引论：我们为您整理了13篇投资决策的方法范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
投资决策就是公司为实现预期目标，运用一定的科学理论、方法和手段，对若干可行性方案进行研究论证或对单一方案的可行性进行分析，从若干方案中选出最佳或对单一方案可行性与否做出明确判断的过程[1]。投资决策是企业管理的一个很重要的方面，在企业的管理中承担很大的风险，因而合理的投资决策方法不仅能够正确反映项目的价值，为企业的发展奠定基础，而且还能够为企业占据市场的一席之地创建有利的条件。
一、传统的项目投资决策方法
（一）基本理论
传统的项目投资决策方法最具有代表性的是净现值法，即资产的价值等于未来预期各年的现金净流量之和的折现值(主要从筹建、设计、施工、试产、正式投产直到报废处理为止的整个项目寿命期内，由该项目带来的现金流入量与流出量之间的差额)。其公式为：
NPV 一项目寿命期内的净现值
CFi一项目第i年的净现值流量
n一项目的预计寿命周期
i一项目现金流量发生的年份序号
ri一折现率(也就是基准收益率，及投资者的目标收益率)
分析可得：①计算项目的净现值，就得事先预测投资后各年的净现金流 CFi=（i=1,2,3,….n）(现金流入减去现金流出)。②确定适当的投资机会成本，即折现率ri 。净现值法把未来的每年净现金流折现到同一时点用的是不变的折现率。在运用传统的项目投资决策方法时，投资者根据项目财务分析的预测，并参考同行业同类型的项目投资折现率确定本项目的折现率。③确定项目的预计寿命期，也就是项目可以持续的有效时间。④最后通过输入相应的参数，求解项目投资的净现值。
其决策标准为：当仅有单一方案时， NPV＞0，方案可行，否则拒绝此方案；当有多个方案进行比较时，选择NPV值最大的方案。
总之，运用传统的净现值法计算项目的价值，最重要环节是确定项目现金流的期望值和与项目风险相适应的风险折现率。
（二）缺陷
净现值法应用的几个假设条件：
1．投资是可逆的
净现值法考虑的是：在市场条件不利的情况或者低于预期的情况下，可以将项目投资的资产变现收回投资，而没有什么损失。而实际上绝大多的投资都是不可逆的，当投资环境发生巨大的变化时，如果放弃方案，则会带来很大的损失。其一由于项目投资的过程中产生沉没成本，己经不能够收回；其二资产的专有性，在二级市场上根本没有办法交易，或者交易的收益很少。
2．投资者只能采取刚性的投资决策
投资者必须立即决定是否进行投资，也就是只能被动的拒绝或接受某投资项目/方案；而且，这种方法假定建设或开发项目投资将从某一固定的时间开始。这种假设前提是投资机会要求投资者立即做出决策，否则机会就消失。
3．未来的市场情况一成不变
从项目的开始就预测出每年的现金流量，根据事先确定好的折现率计算项目价值。即使项目发生变化或外部市场发生变化，也不对初始的投资做出相应的调整。
净现值法用于项目投资决策建立在以上几个假设基础上，而随着经济的发展和环境发生变化，实际情况和以上所述的几个假设是不一致的。项目投资由于投资的不可逆性，一旦做出投资决策，就要考虑到如果放弃该项目方案，投入的成本就不可能完全的收回。如矿产资源的投资决策，包括三个阶段：勘探、开拓和开采。假如说从勘探报告得出资源储量不大，会出现入不敷出的情况，需要放弃该投资方案。因而该项目前期所花费的勘探成本都成为沉没成本；另一方面矿产资源开发所用到的机器设备都属于专有资产，不可能转作他用，放弃该项投资可能很难收回这些投入。
与净现值法假设条件相反的是：一个项目投资一旦拥有投资的权利，投资机会不会转瞬即逝，机会是可以持续一段时间的。比方说，矿山企业只要拥有开采矿产资源的权利，在拥有采矿权有效期内，可以根据市场行情的变化选择投资的时间。这就否定了第二个假设。而第三个假设忽视环境的随机性。外部的环境是不断发生变化的，如竞争对手、国家财政货币政策、税收、通货膨胀等，以及企业主观方面的因素都会给投资决策带来影响，随着时间的推移，会不断出现新情况。因此项目每年的现金流量应该在预测的基础上还要加上每年市场变化带来的一个变动值。
而且用净现值法分析项目投资，提供给投资者仅仅是单个项目的财务分析，计算出来结果也只是单个项目的价值，没有考虑到该单个项目作为企业总体价值和风险的组成一部分，可能会给企业带来的正面影响或者负面影响。
二、基于期权的项目投资决策方法
（一）基本理论
随着数学理论以及金融学不断发展，越来越多的分析工具被应用到投资决策中，也为期权分析方法做好了充足的准备。实物期权的核心思想“在确定投资机会的价值和最优投资策略时，投资者不应简单的使用主观的概率方法或效用函数。理性的投资者应寻求一种建立在市场基础上的使项目价值最大化的方法[2]。“也就是说，把实物期权思想和方法应用于金融期权市场以外的实物资产，为企业的项目投资决策提供新的思路和方法。不仅能够使投资者根据市场发展变化，调整投资规模、投资时间、投资的方式等多方面投资所牵涉到的问题，而且能够把传统的项目投资方法低估的项目价值或者无法估价的价值，加以修正，从而为项目投资决策更好的服务。基于期权的项目投资决策方法被发现并得到广泛的应用，主要也是基于新时期项目投资的特点，而这些正是传统的项目投资决策方法所忽略的。即：
1．投资的不可逆性，投资一旦发生就不能够完全回收投资的成本。
2．投资收益的不确定性，大多数的投资收益都有很大的波动性。
3．投资的可延迟性，一般来说，投资的可延迟性与项目本身的性质有关，只要在投资的有效期内，投资都是可以延迟的。
4．投资时机选择的灵活性。
（二）优点
1．肯定项目投资具有灵活性
传统的项目决策方法假设投资者做出决策时采取刚性的决策，而实际上，期权允许相机决策的权利，投资者可以根据市场环境的变化，做出不同的决策。比如当市场环境比较好时，项目的价值有望提高，可以扩大投资；如果环境恶化，市场前景不景气，可以缩小或者放弃投资，或者可以根据市场前景的预测而延迟投资。
2．减少主观性的因素
净现值法计算主要依赖两个参数，其一是每年的净现金流量，其二是折现率。这都是事先可以预测的。而期权方法，主要通过标的资产的当前价格和估计波动率来计算，更多的依靠实证考察；选用的贴现率是无风险利率，比较客观准确；通过实证考察，在一定的程度上排除了投资者的风险偏好及其他主观因素的影响。
3．肯定不确定性的价值
投资者在用传统的项目投资决策方法做决策时，惧怕不确定性，因为不确定含了大量的投资风险，因此投资者拒绝风险大的项目投资。而期权方法正和传统方法相反，其更偏好不确定性大的风险项目，这样才能体现期权的灵活性，才能让投资者获得超出价值的价值，也更赋予期权方法具有新的战略价值。
4．有助于企业识别更多有价值的投资机会。许多新产品、新技术等新型的项目运作模式按传统的项目投资决策方法不能够正确的评估。如一些矿山资源的开发、山峡工程的建立、高端信息技术或生物技术研制等这些高风险的项目，可能在短期内并不能够给企业带来现金收入，但这些投资项目能够在未来给企业带来新的增长点，给企业带来更多的发展机会，使企业处于市场的有利地位，对企业发展具有重要的战略意义。
三、总结
综上所述，以净现值为主的传统的项目投资决策方法己经不能够适应现阶段高风险、高投入、高不确定的项目投资。在项目投资过程中，是可以根据市场的变化、风险的高低，不确定的大小来决定项目的投资时间、方式、规模。由于这些不确定性的经营变化能够带来灵活性价值，带来更多的隐含的价值，那么如何把握这些价值，更加准确的得出项目投资价值，为投资决策提供依据，这恰好是期权方法所能够解决的问题。
参考文献
篇2
一、NPV评价方法
净现值法（NPV）：是评价投资方案的一种方法。该方法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。我们知道传统的项目评价中对于投资决策分析而言，主要是采用这种净现值法，这种方法也曾经被美国亚利桑那州立大学资本资产投资管理学院的DondleL.MeeDer提出并且利用这种方法用于投资决策具有严重局限的概念中，因为它是以投资决策在一定条件下能够还原为前提的，也就是说项目的投资在市场条件恶化时，能够以某种方式还原，如果不能还原，则是一个要么投资，要么永远都不投资的决策，而如果公司现在不进行投资决策，那么它将永远失去投资机会。但是人们普遍认为，净现值法利用现值可加性原理，运用数学方法进行演绎计算，应该是一种最理性、最科学的分析方法，是投资决策分析中的法宝。
但是就我们所要研究的环保类项目的投资决策而言,净现值法只是用于静态的投资项目分析,对于动态的多投资阶段的项目显得有些不足,得到的评价结果势必也是有局限性的。就焦化产业中的焦炉煤气利用技术的选择与比较中,关键是如何确定折现率,这也是一大难题,可以说,到现在为止,这不得不依靠我们的主观判断,其道理就像任意多的已知数与一个未知数相加其结果还是未知数一样简单,在净现值为零的情况下,向左向右稍微调整某个因素,净现值就能变成或正或负。还有一个重要问题是焦炉煤气的利用技术的产生过程有其特殊的局限性和特点。焦炉煤气是指用几种烟煤配成炼焦用煤,在炼焦炉气中经过高温干馏后,在产出焦炭和焦油产品的同时所得到的可燃气体,是炼焦产品的副产品。对于单一焦化企业的主营业务就是焦炭生产和销售。而对那些利用焦炉煤气生产其他工业产品是由于国家环保政策法规的要求，故其计算时,当其净现值为零或者是负数时,也都可以投资。但是在什么范围内进行投资需要新的算法和条件,这也就是本文最终所要传达的信息。
二、实物期权定价模型
实物期权分析法是指企业或者是个人在进行投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素，改变行为的权利（期权）进行投资可行性分析的方法。麻省理工学院FaimoK.Lamalain分析：如果投资者对某个投资项目进行首轮投资后，若该项目盈利前景良好，将能降低投资者进行第二轮投资的成本，而如果第一轮没有投资，今后想再投资该项目或进入该投资领域就要付出相当高的成本。在进行投资时还要考虑应用动态规划中的整数规划进行投资时机的选取。可以看出，期权法强调了投资是分阶段进行的，投资资金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分资金，生产销售该产品，同时继续对产品的性能、技术进行研发和改进，这可以减少投资者的潜在损失，其价值远远大于一次性投入的情况。这种方法就是针对项目的发展动态过程，根据项目开始投资后，管理者能够收集到更多的关于项目进程和最终产品市场特征的信息。后继的商业化过程是在前期的成功基础上实施的，是可以选择的;当新的信息不断到达,项目投资回报率不确定性逐渐消失时,管理者可通过修正最初投资策略,提高项目的价值和限制损失。如果项目成功，企业能从中获得巨大的投资收益；如果不成功,企业至多也是损失项目投入的沉没成本,相当于期权的成本。
对于期权定价模型而言，焦炉煤气的利用技术中，只有以焦炉煤气作原料生产甲醇这项技术可以进行下一步投资，可以利用甲醇为原料生产甲醛、聚甲醛、醋酸等化工产品。而其他的投资项目成为最终的消费品。期权的投资前提是筹资的无限可能性，但是在实践中难免有种种困难。存在很多的不确定性，也使得我们在进行环保技术创新项目投资决策中不能够简单的依靠一种投资决策方法。
三、灰色关联分析评价方法
灰色理论概述与于1982年由我国学者邓聚龙教授所提出。邓教授认为现实世界并不是清清楚楚的白色系统，又非一无所知的黑色系统，而是略知一二的灰色系统。灰色系统理论主要研究“小样本贫信息不确定性问题”。以往用白色的思想处理问题，要找到因素间明确的映射关系，然而确定性作用原理在社会、经济、农业、生态的等领域都没有物理原型，虽然能知道某些因素，但很难明确全部因素，更不可能建立明确的映射关系。比如影响物价的许多因素，如心理预期、政府导向等是无法量化的。一些可以量化的数据又缺乏详细的资料，因此对物价的定量预测具有一定难度，若不考虑这些因素，只将可以得到数据的因素考虑进去，必然带来预测结果的不准确。就白色系统常用的回归分析工具而言，在应用过程中具有其缺点。比如：要求样本有大容量，是正态分布，平稳过程才能得到统计规律，计算工作量较大，不容易分析复杂系统等等。而对于以上困境，灰色理论应运而生，它处理问题另辟蹊径，不是找概率分布，求统计规律，而是用生成的方法求得随机性弱化，规律性增强的新数据序列。这一新的数据序列既能体现原数据序列的变化趋势，又消除了其波动性，它可以较好的解决某些参数已知，某些参数未知的系统问题。
在我国焦炉煤气的利用技术上既有新的技术也有些不被淘汰的旧技术，当然对于现在的生产而言，这些技术是相当成熟的，而要将项目的技术性和经济性进行有效结合不是件容易得事情，更何况环保技术创新项目的投入需要考虑更多的因素。需要我们对项目的各方面进行综合性考虑，这就涉及了灰色系统关联评价方法。作为一种综合评价方法，这种方法在对白黑两种情况的考虑是相当充分的，即使实际中技术和经济都存在不确定性，我们也是能进行相应决策分析的。就焦炉煤气的利用上来说，可以根据项目的各种经济性参数和项目的技术参数来构建综合评价指标体系，从而为项目投资决策的分析提供决策依据。
四、结论
由于本文所要研究的是环保技术创新项目投资决策评价方法研究现状，我们在对目前比较流行的几种评价方法进行分析之后，发现在进行单一的项目评价时，如果考虑的因素不是很多，可以采用NPV方法来进行项目投资的决策分析。可是这种方法又不能摆脱静态性，而实物期权定价模型可以解决这个问题，使项目的投入具有动态性，可以提高决策的效果。但是如果我们在进行一个项目的开发时，如果所要考虑的因素不仅仅是经济因素，那么影响我们做出最终投资决策的就不能用NPV方法进行简单的评价，必须借助于系统工程理论中的综合评价来进行综合评判，从而决定我们待上项目的未来。
通过对三种评价方法的说明，结合文章的背景，山西的焦化产业环保技术创新项目决策时不仅要考虑投资性指标，还要考虑到技术投入指标和环境保护指标。只有将这三者考虑周全，才能做出正确的评价结果，从而有效的指导实际工作。这也是作者今后所要进一步研究的重点，利用净现值法和实物期权方法对经济性指标进行先评价，然后通过这一步整理好的经济参数与技术指标、环境保护指标进行结合，利用灰色系统关联分析综合评价方法对待上投资项目进行最终综合价值的评价，依据综合价值最高原则可以选择出优先进行开发的投资项目。这样就实现了我们的决策分析。
总之，在今后的研究中，努力将技术创新与环境保护联系起来，不光考虑项目的经济特性、也要考虑项目的技术创新性和环境保护特性。充分利用项目评价中的各种评价方法进行深入细致的评价工作，从而有效的指导实际工作。文中提到的综合评价方法灰色系统关联理论只是综合评价方法的一种，今后将其他的综合评价方法进行再分析，通过实际案例结合数学模型来分析这种投资决策评价方法的优越性。
参考文献：
[1]白思俊等:系统工程[M].北京:电子工业出版社，2006
[2]叶义成等:系统综合评价技术及其应用[M].北京:冶金工业出版社，2006
[3]杜栋等:现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社，2005
篇3
Key words: investment decision；assessment method；tax credit effect；annual method；secondary innovation
中图分类号：F275 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）34-0121-03
0引言
在教学中，笔者参阅了崔国萍教授主编、河北教育出版社出版的“河北省精品课教材”《成本管理会计》。本人认为此教材有不少优点，也存在一些差错、不足和肤浅之处，其中第十二章“长期投资决策”就是一例。因是精品课程教材，在某种程度上代表着我省高校的学术水平，关系到河北的声誉和形象，因此更有必要进行讨论和更正，以保证教材质量，提高教学水平，活跃学术氛围。
1问题
长期投资决策部分，主要涉及三个差错和两点不足。
1.1 三个差错书中第四节投资决策评价方法的应用，其中固定资产更新决策[例12-12]（P240）在现金流量计算上存在大小三个差错。
1.1.1 实例书中实例说，公司计划用新设备替换旧设备。旧设备原值100000元，账面净值60000元，尚可使用5年，5年后净残值8000元，年折旧额10400元，市场价值28000元，使用此设备年营业收入110000元，经营付现成本80000元。若购置新设备共需120000元，可用6年，6年后净残值10000元，收入同上，年付现成本可降低30000元，所得税率33%，资本成本10%。要求计算现金净流量及其差额，并用差额内含报酬率法、年回收额法作出评价。
项目初始投资NCF及其SNCF计算过程为：
NCF新120000元，NCF旧28000元，SNCF92000元
书中认为旧设备账面净值60000元，现值28000元，处置设备净损失32000元（60000―28000）对年利润和所得税没有，从而对NCF也没有影响。这显然是个错误。
1.1.2 错算了现金流旧设备处置净损失32000元，通过“固定资产清理”账户转入“本年利润”账户使利润减少，自然减少所得税10560元（32000×33%），相对增加了现金流，因此购置新设备初始NCF为81440元（120000-28000-10560）。
1.1.3 错算了折旧额例中的旧设备，尚可再用5年每年计提折旧10400元（）。照此计算过去几年每年计提多少？既然旧设备账面净值60000元，说明已计提40000元，这40000元计提了几年？按每年折旧额10400元计算应为3.84615年（）或46.153846个月，这显然是差错。因为计提折旧的实务操作是按整月（当月投入使用的设备当月不计提，下月开始）计提，这个差错造成读者很多遐想，白白浪费了不少时间和精力。况且每年计提10400元，每月计提为循环小数866.66元应如何理解？如何记账？
1.1.4 错算了差额内含报酬率由于SNCF的错误计算，导致差额内含报酬率的计算肯定错误，相应的年回收额也必然错误。而错误的信息、不实的信号，很难向管理当局提供科学的决策支持。
1.2 两点不足
1.2.1 前后脱节教材是写给初学者的，初学者的特殊性决定了教材的知识体系一定要完整，思维逻辑要严谨，前后左右要呼应，以便理解和掌握。但是该书显然忽略了这一要求，给读者理解造成困惑。比如本章第四节标题是“投资决策方法的应用”，决策方法包括什么？第三节阐述的方法有净现值法、获利指数法和内含报酬率法，没有阐述年回收额法。而方法应用中突然提出用年回收额法进行计算。前后不衔接，逻辑不连贯是该书一大败笔。
笔者认为投资决策方法的完整体系可用下图1表示。
其中，投资回收额是指项目投资额（指投资额现值）在经营周期内每年平均要求的收回的金额。在现金流相等条件下每年要求的应收回的投资额越多，项目效益越差。现金流回收额是指实现项目净现值每年能够达到的年现金净流量。在投资额相等的条件下，项目年均现金净流量越多项目效益越好。
现金流量回收额计算公式为，
现金流回收额=，这一公式的理解可通过年金现值计算公式，即年金现值年金×年金现值系数。这两个公式互为逆运算。
1.2.2 内容陈旧教材中的内容陈旧，主要在于人云亦云，了无新意，不能反映当代管理实务的新变化，难有耳目一新之感。
内容陈旧在第十二章长期投资决策中主要表现在三个方面：一是凡投资必在年初，年内分期投资怎么办？二是凡现金流出和流入必同时发生，实践中都是流出在前，流入在后，若两者时间差为一年或几个月怎么办？三是凡预计经营期的现金流量不分寿命周期每年相等，若投入期、成长期、成熟期和衰退期现金流量不等怎么办？
为了回答上述三个问题，笔者收集了两个简单案例，试图通过对案例的计算和分析提出一些理论联系实际的、有新意的具体的评价方法。
2探索
2.1 共同比较期的选择一个长期投资项目，投资额在期内分布一般是不规则、不连续、不等额的多次投资，且作为项目评价的共同比较期往往不选择投资期末，不选择投资期初，而选在投资期末与经营期初的连接时点作为共同比较期。由此派生出投资额往往计算投资期末的终值，以方便与经营期现金净流量的现值进行比较。
2.2 案例一――不规则投资额的计算长城公司面对一重大项目的投资机会：投资期5年，举债投资，预计第1年初投资10000万元，第2年7月1日20000万元，第3年初8000万元，4月1日30000万元，第4年初8000万元，第5年初8000万元，10月1日12000万元，借款年复利率10%。试计算投资终值。
显然这是一个不规则、不连续、不均衡的投资项目。计算投资终值的基本思路是，投资五年的每年投资分别计算其终值；凡年初投资按年复利终值计算；凡非年初投资当年按单利计算当年的终值，然后以此为现值计算投资终值，且当年单利分季利率或月利率计算；当分别计算出每年投资终值后再加总计算投资终值合计数。具体计算过程为：
第1年投资按复利终值计算
F=P•（F/P，5，10%）=10000×1.610510=16105（万元）
第2年投资当年按单利计算，之后按复利终值计算
F=P•（1+0.1/2）•（F/P，3，10%）
=20000×1.05×1.331000=27951（万元）
第3、4、5年年初投资按即付年金计算
FA=A•（F/A，3+1，10%）-A
=8000×4.641000－8000=29128（万元）
第3年4月1日投资当年按单利，之后按复利终值计算
F=P•（1+i•）•（F/P，2，10%）
=30000×（1+10%×）×1.210000=39023（万元）
第5年10月1日投资按单利计算
F=P•（1+i•）
=12000×（1+10%×）=12300（万元）
该项目五年投资终值合计
16105+27951+29128+39023+12300=124507（万元）
2.3 案例二――一个完整的投资项目下面是经过笔者整理过的北方机械制造有限公司投资项目评价案例，它可回答上述提出的另外两个问题，比一般管理会计教材的内容应有新意。
2.3.1 实例
①项目固定资产投资110000万元向建设银行借款，借款年复利率10%，投资期4年，分别为20000、30000、40000、20000万元，均为年初一次性投入。
②项目寿命周期18年，其中生产期15年，从投资期第4年初投产。前3年生产能力实现程度分为40%、70%、90%，自第7年至第14年达产，自第15年开始生产能力实现程度分别为90%、70%、40%、20%。
③达产期年销售收入100000万元，其它阶段按生产能力计算。其中第4年（投产期第1年）20000万元销售收入为应收账款于次年末收到，其它年份顺延，直至第19年末收回。各年销售收入假定当年末收到。
④经营成本为销售收入的50%，流转税金为收入的6%（增值税销项税额扣除进项税额后的实际税率），并分别发生在年初和年末。
⑤项目第18年末报废，残值收入19600万元，于报废年末收回。
⑥投产第1年初垫支流动资金40000万元，项目报废当年末收回。试车费投产期初发生20000万元。
⑦设定实现的利润和计提的折旧费用首先用作还债且先付息后还本，均发生在年末。
⑧期望投资报酬率10%。
⑨通货膨胀率按3%考虑。
2.3.2 要求
①计算项目现金流出量、现金流入量、年现金净流量、累计现金净流量、年净现值和累计净现值；
②编制项目现金流量表；
③评价项目的财务可行性。
2.3.3 计算
2.3.3.1 按投资项目现金流量表要求顺序计算各重要指标
2.2，投资期项目投资借款1100百万元的利息
第1年末200×（F/P，4，10%）－200
=200×1.464100－200=92.82（百万元）
第2年末300×（F/P，3，10%）－300=300×1.331000－300
=99.93（百万元）
第3年末400×（F/P，2，10%）－400=400×1.210000－400
=84.00（百万元）
第4年末200×（F/P，1，10%）－200=200×1.100000－200
=20.00（百万元）
4年分4次投资借款利息合计为
92.82+99.93+84.00+20.00=296.75（百万元）
2.6，税金=400×6%=24（百万元）
3.1，年现金流量=400－(200+400+200+200+24)=－624(百万元)
2.2，第5年投资借款利息
（1100+297）×10%=139.7（百万元）
2.7，第5年利息支出
需要支付的利息297+140=437（百万元）
实际支付的利息700－350－42=308（百万元）
2.2，第6年投资借款利息
（1100+297+140－308）×10%=123（百万元）
2.7，第6年利息支出
297+140+123－308=252 （百万元）
2.8，第6年还本
900－450－54－252=145（百万元）
3.1，第4年年现金净流量 400－1024=624（百万元）
3.3，第4年末年净现值
①年末取得销售收入200，200×1.000000=200（百万元）
②年初借款200，200×（F/P，1，10%）=200×1.100000=220（百万元）
③年初投资200，200×（F/P，1，13%）=200×1.130000=226（百万元）
④年初垫支流动资金400，400×1.130000=452（百万元）
⑤年初试车费200，200×1.130000=226（百万元）
⑥年初经营成本200，200×1.130000=226（百万元）
⑦年末税金24，24×1.000000=24（百万元）
年净现值=200+220－226－452－226－226－24=-734（百万元）
3.3，第5年末年净现值
①年末取得销售收入700700×（P/F，1，13%）
700×0.884956=619.47（万元）
②年初经营成本350 350×1.000000=350（百万元）
③年末税金42 42×0.884956=37.17（百万元）
④年末支付利息 308×0.884956=272.57（百万元）
年净现值=619.47-350-37.17-272.57=-40.27（百万元）
3.3，第6年净现值
①年末取得的销售收入 900
900×（F/P，2，13%）=900×0.783147=704.83（百万元）
②年初经营成本 450×0.884956=398.23（百万元）
③年末税金 54×0.783147=42.29（百万元）
④年末利息支付 251×0.783147=196.57（百万元）
⑤年末还本 145×0.783147=113.56（百万元）
年净现值=704.83-398.23-42.29-196.57-113.56=-45.82（百万元）
2.2，第7年投资借款利息
（1100+297+140+123-308-251-145）×10%=95.6（百万元）
2.8，第9年还本金额1100-（145+344+379）=232（百万元）
3.1，第9年现金净流量 1000-500-60-23-230=185（百万元）
3.3，第19年净现值
200×（P/F，15，13%）+（196+400）×（P/F，14，13%）
=200×0.159891+596×0.180677=139.66（百万元）
2.3.3.2 编制项目现金流量编造的项目现金流量表如表1。
2.3.4 项目评价通过项目现金流量表可知，该投资项目自投资到报废，寿命周期18年。其中现金流入量共13896百万元，现金流出量10371百万元，累计现金净流量3525百万元，累计净现值209百万元。项目借款本金1100百万元，支付利息740百万元。项目回收期6年。
可见，从财务视角分析该投资项目可行。
3建议
以上所述教材中阐述的方法差错、内容陈旧、缺乏新意，在高校教材中具有一定的普遍性。究其原因，主要在于作者的学术水平和创新意识。由于学术水平较低，少有创新意识，在编写教材中不可避免地发生一般院校抄名牌院校，名牌院校抄西方院校的相互抄录现象。西方名师的创新一般分两个方向：一是坚持原创，即追求重大理论突破。理论突破很困难，然而一旦有所突破其影响将很深远；二是应用创新，即把已取得的理论创新应用到实践，解决实际问题，提高社会效益。据此，为保证和提高教材质量，笔者对我国高校教师提出如下几点建议：
①以培养高素质、创新型人才为己任，用自己的创新思维和创新成果影响、引导一代大学生；
篇4
煤炭行业是粗放型经济,行业的特点促使业内人士对煤炭企业大型设备的投资决策缺乏分析。煤炭企业经常发生大型设备的购置、租赁。在进行决策时应当进行可行性分析。
一、投资决策方法
下面介绍一下在暂不考虑风险情况下的三种常用投资决策方法。
1．平均报酬率法
平均报酬率法是一种会计方法，即计算一个投资项目每一特定时期内税后平均利润与每一特定时期内平均投资额的比，用公式表示为：
∑π／n
ARR＝ --------
∑I／n
ARR（average rate of return）是平均报酬率，π是各特定时期内的税后利润，而I是各特定时期内的投资，n是投资期，一般为年数。假如，平均报酬率ARR大于市场的利息率，这项投资就是可行的。若一笔资金同时有好几个投资机会，则应选择平均报酬率最高的项目。
2．内部报酬率法
内部报酬率IRR(internal rate of return)是针对外部的市场利息率而言的，它指能使预期毛利润的折现值正好等于投入资金的报酬率。只有当内部报酬率大于市场利息率时，企业进行投资是合理的。这个差值越大，企业投资越有利。例如，企业考虑一项投资，原始的投资金额为C，这项投资能有n年的效益。每年的毛利润是R，而n 年，这投资项目还有残值J，则
n RJ
C＝∑ -------＋-------
t=1 (1+r)t (1+r)n
使等式成立的r就是内部报酬率IRR。内部报酬率法考虑了资金的时间价值，是比较科学的评价方法，问题在于R的预期值是否符合实际。
3．净现值法
净现值法是将预期的毛利润按市场利息率折成现值，与投资的成本C作比较。
nRJ
V＝∑ ------- + -------
t=1 (1+i)t (1+i)n
若V>C，投资是值得进行的。和内部报酬率法相比，两种方法所得的结论是一致的，r>i时，必定V>C，值得投资；而当r
二、仓矿公司1129工作面三种投产方式费用情况
2006年7月份，仓矿公司1129工作面正式投入生产。采用的是轻型放顶煤采煤工艺。这里暂以此为例对其进行投资可行性分析。
目前，我国回采工作面采用着炮采、普采和综采三种回采工艺。
1129工作面，三种采煤工艺均有可行性。由于普采工艺数据难于掌握，本文只对炮采与两种轻放采煤工艺进行对比研究。轻放采煤存在着两种可行性：租赁350型采煤机和购置350型采煤机。
现把1129工作面的三种投资方案的月份各项费用支出列表如下：
1129工作面可采储量42万吨。
投资方案 炮采 租赁采煤机轻放 购置采煤机轻放
初期一次性投资（万元） 563.33 563.33 723.33
月租或折旧（万元） 2.09 1.62
租赁费用 单体 数量（颗） 1100 200 200
价款（万元） 3.1 0.56 0.56
Π型钢租赁费（万元） 0.63
支架租赁费用（万元） 1.2 1.2
材料费（万元） 8 8 8
工资 工数（人） 220 128 128
工资总额（万元） 51.43 29.92 29.92
电费及其它生产性支出（万元） 58.4 58.4 58.4
月费用总额（万元） 121.56 100.17 99.7
收入 效率（吨/工/天） 2 22 22
月产量（吨） 10560 67584 67584
月销售收入（万元） 179.52 1148.93 1148.93
可采期（月） 12 8 8
毛利润（万元） 57.96 1048.76 1049.23
三、三种投资方案应用不同投资分析方法进行比较分析
1129工作面用炮采工艺，可采期为12个月；投入综机轻放则只有8个月可采期。本文在投资分析过程中，以月为期间单位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投资方案设为“方案一”；租赁采煤机轻放的投资方案设为“方案二”；购置采煤机轻放的投资方案设为“方案三”。
1．采用平均报酬率法对三种投资方案进行评价
方案一：
57.96×(1-30%)×12/12
ARR1 = ---------------------- = 33.38%
121.56×12/12
方案二：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 732.81%
100.18×8/8
方案三：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 736.26%
99.71×8/8
据此方法分析的结果来看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三优于方案一和方案二。
2．采用内部报酬率法对三种投资方案进行评价
方案一：
12 57.96
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r1)t
r1=0.02
方案二：
8 1048.75
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r2)t
r2=0.082
方案三：
8 1049.22+1.62
723.33 = ∑ ------------
t=1 (1+r2)t
r3=0.084
据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。
3．采用净现值法对三种投资方案进行评价
方案一：
1257.96
V1= ∑ ------------- = 55.32
t=1 (1+0.06%)t
方案二：
81048.75
V2= ∑ ------------- = 1026.13
t=1 (1+0.06%)t
方案三：
8 1049.22+1.62147.04
V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75
t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5
据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。
由上述分析可知，在1129工作面采用购置采煤机进行轻型放顶采煤工艺是较合理的。
篇5
传统的项目投资财务评价方法有两种，一类是贴现指标，即考虑了货币时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬率等；另一类是非贴现指标，即没有考虑货币时间价值因素的指标，主要包括投资回收期、会计收益率等。传统投资决策方法理论仅仅把企业作为一个独立的系统加以研究，只考虑投资项目运营对本企业的经营状况和财务成果所造成的影响，而忽视其生产经营活动对自然环境、社会所产生的影响。自20世纪60年代以来，作为解决可持续发展中资源与环境问题的理想途径的“循环经济”在西方发达国家得到快速发展，从而给现行管理会计模式提出了新的挑战，同时也给以现行管理会计为核心内容的企业的投资决策方法提出了新的挑战。
第一，企业财务投资决策的目标范围过窄。传统经济条件下的投资决策目标主要是做出对企业股东经济收益有利的决策，而不考虑与企业投资决策有利害关系的其他利益相关者。传统经济条件下的投资决策目标忽视了循环经济条件下的环境保护和资源利用、社会可持续发展等因素，如影响环境和社会生态的本、费、税问题，仅仅关心企业的微观经济效益，不考虑环境和社会目标，范围过窄，不能满足基于低碳经济的企业对社会可持续发展的贡献的评价。投资决策的目标应由单一目标向多元目标发展。如图1所示。
第二，自然资源和环境资源等会计信息在决策中往往被忽视。企业的投资决策过程离不开会计信息的支持。而现行的会计制度下产生的会计信息不能充分反映资源、环境对企业的影响。传统成本观立足于企业微观主体，追求企业范围内的成本补偿和资本增值，造成企业对自然资源的无偿占用和污染破坏，以牺牲环境质量为代价虚增盈利，没有把如何节约和高效利用资源，以及怎样减少污染物的排放等循环经济思想融入其中。而且，没有定价的自然资源和环境资源并没有包括在资产负债表中，自然资本的折扣没有予以内部化，只是反映了罚款、处罚、排污费和清理成本，企业发展循环经济也难以实现。所以，传统项目投资决策方法越来越暴露出其缺陷，即没有从整个物质世界的循环过程看待成本耗费及补偿问题，仅考虑人类劳动消耗的补偿，不适应可持续发展战略对自然资源消耗的成本补偿要求。
第三，投资决策者的受托责任单一。在传统经济条件下，企业投资决策考虑的受托责任比较单一，仅局限于“财产托付论”，即除了实物财产的保管和使用之外，生态环境和治理环境污染并未成为企业投资决策中委托—受托责任关系的主要内容，也就是没有考虑资源托付。然而，随着人口增加和经济增长，人们对环境资源的需求越来越大。人们对环境资源的利用已超越或接近环境承载力的边缘，环境资源的稀缺性正在迅速显现，而且随着人们对环境资源需求的进一步增加，环境资源的稀缺程度在急剧上升。投资决策过程须考虑的决策受托已不仅仅只是受出资人之托，而是受整个社会、整个社会公众之托，受托人有义务和责任向包括社会的各个方面充分履行其责任，以体现企业经济效益为主的经济责任、环境效益和社会效益为主的社会责任的统一。
三、基于低碳经济的投资决策方法探讨
第一，全部成本评价法。全部成本评价法（Total Cost Assessment，TCA） 最先是由美国环保局设计的，是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，把环境成本作为成本中重要的一项，对项目的全部成本和收益进行长期综合的财务分析。全部成本评价法是在评价周期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统投资评价法进行了改进。全部成本法的原理同净现值法，都是将现金流量折现，不同的是该方法能够比较明显地列示出项目的全部成本和效益，避免企业忽略一些有益于环境保护的投资项目。全部成本法能够避免对于一些项目周期短的污染预防性投资项目做出错误评价。传统财务会计只使用单一货币计量，不能将外部环境成本量化，比如矿石开采地表恢复成本、废气的污染造成的损害、小区生活品质下降、噪音污染等。EPA 规定的四种成本的计量难度逐渐加大，企业应借助现有的理论界公认的环境成本核算方法： 直接市场价值法、替代市场法、作业成本法等并考虑广泛的数据来源，努力将不可计量的成本部分考虑在投资决策中，为企业全面评价项目提供足够的信息依据。
第二，多标准评价法。多标准评价法 （ Multi - criteria Assessment，MCA） 从企业长远和整体出发，不仅仅考虑某一指标或几个指标的最优，而是采用多目标、多标准，把社会效益、环境、竞争能力等无形的非财务评价指标也纳入投资评价体系中进行优化评价。这种方法的必要性在于能够将项目产生的经济、社会、环境效益统一起来，也就是有助于企业在无法将全部环境和社会影响加以货币化时帮助企业进行投资决策，也可以帮助企业在环境和其他目标之间进行权衡。多标准评价法除了考虑各个目标的要求外，还必须考虑每个目标的相对重要程度，即权重。权重是各个指标对投资项目相对重要性的定量化程度，可以通过德尔菲法确定，通过请环境、经济、政治等各个方面的专家对这些不同指标发表自己的看法，然后对这些意见进行综合，从而得出专家的意见。最后通过对项目投资方案各评价指标的叠加分析，对方案进行决策。
第三，绿色评价指标。随着政府对环保越来越重视，外部成本内部化并由企业承担环境污染及环境治理费用将成为趋势，这将给企业增加大笔财务费用。投资项目绿色评价指标是在传统投资决策评价指标计算公式的基础上进行改进，不仅考虑项目的经济效益，还将企业生产经营过程中的外部效应作为一项潜在费用，主要是对环境污染造成的外部成本及治理过程中新创造的收益。这些指标能够帮助企业进行全面评估，降低外部环境因素给项目带来的影响。
第四，利益关系人价值分析法。该种方法的理论基础是利益关系人价值导向观点，认为企业是利益相关者的集合，企业以利益相关者价值为导向，满足利益相关者价值的实现，而不仅仅是为投资者创造价值。利益关系人价值分析法要求企业不能一味只追求股东利益，应关注利益相关者的共同利益，遵循可持续发展原则，为利益相关者创造可持续价值。低碳经济下，企业利益关系人中外部群众组织、政府的地位越来越重要，企业不能忽视他们的存在。企业各方利益关系人对企业投资活动都有不同的价值观和预期，利益关系人价值分析法优先考虑这一层面，避免了传统的投资评价方法将所有的成本和收益风险看作相同的，根据不同的成本和收益分别计量其风险，同时利益关系人价值分析法根据不同利益关系人的预期来调整相应的权重。
第五，较低的折现率法。在投资项目比选时，选择不同的资本成本进行折现，项目的净现值会表现出不同的优先次序。因此，折现率的大小对投资项目的决策具有重要的影响。传统投资决策方法往往使用企业的资本成本作为现金流的折现率。环境管理会计主张使用较低的折现率对未来的现金流进行折现。由于未来许多环境成本和收益无法用货币计量，使用较低的折现率可以得到较大的净现值，未来的价值相对于目前价值有所上升，有利于财务部进行项目比选时倾向于那些实施期长且环境效益高的方案，有利于投资项目目标与可持续发展目标趋同。
篇6
（二）资金的空间价值
资金的空间价值是指资金投资于不同的空间及领域，由于受不同空间客观环境条件的影响而引起的综合获利能力的差异。投资决策中资金时空二维价值的计算一是资金价格对时间的积累，即资金的时间价值；二是把资金的运动、投向及所处的空间因素考虑在内，体现资金的空间价值。资金的空间价值也是确定折现率必须考虑的因素，即资金投资于不同领域，所确定的折现率也应不同。
（三）风险报酬率水平
马科威茨根据对风险的厌恶程度把投资者分为三类，即风险厌恶者（RiskAverter）、风险中性者（Riskneutral）和风险追求者（RiskSeeker）。风险厌恶者不是不肯承担风险，而是会对其所承担的风险提出一定的报酬补偿要求。即使一个投资项目风险较高，但如果收益高到他所要求的报酬补偿时，他也会选择这个风险较高的项目。即使是风险厌恶者，对风险的厌恶程度也有差别。相对激进的投资者会为其所承担的风险提出较低的报酬补偿要求，而保守的投资者对同样的风险会提出较高的补偿要求。通常来讲，所冒风险越大，投资者要求的报酬率也越高。我们把由于冒风险进行投资而获得的补偿叫做风险报酬。风险报酬与投资额的比率称作风险报酬率。根据资本资产定价模型，在不考虑通货膨胀因素的情况下：
期望投资报酬率=无风险资产的收益率+风险报酬率
风险报酬率=风险价值系数×风险程度=b×V
风险价值系数通常用字母b来表示，又称作风险报酬斜率。它通常表达的是全体投资者的风险回避态度。如果更具体些，用它代表某个企业或个人的风险回避态度，那么得到的就是这个企业或个人对某个投资项目的风险价值系数。风险程度用字母V来表示，它代表报酬率偏离程度，可用下列公式计算得出：V=σ/E（R）
其中，E（R）代表期望报酬率，σ代表不同情况下报酬率的标准离差，可通过下式计算求得：
其中，P代表出现各种情况的概率，R代表各种情况下的收益水平。
就整个市场而言，由于投资者众多，不仅他们所选择项目的风险程度不同，而且投资者各自的风险厌恶程度也不同。在这种情况下，即使未来的现金流量估计完全相同，其内在价值也会出现差异。
（四）通货膨胀率
通货膨胀率也是确定折现率应该考虑的因素之一。因为通货膨胀率是经常变化的，而且较难预测，因此在进行投资决策时，人们经常假设通货膨胀率为零。但通货膨胀率是现实经济生活不能回避的要素，也是我们确定折现率时必须考虑的因素，特别是在通货膨胀率水平较高的情况下，确定折现率应该把通货膨胀因素考虑进去。因此，考虑膨胀率的资本资产定价模型就应为：
期望投资报酬率=无风险资产的收益率+风险报酬率＋通货膨胀率
如果用PI1代表报告期物价水平，PI0代表基期物价水平，则通货膨胀率h就可以通过下式计算求得：
(五)期望最低投资报酬率
上文论述了影响折现率的几个因素，根据资本资产定价模型，可以把上述影响因素集中体现在期望投资报酬率这个指标上。在估计期望投资报酬率时，因为将来许多因素存在着不确定性，因而期望投资报酬率就难以唯一确定。一般而言，期望最低投资报酬率是确定投资者应否投资的决定性因素，只要投资项目的回报率高于期望最低投资报酬率，投资者就有利可图，此时项目是可接受的，否则就不能接受。因此，习惯上经常把期望最低投资报酬率作为折现率。根据资本资产定价模型：
期望最低投资报酬率(EMR)=无风险资产的最低收益率+最低风险报酬率＋预计通货膨胀率的最低值
无风险资产的最低收益率通常是由资金的时间价值和空间价值所决定的。因此从这个公式可以看出，期望最低投资报酬率受资金时空价值、风险报酬率、通货膨胀率的影响，它是这些因素的集中体现。
（六）资金的资本成本
资金的资本成本也是确定折现率应考虑的因素。项目的预期投资报酬率至少应大于资金取得时的成本，否则投资就没有意义。这里的资金成本通常是指加权平均资本成本，即企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数。对于自有资金，通常以机会成本作为这部分资金的成本。折现率取值范围应高于资金的资本成本。加权平均资本成本的公式如下：Kw=∑wiki
其中，Kw表示加权平均资本成本，wi代表各种资金在资金总额中所占的比重，ki代表个别资金成本。
二、折现率值的量化方法
根据上述分析可以看到，折现率并不是一个固定的值，不同企业、不同时期，根据不同的收益能力和不同的资本成本，所确定的折现率也应不同。从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产的获利水平。资金的时空价值、投资者的期望风险报酬率、通货膨胀率水平都将综合地反映在期望最低投资报酬指标上，因此在进行投资决策时经常把期望最低投资报酬率作为折现率。此外，由于企业进行投资的目的是为了获取投资报酬，因而收益水平应大于企业的资金成本，因此，加权平均资金成本也经常作为确定折现率的指标之一。那么这两个指标哪个更合理一些呢？笔者认为，这两者是通过不同计算途径得出的，企业投资的收益率应高于二者，所以选择两者中较大的一个作为折现率，也就是折现率要以影响企业收益和资金成本的较大值确定，即：DR=max[EMR，Kw]
三、折现率的换算
折现率是建立在复利基础上的一个比率，所以折现率本质上是年复利利率。如果给出的比率是单利而不是复利，或者虽然是复利，但不是一年复利一次，而是一年复利几次或几年复利一次，则给出的利率叫名义利率。而折现率是实际利率，即一年复利一次所采用的利率，因此我们可以通过下列公式将名义利率换算为折现率。
（一）单利比率换算为折现率
假设实际利率为i，这里表示的是折现率，按单利计算的名义利率为r，n为年数，则折现率可通过下式计算求得：(1+i)n=1+r×n。
（二）一年复利几次的比率换算为折现率
当一年复利m次时，则通过公式(1+i)n=(1+r/m)mn来计算折现率i。
（三）几年复利一次的比率换算为折现率
当m年复利一次时，则通过公式(1+i)n=(1+r×m)n/m来计算折现率i。
篇7
当建立起项目投资决策影响因素层次构造图后，就要求出每一层次内各因素对于上一层次有关因素的相对重要性，亦即权重。两个因素之间进行比较，可以用表1中的九级标度表示。
在调查分析研究的基础上，采用对不同因素两两比较的方法，构造不同层次的判断矩阵，并分别计算它们的最大特征值、与此相对应的特征向量、各层次的单排序以及进行判断矩阵的一致性检验。
(二)判断矩阵权重求判断矩阵每行所有元素的几何平均
(三)层次单排序所谓层次单排序，就是确定某一层次各因素对上一层次某因素的影响程度，并依此排出顺序。其方法可以根据矩阵理论。通过数学计算求得判断矩阵的特征向量，此特征向量就代表了该层次部分(或全部)因素对上层次某因素的影响程度大小。即权重值。这些权重值便是单排序结果。对于矩阵特征向量的计算。通常采用的是特征值法(EM法)。九级比率标度法的引入，帮助形成判断矩阵，而只有当判断矩阵基本满足一致性的条件下，应用层次分析法得出的结论才基本合理，因此，为了保证层次分析法的结论基本合理，还必须对形成的判断矩阵进行一致性检验。
(四)一致性检验其检验的依据是矩阵理论。方法是先计算一致性指标，即： CI=(入max-n)，(n-1) 如果CI=0，则表明该判断矩阵具有完全一致性，检验结束，若CI≠O，则需进行随机一致性比率CI／RI的计算，其中RI指判断矩阵的平均随机一致性指标，如表2。若CI／RI
(五)层次总排序层次总排序就是计算确定某一层所有因素对最高层的相对重要性排序权值。计算某层次的总排序，必须利用上一层次的总排序和本层次的单排序，而第二层对第一层的单排序同时就是第二层的总排序，这样总排序要从最高层到最低层逐层进行。层次总排序同样也应做一致性检验，其过程也是从高到低逐层进行。
三、实例检验
现以一个具体实例为例，说明应用考虑环境成本后的层次分析法进行投资项目评价决策的基本过程。某小型化工在生产Y产品时会产生一种废料，该厂在对该废料进行处理时，拟采用B1、B2两种不同的设备。设备B1：采用酸溶剂溶解。但是采用酸溶剂溶解的方法会产生一种有害物质Z，由于该厂将其排入附近的河流，会对水质产生污染。并且目前为止企业无法将其消除。虽然现在没有相关的法规对排放该有害物质进行处罚，但是有关部门正在草拟一部新法规，估计在五年后会颁布实施。设备B2：采用碱溶剂溶解。该设备不仅不会产生有害物质，而且其残余物还可回收处理每年可取得净收益。
(一)构建判断矩阵对实例进行层次分析，过程为：先建立设备投资决策影响因素层次构造图，然后两个因素之间进行比较，可以用表1中的九级标度表示。该项目的判断矩阵有五个，即方案层相对于购置成本(A1)准则的判断矩阵；方案层相对于生产支出(A2)准则的判断矩阵；方案层相对于环境成本(A3)准则的判断矩阵；方案层相对于残值收益(A4)准则的判断矩阵；准则层相对于目标层(A)的判断矩阵，如下所示：
建立的设备投资决策影响因素层次构造图，如图2所示：
(二)层次单排序现以矩阵(A1-B)为例，其计算过程为：计算判断矩阵每一行元素的乘积Mi，M1=7，M2=1/7；计算Mi的n次方根征向量W1=(0．85，0．15)T，表示方案对购置成本的相对权重值。同理可计算出其余判断矩阵的特征向量：W2=(0．25，0．75)T，W3=(0．1，0．9)T,W1=(0．17，0．83)T，W=(0．26，0．12，0．56，0．06)T。
(三)判断矩阵的一致性检验计算判断矩阵最大的特征值。对于已求得特征向量W=(0．85，0．15)T，于是有如下计算：
计算判断矩阵一致性指标CI=0．02，计算判断矩阵一致性检验系数CR，判断其一致性CR=CV RI=0．02，可见，判断矩阵(AT1B)一致性通过，即判断不存在严重的片面性。同理可以计算得出判断矩阵(AT-B)、(A2-B)、(A3-B)、(f-A)均一致性检验通过。
(四)层次总排序根据上述计算结果，进行层次总排序，如表3所示：
从计算结果可得设备B2在综合评价中权重大于设备B1，应购买设备B2。
(五)层次总排序一致性检验层次总排序一致性检验计算如
企业进行项目投资决策时，考虑环境成本因素是非常有必要的，可能会影响投资方案的评价结果，而且运用层次分析法将环境成本影响货币计量化，并纳入到分析模型中进行长期投资决策分析，可以促使决策者在兼顾环境效益方面选择更符合企业经济效益的投资方案。
在投资决策中，常遇到多因素、多层次、非定量化条件等多因素相互交织的情况，这就涉及到考虑多目标因素的投资决策方法。而层次分析法的特点在于将非定量化研究的思维过程定量化，因此它能够定量分析一些难以精确定量的定性决策问题，也可以看作是一种定性分析和定量分析相结合的决策方法。本文提出的考虑环境成本的层次分析法为项目投资决策提供了有效的工具，其分析结果具有参考价值，但投资项目评价毕竟是一项复杂的系统工程，涉及因素众多，需结合具体情况对投资项目做出最佳选择。
篇8
一、价值工程与模糊评价方法简介
价值工程（Value Engineering，简称VE），是一种提高研究对象“价值”的科学方法和管理技术。价值工程中的“工程”的含义是指为实现提高价值的目标，而对研究对象的功能和成本所进行的一系列分析研究活动。因此，价值工程可定义为：以最低的寿命周期成本，可靠地实现研究对象的必要功能，从而提高对象价值的有组织的活动。价值工程的研究对象，包括所有为获取功能而发生费用的事物，如产品、工艺、服务等 。模糊评价方法则是以现代模糊数学为基础，研究和处理模糊现象、模糊事物的一种评价方法，主要应用于将难以量化的研究对象进行定量分析，做出定性判断的评价活动。如公共福利实现程度的定性分析等。
二、价值工程与模糊评价方法相结合的主要特点
价值工程与模糊评价相结合是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程和模糊评价的基本原理和思想方法，主要表现在以下四个方面：
1.着眼于提高项目价值。价值工程与模糊评价相结合既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值――价值为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。
2.功能分析是研究的核心。价值工程与模糊评价相结合的方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。
3.价值工程与模糊评价相结合是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。
三、价值工程与模糊评价方法相结合，优化商业项目投资决策的步骤
在投资决策过程中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。以往的一些评价方法主要侧重于经济指标的评价，缺少对实际情况和项目功能的考察，测算出的数据具有片面性，不能全面反映商业项目的情况。利用价值工程与模糊评价相递进的方法，可以比较准确地评估商业项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：
1.确定各项功能指标及其权重。对于拟建商业项目，在方案比选时利用价值工程原理，可以以方案比选过程作为价值工程的对象，根据商业项目的不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在假设有甲、乙、丙三种备选方案，假定预期收益（U1）、市场占有率（U2）、期间费用（U3）、综合指数（U4）为功能评价指标。可以利用04打分法或层次分析法（AHP），确定各项评价指标的权重，现假定U1、U2、U3、U4的权重分别为A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。
2.求出各被选方案的功能系数Fi（i=甲，乙，丙）。由数位专家组成投资决策方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别用百分制评定打分，将数位专家对于一项功能指标的打分加权，算平均值；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表1所示。
3.求出各方案的成本系数（Ci）和价值系数（Vi），如表2所示：从价值工程的角度分析，虽然甲方案相对比较是最佳方案，但三种方案的价值系数差别不大，所得结论缺乏说服力，此时价值工程评选结果失真。因此可以再次利用价值工程评选过程中的数据，运用模糊分析方法，测评出各备选方案的总体功能的优良程度，然后做出选择。
4.对各投资方案进行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 预期收益（U1），市场占有率（U2），期间费用（U3），综合指数（U4 ）}。然后建立U的诸因素评价集A，各因素的权重为A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，权重集为（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。
5.建立U的评语集，进行比较分析。评语集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集合。本评语集可以在数位专家对各个方案不同打分的基础上建立，选取一定的规则，针对U的每一个因素，将不同的打分转换成优、良、合格和不合格出现的概率，总和等于1。这样不同的方案就会形成不同的模糊评价矩阵R ，对U进行评价，就可以得到模糊综合评价Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）
例如：甲方案中预期收益（U1）的得分为80,它是由100位专家打分的均值，我们可以规定90分以上为优，80分到90分为良，70分到80分为合格，70分以下为不合格，这样就可以把得分转换成优、良、合格与不合格发生的概率。可以用同样的方法将所有功能评价指标转换成概率形式，这样就形成模糊评价矩阵R 。如下（数据假定）
因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同样可以分析出Q乙、Q丙，然后进行比较。
6.对比模糊综合评价值，确定备选方案。比较各备选方案的模糊综合评价值，着重考察各方案的优良实现程度，优良实现程度最高的方案为最佳方案。
参考文献：
[1]武献华:工程经济学.东北财经大学出版社，2002年3月
[2]吴全利:建筑工程经济.重庆大学出版社，2004年9月
篇9
中图分类号：F83文献标识码：A
收录日期：2013年5月9日
一、引言
行为金融研究认为：由于投资者的非理以及套利的有限性，现实生活中根本不存在完全有效的资本市场。也就是说，人们在进行投资决策时并非完全理性的，而在一定程度上存在偏差；同样，行为决策研究认为：现实中人们进行投资决策时并非完全理性，其进行决策选择的时候与理性经济人假设有一定的偏差。在不确定的条件下投资者进行投资决策的选择时，会根据已掌握的信息进行对未来收益预期，选择预期效用最大的决策方案。然而，由于个体投资者获得信息的局限性以及在分析已有信息、制定投资决策时受个人特质、经验的影响，并非完全理性，一定程度上受个人认知偏差、情感的心理因素的影响，所以其投资决策会表现出非理性预测，容易产生投资过度或者投资不足的现象。投资过度从行为金融学的角度解释就是因为投资者个人过度自信而过度的、频繁的进行交易的结果。这种受个体行为影响的投资决策会带来一定的成本成为“行为成本”，而行为成本比“成本”具有更大的隐蔽性和难控制。
Tversky和Kahneman（1974）通过观察实验发现，人们在不确定的条件下如果运用直觉进行信息的判断会产生三类认知偏差――代表性偏向、易得性偏向以及锚定效应。同时，Bruner和Postman（1949）提出的“选择性知觉”这一概念，认为人们的知觉受自身预期的影响的很大的，而自身预期又受到其自身过去经历的影响。接着Babcock和Loewenstein（1997）在关于“自我服务偏差”的研究中表示人们的知觉也受到自身愿望的影响。Kahneman和Tversky（1979）在“前景理论”中提出，人们的行为特征具有与参照点相关的损失厌恶性，人们进行决策时当投资者觉得某一价格将带来损失，就会对价格更加敏感。Thaler（1999）由于心理账户的存在，个体在做决策时往往会违背一些经济运算法则，从而使决策非理性。以上研究表明：在不确定条件下个体投资者在进行投资决策时，由于行为特征以及心理预期等多方面的影响往往会产生非理性决策的行为。
投资决策时受到投资者个体行为的影响，基于行为的投资决策研究分析个体投资者的行为特征对投资决策的影响，进而提出有效投资建议，以更好地避免个体投资行为因素的影响，降低个体行为成本提高投资效果。行为金融学认为虽然人们具有一定的理性，但人们的行为却非完全理性。传统理论认为投资者是追求效用最大化的理性人在现实中并非存在。所以，把个体的感情因素、心理因素融入到对投资决策的研究中，可以更好地研究在不确定情况下人们的投资决策行为。
二、行为金融学理论与决策理论
（一）行为经融学理论。行为金融学主要是从个体行为和心理因素等方面来研究、解释、预测金融市场的发展。行为金融学的主要理论有：预期理论、套利限制、投资过度和投资不足。预期理论是研究人们在不确定条件下如何进行投资决策的。套利限制主要包括套利执行成本和模型风险。套利执行成本是指投资者进行套利是有风险的，也就产生了一定的套利成本。当套利者不能确定价格发生偏离是否真实存在时，可能是因为模型设计、选择的错误，从而产生模型风险。
行为金融学中关于人的决策行为的理论，主要有过度自信、易获得性偏误、心理账户。由于投资者在获得信息和专业知识的掌握的局限性，以及在进行信息判断的过程中受到个人特质以及经验的影响，从而在进行投资决策时是有限理性的。过度自信是指投资者在进行投资决策时，过于相信自己的判断力。易获得性偏误是指投资者在进行信息判断时，总是认为容易联想到的事情更容易发生，也就是高估这类事件的发生概率，从而造成决策判断时的非理性。金融学者认为，投资者在进行投资决策的时候潜意识的将一项决策划分为几个部分来看，并非权衡全局的各种情况。一般情况下，投资者会将投资组成两个部分：一部分是风险较低的投资，这部分投资风险低安全度高可以用来规避损失；另一部分是风险高的投资，这部分投资风险高，可能获得收益也相对较大可以创造更多的财富。行为金融学试图理解和预测心理决策过程中的金融市场的意义，主要是运用心理学、行为学、人类思维进化学以及经济学原理研究金融决策，更加的接近实际。
（二）投资决策方法。投资决策就是评价各个投资方案的现实可行性，选择可以执行投资方案的过程。一般而言，判断一个投资方案是否可行最主要是判断其未来可以带来的收益是否可以满足投资者的预期。传统的公司资本投资决策方法有估计现金流法、风险分析、确定贴现率、选择并计算评价指标、计算投资效应并计算APV或直接按照投资决策规章进行方案的选择。在我国投资者进行投资决策最常用的方法是回收期法；而贴现率一般使用的是同期银行的贷款利率。齐寅峰等（2005）恰当的投资决策方法和指标的选择关系到企业的长远发展和获利能力。投资决策方法的选择实际上也是公司进行战略投资的基础。科学有效的投资决策方法可以保证未来投资收益获得的可靠性。估计现金流法进行投资决策，主要是估计投资方案未来可能的收入、成本和费用的现金流，在估计了现金流入和流出的基础上估计预期可能获得的利润。投资者进行投资决策最主要的就是为了获得更高的预期收益和较低的成本，所以估计现金流法可以使投资者更加清晰地看到成本和收益的关系以及大小。而投资决策的这些方法都受到个体的非理因素的影响，也就是说，投资者在进行投资决策时，无论是对风险概率的主观判断，还是通过投资决策方法进行风险计量和识别都会受风险偏好的影响。
（三）投资决策受个体行为的影响。Nutt（2004）的研究表明在商业性质或其他组织制定的决策中，由于决策制定方法的失败、资金投入缺乏谨慎考虑以及投资方向的错误导致有一半的决策都是失败的。这些决策会使得资金的投入得不到收益。Hammond，Keeney和Raiffa（1998）商业决策中八种常见的心理陷阱：锚定陷阱、安于现状陷阱、沉没成本陷阱、证实性陷阱、框定陷阱、过度自信陷阱、谨慎陷阱和可回忆陷阱。由于决策缺陷的存在，所以会造成决策的失误和偏差。由于投资者在进行投资时并非完全理性，会产生投资过度和投资不足的现象。Shefrin、Malmendier、Tate和Heaton（2002）认为当投资者过度乐观和自信的时候会高估投资收益，容易选择投资高风险的项目，从而降低公司价值。Gervais，Heaton和Odean（2002）则认为投资者的自信和乐观一方面会使投资者选择风险大收益高的项目；另一方面使投资者抓住更多的投资机会，从而可以增加企业价值。这些研究的共同点是个体的行为影响了投资决策最后影响了企业价值。
三、现实行为中决策存在偏差的原因
Kahneman等的研究表明由于“启发式偏差”理论、过度自信、前景理论的存在投资者在进行投资时并非完全理性，从而产生投资决策行为偏离理性状态。
（一）“启发式偏差”理论。Tversky和Kahneman（1974）的研究发现，当人们对不确定事件进行判断时，会不由自主的走思维捷径，这些思维捷径依赖于个体过去的经验，可以帮助人们迅速做出判断，但是由于个体经验具有特质性，这种思维判断方式很可能会产生判断偏差。主要的判断偏差有代表性偏差、易得性偏差。
1、代表性偏差。在不确定条件下，人们进行事物判断时，会忽略不熟悉的信息，凭自己的经验去做判断。会认为与过去熟悉的事件相似的事件发生的概率较大，而忽略不熟悉的信息，认为不熟悉的事情发生的概率比较小。所以，当投资者进行投资决策时掌握的信息相关性越小、资料信息越全面，判断越具有客观性，越不易受到主观思维和经验的影响；若获得的信息与过去以后的信息相关性较大时，个体进行判断时会受到代表性偏差的影响。
2、易得性偏差。在不确定的条件下，人们进行投资决策判断时，容易根据已有的经验判断事件的发生概率，容易感知到事件认为发生的概率大，不容易想起来的事件认为发生的概率小。这种判断事件发生概率的方法很大程度上受到个人喜好和信息接受能力的影响，也就是说受到个体行为影响的程度较大。
（二）过度自信。人们在进行判断决策的时候，会高估自己的判断能力，认为自己的判断是正确的，往往出现主观臆断性。这种现象会造成个体在进行投资决策时缺乏谨慎性、风险的分析不够客观全面。投资者由于过于追求高风险、高收益的项目在进行风险分析和识别、计量是缺乏谨慎性。Griffin和Tversky（1992）认为影响人们自信程度的因素有样本规模、基率、辨别力、难度、专业知识与信息。
（三）前景理论。Kahneman和Tversky（1979）研究认为，人们的决策过程实际上是两个阶段：编辑阶段和评价阶段。编辑阶段是个体根据参照点等整理信息的过程。评价阶段依赖价值函数和主观概率的权重函数对信息予以判断。eath和Tversky（1991）研究表明，现实世界中，厌恶模糊性和自己对分布的评估能力有关，通过向被试者出示更有专业知识的备选方案，来突出其没有能力的感觉，能加强其对该方案厌恶模糊性的程度。另外，在人们感到特别有能力评价某个备选方案时，就会出现厌恶模糊性的反面，也就是偏好熟悉的情形。
四、如何进行有效的投资决策
投资决策是企业、个人投资活动的起始阶段。投资活动作为一种有目的的活动，投资决策的制定对于企业后期获利和目标的达成具有纲领性作用。所以，合理、正确的投资决策对于提高投资效果具有直接的贡献。同时，投资决策质量直接影响投资方案的设计，进而影响投资效果。提高投资决策质量是提高企业经营绩效的前提。
Hammond，Keeney和Raiffa（1998）认为有效的决策需要考虑的因素：问题、目标、可选方案、结果、权衡、不确定性、缝隙承受能力、相互联系的决定。aker，Ruback和Wurgler（2004）认为经理人在非完全有效市场上的财务决策需要平衡基本价值、迎合股东、市场时机三个目标。类似的，Stein（1996）认为投资者在非有效市场上的投资决策需要考虑投资的净现值以及投融资决策所导致的偏离预期结果的成本。
主要参考文献：
篇10
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
项目投资决策是全案最为关键的环节，反映了企业选样开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
1.1市场分析与预测
房地产市场分析与预测是房地产开发项目决策工作的重要组成部分。通过房地产市场的分析与预测，企业可以达到如下目的：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指导项目的规划设计。
1.2市场分析与预测的步骤
房地产市场分析依据所服务的对象不同，其所需收集的信息范围和内容也有所差别。一般来说，房地产市场分析需要遵循以下步骤：（1）确定分析的目的。即确定分析是为选择投资与决策方案服务、为解决某具体问题或发现市场机会服务为产地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务；（2）确定分析的目标。主要决定该项目分析的范围及所需解决的主要问题；（3）确定分析的方法。主要确定该项目分析所需数据类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择；（4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；（5）进行数据收集、数据处理和数据分析；6）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测。
1.3房地产市场分析的内容
项目资源分析主要包括经济资源分析、城市发展分析、城市文化分析和地块自身资源分析。
（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等。
（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况。城市发展评估指标包括总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划洋细情况、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补。城市文化评估指标包括城市的经济、交通地理优势、城市入文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究。
（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。
1.4房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的力法和手段，根据调查分析所提供的信息资料.对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预侧方法主要有定性和定量两种。
（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测。
（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。
1.5目标市场确定
即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异(如需要、欲望、购买习惯和购买行为)，把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。房地产项目的目标市场就是在房地产市场调研与预测的前提下。针对房地产项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是房地产目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。
2项目定位决策
定位决策包含项目市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项日产品形态定位等。在进行项目定位决策时，要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场及目标;要考虑发展商与消费者的互动.通过项目树立发展商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。
目标市场定位是通过对项目资源的分析，确定目标市场，对目标市场进行定位的过程。一般采用SWOT分析法对项目进行分析，对项目资源进行评估，通过竞争力分析来定位。
概念设计是项目的灵魂、是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统，具体包括;主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等，而主题概念是项日要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的日标是有效功能价值最大化。在项目的核心定位中，发展商应根据开发概念及生活蓝本的定位，推导出项目的生活模型。并将项目的生活模型与目标客户群需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。
3投资决策分析
3.1投资项目的现金流量
现金流量是指在投资决策中是指一个投资项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。为了正确计算投资方案的增量现金流量，进行判断时，应注意以下四个问题：1）区分相关成本和非相关成本。相关成本是指与特定决策有关的，在分析评价时必须加以考虑的成本，包括：差额成本、未来成本、重置成本、机会成本等。与此相反，与特定决策无关的，在分析评价时不必加以考虑的成本是非相关成本，包括：沉入成本、过去成本、账面成本等。2）不要忽视机会成本。在投资方案的选择中，如果选择了一个投资方案，则必须放弃投资于其他途径的机会，其他投资机会可能得到的收益，是实行本方案的一种代价，被称为这项投资方案的机会成本。理解机会成本时应注意以下要点：① 机会成本不是通常意义上的"成本"，它不是一种支出或费用，而是失去的收益。② 这种收益不是实际发生的而是潜在的。③ 机会成本总是针对具体方案的，离开被放弃的方案就无从计量确定。④ 机会成本在决策中的意义在于它有助于全面考虑可能采取的各种方案，以便为既定资源寻求最为有利的使用途径。3）要考虑投资方案对公司其他部门的影响。4）对净营运资金的影响。
3.2投资项目评价的一般方法
（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。
计算公式：净现值（NPV）= ∑现金流入现值 - ∑现金流出现值
净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本，另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。
净现值>0，投资项目报酬率> 预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率= 预定的贴现率，方案可行；净现值
该方法具有广泛的适用性；但确定贴现率比较困难；不同规模的独立投资项目，净现值不等，不便于排序。
（2）内含报酬率法是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。
内含报酬率（IRR）的计算，主要有两种方法：①"逐步测试法"，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。②"年金法"，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内含报酬率可直接利用年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。
IRR>必要报酬率，方案可行；IRR
4结语
通过以上分析以及工程实践表明，有效的项目投资决策作为项目实施前的关键环节，对开发商以后的开发经营可达到事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，同时对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
参考文献：
[1] 汪克夷，董连胜. 项目投资决策风险的分析与评价 [J]. 中国软科学，2003，12(01)：35～37.
篇11
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
篇12
投资项目的决策是通过比较不同建设方案，并进行投资经济性分析，做出正确、合理的选择，由此可见投资估算的重要性。项目决策中投资估算合理与否，直接关系到工程造价的高低和项目建设的成败，具有极其重要的作用。因此，选取正确合理的投资估算方法不但是项目决策过程的重要任务，更是整个投资项目顺利进行的必要前提。
1投资估算中的不确定因素
决策阶段主要是投资者对拟建项目的类型、规模、建设地点、时间、地质条件等工程特征提出轮廓性建议和设想，对拟建项目的必要性、技术经济和生产力布局上的可行性进行框式论证与优化。但是，这一阶段工程造价控制的难点是：
（1）项目模型还没有，工程量尚不明确，投资估算难以准确；
（2）为了项目尽快上马，人为地高估效益，低估投资，搞“钓鱼战术”；
（3）由于缺少针对性，投资估算所选用的数据资料难以真实的反映工程实际情况；
（4）可行性研究周期短，无法进行多种投资方案比较。
基于以上原因，造成了工程建设过程中存在着诸多不确定因素，给投资估算带来了相当大的难度。
2提高投资估算准确性的策略
有效提高项目投资估算的准确性，应从以下几个方面着手。
2.1认真收集基础资料
要做好基础资料的收集工作。依据时间、物价、现场条件和装备水平等因素做出详细的调查，如工程所在地的地质、气候、水电供应、主要设备价格、大宗材料采购地以及现有已建类似工程资料等等。随着项目的推进，更多相关的信息可以得到利用，其所起到的作用也会越来越重要。
2.2做好市场研究
市场研究是按照科学理论、尊重实际情况的方法，有计划、有目的地对拟建项目的市场供求情况，包括国内外市场对类似项目的建设情况、国家对该产业的政策引导及今后发展趋势等进行系统的搜集和解析。要根据大量的统计数据和技术信息，进行认真的比较与综合分析，进行深入研究详细论证项目建设的必要性，并对项目的发展前景做出具有建设性的最科学的判断。
2.3精心比选投资方案
投资方案的比较与选择，是可行性研究和项目评估工作的重要组成部分，也是项目决策的重要环节。它所涵盖的内容十分广泛，既包括工程技术条件、建设条件、生产条件、投资时间和生产规模等，同时也包括经济效益和社会效益的比选。在项目决策阶段和经济评价过程中，对拟建项目计算期内投入产出等诸多因素进行调查、预测、研究、计算和论证，利用现代化的经济分析方法，选出最佳投资方案，保证工程项目的可行性和经济的合理性。
3投资估算的编制方法
投资决策过程大致分为：项目规划阶段、项目建议书阶段、预可行性研究阶段、可行性研究阶段四个阶段。其常用的估算方法有：生产能力指数法、比例估算法、设备及厂房估算法和指标估算法等。在决策的不同阶段，为提高投资估算的准确性，应按项目的性质、技术要求和数据资料的具体情况，针对性地选择不同的计算方法。下面介绍几种应用较多的静态投资估算方法。
3.1生产能力指数法
计算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1为已建类似项目投资额；Y2为新建项目投资额；X1为已建类似项目生产能力；X2为新建项目生产能力；n为生产能力指数，通常0≤n≤1；CF为综合调整系数。这个方法是由威廉斯（Wiliams）和纳尔逊（Nelson）两人首先发表。由于投资与设备费用和生产规模的0.6次方成正比，所以这种方法也叫“0.6指数法”。后来人们把这个方法的使用范围推广到计算整个工厂的投资。
如：已建年产20万t规模的某项目投资额为3亿元，现有年产50万t规模的相同项目，工程条件与上述类似，调整系数为1.2，根据式（1）计算，则该项目投资总额为6.24亿元。这种方法是根据已建成的类似项目生产能力和投资额，来粗略估算新建项目静态投资额的方法，计算简单、速度快。生产能力指数法多用于项目建议书阶段，不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模。
3.2比例估算法
这种方法是根据同类型已建项目的有关资料，计算出拟建项目的各专业工程费占工艺设备（包括运杂费和安装费）投资的百分比，然后把各专业工程的投资（包括工艺设备费）相加求和，再加上其他有关费用，即为该项目的总投资。计算公式为：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C为拟建项目投资额；I为拟建项目的其他有关费用；E为拟建项目设备费（含运杂费）；P1，P2，P3分别为已建项目中建筑、安装及其他工程费等占设备费的百分比；f1，f2，f3均为综合调整系数。该方法常用于项目可行性研究阶段。
如：某工厂工艺设备投资为3000万元，据相关资料分析，各专业工程费占工艺设备费的比例为：土建25.9%，化工17.53%，收尘2.18%，电力9.78%，仪表5.31%，给排水2.46%，采暖1.26%，通风3.84%，照明0.46%，通信0.81%，总图1.16%，其他费用暂估为1000万元。根据式（2）计算，调整系数：f=1，该项目总投资额为6120.7万元。
3.3设备及厂房估算法
在工业项目中，工艺设备投资与土建投资之和占了整个项目投资的绝大部分。当设计方案初步选定了工艺设备时，工艺设备投资与厂房土建投资就可以根据设备的重量及厂房的高度和面积分别估算出来。其他专业的工程投资：与设备关系较大的按设备投资系数计算；与厂房关系较大的按厂房土建投资系数计算，两类投资加起来就得出整个项目的投资。这种方法在预可行性研究阶段使用比较合适。
如：某小型发电工程工艺设备及安装费用为1.42亿元，厂房土建费用为1.26亿元，其他各专业工程投资系数为：工艺设备1，汽机设备0.04，余热锅炉0.14，化水0.01，烟气净化0.09，动力0.06，仪表0.08，给排水0.08，系数合计为1.5；厂房土建1，暖通0.02，照明0.01，工业管道0.01，总图0.03，系数合计为1.07。则该项目总投资为3.48亿元。
3.4指标估算法
投资估算指标这种方法多用于估算房屋、厂房的造价，常用于可行性研究阶段。以厂房造价为例，应注意两点：
（1）厂房结构（如钢结构、钢筋混凝土结构）；
（2）各项技术参数（如不同高度、跨度，吊车重量及台数，工作制度等）。
如果能根据上述两个重要因素，分析出本地区各种厂房造价指标，再乘以总面积，即可得出该厂房土建部分的投资。该方法在土建工程中被广泛应用。这种方法准确程度虽然较高，但需要大量的计算，工作量较大，而且要求设计必须达到一定的深度才能使用。
4结语
综上所述，投资估算的正确性与合理性对投资项目的决策具有重要影响，且对项目总造价及实施具有决定性的影响，因此，编制人员务必根据项目实际情况，选择合理的投资估算方法，采取一切行之有效的措施，将决策阶段的投资控制工作做得更加完善，在熟悉各项法规及相关执行标准的前提下，从源头上有效的控制项目的投资，为工程项目的顺利建设打下基础。
篇13
一、项目投资决策的原则
随着市场经济的发展以及宏观调控政策的实施，房地产业的生存环境面临冲击，要获得生存之地，房地产业必须合理规划企业发展方向，充分利用技术经济分析方法，对投资项目进行全面性的经济利益分析和风险价值评估。房地产业在项目投资决策中，必须遵守这么几个原则：
其一，目标原则。经济效益是任何企业发展的基础，房地产业投资决策必须以企业经济效益为目的，以一定的目标为指导，规范项目投资决策行为。投资决策目标必须适应于企业发展要求和企业实际，依据企业基础制定确定目标方向；投资决策的目标必须具有精确性，即为，投资项目内部的各项信息必须在目标之内，且每项经济目标都必须量化，以此实现对投资决策项目的指导作用。
其二，动态原则。房地产业的市场变化较为频繁，企业间的竞争格外激烈，这就要求投资决策以市场动态变化为基础，根据市场发展走向和人们的消费需求，来制定自身的投资决策，同时，根据市场变更因素，积极调整投资决策。
其三，可行原则。房地产市场将风险性和利润性紧紧凝结在一起。房地产开发的周期较长，投资较大，且极易受到外界因素的影响，因此，在投资决策中，必须利用经济分析法，对投资项目的经济利益和风险程度进行计算分析，确保能够进行项目施工，并获得投资效益。
二、项目投资决策的过程性
投资决策主要对投资项目的经济性和风险性进行分析，通过利益比较，决定投资方向和投资规模。具体来看，投资决策主要包括以下几个过程：
1、分析投资决策的影响因素
影响投资决算的因素众多，尤其在现代消费市场不断扩大的情况下，消费者的需求越来越制约投资决策的方向，而就经济因素来看，主要表现在资金来源、筹资方式以及一些影响房地产业项目投资的主要因素，因此，在决策过程中，必须确定房地产建设项目的资金来源，通过比较各种筹资效益，选择合理的筹资方式，并以适当的方式，对主要影响因素进行处理。
2、进行投资估算
投资估算对项目决策以及投资成败起到重要作用，是衡量投资决策可行性的重要标准。编制房地产建设项目投资估算时，要依据相关性的标准，依据编制期内的价格，进行编制，并将市场价格、利率、汇率等变化性的因素考虑到其中，为后期投资建设提供有效支持。
3、进行经济分析
经济分析即为对影响投资决策的各个因素以量化形式进行分析，其包括决策变量、目标约束、方案约束、资源约束等内容，通过对各项内容的综合分析，做出房地产投资是否可行的决策。由于影响房地产业经济利益的因素众多，在进行经济分析中，主要面向投资项目的经济效益以及风险性，并通过对投资来源、融资方式、方案选择、资源因素等的分析，来确定投资方案的可行性和实用性。
三、工程实例
某房地产开发公司具有多个开发项目：豪华住宅、普通住宅、商业楼、写字楼、厂房，在建设区具有不同的地段，假设为5个。投资决策，必须以房地产业经济效益为前提，对各个项目的风险性和利益性进行分析，进而确定开发方向。
1、变量选择
案例中，房地产类型以及地段都是影响房地产业投资决策的变量因素，假设房地产类型为m，可选地段为n，则有m×n中选择方式，具体到案例中，则有25种选择方式，这就要求根据变量对其进行分析，当变量值为0时，则不选择此方案，当为1时，则采用此方案。
2、项目投资来源分析
项目投资来源众多，本房地产业通过经济分析后，采用公司筹资、银行贷款和预售收入三种方式。在项目投资中，计划总投资为3000×104元，三项资金进而分别为800万元以1380万元及620万元，根据计划投资目标，对企业投资项目进行目标分析，并以此决定采用何种方案。
3、方案选择
由于在一个地段只能投资建设一个项目，且一个项目职能对应一个地段，因此，因此5个项目和5个地段存在对应关系，由此可建立约束方案。
净产值、收益率、投资回收期是房地产项目开发中经常用的经济评价指标，无论三者如何作用，在经济评价中，主要考虑标准差和期望值两个因素。标准差即为我们常说的风险，期望值是理想状态的估计均值。现行的投资决策目标体系由三个指标的期望值和风险组成，如净现值期望——净现值风险。在选择投资方案时，要求对每种关系进行分析，具体到本案例，则为：保证所选方案的净现值期望值大于0，平均净现值要不大于3千万；平均内部收益率期望不小于42%，其风险要小于5%；平均投资回收期限要控制在5年之内，且平均投资回收期风险要在两年内。
在投资决策中，往往对三个指标优劣性进行分析，并划分出优先等级，这就要求根据项目实际情况，对各种指标期望和风险进行衡量，以此确定出具体方案。具体到本案例，则在每个方案中，要求净现值期望不小于零，其风险不大于4千万；内部收益期望要大于23%，其风险不大于6%；投资回报期期望在7年以上，其风险控制在两年半，由此，该房地产企业将三个等级顺序为净现值、内部收益率和投资回报期。
4、资源分析
在方案选择中，必定涉及到大量的人力、物力以及财力投入，这些因素也影响着投资决策的开展。每一个房地产业的人员和财力都是有限的，在方案开发过程中，必须将现存的资源充分利用，全方位考虑方案所需的资金、人力与公司人力限制和资金限制，通过比较两者差值，确定选择哪种方案。在本案例中，房地产业融资3000×104元，提供100人，将其分散到各个项目与地段中，通过比较获得指标值和资源利用情况比值为1，这说明此方案可行。
在5个地段和五种开发项目中，通过净现值、内部收益率、投资回收期以及资源投入比较，发现本企业进行此项目开发，满足了房地产业发展的各项指标，进而说明了投资决策方法的可行性。
结语：
近年来，在市场经济的冲击下，房地产行业竞争愈演愈烈。市场动态发展中的经济因素，如消费者需求、资源因素、人力投入成本、市场价格等，制约着房地产业项目开发的方向，这就要求房地产业把握住市场发展规律，坚持目标原则、动态原则和可行原则，充分运用投资决策方法，分析建设项目的可行性和风险性，进而在确定经济收益的前提下，选择良好的投资方案。
参考文献：
[1]彭庆生.浅谈房地产企业全过程工程造价控制[J].科技与企业，2011（08）
