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新会计准则中最大变化之一是公允价值概念的引入。由于投资性房地产在具体的计算方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又有意愿通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续上涨的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现该利润，必然会引起房地产股票的新一轮上涨。但就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。
第一，公允价值计量对房地产行业的实际影响。一是地产公司估值与利润影响的有限性。用公允价值核算存在一个显而易见的缺点，即公允价值增值的收益并无相应的现金流，并不改变投资性房地产的价值。假设公允价值评估合理，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，将以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。二是税收问题可能导致降低公司价值。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有成本模式。三是运用公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，从而增加了公司业绩的不稳定性；另一方面也有可能掩盖管理层的经营不利或优秀管理能力。四是公允价值难寻成为房地产企业执行准则的阻碍。确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提，但新准则中并没有提到这两点。一些市场行为没有一个参照交易体系，而符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；且由于地段、楼层、质量、朝向等各异，为求公允价值而花费昂贵成本是大多房地产企业不愿承担的。
第二，我国现行环境下应用公允价值应关注的问题：(1)公允价值的选择问题。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用为目的的房地产则不适用。从我国的现状来看，不成熟的市场相对缺乏的未来现金流量以及折现率的信息使得判断常常具有很大的不确定性。而一种计量方式若要有用，决不能以牺牲可靠性为代价。(2)土地使用权的用途问题。未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明。从准则实施的角度看，如果不对该内容加以规范和控制，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。(3)盈余管理问题。公允价值的变动计入当期损益改变了通常的收益观，即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润，公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。(4)企业选择计价模式到底是满足外部条件还是满足自身需求的问题。新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观地反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，提高信息的相关性。但在实施的过程中，企业往往是基于自身需要来考虑计价模式的选择问题。(5)可操作性问题。公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的会计人员才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
第三，公允价值运用于房地产行业的前景。一是公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，它与历史成本计量两者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。二是实行公允价值计量后，现金流将成为反映房地产企业经营管理能力的一项重要指标，从而受到更多的关注。公允价值变动计入当年损益意味着公司的利润将会出现较大波动，所以利润指标的评价意义可能会降低。因此，为切实反映企业资产的营运效率、回报率以及持续经营能力，现金流量信息将处于与资产负债、利润信息同等重要的地位。三是使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加。对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。所以在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。四是建立实施公允价值的良好环境。由于公允价值的表现形式有多种，除准则的界定和指引外，有时更多地依赖于会计人员的职业判断能力。因此，为了保证公允价值计量在会计实务中顺利实施，必须全面提高会计人员的素质，通过加强会计人员的职业后续教育以普及公允价值计量观念和计量的专门技能。企业历史实现的收益往往是预测未来收益的重要依据，通过过去的现金流可以预测未来的现金流，同时建立容量大、时效性强的行业数据信息，以便职业人员在资产定价时选取适当的参数。
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房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显着特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显着影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显着成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显着,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
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随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。
2.外资参股对我国房地产市场的影响
2.1外资进入对房地产企业融资的影响
外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。
2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响
外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。
2.3外资进入对房地产市场管理的影响
外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。
2.4外资进入对我国房地产价格的影响
已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。
2.5外资进入对宏观调控的影响
外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。
3.针对我国房地产管理外资的建议
3.1引导外资的投资模式与投资方向
外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。
3.2预防房地产业的金融市场风险
金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。
3.3建立多途径的融资渠道
一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。
3.4采取税收手段调控外资的投机行为
我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。
3.5加强部门协调，建立监测预警体系
政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。
4.结语
外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）
参考文献
[1]侯若石，李金珊.资产专用性、模块化技术与企业边界[J].中国工业经济.2006（11）
[2]邱兆祥，刘远亮.我国银行业引进境外战略投资者效应的实证研究[J].金融理论与实践.2009（12）
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关键词 ：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响
中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0108-01
1投资性房地产的概念
投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。
2投资性房地产后续计量模式
企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i
成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。
3引入了公允价值模式的影响
因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。
3.1企业账面净资产
以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。
3.2企业利润
投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况。
3.3会计信息质量
会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。
3.4税收筹划
关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。
对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。
注释：
苏元兴.公允价值计量及其经济后果研究——基于新会计准则中公允价值计量的应用[D].厦门大学，2008.
参考文献：
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2010年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，2010年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大[1]。在此背景下，2010年中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这意味着今后将更加注重房地产业发展的民生属性，而非拉动经济增长的作用。至此，房地产业的“历史定位”一再被调整，从2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供给”；再到2010年“加快推进住房保障体系建设”。毫无疑问，房地产业已经成为中国经济体系中最重要、敏感和被关注的、关系国计民生的产业之一。
不仅如此，房地产业的各种“历史定位”实质上蕴含了政府、社会公众等各利益主体对房地产业在不同时期应承担社会责任的综合期望和描述。从某种程度上说，房地产业的“历史定位”与其应该承担的社会责任方向是一致的。因此，从整个行业的角度看，我们可以把企业履行历史使命与是否勇于承担社会责任的研究趋同化。那么，践行社会责任、社会责任报告会对企业的发展产生何种影响？是否能够提高企业的社会认可度？是否能够提高企业价值？这既是企业履行社会责任的原动力也是最终归宿。
一、研究综述
对于社会责任与企业价值之间的关系一直存在着两种观点。一种观点是企业承担社会责任会损害企业价值，例如，Friedman提出，“企业社会责任就是在遵守法律和相应的道德标准的前提下赚尽可能多的钱。”[2]另一种观点是企业承担社会责任会提高企业价值，例如，Cornell和Shapiro认为，不能满足股东之外的利益相关者的需求，将产生市场恐惧，并提高公司的风险溢价，最终导致更高的成本或丧失盈利机会。根据他们的分析，满足关键利益相关者（例如雇员、客户等）的隐性需求，会提高公司声誉，并进而对公司业绩产生积极的影响[3]。国内企业家从自己经营企业的角度定性地指出“履行社会责任有助于提高企业价值”。但这些研究主要从理论的角度阐述，关于社会责任活动与企业价值之间关系的实证研究极为少见（国外的实证研究都是针对财务绩效的）。李正以沪市512家上市公司2003年的数据对企业价值和CSR相关性进行了研究，得出“企业履行社会责任在当期会降低企业价值，但在长期会使企业获益”的结论[4]。
二、指标的选取
（一）房地产业社会责任的内容及评价指标体系的构建
依据利益相关者理论，房地产业的社会责任是指对与房地产业相关的财务主体的责任，其中包括政府、投资者、债权人、供应商、消费者、员工、社会公众等。结合社会责任的内容，依据“代表性、独立性、可获得性和相对完整性”的原则，我们建立起能够衡量房地产业社会责任能力的指标体系。
1. 对政府的责任。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关数据，1997―2008年房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。国土资源部的统计数据显示，2007年中国全年的土地出让总收入约为1.2万亿元，占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%[5]。但是，基于是对上市公司的研究，我们选取以下指标：销售利税率、税款上缴率、社会贡献率。
2. 对股东的责任。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。企业对股东的责任主要是指企业资产的盈利能力、运转情况以及向股东分红情况。可设计如下指标衡量企业对股东责任的履行情况：净资产利润率、总资产周转率、每股经营现金流量及现金股利支付率。
3. 对债权人的责任。房地产业是周转期较长的资本密集型的行业，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道[6]。据统计，2009年房地产开发企业资产负债率为72．3％，远高于银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定的35%的自有资金比例[7]。因此，对债权人的还本付息能力是房地产业社会责任的重要内容。我们将此类指标设计为：利息支付倍数、速动比率、资产负债率。
4. 对供应商的责任。房地产业的产业关联度非常强，建材、钢铁、新材料等行业都是房地产业的上游产业。房地产业对这些供应商的责任主要表现在企业是否履行商业信用、按时偿还购买供应商原材料、服务等所欠款项以及企业所持现金对该项债务的保障程度。因此可设计以下两个指标：应付账款周转率、现金应付账款比率。
5. 对消费者的责任。房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，其有责任给购房者提供价格合理、质量达标的商品房。目前我国房价过高已成为政府、民众、学者等各群体关注的重点。尽管高房价的原因众多，但是多数消费者依然认为房地产商肩负的责任是最主要的。再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，由于缺乏诚信，发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。比如说，利用夸大、虚拟广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水；多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；物业管理跟不上，等等。如此行为，社会责任何在？
尽管房地产商对消费者的责任是房地产业社会责任体系的重要组成部分，但是由于目前很难获取房地产业高房价中房地产商承担责任的比重，以及房地产商违约的微观数据，因此，在本研究中，我们无法把这一类指标量化，只能暂时省略。这将是本研究的缺憾之一。
6. 企业对员工的责任。企业承担的员工责任可以分为两个方面。一方面是企业支付给员工的工资和福利，这是员工维持自身生活的最基本底线。工资福利的量化信息可以在公司的财务报表取得，可以据此计算员工所得贡献率指标。另一方面公司还应当关注员工自我价值的实现，可以通过单位员工利润额来量化员工价值的实现。衡量企业对员工责任履行情况的指标可设计为：员工所得贡献率和单位员工利润额。其计算公式如下：
员工所得贡献率=支付给职工以及为职工支付的现金/主营业务收入；
单位员工利润额=净利润/平均员工人数。
7. 社会公益、慈善活动等的履行情况。企业在社会公益、慈善活动等的履行情况主要包括企业为社会提供就业的能力，为社区建设、希望工程和困难人群发生的慈善与公益捐款等。因此，可设计衡量指标如下：就业贡献率、社会所得贡献率。其计算公式如下：
就业贡献率＝支付给职工以及为职工支付的现金/平均总资产；
社会所得贡献率＝营业外支出/主营业务收入。
这样，本文所采用的评价社会责任的指标体系如表1。
（二）房地产业企业价值的评价指标
本文选择托宾Q值（Tobin Q）作为衡量企业价值的指标，这也是一种被众多国内外学者在实证研究中广泛应用的测度企业价值的方法。其计算公式如下：
托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值
其中，由于企业总资本的重置价值无法通过公开数据取得，可以通过企业年末总资产近似替代；企业总资本市场价值为企业债务资本的市场价值与权益资本的市场价值之和。在我国债券市场仍不发达的情况下，债务资本的市场价值采用账面的短期负债和长期负债的合计数来计算。而权益资本由流通股份和非流通股份组成，其中流通股份的市场价值可以通过股票市场报价产生，而非流通股份市场价值无法通过市场途径获取，一般采用非流通股份数与每股净资产之积计算。因此，本文企业价值的计算公式可表示为：
托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值=（企业权益资本市场价值+企业负债总额账面价值）/企业年末资产总额账面价值
其中，企业权益资本市场价值=股票市场收盘报价×企业流通股数+企业每股净资产×企业非流通股数。
托宾Q值用来衡量企业价值，是投资者对企业未来成长性的市场评价，该比率高意味着投资者看好该企业，并愿意投资该企业。
三、房地产业社会责任与企业价值关系的实证研究
目前沪深两市共有125家房地产企业。从上市的时间看，多数是在近几年房地产业利润率较高的背景下，“逐利”上市或者由其他行业转型的结果。这种行为本身就摒弃了社会责任的理念并带有“投机”的性质。因此，为了能够更全面、科学地反映房地产业长期以来承担社会责任的情况，我们选择2000―2009年深沪两市数据较全的房地产上市公司作为研究样本。这样，除去期间财务数据缺失的公司，再剔除期间被ST、*ST、PT类以及被注册会计师出示保留意见等财务数据异常的公司，共得到有效样本19个。尽管样本数较小，但是，我们认为这样的处理能排除偶发性因素的影响，反映出房地产业承担社会责任的长期、全面趋势。
本文实证检验所需要的数据主要来自锐思（RESSET）金融研究数据库。另外，为了保证数据的准确性，还参考了《中国证券报》、《上海证券报》和金融界网站、巨潮信息网、中国证监会网站等证券网站的相关资料。还有部分数据通过查找上市公司年报手工整理计算而得，如企业员工人数、流通股数等。本文的数据采用SPSS 12.0统计软件进行分析。
（一）房地产业承担社会责任情况的评价
我们采用因子分析法进行研究，首先对样本公司各年数据运用因子分析方法的适当性进行评价，然后进行变量提取和命名，最后对社会责任进行综合评价，得出社会责任变量。
1. 因子分析方法适用性检验。我们用KMO检验和巴特利特球形检验两种方法进行可行性检验。检验结果见表2。
以上给出了2000―2009年这十年间社会责任数据KMO检验和巴特利特球形检验结果，由于KMO取值大都大于0.6（少数年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形检验给出的相伴概率（P-值）均小于显著性水平0.05，这都表明社会责任指标数据比较适合于因子分析。
从定性层面考虑，统计检验的结果也在意料之中。这是因为衡量社会责任履行情况的指标体系中，社会责任不同方面的指标含义有一定的内在关联性，例如对股东责任履行情况的评价指标净资产利润率和总资产周转率，而因子分析法正是消除了这种关联性，在保证数据信息不丢失的前提下用尽量少的新指标替代原有变量，达到“降维”和消除多重共线性的目的。因此，本文构建的社会责任指标体系数据比较适合作因子分析。
2. 2000―2009年房地产业承担社会责任评价结果。在利用因子分析法评价房地产业承担社会责任情况的过程中，我们首先通过SPSS统计软件得到方差分析表和旋转的因子载荷矩阵，在此基础上进行主因子进行提取和命名；随后建立因子模型，并计算各个因子得分，然后以各个因子对应特征值为权数对各个因子得分进行加权平均，得到我国房地产业上市公司2000―2009年每年社会责任表现的综合得分，结果见表3。
需要说明的是，因子得分为负数的样本并不是说明该样本公司没有履行任何社会责任，而仅是表明排名中的一个相对位置，这与该方法下对原始数据进行标准化处理有关。
（二）2000―2009年房地产业企业价值评价
按照前面对企业价值指标的定义，我们搜集整理得到2000―2009年样本公司有关企业价值的数据如表4所示。表3和表4都由19家样本公司10年的指标数据组成。以上数据固定在某一年份上，它是由19个公司数据组成的截面数据，是对变量在空间维度上的观察；而固定在某一地区上，它是由10年经济数据组成的一个时间序列，是对变量在时间维度上的观察。前面也已提到，将二者合在一起，就构成在时间和截面空间上的二维数据，即面板数据（Panel Data）。
（三）2000―2009年房地产业社会责任和企业价值的关联性
我们通过表3和表4数据，以企业价值变量作为因变量、以社会责任变量作为自变量建立模型，三类模型的估计结果如表5所示。
从表5中我们可以看出，前两类因子模型的估计结果中斜率系数均为正值，在变系数模型中各样本公司的斜率绝大部分是正值（13家），只有少数公司斜率为负（6家）。这充分说明本文所选取的样本公司社会责任的综合表现对其企业价值有着正向影响，即在房地产业中，企业社会责任履行情况越好，越被社会公众认同，企业价值就会越高。
在变系数模型中，斜率系数的平均值为0.06，说明社会责任综合评价指数每上升1个百分点，各样本公司企业价值指标平均上升0.06个百分点。可见，社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。社会责任与企业价值的弱关联性，履行社会责任的效应差，反过来强化了企业履行社会责任的消极动机和行为。
四、政策建议
为了提高企业价值，企业应当重视其社会责任的履行，而不应仅仅局限于满足自身的经济利益。在当今和谐发展的社会中，企业社会责任履行在企业生存和发展过程中发挥着越来越重要的作用。在改善社会责任履行的过程中，有几个方面是房地产企业应该予以关注的。
1. 企业应该从战略高度认识到承担社会责任对提升企业价值的长期影响和战略意义，把社会责任主动纳入企业的中长期发展目标。
2. 改善定期报告中对社会责任会计信息的披露现状，尽快建立反映社会责任履行情况的综合、统一权威的指标体系。完善社会责任会计制度、指标体系势在必行，并应尽可能把现有社会责任履行信息向投资者或潜在投资者予以公开。
3. 为了更好地履行社会责任，企业应该积极与有关利益相关者进行沟通。对内要改善工作条件，建立起有效的激励和约束机制，形成具有凝聚力的企业团队；对外要积极参与公益、慈善事业，提高企业的影响力。
4. 作为国民经济组合体的重要元素，促进国民经济的发展、保障国计民生是房地产业的重要使命。因此，企业应该制定长期战略目标并使之可持续化。这种可持续化的有效途径是在顺应经济发展趋势的前提下，细致解读国家政策，并通过把战略目标分解成众多的、不同阶段的、可执行具体目标实现对国家政策的贯彻实施。即企业应努力寻求贯彻宏观政策、企业战略目标的可持续化以及提升社会责任表现的对接。在目前“住房保障体系”的建设中增砖添瓦应该是房地产业内公司提升社会责任承担能力的重要着力点之一。
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篇6
在经济全球化不断加快的今天,加入WTO后的中国迎来了一个崭新的时代,这个时代的特征是机遇与挑战并存,伴随着经济的迅猛发展,人们也越来越明显地意识到经济在发展过程中给环境带来的负荷作用,不可避免要求企业应付出相应的代价。国家统计局在2006年年报中指出:经济增长方式粗放、经济结构矛盾突出,已经成为社会发展中存在的主要问题。正是基于这样的现实,和谐成为了这个时展的另一主题。所谓“和谐”就是指企业和社会、环境、政府等一系列利益相关者和睦相处、共同发展进步。而企业将自己放在一个普通公民的位置,从这个独特的角度对社会负责,从而产生了“企业公民”的概念,并衍生出“企业社会责任”这一新兴的发展理念。根据新《公司法》第5条规定,公司必须“承担社会责任”,深圳证券交易所《上市公司社会责任指引》鼓励上市公司建全社会责任制度并对外披露《社会责任报告》,企业、政府、公众对社会责任愈发重视。
目前,很多学者都在研究企业社会责任这一课题,相关的文献也很多,但大多数都是从单一角度去分析,所采用的研究方法也相同,设计出的指标未能形成一个完整的体系,而现在的企业所需要的是对“企业社会责任”有一个完整的概念并有一个合理的体系指导它去怎样做,这正是现在的研究中所欠缺之处。
本文旨在通过实证研究,设计出企业社会责任评价指标体系,来提供相对可靠的、可以评价企业社会责任履行情况的指标体系,企业根据该体系代入相关数据即可得出一个分数,分数的高低与企业社会责任实施的好坏成正负相关性。本文将万科的数据应用于该模型,并对其打分,以而此作为样本,以供其他企业提供参考、比较;其次通过体系的设计,明确企业社会责任应当涵盖的要素以及各要素的重要程度,能够帮助企业提高履行社会责任的水平。具体目的有以下几个方面:1、明确企业社会责任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推动统计模型在企业社会责任方面的应用;3、为各企业评价其履行企业社会责任的情况提供一个参考标准。
二、文献回顾
(一)企业社会责任理论的文献回顾
企业社会责任之父Bowen用“三个同心责任圈”来解释企业社会责任:一是最里圈,包括明确的有效履行经济职能的基本责任;二是中间圈,包括在执行这种经济职能时对社会价值观的有效履行经济职能的基本责任;三是最外圈,包括新出现的还不明确的责任。斯通认为,企业社会责任是一个模糊地字眼,但正是源于这种模糊,才使得该词获得了广泛的支持。哈罗德・孔茨认为,公司应当承担社会责任,就是要认真考虑公司的一举一动对社会的影响。美国国际商业委员会(USCIB)认为:企业社会责任是指公司对其社会责任所担负的责任,这些责任是在自愿基础上的并高于相关法律的要求,有利于保护公司的生产经营活动对社会缠上积极影响,主要涉及公司商业道德、环境保护、员工待遇、人权和社会公益行动等问题。
国内学者对企业社会责任也有不同界定。仲大军认为企业社会责任是指企业除了对股东负责,即创造财富之外,还应对全体社会责任承担责任。刘俊海认为公司的社会责任是公司能仅仅以最大限度的为股东们赢利或赚钱作为唯一存在的目的,而应当最大限度的增进股东利益之外的其他所有社会利益。高尚全也指出,“企业对社会的责任有两类:第一类是基础责任,就是立足于企业的发展。第二类是企业在承担基础责任的过程中,必然产生外部性的问题,应通过制度来实现责任的最优分担。陈志昂等提出了企业社会责任的三角模型,认为企业社会责任可以分为法律层级、标准层级、战略与道义层级三个层级。
(二)国内外主要的企业社会责任标准和评价体系
目前国际上比较有影响力的衡量企业社会责任和可持续发展的体系有道琼斯可持续发展指数(DJSI)、多米尼社会责任投资指数(KI.D)和全球报告倡议(GRl)。而国内目前比较有影响力的社会责任标准和评价体系有以下三个,其中《中国公司责任评价办法(草案)》由商务部跨国公司研究中心、社科院世界经济与政治研究所联合制定的,于2006年2月16正式,并向全社会征求意见。草案所界定的公司责任体系包括股东责任、社会责任和环境责任。公司社会责任首要是为公司利益相关者负责,包括公司员工、供应商、客户、社区等。环境责任则包括提高资源的利用率、减少排放、推进循环经济三个层面。
三、研究设计
(一)样本数据的选取
研究样本选自2005年―2009年在上海证券交易所和深圳证券交易所上市交易的房地产行业A股股票。样本数据来自上海证券交易所(省略)、华泰证券数据库、wind资讯金融终端。按照规定,选取房地产行业各企业年度报告“合并报表”中的相关数据,并以万元为单位精确到小数点后四位。本文通过使用EXCEL进行权重、分值的处理,同时用专门的层次分析法软件进行数据处理。
(二)指标体系设计方法的选取
本文采用的研究方法主要有:综合分析法、比较分析法、定性分析与定量分析相结合的方法、层次分析法。
⒈综合分析。本文采用综合分析方法将经济学、管理学、社会学等学科结合起来,从不同侧面对企业社会责任进行了系统的综合研究,以便研究内容更加具有全面性。
⒉比较分析。比较分析法是确定对象之间共同点与差异点的研究方法。本文运用比较分析法有两个方面:一是对国内外企业社会责任研究文献中,容易混淆的概念进行比较分析,对与企业社会责任密切相关的主要概念进行清晰的界定:二是对国内外企业责任研究文献的各种对立或相近的观点进行比较分析。
⒊定性分析与定量分析相结合。本文在对企业社会责任理论基础、对企业社会责任界定等方面采用了定性分析的方法。对企业社会责任的7个因素采用定量的方法进行了深入研究,把定性分析和定量分析结合起来。
⒋层次分析法。它是一种定性和定量分析相结合的多目标决策分析方法。它吸收利用行为科学的特点,特别是将决策者的经验判断给予量化,对目标(因素)结构复杂且缺乏必要的数据的情况下更为实用,是一种整理和综合主观判断的客观方法。本文利用层次分析法将影响企业社会责任的7个因素进行权重分析,用层次总排序得出最终权重。层次分析法的基本计算问题是计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其对应的W,A为判断矩阵。常用的计算方法有三种:幂法、方根法、和积法。鉴于数据的样本量和计算上的误差性和简便性,我们选择了和积法。
四、实证研究
(一)研究步骤
在深入分析所面临的问题之后,将问题中所包含的因素划分为不同层次,如目标层、准则层、指标层、方案层、措施层等,可用框图形式说明层次的递阶结构与因素的从属关系。当某个层次包含的因素较多时(如超过9个),可将层次进一步划分为若干自层次。由于本项目所需研究的层次较少,因此仅要分为三个层次:目标层――企业社会责任,准则层――股东、债权人、政府、社会、环境、员工、消费者,共7个大因素。指标层――销售收入增长率、净资产收益率、主营业务利润率(股东);流动比率、速动比率、资产负债率(债权人);销售利润率、资产负债率、就业增长率(政府);捐赠收入比、社会累计率、社会贡献率(社会);材料用废率、排污收入比、环保收入比(环境);工资增长率、劳动生产率、福利水平率(员工);对小区环境的满意度、对投诉、意见处理的满意度、对物业人员的满意度(消费者)。
我们设A为目标层,其下一层的七个相关要素属于标准层:政府C1,员工C2,债权人C3,股东C4,社会C5,环境C6,消费者C7。通过对要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之间的重要性进行两两比较,构造出比较判断矩阵A_c。
表一中的数字是笔者在实地调研中对获得的数据进行比较得出的,而判断的依据是判断矩阵的标度。要使判断定量化,关键在于设法使任意两个方案对于某一准则的相对优越程度得到定量描述。一般对单一准则来说,两个方案进行比较总能判断出优劣,层次分析法采用1-9标度方法,对不同情况的评比给出数量标度。
因此,按照重要性来排列为C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。对于一个企业来说,其本质是以盈利为目的的法人,其存在的最主要目的是促进企业资产的保值与增值,为投资者提供较高的利润,确保投资者在企业中的基本利益的实现。为达到这一目的就要吸引各种资源,为社会创造财富,满足人民群众的物质和文化生活需要,因而涉及到社会、消费者与环境这些相关利益者。对于国家来说,企业应该合法诚信地进行企业的经营活动,诚信纳税;尽可能地促进就业,为社会、为所在地区减少就业压力;在不损害其他利益相关者合理合法利益的情况下,应该保障广大股东和投资者的合法收益权。同时,企业经济责任的实现也是企业实现其环境责任和社会责任的基本保障和前提。
(二)层次分析法的应用研究
下面以万科作为一个例子,来完整地运用企业社会责任评价指标体系的研究方法。万科(股票代码:000002)全称为万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。过去的十几年里,销售收入复合增长率为49.9%,净利润复合增长率达到42.3%。多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评选出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。作为房地产行业的龙头老大,万科一直关注于履行好一个“企业公民”的职责。根据其近几年的《万科企业社会责任绿皮书》、2007和2008年的年报以及通过实地调研所获得的数据,计算出通过企业社会责任指标体系所得到的分数。
计算同一层次所有因素对于最高层(总目标)相对重要性的排序权值,称为层次总排序。这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的。上表中目标层A包含7个因素C1,C2,…,C7,其层次总排序权值分别为c1,c2,…,c7,下一层次指标层包含21个因素C11,C12,…,C73,它们对于因素Aj的层次单排序权值分别为c11,c12,…,c73,此时层次总排序权值由上表给出。
层次总排序的一致性检验:这一步骤也是从高到低逐层进行的。如果B层次某些因素对于Aj单排序的一致性指标为CIj,相应的平均随机一致性指标为CRj,则B层次总排序随机一致性比率为RI,它的计算方法见以下公式。当RI
由于层次单排序的检验结果符合一致性,同时层次总排序的结果也具有满意的一致性,可以得知,该企业社会责任评价指标体系模型设计正确,具有实际运用性。
五、研究结果分析
根据以上表格,用万科的数据和各指标占总权重的比例一一对应相乘,计算出万科在履行企业社会责任方面的总得分是42.9651分。通过计算结果发现,债权人和股东这两个最重要的利益相关者得到了较高的分数,分别为22.06分和6.70分。由此可见,万科将确保企业正常运行和获得利润作为履行企业社会责任的基础。因为企业最主要的任务是保证股东和债权人的利益,通过利润的增长保证企业的发展。至于消费者部分,由于其所占的权重低,因而得分较低,仅为2.33分,但是万科的业主们的平均满意度达到了90%,这很好的说明了万科将“衡量我们成功与否的重要的标准,是我们让顾客的满意程度”作为其核心价值观。众所周知,房地产开发商对顾客所负的责任就是建造好房、提供良好得售后服务能够使他们安心、舒适地居住。其余的利益相关者――政府、员工、社会、环境,得分分别为5.96、3.72、1.97、0.19。万科是首个《企业社会责任绿皮书》的中国企业,很长时间以来坚持不断完善其企业社会责任,相信在未来的时间里,万科可以做的更好。
六、研究结论
在全球经济一体化趋势日益加剧的市场竞争中,尤其是在我国加入WTO后,面对激烈的市场竞争,中国的企业只有放眼于国际市场,才能获得生存和发展的机会。而在现代社会中,企业的各项活动都和利益相关者紧密联系,仅仅追求自身利润的最大化是远远不够的。企业社会责任更是新兴国际市场中人们予以高度的最重要的准则之一。企业作为市场经济的主体,其首要责任是为社会提供合格的产品和服务,以获取“最大限度的利润”,这是企业生存之本。而在现代社会中,企业的各项活动都和利益相关者紧密相关,仅仅追求自身利润的最大化是远远不够的。本文通过研究,得出以下结论:
1.企业对股东的资产安全和收益负主要责任,并且有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。
2.所谓要对债权人负责,就是按照合同的要求按期保数的还本付息,为其提供借贷安全的保证。
3.对于政府来说,社会责任是合法经营、按章纳税。
4.企业在生产过程中,要树立人与自然和谐的价值观,努力做到尊重自然、爱护自然、合理的利用自然资源,不能一味的追求利润最大化,无视外部成本。企业应该以最低的生态代价和和会成本确保自然资源的持续利用。
5.消费者是企业利润的来源,企业要尊重消费者的,维护消费者的利益。首先要提供安全的产品,对于万科来说就是住房的质量;其次是提供正确的产品信息和优质的售后服务。
6.员工是企业的基础,所以企业应该为其提供安全、健康的工作环境,提高工资待遇和福利水平,这样能使他们安心的工作,最大的发挥人力资源潜能。
7.企业的社会责任是支持政府的社会公益事业、福利和慈善事业的保证。
七、研究的局限性
1.数据来源的局限性。由于笔者所进行的实地调研范围只限于南京万科,而万科集团的业务遍布全国各地,在获取数据上,无法确保其完整性和精准性。
2.评价方法的局限性。该层次分析法是在借鉴权威的研究成果的基础上经讨论得出的,鉴于笔者的实证研究能力的有限性,此模型在某种程度上缺少一定的理论支撑。
3.对企业社会责任内容的界定,还需要进一步完善。本文从利益相关者出发,把社会责任内容分为7个部分,对这7个方面的内容也进行了梳理,但这些内容还是不够全面,这将是下一步研究的内容。
4.财务数据受会计准则的影响。本文实证应用中选取的是万科2007、2008两年的数据,而2007年出台了新的会计准则,因而有些财务数据需要调整。为了研究的数据保持一致性,本文在对有些数据的处理上忽视了这一点。
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篇7
本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。
影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。
而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。
一、实证分析
在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。
（一）单位根检验
对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。
在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。
（二）向量自回归检验
向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。
（三）Johansen协整检验
因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。
经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。
（四）格兰杰因果检验
格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。
1、EPI与PPI的格兰杰检验
在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。
2、EPI与JZPPI的格兰杰检验
在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。
综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。
由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。
二、文章总结
本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。
了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。
参考文献：
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[6]耿继进，余泽浩.我国发展房地产价格指数期货的必要性及可行性分析[J].中华建设，2008
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一、《企业会计准则》及其指南、解释、专家工作组意见中对投资性房地产按公允价值核算的规定：
1、投资性房地产的范围：（1）已出租的土地使用权（2）已出租的建筑物（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。
2、采用公允价值计量投资性房地产，应满足以下条件（1）投资性房地产所在地有活跃的交易市场（2）企业能够从交易市场取得同类或类似房地产市场的现行或最近市场价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对公允价值作出合理估计。
3、（1）自用投资性房地产转换为投资性房地产，转换日的公允价值大于帐面价值的，其差额确认为“资本公积”；转换日的公允价值小于帐面价值的，其差额确认为“公允价值变动损益”
（2）从成本计量模式转换为公允价值计量模式的，应做为会计政策变更，并按变更时点的公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。
（3）首次执行日，采用公允价值模式计量的，按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入帐价值，并将公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。
二、国际会计准则、香港会计准则的的相关规定
《国际会计准则第40号投资性房地产》(IAS40)明确：(1)鼓励采用公允价值，并规定在附注中披露公允价值是最基本的要求，所有企业为计量目的或披露目的都需要确定投资性房地产的公允价值。(2)鼓励但不要求企业根据独立评估师的评估结果确定投资性房地产的公允价值。(3)国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。
《香港会计准则第40号投资性房地产》：公司需要对投资性房地产采用公允价值计量的，每年均应聘请独立的测量师（即价值评估师）对其投资性房地产进行评估，以获得符合要求的公允价值。
三、目前我国上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况
1、白云山A（2006年报）：经广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司对上述投资性房地产采用市场类比法进行评估，出具的（2007）羊资字第53 号、64 号、65 号、66 号、67 号房地产评估报告，确认评估价值为249,827,232.00 元。本公司根据该评估结果，并参考房地产交易市场上同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，对上述投资性房地产的公允价值进行合理估计而确定为249,827,232.00 元。
2、昆百大A（2008年董事会决议）公司聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》后，由中和正信会计师事务所有限公司提供价值咨询意见，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。
3、海欣股份（2008年中报）：本公司聘请专业评估机构对所持有的投资性房地产的公允价值进行评估，按其出具的评估报告确定投资性房地产的期末公允价值。
4、津滨发展（2007年年报）：公允价值分别取自本公司投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告。
5、方大A（2007年年报）：本公司投资性房地产公允价值的确认依据为：深圳市国政房地产评估有限公司出具的深国政评字[2007]-01036 号及深国政评字[2008]-01032 号《房地产估价报告》。
6、武汉控股（2007年年报）：公司选取与该处房地产相近、结构及用途相同的三处房地产，参照武汉市场07年2月平均销售价格，结合周遍市场信息及自有房产特点，并依照湖北众联资产评估有限公司出具的“鄂众联评报字（2008）第007号资产评估报告”确定公允价值。
7、沱牌曲酒（2007年年报）：公允价值根据遂宁市正和房地产咨询有限公司提供的遂宁市城区二手房及土地交易价格测算。
四、对投资性房地产采用公允价值计量对企业积极影响
目前上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况愈来愈多。由于我国目前房地产业总的趋势向好，处于非常景气的市场环境，非特殊情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本价。采用公允价值对投资性房地产计量，除真实反映了企业当时资产价值，同时也带来了公司的利润增加。
1、根据投资性房地产准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业对投资性房地产在符合条件的情况下，可自主决定是采用成本模式还是公允价值模式计量。在采用公允价值模式计量情况下，由于资产价值重估带来账面价值增加，也带来了进入损益的公允价值变动，给企业带来的额外的利润增加。在中国先阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，将对企业盈利状况是一个持续不断改善或者利润增加。如成本模式转为公允价值模式计量，应作为会计政策变更处理。
2、在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，此部分同样增加了企业利润。
3、企业在首次执行《企业会计准则第3号――投资性房地产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。
4、受不同条件下评估者评估方法不同的影响，投资性房地产的实际价值往往难以统一，有的企业是聘请房地产评估专家进行计量，有的由企业自己进行估计，还有的以房地产经济公司调查报告为计量依据。估值方法和技术可能导致投资性房地产价值不尽一致，企业出于自身利润规划目的，会有选择趋向。
5、企业投资性房地产公允价值计入损益，因没有发生所有权转移，不缴纳土地增值，也不缴纳企业所得税。不增加企业的纳税的现金流支出负担。
根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定和财税[2007]80号文第三项的规定，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益” 不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。即以公允价值计量的投资性房地产发生的投资浮盈或浮亏在税法上不计税，等盈利落实即实际处置时再按处置取得的价款扣除历史成本后的差额计入应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，企业因公允价值变动增加利润，但不增加企业纳税的现金流支出负担。
总之，在我国会计准则与国际会计准则基本接轨情况下，投资性房地产公允价值的采用，可以真实及时反映企业财务状况和盈利能力，使资产增值表内化、显性化，有利于企业在海内外资本市场增加信用评级，增强企业融资能力，更好地借助资本市场的力量来获得发展。
五、投资性房地产的公允价值计量模式对企业一些负面影响
1、采用公允价值模式计量的成本大
采用公允价值计量，需要建立科学的估值系统。首先，应判断是否能够持续取得确凿证据支持采用公允模式计量，在采用公允价值计量时，科学的估计投资性房地产的价值。
其次，采用公允价值模式进行后续计量，准则要求每年年末对投资性房地产进行估值，因此应随时按照准则要求监控周边类似房地产价值的变动，并随时取得确凿证据，以支持资产负债表日对投资性房地产的估值。企业建立估值系统并持续收集相关数据，聘请相关专业机构等的费用支出，对企业来讲是持续的成本支出。
2、企业面临利润波动风险
企业在总体市场环境不好，房地产市场萧条时，投资性房地产采用公允价值计量将会使企业利润大幅下滑，资产账面价值减少的风险。
3、根据企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
4、投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，没有发挥资产折旧摊销的抵税功能，增加了因缴纳所得税的现金流出。
在目前国家经济情况和国家现行企业会计准则、相关法规下，企业采用公允价值模式进行投资性房地产计量，对企业有很多的积极影响，这也是愈来愈多企业趋向采用公允价值计量的原因。但在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。企业投资者、债权人等企业外部利益主体应密切关注这一影响，切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵，以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。
参考文献：
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一、商业银行房地产抵押价值评估存在的问题
（一）房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在
现行的房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审查确定的。因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。
我国开展房地产抵押价值评估工作已有近20年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。特别是一些地方政府的产权登记部门为自身利益指定有着利益关联的评估机构为抵押登记评估的专门机构，这种非市场行为必然扰乱市场的正常运行，对评估机构缺乏监管和制约，滋生道德风险，阻碍房地产评估行业健康发展。
现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值；某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。
另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。
（二）商业银行过分推崇和迷信外部评估机构的房地产抵押价值评估意见
目前，商业银行基本上都建立了抵押品评估价值的内部评估审定程序，一定程度上改变了过去被动接受外部评估结果的状况。由于迄今为止，我国还没有建立起统一的房地产抵押价值评估理论与方法体系，加之商业银行缺乏既懂金融又有房地产价值评估知识和技能的内部评估人员，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单地依照评估值打个折扣。
另外，由于有较大的业务营销压力，加上商业银行也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层银行向社会争夺优质信贷客户。绩效的显性和风险的隐性使得基层机构在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。内部评估难以在业务营销和基层机构的压力而独善其身。
（三）房地产抵押价值评估理论滞后，房地产抵押价值评估缺乏针对性
房地产抵押价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对房地产在估价时的公开市场价格进行评估，并将其提供给银行信贷部门。这不是房地产抵押价值，房地产抵押价值应是清算条件下的市场价值。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。
二、解决房地产价值评估存在问题的对策
（一）合理选择评估机构，为防范房地产抵押价值高估风险提供基本保障
在政府和房地产估价师协会加强对房地产估价行业监管的同时，商业银行要对外部评估机构的资质能力、评估结果、执业道德进行遴选和动态监管，对那些道德水平低、服务质量差的评估机构，要中止和它们的业务合作，将它们列入“黑名单”，金融监管机构对列入“黑名单”的评估机构要进行全行业的业务制裁。
（二）建立健全商业银行内部评估体系，从内部强化房地产抵押价值评估风险管理和控制
无论外部评估机构提供怎样的评估结果，商业银行贷款最终发放的依据是内部评估确认的价值。商业银行要加强对外部评估结果的审查，建立独立于营销和信贷审批部门的内部评估部门，对房地产抵押价值评估做到独立自主；在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的内部评估审查人员；加强对内部评估人员的培训教育和岗位规范，提高内部评估人员的履岗能力。内部评估人员要认真审核外部评估报告，将外部评估结果中的“水分”挤出，以便准确确定贷款发放额度。
（三）商业银行要制定房地产抵押价值评估准则，为进行风险控制和管理提供依据
我国尚无统一的房地产抵押价值评估准则。在评估假设、评估方法、评估目的等方面，外部评估与内部评估都存在差异。因此，商业银行要根据自身的风险偏好，制定出内部的房地产抵押价值评估准则，针对不同的房地产类型，选取合适的评估方法，确定参数范围，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素，尽量使内部确认的抵押价值反映房地产在变现时的清偿价值，有效发挥房地产抵押的风险缓释作用。
三、结束语
房地产抵押只是风险缓释的一种措施，具有违约风险，并且在价值评估方面存在诸多困难，因此商业银行要强化房地产抵押管理，谨慎评估房地产抵押价值，严格控制抵押率，定期对存量房地产抵押价值进行重估，严格防范房地产抵押贷款风险。
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为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。
2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2 是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
参考文献
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通过对我国06版会计准则、国际财务报告准则的比较后，我们可以知道，我国的投资性房地产会计准则严格规定了采用公允价值模式计量投资性房地产的前提允许条件，其核心是企业必须有充分证据，来证明该投资性房地产的公允价值在决定使用的阶段，能够可靠并且持续地取得。换句话讲，其前提必须满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息的条件。这样的规定，其实是对我国特殊市场环境的一种考虑，并且有助于保证使用公允价值计量投资性房地产业务时，会计信息质量可靠性的要求。
二、我国上市公司对投资性房地产业务会计处理计量模式选择现状
自从2006年我国新会计准则颁布以来，在投资性房地产的列报和计量方面作出了重要变动，并且引进了公允价值的计量模式。到现在未知，我国上市公司采用公允价值计量投资性房地产的公司数量和范围呈现出与新准则颁布的初衷和愿景有一定的出入。在查阅了我国上市公司的财报后统计显示，在2006年新准则颁布后直到12年初，883家拥有投资性房地产的上市公司中，采用了公允价值模式计量投资性房地产共计有27 家上市公司。这表明，在《企业会计准则第3号――投资性房地产》（CAS3）颁布的几年以来，上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产在全国范围里占比较低，仅有3%。如津滨发展 、胜利股份 、沱牌曲酒 、方大集团 、海欣股份 、深长城 等大多数拥有投资性房地产的上市公司所选择的计量模式并非公允价值。
三、影响我国上市公司使用公允价值计量模式的因素
（一）相关准则和市场规定模糊，风险调控难度加大
我国的房地产市场与国外发达国家比较可以得出：第一，我国市场的完善程度不足。由于目前的市场环境下，某些商者受到了利益驱引，从而使交易过程中不规范牟取暴利的行为并不十分罕见，操纵利润的市场风险加大，例如某些上市公司误导控制二级市场中增发、配股和经理者的股票期权计划；第二，相关市场的法制法规建设力度不够，特别是缺乏对于公允价值的信息控制规范，上市公司在亏损的情况下会利用会计政策变更这一手法进行盈余调整，从而实现扭亏；第三，我国2006年新企业会计准则对公允价值的定义和运用缺少仔细的实施指导，而只是提出了一般性说明，同时的规定指出使用公允价值计量是不可逆的决策，即企业只能从投资性房地产的成本计量模式转换为公允价值模式，而不能从公允价值模式重新转换回成本模式计量。在我国房地产持续稳定发展，并逐步降温的大背景下，投资性房地产的市场景气程度到底会怎样，其投资性房地产的市价会否持续坚挺，还是会猛然下跌，这些都很难估计和确定。然而市场有很强的观点认为房地产价格下行的压力很大，这样的趋势会使得公允价值的变动损益的风险加大，其不确定性加强，投资性房地产受市场波动的影响因此加大。这样会对企业的经营持续和稳定性有一定的困扰。因而，很多上市企业在权衡利弊之后，考虑到避免公允价值的使用带来的不确定性而谨慎的选择了继续使用成本模式计量投资性房地产。
（二）公允价值模式引入的门槛要求
新会计准则规定，投资性房地产的后续计量如果采用公允价值模式要同时达到两个必要的条件：第一，由于投资性房地产的地理位置大多是在我国大中型规模城市的城内区域，所以决定了拥有投资性房地产企业只有在大中城市的才可以采用公允价值模式进行会计计量。第二，对于类似或同类的房地产和土地使用权的确定条件如下：
对于房地产，确认条件是：地理位置和地理环境相同；性质相同；结构类型相同或相近；新旧程度相同或相近；可使用状况相同或相近。对于土地使用权，确认条件是：同一城区、同一位置区域；所处地理环境相同或相近；可使用状况相同或相近。
可以看出，由于我国的房地产发展现状，要在企业里使用公允价值的条件是要找到企业内的每一项房地产的活跃市场，然而实际上达成这样的条件目前有所困难。另外，在会计准则规定的投资性房地产评估规定中，指出不能使用包含过多估值的假设应用技术，因而决定了一个企业内所有投资性房地产不一定都能采用公允价值模式来计量。这是由于我国产权以及生产要素市场活跃度不够，加上普遍公信度低的交易中介机构，还有市场管理和制度建设力度不足，使得投资性房地产相应的公允价值难以确定。对比发达国家的房地产市场，由于成熟的生产要素市场，使得交易活动十分活跃，从而使得公允价值的确认趋于客观和简单。然而，困扰我国企业公允价值运用的这种现状并不是静态的，而是我国各项要素市场开放和发展的一个阶段，在未来，这种问题会逐渐改善。
（三）会计变更存在不合理使用
公允价值计量模式就像是一把“双刃剑”，拥有两面性，企业的经营成绩会随着投资性房地产公允价值的波动而变动。因投资性房地产公允价值的变动会存在致使企业的业绩大幅变动的情况，可能误导多方的相关利益者，会引起投资者和债权所有者对公司情况的误判，加大企业的财务风险和经营风险，进而影响企业的市场形象，这样并不有利于企业平稳健康发展。
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一、投资性房地产准则对房地产行业会计处理概述
(一)投资性房地产的含义主要是指房地产开发商赚取并扩大租金和资本增值，为了获取较多的经济利润而进行的一种地产开发型活动，目的性和商业性比较明确，不断实现利益最大化的开发目标。
(二)投资性房地产相关会计处理分析1.确定环节根据新会计准则的出台，投资性房地产主要是为了获取大量的经济租金，主要包括已经出租出去的土地使用权和已经出租的建筑物等。投资性房地产旨在通过投资市场的渠道来获取相应的租金收入，并不重视在出租过程中赢取的额外效益或者利润。判断投资性房地产的方法，重点是要分析此类房地产是否为可出售的房地产，如果符合则可以认定为商品性房地产，根据制定的相关准则可以进行会计处理。2.计量环节初始计量和后续计量是计量环节的重要组成部分。其中，初始计量主要侧重于成本计量的模式，而且要想充分获取房地产的初始计量，可以通过外购和自行建造等方式，是比较可行的方法；而对于后续计量而言，要根据具体情况选择成本计量模式和公允价值模式，而且模式的确定不能轻易进行变更。
二、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响分析
(一)成本模式和公允价值模式对投资型房地产行业的影响1.新会计准则的出台和颁布，针对自用房地产和出租房地产的区别做出了明确地规范和说明。具体要求成本模式和公允价值模式均可以对投资性房地产行业进行会计处理，对企业的资产结构产生了深远的影响，从而将固定资产和无形资产在整个资产中保持合理、适当的比值。2.在新会计准则的制定中，投资性房地产行业的评价主要是采用公允价值计量模式。市场环境的不断发展变化，房地产行业的市场价格也在普遍升温。基于此，如果房地产行业一直沿用公允价值模式，一定程度上会增加投资性房地产的账面价值，有效提升了资产的净值，进而推动房地产行业偿债能力的提升。3.计量方式与所产生的利润有着紧密的联系，计量方式的不同，也会影响到所产生的利润。其中，成本模式比较稳定，主要是由于成本模式有着固定的会计时间，便于对成本费用进行预计和控制。在特殊的情况下，成本模式可以为房地产行业带来广阔的发展前景。根据公允价值计量模式的影响进行分析，所得利润的不确定性比较明显，不用像成本计量模式进行折旧计提、累计摊销，成本费用会随着市场价格的变动而发生变动。基于房地产的发展前景来分析，房地产行业具有广阔的发展潜力，采用公允价值计量模式更有助于房地产企业的长远发展，利润空间更大。
(二)新会计准则对投资性房地产行业纳税的影响1.获取时纳税的影响根据税法来分析，并没有过多对投资性房地产和非投资性房地产来进行区分，而是将其转化为固定资产或者无形资产。同时，在会计处理中，对于本月所增加的固定资产不用进行折旧计量，因此固定资产在两种计量模式下的账面价值是相同的。2.后续计量的纳税影响(1)在成本计量模式中的后续计量方面，税法和会计的不同之处就体现在投资性房地产的折旧、摊销以及减值准备等。(2)在公允价值计量模式的后续计量方面，投资性房地产行业的计量标准就是去掉实际收入成本减去按税法规定的抵扣金额。由此可见，针对计量方式的影响，房地产行业要进行纳税的调整和变更。3.处置过程的纳税影响税法已经明确规定了投资性房地产的处置方式，在公允价值模式的计量下，应纳税的所得税额就是由于处置收入减去历史成本而产生的差价。但是在会计处理中，要将累计公允价值和已经计入所有者权益的金额一并归为处置资产的当期损益。基于此，会计和税法在处置资产的损益中具有较明显的区别，因此要适当地进行纳税调整。通过上述的分析可以看出，两种计量模式下当期所交纳的税额基本一致。其区别就在于，公允价值计量模式在会计处理的过程中会因其变动而发生变动，进而使投资性房地产的计税基础和账面价值金额出现了较大的差异。针对资产的投资过程来分析，成本计量模式和公允价值计量模式具有相同的现金流量计算方式。
三、投资性房地产准则
对房地产行业会计处理影响的具体建议
(一)建立健全会计管理制度投资性房地产行业要以新会计准则作为行业的指导，要充分结合国家出台的相关法律法规来贯彻实施，并且要坚持实施求是，一切从实际出发的原则，进而建立健全房地产行业的会计管理制度体系，要体现出一定的科学性、规范性以及合理性。对于制度建设的内容，要加大对财务管理制度、物资采购制度、会计核算制度以及考核评价制度等方面的建设力度，而且会计管理制度要与投资性房地产行业的发展情况和目标相互统一、相互协调。
(二)加大新会计准则的应用力度1.要及时调整会计处理工作，不断适用于新会计准则的发展需要。要适度改革以往传统的会计编制制度，新会计准则中已经明确规定了投资性房地产企业的计量方式，建立起完善的企业会计制度体系。2.新会计准则中的公允价值计量方式并不能有效地减缓税收，但是更有利于资产的管理。加大新会计准则的执行力度，对于投资性房地产企业来说影响深远。3.房地产会计处理人员要加强对于新会计准则的学习，予以高度的重视，定期进行业务培训与指导工作，从而不断提升相关人员的岗位意识、专业水平以及技能涵养等，将新会计准则的工作落到实处。
(三)确保投资性房地产会计管理工作较高的经济利润投资性房地产企业在不断的发展进程中，经济效益与社会效益的提升是重要的管理保障。在新会计准则中，公允价值计量模式的运用，就是要将投资性房地产体现在企业的各个层面，进而不断符合资产投资市场的发展需要。投资性房地产企业要在新会计准则的引领下开展房地产投资收益分析活动，扩大并增长资本投资运作效率和回报率。
(四)简化投资性房地产准则的会计处理程序在新会计准则中，对于符合条件的投资性房地产企业可以采用公允价值计量模式进行后续计量工作。因此，对于效益的盈利或是亏损，都要及时反映在当期利润中，进而在整体上把握好投资性房地产行业的投资效益情况。对于在投资性房地产准则中出现的相同问题，要进行统一、规划地管理，降低企业会计处理工作的难度性与复杂性，强化信息的对比程度。
四、结束语
综上所述，加强投资性房地产准则对房地产行业会计处理影响的分析势在必行，可以不断顺应投资性房地产行业的发展步伐，提高房地产行业的市场竞争地位，在激烈的行业竞争中始终立于不败之地，开拓房地产行业崭新的发展空间。因此，投资性房地产行业的建设任重而道远，要善于抓住机遇，勇敢地迎接挑战，不断与时俱进、开拓创新。要严格遵守新会计准则的相关规定，科学合理地选择科学合理的计量模式，以便于会计处理工作的正常进行。同时，投资性房地产企业要结合企业自身发展的实际情况，综合对比和考量，进一步规范投资性房地产企业的市场行为，实现房地产行业可持续发展的战略需求。
参考文献：
[1]由敏.新会计准则下公允价值应用对企业投资性房地产的影响[J].产业与科技论坛，2015(22)：144-145.
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一、引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
二、 房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
三、 我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别 容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
1.信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
三、 我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
1.密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
2.针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
参考文献：
