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篇1
我国的高房价问题受到人们的广泛关注，尤其是其年平均涨幅远远高于居民收入以及国家GDP的增长速度。我国政府也多次提出并采用了一定的方式和政策来对高房价予以抑制，对高房价的抑制成为了当前国家宏观经济调控的重要问题。房价持续增长不但透支了公众的消费能力，同时还影响到了房地产产业的持续健康发展，影响到国家的长治久安。
二、我国高房价形成的原因
（一）土地财政及税费方面的问题
由于土地供应方面，国家采用通过土地来获得巨大收益的土地财政政策，直接造成房地产厂商的开发成本增加。一些学者在对影响房地产价格因素的研究过程中，发现政府，尤其是各级地方政府的财政收入对土地的依赖程度越来越高，而这种程度越高时，当地的房价往往越高。另外，一些政府人通过控制房地产来获得巨大的收益也是造成房地产价格高涨的重要原因之一。再次，在进行房地产开发过程中，各种税费项目繁多。例如，开发过程中除了土地出让金以及双重配套费用之外，还征收防雷检验费、防震检验费、绿化费、墙改费以及施工放线费等。部分地区的费用项目达到50多项，牵涉到的部门达到25个之多，占到了房价的20%左右。
（二）宽松的银行贷款增加了房地产的流动资金
宽松的银行贷款政策直接导致房产销售之前的打折促销减少。当前，国内的一些房地产企业在进行项目开发时，资金的缺口普遍增加，存在着资金欠缺的问题。而这时，银行乐于给开发商提供贷款，主要原因在于：其一，处于贷款过程中的土地开发贷款具有明显的政府背景，而其他类型的贷款则是在开发商得到土地使用权利之后，以土地作为抵押来获得的。从这个角度来看，房地产开发贷款的风险一般较低；其二，高额的利润回报是银行乐意贷款的另一个原因。房地产商在开发过程中需要银行进行垫资，而银行也由于这种垫资行为获得了对应的收益，成为了一个重要的获益途径。这些原因导致开发商前期为增加资金流动而需要采用的打折促销活动减少，房价难以下跌。
（三）住房结构不尽合理
在房价较高的年代，由于市场的真实需求者是对高档房有需求的高收入者。在这种情况下，房地产商为了实现利益的最大化，往往会将大量的资金都投入到高档房产的开发过程中去，直接造成了我国房地产的供需不平衡。大面积的高档房开发过多，小户型的开发却严重不足。这种结构的不合理直接造成了大量高档房地产的空闲，土地资源被浪费，将住房需求进行了扭曲，进一步抬高了商品住房的房价，导致房价持续攀升。
（四）商品住房成为了多人群的获利工具
当住房成为了商品之后，开发商、银行以及消费者都希望通过这个商品获得自己需要的利益，达成自己的利益诉求。
房地产商在完成房产开发之后，首先需要回收其前期的投资成本，消除后续售房的隐患。这时，房地产企业会利用企业内部的少数员工以普通消费者的身份向银行贷款，提前认购其中一部分住房，通过这种囤房达到回收资金的目的。而住房的获利特性从本质上决定了房地产商具有需要提高房价的趋势。微观经济学有说明——商品销售者收入的变化是与需求弹性直接相关的，由于住房的弹性需求比较小，因此价格的提高会直接增加销售者的收入，而价格的降低则会迅速的导致销售者收入下降。那么，房地产商为了实现自身利益的最大化，必然会想办法提高房价的内。
而消费者的投机需要是造成房价非理性上涨的一个重要原因。由于住房的商品特性，人们始终坚信房价的不断上涨将导致其持续升值，导致房产成为了一种超过了正常商品消费水平以及含有过多的获益需求的另类“商品”。
三、高房价走势分析与预测
（一）近期房价涨幅趋缓，总体迅速下跌可能性不大
房子是与民生问题直接相关的问题，政府在国家管理的过程中必然对之十分关注。当时，虽然有国家的宏观调控以及地方政府的控制，我国一线城市的房价依然处于高位。从上的分析我们虽然可以得出高房价是城市经济持续发展的必然产物，但是当人们“拿着存折却发现没有资格当房奴”时，人们会认识到这种情况的严重性，同时这种情况也另政府感到担忧。于是，我国政府连续出台相关的政策，对房价进行控制。例如，2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，对各种炒房和投机性质的购房提出了严格的控制措施。通过宏观调控来减少投机性购房，对房价上涨进行了有效的减缓与控制。
（二）中长期房价缓慢持续上扬为主
从中长期发展趋势来看，我国的一线城市，主要八廓：北京、上海、广州以及深圳等城市，当前依然处于一个地产繁荣发展的阶段，虽然存在一些泡沫，但是房价还是处于一个相对安全的范围之内。政府若能够对之加以很好的调控，必将能够实现房价的软着陆。从这个方面来看，房价出现明显下跌的可能性应该不大，但是其涨幅由于受到国家的调控，其涨幅不会过大，最终的增长率将会与消费者的收入增长水平相一致。
从上面的分析来看，随着国家经济的持续发展，我国当前高房价的形成有其合理的因素，但是也存在着一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房价过高，成为了人们的负担，使得房价超过了国民实际的购买力水平。政府应该通过适当的措施来加大调控的力度，使得我国的国民生活水平处于一个一个实质性的提高，确保我国经济稳步得到发展。
篇2
一、美国经济衰退见底，全球经济处于周期运行底部
2009年二季度，美国经济季度环比降幅折合年率收窄至1%，居民消费、制造业、房地产市场以及金融市场同时出现企稳信号，表明美国经济衰退已经进入尾声，美国经济企稳趋势在明显增强。
(一)消费者信心和消费触底回升，但居民收入难以支撑经济快速回复
首先，世界大型企业联合会消费者信心指数由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大学消费者信心连续5个月反弹至6月69，后因经济的不确定性导致消费者信心7月、8月连续下跌后至65.7，影响消费者信心的主要原因是高失业率和工作难找，两数据的差异显示消费者信心仍处于谨慎恢复期。 其次，虽然权重占GDP三分之二以上的个人消费呈现异常疲软，由一季度增长0.6%转为下滑1.2%，消费不振来源于居民支出的减少，二季度美国居民储蓄率为5.2%，比前一季度上升了1.2个百分点。美国6、7月份的商业销售额上升1.1%、0.1%，商业库存环比下降1.4%、1.0%，该数据显示居民消费有回暖的迹象。第三，个人收入4、5月份环比反弹0.5%、1.4%，美国6月份个人收入下滑1.3%，创下2005年1月以来最大降幅，收入下滑引人担忧:消费支出的增长可能无法强劲到能够推动美国快速走出经济衰退(见图1)。
就业市场下滑速度明显趋缓。美国2009年8月就业人口减少幅度降至2008年来最小，但失业率跳增至26年高位9.7%，这主要由于自愿失业人数的回归造成美国劳动力总量的上升以及失业人口的增加。美国就业情况一直处于不断改善进程中，剔除自愿失业人数数据，8月份失业率上升的幅度并不明显，从9.60%到9.61%，且8月份美国就业岗位下滑并不严重。可以认为美国09年底之前就业有望达到增减平衡，失业率将在2010年第一季触顶，2010年上半年将实现就业人口正增长。
(二)房地产市场触底迹象明显
2007年夏季美国房地产泡沫破裂引发危机，房贷违约率大幅上升导致美国各银行出现巨大亏损，增加金融系统乃至整个社会经济的压力。因此，房地产的稳定和复苏对美国经济的发展起到关键作用。[2]
一季度房地产市场触底，二季度以后进入回升期间。2009年4月份，新屋和成屋销售环比分别上涨0.3%和2.9%，新房销售近期初步企稳。新屋开工中的重要指标3、4、5月独户房屋开工上涨1.1%、3.3%、7.5%，创2008年12月以来新高。全美20大城市平均房价下跌速度趋稳，美国全国房价指数一季度年率跌幅19.1%，二季度则缩至14.9%，且房价环比上升2.9%，为三年来首见，房价跌势不再出现直线式下滑。美国人购房能力有所提高，4月成屋签约销售指数环比增加6.7%至90.3，意味着未来数月住房销售可望继续回稳。
但是，尽管2009年初以来美国房屋销售价格、建筑开支以及房屋销售止住了去年年中开始的迅速下滑态势(单房销售价格2009年初较2006年中回落25%)，但对比住房空置率和房地产库存总量，当前水平仍然是1992年以来的历史高位。近期国债利率的攀升导致按揭利率显著上扬，已从一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的购房成本。截至7月，美国消费信贷连续6个月环比下降，房贷违约率和止赎房的持续增长将于短期内继续为美国住房市场构成压力。房屋库存量与居民消费的去杠杆化以及房屋抵押贷款利率上升将形成长期合理制约房地产投资对美国经济的拉动(见图2)。
美国建筑商协会9月份住房市场销售信心指数连续三个月升至一年多来最高水平19，这是该指数今年以来第六次上升，尽管低于乐观预期和悲观预期的强弱分界线，但房地产市场正在缓慢复苏趋势明显。由于房价自2006年下半年以来大幅下滑、住房抵押贷款利率处于相对低位以及美国政府对初次购房人的税收优惠政策使住房购买力指数(HAI)指数处于历史高位。总体来看，美国房地产市场稳定迹象明显。
(三)制造业调整步入尾声，工业产值仍在探底过程
从制造业整体看，在2009年一、二季度企业商品库存的大规模消减之后，经济企稳后企业再库存化将对制造业起到推动作用。从美国制造业ISM的分项数据来看，5月份新订单指数已经超过50，存货调整加速进行，除就业外的其它指数均有所上升。8月制造业采购经理人指数 首次回到景气区间52.9，非制造业指数攀升至48.4，创造了11个月以来新高。
2007年12月以来的18个月当中，美国工业产值连续17个月下降，下降幅度为-14.6%。5、6、7月工业产值同比跌幅超过13%，连创1946年以来最大年度跌幅，美国工业领域的产出降至1998年12月以来的最低水平。但受到汽车行业产值大幅攀升的推动，美国7、8月工业产值环比增长0.5%、0.8%，是该数字自2007年12月美国陷入经济衰退以来的第二次上涨，是美国经济状况好转的又一信号(见图3)。
(四)金融系统处于企稳恢复反弹阶段
危机爆发后，美国的银行因自身原因放贷能力和意愿低下，放贷意愿一直到2008年12月才达到底部。在美联储和财政部的大规模注资和资产购买计划的刺激下，金融机构信用状况得以改善，放贷意愿增强，银行压力测试稳定市场预期，投资者担忧情绪逐步消退，放贷意愿与各类贷款需求都处于底部企稳并有所恢复的阶段。随着市场信心的逐步恢复和救市举措的生效，大规模系统性风险发生的概率显著降低。但需要注意的是，实际信贷增速的改变落后于放贷意愿变化，一系列经济复苏活动将被延缓。相对于放贷意愿，私人部门的信贷需求仍在萎缩，美国经济以居民消费部门为核心的“去杠杆化”长期趋势和储蓄率的持续攀升将从需求方面降低时机贷款增速，并降低经济通过再杠杆化进行恢复的能力(
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(五)低利率环境还将维持，经济刺激计划不会收缩
各国政府的救市措施如美国银行业压力测试结果的公布、公私投资计划细节的披露、英国的资产保护计划、二十国集团(G20)伦敦峰会拟定的1万亿美元协同经济刺激计划 等都有助于市场信心的恢复。
流动性增加对经济恢复起到积极推动作用。当前的经济稳定复苏很大程度依赖货币政策的放松，流动性的增加，目前主要经济体利率均已降至历史低点。其中，美联储对世界经济起到最重要的作用。各国央行跟随美联储降息，目前美国、欧盟、日本、中国基准利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分别调低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以来表现为全球流动性释放，有效缓解了信贷市场压力。在降息同时，各央行还采取购买资产等量化宽松的货币政策手段，缓解金融体系信贷流动压力。经济复苏阶段，流动性寻找载体，在没有庞大的新兴产业可以依托的情况下，推动当前世界范围内商品价格强烈反弹，也引发世界股市流动性反弹。
二、近期国际经济面临的困难及走势预期
(一)国际经济面临的困难
国际主要经济体还面临很多实际的困难， 主要表现在:终端消费乏力，主要经济体居民收入下降、失业率趋高、消费者增加储蓄以及负财富效应等因素导致消费增长乏力;工业生产后劲堪虑，全球工业生产环比连续两个月回升，但因消费、投资和外需仍然低迷最终需求是否支撑工业生产继续复苏尚待观察;金融市场稳定性较差，美国金融机构逾期贷款还在增加，小金融机构破产还会出现，商业房地产的风险初现端倪;经济主体降杠杆的问题还将持续。首先是金融机构存在较为严重的降杠杆问题，其次是居民提高储蓄率以偿还到期房贷、信用卡消费信贷等;通胀风险较大，美国货币政策可能仍会宽松，经济恢复最需要宽松货币政策支持。同时，各国当局在经济衰退压力下会维持低息的货币政策，经济恢复出现反复的危险。短期内新兴市场经济景气可能比美国好，在美国金融危机过后，流动性泛滥下资金大量进入新兴市场，进一步推动资产价格膨胀，二季度全球资本市场的上涨速度过快，既有前期超跌反弹的因素，不乏泡沫成分;中期政策风险加剧，将来美国等国家加息后致使国际资本回流，可能再次引发新兴市场资产价格和经济的大幅波动。
(二)国际经济整体态势预期
2008年末以来，全球各国政府出台各种史无前例的经济刺激政策(各国经济刺激计划高达全球GDP的2.7%)遏制了经济迅速恶化的态势，2009年上半年政策组合第一轮的正面效果已经显现，经济活动自由落体似的下滑已经停止，并逐渐趋于稳定。目前全球货币流动性异常宽松，资金价格低廉，国际资本主要流向新兴市场国家，全球金融危机最糟的时刻已过，世界经济衰退情况正在减轻，主要经济体经济数据向好意味着经济正从恶性衰退的谷底逐步企稳并有望回升。如果主要数据如PMI指数改善趋势持续，经济刺激政策继续维持甚或有所加强，2009年下半年各主要经济体渐次见底并逐渐复苏将成为主要趋势。但是经济刺激政策长期效果难以持久，几乎所有刺激措施都在重复各经济体固有的增长模式，经济真正的复苏只有在增长方式真正转型后才会到来，发达国家需要改变当前过度依赖信贷的增长模式，重新构建新的经济增长模式，找到经济长期增长的新引擎。
三、结语
综合分析认为，美国整体经济活动持续低迷，很多指标在负值区间显示经济仍在底部区域，但2009年二季度开始部分经济指标出现反弹，企业预期改善、居民消费与信心企稳、就业减少速度放缓、房屋供应及需求温和上升等，显示上半年美国经济已经见底，下半年将进一步趋于稳定。因此，笔者认为2009年下半年美国率先企稳复苏将是主要趋势，环比增长率呈现逐季改善，且有可能在年底出现正增长，其他主要经济体渐次见底，全球经济有可能触底后逐渐缓慢复苏。如果参照世界银行和美联储预计美国GDP增速2009年萎缩1.3-2%，考虑一季度经济增长为-5.7%、二季度经济增长为-1%，美国上半年经济增长约为-5%-3%，下半年约为1-2%，有望四季度实现正增长。但由于美国当前经济数据环比改善的积极因素主要是去库存，而非终端需求真实持续回暖，因此美国实体经济复苏将进展缓慢，中长期增长难现V型反转，“U”或“W”型为大概率事件，短期看则接近“L”型。这主要在于房地产市场仍在探底企稳过程中，居民储蓄率提高以及失业率的抬升将导致消费扩张缓慢，企业投资也增长乏力，缺少新的经济增长点。
参考文献:
篇3
曾军分析认为，监管机制仅对上市公司和投资者中的弱势群体有效，而投资者利益仍然得不到充分的保护。同时，A股不具备可供企业长期成长的文化、法律环境。且资本管制使资本不能在全球市场自由流动，只能囤积于国内的房地产和股票投资，由此造成了股票和房地产被进一步高估。
“这些因素最终导致国内证券市场80%左右的投资者已基本放弃了宏观趋势判断，而专注于更容易理解和把握的个股进行长期投资。”
在谈及如何去应对长期大震荡的A股市场时，曾军表示投资者必须对困扰和阻碍国内市场投资回报的因素有清晰的认识。“既然不能选择市场，那么构造一个具备长期持续盈利能力的投资体系是基础和必须的工作，如建立从企业分析、行业研究、趋势判断相结合的包含多重安全边际的决策体系、制定风控制度等。”
投资A股还需揣摩政策动向，难度可谓“全球第一”，在海外市场仅需判断经济状况和基本面往往即可“十拿九稳”。“80%基本面+80%政策面，按概率的计算可得出64%的成功概率，而在海外市场仅基本面这一项就可取得80%的胜算概率。”
别因噎废食
对于近期市场在多重利好因素刺激下的反弹，曾军认为目前A股市场走势分析可围绕两条主线展开。第一条主线是市盈率和GDP增速的关系。目前，道琼斯指数的市盈率约为13倍，对应美国GDP每年3%的增长，而沪深300指数的市盈率约为12倍，却对应每年约8%的GDP增长率。
“不难看出我国的GDP增速是美国的2倍以上，但市盈率却比美国还低，这本身意味着A股存在估值修复的需要。”
曾军说，我国资本市场投资品种仍很有限，在房地产市场投资严重受限的情况下，资金仍将不断流向股市。因此，沪深300指数的市盈率也将修复到20倍左右的历史水平。
第二条主线是银行股的估值修复有望推动大盘上涨。目前银行股的市盈率为6.5倍左右，市场所担忧的地方债问题也在逐步得到解决，后市将迎来银行股的估值修复。由于银行股在股市中占有较大的比重，因此大盘也有望随之上涨。
针对坊间对大盘走势的众说纷纭，曾军认为，带着悲观情绪的投资者切不可因噎废食：“好比你说这件衣服我不喜欢，那么我就不穿衣服了。这样的思维完全偏离了问题的本质。” 投资者应更多地去探讨如何创造一个真正公正、公平、公开的证券市场，让更多成熟的机构投资者入市去加速证券市场投资理念的转变。
投资者要学会风控
近20年证券从业经历的积淀，不仅给了曾军丰富的金融市场趋势判断和金融衍生产品交易经验，也令他树立了强烈的风控意识。
“外汇交易员的经历对我日后从事投资的帮助很大，一方面培养了宏观思维，对宏观趋势的判断极为看重。另一方面，外汇交易杠杆有时候高达20倍，一个外汇交易员能否成功很大程度上取决于风险控制水平。”
风控是投资管理者最需要重视的关键，股市在3000点时的风险并不一定小于5000点，“因为股指处于3000点时对投资者的伤害可能更大”。他表示，价格本身就隐含了风险系数，在资本市场安全永远比利润更重要。而宏观判断和趋势投资是所有投资风险控制的第一道关口，只有判断对了宏观趋势，才能够把握股市的大方向。
经济会触底反弹
篇4
近20年来，我国房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产市场在国民经济发展中显现出支柱产业的风范。但随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，对住房的需求也在发生着悄悄的变化。房地产市场究竟应该如何发展值得我们深思。
1.目前我国房地产的走势分析
从供销来说就是需求量和供应量仍然在加大，应该属于供销两旺的现状，经济发展快，城市化进程加快，需要住房的数量就会不断增加。国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为目前各城市房价确实是过高了，已基本超出了人们基本生活所能承受的水平，只能一部分人买得起房子，大部分人买不起，政策应该是叠加式的，不应再放松，包括房产税。信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。
2.目前国家针对房地产市场出台的调控政策分析
在国家出台的宏观调控政策中规定提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险。落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。
3.房地产调控现状分析
近期总有人在炒作房地产调控放松的传言。比如住房和建设部传出消息，要调整刚需购房的优惠政策，房贷利率也已经恢复到较优惠的水平。开发商拿地意愿下降，地方财政紧张，似乎一直有人炒作。若单纯看这些信号，似乎有一种调控即将放松的可能。如果房地产调控放松，房价再次出现过快上涨，未来房地产调控政策加码风险上升，将置房地产行业于无法收拾的境地，对整个未来行业市场而言，有弊无利。但根据调控部门高层对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，看到市场上已经大面积滞涨，在许多一二线城市开始出现价格下跌。但与预定目标还有一定的差距，未来政策进一步调整的预期依旧存在，也可能对原有调控政策作出技术性调整。加之管理层近一直不变的说法，据趋势分析，当前的房地产调控政策绝不可能放松，房地产市场的调整要持续两三年甚至更长的时间。
4.我国房地产市场发展趋势分析
随着国家对房地产市场的调控，以及国家从满足民生需求的观点出发，我国房地产市场在未来的发展中会发生很大的变化。房地产市场价格会逐渐趋于合理，随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及随着购买者变得越来越理性，我国房地产市场未来的价格会逐渐趋于合理。供需结构会得到优化，一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。房地产市场秩序会逐渐改善，在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐得到规范；房地产市场相关制度建设也会逐渐得以改善和加强。\明确房地产开发的双轨制的模式，保障房的发展速度快和慢对整个中国房地产市场健康发展很有关系，使中国区域之间发展趋于平衡。避免出现政策一刀切的现象，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地应该是全面的、系统的。因此，在未来房地产市场的发展过程中首先要解决房地产的模式问题，必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式形成互动，促进房地产市场的良性发展。
5.采取措施巩固房地产市场调控成果
从国内看，虽然发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，促进房价合理回归,加快普通商品住房建设，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。促进房地产市场健康发展。我们一定要保持清醒头脑，增强忧患意识，做好应对各种困难和风险的准备。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
6.结束语
针对我国房地产市场现状，国家应采取措施抑制房地产价格的上涨，同时各地也要要采取有效措施，适当增加中小套型普通住房的供应，引领开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，以满足普通居民的合理住房需求。对于近期少数地方因降价引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决处理，按照政策要求，适当加快保障性安居工程的建设力度，以满足人们对住房的需求，并使房地产市场步入良性发展的轨道。
篇5
2．受结构性因素的影响，物价增长明显回升。今年1-8月，累计CPI(居民消费价格指数)同比增长3．9％，比上年同期加快2．6个百分点，其中，食品价格同比增长9．8％，比上年同期加快8个百分点，对CPI增长的贡献率高达80％以上(拉动CPI增长3．2个百分点)，即物价上涨的主要推动力是食品类价格短期爆发性增长。预计全年CPI增长4．3％，超过年初预计的调控目标，但仍处于可控的范围内。
3．就业增长形势良好。今年上半年，城镇新增就业629万人，完成全年目标任务的70％，创下实施积极就业政策以来同期最好水平。预计全年城镇新增就业将突破1200万人。城镇净增就业量将首次突破1000万人，达到1011万人，比上年增加32万人。这得力于经济增长的快速平稳增长，也与积极就业政策的逐步落实密切相关。
4．工业增长创10年来的新高，效益进一步提升。受出口和投资持续高增长的带动，今年工业增长比前几年明显加快。1-8月，累计规模以上工业增加值同比增长18．4％，比上年同期加快1．1个百分点。预计全年规模以上工业增加值增长18％，四季度会有所放慢，主要是受出口增长放慢的影响。企业效益继续好转。1-5月份，全国规模以上工业实现利润9026亿元，增长42．1％，比上年同期加快16．6个百分点。
5．三大需求继续强劲增长，内外需增长的不平衡与内需结构不平衡均有所改善。投资增长继续偏快。今年1-8月，累计城镇固定资产投资同比增长26．7％，比上年同期回落1．5个百分点，预计全年城镇固定资产投资达12．1万亿元，增长29％，比上年有所加快。从内需增长看，一个积极的变化是消费增长明显提速，对经济增长的拉动作用趋强。1—8月，社会消费品零售总额同比增长15．7％，比上年同期加快2．1个百分点，预计全年社会消费品零售总额达到9万多亿元，同比增长16．2％，比*年加快2．5个百分点。出口增长继续高增长态势，受出口税收政策调整的影响，8月份以后出口增长将趋于放慢。预计全年出口和进口分别达1．2万亿美元和9480亿美元，同比分别增长24．3％和20％，外需放慢内需加快(主要是消费增长加快)有利于改善内外经济的不平衡。*年贸易顺差至少可达2570亿美元。
二、*年经济增长趋势预测
(一)经济增长走势分析与预测
对*年宏观经济发展的基本判断是：国民经济将继续保持11％以上的高位增长。从季度和年度增长来看，经济正在达到或接近周期性繁荣的顶部区域(经济增长从年度上讲，最高点可能是*年，而季度上最高点可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能进入温和调整期。
一是消费增速明显加快是经济增长周期处于中部区间(繁荣期顶部区域)的一个重要信号。这是因为，随着人们对经济增长信心的增强及前期收入的快速增长，开始扩大消费，即经济扩张由投资转向消费(投资增长仍处于高位)。因此，经济增长将处于周期性最繁荣的区间。20世纪80年代的两次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。当消费增长达到顶点时，投资增长便会明显回落，经济增长也随之回落。这次繁荣期持续的时间比以前任何一次都长，主要是由于国内消费结构升级与产业发展进入一个全新的阶段及与世界经济景气重叠而形成的投资与出口的持续性“双扩张”。
二是物价增长进入第二波上升，其中价格增长的结构变化最引人关注，显示经济周期中增长率变化的信息。当前，价格增长的特点是CPI加速而PPI(生产资料价格指数)减速、生产资料价格放慢而生活资料价格加快，这是经济处于扩张后期的基本特点。两轮价格上涨中生产资料价格的不同走势，可能意味着经济周期中增长率阶段性变化正在酝酿中。
三是预计国内房地产在*年下半年后将进入适度调整期，会使投资增长有所减速。房地产特别是住宅繁荣已持续10年，估计在*年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区，但由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。主要原因是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将产生一定的抑制作用。
GDP增长的高位走平，主要是源于周期性的因素及人们对奥运会房价预期的一定变化，当然还有世界经济增长周期变化的影响。预计*年，我国GDP可望突破28万亿元，增长11％，其中，上半年可能超过11％，下半年会有所回落。工业增加值的增长率将受出口放慢的影响有所回落，但受国内消费旺盛的支撑，会继续保持高位增长，预计增长17．5％。为了与以前经济增长目标保持一致，国家对GDP增长的预期目标仍将设定为8％。
(二)投资、消费和就业增长分析和预测
受高收益率和流动性过剩问题突出等的影响，*年投资增长呈逐季上升趋势，但*年投资增长可能趋缓，并逐渐步入周期性的调整期。房地产增长和出口增长可能双双调整，将是投资回落的直接动因。正因如此，流动性过剩问题在*年会得到一定程度的缓解。这是经济发展的一种积极性变化。与之相反的是，消费增长将继续有所加快，成为周期性的变化。这种变化对节能降耗目标的实现是有利的，因为投资增长放慢意味着高耗能产业投资增长和产出增长的放慢，同时，由于经济的适度调整，将影响企业的利润，一些高耗能的落后企业将会被市场逐步淘汰。
预计*年，城镇固定资产投资规模为15．07万亿元，增长25％，社会消费品零售总额将首次突破10万亿元，达10．5万亿元，增长16．5％。
*年，我国的就业增长形势依然较好。目前，尽管城镇单位新增就业有放慢的迹象(主要是由于外资企业和私营企业就业增长有所放慢)，但工业企业就业增长一直会保持6％以上的较快增长态势，预计*年这一趋势会延续。利用就业弹性预测方法，预计*年城镇净增就业量将达到1032万人，新增就业岗位继续突破1200万个。*年，城镇就业增长的目标可设定为新增城镇就业1000万人，失业率控制在4．5％以下。
(三)物价增长走势分析与预测
今年以来，我国物价上涨进入*年以来的第二个上升期。二季度，CPI同比增长3．6%，比一季度加快0．9个百分点，比上年同期加快2．2个百分点；三季度继续加快，特别是7月和8月CPI增长分别上升到5．6％和6．5％的相对高位，引起了社会对未来发生通货膨胀的担忧。事实上，此轮物价加速上涨，不是一种内在的长期趋势，而是由于部分粮油及肉类产品阶段性的供应紧张而形成的价格“扰动”，不会对未来造成明显的通货膨胀压力。
*年，物价继续加速上升的可能性较小，原因有：一是目前推动物价大幅回升的主要原因是食品价格。本轮经济周期以来，除食品类的核心产品价格上涨率一直在1％上下窄幅波动，今年核心产品价格上涨率仅为0．7％，这说明经济增长的内在通货膨胀的压力不大。推动食品价格上涨的农产品涨价带有恢复性质，原因是短期性的供求不平衡；而且，我国农产品的供应是完全有保障的，猪肉的缺口持续时间也不会太长。因此，此轮物价上涨的走势在性质上与*年至*年相似，持续性不强。*年10月，食品价格上涨首次突破5％(5．1％)，持续了13个月，成为导致CPI短期内快速上涨的主要原因。这次物价上涨也是源于食品价格的明显上升。*年12月，食品价格再次突破5％(5．8％)，目前已持续了9个月，预计还会持续一段时间。二是在现阶段的增长环境中，流动性过剩与货币供应量的持续偏快增长难以传导到CPI上。多年来，我国货币供应量M，都保持了17％-19％快速增长水平。去年以来，虽然MI增速明显加快，反映了流动性过剩问题日趋严重。但由于实体经济中绝大多数产品并不存在供不应求的情况，相反是多数产品处于供过于求的状态。因此，流动性过剩问题冲击的不是物价，而是资产价格，导致房地产与股票价格的明显上升，并加剧投资需求的膨胀(投资的膨胀在经过一段时间后会通过增加产能、抑制产品价格上涨)，即近阶段货币供应量增加或流动性过剩与CPI关系较弱。因为物价上涨的主要原因不在货币方面，所以，这是对近期物价增长走势比较乐观的原因。
从长期物价增长走势看，我国现阶段发生高通货膨胀的可能性也较小，经济增长与通胀的组合仍是“高增长、低通胀”。这是新一轮经济增长周期的一个最基本特征。*年GDP增长10．1％，CPI增长3．9％，*年和*年GDP增长10．4％和11．1％，CPI则仅增长1．8％和1．5％。今年上半年GDP增长11．5％，CPI增长3．2％，预计今年全年GDP增长11．5％，CPI增长4．3％。相对于GDP增长，目前CPI增幅仍较低，处于可承受的增长区间。
因此，可原则判断，明年物价增长将像*年一样，趋于回落。预计CPI增长3．5％左右，宏观调控的目标可定为不超过4％。
(四)出口增长与国际收支平衡的预测
在宏观经济增长的各项变量中，出口增长特别是贸易顺差的预测难度较大，影响因素较多，而且许多因素是不确定的。预计*年出口增长将是回落的，主要是出口政策调整的效果逐步显现。今年8月份的出口增长已有所表现。8月份，出口总额为1113．6亿美元，增长22．7％，比1-7月放慢5．9个百分点，比7月份大幅回落11．5个百分点，显示了7月份开始实施的出口政策调整的积极影响。可能导致出口增长回落的另一个因素是：美国经济增长受次级债危机的影响将趋于放慢，次级债危机的影响将会继续深化，虽不会导致美国经济进入明显的衰退或萧条，却会使经济持续一段时间处于相对低位增长，对世界经济景气和外部对我国出口需求将产生一定的负面影响。白*年以来，我国出口最重要的支撑因素是国内工业产能释放所产生的“外推效应”，如*年受钢材产能大量释放及国内需求放慢的影响，我国钢材贸易由净进口转为净出口。*年，我国净出口额为2450万吨，*年上半年，则达到2510万吨，全年钢材净出口预计将超过5000万吨。最近几年，我国新增钢铁产能为7000-8000万吨，即70％的新增产能是通过出口增长来消化的。预计*年，我国出口的这种“外推效应”会继续加大。外贸出口政策调整在相当程度上是抑制这种“外推效应”的扩大。受以上“两减一增”因素的影响，预计*年出口增长将回落到20％左右。贸易顺差将继续有所扩大，但增幅明显放慢。预计*年，我国贸易顺差为3084亿美元，增长20％。
三、*年宏观经济政策取向
考虑到流动性过剩问题的影响，“三过”问题依然突出，经济增长尽管正在或逐步接近经济周期的顶部区间，但地方政府的内在投资冲动仍十分强劲；同时，受政府换届效应及对奥运经济增长的乐观预期等因素的作用，*年，我国经济增长可能会进一步高涨。因此，可将“双稳健政策”调整为“稳中适度从紧政策”，继续保持政策的稳健性和连续性，但货币政策要适当加大紧缩力度，特别是要防止实体经济偏热与虚拟经济偏热的相互强化，形成全面过热的风险。
1．要认识到继续抑制投资增长的重要性。*年之前，我国的出口增长是以外部拉力为主，而*年以来，出口增长是以国内投资的推力为主，强大的推力和拉力的结合，是导致*年以来出口顺差过大的主要原因。推力增大，主要是因为投资增长持续偏热，导致工业产能的集中释放，外部失衡是因为内部失衡。抑制投资增长是解决内部失衡和外部失衡的关键。要通过继续小幅升息和发行中长期公共债券的措施抑制房地产和工业的投资；完善信贷结构性调整政策，加大对房地产及相关高耗能产业的信贷收缩力度，同时，增加对中小企业的信贷投放。
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1. 我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1 财政政策调控对房地产市场的影响
财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。
2.2 货币政策调控对房地产市场的影响
货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。
首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。
2.3 行政政策——限购令
合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。
3. 未来政策走势的初步判断
3.1 调控效果将显现
中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。
3.2 经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3 调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4. 房地产企业的应对措施
4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
4.3 开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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对此，马培生表示：“‘楼市崩盘论’‘楼市拐点论’是个别人的观点，我不认同。”
他认为，房地产市场是一个区域性非常强的市场。由于难以知道的各种可能原因的影响，个别城市的个别楼盘降价销售，是难免的、孤立的市场情况。但这并不意味着这些楼盘所在城市出现了楼市崩盘，更不能由此推断出现了普遍性的楼市崩盘。况且，即使某个地方楼市崩盘，也并不意味着所有城市的楼市都要崩盘。
“不能简单地以某个地方某个时段的房地产市场不景气为依据，来推断其他地区也会出现同样现象。”他说，“网上很火的‘崩盘帝’曾预言全国110个城市将出现楼市崩盘，这并不是严谨的科学结论。因为，如果预言110个城市的楼市崩盘，那么他至少要去调研远多于110个城市的房地产市场，并通过大量准确的数据，分析这些城市房地产市场的供求关系和房价走势。之后，他才有可能从调研结果中，发现其中的这110个城市的楼市有崩盘的可能。而要把远多于110个城市的房地产市场的供求关系和房价走势分析清楚，不可能是一个人或者一个小的研究团队在短时间内可以完成的。”
除了区域性强之外，房地产市场还是一个不能用平均价格简单比较的市场。
2013年12月18日，国家统计局公布《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，广州市房价同比涨幅达20.9%，环比上涨0.8%；同一天，广州市国土房管局公布的房价数据，环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。按广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。
对此，马培生表示：“国家统计局采用的是指数计算法，即追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出房价数据。广州国土房管局采用的是算术平均法，即将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价。太原新建商品住宅的平均价格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就简单得出楼市降价的结论。”
“算术平均法，对于判断房地产市场并不科学；指数计算法，才能体现房地产市场的变化。”他总结说。
中环路改变楼市格局
总结太原房地产市场这些年的发展，马培生觉得，总体来说基本上是沿着健康的方向发展过来的。“期间，尽管有过供需的波动，价格的上涨。但现在回过头去看，太原市的房地产市场既没有出现火爆的场面，也没有遭遇寒流、泡沫，房价也仍在购房者可接受的范围内，整体上是伴随经济的发展、社会的进步、居民收入的增加而稳步前行的。“
而需要注意到的是，近一段时期，太原市中环路的开通，对房地产业肯定有着极大的影响，且是多方面的。
“明显地，这对中环路周边的楼盘肯定是有好处的。中环路的开通，不仅为交通带来极大便利，而且将激活周边楼市。除了土地成交活跃外，周边楼盘的追涨预期将提高。众所周知，无论从建设开发、楼盘条件，还是销售来看，太原南城因其自身所具备的快速发展优势，近年来楼市的发展可谓是风生水起。相较而言，由于种种原因，太原北、西、东片区的发展一直较为缓慢。中环路的开通、交通条件的改善，将吸引大量企业、开发商、居民在中环路周边聚集，有助于北、西、东片区向好发展。各方面的利好、楼市供给和需求将不可避免地被带动起来。”马培生说道。
而更重要的是，中环路的开通，打破了市民工作在哪个城区就在哪个城区买房的固定格局，将使得太原东、南、西、北四城区的房价趋同，对整个太原房地产的格局也将有一个极明显的改变。
对此，马培生举例道：“中环路开通前，如果一个太原市民在南中环上班，却在尖草坪买房，是不可思议的事情。可如今，20-30分钟的车程足以被人们所接受，在南城上班，在北城买房，所处城区不再成为人们买房时所考虑的限制条件。而这，也将让北城的房地产业市场进入被需求的新发展时期。”
“再如，在东、西中环路修建前，太原东、西城虽紧邻市区中心，但该区域多为坡地、沟壑纵横。再加上受到铁路、高速公路等交通线的影响，不少区域至今水、电、气、暖等基础设施仍不健全，道路等级低、交通设施不足，阻碍了当地群众的出行和区域发展。而东、西中环路的开通，周边绿地的增加，不仅弥补了东、西城区之前的发展缺憾，而且克服了市区交通不畅、绿地短缺的不足，这也将使东、西城区楼盘显示出独特的优势。”
相对价高的期房市场
影响房地产价格的因素，既有房地产自身的因素，比如产权、区位、户型、环境等，也有外部因素，比如市场供需因素、宏观经济形势因素、购房者心理因素、房地产政策因素等。对于商品房来说，影响价格的因素，关键的还是供需关系。
马培生认为，就当前说，太原市的房地产市场不仅有价，也有市，而且仍然是一个相对价高的期房市场。也就是说，太原的购房者都是在觉得房价高的同时，购买了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆迁、尚未建设中的楼盘。
随着城镇化进程的推进，新毕业的大学生和已经在太原站住脚的农民工等群体都是刚性需求的生力军。上世纪60年代中人口高峰时期出生的人，他们的孩子，已经到了结婚时期，且大都是独生子女，对房子的需求较大，而且不存在资金问题，父母已经做好购房准备。而从经济活跃角度看，太原的就业机会毕竟比市、县要多，很多学生毕业都选择在太原就业，很多年轻人到太原打工，买一套房子都是他们的理想。
“在这种背景之下，由于太原市政府禁止小产权房和‘五证不全’的楼盘上市，致使住宅供应量相对减少，而需求量则没有明显的下降，将加剧供需矛盾。”马培生说，“有的人觉得，现在的楼盘不少，未来的商品房供应量肯定不小，这是一个误解。因为现在开发的楼盘中，有相当一部分是为道路改造、城中村改造中的被拆迁人所建设的回迁房和面向特定人群的保障性住房，并不是由开发商自主开发、面向社会供应的商品房。受整个房地产市场悲观情绪的影响，购房者中观望的不少，但需要正视的是，强劲的刚需是不争的事实，这就造成了当前的房地产市场仍然是一个卖方市场。”
马培生还表示，长远来看，楼市肯定会健康发展，房价应该能够调整到老百姓满意的程度。但就近期看，包括公共租赁住房和廉租房等在内的保障性住房的建设，还不能满足消费者的需求，导致目前太原住房市场仍旧是商品房为主的市场，开发商不愁卖房，而老百姓却发愁买房，所以房价一段时期内不会明显下降。
当然，对投资者来说，如果以升值快为目的购房，仍会有一定的投资风险。毕竟，为了保证太原的房地产向健康的方向发展，投资、投机的需求应该会是被抑制的。
政府发力方向
包括住房在内的房地产是基本的生活资料和基本的生产资料，因此，政府对房地产业的宏观调控就应该比对那些满足享受甚至奢侈生活的商品的力度大。
5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。业界分析认为，金融调控部门发声保房贷，信号意味浓烈。
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近期,市场上关于人民币升值的讨论再次成为热点,各大财经类网站以专栏的形式报道各方对人民币升值的看法。3月15日,美国130名国会议员,不分党派,联名向白宫施压,要求奥巴马政府就人民币汇率问题采取强硬行动,并要求财政部在4月15日公布的主要贸易伙伴国汇率制度报告中把中国认定为“汇率操纵国”,并对中国征收反补贴关税。随着中美两国在人民币汇率问题上的紧张关系加剧,美国国会考虑向中国进口商品增收关税。一个国际汇率专家小组劝告美国国会不要采取严厉的单方面贸易行动。在美国政府的言论施压下,人民币DNF(无本金交割外汇远期,用于衡量海外市场对人民币升值的预期)走势一路下行,人民币升值预期升温。
中国经济于2008年四季度见底,2009年第二季度走出低谷、实现复苏,2009年3季度和四季度经济增长率分别达到9.1%和10.7%,全年增长8.7%,比发达国家经济体普遍高10个百分点以上,自2009年下半年以来,国际上要求人民币升值的呼声日益高涨。与此同时,美国金融机构纷纷发表研究报告,论证人民币升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究报告中指出由于中国国内的通货膨胀压力和出口的强劲复苏,人民币预计在下半年升值5%。中国人民银行副行长朱民认为中国现阶段还不存在恶性通胀,出口增速也没有进口快。朱民认为,迄今为止中国并没有出现恶性通货膨胀的迹象,强劲的需求是推动价格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通货膨胀是由于食品价格波动引发,食品价格的波动是由恶劣恶劣天气及春节需求高造成。1月至2月我国净出口总值3864亿美元,比去年同期增长44.8%。出口2040.8亿美元,增长31.4%,进口1823.2亿美元,增长63.6%,贸易顺差为217.6亿美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出现贸易逆差,中国出口强劲复苏也无从谈起。人民币现阶段升值压力,来自于外部,主要来自于美国。
二、人民币升值对中国的影响
人民币升值不会改变我国长期出口的增长趋缓,决定出口增长的主要是世界经济增长速度,即需求,其次是各国在国际分工中的地位,即产品竞争力,而不是汇率变化。我国出口产品主要是劳动密集型的必需品,需求价格弹性低,中美两国在劳动力价格方面差距巨大,人民币小幅升值并不能扭转中美贸易中我国的长期顺差的局面。众所周知,中美的产业结构存在巨大差异,中美两国出口重合度低,美国在高科技领域具有较大优势,他们在这方面实行严格的出口管制,美国如果不取消高科技技术出口限制,中美贸易顺差的局面根本不可能扭转。从另一个角度来看,我国低利润的劳动密集型行业在美国进口市场的主要竞争对手是墨西哥、印度、印度尼西亚等发展中国家,历史结果表明,人民币小幅升值并不会降低我国在这些行业上的优势。
银河证券研究所的研究报告的实证研究表明人民币汇率与出口量并不存在相关关系。
这一次如果人民币升值在中长期内并不会影响我国的出口与就业,近期出现的民工荒也印证了这一点,在短期内会对出口依赖较高的行业产生冲击,比如机电、毛纺。人民币的适度升值可以降低生产和生活成本,在一定程度上抵御因经济刺激计划而遗留下来的通胀隐患,为货币政策退出留下更大余地,有利于今年“调结构”的大背景。另一方面通过出口将通胀压力输出,使得其他国家紧缩提前。西南证券研究所副所长王剑辉在做客“财富非常道”中指出,人民币适度升值,在长期可以促进我国经济的结构调整与转型升级,提高国民消费力,也就是所说的提高中国人的福祉。在短期对实体经济和资本市场会有冲击,需加强管制力度。并且升值幅度不宜过大,否者有可能造成大量国际热钱撤离中国市场,引起股市、楼市的崩盘和恶性通货膨胀。
三、预计人民币升值的时间与幅度
如果上半年出口持续高增长,不出现严重逆差,估计人民币会在6月份外贸数据出来以后升值,从6月份开始美国进入中期选举拉票的关键时期,各方为解决美国国内失业问题,会将矛头指向中国,人民币升值的压力进一步加大,人民币升值最晚不超过6～8月份。如果美国方面施压过大,人民币升值最早将在4月份启动,近期可能触发人民币升值的事件有:美国政府公布汇率操纵国名单、中美战略经济对话、访美以及G20会议。从人民币NDF上来看,升值幅度约为3%,最大不超过5%。
四、人民币升值对中国股市的影响
人民币升值将使A股的投资环境发生重大变化,在中长期来看是一种“五星级”利好,对资产类、航空、资源类、原材料进口类板块影响较大。
1.资产类。包括银行、地产、保险等金融股,资产类受益于人民币升值的主要原因有:一是资产价格重估,人民币升值将使非可贸易的股票、土地、房屋等人民币资产在国际市场上价值增加;二是流动性溢价,因为国际资本进入中国后偏向于投资在流动性较高的资产上,这当中楼市、股市又是首选,股市中金融类大盘股又是不错的标的。人民币升值会推动包括银行、地产在内的资产类板块上涨。这一次人民币升值的情形与2005年的汇改情况不同,上一次人民币从2005年7月到08年持续升值20%,推动资产类板块膨胀,这一次人民币升值幅度与时间都要小于上一次,推动幅度也会大不如前。其中地产股的前景更不是十分看好,国内政府对房地产市场的调控态度近期更加强硬,本着安全第一的国际资本对这种政策的不确定性十分厌恶,这对房地产市场和地产板块会产生抑制。
国泰君安证券的研究报告认为:国内银行正负担着房地产和地方财政双重风险,抑制了国际资本流入大盘金融股的冲动。近期人民银行副行长朱民在为瑞信亚洲投资论坛午餐会所做的主题演讲中表示:并不同意各种关于地方融资平台对银行不良贷款比率影响的说法。朱民承认高房价已成为一个需要解决的社会问题,同时认为,中国购房者负债并不严重,不会在中国引发系统性经济与金融危机,是否会有地方融资平台风险线性化,现在说还太早。他在提问环节里表示,中国银行就对地方融资平台大概贷出700亿元,他们就是有选择地保证钱进入最好的项目。商业银行贷款到房地产项目,去年总共是7.9万亿元,占全部贷款总额的19.6%,其中还包括4.86万亿元的个人按揭贷款。即使房价下跌15%,不良贷款比率只增长16.8%。银行股银行股将在本次人民币升值中获益。
2.航空类。典型外汇负债类行业,尤其是美元负债,航空公司有大量的航空器材融资租赁负债,每年需支付一定数量的利息费用和本金。航空公司外币负债比例高,人民币升值会造成一次性的汇兑收益,也使进口的航油价格下降,由于燃料费用占航空公司总成本的30%左右,人民币升值会降低航空公司的成本。人民币升值除了使航空公司能够一次性获得相关的汇兑收益外,还由于航油进口价格的下降以及租赁成本的降低而受益,根据相关的资料显示,人民币每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。国内上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、东方航空、国航以及外运航。前四家是主要是客运,外运航以货运为主。下面是这五家航空公司的资产负载率:
其中外运航空资产负载率最低,对人民币升值几乎不敏感,海南航空前期跟随海南版块被热捧,近期可能有回调风险。主要考虑另外三家:南航:目前市/账比最低,美元负载率最高,对人民币目前的收益程度也最大。东航:地理优势,上海世博会。国航:营业能力行业首位,在今明两年的航空公司国际化加速过程中具有先发优势。人民币升值对三家航空公司都有利好因素,国泰君安证券的研究报告显示:从估值上来看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建议价值型投资者参与。ST东航预期将在上海世博会和人民币升值的推动下获得短期超额收益。
3.原材料进口类。造纸:(1)人民币升值可降低进口木浆、废纸的成本。(2)降低进口纸机等设备成本。(3)外汇负债下降,获得汇兑收益。但是造纸行业在国内外都属于夕阳行业,竞争激烈,产能过剩。人民币升值可能造成出口的下降。钢铁:人民币升值使铁矿石的进口价格下降,国内钢铁行业过于分散,在集中度较高的国际铁矿石巨头面前缺乏议价能力,很可能人民币升值的同时铁矿石巨头也提高铁矿石价格,使升值带来的收益中有相当大的一部分被铁矿石巨头侵蚀。
4.资源类。黄金产业:黄金价格定价权在国际市场,国际黄金价格对国内黄金价格具有很强的导向作用,我国对黄金原料以及标准黄金的进口实行无关税、免增值税的政策,长期以来国内黄金价格与国际市场价格基本一致。两个市场的黄金价格不会出现明显的价格倒挂现象,一旦差价过大,将引发国内外黄金“蚂蚁搬家”式的套利操作。国际黄金价格一般以“美元/盎司”标示,国内黄金价格则按照汇率及重量单位换算成以人民币标示的“元/克”。国内黄金价格取决于两个因素:国际金价、人民币汇率。人民币升值将打压国内黄金价格,如果在人民币升值期间,国际金价出现明显的上涨趋势,将对国内金价由人民币升值造成的下跌压力形成抑制作用,若国际金价能够大幅上涨,幅度远远高于人民币升值幅度,将对冲掉人民币升值的负面影响,国内金价也可能出现逆势上扬的态势。如果国际金价下降或者上涨幅度不够将导致国内黄金价格的下降。关于国际黄金价格,存在诸多不确定因素。金融危机以来,市场出现恐慌,金融资产价格下降,黄金是很好的避险工具,投资者对黄金的热情推高了国际金价,随着部分经济主体的逐渐复苏,市场的信心的恢复,黄金的吸引力将大大下降,可能出现抛售黄金的局面,国际金价有可能下降。对黄金股也不做推荐。
参考文献
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篇9
Key words： university city；housing price；land price；research report
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）36-0008-04
0 引言
随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。
1 对象与方法
1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。
1.2 调查方法
①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本；
②期间为2015年10月至2015年9月；
③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法；
④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%；
⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。
2 调查结果
2.1 江宁大学城近一年房价回归方程（表1）
根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。
假设t坐标为时间，假定2015年10月为1，每增加一个月t增加1个单位；P坐标为房价，单位是元/m^2
设：Pc=a+bt
a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）
将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）
以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t
2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数（表2）
测算方法：？籽XY=■
公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。
2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3）
3 调查分析
3.1 房价与地价的变动影响
①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。
②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。
③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。
3.2 数据分析
3.2.1 江宁大学城近一年房价
根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2，每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析，我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t。由此可见，江宁房价并没有南京整体房价长得多。
3.2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数
根据（表3）显示，江宁大学城各个小区房价变动几乎与江宁大学城房价变动趋同。为了更有说服力，我们小组随机抽样了江宁大学城7个小区，利用资本资产定价模型中测算相关系数的方法计算出这7个小区和江宁大学城总体房价的变动的变化趋势。结果显示，相关系数最低的方山熙园也达到了0.70，相关系数最高的东方龙湖湾和文博苑更是达到了0.96，其他小区的相关系数情况由表3显示波动并不大。因此，我们小组得出的结论是，整体房价趋势可以表现房价变动。
3.2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价
①根据（表4）显示，江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中，楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%，楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%，楼面地价房价比均值是48.40%，而全国平均水平大概是33.3%，由表4的数据，我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右，集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。
②我们知道，楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在，只需要了解江宁大学城地价的情况，就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是，也要注意，房价上涨并不能全部归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。
综合分析：由调查数据不难看出，江宁大学城内的房价与地价仍处于持续上涨的趋势，但增长速度相比于南京市的增长速度基本趋同，但根据近期拍下来的高价地块可以推论，若政府不及时出台相关政策控制过高地价成交或限制房价上限，江宁大学城房价在16年10月之后仍会保持一个持续高增长的态势。
江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系，地价上涨推动着房价；外来人口由于难以支付市内过高的房价，将眼光放在了房价较低的大学城地区，从调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
从地价角度来看，江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成，房价也在两年内番了近一倍，房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本，对房价的变化虽不直接，但作为一个必要成本，房价的市场变动时刻影响着房价的变动。
因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。
4 大学生房价和地价的影响因素
一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置，所处地区的经济发展水平，交通等。南京的江宁地区，原本位于江北，交通相对于南京其他地区而言相对落后，产业结构简单，经济相对不发达，房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策，以及地铁1号线的通车，对其房价与地价产生了巨大的影响，近期在2016年9月22日的土拍会上，江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米，成为区域新高价地，根据分析推测，未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。
4.1 政策因素
在这个市场经济社会，价格由市场这只看不见的手操控，但房地产这一特殊的产业，由于关乎国民的根本生活，关乎着国家经济的基础，以及近年来出现的不正常快速的房价上涨情况，相关政策也就随之而出台，对房地产市场进行调控。
“去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间，但各地纷纷跟进“去库存”，至少说明在供给一侧，楼市有部分供大于求的现象。作为楼市“四小龙”之一，南京房价自今年上半年开始开启了一波快速上涨，截至2016年9月份，南京二手房挂牌均价达到24108元/m2，同比上涨32.31%。房价的快速上涨，使得购房者加快入市步伐，市面上的优质房源显得格外抢手。
飞速上涨的房价引发了消费者与市场的高度关注，人们对于楼过度火热的担忧以及调控政策的期盼也不断加深。
不可否认的是，调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大，可谓是立竿见影。
①2011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。
②2013年年底“宁八条”二套房首付提至7成，再加2014年3月出台“宁七条”控制房价，让2014年整年成交低迷。
③从2014年年底到2015年整年，从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降准降息，一系列政策导致南京楼市的十八连涨。
2016年下半年，南京更是出台了最严厉的限购措施，规定本市二套房家庭不得购房，一度引发了离婚潮。
目前看来，南京市场的拐点已经出现，成交量开始下降，库存量呈现逐渐上升的趋势，政策调控已经显示了效果。
4.2 “炒房热”带动“地价热”
“炒房热”带动“地价热”，这个在现今房价与低价问题上，已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例，方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上，江宁高新园区更是吸金200亿投资，引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让，其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地，G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远，沿着G53地块最南端的云台山河路，一路向西，大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米，是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的，是4块地中最"便宜"的一幅地。
从版块现状（九龙湖为例），方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场，分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右，且整个九龙湖板块在售楼盘并不多，且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了，板块内一房难求。
具体来看，其中主力热盘8盘仅有3盘有少量房源在售，且面积、楼层可选的较小，"房慌"之言所言非虚。其中，最值得一提的要数新城玖珑湖和万科翡翠公园，目前都无房在售且下批房源放风都要卖3万+/平米。最有意思的要属骏景华庭，不仅是九龙湖唯一的在售毛坯住宅，也是板块的价格洼地，但最后一栋房源加推时间一推再推，大半年了还是没有动静。目前，项目最后一栋确定毛坯改精装上市，加之即将到来的土拍大战，房价""成为必然。在如此热销且明显还有很多剩余需求量的版块，土拍结果达到地块最高限价（直逼2万）也并非不可能。此次九龙湖4幅地块的出让，很有可能就将板块推上新的高度！
综上，房价与地价始终始终是相辅相成的。
4.3 周边设施条件
在调查问卷中，江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。
①教育设施：教育资源质量作用大于学校数量。
教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。从整体来看，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例，其辖区内的百家湖小学，翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。
②交通通达度：大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要，往往位于城市的郊区等房价较低的地区，广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁，地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。
在没有地铁前，到达江宁、仙林要花上一个多小时的时间，地铁一号线南沿线及二号线的开通，使南京真正构成了老城新城“半小时便捷圈”。地铁的开通让人们住的更远，当然，也刺激到这些地方楼市的发展，“地铁楼盘”成为人们关注的焦点。
根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图，08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨，并且和南京市的平均房价差距越来越小，南京市的均价上涨了大约2000元，而江北地区的房价均价上涨了4000元左右，是南京市均价上涨价格的两倍。
江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景，对房地产市场而言是一种巨大的推力，大大提高了买房需求，由于投资人和买房者的集中大量购买，房产市场顿时变得火热，市场上有钱买不到房的现象出现，房价在供求关系的影响下，一路快速上涨，也就不难理解了。
4.4 房价和地价的相互影响
从初期调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
房价与地价上涨趋势基本一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用，此结论与立项初期设想一致。
另外，房价与地价的变化是相互影响、相互作用的，而不是简单的单方向影响。
简单来说，地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价，这是显而易见的；地价提高后，政府为了考虑到房地产开发商的利益，将会大幅提高容积率，使得分摊到每平方的地价减少，减轻房地产开发商负担，因此高层住宅房增多，刚需提高，导致房价的进一步上涨；而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号，导致人们更加急需要买房，需求进一步被刺激。
因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。
4.5 需求推动
商品房是特殊商品，房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外，大部分都是普通工薪阶层，买房目的不是为了投资生财，而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学，是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右，然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。
在过去10年时间内，我国的物价大幅上涨，但是涨速远远小于房价上涨的速度。蔬菜大米食品价格大约上涨了4-6倍，也就是说通货膨胀大约4-6倍。但是房价大约上涨了20倍左右。现如今的高房价已然成为一个恶性循环。一方面高房价会迫使普通民众大量贷款来买房，造成一定的经济泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的现在，一路高歌的房价使人们仿佛看到了它可观的稳定的盈利能力，促使人们将更多的资金投入房地产，进一步又推动房价上涨。
5 关于大学城未来房价地价走势分析
5.1 高地价必然推动高房价
随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块（G61），而其余的地块也大多过万，目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平，所以，我们有理由相信，坐拥方山这样得天独厚的自然资源，又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场，在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城，房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势，来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。
5.2 未来政策将主导江宁大学城房价走势
在南京，买房人怕买不到房，开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。
苏州在今年年中的时候，出台土地限价令，设定了地价红线，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉，若超过最高限价，则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业，其效果也值得期待。
南京市人大常委会第二十七次会议中，京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出，南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点，未来南京市是否对严格落实房地价管控标准，设置价格管控线，严控区域楼王，是控制未来江宁大学城房价的关键因素。
6 结语
房价和地价持续上涨已成必然趋势，也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动，房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。本文认为，如今房地产市场的调控，政策的导向才是最为关键的因素，若一味由市场导向，必定会使得房地产泡沫加剧，重蹈美国次贷危机的覆辙。
参考文献：
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统筹兼顾完善价格监测体系。总结完善规范监测点的经验，进一步完善规范监测点的设立、管理、服务、变更和撤销等行为，优化监测点布局，健全监测点信息库，公示监测定点单位名单，结合需求主动服务监测定点单位，开展规范化价格监测点评比;通过座谈会、培训等形式，使价格工作人员加强对有关价格监测工作内容和精神的学习;加强同各有关部门的联系沟通，进一步深化监测分析联系点建设。
拓宽渠道积极价格监测信息。强化价格信息报送和工作，提高公共服务能力。一是牢固树立大局意识，抓住政府关注点，组织好信息报送的内容，向党委、政府报送涉农、民生、经济发展等重点价格动态、分析调研报告和异动预警等信息;进一步健全信息制度，建立常态信息和警情信息机制，充分利用网络、电视、广播、报纸等媒介，适时向社会监测信息，引导市场形成理性预期。二是报送信息要抓住重点，突出地方特色。当前，重点要关注以下问题：一是粮食价格。结合小麦、玉米生产情况，及时对市场购销、价格进行认真、细致的调查分析，做好下半年粮价走势的预测。二是蔬菜价格。今年我县的蔬菜价格出现上升趋势，直接影响了群众的日常生活，必须密切关注，跟踪调查，防止因蔬菜价格出现大波动，引起消费者心理恐慌。三是猪肉价格。我县猪肉零售市场持续下跌，必须加强供求调查，密切关注预期变化，把握好盈亏平衡点，及时作出预警测报，以防止产生新一轮价格大起大落。四是能源价格。国内成品油价格的变化，以及对我县市场的影响，准确判断价格走势。必须下大气力，做好调查分析，定期准确价格走势，为地方经济发展做出贡献。
价格监测工作做的好坏某种程度上来说直接取决于从事价格监测工作人员的素质高低。价格监测工作单调、枯燥，需要耐心、细心、责任心，更需要坚守。如何搞好价格监测工作，关键是从事价格监测工作的人，而从事价格监测的工作人员至少要具备以下四种能力。
一定的知识储备能力。价格监测工作涉及到重要食品、重要生产资料和特色产品等多个领域，掌握一定的食品、重要生产资料、特色产品等基本知识，对做好价格监测工作是必须的。价格监测工作人员平时要有意加强这方面的知识积累，积极做好价格监测工作的知识储备。
一定的语言沟通能力。价格监测工作大部分时间需要接触社会上各种各样的人或事，这是价格监测数据的主要来源。具备一定的语言沟通能力是做好价格监测工作的基础，价格监测数据的真实性、准确性需要价格监测工作人员与他们进行沟通、交流，沟通、交流的结果直接影响监测数据的采集，一定的语言沟通能力是做好价格监测工作必备的基本功。
一定的文字表达能力。价格监测工作除正常的数据采集整理上报外，还有一项重要的工作是监测数据分析，价格监测分析报告的质量高低，不仅仅是个人能力的体现，更是一个单位整体实力的具体表现。价格监测分析报告质量的好坏还有可能直接影响一个地方政府的有关决策，一定的文字表达能力是做好价格监测工作的前提条件之一。
一定的逻辑思维能力。价格监测工作人员要从成堆的数据中，通过计算、分析得出某种商品或生产资料的近期价格走势，并对未来某种商品或生产资料的价格做一个较为切合实际的预测，这对推动或促进一个地区经济发展和农民增收是十分重要的，也是价格主管部门工作职责职能的重要体现，及时、准确的价格走势分析来源于价格监测工作人员清晰、慎密的逻辑思维和对经济发展形势的一定预判能力及对地方市场动态的准确把握。
篇11
从2010年GDP数据来看，―季度同比增长11.9％，二季度同比增长10.3％，三季度同比增长9.6％，四季度同比增长9.8％。最近四个季度GDP增速均保持在9.5％以上，表明我国经济在走出国际金融危机影响下的低谷后，继续呈现较平稳的增长。工业生产在低位企稳，并出现上升的势头，其中发电量增速在持续一年下降后，今年1―2月份出现快速抬升。数据表明我国工业生产活跃性已经显著增强，二季度工业增加值仍有望保持稳中有升的发展趋势。
截至2011年2月份，CPI已经在5％左右徘徊了四个月。近几个月CPI涨势有所趋缓，但国内物价上涨压力犹存。推动通胀上升的因素也已经由前几年异常天气导致的粮食、蔬菜等主要农产品减产，转变为原材料、土地、劳动力等基本生产要素价格的上涨。而国际市场中美元近期再度贬值、大宗商品价格普遍上涨、以及中东、北非地区部分产油国局势动荡推高原油价格等因素，还将继续给我国带来较大的输入型通胀压力。
国内外经济环境分析
2月末，我国M2同比增长15.7％，M1同比增长14.5％，M2和M1增速相比去年均明显回落，M2增速已经低于央行今年目标16％。与此同时，1～2月新增贷款投放量也大大低于去年同期，国家货币紧缩政策累积效应明显。
去年至今年3月中旬，央行累计上调存款准备金率九次，加息三次。本轮货币政策紧缩主要意图在于收紧流动眭，从而稳定物价，包括稳定房地产价格。但是也应看到，此次上调后，金融机构存款准备金率已经达到史无前例的20％，较高的准备金率已经使得银行体系资金周转倍显紧张。由于导致本轮通胀的原因较为复杂，除了货币因素之外，原材料和劳动力成本上升也是导致本论胀的重要原因，因此单纯通过上杜奥存款准备金率的手段难以很好地奏效。此外，本轮“史上最严”的房地产调控到今年4月份就满一周年了，应该说该轮调控效果明显：房价上涨势头得到了有力遏制，一些楼盘价格甚至出现了松动。因此央行继续存款准备金率的空间应该已经不大，但是否加息还需视我国通胀形势演进以及国际因素的变化综合考量。
总体来看，我们认为货币政策或将进人管察期，央行运用数量型工具和价格型工具的步伐将明显放缓。如果目前较为一致的货币紧缩预耥恃旰中程度的改观，无疑将给市场带来较好的阶段眭机会。
温总理今年2月底透露，我国“十二五”期间年均经济增长率预期目标拟定为珊。这―增长率比当时“十一五”预期目标降低了0.5个百分点，更大大低于“十一五”期间的平均增长速度11.2％。这其中传递出的信号非常明确。用温总理的话讲，
“我国要把工作的重点放在提高经济增长的质量和效益上来，要把发展和所得到的成果用在民生上来。”充分体现了政府在“十二五”期间促民生、调结构的执政思路。因此我们预计在“十二五”期间国家经济结构调整的步伐可能会较快。
而在国际方面，欧美复苏态势仍然脆弱，但向好的趋势较为明显。以美国为例，美国季度GDP增长率连续六个季度正增长，基本回复到2001年以来的平均水平。值得注意的是美国失业率在2009年10月份冲高到10.1％之后，逐渐呈回落态势。今年2月份的失业率再次下降至8.9％，虽然仍在高位，但从高位回落的态势很明显。作为滞后指标，失业率的持续回落，表明美国经济复苏基础更加稳固。
全球化时代，国际因素对我国的影响力不容忽视，它不仅影响我国实体经济的运行，还影响我国宏斓经济政策的抉择。政府之所以慎重使用加息工具，很大原因就在于国际经济复苏态势尚欠明朗，我国单方面加息效果不大，且会导致热钱流入压力增大。从对实体经济的影响来看，国际经济持续复苏将利好我国出口，与外贸有关的行业业绩回升值得期待。
A股市场整体估值水平分析
截止2011年3月18日，全部A股和沪深300的市盈率(TTM)分别为19.51倍和15.49倍，继续低于2007年以来的平均，值25.80倍和23.70倍。与此同时，中小板和创业板的市盈率(TTM)分别为45.06倍和64-12倍，显著高于2007年以来的平均值41.89倍和69.40倍。这些数据可能显示大盘蓝筹股被低估，中小盘股被高估。这点投资者应引起重视。
尽管上证指数从2008年后就没有如2006、2007年的亮丽表现，但上市公司的业绩却总体呈现稳定增长的态势，且目前的盈禾U状况已经优于国际金融危机以前。2010年三季度，所有上市公司单季净利润合计为4448亿元，比2010年二季度略有减少，但仍是2007年以来的单季度第二高。从平均值来看，上市公司业绩增长态势更为明显，2010年三季度的平均净利润已经超过了2008年最好时的水平。
不过中小板和创业板的业绩还是没有带给我们太多惊喜。2010年前三季度，全部A股净利润同比增长率为39.39％，而中小板为39.08％；创业板前三季度净利润增长率虽然为44.97％，略高于全部A股，但三季度当季净利润却同比下降3.3％，远劣于三季度当季全部A股与中小板的表现。这些数据表明中小板和创业板上市公司股价透支炒作的现象继续存在，中小板和创业板整体存在鱼龙混杂局面。
A股市场资金需求分析
今年一季度(截至3月18日)两市共有128家公司实施IPO或再融资，融资规模为1496亿元，低于去年同期的2231亿元和2010年四季度的3820亿元，总体融资压力下降。但总体融资规模下降的原因主要是增发和配股融资下降较多，而IPO融资规模并没有出现明显下降，因此一季度市场融资压力并没有得到实质性的缓解。―季度A股市场高管净减持规模仍处于2010年以来的较高水平，但相比去年四季度有所减小。总体来看，高管减持压力处于较正常的状态。
一季度基金发行量有所减小，股票型基金发行数量仅有21只，低于去年同期的
25只，更低于去年四季度的33只。从募集金额来看，1―2月份，股票型基金的发行份额为154亿元，仅为去年同期的1／2和去年四季度的1／4。基金发行为市场带来的资金支持力度出现下降。
二季度A股市场走势研判
我们在2010年底所作的2011年年度策略报告中，曾经针对2011年全年走势做出过框架性的研判与多角度技术性分析，认为“201 1年大部分时间市场属区或眭震荡整理格局，处在承上启下、为未来新一轮的牛市作蓄势准备的一个阶段”，上述观点继续维持。在此基础上，针对即将翮临的二季度市场再作局部剖析：
(一)箱体分析：年初上证指数_度在恐慌气氛中快速下探2661，随后借助于“两会”利好与年报业绩题材，针对3000点整数位置进行过反扑与争夺，但多头攻击这―整数位置最终无功而返，说明3000点整数位置上方确实压力沉重。“去年下半年，在3000点至3200点区域内堆积的成交量多达数万亿，将成为201年较长一段时间内阻碍行情上行的―道天堑”，这是我们在2011年年度策略报告中的观点。目前看来，短期内迅速突破这一天量级重阻力区域的时机尚不成熟。
(二)趋势线分析：中期上升趋势线(2008年10月28日低点1664与2010年7月2日低点2319点连线)将继续作为中期趋势好淡分水岭，此处将有较强的多头抵抗需求与能力。二季度上证指羹喏有机会调整至此处，或将启动中级波段反弹的可能，投资者对此可重点关注。
(三)时间周期分析：从历年中国股市走势分析，我们发现A股存在一个十月的原始周期运行规律；去年我们曾用这个规律成功揭示出2010年7月份的重要变盘拐点，其已成为当年行情上证指数的最低。iNK2010年7月份之后，下一下10月周期的变盘时间点有望出现在今年的5月份前后，加上今年6月份为前一轮大牛市的顶部2001年6月份2245点之后的第10周年(为一重要的江恩时间周期数字)，由此使得今年的五六月份可能成为行情的一个重要月线级别变盘时间点，至于届时是重要的低点变盘时间位置还是高点变盘时间位置，需视在此之前的市场属于上涨还是下跌趋势而定，之后将运行与之相反的月线级别趋势。但以目前的市场趋势igg，五六月份出现今年月线级别重要低点的概率较大。
综上所述，二季度的市场总体可能处在先抑后扬、或者说震荡做底后再弹升的阶段。1664与2319连线的趋势线上有重要支撑，时间上应重点关注五六月份前后，届时或将有望启动新一轮中级行情，上证指数将再冲3000点至3500点区域。能否突破，需视届时的基本面状况以及技术面上的时空配合条件而定。基于行情研判下的资产配置策略
综观二季度A股市场的总体环境，我们在2011年年度策略报告中提出的“当前A股市场总体处于由经济战略性转型的‘制度红利’带来的结构性机会和国内外负面因素在一定时期形成共振作用带来的阶段性风险”的双重背景并没有根本改变。考虑到未来一段时间通胀水平维持高位、经济增速回落、紧缩政策的累积效应以及国际市场不确定因素的增加，宜继续关注二季度对未来由各种不确定因素的共振作用而可能出现的阶段性风险。建议在维持灵活应对风格轮动的策略基础上，继续采取进攻防御均衡配置策略。
在股票资产的配置方面，201 1年二季度仍然缺乏支持趋势性行情的一致性基本面预期，同时预期风险收益比有所增强，策略重点在于积极防御以等待通胀高点显现、紧缩预期缓解、转型化投资加速等确定性因素和信号的出现，注重股票配置时机的选择。在把握制造升加谨慎和灵活的原则，更加侧重于精选其中估值合理、注重增长确定性和政策确定性较高的投资机会。
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一、自贸区境外融资政策及融资模式分析 自贸区境外融资政策及融资模式的分析分为以下两个部分。
（一）自贸区境外融资相关政策解读
近年来，由于在融资成本上显著低于国内市场，国内企业在以香港为代表的境外金融市场开展融资的情况不断增多。其中，以人民币计价的融资成本低于国内1%以上，而以美元等外币计价的融资成本下降的幅度可能更高。因此，国内企业都在寻找如何便利快捷及成本较低的打通境外融资渠道。作为国务院指定的便利跨境贸易和投资的“试验田”，上海自贸区为解决这一问题提供了良好的政策支持，极大地降低了境外融资的操作难度和总体融资成本。详见表1。
从表1可见，自贸区为便利境外融资进行了较为全面的顶层设计：不仅在境外融资资金流入、对外担保和融资租赁等方面，简化审批和外汇管制要求，而且在风险可控的前提下放宽融资额度，拓展业务开展地域，并减少了限制条件。
（二）通过自贸区进行境外融资的融资模式分析
首先，企业不论想在境内或境外融资，都需要满足一定的基本条件，通过自贸区进行境外融资也不例外。基本条件包括：企业生产经营正常，财务实力较强（最好有被市场认可的公开的较高信用评级等级），有可为融资提供担保增信的资产等。下面，表2提出了对应于前述的自贸区政策，国内企业可采取的三种融资模式。
在业务实践中，国内企业操作境外融资的难题不仅在于融资本身，融资资金如何合法合规的回流并在国内加以使用仍是企业最关注的问题，主要原因就是我国目前还没有放开资本项下的境外资金出入。自贸区实现了一定的政策突破，使得通过特定融资模式将境外相对成本较低的融资引入国内成为可能。这对我国逐步探索实现资本项下可兑换具有重要意义。
二、境外融资的汇率风险对冲
由于截至2015年3月末，美联储将利率保持在0～0.25%的历史低位，境外美元融资成本较国内人民币融资普遍低2%以上。所以许多
国内企业对在境外进行美元融资很感兴趣，但近期美元对人民币大幅升值，使企业担心融资到期时的汇兑损失会大幅增加整体融资成本。现将美元对人民币的汇率走势及汇率风险对冲策略分析建议如下。
（一）美元对人民币汇率走势分析
在2008年7月受全球金融危机影响、人民银行事实上将人民币即期汇率定调整至1美元兑6.83元以来，人民币一直保持强劲的升值态势（2014年1月美元兑人民币汇率达到历史最低值6.04）。这一趋势在2014年1月才出现变化并持续波动：2014年1～7月美元对人民币汇率一度连续上升至6.26，8～11月却转跌至6.12，12月至2015年3月再度最高升至6.27，3月20日回到6.21左右。
究其原因，主要是美国在2008年金融危机后，通过量化宽松和超低利率促进企业重组并降低债务水平，同时“页岩气”革命成功降低能源成本和美元贬值迎来部分制造业复苏，及房地产市场触底反弹，信息科技等高新技术行业竞争力依然强劲带来股市繁荣。而我国由于2009年“4万亿刺激”而进入了经济结构调整期，正在推进“新常态”。
但是，人民币相对欧元等主要货币，对美元的走势依然稳健。
图2 2013年4月―2015年3月美元指数与美元对人民币汇率对比
资料来源：
从上图可见，美元对人民币汇率呈窄幅波动，波动幅度为-1.8%～+1.7%，但美元对一揽子货币在这一时间区间内波动幅度较大（-2.8%～+19.9%）且在2014年6月以后一路升值。所以人民币实际上与美元一样，对其他货币均已较大幅度的升值了。
从表3可见在整体经济发展上，中美两国拥有不同的特征。
第一，美国经济各种产业和经济类型占GDP比重基本稳定，1997―2013年变化并不明显。而且美国以服务业为主（占比超60%），其中的子行业“金融和保险”、“房地产”和“专业和商务服务业”等占比较高，而以制造业为代表的工业占比基本保持在20%左右。
第二，我国产业呈现明显的变化趋势：第三产业在2013年（占比46.10%）第一次超过第二产业，且占比仍在不断提高，表明我国已从单一的工业化迈入工业化和服务业共同发展的新阶段。
目前，我国以航空航天、铁路、电气和造船、汽车及机械等装备制造业正在加速追赶以美国为代表的世界先进水平，在高铁等部分领域甚至实现了超越，同时在美国最强的电子信息制造、通信和互联网及相关服务行业，我国以华为、阿里巴巴、浪潮、展讯等为代表的企业，在国家大幅度提高信息安全要求及国内旺盛需求的引领下，在芯片和软件、技术标准等关键领域实现突破。更为重要的是，我国对内采取“新常态”系列政策推进国内经济结构调整，对外以“一带一路”带动亚洲和欧洲等地区加快经济发展，同时金融业对内构建多层次资本市场，推进“利率和汇率市场化”；对外推进人民币国际化，加速贸易结算便利化并逐步开放资本项下的资金流动，竞争力不断提高。
综上，虽然中美两国经济基本面不支持美元对人民币汇率的大幅持续走高，但在目前美联储加息不明朗的情况下，汇率仍可能面临较大幅度的波动，所以必须采取措施预先控制汇率风险，不让意外的汇兑损失（如2%或以上幅度的人民币贬值）抵消境外融资的成本优势。
（二）利用汇率期货/远期合同对冲汇率风险
期货或远期合同是标准化的、可用于锁定未来一定时间汇率水平的工具。由于2014年以来美元对人民币汇率波动加大，建议在进行美元融资时购买相应的汇率期货/远期合同来对冲风险。
从表4可见，不论是国内、香港还是美国市场均预期美元会在2015年4月至2016年6月保持升值（原因不仅是美国经济走强，而且美联储很可能在2015年下半年加息）。但是，三个市场预判的升值幅度并不一样，价格最好的是国内市场。所以，企业可以选择在国内购买对应期限的汇率期货/远期合同进行套期保值。
另外，购买汇率期货/远期合同时机非常重要，应选择美元/人民币即期汇率出现进一步贬值、市场转向看好人民币走强的时间点进行套期保值操作，可进一步降低对冲的成本。
三、结 语
本文基于自贸区的优惠政策，对以何种模式通过自贸区进行境外融资，及在进行美元融资时怎样购买汇率期货/远期合同进行套期保值进行了初步分析。在工作实务中，国内企业也可以通过在境外发行债券进行融资，并通过将融资与资金运用进行币种匹配（如都使用美元）来对冲汇率风险。总之，对越来越频繁开展贸易和对外投资的国内企业来说，用好自贸区政策开展境外融资已成为一个重要课题。
注释：
[1]国家外管局《跨境担保外汇管理规定》（汇发〔2014〕29号）。“内保外贷”指担保人注册地在境内、债务人和债权人注册地均在境外的跨境担保。
[2]集团指包括区内企业（含财务公司）在内的，以资本关系为主要联结纽带，由母公司、子公司、参股公司等存在投资性关联关系成员共同组成的跨国集团公司。
[3]经中国银行业监督管理委员会批准设立的金融租赁公司，及经对外贸易经济合作主管部门（商务部及其下属机构）批准的设立的内资试点融资租赁公司和外商投资融资租赁公司。
[4]外商投资企业投资总额与注册资本的差额。
[5]本图衡量的是2013年4月1日至2015年3月1日间，“美元指数”与“美元对人民币汇率”两个指标相对于各自在2013年4月1日初值的百分比变化情况。美元指数是纽约棉花交易所（NYCE）的一个衡量美元对一揽子货币的汇率变化程度的指标。指标中的一揽子货币包括欧元（权重57.6%）、日元（13.6%）、英镑（11.9%）、加拿大元（9.1%）、瑞典克朗（4.2%）和瑞士法郎（3.6%）六种。
[6]以2015年2月23日和3月20日为例，2月23日的期货价格在各期限品种上就比3月20日贵了约1%以上，因为2月23日时美元升值的预期更强，而3月20日汇率走势转向，人民币开始走强。
参考文献：
[1] 国家外汇管理局上海市分局.国家外汇管理局上海市分局关于印发 支持中国（上海）自由贸易试验区建设 外汇管理实施细则的通知（上海汇发〔2014〕26号）[Z].2014-02-28.
[2] 国家外汇管理局.跨国公司外汇资金集中运营管理规定（试行）（汇发〔2014〕23号）[Z].2014-04-18.
[3] 国家外管局.跨境担保外汇管理规定（汇发〔2014〕29号）[Z].2014-05-12.
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从年初至今，自然灾害与经济灾害接踵而来。让人仍记忆犹新的是在一个相对短的时间段内雪灾、水灾和地震三大自然灾害“集体爆发”；期间伴随着美国的经济灾害一直不间断的释放着不见底的风险，目前这股能量仍在足量排放。
中国在世界经济中被公认是一道靓丽的风景，狂风对美丽风景的摧毁不言而喻，在抗击力量对峙中，伸缩中的韧性显得最为关键。
国家统计局公布的上半年数字显示，今年上半年国内生产总值（GDP）增长10.4%，其中，二季度国内生产总值同比增长10.1%，比2007年全年11.9%有所放缓。主流经济学家的分析认为，中国经济这些年一直以两位数字高速增长，背后已潜伏危机隐患，加之世界经济环境复杂动荡，对中国经济的发展极为不利，提前控制增长速度，才换来上半年的增长回落的结果，这个回落是在消化危机，规避风险；但也有经济学家认为这是中国经济的“拐点”并且可能造成经济的“硬着陆”。
李晓超针对经济增长速度回落给出四点解释：第一，回落符合宏观调控的预期。防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期；第二，回落是平稳回落。总体上没有出现大的起伏；第三，回落是在结构调整中的回落。虽然东部地区增速出现了回落，但中西部地区增长在加快。中部地区上半年增长35.3%，西部地区增长28.6%，东部增长22.4%。从行业看，6大高耗能行业增速在回落，高新技术增长在加快。第四，回落的速度仍是较快的增速。二季度增长10.1%仍高于改革开放30年来平均增速的0.3个百分点。
中国与世界的紧密程度越来越你中有我，我中有你，密不可分。尤其是近5年，世界经济走好，中国经济随之繁荣，反之，中国经济也将受到无法避免的冲击。当前，在国际经济，特别是美国经济走向衰败时，中国经济能够实现适当回落，从中国自身经济发展的需要看，这种经济曲线的形成是必然的，这其中付出的成本代价也是需要的。
但也有专家认为，GDP中的三驾马车齐拉的态势已在改变：出口已由升转降，且呈锐减之势；投资拉动也减弱，上半年投资增长逾二成六，同比加快0.4%，但扣除高通胀后实际是放慢了；消费虽保住过去两年的强势，但当出口和投资转弱后，消费强势还能维持多久？由此看来，GDP增速下降趋势已成定局，这已超出“软着陆”的范畴，可算是“半硬着陆”。此外，货币从紧政策直接导致中小企业大规模倒闭，失业人数的也将大幅攀升，这是一个最不能回避的问题。
增速回落中产业结构转型
近期的焦点恐怕就是热钱大规模的涌入。那我们不禁要问，我国为什么成为热钱的首选地？答案就是赌人民币升值。那我们不禁又要问，人民币为什么要升值？是因为我国长期以来依赖出口，形成出口型经济。那我们不禁再要问，我国为什么成为出口大国？是因为劳动力便宜，产品低廉且属高耗能，是世界经济价值链中最低端产品。追根溯源，目前我们急迫要改变的就是推动经济发展的增长方式，它已不再是一句口号，而成为卡在企业脖子上的生死线。
据海关总署公布的最新贸易数据显示，6月份我国出口增速大幅回落，贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6%，降幅超过5月份的10.1%。另据数据显示，6月份当月我国原油进口均价冲高至849.1美元/吨，再创近年来单月均价新高。
产品出不去，劳动力工资及加工成本、也就是时下常提及的PPI越来越高，在多重夹击下，出口企业苦不堪言，挣扎在生死存亡边缘。“不少企业现在比较惨，面临生存拐点。今年8月可能会是一些企业的生存临界点，因为8月通常都是淡季。”全国政协委员、民盟中央经济委员会副主任谢卫这样表示道。
国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，出口企业的转型是大势所趋，大量低端的、污染的出口企业注定会被淘汰。“但是，从国家渐进地调整资源价格可以看出，国家会注意把握一系列调控政策的力度――既要考虑到我国产业结构的转型，也要考虑企业和社会的承受力，因为这涉及到大量人口的就业问题。”范剑平说。
当前撬动经济发展新的突破口就是依靠财税金融手段抑制高耗能产业，鼓励低耗能产业发展，实现产业升级，提高出口产品的附加值及竞争力，出口局面才能从根本上得到扭转。实现产业转型必须调慢发展速度，用时间换取未来的机会空间。
下半年经济的三大“悬疑”
从已出炉的上半年数据分析下半年经济走势，多数经济学家持谨慎乐观态度。焦点集中在三大“悬疑”：CPI继续上涨还是回落？GDP下降多深？从紧的货币政策能否松动？
先看“悬疑”一：对于CPI如今已是家喻户晓的话题。走在大街上，随便问问大妈大爷CPI与你有怎样的联系，恐怕没有说不上来的，因为它已成为一个家庭一个月生活费够不够花的天气预报，因此通胀自然成为当前众多矛盾中最紧迫、最主要的问题。据上半年数字显示，CPI同比上涨7.9%，虽然比今年2月的峰值8.7%大幅回落，但仍然运行在高位。
中国的通货膨胀问题离不开世界普遍通胀这一背景。据了解，全世界有50多个国家和地区CPI呈两位数增长，这其中主要原因是美元大幅贬值。目前，世界期货价格是以美元结算，由于美元下跌，资源类价格狂飙。以石油为例，年初徘徊在50美元一桶，如今最高时已冲到147美元一桶，像粮食、铁矿石、铜等能源价格翻倍的上涨，从目前价格走势分析，没有出现稳定下降的迹象。由此可见，中国CPI实现年初制定的4.8%十分困难。国际投资银行雷曼兄弟作出比较乐观的预测，中国全年CPI增幅将达到5.5%，它与亚洲开发银行报告预测十分吻合。而瑞士信贷的研究报告不十分乐观，报告预计，CPI在今年中期会达到6.5%的水平，而如果气候环境的恶化及全球能源、商品价格进一步上涨的话，2008年中国CPI最高可达到8%。现在多数机构认为，这两年CPI会持续高位运行，理由是当经济涨落发生变化时它是会沿着自身内在的周期运行，这期间的干预不会改变其曲线线路的轨道。
再关注“悬疑”二：GDP的下降对于普通居民影响更为直接：就业岗位少，工作不好找；对于从事商业活动来讲，商机少，赚钱难了。很多经济学家认为，下半年GDP可能会延续上半年增幅10.4%趋势回落，但不会低于全年制定的8%。
目前的从紧的货币政策已有效的抑制了过热的投资，工业企业利润连续下滑。据了解，房地产已由最高点回落了41%，汽车行业也由于油价的上调受到影响。由于房地产、汽车产业链较长，对下游产业带动作用较大，致使建筑、钢铁、建材、机械、电子、化工、装潢装饰、家电、广告、汽车服务业等一系列下游产业受到不利影响。多数产业赢利不佳，造成整个工业增速减缓的局面。
出口是今年上半年受打击最为严重的领域。据国家信息中心研究预测透漏，2008年出口总额20.8%，进口总额28.0%，实现外贸顺差2300-2400亿美元，比上年将减少9%左右，外贸顺差从2007年增长50%以上到2008年下降9%，出口锐减是造成今年GDP减速的最大因素。
