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一、房地产业“营改增”概述
营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。
（一）进项税额扣除中的涉税风险
房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用（如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费）均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。
（二）特殊业务未做视同销售处理的涉税风险
增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产（自建房产）转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。
（三）取得价外费用中隐含的涉税风险
价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。
（四）转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险
国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。
三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施
（一）强化票据管理，完善税务筹划
增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。
（二）强化内部会计人员培训
以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。
四、结语
营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。
参考文献：
[1]冯秀娟. “营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J]. 财会月刊：上， 2016（9）：73-75.
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2011年12月13日-15日，全国地税系统反避税工作会议在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关房地产企业的反避税调查工作做出了具体部署。对于内资房地产企业的反避税，不是利用传统的稽查手段，而是利用转让定价的理论和方法对房地产关联企业之间的交易进行反避税调查和调整。对于内资房地产关联企业的转让定价管理，也不再局限于对企业所得税的关注，而是进一步拓展到了土地增值税、营业税等与房地产关联交易相关的各项税收。
一、房地产关联企业的认定
所谓房地产关联企业，是指在房地产开发与经营中与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业，包括总机构与分支机构、母公司与子公司、同一总机构的不同分支机构、同一母公司的不同子公司等。
根据企业所得税法实施条例释义第一百零九条的规定，构成关联关系的主要有以下八种情形：
1、相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25％或以上的；
2、直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到15%或以上的；
3、企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50％或以上，或企业借贷资金总额的10％是由另一企业担保的；
4、企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业委派的；
5、企业的生产、经营活动必须由另一企业提供的特许权利才能正确进行的；
6、企业生产经营购进的原材料、零配件等是由另一企业所控制或供应的；
7、企业生产的产品或商品的销售是由另一企业所控制的；
8、对企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的企业（包括家族、亲属关系等）。
二、房地产关联企业转让定价分析
房地产关联企业转让定价是指房地产集团公司内部或关联企业之间为了实现其整体战略目标，在销售货物、提供劳务、转让无形资产等时违背市场交易原则而内部制定的价格。房地产关联企业之间的转让定价将导致收入和费用在关联企业之间的重新分配，从而达到避税的目的。
在实务中，房地产关联企业的关联交易类型呈现多元化趋势，转让定价表现形式日趋复杂化。具体包括：
1、货物购销业务中的转让定价
货物购销业务中的转让定价主要表现在关联企业之间在购销建筑施工设备、原材料以及完工产品销售等业务活动中，利用“高进低出”或“低进高出”的手段，将成本和利润在关联企业之间重新分配。例如，房地产开发公司高价从关联企业购入施工设备或者是建筑材料，从而增加房地产的开发成本，增加土地增值税的扣除项目，从而达到少缴土地增值税的目的。深圳某房地产公司低价向其关联公司转让刚建成的商业大楼，构成了房屋销售中的转让定价。在房地产关联企业转让定价交易中，有形货物购销占有非常重要的地位。
2、劳务提供业务中的转让定价
劳务提供业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过支付设计、管理、广告、咨询等劳务费用的高低，影响房地产关联企业的成本和利润。比如，房地产开发企业通过设立关联建筑管理公司，通过建筑管理公司可列支开发直接费用，以提高开发成本，减少土地增值税，同时也减少了企业所得税。广东某大型房地产公司下设全资设计公司、文化公司、技术咨询公司，各子公司一年收到母公司设计、宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买母公司的艺术品作为各子公司的固定资产，以完成最后的利润转移。
3、无形资产交易业务中的转让定价
无形资产交易业务中的转让定价主要表现在关联企业之间专利、专有技术、商标、商誉等无形资产的转让不按该类交易的市场价格收取特许权使用费，或故意将土地使用权在关联企业间转让，从而影响房地产关联企业的成本和利润。如：福州某房地产开发公司取得政府划拨地使用权，又将该块地转让到其全资子公司名下开发房产，其增值额在土地增值税的免征范围，从而规避了土地增值税。
4、资金融通业务中的转让定价
资金融通业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过贷款利率的高低来影响房地产关联企业的成本费用。例如，房地产集团母公司向房地产开发子公司提供贷款，收取高利息，从而增加房地产开发子公司的费用。
三、房地产关联企业转让定价的动机
1、可以规避部分企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，我国企业所得税的基本税率为25%，但对于国家重点扶持的高新技术企业和小型微利企业分别实行15%和20%的优惠税率。根据纳税人的不同情况，企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收。房地产关联企业通过转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，规避部分企业所得税。临沭县某房地产公司通过新投资成立一家建筑施工企业（其企业所得税实行核定征收方式），二者构成关联企业，其开发项目多由该施工企业承建。在施工过程中，建筑施工企业通过高开发票，增加建筑安装成本，转移利润到关联企业。虽然建筑施工企业按发票金额缴纳了3%的营业税，但由于关联施工企业采取核定征收方式计算缴纳所得税，这部分转移的利润在施工企业相当于乘以应税所得率后再乘以适用税率计算缴纳所得税，整体少缴了25%企业所得税。
2、可以少征土地增值税。土地增值税是对纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，依照四级超率累进税率征收的一种税。对房地产企业来说，转让房地产的收入和扣除项目金额会直接影响其土地增值税金额，转让收入越低，扣除项目越大，增值率越低，企业的适用税率也会越低，从而减少应缴纳的土地增值税额。房地产企业通过转让定价，以低于市场的价格转让房地产，或者以高于市场的价格向关联企业支付安装工程费、设计费等途径来增加扣除项金额，从而减少增值额，最终少缴土地增值税。成都某房地产公司低价向其关联公司转让房产，构成房屋销售中的转让定价，涉案税额达180余万元，涉案税种不仅涉及企业所得税、营业税、还涉及土地增值税。
四、房地产关联企业转让定价涉税风险
自2002年以来，房地产行业多次被列入全国税收稽查的重点行业。目前中国反避税法律体系已基本建成，税务机关已经拥有足够的法律武器和技术手段对转让定价进行调查和调整，房地产关联企业的转让定价已经成为税务机关反避税关注的焦点。
根据国家税务总局的反避税工作精神，各地税务机关对于房地产关联企业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联查也极有可能展开。在这种新趋势下，有关联交易的房地产企业如何规范关联交易，调整定价策略，有效预防、控制、避免转让定价风险成为一项颇具挑战性的工作。
1、规范关联交易。房地产企业要充分了解企业自身的关联交易情况，正确认识转让定价的税务风险，按照《特别纳税调整实施办法》的有关规定进行关联交易，对关联企业之间的关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和调整，保证交易价格的公允性，规范纳税行为，有效预防对于转让定价税务审计的风险。
2、重视关联申报。有关联交易的企业向税务机关申报关联交易情况，是法纳税人的基本义务，不履行义务就会受到处罚，企业很可能被列为税务机关转让定价调查的重点对象之一。全国地税系统反避税工作会议明确指出要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供关联交易的资料，并在全国实现联查。《特别纳税调整实施办法》列出的关联交易类型主要包括有形资产购销、无形资产使用、提供劳务和资金融通四大类，房地产企业要对企业内部的关联交易进行准确界定和分类，在填报《土地增值税清算申报表》时，如实披露房地产企业关联交易的详细情况，据实填报《企业年度关联业务往来报告表》。存在重大关联交易的企业应当向转让定价专业人士寻求帮助，以控制并降低转让定价风险。
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一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005
[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008
[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)
[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)
[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007
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一、房地产企业经济合同涉税风险的防范
（一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生
首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程中要开具全额发票。
其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着一定的税率差，而相同类型的税种可能蕴含诸多的税目，这些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于对降低自身税负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门的规定相一致。
另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任；如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。
（二）明确具体的税务责任，严防财务风险
房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入而应缴纳的各类税金。
（三）严防购销合同涉税风险
首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次，若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以此节约增值税。
二、房地产企业纳税筹划的具体措施
（一）在众多涉税方案中，选择最优纳税方案
企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手段与方式做一番纳税评估与测算，明确纳税少、税后可获取较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利润数额一致，纳税负担也会存在不同。
（二）通过代建方式进行税收筹划
房地产项目立项时通过代建方式开展税收筹划工作，能够进一步扩大税收筹划空间。代建方式主要指的是房地产企业代表客户实施房地产开发，同时向客户收取代建费用的一种行为方式。从房地产业角度上看，尽管获得了相应的收入，但却未出现房地产权属的转移，其实际收入就是劳务报酬，在营业税的征税范畴中，并非属于土地增值税的征税。房地产业采用代建方式虽能降低税负，但必须要在开发初期明确最终用户，签订代建房合同，从而减轻税负。此外，应尽可能的减少代建房地产的劳务费，并把节约下来的税款让利于客户，这样客户不仅积极主动的良好配合，而且对房价的降低也有着相应的作用。
（三）项目建设过程中的税收筹划
首先，通过新增扣除项目对土地增值税实施税收筹划；众所周知，土地增值税是房地产开发的核心成本之一，其在构建普通标准房屋增值率低于百分之二十的情况下可免征，企业应新增扣除项目将房地产的实际增值率降低到百分之二十，以此享受免税待遇。其次，对有关借款利息的税收筹划；在国家颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有明确的规定：关于财务费用中的利息支出，只要是可以根据转让房地产项目计算分摊和能出具金融机构证明的，能结合实际情况进行扣除，不过不得高出基于商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于不能根据转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法出具金融机构证明的，房地产开发费用应根据自身拥有的土地使用权具体支付的金额和房地产开发成本之和（10%内）进行相应的计算与扣除。
（四）合同签订中通过明确合理的收入项目来筹划
在房地产企业交易环节中，营业税与土地增值税属于两项重要的税种，交易环节的前奏主要是合同的签订。进行税务筹划时，应在不降低收入的同时通过明确合理的收入项目，减少税率及税基，以实现减轻税负的目的。
三、结束语
综上所述可知，房地产企业经济合同中税务风险具体涵盖了纳税义务风险、纳税时间风险、税收发票风险、税收成本风险，要想有效防止经济合同中的涉税风险，应该从规范合同中的发票条款，严防发票风险；明确具体的税务责任，严防财务风险；严防购销合同涉税风险这几个方面入手。房地产业实现节税目的方式有很多，但前提是要和国家颁布的税收政策相一致，不得有违规的行为。
参考文献：
[1]张妍.房地产销售中的纳税筹划刍议[J].财经界（学术版），2011年08期
[2]屈玉芳.基于税负问题的房地产业改革之我见[J].财经界（学术版），2011年08期
[3]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011年16期
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一、房地产企业税务管理的原理及现状
企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。
从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。
新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。
二、房地产企业常用的避税措施
房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：
(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。
(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。
(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。
(5)设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。
(6)设立关联的公司，进行流程再造。
(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。
企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。
我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。
三、房地产企业涉税管理
房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。
(一)代收款项的税务处理
1、营业税
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目前我国现行的营业税存在重复征税的现象，给许多企业造成了经济压力，增值税是以抵扣机制作为核心的，这也是增值税的本质特征，根据已经实行“营改增”的企业实际核算情况来看，“营改增”的实行在企业的发展中表现出一定的促进作用。事实证明，“营改增”的实行是新时代企业发展的要求，房地产企业要顺应潮流发展，改善以往的传统管理模式，营业税改增值税对经济结构的调整也有一定程度上的意义，其在促进企业发展的同时，也包括促进企业经营管理模式的发展。目前我国大部分的房地产企业还是处于传统的粗放管理模式，税负加重时有发生，“营改增”的出台无疑是为房地产企业完善自身管理体制和提高企业管理水平提供了良好的机会。“营改增”之后，如何健全完善自身管理体制和提高企业管理水平，改善企业自身的财务管理水平和风险控制，对于房地产企业有着十分重大的意义。在我国的税制改革之前，我国的税收包括营业税和增值税两个方面，但是两个税收同时存在使得企业税负不能够协调。“营改增”实行后能在一定程度上减轻企业税负，消除重复征税的弊端，减轻企业缴税的负担；另一方面，国家在实行税制改革之后，建筑企业的“营改增”也得到了实行，建筑施工的材料众多，税制改革使得这些材料的采购都可以用获取的发票，进行抵扣进项税。“营改增”在房地产企业的实行，使得企业的税收缴纳和清算工作更加规范和严谨，减少了企业的税收风险和税负压力，促进了企业的税收管理工作。
三、房地产业“营改增”的动因
（1）利于完善税收链条，优化税收税制改革是增值税链条不断完善的过程，“营改增”，使增值税链条更加完整，从动态看，由于产品在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，消除了重复征税，有利于促进分工，提高经济效益，优化增值税收入的增长。
（2）利于增强财务税收管理，促进市场公平竞争因“营改增”后要求账务处理规范，才能正确进行纳税申报，而现有的施工行业营业税的申报方式基本上是粗放型，虚开发票现象严重，给后续税收征管带来困难，企业存在极大的涉税风险。同时，规范行业市场经济行为，有利于行业之间的公平竞争，形成良性循环。
（3）消除重复征税，利于企业减轻税负“营改增”后，房地产产业链各环节间避免了重复征税，可以促进产业链上下游的分工与合作，提高经济效益，促进了产业链总体税负的降低。
（4）促进地方政府的房地产政策改革“营改增”后对中央和地方政府间收入分配发生变化，营业税收入全部属于归地方收入，增值税收入25%划归地方，差距较大，这就要求尽快推行地方税制改革，促进倒逼机制的形成，从而推动地方主动改革地方税制。
四、“营改增”对房地产业的影响分析
（1）可抵扣进项不足，税负大幅上升由于房地产项目的成本费用构成主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本、财务费用、各类税金，企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项，主要原因为：土地成本占到开发成本的25%～35%之间，由于土地来源多样，很难依法取得增值税专用发票；“营改增”初期的存货和固定资产将不能被抵扣，房地产业的存货在企业资产中占比很高，按“营改增”政策的一贯性思维，房地产企业的初期存货和固定资产会和交通、通信业一样不能抵扣。目前，房地产企业存货积压严重，消化存货大约需要2年～4年时间，这将导致房地产企业在“营改增”后销售存货时会产生大量的销项税额，同时缺少相对应的进项税额进行抵扣，与税改前缴纳的营业税相比，项目公司的增值税税负很可能成倍增长。
（2）账务处理复杂，涉税风险加大由于税收政策的变化巨大，核算难度较原来大幅增加，财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐，可能造成财务核算不合规、申报不准确等风险。“营改增”不但改变了企业的会计核算体系，而且还带来了开票、认证、报税、税款缴纳等一系列新问题，稍有不慎便会产生涉税风险。
（3）发票管理严格，违规处罚严厉代开、虚开增值税发票的违法处罚比营业税更严厉，刑法第205条规定了虚开增值税专用发票罪；第206条规定伪造、出售伪造的增值税专用发票罪；第208条规定了非法购买增值税专用发票、购买伪造增值税专用发票罪等，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。当前，房地产和建安企业普遍存在较多虚开“甲供材”现象，在“营改增”新形势下，商品买卖的合同、物流、资金流、发票等要素将相互印证，由“甲供材”引发的虚开、代开专用发票行为将被有效遏制。
五、提前筹划，积极制定实施应对策略
（1）改革管理模式，适应税改带来的变革“营改增”绝不仅是简单的税务管理改变，而是会影响企业管理各方面的重大变革，对企业的组织结构、资质管理、业务模式、管理流程、关联交易、供应商选择、合同条款、管理环节等带来一系列重大影响。例如，在选择供应商时，一般纳税人和小规模纳税人进项税抵扣差异达到13%。
（2）重视人员培训，加强内部控制建设未雨绸缪，提前组织人员培训，加强学习，增进对“营改增”的认识。增值税计税复杂，可抵扣项目的增值税专用发票是影响成本和税负的关键，不仅要求财务人员熟悉增值税抵扣，更要求营销、采购和工程人员熟悉财务和税务知识，共同协作实现进项税的充分抵扣。制订增值税内部控制体系和工作流程，内部控制对企业的管理具有重要的促进作用，面对“营改增”可能带来的变化，加强内部控制显得更加重要和迫切，提前应对和防范“营改增”后带来的经济和税务风险。
（3）重视采购管理，避免合同条款陷阱对原有的采购模式，需按照“票、款、货”三流一致的规定进行调整，即开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位与接受货款的单位一致，才能实现进项税额的抵扣。对不同纳税类型的供应商进行评审，测算不同情况下不同供应商的价格平衡点。签订采购合同时，注意是否为含税价格、开票时限与条件等，规避合同陷阱。
（4）借鉴“营改增”经验，尽快适应过渡期借鉴其他行业的“营改增”经验，规避各类风险。在2014年度结账前，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险自查补救，做好“营改增”与汇算清缴准备。妥善处理“营改增”过渡期间事宜，确保企业利益最大化。
（5）延迟购货，加快清理库存房地产企业尽量在“营改增”前延迟购货，或开具发票，保证购货的进项税额足额抵扣；“营改增”后税率将提升为11%或17%，比“营改增”前大幅提高，应尽快销售库存房产及物资规避高额税负。
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一、房地产行业税务总类
人们的生活包括四件事，其中房地产业是关系到人们住的方面，也可以称之为不动资产[1]。房地产开发企业从购买土地、到开发建设期，一直到最后销售或出租，期间它涉及了多种税种。在购买土地阶段，主要需要缴纳契税、印花税；在建设阶段，主要需要缴纳土地使用税、印花税；在房屋销售销售阶段，主要需要缴纳增值税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税；在房屋出租阶段，主要需要缴纳增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、房产税、企业所得税。当然，在企业运营过程中，还会涉及个人所得税、印花税等税种。
二、恒大集团的税务交纳情况及现状
恒大集团是一个以房地产为主的公司，它是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的现代化企业集团，公司已在香港联合交易所上市。其全年合约销售额已超3000亿元，总资产已达万亿，根据恒大集团的相关年报可知每年纳税也达到了一百多个亿。在恒大集团的财务部中有一个专门处理税务的科室，配有专业的缴税人员。这个税务部门负责对日常的税务事件进行有效的管理，包括纳税申报、与税务部门的沟通等。同时需要对相关产业税收政策进行及时地了解，让公司可以及时做出相应的调整。对于重大的涉税项目的进行策划，以防止税务事件的发生[4]，以此来减少公司的纳税风险与压力。
三、恒大集团的税务风险存在的问题及原因
在恒大集团的企业内部也存在着纳税的风险危机，第一，纳税的管理机构不完善。集团的管理模式是采用事业部财务部门的垂直管理，事业部门是根据产品的经营和地区来区分的[5]。划分后的模式是建立了多个事业部，再按照地区把多个事业部集中起来，设立一个负责人来独立管理，每个事业部采用独立方式核算业务。此管理模式为树形模式，在管理方面有着一定的问题。如果一个事业部没有重视整体的利益，或者是违反当地的法律就会增大企业的纳税风险。因为其为分散管理经营，所以在企业的成本支出上会有很大的增加。且人员素质不同，让企业加大了纳税风险。虽然在集团内部已经增加了税务部门，但这是归于账务部门下属单位，也就是说税务部门的每一个决策都要经过财务部门的审批。在日常的工作中受到财务部门的管辖，这样就会让税务部门因为上级部门的原因，造成纳税信息的人为篡改，极易造成风险。经过对比我们可以看出，恒大集团的税务部门的工作是属于税务管理之后工作，没有在前期的筹划工作。一个正规的税务部门应该在前期就开始管理，再到中间的掌控，最后才是核算等后期相关处理的全面化工作流程。它应该是涵盖了整个集团的业务，是为了降低税务风险而存在的。第二，管理层对风险不重视。现在恒大集团的管理层还是停留在传统的筹划方面，即以减少纳税为目的的层次上。没有对整个公司的经营的纳税风险做出合理、详细的评估，管理层的目光还只是停留在政府税务部门的惩罚阶段。没有一个提高企业风险的管理意识，不利于公司战略发展。第三，纳税的制度不完善。没有一个完善的纳税风险机制，没有合理的管理制度，就会使公司的纳税风险出现。由于对一些小问题完全忽视其存在，很可能最后造成公司非常严重的纳税风险后果。仍然以减少税务为目的的筹划方案，反而会加大企业的纳税风险。第四，评估体系不完善。集团内部的税务只是对内部的日常纳税进行管理，对公司的税务进行筹划减少纳税，没有对账务数据进行有效的分析评估。特别是在事前的掌控风险上没有合理的管理，缺少完整的体系。第五，税务信息缺少交流。交流是一个企业的重要的生存方式，可以让一个企业在信息交流中获取大量的外部政策情况及其他相关信息，从而达到有效的纳税风险管理。根据相关的文献了解到，虽然集团也有信息方面的交流，但是同税务机关之间没有一个良好的交流，没有及时对新的法律进行详细了解，存在着很大的税务方面的争议，造成了纳税的巨大风险。同时导致了纳税款项发生错误的情况。第六，集团内部的监管不完善。在集团企业内部虽然已经成立了监管部门，但他们的主要工作是监督公司内部的各个经营部门，对各个部门的工作进行监督，依据评估结果做出奖惩措施。把评估后的结果成了纳税风险报告，并且将公司的风险管理、信息、环境分析等做了相应的披露。使公司的税务成了鸡肋，税务部门的评估当下发给下属部门时，全都由财务直接了，没有一个完善的纳税流程，没有一个合理的纳税监督，没有一个真实性的纳税风险报告。同时，在公司内部没有一个独立的财务进行合理的风险评估，使公司管理力度大大减少，也让公司面临很大的纳税风险，以上种种全是由于公司内部的监督力度不够而造成的损失。
四、完善恒大集团税务管理体系
针对上述恒大集团的风险，笔者给出了相应的纳税风险避开方法，即通过进行相关策略性的分析，从而提高公司全面的税务风险意识工作。第一，实行财务分析法和流程D方法。通过对公司的经营业务数据进行合理分析，对所交纳的税费，及过去的纳税情况，完成相应的计算后，再和同行业中的其他公司做一下比较，完成对本公司的风险预警[6]。公司可以把每个事业部所在地的税务部门纳税情况做为预警值来对其进行标注，从而降低纳税风险。流程图法是将工作流程详细化，把各项工作进行有效的拆分，在纳税时可以分部的进行处理，逐步地施行风险意识的流程管理，重视其小问题存在性，防止造成纳税风险。第二，建立评估模型。对企业可能发生的风险进行有条理的综合评定，通过一定指标，把公司的大概的风险做出相关的模型，分析到详细的部分。根据公司每个年度的指标与同行之间进行比较分析，采用企业的负担率作为评估指标，此项指标也是税检机关的重要指标。建立评估模型图表把相关数据写上，在通过负担率的分析，减少企业的风险纳税。负担率是指：纳税人在一定时期内所交的依率计征税额占其实际收益的比例。一般来说，它是收益课税中衡量纳税人负担程度的主要标志，是研究和制定税收政策的重要依据。第三，建立整体风险模型。在做整体的风险评估时，通过企业的偿债能力，利润及营业额等来间接的评估风险。建立一个整体数据风险图表，把偿债能力数据及利润与营业额数据都写在图表上面，在加上每年应交纳税后的收入，及相关的成本来分析。
五、结论
随着世界经济的全球化，各个公司之间在复杂的经济形式下竞争变得日趋严重。所以有的公司就在纳税上做手脚，特别是最近几年，出现了很多税务门事件，我国对此现状做了处理，使风险管理的识别、评估和险控都做了相关的研究。本文通过对恒大集团的案例分析，分析了房地产业在管理上的风险问题，进行了合理化建议，保证企业经营利润的可观收入，减少风险。
参考文献：
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[2]刘波.工程项目风险管理中存在的问题及对策分析[J].商，2015，12（32）：3.
[3]谷丽.我国金融风险管理中存在的问题及对策分析[J].财经界（学术版），2014，11（20）：47-48.
[4]王禹棋.我国金融风险管理制度的问题及对策分析[J].商场现代化，2014，10（22）：182.
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一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.
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一、房地产企业税务规划及分析
房地产业大额投资隐形到了一定的风险及施工难度，涵盖了一系列的税点，笔者将在自己工作当中的一些遇到的问题进行分析将房地产业的税务正确的运行及分配利用。促进多方面多方面税务正确的分配，加强税务在企业中的合法利用，完善税务的避税和漏税。企业房地产税务是遵守有关法规，在制定和施行相关税务政策程序和措施的基础过程上，来完善税收。
我们将进一步的对税务进行解刨及探析：
（一）合法性税法是处理征纳关系的共同准绳
税务筹划是在完全符合税法、 不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
（二）筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性
税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识， 结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。
（三）目的性房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标
直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、 最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、 非法侵犯以维护主体合法权益。
（四）多维性
筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
房地产业在我国国有产业中占有一定的领域，它的税务率也占了一大部分。在企业中税务这一方面占据好大一部分要素。增值税和效率税有着共同的特征及体系。现在好居民在购买房屋的同时房地产企业已经在销售楼的同时包含了税点进去。
二、房地产企业主要税种的税务筹划
（一）营业税筹划
营业税是我们税务体系里最为主要的税务， 在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人口占据世界第一的要素上面，房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5%。有些企业将售楼税点降低在最低限度。
（二）增值税筹划
增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。2011年10月31日，财政部公布财政部令，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。
（三）房产税筹划
房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。上文已经明确的阐述了房地产业给人们带来了便利，在房地占地有一定的空间。室内的装备设施，都是进行核算及分析。
（四）企业所得税筹划
中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。
三、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）考虑经济环境配套性
现在房地产这行业销售方面竞争也很大，面临客户和房地产的投资的各种原因，有些单位采取各种相关行销方式，建立和客户良好的关系 尽量采取降低一些成本措施。 对税务这一块也有相对的了解和采取不同的方式进行， 对购买房价的市民带来了一些帮助和优惠。 一些相关部分的政府采取一些措施引领百姓对房间税务有基本认识， 这也需要一些部门工作人员良好的配合， 让正确运营好税收这一点，尽量取得一些税务政策优惠。另外税务机关单位对企业也有一定的影响。
（二）按照企业税务规章，企业也有一定的利益效益
根据房产税务筹划条列， 大多数企业都在竭尽全力做好减税务的措施， 通过另外一种方式来采取减税的措施，尽量避免最小的税务加收。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一种优良的税务必须是多种税收的选择， 不能就这样的当做是最小的税务就是好优秀的了。
（三）税法和会计制度的分离
由于会计核税法的规则不同、基本要素和遵循的法则也不同，房地产业和会计这一块有一些不同的说法。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以说是一种大家要遵循的法制也可以说是一种经济的脊髓， 纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人） ，也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体和纳税主体是相同的，有的时候也完全不一样。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同， 从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异― ―时间性差异和永久性差异。
四、房地产企业税务筹划的发展方向
房地产企业设备了会计，有会计规章制度和培训的最基本的知识， 尤其是要掌握好一定的专业知识和精通税务知识，这样在企业中也突出了会计税务的这一要点。税务会计的本职工作：一是要根据会计税收规章法条、可免除一些不需要的项目、利润和税务进行比较和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。 二是根据企业的利润进行预算和筹备，对税务利润进行运营和合理计划，发挥房地产会计的实力和特点效果及作用，尽量保持在房地产税收为最低。 税务筹划作为一种综合的管理模式， 所采取的方案很多。 从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看， 包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此， 房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智 力的活动，需要周密的规划、广博的知识，深则精致的方案。
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一、企业增值纳税方面的风险
一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在房地产的一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及的领域较多，所以与多种类型的税种都要打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对于其他的行业来说。
另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年的时间、且而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发的成本更加具有不确定性。由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。
二、“营改增”政策的基本情况
对于房地产企业来说，我国政府一般都是采取税收的方式来实现对其经营的调整，其中涉及到的一些税收类型就是增值税，开展这种方式可以在一定程度上改善房地产企业经营情况，但是也影响了其当前的经济效益，有利于积极的维护社会的稳定，同时也有利于房地产企业的长久发展。所以“营改增”这三个字实际上就是表达了营业税转变为增值税。增值税就需要房地产企业按照自己的增值部分的收入来进行缴纳，然后根据这一部分的收入来进行税赋的增收。因而我们可以看出：“营改增”的本质上就是国家的一种减税的政策，而且是实行的一种结构性的减税措施。
“营改增”的实质就是将传统缴纳营业税中的应税项目变更为缴纳增值税，也就是对于房地产增值部分进行纳税，从而能够避免重复纳税的发生。自从“营改增”开始推行试点，到今天而言已经过去了几年的时间。对于“营改增”的税收政策来说，其实际上就是指房地产企业不再继续缴纳营业税，而是缴纳一定的增值税，对房地产企业的税收进行一定程度的减免可以有效的降低房地产企业的经营成本，从另一个角度来看促进房地产企业积极地发展自己的优势，实现更长远的目标，防止房地产企业在自身的纳税方面浪费一些不必要的资源上。
三、“营改增”政策在增值纳税方面的风险
随着“营改增”在我国房地产企业中的不断推广改革，整体对房地产企业的作用比较明显，然而在房地产企业营改增改革过程中，仍然面临着较多的风险，具体表现在以下几方面：
（一）“营改增”政策可能出现重复征税的风险
随着“营改增”政策的不断推广，一些地区实施的目的就是要消除房地产企业重复征税的现象，但是有些房地产企业的税负结果显示却是税收增加了。房地产企业对待营改增本就是为了减少税负，然而这种结果使得部分房地产企业对此政策产生了抵触，加上对政策的一种恐惧心里，导致一些房地产企业对“营改增”政策的排斥。现在国内很多房地产企业仍然没有参加到营改增政策中，这也就是由于这一政策存在一些风险，这是营改增政策推广需要解决的主要问题之一。
（二）“营改增”逐步退化为营业税的一种
实际上的增值税的征收对象主要是针对于增值额的，需要企业自我准确的计算其经营增值额。另外，增值税属于是一种流转税，在我国的税种具有重要的地位，营业税是与增值税有明显的区别，其征税范围较为局限性，一般都是针对于销售性质的普通货物，当然也涵盖着一些附带的劳务。但是很多人不理解“营改增”政策，以为“营改增”政策在计税方法以及核算等方面与营业税是一样的。由此可见，若对于营改增不进行彻底的宣传推广，很可能面临着成为营业税的一种的危险。
四、关于房地产企业在“营改增”方面改进建议
面对企业营改增政策带来的一些风险，政府和企业需要做的是对误区进行深入分析，避免风险的发生，为企业赢得更好地利益。
（一）全面学习税收法规政策
一般来说，税收方面涉及到的法规政策较为复杂，而且经常更新，这就意味着房地产企业必须要及时的学习这些政策法规，做到深刻的理解这些政策，体会其中含义，从而在实际的工作中灵活的运用，力保房地产企业的全部的经济业务合法纳税。例如，对于房地产企业而言，其要结合自己的特点和环境去解读这些政策法规，有重点的去把握非法的底线，只有这样才能够控制企业的房地产经营活动处于合法的范围。同时要做到合理利用税法赋予的免税、减税以及延期纳税等权利，这样有利于企业的资金周转，减轻税负，增加税后利润。
（二）加强深入学习营改增政策
尽管“营改增”政策的出发点是好的，但是由于这一政策对于房地产企业的影响比较大，对于房地产行业都有比较大的影响，因此尽管“营改增”受到了来自整个社会的广泛的关注，但是人们仍然缺乏对其的深入了解，也恰恰是这个原因，“营改增”自然就意味着我国新的税制改革的代表性的里程碑。营改增政策能够很好地推进我国经济发展，能够减轻企业的负担，在此改革的过程中，可能会存在一些曲折，但最终营改增的目标是确定的，减少房地产企业的税负。为此，房地产企业必须通过有效的方式增强对营改增的理解，提高企业内部人员对营改增的关注度，首先从领导开始，重视政策改革；其次，组织员工参与对营改增的学习了解；最后，在于客户沟通交流，或者与供应商联系的过程中，都要首先在营改增政策上达成一致意见，避免后期产生分歧。
五、结束语
“营改增”可以提高房地产企业的经济效益，在“营改增”的改革中要运用创造性思维来处理行业内的各种问题，并在实践过程中不断纠正，全力以赴的做好相关工作，使得企业能够持续稳定的发展。
参考文献：
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[4]尹旭.浅谈“营改增”对企业财务管理的影响以及加强对策[J].经济研究导刊，2013（13）：103-104.
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中小房地产企业在涉税事项发生之前，根据现有的或将来的经营管理情况，在税收法律法规的许可范围内，对企业经济资源科学的测算、分析和比较，从中选择最优的纳税方案，优化企业的经济资源，实现企业利润最大化。通过税收筹划，让企业的经营状况和财务状况相结合，使企业运营的整个过程，在充分考虑税收影响的同时考虑企业的成本费用最优化，使企业财务收益最大化，最终达到整合企业经济资源的目的。
2.有利于企业财务人员业务水平的提高
要想做好税收筹划，及时、密切关注国家税制法规和最新税收政策的出台是保证。中小房地产企业财务人员除了必备的财务管理专业知识和全局管理能力外，必须高度重视国家的税收政策变化及相关行业政策变化，对税收的变化趋势要有敏锐的洞察力。一旦国家相关税收政策变化，财务人员应从企业最大财务利益出发，采取行动，趋利避害，把税收的意图迅速融入到企业的经营管理活动中去。因此，税收筹划客观上促进了中小房地产企业财务人员业务水平的提高。
3.有利于促进税收法律法规的健全
税收筹划可以及时发现税法中的不成熟、不完善以及税法在实际应用中的不合理等缺陷。中小房地产企业税收筹划人员在通过对税法的“边际”效应获取企业利益的同时，也将税法在实际应用中的缺陷反馈给征税机关和相关的税法研究人员。从而推动相关部门在立法和征税管理中权衡轻重，修订和完善税法，促进着税法的健全。
4.有利于提高企业管理水平和规范财务核算
企业管理决策层和相关人员对税收筹划的认识程度，会计核算和财务管理水平，涉税诚信等方面是做好税收筹划的基础条件。部分中小房地产企业管理决策层对税收筹划不了解、不重视；企业会计核算不健全，账证不完整，会计信息失真，甚至有的企业还存在偷逃税款等违反税法的行为。由于房地产企业生产周期的长期性，工程成本的复杂性，成本发生的置后性，销售政策的特殊性，更加要求企业的管理水平专业化，财务核算规范化。
5.有利于企业减少或避免税务处罚，提高税收合作与信任
中小房地产企业通过税务筹划实现涉税零风险，即账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不出现任何关于税收方面的处罚，在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计等措施，可以减少和规避税务处罚；中小房地产企业在税收筹划的过程中，为争得税务机关的认可，规避筹划风险，不断与税务机关的联系与沟通，提高了税收筹划的效率，增进了企业与税务机关的合作与信任。
二、中小房地产企业税收筹划的现状
1.财务人员业务水平良莠不齐和欠缺房地产业财务管理经验
房地产企业作为国家的一门新兴产业，有其生产周期长、成本发生复杂、涉及税种繁多、销售方式特别等很多与工业、商业、建筑业、服务业等不同的特殊性。其账务处理周期长，核算要求高、所需的税法知识多。而在中小房地产企业从事财务工作的财务人员多数缺乏房地产企业财务核算和管理经验，部分企业存在会计核算不健全，账目设置零乱，账证不全，其财务管理水平低下，无法实施对项目的长远规划和统筹管理。
2.管理层对税收筹划的意识不够重视，决策层不够民主
企业管理决策层和相关人员对税收筹划认识程度是税收筹划的基础条件之一。在中小房地产企业中，管理决策层和相关人员对税收筹划不了解，甚至认为税收筹划是高水平的财务造假，通过造假大肆进行偷税、漏税和骗税等。此外，中小房地产企业管理决策层缺乏民主决策，普通员工参与管理和决策的机会难得，财务部门等财税专业人员参与企业决策的力度不够等。
3.会计核算基础薄弱
部分中小房地产企业日常会计核算不健全、成本费用归类不正确、账目设置不规范、台账登记不完整、账证不清、会计信息失真、收入确认不规范、未按税法规定缴纳税款；内控制度欠缺，如不经领导审批签字支付款项、现金管理未做到日清月结、限额库存、大额现金支付、购买贵重物品及办公用品未建立登记保管领用制度、记账凭证上记载的后附原始单据张数与实际不符等；预算管理缺失，房地产企业的特殊性决定了税收筹划必须以规范详细的预算作基础，如土地增值税的筹划等。
4.税收筹划欠缺操作的可行性和全局性
税收筹划决策关系到中小房地产企业生产、经营、投资、营销、管理等所有活动。税收筹划只有满足特定的条件才能成功。虽然不少中小房地产企业管理层注意到税收筹划的巨大作用，开始着手强调税收筹划，但是在实际运用中，往往忽略了税收筹划的许多前提条件和环境，或者忽略了税收筹划的可操作性。如中小房地产企业在运用土地增值税中有关普通住宅，土地增值额低于20%免征土地增值税这一条款进行税收筹划时，如果在设计阶段忽略了当地的普通住宅标准这一规定，后期的筹划就会化为乌有。
5.税收筹划忽视筹划成本
税收筹划需要成本，包括显性成本和隐性成本两方面，显性成本是税收筹划中实际要发生的成本，隐性成本是税收筹划中可能要失去的机会成本。而中小房地产企业在税收筹划中，基于税收筹划技术和筹划水平等多种原因，往往会割舍成本效益原则和综合平衡原则。如不计成本的聘用专业的税务专家为其税务咨询和策划；在筹划土地增值税税收优惠时，不计成本地增加成本支出，无限制地降低售价；在日常税收筹划中，花费于分析测算等的人力、物力、财力远大于税收筹划收益等。
6.中小房地产企业税收筹划易割裂税种之间的内在联系
简单看每一税种，似乎都是独立的，有单独的条例和实施细则。但事实上，每一种税都通过某一经济业务载体，联系在一起。如中小房地产企业在做土地增值税筹划时，易忽略准予扣除的成本、费用、损失中营业税、城建税、土地增值税、教育费附加以及土地增值税税收筹划所能增减的成本费用及土地增值税缴纳的多寡等对企业所得税的影响。
三、完善中小房地产企业税收筹划的对策建议
1.提高全员对税收筹划的认识水平
中小房地产企业应从企业管理层出发，提高全员对税收筹划的认识水平，如聘请权威人士（专家）到公司作全员讲解等。财务核算是税收筹划的基础，财务核算不健全，账目混乱，成本费用归类不清，项目预算不够精细，都会给税收筹划带来障碍，房地产企业税种繁多，税收政策的变化无穷，都需要财务人员及相关人员及时把握。
2.加强税收合作与信任
一方面要求纳税人应按照税务机关的决定及时缴纳税款，并信赖税务机关的决定是公正和准确的；另一方面也要求税务机关有责任向纳税人提供完整的税收信息资料，征纳双方应建立起密切的税收信息联系和沟通渠道。中小房地产企业在做好税收筹划的同时，应加强与税务机关的联系与沟通，服从税务机关管理，力争企业的税收筹划得到税务机关及相关人员的认可，任何单方的行为都会给企业埋下隐患。不服从税务机关的管理将会引发和税务机关的矛盾与冲突，为企业的税收筹划工作开展带来阻碍，增加企业的筹划风险。
3.重视筹划成本，务实税收筹划的可操作性
中小房地产企业在税收筹划时应遵循成本效益原则与从实际出发原则相结合。例如，税法规定企业的利息实际支出允许在计算其应纳税所得额时按规定扣除。因此，理论上一般认为负债融资对企业具有节税效应，有利于提高权益资本的收益水平，可以优化企业的资本结构。然而，在实操中如果该项目的预售收入资金回笼到位，支付所发生的成本费用税金还绰绰有余的情况下，企业再做项目贷款，筹划利息抵税的效应显然是不成功的。企业进行税收筹划，必须把各种实际情况和前提条件综合考虑，税收筹划才能取得成功。
4.注重税种之间的内在联系，坚持合理性与综合平衡
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一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本
税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。
东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。
成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。
二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法
综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。
转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。
因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。
递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。
比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，
避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。
分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。
三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题
1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。
2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。
3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。
4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。
四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策
1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。
2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。
3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。
4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。
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一、房地产项目合作开发模式
（一）房地产项目开发的运作流程
房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：
1.前期准备环节
前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。
2.建筑施工环节
按照确定的开发模式开展建筑施工，工程监理；市场营销，预售开发产品。完工验收和竣工结算。
3.销售环节
销售开发产品，办理购房贷款和房产证手续。
4.保有环节
销售剩余开发产品，或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。
（二）房地产项目开发模式
国际上房地产开发有两种基本开发模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验，土地使用权不能自由交易，经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式，与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合，才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中，人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式，主要包括以下三种模式：
1.自建开发模式
有土地使用权的企业自行开发建设，整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。
2.代建开发模式
有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设，并支付代建费，开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业，委托方则无此限制。
3.合作开发模式
合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合，是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中，由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束，内地房地产项目合作开发形式多样，可归结为以下两大类：
（1）共同出资成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目，成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。
（2）合作开发不成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目，不成立独立法人公司来运作该项目，合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中，合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发：
①提供土地使用权换取固定收益方式 --转让土地使用权行为
合作各方约定，提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益，如：固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。
②提供资金换取固定开发产品方式 ―销售开发产品行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。
③提供资金换取固定货币数额方式 C借款行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。
④提供资金换取开发产品使用权方式 C房屋租赁行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或以其他形式使用开发产品（房屋）。这种合作实为房屋租赁行为。
⑤ 共同投资、共享利润、共担风险方式 C房地产项目合作开发
合作各方约定，各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目，共享利润、共担风险。该项目合作清算后，按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。
二、房地产项目合作开发涉税处理
（一）房地产税制概况
中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税；与房地产密切相关的有五个税种：营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，共十个税种。（见表1）
（二）房地产合作开发项目的涉税处理
2005年至今，最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章，为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规，不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务，税负高低不一，差异较大，开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式，即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准，分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起，至合作清算结束，均应以本企业（有土地使用权一方）为财务核算主体和纳税主体，从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项：
1.四个开发环节
如上表所列，企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务，正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费；到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。
2.十个税种
在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项，本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费，其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。
3.两方纳税主体
合作开发项目的纳税主体包括两方：一方为本企业，负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务；另一方为合作方，承担项目税后利润分配的所得税。
房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时，本企业应根据清算结果所列的项目税后利润，按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时，若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人，企业还应就实际分配的项目税后利润，代扣代缴个人所得税；若合作方为法人企业，则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利，属于企业所得税的免税收入，合作方免交企业所得税。合作清算结束后，剩余税后利润留归本企业，构成企业的税后净利润。
合作清算结束后，企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况，并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理，财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂，故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。
房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动，涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识，故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验，方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性，从而尽可能规避或降低税收风险，实现企业价值大化。
注释：
①常青著，中国房地产到底怎么办，浙江大学出版社，2011
②王卫国著，中国土地权利研究，中国政法大学出版社，1997
参考文献：
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