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Keywords: real estate; Development strategy
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产综合开发是对地下设施和地上设施进行综合开发、配套建设，实行“统一规划、合理布局、综合开发配套建设”的方针。通俗地讲房地产综合开发是一种行为方式，通过从地下到地上、从楼内到楼外、从大环境到小环境的综合建设，进而取得回报的一种行为方式。作为房地产企业，要想做好其实并不是很难。可采用各种开发策略，来应对复杂激烈的房地产业内竞争。
一、只有知己知彼，方能百战不殆
作为房地产开发企业，投入少，回报高是每个开发企业都追求的。房地产被炒得爆热，有很多泡沫成分，房地产特别挣钱，那样的时机基本上不会再有了。要面对竞争，只有善于学习、灵活应变、守正出奇方为上策。就房地产而言，建立起一整套实例分析体系是至关重要的，对房地产经营实例进行归纳和综合分类。每个项目都有其不同的背景，这些开发实例当初成功和失败的因由何在，它们之间有哪些共性？又分别有哪些个性？这些项目和我们将要开发的项目有什么异同点？经过分析总结，从而确定我们该向什么方向发展。类似的实力分析体系，开发企业必须了解，但可以不认同它，而另辟新路。对开发商来说，正反两方面的经验了解的越多，那么未来决策的成功率就越高，当别人仍在等待机会之时，我们已经在细细规划了。这就是孙子兵法中所说的“乱己知彼，百战不殆”。
所有的房地产开发企业都是进行以改善人们的居住条件为模式的房地产开发。随着改革开放的深入，随着部分人先富起来外商投资的涌入，人们由解决“住”而逐渐地发展到追求舒适和品位，住宅产品也经历了由普通楼房向高档商品房和别墅的渐变。这个时候，一个开发企业，经过对实例分析，得出结论———不能再沿着以前的模式，如果还是建造以往的住宅楼，那么收益也不会再有多大的提高，所以要创新。于是，某别墅出现。它是一所高档的别墅区，里面无论是装修、户型设计、材料、施工工艺都有了较大的创新。别墅的空调、洁具、门把手等等，都用的是名牌。当时的人们觉得，简直是不得了了。开盘前期，人们还对它存有疑虑，然而，某别墅一经开盘，就出现了异常火爆的场面。证明了人们的担心是多余的。当时，在房地产市场上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不过3000元左右/平方。而那别墅当时的价位是定在1200美元/平方起价，折合人民币约9000元/平米。到后来，涨到了1500美元/平米，还是供不应求。某别墅成为了该市房地产市场上的一朵奇葩。这就是经过实例分析后，市场需要什么样的住宅，达到了知己知彼的程度，从而出奇制胜的经典案例。
另例，在房地产市场上有一条贯有定律，即“金九银十”，说的是每年的九、十月份是房地产市场的黄金季节，而进入冬季后会出现明显的淡季。消费者因天冷不愿出行、冬季不便装修、还要缴纳取暖费等原因持币观望。现场看楼选楼的人流量会显著下降。基于这些原因，房地产开发商也会相应降低营销费用，低调处理。其实这条金规玉律并非是颠扑不破的真理。有个房地产开发公司，他们作了一个项目，通过实例分析后，他们决定为年轻的工薪阶层设计建造了单身公寓，单身公寓是为年轻的工薪阶层准备的，他们需要拥有一个面积适中功能齐全总价在十万元左右的过渡型住宅，白天为生活为事业辛勤奔波，晚上回到属于自己的家，喝着一杯浓浓的咖啡，学习充电，感受那份有家的安全舒适的归属感。这种小户型拥有独立的卫生间和独立的厨房，再配上景观阳台，可谓麻雀虽小，五脏俱全。加之这些年轻的工薪阶级毕竟工作时间短，存款有限，一次交清几万元首付有相当难度，但他们有丰厚的月收入，有强烈的贷款供楼需求，考虑到以上原因，他们又推出了一系列措施：如：单身公寓首付5000元，另赠3000元安家费。首层送私家花园。首层赠送契税、印花税、测绘费、鉴证费、权证费。他们在冬季逆势而动，准备得很充分。单身公寓一经推出，在寒冷的冬季里再次掀起了购房热潮。打破了所谓金九银十所谓惯有定律。这也是实力分析做得好，达到知己知彼的一个实例。
二、降低开发成本，推行品牌战略
曾有个记者采访某城建集团老总时，那位老总说过一句话，他说：“我们的成功应该归功于产品的质量，服务以及企业自身最根本的诚信精神。我们在各项评比中屡获殊荣，这同时塑造了我们的诚信形象。我想这就是客户接受我们的基础。归纳起来，都源于我们牢固的社会责任感。这就是一个企业的品牌，是一种巨大的无形资产。”某房地产开发公司在某市作了个项目，承诺迟交工一天，退回总房款的1‰作为违约金。结果，由于某种原因，确实迟了几天，他们按承诺一一兑现。这种做法得到了人们的认可，进而取得了不俗的业绩，被认可了。这个老板曾是施工企业的老总，做过这个项目后，他说，再也不作施工，就作开发，那么多老百姓都认可他，他所拥有的“诚信”是品牌的重要因素。还有个例子，在金州，房地产高层并不是很火，但是有一条规律，就是凡是那个建筑公司建的楼，就特别好卖，为什
么呢？因为人们都认阿尔滨这个品牌。某建筑公司是一个很注重质量的建筑公司，他们获得了好几个建筑业的最高奖———鲁班奖，他们的老总赵安华给工长开会，就曾说过，“我宁可每年多用几百吨水泥，也决不允许我的工地出现任何质量问题”，这就是造成了品牌，创造了神话。可见品牌的重要性。
三、以顾客为导向的服务营销
作为房地产企业，营销是最本质的职能。如果前期房地产产品已经有了良好的社会信誉、品牌效应。那么需要通过营销来实现产品的经济效益。所谓的房地产营销是发展商全方位、全过程地去适应市场需求的自觉行为，是在对市场深刻理解的基础上开展的高智能的策划。有许多开发商，他们提出了以顾客为导向的服务营销。某开发单位的营销经理，他们提出“售楼不言楼”。这种观点的提出有着一定的市场背景。当前，房地产市场上竞争模仿日益加剧，特别是楼盘同质化现象越来越明显，单纯依靠产品，很难获得长久优势，而现代经济就是服务经济，核心价值就是服务价值，此正所谓：得人心者得天下。这过程就要求房地产企业全体员工增强服务营销的群体意识。形成一条以顾客为导向的企业服务运作链条。在房地产售前、售中、售后的每一个环节都对顾客提供细致、周到、充满人情味的服务，形成以服务文化为核心的企业文化。例如：某集团开发的一个项目，他们着重强化居住的文化的设计理念，以先进文化理念打造社区灵魂，获得了全国金奖楼盘，他们没有因名牌而满足现状，而是推出了一系列的服务项目。诸如：在房交会期间免首期入住；免购房税费；免物业管理维修基金；免宽带网开通费；免开通电话费；免煤气管道初装费；免一年物业费；业主音乐会；家政套餐服务等等。大打服务牌，取得了预期的效果，获得了大量销售收益，成为房交会上的最大卖家。
房地产开发商要有好的开发效益，必须注重优质的开发策略，只有善于学习，灵活应变，守正出奇，才能在房地产开发激烈的竞争中，立于不败之地。
参考文献：
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（一）房地产顾客的类型
按照房地产产品的用途将房地产市场分为商业类房地产市场和住宅类房地产市场。
1.商业类房地产是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街店铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等用途的房地产。商住两用公寓，或建筑物体塔楼用作公寓、写字楼，底层裙楼用作购物中心的大型综合体也属于商业房地产范畴。商业房地产市场中，房地产开发商对应的顾客类型是商户型顾客。
2.住宅类市场主要是房地产开发商向个人消费者出售的房地产产品。在住宅类市场中，房地产开发商最终面向的是个人消费者。对应的顾客类型根据个人消费者购房的用途又可细分为消费型顾客、投资型顾客以及消费投资双重型顾客。
（二）不同类型房地产顾客的特点
1.商户型顾客，商业房地产能够给房地产开发商带来较高的投资回报率，投资价值较高，顾客经济实力强。
2.消费型顾客，消费型顾客主要是购买房屋用于满足自身居住需要的消费群体。我国，消费型顾客居住需求大致分为生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。
3.投资型顾客，投资型顾客是为了满足投资获利的心理需求，而购买房地产产品的消费群体。之所以出现这样的消费群体，归因于房地产产品具有保值增值功能、信用担保功能及融资功能等特性。
4.投资、消费双重型顾客，投资、消费双重型顾客购买房地产产品是为了暂时居住使用，等待升值时再销售。
二、房地产顾客的消费行为特征及因素分析
（一）房地产消费过程中的顾客行为特征
1.房地产消费行为是普通产品消费与特殊产品消费行为的综合行为。房地产产品特殊属性决定房地产的投资（生产）、流通、分配、消费都是通过市场来完成，而非传统商品的简单流通行为。
2.顾客的消费行为不仅包括从房地产产品的需求识别到购后房地产后进行价格评价这一简单的单次购买决策过程，而是从购房者的购买心理、购买行为、购买后行为与心理特征进行定义，从购买前的影响因素、决定因素与购买时的决策行为，再到购买后价值评估、实现与消费评价整个过程。
（二）影响房地产购买行为的因素分析
1.顾客收入因素。住房消费行为明显受到顾客收入的约束，顾客收入水平的绝对数量上决定了人们消费水平高低，是顾客购买能力、消费能力与消费结构的直接决定因素，顾客的收入直接决定了购买房地产的档次、房屋的面积以及房地产所在区域的选择。
2.顾客行为（消费行为）偏好因素。房地产消费行为是多层次性消费，它表现为受消费水平与结构制约的消费层次性差异，主要是城市房地产消费与农村房地产消费观念差异性、人口构成在消费群体中的结构差异、由于收入等因素决定的消费房地产时的区域差异性。
3.顾客组成结构因素。房地产消费行为具有个体行为与家庭行为的综合性，本文研究的房地产顾客是个人或个人为代表的家庭，不是其他主体。因此，个人的行为往往受到家庭因素的制约，家庭结构、文化层次、总体收入、房地产消费时的心态都是影响房地产购买与评价的综合因素。
4.房地产价格弹性因素。房地产消费行为的弹性主要是需求弹性，由于房地产产品的供给弹性较小，房地产产品生产周期决定了价格弹性对供给的影响不会短期出现，而价格对于房地产需求弹性的影响则可以迅速反映在顾客行为中。顾客同样具有双重需求弹性，为了满足基本的生存需求的房地产价格弹性较小，也即是说生存需求较为刚性，而满足发展与奢侈消费需求的房地产价格弹性大，而这样的房地产价值的创造与形成反过来也具有较大的供给弹性。
5.房地产产品非同质性。房地产产品不可复制，因此房地产消费行为是差异性与不可替代的。顾客对于房地产消费得到的是不可复制的房地产产品自然该产品的价值属性也是不可复制的，因此基于房地产产品的非同质性的价值衍生、延伸与附加就自然成为房地产业价值创造的源泉。
三、房地产开发商的主要市场策略
（一）针对商户型顾客的市场策略
1.产权分割出售模式是将店面或店铺进行分割，并将分割后的房地产产品出售给各个业主。这种模式的优点是使业主多元化，在店铺的使用上业主可以自用也可以出租，从而使用起来比较灵活，而缺点是不便于进行管理。
2.为弥补产权分割出售模式的不足，避免和解决此种模式经营中可能出现的问题，房地产开发商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地产开发商在商业房地产售出之后统一返租、统一招商经营的模式。这种模式以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家人场。因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商场、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。
3.“地产大鳄+商业巨头”的开发运营模式是商业房地产开发运营中一种较新的模式。它充分发挥国际商业巨头的吸引力，是投资价值实现的有效方式之一。这种模式是房地产商在开发商业房地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟。
商户型顾客具有显著特点：商户型顾客不仅对租金的差价和管理费比较关注，还关注终端消费者的价值取向；消费者对房地产项目的支持与否决定了项目的升值空间；商户型顾客价值不仅受房地产项目自身因素的影响，还受到与房地产项目所匹配因素的影响，如增值力、产品力、销售力、招商运营力、经营力和消费力。对房地产开发商来说，如何从这些方面提高商户类顾客的满意度而增加顾客价值是房地产开发商实现价值的根本。
（二）针对消费型顾客的市场策略
具有生存型需求的消费群体主要是低收入家庭。此类消费者以安置为首要目的，对房子的最基本的居住功能更为关注，而对生活的便利性和其他功能关注甚微。
具有富裕型需求的消费群体主要是中等收入家庭。目前，在我国，大多数居民都属于富裕型需求。此类消费者对房地产产品的需求处于生存型和文明型之间。他们对房地产产品的需求层次高于生存型消费者，低于文明型消费者。富裕型消费者要求房地产产品功能齐全、经济适用、面积适当。具备如此功能的房地产产品的价值构成由房子本身价值、物业管理及服务价值三部分组成。
具有文明型需求的消费群体主要是富裕家庭。在我国，这样的消费群体正逐渐增大，将成为房地产产品的一种发展趋势。此类消费者对房地产产品的需求已发展到个性化、生态化的高层次阶段，消费者对房地产产品是否能提高生活质量和有助于事业的成功和孩子的成长。此类消费者对房地产产品的需求类型以高级别墅和高档豪华商品房为主。此类房地产产品的基本价值有房地产产品本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值四部分构成。
（三）针对投资型顾客的市场策略
此类消费者在购买房地产产品时，更关注购买的房地产产品是否具有一定的价值潜力和升值空间。而在影响房地产产品价格的众多因素中，地理位置这一因素最为重要。因此，投资型顾客在购买房地产产品时，尤其关注房地产产品周边环境与公共资源的价值。
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现在的市场竞争其实已经发展为到了“品牌的战争”的阶段，没有品牌的竞争是无力的竞争。由于房地产销售一般是商家（开发商或商）直接针对消费者，且房地产具有四大特点：（1）房地产不是大众产品，不宜进行大众媒体传播；（2）产品个体独立性强，差异性大，不宜复制；（3）地域文化、人文风情存在较大差异；（4）越域拓展，难以实现资源共享等。正是因为房地产企业具有这些特点，因此在越域拓展的过程中，品牌无疑是房地产企业最为有效共享资源和竞争优势。
二、房地产企业营销品牌现状
1．现状。当前，品牌早已成为参与市场竞争点石成金的利器，近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而，我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室（wbl）”的《中国500最具价值品牌》，海尔以612.37亿元名列榜首，而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中，也只有万科等三家地产品牌入围。对于动辄大手笔的房地产业来说，这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是，大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源，迅速提升产品价值销量，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司pultehomes占美国国内房地产市场份额达4%左右，而我国房地产老大万科占我国房地产市场份额不足1%。
2．导致房地产营销品牌现状的原因。（1）缺乏对品牌管理精髓的深入理解。很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓，他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想，品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此，具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。（2）没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富，在房地产市场激烈的竞争中，确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。
三、房地产业品牌策略的制定
1．品牌准确的市场定位。准确的市场定位必须遵循如下原则：一是目标市场足够大，并有较大的发展空间；二是目标市场未被竞争者完全垄断，或竞争尚不十分激烈；三是企业有条件和有能力进入新选定的目标市场。只有定位准确后，采取寻求空隙市场的策略，寻找为客户所重视的，但尚未被开发的市场空间，以利于房地产企业树立好自身的品牌形象。首先，应做好市场调查，掌握市场信息，这是营销策划的基础工作。并关注国内外投资流向和国家有关金融、税收等政策的调整，以便对房地产企业的经营策略作出适时的调整。其次，应加强对市场的系统全面的调查和细致的分析。根据目前我国房地产市场现状和未来的发展趋势，房地产企业应将目标市场主要定位在中低收入者。在确定目标后，在保证品质的同时，采取各种手段降低成本，做到品质与价格的最优组合。
2．加强品牌意识，增强企业竞争优势。房地产企业应树立和强化品牌意识，并把这种品牌意识贯彻到每个员工的行动上，贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节中，落实在每个项目、每栋房屋的决策、设汁、施工、营销和物业管理之中，使企业的品牌经营理念成为消费者能感知到的服务、信誉和品质。可以说树立和加强品牌意识，可降低消费者对房地产的价格的敏感程度，有利于提高产品的附加值，为房地产企业创造可观的商业利润；可形成强有力的竞争防线，使企业长期保持市场竞争的优势；有助于企业实现永续销售；加快消费者的购买决策速度等；有助于房地产企业实施扩张战略。
3．建立品牌模式，制定企业品牌策略。房地产市场的竞争日趋激烈，竞争的最后必然是品牌的竞争。而房地产企业在实施品牌战略中，不是片面强调技术、新材料、新设备等物质因素的运用，也不是人云亦云的强调时髦的市场概念，而是通过整合来赢得消费者对品牌的认同。目前，我国房地产品牌发展呈现以下三种特色模式：一是单一品牌模式。所开发的所有项目都与企业使用同一个品牌名称的品牌模式。采用该品牌模式，有利于企业形象的统一和树立产品的专业化形象；二是多品牌模式。同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌。采用该品牌模式的优点在于各品牌有明确的市场定位，可以发挥多品牌整体优势；三是主副品牌模式。一种介于多品牌与单一品牌之间的一种品牌发展模式。如万科――金色花园、万科――四季花城等。
4．以质量为中心，提高房地产商品的内在价值。房地产企业实施名牌策略过程中，在商品质量管理上应重点把握以下内容：一是房地产商品在规划设计、功能配置、环境美化等方面上应具有一定的超前性，应将消费者的需求体现到规划设计上，保证房地产商品功能适用，保证房地产功能的长久性和超前性。二是房地产在建造过程中，应建立严格的质量管理体系。从图纸审查、工程招标、建筑材料、施工流程到竣工验收等每个环节都以质量为中心严格把关，切实保证工程质量，同时在保证工程质量的前提下，应积极采用新工艺、新技术，以不断提高房地产商品的技术含量，从而造就名牌的卓越品质。
5．开展品牌化的物业服务，提高全面周到的服务水平。服务是商品品质的重要组成部分，开展品牌化的物业服务，是强化品牌，使品牌形象深入人心的重要保证。因此，实施品牌营销策略，则须提高售后的物业管理水平。首先，物业服务应以尊重客户和理解客户为前提，加强与客户的沟通，从客户的角度和观点来分析考虑客户的需求，以更好地满足客户的需求，最终达到客户满意，从而建立良好的客户关系。其次，物业公司应要求服务员工不断地学习，可通过内部经验交流和引进外部知识等，不断提高员工的业务水平，从而更好地提高其服务水平。
6．以企业文化为核心,塑造名牌企业形象。一是应建立符合企业自身的经营理念，这是创名牌企业形象的基础和核心；二是应在企业范围内培育属于企业自身的价值理念，即可通过员工职业道德培训、民主管理、经验交流、社会公益服务、企业发展研讨等活动来规范企业行为，以构成完整的企业形象；三是应设计企业标志，其应形象新颖明快、简洁易记、富有特色、具有吸引力等，并将其广泛使用在企业招牌、产品、办公用品、往来函件和纪念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣传作用。
综上所述，随着房地产市场的发展和完善，新一轮竞争将是品牌竞争。因此，在房地产企业开发营销中，应注重品牌策略营销手段，即应品牌准确的市场定位，加强品牌意识，建立品牌模式，以质量为中心，提高房地产商品的内在价值，开展品牌化的物业服务，及以企业文化为核心,塑造名牌企业形象等，从而以增强其自身竞争优势和提高行业竞争门槛。
参考文献
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一、“限价房”政策对房地产开发商的考验
“限价房”仍是商品房,但带有社会保障性质,是国家为保障中等收入家庭的住房购房问题而以地方政府牺牲部分土地出让金,限制开发商开发利润为前提的。特别是,政府直接控制了占市场70%以上的房子,且要求其户型在90平方米以下并限定了房子销售价格。因此,“限价房”政策降低了开发商的利润空间,提高了“限价房”市场准入门槛。例如,2006年,北京为控制限价商品房的价格,政府采取“以房价定地价”的政策,在规定房子的售价和核定建筑成本后,开发商的利润被控制在3%到7%之间,而普通商品房项目利润率通常不低于20%。
此外,“限价房”政策要求在限价房用地竞标时坚持“双限双竞”的原则。整体上,这对开发商的竞争策略提出了很高的要求,因为房地产开发周期长,不确定性因素多(例如整个房地产市场的走向,建筑材料价格升降等等),项目开发风险大。具体上,则全面考验了开发商的企业管治能力、社会责任和操盘能力。包括开发成本测算能力、产品设计能力、融资能力、营销和定价能力等。
二、房地产开发商的“限价房”竞争策略
管理学大师迈克・波特(Michael E.Porter)认为企业在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势,无外乎实施三种企业竞争基本战略,即成本领先战略(overall cost leadership),差异化战略(differentiation),集中差异化战略(focus)。
在“限价房”政策下,房屋户型,销售价格已被限定,因此建筑实用节能的设计理念将大行其道。原来“追逐以产品附加值带来超额利润”的开发模式,也即“差异化战略”,将不再满足市场需求。比如拥有大赠送面积、大量稀有植被和奢华大堂等追求产品“品质”特征,将局限于少数拥有稀缺景观、地段优势的高端项目。相反,那些满足基本生活需求功能,实用简单的项目将大受欢迎。
此外,开发“限价房”,就意味着房地产开发商利润率将下降。因此,若开发商在"限价房"竞争中,仍要追求较高额利润,开发出适合市场需求的好项目,则必须从成本控制方面入手,重视节约成本、高效利用资源、拓宽销售渠道和细化分工,从企业自身管理上要效益,提高管理效率。“限价房”考验的不是产品创新能力,而是成本领先的能力。因此,欲开发“限价房”的房地产开发企业应该顺势而为,对公司竞争战略作出相应的调整,实施“成本领先战略”,从而树立起“限价房”开发竞争优势。
三、如何实施“成本领先战略”
“成本领先战略”指企业决定成为所在产业中实行低成本生产的厂家。具体到房地产行业,“成本领先战略”要求房地产开发企业通过在企业内部加强成本控制,在房地产项目的规划、设计、材料、施工、销售、广告、服务等环节把成本降到最低限度,成为房地产行业中的成本领先者的战略。成本领先基于产品标准化和规模经济产量两个方面。但目前,房地产行业竞争异常激烈,市场发展尚未完善,若想通过依靠提高市场占有率,实行规模经济来降低成本,提高利润是有一定难度的。因为扩大市场占有率并不容易,往往伴随着营销成本、技术开发等费用的成倍增长,可能带来房地产经营的不经济性。因此,企业在“限价房”具体的战略实施中,可从下面三方面入手:
(一)寻求成本优势来源,优化开发各个环节。
不同的行业,可以通过不同的来源来降低成本,例如追求规模经济、专利技术、自动化组装,寻求原材料的优惠待遇、低成本设计、低的管理费用、廉价的劳动力和其它因素。而在房地产企业中,成本优势来源则包括廉价劳动力,企业内部有效管理措施。企业要做的并非只是降低生产成本,更要注重开发各个环节的优化,保证整个开发过程的连续性。房地产项目经常存在规划设计与市场需求脱节,材料供应与施工组织脱节,开发建设与销售渠道脱节等现象,往往造成时而建筑材料大量闲置、时而停工待料以及房屋积压等问题,因此,房地产企业要建立起有效的材料供应联系渠道和房屋销售渠道,注意公司价值链的连续性。如保证建材供应商能够按要求及时供货,从而有效降低库存成本;督促施工企业改进施工工艺,提高施工自动化程序,有效缩短建设周期和成本。
(二)加速住房产品标准化进程。
科学技术是第一生产力,先进的科技创新,可以有效的降低成本。前面已经提到,在房地产行业,成本领先的一个基础是产品标准化。在限价房政策下,房地产开发企业要制定中低价位商品房的开发模式,重点进行90平方米以下中小套型住宅的实用性,舒适性等方面的研究,从而通过科技创新加速推进中小型住宅的标准化进程,在有限的时间内获得企业核心竞争能力,将竞争对手远远甩掉,否则,在新的游戏规则面前,便会被市场所淘汰。
(三)优化企业成本管理系统。成本管理与“成本领先战略”相联系,引进成本管理系统,能更有效地实施“成本领先战略”。成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理,计算出动态成本,并将动态成本与目标成本进行比较,找出差异,最终达到成本控制的目的。伴随着成本管理系统的应用,房地产企业的利润区从过度依赖土地增值转向关注实施成本领先。在限价房政策下,成本管理系统应该被确定为房地产企业需要优先应用的管理信息系统并进行相关优化。
当然,实施“成本领先战略”,并不意味着牺牲产品质量,一味地降低成本。某种方面上讲,成本与质量犹如鱼与熊掌,不可兼得。但质量仍房屋之根本,开发商们要在竞争中获得有利地位,只有在满足客户对房屋的质量需求的基础上,进行成本领先。因此,那些单纯的依靠降低质量,而降低成本的策略,并非“成本领先战略”,绝不可能造就企业成本优势。
我国当前实行的限户型,限房价的“限价房”政策,降低了房地产开发商的利润空间,对开发商的整体竞争能力提出了更高的要求。“成本领先战略”乃当前房地产开发商的“限价房”有效竞争策略。开发商可通过寻求企业成本优势来源,优化开发各个环节,通过加速住房产品标准化进程,通过优化企业成本管理系统来实施成本领先,从而在“限价房”的开发中,有效地降低成本,相对提高利润率,开发出符合市场需求的项目,在“限价房”竞争中处于不败之地。
参考文献
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1.房地产开发工程技术管理具有综合性。房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工到最后竣工交付使用，整个过程都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。
2.房地产开发工程技术管理具有复杂性。房地产开发项目从设计到施工，再到销售以及投入使用，所涉及到的单位部门以及技术种类十分繁杂，相较于设计单位、施工单位、监理单位等只需在自己的工作阶段中做好自身技术管理，房地产开发工程技术管理要复杂得多，不仅要进行各阶段、各部门之间的协调工作，还要对建筑工程设及到的所有环节进行综合管理，对于工程中各个部分的问题也要予以解决，要通过跨工种、跨领域的整体调控，保障工程的顺利进行以及工程质量充分达到标准。
3.房地产开发工程技术管理具有超前性。房地产开发工程技术管理的超前性是由房地产开发项目的特性决定的，房地产开发项目一般项目周期都较长，从投资到竣工往往要经过很长时间，同时楼房建筑的使用寿命也往往较长，随着时间推移，人们对楼房建筑的功能性、建筑质量以及周边环境质量等方面的需求会不断改变，因此在其工程技术管理中一定要充分考虑时间跨度以及人们选择标准的变化，要具有超前的眼光，通过超前性的技术管理，使建筑工程充分满足社会发展的需求，适应市场选择的标准，进而提升自身在行业内的竞争力，也为经济效益、社会效益、环境效益的实现提供良好的保障。
二、房地产开发工程技术管理的主要内容
房地产开发工程的技术管理工作始终贯穿房地产开发工程的整个过程，所涉及到的工作内容十分复杂又具有综合性，针对工程的每个环节都有相应的技术管理工作内容，掌握好每个阶段的工程技术管理要点，加强工程技术管理工作水平，并通过综合协调与整体掌控，才能充分确保工程建设的质量，以及促进工程技术的提升。
1.参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。这是工程技术管理的首个环节，也是房地产开发工程的基本环节，对新开发区与开发项目的可行性研究是确保房地产开发工程的合理性以及市场需求的适应性的关键步骤，可行性研究报告的编制也为后续的工程设计环节提供有效的参考依据，同时对于房地产开发项目的经营效益也有着十分重要的影响。
2.根据经营要求编制建筑工程的设计任务，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。这一阶段的工程技术管理工作主要作用是为工程建设的设计与规划工作提供标准依据，使工程建设的设计与规划有明确的方向与基准，这一环节很大程度上决定着工程设计与规划方案的质量，设计任务制定的合理性与规范性，对于工程设计以及工程建设施工都具有着一定的影响。
3.组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。在工程的具体设计环节中，工程技术管理主要工作除推进设计与规划方案以及设计施工图的完成外，还要通过各部门之间的协调与参与对工程设计的各项内容进行审核和修改，以确保工程设计的不断完善，确保工程建设的质量与功能性达到最好的发挥。
4.组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。建材、建筑设备以及施工技术是工程建筑施工的基础组成，在工程建设的准备阶段保证购置建材的质量，确保施工中使用的设备与施工技术满足工程施工的要求，是工程技术管理在这一阶段的主要内容。
5.参与编制工程项目的开发建设组织设计。开发建设组织设计的编制工作是全面规划，以保证工程各项施工处于可控范围的基础，也是提高工程质量、提高成本控制能力以及保证工程进度的必要环节。
6.组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。工程技术管理在设计方与施工方间的协调是保证施工设计能够有效实施、工程施工质量能够满足设计要求的关键。
7.参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题，必要时参与处理工程中的重大技术问题，通过工程技术管理保证工程监理工作的效力。
8.参加工程建设各阶段各工种的验收工作，通过对验收环节的有效管理，确保工程各工种的施工质量。
9.组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。对工程施工中的技术信息及资料进行有效的管理，为工程技术的分析研究与技术创新提供重要材料，也为日后工程的维护以及质量问题的技术分析保留材料依据。
10.编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施，以促进企业的长远发展。
11.企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作，进而提升企业的创新能力与发展潜力。
12.科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。对国内外先进建筑工程技术的引进与应用，是房地产开发企业的重要发展动力，做好科技情报的交流、收集与管理工作，是加速房地产开发企业发展的重要措施。
13.根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。
三、加强房地产开发技术管理的策略
综合考虑城市规划要求、市场需求与开发成本之间的关系，在技术管理中，在不违反城市规划要求的前提下，根据市场需求进行工程设计的调整，增加建筑的功能性与附加价值，提高自身市场竞争力，在有效控制开发成本的同时，不断提高工程质量，创造更多的市场效益、社会效益与环境效益。
加强技术管理力度，从各个环节的规范化管理保证工程进度的正常推进。在建材与设备的购置与管理过程中，充分保证工程使用的设备与建材的质量，避免因质量问题出现停工与返工，使工期延误，影响工程进度。在房地产开发工程中，要不断加强技术管理水平与力度，采取积极的措施，促使工程各参与单位通过有效方式在保证工程进度的同时确保工程各环节的质量达标。
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一、房地产开发企业所面临的经济现状分析
目前，房地产企业面临着政府宏观调控、土地资源供应紧张和经济形势低迷、人们购房需求量降低的双重考验。一方面使得房地产企业的现有资金迅速流出，另一方面则是资金输入困难重重。房地产项目开发资金主要分为：自有资金、借入资金和销售回笼资金三部分。房地产企业在自有资金的基础上，通过银行或其他金融机构借贷等方式借入资金以及楼房销售的及时回笼资金，这三部分各占三分之一来作为项目开发资金。面临着土地供应紧张、原材料上涨等各方面的影响，企业的自有资金被迅速的消耗。在借入资金方面，银行上调了贷款利率，大大压缩了流向房地产开发行业的资金。在回笼资金方面，随着国家对房地产新一轮限购措施的实施，人们对买房的需求降低，房地产销售出现冰河期，资金回笼难度加大。
二、房地产开发的财务管控策略与创新
1、合理搭配融资方式，控制融资成本
在完成了项目预算的基础上，确定项目的融资规模，保证公司的筹资计划与公司需求相符合，既可以满足项目建设的需求又不造成资金冗余，给公司财务造成压力。一般来说，房地产企业常用的融资方式有银行开发贷款、项目股权融资、
社会闲置资金、信托资金和各类高风险资金等，其风险与成本各异。银行贷款融资，其特点是成本低，缺点是要满足银行提出的自有资金比例和手续齐全的要求，需要抵押和担保；信托资金融资，其特点是形式多样灵活运作，缺点是介入企业管理，成本较高。此外还要充分利用财务收支的一些政策如银行承兑汇票、预收账款、委托贷款等方式合理灵活的融资。
2、严格执行全面预算，发挥预算管理的统领作用
在房地产企业中，普遍采用项目预算的预算管理模式来进行预算的控制，以开发项目为预算单位，对该项目建设进行预算。主要包括前期的可行性研究和项目实施过程预算。项目可行性研究阶段的主要问题是完成对项目的背景调查及市场调研，确定项目的初步定位和工作计划，制作项目投资测算表为以后的预算监察工作提供依据。项目运营中的资金预算包括根据项目的销售和融资计划作出资金收入计划，根据项目的进度和日常开支确定项目的支出计划。在预算计划的控制中，要充分考虑到项目进行中的政策和市场变动，最后得出年度预算计划。有了预算计划，为达到预算目标，需要配以严格的预算执行和考核制度。根据各部门年度现金流量预算，将预算细化到每季、每月，把月度预算设定为当月的关键工作计划，与当月的业绩考核挂钩。每月编制月度预算的达成报告，同时根据月度预算的实施情况，分析预测年度预算达成，提出控制措施，由计划控制部门监督落实。
3、加强现金流管理，提高资金运转效率
现金流量比利润更加直观地反映着房地产开发行业的财务状况。完善资金管理，通过控制资金来控制房地产企业的风险。现金流在房地产企业的经营中直接反应着企业在一段时期内的收支盈亏状况，是房地产行业财务报表中的主要指标。要实行现金流预算编制，采用以收定支与成本、费用匹配的原则，遵循收付实现制并采用直接编制，同时采用间接法编制以验证的方法。此外，可根据企业自身规模和业绩，为企业设置“最低现金库存量”和“最高现金库存量”。一般情况下，最低现金库存应占总资产的8%左右，最高现金库存量可根据企业的实际情况，设为最低现金库存量的2倍左右。通过实现现金最低存量和最高存量的控制，一是保证企业正常经营开发需要，保证资金安全；另一方面可尽快把多余的资金投入到经营中，提高资金的使用效率。
4、严格控制负债率，建立与企业特征相匹配的目标资本结构
有弹性的资本结构可以使房地产企业在形式好的时候快速进攻，形式不好的时候能主动退出，这样使房地产企业能有较多的现金流及稳定的利润率作为有力的保障。企业应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资模式，降低融资成本。由于房地产行业严重依赖借入资本运营，就需要建立基于合理负债率结构的目标资本结构。一方面把企业可能面临的财务风险控制在可预测的范围之内；一方面使得企业融资结构具有了一定的弹性，在政策变动、市场逆转的时候可以攻守兼备。合理的负债率即能发挥负债率的合理杠杆作用降低资金成本，又能避免自有资金过低难以抵抗市场波动。研究表明合理的负债比率是维持在60%以下。合理的目标资本结构为融资提供了管理的依据和要达到的目标，能为企业创造良好的融资环境，吸引各方投资。
5、严格安排往来款项，做好收支核算与管控
房地产企业款项往来支付主要包括：销售收入、开发成本和开发间接费用三大方面，开发成本下包括：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、预算成本、开发间接费用，并按照项目、开发商等分别设置分期的项目核算。建筑单位应根据实际情况，提出各项费用的预算值，交由财务部门认可，财务部门根据工程的规模、工程量大小、施工进度等因素审查预算，通过后严格执行。土地征用及拆迁补偿费包括土地出让金、拆迁安置金、土地使用费及交易费税款等，前期工程费用包括设计费、地质勘测费、可行性研究费、城市建设配套设施等费用，财务部门应按此费用项目设置三级明细科目。在支付控制方面，一要严格按照合同规定的进度条件与进度要求来支付款项，防止工程暂估单价过高，超付或提前支付了款项。二是在工程量变更时，要与工程部进行复核，防止施工单位谎报虚报工程量，造成错误支付。土地成本和建筑安装成本构成了房地产产品成本的绝大部分，土地购置款项和工程款的管控核查是房地产企业现金流的重要组成部分。
6、合理设置业绩规划，确保持续稳定增长
房地产企业需要设定一个长期业绩目标，合理规划出企业业绩的稳定增长的目标计划，可采取以下几个措施：
（1）保证企业发展可持续
房地产企业要想持续发展，就要有足够多的项目资源。其中，土地显得尤为重要。观察房地产企业的财务报表就会发现，资产负债不能满足公司业绩增长的需要，后劲不足。看似乐观的财务业绩实际上是在透支企业，很难在以后一段时间实现连续增长。理想情况下，资产负债表资产储存量应该同利润表中的“营业务收入”及现金流量表中的“销售商品、提供劳务收到的现金”的增长趋势是一致甚至略高于后两者，才能实现房地产企业的可持续发展。
（2）合理平衡各项目开发进度，提高资金周转率
房地产开发属于资金密集型行业，资金需求不均衡，资金出现缺口成为企业不可避免的常态问题，要想保障企业逐年成长，应制定周密的财务规划，合理预测出资金盈余或短缺，合理安排每个项目的开发时间和交付时间，以达到年度利润和销售回款逐年稳定增长的目标。
（3）增加销售手段，提高销售业绩
一是用好预付款，出不同等级的优惠活动，客户预付款比例越高，优惠越大，鼓励客户一次性支付，避免分期付款拖慢资金回笼的速度；二是与销售经验丰富的销售公司合作，举办大型的开盘仪式、促销活动，加快销售速度；三是与合适的银行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企业成本。此外，房地产销售并不是越快越好，在市场刚性需求依然存在的情况下，房地产销售要保证资金回笼的前提下，追求利益的最大化。
三、总结
资金是企业的命脉，对于严重依靠资金运行的房地产开发企业来说更是如此。良好的财务管控可以让企业基业长青。对于处于严峻环境中的房地产企业，根据企业经营实际情况，从以上多样化融资、预算控制、资金管理、收支核算等角度来有针对性的加强财务管控，有助于房地产开发企业平稳稳健发展。
参考文献：
[1]孙长峰.房地产企业资本运营的问题及对策[J].城市开发，2008；05
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一、在设计阶段进行开发成本控制
（一）开发中进行限额设计。在房地产开发中，设计起到至关重要的作用，设计的好坏关乎工程的投资效益，关乎工程的总体造价。因此，在房地产开发建设过程中，需要做好设计阶段的成本控制。
限额设计的实行可以有效的控制设计阶段的成本。限额设计就是先让业主提出总投资的估算，企业在业主估算的限额内进行初步设计，之后业主通过评估和审核确定新的限额，最后将其分解到主要专业的预算限额中。在施工过程中，各不同专业要进行充分协调，要强化责任，要合理分解和使用投资限额，要保证预算不得超出限额的5%，对于超出的要进行处罚。
（二）开发中进行多方案比较。在房地产开发中，要开展多方案技术经济比较，尤其对于投资额较大的专业工程，更需要进行比较。在工程中，要充分运用相关原理，要在保证工程功能不变的情况下，尽量降低投资额。在项目建设过程中，要时刻将技术经济比较及优化贯穿其中。不仅如此，在技术经济比较时还要结合技术产品的发展趋势，根据不同时点进行合理的预测。
（三）开发中要保证图纸质量。在房地产开发中，要对施工图纸进行严格的审核，审核的范围不单单是建筑图、设备图，而是对项目中所有的图纸就行审核。在审核过程中，各专业相关人员要进行的充分沟通协调，只有这样，才能更全面的审核图纸，才能更快的发现图纸中所存在的问题。不仅如此，通过共同审图，还能提升图纸的设计深度，防止设计中的疏漏，更有利于投标单位作出精准的报价，防止不必要的浪费。
二、在招标阶段进行开发成本控制
（一）制定完善的招标文件。在招标阶段，招标文件的好坏关乎招标的成败，关乎履约的顺利程度。因此，要注重招标文件的编制，使其内容详细，便于操作。招标的内容必须包括招标的范围及方式、工程的工期和质量要求、招投标的收费标准、付款结算方式等等内容。不仅如此，在制定招标文件时要严格依据法律条文，要保证双方处于同等地位，防止开发中出现违法违纪现象。
（二）避免投标单位的挂靠现象。就目前的建筑市场，包工头的挂靠现象仍普遍存在，严重时会出现挂靠多家单位的围标现象。这些现象的出现，以严重扰乱市场合理的秩序，将直接影响中标后的施工质量以及项目管理。因此，在招标阶段，要采取切实可行的措施，避免挂靠现象的出现。这需要事先对企业进行全面的了解，并向投标单位明确态度，同时，要通知企业的法人代表亲自到现场进行确认，并在评标环节中进行技术答辩。
（三）要进行合理评标。在工程的招投标中，报出最低价的单位中标已成为一种惯例，这虽然可以有效的控制成本，但在真正的施工过程中，报出低价的中标单位往往因价格过低而无法按期完工，或是在施工过程中，通过偷工减料来获取利润，这不仅降低了工程的整体质量，为项目建设带来了巨大的风险，更为业主带来财产损失，甚至会影响生命的安危。
（四）在评标时间上进行适当延长。在招标阶段，要严格按照《招投标法标》的规定，投标的单位数要高于或等于三家，如果少于三家投标单位，专家可直接进行否表，要求重新招标。当投标单位确定后，需要对投标单位进行评审，一般情况下，中小型工程的评标时间约为一天，专家的评审时间不超过1个小时；大型工程的评标时间约为两天，专家的评审不超过2个小时。但在实际评标时，专家面对投标单位所制定的数百页投标文件，时间便显得特别仓促，部分专家甚至在评审前对工程一无所知，只能在评标前听取招标单位的简短介绍，这直接导致专家无法做出全面的评审，也无法真正做到择优选标。因此，合理的延长评标时间便显得尤为重要。在中小型工程中可将专家评审时间延长2-3个小时，在大型工程中可将专家评审时间延长4-6个小时。同时，在招标前，招标单位要与专家进行充分的沟通，要告知专家工程的重点及难点，确保专家科学合理的进行评审，保证评审质量。
三、在施工阶段进行开发成本控制
（一）加强合同管理。在施工阶段，合同是企业与业主之间的纽带，是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。因此，要切实加强合同的管理。制定合同时，要严格按照国际通行的施工合同范本（FIDIC文本），要尽量避免因合同问题所导致的纠纷或索赔。同时，要建立并完善工程的变更审批流程，减少工程数量的变更，使中标价及合同价真正起到控制成本的作用。
（二）灵活管理工程。在房地产项目开发中，其周期较长、内容较多、涉及面较广。因此，在开发过程中，要做好控制，加强管理。但从实际情况来看，许多事情都是不可预见的，这就需要开发企业依据丰富的经验，对项目进行灵活的管理，适时进行调整变更调整。对于变更，企业要有正确的认识，变更虽然会投资、工期产生或多或少的影响，但如果不进行变更，则会带来更大的损失。当然，在项目实施前，要依据项目情况制定《工程变更管理办法》，使项目的变更有据可循，防止因变更而产生不必要的矛盾。
（三）完善目标管理体制。在房地产项目开发中，要设立明确的成本目标，要制定并完善目标管理体制，要定期分析和监控预算的执行情况，要将目标成本与实际成本进行对比，及时发现问题，不断进行修正和完善。从房地产开发的性质来看，项目建设过程中存在综合性以、多变性以及关联性。因此，在成本控制上要有整体观念，不能单单考虑某一方面的节省，而忽略整体的进程。同时，在成本控制上，要从源头做起，将成本控制贯彻整个工程当中。
综上所述，在房地产开发中，成本控制是一项系统“工程”。需要完善的保障体系，需要灵活的调整变更，需要整体的协调配合。只有真正做好成本控制，房地产开发企业才能在激烈的竞争中披荆斩棘，迎来企业发展的春天。
参考文献
[1] 刘锁彦. 刍议管理和控制房地产开发项目成本的措施[J]. 大科技：科技天地, 2011, (21): 472-473.
[2] 于立波. 房地产开发项目成本中土地费用及共控制[J]. 北方经贸, 2012, (2); 61-63.
[3] 赵竹. 浅析房地产开发项目各个阶段的成本控制与管理[J]. 建材发展导向, 2010, 8(7): 519-521.
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《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。正确的做法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与房地产策划咨询机构配合。他们将告诉开发商：建什么？怎么建？卖给谁？怎么卖？卖多少钱？……
房地产开发的前期策划可以说是生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。 二、找最好的策划咨询机构
房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。
按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。
1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。
3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。
4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。
四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。
房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。 三、招标选择策划咨询机构
一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。
工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。
而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。 四、要建设最高档的住宅小区
开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？
房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。 五、外来和尚会念经
外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的特殊产品，它的地域性特点使外来策划公司的优势大打折扣，因为住宅寄托着人们对生活方式、生存状态的一种理解和追求，项目当地的文化背景、社会内涵、居住理念、生活习惯、审美情趣、消费水平、思维方式等与其他任何地区相比都是独特的，更是有别于沿海发达城市，沿海等发达城市的概念、功能、技术等是很容易应用于当地，但地域文化内涵是不相通的，不与项目当地的地情结合，全盘移植或照搬沿海发达城市住宅设计思想，失败是必然的。
无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。
个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、X空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。 六、希望策划符合自己心愿
每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。
现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。 七、策划咨询机构在项目开发中的地位
策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。
策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。 八、反复比较，多方求证
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我国是人口大国，土地面积不变的情况一，人口数量在不断地增加，此时对于城市发展而言就会出现住房紧张等问题，此时对于房地产企业就是一次机会，同时也是一次挑战。因为，任何一个企业在进行房地产开发的过程，都是为了能够为企业获得一定的经济效益，但是房地产开发市场竞争日益激烈，如何才能够让企业在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，同时获得最大利益，此时房地产开发的项目管理工作就显得尤为重要。因此，我们必须针对房地产开放项目管理中存在的问题进行改正，还要运用先进的管理理念，提高房地产开发管理的水平，这样才能提高企业的经济效益，才能提高房屋建筑居住的舒适性以及安全性。
2房地产开发管理的重要性探讨
随着社会的不断发展，房地产开发项目的种类以及数量越来越多，提高房地产开发项目的管理水平，可以避免开发项目工作混乱的情况发生，还可以有效提高企业的工作效率以及竞争力。房地产开放管理工作包括多项内容，比如施工进度、施工质量以及施工成本控制等等。加强房地产开发管理，可以保证建筑工程顺利完工，还可以降低施工成本，提高建筑工程的经济效益。在建筑施工的过程中，有时会出现资源浪费或者偷工减料问题，这也说明工程监理工作不到位，严重影响着房屋建设的质量以及安全性，可能会威胁业主的生命财产安全，而加强房地产开发管理，可以防止此类问题的发生，有助于提高建筑工程施工的质量，还可以延长建筑的使用寿命，所以，相关工作人员一定要采用有效的方式提高房地产开发管理的水平。
3房地产开发管理中存在的难点问题探讨
房地产行业虽然发展比较快，但是相关制度并不完善，很多开放项目管理制度存在较大的漏洞，这也使得房地产开发管理水平很难提升，而且增加了管理的难度。下面笔者对房地产开发管理中存在的难点问题进行简单的介绍。
3.1城市规划不够合理
有的房地产企业，为了追求利益最大化，忽视了施工质量以及安全性，选择成本比较低廉的土地，这可以节约成本，但是却影响了城市规划的整体性以及合理性。很多开发商盲目的囤积土地，但是却没有提高土地的利用率，阻碍了社会的发展，造成了土地粗放利用的发展形势。在开发土地项目时，不能投机取巧，也不能一味的追求经济利益，这样会出现适得其反的现象。
3.2旧城改造缓慢
在房地产开发的过程中，旧城的改造工作往往速度比较慢，这主要是因为很多居民守旧思想比较严重，不愿意搬离旧宅，对多年居住的环境有着深厚的感情，所以，一些旧城改造计划一再出现延缓。有的开发商为了让居民尽快搬离住所，还采取了断电断水的措施，这引起了很多居民的抗议，激发了住户与开发商之间的矛盾。还有的住户不愿搬离住所的原因是对搬迁费不满意，种种原因导致了旧城改造缓慢问题的出现。
3.3基础设施无法满足住户的要求
社会在不断的发展，人们的生活水平也在不断提高，很多住户对建筑工程提出了更高的要求，开发商除了需要保证住宅房屋的质量，还需要加强基础设施的建设，为住户提供免费健身的场所，营造出良好的小区环境氛围。这也可以提高房地产企业的竞争力，现代社会，人们的生活压力以及工作压力比较大，提高小区的环境质量，可以达到释放压力的效果，还可以提高业主的满意度。但是我国很多房地产开发管理工作都存在基础设施建设无法满足业主要求的问题。
4提高房地产开发管理水平的策略探讨
4.1根据市场需求制定房地产规划设计
现代社会，人们的物质生活得到了极大满足，对住房的质量也提出了更高的要求，所以，房地产开发商一定要针对业主提出的要求，对开发项目管理制度进行改进与优化，解决当前管理工作中存在的问题。在制定开发项目时，要从实际出发，不能盲足的追求经济利益，一定要提高开发的质量，为业主营造出舒适的居住环境，还要加强对周围环境的改善，增加植物的数量，这也可以净化周围的空气。在对开发项目进行设计时，要严格按照国家相关规定进行设计，避免出现违法行为，这样才不会使开发项目出现不必要的经济损失。所以，房地产开发设计人员，一定要做好知识储备工作，提高开发设计的质量，这样才能吸引更多的购买者，才能有效提高企业的竞争力以及经营利润。
4.2加强质量管理，加快旧城改造速度
针对我国房地产开发管理中，旧城改造进度缓慢的现状，开发商必须采取有效的措施改善这一问题，要缓和与业主的关系，为业主谋取更多的福利，使其可以自觉自愿的搬离旧宅。在开发项目的过程中，要做好住房保障工作，住房如果无法得到保障，业主肯定不会搬离旧宅。开发商在管理时，抓好监督工作，处于整个工程的最高层，非常容易出现民情体察不真实的情况，犹如古代的皇帝，如果不微服出访，根本得不到准确的消息，因此作为管理人员，更加应该抓好各项工作，监督施工过程中的材料、技术是否符合标准，检查施工现场的设备安全、工艺、账本记录等，时刻注意施工现场的动态，保证质量，这样才能够得到好的收益。
4.3增加资金投入，加强基础设施建设
资金是工程发展建设的首要条件，没有资金作为保障，基础设施的建设则无法顺利展开。房地产比较特殊，如果出现任何变动，相应的合作单位就会采取中断措施，投资资金以及受益则会大大减少。因此，房地产行业必须加强资金管理，防止资金利用不当或者流失给企业带来致命伤害。在施工中仔细记录资金去向，合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益。房地产开发企业加强财务人员与技术人员的配合，对造价预算、合同谈判、工程招标、进度款、造价分析和竣工结算等进行监督和管理，使得资金有保障。
5总结
总的来说，本文着重对房地产开发管理中存在的难点问题进行了介绍，还提出了改进的措施，希望可以对房地产企业的管理者制定发展战略提供重要的参考依据。我国人口数量比较多，近年来也出现了买房热的现象，这对房地产开发单位来说，是一次重要的发展机遇，所以，房地产企业在房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量而，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。
篇10
一、房地产开发成本控制现状
（一）全局成本控制的意识薄弱
我国房地产企业多采用静态成本管理方法，都是以计划价格为基础，把重点放在事后结算上，受以往传统价值观和房地产行业高收益的影响，企业开发商多缺乏成本方面的竞争意识，成本控制意识薄弱，导致浪费严重，成本投入失控。面对日益激烈的市场竞争，房地产企业面临严峻的挑战，目前不可控制成本在成本总额中占得比例持续增加，所以加强房地产企业的成本控制，提高企业效益、规避项目风险，建立健全一套适合社会发展的成本管理和控制体系，提高操作流程的科学性、规范性，是房地产企业增强核心竞争力的关键所在。
（二）成本项目化管理能力有待提高
国内的房地产企业尚未形成系统化、规范化、精细化的一体化管理流程，成本控制仍处于粗放状态。房地产公司多缺少组织框架的支撑，不是由专职部门而是由财务部门兼顾成本测算工作，甚至于有些企业把成本简单的理解为工程造价成本，把成本测算的任务交给工程预算部门，依然保留着传统的财务成本概念和工程造价成本概念，还没有从真正意义上理解所谓全成本和全过程的成本管理思想。
（三）成本管理缺少系统化
房地产公司实现成本的控制首先要确立明确的成本目标，其次再确定成本目标的内容和相关流程，再次，以达到成本目标的环节要求为标准，严格监督控制整个组织执行系统，最后按照组织执行体系运行的要求，设定控制标准和相应的矫正方式，运用通用管理思想的知识，这个过程是最有利于企业实现成本控制和管理的流程，然而，许多企业甚至没有形成目标成本的概念，建立成本控制管理流程的体系更是无从谈起。许多企业为了抢占市场先机，缩短工期，往往忽视了制定长期发展策略，直接导致企业缺乏明确的控制成本的目标，极为容易造成事中和事后成本管理的盲目和失控。缺乏成本管理的长期战略指导，使得战略目标与成本管理措施脱节，成本管理计划失去效力，成本预算和成本决策形同虚设。
二、房地产企业成本管理的战略措施
（一）提高开发设计规模
房地产企业的大规模开发设计有利于企业成本的降低。设计阶段是项目成本控制的关键，对项目造价、建设工期、工程质量以及竣工后的经济效益起着决定性作用。而大规模的开发则可以降低投资成本，所以当企业在选择项目时，应该选用较大的地区进行开发建设，这样在材料和设备选购时，就可以大批量购买，从而降低单位成本。现阶段，房地产项目材料采购出现了多个项目相结合的联合采购现象，这样的联合战略同盟，不仅可以在材料、设备的采购上进行联合行动，实行大规模采购，还可以最大程度上降低建筑成本。
（二）科学实施项目筹划
成本有效管理必须以准确的项目策划为前提，在项目控制阶段实现成本的有效管理和控制对整个工程总成本的削减起到不可忽视的作用，所以，在项目决策阶段加强成本控制是非常有必要的，也是房地产企业提高成本管理控制水平的关键。基于项目决策的重要性，房地产开发商就要仔细考察项目涉及到的客观环境、经济技术指标和原材料供应情况等，并对投资产品的收益情况进行合理预测。消费者是决定项目成败的关键因素，所以在项目启动前，项目策划者还要认真调查消费者的市场需求，预测产品销售预期和收益情况等，制定最合理的投资方案。
（三）实施全局成本控制措施
现阶段我国房地产企业仍处于初期发展阶段，其合理开发需要制定科学的发展战略目标，并贯穿于全局成本控制理念。项目成本主要用于前期的投资、规划、设计、施工以及竣工后的销售过程，其中材料的采购大约占项目总费用的70%，这直接影响了工程成本。所以项目的成本控制必须依据成本产生特点，建立成本控制体系，制定目标成本，并通过预算把目标变成具有可实施性的行动计划，使项目成本控制在计划预算范围之内。并且依据整体成本控制为方向指导，实现成本控制管理进行成本优化，效益最大化的最终目标。由于房地产项目成本控制要符合当今社会经济可持续发展战略，所以科学合理的成本控制将有助于这一战略目标的最终实现。
三、结束语
在当前日益激烈的市场经济环境下，房地产开发项目的成本控制是企业发展的重要因素。并严格按照项目全局控制与重点控制相结合的方法，确保项目质量的前提下，对项目开发整体过程进行有效的成本控制，是提高项目经济效益的基础，才能使房地产企业高效可持续发展。
参考文献：
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1.1 旅游房地产的概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能。
从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。另一个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。
1.2 海南发展旅游房地产的意义
1.2.1 海南岛的旅游业发展现状
海南旅游业的发展一直以来都保持着增长较快、效益提高的良好态势，旅游支柱产业的地位进一步强化，对推动全省经济又快又好发展做出了较大的贡献。2010年1月4日，将海南建设成为国际旅游岛上升为国家战略，更是为海南的旅游业发展注入了新的活力。由图表1可看出，在建设国际旅游岛的第一个春天，海南旅游业的各方面指标均比去年同期有了较大增长。借着建设国际旅游岛的东风，海南的旅游业将继续平稳发展，预计在2020年，旅游业增加值将占GDP的12%，第三产业增加值将占GDP的60%以上。
2009年上半年，海南商品房累计销售面积为235.57万平方米，同比增长3.29%，而岛外人士购买了海南70%以上的房源。其中购买海口商品房达到67.61万平方米，占总面积的68%；购买三亚商品房47.9万平方米，占总面积76%；而文昌市销售商品房10.51万平方米，全部被岛外人士买走。2006年至2008年，岛外人士在海口购房面积占售房面积的比例由55%上升至57.99%；三亚由85%上升至88.17%。
目前，海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润和国信等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。截至2008年末，已开工建设的旅游房地产项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30个，销售旅游房地产200万平方米。
1.2.3海南发展旅游房地产的优势
在我国国民经济持续稳定发展,人民生活水平不断提高,宏观政策日益开放的大环境下,海南作为中国唯一的热带海岛度假旅游胜地,无论在自身条件方面,还是在客源市场条件方面,都具有发展旅游房地产的得天独厚的优势。
（1）海南拥有优越的度假气候条件、良好的自然生态环境和丰富的热带海岛旅游资源,是我国发展度假旅游的首选之地。怡人的气候和优美的自然环境被认为是度假旅游地的最基本要素。海南属热带季风气候区域,年均气温23.8℃,每年晴日300天以上,光热充沛,夏无酷暑,冬无严寒,气候宜人；2002年全国海水质量监测,亚龙湾海域海水质量最好,被称为“最适合开展海水活动的海域”,海南岛周边其他海域海水质量也明显优于国内其他海滨浴场；。2005年世界空气质量监测，三亚空气质量世界排名第二，国内排名第一；海口空气质量世界排名第五，国内排名第二。海南凭借优越的人居环境获得联合国最佳人居环境奖。海南热带海岛旅游资源在全国首屈一指。环岛绵延700多公里的洁白沙滩,中部五指山区分布着大片原始热带雨林,还有黎苗少数民族风情、特殊的海岛移民文化以及名目繁多的海生、陆生动植物等等。海南旅游资源种类之丰富、分布之集中,在世界上也是很少见的。
（2）海南旅游客源市场正在形成，为海南旅游房地产发展带来契机。借助建设国际旅游岛的政策扶持，海南省政府大力投入，各项配套设施都建设齐全，各项政策落实到位，让来海南旅游度假的游客有宾至如归的感觉。通过大力宣传以及承办博鳌亚洲论坛和世界小姐选美等大型活动，海南旅游知名度已经形成。现在很多游客都计划经常来海南度假，都考虑在海南买一套属于自己的房子，海南的房价相对来说是比较低，性价比较高。因此，在海南买一套房子开始候鸟式生活，也逐渐成为一种潮流。
1.2.3 海南发展旅游房地产的现实意义
（1）吸引投资带动经济发展。
旅游房地产项目投资规模很大，一方面，投资会提升城市土地的价值，促进经济的发展；另一方面，由于旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业,涉及的产业多，产业链长，项目开发会带来很多后续投资，比如装修投资、物业管理投资、娱乐设施建设投资等。因此发展旅游房地产对经济发展的带动作用是不可估量的。
（2）推进经济结构调整，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率。
旅游业是一种资源节约型、环境友好型的有利于资源协调开发与整合的产业。在对旅游房地产进行统一的规划和建设，不断提升其环境和品质，对推动旅游和经济的全面发展相当有利。因此，只要在坚持科学规划的前提下发展旅游房地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，如旅游房地产的收入来返给景区的保护，就能够实现景区保护和当地旅游业发展的双丰收。
（3）发展旅游房地产是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景观的重要组成部分。高品位的旅游房地产项目可以提升城市形象，从而扩大城市的知名度。通过旅游房地产优雅的环境改造和精心的建筑设计，城市的人居环境可以得到改善。发展旅游房地产，可以完善旅游配套设施，提高旅游的品味和档次，从而有力推进海南建设国际旅游岛的进程，增加旅游业的收入。
（4）有效促进海南旅游业发展
进来高速递增的游客蜂拥而至,集中在几个旅游热点上,给这些地区原本脆弱的生态环境和自然旅游资源带来了沉重的负担,对海南旅游业的持续发展提出了考验。要避免这种以资源和环境为代价的恶性循环发展,就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式,走效益型的发展道路。发展旅游房地产,能有效促进度假旅游发展,促进国际旅游市场加速成长,实现海南旅游业从规模扩张转向效益扩张。旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的,但反过来,旅游房地产的发展,又支持和引导了度假旅游的深入开展。由于旅游产品单一、旅游市场不够成熟,10多年来海南旅游一直以观光旅游为主,传统的3日、4日游线路一成不变地卖给不同需求的游客。但是现在很多游客都是自己先在这里住下来，然后选择一些自己比较喜欢的地方去游玩。海南作为国内游客度假休闲的首选之地,游客返游率明显上升,每年到海南过冬度假正在成为一些老年人或小家庭的固定活动。促使观光旅游向度假旅游的转变的时机已经成熟。与观光游客相比,度假游客在本地逗留时间较长、人均消费也相对较高。
2 海南发展旅游房地产的制约因素
2.1 国家政策法规的限制。
我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了旅游房地产的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取范本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定；“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制十全九点、度假村的开发。
2.2 交通和服务配套设施的不完善。
海南省的高速公路网由东线和西线高速组成，而中线的山路路况较差，使得去往中线城市，也必须先走东线高速，从离目的地最近的高速出口出高速公路，还需走很长一段路况很差的山路。由海口通往三亚的东线轻轨列车尚在修建中，目前从海口前往三亚仍需三个半小时到四小时四十分钟的车程。海南目前只有两座飞机场--海口美兰国际机场和三亚凤凰机场，这对于西线和中线开发旅游房地产是很不利的。而除海口和三亚两个地级市外，其他县级市的服务配套设施很不完善，会给游客带来很多不便，也制约了旅游房地产的发展。
2.3 旅游房地产住宅化倾向带来高空置率。
呈现住宅化倾向的海南旅游房地产使得海南房产空置率居高不下，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海湾”楼盘从开盘至今销售3000多户，购房者全部为岛外人，而入住率不到10%。一次性销售的房地产发展模式将造成"三浪费一增加"，即楼房空置浪费、浪费基础设施、浪费公共服务设施、增加管理成本。海南房地产开发属于资源导向型开发，对自然生态和旅游资源的占用和依赖度高。而目前常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。
2.4 度假交换网络的不健全。
旅游房地产一般都是异地购买，这需要通过网上宣传、交易来实现。对于国外的游客，他们大部分已经熟知分时度假交换系统的操作，但在我国这方面的交换比较少，无论是在我国还是在海南，对于组建分时度假网络交换体系，还较不成熟，需要大量的先期投入（包括网络的建设、会员的吸收）和后期维护。
3 海南发展旅游房地产的几点建议
3.1 海南旅游房地产的开发策略
3.1.1 丰富类型、多元开发，多建经营性旅游房地产项目。
政府及开发企业要把目光放远点。海南所拥有的资源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，如多建设一些度假酒店、主题公园等，既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。同时，海南旅游房地产开发应走品牌化、专业化、战略化、精细化分工的路子。
3.1.2 海南开发旅游房地产必须要与开发建设国际旅游岛相结合。
要从以前的常规房地产开发销售，转向以满足国内外旅游者的旅游度假休闲需求相适应。同时，抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。这样既使住房持有者与物业公司都能受益，更能将闲置的住房提供给旅游者租用，实现旅游公共资源使用效率最大化。
3.1.3 坚持规划先行的原则。
作为全国陆地面积最小，海域面积最大的省份，海南总共拥有1528公里的海岸线，其中50%-60%都适宜旅游房地产开发。但考虑到保护自然资源和可持续发展的要求，目前规划的重点旅游度假区、景区面积为536平方公里，仅占全省国土面积的1.6%，而各区开发规模不超过规划面积的10%；占海岸线长度166公里，为海南岛总岸线的10%，国际旅游岛的建设有着广阔的发展空间。
3.1.4 开发旅游房地产也要“低碳”
推进海南国际旅游岛建设，旅游房地产是新型产业。特有的区位优势和丰富的自然资源是海南发展的条件，旅游房地产发展中必须保护好环境，处理好开发建设与保护环境的关系。坚持低碳发展模式，在规划等方面走环保新型发展之路，开发利用太阳能和风能。从项目选址规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系，要重视生态环境建设，加大对环境建设的投入，是项目建设和生态环境建设相协调。
3.2 海南旅游房地产的营销策略
3.2.1 市场定位策略
海南拥有优越的自然地理条件，其热带海岛资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游房地产的市场定位也较高。主要有三个市场客源：目标市场一是由俄罗斯、英国、德国、韩国、日本、澳大利亚组成的海外客源市场；目标市场二是港澳台市场；目标市场三是由北京、上海、长沙、广州组成的大陆客源市场。可以主要针对这些区域进行推广营销。如果要注意经济效益，就要不断地在旅游项目的开发与创新上多下功夫。
3.2.2客户定位策略
海南旅游房地产的购买用途基本为第二居所和投资，其需求特征以小户型为主。目前的目标客户由三部分组成：其一，是外来度假投资客户，这也是海南旅游房地产的主力客户；其二，是本地的私企业主和个体户；其三，是海南的侨胞和原住民，这部分是辅助客户，所占比例最小。有了准确的客户定位，在分析各部分目标客户的具体需求的基础上，才能都进行产品定位和形象定位。
3.2.3 4Ps营销策略
在进行旅游房地产营销时，产品，价格，渠道，促销一个都不能少。只有将这四个元素很好的组合，才可以达到很好的销售效果。首先，产品方面，海南的旅游房地产要向高质量、品牌化、专业化发展，多开发具有升值空间的房地产产品，要多建经营性旅游房地产项目，从而保证企业的长期效益。其次，价格方面，要充分考虑东南亚等竞争对手的价格，并充分考虑消费者的价格接受能力。然后，渠道方面，采用灵活多样的销售方式，以顾客的便捷和交易的安全最为首要考虑因素。最后，促销方面，要充分利用互联网、专业杂志、电视、广播等媒体，最大限度的宣传产品，采用新颖清新的广告将海南各类旅游房地产的特色和卖点推销出去。
3.2.4 建立预警机制维护房地产市场稳定性
海南房地产市场有三个不同于大陆市场的特点。第一个不同是海南的市场是依附性的市场，在全国市场中海南占的比例不大；第二个不同是需求的不可预测性，受整体经济形势的左右；第三个不同是高度的脆弱性和敏感性，经济波动中最先受影响，这是由于本地人口少造成的。在海南发展旅游房地产要建立预警机制。要做预先安排，有“防震”措施，维持本地房地产市场相对稳定的局面。
参考文献
[1] 刘纪辉.旅游房地产开发营销策略分析―以东山为例[J].现代商贸工业，2009（18）.
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(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
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早在2000年海南学者开始提出建设“海南国际旅游岛”的概念，建设国际旅游岛就是要借助于海南独特的气候环境，将海南岛建设成为国际化水平对国内外游客具有较大吸引力的魅力海岛。由于人们对旅游观念的转变，旅游方式由观光型逐渐向休闲度假型转变，旅游房地产也则随之产生，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
而琼海市作为海南的第三大城市在建设国际旅游岛过程中也有相应的发展，尤其是旅游房地产业的发展。建设国际旅游岛首先就是要保护自然环境，旅游房地产就是要充分利用琼海市优质的环境资源，是旅游业与房地产业两种行业的相结合，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，房地产业是旅游业发展的重要支持，因此，旅游房地产业的出现具有一定的必然性。
2、琼海市房地产市场发展现状
2.1 琼海市房地产近年开发状况
琼海市作为海南省的第三大城市，其房地产市场具有很大的发展潜力，主要表现在以下几个方面：
（1）博鳌会议推动琼海基础设施的建设。琼海与海南其他城市的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大，博鳌会议推动了琼海市基础设施的建设，使其优于其他海南城市。
（2）琼海市的空气污染指数低于海口市。琼海是旅游城市，与海南的其他城市相比，虽然自然环境相差不远，但是经调查表明，琼海市的空气污染指数远远低于海口市。
（3）琼海房地产正处于起步阶段，后劲较足。无论是任何行业在其起步阶段都存在一定的发展空间，琼海市房地产正处于起步阶段，在利润没有达到最大值时，其房地产价值必将会有很大的上升幅度。三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，且海口的房地产市场已经比较成熟了，继续上升的可能性均不会太大，与之不同的是，琼海房地产市场则刚刚起步，因此其发展潜力不可估量。
（4）2005 年琼海市全社会建筑业比上年增长 13.6%。房屋建筑施工面积 201.8 万平方米，增长 12.6%；房屋建筑竣工面积增长 25.1%。固定资产投资在《博鳌亚洲论坛》的推动下，保持较快增长。据了解，2006 年全年琼海市已报建项目 46 个，建筑面积在 240 万平方米左右。
由以上可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，由于琼海市旅游业存在淡旺季，当旅游旺季到来时，各大小酒店常常供不应求，人满为患，导致住宿价格居高不下；与旺季相反的是，当淡季到来时，存在大量空置的闲房，从而导致酒店的资源不能得到充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。很多投资商和开发商对琼海的旅游房地产前景表示乐观的态度，琼海的许多大型项目现在已经启动，未来两年琼海的开发面积将有超过三倍的增加，达到220万平方米。
2.2 琼海房地产市场产品分析
通过对几个代表性的楼盘分析并且结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市房地产现阶段的发展状况。
（1）低档规模小区较多。从整体来看，琼海市居住小区整体分布比较平均。相对海南来讲，伊比亚河畔建筑面积在 24 万平方米，属于大规模的楼盘。
（2）以板式点式相结合的为主。近几年，琼海房产建造的结构多为板式点式形结合的结构，即使部分是点式结构，其通风采光效果也很好，结构配置比较合理。
（3）产品丰富,中、小户型产品是主力,建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，面积大小适中，有利于销售采取低总价策略，客户容易接受.户型最集中的面积区间,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）琼海房地产取胜的最大优势是价格。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，与海口市相比较而言，琼海房地产最大的优势在于房价，琼海商品房均价集中在 4500-5000 元/的区间，根据小区的位置、环境的不同、施工进度的影响而改变。在万泉河路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，在 6000 元/左右。
3、旅游房地产发展过程中存在的问题分析
3.1 开发建设中存在的问题分析
3.1.1 存在的问题
琼海市旅游房地产在开发和建设过程中存在的问题主要表现在以下几个方面：
（1）损害景区环境
旅游景区大多是以天然环境吸引人们到此观光度假。而房地产经销商在对旅游区的开发过程中，部分房地产项目过分追求经济效益，而忽略了生态效益和社会效益，破坏了原本怡然的自然环境，导致了景区人工化城市化现象加剧，严重影响了旅游景区的持续发展。
（2）部分房地产项目配套设施不全
琼海市部分房地产项目既面向本地居民，也面向其他外地居民，与普通的房地产项目相比，在配置上强调了休闲和娱乐设施，又没有严格按照休闲度假标准设计。一些房地产商抢占地盘、拼命开发，仅从经济利益出发，忽视其建设质量，开发的项目不仅直接影响了城市总体规划，还给房地产管理带来困难。
（3）破坏旅游景区的规划格局
在琼海市旅游景区大部分都制定有相应的的旅游规划，但是在实际的开发过程中，出现了开发失控现象，在一些旅游渡假区，房地产商对利益过分追求，依托景区优越的自然条件，建设高档商品房，而这些商品房大部分都没有按照规划进行开发建设，破坏了景区原有的规划和格局，使度假区范围不断缩小。
（4）房地产开发水平较低
在一些房地产开发和建设过程中，经常不经过科学的论证，在利益最大化基础上，盲目开发一些低水平项目，缺少必要的文化品位，一些房地产项目可能会因此造成建成后的拆毁，导致了资金和土地等资源的浪费，还破坏了景区环境。
3.1.2 原因分析
琼海市旅游房地产在开发建设过程中出现以上问题，主要有以下几个方面的原因：
（1）对经济利益的过分追求
一些房地产开发商过分看重旅游房地产比一般房地产项目具有一定的优势，在开发过程中过渡追求其经济效益而忽视了对自然景观的保护。房地产项目是构成城市景观的一部分，建设一定数量的高档房地产项目，有利于加快城市化进程，还能够带来巨大的经济效益。但是在旅游景区开发大量的房地产项目，会阻碍旅游业的发展。因此，要将旅游房地产开发合理化。
（2）缺乏科学性
在旅游景区，大部分房地产项目盲目开发，一方面没有根据实际发展需要进行合理的科学规划，另一方面在实际开发过程中没有按照规划严格执行。旅游房地产商过分追求经济利益，而不顾长远的社会和环境效益。这样不仅会造成景区资源的严重浪费，还会导致粗制滥造项目的产生，开发失控局面产生，造成旅游区形象严重损坏。
（3）缺少有效的监督机制
对于房地产业缺乏一定的指导政策，对房地产的发展尚未制定相应的法制法规，对城市的建设和规划存在一定随意性。海南作为国际旅游岛，其建设和开发吸引众多的开发商蜂拥而至。由于对于违规操作缺乏相应的约束和监管机制，以及在旅游景区的房地产项目审批不够严格，导致违规项目大量出现，给旅游区的建设和发展带来巨大困难。
3.2 营销方面存在的问题分析
3.2.1 营销存在的问题
（1）营销方式不够灵活
旅游房地产营销对象主要是本地以外人口，在营销方式上与一般商品房不同，而琼海市目前旅游房地产与普通房地产的销售方式大体上是相同的，主要是一些房地产销售公司和一些中介机构进行房地产的销售。而琼海市的旅游业存在淡旺季，会导致一些旅游设施的闲置，一些房地产消费者只在购买房地产项目并使用后才能享受到其的价值和品质，因此在营销旅游房地产项目时，要根据消费者的需要对其实施相应的销售措施。
（2）不能保障消费者权益
消费者在购买了房地产以后，消费者权益常常得不到有效的保障。一些产权酒店会承诺每年有一定的投资回报率，而每年经营状况的好坏往往决定消费者投资分红的数量，实际上在经营过程中，如果经营状况好，消费者分红率不好，在经营状况不好的情况下，首要措施则是减少消费者的投资分红率。
3.2.2 原因分析
（1）在经营运作过程中缺乏有效的沟通
旅游房地产的整个开发、销售以及物业管理过程涉及到多个利益主体，比如开发商、销售商以及物业管理公司等，一些开发商在房地产项目完成后，委托专业的销售公司进行房地产的销售，在销售中给予销售公司一定的利润提成，在项目销售出去之后，又由物业管理公司施行物业管理工作。由于各个运营商的利益各不相同，导致旅游房地产项目整个营销过程中缺乏彼此之间的有效沟通，在售后管理过程中产生多方面的问题，给消费者造成不必要的经济损失。
（2）缺少社会诚信度
由于我国正处于市场经济的发展阶段，社会诚信度缺失，因此，在房地产的销售过程中会出现欺诈现象。在我国很多城市的房地产销售过程中都存在欺诈现象，因此，琼海市旅游房地产的销售要区别于传统房地产的销售方式，以新的销售模式健康有序的发展。
（3）缺乏法律法规的约束
在房地产销售过程中的欺诈现象的产生主要是由于旅游房地产的销售缺乏相应的法律法规的约束。由于旅游房地产刚刚发展起来，我国还没有制定相应的法律法规。市场行为需要的法规约束，由于琼海市的旅游房地产销售行为缺乏法律法规的制约，导致一些开发商和销售商经常钻法律的空子，损害消费者的权益。
4、琼海市旅游房地产的发展策略
4.1 开发建设发展策略
（1）精心选址，科学布局
对于旅游房地产开发项目上要进行必要的可行性分析，要进行相关项目的市场调研并进行必要的市场分析。琼海市的旅游资源丰富，但是不是所有的旅游景区地方都能够开发旅游房地产，在进行房地产开发之前要考虑多方面因素精心选址：区位方面因素，地形地貌因素以及项目项目所在地周围相关环境因素等。
在布局方面，大区域内的布局要考虑在整个琼海市的整体分布情况，根据房地产项目与周围资源环境的关系，选择位于城市近郊的风景区及度假区附近。从小区域的布局来讲，一些高档的旅游房地产项目不必要都处在核心部位，一些为度假服务的房地产项目如分时度假村以及产权酒店等房产拥有者较多，这些项目可以设置在接待中心的地方，充分发挥旅游度假功能。
（2）多样化产品开发
琼海市旅游房地产主要是面对城市中中高收入阶层，其市场定位较高，因此要针对不同市场开发多样化项目。开发项目主要包括第二居所类、分时度假房产类、产权酒店类以及养老型公寓。第二房地产类房产依靠琼海市各个旅游度假区的优势资源，面向高端以及中高端市场；分时度假类房产与度假旅游产品相结合，面向全国开发；产权酒店必须要确保投资者的经济利益；琼海市自然环境条件优越，使养老型公寓需求增加，主要面向收入较高以及地位较高的离退休人员。多样化的产品系列使不同消费市场之间相互补充，减少某一市场较大波动对于琼海市旅游房地产业造成影响。
（3）适宜的开发方式
在旅游房地产开发过程中要合理利用现有资源，保证旅游景点开发与环境保护协调发展。房地产开发项目要科学设计，利用现有的饭店以及一些空置房间，对其进行合理改造，开发这种闲置资源成本低、风险小。在进行房地产项目的设计过程中要突出旅游房地产的主题，努力展现其内涵，运用商业和市场相结合的运作方式将旅游房地产推向市场。
（4）政府大力支持
在组建与旅游房地产先关的各个配套机构时，通过分散旅游房地产的经营风险的方式提高旅游房地产的诚信度。同时要健全旅游房地产相关的法律法规，保障消费者的权益，使旅游房地产在发展过程中有法可依。
4.2 营销策略
在房地产的营销方面，要满足广大消费者的多样化要求，加大销售的宣传力度，灵活变换营销模式。努力改变消费者的观念认识，使旅游房地产产品逐渐被消费者认识和接纳。旅游房地产的营销应该是旅游房地产开发商与旅游房地产营销组织相结合方式，在营销过程中，充分发挥旅游业和房地产组合营销的优势，可以推出度假购房游等附加旅游产品，使旅游业和旅游房地产销售相互促进。
经营商要先通过网络以及先进的通讯技术展开对旅游房地产的营销活动，在营销过程中提供优质的服务，旅游房地产不仅要完美化地理景观设计风格方面，而且要配置先进的服务设施，在服务质量上要专业化，使消费者能够得到高质量的享受，从而以幼稚的服务提升旅游房地产产品层次。
4.3 旅游房地产金融业的发展策略
（1）坚持科学发展。发展是解决金融业一切问题的根本，但是在加快发展的同时，要吸取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训，科学审慎发展。由于房地产泡沫的影响，不仅国家承担了海南省泡沫经济成本，各金融机构也成为了成本的牺牲者。因此，琼海市在发展机遇面前，既要谋划加快发展，又要防范泡沫危机的发生，努力实现健康、规范的可持续发展。
（2）调整信贷结构和产品结构。要择优支持在信用、综合实力、经营业绩方面均很优秀，且具有品牌优势的大型房地产企业。根据国际旅游岛建设的总体规划，要有选择性的选择国际知名企业和全国优质房地产开发公司开发优质的旅游房地产项目，尤其要加强旅游房地产的创新，在建设规划和营销手段上记性必要的技术创新。还要保持个人住房贷款的各种不同业务全面发展，重点支持居民为改善居住品质而购买自住房以及购买首套自住房的贷款需求。以行政事业单位以及一些优质客户群体为营销对象，积极拓展自建房贷款业务。
（3）加强风险控制。加强房地产开发企业和开发项目的准入退出管理，严格执行项目准入的要求条件，逐步将一些小企业和资信等级较差且缺乏优质项目的客户推出房地产行业。加强审批审查力度，不断规范操作和作用标准，对于关键性的环节要做出岗位制约的安排，防止发生意外。严格执行个人住房贷款全过程的管理措施，防范个人住房贷款风险的发生。从完善制度以及加强教育方面，加强业务道德风险的防范，减少违规操作以及弄虚作假行为的发生。
（4）加强房地产金融创新。有效利用客户自身优势和信息优势，为房地产项目双方提供咨询服务，不仅提高中间业务的收益还大大提高了信贷资金的安全性。通过综合运用定价策略以及对不同产品进行结合等手段，将产品服务创新与优势资源相结合，产生满足不同客户需求的不同产品，使其各具特色，不断提高市场竞争力。
5、结论
海南国际旅游岛的建设促进了琼海市房地产业的发展，作为旅游业与房地产两大产业结合发展的一种新的边缘产业，其发展正处在刚刚起步阶段，由于不断扩大的市场需求，发展旅游经济的需要，以及在建设海南国际旅游岛的推动下，琼海市旅游房地产的发展正日趋规范，其发展前景广阔，在丰富旅游项目的同时带动居民收入的增加，实现旅游房地产的持续发展。
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