引论：我们为您整理了13篇房地产风险案例范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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1.1 抵押物确认中的影响因素
（1）抵押人权利的确认。《物权法》规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，其提供的抵押物必须拥有处分权才能设定抵押权，否则将导致抵押无效而出现没有担保的风险。
（2）法定优先权的确认。房地产抵押执行过程中经常涉及抵押权和建设工程价款优先受偿权的问题。我国物权法制定过程中理论界对优先权所下的定义是：“特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产（动产或不动产）优先于其他债权人受清偿的权利。”因此，商业银行在以房地产为抵押物发放贷款前，应调查核实是否存在法定优先权的情形。
1.2 抵押物登记确认中的影响因素
银行在办理房地产抵押登记时必须重视抵押登记的风险防范，把潜在风险和纠纷降到更低，减少日后纠纷的产生，在办理过程中应切实注意以下环节：一是不能以不得抵押、产权不清甚至产权丧失的房屋建筑物作为抵押登记；二是同一房地产不能重复抵押登记，重复抵押不符合财产所有权的原理，违背了抵押担保债权实现的宗旨；三是抵押合同变更和终止，必须按规定办理抵押变更或注销登记；四是抵押权人应与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续，领取房地产他项权利书并妥善保管和使用；五是要对抵押登记内容与抵押合同进行审核，防止虚假抵押登记或因登记机关工作失误造成抵押登记无效。
1.3 抵押权实现中的影响因素
（1）房地产抵押权实现所符合的条件。房地产抵押权的实现是抵押权效力的集中表现。贷款银行在依法行使房地产抵押权时，房地产抵押权的实现有以下五种情况：一是当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；二是抵押期间债务人被宣告解散或破产的；三是抵押人死亡而无继承人或继承人放弃继承、继承人拒绝履行偿还债务义务的；四是抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产的；五是抵押合同约定的其他情况（如可能影响抵押人履行或承担期相应责任、义务的各种事件）出现时，抵押权人即可实行其抵押权，以房地产的交换价值来满足债权。
（2）房地产抵押权实现所符合的方式。《物权法》增加了“当事人可以约定实现担保物权的情形”的内容，扩展了贷款银行行使担保物权的条件。因此，银行在与抵押人约定担保物权条款时，可以将有关违约情况作为实现担保物权的情形，保障银行债权的安全。
（3）房地产抵押权行使中应注意的法律问题。银行在行使抵押权时，除必须要符合规定的条件和方式以外，在具体操作过程中还应注意遵守有关法律法规：银行在与抵押人协议处置抵押物时，当抵押的房地产为共有或者出租的，应当对共有人或承租人下达书面通知，同等条件下共有人或承租人依法享有优先购买权；抵押人以土地使用权设定抵押的，在实现抵押权时，银行未经法定程序不得擅自改变土地的性质和原有用途，原以划拨方式取得土地使用权的，应依法以处分土地使用权所得价款缴纳土地出让金后才能用于实现抵押权的优先受偿；抵押人原以土地使用权连同地上建筑物和附着物，包括新增房屋一并设定抵押的，地上建筑物和附着物不属于抵押物，虽然可依法一并处置，但银行对建筑物、附着物价款的处置无优先受偿权；抵押人在房地产抵押物上设定多个抵押权时，各抵押权人应当按照抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押人只能在前一顺序的质押权人优先受偿后，对剩余部分的价值进行受偿，如果抵押登记的顺序不分先后，则按照各抵押权人的债券比例进行清偿。
（4）房地产抵押权实现的及时性。依据《合同法》对违约责任的规定，对于借款合同、抵押合同，当债务人、担保人出现违约时，银行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行归还贷款的条款。当债务人出现严重违约行为或恶意逃废银行债务行为时，银行可依据合同约定提前终止合同收回贷款，及时行使房地产抵押权。在《物权法》实行后，银行可在双方没有就抵押权实现方式达成协议时，直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，便于银行提高效率，防止不良的贷款出现。
2 房地产抵押贷款法律风险的案例分析
2.1 案例
某信用社发放一笔个人抵押贷款，期限一年，以借款人的门面房抵押担保，该门面房地理位置优越，被认为变现容易。但是，贷款尚未到期，该抵押的门面房被法院资产保全。经核实，是一起民事案件涉及该抵押房产：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，购房款来源是其情夫通过银行卡转账购买。情夫原配从国外回来后，提供足够证据证明该房产是其丈夫用夫妻共有财产购买，第三者系非法所得。因此，原配将第三者（借款人）至法院，法院判决原配胜诉，鉴于房产在信用社抵押，原配申请了资产保全。
贷款到期后，信用社向借款人追索债权，要求其归还信用社贷款，借款人虽然入股和别人合伙做生意，但却因生意不景气而回款无望。另外，借款人平时只负责在家带孩子，其本人也没有还款能力，尤其是被原配后，情绪波动加大，更加不配合归还贷款。信用社将其至法院，借款人拒不在送达传票上签字，法院只好采取公告送达，信用社被迫卷入案件纠纷中。信用社作为无过错方尽管在法院判决中胜诉，但其抵押权的实现是颇费周折。
2.2 分析
该案件是一起轻视第一还款来源，对房地产抵押物权利没有进行详尽的调查，没有对抵押物的权利进行确认，只重视第二还款来源，且因第二还款来源引发法律纠纷导致不良贷款的典型案例。一是银行没有对抵押物的抵押权进行详实确认。商业银行在房地产抵押权确认过程中应要求抵押人提供房地产抵押物的权利证明，该案例中的客户经理在调查贷款时，并没有对该抵押物进行详尽的了解，过度依赖于抵押物的足值、易变现，认为只要抵押物足值、易变现，贷款就没有风险，因此放松了对借款人人品、借款资格、个人身份的审查，忽视了对第一还款来源的详尽调查，导致出现民事纠纷时给自己带来不必要的麻烦。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律担保效力或效力存在争议。《物权法》中规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，提供的抵押物必须有处分权才能设定抵押权。案例中的女借款人在表面上有该抵押物（门面房）的处分权，但实质上购房款的来源是其情夫通过银行卡转账而购买获得，房产是原配夫妻共有财产购买，第三者系非法所得，也就是说该女借款人对该抵押物（门面房）的处分权存在争议。女借款人用物化房产的他人资金与信用社设定的民事抵押贷款合同，尽管资金来源不明，但是房屋产权明晰，信用社在贷款过程中为无过错方，抵押担保视为有效，拍卖所得不影响优先受偿，信用社可以优先享受赔偿权利。因此，在充分保护原告享有物权的前提下，女借款人所得资金物化了的房产应当优先偿还信用社。三是没有对房地产抵押实现的方式进行补充完善。该案件中信贷管理人员过度依赖于抵押物的足值和易变现，也对第一还款来源过度依赖，且因还款来源引发法律纠纷，从而导致贷款长期无法归还，信用社不得不卷入案件诉讼的案例。信贷管理人员在与抵押人约定担保物权条款时，没有完善“实现担保物权的情形”，没有切实保障信用社的债权安全。
3 防范房产抵押贷款背后法律风险的对策
第一，认真审核贷款材料，实时关注抵押物状况。贷前调查是信贷业务的第一道“过滤网”，对防范信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐的作用。首先，要对借款人的身份、人品及家庭成员状况进行详实的了解，注重借款人的道德品质，了解其资金来源，是不是正当、合法收入，是否存在资金来源不明或者洗钱等情况；其次，严格抵押物准人制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法、无效或者有纠纷的房屋产权证作为抵押物。最后，关注抵押物状况，注意防范抵押物带有过多的交易限制性条件等。
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一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状
（一）房地产、建筑安装行业的特点
房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。
房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。
（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险
房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。
第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。
第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。
二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析
（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险
房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。
（二）财务制度不规范，法律意识淡薄
在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。
（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞
税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。
三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议
（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度
针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。
（二）严把发票领用关，加强企业日常监管
针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。
（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查
充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。
（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞
房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。
（作者单位为青岛科技大学）
参考文献
[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.
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1.某房地产项目合作开发案例的概况
2011年初，正在寻找合适投资项目的某投资公司（以下简称A公司）了解到某实业公司（以下简称B公司）因资金短缺、经营策略调整等原因欲寻找对象对其拥有某“商业综合楼”合作开发项目的45%股权进行转让的信息。该“商业综合楼”开发项目地处国家一级风景保护区区域内，是城市房地产投资的热点区域，土地性质属拆复建用地，用地成本相对较轻；项目总投资预算为5亿元人民币；项目股权为三方所有，B公司占45%，其余部分由当地村经济合作社（以下简称合作社）占51%，拥有另4%股权的合伙人为自然人（以下简称自然合伙人）；三方共同成立了相应的项目公司，由合作社推荐的自然合伙人担任董事长、B公司派员出任项目经理；至2011年初，项目的主体工程已结顶，总体工程形象进度进入中期过后阶段。A公司在经过一段时间的考察和评估后，认为该地块楼面价仅为3000元人民币左右，用地成本轻，地处国家一级风景保护区，项目具有明显的地理环境优势和地价优势，2009年后正处于房地产的快速复苏期，因而判定该项目具有良好的开发前景。于是A公司在2011年下半年受让了B公司占总股本45%的股权和相应的债权，介入自身并不熟悉的房地产开发行业，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人担任董事长、A公司派员出任项目经理。A公司涉足房地产开发行业之后，由于一系列失当的决策，导致该项目至今难以为继；更由于法人治理结构和权力制衡机制的不完善，产生了超出预期的管理风险，牵涉A公司卷入了多起涉及项目开发的经济纠纷。对于A公司而言，这无疑是一次失败的战略决策，造成了巨额的直接经济损失和声誉损失，成为房地产合作开发中典型的负面案例。
2.房地产项目合作开发主要风险因素分析及控制
目前，企业参与投资房地产项目多采用股权或债权的合伙人投资方式，这种投资方式决定了投资风险存在投资过程中的各个环节。根据风险源划分，房地产合作开发面临的风险主要有：决策风险、政策风险、管理风险、法律风险、开发流程风险和经营风险等六大类。根据房地产市场的调查和咨询实践，房地产企业的风险80%来源于决策、管理、流程和经营风险。以下从企业可控的角度，主要对决策与管理的风险控制作出分析：
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房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。
1财务风险的成因及特点
从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。
11房地产业资本运作周期产生的风险
对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。
（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。
（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。
12房地产业产品的特点以及产生的风险
房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。
13房地产资金的运作及其产生的风险
在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。
14房地产业的结构形式及其产生的风险
很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的人，这个人在一定的范围中起到的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。
2房地产企业财务风险的防范
通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。
21房地产融资风险的防范
如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：
（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。
（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。
（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。
（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。
22房地产投资风险的防范
在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。
23日常资金运作风险的防范
资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。
3结论
我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。
参考文献：
[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.
[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.
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[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.
[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.
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一、全局意识
“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。
怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。
二、投融资意识
公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。
怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。
三、法规意识
任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。
怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。
四、风险意识
公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。
怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。
综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。
参考文献：
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文章编号：1005-913X（2012）08-0150-01
一、房地产风险最小投资组合模型的建立
（一）房地产投资组合的收益与风险
1.投资组合的期望收益率。投资组合期望收益E（Rp）为第i类房地产投资的期望收益率；Wi为各项目在投资组合中的权重，则：
RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）
2.投资组合的总体风险。投资组合的总体风险σ2p 可定义为该组合获得的收益优选法与预期收益率的方差；设σi和σj为第i类和第j类项目期望收益率的标准差；pij为第iod 与第j类项目的相关系数，则
σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）
（二）确立的目标
结合以上对房地产投资组合方法的推导，可以归纳出房地产投资组合的目标有：在一定的预期收益水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；在一定的风险水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益。
在本文中，结合资本资产定价模型β概念，以目标一为基础建立了房地产投资组合风险最小模型。
（三）模型的有关假设
建立房地产投资组合模型的目的在于引入风险概念，使房地产企业获得最小风险的投资目标。现做如下假定：各房地产投资项目均有完整的可行性研究报告或投资计划；本模型不再考虑资金资源的约束；各投资类型均能根据市场调查及预测资料确定各自可能收益率和各收益率实现的概率大小；市场由多元化的投资者统治，不存在低风险高收益的投资。
（四）模型的建立
设有N项不同的房地产投资，Wi为第i种房地产投资的投资比例，Ri为收益率，σ2p表示房地产投资组合风险，在预期收益R0寻求风险最小，依据房地产投资组合分散风险的原理建立模型：
minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）
s.t： ■wiRi≥R0
■wi
Wi≥0，i=1，2，3，4……n
房地产投资中，单项房地产风险包括系统风险（由政治、经济等 因素引起，不能在组合投资中被分散）和非系统风险（与特定的房地产投资有关，可通过投资不完全相关的资产组合使之分散）。根据夏普等的资本资产定价模型（CAPM），可知单项投资总风险中只有系统风险对组合的预期收益和风险有贡献，那么可预先把系统风险分离出来。设Rm是资本市场投资组合的预期收益率，ai是无风险时的投资收益，βi是不可分散风险度量，即第i项投资对市场组合风险的贡献率，εi是投资i自身的变动，根据统计学原理，第i项房地产投资的收益为：
Ri=ai+βiRm+εi （2-4）
由统计学原理得：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2
上式表明，收益率的不确定性（即风险）由两个因素决定：市场波动因素β2i σ2m和投资自身波动因素（σni）2（非系统风险）因此可以用不可分散风险度β将第i种资产的总风险分解为系统风险和非系统风险：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）
式中，（σni）2为第i项投资的系统风险：（σni）2为第i项投资的非系统风险。
以（σsi）2，表示房地产投资组合的系统风险，同时，组合投资的风险还要考虑单项投资间的相关程度，交（2-4）和（2-5）分别带入总体投资目标函数，修正后最终可得模型，可得：
min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m
（2-6）
s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0
■wi=1
wi≥0，i=1，2，3，，4……n
以上模型是建立在一定预期收益率下，寻求风险最小的目标之上的，不同企业在实际应用中还可根据其不同的目标，同理以寻求收益最大化为目标来建立模型。
1.各变量发生的概率P。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值，一般随机事件的概率是介于0与1之间的一个数。
2.投资项目的期望收益率E（Rp）。项目的投资期望收益优选法可以根据市场调查、有关数据资料，在单项目经济评价时加以确定。其计算公式如下：
E（Rp）= ■PiRi （2-7）
式中：Pi—项目第i种预期收益率的出现概率
Ri—项目第i种结果出现后的预期收益率
3.项目的投资期望收益率的方差σ2i。确定项目的投资期望收益率之后，方差可根据下列公式求得：
σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）
4.项目之间的相关系数ρij
ρij=■ （2-9）
式中cov（Ri，Rj）—项目i和项目j之间的协方差
4.不可分散风险系数β。β反映的市场风险不能被相互抵消，体现的是投资组合的风险，即该组合的报酬率相对于整个市场组合报酬率的变异程度。以不可分散风险β为度量的房地产组合投资，β系数是理论上的假设模型参数，可按照以下公示计算：
就单项资产看，其计算公式为：
βi=■=Rim（■） （2-10）
式中：Rim—项目i和整个组合投资的相关性
σm —整个市场的标准差
σI —项目i自身的标准差
二、房地产投资组合案例分析
（一）分散风险的案例
某房地产商投资房地产项目，其项目组合中包括两种房地产投资类型A和B，当项目A的预期收益率RA=25%时，预期收益率发生概率PA20% ；RA=15%时，PA=50%；RA=10%时，PA=30%。当项目B的预期收益率RA=30%时，预期收益率发生概率PB=30% ；RB=20%时，PB=40%时，RBA=10%时，PB=30%时。做出风险分析如下：
由式2-1、2-8得：
项目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%
B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%
可以看出。项目B的预期报酬率高，投资风险比较大，而项目A的预期报酬率比B低，但投资风险较小。设投资商决定项目A和B的投资率均为50%。
由公示得：投资组合的预期收益率与方差为：
E（RP）=17.25%
σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB
由-1
0.00045
在投资率确定的情况下，投资组合的预期收益率为定值17.25%结合的风险随两者的相关系数变化，方差在0.0045～0.00316之间。
（二）房地产投资组合风险最小模型的案例
某房地产开发公司拟对1，2，3三种房地产类型进行投资组合，各项目投资预期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各项目间的相关系数为ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市场预期收益率不低于12%，试确定风险最小化的组合投资比例。
由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投资项目的风险分解为系统风险和非系统风险，计算如下：
项目1：系统风险=1.22X0.5%=0.72%，
项目2：系统风险=0.72X0.5%=0.245%，
项目3：系统风险=0.82X0.5%=0.32%，
设三项投资比例分别为W1W2W3将各数值带入房地产投资组合风险最小模型，计算得：
min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3
s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12
W1+ W2+ W3=1
W1W2W3≥0
求解可得该房地产组合投资的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最优组合投资的收益方差为0.0504%，但组合收益率可达12%，可见组合投资风险远小于各单项投资风险，组合投资起到了分散风险的作用。
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1.1 开发商欺诈引发的风险
由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。
1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险
1.2.1 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。
1.2.2 一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。
2 一手房交易中买方的风险及其防范措施
2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。
2.2 谨慎交定金，签合同
掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。
2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜
如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。
3 房地产交易中的风险防范的几点建议
3.1 加强房地产法制建设
我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。
3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观
首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。
3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质
当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。
一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。
3.4 建立房地产市场信息体系
首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。
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随着我国经济的发展，我国房地产企业也进入到了快速发展的阶段。由于08年的金融危机，让不少房地产企业的发展受到严重的挑战，甚至一些房地产企业没有经得住这次考验。随着国家宏观经济政策的收紧，保障性住房、经济适用房的大批开建，人们对购买商品房有了一些延迟，甚至一些房地产企业支撑不了巨大的成本压力和偿还债务的压力，以至于一些企业资金链断裂企业不得不选择破产。在进行房屋开发的过程中很多地方都可以风险，有的只是造成了一点损失，有些是造成重大的财产经济损失，甚至一些房地产开发企业破产了。
二、 总结上述房地产开发企业容易出现财务风险的环节
经过对上述企业的分析，我们可以发现企业在经营各个环节都会有财务风险出现，我对通过对资金运动的先后顺序，把整个资金运动过程分为筹资、投资、使用（营运）、和收回（销售）等环节。通过对房地产的开发经营过程及资金的运动过程进行分析，我们可以把财务风险具体总结成：
（一）筹资环节具有财务风险。筹资环节分为取得贷款和偿还利息两个阶段，如果企业有大量的债务，企业在需要钱的时候再去取得借款的将会受到限制，甚至企业无法再另外，如上述企业中、江苏香娟房地产开发有限公司、由于已经有大量的借款，必须要按照约定偿还利息，否则会受到债权人的追债，如果还不能案例还债，有可能出现企业被申请破产的风险。
（二）投资环节具有财务风险。房地产开发行业是个资金密集型行业，在投资开发初期就需要大量资金去购买土地。现在大多数国有土地的出售都是用拍卖的方式进行出售，企业也要用竞拍的方式去购买土地，也是在竞争中花费超过其他竞拍者的价格才能取得土地使用权，这是一笔很大的投资。如果企业的货币资金不足以支付竞拍首付竞拍价一部分，竞拍保证金将会有被没收的风险。同时也要取得没有争议的土地，不要像案例中上海虹城房地产有限公司、商丘市伟业房地产开发有限公司那样造成不必要的财务损失。如果企业的建筑质量不合格，出现质量问题，需要赔偿购房者的损失，有造成重大财务损失的风险。
（三）营运环节具有财务风险。营运环节是房地产在取得土地后进行后期开发进行的营运活动。在这个阶段需要解决材料供应的问题，工人工资、纳税问题。如果在材料供应时，资金链断裂，仍可能有被的风险，要求履行合同的风险，甚至供应商会停止供货，使工程进度受到影响，进而产生更大的财务风险。在这个环节中有20%的企业出现了财务风险。因此，在这个阶段也要加强财务管理。
三、 分析在上述环节中出现财务风险的原因
在房地产企业开发房地产的初期就要投入大量的资金，并且从土地开发到房屋销售需要经历很长的时间，只有等到房屋销售出去才能回笼资金。因此企业要有要加强财务管理合理利用资金。但是，并不是每个企业都能利用好每一笔资金。
（一）企业自身的原因
1、 缺乏财务预算管理。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，当然需要大量的资金，如何合理的安排资金流量才能给公司带来最大的收益应该是财务人员应该做的，财务人员应该加强财务预算，对资金利用做出长期的规划，尽量在投资初期要制定好预算，这样可以为企业制定长期的战略目标做出规划，也可以合理的安排资金。
2、缺乏现金流管理。曾有人说现金流是企业的血液，可见现金流对企业的发展是多么重要。从上述例子我们也可以看出来，一旦企业现金流出现问题，企业的经营情况将会出现很大问题，甚至有不少企业因为资金流断裂而导致企业破产情况的发生。因此，企业应该加强现金流的管理，制定合理资金使用计划，保证企业的日常经营活动对资金的需要。
3、经营管理不严。房地产开发企业成本管理工作繁琐复杂，从竞拍到土地，对土地的整理费，图纸设计，基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用。如果控制不严，将会加大公司的费用，进而减少公司利润，甚至会有出现亏损的风险。
（二）客观原因
企业的发展离不开社会环境，房地产企业也不例外，其发展也会受到社会环境的影响，比如08年的金融危机，使一些房地产企业的销量受到影响，房价高涨时销量也会受到影响，进而影响到了资金回笼，使企业可用资金减少，就有可能出现资金短缺的情况。由于房地产开发周期较长，在房地产开发周期内，利率的变化也会对公司的财务产生影响。国家宏观经济政策对房地产企业的影响也使巨大的，政府税收税率的提高，企业将会承担更多的纳税义务，利润流出较多企业的留存将会减少。
四、房地产企业财务风险管理的防范措施
财务风险是企业在财务管理过程中必须要面对的一个现实问题。财务风险是客观存在的，企业管理者应该加强财务管理，采取有效措施来降低风险的发生几率。风险分为系统风险和非系统风险。非系统风险是可以完全消除的，但是系统风险是无法完全消除的，只有通过建立资产组合来分散风险而不能消除风险。房地产企业只有加强财务管理，制定合理的措施来减少甚至是消除非系统风险的发生。对待非系统风险我们可以采取一些主动防御措施，面对非系统风险我们可以采取主动和被动的措施相结合的方法来降低损失。
（一） 主动防御措施
1、建立财务预算体系。房地产企业开房屋开发周期长，资金占用量大，在开发过程中可能出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理、筹资量不合理等等情况。因此企业应该对整个项目资金作出预算，对企业缺乏的资金应该选择合适的筹资方式，应在股权筹资、向银行借款、发行债券、采用信用筹资等等作出最有利企业的筹资方式。对企业的收入与支出、经营的成果与费用的分配做出计划。
2、加强对现金流的管理。现金流被视为企业的血液，一旦出现现金短缺，企业的经营活动可能会出现问题。从上面的例子中我们可以看到有不少企业破产是因为现金流断裂。因此企业一定要加强现金流的管理，制定合理的资金使用计划，合理调度资金，确保建设项目施工的正常进行。
3、加强经营管理。企业要获取利润，必须有成本费用的发生。现在有些企业设置大量的部门，甚至一些是重复的，这将会使企业支出更多的人工成本，在土地开发初期对土地“三通一平”费用，销售费用，管理费用等等应该加强管理，建立监督机制，尽量减少不必要的费用支出。
（二） 被动防御措施
非系统风险是企业无法避免的，是受市场环境、国家政策、经济发展水平等众多因素影响。由于非系统因素造成的损失和一些小的财务损失企业可以采取以下措施：
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房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。
二、房地产金融风险
在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩[，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。
（一）信用风险
信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。
（二）市场风险
银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。
（三）操作风险
房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。
（四）政策性风险
自2009年下半年以来，随着房地产业在2008年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。2011年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。
三、房地产经济金融风险防范
第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。
第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。
第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍用的土地调控手段。
参考文献：
[1]王雪峰.房地产泡沫和金融安全[J].日本学论坛.2006，（4）.
[2]谢经荣等.地产泡沫与金融危机一国际经验及其借鉴[M].北京：经济管理出版社，2002.
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中图分类号：F293.35 文献标识码：文章编号：
前言
房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。 1、房地产交易过程中存在的风险概述 1.1 开发商欺诈引发的风险 由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。 1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。 2、房地产交易中买方的风险及防范措施 2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。 2.2 谨慎交定金，签合同 掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。 2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜 如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。 3、防范房地产交易风险的具体措施 3.1 加强房地产法制建设 我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。 3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观 首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。 3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质 一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。 3.4 建立房地产市场信息体系 首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。
4、结论及建议
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1 资本市场融资的局限
在我国资本市场的体系相对发展不健全还比较初级的阶段，对房地产企业来说获得资本市场的融资渠道仅限于股市融资，债券市场对绝大多数中国房地产企业是关闭的。即使是股市融资，对中国的房地产企业来讲，由于企业自身的良莠不齐，上市融资也是相对较少的个别国有大型地产公司。中国证监会统计数字显示2002年，地产企业只占当年融资额的8％，因而股市不是中国房地产企业的主要融资渠道。
2 单一银行体系信贷融资的局限
资本市场的严格限制，地产企业只好向资金雄厚的银行申请资金融通。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产业与银行业高度依存，将导致风险向银行体系传导，产生泡沫经济。同时，由于市场的催化作用，地产企业自有资金比例的严重不足，使得银行成了实际的资金的投资方，进一步恶化了房地产市场的资金状况，加大了市场供给的泡沫程度。为了避免这种隐患，我国银行体系加强了自身风险问题的监管，中国人民银行于2003年6月13日出台了新的房产信贷政策，收紧了对地产行业及个贷投机行为银根。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产行业迫切需要选择另外新的融资渠道，以解决庞大的资金问题。
二、房地产投融资渠道的新选择
房地产投资信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金，后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利，例如房地产抵押权、房地产租赁权等等。因此，前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围。后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人。后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个（不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况）。再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目。而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产。后者是先受托房地产再募集资金。
?根据资金投向的不同，REIT可分为三类：权益型、抵押型和混合型。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入；抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；混合型，顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的REIT主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。
REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
1 美国模式
美国的REIT通常是以基金的形式出现的，?REIT成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。在美国，REIT证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D(Rules501-506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。
2 日本模式
日本的房地产运作流程是：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；信托公司向投资者发放红利；信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
三、REIT的辨证分析。
REIT较之传统的融资方式具有明显的优势：1、具有流通性与变现性；2、专业化经营；3、资本积累；4、投资风险分散；5、导正房地产市场的机能。
对于REIT的特点，我们应辨正的分析，看到其优点的同时，也不可否认其缺陷：
1 募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业上的费用，投资者也将承担机会成本的损失。
2 关系的风险。REIT的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当REIT经营者经营不善或从事关系人交易时而损及所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的效率性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。
3 易受房地产市场与利率市场波动的影响。REIT的投资组合，大多数从事于房地产投资，因此房地产市场的景气将直接影响REIT证券的价格。其次，REIT的受益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以REIT证券价格同时受到此两市场波动的影响。
三、中国发展模式的醒思
从我国的信托投资发展来看，我国的信托投资方式主要有三种模式：1、权益融资，是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或直接所有者。2、债务融资，是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或者通过购房者向信托公司贷款买房从而实现融资。3、混合型融资，是上述两种方法的混合使用，是在以上大体上分辨之下，发展了经营性权益融资，非经营性权益融资，直接债务融资，间接债务融资，混合融资模式，财产信托融资模式等一系列的融资方式。
篇12
“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。
房企融资新渠道
房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。
清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。
股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。
警惕商业地产泡沫
商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。
商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。
养老地产尚缺发展模式
养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。
面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。
旅游地产防虚热
2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。
篇13
从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。
由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。
收益模式的比较分析
不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。
所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。
资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。
收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。
流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。
市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。
品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。
新鸿基地产公司案例分析
1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。
新鸿基地产公司收益模式变迁
分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。
另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。
分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。
分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。
案例分析小结
案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。
综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。
笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:
在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。
企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。
增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。
为企业预留了创造品牌价值的机会。
香港经验对内地房地产企业的启示
香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。
