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二、房地产销售收入确认实现的原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c 采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d 采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a 将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b 将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。
三、房地产销售收入的核算
在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。
房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况：
(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入
有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。
(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入
一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。
(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本
这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。
(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入
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一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万
二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
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1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
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一、房地产行业对中国经济的影响
（一）对国内生产总值的影响。在经济新常态的背景下，在中国向制造业创新型大国转型的前提下，如何确保房地产行业的稳定和回暖成为促进我国经济发展的重点。根据有关数据显示：2013年我国房地产行业直接投资比重占社会固定投资比重的26%，这一数字充分说明了房地产行业对中国经济发展的重要意义。而且房地产行业与其它一些国民支柱产业息息相关，如：建筑业、钢铁业、建材业、能源行业等。牵一发而动全身，房地产行业发生变化其它行业都会产生影响。
（二）对基础设施建设的影响。近年来，我国不断加大基础建设的投入，房地产行业与基础设施建设也有着十分紧密的联系，我国基础设施建设主要由政府进行融资，政府融资的方式主要依赖于土地出让金，根据有关数据表明：房地产业的投资和基础建设的投资占总投资比重的50%以上。而且房地产行业还影响着政府财政收入，政府从房地产业的的收入主要来源于税收收入和土地出让金收入，有些地方政府依赖这笔收入促进地区经济发展，房地产行业不景气势必造成地方财政收入状况堪忧。
（三）对城镇化的进程产生影响。城镇化有利于实现我国经济的稳定增加，提高人民的生活水平，但是随着房地产行业受到影响，中国的城镇化建设效率缓慢，根据有关数据表明：中国城镇人口增速已经连续三年下滑，城镇化建设效果不明显。城镇化有利于调整我国的经济结构，促进我国经济稳定增长。
二、房地产行业现状分析
（一）市场低迷，房价下行压力大。由于房地产行业发展过于迅速，房价上涨导致了我国房地产行业市场呈现出一种低迷的状况，由于市场需求的无限扩大和土地资源的紧缺造成了我国房地产行业楼市价格暴涨，行业利润激增，这也导致了我国房地产的无序发展，楼房如雨后春笋般林立于城镇的大街小巷，没有充分的考虑供求关系，造成了供大于求，新建楼房空置率很高，开发商遭受巨大的经济损失，房价下行已成房地产行业发展的必然趋势。
（二）房地产行业地区发展不均衡。房地产行业的地区发展不均衡对不同地区的经济的发展有着直接的影响，发达地区的房地产行业普遍竞争压力大，房价高昂，如：北京、上海等。房价过高给城市居民增加了沉重的经济负担。一些二线、三线城市房地产行业竞争无序，不考虑市场需求，大肆开发房地产项目，造成了楼房难以售出，空置严重，开发商蒙受巨大经济损失，楼市泡沫为地方经济发展制造了巨大的麻烦。
（三）国家政策调控。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，随着我国经济的稳步增长，在新常态下房地产行业的发展必须遵循我国经济发展的客观规律，确保行业发展的科学性，维持房地产发展的秩序。政府必须充分发挥其主导作用，对房地产行业进行深化改革，保证房地产行业的有序发展，合理竞争。随着政府一系列调整政策的提出，我国的房地产行业目前趋于稳定，平稳发展，出现反转的迹象。前不久，央行降息降准的消息在一定程度上刺激房地产行业，有可能实现房地产市场的复苏，恢复了市场信心，楼房空置问题有望得到进一步解决。有关数据表明：房地产行业投资的各项指标均趋于稳定，但是增长速度还是比较缓慢，说明国家的有关政策已经取得了良好的效果，但政策的落实需要时间，房地产市场投资已经进入新常态的发展趋势。随着全国各地区的楼房销售量和销售额的增加，能够有效的促进房地产行投资的回升，促进我国经济稳步增长。
三、结语
随着房地产行业的发展，很多的房地产企业开始向多元化发展，在地产行业低迷的状况下锐意改革，实现产业升级，房地产企业并购，集中化发展趋势明显，根据我国的基本国情和发展趋势，养老、旅游、文化等地产项目增多，进一步的促进了我国房地产行业的发展，我国房地产行业开始走向科学化和专业化的发展之路。
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【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。
一、房地产行业会计信息质量问题
房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：
（一）房地产行业会计人员自身素质较低
《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。
（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大
在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。
（三）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。
（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善
一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。
（六）企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
二、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：
（一）提高会计人员的职业素质
房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。
（二）完善房地产行业的会计规范体系
我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。
（三）完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。
（四）扩大信息披露内容
针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。
（五）完善房地产企业内部会计核算
虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。
【参考文献】
[1]张志达.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[D].兰州商学院，2009.
[2]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（3）.
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房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2 更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11
[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)
[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月
参考文献
[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理——基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7
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1998年，在以取消福利分房为特征的住房制度改革的大潮下，开启了我国房地产业的新一轮发展周期，特别是2003年，政府将房地产行业定位为国民经济支柱产业，进一步推动了房地产行业的发展壮大。然而，随着房地产业的高速发展，房地产价格大幅上涨，房地产投资额逐年上升，经济增长对房地产投资的依赖程度越来越高。因此，房地产行业能否可持续发展成为社会争论的焦点。
1湖州市区房地产行业发展回顾
1998年至2013年，在全国房地产行业高速发展的背景下，湖州市区房地产行业总体上也呈现开发投资额快速增长与商品房销售价格稳步上涨的局面。15年来，房地产开发投资额由1998年的5.3亿元人民币增长到2013年的130.1亿元人民币，年均增长23.8%;商品房销售平均价格年均增长11.1%。依据房地产开发投资额与销售均价的变动情况，大致可以分三个阶段来描述湖州市区房地产行业的发展历程。第一个阶段为1998年至2002年。国家对房地产行业的定位:促进住宅业成为新的经济增长点，推动住房制度改革。这一阶段，湖州市区房地产开发投资额绝对数较低，但增长速度较高，前三年加速增长，后两年增速放缓，2000年增速达到64.3%的峰值，2002增速放缓至8.6%，年均增幅为28.92%;商品房销售均价变动较为平稳，1998年与2001年商品房销售均价出现小幅度的下降，另外三年基本保持平稳增长，增幅最高的2000年为11.8%，年均涨幅为6.15%。第二个阶段为2003年至2007年。国家对房地产行业的定位:国民经济支柱产业。这一时期，湖州市区房地产开发投资额也呈现单边递增的走势，除了2005年投资增速较低，仅为1.4%外，其余各年份房地产投资增幅都在25%以上，2007年达到阶段峰值55.3%，年均投资增速为31.5%，高于第一阶段2.6个百分点。商品房销售均价从2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，涨幅达到112.77%，年均涨幅20.77%。第三个阶段为2008年至2013年。主要特点是房地产反复调控期，目的是控制房价。这一时期，湖州市区房地产开发投资额先抑后扬，2008年受到次贷危机影响，房地产投资额下降0.9%，其余各年投资额呈现持续增长的势头，2013年市区房地产开发投资额创历史新高130.1亿元，较2008年的56.9亿大幅增长128.6%，年均增长17.99%。2008年，湖州市区销售均价涨幅放缓至3.3%，但随后三年湖州市区的房价加速上涨，其中2010年销售均价在2009年环比上涨19.3%的基础上再大幅飙升36.4%，成为1998年以来销售均价涨幅最高的一年，2011年涨幅放缓至9.1%，2012与2013年销售均价保持高位震荡。这一阶段销售价格年均涨幅10.5%。1998年至2013年，湖州市区房地产行业总体经历了一轮量价齐升的上升周期，然而随着房地产的快速发展，在带动整个社会经济发展的同时，也带来了不可忽视的问题，如房价大幅上涨，居民生活成本上升，并加剧了社会贫富分化;经济增长对房地产投资的过分依赖;此外房地产行业的快速发展对地区环境与资源构成了较大的压力。因此，房地产行业能否可持续发展成为社会经济发展的关键问题。
2湖州市区房地产行业可持续发展因素的评价与展望
2.1湖州市区房地产住宅投资额与GDP的关系
自1998年以来，湖州市区房地产住宅投资额逐年稳步上升，从1998年的4.35亿元上升至2013年的87.23亿元，年均增长率为22.13%;住宅投资额占GDP的比重从1998年的3.2%上升到2013年10.8%。如此快速发展是否可持续成为许多行业专家学者争论的焦点。回顾世界各国的房地产行业发展历史，或许能够找到问题的答案。图1为房地产住宅投资额占GDP的比重在美国、德国、日本、韩国与中国、浙江以及湖州市区的历史表现。由于数据可得性的约束，图中的中国住宅投资占GDP比重数据为1995年至2013年，浙江1999年以来以及湖州市区1998年以来至2013年。从图1可以看出，湖州市区该指标从1998年3.2%上升至2013年的10.8%，基本呈现波浪式上升态势，这与全国住宅投资的GDP占比走势基本吻合。从近十多年中国、浙江省及湖州市区住宅投资占GDP比重的曲线斜率来看，美国1929年大萧条之后以及第二次世界大战后的复苏阶段，日本第二次世界大战后至20世纪70年代初经济快速崛起的阶段，韩国20世纪80年代以及21世纪初曾经出现类似陡峭的走势;但是对比上述几个国家的峰值，目前中国住宅投资占GDP的比重已经达到前所未有的高度。尽管湖州市区这一比率较全国和浙江偏低，但仍高于上述四个国家的历史峰值。上述四个国家中峰值最高的日本，最大值为9.2%(1973)，而2013年湖州市区这一比重已经达到10.8%，浙江12.8%，全国12.4%，均超过日本峰值1%以上。从上述几个国家住宅投资占GDP比重的历史走势看，目前湖州市区、浙江乃至全国住宅投资占GDP比重呈现出前所未有的高水平，表明湖州市区房地产住宅发展已经进入阶段。未来随着GDP总量的上升，房地产住宅投资的放缓或者下降，这一比率的上升势头将会明显放缓甚至出现下降。
2.2城市化对房地产市场的影响
除了经济因素外，城市化是影响房地产行业持续发展的重要因素。房地产作为城市化的载体，在城市化的快速发展过程中，给房地产业带来深远的影响。1975年，美国地理学家诺瑟姆(RayM.Northam)研究发现，城市化进程呈一条S型曲线，具有阶段性规律:一是当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢;二是当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长;三是当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。根据这个规律，当城市化率超过30%之后，城市化进程将会加快，房地产业也会随之加速发展;而当城市化率达到70%左右，城市建设也达到，作为城市化载体的房地产业也应该达到顶峰。从表1可以看出，当住宅投资额占GDP比重达到峰值时美国、德国、日本及韩国的城市化率介于60%至80%之间。2013年湖州市区城市化率为61%，根据历史经验，湖州市区房地产住宅投资占GDP比重的峰值应该会在未来几年中出现。
2.3人口年龄结构对住房需求影响
有关人口与房地产需求关系的著名研究见于Mankiw和Weil(1988，1992)，他们认为战后“婴儿潮”(1946—1964年)推动的人口规模和结构的变化，能够显著影响房地产价格。哈继铭(2007)认为，人口因素对房地产市场的影响途径有二点因素:一是城镇化进程推动农村人口进入城市，产生大量住房需求;二是早期的“婴儿潮”推动当前劳动年龄人口持续增加，带动了房地产市场的繁荣。此外陈斌开(2012)等根据中国人口普查数据进行了人口年龄结构与住房需求的实证研究。研究发现，我国居民住房需求与年龄高度相关，即个人在20岁以后住房需求快速上升，直到50岁以后开始逐步下降。图2是湖州市区1978年以来的新生人口数据及1997年以来的商品房销售面积。从图中可以看到1981年至1990年曾经出现最近一次出生人口，即婴儿潮。从上述数据对比可以看出，湖州市区商品房的销量变动趋势与婴儿潮的推动存在较大的联动性。注意到1990年至2005年，湖州市区出生人口数量呈现逐年减少的趋势，此外，统计资料显示2013年年底湖州市区60岁以上人口占比已经达到23.1%，呈现严重的老龄化，这势必给社会经济发展带来负担，同时也会抑制住房需求，因此，预计未来较长时间住房需求的动力不足。
2.4湖州市区住房价格的合理性评估
评价住房价格是否合理的常用指标是“房价收入比”，即一套商品住宅价格总额与家庭年可支配收入的比值。按照“国际惯例”，合理房价收入比应为4～6倍。根据统计2013年资料，湖州市区城镇居民人均可支配收入从1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增长了5倍多，年均增长10.7%。而房价收入比走势则呈现明显的几个阶段:1997年至2003年指标从6.5%下降至4.6%，表明房价涨幅低于居民收入增幅;第二阶段2003年至2010年，房价收入比从4.6%上升到8.0%，这一阶段房价上涨幅度要高于收入增长幅度，表明房价上涨较快;2010年之后，房价收入比逐年回落，2013年降至6.1倍。按照房价收入比4至6倍的惯例来评价，湖州市区房价明显偏高的年份仅为2009年至2012年，其他年份房价收入比基本上在6倍以内或高出6倍一点，表明湖州市区房价总体上并没有出现严重高估的情况。但是，为什么湖州老百姓仍然觉得房价太高呢?根本原因在于居民收入分配的严重失衡。从表2可以看出，对于20%的高收入家庭，湖州市区的房价应该是偏低的;对于20%的较高收入人群，当前房价应该基本可以接受的;而60%的中低收入家庭购买一个90平方米的商品住宅，需要7.4～13倍的家庭年收入，对这部分人群而言，当前的房价应该是偏高的。此外还有大量的农村人口，其人均纯收入仅为城镇居民可支配收入的一半左右。因此，对于社会大部分人群而言，当前的房价的确是偏高的。综合上述几方面因素:房地产住宅投资占GDP的比重、城市化、人口年龄结构以及居民住房价格合理性的评估，当前湖州市区房地产行业正处于行业发展的高峰，预计未来房地产投资将会呈现放缓的趋势;鉴于目前湖州市区较高的城市化水平、出生人口的持续下降以及较为严重的人口老龄化趋势，住房需求将出现一定程度的回落;当前住房价格存在一定幅度的虚高。根据以上因素的评估结果，另外考虑到较低的人均资源水平将制约着房地产行业的长期发展，预计湖州市区房地产行业可持续发展形势不容乐观。
3湖州市区房地产可持续发展的对策与建议
3.1转变发展思路，逐步降低房地产行业在经济中的比重
从几个发达国家的历史经验来看，当经济增速放缓或者城市化水平达到70%前后，往往出现房地产住宅的投资顶峰。鉴于湖州市区房地产住宅投资额占GDP比重处于历史高位，城市化率已经达到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口数量的逐年下降和较为严重的老龄化问题，预计未来房地产的投资与需求将会放缓甚至下降。因此，经济发展的动力将不能再主要依赖房地产投资，应主动降低房地产行业在经济中的比重。
3.2因地制宜的发展城镇化，切实改善地区发展的不平衡
近10多年来，高速发展的城市化率导致市区的过度扩张，不仅带来了诸多城市弊端，也加剧了城乡发展的不平衡。因而，积极推进乡村城镇化成为缩小城乡发展差异的重要抓手。这方面可以借鉴德国乡村城镇化的经验。避免过度发展城市区域中的某一单一支配性中心城市，而是形成若干功能互补的多极城市群。城市周边的城镇与乡村依靠便捷的路网紧密相连，并在经济和社会中发挥各自功能。
3.3提高住宅质量，缓解环境资源压力
由于生态环境与各类资源的限制，未来房地产业的开发应由追求数量向追求质量转型，以达到缓解环境压力提高住宅舒适度的目的。首先应提高住宅建筑设计的合理性与超前性，通过科学合理的功能性布局，提升房屋通风、采光、隔热、保温、隔音等物理性能，从而提高居住舒适度。其次采用优质建筑材料和高质量的施工过程实现高质量的住宅。此外，应通过对住宅定期维护与修缮来提高房屋寿命。
3.4以市场需求为导向，调整商品房供应结构
房地产行业的可持续发展也要求企业以市场需求为导向，调整商品房的供应结构。过去10多年湖州市区商品房开况表明，商品房呈现出高端化的趋势。2007年140平米以上与别墅高档公寓开发额占到住宅投资的比例仅为8.9%，而2010年这一比例达到58.9%，此后虽有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%;与此同时，低端商品房的比例几乎没有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投资比例为17.9%，2012年这一比例为18.4%。开发商对大量低端刚性需求的忽视，导致绝大多数的中低收入群体只能面对较少的选择或者望房兴叹。建议相关部门进一步考虑社会人群的收入结构与潜在的住房需求，积极引导或强制性政策要求开发商增加中低价商品房的供应。
3.5加大廉租房供给，着力解决低收入人群的住房问题
在增加廉租房房源方面，可以由政府出资建设，也可以对长期空置的存量商品房进行收购改造并入廉租房体系;还应鼓励社会慈善机构、企事业单位通过建设一定数量的住房专门用于出租，政府可以给予相关单位一定的补贴或税收优惠。
参考文献:
［1］陈斌开，徐帆，谭力.人口结构转变与中国住房需求:1999—2025［J］．金融研究，2012(1):129－140.
［2］MankiwN.G.，WeilD.N.TheBabyBoom，theBabyBust，andtheHousingMarket［J］．RegionalScienceandUrbanEconomics，1989，19(2):235－258.
［3］李浩.城镇化率首次超过50%的国际现象观察———兼论中国城镇化发展现状及思考［J］．城市规划学刊，2013(1):43－50.
［4］胡学峰.房地产业可持续发展指标研究［J］．统计研究，2000(3):48－52.
［5］杨霞，徐邓耀.城市发展中人口结构变化与住房需求的研究［J］．开发研究，2011(2):84－87.
篇8
前言
我国房地产行业的会计信息质量是房地产行业经济发展状况的重要体现，房地产行业较为特殊，在生产与销售过程中出现众多繁杂的环节，在众多环节中存在复杂的成本核算和收入核算等大量的会计核算业务，因此给房地产会计核算业务工作带来很大困难，同时房地产行业会计人员的职业道德素质和企业内部的一些管理因素等造成我国房地产行业会计信息质量问题，本文针对这些问题提出完善我国房地产行业会计信息质量的对策，进而更好的完善房地产行业会计工作，保证会计信息的真实、规范、公开。
一、我国房地产行业会计信息质量存在的问题
由于房地产行业的特殊性，其开发周期长，利润产生阶段性影响较大，资金投入需求巨大，因此存在众多的股东等投资者，这些繁杂特殊因素致使房地产行业会计信息质量存在大量问题。而这些问题的存在，一方面造成大量会计信息的失真，无法根据会计信息进行决策，另外一方面也会导致房地产行业失去公信力，最终会影响到房地产行业的发展，下面结合房地产行业会计信息质量存在着的问题进行详细的分析。
1.房地产行业会计信息披露不真实
房地产会计信息的虚假现象尤为严重，不真实的会计信息披露严重影响了房地产企业投资者对企业经济收入的真实掌握，在一定程度上影响了不知情的股东等投资者的投资信心，部分房地产企业内部管理结构形成相互制约的局面，不能够真确有效发挥监管作用也是造成企业会计信息披露不真实的重要原因[1]。部分房地产行业为了达到某些不良目的，对会计信息暗地操控，扭曲真实的收入状况。这种不真实的会计信息披露不仅损害了部分投资者的利益还很大程度上影响了国家对房地产行业的宏观调控政策，进而影响了社会经济秩序的正常发展。同时会计信息披露的不真实性违背了会计人员的职业道德，严重违反了国家的法律法规，甚至使会计人员会受到相应法律制裁。
2.房地产行业会计信息披露延时
由于房地产经营具有项目开发周期较长及销售不同阶段利润额存在波动系数较大的特点，制约了房地产会计信息披露的准时性。同时部分房地产企业为了自身利益，有意将对企业有利的会计信息进行夸大事实提前披露，而对影响企业利益的不利的会计信息进行掩盖或是延时披露[2]。大部分房地产企业的不良会计信息都是在事发之后很长一段时间才公开披露，房地产企业这种会计信息披露问题不利于房地产行业投资者的正确决策，不利于及时发现房地产行业在开发销售经营中存在的重大问题，不利于我国经济监控部门及时准确了解房地产行业发展动态，造成我国经济发展秩序混乱，严重影响了我国经济调控政策，影响了我国经济建设的有序进行。
3.房地产行业会计信息披露不规范
我国房地产行业会计信息存在披露不规范的问题，房地产为掩盖对企业不利的会计信息，通常以商业机密为借口，对会计信息的披露不够细致，致使这些年我国出现了很多重大经济案件。严重侵犯了我国的法律法规，严重阻碍了我国经济建设的发展。目前我国现有的一些制度不够完善成为不良企业有机可乘的漏洞，影响了房地产企业会计信息披露的规范化[3]。我国法律规定企业在会计信息披露时应严格遵循会计信息披露原则，保证会计信息的规范性、合法性、真实性等原则。房地产行业会计信息的披露不规范严重影响了会计信息的严谨、准确性，影响了投资者的利益和国家的利益。
二、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
我国房地产行业的会计信息质量存在众多问题，为保障房地产行业的会计信息真实、规范、及时、有效的披露，为我国对房地产行业的业绩状况进行有效的监察提供依据，保证我国在房产方面的经济调控政策的正确决策，完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策尤为重要。下面主要从会计信息内容公开化、提高会计职业道德素质与业务能力、完善房地产行业会计规范体系等几方面的内容着手进行解决。
1.我国房地产行业会计信息内容公开化
目前我国房地产行业会计信息的披露存在很多问题，企业会计信息内容的披露公开化程度较小，对企业项目开发的成本核算信息及企业在销售经营阶段的预售及销售利润情况及整个房地产开发到销售环节的各部分成本核算及收入核算信息披露均不够公开化，致使房地产投资人不能够对投资项目一目了然，对投入资金的流动情况和最终去向不能够正确的掌握。因此房地产行业的会计披露应严格按照相关规定对项目经营中的各环节资金流动信息及销售信息等会计信息进行公开化的披露，提高房地产行业会计信息透明度，不应以商业机密为借口进行不良会计信息的掩盖。我国房地产行业会计信息内容公开化不仅为我国经济监控部门对房地产企业的监察提供依据还为房地产投资者的正确投资决策提供重要信息。同时有利于我国经济的快速发展。
2.提高我国房地产行业会计职业道德素质与业务能力
我国房地产行业的会计信息为投资者对企业的财务状况的了解和投资决策提供依据，为国家相关部门的经济调控政策提供保障，因此我国房地产行业的会计工作尤为重要，会计人员的职业道德素质与业务能力是维持房地产行业健康、持续发展的重要因素[4]。目前房地产行业的会计信息质量问题严重，出现大量的假账、会计信息不够透明化、会计信息混乱等会计信息质量问题，这与会计人员的职业道德素质与业务能力有着直接关系。因此提高我国房地产行业的会计职业道德素质与业务能力至关重要。提高会计职业道德素质要求会计人员按照会计准则严格规范自己的行为，要求会计人员要爱岗敬业、熟悉相关法律法规、依法核算、按会计披露原则进行客观公正的会计信息披露。提高会计业务能力素质，要求会计熟练掌握会计核算业务知识，将繁杂的房地产行业各环节的成本与收入核算进行准确分类，做好票据分类与保管，使会计核算工作有序进行。另外企业要对会计人员的业务水平进行阶段性的考核，促使会计人员不断学习，以高标准的业务能力进行房地产的会计工作。
3.完善房地产行业会计规范体系
对房地产行业的一些特殊环节的会计信息质量要制定严格的规范制度，使有不良企图的房产企业及会计人员的不良操作无机可乘，同时对房地产行业的会计制定严厉的奖惩制度，约束会计人员的不良行为。根据会计工作方式的多样化制定制约会计工作的规律，并保证其具有很好的操作性，尤其是涉及会计信息披露的规律，使房地产行业会计信息的披露真实、准时、准确、公开[5]。同时还要加强企业内部的管理规范，加强企业管理部门对会计信息的有效监管，进而完善房地产行业会计规范体系，提高会计信息质量，为房地产行业的健康，有序发展提供有利条件。
三、结论
综上所述，我国房地产行业的会计信息质量存在大量问题，使房地产行业的经济发展状况不能够真实、透明化，并且影响到房地产企业在市场上的信誉度，造成房地产企业市场竞争力的下降，同时也会危及到整个房地产行业的发展。因此提高房地产行业会计信息质量，使房地产行业的会计部门能够正常发挥其在房地产行业的真正价值，并建立健全的房地产行业法规制度和监管制度，确保房地产行业的稳定发展势在必行。另外，在未来的发展中，房地产行业会计信息问题会依然出现，需要不断的发现并及时的解决，确保房地产会计信息质量的提高。
参考文献：
[1]窦亚芹，郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].商业时代，2010（15）.
[2]帕孜来提・依不拉音.房地产行业会计信息质量问题的探讨[J].时代金融，2014（29）.
篇9
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。
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二、相关理论分析
1.房地产行业涉及的税种
目前，我国房地产行业涉及9个税种。在房地产的取得环节征收契税、印花税;在房地产的保有环节征收城镇土地使用税、房产税;在房地产交易环节征收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税;最后，就企业的最终所得额缴纳企业所得税。在房地产交易环节，买地支付的地价款以及支付给施工单位的工程款，对方都已经缴纳了营业税，但转让房产的价款中都不能抵扣，还应就全价缴纳营业税，这里存在重复征税。另外，土地增值税的税率太高，导致房地产企业逃避税款的意愿强烈，手段多样，致使税款流失。2010年，卖房卖地缴纳的土地增值税为1276亿元，占税收总收入的1.7%，而买房买地缴纳的契税为2464亿元，占税收收入的3.4%，这个数据说明土地增值税的高税率并没有发挥应有的作用。
2.有效税率的界定
国内外学者研究企业税收负担时，通常采用有效税率ETR，本文也采用ETR来衡量房地产行业上市公司税负，并将其ETR定义为企业当期缴纳的税额与总收入的比率，具体计算依据和计算方法如下:根据《营业税暂行条例实施细则》第25条，采取预收款方式销售不动产的，纳税人收到预收款的当期就发生了纳税义务。因此，营业税的计税基础，不仅包括当期营业收入，还应包括当期预收售房款。故:营业税ETR=本年度营业税额/(当期营业收入+当期新增预收款项)根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应预征土地增值税，待项目全部竣工办理结算后再进行清算，即房地产企业预收的售房款也按核定比率征收土地增值税。故，土地增值税ETR=本年度土地增值税额/(当期营业收入+当期新增预收款项)国税发［2009］31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，即房地产企业预收的售房款也按核定比率征收土地增值税。因此，所得税ETR=当期实际所得税/(当期营业收入+当期新增预收款项)为了将房地产行业的总税负与其他行业进行横向比较，本文对房地产行业的总税负进行如下定义:总税负=(营业税金及附加+当期实际所得税)/总收入上述公式中，当期新增预收款项等于年报附注中账龄在一年以内的预收账款。在资产负债表债务法下，所得税费用=当期所得税+递延所得税因:递延所得税=递延所得税负债增加额－递延所得税资产增加额故:当期实际所得税=所得税费用－递延所得税=所得税费用－(递延所得税负债期末余额减期初余额－递延所得税资产期末余额减期初余额)
三、房地产行业税负统计分析
1.样本选取
按照中信行业分类标准，本文以沪深证券交易所公开发行上市的73家房地产开发与经营上市公司为研究对象，样本数据来自上市公司2008—2010年度报告和RESSET金融研究数据库。同时，选取14家金融业、30家建筑业、37家社会服务业和53家交通运输业上市公司作为横向比较对象。在进行统计分析时剔除了数据有缺失的公司和ST、*ST类上市公司的数据。
2.房地产行业主要税种所占比例分析
根据73家房地产开发与经营样本公司的数据，计算房地产行业三个主要税种税负如表1所示。根据表1可以看出，2008年总税负为10.26%，其中，所得税占比最高，为3.86%，营业税占比为3.27%，土地增值税占比最低，为2.76%。2009年总税负为8.92%，其中，所得税所占比重最高，为3.41%，营业税为2.98%，土地增值税占比仅为2.14%，与2008年相比三税占总收入的比例都有所下降。2010年总税负9.49%，其中，所得税占比仍最高，为3.65%，营业税占比为2.80%，土地增值税占比2.75%。从连续3年总体情况看，我国房地产开发与经营上市公司总税负平均为9.6%左右，其中，所得税占比最高，约占3.6%，营业税约占3.0%;土地增值税占比最低，约占2.5%。我国房地产开发与经营上市企业税负总额中，营业税占31.6%，土地增值税占26.6%，所得税占38.1%，三税占比达到96.3%，说明这三个税种的税负情况可以代表房地产企业整体税负。从表2还可以发现，连续3年拥有高税率的土地增值税都是所占比例最低的，说明高税率并没有高税额相对应。
3.房地产行业税负与其他行业税负比较
根据73家房地产企业、14家金融业、30家建筑业、37家社会服务业和53家交通运输业上市公司的行业数据，计算出各行业的总税负，结果如表2所示。表2显示，2008—2010年的3年中五个行业税负水平排名没有变化，五个行业中营业税金融业、房地产业和社会服务业的营业税税率为5%，其中金融行业各年税负水平都是最高的，平均税负为12.90%，远高于其他行业;房地产行业税负水平第二，平均税负为9.44%，社会服务业的平均税负为6.79%。建筑业和交通运输业的营业税税率为3%，交通运输业的平均税负为4.74%，建筑业的税负为3.65%，两个行业的实际税负远低于房地产行业的9.44%。房地产行业的税款占收入的比例在9%以上，其税负高于适用相同营业税率的社会服务业3个百分点;房地产行业名义税率比交通运输业和建筑业高2个百分点，其实际税负比这两个行业高5个百分点。由此推理:房地产行业的税负比其他行业高3个百分点，税负水平较高是导致房价偏高的原因之一。
四、房地产行业税负影响因素的实证研究
1.数据来源和样本选取
在上述统计分析所选样本的基础上，进行回归分析时进一步剔除了净利润为负的上市公司及数据异常公司，最终筛选出房地产行业2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201个样本。
2.研究假设
因所得税占企业税负比重较大，在考察房地产企业税负影响因素时重点关注所得税的影响因素。因所得税税负为当期实际所得税与总收入的比率，所以，在总收入一定的情况下，影响所得税税负的是企业当期实际所得税。当期实际所得税是以应纳税所得额乘以实际税率计算而得。房地产行业享受税收优惠政策的极少，实际所得税税率均为法定税率25%。应纳税所得额是在会计利润的基础上，加减永久性差异，加减暂时性差异而得。永久性差异包括企业计提的各种减值准备、对外投资分回利润、广告费与业务宣传费、公益性捐赠、业务招待费等，但由于很多数据不能在公开数据中找到，故本文在借鉴前人研究成果的基础上，选取以下因变量:
(1)暂时性差异。暂时性差异是可抵扣暂时性差异减去应纳税暂时性差异得到的数值。企业的暂时性差异越大，企业应纳税所得额的基数会越大，从而会提高公司的税负，故本文以暂时性差异占总资产的比例作为替代变量，对暂时性差异与企业税负的相关性进行研究。假设1:上市公司的暂时性差异与公司税负正相关。
(2)会计—税收差异。税法所具有的刚性特征导致企业会计利润与应纳税所得额之间肯定存在差异，而这部分差异很可能与企业的税务筹划、盈余管理产生联系。其差异越大，企业通过税务筹划进行盈余管理的机会越多，税负可能会越低。故本文以会计—税收差异占会计利润的比例作为替代变量，分析会计—税收差异对税负的影响程度。假设2:上市公司的会计—税收差异与公司税负之间负相关。
(3)资产减值准备。资产减值准备在计算会计利润时已经扣除，但按照税法规定，在计算应纳税所得额时不得扣除，需要进行纳税调整，这种规定有可能给企业提供了利用资产减值准备进行盈余管理的机会。一般来说，由于企业资产减值准备的加回，企业的应纳税所得额会提高，从而提高了企业的税负。假设3:上市公司资产减值准备与公司税负正相关。
3.控制变量
国内外的学者研究已经表明，企业的税负是多方面因素共同影响的结果，企业规模、资本结构和股权结构等都可能会影响企业的税负，本文选取了以下控制变量:(1)企业规模。根据政治权利假说，如果企业的规模很大，企业不仅有更多的资源进行政治游说，而且也可以聘请专业人员进行纳税筹划，从而减少税收负担。本文以资产的对数(ln)作为企业规模的控制变量。(2)资本结构。企业的资本结构会影响企业的税前扣除额，因而对企业税负具有重要影响。本文以资产负债率作为资本结构的替代变量进行控制。(3)资本密集度。企业的资本密集度是指固定资产投资与企业总资产的比率，企业固定资产投资的增加，企业可以通过提高折旧额来降低企业的实际税负。本文采用固定资产占总资产的比例作为控制变量。(4)资产收益率。企业的资产收益率能够影响企业应纳税所得额以及税前扣除，然而企业的盈利能力对企业的税前利润和未来发展前景都有重要的影响，本文用总资产报酬率代替盈利能力来作为控制变量。
4.模型建立
根据前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的税负水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暂时性差异，以暂时性差异与总资产比值来计量;BTDit表示公司i在第t年的会计—税收差异，以会计利润与应纳税所得额的差占会计利润的比例来计量;IMPit表示公司i在第t年的资产减值准备，以现金流量表间接法中的“资产减值准备”进行计量;SIZEit表示公司i在第t年的规模(Size)，以总资产的对数值作为替代变量;LEVit表示公司i在第t年的资本结构(Leverage)，以资产负债率为替代变量;CAPINTit表示公司i在第t年的资本密集度，以固定资产占总资产的比例为替代变量;ROAit表示公司i在第t年的资产收益率，以净利润与总资产的比值来计量;ε为误差项。
5.实证结果及分析
(1)相关性分析
本文利用SPSS16.0统计软件，采用Pearson相关系数来检验各个影响因素对税负相关性程度，其取值范围在［－1，+1］之间，绝对值越，则表示两者的相关性越强，若系数为0，则两个变量之间不存在线性相关关系。各个解释变量与被解释变量的Pearson相关性检验结果如表3所示。从表3可知，房地产企业税负ETR与暂时性差异显著正相关，相关系数为0.278;税负ETR与会计—税收差异具有显著负相关，相关系数为－0.218;税负ETR与资产减值准备显著正相关，相关系数为0.209。此外，控制变量的相关性检验显示，税负ETR与规模具有显著正相关性，相关系数为0.120;税负ETR与资本结构具有正相关性，相关系数为0.007，但显著性不明显;税负ETR与资本密集度呈显著的负相关性，相关系数为－0.201;平均税负ETR与资产收益率ROA呈正相关关系，相关系数为0.290。同时，Pearson相关性检验还显示各自变量之间的相关性都低于0.7，相关性最大值为0.290，远低于0.7的边界值，证实了变量之间不存在多重共线性。
(2)回归分析结果
本文利用SPSS16.0统计软件，对上述样本进行多元线性回归分析，其结果如表4所示。从表4可知，暂时性差异的偏回归系数为0.142，在5%的水平上显著相关，表明随着企业暂时性差异的增大，企业应纳税所得额会增大，最终可以提高企业的实际税负，证实了假设1。会计税收差异的偏回归系数为－0.232，在1%的水平上显著相关，表明企业税负与会计税收差异负相关，表明企业的会计利润与应纳税所得额之间的差异越大，企业利用纳税调整额进行纳税筹划的机会越多，从而更有可能降低企业的税负，证实了假设2。资产减值准备的偏回归系数为0.107，且在10%的水平上显著正相关，表明企业的资产减值准备越高，则企业的税负会越高，但是显著性较低。企业资产减值准备越高，则在计算应纳税所得额时的加回就越高，从而会提高企业的应纳税所得额并进一步提高企业的税负，证实了本文的假设3。从表4还可以看出控制变量的回归结果，企业规模的偏回归系数为0.102，回归结果并不显著，表明上市公司的规模会在一定程度上影响房地产企业的税负，但显著性检验并没有通过;资本结构的偏回归系数为0.102，回归结果同样不显著，表明资本结构会在一定程度上影响房地产企业的税负，但显著性检验并没有通过;资本密集度的偏回归系数为－0.214，在1%的水平上显著相关，表明随着企业固定资产投资的增加，企业税负随之降低;资产报酬率的偏回归系数为0.360，在1%的水平上显著相关，即随着企业资产报酬率的提高，企业的税负会提高。
五、研究结论、原因分析及建议
1.研究结论
本文通过对房地产开发与经营上市公司2008—2010年年报数据进行研究分析，得出以下研究结论:(1)我国房地产上市公司缴纳税额占总收入比例为9.6%，其中，所得税占3.6%，营业税占3.0%，土地增值税占2.5%。说明我国房地产企业税负较高，对税负应引起足够重视。(2)在行业税负横向比较中发现，房地产行业税负高于社会服务业、交通运输业和建筑业，平均高出3%左右，某种程度上说明高税负是导致高房价的原因之一。(3)对房地产行业税负影响因素的回归分析显示:房地产企业税负与资产减值准备和暂时性差异正相关，与会计税收差异负相关。实证分析还发现，房地产企业税负与资产报酬率显著正相关，与资本密集度显著负相关，上市公司税负与企业规模、资本结构不存在显著相关性。
2.原因分析
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一、房地产经济发展现状
1.房地产经济持续增长，促进国民经济繁荣。近几年，房地产经济繁荣发展，在国民经济中一直发挥着支撑性作用，为促进我国经济快速发展起着重要意义。房地产行业涉及面广、相关性强，房地产繁荣发展也带动了许多其他行业的快速发展。房地产以建筑为主，每个建筑物的构建都少不了建筑材料，都需要装修，配置电器等，于是，房地产行业的发展也就带动了建筑材料、装修、电器、家具等行业的发展。所以，房地产经济的持续增长，不仅直接推动国民经济的发展，也间接促进我国经济的繁荣。
2.房地产与人们生活息息相关。居住问题是人们的基本需求，房地产与人们生活息息相关。随着城市化的进程不断加快，城市人口膨胀，住房问题成为人们关注的焦点。房地产的繁荣发展，为人们提供了高水平、高质量的居住条件。剧增人口的居住需求，也积极推动了房地产行业的发展扩大。人们的生活离不开房地产行业，房地产行业为人们高质量的生活提供前提和基础。
3.呈现市场发展不健全局面。我国房地产近期发展快速，但是快速发展也导致了房地产出现泡沫现象，市场发展不健全。房地产繁荣的现象使得大量的企业转战房地产，巨额的资金涌入房地产行业，房屋建筑如雨后春笋般出现在各个城市大地表面，房地产经济呈现表面繁荣的现象，但实际上已经弊病无数，如此长期下去，房地产将面临巨大浩劫。
4.房价居高不下。有限的土地资源与无数涌入的房地产商不协调，土地也在哄抢中价格飙涨。房产的成本提高，以及房地产商期望高额的利润，使房价一路飙升，而且长期处于稳定状态，居高不下。高昂的房价给人们的生活带来巨大的压力，很多人都无法负担起现如今的房价。房地产行业的繁荣使人们的生活质量和水平没有得到提高，反而使少数人的基本生存没有了保障。
二、房地产未来发展趋势
1.房地产市场趋向健全。房地产行业的泡沫现象，市场不健全，使房地产经济发展到了瓶颈的阶段，房地产陷入了困顿的状态。针对房地产市场出现的这些问题，市场这只“无形的手”的调节作用将会在未来的发展过程中显现出来。国家为了保障人们的住房需求和提高人们的生活质量和水平，也将会运用宏观调控手段，对我国房地产经济进行政策干预，完善房地产市场，保证房地产经济健康发展，发挥促进国民经济发展的作用。所以，在市场和国家双方面的调节下，我国房地产市场发展将日趋成熟。
2.房价将得到合理调整。在过去的很长一段时间中，房价涨幅完全出乎人们的意料，房价远远超出人们的支付能力。这样的涨幅不仅不利于人们生活条件的满足，也有害于经济的健康发展。但是，随着政府出台的政策的实施，国民经济的整体发展趋向，我们可以看出房价在不久的将来会日趋稳定，并保持在人们支付能力之内。房地产经济作为国民经济的支柱性产业，它能够促进国民经济的发展，同时，它也受国民经济整体发展规律的影响。因此，在国民经济稳定增长发展的背景下，房价也会得到调整，并且保持稳定。
3.保障低收入群体的住房需求。我国政府秉持以人为本的观念，满足人们的需求是党和国家不懈的追求。未来一段时间，在国家政策的引导下，房地产行业的主要目标将是保障低收入群体的居住环境。房地产经济发展要求不断扩大市场，出于进一步发展的目的，房地产商也会努力将低收入群体纳入消费对象群体中，根据低收入群体的实际经济状况和对住房的条件的要求，打造低收入群体能够支付起且满足他们需求的住房，从而保障了低收入群体的居住条件。
4.国家政策保障房地产经济健康发展。对于房地产经济现阶段存在的许多弊病，国家将会提出相对应的解决方法策略，并且出台一系列政策，促进房地产经济良性的发展。第一，对于不良房地产商恶性囤积土地的行为，进行打击和限制，避免出现坐地起价的现象。第二，协调房产的供需关系，改革房地产税制，一定程度上限制从事房产行业的企业数量，建立有条不紊的房地产市场，促进房地产经济健康有序的发展繁荣。
三、结语
房地产行业一直以来是我国经济发展中的支柱性行业，对我国公民经济发展有着重要的意义。房地产经济的繁荣与衰弱都会影响着我国经济发展的速度和状态，也会改变人们的生活质量。现阶段房地产经济发展随到了瓶颈阶段，整个行业充斥着亟待解决的各种问题，但是，房地产经济是金融一部分，它受市场的调控，“无形的手”会使未来我国的房产行业继续稳定良性发展。另外，政府也推行一系列政策保障房地产行业发展繁荣。总而言之，我国房地产未来发展前景就会是一片光明。
参考文献：
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通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：
（一）现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
（二）建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
（三）房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
（四）经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算， 通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控， 抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
（一）会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
（二）收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。
（三）会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地a行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
（一）优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
（二）加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。
（三）确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。
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房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，适时分析房地产行业的盈余管理现状以及新准则对房地产行业盈余管理行为的影响显得十分必要与重要。
一、我国房地产行业盈余管理现状
(一)房地产公司的特点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。
1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过“预收账款”科目进行结转。我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入“预收账款”科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间；房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润；另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的“蓄水池”，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。
2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。
(二)房地产行业盈余管理方法与手段。房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。
1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理
(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续之后才确认相应的销售收入。实际上，房地产开发公司通常会采取诸如拖延房屋的竣工时间、拖延办理相关手续等手段来推迟收入的确认时间，这样就能减少当期销售收入的确认，进而减少当期税款的支付，从而达到盈余管理的目的。
(2)隐匿收入。除了开发房屋对外销售之外，房地产公司还可能会经营诸如将自有的商品房对外出租、承建其他单位的楼盘、将待售商品房出租等业务，而这些业务所得通常会被隐瞒不入账，从而减少当期的销售收入、减少当期的应纳所得税额。
2、通过成本费用支出的调节来进行盈余管理
(1)根据需要分配房地产开发成本。我们知道楼盘的开发一般要两年左右，房地产公司在同一会计期间内经常存在着多期楼盘同时开发的现象，按照《企业会计准则》的要求，当期完工结转的楼盘的成本应与其销售收入相配比计入当期损益。而实际上，我国房地产开发公司往往是根据公司自身的需要来任意分配当期完工楼盘应当承担的成本：如果当前经营业绩不够好需要调高利润，则会把部分当期完工楼盘应该承担的成本滚动到未完工的楼盘项目上；相反，如果当前利润过高需要进行调低处理的话，则会把未完工楼盘的部分成本支出结转到当期己完工的楼盘项目上。
(2)根据需要进行借款费用的资本化。前面提到房地产开发是典型的资金密集型行业，资金需要量非常庞大，这使得即使是资金雄厚的房地产开发公司也需要通过外部融资渠道来进行融资，所以正常经营的房地产开发公司一般都会有巨额借款。《企业会计准则第17号――借款费用》对借款费用的资本化作出了如下规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。实际上，房地产公司一般都会进行人为的操作来按照公司的需要分配借款费用的资本化金额，从而达到调节具体会计期间的利润及所需缴纳的税金的目的。
(3)根据需要分配其他成本费用支出。利润高了，所需缴纳的企业所得税也会随着增加，为了达到少缴税金的目的，房地产开发公司经常会将其他的成本费用支出，如房屋开发过程中的公用建筑物成本支出分摊到营业成本中。另外，房地产开发公司不区分所开发房屋的种类，平均分摊成本费用或者是根据公司的需要来分摊成本费用，这么做会导致当期财务报表的盈余数字非常不准确，同时也为公司借此进行盈余管理提供了机会。
二、新企业会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响
(一)新准则对房地产行业盈余管理行为的遏制
1、存货发出计价方法的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。当存货的市场价格经常波动时，选择不同的存货发出计价方法会对当期盈余造成很大的影响。
新的存货准则取消了存货发出的后进先出法计价，规定企业只能采用先进先出法、加权平均法(包括移动加权平均法)和个别计价法对发出存货计价。此外，新的企业所得税实施细则取消了存货发出的移动加权平均法，若房地产公司采用移动加权平均法对发出存货计价，缴税时就需要进行纳税调整，准则和税法的这点差异很可能会限制移动加权平均法的使用。在物价持续上涨的今天，后进先出法的“取消”以及移动加权平均法的“限制使用”大大缩小了房地产公司进行盈余管理的空间，有效地遏制了其盈余管理行为。
2、编制合并报表范围的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。旧准则对企业合并范围的界定主要是以股权比例作为衡量标准的，即“母公司拥有被投资单位半数以上表决权资本就应将其纳入合并范围”。而新准则明确规定“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，“母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围”。新准则的这一改变使得某些房地产上市公司无法在业绩不佳的年份通过收购业绩优良公司的股权或者减持业绩不佳公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小规模子公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司，就应该纳入合并范围。合并财务报表准则这一新变化有效地遏制了房地产上市公司盈余管理行为。
3、其他方面的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。除了以上两点之外，新企业会计准则对公允价值谨慎应用的规定、对子公司
长期股权投资由权益法改为成本法核算的规定、对关联交易披露严格规范的规定等等，这些新的改变都可以在一定程度上遏制房地产公司的盈余管理。
(二)新准则为房地产行业盈余管理行为提供的新空间
1、减值准备使用范围的增加为房地产行业提供了新的盈余管理空间。新准则增加了应当计提减值准备的资产范围，在原来的“八项”资产的基础上增加了生物资产、建造合同资产、金融资产和递延所得税资产等，所有这些资产均应当在会计期末判断其是否存在可能发生减值的迹象，若存在则计提相应的减值准备。准则讲解对建造合同减值准备的处理作出了如下解释，“如果建造合同的预计总成本超过合同总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认为当期费用。合同完工时，将己提取的损失准备冲减合同费用”。新准则给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
2、投资性房地产的公允价值后续计量为房地产行业提供了新的盈余管理空间。己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物都属于投资性房地产。第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。结合我国房地产市场的发展现状，房地产开发公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，再加上由于我国经济的飞速发展，房地产价格一直在飙升，这使得按照历史成本计价作为固定资产核算的房地产在转化为采用公允价值计价的投资性房地产之后，其价值会增幅很大。
公允价值计量模式下不再计提折旧大大增加了房地产开发公司的盈利。《投资性房地产准则》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。而在新准则实施之前，这部分投资性房地产是作为固定资产进行核算的，是需要计提折旧和资产减值准备的。因此，新准则引入公允价值对投资性房地产进行后续计量会大幅增加房地产开发公司的利润，同时也为其进行盈余管理提供了更大的空间。当公司需要调高利润时，通过在市场上寻找确凿的公允价值证据改用公允价值计量原有的成本模式下的投资性房地产能大幅度提高公司的利润，从而会大大改善那些实际上经营业绩很差的公司的对外报告业绩，进而使其避免被特别处理。
值得注意的是，房地产开发公司只能选用一种模式对投资性房地产进行计量，一旦选用公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。《投资性房地产准则》第十一条规定“成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理”，需要追溯调整以前年度损益。在目前物价日益攀升的情况下，这种转化导致的追溯调整会在很大程度上增加房地产公司当期的报告盈余。
3、借款费用资本化范围的扩大为房地产行业提供了新的盈余管理空间。借款费用资本化范围的扩大表现在两个方面：一是扩大了资本化的借款种类：除了专门借款之外，符合资本化条件的一般借款的费用也可以资本化。我们知道，房地产公司开发的楼盘，无论是要出售的存货还是要出租的投资性房地产，其开发时间都是相当长的，其借款费用(无论是一般借款还是专门借款)都符合资本化条件；二是增加了借款费用资本化的对象存货，《企业会计准则第17号――借款费用》第四条明确规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。我们都知道，房地产公司开发的对外出售的楼盘存货在其整个公司资产中占据相当大的比重，存货这一借款对象的增加，使得房地产开发公司可以资本化的对象大大增加。房地产开发属于资金密集型行业，即使资金雄厚的公司也需要占用很多的借款来维持正常的经营，因此借款费用对损益的影响非常大。借款费用准则资本化借款种类的增加和资本化对象的增加，都为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空间。
总之，新准则的出台，在一定程度上的确限制了房地产上市公司的盈余管理行为，但同时也提供了新的盈余管理空间。会计准则本身毕竟只是生产会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理。随着中国资本市场的日益完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的手段也会愈来愈诡异、愈来愈难以识别。因此，客观上也就要求我国企业会计准则的制定在向国际会计准则靠拢的同时，要具有一定的相对前瞻性和控制性，从而达到合理化配置资源的最终目的。
