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关 键 词：小户型；房屋；空间高度设计；采光；保温；通风
Abstract: In recent years, "small family" commodity house because of its size, and the price is low, the practical characteristics such as by the buyers to chase after hold in both hands. This article from the space height of control design, the space day lighting effect of ascension that indoor insulation system optimization, the ventilation system using four aspects analyzes the small family housing development trend in the future potential, hope to help a follow-up study.
Close key words: Small family; Houses; Height of space design; Day lighting; Heat preservation; Ventilation
中图分类号：TU972+.2 文献标识码：A 文章编号：
现阶段商品房销售正处于低迷时期，国家“限购” 政策下商品房销售率直线下降，大大降低了开发商的投资收益。另一方面，高额的房价也限制了业主的购买行为。近年来，“小户型”商品房屋因其面积小、价格低、实用性强等特点受到了购买者的追捧。从未来小户型发展趋势看，小户型房屋在室内设计、施工改造、环境维护等方面有着明显的优势。
一、空间高度设计的控制
传统小户型房屋的高度设计不合理，限制了室内空间利用率的提高。小户型房屋的高低要参照房屋的形式，不同小户型房屋的结构高低要求不一致。以单层房屋为例，由于单层房屋只有一个层面，其高度最佳范围3-4m，这样便能满足空间装饰、设备安置、人员活动等方面的要求。多层房屋的高度应适当减小，这样可保证混凝土支撑荷载的性能不变。从长远角度考虑，小户型房屋采取加固设计也是很关键的，高度标准控制加快了房屋功能的优化改造。在科学发展观的指导下，建筑房屋设计对空间面积利用率的控制十分关注，而小户型房屋高度控制恰好适应了该种建筑结构的要求。
二、空间采光效果的提升
尽管建筑面积小于中、大型房屋，但小户型房屋在使用性能上更加“人性化”。小户型房屋结构基本上都采用了以钢筋材料为基础的框架，这种组合形式在强度性能、承载性能、耐久性能等多方面均发挥了重要的作用。“采光”是坡面设计的一项重点内容，房屋采光效果对房屋内部生产环境的影响甚大，尤其是光照强度方面。早期房屋的采光方法是利用采光带，此设计方案所用的材质易老化，且环保效果差。现代钢结构房屋倡导“绿色采光”，主要设计包括：一是在房屋顶设计自然采光结构，二是选择环保型采光板安装。
三、室内保温系统的优化
小户型空间面积较小，室内热能的扩散速度较慢，这种特点为室内保温系统运行创造了有利的条件。暖通空调系统在建筑施工中普及运用后，室内保温系统的作用得到了体现，如图1。维持小户型房屋内部温度均衡是设计阶段需要考虑的问题，未来小户型房屋建筑的性能区域多样化，保温系统也是小户型房屋结构设计的要点。钢结构房屋的围护结构需进行隔热处理，这样才能在低温季节发挥出明显的保温功能，为房屋内用户生活创造有利的条件。加固设计中选择高强度的压型钢板，并添加使用适当厚度的聚苯板进行保温隔热，简单的结构设置全面改善了小户型房屋的性能，这也是现代建筑行业环保改造的内容之一。
图1聚苯板保温系统
四、屋内通风系统的运用
通风有助于改善房屋室内的空气质量，为用户创造优越的生活条件。除了对小户型房屋进行加固设计外，还可以针对性的进行通风改造设计。通风系统是房屋较为实用的组成部分，能够让房屋内部空气正常流通，也避免了火灾事故的发生。设计人员应根据小户型房屋结构的形式选择不同的通风系统，如图2，以适应房屋使用的功能要求。一般情况下，小户型房屋屋内通风可采用自然通风、机械通风等两种形式，可具体结合房屋面积大小及位置高低合理选择。如：处于低层的小户型房屋，通常选择机械通风的方式，安装排风机等装置提高通风效果；处于高层的小户型房屋，采用自然通风可减少电能的消耗。
图2局部送风系统图示
结论
总之，在特殊房地产市场环境下，小户型房屋在较长一段时间内将成为业主的购房首选。作为房地产开发商，应根据业主的生活需求及居住条件，合理设计小户型房屋的内外部结构，创造高品质的居家生活环境。
参考文献：
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篇2
每个时代的住宅户型都有明显的不同，都体现着各自时代的文化特点和风土人情。经过几千年的文化沉淀，我国的住宅户型经历了多次重大的转型，到目前为止，我国的住宅户型设计主要结合了现代化科学技术，表现出现代化、智能化、多功能化、多样化的设计特点。由于每个人的喜好不同，所以以往的住宅户型都是随着住户的需求不断地变化，没有固定的户型模式，虽然这样满足了住户的不同需求，却个住宅的使用功能增加了局限性，因为并不是所有人都是专业的设计师，对空间的布置全是随着喜好来，缺少设计的规范性、合理性，随着近几年建筑行业的飞速发展，人们思想认识上的新变化，国家也开始重视住宅的户型对于提高城市发展的重要意义，开始对住宅户型进行严格的控制，保持住宅结构和使用功能逐渐趋于完善，从而确保不同地域的住宅适应当地的区域特征，促进了建筑行业的发展，提高了住宅空间的使用效率。
一、房屋设计中存在的问题
虽然我国目前的住宅户型设计蒸菜朝着规范化、合理化发展，但在实际的设计上海存在一些问题。这些问题的出现不利于我国建筑行业持续稳定的发展，为人们的使用买下了各种隐患，以下就是在房屋设计中常常出现的问题：
l、户型结构失调
近几年来，建筑行业得到了迅猛的发展，很多人意识到在建筑领域存在巨大的商机和利润，因此纷纷投入到房产开发的行业当中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地资源，造成了人均土地面积越来越少，同时，开发商主要看中的是利润效益，很少考虑到大多数人需要的是什么户型的住宅，大户型的住宅虽然造价比较高，但是其中的利润非常大，常常是卖出一套大户型住宅的效益就能抵上两三套中小户型的经济效益，因此多数开放商重视大户型住宅，忽略中小户型住宅，户型结构严重失调。大户型的需求市场毕竟有限，大多数人们的经济基础只能购买中小户型住宅，户型结构失调的情况出现，不仅造成大户型住宅大量囤积，助长人们奢华风气，还导致了人们购房难的现象，不利于我国可持续发展战略的实施。
2相仿型建造
目前我国相关法规和政策尚不够完善、健全.住宅设施设备的标准化程度普遍较低。同时，过于追求短时间内大量开发、建设，使得户型设计的精细化无从顾及，特别是九十年代末以来大量出现的“毛坯房”，令住户在装修过程中不仅耗费精力.还存在一定程度的危险，更是带来邻里干扰等多方面问题。虽然近几年来部分地区开始了出现精装修商品住宅。但由于部品缺少精制构件，且设计和装修施工不到位、不精细.住户入住后仍然不满，不得不进行二次装修改造.由此带来人力和物力的巨大浪费。
3.设计缺乏研究
虽然建筑行业有了长足的发展，但对于住宅的设计，人们还没有达到相当高的重视，一般的住宅设计师缺少丰富的设计经验，对设计的考虑不是很全面，没有对住户的需求等方面进行认真调查，就导致了所设计的住宅实用性较低，不能满足住户的使用需要，从而影响我国住宅设计领域的发展，无法明显提高户型设计的水准。
4、住户户型单一
目前，我国的商品房受到了人们广泛的喜爱，市场上对商品房的需求也到了了制高点，这就造成了开放商一味的对商品房进行建造，导致住户户型单一，无法满足不同人群对住宅户型的需要。另外，由于国家的相关规定的限制，使大多数住宅的户型模式相仿，给户型设计师的发挥形成了阻碍，无法满足人们个性化的追求。
二、发展趋势
住宅的户型结构设计是随着当前人们的实际需要、城市的经济发展水平、建筑施工工艺的发展等因素的变化而变化的。随着人们对生活品质的要求不断增高，对住宅设计师的工作带来了很大的压力，传统的住宅户型设计只是简单的对住宅的结构进行绘制，现如今，在设计的过程中，不仅要考虑国家的相关户型规范，还要考虑不同住户的住房需求，各房间的使用功能，现阶段的科学技术水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的户型设计不断的在调整改良逐渐被完善。
l适用性和舒适性为主导
居住适用性就是在房屋整体面积的划分上，合理划分出各种不同的功能区域，让居民们能合理支配不同性能的生活空间。在进行户型设计时，我们要根据住宅的整体面积来考虑功能区域的合理划分，做到面积、尺寸合理设置和功能分区的明确，确保不同功能空间彼此的协调和紧凑，各功能空间的布局应准确合理。可以将在户型设计中将适用性和舒适性有机地结合，使功能性布局趋于合理，比如客厅和餐厅空间保持相对完整的设置，以避免人员随意穿行：客厅和卧室保持分离，卧室门不直接面向客厅，而通过过道来实现交通的空间设置，避免客厅活动对卧室的干扰：卫生间门不能正对餐厅，以免就餐时产生不良感受；卫生间门不能正对卧室门，以消除不良影响；应确保各房间的采光性和通风性，以及整体面积的布局合理和平面交通的通畅便捷。为了满足人们的基本需求和生活的舒适性，可设置独立的工作室、娱乐室和影音室，阳台的观景设置，以及复式住宅的中庭空间等。
2主次功能分区的综合利用
每个住宅都分为很多房间，这是为了满足人们在使用过程中的不同需要而产生的。最基本的格局有卧室、厨房、卫生间，这也是每个户型几乎都存在的。这些明显的区域划分将人们的各种生活活动有效的区分开来，提高了住宅的综合利用功效。不同的区域所占用的住宅空间也不仅相同，这是为了分清使用功能主次性，最大限度的满足住户的生活需要。比如说厨房的设计，厨房在人们的使用中占据就很重要的地位，厨房用具比较复杂多样，所以适当的增加厨房的使用面积，可以更合理的安排厨房用具的摆放，在使用过程中增加了便捷性；再比如卫生间的设计，虽然卫生间经常被人们所使用，但由于其功能比较具体和单一，所需要的设备比较少，在使用过程中不会进行较大幅度的活动，因此，卫生间的面积一般都比较小。对住宅各部分进行主次功能区的合理分配，可以增加住宅的综合利用率，多方面的满足人们的生活需要。
三、结语
随着我国城市化的推进居住需求必然不断增加，住宅的开发和建设者们应在快速发展的大潮中保持清醒头脑。把握时展的大局，在设计中应充分体会使用者的切实需求，追求小户型的精细化设计把我国城市住宅的户型设计提高到一个新的阶段。・
参考文献
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在房地产业迅速发展的背景下，人们对不同的户型要求不断增加。居民生活水平的整体提高，促使人们对室内住宅设计尤为关注，合理科学的住宅设计不仅能让房地产业得到更好的发展，也能使居民的居住条件得到改善，提高其生活水平。
1 室内住宅设计中存在的问题分析
在房地产业的房屋设计中，对室内住宅的设计是最基本的房屋设计。目前我国房地产业蓬勃发展，建筑设计师们迎合市场需求，设计出许多实用性较强的住宅，但是，在其设计的过程中也存在一些问题。
1.1 空间布局不合理，缺乏良好的居住功能
目前市场上的住宅大多以宿舍和旅店功能居多，缺少日常的居家生活功能。室内的空间布局不合理，室内设计缺乏“以人为本”的设计理念，加上室内采光效果不好，使整个设计不能适应市场的需求[1]。
1.2 缺乏较大的空间利用率，房屋的实用性不强
目前市场上的住宅片面理解空间使用率和房屋整体面积，造成了居住空间的不合理。室内的有效使用空间较小，公共空间过大，造成很大的浪费，而房屋的实用性不强。
1.3 室内缺乏灵活的选择性
不同时期人们对室内住宅设计的要求不一样，随着居民生活水平的提高，会对室内住宅设计的灵活性要求更高。目前我国房地产市场上的室内住宅设计固定呆板，简僵化的设计理念使住宅没有更多的自由布置选择空间。不同住户的不同审美观和价值观不能通过自己的住宅设计体现出来。
2 分析室内住宅设计的几大要点
适应现代市场的要求，充分考虑住户的想法，结合目前室内住宅设计中出现的问题，对其设计的要点进行分析，主要从以下几个方面来考虑室内住宅设计。
2.1 科学合理地布局各个功能区，创造良好的居住条件
在室内住宅中将各个功能区按照一定的规律进行科学合理的布局，根据不同分区的使用功能，比如根据动静分区、公私分区等进行合理设计。除此之外，还要设置适合日常居住的功能区，考虑到每一个家庭的特殊需要，减少实用性低的功能区的设置[2]。
2.2 设计较为实用的功能区域，扩大有效使用面积
合理减少公摊区域，将住宅的结构变得紧凑。在不影响户型的基础上尽量扩大有效的功能区面积，可以让住户更好地享受房屋的舒适性。另外，在功能区的划分上要考虑实际生活的需要，进行合理的规划。例如，卫生间的面积可以相对小一些，客厅的面积可以进行扩大。满足住户的生活需要。
2.3 设计灵活且可以自由选择的室内功能区
在现代社会中，居民家庭的构成及生活方式、审美观、价值观都千差万别，对住宅内的空间需求也不相同。所以，建筑设计者对室内住宅的设计要考虑住户的要求，除了提供多样的户型外，还要在住宅的平面布局上呈现出一定的差异性，满足更多住户的要求。在进行平面布局设计时可以将灵活可选择的空间面积放大，模糊一些功能区，可以让住户自行选择，体现出每一个家庭不同的文化氛围和价值取向。减少固定材料的使用，可以采用轻质的材料分隔不同的空间区域，有利于住户的自由设计，这样的室内设计能具有较强的实用性，让住户自己实现其利用价值。
2.4 采用先进的科技理念，提高室内住宅的舒适度
随着科学技术的不断发展，在室内住宅设计中适当采用科学技术，使住宅的舒适度不断提高[3]。例如，在通风问题上可以根据本地的风向、太阳的角度等科学知识来指导设计，将浅显的科学知识运用到室内住宅的设计中去，可以有效改善住宅设计的质量，提高住宅的舒适度。
2.5 合理规划储物空间
之所以把储物空间的设计单独列出来，是因为目前的室内住宅设计中都没有考虑到储物空间的设计，许多家庭对储物空间的选择不合理，导致整个室内的格局缺少美感。基于这样的问题，设计者在室内住宅设计中要充分考虑储物空间的选择，可以运用科学知识来指导储物空间的设计。不仅让住户的要求得到满足，也要具有一定的美感，使整个住宅变得整洁舒适。
结语
在社会经济不断发展，居民生活水平稳步提高的背景之下，建筑设计者通过调查研究，分析现阶段室内住宅设计中存在的问题，探究室内住宅设计中的要点，从空间布局，功能区的划分、科学技术的应用、储物空间的合理选择、空间灵活性的设计等方面进行探讨，为室内住宅设计提供有效的参考。能为广大住户提供更加合理科学的户型及室内设计，提高居民的生活水平，积极促进房地产业的快速稳定发展。
参考文献
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一、现代住宅的类型
1、按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
2、按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
3、按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
4、按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
5、按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等定居是存在的基本特征。
二、现代住宅的研究方向
当代住宅设计要考虑住宅的合理性、舒适性及文脉性。一般从以下几个方面研究：住宅的风水学、住宅的社会学研究、住宅的行为学研究、住宅的心理学研究、建筑人类学研究、住宅经济学研究、建筑美学研究及建筑生态学研究等。
1、住宅的风水学研究。风水学最初是作为帝王的御用术，应用于指导城邑、宫殿、陵址等的修建活动之中，多有封建思想的束缚。而现代的风水学实质是在心理学、物理环境等科学研究基础上发展的传统文化的研究方向。现代风水学从房屋的结构、住宅所处的环境、住房的装修、家具的摆设等各方面进行研究，其本质是对人心理和生理行为的考虑的综合研究。
2、住宅的经济学研究。研究住宅再生产过程中的经济关系和经济活动发展规律的科学。主要以住宅的建造、分配、交换、消费及消费使用过程中所追加的维修、管理的经济活动为研究领域。
3、住宅社会学研究。住宅社会学是研究住宅与社会中的人口、家庭、环境、经济发展、公共服务等因素相互关系的社会学分支学科。住宅社会学主要研究：（1）住宅建设同社会、经济因素的关系，住宅在国民经济和社会发展中的地位和作用；（2）城市住宅的社会环境及住宅的规划和管理；（3）不同居住对象（青年和学生、老年、伤残者、复婚家庭等）对住宅的不同需求；（4）居民的人际交往和邻里关系，以及住宅造成的社会隔离问题；（5）住宅政策和居住法；（6）住宅建设的规模和发展趋势的预测。
三、现代住宅的设计发展趋势
1、文化——新的生活方式决定新的房屋设计形式。
2、经济——富裕和穷的人口增加要求与其身份等同的独特建筑。
3、新的建筑和新材料、新技术的出现——允许我们设计、建造更大、更好、更独一无二的房屋。
4、技术革新——新技术（汽车，HVAC——采暖、通风和空调）使我们的生活更加化，尤其数字化技术的出现。
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一、保障性住房发展背景
所谓“保障性住房”，是指政府为中低收入住房困难家庭提供的，限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从一九九八年开始，国务院关于住房制度的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，此文件标志着我国城镇住房制度改革的开端。随着商品房的发展，保障性住房于二零零七年进入到一个新的历史时期，从二零零八年到二零一零年三年间保障性住房从68万套迅速上升为580万套。关于保障性住房的设计也成为重中之重，如何设计的合理，如何设计的舒适，都成为保障性住房使用过程中所面临的主要问题。
二、保障性住房设计中存在的问题
随着保障性住房使用的增多，其设计是否合理也成为各个设计师所要考虑的问题，目前来说，我国保障性住房的设计还存在很大的问题，主要有以下几个方面：
1、保障房结构设计不合理。因为是保障性住房，所以对于房屋的使用定性则以基本需求为准，对于房屋的结构设计则缺乏舒适的理念。一些房屋的设计根本没有起居室的构造，房屋的使用功能主要体现为吃饭、睡觉。
2、保障房部分采光设计不合理。因为房屋的设计主要用于保障社会基层人员的基本生活，并且因为保障房的需求量大，因此保障房设计的机构就比较紧凑，对于房屋结构的安排不尽合理，一些房间根本没有采光，一些卫生间也为暗卫生间。
3、保障房房间使用率较低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，没有经过精心的设计，造成很多空间甚至房间的使用设计不尽合理，尤其卫生间与厨房的使用率很低，造成很多空间使用上的浪费。
我国大力提倡提高保障性住房的质量，尤其在设计上应当做到设计合理，结构布局合理，提高保障性住房房间的使用率，我们设计人员应当在这些方面积极研究，大胆探索，重视保障性住房的设计需求。
三、保障性住房设计建议
保障性住房建设是利国利民的重大工程，要想让人们真正做到安居乐业就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房结构，创设优美的居住环境，降低保障性住房的造价成本，进行科学合理的设计。坚持“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”的设计理念，将我国保障性住房的设计提升更高一个层次。笔者通过多年此方面的经验，总结了几点建议，期望可以供同行业者参考。
1、居住功能空间设计适宜的尺度
保障性住房首先要满足人们的基本生活需要，但是不应以满足基本生活需要为目标，其只是保障房的一个基本设计理念。在满足保障性住房基本需求的基础上，应当坚持“以人为本”的设计理念，将空间条件作为住房设计的依据，将房屋的功能空间更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空间，才能推动保障性住房的快速发展，健康发展。比如一般保障性住房的房屋面积为55平米左右到90平米左右，为中小型住宅户型，在有限的建筑面积范围内，需要满足不同人群的需求，因此合理安排空间便成为设计的重点。结合家具摆放情况、家庭设施、使用者的习惯和活动区域，计划卫生间与厨房面积，这样可以照顾需要人数较多家庭居住的需要。中小型户型应当做到精致、紧凑和舒适为一体，多种户型（丝茅坪矿安置点七种套型）和多种面积指标（丝茅坪矿安置点从55平方米至95平方米共五种面积指标）相结合，高层建筑与多层建筑相结合，点式住宅和板式住宅相结合，同时控制公摊面积，加大使用面积，有电梯的住宅尽量使公共走道与消防电梯前室合二为一，这样可以有效减少公摊和交通走道的面积，达到充分节约用地效果。
2、提高面积利用率和空间使用率
我国的保障性住房大多为中小型户型，因此在进行各个功能区域设计的时候要坚持精益求精、面积适度。室内设计尽量采用流线型设计，这样可以给人以通透的感觉，交通面积做到有效利用，突破传统的空间单独使用功能的模式，这样可以有效保障房屋使用面积的合理利用。比如在进行房间划分的时候，如果设计为二居室卧室使用面积会加大，但是设计成三居室，则可以满足一个家庭更多人员的需求，在现代社会有的家庭可能是祖孙三代同居而住，这样设计成三居室，则可以解决人员多房间不够用的难题，更加使保障性住房发挥其功用。在高度上，还可以过渡区域及交通空间的上面结构、卫生间前室的上面结构等部位进行吊柜设计，这样可以使家具物品的摆放更为立体，节省了地面空间的使用，也有效利用了整个房屋的空间。有条件的顶层还可以设计成坡屋顶，这样顶楼便可以成为阁楼的空间，加大了房屋空间的设置，增加了保障性住房的有效面积。同时还可以设计床下空间的储藏功能，如果有楼梯还可以在楼梯下方设计储物空间。这些设计都有效的节约了保障性住房的建筑面积。
3、加强对环境的设计
现在人们对于居住地要求不再只是满足于有地方吃饭，有地方睡觉，而是增加了更多对居住环境的要求，居住便利性的需求。比如对于燃气站、垃圾收集、水泵房均已考虑，配电房的布置，对于缴费方便性的设计，对于商业区的需求及社区活动服务中心等等，都应当纳入保障性住房的设计中。目前小区对于停车位的需求也是越来越强烈，房屋设计中应当做好停车位的预留工作。设计者还应当做好保障性住房周围的景观设计，增加屋前宅后的绿化面积，尽可能多的提供居民户外活动场地，满足住户形式多样的室外活动。
总结：本文笔者从几个方面对保障性住房的设计提出了自己的见解，希望在以后的保障性住房建设中，房屋的设计者可以增加此方面的考虑，进行人性化的设计。让人们生活的更舒适、更舒心，真切感受到来自政府的关怀。
参考文献：
[1]孙 楠，唐 建. 保障性住房的可适性设计研究[J]. 城市建筑，，：.
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1.1 安全性原则
室内装修设计最注重的是住户居住的安全。在装修中，对房屋的关键结构，比如承重墙、阳台等，要严禁拆除或者做一些有损其功能的动作，比如，禁止在承重墙上掏壁橱，或者在阳台上放置重量较大并且超过阳台最大载重量的物品等。
室内装修安全设计，还应当注意防电、防火设施的设计。在装修过程中，为了符合实用的要求，不可避免的要对电线线路做一些改动。因此，在线路改动或增加电路数量后，根据改动的情况，安装适量的保险设施。
对于室内装修的防火设计，在装修时除了要对电器和电路作相应的防火处理，避免电线线路过于密集，还要做室内其他易燃材料，如窗帘、木质地板等做必要的防火处理，在选材时，可以选用质量合格，并且防火、耐火的材料。
在装修时，除了要注意防电、防火之外，还要做好必要的防水处理工作，尤其是厨房、卫生间、浴室等上下水管道比较密集的地方，要进行仔细的检查，对防水层损坏部分进行重修，对容易透水、漏水的部分，要对防水层作必要的加固和加厚。
对于家里孩子年龄较小的住户，在做室内装修设计时，设计者要考虑孩子的活泼好动的天性，尽量减少尖锐的边角设计，防止因边角尖锐对孩子造成伤害。
1.2 实用性和美观性原则
室内装修设计的实用性原则要求最大程度的满足住户对房屋功能的要求，设计时要注意营造良好的环境，给居住着创造适宜的居住环境。同时，设计中还要注意房屋空间的储物功能，尤其是对于小户型的房屋，更要做好房屋储存空间的开发。这样才能为居住着创造方便、整洁的居住环境。
在注意房屋实用性设计的同时，对房屋的美观性设计也是必不可少的。一个漂亮、美观的房间，使居住着享受实用设施带来的方便、整洁的同时，可以体验更加舒适、美观的居住环境。
1.3 经济性原则
室内装修时，注重房屋的美观性设计，并不是一味的为了美观，搞豪华装修，而是要求设计者根据房屋结构、装修风格，以及居住者的要求，结合经济条件，对装修所要用到的材料及价格进行合理的分配，量入为出，用合理的价格对房屋作出合理的O计，满足房屋居住环境和居住功能的要求。
1.4 个性化原则
房屋室内装修设计的目的是为了方便居住者居住，并且要为居住者提供更加舒适、美观的居住环境。所以，房屋室内装修的设计者应当结合居住者个人的生活习惯，以及居住者对房屋构造、装修风格等方面的要求，进行个性化的设计。
1.5 环保性原则
在室内装修设计时，设计师要树立环保的观念。对涂料、建材，以及其他物品的选材应当尽可能地挑选质量合格，并且环保的材料，注意房屋的节能、取暖、采光等设计。
2、室内装修设计的主要风格
2.1 传统风格
传统风格的装修设计，这是一个十分广泛的概念，体现了不同地域、不同时代的建筑风格和室内设计风格，它不只是体现着特定的地域在特定的历史时期的装修风格，更体现了该地域在特定历史阶段的历史文化特色。
传统风格的装修设计，对设计师提出了更高的要求。想要设计一个典型的传统风格的房屋，设计师除了要对不同地域、不同历史时期的历史文化风格、建筑设计风格和室内设计风格都要有全面而深刻的了解之外，还要拥有对各种设计风格进行全面的综合分析的能力，能够将特定地域、特定历史时期的设计风格进行浓缩和提炼，并体现在房屋设计之中。
2.2 时代风格
时代风格不同于传统设计风格，时代风格更加注重房屋的空间的结构美和形式美的结合，侧重于房屋功能的开发，以时代风格设计的房屋，其房屋功能更加符合现代人们对房屋结构和家具摆设简洁、明快的要求，装修设计的选材更加体现装修材料的质地和功能。简单、明快的装修风格设计，结合房屋实用性、美观性、经济性于一体，简洁的设计和房屋功能的开发，更有利于设计者和居住者对房屋设计和设计方法，根据自己的需要，对房屋结构或摆设进行一定的改动，更能符合了装修设计的个性化原则。
2.3 自然风格
现代人们对房屋设计风格更加注重房屋的绿色设计，喜欢室内环境更加贴近自然，提倡室内风格清新、自然、闲适。因此，以自然装修风格设计的房屋，更加多的采用比较原始，少化学加工处理的材料，并且更多地采用在房屋中摆放绿色植物，采用环保材料。整个自然装修设计风格，不但使房屋更加符合环保理念，而且使房屋更加舒适、充满自然气息，为都市中快节奏奋斗、生活的人们提供了一个更加自然舒适的休闲、休息环境。
2.4 混土风格
混土风格，我们可以理解为混搭风格，是混合不同地域、不同时期的不同设计风格于一体，并将之进行融合，达到不同装修设计风格在同一房屋内的和谐统一。
2.5 后现代风格
后现代的装修风格设计风格，继承了传统的设计风格，但是又不拘泥于传统的设计风格。根据传统设计风格中的材料组合规则，并大胆地进行创新，不但能够体现设计者的个性化的创新方法，更能够使房屋设计和功能满足居住者的个性化要求。
3、室内装修设计的发展趋势
3.1 室内装修手段多样化和材料选择的多元化
随着科学技术的不断发展，越来越多样的装修手段和多样的装修材料在室内设计中得以应用，设计者运用多样的装修手段，对房屋的结构、布局等按照自己的意愿进行相应的调整，装修手段的创新和多样化，改变的不仅仅是室内装修设计理论，也改变着人们的居住环境和生活环境。
装修材料的多样化为设计师进行设计时材料的选择提供了更多的选择机会，设计师可以根据不同需要，选择更多的材料进行个性化设计。同时，装修材料向绿色、环保的方向发展，保证人们居住环境优美的同时，更加符合现代人们对环保、舒适的要求。
3.2 室内装修设计的大背景化
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在住宅建筑设计中，居室大小应从人体尺度、家居布置以及必要活动空间等三方面因素进行考虑。从平面上住宅可以区分为院居住部分、辅助部分以及交通部分。目前，房屋建筑设计中住宅设计形式丰富，其中高层住宅较为复杂，具体可分为以下几种类型：
1.1 短廊式
短廊式还可分为独立短廊式和组合短廊式，每层围绕电梯、住宅四个方向都可开窗、通风采光良好是短廊式的特点;组合短廊式住宅是由短廊式住宅组合拼接而成。根据规划要求，条式、板式是组合短廊式高层住宅的建筑体的常见形式。
1.2 长廊式
长廊式可分为内长廊、外长廊以及内外廊式。其中内长廊式的应用相对较少;外长廊式与同类多层住宅的特点基本相似，通常外廊封闭以达到遮挡风雨的效果;内外廊式则同时具备了内长廊、外长廊式的特点。
1.3 跃廊式
通常将组合短廊式住宅以三四层为单位通过长廊连通的形式成为跃廊式住宅。电梯到达个走廊层，以走廊层经各单元的楼梯再通到各住户。跃廊式住宅不仅具备短廊式住宅紧凑、相互干扰小的优势，同时拥有长廊式住宅电梯运行效率高的特点。如果在电梯投资较大的情况下，且每户平均建筑面积较小，应用跃廊式住宅设计就相对经济。
2 房屋设计中存在的问题
目前，房屋建筑设计方向越来越多，设计过程中房屋建筑的经济性、实用性以及安全性都在考虑范围之内，现阶段房屋设计中仍存在诸多问题，其中包括房屋错层式设计不合理、跃层式建筑泛滥、房屋内部厨卫设计不协调以及盲目追求欧式建筑风格等。具体分析如下：
2.1 错层设计不合理
建筑的错层式设计是一种新型的设计模式，在部分合适的情况下，错层式的设计方式能够处理一些设计问题，发挥很好的效果，然而，错层设计也存在弊端，错误使用错层设计方式会出现相应的问题。目前，盲目采用错层式设计结构是很多设计者出现的错误，如此不仅无法充分发挥其优势，反而会带来不利的影响。例如一下两种情况就不宜采用错层设计：第一，地震区不应采用错层式设计，建筑抗震规范要求，建筑物的整体布置在体形上应尽量保持对称和简单，在质量和刚度上对称和均匀分布，在这地震高发地区使用错层式建筑一旦发生地震，剧烈的冲击力容易导致建筑发生不规则的变形，使建筑整体的布局发生变化。;第二，在选择错层式设计时要对住宅的面积充分考虑，小面积户型不应采用错层式。使用错层式设计对房屋的建筑面积要求较大，小面积住宅使用错层式会因踏步布置减小使用面积，而且房屋空间显得小气，住户在居住时会有压抑感。此外，错层式的成本相对较高，充分考虑到成本的要求也是建筑设计必要的任务之一。
2.2 跃层式建筑泛滥
近年来，多层、高层住宅设计中，跃层式设计在国内应用比较广泛，其中一个原因为建筑可用面积减少，使得建筑向高层发展，在一定程度上促进了跃层式建筑的进步，然而，跃层式并非适用于所有建筑。跃层式住宅主要应用于独户式住宅或者一层住宅，在户内设置垂直交通的楼梯。目前，跃层式住宅也越来越多的存在于多层、高层住宅的中间层，大多情况下跃层式建筑的设计是为追求室内空间的变化和气派，而通常单层的空间内布置房间已经能够满足房屋建筑的功能要求，跃层在一定程度上存在浪费的问题。在户内设楼梯的跃层不仅占用房屋使用面积，降低住宅使用效率，加大成本，中小面积更不适用，并且跃层式影响老弱及儿童正常上下使用，为其正常生活带来干扰。此外，不少住宅户内楼梯坡度设计太陡，步宽尺寸不足，存在很大居住危险与隐患。因此，并不是任何建筑都适用跃层式设计。
2.3 厨、卫设计不协调
在进行建筑设计时，厨、卫设计不协调，布局不合理也是存在的问题之一。目前，我国对于厨、卫管线布局等方面没有相应的统一标准，因此在设计施工中过于随意，不能满足用户的实际需求。同时，设计师在进行室内设计时没有考虑到用户的实际需求，导致在施工过程中根据业主在装修、设备放置等的需求对设计进行变更，变更时就会产生很多相应的费用。目前，很多住宅都是统一规划的，用户对室内的设计情况的了解基本都在施工完成之后，因此，后期再进行变动时很多用户都因改动工序繁杂、费用过高而暂时放弃，给生活带来很多不便。这种不合理现象尤其体现在厨房和卫生间。对于不同面积的建筑，室内卫生间的数量和布局都应该是不一样的，小面积住宅完全没有涉及多个卫生间的必要，很多小户型的房屋中的卫生间内摆放洗衣机，且无法解决排水等方面问题，导致卫生间的洗衣机的使用年限被缩短。
2.4 盲目追求欧洲建筑外观风格
随着我国经济建设的迅速发展，物质生活日益丰富的同时人们的审美欣赏水平相应提高，对建筑审美观发生了很大的变化，欧美建筑影响了很多建筑外观的设计。欧洲某些城镇的设计风格出现在我国很多小镇的住房，仿欧建筑越来越多。大城市中设计一些欧洲风的小街，可以提高城市美感，带来一些旅游效益以及丰富人们的生活，然而过高的建筑成本会给中小型城镇带来巨大的经济负担，反而影响其经济发展。这种欧洲建筑过于注重形式与外表，忽略的住宅的使用功能的提高和完善。
3 房屋建筑设计问题相应的对策
针对前文阐述的房屋建筑设计存在的问题，具体对策如下：
3.1 套型功能应空间分离
在房屋建筑设计时，应注重增强住宅的使用功能，提高居民居住水平。功能空间的专用程度越高，功能的使用质量也就越高。设计时应满足文明的分室标准，充分考虑公私分离的原则，严格科学的划分家庭生活空间中的私密区和公共区，做到食寝分离、工作与学习空间独立。
3.2 平面布局因地制宜
在房屋建筑设计时，应考虑建筑使用者的层次、审美等方面的差异，采用不同的设计方案。因此，建筑设计者在进行平面布局设计时应制定多个方案以供选择及满足不同程度的要求。
3.3 厨、卫合理布局
厨、卫布局设计应考虑功能使用以及住宅面积等多方面因素。因此，厨房的面积大小需考虑设备设施安装以及人员活动空间，且需要根据厨房中实际操作需求选择L型或H型台面。整个室内面积决定了卫生间的布置，卫生间面积大小应能满足布置相应设施包括浴缸、马桶、洗漱池等的要求，保证设施健全。此外，厨房和卫生间的上部空间也应得到充分利用。
3.4 室内外环境协调一致
在住宅总平面布局时，除了满足住宅功能需求外还应注重满足人的心理需求，设计者可以对室外进行绿化设计，布置相应的绿地、水石、雕像、桌椅以及运动器材等。
4 总结
在房屋建筑设计中，应把目光放长远，建立宏观的合理性理念。在满足建筑的使用功能的同时，结合实际情况，注重提升建筑品质，使得人们的生活质量以及生活生平得以有效的提高。
【参考文献】
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中国由于房价攀升，小户型受到越来越多人的青睐。而对于这样的小空间如何让人们生活得更舒适，房屋设计和入住后的收纳显得极为重要。在这方面日本的房屋设计以及房间的整理收纳有着很大的参考价值。日本由于其岛国的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最独特的是其房屋的“收纳文化”。
一、收纳的概念
（一）收纳
有关收纳和整理的概念，很早就有不少书籍已经涉及到。但是收纳这种整理术和设计理念近十几年才被人们关注。やましたひでこ认为所谓收纳就是将大容量的物品压缩到最小限度的空间内，并且让人们感觉到美观和舒适。
收纳，顾名思义是指将物品整理收拾起来，放好。人们一般拿出很多东西来用，用完后再放回去。那么放回去这种行为就是整理收拾。やましたひでこ在《新・片付け 断》一书中指出以前的观念认为收纳等于整理，这种认识是错误的。收纳不是仅仅整理而已，它和人的意识以及精神活动关系密切。收纳不仅是人类的一种行为，同时也是一种文化。
传统观念认为收纳就是将物品藏起来。藏得合理，藏得眼睛看不到，这就是最终目的。然而现代的设计当中的收纳是要体现出来，让人们看得见。
（二）“断舍离”
“断舍离”是やましたひでこ根据最小化理论提出的一个崭新的概念，从根本上分析了人和物品之间的关系。
“断舍离”是指通过减少不必要的东西，让生活和人生达到一种和谐的生活术和处世术。它来源于瑜伽的行法“断行”“舍行”“离行”，是一种思维方式、一种生活方式也是一种处世术。通过断开和丢弃人生和日常生活中不必要的东西让人从对物品的迷恋中解放出来，帮助人们获得轻松愉快的人生。
“断舍离”是对日本传统观念的一种颠覆。在传统的观念和价值观里“浪费”可耻，不可取。但是这种观念如果太过根深蒂固的话就会给自己的生活和精神都带来很大的负担。如果不丢弃的话，一些已经不能用的东西，将来也不可能会用到的东西就会慢慢地在家里越积越多，那么本应舒适的生活空间就会越来越拥挤，给人一种压迫感。而要处理这些庞大的堆积物要花费大量的时间和精力，长期下来就给人们的身心带来很大的负担，损害身心健康。“断舍离”试图通过瑜伽的行法让人们被传统“浪费”的观念禁锢的心灵获得释放，让人们从自己慢慢累积的重压中解放出来。
“断舍离”的这种观念被越来越多的人青睐，很多人都在尝试，已经成为一种时尚。这是一种崭新的收纳整理理念。由于越来越多的人追求节约生活，而不是以前的消费生活，这种整理方法备受关注，因此这个词也入选为日本2010年的流行语。
二、日本的收纳文化
日本独特的收纳整理术是一种文化，它吸引着全世界人的目光，带给人们深刻的印象。从垃圾的分类，宾馆、旅馆等空间的有效巧妙利用，在各个领域日本人都让人看到了其让世人惊叹的智慧。收纳文化是经过岁月的积累，在日本人的日常生活中孕育而生的。
因此可以说日本的收纳文化缘起于日本的住宅文化和住宅现状。
日本住宅区的建设主要是依据クラレンス・ペリ的近邻住区论。即以半径400米左右，人口在5000―6000的区域为一个单位，周边的主干道圈住该区域范围。在该区域范围内设有学校、商业街、行政机关、绿化等，交通线路穿过区域中心，而且为防止汽车速度过快，特意把马路修得弯弯曲曲。这样，居民的日常生活基本就在这样的可以步行的范围内进行。
日本人在这样的环境中就必须考虑在狭小拥挤的房间和生存空间里如何合理利用空间，如何归置大量的物品。
此外土地的所有权也对日本的住宅地产生了很大的影响。由于日本是个岛国，土地资源有限。人口不断增长，而土地越来越少，在这种形势下如何合理利用空间是日本人面临的一个大问题。
在日本，土地是个人财产，可以自由买卖。土地价格有可能上涨，如果地价暴涨人们的购买力就会受到限制，这样间接地也造成了需要人们有效地利用现有的空间。
总之，日本独特的住宅状况孕育了日本独特的住宅文化和收纳文化。
三、住宅设计和收纳的特点
日本式收纳具有三个特点，即实用性、艺术性和统一性。而日本房屋设计完全体现了这三个特点。本文接下来通过日本当下的人气娱乐节目《超级全能住宅改造王》来探讨日本收纳的特征以及在日常生活中的重要性和广泛性。
现代住宅设计里必须包含实用性和艺术性。收纳家具就是典型的体现。收纳整理物品的同时也展示了其设计的艺术性。关于展示张妹在《居住设计中陈列品与空间的关系》一书中提出了一个新概念，即展示也是一种收纳方式。赵云瑾、郑柳阳等也在《漫谈住宅收纳空间设计》中讲到收纳具备整理物品的实用性的同时也包含了展示这种艺术含义。比如书籍、纪念品、装饰品等的收纳就是为了展示。
日本的收纳家具品种繁多，功能强大，日本人对收纳家具的研究也比其他国家更深入。在《超级全能住宅改造王》节目中有一期七坪六人住的案例。原本狭小杂乱的七坪小空间，通过利用可移动的家具扩大收纳空间，以及在底面和天花板上设置隐形收纳空间扩大了生活空间。将一个无处下脚的地方变成了一个舒适温馨的家。
首先，设计师将整面墙做成收纳架。收纳架的颜色和墙壁颜色相同，这样两者就像一个整体。看起来简单大方，给人一种整洁的感觉。其次其收纳能力很强大。收纳架上方为敞开式收纳格，在里面可以摆放一些装饰品、照片、电视机等，井然有序。不仅没有空间上的压迫感，反而觉得很宽敞。这个收纳架充分地体现了收纳的实用性和艺术性。
其次，设计师更改了整个房间的颜色。原来的深咖色变成了柔和的暖色调，给人一种温馨的感觉。每个房屋的风格都是居住者个性的体现，同时也可以潜移默化地影响居住者的心态。因此整体颜色的改变能让居住者改变自己的生活态度，提升自信。进入这个房间能感受到居住者的性格和个性。这就是收纳的统一性。精神卫生学上认为好的房子应该是人居住场所和物品收纳场所达成和谐统一。如果没有这个平衡那么必然会造成人的精神卫生上的不健康状态。
【参考文献】
[1]やましたひでこ.新・片付け断[M].日本京：マガジンハウス文，2012.
[2]赵艺瑾，郑柳杨等.漫谈住宅收纳空间设计[J].艺海，2013（1）.
[3]クラレンス・ペリ著.田和四生.近住区
篇9
目前，我国经济水平不断上升，人们对生活质量的要求也越来越高，人们对房屋设计的要求也不断增加。在这样的背景下，在居民区建筑设计研究时就需要多方位的考虑，按照居民的要求进行建筑设计，设计出既符合人们要求、绿色无污染又能给建筑企业带来一定经济效益的居民区建筑。这对建筑施工和社会发展水平起着重要的作用。
1 我国现阶段居住区建筑设计的问题
1.1 户型单一
随着城市发展速度的加快，居住区的户型结构严重失调。房地产商比较偏重于大型户型，开发大型户型的比例相对比较大，所以导致大小户型失调。
1.2 质量问题
在建筑设计时，一些建筑设计师会考虑到成本方面的问题，进而为了降低造价，忽略了设计住房的长久性，这样不仅会影响社会长久的经济效益还会对环境造成一定的影响。
1.3 设计问题
居住区建筑的主要目的是为了居住而建房。很多时候，居民只能接受建筑师设计的居住格式、结构，居民无法给建筑设计提出意见。在房地产开发商眼中重视的是建筑的施工过程，对建筑的设计过于草率，没有考虑到居民实际需求的住房结构设计。由于大部分的建筑设计师都属于初出茅庐的状态，对施工开发和设计居民住房没有经验。对户型中的细节开发不够了解，导致很多居民住房设计空间不合乎人的实际生活需要。建筑设计师不能随着人们生活质量的提高，在生活上购买一些高科技生活用品做出合理的设计。
1.4 安全设计不到位
居住区的建筑在一定程度上具有面积扩展及空间延伸的作用，是展现生活质量和精神层次的空间。因为居住区人员活动量较大，居民素质及生活水平会相互影响。为了使居民有良好的生活环境，使居住区成为提高居民素质的活动区域。居住区的安全防范系统必须在设计的重点考虑范围之内。比如：一些居民区在酒吧、网吧等类似的环境下建设，这样不仅会使居民的思想受到严重影响，还会导致生活质量严重下降。而目前的开发商为了得到利益最大化，只考虑地皮的造价，对周围环境的选择并不重视。另外，对小区的安全防范系统也过于疏忽，很多开发商都没有设计系统的居住区安全防范设施。
2 居住区建筑设计的建议
2.1 按客户实际需求设计
在确定户型标准的情况下，在设计居民住宅区布局时应考虑到其配套的合理性。比如在设计卫生间、卧室、厨房时应充分考虑到居民的生活习惯，将居民需要的隐私空间与开放空间分离。根据客户的要求合理掌握空间的设计。设计师在设计的时候需要做到全方位的考虑，做到即实用方便又能有良好的造型。在进行室内设计时，充分利用室内可用面积，在设计想法上，要结合客户的实际需求，尽量满足居民在空间设计上的构思，在保证不增加居民的经济负担的情况下，满足居民对空间设计的要求，这样的设计理念不但维护了消费者的想法，还能有效提高设计师本身的专业水平。在空间的设计上必须考虑到利用有限的空间创造出最大的效果。还应留出一定的空间用作储存，比如：可以设计一个墙壁式的橱柜，并合理的将空间分层，尽量创造出更大的储存空间，间接性的增大室内面积。以这样的设计理念作为空间设计的标准，促使居民使用面积最大化。
2.2 追求低碳环保的建筑设计
良好的室内通风环境是空气质量的保障，也是保证人们生活质量的标准。在建筑设计时就应充分考虑到建筑的整体采光及通风效果及其建筑原材料的选择，考察当地的生态环境，做出合理的设计。利用当地可用资源展开设计，做到利用可再生资源及绿色无污染的建筑材料作为设计的宗旨。在设计居住区时还要结合实际情况利用太阳能、风能等相关自然资源进行设计。在设计的同时控制各种施工材料，如果设计中需要采用对人体有害物质的材料，一定要做到及时的替换或重新构思，保证从建筑前期就可以杜绝有害物质混淆在建设中。
2.3 结合当地环境
在居住区建筑设计中，不但要考虑室内设计的空间、造价、环保以外，还要考虑到不同地区的人文因素。在不同的地区人们对居住环境的要求都是不一样的，这不但要根据他们居住的环境来判断还要根据当地的风俗及文化内涵。设计居住区建筑本就是以人为本的，在设计过程中要不断的考察当地的人文环境及需求。一些地区的居民因为地区环境因素，常年都处于暴晒的状态，所以设计时，尽量避免建筑物长时间接受阳光暴晒，适应当地的生态环境建筑的朝向问题是一直影响消费者选择居住建筑的重要条件之一。并且据相关数据显示，在多层住宅区建筑的朝向会直接影响居民消耗能量的多少。由于朝阳的居住建筑，接收阳光的面积大，有效改善室内温度，使室内温度得到平衡，减少空调等家电的使用率，促进居民节约能源。因此，设计师在设计多层居民建筑时，应结合实际情况设计出朝向适合当地居民生活状态朝向的居民建筑。
2.4 根据地形特点设计布局
一般情况下，居民建筑的布局设计布局主要以周边、行列及自由式为主；在一些特殊的地形下可能还会使用斜列式的布局方式。而这几种平面布局都有显著的特点，周边式的通风效果差，而行列及错列式之间的变化是最普及的平面布局形式；具有封闭性，他们普遍都受地形的影响。居住区的建筑对通风效果的要求都比较高，所以在布局时，应使用自由式的布局，因为自由式的布局具有良好的通风效果和受光效果，更符合居民区建筑的要求。
2.5 提高建筑设计师素养
在居民建筑的设计中，建筑设计师的专业水准会直接影响建筑的整体效果。建筑设计师经验不足是普遍出现的现象。因此建筑商在选择设计师时要做好岗前培训及实地考察，并对设计师进行严格的考核。在条件允许的情况下要选择一些经验丰富或有非常强的专业水平的设计师，提高建筑设计的效果。
2.6 建立居民区建筑安全体系
在设计居民区建筑时，首先要考虑到的就是居住区的安全问题。为了给居民营造出一个良好的居住环境，必须建立一个完善的安全体系。利用信息技术将小区的室外面积控制在监控范围内，并实行一人一卡的方式来控制外来人口入内，通行卡必须是由本人身份证办理，如有丢失必须本人拿着身份证进行注销，并从新办理。将每户居民住宅内都设计一个安全报警器，以便发生紧急情况可以及时采取措施。并选择四周环境人文素质富有正能量的地点进行建设，避免周围环境影响居民生活质量。
3 结语
根据以上所述，节约环保，绿色建筑、节能设计已经成为了现代居住建筑的主要方向。而居住区的建筑设计就是本着以人为本的建筑设计方针，将建筑设计住房以舒适、环保、节能、美观、科学的设计为基本原则。因为建筑设计主要就是为人民服务的，所以在设计上，首先要按照消费者的需求来设计，为消费者提供一个安全、科学的住房环境，是建筑设计的主要目的。
参考文献
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一、保障房建筑设计的原则
1.应着重考虑建筑设计对自然环境的协调性
保障房进行设计方案的考虑时，在表现建筑师个性化的同时，要在房屋设计中将生态的因素融合，这样可以保证自然与人的协调共处、相互依赖，能够同时促进人文环境、社会大环境、整个城市的文化相互融合，保证城市总体的发展规划。同时进行保障房的建设，要按照民族性、地域性的特点，不断的提高资源的利用率，发展可再生资源、减小污染，对建筑与自然要素、整体局部的关系要处理好，同时进行设计的过程中，要对城市空间格局进行遵循，对自然环境进行尊重，从建筑尺度、体量、形象风格、外观色彩、外部空间构成等方面进行设计，保证与自然的相互融合，坚持宜疏不宜密、宜小不宜大、宜低不宜高等原则，保证建筑特色。
2.在提高经济性的同时保障居民的使用便捷及身心健康
人类通过主观能动性的发挥，进行了建筑的建设，在其中采用新型的材料，对居民的生活环境能够能够有效的改善，同时能有效的降低能耗。这就要求进行建筑设计的过程中，提高经济性的同时要坚持以人为本的原则，对可能出现的环境污染、噪声污染、空气质量问题等都要尽可能的减小，这样对居民的身心健康才能更好的保证。进行施工的过程中，要对建筑材料进行选择，采用无毒或低毒的材料，对机械系统、建筑系统、材料等选择时，地毯、密封膏、木制品、织物、涂料等中的不健康污染物要进行杜绝，要合理的进行出风口、进风口的设置，对自然通风进行合理组织，保证可以对室内的热环境进行改善。进行考量的过程中，对空气的湿度、温度、气流、辐射等都要进行考量，这样对用户居住的舒适度能够有效的提高，关于建筑的供水问题，要对直饮水进行优先考虑，这样可以保证供水的质量。此外进行建筑设计的过程中，要进行合理的采光，保证建筑的采光能力，这样保证环境在视觉上的优美一面，对人类的健康也能很好的满足。在都市污染中，噪声污染是比较重要的方面，因此为了提高建筑的隔音能力，可以采取吸声材料，这样可以促进保障房中人们的具体需要。
二、我国保障房建筑设计存在的问题
1.建筑设计方向的偏离
随着市场经济的不断发展，我国的建筑行业取得了令人瞩目的成绩，但在这一背景下，建筑单位的拜金主义思想越来越凸显。有些建筑单位甚至为了迎合地方领导的要求，设计出一个造型感很强却不符合客观规律的建筑。这种大建特建的形象工程虽然可以帮助领导树形象、搞政绩，也满足了设计单位对视觉效应的盲目追求，但却因存在诸多的建筑隐患而降低建筑的实用价值，偏离了建筑的设计初衷，成为劳民伤财的建筑工程。而在互联网时代进一步发展的背景下，电脑设计成为一种趋势而逐渐普及，虽然电脑制图有助于提高图像的复制和传播的速度，但也使建筑设计丧失了合理而科学的思考，沦为一种“拼图”游戏。另外，还有许多建筑师在具体的建筑设计过程中只注重建筑的形式、色彩、空间造型、结构等形式美，不细致地了解建筑用地的实际状况，也不关注内在的空间环境品质，使建筑丧失了真正意义，从而陷入到形式主义的漩涡中。
2.建筑结构细节问题频发
建筑工程设计作为较为重要的环节，其质量与工程的整体质量直接相关。经过大量的调查，可以将我国建筑工程结构设计中存在的问题归纳为以下几点：（1）建筑内部的结构设计。建筑的内部结构涉及到许多方面，主要包含筏板底板防水、轴线定位、楼梯间宽度以及厨、卫之间墙梁位置关系等等。另外，抗震设计问题、梁宽度问题、空调板共用问题、楼梯间隔墙构造柱等问题也经常出现细节问题。（2）建筑的外部结构设计。外部结构主要包含外窗高度、雨棚固定、窗台、阳台楼板、女儿墙压顶配筋、防雷设计等等，外部结构设计常常会因为上述的细节问题而影响到建筑的外观。（3）建筑的地下结构设计。地下结构常常会在地下车库连通口净高、人防工程集水坑、地下室外墙竖向与水平钢筋位置等处出现问题。
3.监管力度不足
由于相关部门对配建保障房的开发商缺乏足够监管，配建的保障房尤其是一些小企业配建的保障房存在建设和装修质量均不能保证质量、户型设计不够理想、装修标准与导则有差距等问题，将会造成政府回购后整改难度大、住户使用不便、物业管理难等状况。
4.管理主体不明确
开发商代建的配套设施管理和建设都存在管理主体不明确的问题，有关部门的后续监管的力度也不是很大，尤其是对公益性的设施，政府更是缺少监管，这导致可能出现移做他用、闲置、未按规划用地使用等问题。
三、保障房建筑设计的具体措施
1.屋顶设计节能措施
建筑物各部分中，屋顶承受了绝大多数太阳辐射热量，建筑物在夏季时顶层房间具有较高的温度，所以在设计过程中应对此予以重视。屋顶节能设计应充分考虑隔热与保温。除此之外，以太阳能为代表的可再生能源以其固有优势逐步在建筑设计中占据重要地位，光伏发电板以及太阳能热水器开始被广泛使用。在屋顶设置光伏电板以及太阳能集热板使建筑造型更趋于丰富，同时建筑物能耗也随之降低。
2.节能新型材料
在我国，玻璃棉、岩棉、硅酸盐复合绝热砂浆、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板等是比较常见的节能绝热材料。硅酸盐复合绝热砂浆新型墙体保温材料的一种，主原料为精选硅酸铝纤维、海泡石，然后以轻体优质的无机矿物作为填料，在加剂的作用下，经过扩散膨胀、经细纤化、粘接、混溶等多种工艺，进行深度的符合之后，形成灰白色粘稠浆状物。这种材料的优势有：施工简便（直接涂抹），保温隔热性能好，对板材拼接处的罩面层开裂现象能有效的解决。目前此种材料已经成为新型绝热材料的重点使用对象。
3.强调因地制宜
依据当地客观环境进行设计，是绿色建筑建设中的关键要素。一般情况下，各地的绿色建筑要与地区气温、降水、风向的等客观因素相贴合，这样才能保证设计出的绿色建筑满足各种实际的节能减排需求。绿色建筑强调的因地制宜，主要针对建筑采光、通风、集热及其制冷等过程对能源的需求，通过科学合理的设计在自然条件中获得所需的条件，实现环境效应最大限度的利用，降低这些需求造成的能耗和污染。一般而言，西北地区的日照条件较为充足，这一区域的绿色建筑设计中要增加太阳能的利用比例，而在部分阴雨期较长的地区则不宜采用利用太阳能的方式。另外，在气温较低的北方地区，保温性能应该是绿色建筑设计中重要的考量因素，方案设计时要增加保温功能实现方面的材料结构投入，相反我国南方地区气温较高，夏日里更是经常烈日炎炎，这时则应提高绿色建筑遮阳结构的布设等环节的设计水平，对构件的方位及其角度进行合理安排，减小阳光直射产生的灼热和太阳太阳辐射产生的眩光。如图1
图2 住宅采光标准
4.开展保障房的公共设施配套市场调研及标准研究，完善细化配套标准
公租房的配套商业用地应明确一定比例，建议至少提高至15%，用于平衡资金。应对保障房的户均人口核算及配套标准均进行细化研究，与普通居住区的标准有所区别。规划中明确划出公益性设施用地，明确移交管理主体，加强监督体系建设。套内居住功能空间的适宜尺度。
1)对户型大小的决定因素除了组成住宅的各功能空间的数量外，就是各功能空间的尺度，进深和开间尺寸是决定套型面积重要的因素。在功能齐全的前提下，对居住空间的适宜尺度做出判断和选择，使得居住空间尺度合理，是小户型设计的重要内容。
2)保障性住房层高应为2.7至2.8m，房间净高设计中，卧室、厅的室内空间净高不应低于2.40m，局部净高不低于2.10m。局部净高低于2.40m的面积不应大于室内使用面积的1/3。以坡屋顶覆盖的内空间作卧室、厅时，其净空低于2.10m的面积不应大于该房间使用面积的1/2，且最低处净高不宜低于1.5m。
5.准入标准的不断完善
建议政府研究保障性住房参与企业的准入标准，通过激励制度的制定，使有社会责任感的企业参与保障的建设，以保障建设品质。同时要鼓励开发实力和知名度较大的国企、大企业等进行保障房的建设，进行建设的过程中，为了保证自己的信誉和品牌，对建设的品质能够更加的重视。在杭州，土地招投标有相应的激励机制，大企业建设保障房的积极性就会提高，标准的不断完善促进了保障房的建设，这对保障房的健康发展是非常有利的。
6.研究制定更加科学合理的配建指标和建设方式
要求开发企业在商品房中配建保障房，虽然是一种缓解政府保障房供地和建设的较好方式，但是以往在规划管理中对配建保障房比例采用“一刀切”的方式，缺乏对开发项目实施难度和社会效应等问题的综合考虑，建议具体实施政策还有待进一步研究。
综上所述，保障房建设是社会保障体系的一个重要组成部分，关系社会的和谐和国家的稳定。现实中保障房项目通常规模巨大，设计周期短，而业主由于人员配备等原因，对设计质量的控制往往不像房地产开发的商品房一样严密、对于其建筑设计进行相应的探讨和研究，总结一些设计的成熟做法和标准很有必要，希望能为共同提高保障房的建设水平尽一点微薄之力。
参考文献：
篇11
（一）经济适用房和两限房
目前的运作模式为在政府的委托和监管下，由社会机构自行筹资并建造，然后由政府主导，以相对较低的价格出售给低收入群体。土地方面，经济适用房土地由政府无偿划拨，两限房土地使用权需要有偿取得。由于建筑所需资金全部通过社会方式解决，难度相对较小。
1.退出机制不完善，形成寻租和套利空间
经济适用房的申请和退出机制，由各地政府根据《经济适用房管理办法》等法规，结合当地具体情况制订。虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，如5年内不得转让，5年后转让需要补价或由政府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中获取暴利,因而也随之产生了巨大的寻租空间，由此引发的不公平和腐败为社会所诟病。
2.对抑制房价效果不显著
退出机制宽松使经济适用房和两限房具备了商品房的属性，故其价格与商品房逐步趋同。这使得市场上低价房源供应十分有限，加之市场分割，使得购售型保障房对房价几乎不具有制约效果。
（二）廉租房
根据政策，廉租房项目资本金全部由政府筹集，形成巨大的财政负担。况且，由于廉租房租金水平很低，租金收入难以覆盖运营成本和融资成本。由于廉租房建设不可能带来经济利益，故社会资本无法参与，政府只能自行承担。廉租房对于商品房价格无影响，但对于稳定房屋租赁价格将有较大作用。笔者认为，由于资金压力很大，地方政府很可能会缺乏持续建设廉租房的意愿和决心。
（三）公租房
公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，既未达到廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。根据政策，公租房的租金参考或低于市场租金水平。目前共有三种运营模式：其一，政府无偿划拨土地，政府融资建设，这与廉租房模式相同。其二，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设，即政府出地、企业出钱。其三，土地由社会机构通过市场方式取得，然后自建公租房，并拥有所有权，租赁对象由政府核定，即政府指定用途，市场化运作。目前，各地 均结合自身情况研究和探索公租房运营模式，其中重庆、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文将就各模式进行分析探讨。
1.重庆模式
重庆模式相对成熟、可操作性强。根据重庆市政府规划，计划在未来3年内建造公共租赁住房4000万平方米，共计满足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%，约为10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以转为可售住宅，即变成有限产权（可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转让，由政府以原购房价加利息回购）的经济适用房。公租房由政府运营或通过市属国有企业运营。
从资金来源方面看，4000万平方米的公租房建设需资金1000亿元（每平方米2500元），计划政府投入300亿元，融资700亿元。其中政府投入资金由多种渠道构成，包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。债务偿还的整体计划是，用公租房租金弥补债务利息和日常运营支出，通过配建商品房和公租房销售偿还本金。
截至目前，重庆已经进行了4次公租房配租摇号，共计完成8. 22万户的配租。目前尚有1. 71万户申请人未成功配租到公租房。按3年建设4000万平方米、约合70万～80万套的总建造量来看，后续供需差距可能会明显拉大，出租难度增加，并出现空置现象。
2.上海模式
上海公租房建设由市直属大型企业集团运营；或在各区县成立直属国资的建设和运营公司，承担公租房的建设和运营管理职能。公租房通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道获得房源。对于新建住宅，土地采用市场方式取得，需要按规定缴纳土地出让金。上海公租房定位为“只租不售”。根据制度设计，上海公租房建设始终将坚持“两个可”，一是老百姓可承受租金，二是可持续发展，即基本市场化运营，政府不进行大规模补贴。2011年12月底，上海首批公共租赁住房项目华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目正式供应，租金高达40元/平方米/月，由于运营时间较短，目前经营情况尚不明朗。但笔者认为，该公租房与同类商品房相比价格优势并不明显，市场需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一统一”的办法，即：多元的主体建设、多方式供地、多渠道筹集资金，实行统一管理。目前，北京公租房运营模式多种多样，有代表性的包括如下几类：（1）由市、区住房保障机构作为管理主体，负责融资、建设、收购、持有和管理。（2）经济技术开发区、产业园区管委会经批准作为公租房建造和运营主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。（3）国有企业、科研院所等单位，利用自有土地建设公租房，首先租给本单位职工，如有富余考虑对外出租给符合条件的困难群体。（4）引导有条件的农村集体经济组织，在符合规划的前提下，利用农村集体土地建设公共租赁房。
二、现有保障房制度存在的漏洞
整体来看，笔者认为，中国保障房制度设计仍存在漏洞，而这可能成为保障房难以长期有效贯彻下去的根源所在，最终将使保障房制度流于形式。
其一，房屋设计定位不清。保障房的运营初衷是为了满足中低收入群体的住宅需求，从经济学角度分析，必须形成差别化市场，这样才能防范中高收入群体挤占低收入群体住宅利益的情况发生。而目前许多城市保障房地理位置优越、房型奢侈、装修豪华，违背了保障房建设的初衷。比如，上海以区为单位进行保障房建设、保障房占用徐汇、浦东等核心区域，既不经济又不合理。
其二，受众人群界定不合理。主要问题是，经济适用房销售符合条件的居民买不起、能买的居民又不符合条件；廉租房和公租房符合条件的人不需要、需要的人不合规。如上海经济适用房的购买条件为“3人及以上人均月可支配收入低于人民币3300元、人均财产低于12万元；2人及以下申请家庭人均月可支配收入限额为3630元、人均财产限额为13. 2万元”，家庭收入和人均财产符合要求的家庭购买经济适用房仍存在较大难度。同时，公租房市场定位也不合理。以上海为例，目 前多数公租房定位为人才公寓，面向高学历、工作较优的白领，这一群体实际上具备以市场价格租赁住房的能力，并不应是公租房的保障对象。
其三，租赁性保障房租金设定欠考虑。目前，许多城市的公租房租金水平定为略低于甚至等于市场水平，这明显违背了公租房的本意。如上海已投入运营的公租房项目租金平均为40元/平方米/月，按此计算，50平方米房屋月租金为2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本无“保障”。
其四，租赁性保障房长期运营难以为继。目前一些城市的廉租房和公租房均定位为只租不售。如前所述，廉租房势必成为长期的财政负担。而以上海、北京为代表的商业化运营公租房的思路难以奏效，虽然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中国租金收益率很低，租金收入仍难以覆盖日常经营管理支出和利息费用，更不用说投资成本的收回。在现有购售型保障房和租赁性保障房分割经营且购售型保障房无盈利能力的背景下，租赁性保障房将对财政造成严重负担，不可能长期持续。
其五，购售型保障房退出机制存在严重漏洞。《经济适用住房管理办法》规定了转让的基本规则，各地根据具体情况制订细则。通过分析我们发现，地方细则的设计根本没有堵住利用经济适用房获利的通道，反而成为这一操作的行政推手。按现有制度，满5年的经济适用房与商品房之间的增值收益，绝大部分被购房者所获取，中间形成极其可观的获利空间。目前这一现状得到广泛重视，各省市亦在研究制订相关政策。近期北京市住建委杨斌表示，北京经济适用房回购政策正在制定，大原则即按“政府定价”原则实行回购，未来上述问题有望得以纠正。
三、保障房制度的改革建议
基于上述分析，笔者认为，保障房制度的改革应秉承如下几点宗旨：
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[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1672-2728(2011)02-0024-04
据悉，1998―2008年房地产和建筑业增长对经济增长的贡献率接近20％，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。然而。地方政府对房地产业的过分依赖，致使房地产开发中资源浪费、环境破坏现象十分严重，影响着房地产业可持续发展。因此，研究科学发展观视阈下城市房地产业发展问题有极其重要的意义。
一、房地产业发展存在的问题
(一)土地被大量囤积。普通商品住房、保障性住房用地供应不足
房地产业的可持续发展，关键在于城市土地资源的可持续利用。2004―2008年，衡阳市购置土地面积远超过完成土地开发面积，土地出让量过大，除造成房屋供给过剩外，还导致未开发、未完成开发土地面积迅速增加，造成土地资源的严重浪费。从近年进入衡阳房地产业的资金来源看，衡阳房地产市场潜力较大，但外地开发商拿地相对困难，市区的成片优质土地资源已基本开发，买地只有到更远的市郊。一方面，大量的未开发用地集中在本地的各开发公司手中，未开发或等待开发。随着衡阳“一年一小变、三年一大变”战略的实施，衡阳的土地价格将会进一步上涨。另一方面，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房等保障性住房用地供应不足，导致相应的房源缺乏。
(二)在节约资源和保护环境方面还很欠缺
1.房屋设计、布局不合理，能耗高，造成资源的浪费和环境破坏
首先，住宅区房屋外型设计平面形式单一，方型塔楼和长条板楼偏多，大规模成片开发、综合配套的社区较少，造成自然资源的浪费和环境破坏。其次，衡阳市住宅区楼间距普遍偏小，房屋显得非常密集，极大地影响了房屋的通风和采光，并且容易造成建筑的消防隐患，尤其以旧城区为甚。最后，房屋的能耗高。据统计，目前衡阳市每年新建建筑中，只有10％～15％能达到国家制定的强制性节能标准，80％以上为高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。
2.房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏
房地产开发企业数量多但规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境和节约资源，而且在观念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行为表现为：一是开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度、容积率过高，缺少绿色空间；二是一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，破坏人文景观，违章建设；三是在建筑、装修材料应用上，为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。
(三)房地产市场发展不成熟，市场体系不健全
1.房地产市场供求存在总量性和结构性失衡
2005―2009年，衡阳市商品房供应量为657.8万m2，销售量为5518万m2，供销比为1.19：1，市场库存量为106万m2，加上一批在建工程项目的竣工开盘，商品住宅楼供需比例失衡，市场供应总量过剩。结构性失衡主要体现在：一是大户型商品住宅销售不畅，适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位的普通商品住宅及保障性住房供应不足。2005―2008年，衡阳市144 m2以上大户型住宅市场供应量近140万m2，积压近80万m2。2008年全市新建商品住宅套型面积144m。以上占到了总面积的52％，小于等于90m2的仅占总面积的2.53％。从需求的调查数据来看，意向购买套型面积90―120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是电梯房供过于求。2005―2008年，衡阳市电梯房市场供应量为130万m2，市场销售仅56万m22，近6成电梯房销售不畅。
2.房地产开发缺乏稳定的资金来源，房地产企业信誉度不高
据相关部门提供的数据，衡阳市房地产开发投资中有80％的资金来自金融机构贷款及商品房的预售收入，金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。
衡阳市银行业协会2006年初在《衡阳晚报》上公开曝光了10家恶意逃废银行债务的企业，有5家为房地产企业，共欠银行本金1.2亿元，利息3000万元。
3.房地产企业实力有限，违规现象较严重
至2009年，虽然房地产开发企业的总数上升到345家，但具有二级及以上资质的房地产开发企业仅有7家，这与衡阳市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需要进一步加强。由于分散、粗放式的开发，造成房地产在开发过程中经常出现房屋结构不合理、产品质量差、投诉多、资源浪费等现象。另外，违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题较突出。
4.房地产市场监管体系不完善，相关部门配合不紧密。
近年来，相对于衡阳市房地产市场的快速发展，政府及相关部门对房地产市场的监管没有有效跟上。对房地产开发企业的违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题监管不力。仅产权证办理一事，目前全市尚有近万户房屋由于各种原因不能依法登记发证，严重损害了群众利益，影响了社会稳定。
目前，政府各职能部门之间在房地产业上没有建立一个相互协调合作且比较健全的工作机制。规划、建工、国土、财政、房产等部门在落实规划要求、施工许可证管理、工程质量检查验收、土地开发利用、税费征缴、市场准入、销售广告、合同备案等环节相互配合、相互协调不到位，在信息与资源上不能做到共享共用，在处理问题时不能做到互助互动。市场监管缺位、不到位的情况较为突出。
二、房地产业问题产生的原因
(一)地方政府“土地财政”模式推动了房价上涨；相关职能部门执法不严、监管不力
房地产给地方政府带来的巨额收益，它显著地带动了当地的经济增长，并间接影响建筑材料、家电等行业，带动GDP的增长。这使得房地产在经济增长中的位置急剧上升，使得各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙，在许多地方，土
地收入已经占到地方财政收入的一半，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以奏效的重要原因之一。
地方政府在土地上的财政收益还表现在房地产交易过程中。统计表明，在房地产建设、交易过程中，政府税(费)收入占到了房地产价格的30％左右，再加上30％左右的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的60％，而土地资源减少、银行坏账、资源衰竭几乎都与地方政府无关，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府对房地产企业的违法违规行为监管不力，对房地产市场调控力度不强。
(二)房地产市场本身不能解决中低收入阶层的住房问题
众所周知，市场机制在涉及外部性、公共产品以及社会福利方面存在失灵现象。房地产投资者盲目追求高利益，热衷于提供大户型、豪华型商品房，中低收入阶层能够买得起的中低价位、中小套型普通商品住房供给量就非常低，这势必造成房地产市场供求的总量与结构性失衡。根据西方国家的经验，应该采取“两条腿走路”的措施来解决住房问题，即高收入人群的住房问题交给市场，由市场解决；中低收入人群的住房问题由政府保障，通过非市场化手段解决。在我国这样一个人地关系紧张的现实情况下，只有政府为低收入阶层提供保障房，才能解决低收入阶层的住房问题，但目前政府提供的保障性住房严重不足，城市居民只能挤上市场购房的独木桥――这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。
(三)房地产开发企业过分注重经济效益。忽视了社会效益和生态效益
一是开发商片面追求投资利润的心理促使其采取短期行为。由于房地产开发投资大，收益高，房地产开发商急于求成，认为房地产开发是一次性的短期投资行为，仅考虑房地产销售价值的实现，忽略住宅质量及售后服务和管理。二是从成本一收益理论来讲，众多房地产企业不诚信的一个原因是因为诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。当前对失信者的法律约束力仍然很弱，现有法律对契约关系的维护不完善。三是新技术、新工艺、新材料、新能源采用较少。由于相关配套措施还不完善，对形成现代化的住宅产业化体系、建筑体系和技术支撑体系缺乏优惠政策和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
三、解决房地产业问题的对策
(一)提高土地集约利用水平，实现土地资源的可持续利用
1.盘活存量，调整土地供应结构，增加保障性住房用地供应
要切实加强和改进房地产开发的规划调控、土地供应工作，严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，控制土地供应总量，大力推进节约和集约用地，严把土地闸门。要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制“十二五”住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，扩大上述5类住房的建设用地供应量和比例。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，确保供地计划落到实处。
2.加强土地供应管理执法力度
严格土地转让管理，严禁转让不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，依法制止“炒买炒卖”土地行为，杜绝土地投机行为，防止地价上涨过快。同时加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对拖欠土地价款、违反土地出让合同约定和有关规定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动，依法追究违约违规责任。要严格执行衡阳市土地利用总体规划，以规划为“龙头”，推动土地利用方式从粗放到集约的快速转换。
(二)重视环保节能。维护生态平衡
1.开发过程中重视环境保护，塑造环境优美、和谐的社区
首先，倡导房地产业内涵式集约型发展，在全行业逐步推广国际环境管理标准认证，对开发节约环保绿色建筑的企业给予政策扶持。在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观。其次，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。最后，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。
2.推进住宅产业化，倡导开发绿色节能住宅
住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。绿色住宅是在住宅的建设和使用过程中，综合处理人、建筑、资源三者之间的关系，节能减耗，提供舒适、优美、洁净的居住空间。房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系，及时出台相应政策鼓励房地产开发企业提高科技含量，吸收循环经济理念，大力推进绿色环保住宅产业化。房地产开发企业融合循环经济理念，开发绿色住宅，可以从以下几个方面入手：一是充分利用土地现有地理条件，合理设计，利用自然风和自然采光；二是使用新型节能环保建筑材料，增强隔热保温功能，尽可能利用风能和太阳能等绿色能源和新能源，采用节水设计，设立雨水收集利用系统、污水处理后的中水利用系统；三是配以科学合理的绿色植物布局，隔离噪音，净化空气。
(三)加强对房地产市场的调控监管。促进房地产业平稳健康发展
1.调控商品房供给总量，优化住房结构，稳定住房价格
一是加强供应总量和结构调控。要根据住房建设规划和市场供求状况，制定住房供应年度计划，有效控制住房供应总量。把住房供应年度计划与土地年度利用计划相结合，采取用地计划的总量调控和中低价商品房在各区域内合理投放的区域调控相结合的手段，达到政府对房地产市场宏观调控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供给，由规划局和房产局结合当前住房供应结构和市场需求在项目审批时共同把关，确保住房结构合理、价格稳定。二是要继续整顿房地产市场秩序。房地产管理部门要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。三是进一步加强商品房销售管理。要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
2.加大差别化信贷政策执行力度，加强房地产信贷风险管理
