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房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。
2房地产评估存在的常规问题
2.1房地产评估法律法规不够健全
目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。
2.2房地产评估方式单一
在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。
2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升
随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。
2.4房地产评估市场环境不规范
随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。
3针对房地产评估常规问题的应对之策
3.1健全和完善房地产评估的法律体系
健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。
3.2优化和改进房地产评估的方式方法
在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。
3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质
要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。
3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境
要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。
4结语
房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。
【参考文献】
【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.
【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.
【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.
【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.
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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。
央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。
二、房地产批量评估技术的应用机遇
中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。
在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。
困境1：房产评估和市场监管的缺陷。
市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。
困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。
银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。
综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。
三、批量评估技术对房地产估价业务的影响
传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。
从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：
1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。
其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。
2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：
（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。
（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。
（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。
（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。
3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。
4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。
四、总结
随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。
参考文献：
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1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
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房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。
一、房地产批量评估技术的功能与发展现状
目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。
总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。
由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。
在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。
二、推广和应用房地产批量评估技术建议
房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。
此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。
目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。
(一)为商业银行提供定制化服务
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[中图分类号] F273.4 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02
折现率一直是资产评估实务中的热点问题之一。折现率稍微一变化，就可能导致被估资产价值的重大变化，因此，确定正确的折现率就显得尤为重要。笔者在本文中初步探讨了折现率与资本化率的一点区别，以及折现率在房地产评估和企业价值评估中应注意的问题和确定的方法。
1 折现率与资本化率
折现率与资本化率在本质上并没有多大的区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。
在内涵上折现率与资本化率也稍微有些区别。折现率可被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般由无风险报酬率与风险报酬率组成。前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。用公式表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率；资本化率=折现率-未来年收益的增长率。当其他条件相同时，收益增长越快的资产价值也就越高。因此需要将未来收益增长率从折现率中扣除。只有当资产的年收益增长率为零时，折现率才与资本化率相等。
由于在现实中，任何企业都不可能永远保持高速增长，而且高增长意味着高风险，即需要较高的风险报酬率，所以未来收益率不可能超过折现率。
2 房地产评估中的折现率
折现率实质上是房地产投资的报酬率，在进行房地产评估时所估算确定的资本化率应等同于与获取评估对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，折现率并不相同。主要有3种方法求取折现率：
（1）纯收益与价格比率法。即通过收集同一市场上类似房地产的纯收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出折现率。这种方法所采用的数据资料均来之于市场，能直接地反映房地产市场的供求状况，因此，计算出的折现率能够反映房地产投资的报酬率。
（2）累加法。累加法是以无风险报酬率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。计算公式为：资本化率=无风险报酬率+风险调整值。无风险报酬率，也称安全利率。在我国可选择1年定期存款利率或国债利率作为无风险报酬率。风险调整值应根据评估时社会经济环境对房地产投资的影响，估计出风险程度来确定。
（3）排序插入法。这种方法的基本思路是收集社会上各种类型投资及其收益率的资料，按收益率大小进行排序，并制成图表，评估人员再根据经验判断待估房地产的资本化率应该在哪个范围内，从而确定出所要求取的资本化率。
3 企业价值评估中的折现率
3.1 确定折现率应遵循的原则
（1）不低于无风险报酬率的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资。所以，投资者除了要求获得相当于政府债券利息或银行存款利息的收益以外，还需要获取额外的收益以补偿其所承担的投资风险，折现率不应低于无风险报酬率。
（2）以行业平均报酬率为重要参考指标。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业平均净收益水平的指标。任何买主或投资者，之所以愿意投资于某一企业，是期望它的投资起码能获得该企业所在行业的平均报酬率。因此在确定被评估企业折现率时，应以企业所在行业的平均报酬率为重要参考指标。
（3）折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。折现率或资本化率的确定和选取要与企业的预期收益相匹配。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他比如税收因素的影响，那么在折现率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在折现率中也不应单向反映。
3.2 折现率与收益额口径的对应
在具体的资产评估业务中，由于选用的收益额口径不同，因此折现率的选定必须也与收益额的口径相一致。而且，选用不同口径的收益额和相应的折现率，收益还原结果的价格涵义也不同。
（1）评估中如果选用企业利润系列指标作为收益额，则折现率应选择相应的资产收益率；如果以净现金流量系列指标作为收益额，则应以投资回收率作为折现率。
（2）在同一系列中，收益额指标又有不同的口径。如在利润系列指标中，可作为收益额的指标有净利润和息前税后利润，而在净现金流量系列指标中，也有净现金流量和息前税后现金净流量指标。
3.3 折现率确定的方法
（1）加权平均资本成本模型。加权平均资本成本是企业不同融资成本的加权平均值。由于受多种因素的制约，企业不可能只使用某种单一的筹资方式，往往需要通过多种方式筹集所需资金，例如，同时采取股权式融资和债券式融资。如果评估人员为了评估企业含长期负债的投资价值，并且能准确掌握企业各种资金来源在资本总额中的构成比例，就可以用加权平均资本成本模型来计算折现率。公式为：r =∑RiKi。R代表加权平均资本成本，Ri代表第i种个别资本成本，Ki代表第i种个别资本占全部资本的比重。
（2）资本资产定价模型。该模型认为，折现率包含无风险报酬率与风险报酬率两部分，每一部分可分别求取，然后相加得到折现率。政府债券收益率常被用作测量无风险收益率的替代值。折现率的风险报酬率部分必须反映两种风险：一是市场风险，二是与特定的被评估资产或企业相联系的风险。因此，风险报酬率的确定实际上是一个相当困难的过程，而且对于每一个潜在的投资者而言都会有所不同。
在实践中，常用到β系数法。β系数法可用于估算企业所在行业的风险报酬率，也可用于估算企业自身的风险报酬率。基本思路是，行业风险报酬率是市场平均风险报酬率与被评估企业所在行业平均风险和市场平均风险的比率系数β的乘积。用公式表示为：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被评估企业所在行业的风险报酬率，Rm表示市场平均收益率，Rf表示无风险报酬率，β代表被评估企业证券的风险报酬率与证券市场上平均风险报酬率的比值。
资产期望回报率=无风险报酬率+资产市场风险补偿×β=无风险报酬率+（资产平均回报率-无风险报酬率）×β
关键问题是β的取值如何确定。在美国，β值的确定主要来自于证券市场的数据分析，各种方法和模型都依赖于历史数据、市场数据、基础数据或者它们的综合。我国利用β系数法的条件尚不成熟，主要原因是：我国证券市场的发展时间较短，没有较长的时间序列资料作为β值测算的依据；证券市场发育尚不完善，管理政策的多变和投资者的投机动机过强导致股票价格波动较大，上市公司公开的财务信息失真，使股票价格与实际收益之间的关联度较低。
（3）累加法。用累加法估算企业股本收益率的思路是：企业在生产经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战，企业总会要求较高的资产报酬率以补偿承担的这些风险，将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，再加上无风险报酬率，就可得到企业要求的资本报酬率。即：折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率。累加法是目前企业价值评估实践中用来确定折现率的最常用方法。但由于经营风险和财务风险等的量化，目前主要依赖于经验判断，其粗略性是明显的。只有在充分了解和掌握宏观经济的运行态势、行业发展前景、市场状况和同类企业竞争情况基础上，运用经验判断才可能趋于合理。
4 结 语
在具体资产评估实务中，应根据具体条件确定折现率。加权平均成本法和累加法有充分的理论依据，各有其优势，但只是提出了折现率确定的大致范围，显得不够精确，也欠缺客观性。要想科学确定折现率，在条件允许的情况下，应谨慎地从多角度、多途径来考虑影响折现率的因素，考虑多种方法的相互检验，以减少误差。只有经得起实践考验的正确的折现率，才能帮助评估人员正确评估待估资产。
主要参考文献
[1]谢虹，郑炳南.论企业价值评估中折现率的性质与选择[J].中国资产评估，2007（1）.
篇6
投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨。
公允价值计量模式下对投资性房地产的处理
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。
我国投资性房地产准则中规定,允许企业在两种后续计量模式中做出选择,并规定公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件:一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。公允价值模式所适用的范围包括三类:一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已经出租的建筑物。投资性房地产的最大特点是独立产生现金流量。我国会计实务中,融资租赁的对象主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见。但是,随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的转变,我国会计准则将与国际准则进一步趋同。
新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定,如果投资性房地产采用公允价值计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧,主要是因为折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
公允价值计量模式下对房地产企业的影响
由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式,因此,这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。主要表现在以下几个方面:
第一,对于投资性物业企业的账面净资产有重大影响。根据我国新会计准则的规定,房地产开发类企业占有的土地、在建项目等均不属于投资性房地产范畴。因此,新准则对公允价值计量模式的引入对单纯性质的房地产开发类公司影响很小。而对于投资性物业比重较大的公司则影响较大。公允价值计量模式的特点是反映市场对企业资产价值的变动。因此,公允价值的引入不仅会对企业净资产带来正面作用,同时,在面临不利市场环境的情况下,企业的价值将会减少。这也是房地产企业需要考虑的。
第二,加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后,相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度,成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性。这样,净利润就会根据公允价值的变动而产生波动,从而一改过去我国房地产市场利润较为稳定的特点。由于我国房地产市场近年来得到了较大的发展,因此,房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。公允价值引入后,房地产企业的利润不仅能够反映企业的经营状况,同时,也能够对房地产市场的价格走向进行反映。如果采用公允计价,投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中产生作用,达到平衡,从而对企业利润带来一种不稳定。
第三,会对会计信息质量产生影响。财务会计理论的一个基本问题是,如何平衡会计信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性,而公允价值侧重于解决会计信息的相关性。从决策有用性的观点看,对于金融工具,投资性房地产等会计核算对象来说,用公允价值进行计量显然要优于其它计量方法。用公允价值进行计量,企业的估值水平有可能因为新会计准则而发生变化,这种影响主要源于新会计准则对会计信息质量的改善。从这个角度讲,新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息,因而可能会改变之前对企业的判断和预期,或者增强投资信心,导致对公司的估值发生变化。
公允价值计量模式的发展对策
这几年,国内房地产市场投资过热,政府不断实施宏观调控降温,不少公司都出现了资金短缺的问题。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产,虽会直接导致企业资产价值问题,但收益的增幅很难保证跟上相应的比例,也就是说,一旦采用公允模式,净资产收益率很可能反受其累。除此以外,在公允价值计量模式引入房地产企业的实践中,仍然存在很多问题。对此本文提出如下策略:
首先,公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法,与国际会计准则接轨,配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式,只有在特例的情况下,企业首次取得一项投资性房地产时,企业才采用成本法模式计量。
其次,在公允价值具体计量方法上,适时制定我国单独的《公允价值计量》准则,解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。
再次,指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期,市场经济发展不成熟,房地产市场波动相对较大,应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构,避免人为操纵企业利润。
最后,上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法,企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业,应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。
结论
对企业而言,在会计方面,投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息,而以历史成本为计量基础不能很好的表达企业当前经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系,引入公允价值计量模式。
另外,从发展的眼光看,随着我国经济的市场化程度不断提高,有关资产和负债的公允价值将更容易取得,因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势,我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致,并将其定位在合理的计量模式上。
参考文献:
1.郭立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯,2007(12)
篇7
一、我国资产评估的成长空间及趋势
我国资产评估行业和市场经济发展同步，市场经济的发展与客观、公正的资产评估分不开。目前，我国资产评估业务范围主要是整体资产评估、单项资产评估和无形资产评估等三大方面，资产评估业的发展依赖于资产评估业务范围的拓展。随着我国新一轮各项改革全面展开，对资产评估提出了更高的要求，评估行业对产权的定位、交易和资本的流通起着不可低估的作用，是市场经济改革中不可或缺的平台。国际上通常把评估行业按技术门类划分成企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专门领域。这些专门领域的区别是显而易见的，任何一个评估师都必须至少是某一个专门领域合格的专业人才，不可能是包罗万象的通才。因此，从评估行业的技术规律来看，应按照企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专业门类来细化注册资产评估师资格的专业门类。同时必须引入国际化的行业规则，形成统一的评估市场。所有这些，为资产评估行业的发展提供了更广阔的市场空间。
（一）社会的资产评估意识增强
目前，我国发生资产评估的情况是由法律法规规定的，如企业股份制改制、公司上市、兼并、重组等情况，依照法律企业必须进行资产评估。其实，在市场经济中，需要进行资产评估的远不止于法律规定的这几种情况，只要有产权变动而双方存在信息流动障碍，就应该通过评估机构寻求一个客观的参考价值。随着我国市场经济机制的建立，社会逐步认识到评估机构提供的客观评价可以节约大量的谈判成本和交易成本，企业将确立起评估意识，主动委托评估机构评估的企业将越来越多，进而推动评估市场的发展。资产评估向市场各个领域的渗透将不断地稳固资产评估业的根基。
（二）个人动产评估将快速兴起
目前，我国的资产评估业务主要还是企事业单位等，但随着市场经济的逐步深入和多种经济成份的共同发展，个人动产评估业务将兴起。个人动产评估是资产评估中不可缺少的一部分，虽然目前在我国个人动产的评估还几乎是一片空白，估计今后几年将有快速发展。个人动产评估是针对个人的房产、设备、车辆、银行存款、股权、有价证券、知识产权等的取证调查以及对其他可供执行的财产的资信程度、履约能力、财政状况、人力资源等信息进行评估。
（三）典当与珠宝评估业将蓬勃发展
我国的典当业从1987年12月开始复苏至今，已经成为中小企业及个人融资理财的重要形式。2005年4月1日开始实行的《典当管理办法》，更是为典当行业的规范发展提供了良好的政策、法规环境，使典当行业以前所未有的速度蓬勃发展着。随着世界珠宝市场的重心逐步向中国转移，对珠宝进行鉴定评估的业务将不断增加。珠宝评估专业性强、服务对象众多，小到家庭财产分配、珠宝产品定价，大到司法机构量刑定罪以及企业融资、银行抵押贷款、资产清算、保险、税收、拍卖、典当、收藏、捐赠等等。一个生机勃勃、潜力巨大的新兴产业正在悄然形成。近年来，随着珠宝日益走进人民生活，珠宝经营企业越来越多，评估师的缺口也越来越大。
（四）房地产评估业方兴未艾
我国的房地产评估从无到有，已发展为一个富有生命力的朝阳行业。随着房地产市场的快速发展，交易形式日趋多样化，房地产评估行业面临着新的机遇。房地产估价行业将从现在的主要为房地产交易提供价格参考依据，发展到为房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、投资顾问、项目可行性研究、司法鉴定、房地产保险等诸多领域提供服务。目前，房地产估价执业资格制度在我国已经基本建立。从1993年建设部、人事部共同认定了首批共140名房地产估价师起，共组织了7批全国房地产估价师执业资格统一考试。全国共有2.1万人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业人员1.8万多人。可见，我国的房地产评估很有发展前景。
（五）风险投资项目评估面临新的机遇
一个风险投资项目的完成，要经历选项、培植管理、风险资本退出等环节，在各环节中都需要注册评估师为之提供服务，风险投资为资产评估带来了机遇。如：注册资产评估师可利用自身业务联系广泛、掌握国家政策及时，信息面宽的优势，参与风险资本对项目的择优筛选，参与风险企业的创立，为风险企业开展多阶段、错综复杂的评估业务。注册评估师不仅参与风险企业的设立、成长等过程，而且提供参与风险企业的市场前景规划等服务。
（六）内部资产评估师应运而生
在一个资产评估意识不断增强的社会里，企业内部资产评估师正应运而生。在企业中设立内部资产评估岗位，内部资产评估师除了开展一般意义上的资产评估业务以外，还开展公司岗位价值评估、企业客户信用评估、个人信用评估、抵押物价值评估和抵押率确认等业务。如：公司岗位价值评估的基本目标是确定在一个公司的组织体系中各岗位的相对价值，它将为建立职务薪酬体系提供一个基本的依据；个人信用评估实际是对城乡居民个人信用的综合考核与评价，是对个人资信程度的内部信息披露，也是确定金融机构能否与其发生借贷关系的重要依据；银行为了提高自主审贷能力、合理确定抵押物的价值和抵押率、增强还贷保障，开始实行《内部资产评估师制度》，规定凡是辖内机构拟提供的贷款抵押物，在经社会评估中介机构评估后，正式签订抵押合同、办理他项权利证书前，必须经过内部资产评估师进行价值和抵押率确认，方可按照确认书确认的价值和抵押率办理相关手续。
二、资产评估人才的培养目标及规格
（一）市场需要什么样的资产评估人才
资产评估人才的培养，必须遵循教育教学的基本规律，坚持知识、能力、素质协调发展和综合提高的原则，以市场需求为导向，全力培养具有社会主义市场经济适应能力和竞争能力，具有创新精神和实践能力的高素质、复合型、应用型的专业人才。那么，市场需要什么样的资产评估人才？笔者认为要考虑两个方面：其一，目前资产评估业需要什么样的评估人才；其二，要兼顾今后我国资产评估市场的发展趋势。目前，人才市场上不少单位对资产评估人才的招聘要求为：
1.具有注册资产评估师的执业资格。
2.具有团队合作意识和敬业精神。
3.具有较强的沟通、协调、分析判断能力。
4.能运用计算机及办公软件。
（二）资产评估人才培养的目标定位
学历教育的目标是教会评估人员为什么这样做，在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，并通过学习范围较广的专业知识，具备创造和判断能力。资产评估专业是应用型的技能性职业，应定位在培养技能型、应用型的专门人才上，充分体现“宽口径、厚基础、强素质、重应用”的要求。关于资产评估本科人才培养目标定位为：全面培养和造就基础扎实、有良好的业务素养、实践能力和职业道德水准的高素质、复合型、应用型的专业人才。
1.基础扎实：学生具有合理的知识结构和较高的专业学识水平。
2.良好的业务素养：学生具有较强的沟通、组织协调、分析和解决问题能力。
3.实践能力：学生有较强的市场适应能力、竞争能力和执业技能，如基本的计算机操作技能。
4.职业道德水准：学生有敬业精神和团队意识，养成“诚信为本，操守为重”的职业素质。
（三）资产评估人才的培养规格定位
基于上述考虑，资产评估本科人才培养的规格大致在注册资产评估师的水平。目前，我国开设资产评估本科专业的学校对资产评估人才的培养规格基本上都反映在注册资产评估师对其职业道德要求、知识能力要求和专业技能要求
三个方面：
1.职业道德要求：有为国家富强、民族昌盛而奋斗的志向和责任感；具有厚德载物、诚信笃行、敬业爱岗、艰苦奋斗、热爱劳动、遵纪守法、团结合作的品质；具有公正、廉洁、严格、奉献的职业道德和敬业精神。
2.知识能力要求：有扎实的文化基础知识和专业基础知识，有较强的文字表达能力和适应现代化管理的知识，能熟练掌握一门外语和熟练运用计算机技术；有发现问题、分析问题和解决问题的能力。
3.专业技能要求：能熟练运用资产评估基础理论和专业知识，解决资产评估专业领域内重要和关键的疑难问题，保证实现工作目标；能针对资产评估发展的新形势提出与之相适应的工作重点、方式与方法；能解决其工作与其它工作配合、协调中的重大问题。
三、实现人才培养目标的课程设置
课程体系是资产评估学历教育的载体，是从知识结构安排上来保证培养目标的实现。在资产评估人才知识结构的设计方面，必须在借鉴发达国家资产评估学历教育课程体系成功经验的基础上，结合我国注册资产评估师职业能力框架的内容，设计出我国资产评估本科学历教育的课程体系。
（一）资产评估教育课程设置的国际经验
在国际上，开展资产评估学历教育方面比较成功的国家是澳大利亚，澳大利亚通常把课程体系按类别分为资产类必修课、选修课和商业类必修课、选修课，而各课程又多以专题方式开设。澳大利亚资产评估专业课程体系如表1所示。
澳大利亚的院校在开设资产评估专业课程方面是较为广泛的，反映出其扎实的基础知识、全面的专业知识、有一定的实践课程的特点。
（二）我国资产评估教育的课程设置见解
从相关的知识领域来看，资产评估专业涉及通识类知识、观念类知识、方法类知识、规则类知识、技能类知识等。在具体课程体系的设置上，紧紧围绕通用型通才和复合型专才的素质要求，从知识领域和组织形式两个维度上，构建资产评估专业的课程体系。从课程类型来看，资产评估专业的课程体系多数是采用课程模块形式，形成下列六大课程板块：一是政治理论课程；二是公共基础课程；三是专业基础课程；四是专业主干课程；五是专业选修课程；六是实践性课程。各课程模块又包括了若干门课程，但核心专业课程还是注册资产评估师资格考试的这几门课程，包括资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础等课程，从而形成资产评估专业的课程体系。结合我国现有的教育体制和我国注册资产评估师职业能力框架的内容，笔者提出以下建议：
1.公共基础课程应该有所选择，开设课程的目的在于培养学生的智力能力、学习能力、信息收集和处理能力等方面的一般知识和工具性知识。
2.专业基础课程的开设目的在于使学生掌握与学科相关的知识和技能，使之对本学科的基本原理、概念能够融会贯通，掌握支撑本专业的基础知识。
3.专业主干课程是资产评估专业的核心课程，开设目的在于丰富学生的专业知识，培养其专业判断能力、执业能力和职业技能。
4.专业选修课程是考虑到学生的职业生涯设计、适合今后执业的个性化课程，带有一定的导向性。如，以珠宝艺术品评估为例，其配套系列课程主要有：珠宝首饰评估概论、珠宝评估理论与方法、珠宝鉴定与分级、珠宝评估案例分析等，通过对该专业领域课程的学习，可以丰富专业侧重知识，进而培养特定的专业判断能力及职业技能。
基于上述考虑，资产评估专业的课程模块体系如表2所示。
四、我国资产评估专业教育的特点
我国对资产评估专业人才的培养走过了从在职培训到学历教育的发展道路。学历教育是培养资产评估专业人才的基础，是资产评估人才素质形成的主要环节。事实上，我国资产评估学历教育虽然起步不久，但逐渐形成了自己的特色。我国资产评估本科专业教育的特点体现为以下几个方面：
（一）教育的定制培养与拓宽就业渠道的统一
我国资产评估本科学历教育的定位是：培养资产评估专业人才，使其能在评估咨询公司（资产评估事务所）、会计师事务所、国有资产监督管理机关、司法机关、投资银行、海关、房地产交易部门、珠宝与文物鉴定部门、大型公司内部评估机构等从事资产评估业务和相关工作。但在培养模式方面，笔者主张依托会计、审计、财务管理等的发展，开设会计、审计、财务管理、财政等专业的核心课程，使学生具备多种竞争能力，同样能从事会计、审计、财务管理、财政等工作。
（二）教育内容趋向于学历教育与职业教育相结合
虽然资产评估专业在高等院校里是学历教育，但是资产评估是一个非常具有专业性的行业，社会上对资产评估从业资格有严格的认定制度，通常需通过相应的资格考试。因此，各高校在资产评估专业教学内容安排方面，考虑到了学生考注册资产评估师、房地产估价师等考试课程的需要，实际上是把资产评估的学历教育与职业教育结合起来了。同时，高校还要培养学生的创业意识和创业能力，以利于毕业生走上自主创业的发展之路。
（三）教育目标由注重业务操作向培养综合素质转变
资产评估教育不仅要教会学生如何去做，掌握解决现有资产评估项目的能力，而且要教会他们为什么这样做。因此，要培养学生在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，通过学习范围较广的专业知识而具备资产评估专业所应具备的复杂的专业能力。
（四）教育模式体现出理论与实践、能动与受动相结合
资产评估是一门在高度分化基础上出现的高度综合的学科，涉及的知识面宽。因此，资产评估专业课程设置较为广泛，并且实践环节占有重要地位。高校在传授理论知识的同时，要建立相应的实践课程，加强实践环节，发挥学生的主观能动性，使学生将所学理论知识运用于实践，注重其学习能力的培养。
篇8
一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）外部因素
1.公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
2.公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
（二）企业内部因素
1.增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
3.影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）公允价值计量模式推广困难的原因
1.外部因素
（1）公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
（2）公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
2.企业内部因素
（1）增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
（3）影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。
从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。
通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。
鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。
下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。
第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。
第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。
第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。
第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。
由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。
第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。
总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。
五、改进措施和建议
（一）构建活跃的房地产市场
只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。
（二）改进会计准则
我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。
（三）进一步发展第三方评估机构
当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。
（四）规范信息披露
规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。
【参考文献】
篇9
一、投资性房地产及其会计问题
（一）投资性房地产的种类
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
（二）投资性房地产的后续计量
1、历史成本模式
投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
2、公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（三）两种模式下对企业的不同影响
1、成本计量投资性房地产对企业的影响
历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。
历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。
2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响
以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。
以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
我国投资性房地产后续计量模式现状分析
1、后续计量在上市公司的执行情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。
2、投资性房地产准则后续计量执行情况
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《ias40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显着的差异。
无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是fasb 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。
3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状
与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度,容易误导投资者、债权人等众多利益相关者,间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。
基于以上的理由,上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背,要使这种状况得以改变,就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。
三、我国会计实践中公允价值的应用展望
对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景,我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击,房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势,还陷入了近年来少有的“寒冬”,但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。
采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系,提高会计信息质量,就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。
：
[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[j].财务会计2009（6）总第327期.
葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[j].会计研究2009(5).
王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[j].咸阳师范学院学报.2009(24).
肖春芬,荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[j].
篇10
原标题：对我国房地产信托问题的分析研究
收录日期：2013年6月20日
一、我国房地产信托发展现状
我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策
我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策
1、房地产企业常用的融资方式。当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是：
（1）房地产企业融资渠道过于狭隘，过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示，来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。
（2）房地产进行融资的道路不太顺利，很多房地产企业资金的融资，一般是投放到市场的股票得来的。因此，这种融资的形式缺陷，就容易诱发金融风险。例如，2003年9月，全国范围内商业银行的住房贷款高达7，500亿元，比2000年增长3倍多，从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺，就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测，展现出解决融资问题的必要性。（表1）
3、我国解决融资问题的对策。美国房地产投资信托融资，采取投资房地产资产为依托，发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式，可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上，还要从我国实际出发，寻求一个具有中国特色的金融体制，即建立多元化投资机构体系，在此基础上还要建立房地产评估组织，最后要组建较完善的监督机构，经过各个环节的工作，进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。
（二）房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面：
1、我国房地产投资信托模式还不完善，相关的管理机制还没能形成，这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。在管理工作中品格有问题的人员，会不惜牺牲投资者的利益，做出损人利己的行为，往往会把投资于本公司的资金，投入到自己建立的企业当中，这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题，应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起，激励管理人员。
2、房地产如果采用股权投资方式，可能会出现被投资公司的道德风险问题。由于我国现代企业制度还不完善，很多企业中所有者都不太明确，因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要，在投资房地产公司前后都要进行严格的监控，从而保证投资公司的利益。
（三）目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。尽管我国房地产信托产业发展势头良好，但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑，而更为严重的是，存在着一些政策上的束缚。例如：
1、对于信托行业的相关政策没有出台，就严重阻碍了此行业的正常发展，使得某些信托公司都处于亏本的运作情况，这就需要政府和有关部门，针对此问题要做出详细的解决方案，依据信托业发展的程度、市场需求等因素，来给予某些支持政策。
2、当前，信托行业成本价高，公司盈利微乎其微，最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导，就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才，努力发展我国房地产信托行业。
三、结论
综上所述，我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段，因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题：融资、道德风险以及政策和法律缺乏等，所以为了保证，我国房地产信托行业的可持续健康发展，必须积极采取措施，为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究，能为今后解决房地产信托出现的问题，提供有效的参考资料。
主要参考文献：
篇11
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地产业对专业人才的需求
房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。
中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。
房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。
二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾
1、房地产经营管理专业教育的变革
1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。
建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。
2、中国高校与房地产相关的本科教育
到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。
资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。
城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。
土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。
三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容
1、课程设置
作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。
2、各专业方向课程的教学内容
房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。
房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。
房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。
房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。
四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践
1、与学校、学院教学平台的关系
清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。
2、工程管理专业课程中房地产课程设置
由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。
近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。
3、房地产课程的主要教学内容
城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。
房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地产评估理论与实务
物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。
五、发展中国房地产专业教育的建议
房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。
从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议：
1、建设管理与房地产的学科设置
工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。
从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。
目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。
2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向
房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。
为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。
3、妥善处理好与工程管理专业的关系
虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。
从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。
国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。
4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题
随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。
篇12
3.经济学理论主干课程：初级微观经济学、初级宏观经济学、中级微观经济学、中级宏观经济学、计量经济学、技术经济学等;
4.其他选修课及公修课：经济高等数学、线性代数、概率论与数理统计、经济统计学、经济数据分析等。
资产评估专业就业前景 资产评估作为一种专业化市场中介行业，在规范资产运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。
根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。
随着市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显，职业前景非常广阔。
资产评估专业主要职业能力 1.具备对新知识、新技能的学习能力和创新创业能力;
2.具备运用资产评估理论与方法完成资产评估工作的能力;
3.具备从事产权登记、产权界定、清产核资、绩效评价等资产管理工作的能力;
4.掌握资产评估基本理论和方法;
5.掌握资产评估准则;
6.掌握基本的信息技术;
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灰色关联分析是一种“整体比较”，其实质是通过确定若干比较数列与参考数列的几何形状相似程度来判断其联系程度。其基本思想是将评价指标原始观测数值进行无量纲处理，计算关联系数、关联度并根据关联度的大小对待评指标进行排序。该方法对样本量的多少和样本有无规律都同样适用，而且计算量小，十分方便，更不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。本文按以下步骤建立房地产估价市场法的灰色关联分析模型：
（一）搜集交易实例、建立房地产状况评价表 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。运用市场法估价需要大量的交易实例，因为掌握大量的房地产交易实例，是把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情，确定对房地产价格起主导作用的因素及其影响程度，选择符合一定数量和质量要求的可比实例，及最终评估出客观合理的价格的前提条件。
各交易实例的交易价格和相互间的价格差异是由诸多房地产特征因素共同作用而成的，这些因素或大或小的决定着价格的高低，客观而准确的量化这些影响因素，是应用市场法的先决条件，也是准确合理估算房地产价格的关键。目前，房地产估价行业中量化特征因素的标准和方法有很多，本文采用专家打分法按杭州市各评估事务所普遍采用的十分制标准对各特征因素予以评分量化。综合分析各交易实例和待估房产的情况，对各因素量化打分后，形成房地产状况评价表，为进一步的计算作准备。
（二）横向分析确定待估房产主要特征因素及因素权重 房地产价格受诸多因素影响，不同用途房地产主要特征因素不同，而各种因素对价格的影响也不尽相同。估价过程中对每个影响因素都予以考虑分析不但不现实而且也没有必要，只需选择对价格起主导作用的因素进行分析即可；但是，即使是选取的主要特征因素对价格的影响程度也是不同的，若都以相同的权重来考虑，也明显不够合理。因此，改进后的市场法通过对房地产状况评价表进行横向分析，计算各特征因素与交易价格的关联度大小，来反映各因素对价格的影响程度，从而找出主要特征因素，赋予相应的权重。具体步骤如下：
（1）以交易价格为参考序列，各因素序列Xi（i=1，2，......m）为比较序列；
（2）由于系统中各序列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或比较时难以得到正确的结论。因此，在进行灰色关联度分析时，一般要进行数据的无量纲化处理。常见的处理方法有初值化变换、均值化变换、百分比变换等，本文结合具体情况选择使用百分比变换：
（3）计算灰关联系数。记？驻i（k）=x'0（k）-x'i（k），则x0（k）与xi（k）的灰色关联系数：
？籽为分辨系数，？籽越小，分辨力越大，一般？籽的取值区间为（0，1），具体取值可视情况而定。当？籽≤0.5463时，分辨力最好，通常取？籽=0.5。
（4）计算灰色关联度。关联系数是比较数列与参考数列在各点上的关联程度值，信息过于分散不便于进行整体性比较，故将各点的关联系数集中为一个值，作为比较序列和参考序列间关联程度的数量表示，即关联度：
（5）对各特征因素的关联度排序，关联度大的因素对房地产价格影响程度大，是价格的主导因素，应作为待估房产的主要特征因素来考虑，关联度小的对房地产价格影响就小，可有选择的进行考虑。例如，从个因素中选取与房地产价格关联度较大的？籽个因素作为待估房产的主要特征因素来考虑，并按wi=？酌i /■？酌i求取各因素的权重。
（三）纵向分析选取可比实例 虽然交易实例可能较多，但是针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，有些交易实例并不适用，需要从中加以选择作为可比实例，可比实例的选取恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。房地产估价的灰色关联分析模型从纵向进行分析，选取与待估房产关联度较大，即相似程度较高的交易实例作为可比实例。具体步骤如下：
（1）以待估房产的主要特征因素集Y0为参考序列，各交易实例主要特征因素集Yj（j=1，2，......n）为比较序列。
（2）利用用公式（Ⅰ）、（Ⅱ）对各数据序列进行无量纲处理，求取差序列，计算灰色关联系数ξi（k）。
（3）在房地产估价过程中，各因素对价格的影响是不等同，因此要做不等同处理。引入因素权重wi对利用式（Ⅳ）关联系数ξj（k）进行修正得到修正后的关联系数矩阵ξj（k），这样就解决了各评定因素在可比实例选择中的影响程度不同的问题。
ξj'（k）=wi·ξj（k） （Ⅳ）
各交易实例与待估房产的关联度：
对各交易实例的关联度进行排序，选择与待估房产关联度较大的3～5个交易实例作为待估房产的可比实例。
（四）综合估算房地产价格 考虑到每个可比实例与待估房产的关联度不同，即每个交易价格对于评估待估房产的的作用程度不同，故选择采用加权算术平均法将多个可比实例的比准价格综合为待估房产的的评估价格。
选取3个可比实例评估待估房产的价格为：
三、实例检验
根据上述模型，笔者通过杭州市某房地产评估事务所搜集到5宗与待估房产交易日期接近且无特殊交易情况的写字间交易实例，并经5位房地产估价师对各交易实例的特征因素进行打分，综合分析后得房地产状况评价表（ 见表1）：
表1中建筑外观形象包括建筑高度、造型及外装修等方面；内部状况包括内部格局、办公条件、设施设备及内部装修等方面。有关影响写字间估价的个别因素和区位因素在相关文献中有详细介绍，本文不再赘述。选取表1中各交易实例的交易价格数据列为参考序列，通过横向分析得到各因素与交易价格的关联度，并对其进行排序，结果如表2：
由表2结果可以看出，在众多的影响因素中，商业繁华度（X1）、交通条件（X2）、内部状况（X3）、建筑外观形象（X4）、物业管理（X5）、临街状况（X6）等因素对写字间价格的影响程度比较大，这个结果与房地产估价行业对写字间估价的经验研究是基本一致的。故本文选取上述6个特征因素作为评估待估房产时考虑的主要特征因素，并由权重计算公式求得各因素权重值：
待估房产的主要特征因素值为（8.5，9，8，8.5，8.5，9），建立待估房产与各交易实例的主要特征因素表后，并选取待估房产的主要特征因素数据列作为参考序列。进行纵向分析时，首先对各个交易房产的主要特征因素值用百分比变换实现无量纲处理，然后根据处理后的数值求取差序列和关联系数，并利用权重值wi对各评定因素做不等同处理后，按公式（Ⅴ）求得各交易实例与可比实例的关联度（如表3）。
根据以上计算结果，选取A4、A3、A1三个交易实例作为待估房产的可比实例，并由公式（Ⅵ）综合估算该待估房产价格为：V=■=21347.28元/平方米该写字间的实际交易价格为21750元/平方米，经比较二者误差为1.85%。
四、结论
市场法是房地产估价中应用最普遍的一种方法，而选取主要特征因素并进行因素修正和选取恰当的可比实例是运用该方法的两个关键问题。本文运用灰色关联分析技术对市场法予以改进，加强对影响房地产价格的各特征因素的分析，为房地产估价工作中面临的主要特征因素选择和权重确定的困难提供了一种客观的解决方法，同时也为选择待估房产的可比实例提供了一种更加科学的方法，增加了评估的合理性和准确性，减少了估价人员的主观性。另外，该方法简单实用，利用EXCEL电子表格就可以快速完成，具有较为广泛的应用前景。
参考文献：
[1]刘思峰、党耀国、方志耕：《灰色系统理论及其应用》，科学出版社2004年版。
[2]柴强：《房地产估价》，首都经济贸易大学出版社2005年版。
[3]樊艳云、陈首丽：《北京产业结构调整与能源消费的灰色关联分析》，《山西财经大学学报》2010第1期。
[4]李美娟、陈国宏、陈国龙：《基于灰色关联度的产业技术创新能力评价研究》，《山西财经大学学报》2008年第6期。
