引论：我们为您整理了13篇房地产行业涉税风险范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005
[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008
[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)
[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)
[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007
篇2
一、企业增值纳税方面的风险
一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在房地产的一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及的领域较多，所以与多种类型的税种都要打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对于其他的行业来说。
另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年的时间、且而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发的成本更加具有不确定性。由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。
二、“营改增”政策的基本情况
对于房地产企业来说，我国政府一般都是采取税收的方式来实现对其经营的调整，其中涉及到的一些税收类型就是增值税，开展这种方式可以在一定程度上改善房地产企业经营情况，但是也影响了其当前的经济效益，有利于积极的维护社会的稳定，同时也有利于房地产企业的长久发展。所以“营改增”这三个字实际上就是表达了营业税转变为增值税。增值税就需要房地产企业按照自己的增值部分的收入来进行缴纳，然后根据这一部分的收入来进行税赋的增收。因而我们可以看出：“营改增”的本质上就是国家的一种减税的政策，而且是实行的一种结构性的减税措施。
“营改增”的实质就是将传统缴纳营业税中的应税项目变更为缴纳增值税，也就是对于房地产增值部分进行纳税，从而能够避免重复纳税的发生。自从“营改增”开始推行试点，到今天而言已经过去了几年的时间。对于“营改增”的税收政策来说，其实际上就是指房地产企业不再继续缴纳营业税，而是缴纳一定的增值税，对房地产企业的税收进行一定程度的减免可以有效的降低房地产企业的经营成本，从另一个角度来看促进房地产企业积极地发展自己的优势，实现更长远的目标，防止房地产企业在自身的纳税方面浪费一些不必要的资源上。
三、“营改增”政策在增值纳税方面的风险
随着“营改增”在我国房地产企业中的不断推广改革，整体对房地产企业的作用比较明显，然而在房地产企业营改增改革过程中，仍然面临着较多的风险，具体表现在以下几方面：
（一）“营改增”政策可能出现重复征税的风险
随着“营改增”政策的不断推广，一些地区实施的目的就是要消除房地产企业重复征税的现象，但是有些房地产企业的税负结果显示却是税收增加了。房地产企业对待营改增本就是为了减少税负，然而这种结果使得部分房地产企业对此政策产生了抵触，加上对政策的一种恐惧心里，导致一些房地产企业对“营改增”政策的排斥。现在国内很多房地产企业仍然没有参加到营改增政策中，这也就是由于这一政策存在一些风险，这是营改增政策推广需要解决的主要问题之一。
（二）“营改增”逐步退化为营业税的一种
实际上的增值税的征收对象主要是针对于增值额的，需要企业自我准确的计算其经营增值额。另外，增值税属于是一种流转税，在我国的税种具有重要的地位，营业税是与增值税有明显的区别，其征税范围较为局限性，一般都是针对于销售性质的普通货物，当然也涵盖着一些附带的劳务。但是很多人不理解“营改增”政策，以为“营改增”政策在计税方法以及核算等方面与营业税是一样的。由此可见，若对于营改增不进行彻底的宣传推广，很可能面临着成为营业税的一种的危险。
四、关于房地产企业在“营改增”方面改进建议
面对企业营改增政策带来的一些风险，政府和企业需要做的是对误区进行深入分析，避免风险的发生，为企业赢得更好地利益。
（一）全面学习税收法规政策
一般来说，税收方面涉及到的法规政策较为复杂，而且经常更新，这就意味着房地产企业必须要及时的学习这些政策法规，做到深刻的理解这些政策，体会其中含义，从而在实际的工作中灵活的运用，力保房地产企业的全部的经济业务合法纳税。例如，对于房地产企业而言，其要结合自己的特点和环境去解读这些政策法规，有重点的去把握非法的底线，只有这样才能够控制企业的房地产经营活动处于合法的范围。同时要做到合理利用税法赋予的免税、减税以及延期纳税等权利，这样有利于企业的资金周转，减轻税负，增加税后利润。
（二）加强深入学习营改增政策
尽管“营改增”政策的出发点是好的，但是由于这一政策对于房地产企业的影响比较大，对于房地产行业都有比较大的影响，因此尽管“营改增”受到了来自整个社会的广泛的关注，但是人们仍然缺乏对其的深入了解，也恰恰是这个原因，“营改增”自然就意味着我国新的税制改革的代表性的里程碑。营改增政策能够很好地推进我国经济发展，能够减轻企业的负担，在此改革的过程中，可能会存在一些曲折，但最终营改增的目标是确定的，减少房地产企业的税负。为此，房地产企业必须通过有效的方式增强对营改增的理解，提高企业内部人员对营改增的关注度，首先从领导开始，重视政策改革；其次，组织员工参与对营改增的学习了解；最后，在于客户沟通交流，或者与供应商联系的过程中，都要首先在营改增政策上达成一致意见，避免后期产生分歧。
五、结束语
“营改增”可以提高房地产企业的经济效益，在“营改增”的改革中要运用创造性思维来处理行业内的各种问题，并在实践过程中不断纠正，全力以赴的做好相关工作，使得企业能够持续稳定的发展。
参考文献：
[1]胡俊坤，房地产开发企业纳税风险及防范[J].中国房地产，2007（05）.
[2]张瑞珍，房地产开发企业土地增值税的纳税筹划及风险防范[J]大家，2011（10）.
[3]吴春璇，控制企业纳税风险要点分析[J]会计之友，2011（06）.
[4]尹旭.浅谈“营改增”对企业财务管理的影响以及加强对策[J].经济研究导刊，2013（13）：103-104.
篇3
由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。
（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加
土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。
（三）涉税风险和监管力度不断变强
房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。
二、房地产企业土地增值税税务风险分析
（一）确立风险评估指标
要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。
（二）选取样本数据
本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。
（三）分析土地增值税税务风险评估结果
倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。
与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。
三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨
（一）提高风险筹划意识
土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。
（二）与税务机构保持高度的联系
房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。
（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度
篇4
（一）房地产企业建设成本上升
建筑施工企业作为房地产的上游企业，“营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业，使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，并提供的材料较为繁琐，管理较为杂乱，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，使得进项抵扣难度加大，造成建设成本上升；二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式，特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式，这反而使得税负上升，增加了建筑企业的成本，从而压缩了房地产企业的利润空间；三是由于房地产企业的生产周期较长，且人工费用占到总成本很大的比例，然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣，使得建设的人工成本高于“营改增”之前。
（二）税负变动可能与理论分析的情况有所出入
房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票，使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一，房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣，使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金，使得房地产企业开发的税负反而上升。第二，取得土地成本较低的房地产企业，项目开发过程中增值额较大，可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三，就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣，使得实际税负有所上升。
（三）对房地产企业的利润和现金流产生影响
房地产企业在项目完成以后，都是以预售的形式进行房产的销售，由此获得收入应该进行税金的预缴，然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加，若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票，这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税，而进项税抵扣较为滞后，严重影响房地产企业的现金流，甚至会导致企业资金链出现问题；另外，由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势，这就使得地方财政收入受到严重影响，从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管，比如加强对土地增值税的预缴和清算等，使得房地产企业的税负上升。
（四）企业纳税风险增加
房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面：第一，房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目，而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加，使得会计核算过程中难免发生一些错误；第二，由于新税制刚推行，财务人员对于政策的变化把握不清，导致会计核算不合格，且没有规范的进行纳税申报，给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险；第三，一些财务人员可能会受上级的指示，伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等，给房地产企业带来巨大的风险；第四，房地产企业尚未针对“营改增”建立财务风险预警系统，无法及时发现和防范“营改增”给企业带来的涉税风险，给房地产企业向新税制过渡带来阻碍。
三、持续关注并尽可能消除“营改增”对房地产企业的影响
（一）加强建设成本税务筹划和增值税发票的管理
首先，房地产企业实行“营改增”过后，由于涉及的环节比以前多，增加了房地产企业进行纳税的空间，所以企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境，加强与当地税务机关的沟通，合理的利用一切税收优惠政策，对企业进行纳税筹划，以帮助企业平稳的度过改革期；其次，房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是通过提升企业内部管理水平，加强财务部门对于“营改增”的认识，加强与建筑企业的沟通，在完成项目或购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据；二是委派专门的人员进行增值税发票的管理，使得增值税发票的管理更加系统，有效的降低房地产企业的成本；三是房地产企业在选择合作对象时，应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作，避免风险转嫁到自己头上，并且合理的降低成本。
（二）有效控制“营改增”后税负上升问题
“营改增”后房地产企业的税率为11%，所以房地产企业应该找到足够多的且合理的进项抵扣项目以完成税额的抵扣，避免税负反而上升。第一，在项目开始之前事先对企业所经营项目的流程进行系统的梳理、分析，根据企业目前的发展现状以及所处的经济环境，对项目的开展提前进行纳税方面的整体筹划，做到未雨绸缪；第二，有关部门应当积极推行有利于房地产企业发展和税制体系完善的税收优惠政策，并且在房地产企业“营改增”的过渡阶段退出临时性的政策，比如关于进项抵扣方面给与范围的扩大，同时对于过渡阶段的房地产企业税负升高的情况，给与房地产企业一定的政府补助，以帮助房地产企业顺利向新税制过渡；第三，“营改增”后，对于房地产企业中混业经营的情况，应当对不同的项目进行单独的计算，比如采取分业核算或分率核算的方式，切实的降低房地产企业的税负。
（三）规范会计核算，加强财务管理
规范会计核算，加强房地产企业的财务管理可以从做到以下几点：一是根据：营改增“对于会计核算的要去，规范企业财务人员的会计核算方式和流程，加强财务人员对于处理复杂账目的培训，使得会计核算更加准确；二是建立核查小组，定期的对企业的会计核算结果和核算方式进行核查，及时发现其中存在问题的财务指标和不符合国家相关规定的财务处理方式，并及时的控制，避免给企业带来损失；三是加强房地产企业的财务管理，及时发现可能导致现金流断裂的风险，并采取措施实施控制，保障企业现金流的健康，为利润的获得提供基本的资金保证。
（四）加强对新税制的学习，建立税务风险防控体系
篇5
一、当前房地产企业税务筹划中的问题
（一）房地产企业薄弱的纳税意识
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。
（二）房地产企业对纳税的错误认识
在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。
（三）房地产企业内部缺乏纳税管理
在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。
（四）房地产企业不知如何规避风险
在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
（五）企业内纳税筹划实施不及时
在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。
二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义
在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。
在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。
三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路
（一）认清税务筹划的价值
在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。
（二）在税务筹划中引入变量
在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。
（三）灵活运用税收政策的特定条款
在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。
（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则
在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。
四、结束语
由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。
参考文献：
[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009
[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011
篇6
随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。
所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。
一、房地产开发企业税务筹划的意义
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。
参考文献：
篇7
自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。
2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析
2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大
首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。
2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象
从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。
2.3小税种漏征
大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。
3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究
3.1完善相关法律法规建设
虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。
3.2加强财务核算管理
针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。
3.3加强对小税种的关注力度
针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。
4结语
综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。
参考文献
[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.
篇8
从国家层面来看，开展税制改革的主要目的是为了减轻企业税费负担，优化产业结构。但是由于房地产企业存在着资金投入大，开发周期长以及融资成本高的特性，因此在这一政策的实施过程中，影响房地产企业经营管理。本文通过分析营改增政策对房地产企业财务及经营管理的影响，并针对这些影响提出相应的对策，促进房地产企业趋利避害，实现可持续发展。
一、营改增对房地产企业财务管理的影响
（一）营改增对房地产企业收入、成本和利润的影响
1、营改增会使得房地产企业的收入降低
营改增将原来的价内税改革为价外税，原来含税的销售收入变为不含税收入，同时由于一定时期某一地区的房价具有相对的刚性，大幅上涨的可能性不大，因此通过提高销售价格来增加收入显然不现实，从而造成企业收入的减少。
2、营改增可能会造成房地产企业成本的上升
建筑安装企业作为房地产企业的上游，营改增实施之后，建筑安装企业的税率上升至11%，同时由于其属于劳动密集型行业，劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较小，从而造成其成本增加，增加的这一部分成本必然会向其下游房地产企业转移，因此可能会造成企业成本的上升。营改增所造成的收入规模的缩减和成本的上升，必然会大幅挤压企业利润。
（二）营改增对房地产企业现金流的影响
由于房地产企业在取得土地使用权后，要经历勘察、策划、报批、拆迁补偿、施工、竣工及销售等环节，周期较长，项目会计核算跨度较大。
营改增之后，由于前期收入较少，销项税金额较小，造成项目所耗费的材料、劳务及所购设备等取得的进项税无法在当期抵扣，只能在以后期间加以抵扣，在此期间企业必然要垫支这一部分进项税资金，因此会造成企业短期的现金流出压力。
（三）营改增对房地产企业会计核算的影响
营改增之后，新老项目并存，增加企业税务核算难度。房地产企业的税费核算票据管理出现了新的变化，新项目增值税计税方式和依据较多，会计核算复杂度增加，增值税核算主要增加了一级核算科目“应交税费――应交增值税”，二级核算科目应设“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”、“减免税款”、“增值税留抵税额”等明细科目。这些核算科目对企业财务人员素质提出了新的要求，同时客观上也增加了企业会计核算的难度。
（四）对房地产企业税负的影响
营改增之前，房地产企业是以总销售额乘以相应税率来计算营业税，对购进的材料、劳务费等发票进项税不允许抵扣，这就造成了对同一征税对象既收增值税又收营业税的问题。营改增之后，房地产企业可采取抵扣材料、劳务费和机械使用费等的进项税，避免重复纳税，降低房地产企业税负。
然而，在实践中营改增可能会增加房地产企业的税负，具体体现在：
（1）由于房地产企业的成本中，土地成本占比最大，当前的税收制度并不允许土地成本进行税负抵扣，所以对于土地成本较高的房地产企业来说，营改增并不能降低房地产企业的税负。
（2）由于房地产企业的项目所用材料供应商多为个人或者小规模纳税人，所购材料和劳务费大部分无法取得增值税专用发票，因此不能用于抵扣进项税率（3%或6%），即远低于其缴纳的销项税率（11%），造成税负的增加。
（五）营改增对房地产企业的纳税申报和发票管理带来较大变化
营改增之后，房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务发生时间缴纳税款，其中适用一般计税方法的，税率为11%，适用简易征收的，税率为5%，有预缴税款的，按照抵减后的金额向国税机关申报纳税，而税率与原来的营业税相比，变化也比较大。
营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为进项税额的抵扣依据，需要房地产企业财务人员严格把关建材供应商的纳税资格以及发票的种类、合规等问题，达到进项抵扣条件，以降低企业税负。
二、针对营改增政策的影响，房地产企业应采取的对策
（一）房地产企业应当重构项目预算和成本计算模型，增加企业利润
如上文分析，营改增之后，房地产企业的收入会有所降低，对此企业应当在做项目预算时，将需要缴纳的增值税考虑进去作为项目成本的一部分，尽量降低因收入减少而挤占的利润空间；同时，做好房地产项目的招标工作，尽量降低上游建筑安装企业转嫁其因营改增而增加的税费，降低企业的成本，增加利润。
（二）依法进行税收筹划，减轻企业税负
与缴纳营业税相比，营改增给房地产企业的税收筹划工作带来了新的空间，其筹划的关键点就是进项税的抵扣，企业在选择上游建材供应商时要进行严格筛选，尽量选择一般纳税人，这样可以使企业能够取得增值税专用发票，以做到进项税应抵尽抵，能抵尽抵，以降低企业的税负，增加利润。
（三）加强财务人员的培训，把握营改增政策细节，降低涉税风险
营改增之后，房地产企业的会计核算和税务管控制度发生了根本性的变化，会计核算、税款计算和专用发票管理出现问题，可能会造成企业进项税额抵扣出现问题，不仅增加企业的税负，还有可能增加企业的涉税风险，造成不必要的经济损失。
因此，房地产企业应当加强与采购部门和销售部门的沟通，要求采购部门在采购设备和材料，尽量选择具有增值税一般纳税人资格的供应商，增加进项税的抵扣，加强发票意识，积极取得可抵扣发票；销售部门应当采取可以实行预售的营销策略，合理控制企业税负。
同时加强财务人员培训，学习营改增政策细节，做到依法合规进行税收筹划，确保税务管控不出现问题，减少企业的涉税风险。
（四）房地产企业应当做好增值税专用发票的管理
房地产企业应当结合本企业的实际情况制定内控管理措施，规范增值税专用发票的管理办法，明确发票的领取、保管、开具、认证和抵扣工作，避免增值税发票丢失、过期抵扣等问题，严禁为其他企业虚开增值税专用发票及从其他企业购买无业务实质的进项税发票等。
三、结束语
总而言之，从房地产企业来看，营改增是一柄双刃剑。企业只有在充分分析了营改增政策对本行业的有利和不利影响的基础上，积极采取各项应对措施，制定合适企业的应对方案，抓住机遇，以实现企业在经济改革大潮中快速健康的发展。
参考文献：
[1]张卓.论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].中外企业家.2016.05
篇9
一、偷逃税款的危害
北京市地税局早在2005年对全市1103家房地产注册企业的税务稽查中，发现有965家企业存在偷税漏税100万元以上的情况。情况越演越烈，到2010年税务稽查全市房地产企业罚款4301万元。企业偷漏税收的行为一旦被查实，补交税款之余，可能还要接受处罚，企业名称还可能被媒体曝光。偷税情节严重的企业，甚至会有灭顶之灾降临：总经理坐牢，项目停顿，甚或被迫转让项目以补交税款和罚款。如果企业面临偷税漏税的不法行为，税务局查证其税收问题将涉及企业开发的每一个环节，渗透到了企业内部的每一个毛孔。情节严重的将追究其刑事责任。
二、纳税遵从，防范风险
税收是房地产企业经营中不可避免的一项支出。作为企业的经营者，希望尽量降低经营成本，但违法逃税显然不是一条正路。企业应杜绝无意识的少申报税收行为的发生。在企业完成各项经济交易活动后的纳税登记计算和申报等一系列工作中，应严格遵从税收法律。纳税遵从主要是为了降低企业的纳税风险。这种风险既有少申报带来的处罚风险，也有多申报带来的效益流失风险。纳税遵从的核心内容是纳税申报，企业的办税人员必须准确理解和掌握税法所规定的各项税款的计算方法，准确、按期、完整地填写有关的纳税申报表。
另外，税务人员的业务水平对于能否有效降低纳税风险至关重要。在房地产企业的漏税行为中，就有相当数量的案例是非主观的，是由于企业的财税人员对税法不够精通造成的少申报。然而在现实中，这种行为经常被税务部门当作偷税处理，企业形象也因此受到不必要的伤害。企业的财税人员不精通税法同样会导致多申报税收。纳税申报既检验着一个企业办税人员的税收政策水平，也检验着企业对纳税工作的重视程度。企业应组建与财务部并行的税务部，重视纳税行为，建立防范风险发生的机制，防范纳税风险，减少因人为操作不当而造成的损失。
三、税务筹划，减轻负担
房地产行业的政策近两年发生了很大的变化，行业的平均利润在变薄，而税收征管却变得严格了；并且，相当多的企业在政策调控下出现资金紧张，因此研究企业依法、合理在税收上的减负，成为房地产企业关注的焦点。企业应做好“纳税筹划”等工作，减轻税收负担和不当操作带来的风险损失。
纳税筹划是指纳税人在发生各项经济交易活动之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列工作的总称。它是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的，在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税最大的不同，是具有合法性。一方面，纳税筹划应交由企业的股东会、董事会及其领导下的部门经理们完成，而不是如处理纳税遵从问题一样由企业的财务人员和税务人员负责；另一方面，纳税遵从与纳税筹划以企业的经济交易活动是否发生作为分水岭：如果发生了，企业处理相应的纳税事务就应该依照纳税遵从的原则；如果未发生，企业处理相应的纳税事务就可以依照纳税筹划的原则。现实中，很多企业的负责人把纳税遵从和纳税筹划二者混为一谈或搞颠倒了。当然，纳税遵从和纳税筹划之间也有紧密的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了这个前提和基础，纳税筹划就无从谈起。假设一个企业只想赚钱，而不想交任何税收，纳税筹划无法满足它的要求。纳税筹划所能做到的，是不交或少交某项税收。
四、纳税筹划的必要性
对房地产企业而言，其面临着复杂的市场环境，因此建立纳税筹划概念、进行必要的纳税筹划是十分必要的。房地产企业的经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，应该把税收作为影响企业最终经营成果的一个重要因素来设计和安排。
第一，房地产企业整体税收负担较重。根据一项权威统计，中国房地产企业的平均税负率是10-15%。美国《福布斯》杂志公布的2010年“税负痛苦指数”中，中国内地的水平高居全球第二，仅次于法国。这个评价是否公允，难以给出简单的回答，不过客观地说，中国纳税人的税收负担确实比较重。在很多行业具有普遍性的逃税行为与此有密切的关系[4]；第二，税务征管逐步规范化的需要。从政府的角度看，房地产业是国民经济的支柱产业，它为地方财政贡献着不小的税收收入；房地产企业面临的税收大环境正在从宽松走向严谨；第三，政府间歇性打击富人逃税的需要。从建设和谐社会的角度看，这个行业迅速制造着富翁，从业者却声誉不高，民众的不满反过来给执政者造成了压力；最后，这是摒弃无税经营决策模式的需要。很多人在开办公司时没有想过税收问题，或者在经营决策的过程中没有考虑过税收问题。这种无税经营决策模式必须改变，要先考虑税收，然后考虑经营方式，最后考虑风险。
五、结论
总之，企业要处理好纳税事务，既防范税务风险，又节约税收成本，企业经营者就应该有这样的认识：企业的财税人员要掌握好国家的税收政策和精神，在做纳税遵从的工作时尽可能地降低企业的税务风险；企业的决策层则要挖掘企业的经营资源、调整企业的经营思路和经营方式，通过纳税筹划尽可能地降低企业的税收负担。
参考文献：
[1]周叶.企业家纳税行为的经济学分析.上海：上海财经大学出版社，2009
篇10
二、严格执行税收政策，注重日常核查
（一）扩大税收控管范围
各单位要将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入税收控管范围。
（二)严格执行调整后的个人住房营业税税收政策
个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（三）强化土地税收和二手房交易税收管理
严格执行“先税后证”，对纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税，对房地产行业涉及税种实行统一管理，把好产权办理关。
（四）强化土地增值税预缴管理，防止税款流失
严格执行市局《转发省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税实行分类预征，不得随意降低预征率；严格土地增值税清算管理，对达到清算条件的项目，督促企业及时办理土地增值税清算申报手续；加强对房地产开发成本费用的审核，不得以预征代替清算。
（五）强化房地产业企业所得税管理
严格执行国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，及时督促企业按时足额缴纳税款。
三、实行房地产业税收精细化、信息化管理
市地税局为加强房地产业税收管理，组织开发了市房地产税收一体化管理系统，各单位要充分利用这一系统，以对房地产企业纳税监控为切入点，以信息技术为依托，对房地产的开发、销售进行全程税收监控。要定期对房地产企业的开发、销售情况进行实地调查，与企业实际申报信息进行分析比对，对异常申报企业按照规定进行税务约谈、实地检查、违章处理。
四、强化社会化管理，构建协税护税网络
篇11
一是启动征收时期。以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则至2006年，这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求，明确了采取先预征，后清算的方式进行整体管理，但是更注重预征，对清算及后续管理跟进不足。
二是分类管理时期。以财税[2006]21号《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》为原点，其目的是为了限制投资过热。文件在强调了预征环节管理的同时，要求加强对已经完工的房地产项目进行清算，并正式将分类清算提上日程。
三是全面环节管理时期。2015年以来房地产行业迎来第二个高峰，为了遏制房地产行业泡沫化，自上而下要求税收发挥调节作用，而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送，还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度，开启了全流程管理的新时期。
1.2基层土地增值税征管运行分析
1.2.1管理主体
土地增值税不同于企业所得税和增值税，基本是以房地产项目坐落地为准，以县区为单位进行管辖，而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发，开始进入县区级税务机关管理范围。由于房地产行业近年来普遍对税收收入贡献较大，根据目前河北省税务机关管理体制，基本由专业化分局进行管理，即各县区局的重点税源分局或者重点行业分局。
在税务局管内部管理流程方面，以信都区税务局为例，税政二科负责政策解释，风险科负责涉地风险任务上下级衔接，第一税务分局负责土地增值税税款申报征收工作，日常管理由第二税务分局进行。
1.2.2征管概况
2015年后伴随全国房价的又一轮上涨，作为三四线城市，邢台商品房价格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴随着土地价格和原材料、人工成本的上涨，房地产企业利润总额仍大幅增加，由此带来土地增值税收入规模大幅度增加，以信都区为例2015年土地增值税收入15767万元，2017年18547万元，2018年24278万元，2019年26678万元，2020年到达27856万元，2021年1-11月入库土地增值税27324万元。虽然从数据上来看，土地增值税收入逐年大幅增加，但是仍然低于理论上的测算增加值，也就是说目前的土地增值税征收管理仍然存在着不足，下面我们将从一个案例进行分析。
2. 信都区X公司典型案例分析
2.1信都区X公司项目情况简介
邢台市X房地产开发有限公司（以下简称X公司）在信都区太行路开发了某楼盘，取得出让土地104亩，容积率2.1，总设计建筑面积145589.54平方米，地上建筑面积131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商业3930㎡公共建筑面积839㎡ ；地下建筑面积13887.09㎡全部为地下室和车库 。2013年5月取得土地证，2014年3月取得建设证，2014年9月取得预售证开始进行不动产销售，由于行业为房地产开发公司，归属于当时的信都区地方税务局重点税源分局管理。
2.2 X公司预征环节的问题
项目开始销售两年后，信都区税务管理机关对该企业进行日常检查，发现其前台已销售房源信息表和申报数据明显不匹配，随即联系房管部门获取了X公司该项目网签备案信息，发现其共网签备案房屋1185套，网签价款47434.12万元，实际申报销售房屋1021套，价款43639.39万元 。税务机关随即对X公司进行约谈，该公司按照少计算的预售收入3794.73万元，按照2%预征率补缴土地增值税75.89万元，并按规定加收滞纳金。
2.3 X公司清算环节的问题
2018年1月，X公司开发项项目取得预售证已经超过三年，该项目总体已经完工，且不动产出售的比例超过了85%，剩余房产也基本处于出租和使用状态。因满足土地增值税清算条件，管理机关在当月向X公司下发土地增值税项目清算的相关通知，要求X公司在通知规定的90日内提供相关项目的清算报告及所有涉及土增清算的资料，完成审核并缴纳清算税款。
X公司在收到税务机关的清算通知书后，鉴于本地没有合适的中介机构，从石家庄聘请了某会计师事务所进行项目的土地增值税清算鉴证工作，并于2018年3月出具了《关于X公司某项目土地增值税清算鉴证报告》，内容如下:通过对X公司提供的2014年9月至2018年1月账簿、报表、销售台账及其他有关清算资料计算，项目总可售面积144750.54平方米，已经出售的面积112342.45平方米，未出售面积11808.09平方米，预售收入共计50554.10万元，核算各种扣除项目累计47770.15万元，截止报告期已经预缴土地增值税1011.08万元，本次清算应退土地增值税175.89万元元。
收到X公司提供的清算报告后税务机关组织人员进行了清算审核工作，发现了两个问题：一是存在20套商铺以6100元/平米的价格出售给某投资公司，远低于其他商铺10000元/平米的均价，经约谈企业，企业承认某投资公司是其旗下的关联企业，税务机关据此调整其交易价格至10000元/平方米；二是部分合同约定由X公司提供的建材，出现在施工方开具给X公司的发票明细中，确定为甲供材重复计算，将其调整出扣除项目。经调整后税务机关送达了清算结论通知书，结论为补缴土地增值税清算税款47.21万元。
2.4 X公司尾盘销售环节的问题
清算工作结束后，管理人员在对X公司进行日常管理时发现，该公司对尾盘销售的申报处理并未按照收入减除扣除费用的方式进行申报，而是仍采取预缴2%的方式进行土地增值税申报缴纳工作，管理人员责令X公司限期改正并补缴税款。
2.5案例启示
通过以上案例我们可以看到，虽然房地产公司规模较大，财务人员基础水平较高，但是其受到利益驱动等主客观因素影响，在土增申报各个流程仍会出现诸多的问题。其中预售环节利用税务机关的信息不对称，隐瞒部分预售收入，推迟部分预缴土地增值税税款是各房地产公司普遍存在的问题。清算环节由于税务机关专业能力的欠缺，对开发建设的部分扣除项目无法进行准确评估，造成部分不合理扣除项目存在于最终的清算报告中。清算后，税务机关往往会认为项目已经结束，而忽略了对尾盘销售的管理。以下的篇幅我们将从案例中总结问题，从管理主体、税收政策、管理流程、内外部环境等方面进行评估。
3.问题分析
3.1管理主体问题
3.1.1部门设置和协调性问题
（1）部门设置问题。我市税务机关管事制度未能全面普及，大量税务人在一线被管户所束缚，总局、省局、市局、区局四级税务机关下达的所有工作任务被分割给每一个管理员，这与目前社会经济发展的流水化作业、专业化作业严重背道而驰，使得大量基层管理人员被大量日常琐碎管理任务套死。从人员分配来看，大量年轻干部集中于机关科室、处室，客观上造成基层缺乏年轻人，队伍严重老化，无法适应土地增值税管理这种专业性强，流程冗杂的管理事项。在保质还是保量上，基层分局往往选择的是后者，以完成工作为前提，质量只能退而求其次。
（2）缺乏统一的管理协调机构。土地增值税清算工作的难度在现行各税种之间首屈一指，所以在征管体制设置之时将其统一归属至重点税源分局进行专业化管理，但是整体清算工作安排和政策对接解释工作却缺乏明确的指导和协调机构。尤其是在面对一些个体性差异的时候，由于缺乏统一的政策规定，逐级上报和请示会极大加重基层分局管理负担，相应也会影响到管理效率，甚至一些问题久拖不决成为积症。
3.1.2缺乏素质全面的管税人才
（1）管税人员力量不足。改革开放以来，随着市场经济的逐渐活跃，市场中的主体成几何数量增加，而一线管理人员数十年来规模没有明显增加，电子化的信息系统虽然带来了管理上的便利，但是更多的任务也随着电子系统的应用而产生。极大的纳税人群体和有限的税收管理力量造成了整体上的力量不足。以信都区为例，辖区内有300余户房地产企业，每个管理组平均40户房地产企业，此外还要管理一百至二百户的其他行业重点税源企业。从目前情况来看基层管理人员负担过重，投入土地增值税管理的精力明显不足。
（2）管税人员素质有待提高。房地产业务本身的核算和申报纳税有其特有的行业特点，要求管理人员需要有相当深厚的房地产业税收和会计知识储备，同时还要对征地补偿、前期建设、开发费用、工程建设、竣工结算、销售等各环节有相当的了解，这样才能做好土地增值税税款管理工作。目前的情况是重点税源分局的管税人员即使是其他行业的管理熟手，也未必能够承担房地产行业土地增值税管理工作。目前基层税务工作人主要来源于两个渠道，一是军人转业和复原，这部分人往往进入系统年龄偏大，没有从事过相关专业的学习，难以在短时间内达到符合土地增值税管理的要求；二是通过国家公务员考试进入的应届和往届大学生，这些人只有一部分是经济相关专业毕业，学习文秘、计算机等专业的人员缺乏基本的知识积累，即使是经济相关专业毕业人员也缺乏足够的实践经验积累，短期难堪大任。
3.2税收政策问题
房地产行业的运行核算有别于一般行业，其代表的土地增值税税种本身的设计思路也较为独特，除了其超率累进的计税特点，其复杂的扣除细则本身也决定着容易出现政策上的盲区。
（1）土地增值税立法等级有待提高。随着近年来城建税、契税、印花税的立法完成，目前现行的19个税种大部分均已上升到法律层次，土地增值税作为少数几个没有立法却又在总体税收中占有相当比重的税种，法律等次明显不足。国务院制定的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》属于行政法规，财政部制定的土地增值税实施细则属于部门规章。我们日常工作中尊为圣经的各种土地增值税文件政策大多数是总局和省局以以各种形式下发的文件，对于同一事项的处理规定往往各地不同，对于跨省市经营的房地产企业，同样的业务在各地税务机关的处理政策不同，损害了税法的严肃性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值税条例对于扣除的规定涉及规划、建设领域的专业问题，简单的表述不足以让基层管理人员明晓在实际工作中应该如何处理。在表述模糊的政策执行过程中，税务机关和企业站在各自立场都有有利于自己的解释，容易造成双方关系的对立，给双方带来不必要的风险。
（3）与其他部门缺乏政策对接。目前的暂行条例和文件对于土地增值税扣除项目虽然有明确的规定，也存在对核算的相关要求，但是更多的是以“准确、真实”为主，但是对于如何判断“准确、真实”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本应以什么规则为准，设计费用、装修费用在什么范围内发生属于合理范围，企业征地环节各种赔偿标准是否合理等，这些都需要与规划、建设部门的相关政策进行对接。
3.3管理流程问题
3.3.1信息获取不对称
（1）信息获取渠道缺失。把握好一个企业的收入和成本费用是控制好企业税收管理的关键，房地产企业也不例外。目前对房地产行业管理上，建设、土地、不动产、银行等部门往往拥有比税务系统更早、更全面的数据源，比如施工进度、网签销售、贷款审批情况等，这些数据源对于税务系统做好土地增值税管理工作至关重要，而目前要实时获得这些数据难度颇大，信息渠道缺失确实导致了企业和税务机关信息不对称，为企业偷逃税款留下隐患。
（2）管理程序置后。一个房地产项目从登记到注销历时几年或十几年，从其申请项目立项到土地招拍挂，从土地平整到建设规划，从开工建设到竣工结算，先后要接受土地、不动产、规划、建设、税务等不同部门管理，税务部门进入管理的位次相对滞后，通常在其取得预售证开始销售才进入正常管理，属于事后管理，由于缺乏跟其他部门的沟通，事前不容易发现问题，后期发现问题往往企业已经结束经营不容易处理，造成执法风险。
3.3.2缺乏统一专业的管理系统
目前土地增值税管理嵌套在金税三期中使用，此外部分省市自行开发了土地增值税清算管理系统，这些系统基本上没有对接大数据，缺乏第三方来源数据的比对，仅仅依靠企业的申报数据进行管理，不能有效的提出风险、防范风险、解决风险，缺乏土地增值税管理应该有的专业性和高效性。
3.4内外部环境问题
3.4.1纳税人存在少缴税款的情况
（1）纳税人存在主观上少缴税款的故意。首先，纳税人在长期和税务机关打交道的过程中积累了相当的经验，他们通过政策和管理上的漏洞总结出哪些违法行为不容易被发觉，或者即使被发现，也可以以什么样的理由蒙混过关，只要是结果不超过补税加滞纳金，那么纳税人就有主观偷逃税的动机。其次，房地产从业财务人员专业素质强，往往不次于我们的业务骨干，他们利用土增清算过程的复杂性，钻目前政策文件的盲区，游离在避税和偷逃税之间。
（2）纳税人少缴税款的手段。在日常管理中我们可以发现，企业少缴土增值税往往采取如下几种手段：一是瞒报部分收入。例如利用信息不对称瞒报部分已经实现的销售收入，银行贷款到账后不及时计入预售收入，将房产抵账给建筑商不开发票不计收入。二是虚增开发成本。土地增值税清算本身就是一项繁冗复杂的工作，要与自然资源、不动产、建设、规划等数十个部门打交道，还要与供货方和建筑总包打交道。项目存续期间长，期间很多费用容易出现重复计算，虚增的问题，如多计工程款，甲供材重复开票等问题。三是采用不合理的分摊方式。目前的实际运行中，商铺的的成本不高于住宅但是售价普遍高，开发商会采取多让商铺分摊成本的方式降低商铺增值额，达到逃避高税率的目的。四是通过核定税款逃避清算。企业在明知核定低于查账缴纳数目的情况下会主观造成核算不清楚，进而采取核定征收清算达到避税的目的。
3.4.2税务中介未发挥应有的作用
税务中介作为纳税人和税务机关之间的桥梁，是作为纳税人从事复杂涉税业务时，替纳税人全盘掌握涉税事项，出具涉税鉴证报告，与税务机关沟通的有益第三方。目前，税务中介鉴证已经是房地产企业进行土地增值税清算比较普遍的方式。对于土地增值税清算这种复杂困难的涉税事项，税务中介机构的参与可以有效提高清算质量，加快清算进度。但是，实际情况是税务中介机构本身是企业化管理，其逐利性决定了其会站在纳税人一方想方设法与税务机关纠缠，其公正性就要打折扣，因此中介机构不能完全发挥其对土增清算的监督管理作用。
4.加强土地增值税征管的对策
从上面的案例我们指出了问题，也对问题产生的原因加以分析，为了达到加强土地增值税管理的目标，我们将逐个对准问题给出相应的解决方案。
4.1激励管理主体的对策
4.1.1合理配置人力资源，加强专业化管理
（1）保持合理的人员配置。保证一线的人力资源数量和质量配置，保证征收和管理部门有足够的资源应对土地增值税征管工作，同时各业务科室应该加强协调，根据各自分管工作跨部门组建土地增值税风险管理团队，专门对土地增值税预缴、清算、尾盘的相关管理事项进行集中式管理和辅导，将土地增值税管理的专业化层次进一步推高。
（2）进行机构整合，简化工作流程。按照税收现代化管理的要求，合理分配部门职责，建立大征管、大风险的管理模式，彻底进行管事制改革，简化内部事项工作流程，加快内部事项运转速度，限期处理内部事项，提高基层整体运转效率。
4.1.2提升专业能力，培养专业人才
（1）开展高层次的学习培训活动。适时组织土地增值税管理相关人员开展专业性培训，在学习涉税知识、财务会计知识的基础上，要加强对项目开发流程，造价评估，建筑核算的学习，加强对房地产主要涉税风险的研究和分析。同时通过培训可以开展学员之间的交流，通过对实际案例的探讨提高业务素质，拓展业务视野，增强专业化能力。
（2）加强岗位锻炼，以干促学。重点行业分局可以成立专门的清算管理小组，由经验丰富的老同志带领经验不足的同志，下手干、实际查，通过实际工作将理论和实际结合起来，既能完成土地增值税管理工作，又可以培养新的专业化人才。
（3）加强管理人员的日常培养。土地增值税管理工作很多溶于日常，比如，通过企业增值税、所得税、印花税申报对比土地增值税，查找逻辑关系的不合理；查询企业获得预售证后是否产生了预缴收入，如何对接不动产部门查询网签备案合同等，只有日常工作足够认真细致才能培养出足够专业化的管理人才。
4.2完善税收政策的对策
（1）提高土地增值税立法层级。目前土地增值税政策领域的支柱中华人民共和国土地增值税征收暂行条例与实施细则均不是法律。税务系统应呼吁在人大层级推进土地增值税相关法律的立法进度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
（2）做好细则配套工作，解决最后一步的问题。一是针对目前尚有部分政策解释不明确的，制定明确的解释并统一适用规范，尤其是一些已经引发纳税人诉讼的要第一时间解决。二是对于已经有政策解释但是无法进行落实操作的，如普通标准住宅的认定中平均交易价格如何掌握等问题，要制作专门的操作指引，指导基层管理人员以及房地产行业纳税人可以正确落实相关税收政策
（3）建立土地增值税清算政策及应用汇编。集中各级土地增值税业务骨干、税收政策法规专家，将土增清算管理过程中存在的风险点，政策适用及疑难点进行梳理和汇总，编成手册发放到一线，方便一线负责征收、管理和清算审核的同志使用。这样做既可以促进土地增值税政策在系统内的普及学习，更有利于土地增值税日常管理工作和清算管理工作更好的开展。
4.3完善管理流程的对策
（1）建立第三方信息获取机制。土地增值税管理工作之所以困难，很大程度上是因为税务机关没有建立和其他部门共享信息的稳定渠道，从而无法断定纳税人申报提交资料的真实性和准确性。税务系统应尽量在更高的层次建立与兄弟行政部门及银行方面的信息共享渠道，得到第一手准确真实的数据。
（2）前移管理环节。对房地产行业的税务管理应尽量前置到其立项开发阶段，从其立项开始就要建立项目台账，把控其建设工期，预售证办理情况，销售情况和竣工情况。同时通过调查其工程款拨付还可以完成对下游施工企业的日常税务监管，保证施工方的应该缴纳税款不会流失，保证涉及项目的税款及时足额入库。
4.4净化内外部环境的对策
4.4.1提高纳税人税法遵从度
（1）利用纳税人学堂，普及税法知识。及时在纳税人学堂更新最新的土地增值税相关政策，适时开展针对房地产行业的涉税专家讲座，广泛进行税法宣传，倡导纳税人规范记账，规范申报，提交真实准确的纳税资料并适时进行警示教育，提高纳税人主动守法的意识。
（2）主动进行一对一上门辅导。房地产行业的管理不能仅仅停留在数据管理，实际经营情况管理是重要的组成部分，基层管理部门应定期对房地产开发企业进行入户，一方面带去最新的税收政策，上门解决企业遇到的税收问题，一方面可以及时了解企业最新的生产经营状况。这对于后续管理工作的开展和涉税风险应对都会大有脾益。
（3）规范企业财务管理加强内控。监督房地产行业建立完善的财务管理制度和内控制度，真实准确核算收入成本、扣除项目和应纳税所得额，引导行业规范化管理。
4.4.2引导中介机构发挥积极作用
（1）提高涉税鉴证行业进入门槛。对于中介行业从事的一般记账工作，由于其技术含量不高可以适当放宽，但是对于其的涉税鉴证事务，尤其是土地增值税清算涉税鉴证事务应适时提高行业准入门槛，保证由拥有专业知识和执业资格的专业人员和机构从事。并同时建立行业执业黑名单制度，对在执业过程中存在重大过失或者存在违法行为的中介机构和人员列入黑名单，禁止其从事土地增值税清算鉴证工作，保证中介机构在土地增值税清算执业中的公正性、规范性、合法性。
（2）加大对中介行业的监督管理。税务机关不能把土地增值税清算工作直接推卸给中介机构，不能对中介机构出具的鉴证报告一味的认可。应对中介机构出具的报告严格审核，确保其报告的准确性，充分发挥税务机关对中介行业的监督职能。
篇12
（1）营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于营业税征收范围。（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转到所投资的联营企业中时，暂免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
1.税收筹划的必要性
房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于：
1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。房地产行业涉及面较广，故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税等。
2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。
2.税收筹划的实际应用
房地产开发企业一般要缴纳的税收项目繁多，如筹划不当，会给企业带来沉重的税收负担。以下通过列举介绍几种常见的纳税筹划以供参考。
1）巧用起征点税收优惠进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系，以获取最大收益。
举例如下：某房地产公司从事普通标准住宅开发，2012年，出售一栋普通住宅楼，总面积10000万平方米，为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
方案一：如销售单价定为2400元，收入总额=2400万元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424万元，房地产开发费用=1424×10%=142.4万元，加计扣除=1424×20%=284.8万元，营业税及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4万元，扣除项目合计=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6万元，增值额=2400-1985.6=414.4万元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，应交土地增值税414.4×30%-0=124.32万元，获利金额=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28万元。
方案二： 如销售单价定为2370元，收入总额=2370万元，按以上计算营业税及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72万元，增值额=2370-1983.92=386.08万元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免缴土地增值税。获利金额=2370-324-1100-100-132.72=713.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一要多获利713.28-617.28=96万元。由此我们可以计算出免税临界点：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y，于是按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y，加计20%的扣除额为0.2Y，允许扣除的税金为X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，计算当增值率为20%时，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我们通过临界点定价系数为1.67238，对房地产企业的销售单价的定价具有指导性意见。
2）变房地产销售为股权转让纳税筹划法
按照我国现行税法规定：股权转让只是股东权益的变化，原来企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税，不征营业税。如果购买方是法人企业，房地产企业就可以利用这一规定，先与购买方达成协议，以房产作价向购买方进行股权投资，后再以转让股权方式销售房产。
举例如下：甲房地公司是由两个自然人出资设立的有限责任公司，实收资本3000万元，以3000万元的价格取得一块土地10000平方米，随后进行房地产开发，投入开发费用2000万元，发生期间费用100万元，现在因金融危机再无力开发，准备以10000万元的价格转让给另一家乙房地产公司。
方案一：如转让在建项目，营业税及附加=10000×5.6%=560万元，土地增值额=（3000+2000）×130%+560=7060万元，增值额=10000-7060=2940万元，增值率=2940/7060=41.64%，应交土地增值税=2940×30%=882万元，印花税=10000×0.05%=5万元，企业所得税=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25万元，假设项目转让后，股东们将净利润全部分配，应缴纳的个人所得税=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6万元，应纳税总额=560+882+5+863.25+517.6=2827.85万元。
方案二：如转让股权，假设公司的资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买甲公司全部股权并负责偿债，应缴纳印花税=10000×0.05%=5万元，个人所得税=（7500-3000）×20%=900万元，应纳税总额=5+900=905万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费=2827.85-905=1922.85万元。
3）收入分散筹划法
收入分散筹划法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离、分散，以达到享用较低档的税率，合理降低税负。
举例如下：甲房地产企业出售一幢房屋，房屋价值1200万元，其中装修费用360万元，项目扣除金额720万元，销售房产营业税及附加率5. 6%，劳务合同营业税及附加率3. 4%，现有两种方案以供选择：
方案一：甲企业与购买方签订一份金额1200万元的房屋购销合同。增值额=1200 -720=480万元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值税= 480×40%-720×5% =156万元，营业税及附加=1200×5. 6% =67.2万元，甲企业共应承担税负=156 +67.2 =223.2万元。
方案二：甲企业与购买方签订两份合同共计1200万元，其中一份购房合同金额注明840万元，另一份装修合同标明金额360万元，假设扣除项目金额仍为720万元，其中购房合同扣除项目金额为600万元，装修合同扣除项目金额（成本费用）为120万元。则甲企业增值额为840 -600= 240万元，增值率=240 /600=40%。土地增值税=240×30% =72万元，营业税金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28万元，两份合同共应承担税费为72万元+59.28万元=131.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费223.2-131.28=91.92万元。
4）妙用利息扣除进行税务筹划
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3.税收筹划应注意问题
房地产开发企业销售活动金额大，税负甚重， 税收筹划也较为复杂，因此，在税收筹划时应注意如下问题：
1）税收筹划应进行成本效益分析企业进行税收筹划，最终目标是为了合法节税，使企业收益最大化，因此要充分考虑投入与产出效益。2）税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策税收筹划必须以依法纳税为前提，保证所筹划的纳税方案得到税务主管部门认可，否则将会承担相应的法律责任，给企业带来损失。
3）税收筹划应系统、通盘进行考虑在税收筹划时，不能仅把眼光盯在某一纳税最少的方案上，而应根据企业的总体发展目标去选择有助于企业发展，能增加企业总体利益的方案。
4）税收筹划应注意风险防范纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁，未来经济环境的发展趋势，国家政策、法律、法规的可能变动对企业经营活动的影响，在收益与风险之间进行必要的综合衡量，保证能够取得财务利益。
4.结语
总而言之，税收筹划是一项涉及面广而又复杂的专项工作，企业应当结合自身的具体环境和各种相互制约因素， 充分利用国家税收优惠政策，制定最优的税收筹划方案， 真正使税收筹划达到合理避税和降低税负，增加企业价值的作用。
[参考文献]：
篇13
1.随着房地产行业的兴起，许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同，使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉，经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业，这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念，房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分，在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合，更需要得到企业领导管理层的高度重视。
2.有些房地产企业出于对成本的考虑，没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算，他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作，通过这种方式，虽然可以有效的节约成本，但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。
3.随着房地产行业的极速发展，伴随着的潜在的经营风险不断增大，目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。
（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题
1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说，具有一定的局限性，具体表现在：在我国，流转税是我国税收体系中的重要组成部分，而营业税又是流转税，是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税，具有可转嫁性，是确认发生了就要征缴的税种，在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识，进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。
2.从国家的整体税务发展层面来看，我国房地产企业的税务及咨询业务虽然已经发展了一段时间，但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异，更重要的是税务机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长，在一定的利益驱动下，部分税务机构在内部人员还没有达到一定业务水平及能力的情况下，就接下了很多房地产企业的税务业务。另一方面，有些税务机构的业务职能相对比较单一，主要集中在为房地产企业税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务，而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。
二、房地产企业税务筹划的大致分类
房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税，本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：
（一）房地产企业的营业税筹划
目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务，会先代收客户的物业维修基金、契税等，到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费，则应在收款时记“其他应付款”，在实际需要缴纳的时候，从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务，应该明确区分客户所缴纳的款项的分类，不可模糊地统一计入营业收入中，这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入，所以在这方面企业一定要细化数据，财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分，做好营业税的筹划工作。
（二）房地产企业的所得税筹划
依据我国相关的税法规定，企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候，需要大量的资金投入，与一般的企业不同的是，房地产企业前期投入很多，在楼盘拿到预售证之前，不可以对外销售的期间，整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税，就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限，因为根据税法规定，企业的所得税只可弥补五年内的亏损，这就要求企业的建设周期最好控制在五年之内，这样才可以最大程度的帮助企业合理规避企业所得税。
（三）房地产企业的土地增值税的筹划
房地产企业的土地增值税的征收实行的是四级超率累进税率，最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。即房地产企业所发生的增值率越高，所适用的税率也越高。如果一个企业的项目分期进行开发，那么选择按整个项目进行土地增值税的清缴还是分期进行清缴，将会在所需缴纳的税额上产生差异。根据房地产企业的发展来看，一般来说企业在早期取得的土地的成本会比较低，早期的房地产的销售额也会相对比较便宜。而近几年随着房地产的兴起，房价节节攀高。那么在计算土地增值税的时候，越早期开发的房产，所取得的增值就会越低，需要缴纳的土增税也越少；越到近期，随着房价的提升，土地增值税中的收入也相应增加，最后的增值额也会跨到比（下转第页）（上接第页）较高一些的税率档，对土地增值税的缴纳也将会有很大的影响。所以企业在初期规划的时候，向税务机关提出申请的时候就要将企业的规划情况说明清楚，避免在后期产生巨大的土地增值税额。
三、浅析完善我国房地产企业税务筹划的方法和策略
第一，对于房地产企业而言，首先要将税务筹划的理念放在企业的经营管理中的重要位置，这个是做好企业整体税务筹划的重要步骤。这其中又包括了以下几点：一是企业前期开发阶段的税收筹划。在这个阶段需要企业对整个项目投资的来源、企业自身的经营模式以及整个项目开发的方式等诸多方面进行详细周到的规划，综合考虑各项因素。二是项目工程建设期内的纳税筹划。在整个项目成本核算过程中影响企业所得税、应纳税额以及企业的土地增值税的计算。在这个时间期间需要处理好筹划工作，关于企业融资利息计提时间的划定、借款费用资本化等这些关键问题，需要及时做好费用及建筑合同的预提工作。三是需要房地产企业建立一整套有效的税务筹划风险预警机制。根据企业财务报表的编制要求、重大涉税风险节点以及及时更新的税收政策变动等建立一整套动态的信息资料库，完善企业税收筹划中的抗风险管理机制，以便企业可以及时进行风险识别，并针对出现的风险苗头制定出有效的应对方案。
第二，房地产企业加强与税务机关的沟通。特别是在税法和新会计准则存在差异，实施各业务环节的税务筹划时，要经常向主管的税务机关专管人员进行咨询并做沟通工作。同时也要重视与专业的第三方中介服务机构（税务机构）的合作，这些专业机构的工作人员都能掌握最新的税务资讯。
