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前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1. 1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1. 2房地产项目经营管理简述
1. 2. 1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1. 2. 2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
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3．建设项目地点选择。建设地点选择包含两层意思，一方面是指大的区域的选择，另一方面是指具置的选择。在进行区域选择的时候，考虑的主要因素有国家的发展规划、与原材料的距离、与工业区及生活区的距离等几方面。而对具置的选择，主要考虑的因素则包括：区位、面积、水文地质气候条件、拆迁安置情况、交通运输条件、水、电供应条件、环境保护条件、生活设施依托条件及施工条件来考虑。
4．生产工艺和平面布置方案的确定。所谓生产工艺，指的是在生产某件产品时所采用的固定的工艺流程和方法。工艺流程指的是原料或半成品成为产品或加工品的过程中所经历的生产加工手段。一般以先进适用和经济合理作为评判工艺可行性的依据。平面布置方案设计的主要内容是合理的布置建设用地内的主要及临时建筑物、道路、材料仓库，需要根据建设用地的实际情况，同时结合周围已有的条件，考虑生产工艺流程，尽可能的利用原有建筑以节约成本，以确定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案对于降低工程成本有着巨大的作用。5．设备的选用。在进行设备选型时，必须遵守的基本原则就是要满足工艺要求。然后，要综合全面考虑其购买成本及使用成本，尽量选择低耗高效、易于操作及维护简便的标准设备。
二、投资决策阶段成本管理的主要内容
1．投资估算。在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。在项目的前期，分析拟建项目是否具有可行性时，主要通过项目建议书及可研报告来实现，而投资估算正是其中分析其经济合理性的主要依据，意义重大。经批准的投资估算所确定的项目投资额一般为最高限额，到后期的任何阶段，均不得超过此限额。所以投资估算须具备一定的准确性，不然的话，不仅会对投资决策造成影响，而且会影响到后面的设计概算、施工图预算及建造过程中的成本管理工作。
2．可行性研究。可行性研究是指通过收集拟建项目在技术、经济、环境、社会等方面的相关资料，研究其是否具有技术上的先进性和经济上的合理性以及实施的可行性，并进行方案比较，找出各方案的优劣所在，同时分析和预测拟建项目建成后对有关经济、社会、环境方面的能够起到怎样的促进，并敲定最佳投资方案，供决策者选择，为投资决策提供依据。无论是新建、改建还是扩建项目都能够应用可行性研究。未来的情况原本是未知的，但通过准确的可行性研究可以使未知的情况定性甚至定量，减少投资决策时未知的影响因素，帮助决策者作出正确决策，使投资项目的收益得到保证。同时，可行性研究不仅仅可以作为建设项目投资决策的依据，而且在编制设计文件、筹资融资、签订合同、政府审批、组织施工、安排进度、竣工验收及项目后评价时都需要可行性研究作为参考。
3．财务评价。财务评价研究的对象是整个工程项目，研究内容是项目的全部财务收入和支出，根据我国现阶段的财务制度和市场行情，分析研究项目的是否具备足够的盈利和偿债能力，从财务角度评价其可行性。由于财务评价只是从投资人的角度来分析项目的效益和风险，所以是微观层面的经济评价。财务评价的作用非常广泛，可以计算出财务的盈利能力供投资人参考，在融资时也可帮助投资人制定决策，是制定资金计划的主要参考依据，同时还可用于协调企业与国家利益之间的矛盾。财务评价的程序为：①熟悉建设项目的基本情况，包括项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案分析。②收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料和参数，包括项目投入物和产出物的价格、费率、税率、汇率、生产负荷及基准收益率等；项目建设期间分年度投资支出额和项目投资总额；项目资金来源方式、数额、利率、偿还时间，以及分年还本付息数额；项目生产期间的分年产品成本；项目生产期间的分年产品销售数量、营业收入、营业税金及附加和营业利润及其分配数额。③根据基础财务数据资料编制基本财务报表④运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。
4．不确定性分析。项目经济评价中不能缺少了不确定性分析。因为项目的经济评价是投资决策的主要依据之一，其主要是以项目总投资、建设期、年销售收入、年经营成本、年利率和设备残值等已知、确定的指标值为基础，即使某个指标值是估计或预测的，也认为是可靠、有效的。但实际上，所有这些数据都只是对未来的预测，都有可能发生变化。人类无论怎样预测未来，都不可能百分百准确，因此所有的项目，所有的要素都存在一定的不确定性，但是这种不确定性的程度也有区别，因此在投资决策阶段，我们要明确各种不确定性因素对拟建项目未来收益的影响程度，以测算项目承受变化的能力，帮助我们做出正确决策。
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1、工程投资估算的重要性
从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。
2、投资估算要求
估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。
3、房地产开发项目投资的影响因素分析
3.1 项目投资环境
(1)外部因素
政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。
(2)技术配套因素
先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。
(3)市场因素
根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。
3.2 项目的技术方案
(1)市场定位
项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。
(2)建设标准
建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。
(3)项目规模
项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。
(4)设计参数的确定
随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。
3.3 选择的项目投资估算编制方法
(l)估算资料的适用性
在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。
(2)估算资料的精度
根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。
(3)估算资料的完善性
由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。
4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题
房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：
4.1 指标收集、编制、发行的时限性
指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。
4.2 政策、法规的不了解
随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。
4.3 建设地点选址不当
建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。
4.4 投资估算编制不够重视
有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。
5、房地产投资估算工作的改进建议
5.1 明确项目定位
房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。
5.2 加强基础资料的搜集和积累
要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。
5.3 加强不同专业人员之间的沟通
在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。
结束语
房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。
参考文献
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一、开发成本的控制
房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作的深度不同，工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同，开发的经济效益会有很大的差异，这就需要加大对开发成本的控制。
前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广，费用繁杂，需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素，应针对性地研究出办事的原则，方法、目标确定合适的办事人员，才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、妥善安排前期各项费用的交纳时间，早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。同时在关键时刻支付应交纳的费用，还可以加深企业在政府的印象。
2、准确掌握运用各项费用的计算公式，避免基数不准，造成多交费用。特别是以建安造价、建筑面积、直接工程费，土地面积等计算单位的，则计算单位必须绝对准确。
3、征收费用的单位应分门别类罗列清楚，同时对所征费用的理由、范围、时间段都应调查清楚，做到钱花的明白。
4、理清各种费用交纳的轻重缓急，将应交费用分为急办、必办、应办、缓办四个等级，根据资金储备情况，合理安排分批、分期付款时间。
5、加强公关工作，将征收各项费用的单位和办事人员、主管领导逐一排队分析，通过有利的社会关系，动之以情、晓之以理，在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链，造成困境。
6、熟悉前期费用的全部业务，要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作，不干毫无准备的事。
建设费用的成本控制
建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例，从节约成本的角度中，只要控制好建设成本，就可以达到降低成本的目的。
1、通过合理规划控制建设成本
总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。
（1）合理控制临街建筑的后退距离。
临街建筑的后退距离一方面是根据建筑的类别和功能性质来确定，另一方面是根据建筑所在地段和道路来确定的。所以建筑物的功能定位尤为重要，同时要掌握好地方政府在这一方面的规划政策要求。应与规划主管部门的相关人员探讨磋商，如何合理确定临街建筑的后退距离。举一例：某一小区，临街地段长度为245米，总体规划设计条件中相关标准，比相邻的另一同类小区多退后了10米 ，后退面积=245×10=2450m2，按照容积1.3系数计算，2450×1.3=3185m2，利润值也就会因为缩小了建筑面积而减少。
（2）科学计算控制日照间距系数
日照间距系数影响着建筑物之间的距离，也就影响着容积率。各地区的日照时间不同，其日照系数也不相同，特别是旧城改造，应有不同的折减系数，应准确掌握标准，再精确计算，将建筑物的体形平面布置设计得更加合理。举例说明日照间距的影响：某小区规划条件考虑到城市边沿区，有部分平房旧建筑，将日照间距2折减成1.9，总建筑面积为120000m2,如果按照1.8来确定日照系数，则可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利润值也会相应增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。
（3）巧布置建筑物的朝向，将建筑物结合地形布置成一定的朝向角度，也可以折减日照间距系数，如当建筑物朝向南北方向偏离15度~30度时，日照间距的折减系数则为0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同样可以缩小建筑物之间的距离，提高容积率，扩大利润值。
（4）建筑物平行距离，北侧后退地界距离，都影响着容积率，有效利用临街道路宽度，测算好周边建筑物的距离，合理布置住宅和非住宅，多层和高层，力争缩短间距，提高出房率。这就要求吃透规划设计规范的各项标准及计算方法，合理的进行小区综合布置。
（5）多方论证规划设计中的建筑密度和容积率的上限指标。建筑密度与容积率成正比，也就是建筑密度越大，容积率就越高。而建筑密度和容积率受建筑物的层次，功能及所在区域的影响，所以合理、科学的确定建筑物的层次与使用功能，才能使该片土地的利用率达到理想化，利润最大化。
（6）总体规划设计中应尽可能优化小区道路，小区停车位，小区室外管网（给水、排水、热力、电力）、公共设施及管理用房，服务用房的布局及设计方案，在确保小区使用功能配套合理的前提下，尽可能通过方案的优化来节约投资。
总之，总体规划设计必须始终贯穿节约投资的经营思想，在设计的理念中，寻求最佳的规划设计方案，使建设成本始终在开发商自己的掌控之中。
2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。
（1）结构造型是降低建设投资的主控内容
从建安造价分析中可以得知，结构部分的造价占单位工程建安总造价的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪费的投资就不是小数目。结构选型是根据地质条件，结合建设项目的功能及规模来确定的，同一栋建筑物，选用不同的结构，其建安造价有很大的差异，如一栋多层住宅楼，选用框架结构比选用砖混结构，其建安造价会高出20%~30%，所以在开发中，尽可能选用比较简单的结构类型，以达到节约投资的目的。
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1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。
2.确定成本核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。
3.设立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。超级秘书网
4.准确的进行成本的归集、分配与转结。
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房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。
（一）投资成本控制的含义
投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。
（一）投资成本控制的意义
房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。
二、项目决策阶段的投资成本控制
本阶段基本上决定了项目的投资总额。
可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。
由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。
（一）进行政策风险研究
房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。
（二）进行市场和受众分析
进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。
（三）可类比项目分析等
收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。
（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性
1、主要评价指标如下：
（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；
（2）项目动态投资回收期；
（3）项目总投资收益率；
（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；
（5）项目财务净现值（所得税前）等。
2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。
3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。
（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。
三、严格设计和监理单位的招标工作
严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。
四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节
设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。
一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。
投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。
（一）初步设计阶段
实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。
初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。
（二）技术设计阶段
1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。
2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。
3、合理采用新技术、新材料、新工艺。
4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。
（三）施工图设计阶段
1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。
2、严密的编制投资预算和招标控制价。
（四）各专业人员必须共同参与，密切配合
投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。
五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节
（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位
（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作
往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。
（三）做好编制施工招标清单的准备工作
应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。
（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等
六、结论
房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。
参考文献：
[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版
[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版
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我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。
成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。
2 房地产企业在成本控制方面存在的问题
2.1 缺乏科学的成本控制方法
科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。
2.2 行业整体成本控制意识不到位
各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。
2.3 企业风险意识较为薄弱
虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。
3 房地产投资商的成本控制有效策略
3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制
对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。
3.1.1 优化招投标和设计方案
房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。
3.1.2 实施工程项目限额设计
在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。
3.1.3 加大对设计图纸的评审力度
在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。
3.1.4 价值工程在开发项目中的运用
价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。
3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制
3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制
在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。
3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制
施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。
首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。
3.2.3 在竣工阶段实施成本控制
对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。
4 结束语
在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。
参考文献：
[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).
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一、投资性房地产会计政策选择原因分析
首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。
其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。
二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析
了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：
（一）成本模式的选择对税收更有利
成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。
（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”； “已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件
《企业会计准则第3号――投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。
三、完善投资性房地产会计政策选择的方向
（一）完善会计准则与政策法规
新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。
（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力
会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。
四、结束语
企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单，也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，2006
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2.开发成本受法律政策的影响
对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。
二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
1.建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。
2.规划方案的优选
要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。
3.尽可能地提高项目抵御风险的能力
房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。
4.采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。
三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式
1.转嫁风险
首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。
其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。
2.透过目标成本控制方案进行投资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
篇10
考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事澳洲房产销售的公司。目前，他投资在墨尔本的那套房产已经交付，也已经委托这家公司成功租出。
当然，投资澳洲房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环建议提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。
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篇11
长期股权投资的初始投资成本分别按企业合并和非企业合并两种情况确定，企业合并又分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
2.后续计量中成本法的适用范围变化。
下列情况下企业应运用成本法核算长期股权投资：投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
新准则既扩大又缩小了成本法适用范围。说扩大了其适用范围，是因为新准则要求投资企业对能够向被投资单位实施控制（持有50%以上表决权）的长期股权投资采用成本法进行核算，只是在编制合并报表时按权益法进行调整。说缩小了适用范围，是因为对于投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响的长期股权投资，新准则不再像旧准则那样一律采用成本法，而是区分是否可以可靠地获取公允价值，只有对那些在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资才采用成本法。
3.计提的减值准备不得转回。
当长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，应当将长期股权投资的账面价值减计至可收回金额，减计的金额确认为长期股权投资减值损失，计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
长期股权投资准则的实例处理
兴业公司为一家上市公司，2007年该公司发生的与投资相关的经济业务如下，假设不考虑增值税以外的其他流转税：
1.2007年1月1日，兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资（二者属于同一控制下的两个公司），占振华公司60%的股权，投资时振华公司所有者权益的账面价值为14000万元。投资时兴业公司资本公积为500万元，盈余公积为200万元。该房产的账面原价为8000万元，已计提累计折旧500万元，已计提固定资产减值准备200万元，公允价值为7600万元。旧设备的原值220万元，已提折旧20万元，公允价值200万元。
2.接上面1，假如2007年1月1日，兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资（二者不属于同一控制的两个公司），占振华公司60%的股权。其余情况相同。
3.兴业公司2007年4月1日与三和公司的原投资者a公司签订协议（兴业公司和三和公司不属于同一控制下的公司），兴业公司以自产产品（非应税消费品）和承担a公司的短期还贷款义务换取a持有的三和公司股权。兴业公司投出存货的不含税公允价值为500万元，增值税85万元，账面成本400万元，存货跌价准备为50万元，承担归还贷款义务200万元，兴业公司占三和公司70%的股权。
4.接上面3，如果兴业公司与三和公司属于同一控制下的公司，占三和公司70%的股权，投资时三和公司的所有者权益账面价值为1000万元。投资时兴业公司资本公积为100万元，盈余公积为50万元。其余情况相同。
案例解析：1.兴业公司的会计处理：
借：固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元
贷：固定资产8220万元借：长期股权投资8400万元（14000×60%）
贷：固定资产清理7500万元
资本公积900万元。
注：同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额（14000×60%）作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.借：固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元
贷：固定资产8220万元
借：长期股权投资7800（200+7600）万元
贷：固定资产清理7500万元
营业外收入300万元。
注：非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并成本是公允价值与账面价值的差额，贷记“营业外收入”，或借记“营业外支出”等科目。
3.借：长期股权投资785万元(500+85+200)
贷：短期借款200万元主营业务收入500万元应交税费——应交增值税（销项税额）85万元
借：主营业务成本350万元
存货跌价准备50万元
贷：库存商品400万元。
注：新准则对于存货，例如库存商品、材料等税法上界定的视同销售，都要按《企业会计准则第14号——收入》的要求，结转收入和成本，不再按成本结转。
4.借：长期股权投资700万元（1000×70%）资本公积85万元
贷：短期借款200万元主营业务收入500万元
应交税费——应交增值税（销项税额）85万元
借：主营业务成本350万元存货跌价准备50万元
贷：库存商品400万元。
注：同一控制下的企业合并，按账面价值计入长期股权投资成本，借贷差额计入“资本公积”或留存收益科目，不像非同一控制下的企业合并，将差额计入“营业外收入”或“营业外支出”科目。
成本法下新长期股权投资准则与税法差异
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。
业务1中，应纳税所得额=固定资产的应纳税所得额（公允价值7600-账面价值7300-减值准备200）+设备的应纳税所得额（公允价值200-账面价值200）=100（万元）。该笔业务产生财税差异100万元，纳税申报时应做纳税调增100万元。
篇12
例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。
一、不同方法下交易产生的主要税收成本
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
所得税：
①A公司以非货币资产投资，资产转让所得
3820-1800=2020万元
2020*25%=505万元
根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
②甲公司股权转让所得
（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
个人所得税：
①乙投资收益
（3820+200-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税
3820*2%*2=152.80万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
所得税：
①甲公司股权转让所得
4020*75%-1500=1515万元
1515*25%=378.75万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。
②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。
计税基础差异：3820-1800=2020万元
所得税差异：2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
个人所得税：
①乙投资收益
4020*25%-500=505万元
505*20%=101万元
②甲公司股东投资收益
1515-378.75=1136.25万元
1136.25*20%=227.25万元
税收成本合计为
378.75+505+101+227.25=1212万元
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
所得税：
①A公司清算所得
4020-2000=2020万元
2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：
企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
②甲公司股权转让所得
（4020-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
个人所得税：
①乙投资收益
（4020-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元
从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。
二、不同方法的利弊分析
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。
缺点：
（1）需要缴纳契税，成本较高；
（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。
缺点：
（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；
（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
优点：
（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；
（2）税收成本较低。
缺点：
篇13
需要指出的是，如果你想连中介费用都省了，“撇开”中介公司去单独和房主交易，不见得明智，因为中介公司还起着“把关”的作用，能防范你在交易过程中出现的风险。但也有例外，除非您是行家。
当面交易
暗箱操作要不得，如果你通过经纪公司买房，一定要透明交易。所谓“透明交易”就是将整个二手房交易过程完全公开化、透明化，实现买卖双方见面，避免经纪公司乱吃差价。曾经有一些经纪公司吃差价几万元甚至十几万元，买卖双方都深受其害。
卖主王先生将自己位于双井地区、面积85平方米的一套二手房以“净价”（净价是指交易过程中涉及到的费用由买方支付）48万元委托一家经纪公司进行出售，买主张先生花费53万元购买了这套房产，经纪公司从中赚取了5万元的差价。张先生除了需要支付53万元的房款外，还需要交13515元的中介费和相关税费。但是，如果张先生通过透明交易，实现买卖双方见面，只需49万元即可购买。因此，不仅从房款上可以节省4万元，而且经纪公司的信息费以及相关税费也因为总成交款的降低而相应减少1020元。
在目前北京二手房经纪行业还是比较混乱的情况下，买卖双方见面的透明交易才是安全的。
算清房价
房产买卖合同中有两种资产的价格，一种是房屋的价格，另一种是装修和家具的价格，这两个价格算得巧妙，也可以为你节省不少的费用。首先在交易的时候，你应该注意装修永远都是贬值的，因此，你应尽量减少在装修费用的支出。其次在写合同的时候要注意把装修费用和房屋价格分开写，分开写的好处就是能帮你节省不必要的税务支出。
胡先生购买了一套总价508000元人民币的房产，他需要交纳1.55％的契税和印花税：7874元，但他如果把10万元的装修费填到合同“装修及附属配套设施转让价”一栏中就可节税1550元。
但需要提醒你的是，不要“捞过界”，不要把不存在的装修费写上去，妄图逃税，如果被有关部门发现不但会对你进行处罚，还会请评估机构对你购买的房产重新估价。
先支后省
物极必反，不要省不该省的钱。如果你碰到自己拿捏不准的价位，要舍得花些小钱找专门的评估机构对房产的价值进行评估。一般来说，房屋的价格是贬值的，因为房屋都有使用寿命，而土地的价格是升值的，毕竟土地资源有限。你找到专业的评估机构后，就请它从上述两点出发，对你要购买的房产，做一个评估报告。也许这份评估报告，花了你几百块钱，但它将成为你讨价还价的有力筹码。
另外，你确信这笔买卖能够谈成的前提下去做评估报告才会万无一失。
赚即是省
