引论：我们为您整理了13篇房地产金融市场风险范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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(二)模型设定与数据来源
本文选取2002－2012年共11年的季度数据进行时间序列分析，其中Y为被解释变量，代表江苏省房地产金融市场风险，以房地产贷款集中度表示;X1为第一解释变量，代表江苏省房地产市场的价格水平，以江苏省商品房平均销售价格表示;X2为第二解释变量，代表江苏省各季度GDP;?为误差项，代表没有统计到的影响因素。通过对变量的具体设定，本文提出的计量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)计量中所使用的原始数据来自于2002－2012年的《江苏统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。
二、实证结果及分析
根据选定的数据，得到如下回归结果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通过了5%的F检验，表明模型关系显著，各解释变量对被解释变量的联合作用较强;同时变量X1(江苏省商品房平均销售价格)通过了1%的显著性检验，X2(江苏省各季度GDP)通过了10%的显著性检验，说明各变量对江苏省房地产金融市场风险的影响显著。由回归结果可以得出，江苏省商品房平均销售价格在回归方程中的系数为1．211，表示江苏省商品房平均销售价格和房地产贷款集中度属正相关关系，对房地产金融风险的形成影响较大。当商品房价格不断上涨，进而推动银行贷款在房地产方面快速持续增加。近年来，各地区房价过热已经是一种普遍现象，江苏省作为经济发达地区，表现的尤其突出，江苏的各大商业银在房地产市场投放贷款的冲动也愈演愈烈。江苏省的GDP在回归方程中系数为－0．597，表示江苏省GDP和房地产贷款集中度属负相关关系。伴随着地区经济的发展，居民可支配的收入的不断提高，居民的偿债能力和偿债意愿都会进一步增强，从而减弱了房地产金融市场的金融风险。
三、江苏省房地产金融市场风险防范的措施
根据回归结果，本文从三个方面提出防范房地产金融市场风险的措施。
(一)控制房价，使其处于合理范围
近年来，江苏省房地产销售价格快速上涨，已经超出了正常经济发展水平应有的合理范围，房价收入比为10左右，远高于国际标准的3－6，致使居民住房的债务负担加重，大部分居民买房做的是按揭贷款，这无疑会增加商业银行不良贷款。政府应控制房价虚高，使其处于合理范围。从目前来看，投资性购房和投机性炒房盛行，因此遏制投资性购房和投机性炒房，增加房地产保有的成本，改革现有的房产税制度是目前江苏省控制房价，降低房地产市场金融风险最为有效的措施。
(二)促进地区经济转型
中国经济进入新常态，经济发展速度由高速进入中高速发展阶段。江苏作为中国的发达省份，在经济发展速度放缓的背景下，不但要保证经济总量的增长，更要追求质的增长，调整经济结构，实现江苏经济的转型升级，从而促进经济的长期和可持续发展，从根本上降低房地产金融市场的风险。
篇2
2001年9?11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说:“次贷危机是一个金融化的危机,它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳>！
3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。
住房贷款证券化 可以分散银行风险,但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步,但是我们应该打好基础,使用优质资金进行创新,并且增加风险透明度,以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力,加强管理
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2001年9·11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康发展,银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情,可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力,加强管理
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1 美国次贷危机
2001年9•11事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如robin blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的cpi，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。
住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力，加强管理
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DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06
一、2009年以来江西省房地产市场运行情况
2009年以来,江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升,并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元,比上年增长15.9%,全年呈现逐月回升走势;2010年一季度,房地产开发投资延续回升势头,比上年同期增长22.4%,增幅上升21.6个百分点。
2009年,江西省商品房施工面积6755.60万平方米,比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%。进入2010年,江西省商品房供应量大幅提高,一季度施工面积完成5072.58万平方米,比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正,一季度新开工面积完成604.37万平方米,比上年同期增长7.4%。
2009年,尤其是二季度开始,江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象,销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米,比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。2010年一季度,商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米,增长56.2%,同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元,增长79.9%,同比提高66.7个百分点。
在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例,2009年一到四季度,南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由负转正,为0.32%,四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正,为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高,达12.38%②。
二、影响房地产市场价格的长短期因素分析
影响房价的因素有很多,住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。
所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外,笔者认为,1994年分税制改革后,地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等,而在现行税收体制下,由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有,因此,城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源,也为地方投资和建设提供了资金来源,成为地区经济增长的重要动因。
除了以上影响房价的长期因素外,笔者认为,市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素,具体分析如下。
(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高
2009年,在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下,楼市快速回暖,前期被抑制的刚性需求开始集中释放,投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨,规模与增速均创下历史新高。2009年,全省商品房销售面积达2280.91万平方米,比上年增长32.0%,全省商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。与此同时,同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年,全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%,可售房源持续减少,导致房市成交均价一路走高。
(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲
房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆,至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求,包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看,营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降,刺激了市场需求,当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看,金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解,而降低资本金更是对开发商的大力支持,加上市场销售显著回升,开发商把握了市场主动权,毫无疑问会提高商品房销售价格。
(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升
金融危机爆发后,为应对金融危机,世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始,基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧,加上国内外经济触底回升势头好于预期,市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强,尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下,投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式,而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾,导致住房等资产价格的进一步上涨。
三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析
以往的研究发现,大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的,两者相互支撑,相互推动,呈螺旋式上升或下降,这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例,考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中,FDCDK表示房地产开发贷款,FDCTZ表示房地产开发投资,GFDK表示购房贷款,XSE表示商品房销售额。
(一)指标相关性分析
首先,笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析,如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强,甚至为负相关,但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52,这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用,而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见,房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的,其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期,用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。
(二)格兰杰(Granger)因果检验
为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验,本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。
1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验,结果如表3所示:
平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳,XSE数据序列在99%的置信水平平稳。
2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系,我们对其进行格兰杰因果检验,结果如表4所示。
检验结果表示,房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出,房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系,信贷供应的增加会推进房地产市场发展,从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来,房地产市场快速发展,房地产价格的上涨,使房地产市场投机因素增强,又推进金融资产的继续膨胀。
四、房地产金融风险分析
如前文分析,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系,而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,进一步加深金融系统的脆弱性,可能导致房地产企业资金链条的断裂,危害银行资金安全,从而可能引发系统性金融风险。
(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中
目前我国房地产开发融资渠道单一,股权融资有限,基本只有银行信贷一条路,开发信贷资金依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示,2009年江西省房地产投资资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%,与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%,与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中,商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。
(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚
目前,房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如,金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小,是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产,房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模,提高银行的资本充足率,改善资产质量和盈利状况。在这种情况下,银行愿意扩大对房地产业的信贷供给,这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复,形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环,使房地产价格日益偏离实际均衡水平,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀,同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌,便将直接降低银行拥有的房地产资产价值,使银行资产缩水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。
(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险
房地产行业属于典型的资金密集型产业,充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础,而房地产资金相当一部分来源于银行信贷,这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时,银行严格对房地产企业信贷投放,一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业,由于银行信贷资金不能及时足额到位,资金链随时出现断裂可能,进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年,在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下,房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此,在适度宽松货币政策影响下,2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年,“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期,并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金,对实体经济产生“挤出效应”。可见,房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问,2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场,目前,宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号,房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。
五、政策建议
(一)建立多元化房地产金融体系
房地产业是一个资金密集型行业,它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系,通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场,鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券,吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应,鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善,建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。
(二)提高房地产信贷管理水平
商业银行应进一步加强房贷管理,促进合规经营。要强化风险意识和执行意识,严格按照国家宏观调控政策要求,不折不扣地抓好信贷管理制度的落实,进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业,并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险,严格执行二套房政策,对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度,实行审贷分离,前中后台分离,建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构,充分发挥其再监督作用,有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制,这对提前判断市场、分辨风险,从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前,信贷风险量化研究逐渐受到关注,房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量,对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理,实现信贷风险的控制。
(三)调整房地产市场供需结构
从目前房地产市场发展趋势来看,供小于求的基本格局仍存在,要促进房地产市场健康持续发展,需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革,需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言,调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策,鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性,科学区分自住型需求和投机性需求,并给予差别化的信贷支持,如对利率实行差异化定价,鼓励合理住房消费,满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求,抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求,但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求,推动商品房价格的过快上涨。目前,货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨,对于投机性的购房需求,要减小信贷支持,提高首付款比例,提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构,加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾,未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给,尤其是普遍商品房的供给,建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用,加大对中小套型与保障性住房的支持力度,并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。
参考文献:
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（二）房地产泡沫的主要表现及形成机制
房地产泡沫是指由于对房地产进行投机操作而引起的一种非正常现象，在这种现象中，房地产的实际价格与其实际使用价值南辕北辙，也就是市场方面价格脱离了使用者的支持作用，即使在账面上显示房地产价值增长非常高，但是在实际上这种现象并不具备能够稳定实现的基础，从而形成了这样一种在表面上的虚假“繁荣”现象。房地产泡沫主要表现在以下几个方面：房屋空置泡沫、地产价值泡沫、房价虚涨以及投资泡沫。形成机理为：（1）在短期时间内房地产供给在价格调节方面缺乏弹性，造成房地产价格持续高走的趋势；（2）随着经济的飞速发展以及城市化进程的不断加速，居民对于房地产的需求不断增加；（3）银行业对住房信贷资金投入量也大大增多，促使房地产价格的高走趋势加快；（4）当房地产市场供大于求时，市场将会呈现疲软态势，在这种态势下房地产价格必然会大幅度下降，房地产泡沫也就随之破灭。
（三）房地产业与金融业的联系
近几年的金融制度进行了大幅改革，银行开办了按揭贷款的业务，带来了住房贷款余额的迅速上升。但是，银行业先天具有脆弱性，房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将会使问题形势更加严峻。如果某种无法预见的不确定因素使得房地产降价，就会直接使银行资产缩水。而且，房价下降也使得由房地产作为抵押品的这一部分贷款项目价值降低和违约率的上升，就会进一步使银行资本缩水。同时，房地产价格的降低也是房地产信贷风险增加的预警，所有这些都将使得银行业不得不降低在房地产业务方面的信贷供给。
二、我国房地产金融风险及其防范
金融行业在我国房地产市场的发展过程中起到了决定性的作用，这已经成为了大家的共识，但这其中也隐藏了很大的金融风险：第一，我国主要的房地产金融是银行信贷，这样就直接导致了房地产金融市场结构单调化的结果，并没有形成一套完完整整的金融市场体系；第二，我国房地产融资的渠道比较单一，因此风险基本上完全在银行业集中；第三，我国对房地产金融市场的调控以及监督体系不完善。
（一）对融资渠道进行拓展
在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投 资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系，就能有效地分散商业银行的金融风险。
（二）对抵押贷款进行合理设计
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中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地产业与金融业的关系分析
房地产与金融的关系，从广义上来说应该包括与房地产有关的金融活动。随着房地产业的发展, 房地产业与金融业的渗透和融合也日益加强, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同发展的良性互动关系。房地产业与金融业两者间的关系，不仅仅表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构之间的借贷业务上，更突出的表现在房地产和金融融合出来的房地产金融产品以及资本市场之间的关系上。
以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提供融资服务的房地产金融市场体系，这一体系包括两个方面，一是初级市场(primary market)，也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，主要包括金融机构对房地产资金的需求者的各种信贷业务、新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券的发行的保证、保险和信托等交易活动；另一个是二级市场(secondary market)，是房地产金融产品再交易再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有机证券的再转让交易。
一级市场和二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在初级市场上，资金的最终需求者是住房购买者和房地产开发企业，通过向金融机构贷款以及发行债券、股票等获得购房和开发房地产所需的资金，房地产金融机构通过吸收住宅储蓄，发行金融债券获得资金来源。
在初级市场上，金融机构贷放出大量资金，为了满足新的资金需求者的要求，金融机构往往会对原有的房地产金融产品进行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去，取得资金，再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资者来说，二级市场是他们出售房地产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场为抵押贷款的一级市场提供了流动性，并充实了房地产市场的资金来源，使房地产抵押市场形成一个完整的体系。
二、我国房地产金融市场存在的问题
在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的房地产金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。
我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。目前，我国还没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。
（一）一级市场资金来源结构单一，银行系统风险集中
第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司筹资总额所占房地产企业资金来源比例过小，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后资金投向房地产业，则上市公司融资在房地产业总资金来源中所占比例会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。
第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。
第四，住房公积金制度不完善，缺乏有效的管理和监督。目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。看上去很完善，但在实际的运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。
（二）二级市场尚未真正形成，没有形成完整的房地产金融市场体系
第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。
第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产证券化尚未起步, 缺乏风险转移机制。目前建立抵押贷款二级市场的必要性不充分，抵押贷款一级市场还不完善。二级市场的缺乏造成证券化程度低, 融资工具缺乏, 银行不能通过转让贷款债权的方式转移资金风险。因此, 没有二级市场的高流动性作为补充, 反过来也限制了房地产金融一级市场的发展, 金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎, 最终导致整个房地产金融市场的发展受到限制。
第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
（三）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
三、发展和完善房地产金融市场的对策
（一）鼓励房地产融资产品创新
从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。
首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。针对目前房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二级市场上市融资。
其次，要培育和完善房地产债券市场。我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。
第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。
第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。
（二）大力发展房地产金融市场中介
与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。最后，逐步完善住房公积金制度，并逐步规范管理和建立住房公积金监督体系。
（三）加强政策调控和引导，完善立法
首先，要加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为。在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。
其次，要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境。第一，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。第二，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。第三，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育。我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。
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Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and Solutions
Hao Huihui
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一、房地产金融风险的概念及分类
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。
（二）房地产金融风险的分类
1.信用风险
信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险
由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。
4.资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。
5.利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
7.汇率风险
如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。
8.其他风险
房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。
二、我国房地产金融风险的成因
（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求
我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。
（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款
我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。
（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系
缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
（五）个人住房信贷存在的违约风险
自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
三、房地产金融风险的防范措施
（一）建立有效的市场约束机制
在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。
（二）商业银行应加强自身管理
一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。
（三）拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。
（四）建立个人信用制度
我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。
篇9
一、新乡市房地产金融发展的现状与特点
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
二、当前新乡房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、新乡房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。
参考文献
[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）
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改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点：
一是对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，20__年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。20__年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75－97。
二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年至20__年，金融机构全部人民币贷款年均增长14.62，而房地产开发贷款年均增长29.43，全部房地产贷款（包括个人住房贷款）年均增长44.35。由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。
三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。20__年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82，比年初增加12.61亿元，增幅109.93。20__年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比20__年翻了一番还多。
四是长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。自1996年以来，我国连续8次降息，银行贷款利率已处于历史最低水平。目前，金融机构一年期法定贷款利率为5.31，而住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升0.5个百分点。
（二）我国房地产金融市场还很不完善
我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
一是房地产融资渠道单一，风险集中。第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。
第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快。再如，有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。同时，我国个人住房消费信贷的潜在违约风险不可小视。我国的个人住房信贷业务是最近三年才发展起来的，基数较小且发展较快，加之个人住房贷款期限很长，一些问题容易被掩盖和忽视。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人的资信状况和还款行为进行充分严格的调查和监控。
二是房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。这主要表现在以下几个方面：第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。
第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。近两年来，虽然房地产企业通过上市融资的规模不断扩大，截至20__年底，70多家房地产上市公司总市值约1500亿元，但房地产企业的债券发行量却很小，债券融资比例日益下降。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。
第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场的健康 发展。
第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。
三是对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。
二、加快发展和完善房地产金融市场，为房地产业发展提供金融支持
（一）鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道
从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。
首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。例如李嘉诚的长江实业，从1972年上市时的一个多亿到20__年时已经达到1300多亿的净资产，成为国际性的房地产企业。但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。
其次，要培育和完善房地产债券市场。现有的《公司法》对发行债券主体要求严格，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金和担保条件等都有严格限制。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。
第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。
第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构？这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。
（二）加快完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场发展
第一，要形成有规模、多元化、竞争性的房地产金融一级市场。一方面，有一定规模的一级市场，不仅能为房地产市场的发展提供充足的资金来源，而且也可以为建立和发展二级金融市场奠定基础。美国的住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代，而商业房地产抵押贷款证券化市场始于90年代早期。但早在20世纪70年代初期，在开展住房抵押贷款证券化以前，美国住房抵押贷款一级市场已达到相当的规模，余额已接近3000亿美元。另一方面，多元化的一级市场机构有利于形成竞争性的资金供给格局，提高资源配置的效率。美国的房地产金融一级市场，主要由储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、房地产信托投资基金等构成。因此，在我国目前的情况下，有必要研究如何引入新的金融机构、扩大资金来源、拓展房地产金融一级市场的有效途径、时机和方法。
第二，推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。住房款抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给众多市场投资者的目的。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过美国联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且，由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，因此受到了保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。
（三）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系
与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。
（四）积极培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系
随着社会主义市场经济的建立和完善，社会分工将日趋细化，而金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并能够赢得主动，离不开一套完善、高效的支持系统。当前，亟待解决的是信息支持系统，因为面对如此复杂多变的市场，企图靠一家或几家房地产金融机构完全依靠自身的努力，去收集和分析其贷款决策所需要的全部信息，在客观上是不可能做到的，就成本而言也是十分不经济的。因此，有关各方要积极主动地营造一个良好的政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系。
具体而言，一是要通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构，如信用评级、资产和项目评估、房地产和专业化工程项目咨询等。二是政府有关部门也要根据市场发展的要求 ，建立和完善有关的咨询、评估和服务机构，在有关信息的采集、处理和等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务。只有充分发挥、积极利用这些专业机构在市场信息挖掘和市场约束机制建设中的独立性和专业化优势，才能有效地提高房地产金融机构自身在从事房地产金融业务经营中的风险分析和控制能力。三是要加快建立房地产和房地产金融的信息网络系统，推进交易、清算、管理和监控的电子化进程。
三、加强政策调控和引导，完善立法，促进房地产金融市场的健康、有序发展
（一）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为
在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借鉴八十年代初我国信贷较高地集中于加工工业（如冰箱、彩电、洗衣机等），以及九十年代初集中于房地产（如海南和北海的房地产泡沫）所产生的大量不良贷款等历史教训，应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。
（二）要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境
首先，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。其次，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。再次，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育
我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。
（四）要尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，为市场发展提供法律保障
目前，我国有关房地产金融的法律法规还很不健全。主要表现在：一是立法层次不高，《中国人民银行法》和《商业银行法》等法律有关房地产金融的配套法规不完备，目前尚以一些行政规章作为补充，法律效力低。二是相关的法律法规比较分散，系统性差。三是一些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，需要进行调整和修订。四是部分法律条款内容抽象，缺乏可操作性。因此，应加快推进房地产金融市场法律法规的制定和完善。首先要加强对国外成熟市场房地产金融法律法规的研究和借鉴。其次要加快对现有的房地产金融法律法规进行全面的清理，按照市场发展的实际情况和现实要求对有关法律进行修改和补充。三是对于具备条件，或者市场发展活跃、要求迫切的房地产金融产品的相关法律规范应尽早出台。例如，有关产业基金的法律法规应尽快出台，为房地产基金提供法律依据。
（五）密切关注房地产资产价格，防范房地产金融风险
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房地产金融主要是依托房地产行业所发展的金融服务，主要是针对房地产项目的开发流通、购买消费等价值链，利用货币和信用渠道，所开展的各种资金融通活动。由于房地产行业本身就具有金融产品的属性，因而这也决定了房地产行业和金融行业势必有着天然的联系，特别是对我国来说，随着房地产项目投资的不断攀升，以及房地产资产规模的整体扩大，更加促进了金融行业与房地产的结合，以金融机构的金融服务来吸引外部资金，以金融产品集聚的资金来为房地产开发提供资本金保障，成为房地产行业运作发展的重要模式。但作为金融市场中的新生力量，房地产金融在运作过程中也存在着不少的问题，需要重点研究解决。
二、房地产金融的主要特点分析
房地产金融作为近年来新发展的金融业态，与传统的金融产品有着很大的区别，特点主要体现在以下几方面：
（一）房地产金融的融资期限一般较长
房地产金融与其他金融产品最大的不同在于金融产品的周期长，由于与房地产行业关联较大，受到房地产行业项目开发建设周期长的影响，对资金的占用时间也较长，因而导致了房地产金融的产品周期延伸。
（二）房地产金融额度一般要大一些
房地产项目完成投资和项目运营，仅仅依靠企业的自有资金很难实现，特别是房地S项目的土地成本、建设成本、设备安装、配套费用、销售以及税费等等，成本非常大，因此对资金规模的需求较大，这决定了房地产金融的融资金额规模通常较大。
（三）房地产金融的风险相对较小一些
房地产金融产品主要是以各类的贷款、信托、债券为主，而且房地产本身就属于不动产，具有较强的保值增值能力，而且还可以一定程度上抵御通胀，因而房地产金融的风险更加可控。
三、当前我国房地产金融发展中存在的问题分析
（一）间接金融比例较大容易影响房地产金融的均衡发展
房地产金融主要分为直接金融和间接金融两种形式，但目前在我国房地产金融行业发展的实际情况却是间接金融比例较高，而且直接融资还有着较大波动，如果不能妥善处理好金融结构比例问题，很容易造成金融发展失衡，对于整个房地产行业的发展也会造成严重的不良影响。
（二）房地产金融的创新程度不够
现阶段我国房地产金融的产品创新程度远远不够，尤其是表现在金融产品种类方面，在房地产的股票类、债券类、信托类的金融产品方面开发不够，尤其是对中小微型房地产企业的融资支持不够，造成了房地产金融产品的融资渠道仍然过于单调。
（三）房地产金融体系发展还不够健全
实现房地产金融的长远稳定发展，需要以完善的金融体系作为支撑，特别是还应该具有良好的融资平台、运营管理以及服务咨询等配套体系。但是目前，我国的房地产金融发展不够成熟，这些方面都还不够健全完善，特别是房地产金融的信贷、咨询业务需要持续加强。
四、房地产金融可持续发展的对策研究
（一）健全完善房地产金融体系
为了解决当前房地产金融领域存在的发展速度较慢，发展模式局限以及可持续不够等问题，必须进一步完善房地产金融发展模式，改进提升金融体系质量。在房地产金融体系的发展推动上，一方面，应该进一步完善房地产企业的征信体系建设，并加强房地产抵押市场的规范化建设，为房地产金融发展提供良好的基础。另一方面，应该为房地产金融发展创新各种平台和载体，同时健全完善相关的政策扶持、引导机制，为房地产金融的发展创建良好的外部环境。特别是应该在多元化的房地产金融体系建设上作文章，丰富房地产融资方式，增加除了银行贷款之外的房地产融资规模，确保间接性融资和直接融资结构比例的合理化，保证房地产金融体系的稳定。
（二）充分发挥市场和政府在房地产金融发展方面的作用
对于房地产金融的发展，在市场管理上，应该注重放宽对金融市场的条件限制，重点在建立规范金融秩序，促进房地产金融持续、平稳、健康发展上制定相关措施，为房地产金融发展营造良好的外部空间。同时，应该进一步发挥好政府的引导作用，通过制定导向性创新性较强的政策，促进房地产金融的更好发展。此外，政府部门还应该注重做好有关的监管，特别是确保房地产金融市场有关信息尤其是资金来源信息的真实性，保障整个房地产金融的稳定有序发展。
（三）提高房地产金融产品的创新能力
实现房地产金融的稳步发展，最根本的还是要不断结合市场的发展变化强化房地产金融的创新能力。比如，可以在房地产资产证券化方面创新，将房地产债券分割成小单位面值的有价证券出售，盘活市场存量资金。在互联网金融营销方面创新，通过互联网金融平台销售、租赁房屋，提供相关的金融服务。在房地产互联网众筹模式方面创新，在项目初期进行众筹，引入大众投资者，节约资金链压力，降低营销费用。在供应链金融投资方面创新，由商业银行牵头，与产业各方共建供应链金融电子商务平台，引入市场投资者，提供更加多样的金融投资产品。在房地产投资信托模式方面创新，将资金以信托计划的名义投资于房地产项目，从而获得信托收益。
（四）加强对房地产金融风险的控制管理
在房地产金融的发展过程中，必须重视金融风险所造成的风险问题，加强对风险的防范。首先，应该注意通过完善金融市场体系，加强对资金的管理，降低信用风险等一系列的措施，对金融风险进行分散和转移。其次，应该加强房地产金融风险预警机制的建设，并充分运用大数据分析技术，加强对房地产以及金融市场有关信息数据的分析处理，防范房地产金融市场风险问题。
五、结语
房地产金融无论是对金融行业还是对房地产行业的发展都有着重要的影响。巩固房地产金融的发展基础，强化房地产金融对房地产行业的保障能力，必须紧密结合我国房地产发展的实际情况，并注重房地产金融的产品创新与质量提升，不断提高房地产金融发展的多元化水平，进而促进实现房地产金融的长远稳定发展。
参考文献
篇12
文献标识码:A
改革开放以来,随着我国经济发展水平的不断提升、城市化进程的推进和住房制度改革的不断加快,我国房地产业呈现出了高速发展的态势,逐渐成为了国民经济的支柱产业,对我国国民经济持续、快速、健康的发展起到了重要作用。
一、房地产金融和房地产金融风险
房地产金融指的是发生在房地产领域中的货币资金的融通,即通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。
二、我国房地产金融存在的问题
我国国民经济发展水平势头强劲,为房地产业的发展提供了一个稳定的宏观经济环境。随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进,住房需求的大幅增加,导致房价的高涨,这是合理的一面。但也存在着非理性因素:我国房价过高;外资大量涌入;商业银行和金融机构聚集了大量的金融风险;房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖;信用机制不健全。总之,等使得我国房地产市场潜藏的金融风险不容忽略。
(一)住房价格上涨过快,超越居民消费能力。近年来,我国房地产市场进入繁荣期,各地房价开始显著上涨。同时相对于房价的涨速而言。我国居民的年均收入增长远远不及。如果按世界银行的标准,房价超过户均年收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。而我国,某些城市房价与年家庭收入的比值高达30倍以上。因此一旦我国的宏观经济形势发生改变,经济增长放缓,房地产价格就会下降,给个人和金融机构带来巨大损失。
(二)外资大量涌入,导致房地产市场泡沫严重。自2005年汇率改革以来,人民币升值速度加快,大量外资随之涌入国内资本市场。房地产市场凭借其先天优势,成为了吸收这些资本的最主要的渠道之一。逐利资本大量涌入我国房地产市场,不仅给我国的宏观调控和金融稳定带来消极影响,还直接导致了流动性过剩问题,使房地产市场出现泡沫,加大了金融风险。泡沫随着房价的攀升持续膨胀,而一旦这些资本大量撤出,将使我国房市急剧降温,泡沫破灭,进而引发金融危机。
(三)我国住房抵押贷款证券化刚刚起步,风险还是主要积聚在银行。随着房地产市场持续升温,我国房地产抵押贷款规模日益扩大。虽然我国自2005年开始以建行为试点单位开始了抵押贷款证券化的实践与探索,但我国资本市场发展还处于初级阶段,证券化的配套法律制度也有待进一步完善,所以我国正式实施住房抵押贷款证券化还有很长的路要走。
(四)房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖。住房企业的资金来源渠道比较窄,资金大部分都来自银行贷款。同时中国统计局所列的房地产企业的资金来源也从2004年的6项减少到了4项。2004年的六项资金来有:(1)国家预算内资金;(2)国内贷款;(3)债券;(4)外资;(5)自筹资金;(6)其他资金来源。到了2005年,债券这一项减少了,到2006年,国家预算内资金也取消了,到现在就剩下4项来源。
(五)信用机制不健全,对住房抵押贷款风险的有效监管不足。我国还未建立起完善的个人信用记录和个人信用评价体系,给商业银行的抵押贷款监管工作造成了很大困难。
三、对我国房地产金融未来研究方向的建议
(一)要努力完善房地产金融市场,加强风险防范体系的管理。对于房地产金融市场的完善,要从我国实际出发。借鉴国际房地产金融发展的经验和教训,继续推进改革和创新,加强监管,注意新风险的产生。当前国内房地产金融机构对房地产金融创新风险防范能力不足,金融机构的治理结构、管理水平以及经营管理者的知识和经验等方面的制约是主要原因。
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1房地产金融风险形成的原因
1.1房地产业融资结构不合理
我国房地产开发资金构成与国外相比，呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
1.2房地产金融创新缓慢
目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。
1.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
1.4房地产金融运作效率低, 资金投向结构不合理
由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。中国房地产市场近二十年的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。
2防范房地产金融风险的建议
2.1拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。
2.2加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境
建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。
2.3加强风险防范制度的环境建设
房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。
2.4建立个人及企业信用制度
我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
综上所述，我国一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
