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房地产；建议；财务管理
房地产企业的发展既促进了我国房地产企业投资的增加，又从房地产行业的发展中赚取了巨额利润。近年来，在国家政策的引导下，房地产行业实现了飞速的发展，迎来了自己的春天，量价齐升、供不应求等现象屡见不鲜。但是由于国家产业结构不断地调整，房地产开发企业当前面临着较大的投资风险，开发周期长，项目投资金额大，项目开发过程中的诸多不确定性因素都有可能对当前项目产生不利影响。房地产企业在运营过程中更多使用杠杆资金代替自有资金，房地产企业面临着筹集资金难的风险，加之已有负债利息兑付所需资金，增加了房地产企业的筹集风险。市场环境和产业环境的日趋复杂要求房地产企业认清自身的管理现状，加强自身的财务管理，提升财务管理水平。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
1.单一的融资渠道。从资金来源看，很多房地产企业对于银行资金的依赖性过高，房地产企业所筹集的大部分资金均来自银行贷款。对银行资金的过度依赖导致企业在经营不善时还本付息压力大大增加，随着房地产市场环境的恶化，房地产企业库存压力增大，企业从银行贷款越来越多。随着资产负债率的不断提升，房地产企业从银行贷款的资金成本也在不断推高。银监会要求严格控制过热地区和对高负债房地产企业的贷款规模，银行信贷政策对于房地产行业的紧缩，导致房地产企业面临着资金融通的困境，随着时间的推移，房地产企业资金链断裂的风险也在逐渐增加。
2.财务管理体系不健全。房地产企业通常有较大的资金需求，有些房地产企业财务管理一直扮演着单纯会计核算的职能，对于财务管理中的财务(融资、投资)和管理(预算、控制)两方面的职能，没有充分地发挥，不能为领导层决策提供强有力的支撑。
2.1财务管理制度流于形式。费用支出标准不一致，没有按照财务管理制度执行，往往被领导的意图左右；财务收支审批流程不规范，严重影响到会计资料的真实性和可靠性，包括账证核对、账实核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，导致财务信息失去应有的经济价值。
2.2公司组织结构不完善。一些房地产公司在财务管理政策体系方面存在真空地带，组织结构基本形式上完善，实际上却缺乏实效，容易引发一系列诸如管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等管理问题；企业的经营成果最终全部体现在“钱”和“物”上，而“钱”和“物”又和企业的财务管理息息相关，因此对于企业来讲尤其是现在还处于粗放型管理的一些中小房地产公司，若想持续发展，必须要正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，强化财务管理工作。
2.3内部监管不力。一些房地产企业虽然设置了内部审计等部门,制定了相关的监督管理制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监管不力。此类问题在家族型中小房地产企业中更加突出。
2.4没有形成有效的资金管理体系。公司内部资金分配不均，配置不平衡，某些公司存在资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下；虽然制定了年度投资建设计划，却没有把目标分解，制定出月度、季度计划加以控制管理；在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视企业财务管理，追求扩大规模，跨界发展，加大了企业风险控制的难度。
二、房地产企业财务管理改革对策探讨
1.促进管理制度改革，优化企业管理模式。摒弃企业创建初期的凭经验管理模式，建立规范的法人治理体制和权利分配和决策机制，实现互相制衡和约束，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思路。推行现代企业制度建设,促使企业重视内部管理和财务管理,从而挖掘潜力,提高效益。
2.加强资金管理。
2.1注重资金预算管理的有关工作，年初财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，明确企业年度资金动作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。
2.2在资金日常管理层面，企业应合理安排开发贷款申请及提款节点，提高开发贷款的使用效率；提高项目销售去化率，加快销售资金的回笼，做好按揭回款工作，降低资金成本；企业应进行立项分析，根据资金运营情况理性的进行开发项目的决策，避免开发规模过大造成的资金周转困难。
3.加强成本费用管理。企业成本水平的高低直接关系着企业产品盈利能力的大小和企业竞争能力的强弱，控制成本、节约费用，降低物耗，对于企业具有重要意义。财务部门要发挥自身拥有大量价值信息的优势，运用量本利分析法，合理测定成本最低，利润最大的产销量，减少无效或低效劳动，改变现行产品成本出现浪费后再控制的做法和只注重在项目施工过程中抓成本控制的行为，从项目的可行性研究抓起，把技术进步，成本控制和经济效益有机结合起来。
4.积极拓宽融资渠道。房地产企业发展已经不能单单只靠银行资金，拓宽融资渠道以保障资金的顺利周转迫在眉睫。
4.1发行股票，利用资本市场进行融资。股票融资是常见而且有效的融资方式，不仅筹资风险比较小，而且所筹集的资金长期有效，并不占用企业授信，为企业未来发展提供一定的保障；杠杆比例的降低使企业能够更多的通过债务来筹集到资金，增强了企业的融资能力。
4.2利用海外融资平台进行融资，海外资本市场相对成熟，对于企业上市没有我国资本市场在财务指标上要求的严格，因而上市的门槛较低。
5.推行全面预算管理。全面预算管理是企业管理的重要组成部分，是企业做好财务管理的重要措施。全面预算管理的内容包括业务预算、投资预算、资金预算、利润预算、工资性支出预算、管理费用预算等，是一个综合性预算整体。企业推行全面预算管理，有益于管理效率的提高和资源的优化配置，能够明确的划分企业内部各个主体之间的权利与义务，根本上解决企业的内部矛盾问题，从而提高企业的经济效益和整体竞争能力。
目前，数字出版迅猛发展，信息技术越来越发达，房地产公司相关财政管理人员应该转变传统的简单粗放的收支预算方式，要以市场和业务发展规划为导向，实施企业全面预算管理。虽然推行全面预算管理和零基预算可能会使预算周期变长，预算人员的工作量相对的有所加大，但是全面预算执行性强，能恰当地反映企业的发展需求，在加强成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明显，值得广大房地产公司人员一试。
6.提高财务人员素质。
6.1鼓励财务人员“走出去”，开展财务外交，定时或者不定时的举办联谊活动，或者相关专业的学术交流会议，创建和谐氛围；激励财务人员“引进来”，公司积极举办相关讲座或者会议，大力宣传“引进来”的思维，摒弃守旧陋习，积极吸取其他企业在财务管理方面的良好经验和精华，为企业获取最大的利润。
6.2领导要抓大放小，懂得放权。领导是风向标，主导企业发展的大方向，但是具体的操作应该由公司的其他人员的相互配合来完成，领导者不能大小一把抓，什么都要管，到头来反而什么都管不好。应该放权，在不改变大方向的前提下，鼓励下属员工积极进言献策，调动财务干部的监管能够和积极性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走内延发展和培养财务干部之路，房地产企业领导者应该创造合适的学习环境，鼓励员工积极学习，踊跃学习，比如可以不定期的举行学习效果比赛，调动财务管理者的积极情绪，更加用心的学习专业知识；避免一味的追求高学历高学位，不能因为一个文凭和一个学历的门槛，就把那些真正有能力的人拒之门外；杜绝企业内部任人唯亲，层层裙带。
参考文献：
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一、我国上市房地产公司资本结构现状分析
房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？
（一）我国房地产上市公司资产负债率分析
从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。
图1 2002-2011年资产负债率年平均值
（二）我国房地产上市公司偿债能力分析
通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。
（三）我国上市房地产公司现金比率分析
随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。
图2 2002-2011现金比率年平均值
综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。
二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议
（一）风险测评与企业成长趋势相匹配
高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。
（二）筹资顺序应该是先股权、后负债
目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。
（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率
研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。
（四）加强企业合并与“合作开发”
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伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。
二、中南房地产借壳上市的背景
（一）中南房地产公司借壳动因
（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。
（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。
（二）大连金牛公司售壳动因
（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。
（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。
三、中南房地产借壳上市效应分析
（一）对上市公司的效应
（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。
（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。
（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。
（二）对公司治理结构的效应
由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。
（三）对公司再融资的效应
中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。
（四）对公司股价的效应
自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。
四、中南房产借壳上市财务指标分析
为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。
（一）偿债能力
公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。
（三）营运能力
公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。
（四）发展能力
公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。
五、民营企业借壳上市的相关建议
（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式
（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。
（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。
（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。
（二）抓住资产重组的重心
民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。
（三）依靠中介机构实现借力
民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。
参考文献：
［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。
［2］王皓：《我国A股市场企业借壳上市相关问题研究》，西南财经大学2013年硕士学位论文。
［3］高文君：《我国房地产企业借壳上市的现状、动因及问题》，《经营管理者》2013年第10期。
［4］黄莉娜：《借壳上市助上汽集团并购成功的案例分析》，《商业会计》2013年第8期。
［5］梁立、董佳：《借壳：房地产企业上市的有效途径》，《经营与管理》2010年第10期。
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收录日期：2014年3月11日
一、引言
资金是企业进行经济活动的第一推动力，企业是否能够拥有广泛的资金来源，及时足额地筹集到生产运营所需要的资金，对一个企业的经营和发展是至关重要的。上市公司选择资金来源的偏好和行为，决定了公司的资本结构，进而影响到公司的总体价值。
随着资本市场的发展，我国上市公司的融资行为选择发生了明显的变化。我国上市公司的融资结构与西方发达资本主义国家不同，有明显的融资偏好行为，这与西方优序融资理论相悖。同时，房地产行业属于资本密集型行业，长期以来都存在融资结构不合理，融资渠道单一等问题。但是，当前对房地产上市公司的融资偏好行为的研究较少，房地产上市公司的融资有怎样的偏好，影响其偏好行为的因素又有哪些？本文将以上市房地产公司为研究样本，对我国上市房地产公司的融资偏好，以及其影响因素、优化政策建议等进行研究。
二、我国房地产行业特征
房地产业的发展速度和国民经济的发展密切相关，西蒙・库茨涅茨在《各国的经济增长》中将二者的关系总结为“发展速度呈正相关关系”。宏观经济的波动对房地产价格有着重要影响，而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，房地产价格的变化势必对宏观经济的运行产生重要影响。
归纳起来，中国现阶段房地产行业具有以下特征：
（一）房地产业发展具有周期性。作为基础建设行业，房地产业属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响很大，其发展同样具有周期性。
（二）房地产业具有很强的产业关联性。房地产业与国民经济的许多行业，如钢铁、水泥、木材、玻璃等都有密切关系，其发展也促使一些新兴行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等的产生。
（三）房地产业受政策的影响非常大。房地产业具有很强的政策敏感性，宏观财政、货币政策、国家产业政策乃至城市规划都会对其开发、流通等环节产生影响。
三、我国房地产上市公司融资现状分析
（一）股东权益比率分析。对2012年我国100家房地产上市公司的股东权益比率分析了解到，上市公司根据融资偏好以及经营状况的不同，导致股东权益比率存在较大的差异，比如泛海建设的股东权益比率是28.97%，卧龙地产为45.78%，而天伦置业为63.94%，等等。我国房地产上市公司的股东权益比率的平均水平为51.6%，普遍热衷于发行股票融资，而对债券融资反应十分冷淡。因此，中国上市公司的融资顺序与现代资本结构理论关于融资顺序原则存在明显的冲突，即存在融资偏好的特征。
（二）再融资方式分析。在当今全球资本市场中，增股、配股已经在上市公司利用资本市场进行股权再融资中扮演着重要的角色。其中，上市公司进行股权再融资最主要有两种方式：第一种是以配股的方式，向现有股东进行融资；第二种是通过增发新股的方式向投资者进行融资。截止到2012年12月，通过对在上海证券交易所上市的33家上市房地产公司，以及在深圳证券交易所上市的67家上市房地产公司的分析研究发现，以增股、配股的方式进行股权融资是一种普遍的方式。我国房地产上市公司即使在宏观调控严格的时期，依然争先采取增股、配股的融资方式进行融资。2007年至2012年期间，共有61家房地产上市公司通过增发新股、配股的方式进行融资。资料显示，由于国内股票市场规模的限制，上市公司通过股市得到的融资中，只有小部分得到了有效使用。
四、我国上市公司融资偏好因素分析
（一）制度因素。基于新制度经济学理论，中国证券市场上的一些反常行为则可以解释为制度安排存在缺陷，制度建设尚不完善所致。上市公司理所当然利用一切制度许可的方法来合理合法地筹集资金，而置中小投资者的利益于不顾。如股票发行制度不符合市场经济规律，对上市公司考核制度的不合理等。
（二）产业因素。企业的产业特征也是影响其融资偏好的重要因素，不同行业的上市公司所面临的产品市场的竞争不同，而产品市场竞争通过影响上市公司收入来影响企业的资本结构与融资选择。其中，产业组织与融资结构之间的互动是影响融资行为选择的重要因素之一。房地产公司属于基础建设行业，其发展速度和国民经济的发展密切相关，同时对国民经济的贡献率也很高。
（三）融资成本因素。从融资成本的角度来说，债券融资方式要比股权融资方式的成本低。在税收方面，发行债券能起到减税的作用，而发行股票，政府要对股东个人资本所得和股息收入以及企业法人双重征税；在发行费用方面，发行企业债券的费用较低；在风险方面，债务上升带来的财务风险也会加大，如果经营不善会导致企业破产；在对企业的监控成本方面，股权融资会导致道德风险，从而增加投资者对企业管理者的监控成本。
（四）股权结构因素。上市公司融资不仅受到外部环境的影响，还受公司股权结构的影响。中国上市公司特殊的股权结构影响到其融资行为，同时其融资方式偏好的不同，也影响着上市公司的融资结构。房地产上市公司的长期融资比例偏低、短期融资比例过高，股权融资比重较高、债券融资较少，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，不利于房地产企业的持续健康经营。
五、对策建议
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直是一个卖方市场+在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。
4月27日，著名经济学家华生说，他最近就有多份关于房地产调控的研究报告上报高层，建议学习韩国和日本的，在交易环节上征收高额的资本利得税。其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力。
日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50％。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75％，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10％住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。
韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40％，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47％到51％，其上实行快速累进，最高税率为60％加上附加税后实际税率为70.5％到76.5％。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌就建议征收房地产交易高额累进所得税。日韩的经验值得借鉴，高额所得税导致房地产投机无利可图，使房地产成为一个正常商品而非投资品，目前主要是地方政府在保护房地产投机者以期继续高价卖地圈钱将地方面子工程进行到底，这个税涉及的利益层面太多，目前执行较为困难。
观望：资金链条仍需巩固
虽然房地产转让所得税不会马上实施，但是连续的调控措施已经让房地产公司举步维艰。5月3日，某上市房地产公司公布了前4个月销售数据，其中4月销售环比3月出现下滑。公司称，3月以来楼市成交显著放缓，房企存货压力上升，此为调控显效所致。而与此类似，绝大部分上市房企4月销售均环比下跌。从北京上海等上市房企布局的热点城市来看，可售房源也出现持续攀升状况。房地产公司的存货压力最终会让公司资金链目趋紧张，而导致房地产公司的经营困难。
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本市已批准成立的房地产开发经营企业通过土地使用权有偿出让或转让，取得土地使用权后，则应向市房管局办理申请取得外销商品房专项经营权，方可开展开发经营业务。
二、房地产预售，须按一九八八年市人民政府批准的《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》规定，报经市房管局批准。批准预售后，房地产投资经营者应在批准之日起十天内向市房地产登记机关申报预售（注册）登记。
房地产预售双方当事人签订的合同应经市公证机关公证，公证后预买方应在二十天内向市房地产登记机关办理预售登记。
三、房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件，经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的，则必须先报经市房管局审核批准，转让双方签订的房地产转让合同（包括土地使用权转让合同）经公证后，应在二十天内向市房地产登记机关办理转让登记。
四、房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的可建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售；其中，未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。
房地产投资经营者出售房地产（包括已经预售的）买卖双方签订的房地产出售合同，经向市公证机关申办公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后由买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
五、已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主，出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
房地产交换，双方当事人签订的房地产交换合同经公证后，应按上款规定办理过户、登记手续。
六、房地产抵押（包括土地使用权抵押、房地产权益抵押、房地产权抵押等），抵押人与抵押权人应签订房地产抵押合同。合同经公证后，应向市房地产登记机关办理登记手续。
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一、强化投资项目的可行性研究工作
在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大，有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要先做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。
第一，要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。
第二，做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查研究与分析。只有在较好的市场需求条件下，企业才能获得正常的或高额的利润。
第三，搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量，开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。
二、建立健全房地产公司的资金管理机制
科学合理的管理机制不仅有利于房地产公司的资金能够更好的发挥作用，而且为公司的长足发展树立了良好的典范。首先，要优化资金的筹措结构。资金筹措涵盖了合理选择筹资方式和科学预测资金需求。合理的筹资渠道包括发行股票债券、融资租赁、银行信托等贷款）、吸收直接资金等，而预测资金需求方法有销售百分比法、趋势预测法、定性预测法等，这需要房地产公司财务负责人结合自身的发展实际选择合理的手段。其次，要强化资金管理意识，在资金管理上，房地产公司的领导者要借助于员工手册、专题会议、网络教育以及员工会议交流等方式，强化公司每一个工作人员对资金管理重要性的认识，以便在资金管理工作中获得更多的便利和支持，同时要树立现金流量的概念，对公司现金流量的相关信息进行密切的关注，保证任何一笔资金都能够运用到实处；再者，要不断地优化资金的使用结构。房地产公司要结合自身的产品结构、经营情况等决定流动资金的比例，以保持合适的流动资金的额度；应当根据“保证重点、量入为出、均衡支付、总员控制”的原则，成立公司内部的资金调度中心，让公司上下级的资金流动情况都能够被纳入到财务部门的控制范围内，保证资金管理机制的顺利运转，确保资金安全。
三、提高房地产公司财务人员的综合素质
在知识经济时代到来的今天，人力资源在社会各行各业中的重要性不言而喻，强化房地产公司财务人员的综合素质，对于资金管理乃至房地产公司的长足发展都有着极其重要的意义。其一，房地产公司相关负责人要针对公司财务管理的现实工作情况，制定切实可行的员工培训计划，借助于财务技能业务实践培训、推荐优秀员工在职深造、轮岗以及学历继续教育等多种手段，全方位的提升财务人员在财务核算、分析、决策等职能方面的能力，促使他们能够更加自如的应对工作中的压力和挑战；其二，职业道德的建设在财务人员的培训与教育进程中有着同样重要的作用，要杜绝财务人员“谋取私利、挪用公款”等不良现象的出现，就要尝试通过专题会议宣传、资金运作流程模拟活动等方式让员工意识到职业道德的重要性，同时要将员工日常的工作表现、业绩等与工资相挂钩，从而在提高公司财务人员综合素质的同时，也为房地产公司的发展提供了更多的活力。
四、实施资金的集中化安全管理
要结合房地产公司的发展实际，完善结算中心制度，可以建立专属公司的财务结算中心，实现内部资金的统一化调度、有效化监控和集中化管理，保证资金管理的安全、统一与集中。还有，要合理的发挥出信息化管理的作用，公司领导者要安排专业人士，结合公司资金管理的真实情况，建立公司内部的资金管理信息网络系统，从而可以在网络中随时查询公司资金的流向、最新的资金管理动态等信息，以便在有效地保证资金管理信息传递的水平和效率的同时，提升管理决策的水平。与此同时，要推行全面的预算管理，积极地推行预算审批、监督和编制的全面预算管理控制系统，预算编制应该采用逐级审批、逐级编报与滚动预算管理相结合的模式，且预算方法一旦确定，就不能随意的进行修改，以保证全面预算的真实合理性，为资金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及时检查资金预算的执行情况，分析不一致的原因，建议纠正措施，使资金管理制度化、规范化、科学化、高效化。
五、结束语
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（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐
房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。
（三）成本管理和财务预算的意识有待加强
一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低
现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
二、房地产公司财务管理工作的对策
（一）创造良好的发展环境
任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。
（二）提高决策者的财务管理意识
房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
（三）提高财务人员的综合素质
房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
（四）加大评审力度
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（二）培训制度缺失
由于MC房地产公司资金审批严格，对于用于企业员工培训的资金经常吃紧，没有办法长期的进行员工培训，一些重要的培训，因为资金的问题往往搁浅。MC房地产公司重视短期的效应，由于对未来的不确定性，导致企业不愿意花培训成本到员工身上，直接招聘专业技术人员以解燃眉之急，但是从长远来看，企业的损失是注定的。
（三）缺乏企业文化氛围
企业文化是一个企业的核心和灵魂，MC房地产公司企业的高层管理者不重视企业文化的培养，员工由于长期缺乏共同的信仰和价值观导致对企业文化的认同度低，一些员工觉得做好本职工作就是在贡献，忽视了员工之间横向和纵向协调沟通，甚至有些员工很少或者不习惯不与他人沟通，大家各司其职，导致封闭的企业文化氛围，企业的凝聚力和向心力减弱。MC房地产公司主要是由于利益的驱使，甚至不关注企业文化的培养和灌输。
二、西安MC房地产公司人力资源问题解决措施
（一）薪酬措施
对于MC房地产公司的管理人员和部分的专业技术人员可以试运年薪，这样能够把企业报酬和经营业绩挂钩，来激励高层管理者，企业要重视和成人企业家人力资本的重要性，通过适当的方式计算基本年薪和绩效年薪。本文年薪计算公式借鉴大企业CEO的年薪计算方法，基本计算公式为基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工资，W2代表了MC房地产公司当年的平均工资水平，P代表了管理者基本年薪系数，R1代表企业规模大小调节系数，R2代表房地产行业边界系数，其中西安市平均工资权重0.4，MC房地产公司当年的平均工资水平权重0.6.效益年薪的计算公式为K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企业的利润率净资产率销售增长率等效益综合指标，R1代表奖励薪资水平系数，根据MC房地产公司预先确定的企业家报酬水平确定，其数目大于1，R2代表非财务指标调节系数，是企业调节系数。根据以上的计算公式来计算MC公司高层管理者和部分工程技术人员。
MC房地产公司的销售人员主要是基本工资加上提成，这个也是业界对销售人员的基本方法，MC房地产公司对销售人员佣金分为住宅商品房，经济适用房和商铺，对销售人员的提成是以每月销售总额的2‰来作为销售员的个人佣金和考核绩效奖励，对于销售管理者是3‰，商铺是在月销售总额的1.5‰来激励销售管理人员，对销售管理者提成2‰经济适用房是MC房地产公司开发的一项政策性住房项目，基于时尚需求量大等因素，经济适用房0.5‰。
（二）培训措施
第一，培训要有针对性，企业哪些人需要培训，在什么时候培训，通过什么方式、费用等等都是企业进行考虑的，MC房地产公司长期以来忽视新员工入职培训，员工内部换岗培训和岗位技能培训，认为这些通过一段时间的适应就能共掌握，殊不知因此劳动生产率大大降低，很多员工没有培训而出现内部不适宜等等，MC房地产公司的公司外部培训很好，像资格证书培训、管理人员培训等不多，除非特别需要或者被动需求，企业没有主动组织外部培训。培训的目的是增加企业员工的知识和见识，改变员工的行为，要是无业绩，一切没改变说明培训是无效的，因此培新完毕后人力资源管理部门要进行培训结果的跟踪和反馈。
第二 有些培训结果很快就能见效，但是有些培训结果存在时滞，要经历一段时间才能在绩效中显示， 企业在进行培训计划是要考虑近期目标和长远目标的有效结合，MC房地产公司要为以后储备些人才做准备，因为高新项目要开工，城北的项目也在洽谈中，一旦要投入生产，需要大量的人力资本投入到其中，现在就做好未雨绸缪的工作。平时企业要组织员工学习，根据员工的兴趣爱好，知识结构，经验等来考虑培训的内容等。
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1 研究背景
在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。
2 我国房产企业价值链财务风险分析
2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析
我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。
对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。
为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。
2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析
所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。
本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。
根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。
分析上表中的数据，能够发现：
对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。
2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。
因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。
3 我国房产企业财务风险管理建议
3.1 内部价值链财务风险管理
（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。
（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。
在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。
近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。
多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。
3.2 外部价值链财务风险管理
外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。
当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。
（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。
（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。
我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。
参考文献：
[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.
[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.
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1.2激励与约束
通过全面预算管理机制，明确各部门、员工的职责和权益，同时对公司全体运营进行动态监控，强化公司内部控制，对公司各部门、员工实行奖优惩劣制度，激发公司员工的工作动力，提高员工的工作积极性，提高公司的运营效益，有效系控制公司收支和财务管理，同时约束部门管理人员的一些工作懒散、等等行为。
1.3防范与应对
全面预算管理机制对公司实行的是整体控管，对于公司在运营过程中可能遇上的风险预测、定位、分析也包括在预算管理的工作之中，以控制风险为目标，事前对风险进行预测，通过寻找经营活动实际执行结果与预算的差距，找出经营活动中可能存在的风险，并提出防范措施；当风险发生时，第一时间掌握控制情况；风险发生后，寻找有效的措施解决，尽可能地将风险带来的损失降到最低。全面预算管理机制还可以初步预测公司下年度的经营情况，根据预算结果，公司对未来的经营计划进行或大或小的调整，对于风险预先防范或控制风险出现的环节，从而对风险进行有效规避和化解。
2.目前房地产公司全面预算管理中存在的问题
2.1全面预算标准不够健全
由上文可知，房地产公司的项目运作并非单行，而是多重开展，因此是复杂而多关联的，所以房地产公司在预算方面有着一定的工作难度，并且当前并有一套成文的国家预算定额标准，来标配不同类型的产品，这种情况导致了房地产公司对产品或运营项目的预算编制出现了一定的随意性，预算的准确性偏离了实际情况。
2.2全面预算管理制度不够完善
目前我国的房地产公司建立起的公司内的全面预算管理制度仍处在初级阶段，存在着许多未完善的问题，系统的预算组织还没有建立，没有一套科学高效的管理体制，专门独立的监督机制和监督组织也没有设立，这一系列的不足导致房地产公司不能按照预算编制的目标实行工作考核，影响了全面预算管理制度的职能的发挥。
2.3低水平战略管理制约整体战略目标
战略管理是根据公司定下的公司的发展战略目标而同步进行的，保证公司的政策的贯彻和目标的实现，并在实施过程中对公司内外进行动态管理。然而目前许多房地产公司缺乏长远的战略目光，对于公司外部环境的变化没有掌握到点，没有及时对外部环境的变化进行分析，制定新的经营策略，发掘新的运营风险，公司的战略管理仍是传统模式，用年度全面预算管理来支配项目资金的调度，没能跟随变化的市场环境及时变换管理政策，也没有统筹全局来管理公司内部，调整公司的运营手段。对于公司内部的运作，战略管理并没有落实到实处，与公司的实际运作脱离，而公司内部也没有重视战略管理，对于战略管理措施的调整没有及时反馈实时资讯。由于以上的问题，导致房地产公司的战略管理很难与全面预算管理并行，公司未能及时发现全面预算管理中出现的各种问题，以至于问题堆积多发，全面预算管理的实施缺少有力的监督机制，大大降低了全面预算管理的职能效果，阻碍了公司的全体战略目标的达成。
2.4缺乏有效的资金链管理
房地产行业属于资金密集型产业，项目的运营往往需要大量资金的投资作为支撑，而一次投资的周期长，期间资金的投入是持续性的，资金链一旦出现问题导致中断，将使整个项目功亏一篑。因此，房地产公司中的资金链管理是公司全面预算管理中的重点。目前房地产公司的资金来源主要依靠银行贷款，然而在银行逐年递增的货代压力之下，为了保证公司的资金链不断，房地产公司需要支付的融资费用不断上升。而在资金的使用过程中，房地产公司盲目扩张规模，大肆囤积土地，占用了公司资金链中的大量资金，或是从各种不合法的途径融资，甚至是从民间的一些不合法的贷款公司中贷款，欠下巨额债款，加重了公司资金配置的压力，白白浪费了公司的大量成本费用。房地产公司中缺乏科学的成本控制体系，项目运营的费用支出往往超出计划预定，浪费了公司资源，降低了公司资金的使用率，增加了资金的占用率。此外房地产公司中普遍出现经营性现金流持续恶化的问题，为了处理公司内部因为各种体系缺陷或管理不严而出现的问题，财务费用也随之不断上升，在经历过金融海啸、国家调控和对房地产的约束政策出台之后，公司的销售量有所萎缩，而在这种情形下公司资产的库存高企，使得公司的资金无法回流，资金链无法闭合持续流通。
2.5绩效考核制度收效甚微
而多数房地产公司的全面预算管理考核是传统的业绩考核体系，以员工达到的财务指标作为考核标准，而非针对财务指标的评价，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的监管实行，考核部门工作不严格，考核内容暧昧，考核工作没有定期开展，缺乏清晰的考核标准，公司全体人员的绩效考核不能全面进行。公司人员参与的意识不强，导致绩效考核制度在全面预算管理中收效甚微。
3.对于全面预算管理机制的改善建议
3.1创新房地产公司的全面预算管理理念
第一，房地产公司要树立预算的法律效力意识。房地产公司的一切经济行动都应该以公司定下的运营目标为核心，以此为前提进行预算工作。当预算工作完成后，要制定好完善的规划，并分配好公司内各组织各部门的准确工作，明确分工，要求公司全体严格按照预算计划进行工作，提升公司的预算控制能力；第二，要提高公司全员的参与意识，动员公司上下参与到全面预算管理的工作中去，统一人员的管理和预算的标准，加强前面预算管理机制的职能的发挥效力；第三，公司的上层领导要对公司的预算工作投以重视，支持公司的全面预算管理工作，全程参与，起到带头作用的同时能稳定公司的人员，起到激励与约束的作用。
3.2完善预算管理制度
公司的管理必须有制度为依据，因此对于全面预算管理工作的开展，必须首先要健全完善好全面预算管理机制，作为公司管理工作的支柱。首先要确立制度的核心目标，是以利润为主，明确机制参与人员的权责，将全面预算管理机制的细节条目清晰列明，界定好预算制度的目标、编制、汇总、审核、执行与管理，定期要求执行人员报告业绩和公司情况差异，定期对预算指标进行考核，根据公司的实际发展情况微调预算目标。根据全面预算管理机制，制定参与人员的考核制度与标准，定时对参与人员进行绩效考核，提高参与人员的工作严谨度和积极性。同时建立一套房地产项目会计核算科目体系，作为财务会计依据，逐步形成公司自成一套的资金分配额度标准。
3.3加强资金链的管理
房地产公司要学会多元化融资，形成多向融资渠道，解决资金筹措的问题，在合法合规的情况下适当引入外资。其次要搭建网络信息平台，促进公司内部以及业内的友好信息流通，日常的基础管理工作在网络平台上进行，减少管理成本，方便管理手续，并在公司内部建立起资金的数据库，公司的资金的收支情况、各部门的日常收支情况等等都及时向上填报，方便预算管理人员能及时掌控公司资金的流向。同时要详细规划资金的使用配置，强化资金链的良性循环。
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一、宿州市房地产企业人力资源管理
目前存在的主要问题
房地产是指从事土地和房地产开发、管理、服务的行业，作为第三产业的房地产已成为拉动国民经济快速发展的支柱产业，它广泛兴起于20世纪80至90年代的深圳、广东等沿海发达地区。随着改革开放的深化和市场经济的快速发展，中部地区以及西部地区的房地产业也日益兴起。作为安徽省北部核心城市之一的宿州市，自2000年以来随着城市建设的加快以及本地区经济的发展，房地产业蓬勃发展起来。房地产业在宿州市的兴起也为增强宿州市整个城市核心竞争力提供了保障。在房地产行业竞争中，人才的竞争是核心，对企业的生存发展尤为重要。但是，由于房地产业在宿州市的发展历程还比较短，房地产企业管理落后，宿州市许多房地产企业并未建立专业化、规范化的人力资源部门，人力资源管理的现状不容乐观。
（一）员工招聘与配置存在明显问题
本次问卷调查对象为宿州市各类房地产公司，采用实地走访法、电话访谈法、资料分析法等。调查时间2013年3月19日，为期两天，共发放问卷50份，收回问卷42份，回收率为84%。本次问卷所涉内容基本上涵盖了宿州市房地产公司人力资源现状相关的主要问题，通过对调查结果的进一步分析，我们得出，宿州市房地产行业人员招聘与配置存在以下问题。
1.忽视专业人才、高级人才的引进
房地产行业不同于其他行业，从前期项目分析调查、规划设计、产品研发到后期的物业管理都需要专业技术人员以及高级管理人员。然而，通过对有效问卷的分析，我们可以知道，宿州市房地产公司的从业人员往往是一些不具备相关专业知识甚至没有通过专业培训的人，这无论对于宿州市房地产市场的健康发展，还是对于企业的发展壮大都是不利的。具体参照表1
2.从业人员知识层次以及专业素养较低
通过对回收问卷的分析，我们可以看到，宿州市房地产公司从业人员有的是大专甚至以下学历的基层人员，有的是本科甚至以上学历科班出身的专业对口、土木工程方面的专业技术人员和高级人员，而在施工建筑中多为学历较低的农民工。由于从业人员知识层次悬殊较大，这就决定了宿州市房地产公司人力资源管理的复杂性和艰巨性。房地产业从业人员的专业素养对房地产开发、物业管理、房产销售的整个过程都产生重大影响，如果人员素质较低，专业素养不够，这就很难提高房地产企业的成本控制、经济效益、销售业绩以及企业的影响力。具体参照表1
（二）薪酬制度设计不合理
不同的岗位配置具有不同的薪酬待遇，在宿州市房地产一级市场上管理人员的工资是基层人员的多倍，并且在福利、保险等方面都很完善，而作为下面的基层人员，他们的收入甚微，福利没保障、休息没保障、安全没保障，从而降低了员工的工作积极性。如何建立公平合理的薪酬福利制度，激励房地产从业人员，缩小从业人员收入差距是每个房地产公司人力资源部门亟待解决的问题，具体参照表2
（三）忽视企业文化的塑造
企业文化是每个企业的灵魂，是凝聚团队力量的纽带，企业文化的塑造是每个企业的艰巨任务。在对宿州市当地房地产公司的调查中我们发现，许多房地产公司并未把企业文化的建设纳入人力资源管理过程中，没有把它作为房地产管理的一种方法、一种力量挖掘出来加以利用，以致于把企业文化所具有的动力、凝聚力、指挥力、融合力、约束力远远弃之。企业文化在众多房地产企业中只是一句口号、空话。因此，房地产从业人员很难对房地产企业形成一致的价值观，从而导致员工的价值理念与企业的经营管理目标发生冲突，企业文化作为一种精神力量并没有发挥作用。
（四）人力资源管理体系不完善
宿州市房地产公司多为民营企业，这种企业的性质决定其管理模式和决策方式存在一定的不足。随着宿州市经济的快速发展、房地产市场的完善、房地产制度环境和国内金融环境的变化，许多房地产公司逐渐意识到人才在企业竞争中的重要性。于是各房地产企业不断建立自己的人力资源部门，加强本企业对人才的管理。但是，由于人力资源部门成立时间比较短，人力资源管理的完善需要一定的过程。因此，宿州市房地产公司人力资源管理体系呈现出不完善的特征。人力资源管理只是停留在最原始的阶段，主要以人事工作为主，并未涉及员工的培训与开发、人力资源规划、劳动关系管理等模块，人力资源管理的工作比较单一。
二、宿州市房地产行业人力资源管理
存在问题的原因
房地产业是个特殊的行业，从对资源、资本、市场的使用和管理到对人才的管理，都呈现出极强的地域性、垄断性、技术性，影响宿州市房地产人力资源管理优化的因素是多方面的，具体表现在以下方面。
（一）企业家的管理理念
在宿州市众多房地产公司中具备较大规模、专业化、多元化的房地产公司不多，其中多是规模较小、业务单一、实力较小的当地房地产开发公司和中介公司。这些公司多为白手起家的企业家建立的，在管理和决策方式上多是采用传统模式，缺乏创新管理理念。房地产公司中普遍存在“任人唯亲”而不是“任人唯贤”的现象，即重要职位主要由其亲信担任。这就导致把贤能人才拒之门外，形成“家族式”企业。这种管理理念不仅使人力资源部门权利架空，形同虚设，而且不利于优秀人才的引进，这无论从长远来看，还是从短期来说都不利于房地产公司的持续发展。
（二）经济环境特殊性
房地产业是个高风险、高投资、高利润的“三高”行业，盈利是每个房地产企业家不变的理念。由于房地产业提供的是住房这种特殊的商品，这就决定了市场需求的稳定性。房地产市场是个高度集中的市场，其垄断性驱使房地产企业家以最少资本的投入，获取最高利润。因此，减少人力资本的投资成为房地产企业家普遍采用的方法。开发商出于对高额利润的追逐，房地产开发在宿州市大规模展开。然而在房地产投资开发中，由于宿州市房地产行业的特殊性、垄断性、区域性，使得房地产企业家竞相通过减少人力资本投资来赚取高额利润，管理者没有加强人力资源开发的动力和理念，人力资源管理成为房地产企业管理的“死角”。
（三）法律制度因素
任何企业的管理都必须符合国家法律法规的规定，尤其是在人力资源管理战略方面，必须符合国家和当地政府各主管部门的劳动法律法规和法令。房地产企业的特殊性决定了其对专业性技术性人才的严格要求，企业的员工配置不仅要符合劳动法律法规的规定，而且要具备相应的技术技能。宿州市房地产企业在从业人员配置、薪酬福利方面应严格按照《劳动法》《妇女法》等法律法规，合理有效的设计与执行，从而使人力资源管理走上正轨化、专业化的道路。
三、优化宿州市房地产行业人力资源管理的
对策建议
宿州市房地产企业的发展历程、企业家的背景导致了房地产人力资源管理方面的种种问题，但是，这些问题并不是不可弥补的。具体可以通过以下措施进行优化。
（一）房地产行业要建立规范的人力资源部门
整体来看，宿州市房地产企业多为中小型民营企业，家族式模式是众多房地产公司普遍采用的管理模式，各部门的主要负责人员多为其亲信。要改变这种局面、完善房地产公司的管理体制，实现人力资源管理科学化、正规化，必须建立正式的人力资源管理部门而不是由秘书、人事部门甚至其他部门来其工作事务，做好员工招聘、绩效考核、薪酬制度设计、人力资源规划、员工培训与开发、劳动关系处理等工作，使人力资源管理在房地产公司中走向正规化。
（二）房地产业企业内部建立有效的激励机制
针对宿州市房地产公司中存在的从业人员收入差距大、员工积极性低的问题，房地产公司人力资源部门应从绩效考核入手，建立有效的绩效评估体系，使薪酬设计多样化，绩效管理正规化。例如为了体现公平的原则，在房地产开发过程中，可以根据项目施工人员的劳动量和劳动难度、强度设计薪酬；在房地产销售过程中，可以根据房地产销售人员的销售业绩来制定薪酬；在房地产策划过程中，可以根据项目策划人员的策划方案产生的实际效果进行薪酬设计；对于一些高级管理人员则可以根据其管理能力以及他对公司做出的贡献进行薪酬福利的分配。通过多元性薪酬设计来激发房地产从业人员的工作积极性，从而提高企业效益。
（三）提高房地产从业人员专业技能和综合素养
房地产行业不同于其他行业，其专业性较强，对从业人员的专业技能要求较高。随着市场经济的发展和知识经济的到来，知识型人才成为社会的需求人才。如今伴随着房地产产业化进程的加快，以及“资金密集型”向“人才密集型”的转变，房地产企业的竞争核心是人才的竞争，拥有人才就拥有了竞争力。加强企业内部人员的培训与开发，不仅能提高员工的专业技能和整体素养，而且有利于房地产企业文化的建设，使员工对企业的管理理念和管理目标达成共识，从而实现宿州市房地产企业的可持续发展和循环发展。因此，房地产公司应加大员工的培训，针对不同岗位的从业人员制定不同的培训方案，通过企业内部的培训建立起一个学习型组织。
（四）拓展员工招聘渠道
通过对调查结果的分析，我们可以知道宿州市房地产企业员工大部分是通过劳务市场现场招聘、员工之间的引荐、朋友或熟人的介绍、电视广告等传统渠道招聘进入房地产公司，这种招聘方式造成房地产市场从业人员专业技能不足，专业素养不够，不利于房地产企业健康发展。因此宿州市房地产企业应当通过扩大员工招聘渠道，通过广播、电视、网络、户外广告，以及到高校进行校园招聘等多种综合渠道去招聘员工，从而获得高素质、高技能、高效率、高水平的专业人才，充分发挥人力资源的能动性，为宿州市房地产企业创造价值。
参考文献：
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[2]郜国儿.浅谈房地产企业人力资源管理现状及优化措施[J].山西建筑，2011（10）.
[3]王瑞玲，宋春叶.房地产企业人才流失问题分析[J].重庆科技学院学报，2010（03）.
[4]韦芳.民营房地产企业人力资源管理的现状及解决对策[J].中国商贸，2009（15）.
篇13
一、研究假设提出
根据市场营销学与财务管理学的相关知识，企业进行广告宣传的目的在于提升销售业绩，而广告费用的支出是反映企业广告宣传力度大小的关键指标。企业广告宣传力度大，那么企业的外在形象更容易被塑造，所生产的产品在消费者心中更有知名度，更容易为消费者所接受，从而实现销售业绩的增长。基于此，本文提出研究假设：广告费用与销售业绩呈现着正比的关系，即广告费用支出越多，那么企业的销售业绩水平越高。
二、数据选择与样本说明
本文选择主营业务收入来衡量销售业绩水平，选择销售费用来衡量广告费用的高低。鉴于本文研究的对象为房地产公司，为了便于数据的可得性，本文选择46家房地产上市公司作为研究样本，选取其2012年度的财务数据组成一个容量为46个的研究样本。同时，鉴于本文的研究数据为面板数据，对数据进行取对数处理，以减小异方差现象。
三、相关性分析
在进行线性回归分析之前，首先运用相关性分析来检验销售费用与主营业务收入之间的相关程度。相关性分析是指对两个或多个具备相关性的变量元素进行分析，从而衡量两个变量因素的相关密切程度。当然，变量之间存在着相关性并不意味着具有因果关系。从本文的相关性分析结果来看：销售费用与主营业务收入之间存在着较高的相关性，这两者的相关系数达到0.9，达到高度相关。
四、线性回归分析
线性回归分析是分析因变量与自变量之间数理关系的研究方法，按照自变量个数的多少可分为多元线性回归分析和一元线性回归分析。运用EViews5.0软件来线性回归分析销售费用与主营业务收入的关系，得到如下线性回归方程：
该线性回归方程的拟合度为0.81，说明销售费用可以解释主营业务收入变动的81%。同时，方程的F检验值为187.6，对应的概率值为0.000，小于显著性水平1%，说明方程整体显著，销售费用与主营业务收入之间存在着显著的线性关系。此外，销售费用的回归系数0.75，回归系数的T检验值为13.7，对应的概率值为0.000，小于显著性水平1%，通过了T检验，说明销售费用对主营业务收入存在着正向的显著影响，即销售费用每提升1个单位，则主营业务收入就会显著地增加0.75个单位。
五、结论与建议
通过本文的实证研究可知：房地产企业的广告费用与销售业绩有着密切的联系，而且广告费用的增加有助于销售业绩的提升。根据这一研究结论，房地产企业要实现利润最大化的目的，必然要提升自身的销售业绩，而增加广告费用投入，加强企业与楼盘的广告宣传，对提高房地产企业的销售业绩有着积极的作用。因此，房地产企业可以尽量增加对广告宣传的投入，享受广告费用增加所带来的销售业绩的效益。当然，在增加广告费用支出的过程中也需要注意以下几方面：
1.广告费用支出要结合公司的实际财务状况，避免因大额的广告费用支出而给房地产公司的现金流带来问题。广告费用的支出要导致公司现金流的支出，而且很多广告宣传在前期需要巨大的资金投入，这往往容易造成公司的流动资金出现短缺的现象，使得公司在拿地、房产开发等主营业务拓展过程中面临资金的难题。
2.广告宣传要有针对性，突出宣传重点。广告宣传对销售业绩的提升并不是说随随便便的广告就能实现的，这需要房地产公司结合自身楼盘的实际情况而制定广告宣传策略。一方面，房地产公司要立足于楼盘实际，细分目标市场与消费群体，做好市场调研工作，在目标市场与消费群体较为集中的地区进行广告宣传；另一方面，在制定广告宣传的过程中结合目标市场与消费群体的特征进行，制作出符合目标消费群体口味的广告。
3.广告宣传要实际，切忌过度夸张真实情况。目前，房地产公司的宣传广告存在着过度夸张的情况，关于真实情况扭曲的房地产广告到处都是，这不仅造成了市场的不良反应，而且还会引起监管部门的处罚。因此，房地产公司在广告宣传过程要秉承“真实”原则，避免出现过度夸张的宣传广告，给自己造成不必要的麻烦。
参考文献
[1]杜漪，樊文英.我国广告费用与销售额关系的实证研究[J].山西农业大学学报（社会科学版），2009（04）.
