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加油站建设投资风险是指在加油站建设项目投资开发过程中，由于水文、地质、技术、管理、经济和政策等方面不确定性因素的共同作用所导致的负面影响产生的可能性和潜在性。这种可能性和潜在性可能会引发不利结果的产生，以至于会造成预定目标不能实现或不能完全实现的后果。
二、项目选择风险因素分析与防范
(1)因素分析。影响加油站建设项目选择的风险因素有：建设规模的确定和站址的选择。
(2)防范对策。加油站项目建设规模的选择主要是依据投资额和销量的大小分为大型站、中型站和小型站。在确定建设规模一般应考虑加油站的合理经济规模。大多数的加油站建设项目都有一个最优的生产规模，即最小经济规模。
加油站是一个地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，场址选择如果不当，可能造成基建投资的加大，影响建设进度和投资的经济效果，甚至造成严重的损失。
三、市场前景风险因素分析与防范
(1)因素分析。市场因素是指那些能够引起加油站销售变化的现实情况。对市场因素的分析可以通过三个层次展开：一是找出影响加油站销售变化的因素；二是分析这些市场因素是如何影响加油站销售的；三是预测未来几年的市场因素的变化趋势。
(2)防范对策。成功的加油站必须要能正确地把握宏观环境中尚未被满足的需求和趋势，并能做出盈利反应。
加油站竞争性市场营销分析。对每个投资参与竞争的加油站的市场营销分析，可以采用传统的4P理论对其中4个方面逐一分析。
四、技术方案风险因素分析与防范
(1)因素分析。加油站建设的技术方案主要内容包括：建设规模和产品方案；工艺技术和主要设备方案；厂(站)址选择；主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案；总图和土建工程方案；公用、辅助工程方案及节能、节水措施；环境保护治理措施方案；职业安全卫生健康措施和消防设施方案。
(2)防范对策。在总平面布置上，要充分利用地理地形，优化各个设施的位置，并注意各个设施之间的安全距离标准。先进的工艺、设备是提高本质安全可靠性的重要手段。如密闭卸油系统、加油加气回收系统，会从根本上避免油气的挥发泄漏，消除爆炸性混合气体，从而消除油气爆炸事故的发生。配置高液位报警、可燃气体报警等安全装置，是用科技手段来预防事故的发生，用高稳定性的全天候动态检测，把不安全因素提前发现报警，从而有效避免事故发生。
五、组织实施风险因素分析与防范
(1)因素分析。组织实施过程中的风险因素主要有：承建单位风险，主要表现为施工单位是否具备设备；材料和设备的检验风险；完工风险，主要表现为工期延迟、成本超支、质量欠缺等风险；管理风险，投资方的决策能力、经营管理能力水平很大程度上决定项目的投资建设成功与否；技术风险，项目建设过程中由于采用某些新的或不成熟的工程技术、管理技术而引起的风险；人员风险，包括决策人员素质、水平，建设人员来源可靠性、技术熟练程度、流动性等风险。
(2)防范对策。通过公开招标或者推荐等方式，评估承建单位的资信度，对比多家选择资质齐全、信誉度较高的承建单位；加强合同管理，注重合同谈判；进行工程保险投资，转移风险；严格合同的履行、监督工程的实施、及时进行竣工验收；增加预算应急费，储备风险；提高决策能力、加强人员管理。
六、运营管理风险因素分析与防范
(1)因素分析。加油站在运营管理中的管理风险主要有：一是资金管理风险；二是油品供给与管理风险；三是油品销售流程意外风险；四是加油站员工管理风险。
(2)防范对策。通过建立与完善资金管理制度，严格控制帐外循环，实现公司内资金的集中管理、统一调度和有效监控。
加油站工作人员必须经过培训，掌握业务操作要领，熟悉加油站管理制度，并经过考核合格后批准上岗操作。对于进站加油的用户，要在明显易见的地方张贴安全指示图片，加强安全宣传，以此降低由于用户的不规范行为带来的风险。
七、结论
综上所述，在进行加油站建设投资项目是要做到严格遵守审批流程、规避垃圾项目；全面评估市场，理性预期市场；做好全面的现场勘查调研；按标准进行方案设计，对比多套方案选取最优，树立合同意识、严密组织实施、全面成本控制；及时进行竣工验收与结算、避免纠纷；策划市场营销、优化运营管理；从而实现控制加油站建设投资项目各类风险，提升加油站增值潜力。
参考文献
[1]郑增忍，李明，陈茂盛．风险分析[M]．2版．北京：中国农业出版社．2008．
[2]梁广海．风险分析理论方法应用问题综述[J]．石油大学学报(社会科学版)．1988．3：33-36．
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(一)投资风险意识薄弱抑制了控制活动
投资风险的存在类型的多样性和复杂性决定了石油销售公司在进行投资活动之前必须客观、谨慎地对投资活动进行评估,对各类潜在的、可视的投资风险进行识别和应对方案规划,但是,往往很多的石油销售公司的经营者和管理者没有将投资风险的管理和监控列入投资活动管理的主要内容,导致对投资风险的管理、监控出现很大的漏洞,惯用风险自留和风险不合理转移的方式处理发生的风险。再者,多主体投资的形式使得投资风险得到一定程度的分散,但不公平的风险分配方式致使各主体各出“奇招”,增加了其他投资风险。
(二)风险控制法规、制度不完善削弱了控制力度
当前我国已有一系列的法规、规章来规范和制约公司或企业对于加油站建设项目投资管理,例如《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国保险法》《建设工程施工合同示范文本》,但是对于加油站等投资项目的风险管理和监控没有很强的法律约束力,这对于进行投资风险的应对和化解是非常不利的。
(三)风险控制技术低制约了控制效果
风险控制技术的高低直接决定了石油销售公司对于投资风险的管理和监控效果,而更新控制技术至少包含了风险识别、风险评价、风险应对以及风险监控这四方面的技术。但是就我国目前情况来看,远远比不上西方发达国家,比如风险识别方面,没有形成一套完整专门的风险研究报告,风险评价偏差比较大,风险处理手段固定有一定的弊端,大大影响了投资风险的控制效果。
三、投资风险控制程序和步骤
对加油站等投资项目的风险识别,是通过科学的风险识别手段(情景分析法、头脑风暴法等)以及根据收集的历史信息等来识别出真、假风险以及潜伏的风险,此外,要识别出诱发投资风险的主要因素,并且要全面分析风险可能导致的后果;风险评价则是采用科学的评价手段(损失期望值法)准确预测投资风险发生概率,预判各类投资风险的严重程度和后果,估算投资风险的影响范围以及投资风险发生的时间。风险应对则是通过程序法、工程法、终止法等对于不同的投资风险类别采取特定的应对措施,比如造价投资风险,工期进度投资风险,土地征用投资风险,技术风险,质量风险等,以防风险发生时能够及时分散、回避、降低或者化解。风险监控则是在风险识别和评价的基础上,制定一套完善的监控体系,比如采取审核检查法,投资项目监视一览表,因果分析图等手段跟踪投资风险等。
四、投资风险应对和控制措施
(一)构建投资项目的风险预警系统
对于石油销售公司来说,加油站投资风险的预防环节是风险管理的最基础工作,构建一套完整而全面的风险预警体系是石油销售公司管理部门有效控制投资风险的保障。所以,管理部门必须创造风险预警体系构建的条件:其一,确定投资风险的综合评价指标,以便确定保险的预警戒线;其二,以投资风险的专业技术为支撑,来预测各类风险的走势和状态;其三,开拓多元信息传递途径,及时反馈风险信息于管理部门,以便作出决策。简单来说,就是识别投资风险类型,监控风险变化趋势,一旦风险偏离预警戒线,立马向相关人员发出预警信号以便应对。
(二)构建投资项目的风险信息资源库
信息资源库是信息时代的一个重要枢纽,对于石油销售公司来说,应该系统记录投资活动或者业务的风险状况,日渐充实对应投资项目或者行为的风险信息资源库,逐渐积累投资活动的风险资料。比如说,对于加油站的投资建设项目,石
油销售公司可以风险类型为主,分别以加油站的投资方式(比如收购或者自建等)为主线,根据每个加油站的实际情况,详细综合地记录和分门别类地收集投资风险信息,包括风险损失、风险诱发因素、风险应对方法等,为后期不同类型的加油站投资项目控制投资风险提供参考信息。 (三)谨慎综合调研投资建设项目用地
石油销售公司对于投资项目所征用的土地务必要谨慎综合调研,把握宏观政策,特别是对于全资建设的加油站投资项目,综合审核考察建设用地的合法性和增值性等,主要包括如下:审核各类拆迁协议和土地使用手续是/！/否合法并有效,土地补偿费或者出让金的计算是否准确;审查土地相关权益人是否合理要求给付土地补偿费用,额外增收各类违法收费等;审阅土地的投资合理性和实用性,评估土地用地的政策和商业风险等等。
(四)加强工程造价和工程成本的确定和审核
工程造价、工程成本风险是投资风险的主要类型,对于全资投资的加油站建设项目,石油销售公司务必雇佣专业的工程造价机构人士辅助审查投资项目的经济可行性研究预算,相关人员必须参与到投资项目的设计、施工变更、投资概算等,全面掌握工程造价的确认程序、根据、方法。另外,对于工程成本,石油销售公司的管理部门和财务资产部门等相关部门务必要审核每一项工程费用,对于列支和收益项目必须有规范的审批和完整的签名、手续才可以确认;再者,对于一些投资借款资金,必须以财务资产部门为主要审核、计算主体,准确计算利息等。
(五)严格规范和监控现场作业过程
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加油站建设项目如果在整个项目的决策阶段及准备阶段能够更加深入地识别、分析和评价项目将面临的种种风险，将会使整个项目的设定更加科学，虽然表面上存在不可控或不可预测的风险，但如果在项目决策准备阶段能够将风险管理作为一种战略，就可以把诸如因土地挂牌、流转、价格上浮等因素导致的资金风险降低到最小程度，甚至完全控制。新建加油站项目风险管理的实际情形提出了重要启示，风险管理水平的高低以及风险管理流程的合理与否，将直接关系到加油站等投资项目的预期目标的能否实现问题。
因此在项目决策、准备、建设及实施阶段，要始终将风险管理上升到战略的高度，科学识别和分析项目将要面临的各种风险，制定详细缜密的风险管理规划，设定科学的风险管理及控制流程，使风险管理贯穿于项目决策、准备、建设及实施的全过程。
二、加油站建设项目管理中的风险因素
2.1可行性研究的风险因素
可行性研究是企业在决定是否进行加油站建设之前，需要对建设项目技术、经济方案的可行性进行全面的技术经济论证，以确定建设项目是否值得投资。影响可行性研究的因素主要有：拟选定的加油站建设位置是否符合当地发展的规划，与周边居民、企业等关系是否协调，当地政府和群众是否对站点的位置接受，加油站周围的车流量情况如何，加油站附近是否有竞争对手，该位置能否满足运营的要求；拟选定的加油站建设位置交通运输条件是否便利；拟选定的加油站建设位置是否符合国家对加油站安全性的要求，与周围建筑物，居民生活区的距离是否符合法律的规定，是否远离火源和其他相关危险物品等。但是再周密的市场调研也不可能获得全部的信息，市场信息不完备、市场预测不当等风险事件还是有可能发生的，并最终对投资决策带来风险。
2.2开发商诚信风险
开发商诚信风险主要是指开发商在合同履行期间是否诚实守信、是否真诚投入合作、是否能够按照合同要求来履行责任和义务、会不会在中途发生违约等情况带来的风险。
2.3政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化可能给加油站建设项目带来的各种形式的经济损失。政府的政策对加油站建设的影响是全局性的，不同的土地政策、环保政策、城市规划等影响加油站建设项目的各个层面。（1）土地政策。国家在土地资源建设、利用、治理、保护和管理方面规定的变化都可能会对加油站建设项目造成损失。（2）环保政策。国家对环境保护越来越重视，新的、更严格的环保政策不断出台，加油站建设项目的投资也不断增加。如为减少油气污染，要求安装油气回收装置，以及禁止销售低标号的汽柴油、鼓励销售清洁汽油等，这些都增加了投资风险。（3）城市规划。城市规划的变动对已经建成、正在建设中的以及将要建设的加油站建设项目都会产生影响，使企业面临风险。城市规划对加油站建设项目的影响主要通过新的城市规划和道路交通的变化引起。
2.4证照办理风险。
证照办理风险主要指办理批文、资产性证照、经营性证照由于政策法规的变化、政府职能部门具体经办人员办事的低效率和不同经办人对同一项法规理解和掌握不同，造成不能顺利获得各项证照手续带来的风险。
2.5土地获得风险
土地获得风险主要是指在取得土地过程中由于土地出让方式（招标、拍卖、挂牌），以及土地管理政策发生变化而造成的土地成本增加。目前，国家对可用于建设加油站用途的土地控制得越来越严格，而且一般都要通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地，因而对这类土地的争夺异常激烈，土地建设成本占加油站建设总成本的比重也越来越大。随着土地获取难度及土地建设成本的加大，土地获得的风险也随之加大。
2.6付款风险
付款风险是指在合同履行期间，按照合同要求付给开发商合同款后，开发商能否认真履行后期合同的要求而带来的风险。
三、加油站建设项目风险管理的防控措施
3.1可行性研究风险防控措施
通过市场调查，充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把项目风险的不确定性降低到最低限度，所有的项目参与方严格遵守制度，按照规定的程序一步一步地进行，对重要环节还要进行评审和验收，多方考察，搜集确认加油站周边规划、经营环境、土地情况、基础设施、法律意见书、工程方案、资产评估等信息，分析潜在用户、周边竞争对手以及财务分析等数据，对市场需求及增长等进行合理预测。建立对项目选址、销量测算、收购项目投资确定等关键环节的分权制衡的投资决策机制，各分公司设立投资管理委员会和专门的项目建设组，实行项目经理负责制和项目责任追究制。投资委员会负责项目的决策；现场考察各部室分工，加油站管理部门从项目经营使用方面提出意见，并对可研销量进行评价。质量安全环保部门对项目安全环保及设备设施情况进行评价。投资工程部门从网络布局、投资和项目工程改造方案进行评价。法律事务部门对项目法律方面进行评价。
3.2开发商诚信风险防控措施
加强与承包商的沟通，及时了解项目建设的进展情况，发现建设过程中出现的问题及时解决，同时将项目意图不断灌输给承包商，保证项目建设达成预期目标。通过有效的沟通可以消除误解，使各方保持良好的合作关系，从而减少因为小矛盾而导致纠纷的可能性。另外，在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任。
3.3政策风险防控措施
对于市场预期不明朗的时候，可以通过租赁经营等方式进行加油站项目管理。另外，加强与相关职能部门的联系，及时了解相关政策，采取各种预防措施来降低风险发生的可能性。
3.4证照办理风险防控措施
严格按照当地的政策来进行项目施工，使得项目符合城市规划布点，满足消防、安监、环保、商务等部门的要求，正确分析理解掌握法规政策的内容。另外，加强对开发商的管理，督促开发商及时办理相关证照。
3.5土地获得风险防控措施
注重和政府部门沟通联系，安排专人负责紧盯土地拍卖进展；另一方面，积极配合地方政府部门开展成品油分销体系发展规划编写工作，主动与主管部门联系沟通，参与到规划编制工作中去，为积极争取新增规划选点抢占先机。
3.6付款风险防控措施
对合同条款进行明确规定，设定相应的工期条款，工程施工到哪一步付哪一步的合同款。在实施过程中，严格按照合同付款，未达到合同要求，坚决不能提前支付合同款。
四、结束语
受全球国际形势、市场变化的影响，我国成品油市场竞争也日趋复杂和激烈，而成品油销售企业作为市场竞争主体，面对日益复杂的市场环境，其企业的经营发展也面临新的挑战和问题。加油站历来都是成品油销售企业的主要销售渠道，直接面对客户，是成品油销售企业的主要利润来源。因此对加油站建设项目风险管理的研究具有重要的现实意义。
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在上个世纪90年代，我国经济发展水平还未踏上高速发展的道路，那时的加油站建设项目主以各自为政，缺乏管理理念。在我国中国石油与中国石化两大集团成立成品油销售市场后，两大市场开始实行统一化管理，其加油站建设管理也同样开始了各自为政与集团集约化管理两大阶段，在经过市场多年的改革后，其加油站建设项目需不断适应市场的变化与发展，开始将精细化管理理念融入加油站建设项目当中，以此实现加油站的标准化建设。
1加油站建设项目精细化管理的应用与实践
1.1精细化业务流程及组织结构
当前，加油站建设项目规划工作普遍是根据预设建设方案来进行，而在管理层上，其管理模式较为普遍的为三级分层管理模式。以现代化管理模式的精细化管理理念来说，该管理模式的最终目的是为了有效提高建设项目的工作效能，并最大限度的降低管理所占用的资源，从而减少建设项目的成本支出。以加油站建设项目而言，该建设的最终管理目的是高效率与成本节约为主。
加油站建设项目是一项系统式工程，该工程需由多个部门共同协作完成，其工作量十分庞大，为了使加油站建设项目能够实现高效率目标，其偶也需对原有的工作流程进行优化，对各个控制点进行精细化，并制定相应的控制标准，针对跨部门与跨岗位制定相应的工作流程协作机制，使各个部门能够明确自身工作范围及职责，将原本复杂的工作流程变得细化且简单化和定量化。只有这样的精细化管理模式，才能有效避免加油站建设项目出现多头管理现象，减少各个单位直接的矛盾现象，简化流程操作顺序，从根本上缩短加油站建设项目的运行时间，加快项目的建设进度。
加油站组织结构的优化是以提高工作效率为主，这需加油站建设项目在规划初期，针对现有组织结构进行优化，根据各个工作内容及管理环节建设适合的组织结构，从而保障加油站建设项目能够实现精细化管理目标。以当前我国加油站建设项目的管理模式可以发现，大部分加油站建设项目所应用的管理模式还十分传统，其粗放式的管理现象仍层出不穷，存在许多弊端，这样的管理模式以无法应对当前的发展市场，也无法满足建设项目的管理所需，因此，加油站建设项目在精细化管理上，需跟随管理层的不断增加，逐步加强其管理水平的精细化，使加油站建设项目通过精细化管理，减少管理层的成本支出，有效节约其建设投资，为箭射 项目带来最大效益。
1.2投资管理精细化
投资管理精细化意味着加油站建设项目所属企业需对投资决策环节进行精细化。其精细化内容主要包括企制定合理的投资决策机制、投资方案编制细化、投资风险评估、企业经济分析、投资方案的选择等，通过细化各个决策环节，实现科学合理的投资方式，为加油站建设项目增加保障。其次，加油站建设项目需将造价预算管理进行精细化，在项目的规划与施工环节中，其必须具备基础的规划理念，将设计方案合理控制于合理范围中，避免施工要求出现变更现象。另外，加油站建设项目需加强对成本支出的控制，针对成本应用渠道，建立相应的细化成本标准，对成本考核定制相应的标准，并建立合理的激励机制，使加油站建设项目的各个成本支出能够得到精细化管理，有效提高项目建设的管理效率。
1.3建设专业队伍，实现人才管理精细化
人才是支撑加油站建设项目实现精细化管理的重要动力。以石油企业来说，石油企业正处于发展转型的关键时期，在这个时期，其人才的培养与建设是推动企业发展进度的核心所在。西方国家的加油站建设项目的人员结构普遍是以纺锤型结构为主，其整个管理队伍是以重点偏上为主，人才主要居中于高层次。而国内则相反，其石油集团的人员设置大部分分布于管理基层，而核心管理人员则分布较少，其基本是以生产建设为核心的队伍结构。由此可见，加油站建设项目的精细化需从加强核心管理队伍开始，针对管理所需，引进大批专业管理人才，将其各个管理人才纳入管理核心，这是加油站建设项目实现精细化的根本所在。
2结束语
综上所述，加油站建设项目精细化管理意味着，项目在建设初期需针对每一个环节进行合理细化，并合理规划各个项目的管理范围，使其实现精细化管理目标。在加油站建设项目精细化管理上，其需从业务流程及组织结构、投资管理、专业队伍等不同领域进行细化，从探索至实践，逐步摸索出适合企业自身的精细化管理模式，使企业能够实现高效率的管理。参考文献：
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我国石油产业目前仍处于中石油、中石化、中海油等几大国有企业垄断的局面。虽然民营油企近年有所发展，但主业基本集中于中、下游炼化、销售领域。上游勘探开采仍被国有石油企业控制。全国共有成品油批发企业2505家。其中，中石油、中石化全资和控股批发企业1682家，占总数的67%；全国共有加油站9.5万座，其中，中石油、中石化全资、控股及特许加油站数量已达到8万座，占加油站总数的51%。规划建设中的外资加油站、包括油气合建站共有1770座，占加油站总数的2%左右。国内成品油零售市场初步形成了以中石油、中石化两大集团为主导，其他国有石油公司、民营企业、国际石油公司共同参与竞争的格局。
石油行业近年来发展迅速，目前，国内总体呈现出高速发展态势，产成品市场供不应求。在现阶段经济过热的大环境下，行业投资的增长速度过快，行业投资风险在逐渐增加。石化产业是国家重点调控的行业之一，大量未经批准或手续不齐全的石油在建项目面临政策性风险。同时，民营石油企业正遭遇国内巨头与外资的两面夹击，国家着手调整改行业的市场结构，尽管中国在形式上打破了成品油市场的垄断格局，但企业经营每况愈下。目前在国内大约有90%以上的民营企业不符合或不具备再次申请资格，并将在此次整顿、整改中通不过年度检查，拿不到新的经营牌照，面临“出局”的危险。
中国石油市场应变对策与思考应从以下几个方面着手：
首先，在经济全球化加快发展的今天，中国经济已经深深地融入世界经济的发展之中，相互影响加大，互动关系也更加紧密。中国在保持自身经济持续健康发展的同时，以“中国制造”向世界输出物美价廉的产品，为世界经济的持续稳定发展做出了积极的贡献，但中国城市化、工业化的进程，以及中国制造在世界经济中的地位，也将使中国的能源需求特别是石油需求保持较快的增长。
第二，中国需要加强能源信息统计系统的建设，使包括石油生产、消费、进出口和库存等在内的各个环节的运行情况能够得到更加及时的反映，使相关数据更加透明和准确，在此基础上，加强供需前景分析和预测，以便为宏观调控和企业经营提供基础信息。
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后评价；CNG加气站；天然气
1 研究背景
天然气作为清洁能源，目前在城市经济发展中的作用越来越大，城市消费比重也在增加，逐渐改变石油垄断城市能源消费的格局，尤其在汽车领域，伴随着加气站在城市里也与日俱增。但作为新兴的产业，虽然有广阔的市场，但是在决策过程中也不能过于乐观和盲目，避免后期投资的风险。加气站在建设前期、建设过程和运营过程都需要进行评价，以判断过去投资的与失败，这就是我们所说的CNG加气站后评价。
龙塘CNG加气站位于合肥的东郊，比邻合肥市，占地面积16亩，位于省道105旁，管理房建筑面积600平方米，罩棚面积420平方米，罩棚檐口高度6.5米，储罐8座，四枪加油机4台，总投资2500万元。其作为安徽省示范加气站标准建设。
2 研究目的
CNG加气站是在天然气工业高速发展的情况下直接将天然气供给给终端客户，尤其是在城市建设过程中强调对环境污染轻等因素，作为洁净能源的天然气在城市能源使用的比例也逐年递增，CNG加气站的数量也在剧增，通过对加气站的工程的后评价研究，具有如下两个方面的意义。
一方面，龙塘加气站作为省级示范加气站，其投资规模较大和建设标准较高的特点，决定其在实际建设过程和后期的营运过程，都作为其他加气站的标准，所以其后评价不只是针对该加气站的实际研究意义。
另一方面，通过该示范加油站的后评价的研究，不仅是建立加气站在建设和后运营的标准，也是减少对后期加气站的投资风险，提高投资的高回报，对后期加油站的建设和运营起着借鉴作用。
3 后评价的内容
CNG加气站的研究的研究内容主要包括建设过程后评价和经济技术后评价，前者主要针对加气站在建设前期和建设过程中进行的决策和评价，后者主要针对建设过程的技术设备先进性评价和财务后评价，财务后评价主要针对后期运行过程的经营状况评价[1]。
3.1 建设过程后评价
CNG加气站建设项目的过程后评价：主要指加气站建设项目建设前期准备到工程的具体实施到工程的竣工验收的过程进行评价。通过加气站的过程后评价，可以在实际中归纳出成功的经营和失败的教训，并对实际项目管理的结构和人员做出合理的综合评价。CNG加气站建设过程后评价主要包括以下三个部分：工程开工前期工作评价、工程建设过程中评价和竣工验收后评价。
工程开工前期工作评价主要包括加气站立项决策后评价、勘察设计后评价、招投标工作后评价和开工准备后评价。该阶段通过以上的综合评价，可以保证CNG加气站项目按照期初设计目标按期按质按量的完成工程，确保在工程的预算定额内完成加气站建设。工程建设过程中评价主要包括合同执行情况的分析评价、工程造价控制分析评价、工程质量控制分析评价和工程进度控制分析评价。竣工验收后评价就是该工程是否符合国家相关法律法规程序规定要求，竣工验收过程资料的完整性和有效性。
3.2 技术经济后评价
技术经济后评价包括项目技术后评价和项目财务后评价。项目技术后评价主要针对项目在建过程中使用的技术设备标准的要求对施工的质量进行评价[2]，这里包含加气站建设过程中的特种设备技术要求标准和一般建筑施工规范标准，在施工过程中要严格施工技术规范对工程的质量进行检查和评价，以保证后期工程质量符合期初设计标准。最后达到竣工验收的技术标准和验收要求，施工过程的技术后评价主要发生在施工过程的阶段性的里程碑事件中，对后期工程质量起重要决定作用，做好技术后评价能够有效对后期加气站的技术后评价也有对比和借鉴指导作用。
项目的财务后评价包括动态分析和静态分析。动态分析考虑了货币的实际价值。静态指标主要包括投资利润率、投资利税率、静态投资回收期和借款回收期等指标。动态指标主要有包括财务净现值、财务净现值率、动态投资回收期和财务内部收益率等指标。动态指标更加符合工程的实际发生情况，具有实际意义。通过基础数据的收集，特别是在运行过程中的实际发生的数据，同时考虑到参考的基准收益率。结合费用成本收入分析，并计算实际发生的增值税、营业税和所得税。最后形成财务评价分析结果。其中在数据充分的情况下，可以采用盈亏平衡分析法，可以算出盈亏平衡点，计算出CNG加气站实际销售量。敏感性分析主要通过分析主要因素的变化对相关经济指标的影响，来预测和分析哪些因素对加气站的经营效益影响最大。
4 总结
通过对龙塘CNG加气站的后评价研究，其作为省示范加油站，其建设标准及相关技术要求都很高，通过其具体的后评价研究，不仅是对其本事建设和经营成败的综合评价，也是对后期的当地加气站的建设起借鉴作用，指导后期加油站后评价，某些优良指标可以作为评价的模板。
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根据小微企业经营活动的主要环节，企业财务风险可以分为筹资风险、投资风险、运营风险和利润分配风险。小微企业财务风险的形成原因可以分为外部原因和内部原因。（一）外部原因。1．外部环境和政策分析。市场经济环境、法律政策等客观存在是影响企业生存发展的基本因素，并且是企业难以预知和把握的。企业的经济运行随着外部环境和政策的变化而变化。例如，当银行利率发生变化时，企业筹资成本随之发生变动，筹资成本提高时，企业有可能因支付过多的利息而产生不能履行债务偿还的义务，由此产生财务风险，企业需要调整资本结构，减少外部筹资，改用留存收益，以降低企业财务风险。当国家实施降低税负的措施时，给企业带来一定的盈利空间，财务风险随之降低。2．行业背景分析。新企业市场入驻、竞争对手新技术引进等情况都会影响到小微企业的正常生产经营活动，进而影响企业的财务收益，进而导致企业财务风险的发生。（二）内部原因。1．企业内部控制制度不健全。制度不健全必然导致企业各部门运转不顺，其中企业财务管控制度涵盖企业日常财务活动的各个方面，如果财务制度不完善，企业资金安全性和使用率就得不到保证，财务操作环节漏洞造成核算不实、信息失真等情况的发生都伴随着财务风险的发生。2．财务人员意识淡薄。小微企业财务人员缺乏财务风险识别和防范意识，对财务风险客观认识不足，导致企业财务系统不能对风险进行有效预测，导致企业在遇到突发问题时应变能力不足产生财务风险。3．资本结构不合理。具体表现在企业负债占企业资本的比例过大。一般认为企业资产负债率水平应该控制在40％以下，如果企业资产负债率高，企业需要定期支付的利息就大，一旦企业发生亏损就会增加企业偿付能力不足的风险，导致企业财务风险的产生。4．投资决策不合理。企业投资前期预测不足、投资决策缺乏科学性、对企业风险承担能力预估有误，都会致使小微企业发生投资决策失误，有可能会导致企业发生灾难性的损失。5．收益分配政策不科学。企业收益分配如果脱离企业实际情况，缺乏合理的收益控制，就会影响企业的财务结构，从而增加财务风险的发生率。如果企业股利分配过高，股东收益得到了满足，但企业大量资金的外流会造成企业发展资金保障不足。如果企业留存收益高，对企业发展有利，但股东收益得不到满足，股价受到影响，股东投资随之发生变化，造成企业财务风险。
二、小微企业财务风险控制的意义
（一）企业财务风险的危害。小微企业财务风险的发生，将导致企业资金困难，影响企业的健康可持续发展，简单来说就如人体贫血。小微企业在运营期间，由于财务风险的发生，企业资金运营成本减少，企业将达不到预期收益，企业债务偿还受到影响，导致企业利润降低，企业发展运营受到资金限制，甚至面临亏损和倒闭的风险。（二）控制财务风险的意义。企业生产经营、日常管理、销售运营等方面的风险最终都表现在财务风险上［1］。提高小微企业财务风险防范意识和识别能力，控制财务风险，将财务风险降到最低，有利于企业财务管理健康有序发展，对企业实现利润最大化和长期可持续发展意义重大。
三、企业在财务风险管理中的经典案例失败案例
1：南方某加油站出纳利用职务便利，为其亲朋好友代开发票，税务部门发现该加油站发票开具异常，开票率超高，遂对该加油站进行税务检查，在对票据进行核查时发现部分票据开具单位在加油站客户档案中并不存在。案例分析：企业财务管理制度不健全，财务人员财务管理意识淡薄是发生该案的主要原因，如果企业财务管理监督机制落实到位就会避免或减少该财务问题的发生。失败案例2：2008年中信泰富证券为降低西澳洲铁矿项目面对的货币风险，签订若干杠杆式外汇买卖合约导致企业亏损金额高达155．07亿港元。案例分析：杠杆式外汇买卖合约是高风险投资项目，中信泰富对投资项目前期评估不足，发生投资决策失误，进而导致企业亏损。正确的投资能使企业获取大额收益，从而使企业财务状况得到改善［2］。反之，对投资市场分析不到位，投资决策失误会给企业带来灾难性风险。成功案例1：某快餐店老板为降低生产成本，实行由总店标准化批量生产，所有分店几乎不设厨师岗位，这样分店店面面积比其他快餐店面积小，直接拉低了租房的成本。同时该快餐店在销售过程中与超市合作，既提升了超市的客流量，也增加了快餐销量，进一步缓解了租用实体店面产生的成本。案例分析：在小微企业生产运营环节，标准化的内部控制模式可以降低企业生产成本，采取跨行业合作达成企业双赢，也是企业提高销量、增加营业利润的全新销售手段。成功案例2：甲、乙、丙三人合伙开办某英语培训班。第一个月，只有甲招到了学员，三人辛苦一个月挣了1000元钱，在利润分配时，甲提出自己拿200元，乙、丙两人各400元，并约定：以后不管甲挣多少，乙、丙二人都按400元提取利润分红，乙、丙二人没有异议。第二个月，依然只有甲招到了学员，这一次的收益是5000元，当甲拿出800元平分给乙、丙时，遭到了二人的拒绝。不过，当甲拿出第一次分红时三人签署的利润分配方案时，乙、丙哑口无言。案例分析：有数据显示，90％的企业在创业初期因利润分配不当导致企业倒闭。这些倒闭企业不是没有挣到钱，而是挣到了钱却因为利润分配产生了分歧，最终导致企业关门倒闭。公司创业初期在进行利润分配时，首先要制定合理的利润分配方案，并严格按照方案执行，否则将使企业面临因利润分配产生的各种负面问题。
四、小微企业财务风险防范策略
（一）树立企业财务风险意识。加强企业财务管理的基础设施建设，培养企业财务管理人员风险识别和防范意识，提高风险防控能力。对财务人员进行专门的风险管理培训［3］，使财务人员全面掌握企业风险管理理论，能够对企业内外部环境变化进行准确分析，针对国家政府部门最新颁布的政策及行业新动向，及时调整并作出适合本企业的财务定位，以便能够及时防范和减少企业财务风险。（二）建立、健全企业财务管理制度，理顺企业内部财务关系。针对各部门在企业财务管理中的地位和作用，明确规定各部门的权力和应承担的职责，细化各项企业财务管理制度，加强日常管理，真正做到权责分明、各司其职，使企业内部财务关系清晰明了，有利于确保企业制度的全面落实，避免因权责不明，造成企业内部混乱，发生企业财务风险。（三）建立小微企业财务风险预警体系。编制小微企业现金流量预算，财务管理人员可以根据现金流动情况实时了解企业运营动态，当企业应收账款或存货大幅度减少时，表明企业产品积压少、资金回笼情况良好。当企业应收账款或存货大幅度上升时［4］123－124，表时企业运营存在风险。所以要定期利用企业现金流量、资产负债、企业利润数据进行实时分析，对企业财务风险进行综合评价和预估，建立企业长期财务预警体系［5］269－300。财务风险能够全面反映企业的经营状况，如果不能及时采取措施进行防范和化解，企业经营就会陷入危机。因此，企业必须树立财务风险管理和防范识别意识［6］229－300，从实际出发，建立企业财务风险防控长效机制，才能及时有效地防止风险事件的发生，将企业财务风险降至最低点。
作者:王甲迎 单位:三门峡职业技术学院
参考文献：
［1］金爱东，温建波．我国中小企业战略管理研究［J］．价值工程，2014（2）：160－161．
［2］韩萍．浅谈企业财务风险的分析与防范［J］．投资理财，2015（1）：80－90．
［3］海洋．浅谈企业财务风险的评估与防控措施［J］．价值工程，2014（2）：26－27．
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临近2003年末，湖南、江苏、湖北、浙江等21个省区市的拉闸限电之声此起彼伏。近3个月，长沙市最高日用电量缺口最大达到800-1000万千瓦时。2003年夏天以来，长三角各省市也不同程度地存在着缺电问题。进入11月，杭州周边县市每天都需要限电10万千瓦左右，2004年的缺口可能会达到130万千瓦。江苏电力部门统计，预计冬季江苏最大电力缺口约为365万千瓦，相当于2003年夏季高峰缺电水平。而据上海市电力部门预计，冬季上海用电最高负荷将达到1325万千瓦，供电缺口将达到205万千瓦。
从2003年11月中旬开始，长三角地区持续了近两个星期的油荒。柴油紧缺不仅让司机挠头，也让各地政府愁上眉头。在各地政府的直接干预下，11月下旬柴油开始敞开供应。油荒之后，人们将矛头指向了供应商中石化和中石油，中石化负责宣传的相关负责人不得不出面澄清：我们已经接受过几十家媒体的询问，我只能说，我们的供应不存在问题。
与缺电、缺油相呼应，缺煤的局面也恰巧在这个时候开始形成。产煤大省山西从2003年12月起，对11个地区按月切块统配用电计划指标，借此减少电煤的消耗量。据《2003年1-9月份国家电力公司电煤供耗情况》显示，整个华东地区煤炭供应和消耗呈现出供不应求的状况，消耗大于供给是导致库存下降的直接原因。
能源告急的多米诺效应
多种能源短缺同时发生并不是偶然。电、油、煤这三者之间存在着联动的关系。很多人都相信，在这次能源短缺中，很大程度上是缺煤带动了缺电，缺电又引起了缺油。
在上海等地柴油紧缺的问题上，媒体指出，问题不在供应上，而是“祸起缺电”。由于电力供应出现短缺，珠三角、浙江等东部地区，地方政府为了保持经济增长，开始以提供补贴等多种方式，鼓励地方企业使用柴油机组发电，因此这种压力被向后传递到柴油供应上，导致国内大面积出现柴油供应紧张。在浙江温州、余杭等地，一些小老板从2003年9月份起，就一直大量购进发电所需的柴油，一方面导致了柴油短缺，另一方面也造成了柴油黑市倒卖严重，柴油价格迅速上涨。从11月上旬开始，苏州各加油站纷纷限量加油，而一些个体加油站则出现了“无油可加”的窘境。
缺电似乎已经成了2003年下半年能源问题的主旋律。从以往各种讨论中我们看到，引起缺电的原因并不是单一的。2003年，由于气候原因导致水电能力受到不小影响。发电的重任主要落到了火电身上。而火电供应除了受1998年原国家计委出台的“三年内不准上马新的火电项目”的规定，限制了规模以外，其难堪重任的更深层次的原因还在于，发电与煤炭两大行业的暗中“角力”。
火力发电需要专门的燃煤――电煤，所以煤很大程度上成了制约发电的关键因素。2001年以前，煤炭作为基础性资源，由原国家计委确定指导价，之后由企业协商，政府出面协调。从2002年开始，国家取消电煤指导价，煤价开始真正进入市场。与此不相适应的是，电价依然是国家统一定价。发电厂在电价不能相应上调的前提下，谁也不愿意承担电煤加价增加成本。
很明显，要解决目前电煤企业矛盾，就要实行电煤价格联动。从1993年至2001年，原国家计委曾经尝试在对电煤价格实行指导价的同时，对电价实行“顺价”政策。即国家确定一个煤炭指导价，由企业执行，在煤炭价格上涨的情况下，电力价格相应提高，使电力企业消化因煤价提高而增加的成本。从原国家计委的初衷来看，原本是想建立一种煤炭、电力价格联动机制，但实际操作中大为走样。其中涉及到的各方利益盘根错节，难以理清。最后，这种对电价实行的“顺价”政策不了了之。
能源紧缺的启示
作为带有宏观性的能源紧缺问题，依然能给中小投资者带来诸多方面有益的启示。
首先，投资者应该有全局性视野和深刻的观察。面对某个领域或某种情况，不能只看到它表面浅显的现象，而是要看到其背后真正的原因。比如2003年的煤供应紧张和“电荒”，看似互不相关，其实关系密切。造成这一现象的原因，在很大程度上是市场化的价格与政府调控的价格之间的不协调。如果你看不到这一层，仅仅认为缺电就是建电厂的信号而盲目投资，等你进来后就会发现，你的下一步将是多么的举步维艰。
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（一）对哈投资规模
从1993年起，中国就已开始在哈国投资，只是起初规模较小，仅有500万美元。2003年以后投资开始快速增长，至2012年底中国对哈萨克斯坦直接投资累计值77. 93亿美元，占到同期哈国累计引进外国直接投资总额的3. 5Yo（见表1）。
此外，根据欧亚开发银行一体化研究中心的统计，2009年至2013年期间，中国累计向哈直接投资225.7亿美元。根据上表推算，2013年中国向哈国直接投资超过了147亿美元，是2012年投资的7倍之多。据哈国国家银行的数据，2013年底，中国对哈国直接投资存量的排名为第4名，而2012年排名中国仅处于第7名的位置，又根据2014年第二季度的数据，中国的排名已经一跃上升为第3名。这一系列数字表明，中国对哈国的投资迅猛发展，也体现了中国企业进入哈国正处于高速发展阶段。
（二）中资在哈投资主体
根据哈萨克斯坦国家经济部统计委员会数据，截至2015年3月1日，中国在哈外国企业总数中排第三，共有企业2933家，其中大型企业37家，中型企业30家，小型企业2866家，其中大中小型实际运营企业580家②。代表性企业有中国石油天然气集团公司在哈机构、哈萨克中国银行、阿拉木图中国工商银行、新疆航空公司代表处，尼卡合资卷烟厂、新康番茄酱厂，以及中国外运公司、中国远洋公司、新疆国际公司、中兴公司、华为公司等单位的代表处等。根据2011年的数据，投资石油天然气业的企业有18家，投资石油服务行业的企业有2家。商业银行中投资的企业有3个（中国银行、中国工商银行和汇丰银行）。大型企业主要分布于第二产业，如采矿业、制造业、地质勘探业、建筑业等领域，且多为大型国有企业或央企，民营企业较少。如金融业等第三产业的投资才刚刚起步。在批发和零售业、贸易业内主要集中了较多的民营企业。但随着中哈两国共建“丝绸之路经济带”的推进与互联互通的深化发展，中国企业对哈萨克斯坦直接投资的产业分布面逐渐扩展。如2014年12月，中国银联宣布将在阿拉木图市设立中亚地区代表处。中国浪潮集团在2014阿斯塔纳技术创新国际会议期间表示，该集团最近2年有意在哈开设生产服务器产品的合资企业，并逐步实现技术转让。2014年11月，哈议会通过中哈共同开发和管理“多斯特克”水利枢纽工程协议等。
（三）投资主要领域
中国对哈投资的企业主要集中于第二产业和第三产业。其中第二产业的投资规模远远大于第三产业。近年来，第三产业中运输仓储行业发展比较快，排名一跃成为对哈外国投资第一名。
根据哈萨克斯坦国家统计署资料，截至2013年底，在哈萨克斯坦注册的中资企业2800家，中资企业在在哈外资企业总数中居第三位。中国对哈萨克斯坦投资领域主要包括石油勘探开发、哈萨克斯坦石油公司股权并购、加油站网络经营、电力、农副产品加工、电信、皮革加工、食宿餐饮和贸易等。而在农林渔业、供水排水系统、废品收集与处理、不动产交易、行政和辅助服务、教育卫生社会艺术娱乐等服务领域，中国的投资还比较少，将来有进一步开拓发展的广阔空间。即中国投资的领域主要集中于第二产业领域，第三产业和服务业的投资力度不足。
目前中国在哈萨克斯坦投资的大项目有：中哈石油管道项目、PK项目、ADM项目、KAM项目、曼格斯套项目、阿克纠宾项目、北布扎奇项目、肯——阿西北管道项目、里海达尔汗区块项目、中石化FIOC和中亚项目、阿斯塔纳北京大厦项目、卡拉赞巴斯油田项目、中哈铀开采项目、阿克套沥青厂和鲁特尼奇水电站项目等。这些项目主要属于油气矿藏和基础设施建设领域，有力的推动了两国互联互通建设的发展。
2014年哈总统访华期间，与中国签署了中哈联合宣言及一系列合作协议。并表示将积极参与丝绸之路经济带范围内经贸、运输、投资、金融和文化项目。同时签署了一系列的合作项目，总额超过100亿美元。哈外交部部长称，期待中国增加对哈采矿工业、机器制造、化工、电子、消费品领域的投资，希望两国建立更紧密经贸合作关系@。可以预期，作为中亚地区最大的贸易伙伴，中哈间的经贸关系将会进一步深化发展，同时，走向中亚的中资企业将更多的首先选择哈国为投资东道国，哈国将成为中资企业走向中亚的投资重地。因而急需对哈国的投资制度特别是投资中存在的障碍与各种隐性壁垒进行系统的分析，以维护投资者的合法权益降低投资风险。
二、哈国存在的投资制度性壁垒分析
（一）强制性审批与许可证制度
对外资的审查与批准是资本输入国对外国投资管制的重要手段，属于投资准入的限制范围。这是各国管制外国投资的必要手段，但各国宽严不一。一般情况下，东道国只进行形式审查，哈国不仅规定进行程序审查，还规定必须接受实质审查，并对外资实施经营许可证制度。
哈国投资法规定所有的外资必须进行强制性审批和登记，并指定哈国国家投资委员会作为唯一的管理机构。同时规定超过一亿坚戈（哈国货币单位）的外资需由哈国政府批准，目的是保护哈国经济不受外国垄断企业的冲击与伤害。如2011年中哈合资公司“中油国际销售股份有限公司(Sinooil)欲收购奥克坦一天然气”股份公司位于阿拉木图的加油站，则必须向哈政府提出申请，最终哈萨克斯坦国家竞争保护署宣布驳回申请，理由是该公司的收购行为将强化其在该燃料销售市场上的垄断地位。
此外，还哈国规定有外资参与的企业、代表处、公司、协会等均需依法申领经营许可证④。并要求所有的外国公司、合资企业、外国代表处和社会组织，只要进行进出动则必须接受许可证制度管理。可以看出哈国实行的是严格审批制度，特别是许可证制度的广泛实行，导致程序过于繁琐，尺度过于苛刻，给外国投资者带来了诸多不便。这严重违背国际投资中国民待遇原则的规定，与投资便利化的国际发展趋势不符。
（二）投资领域的法律规定变动频繁
哈国独立后，为了吸引外国投资于1991年颁布了《外国投资法>、《对外经济活动基本法》、《自由经济区法》等法律法规。1995年又颁布了新的《外国投资法》替代1日法，同时颁布了一系列总统令作为配套法规，逐步形成了以投资法为核心，以大量总统令为辅的投资法律体系。但从2003年以来，哈国对与投资相关的法律法规的立、废、改相当频繁，导致立法的频繁变动，既不利于外资对哈国投资政策和法律稳定性的预期，增加了投资者对哈投资的制度性风险。加之，大量总统令的存在，随时都可以改变先前制定的法律的效力，导致投资法律制度受政策及政治的影响较大。
例如，哈国法律法规并未明确指明禁止投资的领域，但同时又赋予哈国相关部门过高的裁量权，对外资的进入设置了不确定的壁垒和障碍。2011年哈国突然作出规定，哈国将成立统一的天然气出口公司，所有外资公司不能直接出口，必须出售给哈国有公司；中国石油在成功收购PK公司的前夕，哈国政府突然于2005年12月12日通过了《禁止外资转让国家石油资产交易法案》。很明显该法案就是针对中石油等公司的并购行为，虽然最终中石油通过将PK公司石油33%的股份出售给哈萨克斯坦国有石油公司，获得了哈萨克斯坦国家的支持而得以成功，但也说明了哈国法律对禁止投资领域的规定过于模糊与随意，增加了外资的进入成本。另外，哈国还对银行、保险、通讯、国家运输、农业、自然资源开发等需要重点保护的行业的外国投资均予以限制，且这些限制的领域范围亦呈现出了扩大化的趋势，对外资的进入形成了实质性阻碍。
（三）独特的“哈萨克斯坦含量”规定
2004年，哈国提出“哈萨克斯坦含量”的概念，主要体现在《矿产资源法》、《国家采购法》、《国家福利基金法》等法律中。此外，还颁布了一系列具体实施细则与法令@。所谓“哈萨克斯坦含量”，即提出了投资者在经营过程中，对哈国产品和服务采购的比例要求，即多用哈萨克企业生产的设备和原、辅材料，多使用当地公司提供的各种服务，多雇用当地员工。如哈国规定，优先选用哈国本土的供应商和承包商，采购要求50%以上为哈萨克斯坦国内生产的原材料或原材料制成的成品（非进口零件组装），或者为符合法律规定的在哈国境内充分加工的成品。例如2011年，哈国石油与天然气部向未完成“含量”的34家公司下达了终止地下资源使用合同的通告。体现了该法律的力度，也对外资造成了更多的经营障碍。
此外，要求地下资源使用者每年须拿出年度预算l%的资金用于当地雇员的培训；要求企业中一般员工当地化，哈方高级管理人员不少于70%，中层管理人员、工程技术人员和专业人员不少于90%；后将这一概念的外延扩大到金融领域，并有演化为强制性政策的趋势。“哈萨克斯坦含量”本质上体现了哈国政府基于本国经济发展的需要对投资者施加的条件限制，它是哈国管制外资准入引导外资投向的重要的手段。但近年来“哈萨克斯坦含量”的规定在范围的适用性和内容的苛刻性方面已经远远超出了国际条约和国际惯例的范围限度和实施深度，已然成为阻碍外资顺利进入哈萨克斯坦相关经济领域的壁垒。这也是哈国迟迟无法正式被接纳为WTO成员的重要的障碍因素之一。
（四）外国劳动力准入的严格限制
哈国对外资的社会责任要求主要表现为对本国劳动力市场的保护，对外国劳动力准入的严格限制。哈国以配额方式限制外国劳动力的进入，不仅程序十分繁琐，而且数量还有限制。并且每年限定发放许可的配额，对员工本地化进行了强制性规定。自2001年哈国就建立起外国劳务许可配额制。对于专家级别的技术人员采取了逐年降低配额的方式。最新的劳务配额规定，一类外国专家人数不得超过同类员工总数的30cYo，二、三类外国专家数量不得超过同类员工总数的10%；2014年规定引进外国劳务配额不超过该国劳动力人口的0. 7%，进一步降低了引进外国劳务配额。在实践中，哈萨克斯坦政府经常毫无理由地拒绝给公司经理人员和技术人员发放签证，或者只提供短暂的居留期限。很明显，哈国为了保护本国的劳务市场，对外国劳务的许可和配额呈现越来越严厉的趋势，成为阻碍外国投资的制度性壁垒之一。
例如2010年3月举行的阿斯塔纳第三届德国在哈投资企业论坛上，哈德企业协会主席捷杰列尔认为哈萨克斯坦引进外国劳务审批需经移民立法监管，这使德国向哈派遣高素质专家、工程技术人员工作复杂化。希望能够建立一种机制，可使德国拟赴哈专家在办理工作签证时享受特权和优惠。这反映了哈国的外国劳务配额制度严重影响了外资企业的正常经营活动，形成实质性投资壁垒。
综上所述，哈国法律制度中存在大量的投资壁垒，特别是非国民待遇的大量存在，不利于投资的便利化，同时与WTO等关于国际投资的通行制度差距较大，这也增加了我国企业进一步在哈投资的制度风险。
三、中国应对哈国投资壁垒的策略措施
（一）建立完善的海外投资保险制度体系
海外投资保险制度是国际投资保护的重要法律制度，它是一国政府以国家财政作为理赔的后盾，并以国家名义向东道国行使代位权的一种官方保险制度。一方面中亚国家投资环境不稳定、政策易变，使我国的海外投资面临较多的政治、经济、法律风险，加重了海外投资企业应对风险的成本。因而一方面我国应改变目前没有海外投资保险制度立法的现状，抓紧制定《海外投资保险法》或《海外投资保护法》；另一方面，我国应完善与中亚各国间的双边投资保护协定的内容，增加对我国投资企业的保护范围和力度，规定东道国的权利和义务，以便在发生纠纷后能够提高索赔的运作效率。同时，在与中亚国家进一步完善双边投资协定中，应该明确规定我国政府享有代位求偿权条款。通过双边条约的规定，利用国际法优先适用的规则约束东道国履行其国际法义务，更好的保障我国企业投资权益。
此外，就承保机制的设置角度看，我国可以借鉴德国“审批与承保分离机制”，优化我国现有政府部门的权能，并不需要建立全新的审批机构与承保机构。具体做法如下：将海外投资机构审批权交给商务部、财政部和外交部配合完成，可以采取成立类似联合小组的方式对投资、赔付及代位求偿权等进行审查。同时将对符合条件的承保职能交给险损调查与业务经验丰富，海外分支机构健全的中国人民保险公司等机构去做，避免再重新设立新的机构浪费资源。
（二）构建新型的投资壁垒调查制度
由于目前中亚各国投资壁垒的多样性、复杂性和隐蔽性，加之中亚国家并没有都加入WTO，导致这些国际规范无法真正有效发挥作用。因此，我国应借鉴欧美等发达国家（地区）的做法，进一步完善国内贸易及投资壁垒调查制度。我国虽然于2004年出台了《对外贸易壁垒调查规则》，建立了国别投资经营障碍报告制度，但立法层次较低，属于部门规章，法律效力低于行政法规，约束力不强。调整范围也过窄，没有把境外的投资包括在内，仅针对贸易，对于投资壁垒尚未有具体的调查规则和明确的应对措施。申诉主体的范围规定为“国内企业或国内产业”，把其他有厉害关系的主体排除在外，不利于全面保护。
因而应当建立全面的新型投资壁垒调查制度，首先提高立法层级，至少应当由国务院颁布行政法规，甚至可以制定集贸易与投资保护于一体的法律，协调好各部委在贸易投资壁垒调查中的职责。其次，扩大适用范围，将投资领域的壁垒纳入调查范围，从而提供周密、详尽的保护。第三，扩展申诉主体资格，不应将主体资格仅限于国内产业或企业，而应当对所有利害关系人提供救济的可能性。审批部门当然可以根据具体情况进行把握，但不能人为的将可能的受害主体排除在法律保护范围之外。最后，除了完善实体规定，还需要完善程序制度，比如建立听证和信息披露制度。这是保证程序透明制度公正设置的重要保障手段。同时亦强化了我国政府的公信力。总之，通过利用国内救济的方式，对东道国的投资壁垒进行调查并采取相应的反措施，以维护我国的在中亚的投资和产业利益。此外，政府应通过与中亚国家高层互访等外交途径积极协商、谈判将违反国际法的投资壁垒消除，调动国内外力量，加强与利益相关方的协调配合，建议对方政府政策更加透明化，保障我国投资者的合法权益。同时，可以借鉴欧盟的反制措施，对滥设投资壁垒，对中国企业的歧视性做法，可采取对应的反制策略为我国企业创造一个公平竞争的环境，迫使对方做到对等开放。当海外投资并购行为可能演变为政治歧视纠纷事件时，国家要成为海外投资企业抵御东道国政治风险的坚强后盾，中国政府应通过相应途径与外国政府进行直接交涉，必要时甚至可以对之采取对应措施。
（三）用尽当地救济，遵守东道国的法律法规
首先，投资企业应当做好投资前的调查评估工作。中哈两国政治经济文化法律制度毕竟不同。企业应当全面熟悉哈国的社会文化、商业习俗、投资政策与法律法规，客观的分析其投资环境。同时，对欲投资的领域进行资料的收集、研究，进行可行性分析，对合作伙伴的经营状况、管理方式等进行详尽调查，特别要对哈国对该领域的投资是否有限制或特殊的政策要有充分的调研。此外，可以通过对已经进入该领域的他国投资成功的案例分析评估，从中吸取可资借鉴的经验，从而降低不必要的投资风险。
其次，一旦发生法律纠纷，我国企业可以雇用熟悉东道国法律的律师，利用东道国国内法或仲裁或起诉，同时加强与所在国的行业组织的联系，增强公关能力，并加强与我国驻外使领馆的经常性沟通，有效地利用东道国的法律救济。同时要把握资本输入国的国内立法，随时关注其法律法令的变化以及其政府提供的投资指南主动规避东道国的投资壁垒。
（四）成立合资企业，构建双赢局面
哈国对涉及国计民生的领域和部门的外国投资会采取谨慎态度，在投资准入、经营及并购中设置较高的限制门槛。因而中资机构应当借鉴中石油并购PK公司的经验，可以通过和当地企业合资建厂的方式进入，将双方的利益捆绑在一起，兼顾投资双方的利益，实现长期的发展与成长，避免在某一领域或行业形成“独大”或垄断性质地位，从而对哈国造成威胁。这样即使未来遇到政策性壁垒或障碍，哈方投资者亦会同呼吸共命运，想方设法出力协调，便于问题的解决。
篇11
上半年，国际大石油公司为提高现金流水平，满足资本支出、分红等用途，纷纷开启了“瘦身行动”。在上游，面对资产老化、质量下降、安全等问题，国际大石油公司选择性剥离老油田、非战略区资产以及高风险区资产，以提升上游资产效益。他们纷纷择机出售非核心、低效以及高风险地区资产。
2013年上半年，五家公司上半年资产处置收入约250亿美元。事实上，瘦身行动早已持续多年。
作为行业龙头，埃克森美孚在进十年间出售了35座炼化厂，6500英里成品油管线，193个终端，退出65个国家，出售加油站22000座。通过资产出售2012年收入210亿美元，下游占用资本比2003年减少23%，已动用资本回报率（ROCE）提高4%。
壳牌在近三年内也剥离了超过80亿美元的非战略资产或处于生产后期的上游资产，减少产量约12万桶油当量/日。此外，近年来，壳牌公司一直在剥离高风险地区资产以减少损失，壳牌公司是尼日利亚主要的石油生产公司，而尼日利亚目前是非洲最大的石油生产国。壳牌在尼日利亚迄今已遭受大量的管道泄漏和停产，其中大部分的泄漏和停产是由于破坏和盗油造成的。
自2010年宣布资产剥离计划以来，至2012年底BP已宣布的资产出售交易金额达370亿美元（计划剥离380亿美元），如果包括与俄油的交易，则资产出售额达650亿美元。2013年，BP资产处置收入212亿美元，公司仅出售TNK-BP资产收益就达到125亿美元。同时剥离下游业务，使其公司战略目标更加专注上游，剥离资产所获现金将投资于上游高回报地区的勘探开发。
道达尔考虑到劳动力成本增加、加拿大重质原油价格因美国石油产量增加而下跌等原因，以5亿美元出售加拿大Voyageur油砂项目49%股权给森科尔能源公司。
在一系列瘦身行动背后，国际石油公司纷纷将目光投入到了新的领域中。
投资新趋势
2013年上半年，国际大石油公司勘探战略重点是资源潜力大、回报高的风险勘探领域，深海、极地、动乱的高风险区域都成为国际石油公司的方向。
高油价和先进技术使国际大石油公司有机会在海洋环境中创造价值，因重大发现而改变局面已得到证明。在这一共识下，各大公司深水投资主要聚焦于墨西哥湾、巴西、西非和亚太地区。
在墨西哥湾，虽然加强环境监督使成本上升，但其仍是各大公司投资重点，不断推进第三纪超深水开发。例如埃克森美孚出资40亿美元计划开发朱利亚油田，而壳牌则计划投资斯通油田，水深约2900米，修建世界上最深的海上采油装置，雪佛龙也在科罗纳多远景区获得新发现。
在巴西，BP和道达尔于5月招标中赢得了12个深水区块，BP随后又入股巴西国油在波蒂瓜尔盆地的5个深水区块。此外，道达尔与部分国家石油公司在刚果和尼日利亚联合开发的海上项目莫奥诺德和埃吉纳，预计将斥资250亿美元。
在亚太，壳牌已就开发马来西亚海上马利卡伊油田做出最终投资决定，而BP同中国海油就珠江深水区块达成产量分成协议，壳牌和道达尔则在澳大利亚获得5个海上勘探许可证。
此外，国际石油公司在其他深海地区也有若干投资。10月初，道达尔收购了南非海洋油气勘探权益，完成了从加拿大自然资源有限公司（CNR）旗下CNR国际公司收购11B/12B区块50%权益的交易。10月底，雪佛龙宣布其澳大利子公司已获得两个位于Bight盆地的海洋区块的勘探权益。Bight盆地在面积上与墨西哥湾相似，勘探前景十分看好。
除了深海极地成为新的热潮。2013年上半年，国际大石油公司通过参股方式加强与俄油合作。特别是在北极地区，一方面，俄罗斯未来勘探开发重点之一是北极油气资源，另一方面，北极油气资源勘探面临技术、环境等诸多不确定性因素，不能仅靠“单打独斗”，而是需要加强合作，利益共享。
埃克森美孚与俄油在2011年战略合作协议基础上补充内容，将共同开发北极大陆架七个区块，分布在楚科奇海、拉普捷夫海和喀拉海。双方还计划成立公司开发西西伯利亚致密油项目和东西伯利亚LNG项目。
在西西伯利亚致密油项目，俄油将持有51%的股份，埃克森美孚持有49%的股份。而在双方开发喀拉海和黑海油田合资公司中，俄油持有66.67%的股份，埃克森美孚拥有剩余33.33%的股份。
通过合作推进，埃克森美孚不仅获得俄罗斯常规资源，还得以推行北极开发战略，获得喀拉海和黑海勘探机会。对于俄油，不仅可以分担勘探风险，获得勘探技术，还可以借助埃克森美孚参与美国得克萨斯州、墨西哥湾的油气项目，拓展其海外业务领域。
此外，在3月，BP通过股权互换的模式与俄油完成了交易，在俄油持股比例达到19.75%，成为公司第二大股东，在俄董事会占有两席，摆脱了与TNK-BP的纠纷，并获得继续在俄进行勘探开发的机会。
LNG布局
上半年，随着大型常规油气发现及开发机会日益减少，国际大石油公司坚持将更长远的目标聚焦于非常规资源和LNG的未来发展。
据IEA《天然气市场中期报告》预测，未来十年天然气作为替代运输燃料的需求将会大幅增加，用于陆上和海上运输的天然气消费量将从2012年480亿立方米，增长一倍至2018年 980亿立方米。交通运输量增加将带动LNG需求量增长，国际大石油公司纷纷抢占在LNG领域的制高点，加大投资。
壳牌作为国际大石油公司中最大的LNG生产商，拥有2200万吨/年的生产能力，公司通过购买西班牙雷普索尔公司LNG资产，生产能力又增加400万吨/年。
篇12
一、 成长期高速公路公司的资本运营战略选择
成长期，高速公路公司主业逐步走上轨道，车流量不断增大，主业收入逐渐增长，员工对经营业务逐渐熟悉，企业制度不断完善，但尚未成熟。此阶段高速公路公司的特点为：（1）高速公路车流量逐渐增长，资金流也随之增加，但由于车流量还未能够达到饱和，资金流量并不稳定；（2）公司主业经营不久，还没有完全稳定下来，应对经营风险的能力相对薄弱；（3）公司经过萌芽期的运作，主业逐步走上轨道，公司内部各项制度正在逐步完善。此时，高速公路公司的经营目标还应放在对主业的经营与发展上，筹集主业经营发展所需资金，适当发展区域内路桥产业与主导产业经营。
一些观点主张成长阶段的高速公路公司不但可以进行集中化与一体化的资本运营运作，同时可以进行企业的多元化经营，适度向多元化发展。其主要的作用在于不仅可以扩大企业的经营，形成规模经济，而且可以介入其他产业，分散企业的风险。但是，笔者认为高速公路公司如果没有形成稳定的基础，一味的大规模的多元化扩张不但不会使企业形成规模经营，带来利润，还会由于经营公司资源不足，无力经营，经营风险大幅度上升，公司面临经营危机。因此，根据此阶段经营公司的特点，处于成长期的高速公路公司应该选择适度集中化与一体化相结合的资本运营战略，即重视企业的融资的同时，主张企业的适度区域内产业扩张及主导产业经营，发展沿线经济。这种战略可以筹集到大量的资金，实行企业的高度资源集中，着重于高速公路公司的主业建设与主导产业发展，不必面对太大的经营风险，为企业将来的多元化发展奠定资金与主业基础。
二、 融资运营战略
成长期高速公路公司可以通过股权融资与债权融资来筹集资金，经过萌芽期的运作，此阶段的高速公路公司股权与债权融资的渠道有所不同。
（一） 债权融资
成长期的高速公路公司开始进行小规模区域内扩张，无论是公路桥梁项目的收购还是投资新建，都需要大量的资金。目前资本市场融资渠道很多，高速公路公司应根据企业自身的特点以最小的成本筹集资金，不要认准一种方式进行融资，以降低融资风险。国内银行贷款程序简便，运用灵活，成本开支相对较低，不会稀释公司股权，还可以充分发挥财务杠杆作用，为股东创造价值。如宁沪高速公路扩建工程筹资运用的就是银行信贷这种方式。
成长期的经营公司主业逐步走上轨道，抵御风险的能力增强，主业收入增加，进入了盈利阶段，债券融资的限制因素不再构成高速公路公司融资的障碍。而公路行业良好的资信度为债券融资创造了有利条件，如果发行债券，政府主管部门常常会提供一定形式的政策支持甚至直接提供担保，这无疑是极大的提高了债券的偿债信誉。公路债券的发行利率和发行成本将会随着信用等级的提高相应降低，这些先天优势为利用债券融资创造了便利条件。
债券是一种非常具有融资潜力的渠道，现在越来越受到业内外专家的关注和重视，国外已有成功的做法可供我国借鉴，利用债券进一步拓宽融资渠道。在许多发达国家，债券融资在公路建设投资中占据了很大比重。表现突出的是韩国的公路债券融资，其公路债券占到投资计划的40%。韩国发行的公路债券期限一般为3～5年，债券利息率以当时银行利息率计，年利率约为12%～17%。因此，高速公路公司因大规模扩张而需要扩大融资渠道时，可以将一部分注意力转向国内的债券市场，依靠地方政府和国内证券管理机构的支持，努力实现在国内发行债券，进行债券融资。债券发行是高速公路筹集资金的一种方式，比起普通公路，高速公路更具商品性，更有稳定的收益，成长期的高速公路公司应充分抓住企业债券发展的大好时机，努力拓展企业债券融资这一融资途径，为企业未来发展提供新的资金供应渠道。
（二） 股权融资
成长期的高速公路公司业绩增长，逐渐盈利，部分已经符合国内上市融资的条件，业绩良好的高速公路公司既可以采用国外上市融资，也可以利用国内市场进行资金的筹集。在目前的证券管理体系下，配股和增发新股是企业最为常用的股权融资方式。虽然目前证券管理当局对增发新股还有较多的限制，但作为一种更为企业化的融资行为，这种融资方式将会被越来越多的使用。
通过几年的实践证明，借助证券市场，对高速公路企业实行股份制改造、上市运营，是广泛吸收国内外资金，加快高速公路建设发展的一条成功路子。在1999年，我国有13家高速公路上市公司，其中8家在国内上市，发行A股或B股，共筹集到约58亿元人民币，而截至到2004年3月，我国就已经发展到19家高速公路上市公司，通过发行股票市场融资净额达到273.44亿元人民币。发行股票，有利于提高公司的资信，降低财务风险，完善公司治理结构，改进劳资关系，增强公司凝聚力，为经营公司资本运营提供资金支持。
高速公路股票因社会经济基础设施属性具有独特的特点，主要有：（1）高速公路股票具有收益稳定性。高速公路公司以收取路桥通行费作为其主要收入来源，随着地区社会经济的稳步发展，通行车辆呈现稳步上升的趋势；而且，通行费收入多为现金收入，不存在应收帐款对通行费收入的影响，具有很强的稳定性。收入的稳定性决定了公司股票收益的稳定性。（2）高速公路公司股票具有风险可控性。高速公路作为基础设施，各级政府对高速公路的投资者给予保护和优惠政策，高速公路股票的投资者可以减少投资风险。（3）高速公路公司股票具有需求强劲性和增值稳定性。由于高速公路股票具有以上两个特点，资本市场对其需求量很大，同时高速公路公司一般不会受到其他高速公路公司的竞争，对高速公路股票的需求量将稳步上升，相应的其价格也会随着不断攀升，从而确保投资的保值增值。（4）高速公路股票一般不会受到投机的影响，投资者一般都是看中公司未来良好的收益前景，而不是公司短期的收益预期，资金实力较为雄厚，投机行为可以在很大程度上得以避免。
三、 扩张运营
在重视融资的同时，主张高速公路公司在适度区域内产业扩张及主导产业经营，发展沿线经济。
（一） 区域内主业扩张
高速公路公司的主业扩张包括区域内扩张和区域外扩张，区域外扩张虽然有利于企业向外发展，但是主业经营地域的分散不但给经营公司带来地方进入壁垒，还使其面临一定的经营风险。区域内主业扩张企业不但拥有当地政府的支持，而且有利于扩大区域内市场份额，形成规模经济，有利于经营公司的发展。
区域内主业扩张不外乎两种情况：一是收购区域内已建公路、桥梁项目；二是投资新建区域内公路、桥梁项目。投资新建路桥项目建设周期较长，企业需要承担建设风险，经营风险较大，项目前几年的收益水平较低，而后几年则没有保证。收购路桥项目和投资新建路桥项目相比，投资见效快，可以做到当年投资当年获益，还可以享受该项目原有的优惠待遇，如土地开发、沿线广告及服务设施的优先，回避了建设风险。所以目前高速公路公司大多选择收购已建路桥项目的资本运营方式。例如宁沪高速股份有限公司除沪宁高速公路江苏段外，还拥有宁沪二级公路江苏段、锡澄高速公路、广靖高速公路以及宁连高速公路南京段等位于江苏省内的收费路桥全部或部分权益，使宁沪高速形成了区域内的规模化经营。
（二） 主导产业经营
我国的高速公路经营企业普遍规模太小，没有形成一定的经济规模，还不能实现规模效益。以高速公路为依托，通过对高速公路沿线项目的经营开发，可以形成辐射带动的良性循环，便于其滚动发展和资本实力的不断壮大。
1．服务区。高速公路公司可以经营本公司所管理的高速公路沿线的宾馆、餐饮、维修、加油站、广告、救护等业务，对高速公路公司而言这些业务并没有太高的进入壁垒，企业若要全面的介入这些业务相对也比较容易。进入主导产品经营模式对高速公路公司最有益的一点是，它能部分的避免由于调低收费而对企业收入带来的影响。事实上，公路收费降低将在一定程度上增加车流量，从而间接的增加辅助业务的收入。
2．广告。高速公路公司在经营主业的同时，利用本身拥有的大众传播媒介，在收费站、加油站、服务区、停车场和收费等票据载体上经营广告业务，为广告客户提供广告宣传服务，并收取一定的报酬。高速公路公司可以经营的广告业务主要有广播广告、户外广告与交通广告、印刷广告，这样既能增加经营公司的业务收入，又可以为司乘人员和乘客提供服务与商品信息。高速公路公司可以和经营区域内的广告公司合作，参股或控股，利用自身固有的资源进行广告宣传，既能为经营公司带来利润，又能带动沿线的经济发展。
3．仓储开发。仓储开发主要是指通过向客户提供货物装卸、材料堆放等的场地，从而收取费用，获得一定经济效益的一种服务活动。例如，可以利用高速公路收费站、服务区和立交桥下的边角地带，通过加工改造、整理，可以出租给承租方，向社会客户提供货物、机械的场地。广深高速公路和广州市北环高速公路的管理部门，在公路通车前后，就着力改建立交桥下和其他规定地方的土地，以租赁方式给承租方，用作货物库存、料场和停车场等，为经营公司增加了收益。
4．旅游产业项目投资。高速公路公司开发旅游业具有自己的优势，旅游业依托高速公路，不但可以实现快速、舒适、安全的旅游目标，还可以搞活和带动沿线餐饮业、旅馆业、商品零售业的发展。如，辽宁省高速公路公司在沈大高速公路的鞍山甘泉服务区，利用温泉和其他天然资源，开发旅游宾馆，环境优美、价格优惠，集旅游、休息、疗养于一体，颇受欢迎，效益很好。食宿于自己的饭店宾馆，不但可以扩大高速公路的知名度，还可以降低成本，增加旅游公司竞争力。
四、 结语
高速公路公司资本运营战略研究，就是从企业不同的发展阶段出发，准确了解高速公路经营公司特性的前提下，通过融资、扩张、收缩三种模式的不同组合建立适合各阶段的企业资本运营战略，以实现经营公司资源的优化配置，迅速扩大经营规模，努力提高经济效益。 参考文献
篇13
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入一总费用=净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估依据。
一、净收益测算的基本原理
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
二、客观总收益
客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。
三、客观总费用
客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法[资本化率=无风险利率(例如国债利率)十风险报酬率]：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率(是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益)、建筑物资本化率(建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外)、土地资本化率(土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外)。
(1)评估房地合在一起的房地产价值时房地产价值=房地产纯收益／综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(2)单独评估土地的价值
① 由：上地收益评估土地价值
土地价值=土地净收益／土地资本化率
土地净收益=土地总收益一上地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
② 由房地产收益评估上地价值
土地价值=房地产价值建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额x已使用年数
土地价值：(房地产纯收益一建筑物纯收益)／土地资本化串
建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物资本化率
(3)单独评估建筑物的价值
建筑物价值=房地产价值一土地价值
建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)／建筑物资本化率
四、基于营业收入测算净收益的基本原理
有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100―36―24=40 OY元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
