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二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
*市政府关于常平（20*~2020）经济发展战略预测：20*年、2*0年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20*年、2*0年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、*市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20*年、2*0年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20*年、2*0年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20*年、2*0年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以*本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对*人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，*人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布*山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长*业主，如紫荆花园购买者98%为*人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20*年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：*大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，*年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有*，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以*四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以*人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内*人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
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一 城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。
二 城市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。
三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。
四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
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1房地产经济与市场经济协调发展的重要性
多年来，我国经济高速发展，房地产经济的促进作用是功不可没的，多行业受益于房地产经济支撑，人民生活水平和居住条件得到了大幅改善。同时，一直被认为影响社会稳定的就业问题，得益于房地产经济的繁荣，解决了大量闲余社会劳动力就业问题。但是，过热的房地产经济也给社会带来了负面的影响。过快上涨的房价让普通家庭承受着巨大的购房压力，这其间隐藏着巨大的社会安全隐患，一旦这一矛盾进一步激化，将严重影响给社会稳定。因此，政府相关部门应该着力从房地产经济发展的市场规律入手，总结多年来我国调控房地产市场的经验和教训，科学合理地调整政策，调剂市场良性发展。同时，还要加大力度建设保障性住房，解决部分困难群体的住房问题，确保社会稳定。
2房地产经济与市场经济协调发展存在的问题
2.1房地产价格过快虚涨背离了市场经济发展规
律市场具有调节作用，按照供需关系有其自身的规律和作用。然而，一旦市场被人为地操控，其自身作用和规律便会完全失去，最终结果导致商品的价格与实际价值相去甚远。当前，我国房地产经济发展极不协调，一线城市房价高不可攀，而三四线城市“鬼城”的空置率却居高不下，一方面由于当地政府为了卖地没有对房地产市场加以正确的引导，更多的则由于炒房、炒地的资本作用导致的。科学合理施策，是政府相关部门应该着力抓好的工作。严密监视房地产市场运行动态，控制“地王”“天价楼盘”的恶意炒作。同时，加强舆论宣传引导，打击媒体吹风助涨助跌炒作也是十分必要的。
2.2非理性上涨的房地产价格给国民经济平稳健康发展带来了危险
过快上涨或下跌的房价，都是非理性的。市场的调节作用根本没有起到作用，反而会对购房者产生极大的影响。首先是房价上涨给低收入群体带来了巨大的经济负担。其次是房价下跌会严重威胁银行的贷款安全，购房者一旦无力偿还贷款，进而产生大量的违约，其系统风险是巨大的，甚至会威胁到社会的和谐稳定。
3促进房地产经济与市场经济协调发展的措施
市场经济发展有其自身的规律，但我国的房地产经济发展已完全背离了这一规律，更多的是人为的炒作。物极必反，过快过猛上涨的房价一旦价格回归价值，其下跌的速度将会严重打击国民经济的健康稳定发展，世界其他国家房地产泡沫破灭的例子已经给我们提供了经验和教训，参考他们多年前的房地产经济发展实际，可以很好地为我们的调控发展提供支持。我国经济发展进入新常态后，我们应该适应新常态，树立新的理念，促进房地产经济与市场经济互动良性发展。
3.1调控房地产价格平稳健康发展
市场一旦出现非理性的波动，政府适时运用政策调控价格是十分必要的。如果放任其非理性的涨价，进而形成严重的房地产经济泡沫，最终泡沫破灭将对国民经济产生严重的冲机，同样，放任其价格下跌，无人购买将导致空置率升高，既浪费资源，同样更加伤害国民经济健康发展。及时监控房地产价格，再运用行政手机调控房地产价格在合理的范围内良性发展，让价格与价值回归理性，按照市场经济规律发展，对于房地产经济健康发展具有重要意义。
3.2严格约束信贷行为，加强银行贷款的系统风险监管
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。一直以来，我国的房地产企业大多高度依赖银行的贷款，一些较小的房地产企业根本没有开发实力，靠搞关系大量从银行融资贷款进行楼盘开发，一旦市场价格大跌，房子卖不出去，小企业根本无力承担这么大的风险，房企老板“跑路”违约将严重威胁银行的信贷安全。因此，政府与银行都应该做好金融监督工作，严格约束房企信贷行为，加强银行贷款的系统风险监管。
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1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
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经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析
一、我国房地产宏观调控行为特征分析
(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。
(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。
(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。
(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。
二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度
(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。
(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。
(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。
三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策
(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。
(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。
(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。
(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。
四、结论
综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。
［参考文献］
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随着房地产市场由买方市场向卖方市场转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得房地产市场竞争日趋激烈,房地产企业对市场营销信息的需要比以往任何时候都更为强烈,市场调查和预测成为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明,在纷繁复杂、激烈竞争的经营环境中,只有通过细致有效的市场调查和科学的预测,才能帮助企业制定出切实可行的营销战略,把握市场机会,使之立于不败之地。
1.房地产市场调查的程序。房地产市场调查一般包括三个阶段:调查前的准备阶段、正式调查阶段、调查总结阶段。准备阶段的主要工作是识别与界定问题或机会、确定调查目标、制定调查计划,包括调查方案的设计、问卷和调查表的设计、抽样、人员培训、实地调查、数据录入、统计分析、报告撰写等日程安排,以确保调查工作的顺利开展和按时完成;正式调查阶段就是资料的收集阶段,主要是对调查人员进行培训和实地调查,这是整个市场调查过程中最关键的阶段;调查总结阶段是对上一阶段收集的那些分散的、零星的资料进行整理分析,并形成结论,撰写调查报告,包括对调查资料进行统计分析、撰写调查报告、跟踪调查与反馈。
2.房地产市场预测的程序。房地产市场预测是在房地产市场调查的基础上,利用已获得的资料信息,运用一定方法和手段,对房地产市场的各种因素进行综合分析,对房地产市场的发展趋势及状态进行估计和判断。完整的房地产市场预测工作一般包括以下工作步骤:确定预测目标、收集和整理资料、选择预测方法并建立预测模型、分析预测误差并审查预测结果、编写预测报告并跟踪校验。
二、应用数理统计方法进行资料处理
在房地产市场调查中,对实地调查所收集的资料进行整理分析是非常重要的环节。资料的处理与分析是对通过各种方法收集到的资料加以整理、分析及统计运算,把庞大、复杂、零散的资料集中简化,使资料变成易于理解和解释的形式。简单的说,资料整理就是通过一系列的操作将收集到的第一手或是第二手资料转变成为数据结果,以便于研究者了解其中的含义。对资料进行审核、编码和录入后,就可以进行统计分析。
1.描述性统计分析。描述性统计分析是一种定量分析问题的方法,它用来描述和评价研究对象的数量特征和规律,常用的方法有集中趋势分析、离散程度分析和综合指数分析法。集中趋势分析是全体数据的大部分变量趋向于某一点,将这一点作为数据分布的中心,它可以用来当作总体的代表。数据的集中趋势用集中量数来描述,集中量数有许多种,如算术平均数,中位数,众数。离散程度是数列中变量值之间的分散程度,用以反映离散程度的指标称为标志变异指标,标志变异指标越小,平均数的代表性越大,事物变动具有较强的稳定性,常用的测量指标有全距、平均差、标准差和离散系数等。
2.解析性统计分析。解析性统计分析方法是以数学理论为基础,对事物内部的本质规律进行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚类分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同来源的调查数据变异对总变异的影响大小,了解数列中自变量是否对因变量有重要影响。方差分析应用时一般假定总体服从正态分布,具有相同的方差,方差分析具有稳健性,在更宽泛的条件下也是近似有效。聚类分析是一种依据特定的规则对数列中数据进行分类的多元统计分析方法,是用来研究所谓“物以类聚”现象的方法。聚类分析的方法有系统聚类法、序样品聚类法、动态聚类法、模糊聚类法。主成分分析是把多个变量重新组合为一组相互无关的几个综合变量,可从中取几个较少的综合变量尽可能多地反映原来变量的信息。
随着计算机技术的发展和广泛应用,通过构建数学模型,应用统计分析软件(如SPSS)对原始数据进行批量处理,从而获得一般统计规律。
三、应用数学模型进行房地产市场定量预测
定量预测是在数据资料充分的基础上,运用数学方法,有时还结合计算机技术,对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。定量预测技术是建立在现代数理统计技术之上,它通过建立数学和统计学模型,相对于定性预测来说,定量预测更加准确,预测依据客观真实,可靠性更高,在中短期预测中有着非常明显的优势。介绍应用一元线性回归模型对房地产市场进行定量预测的实例:
一元线性回归模型的一般形式为:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影响因素,为自变量;yi由于受xi及各种随机因素的影响而发生变化,为因变量,也是预测目标;?茁0、?茁1是回归系数,最常用最小二乘法进行估计;ei是随机误差项,表示各种随机因素对yi影响的总和。
根据最小二乘法得到回归系数的估计值为:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实现住房分配货币化,自此以后我国城镇住房销售量逐年上升。与此同时,我国城镇居民收入水平逐年提高,在此我们研究城镇居民人均可支配收入与城镇住宅销售面积之间的线性关系。抽取1998年至2007年为研究样本(样本数据见表1)。其中,城镇居民可支配收入用x表示,城镇住宅销售面积用y表示。
通过计算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根据公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
这样就可以得到住宅销售面积与居民人均可支配收入之间的一元线性回归方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
这说明在一定时期内,住宅销售面积受城镇居民人均可支配收入的影响部分,当已知某个时期内城镇居民可支配收入即可预测该时期商品住宅的销售量。如2008年全国城镇居民人均可支配收入为15781元,将其代入回归模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全国住宅销售面积预测估计值为84043.71万平方米。2008年住宅实际销售面积为58300.81万平方米,这是因为影响住宅销售面积的因素较多,尤其是世界金融危机对我国房地产市场有很大的影响,表现在住宅的销售量下滑。
当需要考虑多个因素对市场的影响时,可采用多元线性回归模型进行预测。
参考文献
[1]张永岳.《房地产市场调研基础教程》.学林出版社,2006(12)
篇7
盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。
1、区域分布分析
2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。
2、项目类型
从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。
3、价格分布
总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。
由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。
双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。
大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。
相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。
4、消费人群
据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。
从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。
从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农民、自由职业者等。
二、盘锦市房地产市场分析
从盘锦市的实际情况看，房地产市场还处于上升发展阶段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在兴隆台和双台子老城区，现有的主要消费人群集中在中等收入家庭改善住房条件和年轻人的自住房。由于近两年来， 建筑成本增加，房价一直呈上升趋势。随着经济发展， 居民收入的增加， 在可接受的范围内， 初步预计房价还有一定的上涨空间。但目前来讲， 受大环境的影响， 市民普遍有着买涨不买跌的心理， 持币代购现象严重， 房地产市场处于买方和卖方高度博弈状态之中。
三、盘锦市房地产市场可持续发展对策建议
针对上文对盘锦市房地产市场的调研和市场形势分析，为能更好地指导房地产项目发展，摆脱房地产市场买方和卖方较量的焦灼状态，这里仅从可持续发展的角度提出盘锦市房地产发展的对策建议：
1、大力发展绿色节能建筑
盘锦市的房地产发展与当前国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往因经济发展而导致对自然资源的无限索取，以及无节制对能源的损耗。因此，我们必须高度重视房地产开发建设的能源消耗问题，大力发展绿色节能建筑，在可能的范围和条件下，提高房地产项目的绿化率，以创建良好的人居环境。
2、完善保障性住房供给体系
实现“居者有其屋”一直以来是我国各级政府执政者的执政目标。盘锦市近年来在提供保障性住房方面做了很多工作，但同时我们也必须看到，社会保障性住房还未普遍推行，经济适用房建设还不平衡，廉租屋政策发展迟缓，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。因此，政府可以通过建立住房保障基金，从各种渠道、调动各种财政资源，增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
3、科学合理增加土地供给
篇8
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
篇9
Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.
中图分类号：F015文献标识码： A 文章编号：
一、对近期宏观调控政策的概述
近年来国家连续上调存款准备金率。政策的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。
国土资源部领导表示，截至目前，全国仍有万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。
银监会领导透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20﹪左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。
二、宏观调控对房地产业的积极影响
近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。
（一）信贷比例管理抑制非理性投资
针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台各种措施，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。
（二）整顿市场秩序提高微观主体资质
从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施。
（三）完善了房地产企业的经营
宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。
三、某些调控政策对房地产业产生的负效应
（一）、整顿土地市场抑制土地投机
垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张（新增城市建设用地），另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。土地供给紧缩不仅不能调控存量建设地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺一房屋供给短缺一土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的误导，房地产价格便真的走高了。
在我国，政府调控土地市场是为了抑制土地投机和房地产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策制定者反思。
（二）、我国住房价格持续上涨
在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8%，但住房价格却始终居高不下，截止到今房屋销售价格仍无明显下降住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上反映了住房市场调控中的实施力度不够。
（三）、房地产企业的压力
1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难；
2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小企业造成一定的资金压力；
3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。
四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议
篇10
房地产经济与市场经济协调发展的重要性
结合当前我国经济发展情况来说，房地产经济发展呈现出综合性效益特点。一方面，房地产发展促进了建筑、建材等领域发展，这些领域提供的就业岗位也随之不断增加。换句话说，房地产经济的发展解决了我国部分社会就业问题。但是从另一方面来看，因为房地产的快速发展，特别是随着一线城市规模的扩大，房产价格随土地利用成本的逐年升高而上涨。居民有限的工资水平无法承担高昂的房价，导致住房矛盾更为严重，这给我国市场经济发展带来直接影响。所以，协调房地产经济和市场经济关系，减少居民面临的住房问题，对推动社会经济发展有现实性意义。
房地产经济与市场经济发展存在的问题
1.房地产价格变化频繁违反市场发展要求
在市场经济发展中，价格改变和供需关系有着直接的关联，在供大于求的环境下，价格将会明显降低，而在供不应求的环境下，价格则会呈现出直线上升的状况。结合当前我国房地产价格浮动情况，房价的变动和市场规律是相悖离的。通过对当前我国有关的住房统计调查得知，商品房已呈现出供过于求的局面，在这种形势下，房产价格应有所下降。但是当前房价日益上涨趋势的没有明显改观，这种异于常理的状况，和市场经济客观规律相偏离，如不妥善处理，将会引发严重后果。
2.经济泡影加剧金融风险出现
在当前市场经济发展中，无法避免经济泡影现象，无疑将直接积累金融风险。2008年全球金融危机爆发以后，导致经济泡影破裂，引发严重经济后果。当前我国房产价格持续升高和地产泡沫有直接关联。换句话说，因为近几年房地产如火如荼的发展，使得大量资金注入房地产市场，开始出现的炒房现象抬高了房价，而房价升高又成了住房刚需逐渐降低的原因之一，这导致房地产泡沫越来越大，金融风险出现的概率也随之升高。如果不对其进行科学Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果将不堪设想。
3.政府监管偏移影响房地产调控效果
政府部门在房地产经济发展过程中扮演重要角色，其发挥的作用在于市场监管，实现对房地产市场的宏观调控。但是结合当前实际情况来看，政府部门对房地产市场监管存在不全面的状况，而导致该现象出现的根本原因在于政府部门宏观调控对象发生偏移。例如，在市场监管过程中，主要监管内容在于土地出让、房地产项目开发、房地产企业资历审核等，而主要调控的内容是房地产价格。但是在实际中，政府监管目标主要放在因土地出让产生的经济效益上，调控对象也不再是房地产价格。因为监管目标的偏移，导致整个监管效果不理想，影响市场经济自身发展。
房地产经济与市场经济协调发展的相关对策
1.明确房地产经济发展方向调节市场结构框架
结合当前情况，房地产泡沫经济现象比较严重，需要实行风险控制管理对房地产行业今后发展进行精准的预测。现阶段，大多数城市都会面临房产开发过剩问题，大量库存给城市经济发展带来了直接影响，因此，去库存成了当前房地产行业重点关注的内容。今后房地产发展方向有两方面，一个是房屋建设的绿色化，另一个是房屋建筑的智能化。因此，要想实现房地产经济的稳定发展，在房地产项目开发建设时，应该侧重智能化及绿色环保等方向工作。此外，政府部门应结合市场经济发展情况，相关政策鼓励更多企业制止资金垄断行为。根据目前我国国情发展情况，房地产企业需要由物质资本拉动型向服务推广型方向转变，做好市场调查工作，适当调节市场结构框架。当前我国大部分城市均建立了二手房交易市场，但是整体效果并不理想，在这种局面下，将会给我国住宅市场消费造成不良影响，并且制约房地产市场更好发展。基于此，政府部门应该对二手房交易市场运营发展提出明确要求，尽量简化交易手续，从某种程度上优化市场结构。在土地开发过程中，应科学构建决策体系，把决策体系更改成集中制，对年度供给总量情况进行调查统计，根据功能用途、区域情况进行有序供给。在城市开发建设过程中，需要结合市场发展规律进行开发建设，保证城市建设的规范性和标准性。
2.消除经济泡沫适当调整房产价格
要实现房地产经济与市场经济的协调发展，需要全面处理房产经济泡沫现象，让房价回归正常。为了能够有效处理房产经济泡影问题，国家及政府部门应结合实际情况，颁布相应的法律标准，制止炒房行为，帮助房地产需求回归正常。在此过程中，市场经济规律将会在房地产经济中发挥一定作用，受供求关系影响的房地产经济，房地产价格将会随供求关系发生一定变化。在正常市场环境下，房地产经济泡沫问题将得到有效处理，房地产价格也能够回到正常水平。除此之外，相关部门也可以通过制定价格机制的方式，实现对房价的控制。价格机制并非能够降低房产价格，价格作为房地产经济中最为重要的因素，且其对行业其他方面也有一定影响。通过采用价格机制方式，对促进市场经济和谐发展有着现实性意义。在政府部门价格评价下，便于房产价格回归合理范围，维护市场秩序，达到房地产经济和市场经济协调发展的效果。
3.加强政府管理适当提供金融支持
篇11
一、房地产经济和市场经济不协调的原因
针对经济发展形式的特殊性和复杂性，在整个干预过程中必须及时对影响因素进行分析，明确后续干预形式的要求，进而探究切实可行的发展措施。以下将对房地产经济和市场经济不协调的原因进行分析。
（一）价格和价值出现不协调
根据房地产价格形式和价值形式的变化，必须及时对价值形式进行分析，基于已有控制机制的特殊性，如果出现价格过高的情况，则必然会扰乱市场秩序。近些年来随着房地产价格变化比较明显，甚至出现泡沫经济的情况，和市场经济发展方向是相反的，因此很难保证房地产经济的有效发展，减少经济风险。
（二）干预形式不合理
基于已有发展形式的特殊性，要制定合理的宏观调控形式，避免出现控制机制不合理的情况。在后续干预过程中政府的干预形式有重要的作用，必须制定合理有效的干预机制。在实践过程中，存在干预机制不健全的情况，无法在第一时间对市场发展形式进行了解，进而出现控制形式不健全的情况。
（三）资源应用不合理
房地产经济处于开放式管理形式，在实践过程中必须灵活应用资源，体现出资源应用形式的要求。在具体控制过程中存在土地规划形式不合理、开发形式不合理的情况。由于我国资源比较少，人均占有量少，必须根据实际情况，及时处理能源矛盾的问题，使其适应房地产经济和市场经济发展形式的要求。
二、如何保证房地产经济和市场经济的协调发展
基于房地产经济和市场经济之间的关系，在发展过程中必须及时对经济形式进行调整，使其适应协调发展形式的要求，进而促进房地产经济和市场经济的有序发展。以下将对如何保证房地产经济和市场经济的协调发展进行分析。
（一）调整房地产商品价格
根究房地产经济发展形式的要求，在后续控制阶段，如果不及时对其进行控制，则会出现经济泡沫的情况，增加市场经济的风险。在实践过程中必须及时对房地产商品价格进行调整，强化控制机制。控制控制好房地产商品价值决定价格市的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，应该按照房地产商品的价值制定相应的商品价格。房地产价格过高成为制约市场经济发展的重要因素，要明确价格变化形式，调整工序矛盾，及时对房地产市场进行调整，保证房地产市场处于稳步发展的状态。
（二）强化金融监督形式
在市场经济的影响下，相关部门的管理和控制机制对整体发展有一定的影响，在整个干预过程中，要及时对房地产经济进行调整。金融监督管理形式采用的是大规模发展形式，为了避免出现价格控制不合理的情况，必须做好监督管理工作。相关部门要及时对房地产企业的信息进行了解，提升监控管理力度，及时对贷款机制进行调整，进而保证资源的合理应用。在干预过程中，要及时对存贷形式进行分析，灵活应用资产形式，降低高风险贷款风险，保证市场经济和房地产经济的有序发展。
（三）进行经济转型
当前房地产经济和市场经济之间存在必然的联系，如果控制不当必然会出现转型机制不协调的情况。政府在发展过程中需要发挥主导性作用，应用杠杆经济原理，鼓励相关房地产企业应用智能化发展形式，此外对购买的住宅区进行环保设置。如果存在控制不合理或者经济发展机制不明显的情况，则必然会经济发展造成消极影响。此外房地产建设形式必须以低碳环保为建设目标，和市场经济发展保持一致的步调。如果房地产建设不能以低碳环保为建设目标，则必然会出现控制机制不合理的情况。
（四）合理应用激励政策
基于房地产设计形式的特殊性，在后续干预过程中，则必须从现有发展形式入手，结合后续控制形式的要求，合理应用激励政策。市场经济发展必须树立战略发展目标，制定合理有效的经济发展形式。政府在发展过程中，要及时调整贷款形式，吸收更多的购房群体对这种住宅的关注。实践证明，政策的激励政策势必会带动房地产经济向着低碳经济的转型，工作人员必须在已有设计基础上，调整经济发展形式和干预机制，使其适应整个发展形式的要求。
三、结束语
近些年来我国房地产经济取得了突出的进步，为了调整房地产经济发展形式和市场经济干预形式，必须立足于市场经济的发展现状，对控制机制进行分析，控制经济发展形式，采取合理有效的宏观调控形式，必须发挥房地产经济的最大化作用，带动市场经济发展，重视转型发展机制的要求，及时对其进行总结，对房地产经济加以控制，这样才能发挥出房地产经济的积极作用，进而促进房地产经济和市场经济的协调同步发展。
参考文献：
篇12
房地产经济的发展在场经济中起到至关重要的作用，具体说来，房地产经济发展的意义可以概括为以下几个方面：一是房地产经济可以创造国内收入。房地产经济经过这么多年的发展历程，它促进了国内收入的持续增长，它发挥了其经济体无法取代的作用；二是房地产经济的发展在一定程度上提升了人们的住宅水平，同时也提高了居民的生活质量；三是房地产经济的发展直接创造了大量的就业岗位，直接解决了当前就业压力大的问题。但是，随着房地产经济的不断发展，房地产事业也遇到了巨大的问题，由于房价的不断上涨，居民无法承担这种负担，房地产经济发展的这种不合理性随之带来了很大的争议，这种争议直接激化了社会矛盾，使得国民经济的发展受到了一定程度的负面影响。所以，政府相关部门应当在实际中不断总结经验，积累相应的教训，并把这种经验和教训作为房地产经济未来发展的参考，使得房地产经济的发展走上良好的循环轨道。
二、房地产经济对市场经济发展的作用
1、房地产经济可以维护市场经济的稳定增长。良性的房地产经济发展能够有效刺激市场经济，稳定和促进整体社会经济的良性、健康发展。特别是在面对大范围的金融危机时，由于货币行业和金融业务的持续崩盘，造成市场经济的剧烈波动，这时稳定的房地产市场就能够有效的将大批的家庭资金吸进过来，从而达到缓和和抵御通货膨胀等危机的目的，稳定了市场经济的震荡，进而维护经济的平稳推进。
2、房地产经济能够有效带动周边行业的兴起。房地产行业属于先导性的服务产业，由于它的涉及范围较广，业务内容复杂，使得它同许多行业都有着非常密切的行业联系，如建材行业、冶金行业、电力行业、化工行业、水利行业等等。因此，随着房地产行业的不断兴起，其它相关行业也能够被有效的带动，其经济利益和效益得到极大的增加，进而造成市场经济整体的活跃。
3、房地产经济能够迅速的拉动市场需求。通过对一些国民基础设施的大量兴建，能够有效的引导和改变大众的消费意向，积极拉动市场内需，对提高人们群众生活质量，缩小城乡差距以及加速城市化建设进程等方面都有着积极的促进和推动作用。
三、房地产经济与市场经济协调发展存在的问题
1、房产泡沫导致市场经济出现大范围改变的问题。目前我国的房地产经济虽然在经济利益上持续走高，但与此同时，也存在着较大的潜在危机，特别是近年来房地产价格的快速增长，导致泡沫经济的发生风险率越来越高。由于目前各大银行信贷业务中，房地产行业的信贷数额占据较多的比例，这就导致一旦发生房产泡沫，势必会造成行业资金链的严重断裂，直接对银行业造成较大的经济损失，而其他同房产、银行等相关的社会行业也会遭受到一定程度的影响，严重的还会引起股票市场的崩盘，从而导致市场经济秩序出现大范围的混乱，给市场经济的维持和发展造成极大的阻碍和影响。
2、房产价值同价格的不一致造成市场经济的变化。房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。
3、对资源利用不合理的问题。房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。房地产建设需要大量的土地资源、林业资源以及相关能源做支撑，所以低碳建筑、环保材料在其中的使用情况成为房地产经济能否同当前市场经济发展步调保持一致的关键，而显然，目前我国房地产市场上的环保住宅、低碳建筑等绿色建筑的比例相对较少，导致房地产经济不能同市场经济的发展方向保持一致。
四、加强房地产经济与市场经济协调发展的措施
1、加大对房地产经济的金融监管力度。政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
2、加速房地产行业的经济转型。国家及各地政府要根据我国当前房地产行业的实际发展现状，出台相应的激励政策和行业市场规范，要求和引导房地产开发商向着环保经济、低碳经济、绿色经济的方向转变，并积极予以政策支持和资金投入，从而有效的加速我国房地产行业的经济模式由传统的开放形式向着低碳形式的方向转变。同时，国家还要积极的制定相关的行政政策和规定，鼓励房地产相关行业（如建材行业等）也向着绿色经济模式发展，积极推进新能源、低碳技术等高新技术的应用，从而不断推进我国的房地产市场同市场经济一起向着环保、低碳的经济方向迈进。
3、加强房地产价格调控。现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。因此房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。
结束语
房地产经济在市场经济中起到不可或缺的作用，这样在一定程度上能够促进房地产事业与市场经济的协调发展，并且能够有效地规避市场经济中所出现的风险，这也是房地产经济在我国市场经济中所取得的地位，同时这种协调发展的关系能够发挥房地产经济在市场经济中的作用。社会经济的迅猛发展，推动了房地产经济的快速发展。近几年来，我国部分地区房价不断攀升，为房地产开发商带来了十分可观的经济效益，同时成为了我国各行业 中的领军者，为我国国民经济的发展起到了重要的贡献作用。
参考文献：
篇13
（一） 1-2月我市二手房交易情况
20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房价格情况
20__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2．二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，20__年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借
款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
