引论：我们为您整理了13篇房地产的金融属性范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
篇2
在全球性经济的社会中，无论是个人、企业还是政府都十分重视房地产业的发展，在很多国家和地区，房地产业往往是当地的重要产业。在我国，房地产业是先导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位。随着我国经济体制改革的不断深入，城市化进程的加速，城市综合开发，土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。尤其是近几年来，房地产业高速发，1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌 20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和 准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。与此同时我国巨大的房地产需求和金融业对房地产行业的过度的资金支持，给房地产投机提供了条件，而一些制度上的缺陷，又给予了房地产投机者方便的投机获利渠道，直接的激发了他们的投机行为，更加助长了房地产泡沫的形成。
2.商品金融化演进及房地产的双重属性
吴晓求(2006) 提出: 资源和财富金融化是大趋势。从长期来看金融资源具有动态的富集作用, 具有自我实现、自我挖掘的功能。这就是金融资源的富集作用。周丽娜（2007）提出“商品金融化”的定义: 商品金融化就是商品在金融资源的富集作用下, 金融属性逐步增强, 金融价值凸显, 使得人们产生了对该种商品或者以该商品为标的物的衍生品的交易愿望, 并最终促使市场交易机制形成的过程。
商品未实现金融化以前, 其价格只体现了商品价值, 而没有体现金融价值。原因在于商品的金融属性总是在一定的历史条件下, 才显现出来。金融资源的富集作用使商品的金融属性逐渐显现, 进而使得商品的金融价值开始被一些市场主体所认识。商品的价值就会出现与传统价格相比持续地走高。以至于人们会认为这是一个疯狂的价格。事实上这疯狂的价格就是包含了除商品价值以外的金融价值。这就是商品的金融属性显现出来后导致的价值重估。当商品的金融价值开始被大部分市场主体所认识, 市场主体出于以下两个方面产生强烈的交易愿望: 一是在现货市场上的交易具有较高的风险, 通过在衍生品市场进行风险的规避和投机; 二是该种商品具有较高的收益性, 是较好的投资对象。市场主体的交易愿望是商品金融化的催化剂。只要少数市场主体开始对某种商品有金融化的需求, 就会产生以该商品为标的物的交易为背景的契约。如果这种交易需求是广泛性的, 这种商品就会成为一种被广泛认可的金融产品, 就会产生以规范市场交易行为的制度的需求。
房地产具有两重属性，第一是商品属性，第二是金融属性。所谓商品属性是指房地产的产品――住房，作为一种民生必需品在市场上作为一种商品交易，遵循市场规律。所谓金融属性是指在金融资源富集作用下原来金融属性差的商品逐渐体现出金融性并且逐渐曾强进而代替商品属性，住房已经成为一种具有金融价值的产品，即可作为一种投资品保值增值，这是其金融属性的体现。
房地产的商品价值不足以解释房价过高的原因。房地产的金融化才是支撑房价的主要因素。原因在于房产交易是通过房产证等契约形式的转让完成的。使房地产的金融属性大大增强, 人们开始乐于投资房地产, 而不仅仅是作为一种消费。偏离商品价值的部分,我们都可以认为是商品的金融价值。
3.房地产投机理论概述
房地产投机是指投资者以房地产为交易对象，透过买卖、租赁等手段在短期内通过房地产价格的变化或房地产交易而谋取暴利的行为。从广义上来讲投机也是一种投资，投机与投资在概念和实际运作中紧密相良，难以区分。格雷厄姆(Graham)认为投资的确切定义应该蕴含着三个彼此关联、密不可分的重要因素。首先，投资必须是建立在“详尽分析”基础之上。所谓详尽分析，即是指通过以既定的安全和价值标准对投资对象进行的研究工作。其次，投资应该具有“安全性”的保障。经过详尽分析以后被选定的投资对象应该具有投资的“内在价值”，应该存在着相对安全的价值空间，而这正是保障其在通常和可能的情况下没有较大的风险，也是其可以避免意外损失的安全体现。第三，投资的结果是必须能够得到“满意的回报”。由此，格雷厄姆得出的定义是：“投资是指经过详尽分析后，本金安全且有满意回报的操作”。一般我们可以从以下几个方面区分房地产投机和投资：首先要通过房地产投机与投资的风险和利润比较来区分。一般来说，由于投机者要承担较大的市场风险，投机者的期望收益率要高于一般投资者，因此较高获利或遭受较大损失可以作为区分两者的一个依据；一般投资者可通过投资组合，以尽可能降低投资风险。而投机者则恰恰相反，他们却较偏向于承担高风险以寻求高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。因此，投机者承担的财务风险和经营风险均大于投资者，故认为较高风险的投资行为可作为投机的一个重要标志。其次，通过房地产投资的风险、利润与时间的关系比较也可以在一定程度上来区分投资与投机；房地产投资与投机在风险、利润与时间的关系有所不同。一般认为投机资金投入存续的时间较短，而投资存续的时间相对要长一些。所以在我国房地产市场上短期转售图利行为仍属于房地产市场中主要的投机行为。再次，通过资金投入的时机来区分。一般而言，房地产市场景气时资本增值潜力较大而风险相对较小，故较易发生投机行为，并且投机行为又互相促进，使投机活动愈演愈烈，反而会使房地产市场中正常的投资行为受到抑制。所以一般认为在市场比较景气时的房地产投资偏向于房地产投机行为。这与我国现阶段房地产市场投机状况相近。
4.房地产投机行为研究的理论模型
4.1 模型建立的理论框架
最常用的非基本因素资产价格模型是Blanchard 和Watson的随机泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的风行（fad）模型，Roche在上述两个模型的框架下，考虑采用机制转换（regime switching）模型来进行投机泡沫检验投机泡沫检验。Levin 和Wright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为:人们通过观察房地产的历史价格变化,形成对房地产未来价格变化的预期,从而导致房地产市场需求条件的变化，而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格，他们认为,当房地产的历史价格不影响未来的预期时,房地产市场将没有投机行为。本文采用Levin 和Wright的模型选取实际收入和实际利率对基本价格进行建模。
我们把房价分解为两个部分，一部分是商品属性决定的基本价格，另一部分是金融属性决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失，用公式来表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地产价格，Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，Ht代表房地产作为一种金融资产获得的预期资本收益的现值。这里可以表示为：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的预期资本收益，it代表t期的利率。
房地产资本收益与前一期的收益相关，也就是说它受到前一期的价格增长率的影响，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中gt又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是资本收益为零时的房地产价格，代表房地产的商品属性。由于消费者购房的动机主要受可支配收入、贷款利率的影响，因此，可以被认为与收入y和短期贷款利率i有关。。因此，Ptm可以表示为：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表达式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立经济计量模型
可以用下面的线性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地产价格，y代表居民可支配收人，i代表贷款利率，gt/〔1+ it〕代表过去房地产价格实际增长率，μ代表随机误差项。
过去房地产价格的增长率gt与预期将来房地产价格的增长率gt+1的关系可表示为：
gt+1=θgt
两边对gt求导得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地产价格和利率有密切的关系，即利率上升导致房地产开发成本上升，使得房地产价格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
对方程(1)求i和g的偏导数可得如下关系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
将(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常较小，θ可表示为：
θ=－β3/β2
θ即为房地产业投机度，即房地产过去价格对将来价格的影响程度。制定一个科学的警戒线是做此项分析的关键，根据国外经验认为当θ>0.4时，认定该市场投机行为显著，投机泡沫产生。
5.实证检验
根据以上分析，现对2000―2009年间北京、上海房地产投机行为进实证分析，模型中被解释变量为房地产价格，解释变量分别为可支配收入、贷款
利率及过去房地产价格实际增长率，分析结果如下：
(1) 北京房地产业投机度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地产业投机度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.结论
通过以上实证分析可知，北京和上海的房地产投机度都比较大，均超过了的0.4的警戒线水平，且北京的房地产投机度要大于上海，说明经济的强劲增长已经促使中国这两大城市房地产业的投机行为加剧。根据这两个城市的数据可以推断，我国的房地产市场存在发展过热的趋势，但是房地产市场火热一方面是经济发展到一定程度的必然结果，另一方面也是我国房地产需求有效释放的结果。过度的投机会使房地产价格远远偏离其实际价值形成泡沫，一旦有突变的因素干扰或者超过人们承受的极限，形成房地产价格下跌的预期，泡沫就会破裂，进而对整个社会经济造成危害。
总之，房地产投机对于经济发展有利有弊，深入了解投机行为的根源及作用机制合理度量并制定合适的政策，就能兴利除弊，保证房地产业以及整体经济的健康发展。
参考文献：
[1] Levin, E.J., R.E. Wright. The impact of speculation on house prices in the United Kingdom. [J]Economic Modeling,1997,14.
[2] Chan, H.L., S.K. Lee and K.Y. Woo. Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong.[J]Economic Modeling 2001,18
[3] Case K E, Shiller R J. The Efficiency of the Market for Single-family Homes[J]. Am. Econ. Rev , 1989,79.
[4] Jack H. Speculation and Equilibrium: Information Risks and Markets [J].Quarterly Journal of Economics, 1975, 89.
[5] 吴艳霞，王楠：《房地产泡沫成因及其投机度测度研究》，《预测》，2006年第2期。
[6] 周京奎：《房地产价格波动与投机行为――对中国14城市的实证研究》，《当代经济学》，2005年7月第4期
篇3
1房地产金融的内涵与特点
1.1房地产与金融的关系
众所周知，房地产的发展要依靠金融业提供的充足资金。房地产是一个资金密集型产业，每一个环节都要用到不少的资金。所以除了开发商要有雄厚的资金基础之外，金融机构参与投资也是非常重要的。通过房地产的良好发展，金融业也能够实现更高的利润收益，将房地产作为抵押品，比货币的有更稳定的增长态势，这也是金融机构钟情房地产投资的最大原因。
1.2房地产金融的内涵
在项目开发、建设和消费的整个流程中，通过多种方式获得资金和金融服务等，统一称为房地产金融，房地产金融也是房地产和金融行业在长期发展融合之后所产生的一种新型金融形式。通过各种金融方式和集资办法，为房地产的发展提供资金，支持房地产的良好发展和健康的资金循环。1.3房地产金融的特点房地产金融有保值增值性强、资金流量大和轮转周期长的几个特点。房地产的抗通货膨胀能力较强，这一特点也让其有了较大的稳定性。房产是生活必需品，也具有金融性质，再加上土地的稀缺性和高价值的属性，进行房地产开发的项目便需要大量的资金注入。房地产项目从设计到销售需要的时间周期较长，如果消费者是分期付款，付款期限便长达几十年，这让房地产周期有了轮转周期长的特点。
2房地产金融的风险
金融机构为房地产筹集资金、清算等过程中，由于环境变化或是决策失误等原因，可能会造成资金受损，这就是房地产金融的风险，主要有以下方面：
2.1融资渠道单一
对于西方发达国家来说，房地产开发商主要通过各项基金金融融资，而我国房地产开发公司数量众多，多数资金来自银行贷款。这样的情况下，银行的某个举措或变动，将直接影响到房地产公司的资金链，由此可见，较为单一的融资渠道加大了房地产的金融风险。
2.2市场监管不到位
房地产是拉动经济发展的重要环节，国家的政策和规范也会对房地产的发展造成较大影响。一些地区过度追求GDP，对于楼市的非正常房价的情况，一些地区的政府采取纵容态度，监管不到位导致房地产行业泡沫更严重，同时加重了房地产行业和房地产金融的风险。
2.3信贷规模增长过快
我国房地产行业和西方发达国家相比起步较晚，飞速发展的过程中，风险性也逐渐加重。人口增长和城市化进程的逐步深化，导致房产供不应求，房产价格有了较大的提升，很多地区出现了炒房热潮。各大金融机构面对高收益的诱惑，将大量的资金投入到房地产当中，信贷规模的快速增长，造成了房价居高不下，泡沫化问题进一步加重。
2.险识别应对体制不完善
当前我国房地产行业风险识别和应对体系缺乏完善，还没有能力准确识别和应对各类风险。对于市场上来讲，如果出现泡沫破灭，银行将会出现大量坏账，房地产经营将难以为继；信用上，因为对借款人的审核不规范，会出现房屋难以销售，开发商可能会因为赔钱而无法偿还贷款。
3房地产金融的解决对策
3.1扩大融资渠道
由于融资渠道单一，造成了风险集中的情况出现。针对这一点，应当开发多元化的融资渠道，通过多远话的融资方式，转变当前融资渠道单一的局面。另外，可以加强推动房地产贷款的证券化，通过对房地产信托投资基金的重视而引起更多大众投资者的关注，把流动性不高的房地产投资变为资本市场当中的证券资产，同时加强信托的管理机制，推进信息公开化，推动房地产信托投资基金在我国的良好发展。
3.2完善法规政策
房地产是和人们生活有紧密联系的产业，不过当前有大量的投机性需求出现，导致了房地产市场的供小于求，所以，政府需要制定相关管控措施，来抑制房地产当中的投机性需求，达到控制房价的目的；通过出台相关法律政策，规范我国房地产行业，保障房地产金融市场参与者的权益，让房地产行业在稳定的轨道上进一步发展。
3.3控制信贷规模
通过政府的力量，控制信贷规模，通过买房限制，避免炒房行为。另外，还可以结合房地产信贷，对不良贷款和盲目投资进行筛选和规避。
3.4完善发展与监管机制
想要解决房地产金融发展当中的问题，除了要进一步完善相关法律条例之外，还需要建立起长期稳定发展的机制。想要达成这一目的，就要保证住房的居住属性，通过制度的完善，保证城市建设的科学规划。另一方面，展开房地产市场的严格监管也有重大意义，政府要通过对市场的全面分析，展开合理的调控，保证供需平衡，准确预测发展态势，合理引导投资。
4结束语
通过上述分析，我们可以看出房地产金融对金融行业和房地产行业的重要性。想要房地产金融有牢固的发展基础，对房地产行业有足够的保障力，就需要根据我国房地产发展的具体状况，加强房地产金融产品的创新性，保证其质量的可靠性，通过多远化的发展方式，达到房地产金融长期、稳固的进步和发展。
参考文献：
[1]付东,雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012,(10):20-22.
[2]高燕.论房地产金融的特点与作用[J].改革与开放,2010,(4):59.
[3]张蕾迪.关于我国房地产金融市场风险探析[J].港澳经济,2015,(7):64.
篇4
一、公允价值的涵义和本质
（一）公允价值的涵义
公允价值的英文是“FairValue”，Fair的相关解释是“公平的，正直的，公正的”，而中文将其翻译成“公允”，则包含了公正、允当的意思。在会计领域，各国会计准则对于公允价值的定义不尽相同。
国际会计准则委员会（IASC）在1995年6月的第32号国际会计准则（IAS32）中，对公允价值所下的定义是：“公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额”。
我国财政部在2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”
（二）公允价值的本质
公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物，并随着客观经济等环境的变化，其表现形式也不断发展，包括历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和未来现金流量的折现值。运用公允价值计量，是对经济环境和经济实质的反映。
从经济学的角度来看，最能公允反映一项资产真实价值的是公平交易市场上的价格。由于在一个公平交易（交易必须本着自愿原则进行，清算及其它非持续经营下的价格或强迫交易的价格不是公允价值）的市场上，集中了来自各方面的供给者和需求者，人们通过各自掌握的信息和估计进行竞价，从而消除了个别供给者或需求者的偏见。在交易或事项尚未发生时，对市场价值发生变化的资产和负债以当前市场情况为依据进行重新计量，有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多情况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。在公允价值计量理念下，编制报告日或交易日以后的任何新计量日，企业必须根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态地、及时地反映企业各项资产和负债价值的变化，并在报表中予以反映，使报表信息更相关，对决策更有用。
二、公允价值应用的分析比较
（一）投资性房地产应用公允价值计量与原制度差异分析比较
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规范了投资性房地产，指能够单独计量和出售的，为赚取租金或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，已出租的建筑物，持有并准备增值后转让的土地使用权等。
新准则在确认初始计量部分明确规定只有同时满足下列两个条件的才能予以确认，一是该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，二是投资性房地产有关的成本能够可靠的计量。对后续计量公允价值模式的条件进行了限制，要求只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式，而且还必须满足以下两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本法下投资性房地产比照《企业会计准则第4号——固定资产》有关规定处理和《企业会计准则第6号——无形资产》准则计提折旧或摊消，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才能采用公允价值模式，投资性房地产采用公允价值模式计量时不计提折旧或土地使用权摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。通过公允价值变动损益对企业利润产生影响，而不单独计算。
在旧企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，对房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算，土地使用权用无形资产科目核算，并按其估计使用年限提取折旧或摊销费用，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，要计入固定资产账面价值，而增值后金额不应超过该固定资产的可收回金额，此外的后续支出计入当期费用；减值准备会计期末可按收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。因为投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，还可能高于其账面原值的数倍甚至数十倍。以商品房为例，自从国家推出货币化分房的政策以来，商品房的市场价格基本都在上涨，近几年涨势尤甚。若一个企业进行房地产投资，在旧会计制度下此应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。然而当对这个房地产进行多年的折旧后，原本净值无几的该房产，依然可以在市场上按现价卖出大于净值许多的价值。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了机会和空间，极大的损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，期末将投资性房地产按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础进行估值，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；对投资性房地产转为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益，转换日公允价值大于原账面价值的，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。
com（二）金融工具应用公允价值计量与原制度差异分析比较
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其它企业的金融负债或权益工具的合同。
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括：交易性金融资产和金融负债（包括嵌入的衍生工具）。企业为充分利用闲置资金以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，再如企业不作为有效的套期工具的衍生工具（如远期合同期货合同互换合同等），企业可以基于风险管理需要，或为消除金融资产，或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些以公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这意味着如果企业能够较好的把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相悖，其当期利润就会因此受损。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其它方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量能更好的反映其市场价值。例如，一家上市公司以每股20元的价格在证券市场买入1000万股股票，到期末该股票涨到40元，如按照历史成本的计价方法该公司的20000万元的账面所得是不能计入当期利润的，体现在报表中的股票价值仍然是按照20元的成本计价；如果按照公允价值的计价方法，这部分股票将按照40元计价，可为公司增加20000万元的投资收益。FASB在1988年的第133号财务会计准则（FASB133）《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中明确指出：“公允价值是计量金融工具最佳的计量属性，对衍生工具而言则是唯一相关的计量属性。”从《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第七条第一款、第八条第一款、第三十条、第三十二条、第四十条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量。因此公允价值计量属性被认为是一把“双刃剑”与旧准则采用历史成本法等计量“只报忧，不报喜”致使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大的不同。其具体表现在以下四个方面：1.新准则对投资的分类不再局限于旧制度按时间长短来划分短期投资与长期投资，而是从投资交易的目的性和经济实质反映经济内容来分类.（即分为：交易性金融资产、持有及到期投资、贷款和应收款项和可供出售的金融资产）而且分类确定后不得随意变更；2.填补了初始确认和终止的确认标准的空白；3.将旧制度仅在表外披露的衍生金融工具纳入表内核算；4.采用了公允价值核算来调整所产生的损益。新准则的确定有利于商业银行对单只债券的质量研究和市场行情预期判断以及对市场风险的考虑和防范，不但能够更好的反应企业真实的财务状况和经营成果，而且适合我国金融市场发展的客观需要，还能够满足会计报告使用者决策的需要。
三、公允价值的应用是我国市场经济日趋成熟的标志
（一）公允价值的应用，是我国会计与国际趋同迈出的实质性一步
近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其应用的范围和程度也就成了衡量一个国家或一个地区、一个组织会计国际化程度的重要标志。我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地应用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。公允价值的广泛应用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多种计量属性并存的计量模式所取代。在基本会计准则中果断引入并在具体会计准则中广泛应用公允价值，明确了我国基本会计准则计量的属性，充分反映了我国会计实现国际趋同的信心和决心。
篇5
一、我国房地产虚拟经济的表现特征
房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：
（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。
二、房地产虚拟经济的现状
自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010 年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。
当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。
三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化
篇6
我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。
一、公允价值产生的背景及其必要性
传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。
但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?
笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。
与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。
因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。
二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题
根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。
根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。
从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。
企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。
从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。
公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。
另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?
除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。
三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议
由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。
(一)完善房地产市场的建设
根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。
企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。
按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。
(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力
公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。
(三)健全资产评估机构,保持其独立性
从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。
既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。
(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求
我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。
由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。
我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。
【主要参考文献】
[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.
篇7
一、投资性房地产的定义及特征
1.投资性房地产的定义及特征。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2.投资性房地产的范围。属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。（3）已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
二、会计计量模式
1.历史成本计量模式。历史成本是指取得资源时的原始交易价格。在直接现金交易时，历史成本表现为付出的现金或承诺付出的现金；在非现金交易时，历史成本则表现为被交易资产的现金等价物。历史成本作为机器工业的产物，随着生产力约发展，逐渐步入了鼎盛时期。建立历史成本的假设前提有两个：一是币值稳定假设；二是社会平均劳动生产率不变假设。历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去。从确认的基础看，历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制，都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上。因此，历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点，维护会计信息的可靠性。
2.公允价值计量模式。我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中，熟悉情况的双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的，强调的是公允价值的“公允性”。公允价值是在后工业时代和信息时代，科技对社会生产力的发展推动明显，伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的。但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高，通货膨胀也成为一种常态，这就对历史成本计量提出了挑战。自20世纪90年代至今，公允价值在西方国家得到广泛的应用。公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求。公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值，并保持“随行随市”，保证企业会计信息有用性。二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果。企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的，收入按现行价格计量，而成本、费用则按历史成本计量。这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高，不利于正确反映企业经营成果。
3.历史成本、公允价值的异同。历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性，都是对资产、负债的一种衡量、评价，同的地方。但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的，又有所区别。公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下，购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。新会计准则——基本准则第九章“会计计量”，规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量，将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则。我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎，这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是，公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。两者的联系在于：在初始计量日，两者是一致的。如果市场不发生通货膨胀，币值保持稳定，社会平均生产率保持不变，那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离。这样，在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时，由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值，因此，可以直接以历史成本替代其公允价值。两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观。在受托责任观下，可靠性重于相关性。由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格，所以具有可靠性。又由于历史成本能得到原始凭证的支持，因此具有可验证性。同时，我们也应该认识到，历史成本的可靠性也是相对的。历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息，不仅不能反映未来而且同市场价格的变动毫无联系。公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观。
三、公允价值计量对房地产企业的影响
2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现。新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，适当地引入了公允价值，在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法。下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响：
（一）对企业资产结构的影响
房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产。根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。根据企业会计准则第三号第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业，在新会计准则下，首先就是要按照其持有目的不同，将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。因此，投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业来说，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。另外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，因此，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
（二）对所有者权益的影响
房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。新会计准则还规定，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益。例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备，当时取得该地价每亩均价89万元。随着近年房地产地价的快速上升，该地块周边土地已增值到每亩200万元。若以此市场价作为公允价值来计算，可使该公司所有者权益增加3.65亿元。
（三）对利润的影响
新会计准则还规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如：某民营投资企业集团，旗下拥有8万平方米房地产出租业务。在2008年1月1日执行《新会计准则》开始，将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产，并追溯调整，从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元。2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元。从目前看，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平，企业净利润将有提升，但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。
（四）对税负的影响
按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。另外，房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定，根据国家税务总局的文件规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等，目前在现有的税法中还没有相应的规定。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[S].2007
[2]新会计准则的公允价值计量模式及其影响.会计视野网.2009
[3]何希婧，陈汉文.国际会计准则第40号：投资性房地产的几家模式新理财[J].2006（9）
[4]路汉蓬.我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴[J].北方经贸.2008（9）
[5]叶炜祥.新会计准则第3号会计投资性房地产与国际准则主要差异现代[J].经济信息.2007（7）
[6]宫国财.我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较[J].会计师.
2007（4）
[7]中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2008（3）
[8]罗胜强.公允价值会计实证研究[M].厦门：厦门大学，2007
篇8
第一，金融工具的公允价值确认、计量和披露。2005年我国金融市场出现了多种金融工具，如权证及其创设制度、短期融资券、资产证券化产品、新的券商集合理财产品、债券远期交易等。随着其后各种金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企业内的作用日益重要，如何初始确认和计量、后续计量、期末估价及减值等问题变得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其他方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量则能更好地反映其市场价值。从《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第7条第1款、第8条第1款、第30条、第32条、第40条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量，这样能更好地反映企业真实的财务状况和经营成果，以满足会计报告的使用者决策的需要。
第二，套期保值的公允价值确认和计量。我国汇率和利率的市场化改革使汇率和利率在一定幅度内自由波动。例如，自去年7月我国实施汇率改革以来，人民币对美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民币兑美元中间价在出现了连续升值300多个基点后又连续下跌120多个基点的情形，这在人民币交易史上并不常见。鉴于此，金融企业迫切要求通过各种金融及金融衍生工具来规避汇率和利率的波动对企业资产和负债产生的风险，套期保值就成了理想的选择。《企业会计准则第24号――套期保值》第3条规定：套期保值(以下简称套期)，是指企业为规避外汇风险、利率风险、商品价格风险、股票价格风险、信用风险等，指定一项或一项以上套期工具，使套期工具的公允价值或现金流量变动，预期抵销被套期项目全部或部分公允价值或现金流量变动。显然，套期保值也是以公允价值作为计量标准的。
第三，投资性房地产的公允价值后续计量与期末估值。《企业会计准则第3号――投资性房地产》第2条规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。在现行企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。若企业进行房地产投资，在现行会计制度下该房地产应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第11条规定：采用公允价值模式计量的，不对投贤房地产计提折旧或进行摊销。另外，期末应将投资性房地产按公允价值进行估值。第11条规定：采用公允价值模式计量的，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，从而有益于企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众。
篇9
(二)公允价值计量模式的概述
公允价值亦称公允价格、公允市价，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下，负债和资产按照在公平交易中，对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
(三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性
1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊，与一般的固定资产和无形资产不同，投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减，相反，其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式，才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展，使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场，活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格，有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》，为公允价值的应用提供具体操作指南，改善以前公允价值计量不一致的状况，规范企业公允价值计量和披露，有利于正确和全面地使用公允价值。
二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状
从2007 年准则实施以来，我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小，比例小于10%，从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允价值计量的财务影响
(一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况
在投资性房地产会计准则下，企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，按投资性房地产的成本确认账面价值，若投资性房地产增值，则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量，会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值，使企业资产的账面价值增值，将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来，增加了资产总额，降低资产负债率，提高企业的偿债能力。
(二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强
投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨，促使公司净利润快速增长;相反，如果房价没有显著变化或下跌，则会导致公司后期业绩下滑。再者，近几年来受到国家的宏观调控影响，房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象，房地产价格波动变化较大，采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水，从而导致企业业绩下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大。
四、建议
(一)加强信息披露
对于该类上市公司，应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息，要结合表内披露和表外披露，强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值，表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。
(二)制定配套税收政策
篇10
[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融产业的发展一直伴随着整个社会的发展，金融c经济的关系一直是社会进行建设的过程中主要研究的发展脉络和发展趋势。在这种情况下，不难发现，金融的内涵在不断被拓展的同时，也随着经济的金融化而不断发展。近年来，相关的研究人员发现房地产与金融产业有着密切的相关性，因此，有必要对房地产进行深入的研究和进一步的探讨。
1 金融视角下对房地产金融的研究
笔者在房地产金融战略进行研究和探索的过程中，经常会用到唯物辩证法和历史价值分析等方法，目的是能更好地将理论与实践相结合，并用一些战略管理的相关哲学理论去有效地借鉴金融可持续发展的理论，进而通过对金融理论进行成果的创新，这样可以对房地产金融进行更为全面且具有层次的梳理和创新。
在历史不断发展的过程中，中国正在由经济大国走向经济强国，在这个不断崛起的过程中，传统单方向地讨论金融已经不能满足金融发展的需要，以“跳出金融看金融”的变革式的思维才能够更好地面对中国金融面临的复杂的金融环境。
2 房地产金融的发展现状和传统金融理论的局限性
房地产金融在中国虽然发展的比较晚，大体上的发展时间还不足40年，但是它的发展进程和特点仍然使其成为了房地产金融战略中不可缺少的一部分。我国改革的特殊性和经济背景形成了我国房地产行业发展的特殊历程。笔者从唯物史观的角度，用辩证主义的思维对中国房地产金融制度的变迁和房地产金融的历史脉络进行了梳理和分析，这有助于其更好的对中国房地产行业发展的周期、发展的规律以及房地产的形成机制进行更好的分析，这样才能为金融的发展做好基础。
我国房地产金融之所以不能得到迅猛的发展，究其原因，主要是理论和实际不能进行有效的结合，理论严重滞后于实践。而导致这种现象的原因是我国相关的研究人员对房地产金融的研究主要停留在传统金融理论的狭窄范围内，近些年来，房地产金融的研究成果主要在房地产金融的具体对策和融资技术层面，没有形成和建立良好的、系统的理论传承，且在传统理论的研究过程中，没有做到有效的创新。因此，相关的研究人员对传统理论进行分析，总结规律和发展模式，吸取其中有益的因素，并在其基础上对房地产金融理论进行探究和突破是十分必要的。
通过对传统金融理论进行分析后，可以得知金融与经济的关系不仅仅是金融理论研究和发展的核心问题之一，也是与房地产金融紧密相连的一部分金融理论基础。相关的研究人员可以阐明金融已经成为服务于经济发展的辅助因素，也已逐渐演变为经济发展的一个内生变量。在不断地创新过程中，房地产金融也可能作为经济的一个内生因素与房地产社会经济的发展进行有效的融合，实现统一化的发展。为此，必须要对房地产金融问题给予高度重视，这样才能有利于经济社会的可协调发展和世界经济的可持续发展，从而实现房地产金融理论的创新和完善。
3 国外房地产金融研究的思考
英国和美国早在上百年前就对房地产金融进行了一定程度的研究，无论是经验还是问题，这对于中国的学者来说，对中国房地产金融的发展研究有非常好的借鉴意义。对美国、日本和新加坡等发达国家的房地产金融理论和研究模式进行分析，并结合我国的国情进行更为全面和客观的分析，有利于实现我国房地产金融的协调发展。
每个国家的房地产金融理论都不一样，这是因为各个房地产金融理论都是根据各个国家的国情和房地产发展的实况来提出的，各国的房地产金融制度都与国家相关的土地制度、城市化的进程以及相关的经济制度等其一系列的宏观经济政策结合在一起，并兼具普遍意义和个性化。
4 房地产金融
这里所谓的房地产金融理论不是对某个房地产的具体问题进行研究和分析，也不是在实践发展过程中针对一段时间内发生的问题进行的相关政策性的思考。而是房地产金融的相关基础性涵义、发展方向、发展目标以及发展模式进行全面系统化的研究。
传统的房地产金融理论就是把房地产金融局限在一个非常狭窄的范围内，单一地将房地产与货币进行结合，从而就渐变成了金融和房地产是两个独立的概念和两个独立的产业和学科，而对于二者之间的相关性和紧密的联系性没有给予体现和解析。这导致了传统理论在面对房地产及金融的一系列问题时，不能进行很好的解析，具有很大的局限性。
房地产的金融战略研究应从房地产的金融属性进行研究，并对房地产金融进行重新定义和对其进行扩展，这样才能更好地将房地产与金融的紧密关系更形象的表现出来，形成广义的房地产金融的概念，突出房地产金融的重要性，使人们能够在社会和国家的角度对房地产金融的本质和相应的发展规律有一个更为深刻和系统全面的认识，这样才能为房地产金融的发展提供一个更高的视角。
5 房地产金融理论进行框架的构建和战略的选择
在任何领域，企业要想实现一定的目标，首先就要有一个战略性的计划和决策，这样的决策其实就是一种选择。近年来，中国的城镇化得到不断的发展，房地产金融对城镇化的发展已经起到了非常重要和关键的作用。房地产金融可以对资产泡沫和金融危机，在一定程度上进行更好的渗透，使人们能更好的将实践与理论结合，从而对房地产金融的发展做好更多的战略性选择。房地产金融理论研究的实践意义的所在也是房地产金融的战略选择。无论是从我国的第一步深化改革，还是从整个阶段的过程化发展都应该将房地产金融的发展进行渐进性的提高，使其保持创新的状态，促使其与房地产行业的实际发展进程相吻合。但是不能为了创新而创新，盲目的进行跃进。
房地产金融是对房地产进行更好的、适应性的调节和支持，就是对市场化的商品房开发的金融支持和非市场化的保障性住房进行开发的政策性金融政策，它应该与实际的情况相吻合。房地产金融的创新与宏观调控的体系进行稳定的结合和协调，有利于房地产金融的发展；有利于提高国家金融的战略高度；在发展的周期内，能有计划的对房地产金融资源进行有效配置，充分发挥房地产金融资源对我国城镇化的促进和推动作用，进而有效的将房地产金融对资产泡沫和金融危机的负影响减小到最低的范围内。
6 金融资源视角下构建房地产金融发展机制的策略
房地产金融发展的战略目标主要是对房地产的金融发展机制进行协调性的构建。无论是在对房地产金融的机制进行构建，还是在房地产金融战略的选择上，要想使房地产金融的发展能够适应支持战略，需要从金融资源、经济的发展以及社会的建设等多个方面来考虑房地产金融所处的位置，只有这样才能够更好地构建出房地产金融的发展协调机制。这种调节机制主要是为了有效实现房地产方面的协调发展，而这种协调是通过对房地产的适度支持、合理界定市场中的地位来实施的，它可以不断地优化房地产的投融资机制，有效地提高房地产金融在宏观调控体系中的地位和作用，进而使整个金融理论框架和市场机制符合实际的需求，使其更好地与实体经济的发展有更高的吻合度。
房地a金融理论框架的构建还必须将房地产金融进行资源上的配置，这可以对房地产的健康发展起到积极的促进作用，同时也可以有效地避免一些金融危机。相关的人员要从金融资源的视角出发，对房地产金融理框架的构建进行创新，针对我国当前房地产金融下存在投融资渠道的问题、相关的金融风险、房地产在直接投融资过程中发展缓慢等问题进行深入分析，从房地产的全面协调和深层次的角度对房地产的信贷、信托、基金和投融资等问题和机制进行研究、设计，这样才能使房地产金融的创新可以在金融资源的视角下、在更高的房地产协调发展的基础上，实现最大的经济效益和社会效益。
7 结 语
随着我国城镇化的发展和对棚户区进行的改造，房地产金融理论框架地构建和实施已经成为了经济的发展的直接影响因素。房地产金融理论框架地构建不仅仅会影响房地产的实践效果，还会对保障国家的金融安全起到重要的作用，只有房地产金融得到更为有效的发展，我国才能更好地面对经济全球化和金融全球化的模式，进而实现更好的发展和变革。
主要参考文献
篇11
李晓东:以前,中国只有房地产信贷,而没有房地产金融,所有开发商一旦拿到项目,只有找银行,所以房地产的杠杆特别大。从2003年开始,全国工商联房地产商会就想打造一个这样的基金,来弥补房地产融资的一个缺位。
你的工作是跟钱打交道,你对钱是一个什么样的态度呢?
李晓东:我平时打交道的人都是那种很有钱的人,比如财富排行榜上的大户。和潘石屹、任志强他们相比,在个人财富上,我们的差别是几个数量级,但是我没有什么不满足,我觉得这样很好。王石是一个我很尊敬的人,我记得他说过,一个人有钱和出名只能择其一。实际上,王石自己的个人资产不是很多,在国内的房地产商中可能排名也不高,但是他却博得大家的尊敬,他对这个行业的贡献是不能用金钱来衡量的。其实搞我们这一行,经常要受到金钱的拷问,从我们这里出手的金钱数额都是很大的,如果心态不好,就会走偏。所以我对钱的态度很淡然,绝不会去动歪脑筋。
看得出你对钱的认识是很理智的。你是从事了金融行业后才有这样态度,还是一直都是这样?
李晓东:我认为很难说先后,以前我是工科出生,大学毕业后在一个央企工作了8年,然后接触了金融。在这一过程中,慢慢形成了这些想法。
你是学理工科的,刚开始进入金融业能适应吗?
李晓东:其实,我觉得做金融,有理工科的背景是很好的,因为搞金融其实要求具备很强的逻辑性,在面对风险时,要有足够的理性和冷静。
房地产其实有两个属性,一个是投资属性,一个是消费属性,你觉得在今年哪个属性会比较突出?你怎么看待房地产的宏观调控?
篇12
（2）公允价值对投资性房地产的财务核算影响
根据《投资性房地产》中的规定，只有当我们获得了确凿证据来证明投资性房地产的公允价值是能够持续可靠取得的时候，我们才可以利用公允价值对投资性房地产进行后续计量。我们要以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，从而在房地产升值的情况下会增加利润。当然，我们在对投资性房地产进行公允价值计量时，应该要同时满足这些条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。只有在满足了这样两个基本条件之后，我们才可以对投资性房地产进行公允价值的计量，把公允价值与原账面价值间的差额直接计入到当期损益当中去。那么，我们也应该对公允价值计量投资性房地产进行一定的规范化操作，否则就有可能会出现一些企业利用公允价值变动来调节企业利润的不良行为。因此，新会计准则中明确规定，投资性房地产的计量模式不得随意更改。随着我国房地产市场的发展，一些投资性房地产企业采用公允价值进行计量，将会大大提高其净资产和当期净利润，也可以更为准确的反映出企业账面净资产，具有更高的会计参考价值。
（3）公允价值变动对所得税的影响
在新会计准则下的企业利润表中出现了一个新的会计科目，即公允价值变动损益。那么，这就要涉及到纳税问题。根据我国相关部门的规定，对于那些公允价值变动收益金额巨大的上市公司来说，可以暂时不计缴所得税。这就可以在很大程度上减少了上市公司的纳税支出，减轻了公司的现金流压力。这样的规定并不会影响到公司的净利润。由于这是一项新的会计政策，因此，我们还发现新会计准则明确规定了企业的所得税纳税情况，这主要就是为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，尽量使得新会计准则的公允价值实施顺利进行下去，并帮助企业进行合理合法的有效减税或避税，提高企业的经济收益率。
（4）公允价值对债务重组与非货币性资产的财务核算影响
根据新会计准则，债务人确实具有财务困难，而债权人则应该给予一定的实质性让步，这就是债务重组。它可以把债务重组利得和损失计入当期损益，对于那些以非现金资产方式清偿债务和修改债务的时候，就可以使用公允价值的计量模式，并把债务重组收益计入当期损益。因此，以公允价值计量的当期收益反而会增加债务人的当期利润。此外新会计准则中明确规定，对于一些换入资产的计量是否采用公允价值计量模式，将需要根据交易的性质来进行辨别。一旦按照换出资产账面价值的基础，就不需要计算补价带来的损益，这样的会计核算方式较为简单与实用。
篇13
一、投资性房地产的相关概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地的使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展，企业持有房地产的目的除了可以作为自身生产经营管理活动的场所和作为存货对外销售外，还出现了将房地产出租以赚取租金或增值收益的情况，即出现了投资性房地产。投资性房地产在用途、目的等方面与企业自用的厂房等作为生产经营活动场所的房地产以及与房地产开发企业用于销售的房地产是完全不同的。
投资性房地产经营性活动的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。实质上属于一种资产使用权让渡，房地产租金就是资产使用权让渡所取得的使用费收入。投资性房地产经营的另一种形式是持有并准备增值后转让土地使用权，其目的是为了增值后转让，以赚取增值收益。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
二、投资性房地产准则应用疑难
1．投资性房地产公允价值计量难度大
我国目前的市场经济环境尚不完善，理论上新准则要求上市公司从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，以便对投资性房地产的公允价值做出科学估价。但其实施细则里并没有对企业采用公允价值给出可设定范围、计价基础、确认时间、计价依据等相关的限制条件。实际操作中投资性房地产的公允价值或直接由财会人员估定，或由资产评估机构评估，信息质量的可靠性难以保证。相对于具有客观性、确定性和可验证性的以实际交易为基础的历史成本计量，公允价值虽然在财务报表中能提供更为相关的信息，但因其计量的不确定性和变动性，难以满足会计信息可靠性的质量要求，投资性房地产公允价值的计量成为一大难题。
2．投资性房地产公允价值实际执行难度大
公允价值模式成败的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的评估价值必须“公允”，否则相当于给一些企业变相创造利润操纵空间。评估投资性房地产的真实价值，其前提要求有二，其一是比较活跃且规范的相关交易市场，其二是客观公正的价值评估机构。目前的中国，这两个条件都不完备，因此客观地说，公允价值模式若实施，无疑将造成企业操纵利润能力的增强，同时，政府相关部门进行管制规范的成本也将加大。另外，那些投资性房地产数量较多的企业，为此将增加很多评估费用，从而加大执行阻力。
3．与自用房地产转换中账务处理的技术难度大
自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产的差额处理问题，按2007年新会计准则要求，当自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，出现公允价值小于原账面价值时，差额部分计入“当期损益”，当公允价值大于原账面价值时，差额部分计入“资本公积”。这与2000年颁布的《企业会计制度》中不对称处理方法如出一辙，仍欠合理。
三、投资性房地产准则应用疑难的解决办法
1．规范投资性房地产公允价值的确定标准
以公允价值作为会计计量的属性，首要问题就是公允价值的确定标准要科学。由于得到企业资产的公允价值难度大，所以只能以最趋近公允价值概念的、可以在市场中观察到的数据来近似地表示该投资性房地产资产的公允价值。另外，在确定资产和负债的公允价值时，还需要比照符合公允价值的交易条件，确定交易是否已经发生。按照交易是否发生区别以下两种情况：第一，符合公允价值交易条件的交易已经发生，这种情况属于确定情况下公允价值的计量。此时，公允价值就应该以实际的交易价格计量，而这时的公允价值将在交易完成之后作为历史成本反映在企业的账面上。如果没有证据表明交易是强迫的或是带有清算性质的，那么交易资产（或负债）的公允价值就是交易中的现金金额。第二，符合公允价值交易条件的交易尚未发生，这种情况下需要重新估计公允价值，需严格按照市价法、折现率调整法或期望现值法确定公允价值。
2．调整投资性房地产相关账务会计处理办法
自用房地产或存货转换为投资性房地产时（采用公允价值模式计量），投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，其差额均计入“当期损益” （公允价值变动损益）账户，处置投资性房地产时也需对该公允价值变动损益进行账务调整。
3．完善会计监控制度
国际经验表明，资产评估是公允价值科学确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估事业的发展。但是，当前我国的市场环境下，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设尚有待加强。要想藉此实现公允价值的科学确认，离不开会计监督。首先，应完善会计监控制度，强化对资产评估机构的监管。一方面，应该提高监管部门的监管水平，从技术上防范资产评估机构违规操作；提高监管人员的业务素质和职业道德水平，提高对资产评估机构违规操作的识别能力。另一方面，应发挥社会监督的作用，鼓励社会公众参与监督。此外，还建议成立资产评估师的监管机构，同时财政上要保证监管资金的充足到位，并确保资金的合理利用。
4．提高相关会计从业人员素质
