引论：我们为您整理了13篇房地产行业投资策略范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
在2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。
加息从负面影响供求
房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。
对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的商业银行贷款成本。加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。
对于买房者来说，加息主要是提高了月供支出。我们假设：住房现价50 万元，首付2 成， 贷款期限15 年，贷款利率为自营性个人房贷基准利率，测算不同加息幅度下月供支出的变化。经过测算，得到的结果如表一所示。当自营性个人房贷基准利率提高基点从25 到200 个基点变化时，如果以10 月29 日加息后基准利率为基准（利率为5.31%），则月供支出增加额从53 元向437 元增加。
当个人房贷基准利率相比2004年10 月29 日加息150 个基点时，住房消费需求对利率的敏感性将越来越强，降低消费质量、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚，消费需求受到的抑制作用越来越大。 (见图2)
升值预期和升值从正面影响供求
房地产是抗通胀、流动性良好的实物类资产，人民币升值将提高外资和内资对房地产的需求。但在在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产的消费需求影响不大，这是因为消费需求主要是国内居民的需求，而且首先取决于收入水平。同时我们认为，人民币升值一旦成为现实，按照政府的意图也将是首先放开人民币的汇率浮动范围，这个幅度预计在开始至少在2005 年内将相当有限，估计在3－6%。所以总体看，人民币升值对房地产供求的正面影响局部大于全局，预期效应大于实际结果，1-2年内不具备可持续性影响。
三、行业投资策略及重点公司推荐
基于上述事实,我们认为在2005 年对房地产行业的投资策略选择是：配置行业优势企业和精选资源优势企业。这是基于房地产市场依然保持兴旺而开发商数量急剧减少，同时土地储备和经营性物业价值提升的条件下所做出的判断。
1．行业优势企业将具有更大的市场发展空间
土地储备决定盈利水平
在土地供应这个房地产业市场化的最大瓶颈解决之后，土地取得与储备决定发展商的生存与否。（1） 土地二级市场的建立使资源信息不对称、资源取得不透明的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并，扩大了有实力企业的参与程度，在实施“招拍挂”后大发展商的土地储备数量迅速上升。（2 ）大面积土地资源出让和多企业联手参拍有效阻挡中小企业进入，并在一定程度上具备市场定价权。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成银团联手投标，资金实力不济导致开发用地储备缺乏直接使中小发展商丧失市场地位，过去数量庞大的发展商迅速成为项目公司，并且在项目完成之后宣布告别房地产行业，有数据表明，北京市目前4000 家房地产公司正在以每年40%的速度减少，行业龙头企业的出现指日可待。
资金实力制约发展速度
篇2
根据我们调查统计的数据显示，2006年私募股权投资在中国房地产行业有31起投资案例，投资金额达30.37亿美元，分别占2006年传统行业案例总数和投资总额的42.5%和46.6%，也分别占了2006年中国私募股权投资市场整个案例总数（129个）的24%和投资总额（129.73亿美元）的23.4%。从房地产行业投资案例总数与投资总额来看，房地产行业在2006年我国私募股权投资中占有举足轻重的地位。
此外，根据我们的统计，在2007年第一季度私募股权投资对传统行业的投资案例中，无论从投资案例数还是从投资金额来看，房地产行业的投资都居各行业之首。统计范围内，2007年第一季度私募股权投资在中国房地产行业共有9起投资案例，投资总额高达9.66亿美元，分别占第一季度传统行业案例总数和投资总额的39.1%和51.6%。
篇3
（一）房地产市场
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心是形成房地产市场交易价格。
（二）房地产市场特性
由于房地产不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。因此，房地产市场是房地产权益交易市场。由于房地产不可移动，其区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内的不同地区之间，房地产的市场条件、供给关系、价格水平都会大相庭径。①
（三）我国房地产市场的发展现状
2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。出台遏制部分房价过快上涨的办法后，房价出现回落，投机性购房需求得到一定抑制，保障性安居工程进展顺利。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年，国家加强了房地产市场调控。国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
二、限购令下昆明主城区房地产市场分析
（一）土地市场供求情况
土地供给方面，从同比增长率来看月度供应变化，2011年土地供应量大幅上涨。据昆明市房产信息网数据，2010年土地供应量的峰值出现在12月为7337亩，2011年的峰值出现在6月为17961亩，达到最高同比增长率4797%。
从土地成交来看，限购之后，土地成交的同比增长率较供给大为缓和，仅有12月同比下滑，其他月份都出现显著增长。整体来看，2011年土地市场的增长，尤其是6月份土地成交量大幅上涨，来自于政府对于土地供应的大规模放量，其在土地市场供应的垄断地位形成的特殊局面。究其原因，可以归结为新城开发、旧城改造、保障房建设和基础设施建设四个方面产生了对土地和资金的大量需求，为实现上述工程，在地方财政支出大幅增加的背景下，通过土地提高财政收入就成为重要的资金保证途径。
（二）全市房屋成交情况
据昆明市房产信息网数据显示，昆明市2011年共成交各类商品房72926套，成交面积602.62万平方米。虽受限购限贷影响，成交套数少于2010年90套，但成交面积约有4%的涨幅。据昆明市房产信息网数据显示，2010年昆明全年成交套数73016套，成交面积583.57万平方米。2009年成交总房源套数78134套，成交面积702.35万平方米，有大幅度增长，比2008年翻了近1倍。
（三）昆明房地产市场预测
从宏观经济来看，2012年11月CPI回落、PMI指数低于50%、楼市价格回落等系列信号，国家本轮的宏观调控已经取得了阶段性的成果，但也带来了2013年经济下行的风险。宏观基本面从紧缩到微调，将给房地产行业带来一定的积极影响。投资层面，2012年昆明的房地产开发投资预计仍将达到40%以上，保持了良好的发展势头，也为2013年及后期的昆明房地产市场发展打下了基础。结合土地市场来看，昆明2012年逆势高走，实现了供应面积、成交面积和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地就可能形成3232万平方米的建筑面积，形成32万套的供应量，对未来市场形成了充沛的供应量。
2014年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
三、限购令下房地产企业投资策略
2013年政府的宏观调控得到进一步的深化及落实，土地政策及楼市调控双管齐下，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归。尽管昆明房屋成交量未受到太大影响，市场抗风险能力较强，但行业内认为目前的房地产投资依旧面临新的调整与转型。要想在市场内寻求更好的生存与发展，房地产企业必须进行房地产投资策略的重新调整。
（一）策略一：顺势而为
在限购令下，房地产企业应调整好心态，从积极的意义上解读调控，正视和承担调控的存在。
从国家政策趋势看，房地产企业应大力配合政府推进当前“房地产合理化运动”，把投资重心转移到建设保障性安居工程，与政府政策保持一致。在当前楼市调控的政策趋势下，房地产企业可以配合政府建设保障性住房，这将有利于投资者在激烈竞争下占有市场。
（二）策略二：科学定位
房地产具有的固定性、适应性、异质性的特征，其价值本身受到区位环境、配套设施、房屋结构、外观装饰等影响。限购之后，房地产投资空间受到挤压，对房地产项目进行科学定位显得更为重要。为满足不同投资或置业的需求，房地产开发商应制定适合不同目标客户群的方案，来优化市场定位。
（三）策略三：成本管理
由于房地产的长期使用性，开发周期长、流程多，成本项目的构成十分复杂，越来越多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性。在限购的新形势下，低成本战略成为房地产企业最基本的竞争战略。更新成本管理理念，有效地实施战略，能快速培育企业的核心竞争力。
（四）策略四：薄利营销
在房地产定价方面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案的项目来说，低价入市成为了最为直接且有效的价格策略。除了考虑到成本定价和市场定价策略，对不同客户可采取差别定价策略。对于首购置业者、老顾客置业、一次性付清全款和按揭付款的，可按具体情况分别给予1%-5%不等的优惠。
结语
通过资料收集和分析，可以看到，短期之内，国家对房地产市场坚持宏观调控的取向不变，公民对房地产的刚性需求不变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断。在此背景下，策略转型与调整是当前房地产市场着力解决的问题。鉴于此，
本文提出了针对性的建议：（1）顺势而为：房地产企业调整好心态，配合政府建设保障性安居工程；（2）科学定位：投资空间挤压下，优化市场定位及产品定位；（3）成本管理：低成本战略；（4）薄利营销：实行低价营销策略及差别定价策略，以满足不同投资者和置业者需求。（作者单位：云南大学）
参考文献
[1] 张东.房地产投资导论[M].北京：中国财政经济出版社，2009.
[2] 王书城.中国房价大趋势[M].北京：中国经济出版社，2011.
[3] 李庆生.建造黄金屋：高回报房地产投资策略[M].北京：中国经济出版社，2008.
篇4
在政府宏观调控的大背景下，住宅市场成交量受到了明显的抑制。据佑威地产研究中心数据显示，目前楼市整体新增供应量同比已出现大幅回落，交易量同比更下挫了4成。此外，数据还显示供求量自2006年以来同期相比已处于最低水平。
不过，在2012年春节过后，排除节日影响的上海楼市开始出现了稍许回暖的迹象，成交量放大，其中不乏豪宅项目。据佑威地产研究中心数据显示，相比普通住宅市场成交量的大幅下滑，豪宅成交量相对稳定并有所增长，单价6万元以上的豪宅成交量虽不多，但成交面积在3月已开始小幅上升。
目前行业的低迷状态或将延续，但豪宅等高端物业可能拉动楼市。对于顶级物业而言，其价值也将随着板块优势日益显现。种种迹象表明，未来顶级豪宅市场仍具有足够的长期投资增长性。虽然调控政策的影响仍然非常大，但在人民币升值预期和通胀的双重背景考量下，被压抑已久的需求融合了自住和保值的双重目的，高端客户往往会主动做出入市选择性，而且这种趋势已在2012年年初开始逐步走强。
在国际金融危机下，美国的豪宅市场同样也在热销。几乎每个明星或高管为防止资产缩水，都开始寻求保值增值的办法，于是投资豪宅成为了风险转移的最好途径之一。在众多投资者看来，豪宅是一种时间资产，不受任何限购或其他政策影响，而城市中心、自然资源和历史文化等这些不可复制的资源，自然又将顶级豪宅和普通住宅划出了鸿沟，顶级住宅成为主流的资产配置也不足为怪。对于国内的豪宅市场，随着一类城市核心地段的供给紧缩，顶级住宅价值愈加凸显，对稀缺资源的占有更是豪宅保值增值的核心，而同时囊括完善的商业配套及历史文化的豪宅更是少之又少，投资者将为此竞相争夺。
房价寻底中的投资机会
中国大多数富豪选择物业的标准不论是自住还是投资，往往更注重楼盘的品质、知名度、投资回报等指标。集城市最优质资源、稀缺性、不可复制性等特性于一身的高端物业，使得投资者可享有便利的交通、舒适的环境、高端的教育资源，以及未来有较大的升值空间。因此，一种会让人有物超所值感觉，并甘心为之付出的冲动，使得高端物业目前仍是市场上房价寻底过程中最具竞争力的投资之一。
据财通证券的房地产业2012年投资策略显示，2011年以来，国家加大了以限购、限贷、限价为核心的地产调控政策以及紧缩信贷的宏观货币政策。截至2012 年第一季度，房地产行业的调控没有明显的松动迹象，房地产行业的非理性繁荣时代已结束，未来将步入平稳增长的阶段。财通证券进一步预计2012年上半年开发商的资金危机将更为严峻，虽然政策调控已接近底部，但拐点仍未现。上市房企经过多轮调控的磨炼，较之2008年具有更强的抵风险能力，这个行业存在阶段性的估值修复机会，通过提升市场对政策面及基本面见底的预期，从而带来行业的趋势性投资机会。
长江证券的2012年房地产行业投资策略则认为，房地产市场已出现了积极的变化，市场开始从行业长期健康发展的角度来重新审视，多层次住房体系的逐步完善以及各方面政策目标的逐渐实现，使得未来将成为一个逐步回归市场化的过程。对于重归市场化的趋势判别，长江证券认为，首先本轮政策的目标房价的合理回归已开始逐步实现。其次随着保障住房体系的逐步完善，未来仍然需要各类消费层次的商品房来满足市场需求。最后，政策目标从长期上看仍希望维持经济及房地产行业长期健康稳定发展。
中信建投的2012年度房地产行业投资策略认为，房地产板块的低估值为反弹奠定了基础，目前房地产行业的基本面并未好转，房价仍位于下降通道。不过，房价的进一步下降和购房者对2013年以后限购政策逐步放松的预期放大，因此可能在第3季度末或第4季度迎来商品房销售的底部回暖，而可售量丰富且有较高品质的楼盘在反弹时将成为投资首选，从而带来房地产板块的整体投资机会。
品质与附加值的竞争
篇5
2013年2月国务院公布调控房价的新五项措施无疑在中国房市掀起了轩然大波，自2003年国务院出台 “18号文件”至今，恰是中国房地产宏观调控10周年，且不论政府调控效果如何，对房地产行业而言，调控政策频出银根一再收紧，其传统的单一依靠银行贷款融资途径受到严峻考验。地产行业资金高度密集、金融属性强，但目前存在的客观问题是房地产开发过度依赖银行贷款这种间接融资模式，市场缺乏其它金融工具。早在2005年行业商会会长聂梅生就曾经提出房地产行业主要向银行借贷这种间接融资模式要转变，应该动员社会上闲散资金通过各种形式投入进来，分享行业发展红利、稳定市场。
根据国际房地产发展经验，促进融资多元化、发展地产融资市场必将是房地产行业健康发展之路。近几年国内市场正在积极探索地产融资新途径，房地产基金得到迅速发展。中国城镇化进程持续进行中，房地产市场需求仍强劲，发展房地产基金这一有效的融资工具既能减少银行和其它金融机构的风险又能推动房地产行业的进步，更能促进行业金融化进程。
二、房地产基金的优势
欧美等发达国家推出房地产基金较早，发展成熟亦有完善的法律体系支持。如美国地产业已形成房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商等为辅的格局，行业融资来源中银行仅占15%，房地产基金达35%的份额，其中房地产投资信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。
国外的REITs具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。
三、我国房地产基金的现状
2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。
目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，LP是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。
另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过IPO方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。
四、结论
鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。
参考文献：
篇6
一、房地产企业财务风险管理存在的问题
（一）财务管理意识薄弱的问题
我国的房地产企业大多都是家族式的企业，企业的所有权和经营权完全操作企业的最高管理层，从而导致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企业横向之间和纵向之间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，从而造成资金使用效率低下，资金链断裂，增加了企业的经营风险。同时，多数房地产企业内部财政管理大权掌控在决策者手中，重销售轻管理的现象及其严重。很多往来业务都没有记录在册，基本都是走形式，大多数房地产企业的账本都一式两份，其中一份是为应付检查。以上因素导致了企业在核算方法上停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识严重缺乏，应用水平不高，最终使得企业财务管理停滞在较低水平。这样就导致了财务人员制作的财务报表不能真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会使得财务决策失误，进而严重影响企业的经营风险。
（二）不重视预算管理职能
一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理制度，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本成本、资金周转、投资回报率等方面进行财务分析，不能将实际情况与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未能发挥充分的作用。很多房地产企业编制财务预算的目的仅仅是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门与上级之间信息不对称，只能根据企业申报的预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的必要性做出正确的判断，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。
（三）企业内部财务监控机制不健全
财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财会信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，这无疑对经营风险的产生起了一种“促进”作用。但是我国多数房地产企业虽建立内部监控机制但也未严格执行，特别是有的企业将管理与监督合并在一起，使得权责不明责任很难追究，监管机制形同虚设，由此增加了财务风险。
（四）低效的资金管理问题
资金管理是房地产企业进行财务管理活动的关键环节。因此，房地产企业加强资金管理有助于实现预期收益，完成既定的发展目标。大部分房地产企业没有计划的使用资金，在资金比较多时就随意开支，不分必要与非必要，资金不足时很容易因无法进行资金周转而使得企业陷入财务危机。有的企业在项目启动前不对项目资金的使用做整体的计划，在资金使用时只考虑对单一项目的影响，忽略了企业的整体利益。也有企业认为资金越多越好，使得企业大量的闲置资金以备不时之需，从而造成资金的严重浪费、资金使用效率低下。
二、加强房地产企业财务风险管理的措施
（一）优化企业的融资行为
融资行为对于企业来说是一项非常重要的财务活动，成功的融资行为，不仅会解决企业的财务危机，还会给企业带来巨大的利润。然而，不恰当的融资行为，会给企业带来巨大的风险，导致无法偿还，甚至导致企业的倒闭。所以，对企业融资风险的控制是刻不容缓的，必须作为企业财务风险管理的重心工作。房地产企业本身就是资金密集、生产周期长、风险高的产业，所以公司制定合理的资金运用方案和合理的融资方案尤为重要。企业一定要选择正确的融资方案和融资渠道，谨记融资的目的是保证经营活动的可持续。
（二）建立健全的财务风险管理机制
财务风险管理是一个识别风险和评估风险、评价风险、控制风险、处理风险损失的过程。应对财务风险的措施是在风险识别、评估和评价的基础上进行的，所以风险识别、评估、评价是极其重要的。企业要想及时解决出现的财务风险，就需要制定详细科学的财务计划和方案，健全财务管理系统，对财务决策采取科学的方法。想要健全财务风险管理的机制，首先要建立科学的统计分析制度，利用现有的数据进行统计分析，从而对未来风险进行预测，目的在于及时发现问题从而采取相应的措施来控制风险。第二，建立完善的客户管理制度，房地产企业的资金投入量很大，生产期很漫长，企业的经营活动依赖于客户的资金，客户信用的好与坏很大程度上决定企业的财务风险，所以对客户的信用、资金的评估就显得尤为重要了。第三，建立科学的内部管理制度。企业的经营决策在企业内部必须进行严格的评估、审查、预测，用科学的方法和多角度去分析，避免决策失误造成风险。
（三）提高管理人员风险意识
企业的财务风险想要得到有效的治理，最好的方法是完善企业的内部管理体制。要让企业的财务风险管理人员明确，企业的财务风险是贯穿于整个经营管理过程中的，所以财务管理人员必须在财务工作的每一个环节做好风险防范工作。完善企业内部管理体制就是完善企业内部的控制制度，提高财务管理人员风险意识和防范意识。
首先，着力加强企业财务人员的专业知识和道德水平。当前房地产企业财务人员综合素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益和发展。房地产企业必须高度重视财会人员的素质培养，开展相关的业务培训和考试，提高他们的业务水平，使财务人员能够很好地满足企业的需要，其中财务人员的道德水平的提高是尤为重要的。其次，完善财务管理制度。房地产企业的财务人员应该根据企业自身的经营特点和财务管理制度缺陷，在企业的经营过程中不断地探索，从而构建内部的财务控制体系，并根据实际情况不断的完善。在企业的资金管理中，要严格按照财务管理制度来直营，定期查账对账，对账实不符的情况要及时查找原因。
（四）组合投资策略
由于宏观政策对房地产行业影响很大，房地产行业不是很稳定，所以房地产行业在进行投资时，就需要组合投资策略来降低风险系数。房地产企业通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。尤其是当某个房地产项目的风险非常大时，企业可以通过和其他公司共同合作，从而减少了投资风险，同时也避免了投资风险过大而产生的财务危机。由于房地产市场的需求不稳定，企业可以采取多种经营方式，比如企业可以将住房、办公楼、商业广场等结合两项或者多项进行综合开发，避免单一产品滞销而造成企业财务损失，同时单一产品带来的风险也能有效的规避了。所以说组合投资策略对于房地产企业规避财务风险是非常可取的手段。
[参考文献]
[1]朱国荣.浅析如何构建房地产企业财务管理体系[J].财政监督，2012（8）：17-19
[2]马海敏.对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨[J].2012（1）：46-48
篇7
投资与理财：你们觉得今年的房价总体的走势怎样？
诺亚财富：未来一到两年房地产供给将逐渐处于上升空间，迎来放量期；短期内房产税难以全面铺开，对需求产生实质影响有限；而房贷额度收紧，一定程度上会抑制部分需求，房地产整体销售增速会略有回落；房价涨势不改，只是涨幅会有所放缓，逐步趋向温和；个别城市的住宅市场可能存在房价偏高的风险。
一线城市供应量逐步加大、人口吸纳力强、刚需旺盛以及基数效应，2 014年房价仍然维持小幅上涨趋势；二线城市中，不同城市间出现分化，部分供大于求的城市（诸如温州、杭州）不排除泡沫挤破的可能，而供需两旺的城市房价将趋于平稳；大部分房企对三四线城市风险已有预警，开发商2013年拿地已经多回流至一二线城市。随着三四线城市新增供应量的下降，未来几年现有的库存可能会逐渐缓慢消化。
投资与理财：从投资的角度来看，你觉得目前房地产项目是否依然值得投资？
诺亚财富：房地产作为资产配置中一项重要的大类资产，应该说在任何时候都会有投资的机会。考虑到目前中国经济下行，中央多次强调不能发生系统性风险，而房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，行业崩盘不利于中国经济的长远发展。加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业目前发生大的风险的可能性稀微。
不建议对房地产投资感兴趣的投资者持有实物房产，可以考虑通过地产基金、地产母基金等创新金融产品，参与地产利润的分配环节，更多地分享中国房地产市场的增长红利。
投资与理财：2 014年的房地产投资策略是什么？
篇8
一、调控政策下房地产投资中的问题
（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险
产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
（二）现有的财务预警机制不适应调控政策
近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
（三）调控政策对房地产市场的影响
国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险
对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。
（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制
要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
（三）多做市场调研，了解政策的动态影响
企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
篇9
易居中国积累了从房地产发展商到高端客户，从商业银行到各类金融机构，从房地产中介顾问机构到房地产专业研发机构等整个房地产产业链中高端资源。
易居中国的专业经验和资源优势，为基金公司从投资项目寻找、投资项目分析决策、投资项目整合、投资项目退出等整个投资过程提供了不可替代的技术支持，为易居房地产基金创造优秀的投资业绩提供不可或缺的资源保证。
2、易居房地产基金优秀的管理团队
易居房地产基金的掌舵人是易居中国的创始人周忻，周先生将易居中国打造成中国房地产流通服务领域的整合者和领导者，并使易居中国在美国纽交所成功上市。易居房地产基金的管理团队有来自中国房地产研究咨询和房地产开发的资深的成功实践者，有来自世界500强企业负责投资发展的高端人才，有来自房地产投资、分析领域的专业精英人士。他们组成了易居房地产基金的优秀管理团队，在易居中国的强大资源管理平台上以专业的经验投资于蕴藏着巨大投资机会的中国房地产市场。
3、宏观经济环境变化和房地产行业调整带来的机会
2008年，中国房地产市场在宏观调控的大环境下，一方面存在着时不我待的发展机会。
另一方面，几乎所有的房地产商都不同程度存在着融资的困难，房地产行业将出现优胜劣汰的行业调整，在调整的过程中必然蕴藏着稍纵即逝的绝佳投资机会，在这样的现实条件下，具有深厚房地产行业背景的易居房地产投资基金将有机会获得巨大的成功。
二、投资策略
1、PRE-IPO房地产企业投资
利用易居中国的资源优势，第一时间掌握投资项目信息，以全方位战略合作的方式股权投资于优质的拟上市房地产开发企业和房地产经营企业，利用资本市场实现投资的增值。
2、以股权投资方式参与房地产开发
A、以股权收购房地产项目公司的方式取得土地或物业
利用房地产行业调整的机会以股权投资的方式直接获得超值的住宅、商业和工业用途的土地或物业，再通过易居中国对投资标的重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使土地或物业价值大幅度提升后，通过与易居中国战略合作开发商共同合作开发，由易居中国快速实现相应房地产的销售，使土地或物业实质性增值；或经过易居中国对土地或物业进行整体策划从而使土地或物业价值重新发现及价值提升后直接转手出售，快速实现土地或物业的增值。
B、以股权投资的方式参股房地产公司的优秀项目公司
以股权投资的方式参股房地产公司的项目公司，由项目公司开发，再通过易居中国对投资项目重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使投资项目价值大幅度提升后，通过易居中国快速实现销售，使项目实质性增值；或者开发完成后拥有部分物业产权，通过与专业团队合作经营物业出租实现投资的增值。
三、易居中国的市场地位
1、易居中国的业绩
2004年度CIHAF中国十大房地产营销企业
2005年度中国房地产策划百强企业百强之星
2005年CCPE中国房地产营销行业十大杰出贡献企业
2006年度中国房地产最佳综合服务机构
2006年度中国房地产策划行业领先公司品牌
2005-2007年连续三年中国房地产策划百强综合实力TOP10第一名
2007中国房地产策划百强综合实力第一名
2007最佳综合服务机构
2、易居中国市场敏锐度
拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系
拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院――上海易居房产研究院；
拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统――“CRIC SYSTEM”，并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统
拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库――“易居会”置业客户数据库：
拥有国内首创的房地产销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统
强大的研究力量，丰富的数据库，科学的管理体系，使得易居对中国房地产市场保持着高度敏锐，随时可以捕捉到房地产市场最好的投资机会。
3、易居中国在房地产市场的资源
同时易居中国具有各类房地产行业的数据库，与房地产行业相关的各类研究机构、中介顾问机构、金融机构等建立了广泛的联系。
四、易居海外基金情况：易居中国房地产投资基金1号
基金管理方为易居中国注册在开曼群岛的非全资子公司易居资产，其中易居(中国)的两位高管以个人名义总共投资了2800万美元
规模：1亿美元，春节后才开始真正建仓易居海外基金实际投资情况(案例)
项目位置：上海
投资方式：与某教育机构合作开发
盈利模式：长期出租
总建筑面积：25万平方米
一期建筑面积：5万平方米
一期总投资额：2000万美元
篇10
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
篇11
房地产营销是房地产项目开发过程中至关重要的一个环节，房屋销售不仅直接关系到能否将房地产产品转化为市场所需的商品，实现投资回收并获取利润，也是影响项目成败的重要因素。
二、现阶段我国房屋销售情况分析
国家统计局的2010年2月到2015年5月份全国商品房销售面积和销售额的图表显示（图一）。截止到2015年上半年，全国商品房总销售额达到24409亿元，同比增长3.1%；商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，阶级分化却日趋严重。房地产企业在房屋销售中将面临怎样的风险，以及该如何处理这些风险，将成为开发者首要研究的问题。
三、房屋销售中的主要风险
1．定价风险
决定房地产项目获利能力的关键因素之一是房屋的销售价格。定价风险主要是由于市场定位不准确、市场调研不充分，或者是缺乏对房地产市场价格变动的跟踪，致使房屋销售定价策略不合理而给房地产项目开发所带来的损失。在房地产市场，消费者对价格最敏感。房屋销售定价不当，盲目提高或压低销售价格，均可能产生销售风险。
2．销售渠道风险
房地产企业要想实现商品房的价值，就必须通过适当的销售渠道。正确选择销售渠道，有助于扩大销售量、加速资金回笼，以达到投资回收并获取利润的目的。如果销售渠道选择不恰当，可能会影响到销售目标的实现。
3．促销方式风险
不管选择何种销售渠道，要想顺路完成销售目标，还必须有恰当的促销方式向消费者传递楼盘信息，让潜在的购房者或置业投资者认识、了解销售的楼盘，引导其购买意愿或投资意向。
四、如何应对房屋销售中的问题与风险
1．通过充分的市场调研找准项目的市场定位
房地产企业要重视前期策划阶段的市场定位，通过充分的市场调研和细化市场分析，了解潜在的消费群体的居住生活规律、喜好、社会特点等，在房屋价格、户型、产品品质和适度超前性等方面找准市场定位，设计出符合目标客户源要求的产品，从源头上减少因市场定位失误而可能带来的销售隐患。
2．制定合理的营销策略
项目营销策划应与投资策略、资金运作方式结合起来，在此基础上统筹确定营销策略，如销售产品的定价、入市时机的确定、促销方式的组合运用、销售渠道的选择等。
3．加强项目宣传和推广工作
项目的宣传和推广要有系统周密的策划，通过巧妙的新闻攻势、媒体广告、公关活动等，有计划、有节奏地将房地产项目的卖点有效传播给广大消费者；要借助设计得体的样板房，不断激发购房者情感精神层面的体验要求，以此强化购房者的购买信心。
4．采取灵活的价格策略并准确把握销售时机
价格定位和销售时机的选择往往是影响销售成果，甚至是决定项目成败的关键因素之一。房地产开发企业进行价格定位时，应该采取灵活多变的动态价格定位和价格策略，根据市场需求变化、竞争对手情况和楼盘自身特点和实际情况，使价格与销售渠道、促销方式、入市时机等更好地结合，促进和扩大销售。
五、总结
现如今房地产行业正处于产业结构调整阶段，在国家不断推出利好政策下，尤其是全面放开二胎以后，消费者对房地产的关注度还将继续升温，房地产行业依旧是国家宏观经济的重要组成部分。但面对高库存的压力和严峻的市场环境，如何进行房地产营销应该成为企业首先考虑的问题。
作者:赵骏 单位:华北水利水电大学
参考文献:
[1]虞和锡著.工程经济学[M].北京:中国计划出版社，2002.
篇12
房地产项目投资风险管理是近年来才出现的新管理理念，在对投资风险的识别以后再进行风险评估，然后再进行有效的管理，以降低投资风险造成的影响，起到以最小的投资实现利益最大化的目的。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，从而加大了房地产行业的高风险性。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资风险产生的原因
在现阶段，我国房地产企业投资风险主要表现在两个方面：宏观环境和微观环境。其中宏观环境所包含的有金融风险、资源风险、政策风险等，是受社会和经济环境的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。此外，从主观和客观两个方面来分析：客观因素主要包括房地产企业间的同行业竞争，新产品问市；银行贷款利率变化，投资风险增大等。主观因素主要包含房地产企业信息滞后，缺乏创新不能满足客户，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
3. 房地产投资风险发展趋势。
近年来，房地产行业也出现了一些新的趋势，主要表现在：（1）经济风险降低的同时，政府调控政策带来的风险有所上升。（2）随着西部大开发战略及各地区房地产政策的逐步完善，房地产投资风险的区域性差异正在缩小。（3）整体经济环境的改善使房地产行业的投资风险预警机制逐步健全，投资环境日臻成熟。
4.房地产投资风险对策
4.1 了解市场行情，理性投资房地产市场投资
要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景，找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。
第一，市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的同业竞争如何，市场未来的走向又是什么。
第二，市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析，制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。
第三，充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响，如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场，是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。
第四、加强投资调研及决策分析
一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。
4.2 加强工程监管
投资项目资金的消耗主要在工程建设方面，由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，在这一过程中节约资金的可能性很小，但是增加投资的可能性很大。所以，进行项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制，首先要把好施工队伍关口，通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍； 其次要签订施工合同，以法律文件来保障合同双方的经济利益，防范道德风险，施工合同要注意明确双方的权利和义务，施工工期，工程质量，开发商应付账款，关于风险分担责任的条款，施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款； 最后，聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理，督促施工队严格履行合同，对工期、质量、资金成本严格监控，协调施工方与开发商的关系，及时化解矛盾，防止出现延误工期的情况。
4.3 分散投资风险
4.3.1 转嫁投资风险
房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险，主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。其中，商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略，包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务，针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保，投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产，保期一般是一年，可以续保，保费由双方协商规定。
对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性，不动产不可移动，从而容易遭受自然灾害意外事故毁损，一旦发生，则会带来巨大的财产损失和人员伤害，因此有必要购买房地产保险进行风险转移，实现项目资金循环，促进房地产经营活动开展。项目投资资金证券化，是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券，在这个转化过程中，开发商和项目之间的关系也同时发生变化，从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变，从而实现风险转移。
4.3.2 组合投资分散风险
房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的，一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分； 投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上，开发商在不同区域选择投资项目进行投资，避免特定地区经济不景气波及整个企业投资； 投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔，合理分配投资资金，而不是一口气全部投进去，增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。
企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置，保证企业在长期的投资的持续性，避免出现后劲不足，工程烂尾现象出现； 投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用，是指房地产开发商根据投资项目的各自的获利能力和风险程度，按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目，不把鸡蛋放到一个篮子里，进行分散投资来降低风险。经过实践检验，这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。
5.结语
房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义，作为房地产市场中供给方的房地产开发企业，如何在当前房地产市场出现泡沫，国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战，合理制定房地产投资风险管理对策，具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的，但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理，要摸清市场，理性决策，运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略，降低风险，增强企业竞争力。
参考文献：
篇13
中城投资成立于2002年，由中国著名房地产企业――如万科、万通、龙湖、建业、华远等――组成的“中国城市房地产开发商策略联盟”成员企业发起成立，成长为中国最大的专业类资产管理公司之一，目前有股东55家。中城投资的成长和发展使得这些企业之间“联合融资、联合投资”的想法逐步落地，并越走越远。
发展路径中，中城投资立足于房地产行业的产业基础，不断扩展业务板块：从联合融资、联合投资拓展到联合财富管理。“中城投资在‘投资+’的道路上，走得比‘互联网+’的历史还要长，这也是中城投资今天最宝贵的财富。”路林表示，联合投资是中城投资“成立到现在最重要的一个使命，在创业投资中互相给力、给信心，在成长投资中互相给赚钱的机会。”
2013年，中城投资改制成为“投资管理股份有限公司”，定向增发12亿股，吸收资本超过16亿元人民币，成为中国资本金最大的私募股权投资机构。中城投资随后启动资本市场上市进程，海外红筹架构和国内新三板均是中城投资考虑的上市途径。在路林看来，以上这些动作直接推动中城投资“进入高速成长的轨道”，业务领域拓展至房地产投资与资产管理、股权投资（VC/PE）与资产管理、证券投资与资产管理及海外投资与资产管理等多个领域。
新三板+红筹：中城投资的资本路径
对投资机构而言，未来行业前景如何？在中城投资策略报告会上，中城投资总裁路林表示，“过去十年是开发的黄金十年，而未来十年是投资的黄金十年。”
“资本市场不仅是中国经济的晴雨表，也是经济的发动机。”在路林看来，资本市场，包括“私募和公募、场内和场外聚集的资本力量”，正在改变中国经济――“以改革预期和资本市场充足的流动性能够盘活存量资产，能够以权益资本重组债务资本、整合过剩产能。”
路林在接受采访时表示，中城投资“正在利用资本市场的机会抓住下一个投资的黄金十年。”
路林评价，新三板能给中城投资带来双重机会：一方面“企业借助新三板，可以实现新的定向增发、做市交易，包括转板交易，帮助企业快速成长。”另一方面，新三板为中城投资“提供了批量的股权投资机会，为资产管理机构新的业务类别提供了直接动力。”因此，中城投资将在新三板私募股权基金产品上“有更大的投入。”
在资本运作方面，路林表示，在国内资本市场，“中城联盟投资股份有限公司已经邀请中介机构进场，制定了详细的方案，今年将在新三板挂牌。”
中城投资于2014年9月在开曼群岛设立了“中城联盟国际投资管理控股有限公司（中城联盟控股CGI）”，由中城投资55家股东在BVI分别设立的SPV共同组建，这将成为中城投资在海外红筹上市的主体。
投资+：梦想家、探险家、行动家
“无论是面对下一个十年，还是下一个大市场、大事件、大周期，中城投资都是从投资开始起步，我们叫‘投资+’。 ”路林如此描述中城投资的使命。“‘投资+’首先是个梦想家，也是个探险家，更是个行动家。”
如何才能利用好未来的黄金十年？路林给出的答案是“创新、升级、转型”――这正是中城投资2015年投资策略报告会的主题。
“创新就是试错、就是探险。没有试措、没有行动、没有历险，就谈不上创新。”这是路林对“创新”的理解，“仅仅停留在口头，停留在关键词上的创新，没有任何意义。”路林转述中城投资董事、万科企业总裁郁亮的观点，“一个企业如果能够生存10年以上，它就有巨大的试错机会和改错机会，在不断试错的基础上进行创新、升级和转型。”――成立于2002年的中城投资正是在不断的创新、升级中发展前行。
对于“升级”，路林认为，“不仅仅是中城投资业务的升级，也是企业战略的升级和产业型态的升级。而对于“转型”，路林强调从开发行业向投资行业的转型――“从宏观经济甚至全球动力来讲，下一个十年是投资的黄金十年，是转型驱动的黄金十年。”
如何实现“创新、升级与转型”？中城投资的策略一是“以新谋旧”，二是“以外促内”。前者强调引入新技术，使用新方法，进入新领域，适应新周期；后者强调“以外延促进内生”，例如通过合资合作、兼并收购、海外战略等外来力量的引入促进成长和发展。
转型与升级：多类别综合类资管公司
“多类别的综合类资产管理公司”是中城投资给自己的定位：“多类别就是从一到十的过程，意味着中城投资从房地产投资与资产管理，逐步走到股权投资与资产管理、证券投资与资产管理、海外投资与资产管理上。”
路林用数字来描述中城投资走过的历程：“过去的13年中，在自有投资只有1个亿的情况下，滚动到2013年，中城投资累计投资超过100亿。2013年，在定向增发和业务的升级转型之后，现在的累计投资规模达500亿，余额超过200亿。”
“中城投资已经完成了从房地产投资公司向房地产专业类资产管理公司的升级。”路林如此概括中城投资的升级。“在500亿投资总额当中，在200亿的管理余额当中，90%是受托投资管理，拿到圈内外、行业内外委托人的资金。”资产管理客户的来源是什么？路林的答案是“来源于中城投资的私人财富管理、特定圈层的客户，也来自于产业转型资本的客户。”
在中城投资的战略定位上，中城投资作为资产管理公司，路林强调了资产配置的重要性。在中城投资的资产管理中，“大类方面有房地产基金和房地产以外的股权基金、证券基金；在流动性方面，有货币基金和股票基金；在区域上，有国内基金和海外基金。”
