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篇1
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________
单位名称：_________
资质等级：_________
证书编号：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________物业类型：_________
座落位置：_________区_________路（街道）_________号
四至范围：_________
总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。
甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。
第四条 乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。
第五条 本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；
（三）_________。
本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。
在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；
（三）_________。
本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。
第六条 在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：
（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_________等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；
（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；
（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、_________等；
（六）交通和车辆停放秩序的管理；
篇2
企业名称：________________________
法定代表人：________________________
注册地址：________________________________________
联系电话：________________
受委托方（以下简称乙方）
企业名称：________________________
法定代表人：________________________
注册地址：________________________________________
联系电话：________________
根据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将___________（物业名称）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：________________________
座落位置：________市________区________路（街道）________号。
管理界限：东至________；南至：________ ；
?西至________；北至：________ 。
占地面积：________平方米。
建筑面积：________平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条?本合同生效时，本物业的开发建设现状是：规划设计进入________阶段，工程施工进度及竣工状况________，是否已通过综合验收________，入住状况________。
第二章?委托管理事项
第四条?根据本合同生效时本物业的开发建设现状，乙方参与下列事项管理：
（一）参与项目设计，负责________。
（二）参与工程质量监督，负责________。
（三）参与竣工验收，负责________。
第五条?根据规定核实物业管理办公用房和经营用房的位置和面积。
第六条?制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
第七条?负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基穿?承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、___。
共用设备包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、________、________。
共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场。
第八条?其它委托管理事项
（一）按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。
（二）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
（三）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
（四）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清扫保洁及垃圾的收集。
（五）实行封闭物业管理住宅区内的停车位，由乙方负责管理。对未参加车辆保险的有效制止停放。
（六）维护社区公共秩序，包括：安全监控、值班、巡视、________。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
（七）与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、________。
（九）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费、____。
（十）房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
第三章?委托管理期限
第九条 委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。
第四章 双方权利和义务
第十条 甲方权利和义务
（一）甲方权利
1．审定乙方前期物业管理方案和规章制度；
2．审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算；
3．检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；
4．监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。
（二）甲方义务
1．为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。
2．征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。
3．执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。
4．承担相关的前期物业管理费用。
5．按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6．按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件规定代收维修基金。
7．按有关规定提供建筑面积________平方米的物业办公用房（产权归全体业主所有），应于通过竣工综合验收之日起________日内，交由乙方使用。
8．按物业管理区域总建筑面积________的比例，向乙方提供________平方米经营用房（产权归全体业主所有 ），应于通过竣工综合验收之日起________日内交由乙方使用。
9．负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条 乙方的权利和义务
（一）乙方权利
1．根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2．依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。
3．提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。
4．规劝、制止业主或使用人违反《物业使用守则》和《前期物业管理服务协议》的行为。
5．有权使用物业管理办公用房和经营用房。
6．依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7．选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8．当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9．《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
（二）乙方义务
1．履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2．主动接受甲方的监督。
3．接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4．对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。
5．按照有关规定使用维修基金利息。
6．每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。
7．本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。
8．《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
9．________________________ 。
第五章 前期物业管理服务标准
第十二条?竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《济南市物业管理办法》、《济南市住宅小区物业管理等级服务评定（试行）标准》制定，具体内容如下：
（一）房屋及维修管理
1．房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2．房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3．封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4．一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5．房屋完好率98%以上。
6．房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7．房屋小修、急修及时率________%以上，合格率达________%，险情排除及时率达________%，有维修记录和回访记录。
8．房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
（二）共用设备管理
1．设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2．专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3．设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4．小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5．电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6．电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7．负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
（三）共用设施管理
1．小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2．公共照明设施设备齐全，运行正常。
3．道路畅通，路面平坦无损坏。
4．污水排放畅通，沟道无积水。
5．危险部位标志明显，有防范措施。
（四）绿化及养护管理
1．公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2．绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
（五）环境卫生管理
1．小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2．小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3．楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4．道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。
5．雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。
6．小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7．小区内无违章临时建筑。
8．小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9．共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
（六）社区秩序维护
1．小区内实行24小时值班巡逻制度。
2．值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
（七）停车场及车辆停放管理
1．甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2．________________________________?。
3．________________________________?。
（八）消防
1．消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2．配备专职或兼职消防管理人员。
3．消防通道畅通无阻。
4．________________________________?。
5．________________________________。
（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物业管理服务费及相关费用
第十三条 物业管理服务费
（一）业主未办理入住手续前，由甲方按________标准向乙方支付物业管理服务费。
（二）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元。付费时间________。
（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收全住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，收费时间________ 。
（四）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收________
（五）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的________%按日交纳滞纳金。
（六）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条?保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付，具体支付方式为：________________________。
第十五条 保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。
第十六条?乙方根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租等。
第十七条 业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。
第十八条?电梯运行费按下列约定执行：________________________________。
第十九条?在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，主要用于1．物业共用部位、共用设施设备维修；2．绿地养护；3．弥补减免的物业管理服务费；4．便民服务费用，5．业主委员会办公经费。
第七章 违约责任
第二十条 甲方违反本合同第十一条第（二）项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十一条?乙方违反本合同第十二条第（二）项有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十二条?乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十三条 物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十四条?因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。
第二十五条?影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限____日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十六条 甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。
第八章 附则
第二十七条?双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十八条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第二十九条?本合同正本连同附件________页，一式3份。甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执1份，具有同等法律效力。
第三十条?本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十一条?本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：
（一）由济南市仲裁委员会仲裁。
（二）向人民法院起诉。
第三十二条?本合同自签订之日起生效。
甲方签章：______________
代表人：________________
________年_____月_____日
篇3
近年来，由于中国高星级酒店国际化进程的加速，以及国际酒店管理集团对中国经济发展潜力的关注，促使大量国际酒店管理集团进入中国，其中绝大部分都采用了委托管理方式快速进入中国市场。伴随着国际酒店管理集团的迅速扩张，高昂的管理费用与低下的投资回报已成为中国酒店业主与国际酒店管理集团管理方关系紧张的导火索，甚至导致管理合同的终止。本文重点研究我国高星级酒店业主与国际酒店管理集团的委托管理关系现状，在此基础上，提出影响我国高星级酒店业主与管理方关系的关键因素与相应对策，以期为改善委托管理下我国高星级酒店业主与国际酒店管理集团的合作关系提供一定的借鉴。
2 文献综述
委托管理模式发源于美国，现已成为国际酒店管理集团拓展海外业务的重要途径。1988年美国康奈尔大学James教授首次阐述了委托管理模式下酒店管理合同的相关概念、运作特点、谈判要点和合同条款。此后，国外学者进行了以管理合同为关注点的酒店业主与管理方关系的相关研究。
第一，酒店管理合同契约条款的相关研究。酒店管理合同是双方建立合作关系的法律前提。James(1988a，1988b)认为随着酒店业主谈判能力的增强，业主得以更多地介入酒店运营，在管理合同期限长短、绩效考核标准的制定及合作终止条款设置等方面都掌握了更多的发言权。James(1997)指出酒店管理合同的变化趋向对业主有益。Howard(1998)指出，管理合同不仅会影响酒店管理目标的实现，还会影响酒店组织架构的安排以及业主和管理方的关系。Karen(1999)指出合理平衡双方利益的酒店管理合同才是实现业主与管理方良性互动和酒店长期经营目标的重要保证。James(2009)详细阐述了管理合同条款的十二个改变。Richard,(2010)通过对2009年各酒店集团委托管理收益的比较分析，以及金融危机对酒店管理合同条款影响的研究，预测了业主与管理方未来五到七年的合作趋势。
第二，对委托管理模式下酒店业主与管理方矛盾纠纷处理实例的研究。Michael(1994)指出沟通协商和内部调解是酒店业主与管理方处理矛盾纠纷的主要选择，而一旦沟通破裂、协商无门时，就要依照管理合同约定的争议解决程序提起仲裁甚至诉讼。Michael(1997)和Michael(1998)认为酒店业主的优势正在加强，尽管管理合同中已写明合同终止条件，但当业主单方终止合同时，管理公司别无选择只能离场。James和Kristi(2003)认为无论业主与管理方在管理合同上签署了怎样的条款，那些法律裁决的先例才是争议解决办法的最终依据。William(2003)通过对法庭处理的多起管理方违背业主利益行为的判决的分析，指出管理方隐瞒业主收受回扣、同意接管与现管酒店存在竞争关系的酒店等行为都损害了业主利益，也为管理合同的延续埋下了隐患。
近年，国内研究者也开始关注中国酒店委托管理中业主方与管理方的合作问题。尹真(2006)认为酒店管理公司的经验对创造良好的业绩起着重要作用。邹益民和鲍娟(2007)指出，业主自身角色正确定位、饭店硬件匹配、合同全面合理、业主准确选择管理集团和管理合同有效实施这五个维度都会影响委托管理成功与否。对管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陈勇(2006)在对酒店管理合同发展历程梳理的基础上，指出酒店管理合同发展初期具有“将不可抗力导致的酒店管理公司的经营风险转嫁给酒店业主，以确保酒店管理公司在委托管理模式下生存和发展”的特点。陈勇(2007)结合新制度经济学相关理论，探讨了如何构建酒店管理合同受托方激励约束机制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相关方的职责与权限。陈勇(2008)在对国内52家国际品牌酒店的业主代表访谈和问卷调查的基础上，从酒店管理方的选择、报酬、控制、竞争和声誉五方面，分析了酒店管理方激励约束现状，提出业主应由直接管理向间接管理转变。
3 中国高星级酒店委托国际酒店管理集团管理的发展动因
3.1我国高星级酒店业发展现状
3.1.1行业规模不断扩大
随着中国经济持续增长，星级酒店固定资产投资在2000至2008年间显著增加，其中五星级和四星级酒店投资额分别增长361％和312％，居行业领先水平；星级酒店的数量从2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速为8.7％，其中五星级酒店更是从1989年的3家、1999年的77家，迅猛发展到2009年的506家，四五星级酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在经济不景气的09年，高星级酒店仍然维持了20％的增长率。
3.1.2国际品牌增量明显
国际酒店管理集团管理的高星级酒店数量逐年增多。1982年北京建国饭店引进香港半岛酒店集团管理，拉开了国内酒店引进国际酒店管理公司和国际酒店品牌的序幕。2005年，洲际、希尔顿、万豪和雅高集团相继出售其在欧美市场的大量酒店以腾出资金用于拓展中国市场。“仅2006年2月的一周，洲际便在中国新签10家酒店，而喜达屋、万豪、雅高等集团也都对自己中国区域的负责人提出了高端酒店数量3年内增长50％的要求”。据不完全统计，截至2010年初，已有40多家国际酒店管理集团的70多个品牌进入中国，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的国际酒店管理集团均已进入中国市场，管理酒店480家。
3.1.3行业进入微利时代
2009底中国旅游饭店业协会与仲量联行集团对全国25个城市酒店业绩的问卷调查显示：截至2009年年末，全国星级酒店平均客房出租率为57.88％，较2008年下降了0.42个百分点，而五星级酒店平均客房出租率更是在全国平均水平以下，仅为51.06％。平均房价方面，由于2009年初高星级为酒店应对金融危机普遍为采取了压缩内部费用等措施降低成本，甚至“降星销售”，致使五星级酒店2009年平均房价降至622.80元，较2008年下降了10.08％。近年来高星级酒店的“投入产出比”仅维持在O.35左右，表现为高端酒店规模增长最阶段恰恰为酒店经营效益下滑最为明显阶段，行业已进人微利时代。
3.2中国高星级酒店委托国际酒店管理集团管理的动因
3.2.1国际酒店管理集团的利益驱动
采用委托管理模式，国际酒店管理集团可以达到不通过原始资本的积累而实现迅速扩张的目的，因此，为了更好地把握中国市场的拓展机遇、获得更强的市场 话语权，采取与背景诚信且颇具实力的大业主“捆绑”签约的战略合作模式已成为国际酒店管理集团的首选。如：洲际酒店管理集团与保利集团合作管理佛山保利洲际酒店、与绿地集团合作管理南京绿地洲际酒店；万豪酒店管理集团与绿地集团建立郑州万豪酒店、与富力地产集团建立北京富力万丽酒店。此外，国际酒店管理集团还通过建立中国区客户服务中心，控制旗下各酒店的客源输送，并以此获得可观的渠道费用和订房佣金，这些财务报表中显示为销售费用的收益，往往不为业主察觉，却正逐渐成为国际酒店管理集团商业盈利的中心。
3.2.2业主实现投资目标的利益驱动
近年来，大量有实力的地产开发商纷纷进入酒店领域，如万达、泰达、恒大、绿地等公司，委托国际酒店管理集团管理能为其带来“最大化的综合价值”。一是公关活动平台。通过高星级酒店来展现企业的品牌、形象、实力和企业文化。二是稳定的现金流。虽然酒店的经营毛利润只有35％左右，却可以产生稳定而充沛的现金流，保证企业信用、支付能力和经济实力的体现。三是快速培育联动品牌。通过聘请国际品牌酒店集团管理配套酒店提升未来土地升值空间。四是合理避税。房产开发商将企业所得转化为饭店的固定资产投资以减少税款，相当于部分酒店投资来源于政府税收。五是获取政府优惠政策。很多城市对含有高星级酒店项目开发的住宅给予优惠政策，如土地出让“半买半送”、税费减免等。六是不动产保值增值，满足资本市场在财务统计上对连续经营收入要求的目的，同时起到增加公司市值的作用。七是建立长期资本收益。酒店属于商业用地，原则上只要用地规范，在供应上不受限制，因此容易获取土地资源。因此，当酒店项目成为地产开发的一部分时，业主会从综合土地成本、政府要求、商业地产增值、避税等多个角度加以考虑。
3.2.3地方政府的政策引导
在各地旧城改造中，规划了很多体量巨大的城市综合体，作为综合体中的高星级酒店，不仅为城市提供高端商务平台，还扮演着城市会客厅的角色。2007年，河北石家庄出台《关于鼓励新建五星级酒店的意见》、深圳出台《龙岗区关于加快高星级酒店发展暂行规定》；2008年湖北鄂州出台《关于加快发展高星级酒店业的若干意见》；2009年，包括江苏南通、内蒙固阳、重庆武隆、湖北大悟、海南儋州等近20个地方政府出台了相关政策，鼓励高星级酒店建设；2010年，福建上杭、广东阳江、广西贵港亦出台相关政策加快高星级酒建设。各地政府在用地面积、土地价格、税费优惠、现金奖励等多方面的优惠政策成为高星级酒店建设的重要推手。
4 中国高星级酒店委托国际酒店管理集团管理问题分析及预防化解
4.1中国高星级酒店委托国际酒店管理集团管理中存在的问题
酒店业主和管理方之间实际上是一种将酒店业主的有形资产与管理方的无形资产相结合的利益共同的合作方式。伴随着高星级酒店采用委托管理模式迅速扩张，管理方与业主矛盾也日益凸显。
在酒店策划筹建阶段，问题主要表现为酒店开业前预算的制定是否严格执行国际酒店管理集团的制度与品牌标准，如证照不齐是否仍如期开业，是否聘用集团指定的设计师，是否选择酒店集团推荐的设备供应商等。
在管理合同签署阶段，问题主要集中在酒店人事安排、财务安排、资产安排、业绩考核等四方面。首先是业主方权利的保障。如大部分酒店管理合同的区域非竞争条款中限制性区域界定模糊、限制年限过短等，致使很多酒店开业不久就面临同一集团旗下同品牌竞争。其次是业主方管理权限范围的界定。以人事任免为例，业主方通常要求派驻业主代表或委任副总经理、财务副总监在酒店任职，以享有充分的监督和控制权；而管理方则担忧委派人员的双重身份不便酒店的日常管理，甚至影响最终业绩考评。再次，酒店业主有效行使权利存在障碍，如业主很难知晓年度财务预算中详实的酒店经营数据；业主对管理方推荐的总经理等高层人选的工作背景等信息知晓不够全面；物资采购方面，因专业所限，对大额支出、供应商的选择等也存在审批难度。
在经营管理阶段，矛盾主要反映在双方经营理念、人员效率和集团费用分摊及年度财务预算方案编制等方面。一是关于人员效率的分歧。管理方往往指责业主派驻的高层管理人员作用不明显且有的倾向。二是关于集团费用分摊比例的分歧，主要集中在高昂的集团海外促销宣传费与营销效果的问题、前期中央预订系统投资与后期实际收益不符问题、酒店员工接受集团培训的费用和顾客忠诚计划费用问题等。三是在年度财务预算方案编制上的分歧。按酒店管理方的财务预算方案实施，当达到业主设定的财务指标时对管理方给予奖励，这一“双重指标”做法目前普遍存在于外资品牌酒店。
典型的矛盾冲突案例有：南京希尔顿酒店和上海仕格维丽致酒店因经营业绩不佳分别于2006年和2009年被撤牌；雅高集团在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由万豪集团管理的广州天伦万怡大酒店，因管理合同中未对业主酒店物业转让行为设限而导致管理方话语权缺失最终被撤牌；由新加坡华业集团投资建设的苏州吴宫喜来登和厦门索菲特大酒店，因业主发展战略调整，于2009年先后变身为苏州吴宫泛太平洋大酒店和厦门泛太平洋大酒店。
4.2委托管理中矛盾预防与化解
4.2.1前期策划筹建阶段
第一，科学规划综合体项目。开发商需慎重对待综合体项目酒店建设的必要性以及开发时序问题；管理方要全面评估和筛选项目，同时还应将自己的优势体现在项目总体规划和定位能力上，找到与业主的契合点。第二，业主方与管理方应紧密配合开展筹建开业工作。在策划筹建阶段，遵循“功能决定结构，结构决定外观”原则进行设计建造，并从投资和管理的角度对项目建设进程统筹兼顾。第三，在筹备开业阶段，双方应对团队人选严格把关。审慎选择酒店总经理，筹备团队的工作应贯穿于酒店前期准备及开业后的初期经营阶段。第四，高质量的可行性研究和市场调研先行。研究报告对投资回报的测算可以帮助管理方对项目潜在的收益和风险进行评估，引导处于建设阶段的酒店在相关布局和设施上进行调整以适应市场需求，帮助酒店管理层制定准确的开业收支预算，并制定合理的定价策略及收益预测。
4.2.2中期合同签署阶段
第一，业主必须熟悉国际酒店管理集团的管理合同。要掌握合同谈判节奏，谈判期太短不利于争取有利条款，而过分拖延也会产生风险。第二，业主应从总体利益上审视管理合同。在指定供应商方面，若业主希望自己采购且有能力自己采购，则采购权应该归业主所有，管理方提供协助。在合同里应明确限制集团同一品牌或同档次品牌在一定地域、一定时期内的发展。在人力成本方面，业主应要求管理方做出人员成本占营收比例的财务测算，并在合同中写明约束性条款。在成本划分方面，应明确划分“营运成本”和“业主成本”。在酒店运营账户监管方面，应建立财务双签制度，合理监控酒店重大合同签署和预算外大额费用支出；业主还要获取对酒店年度计划和年度预算的审批权。在对酒店高层的任命权和审批权方面，业主应拥有委派业主 代表和酒店副职(副总经理、财务副总监)的权力，以及对总经理、营销总监和财务总监三大关键岗位的审批权。第三，科学设计业绩考核指标。可在传统的RevPAR和GOP两大考核指标基础上，增加“收益指数(RGI)”考核指标，跟踪比较一定数量竞争酒店的RevPAR情况，判断本酒店在竞争市场上的相对位置。此外，典型的房地产指标――“物业每平方米收入(RevPSM)”对评估酒店投资回收情况及管理效率也有一定可取之处。第四，创新薪酬机制。要建立经营价值与物业价值挂钩的酒店管理方薪酬机制，将所有权与经营权融合，激励管理方在关注经营业绩的同时，平等地关注酒店物业价值，利于降低业主为了出售酒店物业寻求终止管理合同的欲望，实现双方长久稳定的合作。第五，对酒店物业转让行为设限。酒店管理方应对业主股份转让、重组以及酒店实物资产转让设定一些条件。比如：业主有义务在交易前，促使股份或资产的受让人与酒店管理方签订协议，确保新的业主接受原管理合同条款，使酒店管理方可以不受干扰继续经营酒店。
4.2.3后期经营管理阶段
第一，家具、装置和设备(FF&E)储备资金的提取和使用。双方应聚焦于如何审慎灵活使用储备资金，既保证酒店有充足修缮资金可供使用，又兼顾业主自由支配这部分资金的意愿，避免资金的占用和闲置。第二，合理控制人力成本。要对酒店组织结构和岗位进行流程再造，增加管理宽度，压缩管理层级。实施区域化集中管理措施，将收益管理、营销和IT支持等业务整合到集团划定的“小区域”，起到减员增效作用。第三，建立酒店业主与管理方企业文化融合机制。在尊重彼此文脉、人脉基础上，以文化整合和价值认同为纽带，促进业主公司利润导向的传统层级文化与管理公司品牌价值导向的制度规范文化相融合，形成适应酒店现实情况的独特的企业文化。第四，化解预算编制争议。酒店年度预算和资源配置的讨论必须围绕两个主题展开：如何战胜竞争对手，如何超越去年的收入。双方讨论的着眼点应从成本和收入方面的讨价还价转向寻求更好地解决问题的方法。
4.2.4重视四大相关因素
第一，聘请坚守职业道德的专业酒店咨询人员。富有责任感的专业咨询人员能客观地评价项目。在酒店发展阶段出具全面客观的可行性研究报告、推荐业主代表和副职人选、协助业主进行合同谈判。在酒店业绩明显下滑时，对存在问题进行诊断，献计献策。在管理公司撤牌前期，分析原因，评估终止管理合约的风险。在更换品牌期间，辅助管理团队平稳过渡和交接。第二，构建行业协会和业主联盟的信息分享平台。首先，行业协会应与旅游行政管理部门脱钩，成为不带行政色彩的专业社会组织，公正维护业主与管理方权益及规范酒店经营行为。其次，行业协会应与酒店业主联盟共同打造一个交流经验、分享心得的渠道，帮助业主协调与政府、管理公司、旅行社等各方关系。第三，加强旅游管理部门服务功能。在政策层面建立协调机制，根据行业发展现状制定有利于引导不同档次、不同特色酒店均衡发展的政策。从信息服务层面，及时采集酒店经营数据，为投资者和酒店业主提供参考。第四，完善相关法律法规。在市场监管方面，出台行业准入条件或公告，从源头上控制酒店供给过剩带来的各种不利；在职业标准方面，制定酒店职业经理人标准，建立酒店职业经理人发展平台；在品牌标准方面，应就国际酒店管理集团在中国从事委托管理提出具体的信息披露要求，向业主方提供完整的品牌标准。
5 结论
5.1本研究的结论与贡献
第一，本次研究发现酒店管理集团的利益驱动、业主实现投资目标的利益驱动以及地方政府的政策引导共同驱动了中国高星级酒店委托国际酒店管理集团管理的发展。
第二，归纳了造成业主方和管理方冲突的主要原因。在酒店策划筹建阶段，主要为酒店开业前预算的制定是否严格执行国际酒店管理集团的制度与品牌标准；在管理合同签署阶段，主要集中在酒店人事安排、财务安排、资产安排、业绩考核等四方面；在经营管理阶段，主要反映在双方经营理念、人员效率和集团费用分摊及年度财务预算方案编制。
第三，良好的酒店业主与国际酒店管理集团的委托管理关系需要旅游管理部门、行业协会和酒店衍生机构的支持与配合(如图1)。
篇4
第三条、社保基金投资运作的基本原则是，在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。
第四条、社保基金资产是独立于理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人的资产。
第五条、财政部会同劳动和社会保障部拟订社保基金管理运作的有关政策，对社保基金的投资运作和托管情况进行监督。
中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）和中国人民银行按照各自的职权对社保基金投资管理人和托管人的经营活动进行监督。
「章名第二章、理事会
第六条、理事会负责管理社保基金，履行以下职责：
（一）制定社保基金的投资经营策略并组织实施。
（二）选择并委托社保基金投资管理人、托管人对社保基金资产进行投资运作和托管；对投资运作和托管情况进行检查。
（三）负责社保基金的财务管理与会计核算，编制定期财务会计报表，起草财务会计报告。
（四）定期向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
第七条、理事会应严格执行本办法。对理事会的违法违规行为按照国家有关法律法规进行处罚。
「章名第三章、社保基金投资管理人
第八条、本办法所称社保基金投资管理人是指依照本办法第十条规定取得社保基金投资管理业务资格、根据合同受托运作和管理社保基金的专业性投资管理机构。
第九条、申请办理社保基金投资管理业务应具备以下条件：
（一）在中国注册，经中国证监会批准具有基金管理业务资格的基金管理公司及国务院规定的其他专业性投资管理机构。
（二）基金管理公司实收资本不少于5000万元人民币，在任何时候都维持不少于5000万元人民币的净资产。其他专业性投资管理机构需具备的最低资本规模另行规定。
（三）具有2年以上的在中国境内从事证券投资管理业务的经验，且管理审慎，信誉较高。具有规范的国际运作经验的机构，其经营时间可不受此款的限制。
（四）最近3年没有重大的违规行为。
（五）具有完善的法人治理结构。
（六）有与从事社保基金投资管理业务相适应的专业投资人员。
（七）具有完整有效的内部风险控制制度，内设独立的监察稽核部门，并配备足够数量的称职的专业人员。
第十条、社保基金投资管理人由理事会确定。申请社保基金投资管理业务，需向理事会提交申请书以及由中国证监会出具的申请人是否满足本办法第九条规定的基本条件的意见。理事会成立包括足够数量的独立人士参加的专家评审委员会，参照公开招标的原则对具备条件的社保基金投资管理业务申请人进行评审。评审委员会经投票提出社保基金投资管理人建议名单，报理事会确定。评审办法由理事会制定。评审办法及评审结果报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
第十一条、社保基金投资管理人履行下列职责：
（一）按照投资管理政策及社保基金委托资产管理合同，管理并运用社保基金资产进行投资。
（二）建立社保基金投资管理风险准备金。
（三）完整保存社保基金委托资产的会计凭证、会计账簿和年度财务会计报告15年以上。
（四）编制社保基金委托资产财务会计报告，出具社保基金委托资产投资运作报告。
（五）保存社保基金投资记录15年以上。
（六）社保基金委托资产管理合同规定的其他职责。
第十二条、有下列情形之一的，社保基金投资管理人应当及时向理事会报告：
（一）社保基金资产市场价值大幅度波动。
（二）社保基金投资管理人减资、合并、分立、解散、依法被撤销、决定申请破产或被申请破产。
（三）社保基金投资管理人涉及重大诉讼或者仲裁。
（四）社保基金投资管理人的董事、监事、经理及其他高级管理人员发生重大变动。
（五）有可能使社保基金委托资产的价值受到重大影响的其他事项。
（六）委托资产管理合同规定的其他报告事项。
第十三条、社保基金投资管理人应适应社保基金管理的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第十四条、有下列情形之一的，社保基金投资管理人必须退任：
（一）社保基金投资管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益并征得理事会同意。
（四）财政部、劳动和社会保障部或中国证监会有充分理由认为社保基金投资管理人不能继续履行委托资产管理职责。
（五）社保基金委托资产管理合同规定的其他情形。
第十五条、当社保基金投资管理人更换或退任时，理事会必须尽快委任新投资管理人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案；新任投资管理人确定并履行职责后，原任投资管理人方可退任。
第十六条、禁止社保基金投资管理人从事下列活动：
（一）以社保基金的名义使用不属于社保基金名下的资金从事投资活动，或以他人的名义使用属于社保基金名下的资金从事投资活动。
（二）不公平地对待社保基金账户的资产。
（三）挪用社保基金的委托资产。
（四）从事可能使社保基金委托资产承担无限责任的投资。
（五）用社保基金委托资产从事信用交易。
（六）法律、法规和社保基金委托资产管理合同规定禁止从事的其他活动。
「章名第四章、社保基金托管人
第十七条、本办法所称社保基金托管人是指按照本办法第十九条规定取得社保基金托管业务资格、根据合同安全保管社保基金资产的商业银行。
第十八条、申请办理社保基金托管业务应具备以下条件：
（一）设有专门的基金托管部。
（二）实收资本不少于80亿元。
（三）有足够的熟悉托管业务的专职人员。
（四）具备安全保管基金全部资产的条件。
（五）具备安全、高效的清算、交割能力。
第十九条、社保基金托管人由理事会确定。申请社保基金托管业务，需向理事会提交申请书以及由中国人民银行批准其从事社保基金托管业务的证明。理事会按照招标原则评选社保基金托管人，评选办法及评选结果报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案。理事会应逐步创造条件采用招标方式确定社保基金托管人。
第二十条、社保基金托管人履行下列职责：
（一）尽职保管社保基金的托管资产。
（二）执行社保基金投资管理人的投资指令，并负责办理社保基金名下的资金结算。
（三）监督社保基金投资管理人的投资运作。发现社保基金投资管理人的投资指令违法违规的，向理事会报告。
（四）完整保存社保基金会计账簿、会计凭证和年度财务会计报告15年以上。
（五）社保基金托管合同规定的其他职责。
第二十一条、社保基金托管人应适应社保基金托管的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第二十二条、有下列情形之一的，社保基金托管人必须退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为社保基金托管人应当退任。
（三）财政部、劳动和社会保障部或中国人民银行有充分理由认为托管人不能继续履行社保基金托管职责。
（四）社保基金托管合同规定的其他情形。
第二十三条、当社保基金托管人更换或退任时，理事会必须尽快委任新的托管人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案；新任托管人确定并履行职责后，原任托管人方可退任。
第二十四条、禁止社保基金托管人从事下列活动：
（一）将其托管的社保基金资产与托管的其他资产混合管理。
（二）托管的社保基金资产与其自有资产混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金资产。
（四）有关法律法规禁止从事的其他活动。
「章名第五章、社保基金的投资
第二十五条、社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。
理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。
第二十六条、社保基金投资管理人与社保基金托管人须在人事、财务和资产上相互独立，其高级管理人员不得在对方兼任任何职务。
第二十七条、理事会持有的国债在二级市场的交易，需委托符合本办法第九条规定的专业性投资管理机构办理。
第二十八条、划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：
（一）银行存款和国债投资的比例不得低于50%.其中，银行存款的比例不得低于10%.在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%.（二）企业债、金融债投资的比例不得高于10%.（三）证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%.
第二十九条、单个投资管理人管理的社保基金资产投资于一家企业所发行的证券或单只证券投资基金，不得超过该企业所发行证券或该基金份额的5%；按成本计算，不得超过其管理的社保基金资产总值的10%.投资管理人管理的社保基金资产投资于自己管理的基金须经理事会认可。
第三十条、委托单个社保基金投资管理人进行管理的资产，不得超过年度社保基金委托资产总值的20%.
第三十一条、社保基金建立的初始阶段，减持国有股所获资金以外的中央预算拨款仅限投资于银行存款和国债。条件成熟时由财政部会同劳动和社会保障部商理事会报国务院批准后，改按本办法第二十八条所规定比例进行投资。
第三十二条、划入社保基金的股权资产纳入社保基金统一核算，按照国家有关规定进行管理。股权资产变现后的投资比例按本办法第二十八条的规定执行。
第三十三条、根据金融市场的变化和社保基金投资运作的情况，财政部会同劳动和社会保障部商有关部门适时报请国务院对第二十八条所规定的社保基金投资比例进行调整。
第三十四条、经中国人民银行批准，理事会可按照有关规定，与商业银行办理协议存款。
「章名第六章、社保基金委托投资管理合同和托管合同
第三十五条、理事会与社保基金投资管理人必须签订委托资产管理合同，对双方的权利义务、委托资产管理方式、投资范围、收益分配等内容作出规定，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
社保基金委托资产管理合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第三十六条、理事会与社保基金托管人必须签订社保基金委托资产托管合同，明确双方的权利、义务，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会、中国人民银行备案。
社保基金委托资产托管合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
「章名第七章、社保基金投资的收益分配和费用
第三十七条、社保基金净收益全额纳入社保基金，按国家有关规定分配使用和投资。
第三十八条、社保基金投资管理人提取的委托资产管理手续费的年费率不高于社保基金委托资产净值的1.5%.理事会可在委托资产管理合同中规定对社保基金投资管理人的业绩奖励措施。具体方案由财政部会同劳动和社会保障部批准。
第三十九条、社保基金托管人提取的托管费年费率不高于社保基金托管资产净值的0.25%.
第四十条、社保基金投资管理人按当年收取的社保基金委托资产管理手续费的20%，提取社保基金投资管理风险准备金，专项用于弥补社保基金投资的亏损。社保基金投资管理风险准备金在托管银行专户存储，余额达到社保基金委托管理资产净值的10%时可不再提取。
理事会按社保基金净收益的20%提取一般风险准备金，专项用于弥补社保基金投资发生重大亏损时社保基金投资管理人所提管理风险准备金不足以弥补的亏损。一般风险准备金余额达到社保基金资产净值的20%时可不再提取。
「章名第八章、社保基金投资的账户和财务管理
第四十一条、社保基金投资管理人的社保基金委托资产管理业务必须与该管理人的其他业务在财务、账户上分开，不得混合操作和核算。
第四十二条、社保基金托管人必须为社保基金开设独立的证券账户和资金账户。
第四十三条、社保基金与理事会单位财务分别建账，分别核算。
第四十四条、社保基金投资管理人和托管人应认真进行日常会计核算，严格按照有关规定编制会计报表，定期就社保基金的会计核算、报表编制等进行核对。
「章名第九章、报告制度
第四十五条、理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人应当按照本办法的要求报告社保基金投资运作的情况，保证报告内容没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏，并对所报告内容的真实性、完整性负责。
第四十六条、理事会的信息披露和报告应符合以下要求：
（一）每年一次向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
（二）每季度一次向财政部、劳动和社会保障部提交社保基金财务会计报告、投资管理报告。
（三）单个社保基金委托资产管理合同到期后，向财政部、劳动和社会保障部提交经具备证券从业资格的会计师事务所审计的报告，对社保基金委托资产的投资情况作出说明。
（四）社保基金发生重大事件，立即报告财政部、劳动和社会保障部，并编制临时报告书，经核准后予以公告。
第四十七条、社保基金投资管理人应按社保基金委托资产管理合同及理事会的要求定期和不定期向理事会提供社保基金委托资产投资运作报告。
第四十八条、社保基金托管人应按托管合同和理事会要求定期和不定期向理事会提供社保基金托管资产报告，并对第四十七条社保基金投资管理人编制的报告的有关内容复核，向理事会出具书面复核意见。
「章名第十章、罚则
第四十九条、社保基金投资管理人违反本办法第十二条规定，不及时或者未向理事会报告该条所列情形之一的，责令改正，给予警告，并处5万元以下的罚款。
第五十条、社保基金投资管理人或者托管人有本办法第十六条和第二十四条所列行为之一的应退任，有违法所得的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得的，处50万元以下的罚款。
第五十一条、社保基金投资管理人违反本办法第二十五条规定，超出范围进行投资的应退任，并处以50万元以下的罚款。
第五十二条、社保基金投资管理人和托管人违反本办法第二十六条规定的，责令限期改正，并给予警告，逾期不改的应退任。
第五十三条、社保基金投资管理人违反本办法第二十九条规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以下罚款，逾期不改的应退任。
第五十四条、社保基金投资管理人违反本办法第四十七条规定，托管人违反本办法第四十八条规定，未能按照要求提供报告的，责令限期改正，给予警告，并处5万元以下的罚款，逾期不改的应退任。
篇5
名称：_________
地址：_________
法定代表人：_________
联系电话：_________
乙方：_________
名称：_________
地址：_________
法定代表人：_________
注册资本：_________
营业范围：_________
组织形式：_________
营业期限：_________
企业年金基金受托管理业务资格证书编号：_________
联系电话：_________
甲方是设立企业年金计划的企业，乙方是依法成立具备受托管理资格的公司，双方按照《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国合同法》、《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》等有关法律的规定，甲方委托乙方为_________企业年金基金的受托人，乙方同意接受甲方的委托，从事此项受托管理业务；双方同意本着真诚合作、平等自愿和诚实信用的原则，开展此项合作。
为明确甲、乙双方在企业年金基金财产账户的管理等相关事宜中的权利、义务及职责，确保企业年金基金财产的安全，实现企业年金基金保值增值，维护受益人和合同双方的合法权益，特订立本合同。
第一章 定义和释义
在本合同中，除非上下文另有解释或文意另有所指，下列词语具有如下含义：
1．1 本合同：指编号为_________号的《_________企业年金基金受托管理合同》及对该合同的任何修订和补充。
1．2 受托管理：指甲方基于对乙方的信任，将自己合法支配的财产委托给乙方，由乙方按甲方的意愿、以企业年金基金财产的名义，为受益人的利益管理、运用和处分年金基金财产的行为。
1．3 企业年金基金：指_________企业根据《_________企业年金计划》归集的资金及其投资运营收益形成的企业补充养老保险基金。
1．4 初始受托财产：签订本受托合同时双方约定的信托财产金额。
1．5 企业年金基金财产或受托财产：指本合同期限内由甲方交付的全部财产和本受托管理期限内获得收益的总和。
1．6 受托财产托管专户：指根据乙方指令托管人以_________企业年金基金的名义在托管人营业机构开立的企业年金基金财产专用存款账户，用于归集企业年金的缴费、投资运营收益和支付企业年金受益人的退休待遇等。
1．7 委托投资资产托管专户：指根据乙方指令托管人以_________企业年金基金或_________企业年金基金证券组合的名义在托管人营业机构开立的，专门用于委托投资资产交易清算的托管专用账户。
1．8 受托当事人：指根据本受托管理合同享受权利并承担义务的甲方、乙方和受益人。
第二章 受托的名称
本受托的名称为：_________企业年金基金。
第三章 受托的设立
3．1 受托当事人
3．1．1 委托人（甲方）：_________
3．1．2 受托人（乙方）：_________
3．1．3 受益人：由甲方提供的《受益人名册》确定（详见附件1）
3．2 受托声明与承诺
甲方自愿按照本合同将其合法拥有的按照《_________企业年金计划》归集的企业年金基金财产委托给乙方，甲方对_________企业年金基金财产来源及用途的合法性做出书面承诺，保证本企业年金基金财产没有设立任何担保，也没有任何其他限制性条件妨碍乙方对该财产的受托管理。乙方同意接受甲方的委托，以企业年金基金财产的名义，为受益人的利益管理、处分企业年金基金财产，乙方承诺：管理本受托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
3．3 受托目的
依靠乙方的专业管理能力、优质服务以及透明化、规范化的操作，实现企业年金基金保值增值，保证企业年金基金财产的独立性，提高企业年金基金的运行效率，降低综合管理成本，为受益人提供补充养老保障，维护受益人的利益。
3．4 受托财产
3．4．1 初始受托资金为_________万元人民币，甲方须在合同生效后的10个工作日内汇入乙方设立的企业年金基金受托财产托管专户。
3．4．2 甲方在合同期内将按月增加或减少受托财产，增加的受托财产金额以实际到账的金额为准，减少的财产以甲方确认的企业年金待遇支付金额为准。增加的财产与初始受托财产及其投资运营收益一并归属于受托财产。
3．4．3 受托财产独立于甲方、乙方和其他任何为企业年金基金提供服务的自然人、法人或其他组织的固有财产。
3．4．4 乙方因受托财产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产归属于受托财产。
第四章 甲方的权利和义务
4．1 甲方的权利
4．1．1 有权向乙方了解受托财产的管理、处分及收支情况，并有权要求乙方做出说明。
4．1．2 有权查阅、抄录或者复制与受托财产有关的受托账目以及处理受托管理业务的其他文件。
4．1．3 乙方违反受托目的处分受托财产或者因违背管理职责、处理受托管理业务不当致使受托财产受到损失的，甲方有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求乙方恢复受托财产的原状或者予以赔偿。该项规定的申请权，自甲方知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。
4．1．4 乙方违反受托目的处分受托财产或者管理、处分受托财产有重大过失的，甲方有权解任乙方。
4．1．5 法律、行政法规和本合同约定的其他权利。
4．2 甲方的义务
4．2．1 甲方有义务承诺甲方建立_________企业年金计划符合中国相关法律法规。
4．2．2 甲方有义务承诺交付的全部受托财产的来源符合中国相关法律法规。甲方有按本合同的规定按时缴纳受托资金及合同期限内追加资金的义务。并承担由于未按时缴纳资金而引起的一切责任。
4．2．3 甲方有义务向乙方提供建立企业年金基金相关的资料和信息，包括但不限于：企业基本信息、职工基本信息、营业执照、财务报表、缴纳基本养老保险的凭单、监管部门要求提供的材料等相关资料及证明。甲方有义务确认所提供的任何形式的信息材料准确无误；并保证无故意隐瞒。
4．2．4 甲方同意乙方按本合同约定的方式管理、处分受托财产。
4．2．5 甲方有义务向受益人披露企业年金基金定期报告。
4．2．6 甲方有义务承担按照合同约定的各项管理流程填制表格、确认数据、加盖公章的职责。
4．2．7 甲方有义务向乙方提供人员变动信息，遇重大人员变动情况应及时通知乙方。
4．2．8 甲方同意按本合同第8．2条的规定从受托财产中支付费用。
4．2．9 甲方同意按照本合同的约定及时向账户管理人支付账户管理费。
4．2．10 法律、行政法规的规定和本合同约定的其他义务。
第五章 乙方的权利和义务
5．1 乙方的权利
5．1．1 依据本合同约定从受托财产中收取受托管理费；依据《_________企业年金基金托管合同》《_________企业年金基金投资管理合同》从受托财产中列支托管费和投资管理费；依据《_________企业年金基金账户管理合同》约定通知甲方向账户管理人支付账户管理费。
5．1．2 依据本合同的约定通知甲方将企业年金月缴费划入受托财产托管专户。
5．1．3 依据本合同约定的方式，管理、处分受托财产。
5．1．4 当甲方的指令同国家有关法律法规相抵触时，乙方有权拒绝执行。
5．1．5 法律、行政法规的规定和本合同约定的其他权利。
5．2 乙方的义务
5．2．1 乙方从事受托活动，应当遵守法律、法规的规定和本合同的约定，不得损害国家利益、社会公众利益和他人的合法权益；如遇国家政策重大调整，应及时通知甲方，各方应就相关事项进行协商和调整。
5．2．2 乙方管理、处分受托财产所产生的债权，不得与其固有财产产生的债务相抵销；乙方管理、处分不同企业年金基金受托财产所产生的债权债务，不得相互抵销。
5．2．3 应当遵守本合同的约定，本着忠实于受益人最大利益的原则处理受托管理业务；乙方管理受托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
5．2．4 不得将受托财产转为其固有财产；乙方将受托财产转为其固有财产的，必须恢复该受托财产的原状；造成受托财产损失的，应当承担赔偿责任。
5．2．5 除经甲方同意，并以公平的市场价格进行交易之外，乙方不得将其固有财产与受托财产进行交易或者将不同受托财产进行相互交易。
5．2．6 为受托财产提供专门的财务管理，与乙方固有财产以及不同的受托财产分别记账，在托管银行开立企业年金基金受托财产托管专户。及时与托管人核对受托财产托管专户余额、企业的缴费到账情况和向受益人支付待遇等信息。
5．2．7 及时通知托管人将受托财产托管专户的资金划入委托投资资产托管专户。
5．2．8 支付受益人企业年金基金待遇时，通知托管人将资金从受托财产托管专户划入受益人的银行存款账户或专门用于支付受益人企业年金待遇的法人存款账户中。
5．2．9 保存处理受托管理业务的完整记录，保存期限自本受托生效之日起至本受托终止后的15年。
5．2．10 本受托合同终止时，如甲方选任了新受托人，在完成与新受托人的交接工作之前，乙方应继续负责本合同受托财产的管理、确认和分配等。
5．2．11 当出现甲方选任新受托人的情况时，乙方有义务妥善进行交接工作。在完成与新受托人的交接工作之前，乙方应继续负责受托财产的管理、确认和分配等事项。
5．2．12 如果出现对受托财产进行清算的情况，乙方有义务按照合同约定的清算程序，负责组织相关人员参与清算。
5．2．13 法律、行政法规和本合同约定的其他义务。
第六章 受益人的权利和义务
6．1 受益人的权利
6．1．1 受益人有权对其企业年金基金个人账户余额进行查询，并要求乙方做出说明。
6．1．2 如受益人死亡，由其指定受益人或法定继承人获取相应的受托利益。
6．2 受益人的义务
6．2．1 受益人不得转让企业年金基金受益权，不得将企业年金基金受益权用于偿还债务或设定担保。
6．2．2 受益人有义务提供本受托相关的资料和信息。
6．2．3 对甲方、乙方以及处理受托管理业务的情况和资料负有保密义务。
第七章 受托财产的管理
7．1 企业年金计划
7．1．1 《_________企业年金计划》是甲方制定的关于其企业年金具体操作的指导性内部文件。本合同中第7．2、7．3条中的有关规定，将按照《_________企业年金计划》中的有关条款执行。
7．1．2 本合同生效后，甲方应尽快将经甲方盖章确认的《_________企业年金计划》交给乙方。甲方有权根据甲方的实际情况修改《_________企业年金计划》的部分条款。在合同有效期内，如《_________企业年金计划》的条款发生变更，则甲方需要在发生变更之日起五个工作日内将新的《_________企业年金计划》连同书面通知送达给乙方，乙方在收到新的《_________企业年金计划》后，下一个月按新计划实施。
7．1．3 甲方修改《_________企业年金计划》的条款，如涉及乙方受托管理内容，应与乙方协商达成一致。
7．2 受托管理职责
7．2．1 乙方应将受托财产与乙方固有财产分别管理、分别记账，并与其管理的其他受托财产分别管理、分别记账。
7．2．2 乙方应在充分考虑企业年金基金财产的安全性和流动性的前提下，遵循谨慎、分散风险和专业化管理的原则，严格按照有关法律法规制定投资政策。
7．2．3 定期汇集和编制受托财产管理报告、财务会计报告及其他相关报告，并通过合同约定的信息披露方式通知甲方或受益人。
7．2．4 按照合同约定的时间和流程，负责定期核查受托财产的投资运营情况，并将运营结果及时通过账户管理反映。
7．2．5 在受益人达到支付条件时，按照合同约定的规则和流程，负责办理向受益人支付企业年金待遇的事项。
7．2．6 在发生重大事件时，及时向甲方、受益人和监管部门报告，接受甲方、受益人和监管部门的查询。
7．2．7 根据本合同和企业年金计划规则，办理企业年金缴费。
7．3 受托管理的方式
7．3．1 乙方在保证受托财产安全的前提下，应当委托其他机构代为处理企业年金基金账户管理、托管和投资管理等事务并予监督。
7．3．2 甲方不得干预乙方行使对其他机构的选择权。如甲方干预，导致受托财产受到损失的，其损失由甲方承担。
7．4 账户管理
乙方应委托专业账户管理机构代为处理企业年金基金账户管理事务，具体包括以下内容：
7．4．1 企业年金账户的建立
乙方需要委托账户管理人为甲方的企业年金基金建立相应的企业年金基金账户。企业年金基金账户包括企业账户和职工个人账户，记录企业和职工的基本信息及缴费、投资运营收益分配、支付、未归属权益和余额等信息。
7．4．2 记录企业账户和个人账户内资产变化状况。
7．4．2．1 委托账户管理人记录每个受益人的个人账户中的企业缴费部分余额和个人缴费部分余额。
7．4．2．2 委托账户管理人计算受益人应享有的企业年金受托利益，并记入其账户。
7．4．3 根据甲方提交或确认的相关文件，账户管理人计算受益人的企业年金应支付的数额。
7．4．4 对甲方和受益人的相关信息进行变更登记。
7．4．5 委托账户管理人根据企业年金账户信息的变化，提供阶段性报告；根据甲方的需要提供账户相关信息的查询服务。
7．5 托管
乙方委托商业银行等托管机构处理企业年金基金托管事务，应包括以下内容：
7．5．1 乙方选择符合具备企业年金基金托管业务资格的商业银行等机构作为企业年金基金的托管人。
7．5．2 乙方指令托管人在其营业机构为乙方管理的受托财产开设独立的银行账户——受托财产托管专户。并为受托财产的委托投资开立专门的银行账户——委托投资资产托管专户。
7．5．3 乙方委托托管人对受托财产每日或每周进行估值，并及时接收托管人上传的交易数据、账务数据和估值数据。
7．5．4 托管的具体内容见《_________企业年金基金托管合同》。
7．6 投资管理乙方委托其他机构代为处理企业年金基金投资管理事务，应包括以下内容：
7．6．1 乙方在投资管理过程中以控制投资风险为首要投资原则，制定相应的投资政策及战略资产配置；
7．6．2 乙方选择符合具备企业年金基金投资管理业务资格的机构从事企业年金基金的投资管理。
7．6．3 乙方依据《企业年金基金管理试行办法》的规定安排投资管理事项。
7．6．4 投资管理的具体内容见《_________企业年金基金投资管理合同》。
第八章 受托的财务管理
8．1 处理原则
8．1．1 乙方办理企业年金基金受托管理业务，应建立企业年金基金受托管理业务会计核算和财务管理办法。
8．1．2 乙方对不同的企业年金计划，应建立单独的会计账套分别核算，应在托管人开设单独的银行结算账户——受托财产托管专户。受托财产托管专户的开设与管理由托管人按照法律、法规规定和有关业务规则执行，受托财产托管专户的预留印鉴由托管人保管。企业年金计划的受托财产应与其他受托财产、乙方固有财产、托管人的其他资产分别管理、分别编制报表。
8．1．3 乙方指令托管人在其营业机构开立的受托财产托管专户用于：归集企业年金缴费、与托管账户相互划拨资金和支付企业年金待遇等。托管人每日根据乙方的指令办理受托财产托管专户的资金划拨和核算。每个企业年金计划的受托财产托管专户资金相互独立，各结算账户资金不得相互占用。在委托投资管理人投资前，乙方应及时通知托管人将受托财产托管专户的资金划入委托投资资产托管专户。在支付受益人企业年金待遇时，乙方及时通知托管人从受托财产托管专户的资金划入受益人的银行存款账户或划入由乙方指定的账户中。
8．1．4 乙方负责审核并确认企业年金缴费、投资运用、收益分配、支付等环节的合规性、准确性和完整性；定期对账户管理信息进行账务核对，保证受益人权益记录正确；对企业年金基金受托财产的记录进行核对，使账证、账账、账实相符。
8．2 受托财产承担的费用
8．2．1 企业年金基金管理机构的报酬
8．2．1．1 受托费，收取金额按本合同第十二章有关约定。
8．2．1．2 托管费，收取金额按《_________企业年金基金托管合同》有关约定。
8．2．1．3 投资管理费，收取金额按《_________企业年金基金投资管理合同》有关约定。
8．2．2 处理受托管理业务所发生的下列费用可在受托财产成本中列支：
8．2．2．1 可能发生的中介机构服务费：如审计费等。
8．2．2．2 受托终止时的受托财产清算费用。
8．2．2．3 受托财产管理、运用、处分过程中发生的税费和佣金等。
8．3 账户管理费
账户管理费按季由乙方通知甲方支付给账户管理人，不在受托财产中列支，具体收取方法见《_________企业年金基金账户管理合同》的规定确定。
第九章 受托的监管
9．1 甲方可根据监督需要，定期或不定期进行账户查询、账务查询、投资管理情况查询。
9．2 甲方在对投资情况等有疑问时，可以要求进行外部专项审计，外部专项审计的费用由甲方承担。
第十章 风险承担
10．1 风险承担
10．1．1 乙方管理受托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。乙方作为本企业年金基金管理的最终负责人，承担本企业年金基金管理中所产生的违约风险。
10．1．2 乙方应通过风险声明书揭示风险，风险声明书应当载明下列主要内容：
10．1．2．1 受托人依据受托文件的约定管理、运用受托财产，受托财产仍有可能受到损失。
10．1．2．2 受托人依据受托文件的约定管理、运用受托财产导致受托财产受到损失的，其损失由受益人承担。
10．2 乙方的赔偿责任
10．2．1 乙方违反受托目的处分受托财产或者因违背管理职责、处理受托管理业务不当致使受托财产受到损失的，应当予以赔偿。
10．2．2 乙方采取本合同约定之外的方式运用本受托项下的受托财产，由此产生的收益，归受托财产所有；由此给受托财产造成损失的，乙方应以其固有财产承担赔偿责任。
10．2．3 由于其他当事人未履行职责造成企业年金基金财产损失由乙方代为追索，同时乙方承担连带赔偿责任。
第十一章 信息披露
11．1 信息披露的内容和时间
11．1．1 定期报告：乙方应在每季度结束后15日内向甲方提交季度企业年金基金管理报告；并应在每年度结束后45日内向甲方提交年度企业年金基金管理报告，其中年度企业年金基金财务会计报告须经会计师事务所审计。
11．1．2 临时文件：乙方在履行合同过程中，如遇重大事项严重影响受托的执行，应在知道该事项发生之日起的5个工作日内报告甲方和受益人。
11．2 信息披露的方式
11．2．1 乙方依本合同的要求定期向甲方提交受托管理报告，受益人可向甲方查询。
11．2．2 乙方向甲方和受益人提供互联网等信息查询手段。
第十二章 受托人报酬
12．1 依据甲乙双方约定，乙方按年率_________%从受托财产中提取受托费。
乙方应收取的受托费，由乙方指令托管人逐日计提，按季支付。托管人应在次季初2日内（节假日顺延）将受托费清单报送乙方，并根据乙方的指令从受托财产中一次性支付。
12．2 日受托费按前一日该受托财产净值和本合同约定的受托财产年受托费率计提。其中：受托财产净值等于委托投资资产市值（银行间市场债券按市价）加上未委托投资财产净值，日受托费计算方法如下：
t=e×r×1/当年天数。
其中：t为每日应计提的受托费；
e为前一日受托财产净值；
r为本合同约定的年受托费率。
12．3 受托费应分别对委托投资资产和未委托投资财产进行计提和支取。
12．4 甲乙双方对受托费的计算与支付另有约定的，从其约定。受托费率发生调整时，甲方应及时将调整后的年受托费率通知托管人和投资管理人。
第十三章 受托的生效、变更、终止和清算
13．1 合同生效
本合同在甲方和乙方的法定代表人或授权代表签章，并加盖公章之日起生效。
13．2 受托期限
13．2．1 本合同受托期限为：自初始受托资金汇入受托财产托管专户之日起________年。
13．2．2 受托期限到期日为________，若遇公休日及法定节假日，则顺延至下一个工作日。
13．2．3 在受托期限届满前壹个月，甲方与乙方就《_________企业年金基金受托管理合同》是否续签达成书面协议。
13．3 受托变更
13．3．1 当甲方和乙方权利义务、受托期限、受托核算等条款发生变化时，视为受托变更。
13．3．2 本合同生效后，甲方和乙方均不得擅自变更。如需要变更，须经双方协商一致并达成书面协议。
13．3 受托的终止
13．3．1 本受托因下列原因终止：
13．3．1．1 本合同规定的终止事由发生；
13．3．1．2 受托期限届满；
13．3．1．3 本合同的受托目的已经实现或不能实现；
13．3．1．4 本合同经甲方与乙方协商同意终止；
13．3．1．5 本合同中双方的受托关系依法被撤销；
13．3．1．6 本合同中双方的受托关系被解除。
当发生以上任何情形之一时，本合同设定的企业年金基金受托即告终止。提前终止受托应以书面协议或书面文件为准。
13．3．2 本受托期间，甲方不得擅自提前终止本合同，否则由此给受托财产或乙方造成的损失，甲方应负责赔偿，且甲方须向乙方全额支付乙方的报酬。
13．3．3 本受托期间，乙方不得擅自提前终止本合同，否则由此给受托财产或甲方造成的损失，乙方应负责赔偿。
13．4 受托的清算
13．4．1 企业年金基金受托财产不属于甲方或乙方的固有财产，若甲方或乙方依法解散、依法被撤销、被宣告破产而终止时，受托财产不属于任何一方清算财产或破产财产。
13．4．2 受托终止，乙方应负责受托财产的管理、清理和确认账户余额等。
13．4．3 乙方应在受托终止后的十五个工作日内，编制受托财产清算报告，报告甲方和受益人。
13．4．4 甲方和受益人如对清算报告有异议，可以提出复核要求。当无法取得协商一致时，可以聘请外部的会计师事务所对受托财产进行清算审计，有关费用由受托财产承担。
13．4．5 甲方和受益人在收到受托清算报告之日起三十日内未提出书面异议的，乙方就清算报告所列事项解除责任。
13．5 受托终止后受托财产的归属
13．5．1 受托终止时，本合同项下的受托财产归属于《受益人名册》中的全体受益人，每名受益人享有的受益权资格和比例根据甲方提供的受托终止前执行的《_________企业年金计划》确定。
13．5．2 本合同期满受托终止时，甲方指定了新受托人，乙方应协助新受托人接管受托财产和受托管理业务；甲方未指定新受托人时，乙方按国家相关政策履行其职责。
13．5．3 通常情况下，本受托财产不因甲方破产而终止。但因甲方破产致使本受托合同终止时，乙方按国家相关政策规定履行其职责。
13．5．4 因乙方破产致使本受托合同终止时，甲方指定了新受托人，则乙方应协助新受托人接管受托财产和受托管理业务；甲方未指定新受托人时，乙方按照国家相关规定履行其职责。
第十四章 保密条款
14．1 保密义务
甲方、乙方和受益人于本受托设立和管理中所获得的对方商业秘密以及其他未公开的信息，未经许可，任何一方当事人不得自己使用或不得向第三方透露和使用，但根据法律、法规或监管部门要求应当进行披露的除外。前述“第三方”包括本合同任何一方的当事人有关联关系的法人机构、其他组织和个人或公众。
14．2 赔偿责任
任何一方违反第13．1条的约定，应承担由此造成的一切损失。
第十五章 文件档案的保存
在本合同有效期内及本合同终止后至少15年内，甲方和乙方各自完整保存与本合同有关的各项全部原始凭证、记账凭证、账册、交易记录和各项合同及重要协议。
第十六章 违约责任
16．1 若甲方或乙方未履行其在本合同项下的义务，或一方在本合同项下的声明、保证严重失实或不准确，视为该方违约。本合同的违约方应赔偿因其违约而给守约方造成的全部损失。
16．2 如因为乙方的过错，违背管理职责、管理受托管理业务不当或者违反法律、法规及本合同的规定，致使企业年金基金财产损失，或造成实际年收益率下降，乙方应给予赔偿。
16．3 如甲方违约（包括擅自变更合同、未按约定方式提前终止合同等），甲方负责赔偿乙方处理违约事务而支出的费用及所受到的损失。
16．4 如甲方的受托资金来源不合法致使本合同约定的受托关系无效，以及由此发生损失和费用或引起债务，其责任全部由甲方承担。
第十七章 免责条款
17．1 乙方按甲方的指令并依据本合同约定行使相关权利义务所产生的风险责任，乙方免除责任。
17．2 甲方和受益人未能履行本合同规定的义务给乙方处理受托管理业务带来的风险责任，乙方免除责任。
17．3 在本合同的有效期内，如因不可抗力，致使任一方不能履行本合同或继续履行本合同将会对甲、乙双方或其中一方产生实质性不利影响的，双方可部分或全部免除责任。
17．4 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。
17．5 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应及时通知对方，以减轻可能给受托财产及对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。
17．6 “不可抗力”为甲乙双方不可预料、不可避免亦不可克服的如下事件或者类似事件：国家法律法规修改、战争、自然灾害等。
第十八章 争议的解决
18．1 本合同的订立、生效、履行、解释、修改和终止等事项适用中华人民共和国现行法律、法规及规章。
18．2 甲乙双方履行本合同过程中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或调解不成的，任何一方均可以向设于某地的某某仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决为终局裁决，对双方均具有约束力。
18．3 当任何争议发生或任何争议正在进行仲裁时，除争议事项外，双方仍有权行使本协议项下的其他权利并应履行本协议项下的其他义务。
第十九章 通知和送达
19．1 甲方与乙方在本合同中填写的注册地址为受托当事人同意的通讯地址。乙方按通讯地址或联络方式以专人送达、挂号信件或传真等有效方式，就处理受托管理业务过程中需要通知的事项通知甲方或受益人。
19．2 通知在下列日期视为送达被通知方：
19．2．1 专人送达：被通知方签收单中所显示的日期；
19．2．2 挂号信邮递：发出通知方持有的国内挂号函件收据所示日后第7日；
19．2．3 传真：收到成功发送确认后的第1个工作日。
19．3 一方通讯地址或联络方式发生变化，应自发生变化之日起3个工作日内以书面形式通知另一方。如果在受托期限届满前一个月内发生变化，应在2个工作日内以书面形式通知另一方。
19．4 如通讯地址或联络方式发生变化的一方（简称“变动一方”），未将有关变化及时通知另一方，除非法律另有规定，变动一方应对由此而造成的影响和损失承担责任。
第二十章 需要载明的其他事项
20．1 本合同未尽事宜，由双方达成补充协议另行约定。补充协议与本合同具有同等法律效力。
20．2 合同一方当事人被兼并或被收购，其在本合同中所承担的权利与义务由兼并方或收购方承担。
20．3 本合同一式伍份，由甲方、乙方各执贰份，上报劳动保障行政部门壹份，每份具有同等的法律效力。
20．4 在本合同期限内，如国家出台企业年金相关法律法规，相抵触之处本合同条款将做相应调整。
20．5 在本合同期限内，如国家、地方政府及相关部门出台企业年金相关法律、法规、政策而导致本合同需要审查或相关部门批准由乙方负责办理。如果乙方因此而丧失受托管理资格，甲方有权解除本合同，乙方有义务按照甲方要求将有关资料向新受托人交接。
篇6
地址：________________________
法定代表人：__________________
注册资本：____________________
营业范围：____________________
组织形式：____________________
营业期限：____________________
企业年金基金受托管理业务资格
证书编号：________________
邮政编码：____________________
联系电话：____________________
乙方：_____________________银行
地址：________________________
法定代表人：__________________
注册资本：____________________
营业范围：____________________
组织形式：____________________
营业期限：____________________
企业年金基金托管业务资格
证书编号：________________
邮政编码：____________________
联系电话：____________________
为了确保__________企业年金基金财产的安全，保护受益人的合法权益，根据《企业年金试行办法》《企业年金基金管理试行办法》《__________企业年金计划》《__________企业年金基金受托管理合同》及其他有关规定，甲方委托乙方为__________企业年金基金的托管人，从事托管业务。
双方同意本着真诚合作、平等自愿和诚实信用的原则，开展此项合作。
为明确甲、乙双方在__________企业年金基金财产的管理、托管运作以及相互监督等相关事宜中的权利、义务及职责，确保受托财产的安全，保护双方的合法权益，特订立本合同。
第一章 定义和释义
在本合同中，除上下文另有规定外，下列用语应当具有如下含义：
1．1 本合同：指甲方与乙方签署的《__________企业年金基金托管合同》（合同编号：）及其附件，以及甲、乙双方对该合同及附件作出的任何有效变更。
篇7
1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。
1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
（一）物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理合同的效力。
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。
（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。
由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。
关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。
（二）关于管理委员会的主体资格问题。
管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。
与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。
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2．1小水电委托管理的风险(1)委托方的风险主要有人为风险、经济风险、自然风险、政策风险等。人为风险包括人员管理水平，不可预见事件等，经济风险包括资金筹措不力，宏观经济形势，投资环境恶化，市场物价，投资回收期过长等;自然风险包括河流降水来水，恶劣的气候条件与现场环境、自燃小灾害等，政策风险包括国家政府主管部门的行为、态度，管理体制等。(2)被委托方的风险主要有管理风险、责任风险、发电设备设施性能风险等。管理风险主要在于管理人员管理水平，技术人员技术水平和责任心;责任风险主要在于委托费用风险，替代责任风险等，因此，单就这些方面被委托方的风险并不比委托方小。
2．2小水电委托管理的利弊分析
2．2．1委托管理模式下对委托方(企业)的利弊①减少委托方人力资源管理成本，同时，小水电站委托管理下收益远比自己培养专业人才队伍来得快。②委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，分出一些风险给被委托方，减少企业部分风险，同时，利于电站安全稳定生产，进而实现利益最大化。③委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，可以集中精力进行融资和再投资，做大做强自身核心业务，利于企业多元化、长远化发展。④委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，增加了自身监管工作和风险。⑤委托方把小水电站运营管理委托给专业队伍，必须在委托管理合同方面做足功课，以使双方实现共赢，否则则是双方两败俱伤，甚者出现投资严重亏损。
2．2．2委托管理模式下对被委托方(企业)的利弊①委托管理下使被委托方增加额外收入，降低人力资源管理成本，尤其对那些旧的大水电站企业，分流一部分过剩人员，盘活企业自身发展。②委托管理模式下促使一部分专业化运营管理公司的建立和发展。③委托管理模式下经济利益和风险责任原因促使专业化发电企业加强自身管理，提高自有专业人员水平等。④部分委托方由于自身专业知识和资金原因，在投资建设阶段对设备选型欠佳，致使被委托方设备风险严重加大，进而影响安全运营管理。
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1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅
区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；
（二）监督管委会的日常工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；
（五）修改业主公约；
（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
（七）批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
（一）管理委员会负责制定管委会章程；
（二）负责今后召集并主持业主大会；
（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；
（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；
（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；
（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；
（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；
（九）监督物业管理公司的管理工作；
（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
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第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。
第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。
第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。
第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。
第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。
第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
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近年来，随着我国市场经济的高速发展，煤炭企业之间的竞争越来越从原来的粗放式竞争向精细化、科学化管理转变，谁拥有了先进的管理理念，并能与自己的企业有效结合，谁就能使自身不断发展壮大，屹立于强手如林的世界中。委托管理在我国煤炭洗选企业的应用正是基于这种市场经济和管理专业化的冲击。采用委托管理的管理模式，能够使委托双方企业得到不断改进，进入超一流公司，创造优秀业绩的良性循环过程。目前，选煤厂运营委托管理日趋成熟。
二、选煤厂托管运营模式
（一）选煤厂托管运营模式的概念
托管运营的生产模式下，选煤厂管理由业主方和生产运营方两个独立的主体完成。选煤厂洗选设备的运行、维修以及相应的生产管理工作委托给运营方负责；业主方主要负责选煤厂的固定资产的保值、原料煤的供应、产品煤的销售等营销管理。双方以合同明确各自权利和义务。
选煤厂托管运营类似“劳务行为”，受托方为委托方提供符合标准的煤炭产品，但是这种劳务行为已经超出了一般劳务行为的内涵。比如施工、定作等，是典型的劳务行为，它们以完成一项行为或产品为目标，完成任务，便是结束。然而，托管方赖以实施托管经营的条件是自身拥有对某一行业、某一领域的技术力量、管理经验、协作团队和主体企业文化的影响力。运营由一系列的不同工作环节、不同工作部门构成，闭合为一个完整运作的企业，比单纯的劳务行为要复杂得多，因为它渗透了托管经营者的管理理念、市场研判和对托管企业未来发展的设想。
（二）选煤厂托管运营模式的优势
托管运营投入低、见效快，即使是对于新进入煤炭洗选行业的企业，生产活动也能够在项目投产后较快地开展起来。委托运营模式的优势与意义主要在于：
（1）双方分工明确，有利于专业化管理。托管运营过程中，双方承担的工作各有侧重：业主方可充分发挥其掌握经营自、掌控资金和良好公共关系等优势做好选煤厂营销管理工作；而运营方则充分发挥其生产管理和运行维护技能优势，做好选煤厂的安全生产管理工作。
（2）双方责权清晰，有利于科学化管理。双方是一种合同关系，又是利益共同体。业主方通过合同明确运营方的责任与义务，并随时对运营方的工作进行考核；运营方基于合同所明确的权利与责任，按照安全标准化、质量标准化、机电标准化等管理体系要求建立健全各项管理制度，加强成本控制，按照管理体系一体化运作。
（3）双方互信共赢，有利于成本管理。监督与制约，建立在双方的互信基础之上相互协作、相互支持。双方约定运营成本费用后，运营方自觉接受业主方的监督，在全面完成业主方的考核制约的前提下，成分发挥自身的技术优势，外塑形象，内修素质，积极开展修旧利废、技术攻关等活动，最大限度降低生产成本，实现经济效益的双赢。
三、选煤厂托管运营中可能存在的问题
煤炭生产工艺连续性强，生产流程长而复杂，工序多且互相影响大，生产及管理过程涉及因素多。针对选煤厂的委托生产管理模式还处在探索过程中，委托双方在合作也存在各种问题：
（1）管理界面存在一定程度的重叠，影响工作效率。委托运营模式下，尽管合同中明确了双方的管理界面，但重大生产管理，如年度检修计划、重大缺陷处理方案、备品备件管理、财务管理等方面，会有一定程度的重叠，主要表现在审批环节增加、审批时间延长等，一定程度上会影响工作效率。
（2）管理人员存在一定程度的重复，会增加管理成本。委托运营模式下，业主方与运营方根据工作需要，通常会在部门设置和管理人员配置上形成重复，一定程度上增加了人工成本。
（3）双方存在一定程度的信息不对称。主要表现在生产管理方面，业主方获取的信息主要是通过运营方提交的各类报表、报告中得到的，存在一定滞后性，业主方较难掌握选煤厂的实时生产情况。在设备管理、物资管理、财务管理方面也存在同样的问题。
（4）双方把握洗选成本的力度较难。双方为各自利益在洗选成本尤其吨煤价格上分歧较大。业主方努力压低吨煤价格，实现低成本运营；运营方力求提高吨煤价格，依靠挖内潜追逐有限的利润空间。双方的对立统一，贯穿生产全过程，这些问题都有待于继续改进。
四、构建选煤厂托管运营模式的评价系统
在大型选煤厂托管运营管理中，对委托方提供的“专业化”管理服务，选煤厂需要建立一个绩效评价体系，促进双方的继续合作。因此，托管运营的评价体系的建立要遵循以下原则：
（1）以合同办事的原则：遵循委托管理合同，甲乙双方履行各自的权利和义务，承担相应的职责。
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1948年希尔顿酒店公司在波多黎各合作经营Carribe Hilton酒店时使用的“利润共享租赁”。利润分成业主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但业主必须承担低于营运毛利的所有损失。这就是酒店管理合同委托管理的雏形。此后，这种经营模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地规避了海外经营的政治风险、环境风险；另一方面，又使酒店管理落后的国家地区得以获得专业酒店管理公司的无形资源。
而在我国，进入八十年代，随着改革开放的兴起，原有的国有宾馆已经严重滞后，面对不断涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，无法提供专业化的服务，仅靠自身摸索提高管理水平应对不断提升的服务要求是完全不可能的。在此背景下，聘请国际酒店集团委托管理成为当时最佳解决途径。酒店委托管理使酒店业主能够在不具备专业酒店经营管理经验的情况下，获得酒店管理公司提供的专业分工收益，使酒店不动产得到增值，获取酒店经营收益的重要经营方式。“通过管理合同的形式开展委托管理经营，饭店联号可输出高级人力资源、客户网络资源以及品牌和声誉等无形资源，其强大的营销与市场拓展能力、标准化动作体系、技术能力、成本控制能力以及人才培养能力奖大大提高单体饭店成功的可能性[参考文献：
邹益民;戴维奇;.单体饭店连锁化经营模式的战略选择:资源基础理论的观点[J]旅游科学.2006,(02)]”。
据国家旅游局信息中心2008年1月统计数据，世界排名前10位的国际酒店管理公司均已进入中国市场。
在这种背景下，为推进浦东建设而建的金茂大厦，当时也并没有选择自主经营酒店，而是与知名酒店管理公司凯悦国际合作，为了给国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施，在53至87层建成金茂君悦大酒店――当时世界最高的酒店。酒店一开业即受到举世瞩目，不仅成为上海酒店业市场的领头羊，也推动了上海日后的高星级酒店市场的发展。此后，金茂集团又分别在三亚、北京、深圳复制成功经验，与多家酒店管理公司合作分别开出了金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店。
二、委托管理酒店的困局
在引进国外专业酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，严谨标准的管理制度，贴心周到的服务提供，令整个酒店行业出现了改头换面的变化。这一切让在计划体制浸多年的业主们受到前所未有的冲击，没有任何相关管理经验的业主们，在这时，必然全盘听从酒店管理公司的意见。虽然业主也有向酒店派驻人员，但基本只把自身当作酒店主管部门人员看待，或者即使派驻人员参与酒店经营，却由于“屁股指挥脑袋”，也未能执行业主监管的职责。业主对酒店管理公司完全处于一种放任盲从的状态。
随着国内旅游市场的不断发展，国际酒店集团大举进入中国市场，抢占市场份额，而经过多年的酒店经营经验，业主们也在与酒店管理公司交流中得到了朴素自发的成长，在业主的眼中，酒店管理公司逐渐走下“神坛”，甚至业主开始对酒店管理公司出现不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，业主要求经济利益的迅速实现，而酒店管理公司更专注自身的品牌建设，短期内不能带来明显的利润成为业主与酒店管理公司分歧的焦点；其二，由于业主初期没有建立有效的监管制度，发挥监管的责任，有些酒店管理公司人员为获取更为直接的基本管理费，牺牲利润率，扩大收入，甚至出现经济犯罪行为。在这样的背景下，业主急病乱投医，以强权介入的方式干预管理公司对酒店的日常经营，引致双方矛盾进一步激化，效益也越差。
究竟是为什么会产生这些问题，又应该怎样解决这种困局呢，业主与酒店管理公司的关系实质到底是什么？
金茂集团在管理伊始也存在着困局，从一开始对酒店管理公司放任自流，完全依赖，甚至对自身管理酒店专业水平是否与酒店管理公司对等而感到自卑，虽然当时也有向酒店派驻人员，但却在酒店办公，由酒店发放工资福利，在酒店参加活动、培训，接受酒店企业文化熏陶，彻头彻尾的是一名酒店员工，而非业主公司员工，可想而知，到底能履行多少业主监管职责。经过几年的经营后，作为业主的金茂集团也开始逐步思考如何去管理酒店，并在实践中开始逐步介入管理，大胆推动酒店平均房价的上涨，主动平衡平均房价与出租率的关系，推动酒店经营改善，事后的经营业绩及市场状况也证明业主经营策略的准确判断，业主的正确导入不仅不会阻碍酒店发展，而且会有利于酒店的发展，也提升了业主与酒店管理公司对话的信心。此后，业主又推动酒店成本节约，介入酒店采购，打造业主的供应链平台，对旗下酒店的供应链进行整合，为酒店节约了采购成本，同时推动酒店成本节约，将旗下不同酒店的优秀经验进行分享，提升了酒店的管理业绩。业主的话语权越来越强，管理公司也越来越愿意接受业主的意见。究其原因，是作为业主的金茂集团对自身定位及对与酒店管理公司的关系有着清晰的认识，做“有实力、懂行业、负责任、讲道理”的业主。
三、业主与酒店管理公司的关系实质――委托关系
委托理论是上世纪30年代，由美国经济学家伯利和米恩斯提出。指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬[ 欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001]。授权者就是委托人，被授权者就是人。
委托理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。非对称信息指的是某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。信息不对称可能会带来道德风险，所谓道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动，或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。在酒店运营期中，作为业主尤其需要防范道德风险的发生。
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系当中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求的是自己的财富更大，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下人的行为很可能最终损害委托人的利益[ 欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001]。
在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离，作为委托人的业主不可能拥有和作为人的酒店管理公司同样多的信息，存在信息不对称，而且双方的目标又完全不同――委托人着眼于资产的增值与回报，人着眼于管理费和品牌溢价。
四、业主管理的基石――酒店管理合同
美国康奈尔大学教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责，作为回报，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三个基本部分组成的：第一，经营者有全权经营管理酒店的权利，不受酒店业主的干扰；第二，酒店业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店经营者的行为受酒店业主的保护。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]
酒店管理合同的经营模式有效实现了酒店所有权和经营权的分离，资本雄厚但缺乏酒店管理经验和专业技能的酒店业主可以降低经营不善的风险，得以进入酒店市场。同时，酒店管理公司得到低成本拓展其资源网络和市场份额的机会。浩华国际酒店管理咨询公司受国际酒店协会的委托所做的报告指出，酒店管理合同是一种有益的机制，它创造了处理酒店业主和酒店管理公司关系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。
如上所述，业主与酒店管理公司关系的实质就是委托关系。酒店业主和酒店管理公司通过签署管理合同，约定双方的权利、义务和责任。酒店业主委托酒店管理公司作为自己的人，经营管理酒店。酒店管理公司则以人的身份。
五、业主管理具体内容
1、资产管理
资产是酒店营运必须具备的基本要素,也是业主在酒店投资过程中最直接的体现。业主拥有酒店的所有权，所有的硬件设施和存货均为业主所有。如何维护好酒店资产，使之保值增值，是业主最为关心的问题。在高端品牌酒店中，资产种类繁多，大到机器设施设备，小到毛巾、玻磁银器皿超过5000个品种。但就目前酒店行业的整体情况来看，资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节，资产流失、维护保养不及时、使用寿命严重缩水、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。
为了更好地维护业主的权益，保证酒店资产的完整安全，应根据资产特性，确定资产盘查方式和周期，强化日常资产管理检查，加强资产盘点清理和资产管理流程审计，及时解决存在的问题，发现差异及时纠偏。
金茂集团在之前的君悦酒店的资产管理上，也存在着管理薄弱的问题，开业采购也非业主方进行主导，也没有建立定期的资产盘查制度，业主对资产做不到心中有数，直接导致后期更新改造、维护保养上更加无从抓起。但随着时间的推移，资产管理越来越受到重视，新开业的酒店的开业采购均由业主主导，运营酒店建立酒店资产名录，并对酒店资产质量进行评估。
2、分析评价
对酒店盈利能力的评价，是酒店经营业绩分析的重要内容。RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，即实际平均房价乘以出租率。一般来说，提供全功能服务的酒店总收入中有50%―65%是来自客房。但仅以RevPar为来分析一家酒店的经营业绩也是不够的，还需综合业主利润率、成本费用指标等多重指标进行综合评判。
此外，除了对盈利能力的分析外，还需要关注管理水平及效率的分析评价。毕竟作为人的酒店管理公司与业主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的经理人也是有固定任期的，眼前的短期利益远远高于长期利益。
分析评价，尤其是经营业绩评价在金茂集团历来得到重视，每月均会有业绩评价会对酒店的经营数据进行专门的分析评价。除对收入、入住率、业主利润、业主利润率、RevPar、业主利润、业主利润率等常用指标进行分析外，还在客房、餐饮、成本、能耗等多方面进行分析研究，并根据实际情况，不定期对酒店进行专题研究。此外，还以常规的内部审计，不定期的调研等多种形式进行管理评价。
3、日常营运管理
作为业主，有必须参与到酒店的日常营运管理中。一可以掌握酒店一手经营信息，对酒店经营发展预判奠定基础。二学习专业管理公司先进管理经验，提升酒店管理水平。三监控日常经营，降低道德风险发生的概率。
业主管理体现在酒店日常经营管理中，一般在酒店高层委派高级管理人员，通常为副总经理和财务副总监等关键岗位；其余的业主公司人员，通常保留一小部分，不直接参与酒店的日常经营管理，而是作为业主办公室，协助酒店对外以法人身份办理相关事务，同时监控酒店经营目标、现金状况等，从而为业主管理提供决策依据。
在金茂旗下酒店，业主委派高级管理人员有业主代表、副总经理、财务副总监和工程副总监等关键岗位，参与并监督酒店日常营运管理，分析、评估酒店运营管理现状及趋势，协助本部研究行业发展趋势，支持公司战略目标与年度目标的达成。酒店不具法人身份，而是作为业主公司分公司存在，派驻酒店的高级管理人员同时在业主公司内兼职，不仅对酒店经营负责，也对业主投资负责。此外在业主公司一般还配财务一人，行政一人，处理业主公司及酒店需业主协助的相关事务。参考文献：
邹益民;戴维奇;.单体饭店连锁化经营模式的战略选择:资源基础理论的观点[J]旅游科学.2006,(02)
欧文.E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社,2001
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文章编号：1004-4914（2011）01-217-01
随着项目管理变得越来越普及，为探索提高企业管理水平和经济效益的途径，提高企业在全行业的竞争力，中电投电力工程有限公司率先在电力行业实行项目委托管理制试点，取得了令行业瞩目的成果。其中，在工程档案管理方面实现了其管理目标，从确定目标到实现目标，涉及项目立项、可研、初步设计、核准、采购、施工安装、监理、调试、性能验收和竣工达标环节等复杂的各个系统交叉管理的过程记录文件。为整个项目目标的实现提供了软管理的保障。在国家规定质量终身制，谁建的谁负责，工程档案的可追溯性和可鉴定性在竣工验收时所起到的定论作用不言而喻。工程档案管理工作与工程建设是如此的一致性和相辅相成，促使项目管理者把追逐管理的目标定格在了管理好工程档案这个软管理环节。
电力工程参建单位多，建设工期长，形成的工程档案数量大，内容庞杂，客观上给项目工程档案收集工作带来一定难度，要确保项目工程档案的完整、准确、系统就要特别重视档案的过程收集与集累，将项目档案管理从末端前移，把档案工作从一个工作环节扩展为贯穿始终的全过程控制的记录体系，将项目档案工作和项目建设一样纳入项目管理程序，与项目建设的各阶段同步进行，从项目开工前就应筹划档案管理，直至竣工验收，使工程档案形成首尾相接全程控制的记录体系。实践证明，抓好工程项目档案管理与工程建设管理的“三同步”，就可以实现工程档案完整、准确、系统化。
以河南某两个大型电力基建项目为例，实践中，为了实现电力工程项目委托管理阶段的工程档案管理工作统一领导、分级管理，确保工程档案的完整、准确、系统、规范整理，安全保管和有效利用的目标，作为项目建设阶段的管理方从项目开始就着手对工程档案管理进行了策划，组建了有效的管理团队，机构编制隶属工程部，借鉴国际国内先进的管理经验，根据项目的具体特点编制了相应的工程档案管理实施细则，对档案管理人员进行了相关的培训。实践证明，这些举措从机构、人员配备和管理制度上为实现项目工程档案管理目标做了充分准备。
实践中，项目管理方与项目参建方实施了项目合同制。例如，与项目公司（两大发电有限公司）签订了项目委托管理合同，与设计、安装、监理、调试等单位签订了相关的委托合同。以合同制来约束各方的职责和利益关系，其中，就约定了合同主体与相对方在工程档案管理方面的职责和相互关系，明确合同各方的职责。例如，委托管理合同中约定，项目公司职责：（1）负责前期文件、设计基础文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其归档工作。（2）负责工程竣工验收交接文件收集、整理及其归档工作。（3）负责考核期运行资料的收集整理及归档工作。委托管理合同中还约定工程管理公司职责：（1）认真履行管理范围内档案工作的统一组织和管理的职能，负责对项目部各职能部门以及参建各方档案工作的指导、监督、检查和验收工作；（2）负责制定《项目竣工档案管理实施细则》，提供统一标准的档案装具和管理设施；（3）负责工程管理性文件（包括招投标文件、合同、协议、来往文件、会议纪要）、工程未完工项目文件的收集整理归档工作；4、负责按管理合同的要求向项目公司移交竣工档案资料。设计合同中约定设计单位的职责：（1）负责按工程建设要求，及时提供工程设计文件并编制施工图总清册；（2）负责按设计合同要求提供设计文件的归档资料；（3）负责对汇总的设计变更文件进行最终审核。保证其完整、准确编制竣工图；施工合同中约定施工单位职责：（1）建立单位工程总清册，并按细则要求编制单位工程竣工档案；（2）负责自购材料的资料收集整理工作；（3）每台机组移交前，及时整理完整、准确的设计变更单和与设计变更有关的工程联系单等有关编制竣工图的依据，在机组移交试生产后一周内提交工程管理公司项目工程管理部，由工程管理部和档案资料室共同组织有关单位审核，汇总后及时移交设计单位编制竣工图；设备材料代管理方职责：负责设备技术文件的收集整理工作。
实践中，项目管理方制定了一整套科学、合理、适用和操作性强完善的工程档案管理细则，从机构、人员、培训措施到领导管理体系、职责分工等行政职能层面和对档案的收集整理、分类组卷等等业务职能层面进行了分项规范。实践证明，制定完善的项目档案管理制度，是实现项目档案管理目标的保障，使各参建单位在收集和编制竣工档案时做到有章可循、标准统一、职责分明。
实践中，项目管理方的档案主管编制了管理方内部各有关部门的归档范围、归档时间以及归档的质量要求，定期对文件的产生和收集、档案编制工作进行检查、指导。项目管理方通过这种内部的职责分工和过程控制，首先做出了表率作用，各个职能部门在实施作业的过程中把好了每一个重要的文件收集、编制和归档节点，形成了能够起表率作用和行为标准的工程档案卷册，完成了既定目标。以此为标准，约束和引导整个项目参建单位过程文件的收集归档管理。实践证明，项目管理与引导作用是项目参与单位档案管理规范化的保证。
实践中，项目管理方的档案主管加强了与各参建单位的沟通协调力度和检查过程管理，对参建单位的档案主管进行业务培训，统一思想、统一认识、统一标准。两个项目成立由发电有限公司（项目公司）、项目管理方（工程公司）及主要参建单位领导组成的项目竣工档案管理领导小组，负责领导和协调竣工档案管理工作；组织检查组，对竣工档案资料管理情况进行监督检查，领导和组织竣工档案预审及竣工档案移交工作。项目管理方（工程公司）工程部具体负责竣工档案工作，建立项目档案管理网络，不定期地组织监理公司及工程公司的技术人员对各参建单位的过程资料进行了检查评比，保证了档案的真实性、完整性和及时性，做到了移交精品工程的同时移交高标准的工程档案。在项目所有参建方的档案管理过程统一采用了PAP工程管理系统软件并多次对各参建单位的档案管理人员进行了档案专业知识及PAP档案资料管理模块使用的培训，既减少了协调的频率，又提高了管理效率。规范化的电子文档提高了档案信息的实效性和检索的便捷性，实现了在参建单位之间资源共享，也对档案编研工作起到了快速整合作用。管理过程中还严把案卷质量关，按照对原件、抄件、供应商资质报审附件、质量验评文件、工程技术记录表式等的归档要求，对施工、监理、设计、调试等单位的档案组卷情况进行了严格的过程检查，实践证明，采用先进的管理模式、有效控制案卷质量、遵循合理化的组卷原则，大大强化了项目管理各方的档案管理，其结果使得工程档案更加标准化、规范化，统一化。
