引论：我们为您整理了13篇房地产的资产评估范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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下面我将对房地产现场勘察具体内容和操作程序做简要阐述：
1 房地产现场勘察的具体内容
房地产现场勘察大致可分为三个部分。
（1）房地产实体状况；
（2）房地产产权的确认；
（3）所涉及房地产财务状况的核查。
1.1 房地产实体状况
房地产实体状况是对房地产个别因素和区域因素的勘察，确认重点是位置、面积、四至、建筑结构、用途、建筑品质、新旧、区域环境等。
现以我们最常见的住宅单元房估价为例，按照由大到小、由粗及细来完成现场勘察工作。
首先是核对房地产的位置，如边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。
其次是对房地产所处区域的人文环境、社会经济、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价格的因素，进行详细调查。
注意：公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施（特别是名校）、医院、银行网点、超市及市场分布等。
第三是核查房地产所在小区的土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、开热岛效应、发年份、物业、其他特点。
注意功能配套，如：车位车库、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况，是否完备。
第四是对房地产所在楼宇的勘察，具体为：结构和质式、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。
注意：底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况（是否设有大堂）、住户情况（出租户情况）、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。
1.2 房地产产权的确认
评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。
（1）所有权的确认
主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。
（2）用益权的确认
主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。
（3）担保物权的确认
担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。
1.3 与房地产财务状况的核对
对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。
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《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
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(一)数据指标选取
笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。
为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。
(二)建立VAR模型
笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。
(三)平稳性检验与协整检验
在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。
为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。
表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。
三、实证结果分析
(一)脉冲响应函数
根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。
由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。
房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。
贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。
(二)方差分解
从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的
目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。
五、结论与建议
(一)结论
从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。
1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。
2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。
3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。
4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。
(二)政策建议
在以上结论的基础上,提出如下政策建议:
1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。
2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。
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（一）实物期权的涵义
期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。
（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类
1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。
2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。
3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。
（三）房地产投资项目的实物期权特点分析
1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。
2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。
3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。
二、房地产投资项目的实物期权定价模型
（一）B-S实物期权定价模型
B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。
（二）房地产投资项目实物期权参数的修正
1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。
2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。
3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。
4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。
5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。
三、“盛世华庭”投资项目分析
（一）案例背景介绍
M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。
（二）NPV法评估该项目价值
根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。
用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。
（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值
选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：
未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。
选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。
用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。
四、结论
通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。
对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。
参 考 文 献
[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）
[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012
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近年来，随着计算机软硬件技术的飞速发展，3S（GIS、RS、GPS）技术对于空间数据实时、精确的获取以及一体化的管理有显著的优势，将其应用于房地产评估系统中，可以大大提高其评估结果的动态性和可靠性。本文研分析了基于3S技术下的影响太原市收益性房地产价格的主要影响因素，以求为建立高效、经济、适用的房地产动态数字化系统提供建议。
二、太原市收益性房地产经营收益的影响因素分析
1、太原自然和地理环境因素
（1）太原市的地理位置对不同类型房地产的影响
地理位置对商业的影响尤为明显，目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备，从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，高档商场主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；中档商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；低档商场一般地处城南、城西等二、三类地段。太原市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边收益性是最高的。实际在数字化房地产系统中，利用遥感技术（RS）进行太原市房地产信息采集；再利用全球定位系统（GPS）从遥感图像（像片）中提取的信息进行定位，赋予坐标，使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统（GIS）进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定房地产的地理位置。
（2）太原市的地质条件
太原市位于太原盆地西缘、交城断裂的转折部位，是山西地壳结构最复杂、沉降幅度最大、磁异常与重力异常最显著、地震活动频度最高的地段。地质条件对于住宅的影响尤为明显。在数字化房地产系统中，利用遥感技术进行太原市房地产地质信息采集；再利用全球定位系统使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定太原市房地产的地质条件。同时遥感技术可用于灾情评估。
2、太原市的人口因素
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对收益性房地产的需求就会增加，房地产净经营收益也就会上涨；而当人口数量减少时，对收益性房地产的需求就会减少，房地产净经营收益也就会下落。比如太原市市中心相对于郊区而言，人口密度大，对收益性房地产需求大，房地产净经营收益高。
3、太原市经济环境因素
影响房地产净经营收益的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产净经营收益的影响都较复杂。经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产净经营收益也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产净经营收益变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。此因素可以在数字化房地产估价系统中进行参数设计，根据现状实时更新数据。
4、太原市的城市规划和税收政策
影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有城市发展战略、城市规划、税收政策、交通管制。
（1）城市规划
城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，太原市的城市规划是“南移西进”，受此影响，太原市南部房地产需求增大，房地产净经营收益增加。
（2）房地产优惠的税收政策
调整房地产交易环节税收优惠政策，涉及土地增值税、契税、印花税多个税种。受此影响太原市房地产净经营收益增加。
5、太原人的心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：一是太原人的时尚风气；二是讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。三是太原人的“恋家”，太原人是比较恋家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市买房，愿意呆在山西。影响房地产经营收益增长。
三、总结与展望
收益性房地产之所以会成为亮点，这与它具有高收益的特点是密切相关的。建立基于3S的收益性房地产动态评估系统，不仅具有研究的理论价值，而且具有广阔的应用前景。收益法是房地产评估时采用的一种重要方法，在数字化房地产系统进行设计时，收益法是必不可少的。进行经营收益影响因素的讨论，对数字化房地产评估系统中收益法的实现与改进有着积极的作用。但是，为了更加完善太原市3S的不动产动态评估系统，还有待于深入研究收益性房地产影响因素。
参考文献：
[1]张前勇，马友平，常胜.3S技术导论[M].武汉：中国地质大学出版社，2006
[2]赵华平，张所地，吉迎东.动态地理信息系统的构建及其在地产评估中的应用[J].太原科技大学学报，2006，（03）
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（二）已完成脱钩改制并符合建房〔1997〕12号文件一级机构要求条件，在本地区有典型作用的二级机构，各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局可按照建房〔1997〕12号文件要求一起申报。
二、审点
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要根据〔2000〕51号、建住房〔2000〕96号以及建房〔1997〕12号文件的有关规定，加强初审工作，在初审中应重点把握以下几个方面：
（一）房地产估价机构资质申报要与脱钩改制相结合。未按有关规定进行脱钩改制的房地产估价机构，不得进行资质申报。
（二）在审核机构内专业估价人员尤其是注册房地产估价师时，既要审核专业人员数量，更要注重对专业人员实际的估价水平、估价业绩、执业行为情况的考核。
（三）考核机构的经营业绩时，考虑到当前我国估价行业的实际，对申报一级资质的估价机构的业绩要求仍按建住房〔1998〕014号文件的规定执行。
（四）注重跟踪管理。各地要把近两年来房地产估价机构的年审情况作为重新评定一级机构的重要依据。对于未经年检或年检不合格的机构不得申报。
三、申报时间
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要在2001年4月30日之前对重新申报一级资质的机构进行初审，并将初审的有关材料（附件一、二）上报建设部住宅与房地产业司。
四、评定及公布
建设部住宅与房地产业司受理一级房地产价格评估机构申报后，委托中国房地产估价师学会组织国内知名专家和业内资深人士组成“一级房地产价格评估机构评定专家小组”，由专家小组根据建房〔1997〕12号文件的规定对申报机构进行综合评定，提出评审意见报建设部核准，其中评定合格的机构由建设部于2001年5月31日前以公告的形式向社会公布，并颁发资质证书。
五、1999年建设部公告第16号公布的32家一级资质房地产估价机构有效期即将届满，但由于受房地产估价机构脱钩改制工作的影响，重新评定工作未能按期开展。为不影响其中已完成脱钩改制工作的机构正常开展业务，这部分机构的资质有效期可延长至2001年5月31日。2001年评定的一级房地产估价机构名单一经公布，过渡期即自动终止。
六、其它
（一）各地申报一级房地产价格评估机构要实行总量控制，做到有计划、有重点的发展，防止一哄而上。
（二）各地主管部门要结合估价机构资质的重新申报和脱钩改制工作，对房地产估价行业进行一次深入全面的清理整顿。对于未按规定标准设立的、执业行为不规范的、评估制度不健全的、严重违反职业道德的以及非房地产估价师执业评估的，要按照有关规定严肃处理。
（三）各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要将本地区房地产估价机构脱钩改制的总体情况及二、三级机构的审批情况（包括机构名称、法定代表人、联系电话、通讯地址、资格证书号等）一并报建设部住宅与房地产业司备案。
附件：
一、申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料
二、房地产价格评估机构资格等级申报表（略）
附件一：
申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料：
1.省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局同意申报一级机构的文件；
2.申请变更机构的脱钩改制方案及主管部门同意脱钩改制方案的批复；
3.房地产价格评估机构资格等级申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；
4.房地产价格评估机构原资格证书正、副本原件；
5.机构营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
6.机构的章程（复印件加盖单位公章）及有关规章制度；
7.注册资金证明或验资报告（原件或复印件加盖单位公章）；
8.出资人情况介绍及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
9.法定代表人、总经理的任职文件及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
10.脱钩改制前后主要房地产估价人员对照表；
11.当地人才服务中心提供的机构人员人事情况证明；
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一、资产计价与资产评估
资产计价与资产评估有着彼此间的联系,但又有着显著区别。首先,资产评估强调的是资产评估时点的市场价值,所以在会计师选用重置成本、现值等标准作为资产计价的基础时,资产评估的结论就可以作为资产计价的依据。同样,资产评估中所依据的许多数据资料都来自于企业的会计资料和财务报告,所以没有了资产计价形成的会计资料,资产评估就成为了无本之木、无水之源;其次,虽然资产计价与资产评估有着上述的联系,但不能简单地认为资产评估就是从资产计价的基础上发展起来的,这二者之间也是有区别的,它们在计价原则、计价目的、资产涵盖范围上都有着显著的区别。例如,自创无形资产等视作资产,在资产计价中却不将其纳入资产。同样的,资产计价会将企业的一些设备、折旧费用等视作资产的一部分,但资产评估会将过时的设备的价值视为零。所以,不能武断地就将资产计价与资产评估混为一谈。
二、资本保全目标对资产计量模式的重要意义
区别了资产评估后,我们可以更清楚地界定到底何为资产计价。因为资产和损益计量被认为是资产计价中十分重要的两个方面,而资本保全理论对二者均有着重要的影响。资本保全的核心思想是经济学的真实权益理论,资本保全理论就是将这一核心思想体现到会计事务中去,要求企业计算损益之时,以不侵蚀资本为条件。
资本保全理论对资产计量的重大影响是通过会计计量模式的选择来实现的。资本保全有两种不同的保全观:一是财务资本保全;二是实物成本保全。企业不同的资产保全概念的运用,就表现为财务报表中不同会计模式的运用,进而表现出不同程度的相关性和可靠性。
三、以投资性房地产为例进行具体分析
投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地所有权、持有并准备增值后转让的土地使用权或者已出租的建筑物。投资性房地产有成本模式及公允价值模式两种计量方式。下面分别分析在两种不同的计量模式下,企业的会计盈利会受到什么样的影响。
1、采用成本模式计量的投资性房地产。成本模式计量下,企业采用了资产的双重计价,即糅合了历史成本与现实价值。期初的历史成本包括取得资产时的一切合理的、必要的支出,随后按期计提折旧或摊销,降低了资产的账面价值,同时提高了企业的费用,自然也就降低了企业的利润。这些计价方法都保证了资产计价相关性。资产负债表日,要对投资性房地产进行减值测试,并在减值确实发生时计提减值准备,将资产的账面价值统一于现实价值,这样就保证了资产计价的可靠性。同时,计提减值准备,减少了资产账面价值,增加了利润表中的“资产减值损失”科目,减少了利润总额。但已计提的减值准备在价值恢复时也不得转回,一定程度上降低了可靠性,但阻止了企业通过调节减值准备进行利润调节的行为。
另外,税法上并不承认资产的减值损失,且企业采用的折旧(摊销)方式与税法规定的方式不同时,都会产生所得税上的差异。折旧(摊销)方式的不同就会带来两种形式的所得税差异,会计上的折旧(摊销)额大于税法规定时,会产生递延所得税负债,增加当期所得税费用;小于税法规定时情况则相反。但是,由于所得税率的影响,所得税费用的影响程度肯定小于减值或折旧(摊销)差异带来的影响。
2、采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业只有在存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,才允许采用公允价值计量模式。外购或自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,同样按照取得时的成本进行初始计量。但在后续计量中,不再对固定资产或无形资产计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量,公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。
公允价值计量模式下,企业采用了实物保全的资产保全概念。当公允价值发生变动时,投资性房地产的账面价值就要进行调整,且不会通过计提折旧(摊销)或减值准备的方式来降低资产账面价值、增加费用。只是通过“公允价值变动损益”科目记录公允价值的变动,同样的,税法中并不承认投资性房地产账面价值随公允价值变动的数额,由此也就带来了所得税差异。当投资性房地产公允价值上升时,利润表中该“公允价值变动损益”科目数额增加,利润总额随之增加,此时资产的账面价值大于计税基础,产生递延所得税负债,增加当期所得税费用;反之亦然。这样所得税费用与利润总额同步增加或减少就抵减了一部分由于公允价值的变动而对净利润带来的影响。
3、采用新准则后,由成本模式转变为公允价值模式。虽然新准则中依然以成本模式为主导,但仍鼓励那些开发区类企业,尤其是那些希望通过租金收入获得长期收益以增强可持续发展能力的上市公司,由于它们更符合采用公允价值模式的前提,即所在地有活跃的房地产交易市场,企业也能够从该市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理估计。企业一旦选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允模式进行后续计量。公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益。
也就是说,投资性房地产的上市公司将对其相关资产重新估值,由此带来的是账面净资产的大幅增加,使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况。另外,上市公司可以通过赚取租金,或持有房地产等待其增值获取利润。一旦投资性房地产的公允价值提升,上市公司的财务报表将体现这一利润,这必然会带动利润的上涨,进而带来每股收益的增加、影响地产股的股价表现。
总之,会计计量在会计模式中占有十分重要的地位,进行正确合理的会计计量自然要求我们要清晰的界定资产计价,选择适当的且符合企业发展目标的资产保全概念,由此选择不同的会计计量模式,形成不同的资产计价方法,势必会在成本、费用的计量上存在差异,反映到利润表中就形成了对利润总额进而对净利润的影响。
(作者单位:威海市水务集团有限公司)
主要参考文献:
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随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。
1、房地产抵押评估的现状及特点
在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 我们从 “房地产” 属性和 “抵押”经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：
1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一
房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “不动性” 和 “流动性” 上的完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、 更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、 贷双方所接受和认可。
1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押， 而不是资产本身的抵押
所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。 房地产的抵押也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。
1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或变现”
无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。 银行作为金融机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。
2、房地产抵押价值评估方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、 保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下：
2.1 完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产，是以出让、 购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、 转让、 出售等活动。主要包括各类商品房、 自建自营的工厂、 饭店、 娱乐场所等等。 对这些具有完全产权的抵押物进行评估时，可采用市场法、 收益法和成本法估价，以市场行情为准。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、 市场法和假设开发法估价等。
2.2 不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及社会各界的商品房、 廉租房、 经济房等。对这些房产抵偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
2.3 部分（局部）房地产的评估方法
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、 某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、 共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、 收益法或成本法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程， 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质， 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要
了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。
参考文献：
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一、以财务报告为目的的评估及其作用
(一)以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。
(二)以财务报告为目的的评估的作用
对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。
二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点
(一)以财务报告为目的的评估的规范体系
与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。
(二)以财务报告为目的的评估的特点
以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。
3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。
三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用
(一)投资性房地产与公允价值计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
(二)投资性房地产评估中的评估对象
投资性房地产的具体范围包括:
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。
在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。
需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。
(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数
在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数
比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。
4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
(四)投资性房地产评估案例分析
以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。
1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。
该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。
2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。
根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:
第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。
除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。
3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。
4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。
由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。
5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。
6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。
综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
【参考文献】
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2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一） 公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
篇11
《资产评估学》课程为会计专业的专业基础课。本课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务，使学生了解各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评估的具体程序，并通过案例分析、实践性教学等方式使学生具有较强的分析和解决实际问题的能力。
一、资产评估学的课程特点
资产评估学是会计专业的一门重要的专业基础课，相较于会计专业其他专业课来说，该课程具有以下特点：
1.知识涉及面广。 资产评估课程不仅要介绍资产评估的要素、价值类型、评估目的和评估方法，同时还要对会计中介绍的各项资产进行评估，既进行单项资产评估也进行整体资产评估。评估过程中既需要运用专业的资产评估知识和方法进行评估，同时也需要用到会计学、财务管理、建筑学的相关知识。因此，本课程的学习相对于其他会计课程难度较大，学生不仅需要先修会计学、财务管理等课程，并且在评估过程中涉及到的相关其他内容需要学生进行自学。
2.知识实践性强。 资产评估学课程具有较强的实践性，理论教学为实践教学服务，理论教学指导实践教学，培养学生具有一定的实务评估能力。目前，大部分院校只注重资产评估课程的理论教学，没有开展实践教学，学生仅有理论知识，难以进行资产评估的实务操作。因此，应进行资产评估的模拟实践，从编制评估计划到现场调查、收集资料以及评定估算等程序进行模拟实践，通过模拟实践提高学生的实践水平，增强学生学习本课程的兴趣，提高教学效果。
二、资产评估学的基本内容及课时安排
资产评估学通常包括三个组成部分，资产评估的基本理论、各项资产的评估实务以及资产评估报告。
三、资产评估学重点及难点内容的教学方法
资产评估的重点及难点内容概括为：资产评估的基本方法、机器设备评估、房地产评估、企业价值评估以及实践教学五个部分。
1.资产评估基本方法的教学方法―演示教学法
资产评估的基本方法是资产评估中非常重要的内容，包括市场法、收益法和成本法，这部分内容的知识点较为抽象，学生在学习时有些知识难以理解。因此，需要通过选用恰当的教学方法，让学生很好的掌握各种方法的基本内容。演示教学法作为一种现代教学方法，具有传统教学方法不可比拟的优势，这种教学方法通过多媒体课件进行授课，课件中综合各种图表、数据、视频、图像等教学材料，不仅增加了知识的信息量，同时也有利于学生增加对知识的感性认识和理性认识，从而加深学生对教学知识的理解和掌握。例如，在讲授市场法时，直接讲述市场法的基本内容，难以让学生真正了解市场法；如果通过图片选择一个活跃的市场，给出市场上的各种交易信息，配以图表列出评估对象和参照物的各种指标，让学生自己来对评估对象和参照物进行比较，找到两者的差异。这样不仅可以增加学生对学习的兴趣，同时也让学生很好地掌握了这种评估方法。
2.机器设备评估的教学方法―演示教学法和案例教学法
机器设备评估是资产评估中重要并且难以掌握的内容，通过演示教学法让学生了解机器设备的基本构造、机器设备的成本组成以及机器设备评估的常用方法；通过案例教学法让学生掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用。案例教学法能够实现理论与实践的结合，通过提供实务案例给学生进行模拟实践，不仅可以加深学生对理论的理解，同时也可以增强学生的思维能力和实际操作能力，培养学生遇问题能自己解决的能力。例如，在介绍机器设备常用评估方法成本法时，可以通过如下案例让学生理解成本法的基本应用。
案例：某被评估设备购建于2008年6月，账面原值100万元，2011年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2012年6月对该设备进行评估，评估基准日为2012年6月30日。现得到以下数据：①2008年至2012年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的评估价值。
案例解析：
1）估算重置成本
重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%
=124.72（万元）
2）估算加权投资年限
加权投资年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72
=3.75年
3）估算实体性贬值率
实体性贬值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%
4）估算实体性贬值
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
=124.72×38.46%=47.97（万元）
5）估算功能性贬值
第一步，计算被评估设备的年超额运营成本
1000×12=12000（元）
第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本
12000×（1-33%）=8040（元）
第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553
=35016.61（元） =3.5万元
6）估算经济性贬值率
经济性贬值率=[1-（60%÷80%）X]×100%
=[1-（60%÷80%）0.7]×100%
=18.24%
7）估算经济性贬值
经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率
=（124.72-47.97-3.5）×18.24%
=13.36（万元）
8）求资产价值
待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性
贬值-经济性贬值
=124.72-47.97-3.5-13.36
=59.89（万元）
3.房地产评估的教学方法―互动教学法和案例教学法
互动教学法是在老师的带领下，教师和学生平等交流，教师根据授课内容，采用启发、提问、讨论等教学形式，来共同学习课程内容。房地产评估是资产评估的难点内容，涉及内容多，首先要让学生理解房地产的基本特点，然后才能介绍房地产的评估方法。因此，在介绍房地产的基本特点时可以采用互动教学法，例如，讲述房地产的特性时，以我们上课的教室为例，让学生讨论我们的教室作为房地产有什么特性。再如，讲述房地产价格的影响因素时，列出所处城市各类房地产的价格，让学生讨论都有哪些因素影响了房地产的价格。
讲述房地产基本评估方法时则需要采用案例教学法，比如，介绍假设开发法可以通过如下例子来说明。假定某市政府将于2012年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
分析如下：
1）完工后的预期楼价现值为：
5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）
2）建筑成本及专业费：
1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（万元）
3）有关税费：
8667.8×5% = 433.4（万元）
4）目标利润为：
（地价+2891）×15% = 15%地价+433.7万元
5）估算地价：
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3（万元）
4.企业价值评估的教学方法―演示教学法和案例教学法
演示教学法介绍企业价值的组成部分，案例教学法讲述企业价值评估的基本方法。这部分内容在其他资产价值评估之后进行学习，可以通过一个综合性较好的案例，让学生评估企业作为整体的价值；然后在评估各要素资产的价值；最后比较企业整体价值和各要素资产价值之和是否相等。例如：某企业进行整体资产评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为200万元、790万元和520万元，该企业负债的评估价值为40万元。若折现率和资本化率均为10%。
比较企业整体价值和企业单项资产汇总价值。首先，采用收益法计算企业整体价值：
120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（万元）
其次，采用成本法计算企业单项资产汇总价值：180+830+480-20=1470（万元）
通过以上计算可以得出，企业整体资产的价值不等于单项资产的价值之和。
5.实践教学的教学方法―情境教学法和案例教学法
实践教学是综合教学部分，不仅要求学生了解资产评估的基本程序，同时也要求学可以对模拟企业进行评估。通过情境教学法让学生演示资产评估的业务接洽，包括委托方和受托方，签订资产评估业务约定书，编制资产评估计划。然后可以安排学生去某个企业参观，现场调查企业待评估资产状况，收集评估所需资料，根据收集到的资料来确定采用何种评估方法进行评定估算，一切准备就绪，编制和提交评估报告。不能企业参观的学校，也可以通过案例教学达到实践教学的目的。
资产评估学属于边缘性学科，要达到好的教学效果，必须采用适合的教学方法。在教学过程中不断改进和创新各种教学方法，以取得最佳的教学效果。
参考文献
篇12
我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。
一、公允价值产生的背景及其必要性
传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。
但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?
笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。
与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。
因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。
二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题
根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。
根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。
从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。
企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。
从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。
公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。
另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?
除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。
三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议
由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。
(一)完善房地产市场的建设
根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。
企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。
按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。
(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力
公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。
(三)健全资产评估机构,保持其独立性
从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。
既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。
(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求
我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。
由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。
我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。
【主要参考文献】
[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.
篇13
新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因
2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。
2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。
房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。
2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。
2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。
3 投资性房地产引入房地产估价的途径
3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。
3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。
投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.
[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[s].
[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.
