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高尔夫产业在我国的发展也是如此,但同时,与高尔夫发展相关的问题也不断提出和得到相关人员的重视。本文将主要针对高尔夫房地产发展状况及存在问题进行分析研究,从我国国情、经济、土地政策等角度,从理论上探讨我国高尔夫房地产的发展之路,并针对其合理的开发及利用进行论述,希望能为我国今后高尔夫房地产业的发展提供参考。
一、类比世界不同国家高尔夫房地产状况
(一)世界各国高尔夫房地产开发状况
在高尔夫运动发展史上,美国也逐渐成为世界高尔夫运动的沃土,并发展成世界高尔夫第一大国。各国的高尔夫房地产开发状况是与各国的土地政策、经济状况(GDP、人均国民收入)、土地面积、人口数量等要素紧密相关的。由《The north American golf report》的数据显示北美地区2000年以前高尔夫球场的年增长率为24%。以下笔者对世界五个国家的高尔夫发展情况进行了比较分析,五国国情和高尔夫总体状况比较见下表。
(二)根据上述资料可分析出美国现在的高尔夫房地产已形成成熟的发展模式,并已达到充分利用高尔夫球场开发房地产项目,并与高尔夫球场建设发展相协调;加拿大是典型的地广人稀的国家,其高尔夫房地产开发受到人口限制,国家具有开发的经济基础和土地面积,但更大的是存在房地产消费市场的限制;日本国土由大量的山体构成,国土面积的67%被森林覆盖,不适合发展农业和居住,因此高尔夫房地产项目的开发也具有很大的局限性;韩国也同时是受到土地紧缺,人口密集等因素的限制,近年来,韩国打球的人数飙升,球场价格消费不菲,国内市场存在严重的供需矛盾,因此许多韩国高尔夫爱好者将目光投向了球场费用比较低廉的东南亚、中国等地区,所以高尔夫房地产开发的局限性也很大;中国国土资源丰富,同时人口众多,同样存在人多地少的问题,但由于人口众多而具有广大的潜在住房消费市场,单纯从经济、市场的因素考虑,我国与加拿大、日本、韩国等国家相比是相对适合发展高尔夫房地产开发的,然而我国目前高尔夫发展的实际情况为:目前我国京、沪、粤是高尔夫运动最普及和发展最成熟的三个地区,其高速的经济发展和迅速崛起的高尔夫产业遥相呼应;沿海经济发达地区作补充;东北、西北、西南等地区则相对较少,少数省份甚至没有高尔夫球场。而对于高尔夫的发展,国家国土资源部已从2003年就曾出台了限制高尔夫项目用地的通知,禁止乱用耕地,对今后高尔夫球场及高尔夫房地产的建设制定了用地标准,这并不是对我国高尔夫发展的限制,而是为进一步推动高尔夫健康的发展。鉴于我国土地政策的特殊性、较薄弱的经济实力、高尔夫消费区域性差异大的特点,笔者认为应该清醒的认识中国高尔夫房地产的开发及发展不能盲目扩大,仅单纯从数量、形式上和国外进行比较。
(一)国内高尔夫发展现状概况
1984年广东中山温泉高尔夫乡村俱乐部高尔夫球场的建成,拉开中国高尔夫行业发展的序幕。经过二十多年的发展,凭借中国社会经济的发展和繁荣,中国高尔夫行业逐步发展成型。到2005底,全国已建及在建的高尔夫球场总数已有400多个,遍及26个省(区、市),全国高尔夫人口已达50万,并将平均每年增长20%左右。
(二)高尔夫房地产开发及运营模式
目前的调查结果表明,我国大部分地区高尔夫房地产的开发状况主要是与高尔夫球场绑定发展的,这基本是模仿国外高尔夫房地产开发及运营模式,不仅在开发上效仿国外的形式,在类型上也同样仿造国外,即开发项目多为大型的高尔夫庄园、高尔夫别墅、高档公寓的建设。根据中国别墅网的在销别墅统计可知北京地区目前在销的别墅项目中不少于一半都是依托于高尔夫球场开发的,或是借助于周边的高尔夫球场开发,这种现象也是我国目前大部分地区高尔夫房地产开发投资的一贯模式。
(三)高尔夫发地产发展的限制因素
国外高尔夫房地产发展的实际过程表明,只有在经济发达、土地广阔、人均相对土地面积多的国家高尔夫房地产可大力发展,并且根据国情还会出台相关的政策支持,如美国规定凡超过2万人的社区,如果没有规划高尔夫球场,这个社区的建设规划将不会被批准等;而在经济较发达,但人均土地面积少的国家其高尔夫的本土发展会受到用地的限制,因此高尔夫房地产也就受到了一定发展限制。
以目前我国高尔夫房地产发展状况看,我国高尔夫房地产的发展将被以下两点因素所制约:一是完全照搬的高尔夫房地产投资及运作模式,这种将房地产与高尔夫球场建设绑定的项目开发及别墅类、高档公寓类的房地产开发不符合我国人多地少、重视农用地保护耕地的国情,如今我国国土资源部也已连续出台了禁止别墅类房地产开发的政策,所以这种完全遵循的国外的高尔夫房地产开发模式已经受到了限制;二是土地因素的限制,目前我国高尔夫地区分布和国内地区经济发达程度是相适应的,在忽略经济因素和消费人群的因素外,考虑到我国当前的用地政策,土地将成为高尔夫房地产发展的重要限制因子。
(四)高尔夫房地产的发展势态
上世纪90年代以来高尔夫运动在我国的发展非常迅速,查阅我国高尔夫在20年间的发展形势,2000年是我国高尔夫迅猛增长的转折点。再从全球高尔夫的发展势态和高尔夫房地产的发展势态可分析出,高尔夫的经济效益、环境效益、社会效益预示着我国高尔夫运动及高尔夫房地产未来的发展具有客观必然性。我国未来高尔夫的发展是必然的,同时随着高尔夫运动的普及,高尔夫多元化的发展,高尔夫房地产的开发、投资也必将是房地产上的投资热点,并且发展前景看好。
三、探讨我国高尔夫房地产今后的发展
(一)在我国已有高尔夫球场的环境基础上发展高尔夫房地产投资及开发
随着高尔夫在我国的不断发展,和球场开发绑定的房地产开发也更将成为地产投资商的一个投资热点。而国土资源部2003年2月8日下发过《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部(国发[2003]45号),其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类、高尔夫球场用地供应。” 2006年年底国家发改委把别墅类房地产开发列为限制项目。
这一系列政策的出台使我国目前的高尔夫别墅类房地产的发展受到了制约,同时更是给了我国高尔夫房地产投资商一个思考问题的机会。笔者通过调查分析,建议我国高尔夫房地产的开发应该在我国现已拥有的高尔夫球场的基础上进行高尔夫房地产的开发,并按照国家规定的规划用地格局、用地类型、用地范围、用地面积等进行开发,主要针对已建成球场,在其周围一定范围内合理的条件下进行开发。
(二)根据我国国情发展形成具有中国特色的高尔夫房地产开发运营模式
我国属于典型的人多地少的国家,而且国民经济、人均消费水平跟世界发达的国家都存在一定的差距,但今后随着我国高尔夫运动的快速发展和普及,高尔夫人口的增加和人均消费水平及对居住水平要求的提高,我国房地产市场必将越来越走俏,那么依托高尔夫球场的高尔夫房地产的开发也需要形成一个具有中国特色的开发运作模式。与国际成型的高尔夫绑定开发模式不同,笔者建议我国高尔夫房地产开发模式应该做以独立项目形式,普通商品房住房类型的高尔夫房地产为主,以此针对我国广阔的住房消费群体,这些消费群体主要为广大的中产阶层、白领阶层,他们既要求生活品质、对居住环境要求高,又能成为高尔夫运动的潜在消费群体。
(三)科学发展,走集约型用地的方向
集约型用地目标就是以减少占地面积、增加建筑面积为原则,把开发高尔夫别墅、高档公寓的开发类型转变为更为经济的多层商品住宅建筑,适应我国房地产市场,增强项目开发的实用性。
(四)高尔夫需要科学、严格用地
1.建议尽快出台高尔夫建设的行业相关法律、法规;制定、规范用地标准。
2.政府规划用地格局,将高尔夫球场用地纳入土地利用总体规划的管理体系,作为重要指标进行宏观调控和规范管理。
3.对球场用地及球场周边房地产用地和实施方案进行严格审地、监督程序。严格限制高尔夫球场与房地产绑定的用地审批。
(五)与高尔夫运动大众化发展相辅相成
在高尔夫球场周边、高尔夫练习场周边投资房地产住宅建设,可把大众与高尔夫结合得更加紧密,推动高尔夫运动大众化发展的同时增加高尔夫环境住房市场的消费群体和高尔夫运动的潜在消费群体。
参考文献:
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通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。
目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。
现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。
现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。
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从当前的房地产企业经营状况来看，税务负担已经成为了企业的主要支出之一，与企业的切身利益联系的最为紧密。对于房地产企业而言，如何优化税务结构，合理控制税务成本，已经成为了企业经营的首要问题。从国内的大环境来看，国家对于房地产市场的政策趋于严厉，房地产企业的暴利时代也将终结，在这种状态之下，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就要做好税务策划工作，要通过税务策划将企业的税务负担降到最低，有效的增加利润空间，减少企业的税务支出，促进房地产企业的健康发展。
一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况
房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房，这与其他的营销企业的目的一致，但是又有着许多不同，房地产企业的经营状况呈现着以下特点：
1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程
房地产企业的经营主要是建设并销售商品房，而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节，所有这些过程都需要周密的计划。
2．房地产企业的开发周期长，投资额度大
由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多，每个环节需要充足的准备时间和开展时间，所以房地产企业的整体开发周期较长。另外，房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费，所以投资额度大。
3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些
房地产经营的商品房与其他产品不同，其他产品的生产周期短，资金回笼快。而商品房建设周期长，属于大宗消费项目，建设之后又面临着一个较长的销售期，所以，房地产企业的经营风险较其他产品要大。
当前房地产企业在经营过程中，按照国家的要求，需要上交一定比例的各种税务项目。从总体税务负担来讲，房地产企业的税务负担偏高，征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%，企业所得税为所得额的25%，土地增值税增收比例为30%—60%之间。所以，房地产企业要想降低税务负担，就要做好税务策划工作。
二、我国房地产企业需要交纳的税种分析
房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分，主要分为以下几种：
1．房地产开发准备阶段涉及的税种
房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目，一是耕地使用税，这主要是发生在占用耕地的情况下。另一种是契税，契税的交纳比例是购买土地款的3%—5%。
2．房地产建设阶段涉及的税种
房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税。这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳，合同印花税按照合同金额的万分之三交纳，城镇土地使用税根据地方标准确定。
3．房地产销售阶段涉及的税种
房地产在销售阶段涉及的税种较多，主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。
（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的，征收比例是营业额的5%，是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种。（2）土地增值税的弹性较大，主要是针对土地的实际增值状况加收的，按照土地的增值幅度，增值税率从30%—60%之间。（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的，税率为0.05%，这是按照交易数量计算的。（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中，按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务。目前企业所得税的执行标准是25%。（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种。
三、房地产企业税收策划的具体办法和措施
房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段，因此，为了降低企业税务负担，目前多数的房地产企业都尽最大的努力，下大力气开展税收策划工作，其具体办法和措施为：
1．房地产企业的土地增值税的税收策划
在房地产企业的土地增值税的税收策划中，具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模，计算产生的利息水平，然后选择适合企业的利息扣除的办法，便于企业减少税务支出。（2）研究国家的相关政策，特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策，研究透了之后，按照相关优惠政策执行，减低企业税务负担。（3）合理利用分拆、转让等经营行为，降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担。
2．房地产企业的企业所得税的税收策划
做好房地产企业的企业所得税的税收策划，主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作，因为按照国家的政策，企业所得税可以延后一段时间交纳。二是要研究税务法律的规定，做好税前的企业经营所得的扣除。
3．房地产企业的营业税的税收策划
房地产企业的营业税的税收策划，同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作，有效剥离价格以外的费用。二是将商品房的其他合同与营业合同分离，避免捆绑销售带来的高税务负担。
参考文献：
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前言
所谓房地产泡沫,是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升,或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨 [1]。传统的自然周期理论认为,房地产泡沫产生于房地产周期的第三阶段,此时房地产的供给增长速度大于房地产的需求增长速度,空置率呈上涨趋势,且房价持续大幅度上涨,由于房价的持续上涨,部分房地产开发商在利益追逐的刺激下,更加加大房地产开发投资,空置率大大超过10%的界限,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还可能产生金融危机或经济危机。
近年来,上海市一直是房地产投资热点,上海市的房价至2003年开始增长迅猛。2009年1―10月,上海市全社会固定资产投资4 257.18亿元,比去年同期增长13.9%,其中建设改造投资2 725.39亿元,增长19.5%;房地产开发投资1 196.3亿元,增长6.5%(上海统计网)。由于房地产开发周期较长,目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测,且由于美国次贷危机的影响,目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发,势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀,加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大,地价的迅速上升,这就极易形成土地投机,产生地产泡沫。因此,未来一两年上海房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、房地产泡沫的成因
1.土地供给缺乏弹性。众所周知,土地资源最大的特征就是稀缺性和不可移动性,而且随着国家经济的快速发展,对土地产生大量的需求,使得这种稀缺性更为突出。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性就很小。土地资源的这些特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性,从而使房地产价格偏离其实际价值,为泡沫的产生提供了基础条件。
2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机需求,前者是为了满足自住或生产的需要,此种需求不会引起泡沫的产生;而后者是为了谋取投机利益。因此投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好,有利可图,就会入市大量购房,从而引发房地产市场的虚假繁荣,造成房地产泡沫。
3.房价持续上涨的心理预期。在房地产泡沫的形成过程中,房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社会形成普遍一致的心理预期,无论市场的力量向哪个方向作用,价格均将向预期的方向移动,从而加快价格的上涨或下降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上,社会公众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期,推动房地产价格快速上涨,使其偏离实际价值,导致房地产泡沫的产生。
4.银行信贷的支持。银行信贷的大力支持使得房地产开发资金较易获得,而资金的易得性成为房地产泡沫产生的助燃剂。由于房地产价值量大的特点,泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。据统计,中国银行贷款占房地产开发资金的最高比例已达到了55%以上,房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%(搜房网)。由此可见,银行的过渡放贷使得开发商和购房者的融资能力增强,也进一步加剧了房地产价格的快速上涨和泡沫的形成。
二、房地产泡沫的主要表现形式
1.房地产价格的暴涨暴跌,这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时,就出现房价飞涨的现象。1988年,海南省的房地产平均价格为1 350元/平方米,1992年则猛增至5 000元/平方米,比1991年增长257%,1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7 500元/平方米。
2.房屋空置率高,按照通用的国际经验数据,商品房空置率在10%以内时,这种经济泡沫是正常的,一般在发生房地产泡沫时,空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。
3.房地产投资过度,一般情况下,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略高于消费增长率,形成供大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的,只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢,到了1996年超过7 900亿泰铢,在七年内增加了5倍多。
4.居民对房价承受能力差,衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,各国可以根据实际情况进行相应调整,而在房地产泡沫膨胀时,由于房地产价格会大幅攀升,导致这一比例严重偏高,使居民对房价失去承受能力。据统计,2008年广州的房价收入比在10倍左右,远高于国际上通认的范围。
三、基于指标分析法的上海市房地产市场的实证分析
根据以上房地产泡沫的表现形式分析,本文选取房价收入比指标分析2000―2009年的上海市房地产市场的泡沫状况。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入 [4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。
1.房价收入比的测算。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比的区间为0.8～30,平均值为8.4,中位数为6.4(刘洪玉,2002)。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,国际上通常认为这个范围是3～6,世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间,发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展,且由于房地产的地区性特性比较明显,所以首先应该通过设定模型来推导适应于上海市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p,家庭年收入为I,住房贷款利率为i,贷款期限为n,首付款比例为x,每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k,居民收入每年以固定的比例g增长,房价收入比为R,同时依据等比数列公式,则有
(1) 当 i≠g 时,有
(1-x)p=k×I[(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i)n(公式1-1)
计算可得 R=p/I=k [(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i) n/(1-x)
(公式1-2)
(2) 当 i=g 时,有
(1-x)p=k×I×n,计算可得,R=p/I= k×n/(1-x)
(公式1-3)
目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年,因此,可以设定贷款年限的上限为30年。根据上海市统计年鉴上的数据,历年来上海居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间,且由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度,住房支出比例呈上升趋势,因此,取k=25%为k的上限,目前上海市住房公积金贷款利率为4.14%～4.59%,购房商业贷款利率5.751%～6.39%,因此,我们取贷款利率变化区间为4%～7%进行运算。根据《上海市2009年统计年鉴》的数据,及上海统计网的 2009 年前三季度上海城市居民人均可支配收入,我们可以估测2000―2009年上海城市居民人均可支配收入指数平均每年增长13.77%,考虑到上海经济今后二十至三十年的发展速度将缓于过去9年的平均速度,居民收入的增长将低于过去8年,下面我们将按照家庭收入每年平均增长10%来计算房价收入比,且取首付比例为30%,可得表1有关房价收入比的计算列表。
表1家庭收入每年平均增长10%的房价收入比
由表1可知,当家庭收入每年平均增长10%时,市场上比较常见的贷款期限为二十至三十年,利率为5%～6%时,合理的房价收入比为11～26倍。因此,我们可以把上海房价收入比的正常区间取值为11～18倍,19～30倍为警戒区,31～38倍为危险区,38倍以上为严重危险区。
2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础,运用模型测算出该指标的客观综合评价标准,同时综合考虑上海宏观市场状况、上海房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与上海经济状况来测度上海房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度,其泡沫系数公式如下:
年度泡沫系数=房价收入比×1/本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×本年度国内贷款基准利率环比指数 (公式1-4)
以本年度GDP环比指数为例说明公式1-4,当其本期增长速度大于上期时,表明经济发展状况良好,这对房地产市场的发展具有支撑和促进作用,即使有了房地产泡沫,也可以在一定程度上起到泡沫吸收作用,从而修正系数小于1,对泡沫基准值做向下修正使其下降,反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算上海房地产泡沫系数,如表 2 所示。由前面的分析可知,上海房价收入比的正常区间取值为11～26倍,26～32倍为警戒区,33～37倍为危险区,37倍以上为严重危险区。
表22000―2009年上海市每户家庭的收入
资料来源:《上海市2009年统计年鉴》,上海统计网。
根据《上海2009年统计年鉴》统计的数据显示,2000―2009年间上海平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间,乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入(如表2所示)。另外,我们取90平方米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格,因为该面积是作为首付二成或三成的一个分水岭(如表3所示)。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数(如表4所示)。
表32000―2009年上海市平均房价
资料来源:《上海市2009年统计年鉴》, 搜房网。
根据表 4 所示的计算结果我们可知,
(1)房价收入比指标在2000―2004年、2006年及2009年处于正常变化区间11～18倍,即房价收人比合理;(2)房价收入比在 2008 年处于19～25倍,属于房地产泡沫的警戒区。(3)房价收入比在2005年为37.35,处于房地产泡沫危险区。
我们可以看到, 2000―2006年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大,这主要是因为交易状况修正系数和产业增长修正系数比较小,从而将房价收入的比值往下拉,从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大,开发商与消费者一致看好当期的房地产市场,使得房地产泡沫呈下降的趋势。2009年8月10日,国家发改委网站公布了7月份70个大中城市房屋销售价格指数:全国70个大中城市(包括上海在内)房屋销售价格同比上涨1.0%,其中新建住房销售价格同比上涨0.3%、二手住房销售价格同比上涨3.0%。可见目前全国的房地产价格仍在持续上涨,且中国的市场经济正处于发展阶段,而全球的经济发展并不稳定,所以应当时刻监控中国市场的发展,而指标修正法正是提供了一种方法,测度市场的发展状况。
3.研究结论。我们通过所提出的指标分析修正法来测度一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及(下转217页)(上接139页)泡沫的严重程度,是基于技术经济方法论的研究。而我们提到的指标分析修正法的创新之处首先是对技术经济分析中常用的指标分析法的改进与发展,其次是指标分析修正法这一概念的推广应用。指标修正法不仅可以对房地产市场中的空置率与房价收入比指标来进行修正,同样也可以对反映房地产泡沫程度的其他指标进行修正;不仅可以对单个指标进行修正,同样也可以对综合的多个指标进行修正。本文的积极意义在于,当我们对市场发展趋势进行分析判断时,可以参考该指标所反映的房地产泡沫的程度,有利于对市场做出更理性的趋势分析。
参考文献:
[1]鲍小飞.房地产市场泡沫的形成与预警[D].上海:复旦大学,2005.
[2]上海2009年统计年鉴[EB/OL].上海统计网,2009.
篇5
一、中小房地产企业融资现状
广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。
二、导致房地产企业融资困难的因素分析
房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。
第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。
第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。
第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。
三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨
针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。
第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。
转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。
第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。
第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。
第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。
结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。
篇6
1.房地产业对其他产业的影响
近年来，不少学者对房地产业所涉及的范围以及市场受众等方面进行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作为经济领域中地位不低的一类行业，无论是从微观经济方面还是从宏观经济方面来看皆是如此。房地产业本身具有的特性使得其能够起到“牵一发而动全身”的作用，因此在珠海地区房地产业非常重要，甚至可以说是珠海的支柱产业。而且房地产业产业链较长，因此其一旦受到其他因素或自身因素影响，将会产生一系列的变动，影响的市场及产业较多，将会使得宏观经济不能继续稳定发展。
2.房地产业与其他产业间的联系
房地产业不同于其他产业，其与服务业、商业以及建筑业、保险业等相关产业之间的联系较为密切，以至于当房地产业受到相关因素影响时，会使得这些产业在较短的时间内就会受到一定程度上的影响。这些产业对于房地产业的发展都是较为重要的，因此在考虑房地产业发展前景时，这些产业是首先要考虑到的。而除了这些相关产业，其他产业并不是不会受到房地产业变化带来的影响，而是其受影响的程度以及方式有所不同。因此，在制定相关政策法规时一定要针对不同的产业可能会受到的影响，再结合当前实际，加上地区所具有的特点，科学合理地进行细致规划，方能敲定最终的方案。
3.珠海的房地产业与区域经济
珠海地区的区域经济具有较为鲜明的特点，其实际上是一个“微观”经济体，即使从某些方面来说，或多或少地受到整体国民经济的影响，不过珠海地区仍是发展迅速。按照国家相关规定，珠海地区的房地产业主要包含从房地产开发经营到其他房地产活动之间的一系列商业活动。比如房地产中介服务、自有房地产经营以及物业管理等。其中，由于房地产业发展过程中市场主体以及大部分受众是较受关注的一个版块，因此房地产开发与经营这一项商业活动是最重要的一部分。不仅如此，SWOT分析法更适用于深度剖析珠海房地产业目前的发展状况以及未来市场前景。不过到目前为止，珠海的房地产业发展仍存在很多问题亟待解决。要想让珠海的区域经济发展再上一个台阶的话，那么就必须切实整顿珠海的房地产业，各个产业配合一起稳步发展。
4.珠海的房地产业该如何继续发展
首先，房地产业与区域经济之间的定位不能模糊，必须十分清晰。区域经济要想发展，房地产业作为其基础产业，同时也是支柱产业，必须从此入手。同样的，区域经济要想发展就必须为房地产业提供较为良好的发展环境，让其发展有一定的上升空间。相应的，政府在出台相关政策法规以及文件时要着重考虑到房地产业的发展状况。另外，区域经济当中不止涵盖了房地产业，更包含了其他产业，因此它们二者的关系不仅像前文所说的那样，更是整体与个体之间的关系，房地产业是区域经济发展中的一个重要组成部分。其次，房地产业与区域经济二者之间其实是会相互影响的。房地产业可能会对区域经济的发展产生乘数效应，这样的现象是其通过关联效应使得区域经济受到影响而出现的，会在一定程度上使得房地产业成为区域经济支柱产业的可能性加大。另一面，区域经济一定要为房地产业奠定好扎实的基础，为其营造一个良好的发展环境。最后，房地产业与区域经济在总量方面有一个特殊的联系，叫作倒U曲线关系。倒U曲线的含义是指房地产业发展中通过各种角度对其定位在经济数量上的具体表现。之所以会形成倒U曲线是由于从社会学以及发展经济学的角度来说，现如今的发展状态是不平衡的，没有达到一个较为理想的状态。而目前我国房地产业正处于倒U曲线的后半阶段，这就说明我国目前对于房地产业以及区域经济发展的认识以及规划上是存在误区的，这就需要中央政府在进行宏观调控时多加注意，地方政府在下发各种政策法规及文件时，要根据当地实际情况进行适当调整，对于不科学不合理的做法应及时调整。
小结
以珠海来说，珠海市的房地产业发展必须与珠海市的城市定位结合起来，包括珠海市的城市规划等都应该列入房地产业的考虑内容之内。珠海市政府应将目前珠海市的整体发展现状与各个产业的发展过程结合起来，针对珠海市的特点进行重新规划重新部署。珠海市针对房地产业所的相关政策法规、文件等，必须经过与房地产商周密的部署、计划之后，根据实际情况，在不损害房地产商利益且合法的情况下做发展部署，确保珠海市房地产业能够健康、科学、持续向前发展。珠海市的房地产业一旦有了较为明显的推进，就会促进相关产业的发展，从而带动其他产业，将会使得区域经济发展得到很大的提升。
参考文献：
篇7
一、健全房地产信贷的法律体系,建立房地产贷款信用体系
通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题,对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定,并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事,对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,追讨款项,并通过法律手段,追究当事人的法律责任。房地产贷款信用体系包括房地产开发贷款和个人住房贷款信用评级体系。建立和完善房地产开发贷款信用体系,重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题,一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用,扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重,通过对各项指标的分析,增强银行对企业信用评分的科学依据,并对定性指标的处理进行量化,解决银行信贷人员在评判时的主观性。
二、发展多元化的房地产金融市场,构建多元化房地产市场融资体系
要大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展,在规范房地产信贷的同时,也要为房地产开发企业拓宽融资渠道,扩大直接融资比例,鼓励支持金融产品的创新,打造房地产开发商的创新金融模式,构建多元化房地产市场融资体系,实现房地产企业融资渠道多元化,从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。
三、提高首付的付款比例,加强利率风险的管理
个人住房贷款还款期限通常为20年到30年,期中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大的利率风险,造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率,严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
四、完善房地产项目贷款操作模式,加强对贷款及售房款项的监控
银行应加强对销售回笼资金的监管,防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目,降低房地产信贷资产风险。对项目进行严格审查,通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。对项目资金进行封闭管理,建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于专项、用于项目专项支出。建立资金用前审查制度,贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付。建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。
五、银行自身加强管理,提高风险防范能力
银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:分析项目是否符合国家宏观政策,项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,项目总投资的合理性和合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。分析项目抗风险能力和项目的市场前景,分析担保措施和企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
综上所述,金融业要稳健的运行,需要健全房地产信贷的法律体系和信用体系,发展多元化的房地产金融市场,同时银行要加强利率风险的管理,加强对贷款及售房款项的监控,提高自身风险防范能力。
参考文献:
[1]杨睿.金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产,2009;2.
篇8
由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。
二、土地资源配置要素
土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。
三、房地产市场运营现况
我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。
目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。
四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用
目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。
但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。
五、土地储备规模对房地产市场的影响
通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。
土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。
六、结语
本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。
参考文献
[1]施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究[J].价格理论与时间，2004，（9）：41-42.
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篇9
根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。
三、我国房地产营销策略的创新
随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。
(一)品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。
(二)绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。
(三)人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。
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一、发展现状分析
在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。
二、主要问题分析
从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。
一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。
二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。
三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。
三、对策与建议
针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：
一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。
四、结束语
房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。
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（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求
依据以下各点，我们以为，目前的住宅需求仍是真实需求。
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4．9亿人，到实现“全面小康”的2020年，预计城市化水平将达到55％―60％，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人。在此期间约有3―3．5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在着改善住房条件的需求。2003年末我国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。参照国外相应发展水平的经验，根据我国过去城镇居民住房改善的速度（1978年我国城市人均住宅建筑面积为6．7平方米）、我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，2020年我国城镇居民的人均住房面积可能达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，即2700万户，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户仅只是要增加20平方米的住房，那么这个现实需求总量便是5．4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起，或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
第三，必须注意到，真实有效的住房需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1．4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但是未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁等各方面的原因，城市房屋拆迁量仍将保持较大的规模，从而形成对房地产的巨大需求。
第四，个人已经逐步成为住宅消费市场的主体。2000年房改结束时个人购房占了80％左右，2003年个人购买商品房的比例达到96．4％，也就是说，目前住宅市场以个人消费为主，个人消费是支撑住宅市场的主体。这也是我们为什么说住宅需求是真实需求的重要原因之一。
在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”
根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，这说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0．97亿平方米，同比减少0．8％，比去年底减少3％。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
对于房地产空置现象，可以从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是必要的，在某种意义上它实际上是一种“库存”，发挥着平抑房价的作用。比较北京市和上海市近几年的房价可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也已卖出，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中空置房对房价上升发挥的抑制作用不可忽视。当然，空置率必须保持在合理的范围内，过高的空置率值得高度警惕。
需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线，原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我国的房地产空置率与国际比较偏高。
二、关于房地产价格上涨
（一）关于房价上涨的两个基本观点
1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价长期趋势总是看涨，但中短期内可能发生上下波动的剧烈变化。正常情况下，房地产价格应该呈缓慢、平稳上涨的趋势。不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长，但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现的，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，然而现实的状况是房价在房地产业发展过程中必然有涨有跌、有起有落。理论上通过宏观调控可以减缓波动，但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不是总能科学正确地把握，因此对调控时机、 力度的把握不可能总是最优。对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。
2、现阶段房价直接下跌不一定就是好事，对部分房价过高的地区宜采用结构性降价措施使其软着陆。目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。
（二）房价上涨的原因分析
由于房地产市场的区域性特点，不同地区房价上涨的原因不尽相同，甚至同一地区不同阶段房价上涨的原因也可能不一样。某一城市或地区的房价上涨可能是一个因素主导，也可能是多种因素共同发生作用的结果。这里仅作原则性的分析。
1、地价上涨推动。随着国民经济和城市建设的发展，因“级差地租”变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。从一个方面来看，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但另一方面，“招、拍、挂”制度也存在着一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。对此，可以通过制定科学的供地计划和供地策略，配合以相应的控制投机手段，引导市场公开、安全和稳定运行，避免房地产市场的大幅波动。
2、新建住宅成本上升。这里所说的新建住宅成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有很大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，那么现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。因此应当引导消费者树立“不仅要关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。
3、房地产供给结构变动推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响到房地产的价格变动，即中低价位商品住房的供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是相吻合的。1―8月，全国经济适用住房投资同比增长了4．4％，占开发投资的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10％，而高价房却占到40％以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。此外，必须密切关注当前非住宅物业（特别是商业物业）的供需状况。部分城市商业物业投资增长过快，供应量过大，也是推动商品房价格上涨的原因之一。
4、多种住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消费需求外，当前房地产市场中还存在着大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海，住宅投资比例达到16．6％，长沙市的住宅投资比例为16％，写字楼则高达40％。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，如房价上涨之后反而有更多人跟风，于是进一步形成房地产投机。
（三）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变
以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价，然而房价有区别于一般商品价格的形成特点。仅是简单地按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。这是因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，然而仅仅是人们的经济社会预期的改变，便影响新房价发生了剧烈变化。这就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
从当前我国宏观经济形势分析，人们看好未来的经济预期。CPI（消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年9月居民消费物价与去年同期相比上涨5．2％，这已是居民消费物价涨幅连续达到5％以上的第四个月份。10月居民消费价格涨幅回落，比去年同期上涨4．3％，但全年预期在4％左右，比去年上涨近3个百分点。CPI的上涨说明当前的房价上涨并非是孤立的，而是有其宏观经济背景的。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应。二是严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。这实际上是从资金和土地两个源头控制了房地产的供应。从国家的角度来说，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。然而对普通消费者而言，他们所能感受并得到的心理预期就是，“开发商地也没了，钱也没了，今后房子供应要少了，房价也要涨了”。 在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，从而造成局部地区房价短期内非正常上涨。
综合以上分析可以看出，房价上涨原因十分复杂。除以上原因外，未来影响房价变动的因素还包括国家的利率政策、土地政策、房地产市场对外开放和城市化进程等。同时，不论是宏观调控者，市场直接参与者，还是市场观察者，也都存在着尚不成熟的地方。所以我们认为，面对当前房地产市场的复杂形势，应当继续观察，冷静分析，以决定下一步的举措。
三、关于房地产金融风险
（一）房地产金融风险必然存在
1、房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。一方面，房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，还必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。
2、我国房地产业融资由于主要依靠银行贷款，因而导致银行承担了大部分金融风险。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。而我国目前的情况是，房地产开发三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）的每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据我们测算，目前房地产开发资金的60％左右来自银行贷款，这一结论和央行的分析同样是吻合的。显然，我国目前确实存在着房地产企业对银行的依存度过高的问题，因此一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险便将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。
（二）房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济
1、房地产金融仍是银行的优质业务。银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润。首先，商业银行拥有巨大的存贷差。根据央行的统计，2003年末全部金融机构本外币存款余额22万亿元，比上年末增加3．7万亿元；金融机构本外币贷款余额17万亿元，比年初增加3万亿元。银行存款数量持续大量增加，尽管同期贷款也保持了增长，但存贷余额之间仍保持了5万亿元的差额，这表明大量银行资金处于闲置状态。当前我国商业银行基本状况是超过5万亿元的巨大存差贷不出去。这就使得迄今我国开发商的资金供给者仍然主要是银行。其次，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有着巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。第三，住房抵押贷款仍是银行的优质业务。国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率同样明显低于其他固定资产融资项目，因而住房抵押贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的优良资产之一。因此，不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。
2、评价我国房地产金融风险需要同全部资源的资产信用相比。衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较，还要将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40％以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。而我国的情况是，绝大部分存量房产，特别是通过住房改革获得自有住房的的房屋所有者并未向银行借贷，目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和销售的新房。
3、化解房地产金融风险须依赖于良好的国民经济整体运行状况。房地产经济的发展不是孤立的，而是同国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是由东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。其实，破灭的并非是房地产价格“泡沫”，而是经济社会预期。把房地产“泡沫”说成是导致金融风险的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲金融风暴之前，相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，我们认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。
（二）依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险
为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
篇12
一、市场产品结构非均衡分析
从我国房地产市场发展的历程看，在总量非均衡的同时，在全国或部分地区也存在结构非均衡问题。当前，房地产产品结构的均衡与非均衡状况可以从以下几个方面来分析：
（一）各类房地产商品的投资结构
从2000--2008年全国房地产投资按开发类型划分的各类房地产商品的投资比例，大致可了解我国房地产投资的结构情况，如下表1所示。2000年以来在投资总额中，住宅一直是投资的主体，它的投资占比逐年增加，到2008年其比例己达到68.27%。而办公楼的投资所占比例逐年减少，而商业用房和工业厂房的比例趋于稳定。
表1：2000--2008年全国房地产投资结构(%)
（二）各类房地产商品的供求结构
依据表2数据，从房地产商品主要供求指标的面积及比例上，我们也可以看出房地产产品结构情况。数字上可以看出商品住宅的销售面积和新开工面积基本都在80%以上，商品住宅一直是我国房地产开发的主体。办公楼和商业用房的新开工面积超过市场上的销售面积。从住宅的内部结构来看，别墅和高档公寓的供求比例总体相当，而经济适用住房的新开工面积和销售面积大体相当，有逐年增加的趋势。需要说明的是，虽然全国房地产供求结构的总体情况基本趋于合理，但不能排除部分地区产品结构存在供求矛盾和不合理的地方。目前全国房地产市场空置商品房居高不下，主要表现为结构性问题。目前全国仍有不少地区存在市场供求的结构矛盾，适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋比例不够合理，中低价位房屋供应量偏小。一方面经济适用房供不应求，另一方面房屋空置量增加。住房二级市场状况也影响着住房供应结构。“二手房”与经济适用房价格相近，二者有相互替代作用。如住房一二级市场缺乏联动，既造成商品房空置，又不能形成合理的供应结构，还引起房价上涨。因此，调整房地产市场的供应结构势在必行。随着经济的发展和旧城改造力度的加大，在房价高的大城市，住房供应应实行商品房和经济适用房双轨制，使中低收入家庭都能享受经济适用房的优惠政策。要根据各城市房地产市场的发展状况，不断调整房地产产品结构，从而便供应结构与需求结构相适应，使房地产产品更加适应各种消费者的购买能力。
表2：2000--2008年全国商品房屋销售面积比例(%)
二、市场层次结构非均衡分析
通常，一个完整的市场结构应该是多方位的。在这里，本文以房地产的二、三级市场结构的非均衡为例，探讨房地产市场层次结构的问题。在一个健康成熟的房地产市场中，房地产的存量市场和增量市场是密不可分的一个整体，存量市场占据非常大的比例，市场才能活跃。有资料表明，经济发达国家和地区上市交易销售的住房中一手房与二手房的比例是1:3，交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有的住房面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。于是，一手房销售下降，交易便集中到二手房市场上来。而我国，目前情况是，一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9: 1。目前，我国大多数城市已经开放了二手房市场，但是，其交易不甚理想。相对于非常活跃的一手房市场，全国二手房交易量偏低，与国际水平相比差距较大。住宅二手房市场不活跃制约了我国住宅市场上的消费需求，压抑了居民实现消费升级的愿望。据有关调查表明，我国有67%己购公房的居民打算近几年换房，如果住宅二手房市场不能立即完善，将会严重影响到潜在的消费需求向实际需求的转变，这在一定程度上会影响我国整个房地产市场的正常运行。
我国房地产二、三级市场发展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主迟迟拿不到房产证，旧房无法进入市场流通;第二，有些城市程序比较繁琐，审查环节过多;第三，收益分配不合理。多数城市以10%征收土地出让金，不但缺乏计取依据，而且各地情况不一样，难以操作;第四，市场渠道不畅通，关键是中介跟不上，二级市场要卖掉旧房买新房，一卖一买同时进行，所以一定要有中介机构帮房主把旧房卖掉以后帮它买到合适新房，二手房市场在有些城市开放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地产金融配套服务跟不上，现在是一手房市场个人住房贷款发展得非常迅猛，但二级市场的金融服务还不完善，怎么样把金融服务进度跟上去，是促进二手房市场进一步开放的重要因素。
总之，与总量均衡相对应，房地产市场结构均衡也是房地产市场持续稳定发展的重要条件。近年来，一方面我国存在商品房大量空置的现象，另一方面又存在有效供给不足的问题。从我国房地产市场发展的历程看，在总量非均衡的同时，在全国或部分地区也存在结构非均衡问题，因此，对房地产结构非均衡问题的研究有着积极和现实意义。
参考文献
1、季郎超，非均衡的房地产市场[M]，管理出版社，2009年版
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1998年，国家城镇住房制度改革政策出台，实行多年的住房实物分配制度嘎然而止，这标志着台州房地产市场的真正启动。
（1）台州房地产业开发投资状况
1.投资规模不断扩大，增长幅度连续多年在高位运行
1998年城镇住房制度改革之后，城镇居民对住房的巨大需求得以释放，房地产业迅速发展，1998－2005年，全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元。2005年，台州房地产开发投资额突破百亿大关，达116.12亿元，是1997年的11.13倍。1998－2005年，台州房地产开发投资年增长幅度最低为12.3%，最高达82.16%，年平均增速达到35.15%。
分县市区来看，椒江(包括台州经济开发区)、温岭、临海、玉环房地产开发投资规模大，发展快。2005年，全市房地产开发规模前三名依次是椒江区、路桥区、玉环县，占全市房地产投资的比重分别为38.32%、14.09%、9.47%，临海市占9.36%，排在全市第四名。三门县的房地产开发投资2002年才起步，但2002-2005年的投资开发总量达11.39亿元，超过了仙居县；而仙居起步早，发展速度也快，2005房地产开发投资额是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重仅为2.93%。
2.房地产业的增长主要依靠住宅需求推动，城镇居民住房使用面积不断扩大
从1998－2005分年情况看，住宅开发占房地产开发投资的比重在六成至八成间波动。2005年全市住宅开发投资额为86.10亿元，占房地产开发投资额的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分点，投资额是1997年的12.01倍，年均增幅达到36.43%，年增幅高于房地产开发投资1.28个百分点。随着住宅开发力度的加大，城镇居民住房面积不断扩大，据市城调队调查，2005年底，市区居民人均住房使用面积为27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。
（2）台州房地产价格状况
1.房地产价格阶段性快速上涨
台州房地产市场的自住需求和投资需求空前高涨，表现为房地产价格持续上涨。2003年1—4季度，台州市区房屋销售价格分别比上年同期上涨5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，涨幅呈现逐季走高态势。在房价不断攀升的过程中，房屋的投资需求也被不断激发，台州市区商品房销售逐渐进入期房预售阶段，多数住宅小区的普通住宅开盘没多久就被抢购一空，商品房的预售率将近100%。尤其到了2004年，台州的土地交易价格一路攀升，推动了房地产价格进一步上扬。2004年1-3季度，台州市区土地交易价格同比涨幅分别达到20.4%、24.4%和10.3%，土地价格的大幅上涨直接导致了台州房价持续攀升。在市场需求不断扩张和土地价格大幅上涨的推动下，台州房地产市场一度出现房价涨幅超过城镇居民收入增幅的现象。
2、房地产二级市场价格涨幅大大超过一级市场。
从1999年下半年起，台州开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，这项政策对房地产市场的发展产生了巨大的推动作用。个人只要到二级市场上卖掉原先几万元一套的房改房就可获得大量资金，为购买新房奠定了经济基础，使住房换代需求在短期内急剧增加。据统计调查数据显示，2003年和2004年两年间，台州市区商品房价格和二手房价格均出现较大幅度的上涨，其中商品房价格分别比上年同期上涨7.3%和3.7%，二手房价格上涨得更厉害，分别比上年同期上涨18.3%和23.5%，二手房价格涨幅要远远高出商品房价格涨幅。
（3）房地产业对台州经济的贡献逐年增大
房地产业是国民经济的重要组成部分。2005年，我市房地产开发投资额达到116.12亿元，是1997年的11.13倍，占全社会固定资产投资总额的比重从1997年的9.61%上升至21.6%，房地产开发投资年平均增幅比全社会固定资产投资增幅高13个百分点，对国民经济的影响愈来愈显重要。
1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。
2005年，台州全市GDP总量达1251.77亿元，比1997年增长1.68倍，年均增长13.12%，其中房地产业增加值年均增长19.3%，房地产业增加值增速超过GDP增速6.18个百分点。2005年，全市房地产业增加值达到57.78亿元，占GDP的比重从1997年的3.01%提高至4.62%，房地产业对经济增长的贡献逐年加大。
2、房地产业营业税占全部营业税的比重大幅度提高。
房地产业的快速发展给地方财政带来了巨大的收益，2001-2005年，全市房地产业营业税累计为136991万元，在全部营业税中占到25.69%。其中，2005年房地产业营业税为48846万元，比2001年增长2.84倍，年均增长40%，比全部营业税年均增幅高14.27个百分点，房地产业营业税占全部营业税的比重也从2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。2006年前三季度全市房地产业营业税更是高速增长，共完成48483万元，是2005年全年的99.26%。
