引论：我们为您整理了13篇房地产开发步骤范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2. 认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
2.1土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于
转贴于
能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
3. 选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
篇2
随着近年来我国对房地产行业实施限购、限贷等调控政策的力度不断加大，房地产市场已由卖方市场向买方市场转变，企业的资金链不断趋紧，竞争也日益激烈，房地产企业必须及时改变以往的粗放式管理模式以响应快速的市场变化和顾客需求。
房地产开发涉及产业链条长，在开发过程中，需要与行业主管部门、设计单位、材料供应商、工程承包商、销售商等多个外部机构发生业务关系，内部运作流程的顺畅与否直接决定了与外界发生关联时的效率和效果。因此，获得以完整的流程管理为手段的竞争优势对房地产企业的生存、发展具有重要意义。
2.流程管理的定义
流程管理是一种以规范化的业务流程为中心，以持续提高组织绩效为目的，实现跨应用、跨部门、跨合作伙伴与客户的企业运作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定义与重定义、资源分配、时间安排、流程质量与效率测评、流程优化等。房地产开发的业务流程管理系统必须根据企业需求和房地产开发的特点进行设计，通过精细化管理提高受控程度，通过流程的优化提高工作效率，通过制度或规范使隐性知识显性化，通过流程化管理提高资源合理配置程度，快速实现管理复制。
3.房地产开发流程管理实施要点
3.1 房地产开发流程管理的目的
流程管理最终是为了提高顾客对公司所开发的物业以及服务的满意度，从而提升公司的市场竞争能力，达到提高企业绩效的目的。应该依据房地产开发企业不同的发展时期来决定流程改善的总体目标。在总体目标的指导下，再制定每类业务或单位流程的改善目标。
按具体目的来分，流程进行管理的目的有5种，包括：
（1）梳理：使工作顺畅，保持决策层、执行层之间信息畅通；
（2）显化：建立工作准则，便于查阅流程，便于了解流程，便于工作沟通，便于发现问题，便于复制流程，便于公司对流程的管理；
（3）监控：找到监测点，监控流程绩效；
（4）监督：便于上级对工作的监督；
（5）优化：不断改善工作，提升工作效率。
这5种目的，房地产开发企业需要根据自身发展阶段和遇到的具体问题而有所侧重，一般而言，开展流程管理第一阶段的目标是上述（1）～（4）种，流程管理实施到一定阶段后再进行优化。
3.2 房地产开发流程管理框架
房地产开发流程管理要以价值链为基础、以业务流程为主线。
房地产业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程，主要从项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销管理、客户关系管理七大环节展开设计，这七大环节基本涵盖了房地产开发全过程。
围绕主业务流程还要设计管理流程。管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。包括：计划管理、人力资源管理、信息管理、审核监控管理。
横向结构上采用 PDCA 管理循环构建，覆盖策划、实施、检查、改进类的流程，纵向上按照层次划分，在横向一级流程基础上纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，配套的管理文件同样按照程序（制度）、指引、表格等层次来划分。
3.3 房地产企业流程管理的实施步骤
（1）组织流程调研，确定流程梳理范围
1）明确流程的目标及关键成功因素
2）画出流程图
3）描述各环节规范，流程收集成册，作为日常工作的指导依据
（2）流程优化（以顾问团队为主，内部团队确认）
前提：实现流程描述，利用流程管理工具流程优化，优化后流程收集成册，作为日常工作的指导依据。
（3）流程再造
由于流程是一系列逻辑相关的活动的结合，包含一系列的输入/输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程的过程来实现重组：
（1）压缩或去掉需要等待时间的交接处；
（2）把多个工作合并成一个；
（3）用连续的处理取代需要停顿的工作；
（4）调整资源消灭流程瓶颈
（5）实行并行工程；
（6）使企业支持活动和管理活动成为客户创造价值的流程驱动；
（7）把自己的流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。
芮明杰和袁安照提出的七阶段模式可以做为房地产流程再造的参考：
流程再造第一阶段，设定基本方向。分为五个子步骤：明确组织战略目标，将目标分解；成立再造流程的组织机构；设定改造流程的出发点；确定流程再造的基本方针；给出流程再造的可行性分析。
流程再造第二阶段，现状分析。分为五个子步骤：组织外部环境分析；客户满意度调查；现行流程状态分析；改造的基本设想与目标；改造成功的判别标准。
流程再造第三阶段，确定再造方案。分为六个子步骤：流程设计创立；流程设计方案；改造的基本路径确定；设定先后工作顺序和重点；宣传流程再造；人员配备。
流程再造第四阶段，解决问题计划。分为三个子步骤：挑选出近期应该解决的问题；制定解决此问题的计划；成立一个新小组负责实施。
流程再造第五阶段，制订详细再造工作计划。分为五个子步骤：工作计划目标、时间等确认；预算计划；责任、任务分解；监督与考核办法；具体的行动策略与计划。
篇3
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献
1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).
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Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，根据比准价格确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
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房地产开发；可行性分析；售价预测方法
近几年房地产已逐渐成为人们最关心的产业，房价的不断上涨给人们尤其是年轻人或是男生家长带来无形的压力，让越来越多的人对房价的估计和预测产生了兴趣，然而专业人士对房地产开发可行性分析中售价预测具有和准确的眼光和专业的方法，从各个因素进行预测分析，保证投资的回报率和一定标准的收益率。
一、从房地产开发区域的周围环境因素进行预测分析
房地产开发的首要步骤是征地，区域不同征地的价格也就不同，人们看到正在开发的住宅区或商品房之后，在心里会有起码的房价定位，相比较而言的价格高低会有判断，这种不专业的预算主要依靠对开发地周围环境的了解状况。通常情况下，对于商品房来说，客流量比较大，人口流动人数数量多流动次数多的区域，其房价水平相对比较高，因为占据良好的经济贸易环境，为实现经营目的创造了良好的条件。而对于住宅区来说，周围交通、医疗、教育和自然环境等因素对其价格的确定都具有重要影响，选择住房的周围环境，在很大程度上是选择自己的生活质量和满足内心对生活的追求。其中教育因素在现在住房选择中占有的地位越来越高，很多家长为了下一代的良好教育而选择其他条件并不太优越的住宅，这种情况也是比比皆是。总而言之，房地产开发可行性分析过程中对售价进行预测时房地产开发区域的周围环境，尤其是交通、教育和医疗以及人口流量等社会因素已作为重要的基础方法。
二、从房地产开发区域的资金投入因素进行预测分析
房地产行业在整个经济行业中都属于高投入的行业，在投资运作前期，房地产开发所进行的资金投入很大，需要不断的炒作或是其他方式进行资金的周转，筹集资金也并不是一件容易的事情，对于房地产商来说，“低投入，高回报”才是投资的真正目标。所以在房地产开发可行性分析过程中，售价的预测需要运用资金投入这个因素来进行。房地产的资金投入需要从征地费、搬迁安置费、补偿费、开发费、资金投入利息费、以及开发过程中的各项税费等投入进行考虑。这些费用顾名思义，是在房地产开发的各个步骤出现的费用支出。需要解释的是搬迁安置费和补偿费是在开发过程中，对拆迁居民进行的补偿或应有的福利，在这一方面根据居民的要求或是针对个别对拆迁政策或补偿不满意的居民而言进行的费用支出，从一定程度上具有弹性或是不确定性，一般情况来看，房地产开发商会依靠一定的公关手段对这笔费用进行缩减，以减少整个开发过程中的投入，达到企业增加回报率的投资经营目标。从专业的角度看，房地产开发可行性分析中对资金投入因素的分析和对投资额的控制也是进行房价预测的重要方法。
三、从房地产开发区域的收益回报率因素进行预测分析
房地产投资经营的目的是创造更高的经济效益，获取更高的利润，从实质上看，房地产商或企业投资房地产并进行开发的动力是高额的利润。房地产开发的收入因素主要是商品房销售量多少和销售价格高低，因为这两个因素从根本上决定了销售收入的高低。投资企业和发昂地产开发商可以根据自己的利润目标或资金、人力等的投入量来制定未来商品房销售时的房价区间，并根据销售量或是其他政策等外界因素的影响等进行价格调节，从这个角度看，投资企业或房地产商在自身的资料范围内能够大概预测自己开发的商品房价位，为达到宣传努力博人眼球或提高自己在市场中的竞争力，抢占更在的房地产市场，房地产投资商会根据实际销售情况将价格进行提高或偶尔降低的调整，保证利润率达到既定的销售收入目标。所以在房地产商实际操作运行过程中，可以根据自己的资料整合或市场调查来制定收益率目标，并根据自己的投资目标在房地产开发可行性分析中预测商品房的售价。
四、结论
房地产开发的可行性分析需要对各个因素进行调查和分析，并需要专业的知识和理论对资料进行数据统计和数据分析，得到最后的预测结果来知道企业或投资商的投资意向，这些专业的方法还需要结合房地产开发行业的基本特点，考虑经济、政治政策、消费者心理以及营销策划等多方面的知识，必须对项目进行透彻地研究，掌握准确资料，为房地产可行性分析中进行的售价预测分析做贡献。事实上，售价预测的方法多种多样，从不同的角度看问题得到的结论就不尽不同，不管运用什么方法都要做到实事求是，尊重客观条件，真正地为提高房地产开发中售价预测准确性发挥作用。
参考文献：
[1]
篇6
一、作业成本法在房地产开发中的应用
（一）准确核算开发成本。
现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。具体步骤如下：一是根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；二是针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；三是确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。
（二）流程再造。
房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：一是绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；二是借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题；三是寻求解决问题的方法；四是评估实施结果；五是进行下一个问题的解决；六是进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。
（三）作业分析。
对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。
二、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题
（一）考虑房地产企业自身情况。
我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。
（二）准确成本追溯与分配。
ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因；亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。
（三）注意重要性原则
房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。
（四）要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。
篇7
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
4、房地产全程策划的内涵
（1）土地价值研判
（2）概念设计
（3）视觉设计
（4）营销策划
（5）市场推广、媒体组合
（6）工程质量、成本、工期控制
（7）物业管理、售后服务
（8）品牌培植与运用
房地产项目的选择与论证
──房地产项目发展策划的内容与方法
一、对房地产项目选择与论证认识的误区
误区一：房地产开发经营的简单化、概念化
误区二：房地产后期营销、广告万能化
误区三：房地产项目选择与论证的形式化
以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；
(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；
(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；
(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。
4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。
三、房地产开发项目选择的概念和步骤
1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
2、项目选择的步骤：
a、广泛寻找投资项目
b、精心筛选投资项目
c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
d、项目投资谈判
e、详细可行性研究（发展策划）
f、公司的决策与实施
四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）
1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。
2、项目论证的阶段性
(1)项目投资开发的机会性论证
指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
(2)项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
(1)立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
(2)立项时的微观环境是怎样的
了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
(3)项目的市场定位分析
包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
(4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。
五、项目选择与论证要注意的问题
1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。
六、房地产项目发展策划的工作理念简介
房地产项目发展策划的工作理念
1、服务性质：辅助决策
2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求
3、服务的目标：
(1)建立能够达致利润最大化的发展模式
(2)建立资金运用的最优化策划方案
七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）
八、前期发展研究的主要服务模块：
1、项目的区位价值评估；
2、项目地块的开发价值评估；
3、重要宏观经济指标的监控与分析；
4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；
5、项目SWOT分析与隐显因素分析；
6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；
7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；
8、物业管理的要求；
9、规划建筑设计方案的要求与评估；
10、成本效益分析；
篇8
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
篇9
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 1 房地产开发项目管理的作用和意义 1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险 房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。 1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。 1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。 2 房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时 目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3 房地产开发项目管理的具体措施
篇10
1、房地产开发工程管理重要性分析研究
随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。
2、房地产开发工程管理工作主要几点分析研究
2.1 房地产开发工程管理的基础及开发
随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。
2.2 以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作
随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效济效益。
2.4 注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本
在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为
房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。
3、如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益
房地产商在房地产项目开发中，完善的资金管理与控制系统是保证房地产开发项目和资金管理控制的关键，其关系到对房地产开发企业的资金的合理使用和管理，关系到房地产开发企业项目融资计划和平衡，以及资金的合理分配，是现代房地产开发企业管理的关键。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
4、结束语
综上所述，随着我国通过行政干预手段对房地产市场的控制，房地产的发展在回归理性的同时也受到了一定的限制。房地产工程项目由于本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要建设单位、设计单位、造价咨询单位、监理单位、施工单位和后期的物业管理单位等多家单位各自承担自身的工作内容，完成各自的工作任务，共同构建房地产项目管理的完整体系，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、运用房地产工程管理的方法和切实有效的管理措施、对整个工程建设所有工作的系统运动过程进行计划、组织、协调、监督和控制，以保证整个项目质量、工期、投资效益目标的实现。
参考文献：
篇11
在房地产项目中，开发项目的管理是具有关键地位的。它之所以如此重要是因为它可以降低工程成本，缩小工程的施工风险。但是，在目前来看，工程管理还是一项十分复杂的系统性管理工作，工程的管理存在建设的每一个部分。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。
一、房地产开发项目工程管理概述
（1）房地产开发项目工程管理的重要意义
①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。
（2）房地产开发项目工程管理的具体内容
房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:
1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。
2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。
3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。
4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。
二、房地产开发项目工程管理的现状
目前部分房地产开发项目工程管理存在的现状有:房地产开发项目工程管理的体制尚未健全、房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足、房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制，如图1所示。
图1 房地产开发项目工程管理存在的现状
（1）房地产开发项目工程管理的体制尚未健全
作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。
（2）房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足
许多的房地产开发公司通常情况下都将关注的焦点过多集中在所开发的地块位置、周边配套设施以及商业环境上面，缺乏工程前期调研准备工作，对技术资料掌握也不是很充足。另外，开发商对工程管理工作了解的不多，导致开发商草率的进行开工，由于对工程管理缺乏足够的掌握，在进行设计时没有充分的依据，也无法进行项目管理的预测以及控制团。同时也致使开发单位不能很好的了解和掌握城市相关信息，在一定程度上给业主带来许多困扰和不便。
（3）房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制
在房地产开发项目的工程管理中，质量管理是较为关键的一个环节，但是通常会存在工作人员责任不明确，无法将责任与质量相挂钩的问题，一旦出现质量问题无法及时找出具体的责任人，久而久之导致工作人员的责任感逐渐淡薄，影响总体的工程质量。另外，在工程管理中欠缺奖惩制度，在管理方面成绩突出的人员没有得到相应的奖励，严重的降低工作人员的工作积极性，从而导致工作人员在工作上敷衍了事。
三、加强房地产开发项目工程管理的措施
基于以上大部分房地产开发项目工程管理中目前的现状，并结合我们具体的房地产开发项目，如:梧州市大型高尚低层住宅小区“欧洲花园”商品房开发项目、银湖碧苑商品房开发项目等具体的实例，采取合理有效的措施在今后的工作中加强房地产开发项目工程管理将显得很有必要。
（1）健全房地产开发项目工程管理的体制
房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。
（2）加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作
要优化房地产开发项目工程管理工作就要加强工程管理前期的准备工作，其中包括设计阶段与规划阶段的准备工作，在设计阶段应该充分重视并规划设计，将市场的需求作为出发点，综合考虑生态、经济、性能等多个方面的设计，全方位协调与平衡利益，避免不停变更所致的浪费习。除此之外，同设计单位加强联系，做到全面的管理，使前期管理、过程管理、事后管理一致，使项目管理成为动态管理系统。同时也要结合具
体实际情况，遵循预算的施工图。
（3）建立并完善工程管理的责任和奖惩机制
房地产开发项目工程管理体系要长期的维持下去首先必须要有相应有效的工程管理责任制，将具体责任落实到负责人。其次建立工程绩效管理，建立起确实可行的工程管理绩效考核标准以及明了的奖惩机制，做到准确、客观的将责任制的工程管理推行到底，强化责任和明确分工，并使工作人员得到相应的奖励和惩罚。最后，加强建设项目的施工管理，充分的调动工程管理人员的工作主动性一、积极性和创造性。
结语
综上所述，作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。
参考文献
篇12
一、作业成本法概述
作业成本法简称ABC法,是以作业作为间接费用分配的基础,以作业为中心,通过对作业成本的确认和计量,对所有作业活动跟踪反映,消除“不增值作业”,改进“可增值作业”,从成本产生的源头入手,分析成本发生的前因后果,按成本动因的多标准分配,提高了成本计算的准确性,引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是:产品消耗作业,作业消耗资源,根据生产费用发生的原因汇集到作业,并计算出作业成本,再按产品生产所消耗的作业量,将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性,而不论其与产出是否直接相关,就一个制造中心而言,所有的费用支出只要是合理有效的,都是对最终产品有益的支出,就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制,克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点,并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本,解决共同成本的分配问题,更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前,作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。
二、作业成本法在房地产开发中的应用
房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用,主要体现在以下三个方面:
1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总,按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为:一是各开发项目本身产生的间接费用不平均,其核算出的成本不合理、不真实;二是间接费用反映到项目产品成本上后,无法准确追溯回来,也无法找出间接费用实际的发生动因,从而无法有效地对间接费用进行控制。
考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配,可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中,具体步骤如下:①根据房地产企业的实际特点,以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业,建立作业中心,确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用,如折旧费、修理费等,注意选取影响较大的间接费用项目;②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景,结合开发实际,找出各项成本动因,是成功实施作业成本法关键的一步,并建立作业成本库及其成本动因分析表;③确定成本分配率,汇集各项作业成本费用,并分配记入各开发产品成本。计算公式为:某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量;间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量,将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总,计算得出开发产品的成本。
2、流程再造。房地产业和其他行业相比,其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多,即使相同类型的项目,由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以,作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统,通过价值链分析房地产开发全部价值活动,完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因,明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动,从而将作业细分为增值作业和不增值作业,对于不增值和低效作业,房地产企业应在开发过程中予以剔除,横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链,并对作业进行联系、整合、选择等处理,协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链,保证每项必要作业都以最高效率完成,保证企业的竞争优势,改善成本构成和提高作业的质量及效率,打造企业核心竞争力。
房地产开发流程再造的步骤如下:①绘制现有开发流程图,描述流程中的活动;②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题,按照问题的重要性,确定解决问题的优先顺序;③寻求解决问题的方法,由专人负责实施;④评估实施结果,修正解决方案,重新实施;⑤进行下一个问题的解决;⑥进行新一轮的流程分析,使整个房地产开发流程更精练,各环节自然衔接,运转自如。通过流程优化重组,结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接,减少审核和监督,提高房地产开发流程的运转效率。
3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后,进一步对流程中的各个作业进行分析,即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤,分析评价作业的有效性和增值性,以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲,对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,了解成本形成过程及发生的原因,从而对间接费用进行成本控制,在房地产开发过程中,作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况,将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源,对产品所耗资源进行全面而详细的追溯,能有效地减少资源浪费,提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心,为了有效控制建设各阶段的成本,还必须进行作业间的综合分析,保证各作业中心能合理衔接,无重叠现象。这样,整个作业链才能形成强大的合力,如项目前期作业可以分为:土地征用及拆迁、报批报建、规划设计等工作,应对该阶段的工作合理排序,保证该阶段目标的完成。
因此,作业分析能进一步消除流程再造后的不增值作业与无效耗用的资源,促使损失、浪费减少到最低限度,提高决策、计划、控制的科学性和有效性,进一步优化已经形成的作业链,降低房地产企业开发成本。
三、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题
本文仅仅就ABC法在房地产企业成本管理方面的运用进行研究,在实际操作中,还应注意以下问题:
1、考虑房地产企业自身情况。我国房产行业与先进制造行业相比,其运用先进科学技术的领域并不是很突出,因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显,但从综合方面来看,ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此,各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始,逐步推进,发现实施过程中的问题,不断学习、摸索,再运用到整个房地产开发流程,同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。
2、准确成本追溯与分配。ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中,不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因,如何来合理有效地选择成本动因;亦存在某项特定成本并无直接联系,仍将间接成本分配给无关联的对象,这些问题都值得进一步探讨。
3、注意重要性原则。房产企业间接费用杂而多,各项费用金额有大有小,获取各项费用数据本身的花费有多有少,应依据重要性原则,选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。
4、要在房地产企业中成功实施ABC法,还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
篇13
一、城市规划和房地产开发之间的关系
城市规划通过制定出相应方案来对城市用地进行合理有序的规划控制，而房地产开发是用多种原料来把土地变成一个个房屋、建筑的过程，这两者是城市建设的不同阶段，都是为城市服务、满足人们需要。但是城市规划是“领头人”，它指导控制着房地产的开发，城市规划所设计的方案都是为房地产开发准备的，是要房地产开发来实现的，所以二者之间密不可分，并且相互联系、相互作用着[2]。
房地产行业算是一种城市形态的行业，它的兴起、发展都离不开城市地域，它在人口密集的城市中，是随着工业、城市化的迅速发展而发展的，所以城市的发展程度决定了房地产行业的发展。但我国的房地产行业起步比较晚，基础性也较差，与城市的发展不太协调。体现在长期的滞后、短期的过热，即使经过了一些措施的调整，但还是存在着一些不协调的问题，如何才能让城市规划和房地产开发协调发展，就成了人们最关注、最急切解决的问题。
二、城市规划在房地产开发中的指导作用
房地产的开发是城市建设的重要组成部分，尤其是商品房的建设，这些都得在开发建设之前受城市规划的指导，是城市规划中很重要的一部分。不同层次的房地产的规划也是不同的，但无论是总体、分区、控制等规划，都是详细规划中的一部分，而且各个不同的规划，对房地产的指导作用力度也是不同的。这种指导作用表现在：可以事先为房地产商指明哪块地是可以开发使用的；可以为房地产开发商提供开发的规模、步骤等；还可以为房地产开发商根据周边的环境，安排配套设施，使房地产有序的进行下去。尤其是分区规划的指导作用更是非常的具体，可以为开发商确定房地产开发中各个区域的划分，确定各区的用地范围和人口数量；还可以指明各个区的建筑及用地的容量控制指标，建筑间距；还可以指出各块地所要建设的房子的体量、色彩、体形等要求。所以说城市规划在房地产中的指导作用发挥的很广泛，给房地产开发带来很多的方便，为开发商也解决了一些实际问题。有了总体规划和详细规划就可以对房地产开发进行完全的指导，而且是符合实际的、有根据的，它们之间联系也是密不可分的[3]。所以城市规划是城市建设的指导者，又是房地产开发的基础，而房地产开发是城市规划的有效的实施过程，只有在详尽的城市规划指导下才能可持续发展，他们共同发展才能提高城市建设的发展。
三、城市规划在房地产开发中的调控作用
城市规划在房地产开发方面的调控是多方面的、长期的任务，也是经常性的任务，但是目前城市规划在房地产开发中，还是有几个方面是需要加强调控的力度的：
（5）控制商品房的开发。20世纪90年代初，随着房地产行业的迅速发展，很多地区都积压了大量的商品房，空置商品房的占地面积也大幅度的增加，可是各地在建商品房的规模仍很大。我国是处于人多地少的状态，土地的后备资源也是极为有限的，我国现在富裕家庭都是拥有几套甚至几栋豪宅的，富裕攀比的现象也极为严重，这就使我国的土地供应量短缺，不符合我国的国情，这就需要我们共同来节约用地，减少商品房的空置率，一户人家一个房子就够了[4]。可见，控制商品房的开发总体规模是势在必行了，这就需要城市的合理规划来控制商品房的开发。
（6）控制土地供应量。要想加强城市规划在房地产中的调控作用，那么在控制土地的供应量方面，要做到坚持城乡建设的指导思想，在城市建设中要走内涵和外延发展相结合、以内涵为主的道路，严格控制土地的供应总量；要加强城市建设的综合调控，城市的建设用地很多，如大学城、科技园区、工业园区、度假村等都要纳入城市建设用地中，进行统一的规划，统一管理[5]。不能将几十平方公里和几百平方公里的建设用地，不作为城市用地的范围，要纳入人均用地指标中并加以控制；要严格控制房地产在建设规模和用地规模上，要防止盲目扩大城市占地面积规模和建设规模的现象发生；还需要国家的相关部门严格按照国家的法律、法规，对占用耕地、违规批地占地的行为要进行严格处理。城市规划在房地产调控作用中，要严格控制土地的供应量。
四、城市规划对房地产开发的管制作用
在我国有明确的城市规划相关的法律法规—《城乡规划法》，其中规定了“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”、“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划”，它具体地说就是城市用地的性质、面积、建设工程的总特征都要必须接受城市规划的管理，这就为了避免房地产开发商如果没有相关的制度监督、管理、限制的话，就会发生过度开发、随意开发的现象，从而忽视了公众的利益，给城市带来伤害，所以城市规划对房地产开发的管制作用是很必要的[6]。
五、城市规划在房地产开发中的影响
首先，城市规划对房地产开发有着很多方面的影响，根据房地产开发和城市规划的种种关系，还有城市规划对房地产开发的引导和调控，就可以很好的看出，影响是很大的，城市规划规定的发展规模影响了房地产开发的总量，房地产能开发多少用地是必须要符合城市规划的预期制定的规模，才能实现市场的均衡性。并且城市规划分布区域和用地的发展方向，房地产也是依靠这个来建筑的。而且实践也证明了经过城市规划的房地产，在开发中都会受到政府政策的支持，也只有这样才能避免政策风险，取得很好的经济效益。城市规划的内容还有确定用地性质、完善用地结构等，这些在房地产开发中都起着引导发展的作用，根据不同的用地程度，来确定开发建筑的种种，从而保证了城市环境和城市景观的优美和谐。
其次，城市规划可以通过地价来影响到房地产开发的效益水平。决定城市用地价格的高低是通过城市的性质、土地配置的程度、城市建设的总量、还有用地功能布局等都影响着地价的高低水平。而这些因素都是由城市规划来决定的，它在一定期间内的发展规模，确定了房地产供需状况，不同性质的土地价格相差也较大，也决定了房地产的价格高低，直接影响到房地产开商的投入收益。
最后，城市规划可以很好地促进和指导房地产开发的有序进行。城市规划是需要很长时间针对城市的特点制定出的方案，是对未来城市建设的前瞻性和指导性，也为房地产开发带来了大量的信息，让房地产开发商可以有根据、有目标地选择合适的地段和开发方案进行合理地开发建设，正是这些合理透明的信息，促使房地产开发商形成了理性的投资预期，促进了房地产开发业的理性发展。
结论：
城市规划可以从总体上对房地产的开发和建设进行最直接、最有效的调控，对城市的开发和建设也进行了有序的安排，而房地产作为城市规划的实施执行者，是在追求个人经济利益最大化时，实现着城市的规划，提高城市的综合经济能力。并且房地产以其自身的缺陷，也为城市规划调控提供了理论依据。所以城市规划和房地产开发之间是相互补充、相互促进、相辅相成的关系，也只有二者共同发展，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标。
参考文献
[1] 潘京兰. 城市规划与房地产开发关系的研究[Z]. 中国河南郑州: 2010637-639.
[2] 王琳. 试论城市规划和房地产开发的协调发展[J]. 山西建筑. 2011(2): 253-255.
[3] 沈萍. 科学发展观理念下的城市规划与房地产开发和谐发展辨析[J]. 中国经贸导刊. 2009(21): 56.
