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二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
*市政府关于常平（20*~2020）经济发展战略预测：20*年、2*0年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20*年、2*0年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、*市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20*年、2*0年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20*年、2*0年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20*年、2*0年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以*本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对*人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，*人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布*山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长*业主，如紫荆花园购买者98%为*人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20*年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：*大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，*年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有*，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以*四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以*人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内*人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
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房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现出来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。
1.城市规划与房地产开发的特点：城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
1.2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
1.3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
2.城市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。
首先，我国《城市规划法》规定"城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。"具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发"热点"。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
3.我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
3.1过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发建的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
3.2开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3.3对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。
4.我国房地产开发与城市协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。
4.1城市规划应加强对房地产开发的管理。首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
4.2规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为"龙头"，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。
4.3与房地产开发管理相适应的新的规划方法控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次。
城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。低一个层次来看，开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的，导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市开发建设的良性循环。
参考文献
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一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
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1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
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经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析
一、我国房地产宏观调控行为特征分析
(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。
(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。
(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。
(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。
二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度
(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。
(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。
(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。
三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策
(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。
(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。
(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。
(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。
四、结论
综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。
［参考文献］
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中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02
随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。
1 房地产市场调查与预测解析
目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。
（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。
（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。
2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用
（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。
（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。
（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。
3 结语
数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。
参考文献
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报，2012，（4）：34-36.
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盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。
1、区域分布分析
2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。
2、项目类型
从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。
3、价格分布
总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。
由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。
双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。
大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。
相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。
4、消费人群
据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。
从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。
从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农民、自由职业者等。
二、盘锦市房地产市场分析
从盘锦市的实际情况看，房地产市场还处于上升发展阶段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在兴隆台和双台子老城区，现有的主要消费人群集中在中等收入家庭改善住房条件和年轻人的自住房。由于近两年来， 建筑成本增加，房价一直呈上升趋势。随着经济发展， 居民收入的增加， 在可接受的范围内， 初步预计房价还有一定的上涨空间。但目前来讲， 受大环境的影响， 市民普遍有着买涨不买跌的心理， 持币代购现象严重， 房地产市场处于买方和卖方高度博弈状态之中。
三、盘锦市房地产市场可持续发展对策建议
针对上文对盘锦市房地产市场的调研和市场形势分析，为能更好地指导房地产项目发展，摆脱房地产市场买方和卖方较量的焦灼状态，这里仅从可持续发展的角度提出盘锦市房地产发展的对策建议：
1、大力发展绿色节能建筑
盘锦市的房地产发展与当前国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往因经济发展而导致对自然资源的无限索取，以及无节制对能源的损耗。因此，我们必须高度重视房地产开发建设的能源消耗问题，大力发展绿色节能建筑，在可能的范围和条件下，提高房地产项目的绿化率，以创建良好的人居环境。
2、完善保障性住房供给体系
实现“居者有其屋”一直以来是我国各级政府执政者的执政目标。盘锦市近年来在提供保障性住房方面做了很多工作，但同时我们也必须看到，社会保障性住房还未普遍推行，经济适用房建设还不平衡，廉租屋政策发展迟缓，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。因此，政府可以通过建立住房保障基金，从各种渠道、调动各种财政资源，增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
3、科学合理增加土地供给
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Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
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Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.
中图分类号：F015文献标识码： A 文章编号：
一、对近期宏观调控政策的概述
近年来国家连续上调存款准备金率。政策的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。
国土资源部领导表示，截至目前，全国仍有万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。
银监会领导透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20﹪左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。
二、宏观调控对房地产业的积极影响
近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。
（一）信贷比例管理抑制非理性投资
针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台各种措施，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。
（二）整顿市场秩序提高微观主体资质
从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施。
（三）完善了房地产企业的经营
宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。
三、某些调控政策对房地产业产生的负效应
（一）、整顿土地市场抑制土地投机
垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张（新增城市建设用地），另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。土地供给紧缩不仅不能调控存量建设地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺一房屋供给短缺一土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的误导，房地产价格便真的走高了。
在我国，政府调控土地市场是为了抑制土地投机和房地产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策制定者反思。
（二）、我国住房价格持续上涨
在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8%，但住房价格却始终居高不下，截止到今房屋销售价格仍无明显下降住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上反映了住房市场调控中的实施力度不够。
（三）、房地产企业的压力
1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难；
2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小企业造成一定的资金压力；
3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。
四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议
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房地产经济与市场经济协调发展的重要性
结合当前我国经济发展情况来说，房地产经济发展呈现出综合性效益特点。一方面，房地产发展促进了建筑、建材等领域发展，这些领域提供的就业岗位也随之不断增加。换句话说，房地产经济的发展解决了我国部分社会就业问题。但是从另一方面来看，因为房地产的快速发展，特别是随着一线城市规模的扩大，房产价格随土地利用成本的逐年升高而上涨。居民有限的工资水平无法承担高昂的房价，导致住房矛盾更为严重，这给我国市场经济发展带来直接影响。所以，协调房地产经济和市场经济关系，减少居民面临的住房问题，对推动社会经济发展有现实性意义。
房地产经济与市场经济发展存在的问题
1.房地产价格变化频繁违反市场发展要求
在市场经济发展中，价格改变和供需关系有着直接的关联，在供大于求的环境下，价格将会明显降低，而在供不应求的环境下，价格则会呈现出直线上升的状况。结合当前我国房地产价格浮动情况，房价的变动和市场规律是相悖离的。通过对当前我国有关的住房统计调查得知，商品房已呈现出供过于求的局面，在这种形势下，房产价格应有所下降。但是当前房价日益上涨趋势的没有明显改观，这种异于常理的状况，和市场经济客观规律相偏离，如不妥善处理，将会引发严重后果。
2.经济泡影加剧金融风险出现
在当前市场经济发展中，无法避免经济泡影现象，无疑将直接积累金融风险。2008年全球金融危机爆发以后，导致经济泡影破裂，引发严重经济后果。当前我国房产价格持续升高和地产泡沫有直接关联。换句话说，因为近几年房地产如火如荼的发展，使得大量资金注入房地产市场，开始出现的炒房现象抬高了房价，而房价升高又成了住房刚需逐渐降低的原因之一，这导致房地产泡沫越来越大，金融风险出现的概率也随之升高。如果不对其进行科学Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果将不堪设想。
3.政府监管偏移影响房地产调控效果
政府部门在房地产经济发展过程中扮演重要角色，其发挥的作用在于市场监管，实现对房地产市场的宏观调控。但是结合当前实际情况来看，政府部门对房地产市场监管存在不全面的状况，而导致该现象出现的根本原因在于政府部门宏观调控对象发生偏移。例如，在市场监管过程中，主要监管内容在于土地出让、房地产项目开发、房地产企业资历审核等，而主要调控的内容是房地产价格。但是在实际中，政府监管目标主要放在因土地出让产生的经济效益上，调控对象也不再是房地产价格。因为监管目标的偏移，导致整个监管效果不理想，影响市场经济自身发展。
房地产经济与市场经济协调发展的相关对策
1.明确房地产经济发展方向调节市场结构框架
结合当前情况，房地产泡沫经济现象比较严重，需要实行风险控制管理对房地产行业今后发展进行精准的预测。现阶段，大多数城市都会面临房产开发过剩问题，大量库存给城市经济发展带来了直接影响，因此，去库存成了当前房地产行业重点关注的内容。今后房地产发展方向有两方面，一个是房屋建设的绿色化，另一个是房屋建筑的智能化。因此，要想实现房地产经济的稳定发展，在房地产项目开发建设时，应该侧重智能化及绿色环保等方向工作。此外，政府部门应结合市场经济发展情况，相关政策鼓励更多企业制止资金垄断行为。根据目前我国国情发展情况，房地产企业需要由物质资本拉动型向服务推广型方向转变，做好市场调查工作，适当调节市场结构框架。当前我国大部分城市均建立了二手房交易市场，但是整体效果并不理想，在这种局面下，将会给我国住宅市场消费造成不良影响，并且制约房地产市场更好发展。基于此，政府部门应该对二手房交易市场运营发展提出明确要求，尽量简化交易手续，从某种程度上优化市场结构。在土地开发过程中，应科学构建决策体系，把决策体系更改成集中制，对年度供给总量情况进行调查统计，根据功能用途、区域情况进行有序供给。在城市开发建设过程中，需要结合市场发展规律进行开发建设，保证城市建设的规范性和标准性。
2.消除经济泡沫适当调整房产价格
要实现房地产经济与市场经济的协调发展，需要全面处理房产经济泡沫现象，让房价回归正常。为了能够有效处理房产经济泡影问题，国家及政府部门应结合实际情况，颁布相应的法律标准，制止炒房行为，帮助房地产需求回归正常。在此过程中，市场经济规律将会在房地产经济中发挥一定作用，受供求关系影响的房地产经济，房地产价格将会随供求关系发生一定变化。在正常市场环境下，房地产经济泡沫问题将得到有效处理，房地产价格也能够回到正常水平。除此之外，相关部门也可以通过制定价格机制的方式，实现对房价的控制。价格机制并非能够降低房产价格，价格作为房地产经济中最为重要的因素，且其对行业其他方面也有一定影响。通过采用价格机制方式，对促进市场经济和谐发展有着现实性意义。在政府部门价格评价下，便于房产价格回归合理范围，维护市场秩序，达到房地产经济和市场经济协调发展的效果。
3.加强政府管理适当提供金融支持
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一、房地产经济和市场经济不协调的原因
针对经济发展形式的特殊性和复杂性，在整个干预过程中必须及时对影响因素进行分析，明确后续干预形式的要求，进而探究切实可行的发展措施。以下将对房地产经济和市场经济不协调的原因进行分析。
（一）价格和价值出现不协调
根据房地产价格形式和价值形式的变化，必须及时对价值形式进行分析，基于已有控制机制的特殊性，如果出现价格过高的情况，则必然会扰乱市场秩序。近些年来随着房地产价格变化比较明显，甚至出现泡沫经济的情况，和市场经济发展方向是相反的，因此很难保证房地产经济的有效发展，减少经济风险。
（二）干预形式不合理
基于已有发展形式的特殊性，要制定合理的宏观调控形式，避免出现控制机制不合理的情况。在后续干预过程中政府的干预形式有重要的作用，必须制定合理有效的干预机制。在实践过程中，存在干预机制不健全的情况，无法在第一时间对市场发展形式进行了解，进而出现控制形式不健全的情况。
（三）资源应用不合理
房地产经济处于开放式管理形式，在实践过程中必须灵活应用资源，体现出资源应用形式的要求。在具体控制过程中存在土地规划形式不合理、开发形式不合理的情况。由于我国资源比较少，人均占有量少，必须根据实际情况，及时处理能源矛盾的问题，使其适应房地产经济和市场经济发展形式的要求。
二、如何保证房地产经济和市场经济的协调发展
基于房地产经济和市场经济之间的关系，在发展过程中必须及时对经济形式进行调整，使其适应协调发展形式的要求，进而促进房地产经济和市场经济的有序发展。以下将对如何保证房地产经济和市场经济的协调发展进行分析。
（一）调整房地产商品价格
根究房地产经济发展形式的要求，在后续控制阶段，如果不及时对其进行控制，则会出现经济泡沫的情况，增加市场经济的风险。在实践过程中必须及时对房地产商品价格进行调整，强化控制机制。控制控制好房地产商品价值决定价格市的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，应该按照房地产商品的价值制定相应的商品价格。房地产价格过高成为制约市场经济发展的重要因素，要明确价格变化形式，调整工序矛盾，及时对房地产市场进行调整，保证房地产市场处于稳步发展的状态。
（二）强化金融监督形式
在市场经济的影响下，相关部门的管理和控制机制对整体发展有一定的影响，在整个干预过程中，要及时对房地产经济进行调整。金融监督管理形式采用的是大规模发展形式，为了避免出现价格控制不合理的情况，必须做好监督管理工作。相关部门要及时对房地产企业的信息进行了解，提升监控管理力度，及时对贷款机制进行调整，进而保证资源的合理应用。在干预过程中，要及时对存贷形式进行分析，灵活应用资产形式，降低高风险贷款风险，保证市场经济和房地产经济的有序发展。
（三）进行经济转型
当前房地产经济和市场经济之间存在必然的联系，如果控制不当必然会出现转型机制不协调的情况。政府在发展过程中需要发挥主导性作用，应用杠杆经济原理，鼓励相关房地产企业应用智能化发展形式，此外对购买的住宅区进行环保设置。如果存在控制不合理或者经济发展机制不明显的情况，则必然会经济发展造成消极影响。此外房地产建设形式必须以低碳环保为建设目标，和市场经济发展保持一致的步调。如果房地产建设不能以低碳环保为建设目标，则必然会出现控制机制不合理的情况。
（四）合理应用激励政策
基于房地产设计形式的特殊性，在后续干预过程中，则必须从现有发展形式入手，结合后续控制形式的要求，合理应用激励政策。市场经济发展必须树立战略发展目标，制定合理有效的经济发展形式。政府在发展过程中，要及时调整贷款形式，吸收更多的购房群体对这种住宅的关注。实践证明，政策的激励政策势必会带动房地产经济向着低碳经济的转型，工作人员必须在已有设计基础上，调整经济发展形式和干预机制，使其适应整个发展形式的要求。
三、结束语
近些年来我国房地产经济取得了突出的进步，为了调整房地产经济发展形式和市场经济干预形式，必须立足于市场经济的发展现状，对控制机制进行分析，控制经济发展形式，采取合理有效的宏观调控形式，必须发挥房地产经济的最大化作用，带动市场经济发展，重视转型发展机制的要求，及时对其进行总结，对房地产经济加以控制，这样才能发挥出房地产经济的积极作用，进而促进房地产经济和市场经济的协调同步发展。
参考文献：
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房地产经济的发展在场经济中起到至关重要的作用，具体说来，房地产经济发展的意义可以概括为以下几个方面：一是房地产经济可以创造国内收入。房地产经济经过这么多年的发展历程，它促进了国内收入的持续增长，它发挥了其经济体无法取代的作用；二是房地产经济的发展在一定程度上提升了人们的住宅水平，同时也提高了居民的生活质量；三是房地产经济的发展直接创造了大量的就业岗位，直接解决了当前就业压力大的问题。但是，随着房地产经济的不断发展，房地产事业也遇到了巨大的问题，由于房价的不断上涨，居民无法承担这种负担，房地产经济发展的这种不合理性随之带来了很大的争议，这种争议直接激化了社会矛盾，使得国民经济的发展受到了一定程度的负面影响。所以，政府相关部门应当在实际中不断总结经验，积累相应的教训，并把这种经验和教训作为房地产经济未来发展的参考，使得房地产经济的发展走上良好的循环轨道。
二、房地产经济对市场经济发展的作用
1、房地产经济可以维护市场经济的稳定增长。良性的房地产经济发展能够有效刺激市场经济，稳定和促进整体社会经济的良性、健康发展。特别是在面对大范围的金融危机时，由于货币行业和金融业务的持续崩盘，造成市场经济的剧烈波动，这时稳定的房地产市场就能够有效的将大批的家庭资金吸进过来，从而达到缓和和抵御通货膨胀等危机的目的，稳定了市场经济的震荡，进而维护经济的平稳推进。
2、房地产经济能够有效带动周边行业的兴起。房地产行业属于先导性的服务产业，由于它的涉及范围较广，业务内容复杂，使得它同许多行业都有着非常密切的行业联系，如建材行业、冶金行业、电力行业、化工行业、水利行业等等。因此，随着房地产行业的不断兴起，其它相关行业也能够被有效的带动，其经济利益和效益得到极大的增加，进而造成市场经济整体的活跃。
3、房地产经济能够迅速的拉动市场需求。通过对一些国民基础设施的大量兴建，能够有效的引导和改变大众的消费意向，积极拉动市场内需，对提高人们群众生活质量，缩小城乡差距以及加速城市化建设进程等方面都有着积极的促进和推动作用。
三、房地产经济与市场经济协调发展存在的问题
1、房产泡沫导致市场经济出现大范围改变的问题。目前我国的房地产经济虽然在经济利益上持续走高，但与此同时，也存在着较大的潜在危机，特别是近年来房地产价格的快速增长，导致泡沫经济的发生风险率越来越高。由于目前各大银行信贷业务中，房地产行业的信贷数额占据较多的比例，这就导致一旦发生房产泡沫，势必会造成行业资金链的严重断裂，直接对银行业造成较大的经济损失，而其他同房产、银行等相关的社会行业也会遭受到一定程度的影响，严重的还会引起股票市场的崩盘，从而导致市场经济秩序出现大范围的混乱，给市场经济的维持和发展造成极大的阻碍和影响。
2、房产价值同价格的不一致造成市场经济的变化。房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。
3、对资源利用不合理的问题。房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。房地产建设需要大量的土地资源、林业资源以及相关能源做支撑，所以低碳建筑、环保材料在其中的使用情况成为房地产经济能否同当前市场经济发展步调保持一致的关键，而显然，目前我国房地产市场上的环保住宅、低碳建筑等绿色建筑的比例相对较少，导致房地产经济不能同市场经济的发展方向保持一致。
四、加强房地产经济与市场经济协调发展的措施
1、加大对房地产经济的金融监管力度。政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
2、加速房地产行业的经济转型。国家及各地政府要根据我国当前房地产行业的实际发展现状，出台相应的激励政策和行业市场规范，要求和引导房地产开发商向着环保经济、低碳经济、绿色经济的方向转变，并积极予以政策支持和资金投入，从而有效的加速我国房地产行业的经济模式由传统的开放形式向着低碳形式的方向转变。同时，国家还要积极的制定相关的行政政策和规定，鼓励房地产相关行业（如建材行业等）也向着绿色经济模式发展，积极推进新能源、低碳技术等高新技术的应用，从而不断推进我国的房地产市场同市场经济一起向着环保、低碳的经济方向迈进。
3、加强房地产价格调控。现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。因此房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。
结束语
房地产经济在市场经济中起到不可或缺的作用，这样在一定程度上能够促进房地产事业与市场经济的协调发展，并且能够有效地规避市场经济中所出现的风险，这也是房地产经济在我国市场经济中所取得的地位，同时这种协调发展的关系能够发挥房地产经济在市场经济中的作用。社会经济的迅猛发展，推动了房地产经济的快速发展。近几年来，我国部分地区房价不断攀升，为房地产开发商带来了十分可观的经济效益，同时成为了我国各行业 中的领军者，为我国国民经济的发展起到了重要的贡献作用。
参考文献：
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（一） 1-2月我市二手房交易情况
20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房价格情况
20__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2．二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，20__年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借
款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
