们的生活节奏越来越快，感谢上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷闲，快速享受优质美食！
攻略六. 让海欣食品的产品沸腾起来：创新迷你冷冻产品，打造拳头产品，形象产品
为“快生活”打造系列冷冻迷你产品，市场上现有的冷冻食品大家的个子都做的差不多，在煮的时候，需要比较长的时间才能熟透，我们如果把冷冻食品的个子缩小为原来的一半大小，做成迷你冷冻食品，就能大大缩短烹煮的时间，真正符合现代的快生活，而且方便消费者咀嚼！
海欣鱼丸=走量产品，充分占据品类优势，分为简装版面和精装版两种包装，简装柜和品牌柜销售同步进行；
香港撒尿牛肉丸=形象产品，从简装到精装，进入品牌柜和海霸王等一线品牌正面竞争；
香菇贡丸等补充产品依然占据简装柜，具备价格优势，补充市场竞争力！
攻略七．让海欣食品的终端沸腾起来：快乐终端，开心购物体验
除非我们每年拿1个亿砸广告，否则，我们只能在终端上深耕细作，贴心沟通。
1. 终端生动化陈列：海欣美食专柜包装设计，吊旗、海报等消费氛围营造，促销员统一服装；
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厨卫电器与建筑、装修的关系密不可分
随着房地产市场的火热，整体厨房、整体卫浴和卫厨电器都面临一个好的发展机遇，二者之间是有密切联系的，处理好二者之间的关系对整个卫厨产业的良性发展有着根本性的推动作用。
管线设计：不管是整体橱柜，还是厨房家电的安装，无法回避的一个问题就是相应管线的调整和改造，建筑设计、施工时的管线设计应充分考虑到橱柜的布置和家电的安装。
现实的情况是整套厨卫设备与厨卫建筑空间不配套，难以正常安装；橱柜和厨房家电无法完善使用；各类管线与接口混乱不配套，令住户和装修单位十分头痛，使厨卫无法实施集成化设计，影响厨卫使用功能的正常发挥。最常见的厨房抽油烟机以及燃气热水器的的排烟管与建筑设计的烟道不能完美对接，排烟量标准也不统一，造成能源浪费；还有煤气管、水管任意穿行厨房，造成厨房布置橱柜和住户整体改造带来很大困难。
而且对于安装而言，热水器、吸油烟机等厨房家电的安装都是由厂家来承担，并且一般都是在装修结束后，由消费者购买后上门安装，不会对已经形成的管线布局进行调整，建筑或装修的管线设计对厨房家电本身就有很大的制约，对于厨房家电，产品设计上不可能充分估计到每个家庭的具体情况。
风格协调：整体厨卫或者说厨卫整体装修的迅速发展，整体效果的美观是促使大量的消费需求的一个重要因素，这对厨卫家电的外观设计也提出了课题和要求。
有很多家电产品，在单个放在一边的时候，非常的美观，很具有现代感，但一旦放入厨卫的整体环境中，却非常的不协调。现代家庭都很重视格调和品味，每个家庭都希望自己的厨卫装修是与众不同的，对于厨卫家电这种规模化生产的工业产品来说，不可能为消费者提供个性化的设计，如何保证厨卫电器的设计同不同颜色、不同风格的橱柜、装修能完美协调是在产品外观开发的核心问题。
现在有不少企业做在了前面，既做厨房家电又做橱柜，实现了厨房家电与橱柜的整体化设计，将厨房电器同橱柜完美的融合为一体，一方面可把一些不美观的工具隐藏起来，另一方面可以实现高品质电器与橱柜的完美搭配，使橱柜的高贵气质得以展示，现代化的电器适度装饰作用也使厨房空间表现出强烈的现代感。
人体工学：厨房不仅是煮饭烧菜的地方，还是娱乐、休闲、沟通情感的家庭场所。厨房的各项设施在设计上必须充分考虑到合理的作业流程和人体工程学设计尺度，合理的工作流程可以令人保持愉悦的心情，舒适的人体工程学设计让操作起来得心应手。
无论是橱柜还是厨房电器在设计时都无法预见到对方的设计标准，现行的做法是，吸油烟机、嵌入式灶具、消毒碗柜以及微波炉等厨房电器基本的形状和尺寸大体相差不大，橱柜在设计或者消费者在进行装修设计的时候预留了相应的位置，但往往因为开孔尺寸不符、安装以后不符合人体工学，极度不顺手，影响消费者的舒适度。
整体厨卫和卫厨整体装修对厨卫家电的影响
严格来讲，“整体厨卫”和“卫厨整体装修”并不是同一个概念，“整体厨房”或者整体浴室现在应该说是一类商品的名称，主要是指整体橱柜、淋浴间以及相配套的厨卫电器。“卫厨整体装修”主要是指消费者通过自己或者委托装修公司进行整体设计后，进行厨房和卫浴间的装修。很显然，作为最终商品的“整体厨房”和“整体卫浴”在格调和材质、人体工程学方面更专业，但同消费者实际房型却不一定完全切合，“厨卫整体装修”是基于实际的房型进行设计，但由于消费者自己和委托的广告公司的水平参差不齐，往往比较偏向格调的问题，而在人体工程学方面研究不够。
就目前来看，在中国，“厨卫整体装修”更为消费者接受，还有一种情形就是“精装修”，指房地产商在交楼时就已经装修好，使顾客不用自己再费神费力自己装修，只需要购买自己喜欢的风格就可以了。
无论是“整体厨卫”、“厨卫整体装修”还是“精装修”对厨卫电器的发展都将产生深刻的影响。
（一）对厨卫电器产品研发方面的影响
外观设计格调化：厨卫电器能否顺应这个发展趋势最主要的还是一个“风格”的问题，能否与装修配套，是否符合主人的审美习惯。所以在产品外观设计方面，第一就是外观设计要简约，同不同风格的厨房装修都能协调，目前国内厨卫家电品牌与洋品牌最大的差距不是产品的功能，而是产品的外观和细节。目前市面上的厨卫电器产品同质化现象严重，且以中低档普及型的产品居多。事实上，消费者对厨卫产品的功能要求相差很大，这就要求制造商不仅要注重产品的基本功能，而且要在外观设计、工艺制造以及用料等方面多加考虑，尽量与人们越来越时尚化、个性化的要求合拍。
设计人性化：产品功能开发的重点就是人体工程学的问题，要考虑现代厨房装修的特点和消费者在厨房中的活动，科学合理的设置各种功能和配置。与绝大多数大家电品牌选择OEM进入厨卫家电的方式相比，专业厨卫家电品牌在技术上要领先大家电品牌很多。始终保持产品创新、提高产品换代能力，以人性化的设计和技术领先是专业厨卫电器厂家的必由之路。
设备系统化：当前家居装修流行把炉台、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉等系列家电美观地嵌到橱柜中，形成一个整体。这种安装设计使厨房整体感极强，空间分配合理、高效，消费者使用起来非常方便，是未来厨卫发展的主流。这就要求，厨房电器在设计开发时成分考虑到安装的简便性和标准性，在外形尺寸上争取统一标准的尺寸，同橱柜、整体浴室行业协同，将各种电源、气源、或者水管的接口也标准化，尽量节省这些管道的空间。这方面可以向电脑行业学习，做到“即插即用”，减少施工的难度。
（二）对厨卫电器渠道拓展方面的影响
房地产企业成为新兴的渠道之一。三年前，国家建设部出台了一项禁止毛坯房，鼓励配套装修房的指导性法规。《商品房住宅建设一次到位实施细则》规定，以后“以家庭为中心”的个体装修慢慢地会被“以开发商为中心”的集体装修所代替，以后开发商所出售的住房不仅包含装修还有可能包括全套厨卫家电，目前在广州、深圳、上海等地，不少新的楼盘不但进行了房屋的“精装修”而且配了全套的厨卫电器。万和、华帝等企业也有设置了专门的人员进行这方面的业务，也取得了一些成效。专业厨卫电器品牌如何与房地产企业并实现双赢既是一道课题，也是一个机遇。
建材超市和装饰材料市场将成为厨卫电器主流渠道之一。目前不少建材连锁（如东方家园、好美家等，外资品牌如百安居、欧倍德OBI）在厨卫家电的销售上也表现突出。特别是大型的建材超市以舒适的购物环境和为消费者提供装修咨询、装修设计，甚至提供全套装修的服务，这对绝大部分处在装修时期的消费者在建材超市购买厨卫家电具有很大影响力，这类渠道厨卫家电销售比重已占到全部产品销售的15%左右。
（三）对厨卫电器的价格方面的影响
在对目前消费者调查中发现，凡是成套购买厨卫电器的，第一诱因是同一系列产品设计的风格统一，第二诱因是一次性购买几件产品可以享受更多的优惠，第三诱因是售后服务由一个厂家搞定，省心。由此可以看出，厨卫电器过去的定价方式现在要重视更多的因素。
中高档成套产品将是市场的主流。对普通的消费者来讲，成套购买厨卫电器，进行厨卫整体装修，本身就是彰显自己的生活品味和生活质量的，如果谁都知道自己购买的是“低价货”，于中国人的传统观念来看，是很没有的面子的，所以自己消费者一般会选择品牌响、价格适中甚至价格稍高的厨卫电器来装点门面，而且消费者在购买房子、装修大把大把花钱的情况下，对价格敏感系数不高。
套装销售必须有一个灵活的价格政策。消费者“还价”已经成为习惯的今天，消费者成套购买时给予一个适当的优惠弹性是非常必要的，而且也是目前消费者成套购买的主要诱因之一，需要注意的是，这个优惠必须以不损坏品牌的美誉度和产品的档次感为前提的。
针对橱柜厂家、房地产团购市场的价格策略必须更灵活。在传统的家电企业价格体系中，一批价格、二批价格、零售价格是非常严格的，针对房地产商和橱柜厂家这两种新型的通路来说，因为消费者最终关注的商品的重点不一样，应该有所区别。传统的家电通路消费者关注的重心在家电本身，而房产和橱柜厂家来说，房子和橱柜本身才是主要商品，它所配备的厨房电器，不是消费者下购买决定的关键因素，所以保证性能和质量的前提下能尽可能降低成本，适当降低这些通路的价格（因为被其核算成成本）是这些通路推广必须面临的问题。
（四）对厨卫电器推广方面的影响
跨行业策略联盟将成为普遍现象。目前家电厂商涉足整体厨房主要有以下几种模式，一、自己进入整体橱柜行业，如海尔、樱花。二、同专业橱柜厂家结成策略联盟，建立共同品牌，共同推广，如康宝和法国著名的皮阿诺橱柜有限公司合作成立皮阿诺．康宝集成橱柜公司。三、同橱柜企业建立策略联盟，但不单独建立品牌，只是在产品设计和宣传推广上互相借助对方的资源。四、给橱柜厂家OEM，定点生产橱柜所需厨房电器。五、根据橱柜发展的趋势设计产品，消费者自己选择和安装，目前大多数厨卫电器企业还停留在这个层面。可以预见，随着“整体厨卫”的流行，选择前三种模式的厨卫家电企业将越来越多。
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随着社会进步，我国的城市化进程在不断加快，人们生活水平不断提高，建筑行业在此形势下迅猛发展，高层建筑中的中央空调小型化、家用空调商业化等成为了一种趋势。暖通工程项目涉及广泛，在对其进行设计需要考虑的问题较多，不但需要因地制宜的合理选择资源，提高建筑用能系统的效率，也需要科学合理设计从而创造舒适的室内环境并且尽量减少对室内环境的不良影响。
一暖通空调设计的原则
暖通空调设计时要注意以下几个方面：
（一）工作人员要弄清暖通空调在总建筑中的位置以及周围建筑、周围供水、供热、供电等管线的敷设方式等。这些可以作为整个建筑物如何设计供热入口的客观条件及计算风力、日照等因素对建筑负荷的影响；
（二）确定建筑物是否属于高层建筑。主要是通过建筑物的层数、层高和总高度来判断。如果属于高层建筑那么在设计时就要遵从高层建筑的各种设计规范；
（三）确定建筑物内工作人员的数量、工作时间，是否存在废气的排放等，这些要作为划分系统和计算负荷的依据。同时也要做好防火、防烟分区的划分，规划好火灾疏散路线及防火墙的位置。
以上几条是暖通空调设计的基础，在对暖通空调进行设计时必须充分考虑到以上原则。
二高层建筑暖通空调系统设计中应注意的问题
目前审图部门对高层建筑暖通空调提出了一些问题，根据设计规范、设计规定、设计标准，需要注意在设备选型、管道布置、系统设计等几个方面可能存在的问题。
空调循环水泵的选型问题。
循环水泵容量过大是我国空调循环水泵普遍存在的问题，造成很大的资源浪费。主要原因是，空调循环水泵设计时的冷负荷、系统循环阻力、净水压力等计算偏大以及不能确保系统水力平衡计算的准确性，并且空调循环水泵在正式投入使用前不进行全面的调试，致使水力失调。在对空调循环水泵具体设计时要确保冷负荷等在不同时刻都能满足不同条件下运行的要求，主要手段是通过控制定速泵的台数和变频泵的速度来达到节能的目的。
供暖方面问题。
应根据空气调节设计规范、采暖通风规范、热水采暖系统等设置高层建筑暖
通入口入户装置，在热力入口的供回水总管上应该设置除污器、压力表、温度计等。总之，设计人员在设计时不但要注意入户热力装置的设置也要注意入口装置的设置，这样可以避免设计失误。同时也需要在考虑开发商后续管理方便的基础上设计入口数量及室内供暖系统、室外管线衔接的合理性。
暖通空调设计规范规定在楼梯间或者其他具有冻结现象出现的场所，要给散热器设置独立的立支管供热，并且不能装设调节阀。如果在工程中采用公用一根立管，一端连接邻室房间散热器，一端连接楼梯间散热器的做法，不能确保系统的密闭性，一旦一方发生故障，就会影响到另一方的供暖效果。所以在建筑内的公共空间，都应该设置独立的采暖系统和热计量装置。
在高层住宅中如果采用共用立管系统，在具体设计时要充分考虑系统的水力平衡、承压能力、化学管材、散热设备等因素对供暖系统的影响和管道热补偿问题。
空调通风方面。
在实际设计中，空调装机容量偏大，致使空调通风方面不符合相关规范规定
的要求。造成空调装机容量偏大的主要原因是，一方面是在具体设计时需要考虑各方面的安全系数，导致单位空调面积的制冷机装机容量比相关规范中冷负荷概算大，甚至远远大于实际运行中单位空调面积峰值冷量，另一方面是在具体设计时一些设计人员使用的是负荷指标估算方法，也会导致制冷机装机容量偏大。高层建筑暖通空调系统选择及主要设备配置。
三空调系统的选择
（一）主要的空调主机选型及设备配置方法
分户式中央空调, 建筑面积大于140m2的户型应采用户式中央空调主机, 户式中央空调主机可以选用家用多联空调机、户式VRV变频空调机、户式风道式空调机组和户式风冷热泵空调机组。对空调系统有统一管理和集中控制要求, 能够实现分户计量且建筑立面不具备设置室外机条件的少数住宅建筑可以选择集中式中央空调。它的主机一般采用离心式冷水机组、螺杆式冷水机组和风冷热泵机组;分散式空调,建筑面积小于140m2的户型可按房间设置分体式空调机和家用多联空调机。
（二）主要机组选用
在空调系统中户式变频空调机组优先考虑,户式风道式空调机对室内空气品质要求较高, 且层高满足风管安装条件时采用；户式风冷热泵机组在设备成本相对较低需控制空调成本时采用；地( 水) 源热泵机组适用于具备资源条件的项目；恒温恒湿空调系统适用于立面简洁、平面规则的现代风格建筑。
（三）空调系统的选择
1、户式变频空调系统(VRV)——变制冷剂流量系统。
① 原理:变频空调在常规空调的结构上增加了一个变频器, 它以制冷剂为输送介质,室外主机由室外换热器、压缩机和其他制冷附件组成, 末端装置由直接蒸发换热器和风机组成的室内机, 一台室外机通过管路能够向若干个室内机输送制冷剂液体, 通过控制压缩机的制冷剂、循环量和进入室内各换热器的制冷剂流量, 可以满足室内冷热要求。
② 分类: 变频空调可分为直流变频空调和交流变频空调。
③ 特点: 设备少, 管路简单, 节省建筑面积与空间；布置灵活, 有很长的配管系统和较大的高度差；具有显著的节能效益,运行管理方便, 维修简单, 经济效率显著。
④ 适用范围: 普遍适用于精装修住宅,中国市场上常见的VRV系统产品主要有:日本大金公司的G.H.K系列产品和超级VRV变频控制空调系统；大连三洋空调机有限公司的ECO一拖多机系统。
2、户式风道式空调系统(VAV)。
① 产品特点: 对温度的调节比较精确；空气当中的湿度控制比较好；噪声低；不会产生冷凝水和发生过冷过热现象；提高了智能化程度。
② 系统选择: 对室内空气品质要求较高,建筑层高大于3m的精装修住宅, 在满足风管安装条件时可采用风道式空调系统,且宜考虑空调房间温度单独控制以满足室内人员的个性化要求。
3、 风冷热泵空调(水) 系统。
① 产品特点: 双螺杆压缩机, 选用复合材料, 耐腐蚀, 不易断裂, 噪声、振动均低于同类其他产品；高效率壳管式热交换器；高低压力值数字化量子,便于远程监控机组运行时的吸排气压力。
② 系统选择: 一般适用于集中式中央空调, 由于风冷热泵空调(水) 系统工程成本较低,在降低空调成本时也可以采用风冷热泵空调(水)系统。
四结语
暖通空调设计方案的选择是暖通空调工程项目的关键，直接影响到项目的经济和社会效益，同时施工图中有关各个细节的设计也关系到整个暖通空调设计的成败，所以应该注重多个设计方案的比较选择，做出科学合理的设计。在对图纸审查时要坚持自审、审核、审定制，确保图纸的质量。总之，一个优秀的暖通空调工程设计方案，不但要有较高的综合效益也要具备完善的设计细节，这样才能确保暖通空调工程项目的质量，创造良好的经济和社会效益。
参考文献
[1] 王李龙, 刘丹. 建筑及空调节能的几点探讨[J].制冷与空调, 2007, 21( 1) : 92 - 96
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本建筑物总建筑面积57586.35平米，地下1层。主要为停车库和设备房。地面1~3层为裙楼，主要为商业。4至17层为办公楼。建筑物总高73.65m，属一类公共建筑。
2 供电设计
2.1 负荷分级
不同地区和不同等级的办公楼的供电要求不同，负荷分级也会不同。本建筑是一级城市超高层写字楼，其供电的可靠性要求很高。根据《民用建筑电气设计规》，其负荷分级如下[1]：
一级负荷：消防控制室、火灾自动报警及连动控制装置、火灾应急照明及疏散指示标志、防烟及排烟设施、自动灭火系统、消防水泵。
二级负荷：视频监控室、公共区照明等。
三级负荷：冷却机组、冷冻水泵、其它电力负荷及一般照明、冷却水泵等。
2.2 变电所及供电方案
变配电所：本工程在地下一层设置变电所及发电机房。
高压运行方式：两路10KV高压电源可提供本项目全部机电设备用电(由甲方与供电部门确定)。于本项目地库一层设置一套高压开关进线柜，接受两路市政10Kv高压进线。
高压系统进线柜采用单母线分段运行方式，其中一路10kV高压电源当其退出运行时，另一路10Kv高压电源将负担起退出运行的10KV高压电源部分负荷。
低压运行方式：低压段采用单母线分段运行，两台变压器之间的母联开关采用手动方式，平时两台变压器分列运行，母联开关断开，当一路变压器停止运行(包括变压器故障、负荷调整等情况)时，根据情况(如变压器负荷率等)，在关闭故障侧的部分三级负荷后，手动投入母联开关。
低压母线分为一般用电负荷母线段及重要用电负荷母线段，共分为三段，即两段一般用电负荷母线段，一段重要用电负荷母线段。
当两台变压器同时停止运行时，备用发电机组将在15s内自动启动为消防负荷及重要负荷提供电力。备用发电机组自启动信号由两台变压器进线开关的辅助接点引来，或应急配电柜自动互投开关ATS辅助接点取信号。
2.3 计量
办公区及商业租户采用低压电表计量，并由甲方管理。变压器所带负荷分为空调、商业和办公，为三种单价计费，采用高压计量，蓄冰空调按供电局要求采用分时计费。
2.4 电力配电系统
低压配电系统采用220／380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。
消防负荷双电源供电，其中消防控制室、应急照明、消防水泵、消防电梯、防排烟风机的双电源在末端配电箱处自动切换。
3 办公楼照明设计
3.1 办公楼照明设计的要求及特点
3.1.1 节约能源
根据各区域人员流动情况，在不同的时间，定时自动开关公共区域一部分灯具。在人员较少活动的通道，用声音红外线感应开关自动控制灯具开关。
3.1.2 提高管理效率
办公楼通过利用BAS，可以实现以自动控制为主、人工控制为辅的系统。在一般的情况下，不需要有人的参与，照明系统自动实现开关和调光功能。既大大减少了管理人员的数量，也排除了由于人为因素而出现的不定时开关。
3.1.3 改善工作环境，提高工作效率
良好的工作环境是提高工作效率的一个必要条件。良好的设计，合理地选用光源、灯具及优良的照明控制系统，都能提高照明质量。本工程以感光开关控制灯具，在室外的自然光照度变化时，可以有效地控制各房间内的照度值，从而提高照度均匀性，不会使人产生不舒适、头昏脑胀、眼睛疲劳的感觉。
3.1.4 实现照明的人性化
由于不同的区域对照明质量的要求不同， 要求调整控制照度，以实现远程集中控制、定时控制、多点控制等各种控制方案。方案修改与变更的灵活性能进一步保证照明质量。
3.2 照度
确定照度标准值应该严格执行标准，不应随意降低或提高。当符合健筑照明设计标准》第四章4.1.3的条件时，照度值可以比标准值提高一级；当符合标准第四章4.1.4条件时，照度值可以比标准值降低一级。另外，选择了适当的照度后，还要注意光照的均匀度，使灯具尽量均匀布置[2]。
3.3 光源、镇流器及灯具
由于是本建筑足办公楼，因此主要选用高效节能荧光灯。车库、机房主要选用支架灯，光源采用稀土三基色T6灯管(选用电子镇流器)。
办公室主要选用格栅灯盘，光源采用稀土三基色T5灯管(选用电子镇流器)。楼梯间、无吊顶通道主要选用吸顶灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。洗手间、电梯厅、有吊顶通道主要选用筒灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。在裙楼入口大厅处选用高效且显色性较好的带就地补偿的金属卤化物灯。商业部份照明由精装修专业负责。
3.4 办公楼照明控制系统
办公楼照明控制包括：集中控制、现场控制、时间控制、声音红外线控制等。办公楼应考虑设置以下功能。
3.4.1 集中控制
本楼属于高层，地下建筑面积较大，各功能单元分布较为分散，都在现场进行照明的控制、巡检很困难。设置集中控制以后，问题将迎刃而解。远程手动控制，在BAS控制室计算机上模拟显示照明设备平面布置图，在图上以形象直观的方式实时动态地显示各公共区域的照明设备使用状况。操作人员可通过界面监视整个智能照明系统的运行状态，根据需要用进行远程控制。
时间控制，在BAS控制室计算机上进行定时控制。对于地下车库，大厅，走道等公共区域，根据人员的流动量，照度在不同时间分别为三种状态。在人员流动正常时，公共区域灯具全开；人员流动较少时，公共区域灯具开一半，并保持隔一盏亮一盏保持照度均匀；人员极少时，只开应急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．
3.4.2 现场控制
在一些人员经常工作的地方(如地下车库、大厅、主要通道)设置现扬控制开关，中央监控计算机不工作时也可在现场控制灯光，可作为一个普通的开关使用。
设备房，办公室等非公共区域，考虑到使用方便性，不设BAS控制，均在现场控制。
3.4.3 声音红外线人体感应功能
在人员流动量不大的通道处，楼梯处装设感应开关或有红外线探测功能的灯具，当探测到人体移动时，会自动发光照明，人走后延时关灯。
3.4.4 感光控制
在办公区，四面均为大量玻璃窗、墙，自然光充足，为了节省能源，避免光线过强使人产生不适，改善工作环境，在靠室外的玻璃窗、墙均设置感光开关，在光线变化时，自动控制靠室外的光源开关。
3.4.5 火灾应急照明控制
考虑到应急照明的经济性，以及时限性(疏散照明启动时间不应大于5s)，采用发电机供电与蓄电池灯具结合的方法进行应急照明供电。
（1）在人员流动量较大公共区域、通道处，不加开关控制，一般为24小时常亮。在人员流动量较小的通道处，应急照明灯具就地加开关，需手动控制处加双控制开关，需感应控制处加声音红外线开关，此两种开关比普通开关多接一条强行启动线，当某防火分区内发生火灾时，由消房控制中心强行启动本区域内应急灯具。以上应急照明灯均由应急回路供电，并用，应使用一定比例自带蓄电池灯，以满足疏散照度要求，本工程在以上情况选用了5 0％为自带蓄电池灯。
（2）在自备电源室、配电室、消防水泵房、防烟及排烟机房、电话总机房以及在火灾时仍需要坚持工作的其他场所，房间内所有灯具均使用应急回路供电，就地开关控制，考虑到有人在时就地开关已经打开，因此不需进行强行启动控制。
（3）在洗手间，非消防风机房，非消防水泵房，办公室等区域内，每间房保留至少一盏灯具由应急回路供电，就地开关控制。
4 总结
从以上对高层办公楼照明的介绍，我们知道好的办公楼照明控制不仅可以满足和实现不同的灯光效果要求，实现照明的高层次智能管理，改善工作环境，提高工作效率，还可节约能源。延长灯具寿命，减少用户维护费用。随着建筑和照明技术的进步，照明已成为建筑的一部分，让我们大家共同努力，将更多、更好的照明系统应用到建筑的设计中去，营造出艺术、智能化的光环境，赋建筑与生命。
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Key words: commercial buildings; Electrical design; Load; The elevator; Emergency lighting
中图分类号：S219.033文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
各种商业业态供电负荷的计算
（一）商业建筑负荷的特点
1、用电量大
商铺的用电负荷大，远大于《全国民用建筑工程设计技术措施》一般商业120w/m2的指标。不同类型的商铺，不同饮食文化背景（中餐和西餐）的餐饮差别也很大。
负荷的不确定性大
负荷的不确定性大，建筑单位往往会根据市场租户的需求，不断调整商铺的性质，使得负荷总在动态变化之中。
负荷计算缺少依据
目前未有明确措施对大型商业建筑下的商铺设定参数指标，工程设计中的负荷计算缺少依据，只能依据设计人员凭借以往的工程经验进行计算。
（二）各种商业业态的供电负荷参数选择
普通的住宅及办公目前皆有比较公认的计算方式及参数取值，唯独商业业态难以估算，根据经验，商业综合体建筑，其规模一般在25万平米～50万平米，以某35KV供电地区为例，根据实际使用情况的统计分析，可总结如下：
高档百货及超市部分，整体供电指标应在130～160W/㎡，家电卖场应在110～120W/㎡，服装、银行类应该在80～100 W/㎡，酒店应在110～140 W/㎡。
对外出租的商业街（包含餐饮业态），其总供电指标应在80～100 W/㎡。根据以上负荷估算的结果可以作为选择变压器的参考，但是平面内各个商业由于签约的商务条件要求一般较高，其配电开关及供电电缆需要再放大，在干线处或变压器侧再通过选择适当的需要系数来使其符合运行的要求和实际，并且降低初投资。此处的系数取值比较关键，需要丰富的经验去核准。根据实际测量，一般来讲商户要求提供的电量的实际最大使用率为40%～70%左右，一般在50%以下。
（三）需要系数的选择
参数确定后，需要进行负荷计算。一般采用需要系数法，计算过程不再赘述。需要探讨的是需要系数的选择，这在各种“规范”及“技术措施”中也没有明确的要求，根据多年的设计体会认为，在配电最末端商铺内户箱或层配电箱计算时，K一般取1，在各回路干线计算时，K取0.7～0.8，在变电所各配电变压器计算时K取0.4～0.6。
商业建筑中电梯的设计要点
（一）电梯的配电设计
电梯的工作机制是重复短时，其计算功率及计算电流与其负载率有关。通常多台电梯，在计算容量和电流时按长时工作制考虑，但如果两台及以上电梯处于频繁的短时工作制，计算容量和电流时应按短时工作制考虑。交流客梯额定值的负载率取60％；直流客梯额定值的负载率取40％。使用需要系数法计算时，应将额定负载率一律换算到25％的等效值。
（二）电梯的供电
电梯的供电应该从变压器低压出口处分开自成供电系统。一般采用两种负荷电梯的供电电源，一级和二级负荷供电电源，在设计的时候也不同：一级负荷供电电源应该采用两个电源送至最末一级配电装置处，并自动切换；而二级的负荷供电电源应该采用两个回路送至最末一级配电装置处，并自动切换。
（三）主开关选择
电梯电源设备的馈电开关宜采用低压断路器。电梯的控制及过载保护应属2类配合20级，由供应商负责选择和整定。
（四）电梯的主开关和保护装置
每台电梯应装设单独的主开关和保护装置，并设置在机房内便于操作和维修的地点，应能从机房人口处方便、迅速地接近。主开关应具有切断电梯正常使用情况下最大电流的能力但不应切断照明、通风和报警、轿顶和井底插座。
断路器及导体的选择
由于商业建筑项目房间用途的不确定性，在选择断路器和导体时必须考虑一定的裕量以满足调整造成的负荷变化。根据这一特点，可在设计中较多使用插接母线供电，既可以满足大载流量的要求，又使供配电灵活性加大，在每层竖井中均预留备用插接箱，以便在变化时，可根据上下层负荷的变化进行调整。
例如，某竖井一段母线负责1～3层供电，当1层由于变化容量增大，而3层容量减少时，就可使用1层的备用插接箱把3层富余的容量配给1层使用。在变电所这级配电中，选择断路器时要选整定值可调整的断路器，以便在末端负荷变化时调整整定值，在母线和互感器的选择上一般按断路器框架值来选。
配电箱的设置要求
（一）层配电箱的设置
根据商业建筑内各层防火分区的划分，分别在各层编号为A～K竖井内设置层照明配电箱为各商铺供电，各商铺的供电采用一对一放射式供电。需要指出的是由于各层的业态比较复杂各层的防火分区上、下层不对应，使得有的竖井在负责本防火分区供电的同时，还要负责相邻的防火分区的供电。在设计时，采用了就近原则，同时也考虑到整条干线负担的负荷情况，尽量使各个竖井内负荷比较平衡。
（二）户配电箱的设置
在商业地产设计中，往往只为商铺设计一个电表箱，而出线回路由用户根据自己的需要进行二次设计，但是商铺内风机盘管的供电很难解决，无法进行空调系统的整体调试。因此通用的做法是在电表箱内增加一个断路器为风机盘管供电，另一路为用户二次设计时使用。
（三）公共区域配电箱的设置
考虑到商业建筑的公共区域将来需要二次装修，必须预留电源。此处的设计需要考虑以下几点：
电量预留多少的问题
其中照明用电可根据GB50034-2004 《建筑照明设计标准》，商业建筑照明功率密度值计算，高档超市营业厅为20 W／m ，根据“装饰性灯具总功率的50％ 计人照明密度计算值” 的规定，采用的预留标准为40 W／m。
为方便装修设计，在每个防火分区内设置了公共区域照明配电箱和应急照明配电箱， 以便明确装修设计的电气配电分界点。
将楼梯间、储藏间等不需要做装修的部位，单独设置配电回路或配电箱，尽量不从公共区域预留精装用电的配电箱内馈出。
公共区域照明的控制，大部分采用两种方式，即C—Bus系统或BA系统控制，利用c—Bus的优点是控制比较灵活，可按每一路馈出控制，也可调光控制；缺点是造价较高。利用BA系统控制优点是造价低，控制简单；缺点是由于交流接触器为三相，控制时可能会三路同时开或者同时关，在装修设计时需将各接触器馈出回路岔开供电，避免造成故障时大面积停电。
五、变电系统的防雷接地设计
一个大型商业建筑的变电系统是否完整，直接关系到整个建筑的供电功能，如果频繁发生供电功能异常的情况，那么将影响到该商业内部的运营情况。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。
变电系统是电气防雷系统最重要的组成部分，如果变电系统发生了雷击事故，将会造成整体停电，因此要求变电所具有良好的防雷设施。安装避雷针是变电所防雷的主要措施，需要对避雷针的保护范围进行计算，从而制定相对应的措施，以保护变电所免遭雷击。在设计该项目变电所需的避雷针时，需要引用保护系数并与避雷针的有效高度之间进行取值，通过计算而得到防护范围，以真正达到避雷针防雷击的效果。
六、商业建筑应急照明系统及消防联动系统设计
（一）应急照明系统的设计要点
商业建筑可在商场部分设置应急照明系统，主要包括备用照明和疏散照明。正常照明因故障熄灭后，备用照明能够确保商场正常工作，以及商场的经营安全。疏散照明用来确保人员的安全疏散。
应急照明的控制采用两种方式，对于疏散楼梯间的应急照明平时由现场双控开关控制，一旦发生火灾，由消防控制中心发出控制信号，使应急电源箱输出回路控制线的接触器投入运行，这样不论现场双控开关处于何种状态，应急灯都会被强行接通。
对于商场经营环境的应急照明，作为普通照明的一部分，平时由楼宇自控系统控制，一旦发生火灾，由消防控制中心发出控制信号，在应急电源箱内通过控制模块强行转入消防运行状态，这样就能确保商场内应急灯具投入运行。对于疏散指示标志灯，考虑到其能耗较小，该设计不作控制，使其一直处于工作状态，以应付突发事故，并有利于及时发现指示灯的故障。
（二）消防联动系统电气设计
在1层设有两个消防控制室，一个为商场用，为主消防控制室，另一个为住宅及地下室用，为辅助消防控制室。商场用报警控制器为主机，商场办公用报警控制器为辅机，主机与辅机之间联网，并且主机能够监控辅机及其系统。如果发生火灾，消防指挥人员在主消防控制室就能够监控整个大楼的消防报警系统。
商场用消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制器(联动型)、多线控制盘、CRT显示器、打印机、应急广播设备、消防直通对讲电话主机、电梯监控盘和电源设备等组成。多线控制盘能够远程手动控制商场、办公及地下室的排烟风机、正压送风机、喷淋泵、消火栓泵等。消防直通对讲电话系统主机将商场、办公、地下室等的消防电话插孔、固定电话等连成一套系统。
办公及地下室用辅助消防控制室的报警控制设备，由火灾报警控制器(联动型)、CRT显示器、打印机、应急广播设备、电梯监控盘和电源设备等组成，不再设计多线控制盘及消防直通对讲电话系统主机。
结语
综上，商业建筑是一个不断变化及进步的建筑形态，电气设计也应随其特点进化方可适应各方的要求。随着商业设计项目越来越复杂，需要设计人员不断地提高设计水平，精心设计，从而做出精品工程。
参考文献
