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风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2)
(一)全过程综合风险(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。
(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。
(3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审批引发的风险主要表现在：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；二是合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。
(4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人素质低、劳动积极性低导致房地产项目建设过程中各项工作没有严格按照国家法律法规和公司规章制度执行引起各种违规风险。主要包括财务付款安全性、印章管理、应收款管理、个人借款、资产管理方面的风险。
(二)各阶段特有风险(1)房地产项目土地获取阶段的风险。土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此其风险主要来自于对未来市场的判断能力。征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题。一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大的风险。
(2)房地产勘察、设计风险。勘察风险是指由于勘察点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致建设用地的工程地质、水文状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如承载力高而勘察结果低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，房地产开发商成本增加和受益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至建筑物倒塌，使开发商的信誉和投资蒙受巨大损失。设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当、结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足使用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。
(3)房地产项目建设阶段的风险。招标模式风险：目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。承包方式风险：一是全过程承包，开发商要冒承包商选择不当的风险；二是阶段承包，这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。工期拖延风险：房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。
(4)房地产项目租售阶段的风险。项目开发完成以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。这是房地产项目的终结阶段，这一阶段的成败决定房地产建设项目的成功与否，因此对这一阶段的关注非常重要。其中的风险包括：一是定价风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。二是营销策划风险。营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为自行销售和销售。自行销售具有成本低的优点，其营销队伍一般是临时组建的，必须面对非专业性带来的风险。而销售一般是委托专门的房地产中介，由于他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势能够促进房地产销售的速度，但销售也存在较大的风险。一方面要支付较高的佣金，另一方面，商一般可能同时负责多家公司的楼盘销售，开发商不得不承担由于销售不积极带来的风险。三是销售时机风险。房地产销售时机一般有：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售的方式都有各自不同的风险。
三、基于全面风险管理的房地产内部审计评价指标体系设计
使用专家调查法对已经识别出的房地产业风险进行评价，专家调查法是风险识别的主要方法，是以专家为索取信息的重要对象。通过各个部门的专家参与调查和评分，使各个部门清楚盼认识到产生风险的节点，便于内部审计部门与各个职能部门的沟通和整改意见的贯彻落实。具体的指标体系设计(如表1)：
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2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制、“三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
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（一）制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。
对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
（二）人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。
由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
（三）激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。
总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。
在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。
从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
（一）制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。
一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。
另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
（二）人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
（三）激励和控制方面
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目前，我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行各项贷款的占比较大。由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场变化快，受国家经济政策影响大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应引起足够关注。
1房地产开发贷款业务面临的风险
11去库存压力大，资金回流风险突出
据国家统计局公布的全国商品房686亿平方米待售面积，将各地去库存压力摆在了明面上，自2015年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。三四线城市去化周期高达2829个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。由于一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，仍然要坚持“以价换量”去库存。地方经济的下滑与区域楼市分化已成为互为因果的“死结”，楼市的分化又致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜，大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展，三四线城市发展面临较大去化压力。
12多头授信，资金链断裂风险加大
集团客户作为各行各业的龙头和高端企业，在国民经济中起着举足轻重的作用，它们的资产负债规模巨大，现金流量充沛，社会信誉较好，是商业银行客户营销的重点。当然，集团客户为银行带来丰厚的利润的同时，也堆积了巨大的风险隐患，如果风险控制不当，就会给银行经营造成灾难性冲击。随着我国经济的高速发展，企业的集团化多元化趋势越来越明显，集团客户股权结构越来越复杂，关联交易越来越隐蔽，资金集中运营越来越迫切，集团客户多头授信、过度授信越来越多，授信总量越来越大，集团客户授信业务风险凸显越来越严重。特别是部分房地产企业，通过集团所具备的优势地位，采取委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道融资，实际负债水平偏高，银行缺乏有效甄别其真实负债水平及偿债能力的手段。一旦遇到宏观环境和政策发生变化，资金链断裂，则开发企业面临较大经营风险。
13资本金不到位，缺失抵御风险能力
除了部分央企资本金比较充足外，其他一些区域性房地产开发商自有资金实力较弱，或者超越自身资金实力同时开发多个房地产项目，通过股东借款、其他应付款、挪用信贷资金等方式充当资本金，项目资本金比例不到位，存在较大投资缺口，甚至过分依靠项目销售资金再投入进行房地产开发，一旦出现抽逃项目资本金现象，资金链断裂，无法按照项目可行性研究报告确定的工程进度完工，造成“半拉子”工程或“烂尾楼”，或者虽然具备销售条件，但是限于地理位置、品牌价值、性价比、市场需求不足，导致房地产开发贷款楼盘销售不畅，资金回笼缓慢，出现较大财务风险，无法及时归还银行房地产开发贷款。因此，对于开发资质低，缺乏项目开发经验，资金实力弱，技术水平差，公司治理结构不完善，合规合法经营意识不够，法律纠纷多，靠非法途径获取项目开发权，频繁变更用地、工程规划，迟迟无法开工的项目应当坚决规避。
14抵押措施不落实，造成押品敞口风险
开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，而且，开发商为了争取获得更多的贷款，通常会过高地确定押品评估价值。当项目楼盘达到预（销）售条件后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，并按照规定，解押后必须还款，否则，很容易引起法律纠纷，银行押品价值不足。
15资金监管不到位，存在被挪用风险
房地产金融市场存在严重的信息不对称，有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。银行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只能对本行发放的开发贷款的支用情况进行监控管理，无法对项目的整个资金进行封闭管理，如商品房现款销售或按揭预售，销售资金未纳入封闭管理，银行封闭管理就会流于形式，无法有效控制项目资金用途，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大风险。
2防范房地产开发贷款业务风险的措施建议
21调整房地产信贷策略
211实行房地产开发贷款分区域风险分类管理
根据区域经济发展水平、产业结构、人口变化、供求关系、土地消化能力、房价变化等因素，对全国主要地级市房地产市场风险进行分类管理，对于不同风险等级区域制定差异化的准入标准及信贷策略。
212调整房地产开发贷款信贷结构
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一、提前或推迟确认收入
以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：
(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；
(2)已签订商品房买卖合同；
(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确
房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：
由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。
对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。
出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。
三、税收问题
税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：
(一)是否存在隐匿收入行为
房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。
(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。
(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题
欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。
(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税
根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。
(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况
印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。
现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。
针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。
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跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。
2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式
目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。
3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略
3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计
房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。
3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况
房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。
3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计
房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。
4．结语
总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。
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中国注册会计师协会在2007年最新公布的《中国注册会计师审计准则第1101号---财务报表审计的目标和一般原则》，第十七条中对“审计风险”的定义：审计风险是指财务报表存在重大错报而注册会计师发表不恰当审计意见的可能性。换句话说就是经过注册会计师和审计人员审计的财务报表，没有按照《企业会计制度》、《企业会计准则》等公允的反映被审计单位财务状况和经营成果的可能性；也就是被审计单位对外披露的财务报表存在重大的错报，而没有被注册会计师和审计人员觉察的可能性。
审计风险可以从狭义和广义两个角度来理解，狭义的审计风险，即每个具体审计项目上可能存在的审计风险，指在某个具体审计项目上，注册会计师和审计人员未能识别出财务报表的重大差错，而对存在重大错报的财务报表发表了不恰当的审计意见而导致的审计风险。广义的审计风险，即执行具体审计项目的会计师事务所的执业风险，它包括了注册会计师和审计人员执业过程中可能产生的审计风险而给会计师事务所带来的损失，也包括被审计单位和审计环境引发的审计风险带来损失的可能性。注册会计师和审计人员只有高度重视审计风险的客观存在，也才能应对审计风险，并将审计风险控制在可接受的范围内。
二、风险导向型审计的特点及运用
（一）风险导向型审计的特点
风险导向型审计是现代审计的一种思路，它有别于传统审计理念，它着眼于审计风险的识别与评估，并将它贯穿于审计全过程，根据识别出的审计风险随时修改审计计划，其根本目的是将审计风险降低至注册会计师和审计人员可接受的合理水平之内，或者说通过对被审计单位审计风险的识别与评估，识别出高风险的审计领域从而进行重点审计。
（二）风险导向型审计的运用
1、注册会计师执业准则对风险识别的要求
《中国注册会计师审计准则第1211号-通过了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》准则中第十四条也提出要从六个方面来了解被审计单位及其环境，从注册会计师执业准则要求不难看出，风险导向审计与传统审计模式相比较，审计范围及审计内容更加广泛，不仅要了解被审计单位的具体经营情况、财务状况、管理层意图、内部控制制度等内部信息，还要了解被审计单位所处行业的经营环境、法律环境、宏观经济环境等外部信息，对被审计单位可能存在的各方面风险因素的考虑得较为全面，目的是识别出可能存在的审计风险以便于注册会计师和审计人员予以应对。
2、审计资源的合理配置
目前会计师事务所的注册会计师和审计人员在具体审计项目中面对的主要困难是，第一要在有限的审计时间内完成审计工作，第二由于受到审计收费的限制，审计项目中不可能投入大量审计资源，导致一些审计工作根本不可能按照注册会计师审计准则的规定全面执行审计程序完成审计任务，因此，为了合理配置、节约审计资源，确保被审计单位可能的错报能在注册会计师可接受的范围内，在接受审计项目时就应该了解被审计单位及其环境，对被审计单位可能引起重大错报的各项内、外部风险因素进行评估，识别出存在的审计风险，注册会计师以此来确定重点审计领域，进而将有限的审计资源集中在高风险领域，识别出被审计单位的错报以此提高审计效率。
风险导向型审计下的审计风险模型=重大错报风险×检查风险，这反映了重大错报风险与检查风险是成正比例关系，在保持一定的审计风险前提下，注册会计师应对识别出的存在高风险重大错报的审计领域对应保证较低水平的检查风险。为了保证较低的检查风险，注册会计师和审计师应向这些重大错报风险高的领域分配更多的审计资源，加大检查力度并执行更充分、可靠的审计程序，如果注册会计师或审计师不能准确评估出账户层次可能存在的重大错报风险，那么审计资源可能会被错误配置，进而导致报表错报不易被发现。
3、风险导向审计的运用启示
分析目前企业发生的舞弊行为其实大多是管理层的舞弊，这些企业虽然制定有健全、完善的内部控制，却形同虚设，管理层凌驾于管理制度之上，内部控制没有发挥其控制作用或者说没有得到有效执行，还有就是存在管理层迫于集团业绩考核压力或其他目的而进行舞弊的可能性，这就要求注册会计师和审计师的审计思路不能只局限于就账查账，而忽视企业赖以生存的行业环境、经济环境等，比如：目前从房地产行业来讲，由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。楼市指标成下行态势、房企库存量在增加，部分小型房地产企业资金链断裂，出现亏损甚至倒闭。而在审计中却发现，你审计的这家房地产开发企业经营状况良好，销售收入还较上年有一定增长，你就得高度关注予以重视了，该企业的销售收入应判断为重大错报的高风险领域，在审计资源的配置上应充分考虑。再如：某集团企业制定了战略目标，并将生产经营指标和任务层层分解到各下属子公司。在目标实现年度审计人员在审计工作中经过执行分析性测试，发现集团当年的营业收入较上年度大幅的增加，比上年增长将近40%，这显然是异常的，该集团当年年度是否为此而虚增收入？基于这一假设，审计人员于是以合并报表营业收入的真实性审计作为审计重点，发现了该集团为了完成营业收入指标与下属多家子公司进行虚构经济业务、人为增加内部的关联交易，同时在编制合并会计报表时不予抵销等方式虚增了营业收入和成本。
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［中图分类号］F832.48［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。
同时，我们注意到，2012年6月7日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至1250％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。
针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经营管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。
1 投资性房地产的界定
《企业会计准则》（2006年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。
1.1 会计准则的规定
根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。
当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。
1.2 判定的依据
从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
2 投资性房地产对商业银行的主要影响
投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。
2.1 法律风险
根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。
2.2 财务风险
投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。
2.3 审计风险
当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。
2.4 资本成本
根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。
3 国内商业银行投资性房地产的管理情况
从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。
3.1 金额相对较小
从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。
3.2 境内分布相对较少
国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。
注：本表数据来源于公开披露的年报。
4 投资性房地产的转移路径
经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。
4.1 存量部分
4.1.1 转移路径
商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。
通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。
4.1.2 模式分析
商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。
此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。
从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。
4.2 增量部分
4.2.1 转移路径
就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。
4.2.2 模式分析
“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。
5 结论
本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。
对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
主要参考文献
［1］中华人民共和国财政部．企业会计准则［S］.2006．
［2］胡燕，张磊．关于《投资性房地产》准则的思考［J］．北京工商大学学报：社会科学版，2007（4）．
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一、前言
当前，我国对于审计风险的研究，只局限在国家审计和社会审计的相关领域。我国的内部审计由于起步较晚，发展也相对缓慢。因此，对其风险的研究还不够完善。对于房地产企业而言，审计方法就相对落后。大部分审计房地产开发项目的方法，通常使用的是详查法。但是，随着房地产企业的投资规模的不断扩大，这种审计方法的弊端暴露无遗，不但费时费力，而且效果也不显著。我们通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中所存在的问题进行分析，并提出完善房地产企业内部审计的一些措施，进而保持资本市场的有序性，促进经济健康的发展。
二、房地产企业内部的审计工作所存在的问题
1、内审人员的综合素质低，人才结构不合理
根据调查数据表明，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才
结构配置不合理的现象。究其原因，主要是因为我国的房地产内部审计工作属于新产生的工作，许多内部审计人员并不是专业型的人才，大部分都是从其他财务岗位转过来从事内审工作的。而且，内部审计人员一般情况下只是会查账，一旦缺少了账本的数据资料，内部审计工作就不能够顺利进行下去。因此，我国房地产的内部审计工作者的单纯财务思维根本不能够适应当今企业审计工作的基本需要，他们的专业素质与现代内部审计对管理审计的人才的要求存在相当大的差距。此外，从人才结构上面来上，也没有实现资源的优化配置，这就使内审工作的深度和范围难以得到很好的扩张，这就不同程度的阻碍了我国房地产内部审计工作的效率。
2、房地产企业没有完成向管理审计的全面转移
目前的审计工作还只是停留在以财务审计为主的初始阶段，并没有完成向管理审计的全面转移。房地产企业的内部审计机构长久以来主要还是以开展财务审计为主，所运用的审计方法大部分还只是停留在财务的查账阶段，这样使得审计的视野和高度都不能得到很好的发挥，即便开展了一些经营管理的审计，但由于审计的思路和方法不好，致使审计质量和经营管理审计还存在很大的差距。与此同时，由于企业大部分管理层和员工没有接触过经营管理审计工作，形成认识误区就是内审工作只是单纯的财务查账。甚至连部分房地产企业董事们也认为审计工作是与财务相通的工作，主要任务就是为财务控制提供服务。在房地产企业人力资源部在进行内审人员的招聘过程中，通常也是在财务、审计的相关经历人员中进行挑选，就连从事管理内审的员工也存在着畏难的情绪，认为管理审计是遥不可及的工作，审计更是不知道怎样下手。此外，还有部分企业领导认为内审部门没有从事广泛综合的审计工作能力，内部审计涉及介入经营管理范围太多，已经超出了内部审计的职能和能力范围。
3、审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐
一直以来我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作，显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。
三、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略
1、 建立健全完善的内部控制制度。
通过完善的内部控制制度的建立，可以使房地产企业的各项管理工作有制度遵循，防止企业只听从个别人的指令安排，进而有效地保证了企业提高经营效率和效果，与此同时，还能够提高企业的最高管理层对内部审计的认识，使内部审计制度得到有效的贯彻执行。企业的管理层只要认识到了内部控制制度的重要性，也必然会意识到内部审计的重要性。企业只要建立健全了内部控制制度，并且作为监控要素的主要手段，内部审计也就随之得到了强化。内部审计可以通过对经营活动的效率、组织的效益和经济性这三个方面进行审查和评价，并及时发现经营环节中所存在的各种低效、浪费和舞弊等重大问题，还能够研究有效的纠正措施和管理方案，并对内部控制系统的薄弱环节提出相应改进建议，从而提高企业的盈利能力。
2、提高企业内审人员素质和审计技术水平。
具有良好素质的内部审计人员是内部审计有效地增加房地产企业价值的根本保证。内部审计人员在进行审计的时候要做到客观、公正、诚实、守信，必须要精通会计、审计、经济法规和管理等知识，必须严格按审计准则和职业道德规范工作。在我国房地产企业，内部审计人员绝大部分是从企业的财务部门调来做审计工作的，他们的知识结构不合理，因此，优化内部审计的构成人员，进而提高内审人员的专业素质对于有效开展房地产企业内部审计有着十分重要的意义。
房地产企业只有通过良好的激励机制来吸引更多的优秀人员，加大工程技术和管理人员、法律人员在内审人员中的比重，并培训原有的审计人员，裁减水平低的人员，精简队伍，组建一个高效的审计团队，才能够促使房地产企业的内部审计向更高的层次发展，才能帮助企业改善经营管理，实现企业价值的最大化。
3、 改进审计手段，拓展审计领域。
目前，房地产企业集团内部审计人员将大部分的精力都投入到了财务数据的真实性、合法性的审查和监督上面，采用的是详查法。内部审计的主要职责就是“查错防弊”，并不是对公司的管理做出分析、评价和提出管理建议，审计的对象主要是会计报表、账簿、凭证等相关资料。这一审计模式和方法已经存在很多的问题，比如过度的控制情况严重阻碍了集团程序的正常运作，使得沟通变得更加困难，内审人员过多地从事着并没有附价值的无用工作。事实上，集团发生或产生的错误和舞弊等重大问题多数是存在于经营管理的过程当中。因此，内部审计的工作重点必须要从传统的“查错防弊”向为公司内部的管理、决策及效益服务转变，内部审计的职责也要从审查和监督向评价和咨询方面拓展，其作业范围不能够只是局限于财务领域，而是要扩展到企业经营管理的各个方面，而且在方法上也要灵活多变，不能局限一种方法，可以采用多种方法并存。如调查法、监管法等等。
4、建立内部审计部门业绩评价标准
在进行调查的前提下，总结出评价内部审计业绩的标准体系，这些研究成果对于房地产企业集团的内部审计部门能够起到很好的借鉴作用。其中数量化标准是指可以量化的业绩，比如审计部门所消耗的资源、审计工作时间、完成的审计项目等。质量化标准有促进内部控制完善的建议、提高经营效率的建议等。反馈式标准有来自审计委员会、高层管理者、其他管理者等各方面对内部审计的评价。
总之，标准应该全面、客观并不断完善，既要让成绩得到肯定，也要让缺点得到暴露，让审计人员既有动力也有压力，保持旺盛的战斗力。
四、结束语
目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。
篇10
同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。
本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。
二、房地产开发企业内部控制问题
（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系
当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。
（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱
随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。
（三）房地产开发企业内部监督管理不到位
房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。
（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐
现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。
（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制
当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。
（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅
内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。
三、房地产开发企业内部控制问题解决对策
（一）建立健全完善内部控制制度
建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。
（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。
（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。
（二）加强内部控制法制建设
许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。
（三）强化内部审计
内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。
同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。
（四）拓宽企业内部控制体系
随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。
（五）提高内部控制缺陷披露质量
我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。
篇11
审计收费的影响因素一直是审计理论与实务界研究的重点。审计服务价格（对公司而言是审计收费）作为会计事务所为公司提供专业服务收取的报酬，一定意义上体现了会计事务所与公司间审计服务的供求关系。审计服务价格是否合理将直接影响审计的独立性与财务报告的审计质量。本文主要关注审计收费的影响因素，特别是在国内外研究的基础上，创新性得将公司治理因素加入实证分析模型，试图验证公司治理因素对审计收费的影响。
一、审计收费影响因素分析与文献综述
（一）审计产品成本
现代审计理论把审计业务作为一个商品来对待，那么对于一个商品收费，或者说是售价，必然与该商品的成本存在联系。根据国内外文献研究，他们大致把审计产品成本归为两个方面：（1）被审计单位的规模。（2）被审计单位的财务复杂性。Simunic（1980）最早运用多元线性回归模型考察了可能影响审计收费的10大因素，发现上市公司的资产规模是决定审计收费的最重要因素。Francis（1984）用修正过的Simunic回归模型考察了澳大利亚审计市场，同样发现上市公司的资产规模与审计费用呈显著相关。另外，Firth（1985），Taylor和Baker（1981）等学者的研究也均证实审计费用与企业的规模有着显著的正相关关系。我国在实证方面对被审计单位规模对审计费用的影响与国外研究基本一致。罗栋梁（2002）；刘斌、叶建中和廖莹毅（2003）；徐筱凤、李寿喜（2004）均验证了公司规模是审计费用的解释变量。因此得出结论，被审计单位的规模是影响审计收费的重要因素之一。
被审计单位的财务复杂性也不可避免的影响审计成本。Simunic（1980）对美国审计市场的研究用子公司数、资产负债率来代表企业的财务复杂性，从而验证了其对审计费用具有显著影响。Francis（1984）的研究结论与Simunic一致。但是，Low，Tan和Koh（1990）的研究发现财务的复杂性对审计费用的影响并没有在实证上得到支持。而在国内，罗栋梁（2002）；刘斌、叶建中和廖莹毅（2003）；韩厚军（2003）；徐筱凤、李寿喜（2004）；李斌（2004）等人的研究，由于选取替代变量的不同，他们的结论也出现了偏差，甚至出现相反结论。因此，本文认为被审计单位的财务复杂性在理论上是对审计收费产生影响的，但是在实证方面并没有得到相关的一致支持。
（二）审计风险
审计风险是指审计所发表不恰当的审计意见而可能面临的损失，很多相关的文献研究表明，审计风险也是影响审计收费的因素之一。因为在这个诉讼爆炸的年代，高风险也意味着高责任、高收益。Simunic（1980）验证了审计意见对审计费用有显著影响，保留意见的审计费用比非保留意见的审计费用明显增多，而被审计单位是否亏损（近三年）对审计费用并没有显著影响。Firth（1985）的研究也同样验证了是否亏损（近三年）对审计费用没有显著影响。而国内的学者韩厚军（2003）在其研究中指出注册会计师出具不干净审计意见会导致审计费用的增加，其主要原因是注册会计师需要更多的时间与企业沟通，并风险更高。伍利娜（2003）的研究结论显示审计意见由“不干净”变为“干净”与审计费用变动存在显著正相关关系，主要是因为上市公司存在“购买”审计意见的现象。从上面的关于审计风险的文献综述中可以看出，各个文献选择的相关变量是不相同的。
（三）业务双方议价能力
将审计作为一个商品，那么商品交易双方的谈判议价能力也在很大程度上影响着审计收费的定价。作为委托方的议价能力，大多反映在委托方的规模等因素上。所以，在这里我们注重强调审计事务所的议价能力。simunic（1980）实证结果表明“”会计公司不管是在大规模审计客户还是在小规模审计客户中，审计费用都没有显著偏高。Johnson，Walker与Westergard（1995）以新西兰企业为样本得到结论：规模最大的五个事务所的审计收费较其他事务所的审计收费平均高出24.1%，即事务所的规模会影响审计收费。而国内的研究，朱和章立军（2002）；伍利娜（2003）等学者均证实会计事务所的规模与审计费用有关。从上述的文献综述中我们可以看出审计事务所的规模是审计收费的影响因素之一。
（四）被审计单位公司治理对独立性的要求
随着公司治理、股权结构等因素在现代企业制度下被人们广泛的关注，公司治理因素对审计费用的影响也开始得到审计学术界的重视。Bsaely和Petnori（1998）发现在金融保险行业公司的董事会中，外部董事的比例越高越容易聘用声誉好和规模大的事务所，审计独立性和审计质量也越高。Susllivan（2000）对英国的上市公司进行研究发现，董事会中执行董事拥有的股权份额越高，公司就越不愿意花费较高的审计费用来监督管理状况。这说明控股类型和持股比例直接影响到公司对审计独立性的自发需求。Acrello等人（2001）得到的结论是：外部董事的比例、董事会会议的次数与审计费用呈显著正相关关系。但是国内目前对这方面的研究缺失，这与我国上市公司实行公司治理制度的机制启动较晚有一定的关系。本文的研究会着重考虑这方面因素对审计费用的影响。
二、数据与模型解释以及假设
本文主要研究对象为影响审计收费的因素。综合上诉的文献理论，本文认为将“审计”作为产品，其成本应是价格的决定因素，因此提出本文的假设一。
假设一：被审计的企业规模越大，其审计收费越高。
本文模型采用样本公司的总资产代表被审计企业的规模。
在现代的市场经济中，在除去商品成本对价格的决定因素之外，商品的供需关系也影响着商品的价格，因此交易双方的议价能力也应该对商品的价格产生影响。因此本文提出假设二。
假设二：审计单位（会计事务所）的议价能力越强，其审计收费越高。
本文模型采用审计事务所的主营业务收入来代表审计单位的议价能力。
“审计”作为附带风险的产品，错误的审计意见将危及事务所的利益。因此，在对审计定价时，不可避免得将被审计单位的审计风险考虑在内。因此提出本文的假设三。
假设三：被审计单位的审计风险越大，其审计费用越高。
本文模型中采用被审计单位是否被ST来代表被审计单位的审计风险。（ST为1，否则为0）
高效的公司治理能有效的降低公司制企业委托成本。上市公司的年报审计作为外部监督的重要机制只有在高效的公司治理制度下才能发挥作用。例如完善的独立董事制度，以及合理的股权结构能够通过影响审计服务的聘用和实施过程最终影响审计意见的出具。我国上市公司引入独立董事制度源于2001年（《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》）。这个意见要求上市公司独立董事数量占董事会规模的1/3以上且必须有一个独立董事拥有会计专业知识背景。独立董事制度的引入最主要的缘由是出于对我国中小股东权益的保护。而独立董事发挥其监督作用很大程度上依赖于高质量的财务报表，因此其对审计报告的高质量要求会使其督促公司聘用信誉好，独立性强的审计事务所，进而导致审计费用的上升。
因此提出本文的假设四。
假设四：独立董事对“审计”的“关注度”越高，则审计收费越高。
在下文的模型中，本文采用独立董事人数比例来代表独立董事对“审计”的关注度。
由于制度原因，我国上市公司的“一股独大”现象非常普遍。这样很容易造成上市公司只听“一家之言”，或者第一大股东“一手遮天”。这种公司治理上的权利分配不平衡为大股东自身创造了会计及管理舞弊的空间，同时，也缺乏对高质量第三方审计鉴证服务的需求。因此，本文假设股权集中度与审计收费呈反向关系。
假设五：公司的股权集中度越分散，则审计费用越高。
本文主要采用股权集中度Z值来衡量企业的股权集中度。
本文主要采用多元线性回归模型，来考察各个变量因素对审计收费的解释力度。具体模型如下：
SJSF=C+B1*BSJDWGM+B2*SWSGM+B3*ST+B4*DLDSBL+B5*GQJZD
SJSF―审计收费（数据来自各被审计单位年报中重要事项第10项的披露）
BSJDWGM―被审计单位规模（数据采用被审计单位总资产）
SWSGM―事务所规模（数据采用各个事务所该审计年度总营业收入）
ST―被审计单位是否为ST公司（若是ST公司数据取值1，否则取0）
DLDSBL―被审计单位独立董事在董事会中的比例（独立董事人数/董事会人数）
GQJZD―被审计单位股权集中度（数据采用股权集中度--Z值，即第一大股东比例/第二大股东比例）
本文采用在上交所上市的房地产公司2009年的数据，上交所共有49家房地产公司，由于数据缺失等原因，最后共采得45个有效样本。之所以取房地产公司的数据，是因为房地产公司属于主营业务较为突出的公司。本文认为，若企业的主营不突出，或者多元化经营，必然导致审计费用的变化，但是，衡量企业业务多元化的指标很难量化，且各个企业的多元化经营程度属于个别特例，因此，本文在选择数据时规避了这方面的影响。审计费用的具体数据来之各个公司2009年的年报，由笔者手工收集。各个事务所总营业收入数据来源于中注协网站的2009年我国100强审计事务所调查表。其他数据均来源于国泰安数据库。
三、数据处理以及结果分析
由于本文选择各个变量的取值都相对独立，因此本文认为各变量之间并不存在多重共线性问题。本文采用EVIEWS软件进行多元线性分析。
影响审计费用的变量主要是被审计单位规模以及审计事务所的规模。其代表的含义，即决定审计产品价格的因素主要是产品的成本，以及交易双方的议价能力。因此验证本文的假设一，和假设二。
同时，其他变量（是否被ST，独立董事比例，股权集中度）均不显著，都没有通过T检验。其中变量（是否被ST）的系数与理论值相反。因此，本文认为被审计单位的审计风险、独立董事制度及被审计单位股权集中度对审计费用的影响没有得到实证数据支持。
四、结论
本文通过多元线性回归模型，采用被审计单位规模、审计事务所规模、被审计单位是否为ST公司、被审计单位的股权集中度，以及独立董事比例为解释变量来对审计费用进行回归分析，得到以下结论：（1）在我国上市公司中，公司治理问题对审计收费不存在影响。（2）被审计单位的审计风险也并没有体现在审计收费中。（3）主要影响审计收费的变量为被审计单位的规模，以及审计事务所的规模。本文的结论与国内外学者的研究基本一致。
出现上述现象的原因，笔者分析有以下几个可能性：（1）我国上市公司治理制度没有发挥有效的作用，特别是独立董事制度，并没有发挥其应有代表小股东利益的作用。独立董事沦为上市公司治理制度上的“花瓶”，没有实际意义。而且，我国大多数上市公司的独立董事的设置完全是为了迎合证监会的法规条件而已。在数据收集中，大多数公司的独立董事个数都恰恰“踩”在“及格线”上，即，证监会法规显示“独立董事比例需占董事会总人数三分之一以上”。（2）小股东的利益没有得到很好的维护，上市公司的股权分散程度并没有分散到提高公司治理效率的程度，即大股东的权利并没有得到有效的遏制。
参考文献
[1]耿建新,杨鸿.审计收费探析[J].中国审计,2000,5.
[2]刘斌,叶建中,廖莹毅.我国上市公司审计收费影响因素的实证研究[J].审计研究,2003,1.
[3]朱,章立军.审计费用的特征及其分析――来自沪市上市公司的经验证据.深圳证券交易所行业课题研究.
[4]朱小平,余谦.我国审计收费影响因素之实证分析[J].中国会计评论,2004,12.
[5]王振林.审计收费的决定与审计质量[D].上海财经大学博士学位论文,2002.
[6]Dan A Simunic.The Pricing of Audit Serveices-theory and Evidence.Journal of Accounting Research.1980,2(3),161-190.
篇12
一、投资性房地产的盈余管理空间
1.利用政策的可选择性进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。
2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。
3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理
会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。
4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。
二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例
例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。
三、内部审计对投资性房地产的盈余管理
（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。
2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。
投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。
3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。
4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。
（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略
1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。
2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。
3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。
参考文献：
[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.
篇13
(三)财务管理内部控制薄弱建立完善的内部控制制度是实现传统管理模式过渡到现代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完整可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营过程中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。具体表现在:第一，有些企业虽然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只有形式没有实质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生;第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与授权不清、职能交叉等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。
二、房地产企业财务风险产生的原因
(一)盲目贷款，无合理规划对于资金密集型的房地产企业来说，投资金额大是其具有的特点之一。许多房地产企业由于自有资金有限，常常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合自身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择自己的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依赖于商业银行贷款或从其他金融机构取得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法偿还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，如果资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能偿还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借贷的资金变少了。此外，国家多次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。原本依赖于商业银行贷款的房地产企业陷入融资困境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。
(二)个性化需求增加，同行竞争激烈随着市场的发展，能否满足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一［6］。但许多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，从而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争激烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购”政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。
(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但许多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行详细的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大;其次，企业的资金管理体系不科学。许多房地产企业资金管理体系的灵活性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目过程的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费过多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法达到预期目标，从而出现资金紧张局面［7］。富力地产之所以出现这种状况是因为没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且回报周期长的商业地产项目。
(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们认为制定大量的制度等同于增加办事繁杂度，影响办事效率，增加经营成本［8］。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格按照制度执行，或是没有结合自身状况合理制定政策。同时，许多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的授权情况与企业实际经营模式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行各项任务，从而产生了职责不清晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。2.财务管理人员财务意识较弱有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。
三、加强房地产企业财务风险管理的对策
(一)降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业中，大部分资金来源于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，如果企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能按照既定目标取得资金使用效率，无法达到资金供给者事先期待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合自身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。
(二)适应市场需求，建立合理的营销策略房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因此，房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优点，制定出能够满足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。
