引论：我们为您整理了13篇房产继承的相关法律范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
1.人口老龄化加剧，养老金缺口扩大
随着人口老龄化问题的加剧，我国养老金的数额已经无法满足长期给付。如何保障高龄群众有充足的养老金进行养老已经成为国家和社会不得不解决的问题。单单依靠社会保险金已经无法提供高质量的晚年生活保障，只有适时购买商业保险采用商业保险和社会保险相结合的方式才可以保证晚年生活的品质。
2.养老机构发展差
我国一部分高龄群众选择去养老院安享晚年，而房产由子女继承。这样既解决了养老问题又使子女继承了自己的财产。但是由于我国养老机构环境以及设施发展速度较为缓慢，其居住环境和基础设施建设的发展速度远远低于高龄群众的需求程度。全国高水平养老机构的增长速度远远低于人口老龄化的增长速度，而且高水平养老机构的费用也并非是大众所能接受的，这一养老方式并不能彻底解决养老问题。
二、以房养老保险发展过程中面临的问题
1.传统养老观念的束缚
中国人的传统养老观念是养儿防老，而以房养老方式恰恰与这种传统养老观念相悖。以房养老是指将具有自主房产所有权的房屋进行估值后抵押给保险公司，保险公司按照房屋估值来决定每个月应给予被保险人多少养老金。当被保险人故去后保险公司享有房产的处置权。保险公司将房产的价值抵扣养老金后剩余部分返还给其继承人。由于保险公司享有最终的房屋处置权，所以很多老年人从心理上很难接受，对以房养老的模式也不是很认可。
2.保险公司对房价的走势较为悲观
从2009年后我国房屋成交价格持续走高，目前已经达到了短期内的高点。如果此时推出以房养老保险，当进行房产估值时可能会发生估值过高的情况。房屋如果想要有市场就不可能一直疯长下去。如果一直保持高速度的增长，达到有价无市的状态时只会影响其需求量。所以在此价格高位时保险公司对后市房价较为悲观，认为房地产价格在后期可能会下跌。若推出以房养老保险，当被保险人去世后其房屋估值可能少于其支付养老金数额，保险公司可能面临亏损状态。
3.适用群体较小
由于传统养老观念的束缚，以房养老目前更适用于家里拥有两套房产，且老人和子女单独居住的家庭。在此类家庭当中，当高龄群众以其中一套房产抵押购买以房养老保险后其可以将另外一套房产留给子女，而且当子女和老年人分开居住后年轻人不会因为老年人购买以房养老保险后而变得无家可归，这既减轻了年轻人的负担又提高了老年人的晚年生活质量。但以我国目前高昂的房产价格来看，拥有两套房产的人群毕竟占少数，而较小的群众基础不利于其在全国范围内推广。
4.法律法规不健全
虽然2004年就已经提出以房养老的概念，但直到2014年我国才出台了关于以房养老保险试点的相关法律文件。以房养老保险先在北京、上海、深圳、武汉四个城市展开，试点期限为两年到2016年6月止。虽然提出了保险试点的相关文件，但是相配套的政策性文件还未出台，这大大的限制了以房养老保险在我国的发展。
5.业务分割严重，无法统筹协调
在我国金融业分业监管，各金融机构虽职责明确但容易形成权力的真空地带。保险公司并没有抵押贷款的职能，如果贷款则必须向商业银行申请，而投保人是与保险公司签订保险合同并不是银行，银行和保险公司业务上的无法协调性使得以房养老保险业务一再停滞。
三、发展以房养老保险的对策
1.加强政府宣传引导
由于传统养老观念导致以房养老保险不被老年人接受，如果想要在我国顺利地开展以房养老保险就需要政府加大宣传工作，对老年人进行思想上的疏导工作，只有养老观念的改善才能够顺利开展以房养老保险的后续工作。
2.完善相关法律制度
相关法律制度的不健全使得许多保险公司不敢开展以房养老保险，许多高龄群众不敢购买以房养老保险。针对以上情况并结合我国人口老龄化加剧的国情，政府必须快速完善相关法律制度，只有当相关法律制度完备后以房养老保险才会进入快速发展时期。
3.推进金融体制改革
以房养老保险发展面临困境的另一主要原因就是金融业分业监管导致权责分散。随着时代的发展金融分业监管的弊端越来越突出，金融混业化的呼声越来越高。随着养老问题越来越尖锐，改革金融体制推动以房养老保险发展已成为大势所趋，只有金融体制改革保险公司才能大力发展以房养老保险。
4.设计多种款式的保险产品，扩大群众基础
篇2
2、 商铺也是个人财产的一种，可以通过买卖的方式过户给自己的子女。采用买卖这种方式过户给子女的时候，需要父母与子女双方都在世。父母和子女双方需要携带有效居民身份证、产权证等相关证件办理过户流程，与此同时，交易双方还需要缴纳一定的税费和手续费用。例如，子女需要缴纳房款的1.5%左右作为契税，如果商铺面积在144平方米以上，需要缴纳更高的契税。父母则需要缴纳营业税和个人所得税。个人所得税的缴纳数额一般为房款的1%或者盈利部分的20%。除此之外，还需要缴纳房款的1%作为土地税。
3、 父母的商铺可以通过继承的方式过户给子女，但是只有商铺拥有者死亡才可以办理继承过户，子女需持有有效的遗嘱，前往相关部门缴纳一定的公证费、评估费和过户的手续费才能继承相应的商铺。
4、 赠与过户也是商铺转移的一种常见方式，采用这种方法不需要额外缴纳营业税和个人所得税，但需要父母和子女办理赠与相关的公证，缴纳一定的公证费和手续费等。
商铺过户给子女什么方式最划算
篇3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）10-087-02
一、新建商品房所有权转移登记面临的困境
近年来，随着城乡一体化进程的不断加快，城市区域范围的快速扩张，新建商品房的数量也在急剧增长。而随着2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的正式施行，标志着房屋所有权等相关不动产权利的统一登记工作正式进入落实阶段，同时，也给产权登记申请人和不动产登记机构带来不小的挑战。
对于产权登记申请人来说，办理商品房的房屋转移登记程序繁琐而复杂，粗略估算，至少涉及办理房屋核档手续、领取核档证明、查询首套房证明以供税务机关减免税收使用、房屋测绘、税务登记、与开发商共同申请产权转移登记、交纳相关税费、交纳维修资金及相关费用、领取产权证书、贷款的购房人进行抵押权登记，然后再次领取产权证书等10余个程序。而且，上述事项的办理除了要消耗申请人大量的时间和精力，有时还需要申请人及其配偶共同办理，有些甚至需要银行和开发商协助购房人办理，等等。繁琐的程序、办理过程的兴师动众、严格的审核让申请人精疲力竭，望而却步，要求登记机构简化程序、提供便利、提高效率的呼声日渐高涨。
对于不动产登记机构来说，成千上万套新建商品房产权转移登记工作对其来说无异是个巨大的挑战：一方面面临着新建商品房数量大、购房者人数多、登记程序复杂等情况；另一方面面临着房产登记机构工作人员数量有限、法律素养欠缺、机构运转能力不足等问题。而且，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律规定的施行，虽然给房产登记机构履职行为提供了完善的法律依据，但同时也规定了严格的法律责任，如：根据《物权法》的相关规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这表明登记行为的准确性、合法性已成为房产登记机构在登记工作中应当慎重考虑的重要问题。而实践中，房产登记中心的普通工作人员有些并不具备专业的法律素养，对相关法律知识理解不深，如果遇到购房人婚姻发生变更或家庭情况比较复杂等情况，如何依法确定房产的产权登记人确实给他们提出更为严格苛刻的要求。
二、委托公证，为新建商品房所有权转移登记提供一站式服务
（一）委托公证的法律适用
公证，顾名思义，公而证之。公证处是我国唯一的法定证明机构，公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能，在经济社会发展进程中，始终扮演着积极主动适应社会需求，不断创新服务方式的经济发展方向指引者、经济民事关系协调者和公共服务供给者的角色。《公证法》第36条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据”。《民事诉讼法》第69条也规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。《不动产登记暂行条例实施细则》中，包含公证内容的条款多次出现，尤其是在继承、受遗赠、委托方面更为明显。可见，公证制度对于保障不动产在市场的安全流转、维护买卖双方的合法权益具有重要作用。
（二）委托公证的司法实践
针对前面所述新建商品房所有权转移登记面临的困境，着眼公证业务的科学发展和为经济社会发展添砖加瓦、保驾护航的目的，近两年来，公证人逐渐从足不出户、坐等上门，高高在上的被动式公共服务供给者位置上走下来，逐步走向积极主动适应群众和社会需求，不断创新服务方式，变更服务理念，为人民群众提供更便民法律服务的轨道。其中，不动产产权转移登记委托公证就是公证人众多有益探索中的一项：当一处楼盘五证齐全具备售房条件又能办理产权转移登记时，公证处便指派了解税务政策、熟悉产权登记流程并精通法律知识的公证员入驻商品房开发楼盘，向购房人进行与产权转移登记相关的法律宣传，并告知购房者相关的办理流程和程序、所需要提交的相关材料及所交纳的税费及其他相关费用。同时征求购房人的意见，根据其个人情况是否愿意办理委托公证，对购房者逐一讲解委托书中所涉事项并告诉其法律后果。自愿办理公证的，公证员现场为购房者根据其本人的购房情况及家庭情况起草一份涵盖所有委托事项的委托书，并现场为其办理公证。事实证明，公证员每到一处，成百上千的小区业主们会将公证员团团围拢，向公证员询问办理产权转移登记的流程及相关法律规定，公证员均会耐心地为小区群众一一解答。据不完全统计，仅太原市三家公证处2015年办理的委托办理所有权转移登记的委托公证就有上万件。
（三）委托公证的社会意义
对购房者来说，只需到一趟售楼处，签署一份委托书，银行、房产局各部门、税务局及其他部门的所有手续即可全部办完，只等领房屋所有权证书即可。通过办理委托公证，既让他们了解了《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》等法律知识和银行、房产管理部门的办证程序和流程，也让他们用最短的时间、花最少的钱，办了最繁琐的事。对于不动产登记机构来说，不动产申请人在申请办理不动产登记业务中的许多法律问题可以在办理委托公证的过程中得到公证工作人员专业的法律咨询和解答，同时公证委托书的办理也使他们不用再面对成百上千的购房业主，仅仅形式审查一下由公证处已严格审查过的《委托公证书》即可，给他们的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，规避了风险，又节省了时间，提高了工作效率，使得产权登记机构及其工作人员可以心无旁鹜地投入不动产登记工作。对公证处来说，担负着调整民事关系与经济关系，建立社会主义的民事和经济法律关系，预防纠纷，减少诉讼，促进社会安定团结的重任，通过办理业务，有效地宣传了法律，宣传了自己，并将公证工作用到了社会的需要之处。这种一举三得的举措，充分发挥了公证工作的职能作用，对推进经济建设，维护社会主义市场经济秩序、维护社会稳定、维护国家利益和公民、法人及其他经济组织的合法权益都产生了积极影响，发挥了不可替代的重要意义。
三、新建商品房所有权转移登记委托公证带给公证事业的有益启示
办理新建商品房产权转移登记委托公证的办理给了公证事业一个重要启示：随着经济的飞速发展、社会的不断进步和法制的日臻完善，广大人民群众的法律意识日益提高，他们渴望得到行政部门和司法机关给予的法律层面的有效保护，更希望得到公证处等社会组织提供的亲情式服务。社会不是不需要公证处，只是还有许多陌生领域、众多的棘手问题亟待公证处去开拓和破解；人民群众不是不需要公证服务，只是还不知道能去哪里寻求帮助，更不知道公证处能提供哪些方面的服务。
作为法定的证明机构，公证处只要秉承“诚信”本色，紧跟时代节拍，切实把握社会主旋律，真正溶入到飞速发展的经济领域中，充分满足社会的需要，全面、正确地履行法律赋予的神圣职能，就能使司法为民理念和公证科学发展观念在实践中不断得到升华。实践带给公证事业的重要启示是：首先，公证处是法律服务部门，每一名公证员都是法律工作者。这就要求每一名公证员必须不断地学习新知识，钻研新领域，掌握更多、更新的法律知识，使自己成为名符其实的法律“专家”，并将这些知识和社会的实际情况联系并加以运用，才能真正体现出公证处及公证人的价值。其次，公证与经济社会发展密不可分。公证处必须密切关注经济的发展、社会的需要，并结合法律的新点、亮点，急人民群众之所急，想人民群众之所想，解人民群众之所难，才能有更广阔的发展前景。公证处只要乘势而上、把握先机，在市场经济浪潮中搏得一席之地，就能真正成为经济社会发展进程中一支不可或缺的生力军。
参考文献：
[1] 中华人民共和国物权法
篇4
一、“以房养老”的概念
“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。
二、我国“以房养老”模式的发展
我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。
南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。
2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。
在几个城市试点均告失败之后，为了建立健全的养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，丰富老年人的养老选择。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称为《意见》），我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该《意见》规定60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
三、试点引出的相关法律问题
我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。
（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权
反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。
（二）老年人合法权益的保障
此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。
（三）政府的参与度与担保问题
此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。
（四）监管机制的构建
安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。
（五）房屋产权问题
抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。
最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。
参考文献
篇5
2.继承权公证工作的极端重要性
随着我国正进入老龄化社会（一定量老年人的去世），乡村城镇化进程的深入（大量城区改造涉及拆迁补偿工作），以及《物权法》等法律施行后普通民众私有财富的增长和人民群众财产权利意识的自然觉醒，有关房产、存单、存折、公司股权、股票或有价证券继承的民事活动迅猛增长，几乎家家户户都需要办理继承权公证。继承权公证工作在维护正常的民事流转关系、构建和谐社会中发挥着重要的职能作用。
3.办理继承权公证的相对复杂性
由于继承权公证是一项独特的公证，因此办理继承权公证是一项相对复杂的公证活动。其相对复杂性主要表现在：
（1）审查内容的复杂性。承办一项继承权公证需要核实的法律事实往往较多，比如被继承人是否确已死亡、被继承人的具体死亡时间、其间所涉及的代位继承或转继承关系、当事人到底有几次婚史、不同家庭组合情况下的继子女是否应该享有继承权等。核实这些法律事实绝不像承办一些单一民事公证那样简单，如学历公证只需上网查询核实即可。
（2）办理程序和过程的复杂性。由于继承权公证的复杂性，为确保公证质量，司法部特别为办理继承权公证制定了非常严谨的办证规则和程序，如要求承办公证员亲自接触每一个继承人，逐一核实身份；认真制作谈话笔录，要求逐一签字确认；外地弃权继承人必须办理弃权声明书公证，等等，从而使办证程序显得相对繁琐。根据要求，对有关单位提供的证明，公证机构必须通过查档阅卷、询问有关证人等逐一进行核实，从而使办证过程显得冗长。这些都是为了确保出证的严谨而作出的特别规定。
（3）取证方式及过程的困难性。依据《中华人民共和国公证法》第二十九条和《公证程序规则》第二十六条的规定，公证员在审查出证过程中，依法享有核实权。但该种核实权不同于公安部门的调查权，从理论上讲，没有基本的证明材料，公证机构无法进行核实。比如，被继承人是否存在非婚生子女的问题，不可能由某个单位先给公证机构出具一份书面证明，再由公证机构去核实。从现实角度讲，公证机构行使核实权存在诸多困难，如现在人口流动性变强，有关人事档案管理日益复杂多样，加重了相关证据核实的难度；老国有企业的关、停、并、转，导致一些职工的档案流失，最终不知所踪；相关单位或部门的人员变动，导致公证员通过电话核实时无法给予明确的答复；还有些单位、部门的接待人员态度恶劣，拒不履行予以协助的法定义务，但相关法律对该种违法行为并没有赋予公证机构任何进行惩戒的权利和措施，因而公证机构或公证员对此毫无办法。
（4）适用法律的相对复杂性。办理继承权公证，对我国继承法及相关司法解释的正确适用是一项基本要求。但这其中，有些特殊家庭情况在适用法律时显得较为复杂，需要公证员具备较高的法律素养，对有关法条和司法解释相当熟悉。如部分家庭几代人之间出现非正常死亡顺序时所涉及的代位继承或转继承关系；不同家庭组合情况下的继子女是否享有继承权的确认；遗嘱继承中立遗嘱人立遗嘱的次数，最终有效的是哪一份遗嘱的确认；所遗财产到底是被继承人个人财产还是夫妻共同财产，如果是共同财产，是与前配偶共有还是与后配偶共有的确认，等等，均需要公证员在查清事实、核实证据后适用正确的法规法条作出正确的认定，这比一般单一民事证适用法律要复杂得多。
4.公证处及公证员所承担责任的高风险性
篇6
王广生：
您好！你所提及的宅基地继承实际上是指宅基地使用权的继承。我国《继承法》规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”可是农村宅基地的使用权不是一般的“财产”，而是“特殊的财产”。首先因为宅基地使用权具有很强的人身依附性，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。第二，我国农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能，如果允许继承，将导致宅基地无限扩大，违背了土地管理法关于村民一户只能拥有一处宅基地的有关规定。据此，农村宅基地不能算作遗产，故不可以继承。但是，存在特殊情况，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所造房屋的继承将会导致其对宅基地的继承。而你已经扒掉了你叔叔的旧房子，因此，你不能对其宅基地进行继承。
房产赠给妻子未过户，
离婚时可撤销赠与吗
律师：
您好！2007年6月，我与女友登记结婚。婚后，我们住进了我父母买给我的商品房内，该房产是2002年我父母出钱，以按揭贷款的方式在市内购买的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在还。婚后我俩签订了一份协议，内容是：该房产变更为夫妻共同财产，还约定，如果一方违背了夫妻双方忠实义务导致双方离婚，该方就不再享有房屋所有权。但我俩的感情并未经受住时间的考验，前不久妻子向法院离婚，要求该房产归她所有。请问，这套房产一直都登记在我的名下，没有办理过户，我是否可以撤销当年与妻子的赠与协议？
烟台 李鑫
李鑫：
您好！依据我国婚姻法司法解释，该房产是你父母出资并由父母按揭还款，且登记在你个人名下，应当认定为你的个人婚前财产。你与妻子签订的这份协议的内容是将房产的一半赠送给了自己的妻子，该协议的性质是赠与合同，但是根据我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。因为你们没有办理过户手续，作为房产所有人你可以随时撤销赠与。在实际生活中，有关婚姻家庭内部事宜的协议，往往会涉及财产权属条款，而赠与合同又往往在有亲密关系或血缘关系的人之间签订。但合同法中没有就夫妻间的赠与问题特别规定，因此，类似协议的签订、生效、撤销、变更等，仍然适用于合同法的相关规定。
“合同期不得怀孕”
属无效条款吗
律师：
您好！我朋友是位准妈妈，已经怀孕4个多月。几天前，她所工作的宾馆却告知她，要与她解除劳动合同。我朋友找到宾馆负责人，对方却拿出劳动合同，指出上面写到：“双方自愿签订合同，员工在合同期内不得怀孕，否则宾馆有权解除劳动合同。”负责人告诉我朋友，她违反了合同期内不得怀孕的规定，因此被解雇。我朋友很无奈，想问一下律师，合同里的该约定符合法律规定吗？
枣庄 张娜
张娜：
您好！宾馆与你朋友签订的劳动合同存在“合同期内不得怀孕”的条款，虽然说在签订合同时双方是自愿的，但这一条款客观上限制了你朋友的生育权，违反了我国宪法和其他相关法律的规定。本案中，双方签订的劳动合同的内容违反了宪法、婚姻法、妇女权益保障法、劳动合同法等相关规定，因此合同无效，对你朋友不具有法律约束力，宾馆不能基于此条款解除与你朋友的劳动合同。
小学生就餐被烫伤
饭店未尽注意义务应担责吗
律师：
您好！去年我们村小学组织六年级一批书法较好的学生到周围几个村子义务给村民写春联，中午村干部安排老师和学生到一家小饭店吃饭。吃饭期间，学生小波在卫生间门口被上楼送菜的饭店服务员碰上，烫伤了脖子，被送到医院治疗，住院35天。其间饭店仅给付了小波部分医药费而拒绝支付其他费用。现在小波父母欲将饭店店主告上法庭，请求法院依法判令其给付护理费、交通费、住院伙食补助费、精神损害赔偿金、后续治疗费合计20016元。请问律师，饭店应当承担责任吗？
菏泽 赵芳
篇7
随着社会经济的快速发展，城市规模不断扩大，城市中的民用住宅建筑越来越多，房屋产权变化的形式也是越来越多。根据我国的法律，房屋产权的获取方式有很多种，其中最为普遍的是通过购买获得，就是说购买者以金钱的方式向房屋的产权所有者进行购买交易活动，然后办理相关的手续来获得房屋产权。还有一种比较普遍的方式是建设获得，就是建设者投入一定的资金，所有的都自己进行规划建设，建成之后的房屋就是自己的，享有对房屋的所有权。当然，房屋产权的获得还有抵押获得、继承获得、受赠获得。比如说，某人向银行贷款，将房子作为抵押物，到期无法归还银行账务的时候，银行就对房屋享有所有权，有对其进行拍卖处理的权利。在我国的《继承法》中，房屋是可以作为继承物品的，所以当被继承人死后，房屋产权归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
1、房屋产权档案的重要性
房屋产权档案是一种交易的原始数据资料，在我国有以下几个作用：
第一，解决纠纷和查处的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。在越来越昌盛的今天，在查处是需要对官员的名下房产进行调查，房产档案就可以知道这房子是通过什么手段获取，进而查处是否有的行为。
第二，促进城市中棚户区的改造。随着城市规模的不断扩大，优化城市环境的大潮下，对于成为边缘的棚户区的改造成为城市建设发展的一个方向。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
2、房屋产权档案的管理特点
2.1产权形式的变化复杂
随着社会经济的快速发展，房地产事业的快速发展，房屋产权结构也发生了变化。以前的住宅类房屋产权是全民、集体、私人所有这三种形式，而今天，可以分为（l）国家所有住宅；（2）劳动群众集体所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。也就是说，在原来的基础上又多了合资、外资、经济适用房等形式的产权所有制。产权形式的变化要求相关法律法规的建设要跟上步伐，对于新出现的产权形式要纳入到相关的法律体制中去，进行规范的管理。
2.2产权形式变化的速度加快
随着社会经济活动的日益活跃，房产所有权也是在不断的变更之中，前文提到的房屋产权获取的五种方式是目前产权变化的主要方式。在城市中，尤其是一线城市中，想要买一套房是非常不容易的，房价居高不下，这种形势又使得房屋出租、二手房的交易市场非常活跃，房子的买卖、租赁使得产权形式的变化速度加快。房地产的活跃使得房屋产权档案的管理工作越来越多，分类也越来越细。
2.3房屋产权档案的管理专业性强、利用率高
房屋产权档案的管理非常重要，而相关的法律法规又特别多，所有的行为都必须在相应的法律下进行，所以管理起来更加的专业，对于管理人员的要求也越来越高。而利用率高就体现在房产档案作为最原始的数据资料，在很多时候发挥着独一无二的作用，就像前文中提到的协调房产纠纷、调查官员的、处理棚户区的补偿问题上。
3、房产档案信息化管理概述
计算机自出现到今天，得到了迅猛的发展，计算机技术也在快速的更新换代。计算机所拥有的存储、检索等是人无法企及的。在档案的管理上，许多行业都早已用计算机对档案进行存储、检索了。计算机技术使得存储量更大，占空间更小、检索利用起来更加方便。在房产档案的管理上，计算机技术的应用早已深入人心，随着互联网的快速发展，房屋产权档案的信息化管理开始在一步步的得到实现。
房产档案信息化就是运用计算机技术，将纸质的档案信息转化成电子信息存储到计算机中去，利用某些计算机软件，对这些信息进行有序的管理，实现资源的管理便利、利用率高。计算机技术的运用使得房产档案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房产档案信息化有以下的特点：
第一，档案资料存储的数字化。计算机语言与我们常用的语言是不一样的。房屋产权档案信息化就是将纸质的文字、图像、图形等转化成电子信息，计算机可以通过一定的技术识别这些信息，自动将这些信息进行分类、归档、存储、计算机可以存储的资料非常的多，这离不开计算机技术的快速发展。在人们需要这些信息时也能够快速的进行查阅利用，人们在查阅时需要耗费的精力更少了，工作效率更高了。
第二，档案传输的网络化。在互联网出现之前，远距离之间传递资料需要通过邮寄系统，这样的话时间就变长了，而且邮寄的过程中也会出现损坏或丢失的情况。当互联网发展之后，人们之间传递信息可以在网络上进行，联网就可以进行信息资料的传递，还可以通过一些技术手段来加密信息，避免第三方截取信息。房产档案的信息化使得房产开发商、需求者、房产管理部门之间可以在网上获取相关的信息，交流更加方便，房产档案的价值更加明显，房产档案的利用率更高。
第三，检索的智能化。检索的智能化是在信息资料的数字化实现下衍生而来的，数字化实现了档案管理的便捷、分类、存储等，这是运用了计算机技术达到的，而人们在利用档案信息时，也是根据计算机技术，有着特定的程序，查阅检索更加的方便快捷。
4、房产档案信息化管理的策略分析
在目前，我国房产档案信息化管理正在快速的发展中，信息化管理给房地产事业带来了活力，工作效率更高，但是目前我国房产档案信息化管理还存在一些问题。由于信息化管理很大程度上依靠计算机技术，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够处理一些常见的计算机故障，这对管理人员无疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托计算机技术，而计算机不可能永远运转下去，它总是会出现一些故障、毛病，这就需要人们在日常管理中进行维护，管理人员要与时俱进，不断的学习创新，提高自身的专业水平、职业能力。计算机技术是不断的发展的，在房产档案的管理上也需要跟进时代步伐，采用最新的技术手段，促进工作效率的提高和房产档案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想认识
当前社会下房产档案管理部门工作人员不重视房产档案信息化管理，对于房产档案
的管理也停留在传统的思想观念上。许多管理者并不接受信息化管理，他们不了解计算机技术，不认同互联网，这严重的影响到了房产档案的信息化管理进程，所以要提高他们的思想认识水平。房产档案信息化管理需要先进的计算机技术和设备，需要建设综合的网络，这些都需要投入大量的资金，没有资金所有的都只是纸上谈兵。提高大家的认识水平尤其是上级重要的管理者的认识水平，得到他们的支持，将信息化管理工作落实到位，建设房产档案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人员的计算机水平和职业素质
房产档案信息化管理是依托计算机技术和设备的，这就要求管理人员具有一定的计算机水平，能够对计算机出现的一些故障进行维护管理，在日常的使用过程中进行维护，保证系统的正常运转。
房产档案管理人员要积极主动的去学习，不断的扩宽知识面，学习到更多的计算机技术，提高职业水平，在工作中运用先进的技术解决出现的一些问题。对于信息化系统不断的进行更新换代，促进信息化系统的更好更快速的运转。
管理人员的计算机水平和职业素质的提高需要给予一定的压力，要进行绩效评估，运用一定的奖惩机制，让管理人员充分认识到工作的重要性，认识到计算机技术的重要性，促进他们自我提高、自我完善。
4.3运用先进的计算机技术
房产档案的信息化管理依托先进的计算机技术，要实现系统的高效运转，必须采用先进的计算机技术。这需要引起上级领导的重视，根据社会的发展，不断的对信息化系统进行更新换代，运用先进的计算机技术，不断完善信息化系统，使得系统运行的效率更高，系统出现故障的情况更少，更好的提高工作效率。
计算机技术是不断发展变化的，社会经济也是不断发展变化的，这就要求信息化系统也是要不断的发展变化，要与时俱进，不断的运用先进技术，提高系统的运作效率。
4.4做好制度建设
制度建设是政府相关部门需要做的事，政府部门出台相关的法律法规，对房产档案信息化管理作出一些强制性的规定，促进各级部门进行规范管理。随着房产纠纷事件的增多，人们法律意识的增强，做好制度建设，促进房产档案信息化关林的规范化。
5、结束语
房产档案的信息化管理是房产档案管理的革新，是时展的必然趋势。我国目前在房产档案信息化管理上还存在很多问题，这需要社会各界的不懈努力，促进房产档案的信息化管理。
参考文献：
[1]王艳军.关于基层房屋产权档案的信息化管理问题探讨[J].中国房地产业，2011 （03）.
[2]肖迎霞.浅议房产档案信息化管理策略[J].华章，2013（06）.
[3]郭福芝，李东艳.论新时期房屋产权档案管理人员应具有的几个意识[J].大庆社会科学，2005（04）.
篇8
（一）遗赠扶养协议的性质及其特征
剧中潘小东和大伯签订的是遗赠扶养协议。遗赠扶养协议是当事人双方订立的以扶养和遗赠为内容的协议。按照这种协议，扶养人对受扶养人负有生养死葬的义务，受扶养人则负有将约定的财产遗赠给扶养人的义务。
遗赠扶养协议具有以下特征：第一，遗赠扶养协议是双务有偿的法律行为。遗赠扶养协议一经有效成立，就对协议双方产生约束力，遗赠方和扶养方都应承担相应的义务。第二，遗赠扶养协议具有生前法律行为与死后法律行为的双重属性。扶养人应对遗赠人尽扶养义务，这是其在生前的效力;但财产的赠与在遗赠人死亡后才能发生效力。第二，遗赠扶养协议的遗赠人只能是自然人，扶养人则既可以是自然人也可以是集体所有制组织。第四，遗赠扶养协议的效力优先于遗嘱继承和法定继承。根据《继承法》第5条规定，继承开始后应先执行遗赠扶养协议，然后才按遗嘱继承和法定继承处理遗产。
遗赠扶养协议作为我国继承法中的一项重要制度，在过去的实施过程中，对于赡养孤寡老人，弥补国家社会保障不足之处，发挥了非常重要的作用。
（二）遗赠扶养协议的解除制度
遗赠扶养协议可以解除，但是我国《继承法》对于遗赠扶养协议的解除事由未作规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第五十六条规定，遗赠扶养协议单方解除的情形有两种：一是扶养人无正当理由不履行扶养义务，被抚养人可以解除扶养协议，抚养人不享有接受遗赠的权利，并且已经支付的扶养费用，被抚养人无需返还;二是被扶养人无正当理由不履行遗赠扶养协议，导致协议解除的，应补偿扶养人相应的扶养费用。而对于遗赠扶养协议的解除方式，我国现行法未作规定。根据以上规定，在《离婚律师》一剧中，潘小东的大伯可以要求单方解除遗赠抚养协议，可以先和潘小东协商解决，如果协商不成，可以请求法院解除，但是大伯负有举证潘小东没有正当理由不履行对他的扶养义务。
（三）我国遗赠扶养协议制度的完善
作为安排受扶养人生养死葬及死后财产归属的协议，《继承法》中仅有两个条文涉及该项制度，《意见》也仅有两个条文对其进行了规定，我国遗赠扶养制度还存在着诸多的问题，我认为遗赠扶养协议制度应从以下几个方面加以完善：
第一，扩大遗赠抚养协议的扶养人范围。现行我国《继承法》规定的遗赠扶养协议，是在原农村“五保协议”基础上发展而来的，主要是为了解决当时孤寡老人的养老问题。随着我国市场经济的发展，《继承法》中规定的遗赠扶养协议制度已经不再适用社会的发展变化了。根据《继承法》的规定，受遗赠人只能是法定继承人之外的公民或集体所有制组织。在在我国农村地区，随着大量农村青壮劳动力进城务工，农村留守老人的养老问题日益严重。而在城镇地区，低水平的养老保险根本无法解决养老问题，由于计划生育政策的实施，城市大部分家庭都是独生子女家庭，随着子女异地工作，异地安家不断增加，留下老人独自生活的现象日益普遍。现行《继承法》的受遗赠人范围的限定极大的局限了养老模式的发展，要想解决这些问题，一方面国家需要不断提高社会保障，另一方面应努力扩大遗赠扶养协议中扶养人的范围。我认为，社会组织只要具备养老的职能，都可以成为遗赠扶养协议的扶养人，而不具备法定扶养义务的法定继承人也可以成为扶养人，这样可以扩大扶养人的范围。
第二，我国《继承法》应当增加对遗赠抚养协议的规定。在现行的《继承法中》，只有第三十一条涉及到对遗赠扶养协议的规定，而且是原则性规定，在现时生活中缺乏可操作性，应当增加其规定的内容，充实遗赠扶养协议制度的内容。其一，扶养人尽到对遗赠人的生老死葬义务标准没有确定。当事人如果在遗赠扶养协议中就“生养死葬”做出了明确的约定的，就应当按照约定来执行，而如果没有进行约定的，应该确定法定标准，而《继承法》中对这一法定标准没有进行规定。笔者认为，对于“生养”的标准，可以参照当地的平均生活标准来确定，满足遗赠人的基本生活需要，像《离婚律师》中潘小东对待自己大伯的态度，不仅没有照顾到老人的基本生活，甚至存在虐待老人的情节;而对于死后安葬的标准，应当尊重死者意愿，尊重当地习俗，不铺张浪费为标准。
第三，《继承法》应当增加关于遗赠抚养协议解除制度的相关规定。《继承法》中并没有对遗赠扶养协议的解除原因作出规定，只有《继承法》意见中有一条规定，但是规定非常简单，不够全面。笔者认为，《继承法》应该完善对遗赠扶养协议解除制度的规定。其一，对于解除事由应作全面规定，增加当事人约定解除的规定，并增加当事人单方解除遗赠抚养协议的相关规定。而对于遗赠扶养协议的解除方式，现行法未作规定。笔者认为，我国可以参照国外的相关规定，对于当事人协议解除遗赠抚养协议的，应当以书面协议为之，而对于遗赠人或者扶养人单方解除遗赠扶养协议的，应当采取诉讼方式。
二、“以房养老”制度的分析和设想
剧中潘小东的伯父提出解除遗赠扶养协议之后，要“以房养老”。所谓的“以房养老”，也被称 为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。 2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策于2014年上半年试行推广。
“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。现在“以房养老”在我国北京、南京、上海、杭州等城市都进行了试点，但很多地方反馈并不尽如人意。
（一）以房养老制度的推行障碍
第一，传统观念的影响。中国自古以来有着“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，很多老人认为只有因为子女不需要房屋或者无儿无女才可能变更房屋的产权，这部分老人普遍抱着“有房才有家”的观念，认为自己生前变更房屋产权将会使自己无家可归。而且，在传统观念里，只有无人愿意赡养的老人才住进社会福利机构，老年人如果主动住进社会福利机构觉得让子女和自己都难以接受。
第二，社会福利机构条件层次不齐。老年人不愿意住进社会福利机构，除了受传统观念的束缚之外，还有目前我国社会福利机构的条件普遍较差，养老院里面护理人员缺乏专业素养，文化素质偏低，没有进行过专业培训，养老院的硬件设施质量也不高，卫生条件也不好，很难满足老人提高晚年生活质量的要求。
第三，缺乏相关法律的规制。“以房养老”作为一种新型的养老模式，涉及很多方面的法律制度，但是我们目前还没有相关法律对“以房养老”模式进行规范，在实践中各地的做法也不尽相同。养老问题关系到社会的稳定和发展，对于完善社会养老新模式，政府有责任采取多种方式的监管，制定相关法律政策予以宏观调控。
第四，产权制约。我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
第五，适用对象范围小。“以房养老”符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但是即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入没房也没钱的境况，这让许多老人心理难于接受。
（二）我国“以房养老”的设想
针对以上“以房养老”过程中遇到的障碍，对我国“以房养老”提出以下设想：
第一，构建符合国情的制度环境。老年人以自有房产来获取养老经济来源，不再只依靠公共财政，一定程度上缓解了政府的压力，如能有效开展，其社会效益明显。因此，政府应构建符合中国国情的制度，在充分保障老年人权益的基础上，为“以房养老”提供可供发展的环境。“以房养老”业务所涉部门较多，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。作为实务的具体操作者，银行、保险等金融机构实质上为政府承担了一部分养老义务，必然承担着一定的风险，建议政府提供担保以消其顾虑，增强其积极性。而由有政府背景的公益组织如住房公积金管理中心来开展“以房养老”业务。
第二，积极进行相关试点。符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法，特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结成功经验，形成一套切实可行的操作路径，为广泛开展夯实基础。“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人特别是老年群体的认可，有一个较为漫长的过程。
第三，国家制定养老规划，成立专业住房银行。实施“倒按揭”养老模式需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立专业性银行。成立专业银行可以降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险，也可以降低“倒按揭”产品的贷款利率，如果“倒按揭”产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，将有助于“倒按揭”养老模式的推广。建立一种适合我国国情的“以房养老”模式。
虽然我国要推行“以房养老”面临着很大的困境和问题，但是随着人口老龄化时代的到来，除了基本的社会养老保险金，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，“以房养老”是社会的现实需要，同时也是我国养老制度发展的大势所趋。
参考文献：
篇9
王某于1940年过世，死后遗有栋近两千平方米的别墅，王某生前有二个老婆，大老婆杨某生育五子女，二老婆陈某生育一女。二位老伴在王某死后相继过世，她们生育的子女也于上世纪末相继过世，然王某遗留下来的房产至今未依法分割。现各继承人遍布全球各地，好些已经加入外国国籍，并且已经很少和国内的继承人联系，甚至失去联系。委托人反映，该房产现由二老婆的孙女在管理，并拒绝与委托人等其他继承人分配，欲委托笔者向法院提讼，请求析产。
二、诉前准备
鉴于本案的复杂性，笔者在接受委托前，详细查阅了委托人提供的材料，认为本案会是典型的法定继承人析产案件，由于各继承人现遍布全球各地，根据我国法律的规定，享有法定继承权的人应该必须是属于被继承人的配偶、子女、父母，前述继承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主张继承。然，本案很多继承人身在外地，首先要证明其是合法继承人才能谈及份额，故笔者建议当事人着手收集相关证据包括继承人与被继承人存在前述亲属关系的证明，如公安机关的户籍证明、户籍藤本、公证声明书、到公证处做证人证言的公证保全等。除此之外，笔者也开始搜集本案涉及到的相关问题的法律依据、法院判例及权威法学理论，为更好本案做足准备。
三、相关法律适用问题的思考
本案例中有以下几个问题需要进行分析：
1、本案是否适用转继承的法律规定？
现行继承法并未直接规定转继承的字眼，但法学理论上，又把转继承称为再继承，连续继承等。根据继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。本案被继承人死亡时，其子女未分割遗产且相继死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第 52 条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故，被继承人是被转继承人，其子女是转继承人，产生转继承法律关系。转继承人死亡后该部分财产仍然未分割即产生新一轮的转继承法律关系。也就是说，在遗产分割前， 被转继承人的法定继承人未放弃继承权又死亡的情况下，可以产生新的转继承关系。笔者认为通过转继承得到的财产再发生转继承产生的是一种独立的法律继承关系，在条件允许的情况下，可以一直往后产生转继承关系。
2、本案是否适用诉讼时效的法律规定？
《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第 177 条规定：遗产未分割的，即为共同共有。《物权法》第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。又，继承开始于被继承人死亡之时。故本案各继承人依法取得对讼争房产共同共有的所有权，也就是一种物权，虽然本案所有继承人尚未分割遗产，但财产未分割并不影响各继承人取得所有权的属性。根据我国现有法律的规定，物权请求权不适用诉讼时效。
3、一夫二妻的法律适用，从被继承人继承到的财产是夫妻共有吗，如果是，是各1/3吗，还是夫1/2，妻各1/4？
由于本案被继承人、甚至转继承人均出现一夫两妻的情况，而在当时的法律这是允许的，故对于妻子及其衍生下来的子女的财产分配问题应该如何处理成为本案的难题。笔者认为，法不溯及既往，即使现在的法律只承认一夫一妻，然并不能约束法律实施前的民事行为，故按照法律规定及公平道义原则，应认定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产……”除非遗嘱或者赠与合同中确定只夫或妻一方的财产才不是夫妻共有。故本案被继承人、继承人在婚姻关系存续期间取得的财产应为共同共有，故本案财产分割前应先承认一夫多妻制的财产共有性。
所谓财产的共有性，从共同共有的法律性质看，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等，且由于因继承所得的财产在夫和妻之间并没有约定份额，而被继承人也未对继承份额予以约定，故从公平正义的角度出发，无论是一夫两妻还是一夫三妻，可推定夫与妻之间的共同共有财产为等额共有。
故，当继承人在遗产分割前死亡，发生转继承的情况下，其应继承的遗产份额中的一半首先要确定为其配偶的个人财产，剩下的另一半才能由其法定继承人共同继承。如果被转继承人有两妻的，应按各1/3的比例确定各自的份额，剩余的份额才能由其法定继承人共同继承。
4、案件审理中涉讼房产的收益处理问题
涉讼房产现由被告出租给案外人做经营使用，案外人每月支付租金。然，自本案进入诉讼阶段，房屋租金的归属、管理问题就浮出水面。然，大部分继承人不在国内，各继承人也无法达成指定共同管理人的一致意见，故经过多方协商，当事人到银行设立公共账户，案外人自诉讼之日起将租金打入公共账户，任何人不得私自提取公共账户的款项。
四、案件结果
由于被继承人的子孙众多，且分布海内外，笔者在本案前充分考虑了案件的上述因素，也告知案件当事人尽量联系其他继承人共同参与到本案诉讼中来，对已经找到的继承人又无法亲自参加的，建议办理公证委托。虽然已经有一部分办理委托，但仍然无法找到所有的继承人，故受理法院采取了公告送达的方式，通知各继承人及其合法继承人参加诉讼。本案仍在审理中。
五、结语
现行继承法制定于一九八五年，历史的局限性和实践的丰富性导致司法实践中遇到法律适用困难是正常的。而无论本案的判决结果会是如何，笔者都会继续关注和跟进继承法的发展。
参考文献：
[1]李欣：《中外子女法定继承权考察与评析》，《社科纵横》，2011年第10期。
篇10
鉴于本案的复杂性，笔者在接受委托前，详细查阅了委托人提供的材料，认为本案会是典型的法定继承人析产案件，由于各继承人现遍布全球各地，根据我国法律的规定，享有法定继承权的人应该必须是属于被继承人的配偶、子女、父母，前述继承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主张继承。然，本案很多继承人身在外地，首先要证明其是合法继承人才能谈及份额，故笔者建议当事人着手收集相关证据包括继承人与被继承人存在前述亲属关系的证明，如公安机关的户籍证明、户籍藤本、公证声明书、到公证处做证人证言的公证保全等。除此之外，笔者也开始搜集本案涉及到的相关问题的法律依据、法院判例及权威法学理论，为更好本案做足准备。
三、相关法律适用问题的思考
本案例中有以下几个问题需要进行分析：
1、本案是否适用转继承的法律规定？
现行继承法并未直接规定转继承的字眼，但法学理论上，又把转继承称为再继承，连续继承等。根据继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。本案被继承人死亡时，其子女未分割遗产且相继死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第 52 条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故，被继承人是被转继承人，其子女是转继承人，产生转继承法律关系。转继承人死亡后该部分财产仍然未分割即产生新一轮的转继承法律关系。也就是说，在遗产分割前， 被转继承人的法定继承人未放弃继承权又死亡的情况下，可以产生新的转继承关系。笔者认为通过转继承得到的财产再发生转继承产生的是一种独立的法律继承关系，在条件允许的情况下，可以一直往后产生转继承关系。
2、本案是否适用诉讼时效的法律规定？
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第 177 条规定：遗产未分割的，即为共同共有。《物权法》第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。又，继承开始于被继承人死亡之时。故本案各继承人依法取得对讼争房产共同共有的所有权，也就是一种物权，虽然本案所有继承人尚未分割遗产，但财产未分割并不影响各继承人取得所有权的属性。根据我国现有法律的规定，物权请求权不适用诉讼时效。
3、一夫二妻的法律适用，从被继承人继承到的财产是夫妻共有吗，如果是，是各1/3吗，还是夫1/2，妻各1/4？
由于本案被继承人、甚至转继承人均出现一夫两妻的情况，而在当时的法律这是允许的，故对于妻子及其衍生下来的子女的财产分配问题应该如何处理成为本案的难题。笔者认为，法不溯及既往，即使现在的法律只承认一夫一妻，然并不能约束法律实施前的民事行为，故按照法律规定及公平道义原则，应认定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产……”除非遗嘱或者赠与合同中确定只夫或妻一方的财产才不是夫妻共有。故本案被继承人、继承人在婚姻关系存续期间取得的财产应为共同共有，故本案财产分割前应先承认一夫多妻制的财产共有性。
所谓财产的共有性，从共同共有的法律性质看，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等，且由于因继承所得的财产在夫和妻之间并没有约定份额，而被继承人也未对继承份额予以约定，故从公平正义的角度出发，无论是一夫两妻还是一夫三妻，可推定夫与妻之间的共同共有财产为等额共有。
故，当继承人在遗产分割前死亡，发生转继承的情况下，其应继承的遗产份额中的一半首先要确定为其配偶的个人财产，剩下的另一半才能由其法定继承人共同继承。如果被转继承人有两妻的，应按各1/3的比例确定各自的份额，剩余的份额才能由其法定继承人共同继承。
4、案件审理中涉讼房产的收益处理问题
涉讼房产现由被告出租给案外人做经营使用，案外人每月支付租金。然，自本案进入诉讼阶段，房屋租金的归属、管理问题就浮出水面。然，大部分继承人不在国内，各继承人也无法达成指定共同管理人的一致意见，故经过多方协商，当事人到银行设立公共账户，案外人自诉讼之日起将租金打入公共账户，任何人不得私自提取公共账户的款项。
四、案件结果
由于被继承人的子孙众多，且分布海内外，笔者在本案前充分考虑了案件的上述因素，也告知案件当事人尽量联系其他继承人共同参与到本案诉讼中来，对已经找到的继承人又无法亲自参加的，建议办理公证委托。虽然已经有一部分办理委托，但仍然无法找到所有的继承人，故受理法院采取了公告送达的方式，通知各继承人及其合法继承人参加诉讼。本案仍在审理中。
五、结语
现行继承法制定于一九八五年，历史的局限性和实践的丰富性导致司法实践中遇到法律适用困难是正常的。而无论本案的判决结果会是如何，笔者都会继续关注和跟进继承法的发展。
参考文献：
[1]李欣：《中外子女法定继承权考察与评析》，《社科纵横》，2011年第10期。
篇11
一、土地增值税简介
根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义
所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。
三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施
1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。
2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。
篇12
一、甲方同意出售甲方所有的位于 户的房产给乙方。该房屋户型为二室二厅一卫一厨，建筑面积 平方米，房屋用途为住房，权属为私产，房地产权证号为____________________。未曾装修。本房产因暂无房地产权证，其平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙互不追究，其成交价不变。若开发商就实际面积提出补退，房屋实际面积大于购房合同面积，由乙方按购房合同原价支付，房屋实际面积小于购房合同面积，开发商退款经甲方退于乙方。
二、甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币 整(大写: 整)，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。
三、甲方须提供该房集资建房协议、购房发票原件等相关所有证明文件，出示本人( )与共有权人( )身份证并提供复印件各壹份。
四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。
五、由甲乙双方协商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 银行账户(户名： 账号尾号： )转账 元整(大写： 元整)，银行转账凭证即为交易凭据，上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。
六、由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商(林业局)为职工办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料，甲方负责配合乙方提交办理内部房屋转让所需的相关资料。在为乙方办理房地产权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。若政策不容许以乙方名义直接办理，只能暂以甲方名义办理房地产权证的情况下，房地产权证办理过程中，需缴纳的一切费用由甲方自行承担。
七、若不能直接以乙方的名义办理房地产权证，房产所有人署名虽为甲方，但实际所有权归乙方，房产证、土地证也交由乙方留存。待房屋容许过户的第一时间或乙方要求过户的第一时间，甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方及其共有人，过户所需购房税费由乙方承担。
八、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。
九、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。
十、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的20% 。
十一、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，一经签字即产生法律效力。
十二、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院。
十三、本房屋买卖协议书永久有效。
十四、本协议全文共叁页，为两页纸正反两面打印。
甲 方： 乙 方：
(摁手印) (摁手印)
身份证号： 身份证号：
篇13
单身姑妈的遗产由谁继承？
张阿婆一生未曾结婚生子，平时与侄子小张同住，生活起居也皆由小张负责。张阿婆共有兄弟姐妹8人，除了小张的父亲，其余兄弟姐妹皆先于张阿婆过世。
2003年9月张阿婆不幸去世。一年后，小张的父亲也去世了。张阿婆位于黄浦区的私房一直由小张居住至今。2009年初，在上述房屋即将动拆迁之际，小张却收到了一张法院的传票。原来，是堂兄大张前来，要求依法继承姑妈张阿婆的遗产。
【法院判决】
庭审中，大张认为张阿婆的遗产应当由其8位兄弟姐妹共同继承，现各位长辈均已过世，就应当由各位长辈的子女们继承均分。最终法院判决，张阿婆的遗产由小张一人继承。
【律师分析】
本案争议的焦点是张阿婆的遗产到底该如何继承？大张认为遗产应该由张阿婆的兄弟姐妹继承。依据《继承法》第十条之规定，第二顺序为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。张阿婆既然没有父母配偶和子女，其财产应当由其兄弟姐妹继承，这样的说法没错。但问题是，张阿婆的兄弟姐妹除了小张的父亲外，都先于张阿婆过世了。大张想当然地认为，各位长辈的子女可以实行代位继承权，这是不对的。
《继承法》第十一条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。为此，该条明确了代位继承的适用范围，仅限于被继承人的晚辈直系血亲，而不适用兄弟姐妹间的继承。所以，张阿婆的遗产只能由小张的父亲作为第二顺序继承人来继承。
而在本案中，小张对其姑妈张阿婆遗产的继承系法律上所谓的转继承，这是指被继承人死亡后、遗产分割前，未放弃继承权的继承人也死亡的，其应得的遗产份额转由他的继承人继承。小张的父亲在继承开始后，遗产处理前过世，其能够继承的份额应该由其继承人小张来继承。为此，法院作出了上述判决。而小张确实在姑母生前给予了照顾，得到姑母的遗产也在情理之中。
【案例2】
半路上杀出个“养兄弟”
张先生跟老王，两人做了几十年邻居。老王终身未娶，父母早已作古，又没有兄弟姊妹，是一位孤老。幸好有张先生一家时常关心照料他。2012年2月，老王因患病无法自理生活，住进了医院，在老王最后的日子中，都是张先生没日没夜地照料，然而，老王还是因病情恶化离开了人世。在张先生帮老王料理完后事以后，便搬进了老王留下的房屋中居住。
可是没过几天，来了一位陈先生，他自称是老王的兄弟，要求继承老王留下的房产。原来陈先生跟老王本来是表兄弟，陈先生父母早亡，老王的父母就将当时年幼的陈先生接到家中生活，并认为养子，而老王就与陈先生成了养兄弟。陈先生认为，老王去世后，遗产依法应当由其一人继承。
对于这位不速之客的说辞，张先生不敢相信，也不愿相信。由于他执意不肯让出房屋，2012年7月，陈先生一纸诉状将他告上了法院。
在法庭上，张先生说，房子是老王主动给他居住的。因为，身为孤老的老王的晚年生活都是张先生一家照顾的，老王出于感激，便决定把房子让给张先生居住。据张先生介绍，老王还曾决定要将房子赠送给他，只是由于办证时手续遇到麻烦才没有过户成功，但是他跟女儿的户口都在老王的房子里，可见老王是同意将房子给他的。张先生认为，陈先生只是跟老王一家共同生活过，并没有办理收养手续，不应当有继承权。而陈先生向法官出示了一系列证据，包括户籍资料、亲戚的证词、居委会证词，证明他与老王父母是养父母关系，并共同生活过。
【法院判决】
最终，法院认定，陈先生作为老王的养兄弟，依法符合《继承法》及相关法律规定中关于法定继承的条件，依法对老王的遗产享有继承权，所以判决老王的房产归陈先生所有。
【律师分析】
本案的焦点是，陈先生究竟是不是老王家的养子？在我国，解放前《收养法》还没实施，自然不存在收养登记，按照当时法律的关系，只要亲友证明养父母与养子女长期共同生活的，即使未办理收养手续，也应该按收养关系对待。本案中，陈先生提供的户籍资料和证人证言，都能够证明陈先生与老王的父母是养父母关系，并且共同生活过，在《收养法》实施后，虽没有办理收养手续，但按照规定，已经形成了事实上的收养关系。
