引论：我们为您整理了13篇房地产开发市场规模范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
二是我市建筑企业占有本市建筑市场的份额低，对外承包工程规模较小。建筑业产值是按照企业注册地（含外地企业设立的经工商、税务登记的分支机构）进行统计，外地施工企业的产值是不计入我市建筑业总产值的。按相关规定，外地施工企业在我市承接工程只实行中标后的备案制度，入市门槛低，导致今年外地施工企业大量涌入建筑市场，且这些外地企业大多资质等级高，承揽的多为规模大的项目，如S305改造工程、檀木林国宾府、龙城国际、南湖体育中心场馆等。根据建设工程招投标管理站的统计，年、年、年外地企业在本市承揽工程的中标金额分别占全市招标项目总金额的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年递增的趋势。特别今年外地企业中标项目的金额比去年猛增约14个百分点，导致我市建筑业产值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少数总包企业在外地承接工程，且总承揽任务偏少。
三是年“5·12”地震造成重灾区当年的建筑业产值较少，而今年的灾后重建和扩大内需等项目的实施，使得年全省建筑业产值大幅增加，主要贡献地区为、、、等重灾区，因而我市建筑业产值增速低于全省平均水平。
下一步工作措施:
1、着力将建筑业放到突出的位置抓好抓实。把做大做强建筑业纳入国民经济和社会发展规划，整合各种资源，出台相关扶持政策，抓紧培育和完善建筑生产要素市场体系，加强对建筑企业改革的指导，加大服务力度，加快建筑队伍的教育培训、鼓励建筑企业科技创新和对外承包工程，充分发挥建筑业的支柱产业作用。
2、加快调整优化产业结构。积极实施大建筑业战略，着力进行经营结构调整，鼓励建筑企业向房地产开发、物业管理、建材生产经营和其它新兴三产行业发展。要加大对具有一、二级总承包资质企业的扶持力度，尽快催生一批更高资质等级的建筑企业，打造建筑业龙头企业，最近我局就新审批了有较好前景的华西能源工业股份有限公司的电力工程总承包资质。合理发展专业承包企业，优先发展产品附加值和技术含量高的专业承包企业，引导和支持中小建筑业企业向专业化、技术型方向发展，大力发展劳务分包企业。
3、优化建筑市场环境。结合建设领域突出问题专项治理行动，加强建筑市场规范和监管，认真解决工程项目招投标和建设中的垫资、拖欠工程款、转包、乱挂靠、“阴阳合同”、“恶性竞标”等问题。完善激励机制，严格市场准入和清出，加快建筑企业信用体系建设，建立健全安全生产工程投标担保、支付担保、履行担保等制度，建立健全失信惩戒机制。进一步健全劳动合同、工资支付保障、工资支付监管等制度。加强外进队伍管理，完善外进企业管理办法，落实外地施工企业、监理招标企业进入我市建筑市场备案登记制度，为本地建筑业企业营造良好的发展环境。
年房地产开发市场情况分析
基本情况:
1、房地产开发投资同比大幅增长。年1-10月，房地产开发累计完成投资25.152亿元，同比增加7.363亿元，同比增长41.4%；增速同比加快11.3个百分点。年1-10月全国房地产投资同比增长18.9%，我市的房地产投资同比增幅高于全国水平22.2个百分点。年1-9月全省房地产投资同比增长4.3%，我市的房地产投资同比增幅高于全省水平37.1个百分点。其中，1-10月累计完成住宅开发投资18.7214亿元，同比增加6.847亿元，同比增长57.7%。
2、商品房在建规模同比增大。年1-10月，我市累计商品房施工面积324.97万㎡，同比增长7.4％。其中，1-10月累计住宅施工面积271.36万M2，同比增长8.5％。
3、商品房新开工面积同比增长。年1-10月，累计商品房新开工面积136.51万㎡，同比增加30.07万㎡，同比增长28.2％。增速同比放慢3.2个百分点。其中，1-10月累计住宅新开工面积108.57万M2，同比增加17.75万㎡，同比增长19.5％。
4、商品房竣工面积同比下降。年1-10月，累计商品房竣工面积70.23万M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累计住宅竣工面积62.15万M2，同比下降6.2％。
5、商品房销售额同比大幅增加。年1-10月，累计商品房销售额28.18亿元，同比增长77.3﹪。其中，1-10月累计住宅销售额25.48亿元，同比增长80.6﹪。
6、销售面积同比增加。年1-10月，累计商品房销售面积110.61万㎡，同比增加33.33万㎡，同比增长43.1﹪，增速同比加快57.7个百分点。其中，1-10月累计住宅销售面积103.89万M2，同比增加30.75万㎡，同比增长42﹪。
7、商品房销售价格上涨。年10月末，我市商品房销售均价2548元/㎡，同比上涨23.75﹪，环比基本持平。10月末，住宅销售均价2452元/㎡，同比上涨26.92﹪，环比基本持平。全国70个大中城市商品房销售价格指数同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。
8、商品房空置面积同比增大，但空置一年以上商品房面积同比下降。年10月末，我市商品房空置面积46.96万㎡，同比增长12.3﹪。其中，住宅空置面积22.69万㎡，同比增长102.3﹪。
年10月末，我市空置一年以上的商品房面积22.82万㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面积7.61万㎡，同比下降20.65﹪。
9、土地出让规模同比大幅增长。年1-10月出让经营性用地仅16宗、62.13公顷（931.99亩）、土地成交价款81147万元，比9月份出让经营性用地2宗、2.99公顷（44.83亩）、土地成交价款5288万元，呈大幅增长态势。
从以上特点可以看出：我市房地产开发投资及住宅开发投资的同比大幅增长，商品房在建规模同比增大及新开工面积的同比增长，表明我市房地产开发市场在消化生产成本上涨因素的同时，我市房地产开发市场规模在进一步增大。以住宅开发为主的开发市场格局没有变，住房需求和消费主导了我市房地产开发市场。我市房地产市场全面复苏。
存在的主要问题:
1、房地产开发品质有待提高。质感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鲜明、环境舒适、韵律优美、配套完善的高品质宜居楼盘较少。
2、土地出让成交量较小，影响房地产市场发展后劲。
3、商品房价格上涨较快，汇东个别楼盘销售价格已接近或突破4000元/平米，我们应给予特别关注。
下一步工作措施:
篇2
经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。
就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。
换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。
上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。
篇3
篇4
（一）房价情况
2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。
（二）建设完工情况及其供给结构分析
1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。
2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。
（三）开发投资情况
2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。
二、实证研究结果及分析
本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。
（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。
■
图 1 2005-2012年住宅供给价格弹性
（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。
表1 住宅价格与住宅供给的格兰杰因果检验
（三）相关系数检验法。运用SPSS软件计算相关系数，结果如表2，表明住宅价格变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高价格；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。
表2 住宅价格与住宅供给的相关系数矩阵
三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场价格稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产价格影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：
（一）开发投资增幅加快，占GDP比重进一步提高。采用支出法核算GDP，年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示，2012年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6%；2011沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9%。与此同时，房地产投资占GDP比重也呈上升趋势，2010年以来沈阳市住宅开发投资占GDP比重分别为20%、21.3%、20.2%。
（二）住房空置率大幅提高。目前，市场各方对住房空置率的定义大不相同，统计方法也千差万别，对沈阳市住房空置率的统计数据也很难取得，但空置问题却在一定程度上存在。有关资料显示，上海、北京、深圳等一级城市房屋空置问题严重，达到了40%，许多小区的入住率甚至不到50%。还有资料显示，一线城市住宅平均黑灯率超过3成，海南受投资影响，黑灯率达到70%。而国际标准规定，房屋空置率在4%-5%之间为合理区间，在10%-20%之间为危险区，超过20%则为严重积压状态。
（三）商业银行对房地产业信贷投放逐年增加。中国房地产开发企业的资金来源主要是靠银行贷款与自筹资金，房地产业的自有资金比例较低，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。相关统计数据显示： 2009年以来沈阳市房地产贷款余额占各项贷款余额的比例分别为18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地产景气度下降，房地产业的经营风险将转变为银行的金融风险。
三、启示
从合理引导房价，以促进房地产住宅供给、开发投资市场健康、理性发展的角度出发，得到以下启示：
（一）加大货币信贷导向力度，通过调整信贷投放引导住房供给结构优化。房地产的发展离不开金融支持，国家在房地产信贷政策导向上，可参考居民住房贷款的差别化信贷政策，对90平方米以下中小户型占比较高的房地产项目予以优惠信贷条件，而对别墅等房地产开发建设适当提高信贷融资成本，从而引导房地产开发企业加大中小户型房屋的建设，进而优化住房供给结构。
篇5
房地产经济近年来的发展趋势如火如荼，开发商具有非常可观的盈利。但由于我国整体经济水平还不是很高，房地产经济自身发育较晚而且市场也不是很健全，失衡的供求关系成为我国房地产经济的主要矛盾，出现了房地产经济与市场经济发展的不协调的现象。作为市场经济的重要组成部分，房地产经济应该对各种潜在风险努力规避，不仅能实现科学稳健的发展，还能更好地为经济的增长作出应有的贡献。
1.房地产经济发展的意义
房地长经济发展具有非常重要的意义，在多方面有所体现：①十几年的房地产繁荣历程在国内收入的创造方面做出了巨大贡献，实现了国内收入的递增，这是其他的经济领域很难与之相比的。丰富的房地产商品不到那提升了人们的住宅水平，还使人们的生活质量得到提高。②房地产经济在就业岗位的提供方面也做出了许多贡献，它提供的直接就业岗位高达数百万，而间接从事相关服务的农民工更有数千万位之多。③从最初阶段开始发展的房地产经济在不断成熟的同时也暴露了许多问题，如过高的银行信贷风险、不合理的征地、过高的价格等等，而且金融危机的爆发进一步加剧了这些问题。面对积累的经验和教训，政府应该对房地产经济进行科学的的引导，使其尽快的迈向良性发展的道路上来[1]。
2.当前房地产经济和市场经济发展中存在的问题
从发展房地产经纪的作用来看，对之进行因势利导，使其优势效应增强的同时避免其带来的不利影响，这一点是十分重要的。房地产经济与市场经济在实践领域的不协调问题主要包括这几个方面。
2.1价格和价值背离引发市场波动
市场经济发展的根本特征就是遵循市场规律。在创造国内收入的同时，房地产经济还出现了价格和价值相背离的情况。正常的价格是围绕着价值上下波动的，如果价格对于价值的偏离过高，就会出现波动的购买行为。“一路攀升”的走势正是近年来房地产价格的特征，如果是市场本身的供不应求，这就是正常的。但是造成价格增速过快的原因却是受到炒房团以及非法占地的开放商的影响，这就偏离了持续、健康、快速的市场经济发展目标。
2.2泡沫经济引起市场波动
在持续创造收入的同时，房地产经济还存在着泡沫经济的问题。增长越快的价格与价值背离的就越多，就会造成更大的经济泡沫的风险。在银行信贷业务中房地产信贷占据较高的比例，行业经济一旦出现资金链严重断裂的情况，毫无疑问的，银行会受到损失，并会不同程度的影响其他行业，要想维护市场经济秩序就变得相当困难[2]。
2.3没有贯彻实施节能环保的战略
低碳经济和房地产经济建设的关联比较紧密。在土地资源被大量占用的情况下，房地产如果不能回报以低碳住宅和环保住宅，不仅不符合我国可持续发展的战略，而且很明显跟不上市场经济发展的步调，而我国目前房地产开发的状况就是低碳环保住宅开发数量仍然不多，所占比例也不高，所以要想促进我国房地产经济更好的发展，必须要坚持可持续发展的战略，贯彻实施节能环保的方针。
3.房地产经济和市场经济协调发展的对策
既然房地产经济与市场经济之间出现了不协调的情况，那么为了解决这一问退，促进两者有机融合的实现，政府应该采取相应的宏观调控手段，保证房地产经济的和谐健康发展，从而为市场经济的发展提供更强大的助力。
3.1合理规制房地产商品的价格
合理的价格规制并非一定要降下住宅价格，而是要使房地产的价格与其价值实现更好地结合，以避免出现价格与价值之间背离过高的情况。在我国，房地产的价格过高正是当前的主要矛盾，很多房地产产业在金融危机时期都会出现资金链断裂的情况，价格过高对企业的影响从这里就可以看出来。政府作为市场经济中的宏观调控部门，必须评估房地产在各个时期的经济行为，从而完成对房地产经济与市场经济协调程度的判断。作为房地产经济领域中一个很重要的因素，价格对行业内的其他因素有着无法割裂的影响，在对市场经济进行稳定的过程中，价格规划的运用具有不可或缺的作用。要想让房地产商品的价格实现合理的回归，并使行业和市场秩序得以维护，政府的价格评估与指导是非常重要的[3]。
3.2加强对房地产市场的金融监管
在实现市场经济发展的目标下，政府应该严格的监管房地产市场的金融秩序，全面深入的监督房地产企业的开发进程、偿还能力以及贷款规模等，对在房地产领域中商业银行的信贷业务加以控制，并对银行的产业结构进行调整，最终实现在市场经济发展中信贷资金更多地流向一些朝阳产业[4]。针对上述的目标，政府应该大规模的改革创新与银行有关的各项业务，不仅要把银行传统的存贷模式打破，还要吸引优质资产，减少房地产经济中高风险业务带来的不利影响，为市场经济的整体发展而服务，对现有业务进行整合，促进优质业务的所占比重不断增加，最终使房地产市场实现金融风险的有效降低。
3.3促进房地产经济转型
政府在政策上必须要支持房地产经济的发展目标向市场经济靠拢 ，以市场经济低碳环保的目标作为其导向。在这个过程中，政府要对政策引导的杠杆作用的发挥具有足够的重视，这种杠杆具有两方面的特性：①对投资建设低碳环保住宅的开放商实施税收优惠政策，可以使房地产经济的转型过程中有越来越多的开发商参与其中，使得开发新型低碳环保住宅的力度大大增加。②对购买低碳环保住宅的人也实行贷款利率的优惠，使得新购房群体对低碳住宅房的关注度提高，增强他们购买的决心。以长远规划作为目标，以可持续发展作为理念，房地产经济在政府政策的激励下必然可以实现经济转型。
4.结语
在改革开放的三十多年中，房地产经济取得了巨大的成就，同时其自身逐渐形成了一套完整体系。通过分析和研究我国房地产经济的发展现状与发展趋势，可以看到还有很多问题的存在，需要我们进一步的探讨和解决。具有广阔前景的房地产经济，在其发展过程中，要保证与市场经济的协调性，遵循市场经济的发展规律，制定出有利于房地产经济健康快速发展的战略。通过协调房地产市场规模与供求的关系，实现房地产产业的进一步转型，优化房地产经济结构，最终会实现房地产经济与市场经济的协调发展。
参考文献：
[1]申玲，张逸帆.低碳经济与中国房地产企业的发展方向[J]，改革与战略，2010（12）.
篇6
一、REITs的完整定义
REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的基金形式。
美国的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。在公司制REIT情况下，投资者购买的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情况下，投资者购买的是信托受益凭证。
二、REITs的设立条件及交易结构
由于房地产信托投资基金是一种汇集众多个人和机构资金，由专业信托机构管理，从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包的投资工具，因此其资金大部分来源于多数中小投资者，由专门的受托投资机构进行房地产直接投资或抵押贷款等形式的投资，投资机构向投资者发行收益凭证，并将投资综合收益按比例分配给投资者。与银行、证券、保险三大金融支柱体系相比较，房地产信托不仅可以将资本市场、货币市场和产业市场予以有效连结，同时可以分散风险、重构权利，更可以满足市场主体需求多元化的要求。
(一)设立REITs的条件
在美国，设立REITs的主要条件包括:
在组织结构上，REITs必须是公司、商业信托或类似公司课税主体的协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。
在资产要求方面，要求在资产组合中，至少持有75%的资产价值属于房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%，不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%，所持有下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。
在收入要求方面，至少75%的毛利必须来源于房地产租金、贷款利息、出售物业收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等，不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券，或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。
在股东人数方面，REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应分散化，在税收年度的下半年，少于5人的股东不可拥有50%以上的股份，单个股东的持股比例不超过9.8%(退休金除外)。
在红利分配方面，将不低于REITs应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。
在资金来源方面，主要是通过发行股票，由机构投资者和社会公众认购，或是从银行借入、发行债券或商业票据等。
由此可以看出，美国的REITs采用的是公司运作、封闭型模式。当然，中国的国情不同于美国，不能照搬其模式，但可以予以借鉴。在讨论设立REITs的问题之前，先了解一下REITs的三种基本交易结构，将是非常有帮助的。
(二)REITs的主要交易结构
按照REITs的组织形态、资金投向以及投资人能否赎回，REITs的种类有很多，本文依据信托产品交易结构的不同，将REITs分为以下几种类型:
股权型REITs。主要利用股权信托方式，募集资金用于充实房地产公司的资本，以实现资本金规模的扩大，增强开发企业进行债权融资的能力。其盈利来源主要是房地产的租、售收入。此种类型的REITs对于投资者的投资风险较大。因为以股权的方式介入房地产开发，将承担起房地产项目开发失败的风险。为了降低风险，应考虑补充担保。
债权型REITs。信托投资公司以金融中介的角色将所募集来的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款以及信用贷款，用以弥补项目公司的资金缺口。由于收益来源主要是房地产贷款的利息，因此此类REITs受利率的影响较大，但收益率较前述REITs高。
混合型REITs。信托投资公司将所募资金投向房地产企业，企业通过存量资产变现，经营权、收益权的出让等形式获得资金的再循环，以扩大企业调动资金的规模和资金运用的范围。总体而言，REITs的操作结构为以上三种，在考察美国现有的300多个REITs的业绩回报方面，抵押贷款类位居第一，其次是混合类，排在最后的是资产类;但在投资增幅方面，排列的顺序正好相反，资产类的增幅最快，其次是混合类，最后是抵押贷款类。
三、REITs的功能
(一)享受税收递延或减免功能
REITs一般与房地产所有者组建经营性合伙企业。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证(经营性合伙单位)，这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。购买REITs股票的投资者享受双重税收优惠。REITs属于利润传递机构，REITs免征公司所得税;REITs在支付股利时具有递延纳税功能。
(二)融资功能
REITs提供了股权融资(公开发行股票或受益凭证)和债权融资(REITs无债务融资的比例限制)两种渠道。REITs在资本市场所融资金成为房地产企业的重要资金来源。REITs使房地产企业能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。
四、天津市房地产业融资渠道的整体分析
房地产投资信托基金以其赋税优惠、税务透明、可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展，亚太地区的市场开拓也在积极展开。中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响，融资渠道单 一、融资困难的局面一直没能得以改变。虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观，但由于受到相关制度方面的约束，使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后。天津房地产金融市场的整体状况也不例外。就整个市场的实际表现来看，目前天津房地产金融市场的典型特征表现在以下几个方面:
(一)房地产金融市场以银行信贷为主，融资结构单一
就房地产开发直至销售的各个环节，各大商业银行都充当了主要贷款人的角色。目前房地产开发投资资金仍以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中银行贷款占绝对比例。就开发企业而言，约有70%的资金来自于银行贷款，这不仅使得房地产企业直接融资比例过小，而且还使企业被动依赖于银行，一旦出现国家金融政策的调整，融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机。资料显示，从1997年至2005年，天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加，自2002年起，增幅明显加快，年增额近20亿元人民币，增幅均在四分之一强，这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持，另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见图1)。
如图2所示，与银行贷款额的持续增加相对应的是，天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上，约在20%左右。
(二)房地产信托融资异军突起，但整体规模有限
信托投资公司的介入打破了原来单纯依赖商业银行贷款发展房地产业的格局。在土地储备市场上，信托投资公司向土地储备中心发放土地开发贷款;在土地出让与开发市场上，信托投资公司以优先股股权投资的方式向开发商提供资金上的支持;在房地产开发与建设方面，信托投资公司主要通过信托贷款、产权投资、财产信托+受益权转让等形式向开发商和建筑商给予资金上的帮助;在房地产销售市场上，信托投资公司一方面通过向商业银行提供按揭贷款投资近而间接地向购房者提供贷款，另一方面，也可以直接向购房者提供按揭贷款。相对于单一银行贷款模式，信托投资公司的加入部分缓解了房地产金融市场上资金紧张的局面，但由于所占市场份额有限，依然无法改变银行信贷资金占绝对多数的市场格局。
(三)债券、股票和海外基金等其他融资方式门槛较高
首先，通过债券融资的形式获取资金的企业数量极少，融资比例日益下降。中国目前共有3万家房地产企业，上市房地产公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2%-1%，其中证券统计上公布的2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%(2002年统计数据)。另根据中国证监会行业分类，截至2005年12月31日，在沪、深两市55家房地产类上市公司中，多数公司的资产负债率在10.86%至78.75%之间，其中资产负债率高于65%的企业达到了20家，占房地产类公司的比例为36%。大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35%而无法获得商业银行的贷款。
天津的上市房地产公司只有天房发展一家，目前总股本为42370.74万股，其中流通A股26685.07万股，占公司总股本的62.98%;已发行未上市的社会公众股为15685.68万股，占37.02%。公司仅于2001年8月6日利用上海证券交易所交易系统，采取上网定价方式发行12，100万股A股，其中，首次公开发行新股11，000万股，国有股存量发行1100万股，发行价格为每股人民币5元。该部分股份的上市日期为2001年9月10日，获准交易数量12，100万股。此后公司未在公开市场上进行大规模的资金募集活动。
(四)海外基金日益活跃，但对企业的资质要求较高
海外房地产基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等)或国内企业在境外设立的基金(如首创的“ING北京基金”)，一般采取直接投资方式，建立合资企业进行合作开发或直接收购房地产项目。除以上提及的显著特征，天津房地产金融产品的证券化水平不高，目前，除了有限的债券融资和股票融资之外，房地产金融市场上缺乏真正的抵押贷款证券化产品(包括住房抵押贷款证券化产品和商业用房抵押贷款证券化产品)。市场性质主要属于私募，主要由＂一对一＂的商业银行信贷市场和私募性质的资金信托市场构成，公募的债券市场和股票市场规模有限，抵押贷款证券化市场尚未形成。因此，房地产企业积极寻求融资渠道的多元化已经成为市场发展的重要趋势，也是房地产金融市场发展的必然趋势和内在要求。
五、天津发展REITs的制度障碍及其改进
从总体上来看，天津已初步具备了发展RE-ITs的条件，但也存在着一定的制度障碍，需要进一步对市场加以调整。
(一)制约因素
影响房地产信托业发展的因素有很多，但其中最为核心的是制约因素，或者称为相关立法。目前，在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:
1.信托产品的规模限制。我国目前尚未出台《产业基金法》，而按照现行的《信托法》规定，信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同，每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币。就房地产投资所需资金而言，200份的规模显然是太低了。
2.产权登记制度的制约。按照现行政策，对抵押或证券化的不动产产权进行转移时，在产权登记机关只能以备案的形式出现，这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益难以得到保护。
3.税收制度的制约。我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定，操作中存在双重征税的问题，这大大提高了信托公司的经营成本，压缩了投资者的收益空间，制度的缺失导致了发展的迟缓。
4.流通机制的制约。如果采用信托的方式推出房地产投资基金，则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则，使得大额信托合同的转让难以操作。信托合同只能整体转让，不能分割，对于房地产信托产品而言，单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束)，搜寻交易对手的成本大大增加。
5.评级体系缺乏的制约。完善的资本市场，成熟的金融中介机构，极具市场公信力的评级体系，这些是保证基金顺利运作的基础。房地产投资信托基金为公募金融产品，要求产品具有较高的市场透明度，在信息披露、产品转让渠道、政府监管等方面都应完备而健全，目前天津的资本市场在这些方面还是较为欠缺的。
6.匹配物业市场的制约。实际上，发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3-5年，被市场检验已经具备稳定现金流的物业，因为基金投资收益的90%用作分配红利，因此市场的认可度较高。
7.团队组合机制的制约。成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰，而目前正在运作的基金却出现了地产公司介入的现象，这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的。
(二)改进路径
针对以上存在的制约因素，要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设，主要应从以下几方面着手:
在国家现行税收制度框架下，尽可能地推出地方税收优惠及减免手段，鼓励基金的运作。当然，市场都在等待国家的产业基金法尽快出台，有关税收方面的安排也在其中。2006年3月财政部、国家税务总局联合通知，对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税、营业税和所得税等三项税收政策。信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税，营业税较之以前没有增加规定，所得税方面，对在当年取得、向机构投资者分配的信托项目收益部分，在信托环节暂不征收企业所得税。从总体来看，税收优惠的意图是较为显著的，作为参照，这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革。
积极探求适合天津市场的房地产融资模式。银行贷款是主流，这在相当长的一段时期内不会改变，但在今后，银行贷款的比例将会逐步下降，比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式，这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验。
培育和扶植成熟型的物业。前面已经提到，REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业，在物业建设阶段通常不会介入，这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道，在短期可以应对资金方面的压力，这需要地方政府给予恰当的金融支持。规范金融中介机构的行为。对投资银行、信托公司、评级机构给予严格的执业监管，避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面。建立合乎规范的评级体系，并给予评级机构充分而独立的运行空间，以保证基金信息披露的完整和真实。
参考文献:
[1]拉尔夫・L・布鲁克、张兴、张春子译，2006:《投资房地产投资信托》中信出版社。
[2]约翰・埃里克森等、刘洪玉等译，2004:《房地产投资信托》，经济科学出版社。
[3]约翰・埃里克森、陈淑贤等著、刘洪玉、黄英等译，2004:《房地产投资信托:结构、绩效与投 资机会》，经济科学出版社。
[4]威廉姆・B・布鲁格曼等著、张令辉等译，2003:《房地产融资与投资》，机械工业出版社。
[5]季红等，2001:《论在我国发展房地产投资信托》，《中国房地产》第1期。
[6]黄嵩，2005:《房地产信托融资探析》，《中国房地产金融》第1期。
[7]孙飞，2006:《信托发展回顾与2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。
篇7
随着中国加入世界贸易组织过渡期结束，外资金融机构瞄准了中国不良资产市场巨大的潜力，积极介入。在每一次不良资产拍卖活动中，外资均表现出极高的竞标热情。
在外资最初进入中国不良资产市场时，媒体纷纷报道＝外资的目的是为了避税。事实上，运用不良资产避税是国际通行的做法，以往都只是在集团或者跨国公司内部进行。外资机构买走的通常是我国银行那些回收率极低的呆坏账资产。这些上亿元的呆坏账在外资机构账面上形成的是“显性”亏损。在外资机构盈利丰厚的情况下，这些坏账可以冲减盈利所得，进而有效规避高额的企业税负。这种手法类似于企业在证券市场上并购严重亏损的上市公司，对其进行财务资产重组，进而减少企业税负的做法。
对此，雷华资产管理有限公司（雷曼兄弟与华融合资成立）总经理谭国彬解释，“外资采取这种方式避税的情况并不多，它们主要看重的是项目未来可能带来的利润。”
外资机构进入不良资产市场可以充分发挥其资本运作的优势。在对不良资产的“包装”方面，外资可以凭借雄厚的资本实力对已收购的不良资产进行追加投资。通过行业资产整合，或者对不良资产进行盘活再投资，不良资产“乌鸡变凤凰”的案例不胜枚举。就好像对烂尾楼的收购，也许烂尾楼的收购价格仅是1000万元，外资机构再投资1000万元进行“包装”，完工后就可以卖到1亿元，增值潜力巨大。再比如工业地块转换成商业地产的再开发，均是这种情况。
谭国彬认为，“只有感觉升值潜力很大的时候才会花时间这样去做。”现在国内很多小投资公司会把一个单一资产项目做到极致，尽量做到利润最大化。但是对小资产项目而言，外资机构很难采取精耕细作的策略，它们会尽量快速变现，时间越长，不确定因素越多。外资机构会找出一个平衡点，缩减资本的时间成本，寻找更多的机会。
说是不为避税，但记者发现，雷华却在享受着税收的优惠待遇。比如雷华花费2亿元人民币购买一个不良资产包，处置难度越往后越大，后面处置的很多项目几乎赚不到钱。在这种情况下，在税收方面，雷华只需按照整个不良资产包处置完毕后的利润进行缴税。相同情况下，内资机构则需要按照会计年度进行缴税。看来，在不良资产收购的市场上也存在着内外不公的现象。
处置手段受制于市场建设
创建四大资产管理公司的目的原是为了处置不良资产，但事实证明，由于具有浓厚的政策性背景，也由于拍卖的不良资产包过大，制度又不够灵活，近几年，中资机构对不良资产拍卖应者寥寥，四大资产管理公司兜售的不良资产几乎都被高盛、摩根士丹利、美林、花旗等外资投行买走。
一方面中资机构应者寥寥，将不良资产盛宴拱手让人，另一方面，外资机构的财大气粗让它们更容易猎取到大型的不良资产包，使其在处置效率上更胜一筹。而四大资产管理公司仅是充当了批发不良资产的“二传手”，根本无法承担起应有的责任，转型也在所难免。
谈到机制问题，谭国彬非常坦诚地告诉记者，“在不良资产处置方面，外资的手段并不比内资多多少，但市场环境令这些手段在中国难以全面、深入地展开。比如资产证券化，通过在资本市场发行证券进行融资，其一直也是我国政府大力提倡对不良资产进行处置的有效途径。但至今仍属于试验阶段，而这个处置手段早已在国外大规模应用。”
据记者了解，早在2002年，华融资产管理公司就进行过资产证券化的尝试，但当时信托模式是国内开展资产证券化唯一被认可的模式，而国外市场还可以采取发行股票、债券等多种方式。在资产证券化问题上，外资的经验和模式的确要丰富、深入得多。
据谭国彬介绍，外资购买到的政策性不良资产包基本不适合搞资产证券化。资产证券化中涉及到信用增级的问题，比如对10亿元的资产进行信用增级的时候，国外一般是以国家或者银行作为担保，使买包的人放心，降低投资风险，但是国内在信用担保方面做得相对较差，“资产管理公司拍卖资产包的时候有哪个是国家或者银行给做过担保的？”谭国彬反问记者。
其实，资产证券化的方式最终仍要涉及对不良资产的处置，购买资产证券化产品的投资收益来源于资产处置所得，中国这方面的法规还不够健全，甚至处于空白阶段。此外，国内不良资产的批发市场和零售处置市场始终没有明确分开，要处置不良资产，应先从体制创新着手，建立较为完善的不良资产交易市场。
国有资产 处置手法多样
很多不良资产在中资机构手中十多年都追不回来，从商业银行到资产管理公司对不良资产无计可施。外资机构是外来的“和尚”，对中国企业和资产还不如中国金融机构那么清楚了解，对他们来说，处置难度应该更大。然而，现实情况告诉我们，外资对不良资产的处置效率反而更高。
处置不良资产是个很难预测的过程，不确定性因素很多，很多资产在处置过程中都要打官司，尤其是债务人涉及国有企业的情况。比如在处置国有企业资产时，通常都有员工安置问题，一旦处置方式得不到债务人认可，债务人和当地政府就会以社会稳定等理由进行阻挠。
谭国彬解释，“这个问题不光是外资机构会遇到，国内机构在处置国有资产过程中也同样会遇到。这跟购买资产包的结构有关系，国有资产在资产包中的比重大，这类问题就会比较多。”
雷华现有北京和江西两个不良资产包，这是雷华2003年从华融资产管理公司购买的两个按照区域划分的不良资产包，其中，国有资产的比重占80%多。而谭国彬对这两个包充满信心，“我们基本上快处置完毕了”。
在记者一再追问下，谭国彬透露了雷华对这两个资产包的处置方式。
根据资产包的特点，雷华大多还是选择肢解方式，将不良资产分解处置变现，因为适合进行资本运作、追加投资的项目很少。
在不良资产处置方面，雷华也会与当地机构和当地政府商谈，由政府进行回购。或者寻找第三家机构，让其参与国有企业改制，雷华和第三方一起与政府进行谈判。“比如，我们的资产包里有个工业化划拨地，这其实是可以做房地产开发的，因此，可以引进一个很有实力的当地房地产公司来做。这样一来，政府就有可能在郊区建一个小厂，把设备搬过去，既解决了职工安置问题，又可以开发市区的这块地皮。”
还有一种方式就是将国有企业这部分资产直接卖给第三方，这个第三方有可能是债务人的关联企业或承租人等，更多的是比较看好债权人抵押的工厂和设备。还有个别有发展潜力的不良资产可以参与改制重组、行业整合，采取债转股等方式处置。
不良资产 挺进中国的敲门砖
著名经济学家巴曙松曾经表示，中国的金融资产管理公司手中均持有为数不少的A股上市公司的债务或股份，这是外资机构对不良资产感兴趣的一个很重要的原因。毕竟，外国投资者如果能够参与这些上市公司不良资产的处置，就有可能成为上市公司或其控股股东的债权人，也就意味着，通过参与处置不良资产，外资机构可以用较低的成本进入中国的A股市场。
看来，对外资机构来说，参与不良资产收购的意义并不止于不良资产市场本身，参与收购不良资产，或许只是“敲门砖”。雷华北京资产包的单个债券数额很大，房地产等实物抵押较少，但是雷华依然选择将这个包收入囊中，因为他们看中的是北京的地域环境和市场潜力。雷曼兄弟的某位高层曾经说过，“要想进入一个国家的房地产市场，单纯的进入太难了。”因此，他们选择了收购当地银行不良资产的方式，处置不良资产的同时，逐渐对当地复杂的法律、政策环境有了较为清醒的认识，进而可以开展更多的项目经营活动。
据记者了解，外资机构能够因为帮助政府处置不良资产，获得一些政策性优惠，特别是所得税和营业税方面的优惠措施。
2006年，雷曼兄弟加大了对中国的房地产投资，他们将房地产投资地点集中在低风险区域，了解地段的真实价格，进而控制了相当多的房地产项目。北京、上海和沿海城市。从不良资产市场发展到房地产市场，这似乎是国际投行在中国的扩张路线图。
但外资也并非一帆风顺，区域发展程度的不同，政策性破产的问题以及地方保护主义都无疑成为外资进入不良资产市场的阻碍。同时，外资机构的本土化发展相对较弱。也正是由于这个原因，外资机构在处置不良资产时大都与本地机构合作。本地机构比较熟悉本地资源，这对外资机构来说是个不小的诱惑。
篇8
根据塞拉利昂的有关法律规定，工程承包企业必须到塞拉利昂公共工程部注册并取得相应的资质方可承接相应级别的工程承包项目。目前注册为特级资质(可承揽合同额25万美元以上工程项目)的工程承包企业共有7家，最早的成立于1961年，最晚的成立于1994年。这些公司在塞都承揽实施过100万美元以上的工程项目，有自己的管理人员、建筑队伍和施工机械设备。
今后若干年内，塞拉利昂工程承包市场的年发包额预计在8000万美元以上，其市场规模将比现在有较大幅度的增长。一是国际社会已经承诺在能源、交通、港口、机场、城市供水和通讯领域加大对塞的经济援助。二是随着财政状况的改善，塞拉利昂政府的财政支出也将主要用于本国的基础设施建设。三是塞近海石油区块勘探开发项目已经授标，已有三家国际石油开发公司决定于2004年启动该项目。四是私人投资项目将会增多，特别是矿业的恢复也将拉动工程承包市场发包额的增长。
中国企业进入塞拉利昂工程承包市场始于1981年，先后有近20家公司在当地开展工程承包业务。根据商务部业务统计，截止2003年9月，中国企业累计在塞签定工程承包合同2亿美元，完成营业额1.6亿美元。目前在塞开展业务的公司主要有中国水产总公司、北京城建集团、江苏国际经济技术合作公司、安徽省建工集团、威海国际经济技术合作公司、河南国基建设集团等6家公司。其中,中国水产总公司1985年进入该市场，主要从事远洋捕捞业务，年营业额一直在900万美元左右。此外几家公司在塞的承包工程市场的年营业额不到80万美元。近两三年来，中国公司真正承揽实施的当地工程承包项目几乎为零。究其原因,主要有以下几项:
一是塞拉利昂工程承包市场总体规模小，中国公司不愿进入。欧盟出资的项目虽有一定规模，但规定只有成员国公司和当地公司有资格投标。其他国际金融机构和塞拉利昂政府出资的项目金额多数不足100万美元，国内很多公司认为，如果没有后续项目，进入当地市场会得不偿失。
二是当地政府对外国公司设限多。塞拉利昂政府在项目综合评标时往往过多地照顾本国公司，使外国公司很难最终夺标。如江苏国际公司今年投标塞拉利昂特别法庭建设项目，尽管在标价上(320万美元)列第一，但在综合评标时业主仍以各种理由最终授标给当地公司。即便同为当地注册的企业，塞政府还要区分本国人企业和非本国人企业，并视情况给予本国人更多的优惠待遇。
三是外国公司进入当地市场的门槛多。塞工程部主管工程承包企业的市场准入和资质，但具体项目的招标仍由塞政府各行业主管部门决定，各部门便因此自立门槛。公司要想在不同部门投标，就必须取得这些部门的投标许可,不仅手续繁琐，而且还要交纳巨额费用。
虽然在塞拉利昂开拓工程市场存在诸多困难，但据分析，塞拉利昂政府对外国公司进入工程承包市场设限的主要原因是为了解决当地就业问题。随着塞经济形势的逐步好转，特别是采矿业的全面恢复，当地劳动力将会转向采矿业等其他部门。同时，国际社会对塞的援助项目也将不限于公路和楼堂馆所的修修补补，而会转向诸如电站、通讯和港口等其他项目的建设，政府势必视形势需要放宽外国公司准入该市场的条件。为此，我们应从长计议，抓住西方国家公司尚未重返塞拉利昂市场的机会，尽快占领并逐步扩大市场份额。
具体来说，首先应熟悉当地的建筑市场法规，尽早在当地注册独资或合资建筑公司，着眼承揽合同额大、技术难度高的项目。
篇9
很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。
侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素，如果能在6～8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。
侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50％，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。(见图表1、2)
独立铺风险小但门槛高
从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上
独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。
零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。
针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面：
No1，市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右说到判断进入的机会，侯成栋推崇从以下四点做判断：
No1，形成自己的若干层次的收益计算方法(譬如，近期、远期、铺子培养期、成熟期)；不管哪种方法，都要高于银行的利率，否则绝对否定。
No2，总售价与年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，证明是很优质的项目(但须慎重分析其他影响因素)；如果小于15，大于10，可以考虑，密切留意机会。租金水平的判断可以结合周边但绝不限于周边。
No3，投资店铺获利的大头来自店铺价值的升值。
N04，但是表面上看起来过于完美，没有风险的投资产品，选择时需要格外慎重。世界上没有免费的午餐，也不存在“没有风险的投资品”。由50％升至90％以上。
No2，地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些部有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。
No3，市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展列华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。
有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。
100万只能考虑格子铺
2005年，手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋，听朋友说商铺的回报率高，从年中开始就―直在北京寻找合适的铺面。一圈下来，他感觉有点失望：
“好位置价太高，位置差的担心回报。”后来，他另辟蹊径，开始拿经营权，靠转铺谋利。
5年过去了，在这一行的人都公认，商铺投资门槛很高、而目越来越高。“不要说100万元，500万元握手上，能挑选的都很少。千万元才敢问铺。”侯成栋也考察过商业地产中的其他项目，如写字楼，他发现，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件―般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当，100万至200万元可以介入，但独立商铺不管好赖，大都需要500万元的起步价，位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上，商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说，拿今年他看铺的经历来说，从年后开始，准备买铺的他，将目光定在望京、亚运村―带，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，―方面开发商只租不售，导致买卖的供给很小，而需求却不小，―些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，侯威栋开始绷紧神经通过各种渠道盯着“目标”，
“错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金，也水涨船高地翻了好几倍。
很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说，“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次，甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为：其实一般也只有第一手承租下的转租是
比较有利可图的。
目前的市场行情下，100万元以下的商铺几乎绝迹于市场，假使有，侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50％左右，100万以下的可想而和地总体面积小、地理位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“买了就会后悔”。
“但是专业市场、主题批发市场里的铺位和―些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本，等待人气聚集。”另外，在商铺中，社区商业是―个重要的组成部分，社区商业是属地型商业，以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区，太少了。”很多郊区商铺，在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中，说不定就是今日的洼地，未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多，这使得可供选择的范围进―步缩小。当下的投资者，或许可以把目光放长远，看好铺子，能买则买，不买则租，总之讲究先下手为强。通过―轮―轮地修炼，进阶成“中级玩家”。
中级玩家玩的是“包装”
侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱，他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本，按照老候的这种划分方法，王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家，他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉，他有自己独特的一套运营理念和手法。
2004年进入商铺投资行当的王彦民，从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机――找好的位置，租下整修、包装、做定位，再做招商、出租经营。在2009年，王彦民以首付1000万元的代价，拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。
“从一些房地产开发商手里接下成规模的门面，或承接城中乡镇等所有的市场，进行定位、包装、再招商运作，是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。
王彦民认为，“好的店铺难找，因为本来店铺资源就很有限，但是需求却很大，这就是我们进入市场的契机。我认为是否拥有产权、买不买断，这其实并无所谓。现在商铺投资门槛在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。”王彦民认为，一年一年地运营对他这种级别的投资规模来说期限太短，市场还没培养成熟，租期就到了，商铺今后的出路不明、前途未卜，承租的商户心理也没有安全感。10年的运营中，一般，长则前三四年，短则前两三年是市场的培育期，谁也不敢奢望或者打包票1年就能培养成熟，市场起来以后后几年的回报就会水涨船高。
篇10
联 系 人：何炜晶
联系电话：0555-6732799
传真：0555-6732797
联系地址：安徽省马鞍山市当涂县太白中路6号
江苏省武进钢材市场隆重招商
武进钢材市场位于常州市武进菱港物流园区，紧临新312国道，与沿江高速相距3公里，可在两小时之内到达长三角各主要城市。其周围10公里半径内有常州站、戚墅堰站、武进站等火车（货车）的主要装卸地。市场由江苏益联集团投资建设，市场的成立和运营得到了武进区委、区政府及有关部门的大力支持，并被确定为武进区2006年度流通服务业十大重点工程之一。现面向全国进行招商，欢迎各地客商前来投资经营。
招商热线：0519-6325065/6325068
传真：0519-6552535
地址：江苏省常州市武进区人民东路菱港桥堍
上海柏树钢铁交易市场招商
“上海柏树钢铁交易市场”坐落在上海繁华的商业地段――“大柏树”地区的逸仙路661号新海商务大楼1-4楼，是上海柏树钢铁交易市场管理有限公司投资近亿元开办的钢材交易市场。2006年上海柏树钢市实现钢材交易总量255万吨，贸易总额98.5亿元。2007年，为了更好地调整客户群的结构和经营品种的结构，让一些规模大，根基深的钢材贸易企业来“柏树钢市”营造新的赢利网点，市场再度出台优惠让利政策，竭诚欢迎新、老客户前来“柏树钢市”搭建您全新的赢利平台。
联 系 人：周先生
招商电话：021-51251608021-51055888
招商地址：上海市逸仙路661号新海商务大厦3109室
吉林市果品批发市场扩建项目招商引资
为进一步扩大市场规模，完善市场服务功能，结合市场现状，吉林市果品批发市场拟在原市场基础上实施扩建，新建地下恒温库房1600平方米，新增营业面积3100平方米。
合作方式：合资、合作
项目总投资：1200万元，其中：固定资产投资1000万元
联 系 人：张全林
联系电话：0432-2775605
通讯地址：吉林市四川路108号
吉林市上海路花卉宠物市场建设项目招商
吉林市上海路花卉市场主要经营花卉盆景、宠物(鱼、鸟、猫、狗)、宠物用具、古玩字画、邮票、是一个集经商、办公、仓储为一体、花卉、宠物批零肩营市场。
合作方式：合资、合作、建设经营
项目总投资：3000万元
联 系 人：沙彦华
联系电话：0432-2455175
传真：0432-2459109
通讯地址：吉林省吉林市吉林大街79号
吉林市汇通商城招商
吉林市汇通商城位于船营区解放大路与长春路交汇处，建成后，将添补吉林市西部商业基础薄弱，物流和信息交换不通畅，缺乏大型的百货类综合商场和超市的空白，是西部地区最为理想的人气和物流聚集地，具有较强的辐射功能
合作方式：出售、租贷、联合经营
项目总投资：8000万元
联 系 人：王世才
联系电话：0432-2453590
通讯地址：吉林市昌邑区东辽小区10号楼
吉林市莱特石材陶瓷批发市场招商
吉林市莱特石材陶瓷批发市场位于市区西部，是新建大型石材和陶瓷批发市场。市场设施先进，经营环境良好，该市场分为陶瓷区，石材区，仓储区，并备有铁路专用线。现面向国内生产和经营石材、陶瓷的企业招商、进驻市场，共同发展。
合作方式：租贷、合作经营
项目总投资：2700万元
联 系 人：崔洪军
联系电话：0432-4884046 4881486
通讯地址：吉林市西安路166号
吉林市北园综合市场招商
吉林市北园综合市场位于龙潭经济开发区，遵义路与汉阳街交汇处，在江北公园西侧，交通发达，通讯便利，市场建筑面积15400平方米，四层，长168米、宽24米，适于各种商业业态经营使用，目前一层已投入运营，主要经营农贸，日用轻工业品，二―四层尚未利用，进行招商。
合作方式：联合经营，整体出租，部分出租
联 系 人：杜淑芬
联系电话：0432-3992719
通讯地址：吉林市龙潭去汉阳南街5号
吉林市金元商城招商项目
金元商城隶属于吉林省洪利森房地产开发公司，该商城主要经营装饰装潢材料及家庭装饰设备，现面向国内有意共同经营和发展的商家进行招商。
项目方式：合资、合作经营
占地面积：20000平方米；营业面积：18000平方米
联 系 人：方芳
联系电话：0432-3027728
通讯地址：吉林市龙潭经济技术开发区金元商城
沈阳盛京古玩市场招商
盛京古玩市场地处沈阳老城的井字街商业圈，占地2400平方米，与沈阳故宫、中街商业步行街毗邻而立，属极品金地。区域内交通便捷，城市配套设施完善，是商务办公、餐饮娱乐业、大型商业及商贸商住的理想用地。
合作方式：独资、合资及合作
联 系 人： 谭 捷
电 话：86-24- 24854063
传 真：86-24-24842833
黑龙江佳木斯市小商品批发市场
据统计，黑龙江省东部地区年商品零售总额为33亿美元，其中服装、食品、小商品、装潢材料中绝大部分从国内经济发达地区的大型批发市场进货，购进商品占目前商品年交易量的90%以上。在佳木斯建设大型小商品批发市场，必然会占有黑龙江东部市场甚至对整个黑龙江的批发市场产生辐射，带来可观的经济效益。而且通过佳木斯对俄“桥头堡”的作用，可占有俄远东地区的商品市场。市场总投资约为1.23亿美元，其中商品批发部分0.86亿美元，加工区部分0.37亿美元。引资比例可与投资者协商。
合作方式：由投资方独资经营，佳木斯市政府提供必要的政策支持。佳木斯市以土地入股，以及其它必要的优惠政策参与合作。
佳木斯市招商引资局
电话：0454-8228078
传真：0454-8662778
邮编：154002
地址：佳木斯市长安路409号
黑龙江省五常市东北大米批发市场
五常牌常大米于2001年被黑龙江省名牌评审委员会定名为名牌农产品；于2001年12月通过中国绿色食品发展中心审核，该产品符合绿色食品A级标准；人民日报的中国特色之乡活动纪念，授予五常市"中国优质大米之乡"的称号；2004年五常大米被国家质检总局评为中国名牌；同年被农业部定为100万亩绿色食品基地。五常大米已名扬国内外，不但在国内各大中城市销售市场占有一定份额，而且，在日本、韩国、朝鲜、俄罗斯等周边国家也有广阔的销售市场。五常大米商品量42万吨，如果全部整合规范到大米批发市场经营，统一整合品牌，提等升值，提高价位，每公斤销价为4.00元，那么，42万吨的交易量，销售额可达到16.8亿元，东北大米批发市场将成为东北乃至全国粮食经营集散地、物流中心。
项目总投资6000万元，其中：企业以物折资1000万元，申请上级扶持5000万元
合作方式：合资、合作
联 系 人： 石国章
电话：13903666599 0451-85839222
传真：0451-85839111
地址：黑龙江省五常市建设大街402号
黑龙江省中俄果菜批发大市场建设项目
黑龙江省中俄果菜批发大市场建设项目占地5万平方米，建设市场2万平方米。该项目包括农产品交易市场、禽蛋交易市场、原煤交易市场、停车场、气调恒温库、综合楼、果菜贮藏库、多媒体信息大挺等。建设果菜批发市场为果菜和农副产品进入市场流通领域提供了信息和保障，可以引导和帮助农民根据市场需要实施订单农业，不但较好的解决了果多伤民、菜多伤民和社会稳定问题，而且更加有效的密切市场、基地、农户之间的利益关系，合理调整农村经济产业结构，对促进农村经济产业化进程将产生积极的推动作用。
项目总投资为3000万元
合作方式：合资、合作、独资
黑龙江省东宁县经济发展和改革局
联 系 人：陈书范、孙建民
电话：0453 -3623807、3621152
传真：0453 -3622844
地址：黑龙江省东宁镇
黑龙省大庆市粮油交易大市场项目
目前，大庆市没有一个综合型的现代化管理及电子商务运行的粮油贸易批发大市场，粮油产品具有较大的市场空间，集中开发建设粮油产品批发大市场，对我市粮油加工、贸易无疑将起到巨大的推动作用。在原粮油批发市场的基础上，大庆市粮食局拟将市场扩建成7.3万平方米，实现成品粮储备5000吨，食用油1000吨 ，集网络信息、现货交易、期货交易、市场储备、物业管理、餐饮住宿为一体的大型粮油交易中心。该项目计划总投资6000万元。
合作方式：粮食局以现有市场作价入股
联 系 人： 陈文举
电话：0459-6662993（办） 13303699244
传真：0459-6662608
地址：大庆市萨尔图区中九路31号
黑龙江省牡丹江对俄经济技术开发区国际商贸城项目
对俄经济技术开发区国际商贸城项目占地面积16公顷，建筑面积18万平方米 ，该项目主要包括：办公区、俄罗斯韩国产品展示区、工业园区、俄罗斯韩国生活园区、俄罗斯韩国特色餐饮娱乐区、仓储区等五部分。可吸引俄罗斯、韩国的大量批发商及商场、超市、连锁店前来贸易
项目总投资：4375万美元。
合作方式：独资、合资、合作和BOT等方式
联 系 人：刘 钢
电话：0453-8103991
传真：0453-8103993
地址：黑龙经省牡丹江市西安区西小三条路98号
黑龙江省鸡西市鸡冠区对俄蔬菜出口大市场
市场总占地面积60000平方米，一期工程的建设内容为建蔬菜保鲜库5000平方米，二期工程的建设内容为建蔬菜检测、计量结算、管理中心楼房2400平方米，交易大厅30000平方米，建库房7500平方米，年经销蔬菜15000万公斤。该项目地点远离居民区1公里，环境清洁，交通方便，距201国道不足2公里，且有水泥路连通。水、电等基础设施配套，可节省建设投资。因此，大力发展棚室蔬菜生产，加强蔬菜大市场的建设，蔬菜销售将有更广阔的市场。
项目投资：691.36万美元
合作方式：合资
黑龙江省鸡西市鑫华经贸有限公司
联 系 人：王晓玲
电话：0467-268475113804886375
传真：0467-2684751
地址：鸡西市鸡冠区西郊乡政府西侧
黑龙江大兴安岭山野特农产品交易中心建设项目
大兴安岭山野特农产品交易中心拟建成一座占地面积12000平方米，总建筑面积15000平方米的五层砖混结构综合交易楼 ，配套设施拟建全封闭、通风、有车辆存放暖库，产品存放冷库、保鲜库和速冻、保鲜包装车间，还设有产品检疫、检测系统，保证山野特产品和农产品安全卫生，对消费者提供优质服务；另外还设有电子信息网络配送系统和业务功能，从而实现农产品和山野特市场形成有形和无形一体化项目的展示、交易、仓储（冷藏、保鲜）、加工配送等项目建设。
总投资：530万美元
合作方式：合资、独资
大兴安岭塔河林业局
联 系 人：孟宪刚
电话：0457-3604028 13504563900
传真：0457-3665073
地址：黑龙江省塔河县
黑龙江先锋农业生产资料物流连锁配送中心
先锋农资市场是哈尔滨市政府重点扶持建设的重点工程，座落于道外区东化工路，处于城乡结合部，有两条公路夹行，交通极为便利。市场占地13万平方米，分为农资，兽药两大交易区，现有单层、复式营业营业室15000平方米，冷暖仓库40000平方米，铁路专用线510延长米，三处停靠站台，高等级混凝土道路环绕场区，场内设有四处停车场，共1500平方米。市场内工商管理、结算、通讯、食宿、供电、供暖、洗浴等服务设施齐全，场内设有电子屏幕，可及时接受及时和各类信息。
该项目总投资为31152万元，其中，争取政府农发基金2000万元，招商引资7000万元，申请银行贷款15000元元，自筹资金7125万元
合作方式：合资 合作
黑龙江先锋农业生产资料交易市场有限责任公司
联 系 人： 曹淑萍
电话：13009878571
传真：0451-82406620
地址： 哈尔滨市道外区东化工路96号
黑龙江哈尔滨市东鹏肉类批发市场二期工程
哈尔滨市东鹏肉类批发市场占地面积31800平方米，建筑面积25969平方米，年销售生猪100万头，是集生猪屠宰、加工、猪肉分割、配送、现货交易、网上交易于一体的，功能比较齐全的肉类批发市场。该市场距离二环路约3公里，距离拟建的三环路约1公里，距离新香坊火车站约2公里，与哈同公路、哈阿公路有江南中环路及哈成路相连，交通便捷。该项目一期工程已投资4700万元，是市政府生猪屠宰管理办公室确定的三家市级定点屠宰厂之一，也是全省屠宰业中规模最大、设备最先进、管理水平较高的屠宰厂。屠宰车间备有2条全自动不锈钢的屠宰生产线，形成了日屠宰3,000头生猪的屠宰能力。目前，日均屠宰生猪1300头，占市级定点屠宰厂日屠宰量的40%左右。二期工程项目可行性研究报告已获黑龙江省发展和改革委员会批复。现面向全国招商合作。
公司名称：哈尔滨市东鹏肉制品公司
联 系 人：余 蓉 李庚良
电话：0451-84680011
传真：0451-84680012
黑龙江哈尔滨市道里菜市场招商
道里菜市场地处哈尔滨市黄金地段―道里区尚志大街57号一层，为抢抓机遇，加速企业发展，开发企业潜能，扩大企业规模，提升企业品牌形象，道里菜市场拟重新进行经营布局调整。调整后首层索菲亚教堂一侧约3000平方米的营业面积对外招商，经营项目不限，但要求品牌优秀。欢迎各界有识之士咨询，洽谈。
联 系 人：王俊泰
电话：0451-84613367
福建省福州眼镜专业市场招商
福州眼镜市场是福建省第一家经政府批准创办的专业市场，位于福州火车站站前商贸城对面，汽车北站上方的龙城广场的二、三层（即原公交总站）。总面积为3000平方米，层高5米，可隔成复式楼，店面铺位共58个，第三层已满员并开业经营。现在第二层开始招商，有24个店位，单个50平方米左右，月租金35元/平方米起。欢迎全国眼镜厂商加盟经营。
法人代表：吴子南
咨询热线：13857771886
广东省东莞凤岗文具劳保玩具精品批发市场
凤岗文具劳保玩具精品批发市场地处凤岗镇龙平大道官井头段红绿灯处，交通极为便利，莞深高速，梅观高速，广深高速，机荷高速，深汕高速和规划中的深圳市6号高速、博深高速环绕凤岗，在30公里的半径内有宝安机场，盐田港，蛇口港，广九铁路枢纽等重要交通枢纽，镇内路网相连，四通八达。优越的区域位置为打造批发市场平台创造了得天独厚的条件。本市场主营：文具，劳保，包装材料，学生用品，办公耗材，文房四宝，电脑周边，玩具，礼品，工艺精品等，欢迎各专业批发商、厂家加盟。目前，本市场火爆招商中……
地址：东莞市凤岗镇龙平大道官井头红绿灯处
联 系 人：朱恒林
电话：0769-82071000
广东省东莞市港顺国际汽配批发市场招商
港顺国际汽配城位于广东省东莞市虎门镇中部，107国道穿镇而过，广、深、珠高速公路在此回旋交接，地理优越、交通便捷，堪称为虎门镇乃至东莞市的交通心脉地带。可租赁建筑面积约为2万平方米，其中主楼共7层，有可上6楼的空中车道一条、载车升降机一部、客梯一部，建筑面积约为15000平方米。附楼共6层，建筑面积约为5000平方米。地面车位有70个，有2个车型出入口，主楼有3个人行出入口。
联 系 人：刘明明
招商电话：0769-85012888
传真：0769-85012999
地址：中国虎门108国道龙眼段31～33号
山东淄博金周沙发材料窗帘布艺批发市场招商
宽松的政策，人性化的管理方式，使得金周沙发材料窗帘布艺批发市场得以迅猛发展。目前已有全国各地的客商陆续入住市场，商号众多，商品丰富，市场呈现出一派繁荣的景象。
现在，市场尚有部分营业房待租，具体优惠政策如下：
一.二楼窗帘区：房屋租赁费前三年全免，时间自2005年1月起至2006年12月31日止。
二.自第三年起：即自2007年1月1日至2007年12月31日市场象征性收取营业房租赁费。
小平方：3000元/年
中平方：3500元/年
大平方：4000元/年
联系电话：管委会0533-6151577招商办0533-6150786商会0533-6182705
联 系 人：徐主任13808946363 肖先生13853363786郁先生13969369727
株洲金帝广场（服装批发大市场）少量旺铺招商
全国民营企业100强之一的大汉集团，在成功开发了有“城市亿元名片”之称的智超时尚广场之后，在株洲火车站南侧黄金地段斥巨资3.5亿元，兴建总面积超过12万平方米的“金帝广场”。金帝广场占地面积1.28万平方米，总建筑面积12万余平方米，由商业步行街，地下二层、群楼6层及两栋30层的塔楼组成，楼高近100米，并规划拥有空中商务会所花园，11000平米地下停车场，物流一条街。2006年9月29日，金帝广场盛大开业，12万平米品牌服装批发大市场，现各楼层有少量旺铺对外招租：
联 系 人：唐敏
电话号码：0733-2936612
联系地址：湖南省株洲市人民南路222号金帝广场7楼经营部
江苏连云港市绿色果蔬批发市场项目招商
沙河镇素有“蔬菜之乡”之称，有万亩大蒜基地、万亩草莓基地、万亩土豆基地、无公害蔬菜生产基地等众多设施蔬菜基地，基础设施配套齐全。
本项目计划投资750万元，其中固定资产投资725万元，流动资金25万元；新增市场面积20亩、营业面积6500平方米，摊位180个，年增加农副产品吞吐能力10万吨；新增交易额1.5亿元，新增利税300万元。该项目新增投资利润率为37%，投资回收期为3.2年，且本项目实施条件成熟可靠，市场前景广阔，预期经济效益和社会效益良好、项目投资抗风险能力较强。
合作方式：合资、合作、独资
公司名称：连云港国际经贸合作联络处
联 系 人：柏连枝
电话：0518-5095360传真：0518-5093056
联系地址：江苏连云港
江苏省姜堰市曹安市场全面招商
姜堰市曹安市场是苏中地区的大型农副产品批发市场之一，也是姜堰市农业产业结构调整的重点项目之一。市场规划用地121亩，第一期用地83.3亩，现已建成沿街商用房10500平方米，交易坪地和棚厅20900平方米，主营蔬菜、粮油、肉类、禽蛋、水产、名优土特产、南北干货等农副产品的批发、零售。姜堰市人民政府予以市场最优惠政策，地方各部门全方位大力支持，欢迎全国各地客商前来洽谈合作。
联 系 人：李先生郭先生
招商热线：0523-8800248／8800004／8891819／5010209
地址：江苏省姜堰市姜堰大道东转盘
湖南省临澧县市场服务中心市场招商
湖南省临澧县市场服务中心所辖三大市场（步行城农贸市场、新安市场、合口市场）占地面积近5000平方米，拥有门面、摊位近3000个，主要从事蔬菜批发、鱼批发、山货、土特产、豆制品、卤腊腌制品、粮油、南杂、小百货等行业经营。
现有部分门面摊位面向社会公开招租、招商，可从事农产品、水产品、饮食、服装、精品及娱乐业经营， 市场拥有一流的管理服务团队，丰富的市场管理经验，完善的公共服务设施。我们本着“服务第一，客户至上”的宗旨竭诚为您服务，积极争取优惠政策，为您营造宽松的经营环境。
联系方式：农贸市场：0736-5808757周小姐
合口市场：0736-5642341文小姐
新安市场：0736-565884赵小姐
湖南省醴陵市湘东摩托大市场招商
湖南省醴陵市湘东摩托大市场是经市人民政府批准于2002年将原湘东市场“地下药市”改建而成，2003年1月建成开业。市场总占地面积20000平方米，新改建建筑面积14000平方米，其中：底层近5000平方米，80个商铺门面全部用于经营各类摩托车，休闲广场3000平方米。该市场自开业以来，已云集各类摩托车经销商50余家，其中50万元以上规模24家，经营品牌近50个 ，目前已成为湘东地区摩托车专业市场和集散地，业务辐射江西萍乡、攸县、茶陵、浏阳、株洲等市县。
为进一步将该市场搞活，做强做大，发挥该专业市场规模大、交通便利等优势，谋求大招商、大流通、大发展，经市人民政府同意，我市场服务中心决定面向社会广泛招商、招租或整体出让。
联系电话：0733-3222686 0733-3233379
联系人：何铁牛 手机：13907413048
朱宝来 手机：13973324203
湖南华安物流有限公司日杂、木材家俱批发大市场建设项目
经发改委批准立项建设的湘西北地区经营规模最大，起点高、功能齐全、规范化管理的综合专业批发市场。是湖南省作为中部大开发，将华安物流建设成新农村建设的物流样板工程。物流中心位于澧县城区工业园与207国道的交汇处，占地近200亩，紧临城市中心，交通极为便利，地理位置十优越。现对外招商具有实力的投资商共同开发湘西北日杂、木材家俱批发大市场的建设。
联 系 人：徐宗生 先生
电话：0736-313131113974218898
传真：0736-3220747
地址：湖南澧县澧阳镇澧州大道西段
甘肃兰州兰海建材市场二期招商
兰海商贸大厦位于兰州市中心，大厦建筑面积24000平方米，分地下一层，地上三层。单层面积为6000平方米。设有自动扶梯2组，升降货运电梯2部，并配有中央空调系统，消防安全系统，安全监控系统，与其配套的文化休闲广场面积为3700平方米，绝佳的地理位置和交通环境，为商家提供了一个理想的经营场所。
招商范围：家电灯饰、五金交电、卫浴洁具、水暖器材、橱柜厨具、木地板瓷砖、龙骨、板材
联 系 人：韩先生
电话：0931-8418389
传真：0931-8417971
联系地址：兰州市甘南东路171号
贵州省遵义市红花岗区九州时代商贸城招商
本项目位于遵义市南部新城迎红桥头，南部新城与市中心之间最主要的交通节点，海尔大道、万里路、环城路、海风路、南舟路交汇于此，四通八达，交通便利。背靠九龙山，紧临洛江河，远眺凤凰山，拥有良好的居住环境和极高的商业价值。商贸城共计六层，面积20000多平方米，准备建设成为集“餐饮、休闲、娱乐、洗浴、茶坊”为一体的大型综合商城。
项目总投资：27000万元
合作方式：独资、合资、合作
联系单位：遵义市九州房地产开发有限公司
项目地址：遵义市红花岗区迎红桥头九州大厦
联系电话：0852-8827777
拉萨温州商贸城
由“拉萨城关程祥温州商贸有限公司”开发、经营、管理的拉萨温州商贸城，位于拉萨市最为繁华的黄金地段－青年路与林廓北路交叉口，与布达拉宫、八角街相比邻，交通十分方便，青藏铁路的通车带来了更多的游客与商机。商城共三层，建筑面积37000平方米，投资1.1亿元人民币。商城一层沿街店面、商业步行街店面共150多间，一、二、三层共拥有商铺1200间，经营服装、化妆品、鞋类、箱包、床上用品、窗帘、百货、小商品、民族特色商品、旅游用品等，配套设施包括餐厅与宾馆。商城已于2007年1月正式开业，商场外貌古朴典雅、藏风浓郁、风格独特，内部消防喷淋、电梯扶梯等配套设施齐全，商品辐射整个自治区及印度和尼泊尔等国。
地址：拉萨青年路商业街
电话：0891-6315550/6315551/6315552
传真：0891-6307777
甘肃省天水市天河商贸城招商
天河商贸城总占地面积27.6亩，总建筑面积3.51万平方米，分为A、B、C三个组团，为地下一层、地上三层框架结构，层高4.8米，柱距7―8米，总投资1.1亿元，是天水市最大的商业组团建筑。商贸城附近交通便捷，人口稠密，周边有罗峪小区、安居小区、天河家园、天庆嘉园等大型住宅小区，常住人口20万人以上。天河商贸城紧临即将兴建的天水会展中心、天水博物馆及政务中心等大型公共建筑，将成为城市新的商贸休闲中心。
目前商贸城A、B、C座的主体已完工，预计2007年6月即可投入使用，现面向广大投资商进行招租，凡有意整体承租者，欢迎前来商洽，我公司将与您精诚合作，共创辉煌。
开 发 商：天水市城市建设投资（集团）有限公司
招商电话：1399388031913309387907
联 系 人：王先生王女士
江西省泰和县泰和商贸城招商
泰和商贸城是集家居、购物、休闲、餐饮为一体的、具有较高规模和档次的一站式综合商贸城，占地面积36000多平方米，总建筑面积8万多平米；其中营业面积3万平米，商铺380间，住宅395套。商贸城由浙商江西省万丰房地产开发有限公司开发，国家甲级设计公司北京中联环建文设计有限公司设计，国家一级建筑企业浙江金华第一建筑安装工程有限公司负责施工建设，泰和三泰物业管理有限公司实行规范化管理。
泰和商贸城全体员工以最诚挚的敬意、最诚信、周到的服务，诚招天下客商，泰和商贸城热烈欢迎您的到来。
销售热线：0796-5337788、5339955
招商热 线：0796-5339696、5335878
地址：江西省泰和县工农兵大道129号
开发商：江西省万丰房地产开发有限公司
山东省高密市木材市场招商
高密市木材市场是中国北方地区最大的木材市场，是在老市场的基础上整治整合打造的现代化市场，老木材市场将全部搬迁至百脉湖大街以南(邱家洼村西侧)新市场内经营。
市场招商优惠政策:
1、新入场经营户免收6个月租赁费用
2、免收2年的工商管理费
3、外地商户解决子女上学问题
联 系 人：刘经理
地址：山东省高密市经济技术开发区木材市场
联系电话：2500666、2508999、13606460005
联 系 人：刘海涛
联系方式：13606460005
联系地址：山东省高密市木材市场接待中心
湖南农资市场免租金招商
“湖南农资批发市场”地处长株潭一体化金三角位置湘潭市易家湾，市场一期建筑面积3.5万平方米，可容纳商户180家；二期占地面积95亩正在筹建中为加快长株潭一体化，促进湖南农资行业大发展，本市场已邀请郑州农资种子市场和武汉农资市场80家商户组团进驻。我市场现免租金招商。目前，“湖南农资市场”十六家上市公司和一百多家经销商入驻，生意红火。为了让全国农资经营者大展鸿图，本市场特提供以下优惠及措施：
1．2007年1月26号―3月20号加入的新客户免费租到5月31号。
2．2007年新老商户召开新产品和新技术推广会将可以免费使用我市场宾馆和大会议室（200人）。
3．为全国农资企业（农药、种子、兽药）1000名来湖南经销的经理业务代表免费提供2天住宿（三星级标准）。
4．市场将为新老商户免费提供网上宣传服务。
5．为广大商户免费代办有关经营手续。
联系电话：0732-3680338
联 系 人：方林 手机：13786252102
山东省潍坊市蔬菜水产品批发市场招商项目
市场位于安顺路和北宫西街交叉口东北角，仅靠济青高速公路和市区外环路，地理位置极佳，占地面积约100余亩。初步规划为东西两部分，东部建8000平方米平房及大棚交易区，为蔬菜、水产品、副食批发市场；西部建8000平方米楼房及10000平方米零售摊位，为食品、蔬菜、干货交易市场。项目分两期投入：一期投资2000万元，用于变更土地手续费用、市场路面硬化。建平房及大棚12000平方米，停车场，营业平房，办公室及配套设施。二期投资3000万元。建高标准营业楼8000平方米、大棚交易区6000平方米，修建标准化大门2个。项目总投资5000万元，资金来源为社会招商、融资或银行贷款解决。
合作方式 ：合资、合作、招商。
潍坊市潍城区西关街办经贸办公室
热线电话：0536-8971891,8236889
安徽省六安市金三角汽车城管理有限公司
六安国际汽车城是安徽省“861”行动计划项目和六安市“568”计划重点招商引资项目，由六安市金三角置业有限公司投资兴建，总投资2亿元人民币，占地170亩，总建筑面积达11万平方米，全框架结构。国际汽车城采用新型的商业业态，集汽车、汽配市场，摩托车、摩配市场，农业装备、工程机械、五金机电综合市场三大专业市场和星级酒店配套服务功能区于一体。在总体规划注重“整体性”设计原则的基础上，充分考虑物流、商流、信息流的发展需求。主要商业干道南北贯通，主入口设于北面皖西东路，次入口与312国道相连，次商业干道沿东西方向布置。南北及东西两条商业大道构成主体商业网络――三大专业市场，一大配套服务功能区。
服务热线： 0564-39956663995888
联系电话： 0564-3995966
地址：六安市皖西东路188-198号
湖南省长沙莲湖汽车配件市场招商
长沙莲湖汽车配件市场位于韶山南路与湘府路交叉口的东北角，地处长株潭三市融城的中心地带，交通十分便利。市场占地133亩，总建筑面积14万平方米，共建商住楼26栋，其中高层商住楼8栋，多层商住楼18栋。多层商住楼1层均为商业用房，共有门面1000个，单个面积20―40 平方米，8栋高层商住楼，1―2层为大通间裙楼，每栋每层面积1000平方米。整个市场共有商业用房面积3.6万平方米，拟建成一个集汽车配件销售、汽车装饰美容及汽车维修等功能于一体的多功能专业汽配市场。
项目总投资约2亿元。
长沙楠鑫房地产公司/雨花区雨花亭街道办事处
联 系 人：贺绍凡 李辉德
联系电话：86-731-5049111-606 13507458470 13808469718
山东烟台亿林汽车配件市场招商
烟台亿林汽车配件市场地处芝罘区幸福南路，交通便利，与烟台市车辆管理所相邻，是从事汽车配套服务的黄金地域。汽配市场占地面积10000平方米，建筑面积4000平方米。是集汽车配件、汽车维修、汽车装饰为一体的综合型市场。市场所有商铺均采用敞通式结构，业户可根据所需自行选择经营面积，商铺价位是烟台芝罘区同类市场中最合理的市场，首期租赁业户租金将给予较大的优惠。热忱欢迎广大业户莅临商洽。
联 系 人：邹经理 吕先生
招商热线：6857429
地址：烟台芝罘区幸福南路18号
上海曹安汽车用品（汽配）大市场招商
上海曹安汽车用品（汽配）大市场位于目前沪上大型专业市场最为密集的曹安路，东临上海曹安机械市场、东方汽配城，西接上海国际汽车城、F1赛车场、二手汽车交易市场。市场由成功开发建设了华东地区最大机械市场的上海江桥曹安投资发展有限公司投资创办 的一家大型综合性汽车用品、汽车（摩托车、电动车）配件、汽车维修与保养设备交易市场。
现前面对外招商，欢迎各地朋友前来洽谈经商。
电话：021-69131288 /51048000/51206333
13916186789
传真：021-51048008
地址：上海市曹安路2738号
北京科豪汽车城招商
科豪汽车城位于房山京石高速闫村出口，交通极为方便，三环六里桥18分钟可到，四环岳各庄桥15分钟即可到，五环10分钟即可到。 占地面积60亩左右，总建筑面积将近八千平方米左右，还可扩建。主楼已完工，水，电，地下管线，场院，路面绿化工程基本完成，可以投入使用，招租在即。可做汽车城（周围有3个汽车大卖场），大型公司办公楼等。整租优先，也可分租联营，合作经营等，价格面议，欢迎咨询。
项目投资： 500-2000万
公司名称：北京科豪商贸有限公司
联 系 人：童国金，钱经理
篇11
说干就干，我的创业之旅就此启航。
我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。说明一下，我是大股东兼操盘者。
经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；让人兴奋的是市场前景异常看好。有资料显示：近年来，随着人们生活水平不断提高，工作节奏进一步加快，现代化、时尚感以及简单操作的智能遥控系统将具有更加广阔的空间和极大的发展潜力。换句话说，这是一个利润非常可观而且竞争并不激烈的领域。
很快，公司注册成立，我是法人兼总经理。我们的目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同上。②
针对目标市场的需要，我们的产品对应开发了两个系列，一是具有节能功能的节能控制系统，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，能安在吊顶灯内，不破坏整体美观。
在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格多为20元以下，我们把节能星的价格定为35元，以期快速打开市场。把智慧星四路控制定为228元/套，智慧星六路控制定为298元/套。该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。
在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。
在宣传推广方面，我们颇费了一些脑筋，一开始我们准备采取润物细无声的方式，先进入家庭，再采用媒体公关炒作的方式，期待市场缓慢升温，但是又担心一旦市场升温，巨头切入，我们就等于自掘坟墓，怎么办？
最后，我们制定了针对不同渠道开展不同宣传的办法。针对房产开发商，采取与上层紧密沟通，先包装样板房积累口碑，时机成熟一次性进入的方式；针对分销网点和小区终端，采取布置宣传、陈列物，重在产品展示和效果演示方面的推广；针对直销家庭，采取直销广告入户、报纸夹带等策略。同时为配合直销系统，我们建立了一支专业化的安装队伍，保证在24小时内上门送货安装。在推广的顺序上，我们采取先激活直销家庭和小区终端，再影响经销商分销和切入房产商的推广顺序，以保证推广的连续有效。③
一切准备就绪，似乎就等提个包包捡钱了。
市场受挫，创业告急
我们的产品终于按计划上市，所有的宣传、直销也按计划推进。我们最初的设想是许多消费者一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买。但是结果却出人意料，广告出了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都觉得前途渺茫，一些股东也提议是不是早点撤退算了，以免损失太多。这时，我们的投入已经快支撑不住了，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。
消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水。另一方面，等待的时间过短，市场还没有形成购买习惯。怎么办，光有意向不购买，我们岂不是要饿死？④
峰回路转，曙光初现
面对这一局面，我一筹莫展，恰在这个时候，一件偶然的事情给了我很大的启发。与广告公司的A君探讨洗碗机的市场，A说上市前的调查表明大多数人有购买兴趣，超过30%的人肯定购买，但是一上市就没人买了，这是需求的特点决定的。闻听此言，我的眼前为之一亮，对呀，智能遥控系统不就是另一个洗碗机吗？消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速溶咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。
先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家。
新的策略一出台，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售收入就达到了50多万，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装运行后，一家有1000多户规模的房产商也下了订单。原本空闲的安装队一下子忙得不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到100多人。为了进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期，我们的产品开始供不应求，我分明看到了成功的曙光。⑤
也就在此时，潜伏在的喜悦之中的危机开始萌芽，尔后的爆发更是让我束手无策，只能眼睁睁地看着公司一步步跨掉。⑥
危机来袭，一败涂地
在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量增长降低成本，提高利润。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验。我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品就达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。
然而，意外的是，上市两个月的时候，产品质量问题出现了。事实上，一个月之后，我们就开始接到投诉，遥控距离变短，灵敏度下降，市场对产品的检验往往比我们的工作人员更加真实与准确。原来，我们引进的台湾的技术已经落伍，更可气的是，生产工厂为了降低成本，大量使用了质量没有保证的电子元件，导致这种问题是全面性的，而不是某一项改进所能解决的。面对如此困境，我们期待着通过解释与维护工作，保持现有客户，以保证市场规模；同时快速接触上规模、有技术实力的电子厂家，实现产品更新换代。但是，市场是无情的，市场没有给我们充足的时间去弥补因产品质量引发的种种纠纷。⑦
篇12
（一）原则。
1.x盘考虑、城乡统筹原则。立足区域宏观经济发展环境，x盘考虑县域城乡商贸格局和发展特点，正视城乡区域差异，科学制定商业统筹发展战略，引导市场项目建设在县城、集镇之间形成统一、开放的有机体系。
2.远近结合、协调发展原则。理清城区发展脉络，按照开发建设时序，结合产业发展规划，近期调控布局，远期引导发展，建设城区健康有序、协调发展的商贸市场流x体系。
3.以人为本、便民利民原则。科学预测城乡居民消费需求与消费结构变化趋势，合理布局各类综合、专业市场，满足消费者日益增长的物质文化需求，适应多样化消费趋势，完善综合服务功能，注重相关配套建设，营造和谐消费环境和宜居生活空间。
4.优势互补、突出特色原则。挖掘区域与本地产业优势，结合城市总体规划、产业发展规划，x过差异定位，合理布局城区商贸市场项目建设区域。与建设区域性商贸物流中心的定位相适应，重点发展辐射范围较广、区域竞争力较强的专业市场，同时完善综合、农贸市场建设、发展模式，形成多层次、多功能、有亮点、有特色的商贸市场体系。
（二）思路。全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、服务经济社会转型升级和推进x平修次区域合作示范区、幕阜山绿色产业带发展先行区建设为基本宗旨，以构建城乡之间生产、生活资料和农产品双向流动的现代流x体系为重点，以满足人民群众生产生活需求、提高人民群众生活质量为目标，主动适应发展新要求，统筹城乡发展，优化结构，合理布局，完善功能，进一步规范和健全我县商贸市场体系建设，充分发挥商贸市场项目支持带动作用，促进全县经济社会又好又快发展。
（三）目标。依托本地加工制造业、流x业和资源优势，健全统一大市场基础机制，初步建立以大型外向型专业市场集群为核心，部分中小型市场为基础，高效规范电子商务等新型市场为重要补充，农产品、消费品和生产资料市场均衡发展，有形和无形市场相结合、产地和销地市场相匹配，布局合理、服务规范、组织化程度较高、业态多元、区域性商贸物流中心凸显的商贸流x市场体系。
二、重点市场建设项目设置规划
（一）功能定位。重点商贸市场主要包括农副产品、家居、汽车贸易、再生资源、物流等市场类型，具有商品交易、信息、形成价格、展示、质量检测、物流配送、聚散、服务、城市名片等功能。
（二）发展导引。
1.市场向郊区转移。以可持续科学发展观指导城区商贸市场建设，x过“规划引领、功能完善、郊区集中”的原则合理布局市场。x过实施综合配套，实现资金和土地最大效率利用,对零星网点划行归市，将同类市场逐步整合，最终形成“城区有商场、城郊有市场”的商业格局。
2.市场发展以本地产业为支撑。依托本县产业发展，以开发大型市场项目为支撑，发展大型专业化市场，吸引周边县市部分相关产业市场转移，将x县打造成为区域性商贸物流中心。
3.市场走品牌建设之路。摒弃大而全、管理混乱、无特色的综合市场建设，按照建设专业市场、树立品牌市场的思路，规划兴建新市场，采取排他原则，规划区内不批建第二家同类型市场，专注单一市场规模、效益和品牌，在节约社会资源的同时，避免市场同质化恶性竞争。
（三）控制导引。
1.逐步取消并禁止在中心城区内经营水泥及其构件类、玻璃类、钢材类、石材类（含切割）、木材类、管材类、建筑内外装饰的涂料和陶瓷等行业，规范引导各类建材行业进入相关专业市场经营。
2.逐步取消并禁止在中心城区销售汽车、农业机械、工程机械等整车或配件，统一规划引导各类车辆及配件销售行业进入相关专业市场经营。
3.逐步取消并禁止在中心城区建立物流配送点，统一规划引导各类物流资源进入相关专业市场运营。
4.鼓励中心城区内基础设施简陋、服务功能落后、经营环境不优、营销方式粗放的农副产品类市场，迁移至规划内的专业市场内经营，并给予一定优惠政策。
（四）规划布局。规划期末，县城区共改造、建成15个重点交易市场，分别为农副产品、工业品、汽车贸易、再生资源、电商物流等市场类型。
1.x县农产品综合市场：项目规划占地面积150亩，选址于x大道x路南，计划投资3亿元。建设内容：农产品零售市场，农产品、水产、海鲜批发市场，畜禽批零和标准化宰杀车间等项目，形成基础设备完善、功能齐全、消费便利的农产品零售、批发综合市场。
2.水果批发市场：项目规划占地面积21亩，选址于x南，计划投资3000万元。建设内容：拥有600个经营摊位的交易大厅、2000平方米的冷藏保鲜库，常年冷藏水果近1000吨。
3.花卉、苗木市场：项目规划占地面积50亩，选址于x大道西，计划投资7000万元。建设内容：花卉苗木交易、展览展示、信息平台及综合服务等。
4.华中中药材交易市场：项目规划占地面积200亩，选址于x草x村，计划投资2.5亿元。建设内容：药品交易区、分拣包装区、电子商务平台、质量溯源监管体系等。
5.汽车贸易市场：项目规划占地面积134.7亩，选址于x大道西，计划投资2.5亿元。建设内容：按汽车销售服务4S店配置，有整车销售、零配件、售后服务、信息反馈等功能的综合汽车贸易市场。
6.二手车及旧货市场：项目规划占地面积50亩，选址于x大道西，计划投资6000万元。建设内容：二手车及旧货评估、检测、交易、过户等综合服务功能。
7.出租车租赁市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道西，计划投资7000万元。建设内容：出租车停放、租赁交易、信息平台及综合服务等。
8.x物流园：项目规划占地面积150亩，选址于x大道东，计划投资2亿元。建设内容：“九区一中心”，即：市场交易区、货物仓储区、物流配载区、分拣中转物流区、综合商务服务区、大型停车区、网络电商服务区、国际物流服务区、物流文化展示及物流信息与服务中心。
9.电商产业园：项目规划占地面积100亩，选址于x南，计划投资1.2亿元。建设内容：电商孵化、电商平台、电商企业、电商运营服务中心、特色产品展示大厅、物流快递、物流分拣中心等综合电商运营产业园。
10.货运市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道东，计划投资5000万元。建设内容：货运车停放、货运交易、货运信息平台及综合服务等。
11.家具市场：项目规划占地面积100亩，选址于x大道，计划投资1.5亿元。建设内容：集高端家具销售、仓储、配送于一体的区域性家具市场。
12.x商贸中心：项目规划占地面积80亩，选址于x路西，计划投资1.5亿元。建设内容：农产品深加工及物流配送、工业和民用建材、家用电器的集散港。
13.再生资源回收市场：项目规划占地面积60亩，选址于x大道西，计划投资6000万元。建设内容：建立废旧物资、废旧农机及废旧家电3个功能区，对废旧物资、报废农机、废旧家电等再生资源进行回收、清选、整理、整合利用。
14.报废车辆拆改中心：项目规划占地面积30亩，选址于x大道西，计划投资4000万元。建设内容：对县域内废旧车辆统一回收、拆除报废、清选整理、回收利用等。
15.农业生产贸易市场：规划占地面积50亩，选址在x四公路，计划投资6000万元。建设内容：打造农资、农机、农技、农业咨询服务“一条街”。
三、保障措施
（一）加强组织领导。为确保x县重点商贸市场项目建设规划顺利实施，县政府成立x县重点商贸市场项目建设领导小组，由县政府分管商贸工作的副县长任组长，隽水镇、x和县商务、发改、住建、国土资源、财政、交x运输、食药监、城管执法、公安、环保、招商、工商、供销、规划、交x物流等单位主要负责人为成员，对全县市场体系建设进行统筹规划、指导、协调服务和监督检查。各相关乡镇、部门要树立全局观念，密切配合，加强协作，支持重点商贸市场项目建设。县商务局负责牵头制定隽水城区重点商贸市场项目建设规划，指导和协调市场建设与管理中的具体工作；县发改局负责把市场项目建设列入国民经济和社会发展规划，抓好市场建设项目的申报、备案、立项、核准工作；县国土资源局负责依据规划保障重点商贸市场项目建设用地需求；县财政局负责研究制定地方财政支持政策，为加快市场基础设施建设给予资金支持；县招商局负责征集、包装重点市场建设的项目书，积极开展招商引资；县规划局负责项目规划设计、专家评审；其它相关部门要各司其职，共同做好相关工作。
篇13
地产公司境界项目一期2-7栋完成了并联验收，截止12月31日累积实现交房1114套，交房率达88%。经过全方位的市场营销，取得了好于往年的销售业绩，累计实现合同销售收入3.14亿元，实现现金收入3.004亿。完成调整后的年度合同销售任务2.4个亿元的131％。超额完成了集团公司下达的目标任务。但是，由于“境界”是地产公司开发的第一个项目，多数干部和员工从事房地产业的时间不长，管理工程的实际操作能力不强、质量控制的意识较弱、交房工作经验不够丰富等问题，同时地产公司面临着新项目的落实与如何启动等具有挑战性的问题，容不得半点骄傲自满。
干细胞公司是集团目前的发展重点。集团公司在20xx年3月成立“干细胞公司股份改制项目组”至今干细胞公司治理结构得到规范，理顺了股权关系理顺，成功实现股份改制，正紧锣密鼓向资本市场阔步迈进。20xx年是干细胞公司快速发展的开启之年。全年共签定协议4046份，与去年同比增加了1898份，增幅为88.36%，全年共实现销售回款3378万元，其中自体销售回款3097万元，与去年相比增长了1119万元，增幅为56.66%。检测收入233万元，比去年增加43万元，增幅为22.63%；公共干细胞临床移植收入48万元，比去年增加39万元，增幅为433.33%，却存在新产品研发和新项目拓展迟缓的问题，公司成立至今10年，除了脐带血干细胞制备冻存外，还没有形成一种具有市场规模和产业前景的新产品完全启动新项目，一定程度影响了干细胞公司对外扩张的市场竞争力。
特公司自主研发生产的去白细胞滤器产品取得了多网点同步批量进入市场的重大突破，经过努力产品成功地进入了东北、华北、华南、中南、中原、西北、西南七个地区的终端市场，并且得到了广大用户的初步一致认可，特公司也在国内输采血器械行业取得了一定的认知度和美誉度。取得红细胞保养液及血液保养液Ⅲ的准产注册证。注册申请未通过审批，该项指标未完成。血袋、血浆袋、去白血袋进入技术审评。已完成了注册检验，并取得了合格报告，其中，去白血袋已在一家临床试验机构完成了临床试验。
园林公司全年总收入2935.2万元，完成了单笔70000余元的树木交易，实现纯利17500元。矿业公司，经营时间较短，但是已经显示出一定的发展态势。地质探矿、地形测量测绘和编录进展比较顺利，完成了部分煤矿探矿和坑道施工任务，其中3号井已经出煤炭产品400-500吨左右。这两个公司的不断提升，为集团公司新一轮战略发展的奠基之年锦上添花。
回顾一年来的工作，我们在发展之中要保持冷静头脑，在繁荣面前看到问题的潜在，在成绩背后要发现自身的不足。善于总结，善于思考，善于调整，不断改进，历年的经验和措施将成为我们永久的精神财富和经营宝典。经过一年的大胆探索和艰苦努力，我们在新一轮战略目标初级阶段实现的过程中得到了不少有益启示。
(一)观念是发展之源泉
解放思想，更新观念，统一认识发展是企业行为的源动力。可以说，思想是行为的先导，有什么样的思想认识，就有什么样的工作思路。20xx年我们倡导“解放思想”，就是要以发展为导向和动力，打破习惯思维、保守思想和主观偏见的束缚，开拓创新。
比如干细胞公司在解放思想上取得了一定的成效，把认识统一到了“求发展”的核心导向上，因此经营业绩便直接体现出了显著增长。集团公司新一轮战略已开始后，各公司、各级管理人员站在一种新的高度，打破束缚，解放思想，排除干扰，统一认识，把求发展的指导思想贯彻到实际工作中去，为全年各项业务指标的完成创造了十分有利的思想舆论环境和条件。
(二)质量和服务是发展之根本
由于我们已经清醒意识到：能否向外部客户和内部客户提供优质的产品或服务，是一个企业是否具备竞争力的根本。对于特殊时期和特殊行业，更是直接关乎生死存亡。因此，我们时刻牢记“质量就是生命”，全面加强质量管理和控制，使产品质量和服务质量不断得到提升。我们一定要牢记：百年大计，质量第一。不仅地产公司要在今后高度重视质量问题，我们的其他下属公司同样需要高度重视质量，靠千方百计提高质量来打造我们的“成都铸信”企业品牌。
同时，要真正“视客户为衣食父母”。我们成都铸信集团的发展永远离不开广大客户的信赖和支持，始终把广大客户视为我们的衣食父母，相信他们、理解他们、支持他们、为他们尽我们的努力，是我们的天职所在。这样就可以为我们赢得了更多更广的客户。如果失去了客户，我们企业集团的业务便会成为无本之木，无源之水。要以客户为本，始终把每一位客户视自己的我们亲人一样来对待，真正为客户着想，急客户所急，想法设法为他排忧解难，提供人性化和差异化服务，这样，才能在市场竞争中永远立于不败之地。
(三)和谐是发展之基础
没有企业的和谐就没有企业一切，和谐包括企业内部的和谐与企业和客户间的和谐。其中提高管理团队的学习能力和沟通能力，是达到企业内部的和谐与企业和客户间的和谐的重要因素。因此，提高沟通能力和学习能力，是摆在我们面前的现实问题。各公司高级管理人员和主要负责人，在集体公司的要求下，从自身做起，认真反思和检讨，主动去提高学习能力和沟通能力，不断提升专业水平，建立行之有效的沟通机制。通过努力，建立起一支和谐、高效、专业化的高素质团队。同时，我们集团公司进一步构筑具有成都铸信特色的企业文化，20xx年先后组织各种文化文艺体育活动次，知识和劳动竞赛次，演讲励志活动次，编办内部刊物《铸信集团》期。
(四)管理是发展之核心
我们在责任落实上，围绕各公司基本目标突出重点工作，合理配置资源，统筹协调安排；在营销创新上，加强营销队伍建设，丰富市场开发手段、拓宽销售渠道；在企业改制上，积极推进干细胞公司股份制改组工作，使此工作在年内按期完成，并利用改制契机，强化干细胞公司的制度建设和组织建设，提升公司治理水平。在工作效率提高上，提高工作效率，加快工作节奏，严把工程质量，基本完成了血液科技园区的基础建设。
(五)员工是发展之竞争力
企业的竞争，归根到底是人才的竞争。我们注重抓了员工的政治业务学习、全面提高员工素质，努力适应公司新一轮发展的需求。地产公司已基本完成一个房地产项目、干细胞公司迎来了广阔的发展机遇、特公司面临企业发展方向的选择、公司处于正常发展轨迹、矿业公司迎来了第二次生命，集团也迈出了新一轮战略开局之步。学习能力的高低，既决定了企业的生命力，也决定了团队的生命力，在集团各公司发展的现阶段，尤其具有现实意义。过去的几年，各公司对“学习”理念的贯彻尚有待提高，各公司务必要统一认识、以全局性、长远性眼光看待学习的重要性，并努力贯彻到公司今后的日常经营当中。
(六)制度是发展之规范
没有规矩，不成方园。在推行现代企业管理模式中，制度建设是企业建设的一项重要基础内容，只有夯实制度建设这个基础，各项工作才能有序而规范的运行，才能不断走上新的台阶。20xx年，我们集团公司进一步完善了部分基本管理制度，指导各公司制订了《内部审计管理办法》和《财务预算管理规定》，重新拟订了《费用及备用金管理制度》，用制度约束员工，用制度规范员工，用制度激励员工。同时加强了其它基础建设工作，在企业文化建设上迈出了可喜的一步，形成了集团网站建设以及实施办公自动化的初步设想。集团总部办公大楼土建工程已全部完成，装饰装修的前期招投标工作已基本结束。干细胞公司股份制改组的各项工作都在有条不紊地推进。园区运动会所项目进入方案调研和设计阶段，对会所盈利模式、功能定位以及品牌合作、推广等事项进行了论证。青白江区三桥商业广场改造项目已实现顺利退出。
各位同仁，令人难忘的20xx年我们已经快节奏走过。濒临低谷，我们经受住了磨砺；面对困难，我们丰富了经验。我们的企业在走向成熟和壮大的过程中也明显暴露出了我们一些问题和不足，需要我们不断修正和改进。一是在工作作风上要进一步改进，各级管理干部要深入前沿一线，多做调查研究，探求工作模式，增强管理工作的主动性、针对性和实效性；要在各方面起到带头作用，带头开发市场，带头服务客户，带头增收节支。二是在责任监督上要进一步改进，不能仅仅落实责任，更重要的是要建立起长效监督机制，去监督层层责任的落实。克服过去重布置、重安排、轻督查、轻追踪的倾向，加强责任监督和落实监督。
20xx年集团公司经营思路、目标及工作安排
各位同仁，展望20xx年，我们国家的经济形势依然面临着许多挑战：首先，从总体上看，金融环境比较宽松，经济开始逐渐复苏。但是，由于种种原因，物价将会出现新的一轮上涨。其次，随着城市化发展步伐的加快，国民收入的提高和社会保障的完善，将会推动和刺激房地产行业的发展。因此20xx年房地产市场仍会较为平稳，当然一线大城市的房价可能出现阶段性的调整。国家从20xx年四季度开始，宏观经济调控方向继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并相继围绕投资、信贷、税收、包括房地产在内的产业发展等制定出台了一系列具体落实政策，促进经济平稳快速增长，保持国内经济金融的稳定，防止大的起落。
因此，20xx年集团公司总的经营思路是：高瞻远瞩，及时把握宏观经济运行和行业发展态势，把握重点实现公司各项业务稳健经营。总的工作要求是：合理统筹调度资金，抢抓市场机遇会，抓好促销，确保“境界”项目二期顺利交房；更新观念，快速推进渠道营销，加大科研创新力度，促进干细胞公司新的快速增长；加快围绕去白血袋的各项相关技术审评和行政审批工作，基本完成输采血医疗器械产业平台建设；完成血液科技产业园区及园林公司生产经营基地建设。
集团公司经营的主要目标是：
主营业务收入亿元以上，其中干细胞公司回款万元，特公司销售收入0万元，地产公司合同销售收入万元,公司万元；
完成集团公司总部办公大楼、多功能厅、干细胞库大楼的内外装饰装修，完成运动会所改造，完成食堂、临时宿舍的主体结构建设，完成园区总坪的景观绿化；
地产公司境界项目工程一期全面、按时实现向客户交房，二期主体封顶并完成内外装50%。公共设施的招商工作基本落实；
干细胞公司继续推进渠道营销，扩大区域市场销售，完成间充质干细胞的课题研究，股份制成功改组后按新机制运营；
特公司要继续进行药品中试生产和稳定性研究，不断提高研究项目设计标准，进行各项研究试验，把基础研究工作做扎实和做规范，确保各项研究数据符合相关技术要求，确保一次注册成功。
园林公司完成境界项目和血液科技园区绿化和景观工作，完成生产经营基地道路规划和管理用房的建设；
公司要做好立项矿的探测、开采、营销、管理和安全生产工作，既要出经济效益，也不能出任何安全问题；
为达成上述目标，我们必须做好以下具体工作：
(一)质量第一，统筹协调，加快进度，顺利完成境界项目的各项工程建设任务
我们铸信是靠地产起步的，地产依然是我们集团的业务重心；项目保质保量的顺利、按期交房，为整个集团工作的重点之重点。事关地产公司的信誉和发展，事关铸信品牌多年培育的成果维护。时间的紧迫性要求工作一定要有前瞻性、计划性。集团体系内所有公司和资源，在与境界建设发生冲突和需要协调解决时，均要为这一中心工作服务，尤其是园林公司，要与地产公司及早对接，主动协调，服从工程建设进度的统一安排。地产公司第一，充分利用二期交房、业主入住等有利时机促进车位的销售，确保可售车位的实际销售率达到80%，实现销售收入4000万元。其次，继续做好已定购住房的合同签订和回款工作，实现销售收入700万元。第三，做好我公司物业资产的管理工作，在确保商业物业的有效出租的同时，努力提高车位的出租率，力求全年物业空置率不高于5%。第四，境界商业会所茶楼要按计划开业并取得预期的收益场机会。
(二)营销为主,，提升能力，抓好经营，有力促进干细胞产业深化发展
一是在队伍管理设上，加强营销团队建设和管理水平，建立匹配的营销服务体系，狠抓公司主营业务营销工作的同时为公司新产品的营销做准备。提高人员的学习能力，提供更多的培训机会；真正做好各部门的绩效考评，形成良好的竞争机制；二是在新营销模式探寻上，大力举办孕校，全年将开办形式多样的孕校200余次，形成标准化的流程，寻求更适应产品特点的新营销模式；三是媒体营销上，，通过评估寻找出最能适应省内市场的大众传播途径，以现阶段可推行的方式进行媒体营销，快速在二级市场导入自体冻存的理念，培育更多的准客户；四是自体营销上，大力借助省卫生厅直管部门、生殖健康协会及输血协会等与脐血库关联性较高的平台，加大医院合作力度、对医务工作者的培训，使其了解干细胞的发展近况，更好的促进自体营销；五是营销团队建设上，配合公司做好云南、重庆、武汉等市场的新库建设，协助建立一支业务能力强、公关水平高和沟通能力过硬的营销团队。
(三)加快建设，充实力量，提升管理，打造现代园林企业
作为集团体系新成立的公司，承担着境界项目、血液科技园区园林景观建设和园林生产经营基地建设的任务。2010年，早日启动基地管理用房和道路建设，并按总坪要求栽种市场对路的新树种；调整和充实专业技术人员，搭建完毕组织架构，配合地产公司和按集团公司要求及时展开境界项目和血液科技园区园林景观建设；经营班子要合理分工，加强计划与资金费用预算管理，保证基地建设和工程建设“两手抓、两手硬”。全面完成境界所属区域的园林绿化工程。绝不因绿化工程而影响地产公司的交房工作。5月底前，全面完成铸信境界绿化工程的整改、完善工作，全部进入正常日常养护工作。达到移交条件的逐步实施移交。让业主置身于茂盛、优美的环境，居住舒心，安居乐业。5月底以前，要确保完成集团血液科技园区可施工部份的室外总平及园林绿化工程，确保集团公司的办公环境优美。都江堰基地园区不光承担着公司工程苗木的储备工作，同时也是一个生产经营的实体和集团公司全体同仁休闲娱乐之处。在都江堰基地园区建设上，使园区主干道、罗桥笆桥、飞桥沿河道路实现通车能力、路面平整、排水通畅，两边美观；完成100平方米以上的办公及管理用房建设并投入使用，完成与之配套的电、水及通讯工作。完成基地所有闲置土地的种植工作，大力提高土地的使用强度，充分发挥土地使用效率。在优先保证公司园林绿化工程使用苗木的基础上，开展现有种植苗木的交易及市场苗木的交易工作。做好现有种植苗木的日常维护与管理，充分发挥其自然生长增值潜能。
(四)严格标准，开发产品，扩大销售，推进贝特血液科技园区建设
做好药品注册和去白血袋产品注册工作，与各级药监部门领导及国家药审中心审评员建立良好的工作关系，保持沟通，时时掌握药品审评的进度，对技术上有争议的问题进行及时沟通，及时掌握政策动向，申报质量上要尽量少出问题和不出问题，出了问题也要能及时控制，以确保再次注册的成功。根据药品注册进度，控制第二家临床试验进度及向国家药监局提交注册申报的时间。积极开发新产品，着力针对满足批生产要求的膜芯裁剪模具、外包PVC裁剪模具、过度膜片裁剪模具、膜芯成型熔接模具、外包成型模具、总装熔接模具等进行优化设计。对软包滤器设计方案进行优化，并设计制作相应的专用辅助工装和设备。加大去白滤器产品销售力度，牢固树立对用户的全程服务意识，巩固现有市场份额，充分发挥公司灵活的经营政策和服务优势协助配套的终端产品制造企业扩大产品销量，并探索在国内市场开发新的终端产品制造企业的可能。强化渠道建设，发挥公司已经取得的医疗器械经营许可证的作用，与终端产品制造企业积极配合，并协商将其销售空白网点交给我公司直接销售。通过重要岗位实行定员定岗，严格执行工艺纪律，来优化和完善工艺规程。
(五)夯实基础，安全防范，稳扎稳打，推进公司管理和经营
建设目标围绕建设香塘沟矿段和辣子沟矿段的建设目标，一要做好香塘沟矿段和辣子沟矿段的坑道探矿工作和香塘沟矿段的建设工作，陆续建设炸药库修建项目：房屋、监控和防雷设施和60人职工居住生活楼，通电通路；二要继续做好探矿工作：完成储量递增报告。地质工作主要是背斜和向斜的北东翼的全面工作，向斜南西翼的地表工作；三要加强公司组织制度建设，加强公司已经出台的三大主要制度，包括公司基本管理制度、公司内部流程管理制度和细则和公司安全管理制度的执行，不但要建立和健全制度，更重要的是要落实和执行制度。结合实际操作及时将有关制度不足信息反馈到集团公司以便于制度修改，进一步完善公司岗位责任制制度，进一步结合公司制度落实定岗、定员、定责、定薪酬；四要高度重视和加强安全防范工作，确保全矿区全年不发生一起死亡事故。
