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盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点，找出拟开发项目建成以后的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析；在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目达到一定的经济规模后，面积增加，单位建筑面积的成本有所下降；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模超过某一限度时，正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应，正常的生产班次也不能完成任务，需加班加点，增加劳务费用；因而成本函数也变成了非线性关系。
如图1所示，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；注意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时，管理当局通常预期会亏损；这时，就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中，企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0，因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。
从图1可看出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏平衡不同，因此并非建筑面积越大，盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此，运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源，虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险，但是如何降低，应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的，盈亏平衡分析法没有给出答案。
基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析
（一）多因素敏感性分析
为了确定有哪些因素影响目标指标（包括净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素不变；而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动，以查看综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不存在单因素变动的可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。
假定某项目的初始投资为85000元，年租金收入为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。
设X=初始投资变化的百分数；Y=同时改变的年租金收入的百分数
则净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域，斜线上的点表示NPV=O；
斜线以上的区域表示npv>0；斜线以下的区域表示npv
（二）敏感性分析的优缺点
优点：通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。
缺点：敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大，无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的，因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小，这也是敏感性分析解决不了的。
基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析
决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析；在运用中通过不断的“剪枝”，最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。
通过事故树分析法，可以利用树状图形由上朝下分枝，越分越细的特点，事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究，对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析，最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中，事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素，估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度，还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。
例如，如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别：房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等，而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当，逐级往下，越分越细，最后形成一个事故树，房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。
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房地产投资；不确定性；分析
1影响房地产投资的不确定因素
不确定因素指的是一些预料不到的变化因素，具体表现为以下几点内容：
1.1建设成本
建设成本包括施工所用原材料价格和人工的费用，其在变动时都会影响建筑的施工成本，但是对于投资者来说，这都要看其承包时的合同规定，如果其是以固定总价的形式规定的，成本发生变动的影响就要承包商自己来承担，而投资者不会受到任何的影响，如果合同上是以具体的形式来呈现的，在发生变动时的损失就要由投资者来承担。
1.2售价和租金
价格变动对于投资者的影响是较大的，在房地产市场中，价格是一个非常容易受到变化的因素，因为影响价格发生变动的因素有很多。
1.3开始周期
房地产的开始周期对投资者的收益也有较大的影响，这种影响一般是通过利息费用、销售的价格等因素来发生变化的，如果开始的周期过长就会使得贷款的利息相应的提高，而政策的因素以及市场的需求等因素会使得销售的价格下降，近而使得投资者受到严重的亏损。一般影响开始周期变动的原因主要集中在三个阶段，第一阶段就是准备阶段，在这个过程中投资者需要进行征地、拆迁、补偿、制定方案、提请相关部门审批等工作，其中如果任何一个环节发生变动，都会导致开始周期的延长[1]。第二个阶段就是施工阶段，房地产的施工受天气状况的影响比较大，所以在这一过程中可能会受到天气、设计误差、以及以下地质条件等的影响。第三阶段就是租售的阶段，这一过程主要以社会的经济状况以及市场的需求有关，如果经济不景气，就会影响人们的购买力，就会增加租售的时间。
1.4利率
房地产投资商的主要经济来源就是向银行贷款，在银行的利率发生变化时也会增加借款的成本，近而使得投资商的经济效益受到影响。
2盈亏的平衡分析
盈亏的平衡分析与一本利平衡分析和损益平衡分析是一个意思，都是对项目的规模、成本以及销售所得收入的全面综合性分析的方法，这种方法被广泛应用于成本管理、方案确定、经营分析等方面，盈亏平衡分析的主要宗旨就是把投资活动的盈亏平衡点确定好，投资者可以根据平衡点来分析项目的盈亏界线，近而可以有效地控制好投资的风险。
2.1对线性盈亏的平衡分析
线性盈亏平衡分析的对象主要是收入、利润、以及成本等，通过其呈现的线性关系进行分析，这一分析主要是利用于对可变成本和固定成本的确定。固定成本指的是在工程项目中不会由于产量的变化而使成本发生改变，可变成本指的是成本会随着产量的变化而发生变化，二者是一种线性的关系，在成本分析时，必须要把二者相结合来进行分析，具体的划分方法主要有以下几种。在确定固定成本和可变成本时，要根据项目的构成来对成本进行划分，然后进行汇总，近而确定出总的固定成本和可变成本，如果把房地产开发的项目作为变量，固定成本就包括固定资产的折旧、土地购置的费用等，可变成本就包括项目的规划设计费用、基础设施的费用等等，但是在实际投资的过程中，用这种方法很难把固定成本和可变成本划分出来，还是要依靠项目的评估经验。
2.2线性盈亏平衡图
对于线性盈亏平衡分析，产量、固定成本、可变成本、销售收入、利润之间有图1所示的关系。在以收入和支出为纵轴、产量或销售量为横轴的坐标上，按正常年份的产量画出同定成本线和可变成本线，按固定成本和可变成本之和为总成本画出总成本线，然后按生产年份的产量或销售量与单价画出销售收入线，两条直线的交叉点即为盈可平衡点。从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总成本和总收入相等，如果产量超过平衡点的产量，项目有盈利；若低于此点，项目就亏损。所以平衡点的值越小，项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小[2]。（1）盈亏平衡线。上述所介绍的方法都只有一个不确定性因素，若同时有两个或两个以上不确定性因素，就不能应用盈子平衡点的方法，而必须用盈亏平衡线的概念加以解决。下面通过实例介绍这种方法。（2）盈亏平衡分析的应用。盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中，当有两个或两个以上方案时，若分析的目的是找到各方案的优劣范围，则可首先确定某一分析指标(如有收入时，可以是利润；当各方案收入相等时．可以是成本)，然后将这一分析指标用同一变量表示，即确定分析指标的函数式；再令方案的分析指标函数式相等，便可以求出该变量的某一特定值，此特定值叫做方案的优劣平衡点(或盈亏平衡点)。
3敏感性分析
3.1确定影响因素
影响项目效果的因素很多，在确定哪种因素作为分析影响因素时要注意：（1）预计在可能的变动范围内，该因素的变动会比较强烈地影响方案的经济效果指标；（2）对在确定性经济分析中采用的该因素数据的准确性把握不大。对房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设周期和租售期、建筑面积和租售面积、租金和售价、利率等。
3.2确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和财务评估中的经济指标一致。常用的经济指标有利润、利润率、利税率、内部收益率和投资回收期等。
3.3分析判断变动效果
计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立起一一对应关系，并用图或表的形式表示出来。
3.4确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断
敏感性分析在一定程度上就各种不确定因素的变动对项目经济效益的影响做了定量描述。这有助于决策者了解项目的风险情况以及寻求对策。
4结束语
虽然我国的房地产行业在近年来的发展速度很快，但是由于市场需求的不断变化，一些不确定因素对于投资者的影响还是很大的，所以必须要重视对投资不确定因素的分析。
参考文献：
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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
在房地产开发项目的财务评价和国民经济评价中，引用了大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期等，这些数据都是评价人员借助于市场调查资料或已有的数据对未来情况进行的预测和估计。由于多种原因，对有关因素的未来情况无法作出精确无误的预测，因此项目实施后，实际情况不可能与预测情况没有出入，也就是说，预测和估算进行项目经济评价的结果具有不确定性。
项目的不确定性是由多种因素造成的。投资者最关心的是，哪些因素将对投资效益产生影响，在其可能波动的范围内，对项目的投资效益将产生多大的影响。不确定性分析就是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益影响程度为目标的经济分析手段。其经常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。
一、敏感性分析
敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中某些不确定性因素对分析结果的影响及其影响程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指标随变量的变动而变化的计算分析，找出影响项目经济效益最大、最敏感的因素；确定这些因素的最佳波动范围，最乐观及最悲观的边界条件，掌握效益指标随某些变量变化而变动的规律；寻找引起这些变化的原因，从而帮助投资者制定相应对策，使项目经济效益尽可能达到最可靠而且最优的理想程度。
一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行。
（1）确定分析指标。分析指标的选定，是项目敏感性分析首先要解决的问题。确定分析指标，应符合如下原则：与经济评价指标相一致的原则，与经济分析阶段相一致的原则，突出重点的原则。
（2）确定因素及因素变化范围。用于进行敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益有强烈影响的因素；以及在进行效益评价时采用的数据资料不准确、不把握的因素。房地产开发项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。
（3）计算因素波动所引起的分析指标的变化情况。
应先将某一因素设定若干级的变动数量和变化幅度，分别计算在其他因素不变的条件下所引起的相应的经济指标的变化。对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图的形式，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。
（4）确定敏感因素和敏感程度。
根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对经济指标的影响及影响程度。那些微小变化即会严重影响项目经济效益改变的因素就是该项目的敏感因素。
（5）敏感性分析的应用要点及其局限性。
敏感性分析可以寻找出对经济效益指标的敏感性因素及其影响程度。方法简单，容易掌握。计算工作量尽管较大，还是可以用计算机进行弥补的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明确指出某不确定性因素变动的可能性有多大。实际上可能出现这样的情况：找出的某一个敏感性因素，在未来可能发生的某一幅度的变动的概率很小，以致于可以完全不必考虑它的影响，而另一个不敏感的因素，可能变化的幅度和变动的概率都很大，以致于必须考虑其变化对项目经济效益指标的影响，这些问题都是敏感性分析本身所无法解决的。因此，应根据项目的特点和实际需要，对项目进行概率分析。
二、概率分析
概率分析是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，进行效益评定的分析方法。
事件发生的概率，实质上是事件发生可能性大小的一种度量。在不确定性分析中，不仅不确定因素发生的变化幅度会影响经济指标的波动，而且这些不确定因素发生变化的概率同样受到投资者的关注。各因素变动的概率不同，意味着项目承受风险的程度不同。两个具有相同敏感程度的因素，一个发生变动的可能性很高（概率大），另一个发生变动的可能性小（概率小），投资者当然对前者更为关注。
概率分析通过计算各种技术经济评价指标及经济效益评价指标的期望值来判断项目的经济效益。
三、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点的高低分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。它的作用是找出开发项目建成的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解承担风险的能力。
1、盈亏平衡点
销售收入＝单位售价×建筑面积
成本＝固定费用＋变动费用
＝固定费用十单位费用×建筑面积
从以上关系式中可以看出，销售收入和成本都是建筑面积（产量）的函数。当假定为线性函数时，可在同一坐标系上画出两条直线，即成本线和销售收入线如图所示。
成本线与销售收入线的交点B为盈亏平衡点。产量低于B点的产量时，亏损；产量高于B点的产量时，盈利。
结论：B点的产量越低，盈利的机会越大，项目的风险越小。
2、盈亏平衡分析数学模型
根据盈亏平衡点的定义，可建立以下方程式；
PX＝F＋VX＋PX r
其中：P——平均单位售价；
X——开发项目的建筑面积；
F——固定费用；
V——单位变动费用；
r——销售税率（％）；
X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕
即：保本的建筑面积＝固定用费/〔平均单方售价（1－销售税率－单方变动费用）〕
四、小结
目前，房地产领域内存在的一些问题与开发企业忽视项目开发前期的投资分析很有关系。因此，本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。在房地产开发过程中，加强不确定性研究，可以有效地减少投资决策的盲目性，提高房地产资本的产出和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康地发展和不断地完善。
参考文献：
[1]程书香、赵追主编，决策的“不可行性研究”[J].科学决策，2011（6）
[2]金雪军、刘春杰主编,项目不可行性研究[J].经济理论与经济管理，2011（3）
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一、盈亏平衡分析原理
盈亏平衡分析，又称临界点分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究房地产投资项目中的各变量之间的平衡关系，并找出项目盈亏临界点的一种技术经济分析方法。盈亏平衡点是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。如果低于这一点所对应的生产水平，项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。通过盈亏平衡分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。
（一）固定成本和变动成本的确定
房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本和变动成本两类。
（二）盈亏平衡点的确定
盈亏平衡分析是通过对房地产投资项目的销售量、成本、利润相互关系的分析找出投资项目的盈亏临界。而量、本、利之间的这种关系可以通过一个数学模式来表达。即：利润=销售收入-销售税金-总成本（ ）
假设Z为利润；P为单位售价；Q为销售量；r为销售税率； 单位变动成本； 为固定成本。在对投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率看作常量，把销售量和利润看作是自由变量。盈亏平衡点房地产投资所处的既不亏损也不盈利的状态，开发商的利润为零，开发商正好盈亏平衡。下面图中所示：
总成本线与销售收入线相交点E为盈亏平衡点，此时收支平衡，所对应的销量为 。在平衡点上，收入等于成本，利润等于零。 线将图示区域分为两部分：左侧区域，总成本高于销售收入，是亏损区；右侧区域，销售收入高于总成本，是盈利区。如果产量超过盈亏平衡点的产量，项目有盈利；而低于盈亏平衡点，项目就亏损。所以，盈亏平衡点的值越小，项目的盈利的机会就越大，亏损的风险就越小。
二、盈亏平衡分析在商品住宅可行性研究中的应用
盈亏平衡分析点是开发商利润为零（Z=0），此时开发项目正好盈亏平衡。
1．盈亏平衡分析点销售量 是项目在不发生亏损，产品必须达到的销售量，它说明当项目的销售量达到 时，项目的总收入等于总支出。 与预计产品的销售量之间的差距越大，说明该房地产投资项目承受市场风险的能力越强。
2．盈亏平衡分析点销售收入 是项目若不发生亏损，产品必须达到的最低收入。 与预计销售收入距离越大，说明该房地产投资项目抗风险能力越强。
3．盈亏平衡分析点销售单价 是项目若不发生亏损，产品必须达到的最低售价。 与预计售价之间的差距越大，说明该房地产投资项目承受跌价风险的能力越强。
4．盈亏平衡分析点生产能力利用率为 ，计划建设房地产产品的全部产量为 。最低生产能力利用率表示达到盈亏平衡时，临界点销售量与计划建设房地产产量的比率。 是保证企业不亏本的最低生产能力利用率的要求比率。
三、商品住宅可行性研究盈亏平衡分析实例
某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为60000件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.92亿元，固定成本为5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品的实际产量、销售价格、销售收入和生产能力利用率的临界点。
分析：1盈亏平衡分析点销售量
2盈亏平衡分析点销售单价
3盈亏平衡分析点销售收入
4盈亏平衡分析点生产能力利用率
以上结果表明：第一，该项目在生产或销售过程中假如由于市场形势不好，销售量从原来的60000件减少至42170件，项目不会亏本，说明项目有一定的适应市场需求量变化的能力。第二，产品销售价格可以由原定的每件3200元降至每件2755元，说明项目在售价上具有一定的适应市场竞争和变化的能力。第三，销售收入由原计划年收入的1.92亿元降至1.35亿元，说明在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。第四，该公司生产能力只需达到原来年产量60000件的70.28%即可保本，说明项目具有较强的抗风险能力和盈利能力。
四、盈亏平衡分析法在房地产投资中存在的问题、对策以及意义
盈亏平衡分析法是房地产投资中重要的经济分析方法，但这种方法在应用中也存在一定的局限性：第一，实际投资活动中，产品销售收入与销售量，成本费用与产量，并不一定呈现线性关系。第二，盈亏平衡分析法虽然能度量投资风险，但并不能揭示投资活动中出现风险的根源。
研究商品住宅开发过程中不确定因素与收益之间的关系对开发商、消费者和政府都有重要的意义，通过对其内部规律的认识，一方面可使各市场主体能正确预测房地产开发过程中的风险及承受能力，使自己在市场竞争中处于有利地位；另一方面也有利于政府制定科学的房地产业发展战略及政策法规，有利于房地产市场体制的建设和规范，有利于房地产业的持续发展。
参考文献:
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1.建设项目可行性研究阶段的定义及主要工作内容
建设项目的可行性研究报告是建设单位在从事建设项目投资活动之前，由专业咨询机构对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
在进行可行性研究阶段的工作中，工程经济分析和造价控制的主要工作体现在论证建设项目建设可行性、建设项目市场需求分析、财务评价分析、项目财务收益分析上，最终叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供参考依据。
2.建设项目工程经济分析造价控制
2.1建设项目建设地点及规模的经济分析
在建设项目可行性研究阶段，需要采用工程经济分析方法，对建设项目的建设地质、市场因素、技术因素及环境因素进行比较和评估分析。以输变电工程建设为例，根据《中国南方电网35～110千伏配电网项目可行性研究内容深度规定》：可行性研究工作重点是从技术经济上论证项目建设的必要性和可行性，确定系统方案、工程建设规模、最佳投产时间；选择并推荐合理的变电站站址和相关的线路路径方案，避免后续工作中出现颠覆性因素；提出项目的主要技术原则和工程设想；合理评估项目建设投资的经济性和可行性。可行性研究报告主要由电力系统、系统通信、变电站站址及工程设想、线路路径及工程设想、环境保护、节能降损、抗灾减灾分析、投资估算及经济评价等几部分内容组成，并可根据工程项目具体情况作相应增减。
在进行建设项目经济分析的时候，通常使用盈亏平衡法和平均成本法这两种方法做总体效益比较。盈亏平衡法：是运用量、本、利之间关系的理论，对产品投入的可行性进行论证的方法。盈亏平衡分析法又称量本利分析法。它是研究生产、经营一种产品达到不盈不亏时的产量或收入的决策问题。这个不盈不亏的平衡点称为盈亏平衡点。显然，生产量（或销售量）低于这个产量时，则发生亏损；超过这个产量（销量）时，则获得盈利。随着产量的增加，总成本与销售额随着增加，当到达平衡点E1时，总成本等于销售额即成本等于收入，此时不盈利也不亏损，此点对应的产量Q0即为平衡点产量；销售额S0即为平衡点销售额。同时，以E1点为界线点，形成亏损和盈利两个区域。此模型中的总成本是由固定成本和可变成本构成的。按照是以平衡产量Q0还是以平衡点销售额S0作为分析依据，可将盈亏平衡分析法划分为盈亏平衡点产量（销量）法和盈亏平衡点销售额法。
平均成本法是总成本除总产量的值，它可作为订定售价的依据，也可做为管制成本的参考。平均成本一般是随产量的增减而做反方向的变动，即产量增加时，平均成本就降低了，此乃由于平均固定成本随产量的增加而降低之故。另外，大规模的生产，由于资源的充分运用及大批量订购与采购的因素，有时也可以降低平均变动成本。例如充分运用工厂的人工产能页使平均人工成本降低，大批量采购原物料，而使平均原物料成本降低等。此种利益乃由于生产规模经济所形成的。
如图：
2.2建设项目技术及设备方案的经济比较分析
部分大中型工业项目，除了对项目总体投资进行经济分析以外，还需要对项目自身的技术条件及设备选型方案等进行工程经济和技术经济的分析，从生产线和设备的先进和适用性、安全可靠性、经济合理性进行一系列的比选。在进行这类方案比选的时候，通常采用NPV分析法和价值工程分析法。NPV（净现值）是在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和，是评价项目盈利能力的重要指标和方法，数学表达式：
NPV=∑（CI-CO）×（1+i）∧（-t）
净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。
价值工程又称为价值分析是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的都是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。数学表达式：V=F/C 其数学意义为实现产品可靠的、必要的功能所需要的最低成本。价值工程主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用进行深入分析，对研究对象的每一个功能及其产生的成本进行详细分类，运用一定的技术手段识别必要功能、不必要功能、多余功能及不必要成本，再对功能成本重新组合，剔除不必要功能和成本，从而提高对象的价值。其中V1说明可能存在不必要或多余功能；V=1说明功能与成本相当匹配，方案可行。
3.建设项目可研经济分析存在问题及解决措施
3.1投资估算精度控制不足
部分可行性研究方案的技术分析中，对于投资估算的精度控制不足。以输变电工程为例，部分可行性研究方案中对于选址选线的确定未获得相关的国土、规划部门的同意，部分是处于国土规划调整变动的范围内，到了初步设计阶段时出现颠覆性变化或者较大的变动，进而导致投资的大幅度增加，使投资估算测算失去意义。
从工程造价控制的基本原理上来看，所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象在实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。控制包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差。造价控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制和事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。
3.2投资经济方案分析及评价过于理想化
部分投资经济方案的分析流于形式，评价过于理想化，缺少风险管控及风险意识。比如说中国南方电网公司在进行某个国外水电站投资方案分析时，未能预料人民币大幅升值带来的汇率损失，虽然考虑了汇率风险补偿，但是却大大延长了投资回收周期，经济方案分析无法反应建设及投资实际情况。
在建设项目可行性研究阶段的工程经济分析及造价控制是指工程从前期策划、可行性研究、方案论证、设计招标等各个管理环节对造价实施控制，使各阶段的造价控制在计划范围以内。在不同阶段工程造价所占的比例不同，据有关资料分析，投资决策阶段对整个项目造价的影响为75%～95%，起着决定性的影响。因此建设项目可行性研究阶段的经济分析应遵循市场价格机制的运行，优化配置资源，合理使用投资，对工程造价进行充分摸底，以取得最佳的经济效益和投资效益组合，形成统一、开放、协调、有序的工程经济分析体系，制定和完善项目的经济评价规则。
3.3项目财务分析指数单一
部分建设项目的可行性研究技术经济分析中，财务分析指数单一，造价目标控制不得力。在进行可研阶段的造价控制时，首先要确定各种目标值，以便在建设实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。在投资决策阶段、设计阶段、建设工程发包阶段把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证管理目标的实现，以求合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，其中，技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到设计和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说，工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工被动地控制，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制。
4.结束语
建设项目可行性研究阶段的工程造价控制，就是使用科学的方法在做好成本计划的基础，为编制科学、合理的成本控制目标提供依据，用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价要强调的是有效控制项目投资。因此要采用技术与经济相结合的控制手段，重视设计多方案选择，严格审查监督前期设计过程，深入技术领域研究节约投资的可能。
参考文献
[1]李传高.浅析工程造价的控制方法[J].山西建筑，2009，（25）.
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（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。
（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。
（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。
（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。
（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。
（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。
（7）另外，房地产业还涉及计征印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。
二、房地产公司经营盈亏模式
设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。
三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。
土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。
税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A
三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变
（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照收，房地产公司成本盈利模式如下：
设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。
设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。
设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。
销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A
土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。
税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。
营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A
注：①、66.08-0.71A＞0得出A
（2）假设5%的营业税改征17%的增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税，则房地产公司成本盈利模式如下：
设房地产业含税销售额为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），按商品销售行为的17%税率计征增值税，所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。
设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业税率为11%，则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。
设期间费用为开发成本的10%，期间费用为0.09009A。
销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A
税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。
营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。
四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析
（1）根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下：
■
从表中得出，11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，
（2）根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据，若单纯将营业税改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%
（3）若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税，因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠，按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据，税改后房地产公司将综合减少税负成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。
（4）综上所述，对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税，在不考虑其他税种的情况下，将增加房地产企业的税负，从而违背了国家逐步减轻国民（企业）税收负担的指导思想，同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。
五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算
考虑商品房销售属商品销售行为，所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化，在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变，那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下：
（一）营业税改征增值税，同时土地增值税还照收
按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，从而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即当增值税税率设为12.26%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。
（二）假设营业税改征增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税
按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，从而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即当增值税税率设为19.21%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。
六、房地产公司营业税改征增值税有利解决的问题
（一）进项抵扣问题
房地产业综合成本主要分四大块，即土地成本、建设成本、税费、借款利息与期间费用，若房地产公司营业税改征增值税后，土地成本是否可进项抵扣，抵扣税率是多少（本文按建筑类11%税率测算），因为目前招、拍、挂的土地成本占房地产业成本比重很大，土地成本的进项税率将对房地产业的税改及成本利润产生重大影响。
（二）土地增值税问题
篇7
单位生产能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生产项目所需要的固定资产投资额，I1表示可比项目实际固定资产投资额，N2表示拟建项目生产规模，N1表示可比项目生产规模，P表示物价换算系数。
系数估算法，常用的方法主要有化设备系数法以及主体专业系数法，需要注意的是，主体专业系数法是指以拟建项目中，投资比重大并且与生产能力直接相关的工艺设备投资作为基数，另外根据类似工程的统计资料，从而计算出拟建项目各专业与生产项目工艺设备投资的百分比，从而以此估算出投资项目的所需的工程费用，并进一步计算出整个生产项目的静态投资。
在可行性研究阶段，如果要求较高的投资精度，需要采用更加详细的计算方法，例如指标估算法。指标估算法是将生产项目分为单项工程或者是单位工程，并按照工程费用的性质划分为建筑工程、设备购置费用、安装工程等等。同时，根据投资估算指标，进行各单位以及各工程投资的估算，进行汇总后，进而得出整个工程费用[1]。另外，再按照相关的规定，对生产项目的其他费用、预备费用等方面进行估算，最后形成拟建项目的静态投资。
在生产项目的其他费用的估算中，对于在合同以及协议中，已经明确的费用需要计算在内，对于未能明确的费用，需要按照国家、行业或者是项目所在地的相关规定进行计算。
二、生产项目的经济评价方法
（一）项目的财务评价
财务评价是指生产项目遵循现行的财税制度以及规定，并根据当前的市场价格，对项目在财务上的支出以及收入进行计算，同时，独立测算本项目在资金投入所能带来的利润，不对社会经济效果进行广泛考虑。从不同的评价角度出发，财务评价可以分为企业财务评价以及国家财务评价。企业财务评价的主要内容有：投资获利分析、财务清偿能力分析以及资金流动性分析。财务的评价的主要指标众多，主要包括以下几种：投资收益率、投资利润率、财务净现值以及资产负债率、速动比率等等。下面仅从投资收益率以及财务清偿能力展开分析。
1.投资盈利性
投资盈利性是指生产项目基于实际收入与支出，对涉及到生产项目的投入与产出、市场与价格、组织与经营等各种因素，并通过对实际交易年份的收入以及支出对现金流量展开分析，测算出单个代表年份以及整个生产项目寿命期的净收益以及投资收益率，以此作为整个生产项目获利能力的评判标准[2]。
2.财务清偿能力
财务清偿能力是指检验生产项目在整个有效寿命期之内，每个年份资金盈亏状况，以及生产项目对借贷资金的偿还能力。其受生产项目的投资盈利能力直接影响，如果企业的盈利能力较强，其偿还债款的速度也就越快。对清偿能力的分析则需要包括对所有的资金流入以及流出，例如保险费、利息以及股息等等。
（二）项目不确定性分析
不确定分析是指衡量经济评价的过程中，由于预测与估算数据产生的不确定因素，产生对评价指标的影响，进而了解对项目的可靠性。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈亏平衡分析
盈亏分析主要是指不同生产水平的成本收益之间的关系进行分析与研究，主要是根据生产项目的总成本、收入等各方面的数据，对项目的产量盈亏平衡点进行确定，进而对项目的盈亏与产品产量之间的影响进行预测。盈亏平衡点会随着项目产量的变化而发生变化。当盈亏平衡点越低时，经营的安全系数也就越高，表示项目的盈利具有更大的可能性；当项目的盈亏平衡点越高时，其所承担的风险也就越大。
2.敏感性分析
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建设项目经济评价的目的在于最大限度的以较省的投资、较短的时间、较少的投入获得最大的产出效益。为适应市政公用设施建设发展的需要，根据2006年国家发展和改革委员会、建设部的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）结合市政项目的特点，有关部门制定了《市政公用设施建设项目经济评价方法与参数》，这就为我们更好的工作提供了参照依据。
1.市政项目及经济评价的特点
1.1市政项目的主要特征表现为公用性、公益性、自然垄断性、服务网络性以及政府主导性。
1.2市政项目的产品和服务均为城市居民生活必需，价格弹性较小，需求相对稳定，并长期随着经济与社会的发展而不断增长。项目现金流稳定，投资回报长期稳定，但投资巨大、资本沉淀性强、收益率较低、投资回收期长。
1.3市政项目经济评价不应追求项目的盈利性，重在考察项目的生存能力、成本和社会目标。
1.4市政项目既要满足当前市政公用设施的近期需要，又要考虑中长期发展的经济合理性；既要考虑当前市政公用设施服务的实际情况，也要考虑长期市场经济改革与改革趋势。
1.5政府是市政公用事业的责任主体，负责行业和价格监管、对市政建设进行引导和调控，现阶段，政府投资在城市基础设施建设中起主导作用。
2.供水项目的经济评价内容和方法
2.1项目特点
供水项目是由一系列的构筑物和输配水管网组成，工程内容一般包括取水构筑物、水处理构筑物、泵站、输水管渠和管网。
供水项目是收费的市政项目，有收费机制，具有潜在的盈利能力，在收费水平不能满足投资回收和补偿运行成本时，可以通过政府适当补贴维持运营。
2.2评价内容与侧重点
供水工程是收费的市政项目，经济评价主要包括财务分析、经济费用效益分析、不确定性分析与风险分析。
供水项目经济评价应以财务生存能力分析为重点，在国家现行财税制度和价格体系条件下，计算项目的财务效益和费用，分析项目的生存能力、偿债能力和潜在的盈利能力，评价项目在财务上的可行性。
2.2.1计算期
项目计算期包括建设期和运营期。建设期应参照项目建设的合理工期或项目的建设进度计划合理确定；供水工程运营期一般可采用20年。
2.2.2评价参数
在现阶段，供水行业财务基准收益率（融资前税前）的参考值为6%，其他参数可由评价人员根据项目的具体情况测定，如水厂项目综合折旧年限可为20-22年，管网综合折旧可为30年，固定资产净残值可为3%-5%，无形资产与其他资产的摊销按无形资产不超过10年、其他资产不短于5年分期平均摊销，年修理费为固定资产原值的2%-2.5%。
2.2.3费用估算
①投资估算
建设投资
建设项目总投资包括建设投资、建设期利息及流动资金之和。工程费用是依据国家有关部委和项目所在地造价管理部门所颁布的供水项目投资估算指标和概预算定额、项目所在地当时的主要材料信息价格等相关文件编制。工程建设其他费用依据《市政工程投资估算编制办法》的相关规定计取。
流动资金
流动资金是指运营期内长期占用并周转使用的营运资金，可以按照扩大指标估算法或分项详细估算法。
建设期利息
建设期利息包括银行借款和其他债务资金的利息，以及其他融资费用。
②成本费用估算
供水项目的总成本费用采用生产要素估算法进行估算，具体内容包括水资源费、原水费、原材料费、动力费、职工薪酬、固定资产折旧费、摊销费、修理费、其他费用和财务费用。经营成本包括其中的水资源费、动力费、原材料费、职工薪酬、修理费和其他费用。
③税金估算
供水项目应依法缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税和地方性税费。供水项目适用增值税低税率6%；城市维护建设税采用差别税率，分别是7%、5%、1%；教育费附加一般为3%，所得税按照国家规定为25%，存在有减免规定的，按相关规定执行。
2.2.4财务分析
财务分析是从城市供水新设法人或承担项目融资、财务上自负盈亏、自主经营的既有法人角度出发，在现行国家财务税收制度、市场价格体系、建设项目的设计服务能力和预计的运营模式下等条件下，评价建设项目的生存能力、偿债能力和盈利能力。
供水项目的各项财务指标是通过财务分析报表得出，主要报表有项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表、借款还本付息计划表，通过以上财务分析报表，可以得到投资财务内部收益率、净现值、投资回收期、资本金财务内部收益率、各方财务收益率、总投资收益率、项目资本金净利润率资产负债率偿债备付率和借款偿还期。
2.2.5不确定性分析与风险分析
项目经济评价所采用的数据，大部分来自预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。
不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析只适用于财务分析，敏感性分析可同时用于财务分析和经济费用效益分析。
①盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过计算盈亏平衡点，分析拟建项目对市场需求变化的适应能力。盈亏平衡点BEP即项目的盈利与亏损的转折点，在该点处，营业收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡。盈亏平衡点计算公式为：
BEP=×100%
在坐标系中，横坐标表示产量或生产能力利用率（%），纵坐标表示营业收入和总成本费用（包括固定成本和可变成本）画出收益与成本曲线，求出交点，此交点即为盈亏平衡点，然后得出盈亏平衡图。
②敏感性分析
敏感性分析是通过分析，预测项目主要投入产出因素发生变化时对经济评价指标的影响，通过计算敏感度系数和临界点，找出敏感因素，并确定其影响程度。在供水项目经济评价中，常采用单因素敏感性分析，变动因素通常为售水价格、经营成本和建设投资，一般各指标的浮动幅度为±5%，±10%，±15%，， ±20%，据此得出敏感性分析表和敏感性分析图。
③风险分析
供水项目的风险是指在项目建设和运营的过程中由于存在一些不确定性因素导致项目偏离预期功能和效果的各种可能性。风险分析是一项综合性分析，应在风险因素识别、风险估计、风险防范措施上的基础上，对各个风险因素导致的经济后果做出经济风险评价，得出结论和规避经济风险的对策。
在完成以上工作后，就可以得到供水工程税前及税后财务内部收益率、投资回收期等各项经济评价指标，当税后财务内部收益率高于行业基准收益率，税后投资回收期低于行业基准投资回收期，投资利润率和投资利税率均高于行业基准利率，说明该项目在经济上是可行的。在不确定分析中，在不确定因素的作用下各经济评价指标基本满足要求，盈亏平衡点低于70%，说明项目的抗风险能力较强，确实经济可行。
参考文献：
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这几年，广州市掀起了新一轮的“改造运动”――旧厂房、旧村落、旧城区的改造，它既是国家关于节约集约用地战略的高度体现，更是广州城区发展至今的客观历史需求：建国后至改革开放年间，广州的城市建设一度以工业为中心、按建设生产性城市的目标进行安排，为进一步扩展城市建成区，政府有意识、有目的的指引生产型企事业单位在郊区驻扎，而当时建成的这一批建筑，投入使用年限日久，一部分工业厂房也已按照政府退二进三政策搬迁至更远的产业园区，而另一部分基本不产生污染的科研院所则留在原址，但建筑物的楼龄基本都超过了三十年，部分甚至达五六十年，残旧、安全不再，使用上也已不能满足单位的发展要求，原来的建筑方案对于土地的使用也并不饱和，因此，政府和企业都存在强烈的改造意愿：政府希望通过改造活动达到集约用地及城区美化的目的，而企业则希望通过改造满足自身业务、使用功能的发展需求甚至获取一定的经济效益。但对企业而言，三旧改造项目是否真的是一块香饽饽，一定逢旧必改？哪些关键点又是企业在决策时必须关注的？在合作开发过程中如何保障企业自身利益？本文拟以某科研院所的三旧改造项目为例，对容积率、土地出让金、投资额、评估单价等各项因素变化所引起的改造效果变化进行评估分析，探寻科研院所三旧改造项目的决策要点，以为类似项目提供决策参考。
二、案例分析
1. 说明
（1） 改造单位：***研究院。
（2） 改造范围：院内科研办公区。
（3） 以自用为目的，由企业自行改造。
（4） 为使案例便于理解，本案对项目的评估数据作了简化处理，以非经营性改造为案例基础，通过改造前后固定资产增值这一单一的静态评价指标来评估项目的改造效果，去除企业财务状况、市场风险对改造效果的量化分析，而在下文再逐渐加入相应的定性分析。
（5） 土地出让金按《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办【2010】35号）计取。
（6） 拆迁安置补偿费根据拆迁建筑面积，按60元/平方米*月考虑。现状办公楼面积为5000平方米，预计拆迁安置费用需900万元。
（7） 项目投资估算中所涉及到各项指标根据国家、省市有关规定及市场信息选取相应标准、费率进行核算。
（8） 计划30个月完成改造。
2. 项目概况
3. 基本方案评估
（1） 项目投资估算27056万元，其中：工程费用15943万元，工程建设其它费用7094万元（含补交土地出让金4449万元、支付建设期内拆迁安置费900万元），基本预备费1843万元，建设期利息2176万元。
（2） 建设方案及资金分年投资计划：计划30个月完成改造。第一年主要完成前期立项、报建、招标等工作，投入资金9122万元，占项目总投资33.72%；第二年为项目施工主要工期，投入资金14687万元，占项目总投资54.28%；第三年完成项目施工收尾及竣工验收等工作，投入资金3247万元，占项目总投资12%。
（3） 改造效果：因项目不涉及经营活动，主要通过改造前后固定资产增值来评估项目的改造效果，项目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，综合考虑市场比较法及剩余年份租金收益二者的估算值，评估单价取7000元/平方米，折算价值为3500万元；本次改造投入资金27056万元；根据项目所处地段及项目建设标准，改造完成后，项目评估单价按15000元/平方米计，折算价值45000万元，地下停车位210个，估值35万元/个，折算价值7350万元；则本次改造效果为45000+7350-27056-3500=21794万元。
4. 单因素敏感性分析
（1） 土地出让金的变化
土地出让金的变化所引致的投资效果的变化并非异常显著，但若土地出让金的计取方式依据现行基准地价而非三旧改造政策的土地收益法时，其投资增加了30.9%，投资效果因而减少了32.95%，从这一点看，政府对三旧改造项目所给予的优惠确实有明显的投资节省效益。
（2） 总投资变化
总投资正负10%变化时，改造效果分别逆向变化12.41%，当项目所需总投资与改造后固定资产折算价值52350万元持平时，达至项目盈亏平衡点，此时总投资较基础方案的总投资增加了93.49%。
（3） 评估单价变化
物业的评估单价对于改造效果有显著影响，当办公楼评估单价发生正负10%的变化时，改造效果同向变化率达20.65%，远大于评估单价自身的变化。项目评估单价越高，改造效果越明显，反之，随着评估单价下降，改造效果也呈下降趋势。当物业的评估单价降至盈亏平衡点8200元/平方米以下时，单纯从经济性而言，项目的改造是负收益的。
（4） 建筑面积变化
建筑面积是本次敏感性分析所选取的不确定因素中，引致总投资及改造效果同向变化的因素，当容积率调至3.5，建筑面积增加了16.67%，达到35000平方米，此时，总投资增加15.54%，改造效果增加了20.75%，当容积率向下调整为2.5时，建筑面积、总投资及改造效果分别下调16.67%、15.54%、20.75%。而当建筑面积低于5900平方米时，改造效果近乎为0。
各因素敏感性分析一览表如下所示：
三、决策要点
1. 用地性质、建筑面积、容积率等各项指标的厘定原则
改造项目要达到盈亏平衡点以上的建筑规模才有正效益。而根据容积率与改造效果的正向影响关系，容积率越大，改造效果就越明显，从该意义来说，企业在申请项目时应该在法律法规允许的范围内尽量选择最大的容积率指标。但在决策过程中还有一个重要的考量：项目投资额。因为该项指标也是跟随容积率正向变化的，容积率的升高，同样导致投资额的增加。当进行以自用为目的的改造时，因没有出售或出租收入来抵消项目的成本支出，而需完全依靠企业主营业务盈利能力来支持，过大的投资会给企业的经营带来巨大的压力，甚至有崩垮的危险。所以，企业在决策之时首先要根据自身的财务、经营状况画出一条资金红线，在此红线内安排改造计划，包括项目总投资控制线、每年可投入本项目的资金额度等，并以此进行开发进度安排、贷款还款安排等。改造所需投资额必须是自身所能承受的，且项目每年所需资金不会影响企业主营业务的开展。
同一标的之下，容积率的大小直接决定着建筑面积的大小，然而也不能忽视用地性质对建筑面积的影响。一般而言，商业用地的容积率上限比科研教育用地高。但定义为商业用地则需缴交的土地出让金也相对较高，而且日后在出售或出租时还将涉及到增值税、营业税等的缴交，增加的成本也是企业需要考虑的因素。
2. 风险控制
如上文所说，以自用为目的的改造或多或少会给企业的主营业务带来一定的风险，对此，可以针对项目设立独立法人、以项目融资，企业以其出资额为限承担项目风险。
在此基础上，更可以进一步，进行项目的开发运营。如，在资金保证的前提下，划定一定的商业用地，通过商业用地的开发运营获取一定的收益冲抵项目改造的成本支出，此时，容积率的提高就有了实际意义。但，此方法在降低企业主营业务的风险压力的同时，又增加了项目的经营风险、市场风险以及政策风险，项目的不确定性进一步增加。故，此方法较适用于熟悉项目开发及国家相关法律法规的企业，如果企业还同时具有一些潜在的客户资源就更是如鱼得水了。例如，有的企业是某行业的标准制定者、检测者，承担了行业的部分监督、管理职责，则与其有经常性业务往来的企业就有很强的意愿就近办公，当项目的物业售价或租金与市场价格基本相当时，进驻项目的可能性非常高。
另外，也可以通过与开发企业合作转嫁部分风险。双方可以约定在改造完成后返还一定的面积给用地权属方，合作方承担建设期间的拆迁安置费用，而溢出面积的处置权则交付给合作方。如果地块具备较高的商业价值，则可以通过谈判争取更大的权益，例如由合作方对企业在改造过程中的经营损失进行补偿或者企业参与溢出面积的利益分配，这些权益可以体现在返还面积上，也可以体现为货币补偿。当然，企业在转嫁风险的同时也让出了部分决策权，例如合作方有可能根据项目的效益情况争取最高的容积率，从而牺牲项目地块的建筑舒适度；同样，项目的建筑形式、建筑风格也将不可避免地受合作方的制约。
从案例的分析结果看，项目的容积率、评估单价似乎都存在较大的空间，预示风险较小，但在项目的实际评估中往往需要对项目进行模拟经营，假设用于出售、出租，或考虑企业租金节约，并且客观地考虑经营风险、市场风险及政策风险的影响，修正后，项目的效益空间将大大缩小。
3. 配套住宅区纳入改造范围与否
依据当时的“生产性城市”建设方针，各类生产设施周边总是相应地布置配套住宅区，科研院所也不例外，一般以大院模式进行建设，在院内同时布置科研办公区和配套住宅区，两者之间仅以围墙或隔离带进行分隔，以利于生产工作的高效开展。与科研办公区同时期建设的配套住宅区其实也存在着同样迫切的改造需要，但因如下原因，企业选择自行改造模式时，是否将配套住宅区一并纳入改造范围还需慎重考虑：
（1） 房改后，原属单位的住宅用房使用权已归属个人所有，如要对该区进行改造，需100%住户同意，具有相当大的难度，需要耗费极大的人力、物力，时间周期长，程序上也较繁琐。
（2） 大院内仍以单位职工为主要居民，对于就近工作、生活有很强的惯性依赖，如改造期内涉及搬迁，则会因为通勤的产生，而大大降低改造的意愿。
（3） 以前的住房建筑面积较小，大多为五六十平方米，但实用率高，改造后如果按原建筑面积补偿给被改造人，很可能因现代建筑实用率的降低而导致实际补偿面积减小，折损了被改造人的利益；
（4） 另外，随着经济的发展，被改造人的收入已较过往大为提高，有期望也有能力支撑居住条件的改善，希望增加居住面积，而不再满足于原来的五六十平方米了。但受国家政策限制，除了回迁面积以外，超出的面积又不能直接对内部销售，而且还有限购、限贷等政策的约束，被改造人即使是以另一套房的购买方式来增加居住面积也有一定的壁垒，这使得改造的效果大打折扣。
小结：
三旧改造是一项综合性的建设项目，企事业在面对该类项目时一定要慎重决策，除考虑自身业务使用功能的需要之外，亦要权衡改造所带来的经济效益与自身的资金承担能力、风险抗衡能力是否匹配，切不可因一时之利，对主营业务产生冲击，影响了企业的长远、健康发展，以致于得不偿失。
参考文献：
[1] 某科研院所三旧改造项目可行性研究报告（项目负责：曾珏霞）
[2] 曾珏霞.广州城市空间结构演变下的住区分布研究，城市观察2010年第5 期，180-191
[3] 《广州市“三旧”改造规划纲要》
[4] 《广州市旧城更新改造规划》
[5] 《广州市城中村（旧村）改造规划指引》
篇10
合理经济规模是在一定技术条件下,项目投入产生比处于较优状态,资源和资金可以得到充分利用,并可获得较优经济效益的规模。因此,在确定项目规模时,不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配,能力协调,还要使所有生产力因素共同形成的经济实体(如项目)在规模上大小适应。这样可以合理确定和有效控制工程造价,提高项目的经济效益。但同时也须注意,规模扩大所产生效益不是无限的,它受到技术进步、管理水平、项目经济技术环境等多种因素的制约。超过一定限度,规模效益将不再出现,甚至可能出现单位成本递增和收益递减的现象。
1项目规模合理化的制约因素
1.1市场因素市场因素是项目规模确定中需考虑的首要因素。
①项目产品的市场需求状况是确定项目生产规模的前提。通过市场分析与预测,确定市场需求量、了解竞争对手情况,最终确定项目建成时的最佳生产规模,使所建项目在未来能够保持合理的盈利水平和持续发展的能力。②原材料市场、资金市场、劳动力市场等对项目规模的选择起着程度不同的制约作用。如项目规模过大可能导致材料供应紧张和价格上涨,造成项目所需投资资金的筹集困难和资金成本上升等,将制约项目的规模。③市场价格分析是制定营销策略和影响竞争力的主要因素。市场价格预测应考虑影响价格变动的各种因素,根据项目具体情况选择采用回归法和比价法进行预测。④市场风险分析也是确定建设规模的重要依据。在可行性研究中,市场风险分析是在产品供需和价格走势常规分析达到一定深度要求的情况下,对未来某些重大不确定因素发生的可能性及其对项目造成的损失程度进行的分析。有的可定性描述,估计风险程度;有的需要定量计算风险发生概率,分析对项目的影响程度,并提出风险规避措施。
市场风险主要包括技术进步加快,新产品和新替代产品的出现,导致部分用户转向购买新产品和新替代产品,减少了对项目产品的需求,影响项目产品的预期效益;新竞争对手加入,市场趋于饱和,导致项目产品市场占有份额少;市场竞争加剧,出现产出品市场买方垄断,项目产出品的价格急剧下降;或者出现投入品市场卖方垄断,项目所需的投入品价格大幅上涨。这种激烈价格竞争,导致项目产品的预期效益减少;国内外政经济条件出现图发性变化,引起项目产品销售锐减,或者项目主要投入品供应中断。
上述情况的出现,均影响项目的预期效益,制约项目规模合理化的制定。在项目分析与评价中,应根据项目的具体情况,确定项目可能面临的主要风险并分析风险程度,按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性进行划分,风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾害风险,然后通过专家估计法对市场风险予以定量。
1.2技术因素先进适用的生产技术及技术装备是项目规模效益赖以存在的基础,而相应的管理技术水平则是实现规模效益的保证。若与经济规模生产相适应的先进技术及其装备的来源没有保障,或获取技术的成本过高,或管理水平跟不上,则不仅预期的规模效益难以实现,还会给项目的生存和发展带来危机,导致项目投资效益低下,工程支出浪费严重。
1.3环境因素项目的建设、生产和经营都是在特定的社会经济环境下进行的,项目规模确定中需要考虑的主要因素有:政策因素,燃料动力供应,协作及土地条件,运输及通信条件。其中,政策因素包括产业政策,投资政策,技术经济政策,国家、地区及行业经济发展规划等。特别是为了取得较好的规模效益,国家对部分行业的新建项目规模作了下限规定,选择项目规模时应遵照执行。
不同行业、不同类型项目确定建设规模还应分别考虑以下因素:
①对于煤炭、金属与非金属矿山、石油、天然气等矿资源开发项目,应根据资源合理开发利用要求和资源可采储量、赋存条件等确定建设规模。②对于水利水电项目,应根据水的资源量、可开发利用量、地质条件、建设条件、库区生态影响、占用土地以及移民安置等确定建设规模。③对于铁路、公路项目,应根据建设项目影响区域内一定时期运输的需求预测,以及该项目在综合运输系统和本系统中的作用确定线路等级、线路长短和运输能力。④对于技术改造项目,应充分研究建设项目生产规模与企业现有生产规模的关系;新建生产规模属于外延型还是外延内涵复合型,以及利用现有场地、公用工程和辅助设施的可能性等因素,确定项目建设规模。
2建设规模方案比选
在对以上因素进行充分考核以后,应确定相应的产品方案和项目建设规模。生产规模的变动会引起收益的变动。规模经济是指通过合理安排经济实体内各生产力要素的比例,寻求到适当的经营规模而取得节约或经济效益。可行性研究报告应根据经济合理性、市场容量、环境容量以及资金、原材料和主要外部协作条件等方面的研究对项目建设规模进行充分论证,必要时进行多方案技术经济比较。大型、复杂项目的建设规模论证应研究合理、优化的工程分期,明确初期规模和远景规模。不同行业、不同类型项目在研究确定其建设规模时还应充分考虑其自身特点。项目合理建设规模的确定方法包括:
2.1盈亏平衡产量分析法。通过项目产量与项目费用和收入的变化关系,分析项目的盈亏平衡点,以探求项目合理建设规模。当产量提高到一定程度,如果继续扩大规模,项目就出现亏损,此点称为项目的最大规模盈亏平衡点。当规模处于这两点之间时,项目盈利,所以这两点是合理建设规模的下限和上限,可作为确定合理经济规模的依据之一。
2.2平均成本法。最低成本和最大利润属“对偶现象“。成本最低,利润最大;成本最大,利润最低。因此,有人以争取项目达到最低平均成本为手段,来确定项目的合理建设规模。
2.3生产能力平衡法。在技改项目中,可采用生产能力平衡法来确定合理生产规模。最大工序生产能力法是以现有最大生产能力的工序为标准,逐步填平补齐,成龙配套,使之满足最大生产能力的设备要求。最小公倍数法是以项目各工序生产能力或现有标准设备的生产能力为基础,并以各工序生产能力的最小公倍数为准,通过填平补齐,成龙配套,形成最佳的生产规模。
2.4政府或行业规定。为了防止投资项目效率低下和浪费资源,国家对某些行业的建设项目规定了规模界限。投资项目的规模,必须满足这些规定。
经过多方案比较,在初步可行性研究(或项目建议书)阶段,应提出项目建设(或生产)规模的倾向意见,报上级机构审批。
3进行合理准确的项目建设规模评估
对项目建设进行合理科学准确的评估,建设项目时必不可少的一个环节。项目建设的评估,一般是指以投资项目为研究对象,从项目建设的多个方面进行评估,这样会为项目的建设提供相对科学合理的决策依据,也会使项目的造价变得合理。
3.1对项目建设的目标、必要性评估项目建设必须符合国家标准和地区的实际情况,不可建设没有作用或作用不大的项目,对所建设的项目类型进行调查,避免重复建设,造成浪费。明确该项目的发展前景和运行效益,为项目建设提供可靠情报。
3.2项目建设条件评估项目的建设必须要对它的建设地、供电、供水,供气、供暖进行评估,了解他们是否满足建设要求,如选址不可影响居民生活,不可破坏国家文物,不可建在地震带或灾害频发区,这样可以保证项目建设正常的进行,并且可以消除后续的隐患。对于供电、供水,供气、供暖要做好万全准备,看够不够用,是否有备用等,这些都可以为项目的建设提供必要的保障。
3.2.1项目技术评估项目技术的评估对于项目的建设起着至关重要的作用,准确而又合理的评估能为项目的建设提供重要保证,主要从以下方面评估:①建筑方案评估建筑方案首先应满足该建筑的功能需要,其建筑形式、建筑标准等一定要完全按照国家标准来建设,一定要符合国家或各级政府的相关规定。另外还要评估结构安全等级、设计使用年限、建筑抗震设防、所选用的主要结构形式等是否符合国家及当地有关规范及规定的要求,是否安全可靠。这些都是建设方案评估的重要因素。②水电建设评估水电建设必须符合国家标准,电不可超负荷,要有稳定安全的供电系统,水的节约,污染等方面的是否满足国加标准,还要做到减能减排的要求,保护周边的环境。③安全卫生、安全生产评估对于可能产生不安全因素和对卫生防疫有要求的项目,如实习工厂、生物化学实验室等类型项目,应重点评估项目技术方案的安全防范措施的可靠性。
3.2.2项目的投资和效益评估项目的投资评估就是对项目的资金来源,使用进评估,了解所有资金是否满足需求,如是贷款,能否在规定期限还清贷款。
对效益的评估就是指对该项目运营后产生的经济效益和社会效益(主要是非盈利性项目)是否能达到初定要求,满足社会的需要。
4结语
篇11
价值工程是对商品住宅建设项目的使用功能与成本之间的对应关系进行系统分析，其核心是使用功能分析，分析建设项目各个组成部分使用功能与成本的匹配程度并进行调整来实现优化，使使用功能与成本匹配更趋于合理；并分析建设项目各个组成部分的投资比例，对投资比例较大部分进行重点控制来提高投资管理效率，目的是以建设项目的最低全寿命周期成本切实可靠地实现建设项目所需使用功能要求，同时使建设项目工程造价、使用成本及建筑产品使用功能合理匹配，减少社会资源消耗，缩短项目建设周期。
篇12
1．2居住小区分散式污水处理及回用
每年我国新建大量的居住区和居住小区。生活污水完全依赖城市污水厂集中处理已不能满足城市化进程发展的需要，作为生活污水处理的补充形式——居住小区分散式污水处理及回用的条件已完全具备：()排水量大、杂用水需求量大、水量易于平衡，具备中水处理系统设计和平稳运行的水量；(2)居住小区的规模化及污水处理技术的发展，中水处理系统的初始投资和运行费用大幅降低；(3)住房商品化、小区物业管理的兴起和完善，为中水处理系统投资和运行管理奠定了基础；(4)随着自来水价格的提高，为污水处理和中水回用产生良好经济效益打下基础。
2居住小区水量平衡及处理工艺选择
2．1项目概况
项目占地2．99万m2，规划总建筑面积19．48万m2，其中住宅面积8．9万m，绿化率58．8％，水景面积440m，居住675户，5025人。
2．2中水水源及设计处理水量的确定
2．2．1中水原水量及中水回用量
小区中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、厨房和厕所排水，按污染程度分为优质杂排水、杂排水和生活污水，其中优质杂排水含有机物最低。中水原水量按下式计算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q为中水原水量(m3／d)；为最高日给水量折算平均日给水量折减系数，取0．67～0．9，本项目取0．8；为建筑物给水量计算排水量折减系数，取0．8～0．9，本项目取0．9；Q为建筑物最高日生活给水量(m3／d)，按《江苏省城市生活与公共用水定额》(苏建城[2006J452号)规定，居民生活用水每人801id；b为建筑物用水分项给水百分率。项目原水水量见表，中水回用主要用于冲厕、绿化、保洁和水景补水，项目回用水量见表。
2．2．2中水水源及设计处理水量确定
根据原水和中水回用量计算。进行水量平衡分析(图)。水源优先考虑水量充沛稳定、污染程度低、处理难度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。拟定优质杂排水作为项目中水原水。中水设施处理水量250m3／d，小区内优质杂排水390．7m3／d，完全满足中水设施水量要求，多余优质杂排水排入市政污水管网。
2．3处理工艺技术选择根据居住小区生活污水特征，中水回用满足冲厕、绿化、保洁和水景补水生活杂用水水质标准。项目处理工艺初选曝气生物滤池、生物接触氧化法和膜生物反应器三种，处理工艺技术比较见。通过对处理工艺技术、环境影响、占地面积和运行管理进行比较。项目选择膜生物反应器污水处理技术。工艺流程见图2，该技术处理效率高、出水水质好且稳定，结构紧凑、占地面积小，实现了水力停留时间和污泥龄的完全分离，污泥浓度高、抗冲击荷载能力强，剩余污泥量少，系统易于实现全程自动化控制，工艺技术集成化程度高。
3项目经济性分析
3．1投资估算
项目土建投资32．5万元，设备安装投资合计57．4万元，其他费用0．0万元，共计99．9万元。由于项目规模较大，总投资在房价中分摊仅为5．29元／m，若小区中水采用完全分流系统(包含室内外管网费用)房价仅增加20—30元／m2。
3．2项目运行成本
项目制水成本主要由电费、人工费、药剂费、固定资产折旧费和维修费构成，见。项目单位制水成本为．23元／m，仅是现行自来水价格的4％，该市市区区自来水价格为3元／m3。
3．3项目经济评价
3．3．1动态经济分析
项目使用期取5年，贴现率为6％，现金流量见。经计算，净现值NPV=22．37万元>0，内部收益率Yj9．7％，动态投资回收期0．5年，项目具有良好经济性。
3．3．2盈亏平衡分析
篇13
某房地产开发商已获得位于**市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000m2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：
价格范围 楼盘家数 建筑形式
3980—4980元/m2 2 高层
4980—5980元/m2 5 高层、小高层
5980—6980元/m2 12 小高层、中高层
6980—9980元/m2 1 小高层
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/m2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以**本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/m2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年**住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据**市房地产交易中心和**市统计局联合的2002年**市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70m2以下的仅占2.2%，房型面积70—100m2的占16.3%，户型面积100—150m2占53.9%，户型面积在150m2以上的占27.7%，由于户型面积在100m2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前**住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50m2左右户型，而是指二房一厅面积在85m2左右，二房二厅面积在100m2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下：
房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫
建筑面积 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2
占比 5% 35% 35% 15% 10%
销售目标客户
欲与年轻人分开居住的老年人
首次购房的工薪阶层
首次购房的经济能力较强的工薪阶层 政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元—61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元—18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7—13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75m2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：
12层*5单元/层*2户/单元*103.75m2=12450平方米
已知基地地块面积为21000m2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：
21000*2.5=52500m2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：
52500m2*95%=49875m2
可建12层小高层住宅幢数为：
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积：
4*12450=49800m2
每户平均建筑面积为103.75 m2，则
住户数为：49800/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米
幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080m2
便民商店建筑面积：2700*35%=945m2
其他配套设施建筑面积：2700*25%=675m2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位：
小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在**的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。
独立式地下停车库：
每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5m2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35m2，本次估算取上限值，
则独立式地下停车库面积为：
136*35=4760m2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40w/m2，幼儿园、托儿所为：30w/m2，便民商店为：60—120w/m2，其他配套设施为80w/m2，车库为20—30w/m2。在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量：945*120=113.4千瓦
其他配套设施用电量：675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦
用电量小计：2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
选用变压器容量为3200kva（1kw视同1kva）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10kv容量为800kva变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格：36.58m*18.29m。网球场占地面积：669m2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2
公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485m2
配电所占地面积：200*（1+10%）=220 m2
建筑物占地面积：6270m2
(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)
建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%
绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积：21000*35%=7350m2
网球场占地面积：36.58*18.29=669m2
地面车位占地面积：24*2.5*5=300m2
幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 m2
居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 m2
小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 m2（居民室外活动场所）
=4281 m2
小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：7—10升/m2•日；公建配套设施：6—10升/m2•日；绿化：1.5升—2升/m2•日。
排污指标：
住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套设施：5.4—9升/m2•日。
人工煤气用量指标：
住宅：4.4m3/户•日；公建配套设施：0.08m3/m2•日。
电话容量指标：
住宅：100—154门/万m2；公建配套设施：25门/万m2
小区日最大用水量为：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（绿化）=544m3
小区日最高污水排放量为：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3
人工煤气日最大用量：4.4m3/户*480户+2700m2*0.08m3/m2=2328m3
电话线数量：154门/万m2*4.98万m2+25门/万m2*0.27万m2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
建筑物占地面积：6270平方米
绿化占地面积：7350平方米
网球场占地面积：669平方米
地面停车位占地面积：300平方米
小区道占地面积：4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米
总建筑面积：57260平方米
住宅商品房建筑面积：49800平方米
公建配套设施建筑面积：2700平方米
幼儿园、托儿所面积：1080平方米
便民商店面积：945平方米
其他配套设施面积：675平方米
独立式地下停车库建筑面积：4760平方米
规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）
建筑覆盖率：29.9%
绿化率：35%
小区道路占有率：20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%
住宅小区总用电量：3105千瓦
住宅小区最高日用水量：544立方米
住宅小区最高日污水排放量：497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米
住宅小区电话容量：774门
总户数：
二、开发项目开发成本分析及估算
（一）、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表：
结构 剪力墙 户型 一梯二户 层高 2.9m 幢数:12层住宅4幢
建
设
标
准
建筑层数：地下1层，地上为12层。
基础：钻孔灌注桩，箱形基础
楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆
门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门
外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料
内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖
屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层app防水卷材，铝基反光隔热材料
电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线
管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统
设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台
2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表：
项目 建设标准
公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
便民商店 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
其他配套设施 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
室外附属设施 配电房 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
室外网球场 场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备
独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料
3、建设项目开发成本估算：
根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表：
项目 住宅商品房
（元/平方米） 独立式地下停车库
（元/平方米）
地下工程 桩基 120 0
基础 100 2800
小计 220 2800
结构 600 0
建筑 外立面、门窗 80 20
内装饰 50 30
杂项 15 20
小计 145 70
机电设备 水、煤气 70 30
消防 40 40
电气 100 50
弱电 40 25
地下室通风 10 50
电梯 180 0
小计 440 195
工程开办费 35 40
合计 1440 3105
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：
项目 建安单价 说明
公建配套设施 幼儿园、托儿所 700元/m2 混合结构
便民商店 1000元/m2 框架结构
其他配套设施 1000元/m2 框架结构
室外附属设施
变电所设备 变压器 1500元/kva 干式变压器
配电设备 1000元/kw
备用柴油发电机 1700元/kw 进口发电机
变电所房屋 200平方米 800元/平方米 混合结构
网球场 钢筋混凝土基础 5万元/个
聚胺脂类面层 22万元/个
进口灯光系统 13万元/个
场地设备 5万元/个
进口围网系统 9万元/个
室外工程 约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%—13%
4、项目开发所需建设成本具体估算过程：
a、土地费用
a1、土地出让金： 3675万元
a2、地块动拆迁费用
3000*1200=6300万元
小计： 9975万元
b、主体工程建设费
b1、住宅商品房
地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6万元
结构：49800m2*600元/m2=2988万元
建筑：49800m2*145元/m2=722.1万元
机电安装：49800m2*440元/m2=2191.2万元
开办费：49800m2*35元/m2=174.3万元
小计：7171万元
b2、独立式地下停车库
地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8万元
结构工程：4760m2*0=0
建筑：4760m2*70元/m2=33.3万元
机电安装：4760m2*195元/m2=92.8万元
开办费：4760m2*40元/m2=19.0万元
小计 1478万元
b3、公建配套设施
幼儿园、托儿所：1080m2*700元/m2=75.6万元
便民商店：945m2*1000元/m2=94.5万元
其他配套设施：675m2*1000元/m2=67.5万元
小计 238万元
b4、变电所
设备：
变压器：1500元/kva*3200kva=480万元
配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000元/kw*3200kw=320万元
进口柴油发电机：1700元/kw*3200kw*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）
设备小计： 909万元
土建： 200m2*800元/ m2=16万元
小计： 925万元
b5、室外网球场（36.58m*18.29m,共1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场地设备:5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
小计： 54万元
主体工程建设费合计：9866万元
c、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元
d、工程间接费用
1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元
2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/m2估算，49800*320=1594元
4、 人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。
5、 市政建设配套费
按120元/m2标准估算，即：120元/m2*52500m2=630万元
6、 有关部门收取的各种手续费：
按15元/m2标准估算：15元/m2*52500m2=79万元
小计： 3092万元
e、不可预见费
按（a）——（d）各项费用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元
a--e小计： 25323万元
f、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951万元
建设开发成本汇总表：
工程项目 分项项目 估算金额（万元）
土地费用
土地费用 出让金 3675
动拆迁费用 6300
小计 9975
主体工程建设费
住宅商品房 地下工程 1095.6
结构 2988
建筑 722.1
机电设备 2191.2
开办费 174.3
小计 7171
独立式地下停车库 地下工程 1332.8
结构 0
建筑 33.3
机电设备 92.8
开办费 19
小计 1478
公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6
便民商店 94.5
其他配套设施 67.5
小计 238
变电所 变压器 480
配电设备 320
备用柴油发电机 108.8
土建 16
小计 925
室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5
聚胺脂类面层 22
场地设备 5
进口灯光系统 13
进口围网系统 9
小计 54
主体工程建设费合计 9866
室外工程费 1184
工程间接费用 专业费 592
开发商筹建管理费 197
住宅配套费 1594
人防配套费 0
市政建设配套费 630
有关部门收取各种手续费 79
小计 3092
不可预见费 1206
建设期贷款利息 951
项目总开发成本（万元） 26274
三、项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：
住宅商品房：49800m2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元
独立式地下车位：10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元
小计 29565万元
住宅建设项目开发成本 26274万元
开发利润：29565-26274=3291万元
利润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%
假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即
25323*30%=7597万元
开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%
盈亏平衡分析：
项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
