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2房地产企业经济管理体系建立的必要性
2.1有效降低房地产企业项目投资决策的风险
房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。
2.2实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理
想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。
2.3实现客户价值最大化，大大增加企业的效益
建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。
3房地产企业经济管理体系建立的思路
3.1房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障
3.1.1确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度
房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。
3.1.2确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件
充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。
3.2加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行
房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。
3.3通过培训和制定制度，提高员工素质
想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。
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二、市场因素对于房地产行业的影响
在瞬息万变的知识经济时代，随着市场环境的不断变化和企业经营的不稳定，使得企业各种风险并存，公司盈余能力的稳定性也受到了很大的挑战。面临着材料价格、房屋价格等不断上涨的风潮，房地产公司的风险不断加大，公司资产出现“泡沫”现象。房地产项目的成本需要考虑到的各种因素，既要考虑到人工的有效配置，又要注意到劳动的有效性以及材料的合理利用，在当前社会生产力发展水平下，在考虑组织因素对生产消耗影响的前提下，完成的建筑项目工程如何实现各种资源的有效配置，实现人工和材料经济的最大有效化是当前房地产成本核算重点关注的问题之一。
1.人们的购买力对于房地产行业的影响
房地产行业所涉及的资金很大，一般来说，很多家庭对于房地产住宅的购买力不是可以进行随意挥洒的，对于商业性质的地产更不能够任意而为。而一旦在某一个区域的房产已经达到饱和或者价格高于当地人的实际水平，房地产价格就会受到冲击而影响了销售，进而对于投资了巨额资金的房地产商来说，就会带来重大亏损，对于土地资源也是一种浪费。
2.土地价格的变化对于房地产行业的影响
房地产是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是属于国家的。政府对于土地出让金的多少取决于市场土地价格的变化。而如果政府土地出让金比较大，那么房地产行业的成本就会加大，从而影响房地产的利润。
3.行业竞争的影响
随着我国经济的持续发展和人民生活水平的不断提升，人们对住房建筑条件的要求越来越高，受到当前各种政策的影响，房地产市场规模化在不断壮大的同时，同行业间的竞争也越来越大。行业之间为了能够在市场中胜出，必然通过成本控制策略来降低成本，同时也通过营销策略来进行房地产的营销。而从这里来看，市场经济对于房地产行业的影响也涉及到了盈利背后的各种运营措施之间的竞争。
三、防止市场经济不稳定因素对于房地产行业的影响
1.政府对于房地产所依托的土地价格的调控
如果没有政府从中进行的统一规划，不统一各个区域的统一规划开发，就会带来没有规划的建设，不仅不能让土地开发产生有效的经济利益，而且可能因为无规划的建筑而造成了彼此的阻碍与牵制，因此造成了土地浪费。另外，很多房地产商看到的是眼前的经济收益，而没有从社会的长远发展来考虑问题。土地不经过政府的规划然后再按照计划地进行，就会产生大量开发土地、无计划开发土地的盲目。一旦出现过剩的情况，房地产商本身实力不足难以承担所有的应有成本支出，于是就出现了土地被搁置的现象。而有些房地产商，为了自己的经济利益，对于自己征收来的土地进行二次出让开发，这当中，土地被转来转去，没有一个统一的规范管理，市场混乱，造成了土地资源以及人力资源的极大浪费，同时也给房地产行业带来很大的冲击。
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房地产行业与其他行业相比是最缺乏道德诚信的行业，被称为“高利润率、低信用度”的行业[1]。消费者对商品房的投诉频率远高于其他行业，2006年全国关于房屋的投诉达到23172件，2012年315晚会投诉总结数据表明房地产行业投诉已跃居各类投诉第一位，如何解决房地产行业失信行为，引导房地产市场健康良性发展已成为目前亟待解决的问题。
1.房地产行业存在的失信行为
1.1 营销过程的失信行为
虚假广告
我国房地产市场中，许多开发商歪曲利用观众或听众对电视等媒体的注意力，吸引众多的投资者的“眼球”，在售房广告上实施“注水”和“吹气泡”，把不真实的信息当作真实信息传递给消费者，蓄意夸大或欺骗消费者。
合同欺诈
合同欺诈属于房地产行业较普遍失信行为，消费者在签订购房合同时往往很难发现开发商在合同中设的“陷阱”，如房屋面积缩水、更改户型图等失信行为，也有的开发商虽然提供的是合同示范文本，但往往会在合同后面附自己编制的对自己有利的不公平条款，如交房时发现裂缝、空鼓等安全质量问题的通病，乙方同意不拒绝接房。
1.2 房开企业的短期行为
我国很多房地产开发商没有注重企业的持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度，信用意识不强。开发商为了节约成本而私自降低建设标准、使用不合格材料。此外，开发商为了追求最大利润或最多的销售额而乱开空头支票，私自承诺了一些不打算兑现的“服务项目”。
1.3 预售制度缺陷引起的失信行为
付款与接房的不同时
我国现行的房地产销售制度是预售制，给房开企业的融投资带来了极大便利，却造成了房地产行业的诸多失信行为。消费者在签订合同或付款时不能立即接收房屋，因此在预售以后开发商可能不按设计施工、降低配套设施标准或造成房屋出现质量问题等失信行为。
政府对预售资金监管不严
近年来，房地产开发商为盲目追求规模效应，把预售房款挪作其他项目使用现象屡见不鲜，甚至在一些大城市还出现开发商将商品房进行再抵押后携款逃逸的情况。对预售资金监管不严进一步纵容了开发商的失信行，已成为扰乱房地产业健康发展的一个严重问题。
缺乏信用管理
当前，我国对房开企业的管理，主要采取主管部门对开发商的资质进行年检的做法，这种做法属于事后监督。因缺乏信用监管，一些开发商曾经的违法失信行为没能得到评价与记录，只要其符合预售商品房条件的仍能取得预售许可证，而他们曾经的信用情况没有成为其能否获得预售许可证的约束条件。
信息的不对称
由于消费者与开发商间存在信息不对称，导致某些缺乏诚信的企业利用排号登记、内部认购到最后签订合同的时间差制造楼房紧缺的虚假氛围，进而操控房屋的供求关系，人为囤积并抬高房价。同时，预售房屋这一制度使消费者买房时看不到现房，只能通过广告、样板房及房地产商提供的宣传资料等获得相关信息，而这些信息或多或少都存在虚假的成分。
1.4 房地产行业社会信用体系不完善导致的失信行为
国内只有对企业信用评价的研究，且基于狭隘的信用概念，广义信用包含经济及社会和道德层面的含义，导致房地产开发企业信用评价大多缺少系统性、综合性，这些不足以全面评价一个房地产企业的社会信用状况，有的房开企业为了取得社会认可，增加开发机会，只重视信用评价中涉及到的指标，却忽视社会和道德方面的指标建设，进而导致房地产行业失信行为的恶性循环。
2.房地产行业失信行为解决途径
2.1 建立和完善房地产市场信用法规体系
房地产领域要根据国家信用法规，结合房地产行业特点，颁布和实施相关的信用法规和条例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大执法力度，严格执法，严惩失信者，迫使其为失信付出巨额成本费用，以保障信用制度的建立和实施，建立和完善失信的惩罚机制。
2.2 建立失信惩戒和守信激励机制，强化房地产信用体系建设
建立房地产信用体系，必须使失信成本大于守信成本，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政府管理部门在竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面优先考虑。
2.3 建立和完善我国房地产企业信用档案系统
加快建立房开企业和从业人员的信用档案，公示企业信用情况，使守信企业和失信企业均大白于天下；统一数据平台，使房地产企业信用档案系统信息商业化、社会化、市场化；行政主管部门和企业要及时报送有关信息变动情况，及时更新；公布投诉电话，为用户提供企业信用查询，接受社会各界的信用监督；培养一批专业化的档案管理人员。
2.4 强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台
强化信息披露制度，形成房地产信息传递机制。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息，应在指定媒体上定期如实披露，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递。充分利用现代通信技术和计算机网络资源的优势，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业并通过中国住宅与房地产信息网，实现各级建设行政主管部门、协会网站的互通，构成房地产信息传递网络，形成房地产信息与社会沟通的平台。
2.5 推行行业协会，监控失信行为
房地产行业协会除了履行服务、协调等职能外，重点是充实管理职能，制定行规、行约，加强自律管理，应着手于营造与规则想匹配的优良环境氛围，使更多的企业能加入到行业协会来，真正形成自我约束、自我管理、共讲诚信的行业局面。
2.6 加强企业信用文化建设，树立企业信用品牌
当前企业要切实加强自身的信用建设，形成 “诚信为本”的经营理念，强化企业自律行为规范，才能树立企业品牌。在我国经济转型与市场经济体系逐步完善的阶段，强调企业的诚信经营尤为重要，广大房地产企业要着眼长远，克服“短期意识”，从典型案件中吸取教训，同时认真学习业内先进企业的宝贵经验，举一反三，牢固树立诚信经营理念，真正筑起自己的职业道德防线，将诚信二字入心、入脑、入行，努力打造企业诚信形象。
3.结束语
“诚信” 是中华民族的传统美德。“诚”，是真心诚意；“信”是不欺、信用之意。诚信是一个社会经济、文化、历史综合作用的产物，是一个单位或个人是否成功、成熟的重要标志；诚信是企业从事一切经济活动的基础和前提，更是企业进行经营管理的内在要求。诚信的建立，不是一朝一夕的，它需要长期在规范的经济秩序中进行，进一步加强房地产行业诚信建设，仍是我国面临的一个沉甸甸的重要课题。
参考文献：
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在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。
一､金融危机下房地产行业困境分析
当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。
(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩
虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。
(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响
首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。
(三)房地产行业依然面临资金压力
尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。
(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转
当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。
二､金融危机下发展房地产行业策略建议
为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：
(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展
在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。
(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展
结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。
(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响
房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。
在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。
在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。
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第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。
本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。
本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。
第四条 房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。
第五条 房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。
房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。
第六条 深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。
第二章 房地产开发企业
第七条 本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。
第八条 设立房地产开发企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币一千万元；
（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
（三）有按市场价格取得的土地使用权；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第九条 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
第十条 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
第十一条 房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。
第十二条 房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。
第十三条 房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。
主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。
第十四条 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：
（一）营业执照；
（二）《房地产开发企业资质证书》；
（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。
不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。
第十五条 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：
（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；
（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；
（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。
广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。
第十六条 房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。
第十七条 房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。
以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。
第十八条 禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
第十九条 房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。
第三章 房地产经纪人和评估人员
第二十条 本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。
本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。
第二十一条 符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有大专以上文化程度；
（三）具有三年以上房地产业从业经历；
（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。
考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。
第二十二条 取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。
第二十三条 注册申请人应向主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；
（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。
第二十四条 主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十五条 申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）国家机关现职公务人员；
（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；
（四）提供虚假申请材料的；
（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。
被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十六条 取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。
第二十七条 主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。
第四章 房地产中介服务机构
第二十八条 房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。
个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。
合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。
具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。
第二十九条 个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：
（一）有深圳市常住户口；
（二）注册资本不得少于人民币三十万元；
（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；
（四）有固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；
（四）有自己的名称和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十一条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十二条 主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。
房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。
标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。
第三十三条 设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。
第三十四条 工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第三十五条 房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：
（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；
（二）营业执照复印件；
（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。
提交前款规定的材料，应同时出示原件。
第三十六条 房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。
第三十七条 房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。
咨询合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）咨询事项、期限和要求；
（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第三十八条 房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。
第三十九条 房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。
以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。
第四十条 房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。
经纪、合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）经纪、事项、期限和要求；
（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第四十一条 房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。
由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。
第四十二条 房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。
第四十三条 房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。
佣金标准由主管部门会同物价部门制定。
佣金不能高于或低于规定的标准。
第四十四条 房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。
第四十五条 房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。
第四十六条 房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。
第四十七条 房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。
第四十八条 通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
第四十九条 房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。
未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。
第五十条 下列房地产可依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；
（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；
（七）其他需要评估的房地产。
第五十一条 房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。
评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（三）评估事项、期限和要求；
（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；
（五）违约责任；
（六）当事人认为应当载明的其他事项。
第五十二条 房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。
第五十三条 房地产评估机构有权获取评估报酬。
评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。
评估报酬不得高于或低于规定的标准。
第五十四条 房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。
房地产评估报告应载明下列内容：
（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）其他需要说明的事项。
房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。
第五十五条 房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。
第五十六条 房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。
第五十七条 用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。
第五十八条 房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。
房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。
第五章 房地产业协会
第五十九条 市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；
（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；
（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）组织业务交流；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第六十条 依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。
依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。
第六十一条 团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。
第六十二条 市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第六十三条 理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。
第六章 法律责任
第六十四条 未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。
被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十六条 违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
篇6
一、目前房地产经营管理专业培养目标存在的困惑
1989年我国高等学校开始设置房地产经营管理专业,1998年国家进行学科专业调整,将房地产经营管理专业归属在管理科学与工程一级学科下,改称工程管理专业。各高校按照教育部的要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分院校将其并入工商管理专业。目前根据教育部新的专业设置目录,房地产经营管理专业作为经教育部批准设置的目录,重新开始招生。
房地产经营管理是一个综合性非常强,兼具工程、管理、经济和法律等多学科知识的复杂性专业,不少院校对该专业人才的培养模式问题感到不好把握。在不同院校,由于各自的学科基础、师资情况不同,所制定的办学目标呈两种不同倾向:一种倾向偏重技术的培养,在培养过程中,加大对工程制图、结构力学等土木工程技术知识的讲授,此类院校多为土木工程办学实力雄厚的院校;另一种倾向则偏重经济管理知识的讲授,此类院校多为财经管理类院校。如此一来,房地产经营管理专业培养目标是满足市场需要为主,还是以自身资源优势为主,存在着困惑。
二、如何确定房地产经营管理专业的培养目标
要解决培养目标的困惑,必须厘清几个重要问题:对于房地产专业而言,什么是“从事房地产经营管理工作的基本素质”,什么是“从事房地产经营管理工作的核心能力”,设定培养目标必须从满足从事房地产经营管理工作基本素质和核心能力入手。
如何确定一个行业的工作基本素质和核心能力呢?胜任力模型经过多年的研究和完善,定义出在某一工作岗位上做出优异表现所必需的行为和个人特质,已经得到普遍的认同。
胜任力概念一般是针对特定的工作情景而言的,因此,也可以称为是职业胜任力。通常,职业胜任力被定义为工作绩优者所具备的知识、技能、能力和特质等,胜任力是指在特定工作环境中员工的价值观、动机、个性、技能和知识等关键特征。把职业胜任力定义为“个体的潜在特征,可能是动机、特质、技能、自我形象或社会角色的方面,或者个体所运用的知识体”。他认为,这些潜在特征可能是无意识的,个体不能清晰地描述它们。因而,发现胜任力的方法是让个体描述什么在工作中使他们获得了成功。把胜任力作为人的潜在特征,也就是说要考察员工是什么样的人,而不仅仅是他们做了什么。另外,并不是对任何一种潜在特性都加以关注,而是只关注那些与绩优(被定义为结果/产出)具有因果联系的潜在特性。
房地产专业的职业特征综合、交叉性十分明显,面对各院校培养“学科单一倾向”的模式与现实房地产行业用人需求的“错位”现实,必须转变和更新观念,即,培养的人才应以适合房地产企业需要为目标,从直接适应房地产产业的需求进行胜任型教育。
三、胜任型房地产经营管理专业教学模式
1.教学模式发展思路
胜任力有多种定义,但是人们普遍认为,胜任能力是影响人们大部分工作的相关知识、技能、态度和性格特点的总和。它与工作绩效紧密相连,并可用一些被广泛接受的标准进行测量,其中,除性格特点外,大都可以通过培训与发展得以改善和提高。胜任力模型则是描述在组织中一个优秀员工所需的知识、技能、态度和性格特点的特殊组合。这些组合中的要素可以被归结为四个层级。如下图所示。
图形最上端的为“绩效行为”,是个体在具体职位上的工作绩效表现。“绩效行为”下面的三个层级共同决定了个体在工作中的绩效行为。下面的三个层级是递进关系,层级越低的因素在决定个体行为表现上起着更稳定的作用。在具体适用中,还需要考虑胜任力模型的几个特征向量。首先,具有行业特色。它反映的是某类行业内对人员的整体素质要求,包括知识和技能的范围,对所服务客户的认识程度等。其次,具有企业特色。它反映的是单个企业对特定人员的要求,并且细化到行为方式的程度,即使是处于同一行业的两个企业,由于企业文化、经营目标、经营策略的差异,纵然企业在人员要求的能力条目上完全相同,也很少有两个企业的能力素质的行为方式要求是完全一致的。最后,具有阶段性。胜任力模型的行为模式由于与企业经营相联系,因而具有阶段性。在企业的特定时期内,某项胜任能力甚至是某一组能力是至关重要的,而在另一个阶段,由于企业的经营目标或经营策略发生变化,能力模型素质就会定期随之更新和改变。
根据上述模型特征,胜任型房地产经营管理专业教学模式发展思路可以概括为,以管理―工程型模式对经济管理类知识和土木工程类知识的教育并重,在课程设置上并不偏重某一类课程,其人才体现为具有一定的经济管理知识和土木工程知识,具备较强的实际动手能力和组织协调能力。以模块化构建课程体系层次,具体可以构建职业技能、职能绩效行为、心智培养三大模块。
2.胜任型教育模式的构建
(1)房地产行业技能模块
此模块以准职业岗位为基础,以房地产开发过程为主线,具体内容包括:①房地产开发前期准备内容学习。在该流程中,对房地产开发有一个轮廓性的了解,同时,应储备房地产开发前期所要求的知识技能,例如,如何进行房地产开发可行性分析,房地产项目报建等知识。②房地产开发过程学习,是承上启下的关键环节。在该流程中,知识储备和实践能力培养具有同等重要的地位,即,工学都不可偏废。核心课程为建筑基础知识、工程建设监理、房地产策划等。③房地产销售过程,主要进行房地产售卖和物业管理方面的课程和实践。比如,学习房地产营销、物业管理、房地产经纪等核心课程。
(2)房地产行业职能绩效行为
此模块包括一般工商管理教学内容,即,一般企业都涉及到的生产系统、市场营销系统、质量管理系统、人力资源系统、计划财务系统、工程总务系统等,主要可以分为对生产过程的管理和各职能部门管理流程的管理。“胜任型”教学体系的这种划分不是过去的分部门运作流程的描述,也不是按管理的五职能来分类叙述。实际上,在每一个服务环节、业务部门和管理层级上,都存在相似的管理流程并执行所有的管理职能。
(3)房地产经营管理人员的心智培养
此模块也称为软课程,主要是培养学生基本的人文素质与沟通能力,培养一个房地产经营管理人员应有的心智模式。此类课程包括中国传统文化精要、公务写作、演讲与口才、管理沟通、领导力开发、职业规划、组织行为、商业伦理和法律等课程。
参考文献:
[1] 蒋根谋,金峻炎.工程管理专业人才培养模式及培养方案改革的探讨[J].华东交通大学学报,2004,21(12):115-117.
篇7
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
版权所有
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
篇8
我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。
因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。
综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。
一、主要模型和方法
本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。
（一）序列平稳性检验
本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。
ADF法有以下三种检验模型：
模型一：无趋势和截距项
yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）
模型二：无趋势项，有截距项
yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）
模型三：有趋势和截距项
yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）
具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。
（二）协整性检验
对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。
首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。
第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：
yt=b0+b1xt+vt（2.4）
并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。
第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：
et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）
若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。
（三）VAR模型
由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：
yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）
其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。
在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。
（四）VEC模型
VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：
Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）
二、数据说明和实证分析
（一）数据来源及预处理
本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。
其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。
最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。
（二）协整性检验
1平稳性检验
首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：
2E-G协整性检验
上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：
分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。
（三）建立VAR模型
1VAR模型的建立
由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值
4 脉冲反应和方差分解
脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。
国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。
三、结论
通过本文实证检验与分析，可得以下结论：
（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。
（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。
（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。
（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。
（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。
[参考文献][1]梁云芳， 高铁梅， 贺书平. 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析 [J]. 中国社会科学， 2006， （3）.
[2]严金海. 中国的房价与地价： 理论、实证和政策分析 [J]. 数量经济技术经济研究， 2006， （1）.
[3]杜敏杰， 刘霞辉. 人民币升值预期与房地产价格变动 [J]. 世界经济， 2007， （1）.
[4]沈悦， 刘洪玉. 住宅价格与经济基本面： 1995——2002 年中国14 城市的实证研究 [J]. 经济研究， 2004， （6）.
[5]梁云芳， 高铁梅. 中国房地产价格波动区域差异的实证分析 [J]. 经济研究， 2007， （8）.
[6]ECHURA L，OBROV L. The price transmission in pork meat agri-food chain [J]. Agric Econ， 2008： 77-84.
[7]ROBERT F E， GRANGER C W J. Co-integration and error correction： representation， estimation， and testing[J]. Econometrica， 1987， 55（2）.
[8]刘汉中. Engle-Granger方法在协整检验中的应用研究 [J]. 数量经济技术经济研究， 2007， （8）.
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[10]ENGLE R F， GRANGER C W J. Co-integration and Error Correction：Representation， Estimation， and Testing [J]. Econometrica， 1987， 55（2）.
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[14]K NYA L. Exports and growth： Granger causality analysis on OECD countries with a panel data approach [J]. Economic Modelling， 2006， （23）.
篇9
一、低碳经济和低碳建筑的概念
（一）低碳经济的概念
低碳经济最早由英国在2003年提出，在2008年，联合国环境规划署又提出了推行低碳经济的理念，这一概念从此得到了世界范围内的广泛关注，成为大多数国家所追求的经济发展模式。
当前，对低碳经济概念的提法虽然有多种，但是，在基本内涵上可以说已经达到了共识：把经济与社会的可持续发展作为基本目标，大幅度提高资源的利用效率，尽可能地使用可再生能源，努力研发和使用温室气体减排措施和技术，使用低碳能源，保持生态平衡。因此，低碳经济是涉及到社会经济发展、人们的生活态度以及价值观念的世界性革命，是继工业革命和信息革命后的又一次改变世界经济的浪潮。
（二）低碳建筑的概念
在房地产行业中推行低碳理念，实质是推广低碳建筑。当前，低碳建筑在内涵和目标上都是和绿色建筑基本相同，只是低碳建筑更加强调借助节能减排，应对全球气候变化。另外，低碳建筑还要求使用的建筑材料、建筑施工以及建筑物在整个生命周期以内都能实现提高能效，节能减排的目的。也就是说，低碳建筑在建造及使用过程中，要尽可能地使用低碳材料，采用低碳技术，广泛运用太阳能、地热和风能等可再生性清洁能源，延长建筑的生命周期。
在我国，二氧化碳的排放量集中在三个方面：工业、建筑行业和交通。其中，建筑行业的碳排放量占总量的一半左右，远高于工业行业和运输行业。随着我国房地产开发的繁荣和城镇化推进，这一比例还呈现出上升趋势。因此，在房地产行业推广低碳经济理念具有非常重要的意义和作用。
二、低碳房地产在发展中出现的问题
（一）政策激励机制不健全，开发商积极性不高
当前，社会上低碳建筑还没有深入人心，也没有形成规模效应，建筑施工的成本相对也较高。房地产行业仍然处在卖方市场主导机制，很多房地产开发商仅仅是关注短期利益，在低碳建筑上的认识程度不够，政府在低碳建筑方面的激励机制很不完善，导致开发商缺乏主动提升和推行低碳建筑的动力。在市场机制无效的情况下，政府作为房地产低碳化发展的指导、监督和推动者，需要及时地制定完善的政策和法规，为推广低碳建筑提供合适的平台和土壤。
（二）房地产建筑方式和产业化水平不高
多年以来，我国的房地产都呈现出粗放式的建设方式，产业化水平不高。具体体现在： 一是施工效率不高，建设所用原材料一般都在现场进行制作，手工作业量较大，工人的劳动强度高。二是存在较高的资源消耗现象，我国用在建筑方面的钢材量比发达国家平均要高 10～25%，在卫生洁具方面的耗水量比发达国家高30%，甚至更高。三是房地产在技术上的配套建设不足，集成度较低。房地产的新技术基本上以单项技术的应用和推广为主，在组织上很少进行有效的集成或整合，难以发挥各项技术的综合性效益。
（三）住宅建设和装修难以做到一体化，导致二次装修的浪费
早在上个世纪末，我国就文件，明确要求住房建设要推广一次性装修，或者实施菜单式装修。可是，到目前为止，在开发的商品房中大多数仍然还是毛坯房，建设和装修实现一体化的比例不高于10%，用户只有在二次装修以后，才能达到使用要求。而二次装修不但导致已经建设好的设施被破坏，而且还会产生大量的建筑垃圾，其过程中增加大量的二氧化碳排放，伴随噪音扰民、消耗装修材料形成环境污染，甚至会因为改管线带来安全隐患。
（四）低碳建材的研究和开发水平需要进一步提高
由于世界性的环境和资源约束，从而导致了在节能、环保等领域中进行技术研究和开发的热潮。可是，在我国，在低碳建筑材料的研究、开发和应用还是一个薄弱环节。首先是从事低碳建材开发的能力不高，相关的专业人才非常缺乏，相关的激励政策也不是非常到位，在科研经费来源等方面也存在着压力。其次，由于很多开发商只关注当前的利益，对于能带来长期效益的低碳建筑材料的应用方面，也处于消极态度，相对影响了低碳建材的使用和推广。
（五）社会对低碳环保的认识程度不足
一般来说，社会公众在消费理念和模式上的选择会影响和引导消费市场的价值取向，并且能够催生出适应这种消费模式的生产、销售等经济行为。在房地产行业也存在着这种现象。大多数购房者在选择房源时更多的是考虑价格、位置、周边环境、交通、配套设施、物业管理以及开发商的口碑等因素。只有少数人会从低碳排放、保护环境的角度去考虑和选择。这说明我国的消费者对低碳、环保等方面的意识虽然有所提高，但是在认识程度和行动上与发达国家相比，还存在着较大的差距，低碳消费的理念需要进一步的提高，并且要保证将这种理念落实在行动中去。
三、低碳房地产发展的关键因素和措施
低碳房地产的观念和技术都是发源于西方国家，在发展过程中，需要充分吸收西方在建筑、使用、居住习惯等方面的元素。可是，我国是一个东方大国，如若完全照搬那些做法，也会带来一些水土不服的症状，所以，在房地产行业中融入低碳经济的理念，需要结合我国的现实和文化传统，建立低碳房地产的评价方法和标准体系，并且将低碳理念和模式贯彻到行动去中。
（一）确立房地产行业的碳排量评价标准
在房地产开发中，农用耕地转变为建筑面积，消耗了巨大的外部成本，其中包括植被的损坏、生物多样性的影响、加剧了城市热岛效应，特别是在高耗能的建筑施工过程中所造成的资源性的浪费等，都需要由全社会去承担。开发商把商品房销售完以后，就基本和这些问题没有关系了。这样，就在无形中对开发商通过建筑的高耗能降低成本起到了激励作用。所以，必须要从政策层面上规范房地产的开发行为，限制建筑施工过程中的高耗能现象。同时，对坚持实施低碳排放的开发商给以相应的状励措施，从面从根本上鼓励低碳房地产的推广和普及。
（二）促进房地产行业的结构调整提高产业化水平
推广低碳房地产，首先需要从房地的理念、设计、建材、耗能等各方面实施全方位强制性，在设计和施工层面上，涉及到屋面、门窗、外墙、通风、隔热、遮阳技术等环节或系统的生态化设计；在使用过程中，要考虑空气的智能调节、内外绿化、废水的再生循环、回收利用、雨水的收集、污水的处理措施等内容。在终端产品的层面上，要积极探索对自然通风、地源热能、太阳能等自然能源的利用技术和措施，引导房地产行业进行创新和调整，提高产业化的水平，力求实现在居住生态、健康和环保三大主题的目的。通过节水、节能设计使建筑物和周围环境保持协调一致，最终实现人和自然的和谐相处，从整体上提升建筑行业的可持续发展水平和潜力。
（三）加大对低碳建材和技术的研发力度，实施建设装修一体化
针对低碳建材和技术，要加大对低碳建材和技术的研究开发力度，把节能、低碳、减排作为导向，理顺低碳建筑的价格，增加国家在低碳材料和技术方面的资金扶持力度，开发新的可回收性材料和能源，争取建筑构件和使用材料的本土化和可再生性等；同时，在使用建筑设备上，不能过度追求降低碳排放的效果而使用高耗能的设备，减少能源的消耗。同时，要引导开发商和消费者增加对建筑和装修一体化的认可程度，避免二次装修所带来的损失。
四、结论
低碳房地产是实施和推广低碳经济的重要内容，在这场关系到人们的生产、生活方式和价值观念的变革浪潮中，政府要制定和推行有利于低碳房地产的政策，从制度上激励或约束房地产开发商。房地产行业更要以低碳建筑为目标，通过技术创新实现新的跨越，使房地产业更加满足和符合低碳经济的要求，实现人和自然的和谐相处，从而使整个社会得以可持续发展。
参考文献：
篇10
一、目前我国经济适用房建设中的现状
1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定
由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。
2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力
从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。
表 我国经济适用房年销售均价（元/平方米）
从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。
3.不少经济适用的住宅品质太低
大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。
二、经济适用房对房地产行业的影响
1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响
经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。
2.经济适用房对房地产市场存量的影响
经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。
3.经济适用房对房地产价格的影响
正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。
三、结语
经济适用房经过十多年的发展，由于各种各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。
参考文献：
篇11
资本的长袖继续在房地产经纪行业舞动，直让人眼花缭乱：上个月专栏已经提到58同城收购了安居客，4月14日，移动互联网房产交易平台房多多与专业分类信息网赶集网共同签署战略合作协议，正式达成战略合作伙伴关系。仅仅三天之后的4月17日，58同城与赶集网又正式宣布合并，同时宣布的消息还有腾讯先入股了58同城。
资本市场热闹和喧嚣的背后，众多的房地产经纪人并没有太多的激动或者是不安，因为且不说之前的各种资本进入房地产经纪行业的并购事件，单说这次58赶集的进入，两家公司的创始人在回答记者提问的时候已经表示：58赶集将从“中国最大的分类信息服务网站”转变为“中国最大的房地产交易服务平台”，这个平台的主要业务会放在新房销售上，包括原来以二手房业务为主的安居客，都会成为新房销售的平台。
这样的战略选择自有其道理：一方面，经济环境的改变导致新房销售会越来越困难，而且开发商这些年早已改变了过去靠自己直接投放广告揽客上门的模式，而是通过电商平系购房者，然后以销售业绩直接和电商平台结算销售佣金，不再另行支付广告费用。所以电商平台在和房地产开发商合作方面已经是驾轻就熟。另一方面，也是更重要的一点：新房销售的重点在房屋品质本身，销售人员的服务质量对销售过程的影响相比二手房买卖来说要小很多，也就是说新房销售的核心竞争力首先并不是体现在销售人员的服务质量上。越来越多的业内人士已经充分认识到经纪人给客户的服务体验在二手房买卖过程中显得至关重要，或者说二手房买卖服务的核心竞争力就体现在经纪人给客户的服务体验上。房地产经纪人怎样才能给客户提供优质的服务体验？当然是要能够最大限度地满足客户的需求。二手房买卖双方的需求是什么？当然是房地产经纪人的专业服务。因为对于客户来说，二手房买卖涉及的各种专业知识远比一手房买卖要多，这才是客户在能够通过网络平台非常容易地和获取房屋买卖信息的情况下仍然需要房地产经纪人提供专业服务的关键原因。
在行业变革不断渗入的今天，我们很欣喜地看到：不管是大公司还是小公司，越来越多的房地产经纪公司已经充分认识到了专业服务的重要性，并且正在这上面倾注更多的精力和资源。基于此，我们有理由相信：在资本的冲击下、在互联网的大潮中，传统的房地产经纪行业仍然能够找到自己的生存空间。
篇12
据京东云《“京云慧政”产业云服务白皮书》介绍，在基础设施资源服务能力方面，京东政府产业云可以为政府提供完备的基础设施资源服务和安全保障，例如资源池、云主机、子网、路由器、云数据库、云存储、负载均衡以及云安全等一些列全面完整的云服务。京东政府产业云着力于提升运维效率、降低IT成本、让政府和企业可以更专注于核心业务的发展；在大数据工具支撑服务方面，京东政府产业云可以为政府提供大数据分析产品、服务等解决方案，为政府解决了多元化数据应用需求，实现对数据的高价值利用；在大数据应用服务方面，京东政府产业云可以提供行业数据应用解决方案，帮助政府解决各产业发展方面的问题，并提高本地区域经济发展的速度；在整体应用服务能力方面，京东政府产业云可以为政府信息化建设提供整体服务和运营能力方案，帮助政府解决在发展规划、产业状态、智慧城市等建设中遇到的种种问题，并有针对性地制定符合当地情况的运营模式和策略。
篇13
2014年，房地产经纪行业还遇到了一个大的变革：8月12日，国务院下发了《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号），其中取消的共计11项职业资格许可和认定事项中，包括了房地产经纪人的职业资格许可。
不过在笔者看来，取消职业资格许可对行业的冲击还比不上行业洗牌所带来的冲击。
而行业剧烈变革和取消房地产经纪人职业资格许可则共同为房地产经纪行业协会的发展和地位提升带来了新的机遇。所以如果说我们将迎来一个房地产经纪行业的新纪元的话，那么房地产经纪行业协会的发展同样也将进入一个新的发展阶段。
