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篇1
近10年来房地产的高速发展，一方面是得益于我国的城市化进程，另一方面则是民众改善住房消费的强烈要求。但是2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快，导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产，通过投机炒房获取高额利益。房价是事关社会、经济发展的重大问题，商品房居高不下对经济发展及民生绝非好事。会给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。因此，2011年的中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
在这样形势背景下，眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，库存积压，持币观望气氛较浓，坚挺的房价开始松动。相较于其他产业，房地产业的生产链条较长、关联部门较多。房地产行业的变迁，将使其上下游几十个相关行业受到波及。因此如何合理界定房地产开发的成本，分析目前房价还有多少下降空间，开发商的利润到底有多少，是否存在暴利，特别是现阶段房产市场已进入调整期的情况下，做好房地产项目的投资分析攸关重要。
本文以河南郑州郑东新区一楼盘为例，作项目的投资分析。
1项目概况
1.1楼盘介绍：本项目位于河南郑州郑东新区，总征地面积67434.57m2，总建筑面积109312m2，规划住户544户，停车位410个，其中地下车位268个，地上142个。未来居住人口2000余人，社区由小高层和高层围合而成，共10栋楼。
1.2社区规划布局：社区规划科学合理，以人为本，高层住宅布置在地块的北侧，小高层布置在小区的南面和东面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通风和充分享受小区的景观绿地。
1.3环境景观：社区在景观规划上，融合中国博大精深的：“天人合一”景观设计理念与国际园林精粹，景观规划主要分为五大区域：南主入口景观区，北人行入口景观区，中央水景区——凤舞园，健身活动区——凤栖园，儿童活动区——凤起园；景观主动线承载了中国古代“龙”文化，以史脉为辅助；在住宅小区中部自然围合成一个超过12000平方米的中央私家花园，每幢住宅分别从不同角度面对花园，从容欣赏大自然的美，看云卷云舒和青青园中景致；营造了具有“诗意家园”的品位居住空间。
1.4建筑风格：社区建筑造型采用了纯粹的现代主义风格，立面设计遵守“少就是多”的经典信条，从功能的实用角度考虑立面的造型；整个外墙花岗岩干挂、从容欣赏景色的观景电梯、圆润流畅的弧形阳台，整个建筑以优雅、稳重、简洁、明快的风格，在郑东新区的住宅建筑群中独树一帜、熠熠生辉。
1.5配套：社区周围高档商业配套完善，文化氛围浓重，行政事业单位、高档居住社区群集，娱乐休闲设施齐全；郑州市第四十七中、北大附中外国语小学、河南省实验小学等40余所大、中、小学校；全优的教育环境，为孩子成长提供浓厚的学习氛围，让孩子一出生就继承名仕家族的格雅风范；热力颐和医院、同仁医院等8所大型省内外知名医院；现代化的城市规划，21个城市休闲公园，2条人工运河，拥有CBD各类商业街繁华高档设施。
1.6物业管理社区把服务作为体现产品优越品质的一个重要组成部分，邀请国内一流管家——XX物管担纲住区物业顾问。
2投入与支出
房地产项目的总成本费用一般由开发成本和开发费用两部分组成。开发成本是按照《企业会计准则》的要求有关成本开支范围的规定，以开发产品为成本核算对象，归集和计算开发经营过程中所发生的各项费用，包括土地使用权获取成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间费用。开发费用是指与开发产品的开发建设无直接关系，不能计入某个特定开发产品成本的费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。
下面通过本项目的利润分析表来具体分析项目的各开发成本及费用是如何组成，具体每项的成本是多少，费用是多少，在每平方米的造价中的组成。通过数据来真实反映房地产项目的获利现状。
3投资分析
3.1净利润率指标
由于投资者不止有一个目标，所以选择的评价指标也可以多种多样，如投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、销售利润率、成本利润率等。而投资净利润率最能够反映项目的真实盈利能力，因为所得税也是需要考虑的一项费用支出。
本项目的总投资=开发成本+开发费用+流转税金
=34021.4187+8681.5+5181.946=47884.8647（万元）
故投资净利润率=净利润÷总投资×100%
=8113.3345÷47884.8647×100%=16.94%
16.94%这就是我们开发的这个楼盘开发四年的净利润率。
3.2总投资单价组成分析表
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Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
由于环境、条件以及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种想象成为不确定性。对房地产进行不确定性分析不仅可以帮助投资者做出正确的投资决策，还可以预测项目的抗风险的能力。
房地产开发投资项目中主要的不确定性因素包括租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。房地产项目的不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三个方面：
一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可能性。
二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化最乐观的最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。
三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
敏感性分析的方法主要有单变量敏感性分析和多变量敏感分析。
房地产投资项目的风险分析
房地产开发风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性等特征。房地产投资风险的主要类型有以下几种：
1.自然风险与意外风险，是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些损失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火灾风险、风暴风险、洪水风险、高温和低温风险等。
2.财务风险，是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还未来到期债务的可能性。
3.经营风险，是指由于房地产投资经营上得失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。主要包括经营不善、销售不力、管理水平低下等。
4.市场风险，是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。主要包括材料价格上涨、材料供应紧张、销售价格定位不准以及房地产市场竞争激烈等。
5.政策风险，是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。主要是指法律手续的变化，城市规划政策、企业政策和土地政策的变化。
以上风险，很多都是投资者无法控制，但是投资者可以通过控制财务风险和经营风险，减少投资决策的失误，保证投资项目能够获得既定的收益。
房地产开发项目风险管理
风险管理是房地产企业的一项非常重要的业务管理活动，它具有专业性强、技术性强和横跨多领域、多部门的特点。通过有效的风险管理可以消除风险发生的隐患，减少风险损失的影响，为企业生产和获取最大利益提供保证。房地产项目的风险管理与一般的风险的管理程序基本一致，房地产风险识别的程序主要包括以下几个方面：
一是风险的识别。这是风险管理中最困难的事，指对风险发生的可能性进行判断，在这个过程中需要对可能发生的风险进行科学的归类，弄清各个因素之间的相互关系，寻求合适的方法来识别特定的风险。具体可以采用风险分析问询法、财务报表法、现场视察法等。
二是风险的衡量。这个过程主要是对对上一个环节中识别出的风险进行定量描述，测算风险发生的概率，并据此分析风险发生的可能损失及对项目或整个的企业的影响。
三是风险管理对策。在上面两个环节的基础上，针对识别和衡量的风险制定出相应的风险管理措施，以便尽最大努力降低风险发生的概率和可能带来的损失。
四是风险管理的实施与评估。这是风险管理中的最后一个阶段，主要是根据风险管理的任务制定切实可行的风险管理计划，通过有效的指挥与协调，保证风险管理目标的实现。
风险控制具体到风险的控制方式主要有回避风险、风险损失的减轻、风险转移及保险。风险回避就是避开风险较大的项目，选择风险较低的项目；风险损失的减轻，指企业在风险损失发生或者发生后采取有效措施减轻损失的程度，比如企业应尽量准确预测开发项目的费用，减少开发过程中的盲目性，尽量缩短开发周期，尽早完成开发项目；风险转移，主要指企业在能够预测存在的风险情况下，将面临的风险转嫁给别人承担，对房地产来说可以选择与其他企业合作开发某些项目；保险，指房地产企业将自己面临的某些风险转移给保险公司的行为。房地产项目的投资者可以选择投保各种工程保险、质量保证保险、技术保险和责任保险等，在相应的保险事故发生以后，房地产公司可以从相应的保险公司获得资金的补偿。
参考文献
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一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
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一、投资回收期的计算方法
投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期Pt通常可以用下式计算:(1)
式中,Pt为投资回收期;CI为现金流入量;CO为现金流出量;(CI-CO)t为第t年的净现金流量;i为贴现率。
当投资回收期小于或等于基准投资回收期时,说明投资方案的经济性较好,方案是可行的;反之,说明方案的经济性较差,方案不可取。由此可见,对于一个投资方案而言,投资回收期越短,经济效果越好,风险也越小。
二、投资回收期影响因素分析
从公式(1)可以看出,影响投资回收期的因素主要包括收益、支出、贴现率等,但是对于房地产投资项目而言,由于房地产投资区别于其他投资的特殊性,影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。
1.房地产调控政策对投资回收期的影响。房地产业已经成为我国的一个支柱产业,促进房地产业的健康发展是我国经济建设过程中的一个重要目标。政府对房地产投资的政策倾向将直接影响房地产业的发展。2005年以来,房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度重视。2005年3月26日,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》针对房价上涨过快明确提出八点要求,首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高度,被业界称为老“国八条”;4月27日,总理主持召开国务院常务会议,指出目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。会议强调,必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务;5月9日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施,被业界称为新“国八条”。针对房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。2006年5月17日国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题,提出六项调控措施,被称为“国六条”;5月29日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出15条具体调控措施,被称为“国十五条”。诸如此类的政府调控政策在一定程度上将影响房地产投资导向,一定程度上压抑投机性和投资性购房需求。就投资项目而言,将影响房地产项目的投资成本和项目收益,从而影响房地产投资回收期。
2.地段对投资回收期的影响。时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度,都与地段有着密切关系。而地段的不同,直接影响地价的差异,进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关:(2)
式中:G为房屋或土地的价格梯度;为距离的变化;为随着距离的变化价格的变化水平。
房屋价格梯度表示随着单位距离的增加,房屋价格下降的速度,而土地价格梯度表示随着单位距离的增加,开发商们愿意支付的土地价格下降的速度。该公式也说明地段的不同,地价也随之变化。
而刘琳、刘洪玉等认为地价与房价之间为线性正相关关系,可以表达为(3)
式中:P为房价(元/平方米建筑面积);PL为地价(元/平方米土地面积);F为容积率(%);γ为综合税率(%);C为建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积)。
若在上式中,设,A和B为任一不为零的常数,则公式(3)可表达为(4)
公式(4)正是表明房价与地价存在线性正相关关系。
综上分析,当房地产所处地段不同,地价存在显著差异,从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式(1)可以看出,影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益,因此,对于房地产投资项目而言,地段的区别,对投资回收期有较大的影响。
从公式(4)可以看出,项目收益(房价)随着土地价格的上涨而增长,由公式(1)可知,随着收益的增加,投资回收期随之缩短。因此地段对项目投资回收期的影响可以用图1简单描述。
3.单方投资额对投资回收期的影响。由公式(1),投资回收期是指用投资方案的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。对于房地产项目而言,投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入,而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目,房屋的销售价格和租赁价格基本相同,此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出(CI)。
从房地产投资项目的运行规律分析,项目的现金流出主要集中在项目建设期,因此可以用项目总投资(I)作为项目现金流出的一个综合指标。由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位,为了便于比较分析,以单位建筑面积的投资额(I/S)作为现金流出的指标更为适用。
若以静态投资回收期为研究对象,则公式(1)可表达为
上式中,如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入(CI),以单位建筑面积投资额作为现金流出(CO),则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时,项目的投资回收期Pt随着单位建筑面积投资额(I/S)的提高而延长。
同样,若考虑动态投资回收期,按照公式(1),同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时,项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。
4.房价对投资回收期的影响。任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比一般市场要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的程度很大。
房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。宏观上,房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响,尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途,从而使房地产需求类型不断增加。同时,工业化和城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市,极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。微观上,房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。
房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化,而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益,因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。
假设房地产项目的销售收入即为投资项目的收益(CI),则项目收益可以表达为(6)
其中Pi、Si分别代表房地产项目中不同类型房屋的销售价格和销售面积。显然,项目收益CI随着销售价格P的上升而增加,而由公式(1),投资回收期Pt将随着前期收益CI的增加而缩短。因此,当房地产商品的价格上涨时,在其他影响因素基本稳定的前提下,投资回收期将随之缩短;反之,当房地产商品价格下跌时,投资回收期相应地延长。
三、结语
投资回收期作为房地产投资项目的重要评价指标,然而因房地产投资的特殊性,影响房地产投资项目的投资回收期的因素众多,本文从投资回收期的本质出发探讨了影响回收期的四个主要因素,对于项目投资决策具有一定的指导意义。
参考文献:
[1]范如国:房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2004.3
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在对房产项目进行财务分析时，主要的目标在于对项目盈利能力、偿债能力进行评估，其中，盈利能力能够体现出项目开展为自身带来的收益，主要分析的内容在于项目上市后的盈利情况，包括盈利能力、盈利大小、是否能够满足预期回报率等等，可通过项目利润、销售率、税金等指标来衡量；偿债能力包括两个方面，一是投资偿债力，二是债务清偿力。前者是指项目开展时投入的全部资金能力，对于成熟的开发商来说，在项目投资时应预计能够将本金全额收回；后者是指项目开发中借款与债务的偿还能力，房地产作为资金密集型企业，在项目开发中需要筹集大量的资金。因此，资金提供者在投资前会关注开发商的偿债能力以及所需期限。
二、房产投资项目财务分析模型的建立
本文以某房产投资项目为例，该项目的总面积为67000平方米，建筑密度不超过17%，容积率为2.0，绿地率超过40%，人均公共绿色面积每人超过1.5平方米；该建筑为商住两用，建筑规模不超过13.4万平方米，公建面积不超过建筑总面积的15%。
（一）项目关键指标
根据项目规划书内容，与房产市场实际情况相结合，该企业预计在该地建造4栋11层的住宅楼，以及8栋18层的小高层，额外建立2层商用房。项目的地下一层为地下车库，地上的1—2层为商用房，3层以上为住宅，项目的关键指标为总占地面积67000平方米、住宅面积为113900平方米，商业面积为13100平方米、地下面积为2000平方米、容积率为134000平方米、配套面积为6100平方米、幼儿园面积为900平方米。
（二）项目预计收入
本项目计划在33个月内开发完毕，在21个月内销售完毕，当总工程量完成20%后开始预售。在项目范围内，选择6个具有代表性的项目为样本，对销售价格、周期与实际情况进行全面分析，并考虑到区位、个别因素对项目的影响，对售价进行调整，最终售价定为：住宅的可售面积为11.4万平方米/个，销售均价为8500元/平方米，销售总收入为96815万元；商业房的可售面积为1.3万平方米/个，销售均价为18000元/平方米，销售总收入为23580万元；地下车库的可售面积为1480个，销售均价为100000元/个，销售总收入为14800万元。
（三）项目预计成本
根据项目规划方案内容，本项目预计投入的成本如下：（1）土地使用权缴纳税费。根据现行法律法规内容，房地产土地使用权应缴纳相应的税金，购地契税以土地使用权出让额为依据，税率为3%，本项目需要支付1350万元；土地合同印花税，同样以使用权出让额为依据，税率为0.05%，需缴纳22.5万元；土地使用税，按照每年每平方米8元计算，项目开发期共计33个月，也就是2.75年左右，土地使用税的额度为147.4万元；（2）前期费用。主要包括节能评审、可研报告、规划设计费用、水文地质、筹建开办等等。该部分费用包括两个方面，一是报建费用，二是勘查设计费用。在本项目中设计费用按照单位可售面积的85元/平方米缴纳费用，即825.5万元；（3）城市基础设施费用。该项费用是由政府负债征缴，投入到城建工作中的费用，不同城市征缴的额度不尽相同，该项目配套费的缴纳标准为每平方米79元，以地上面积为主，总额为105.9万元。
（四）项目预计盈利
在项目实施后，前三季度为开发建设期，以开发成本为主要的现金流量，主要体现在资金流出方面，到了第三个季度成为资金需求的最高点；待到项目开始后的第四个季度，逐渐进入到销售期，资金开始逐渐回流，但流入量较少，难以弥补当期资金流出以及还款金额，现金流趋势仍为流出，再持续两个季度后，项目销售为开发商带来的资金逐渐增加，逐渐超过资金支出，现金流逐渐为正数，预计在项目投资后的1.3年资金投入量将会全部收回。
（五）项目财务评估
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二、房地产开发项目投资决策的研究方法
（一）大系统、小环节分析
运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。
（二）与经济分析紧密相连
所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。
首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。
在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。
有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。
对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。
三、房地产开发项目投资决策的内容
房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。
（一）选定合理化的投资
为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。
（二）投资方案的多样选择
如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。
四、房地产开发项目投资决策的指标体系
随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。
（一）如何建立合理的投资指标体系
1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。
2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。
3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。
（二）投资指标的风险预估
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在财务会计中，历史成本计量方式在会计发展环境的变迁过程中已经无法真实地反映公司的经营业绩，无法为经济决策者提供有用的信息，不能对经济前景进行有效的预测，因此公允价值计量方式开始被广泛应用。自20世纪70年代以来，美国财务会计准则委员会（FASB）对公允价值的定义做出了多次的修改，其最后一次修改发生在2006年9月，此次确定的公允价值的含义为：“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。国际会计准则理事会（IASB）也是从20世纪80年代开始定义公允价值的概念，对公允价值的定义为“交易的当事人在对交易的情况充分熟悉的情况下自愿以资产进行交换或对负债进行清偿的金额（前提是这一交易是公平的）”。2006年2月我国颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过以上分析我们发现，公允价值的本质就在于其公允性——即对交易的情况充分熟悉的双方在自愿公平的前提下形成的，必须能反映交易和事项内含的公允的价格，同时还要兼具可靠性、相关性的信息质量特征。利用公允价值这种计量方式有利于确定企业资产的质量、管理潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据。
1 投资性房地产项目公允价值计量存在的问题
对一些企业来说，投资性房地产项目采用公允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。
但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：
1.1 相关利润波动幅度不可控
很多企业持有的投资性房地产采用历史成本模式进行后续计量，并按照固定资产准则和无形资产准则的规定对投资性房地产进行折旧或摊销。计入固定资产和无形资产的投资性房地产只是逐年计提折旧或摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。
由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性并不是没有。因此，公司投资性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。
1.2 投资性房地产项目的特殊性
虽然目前在房地产市场价值持续走高的情况下，投资性房地产的公允价值也有可能因为受全球经济及其他诸多因素所影响出现市场价值下跌的情况，但是这种公允价值的下跌所产生的公允价值变动损失给公司利润带来的影响是非常小的，相对于因房地产价格的提升而产生的公允价值变动收益给公司带来的巨额利润来说几乎可以忽略不计，而且采用公允价值后续计量投资性房地产又不需要计提折旧、摊销和减值准备，因此这将对以后年度公司的利润产生巨大的提升作用。如果企业对未出售出去的商品房或公建暂时出租后作为固定资产处理采用成本模式进行计量，这种计量方式需要在其初始成本的基础上逐年提取折旧或摊销，账面价值只能逐年降低，按照成本模式计量的账面价值将与我国房地产市场景气情况下的公允价值反应不一致。因为如果房地产价格上升的趋势持续，运用公允价值方式进行后续计量不但账面价值会有所提升，而且还不需要计提折旧或摊销，这对公司利润的影响将是不言而喻的。如果企业在年度会计报表中只是解释本期新增加的投资性房地产的具体用途，并且用途的披露也完全符合会计准则的规定，但是对于其他投资性房地产的真实用途，投资者等无法从报表中得到确切的信息，在报表中所列示的其他投资性房地产是否完全符合准则规定的投资性房地产的确认标准，是否存在将未出售出去的商品房或公建暂时出租也确认为投资性房地产无法把握。
很多情况下，审计者无法针对企业的投资性房地产和自用固定资产进行清晰的确认，在房地产企业中，该项目下的会计舞弊时有发生。
1.3 计量的客观性不足
很多企业年报中对公允价值的确定依据和方法的披露在内容上有失公允，难以让人信服。例如，很多房地产企业制定的《投资性房地产公允价值计量管理办法》，对投资性房地产公允价值的确定，公司决定采用可比项目成交价格类比法：实地综合调研投资性房地产所在城市或所在城市的主要城区项目；自权威机构和政府房地产行政管理部门取得可类比房产项目；依据投资性房地产的类型、房产境况、房产附近的环境、交易的时间和形式等方面来调整并最终认定调整因素的区间，编写出调整因素的比照表格；然后再对能够进行类比的房产项目根据以上确定的调整因素比对表格对房产的成交价格进行修正，并对修正后的数值求出其算术平均值，进而取得标的物的预估价格，从中减掉预计的土地增值税以及营业税及附加，作为投资性房地产的公允价值。从表面上看，这种公允价值的确定依据和方法比较严谨与周密，但经过仔细分析后会发现其实是比较粗糙和模糊的，并没有实质性的内容。因为在对投资性房地产公允价值的具体计量过程的披露中只有文字的说明，没有披露相配套的数据作为支撑，无法进行实际操作，很难让报表使用者信服，企业财务人员据此估价进行会计处理进而形成的数据信息就着实令报表使用者担忧，因为采用可比项目成交价格类比法的主观性与随意性是比较强的。
另外，很多企业缺失投资性房地产公允价值计价的内部控制制度，对于企业市场部门人员仅凭上述过程评估出来的结果是否客观、公允，是否会存在公司高管因道德观的缺失而指使、强迫工作人员，或者工作人员因自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表等问题，企业没有相关的内部控制部门及人员对其进行有效的监管和防范。另外，由于公允价值确定的专业性较强，企业外部监管部门又不能直接参与其中进行干预，企业管理者可能会利用这种看似合理但是经过推敲后却是漏洞百出的关于投资性房地产公允价值如何确定的信息披露达到某种其想要达到的目的。
通过以上分析我们发现，企业的投资性房地产项目必须严格遵循会计准则的确认、计量原则，牢牢把握会计信息质量的客观性、相关性、可比性原则才能避免不必要的麻烦。
2 解决措施
针对以上问题，我们可以采取以下解决措施。
2.1 加强企业利润管理
房地产项目公允价值波动所带来的利润企业自身不可控，企业不可能通过经营去管理，这种波动受市场环境中外在因素的影响，如经济因素、政治因素与宏观调控因素等。为了不使这种利润波动误导投资者、债权人等众多利益相关者，进而损坏公司的良好形象，企业应该强化自身的利润管理，充分披露投资性房地产公允价值变动产生的利润波动所受到的外部影响，特别是波动幅度和对整体利润的影响。只有加强企业利润管理，强化自身披露，才会使众多报表使用者在阅读公司年报时真正了解公司的经营能力与盈利能力是否具有稳定性，投资者才会有清晰的思路判断利润波动是由哪些原因所导致的，这种利润波动对自己的投资策略是否会构成较大的威胁以及公司是否具有投资价值等。
2.2 严格披露投资性房地产
明示投资性房地产各项目的用途是企业会计准则对拥有投资性房地产上市公司的最起码的要求，而且也是防止上市公司利用将不属于投资性房地产的项目也确认为投资性房地产从而进行利润操纵而做出的最为严格的规定，上市公司必须严格遵守准则对这方面的规定，否则准则只会变成一纸空文，对上市公司的行为毫无约束力。因此，建议企业在年度报告披露中按照准则的规定及时、中立地明示投资性房地产各项目的用途，其中包括原有的各类投资性房地产的用途，新增加的投资性房地产的各项用途。只有这样做，才可以在源头上防范并遏制住公司经营者利用投资性房地产项目用途的模糊披露来进行利润操纵提高公司盈利水平的可能性。这样一来，投资性房地产自身的账面价值和对利润产生的影响才会令报表使用者信服。因此，明示投资性房地产各项目的用途是防止公司经营者虚增公司利润的最佳途径。
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一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).
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2.开发成本受法律政策的影响
对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。
二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
1.建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。
2.规划方案的优选
要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。
3.尽可能地提高项目抵御风险的能力
房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。
4.采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。
三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式
1.转嫁风险
首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。
其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。
2.透过目标成本控制方案进行投资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
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一、房地产投资项目风险管理的重要意义
(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状
（一）国外研究现状
风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。
对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。
另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。
目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。
（二）国内研究现状
20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。
由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。
三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述
我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:
(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。
目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。
(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。
房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。
参考文献:
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1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文编写，意为大型开放式网络课程。这种在线教育模式实现了大规模学生同时在线的课程学习。MOOC资源集合了全球最优质的教学资源，任何在线学生一经注册都能实现自我学习，并且取得相应课程的成绩。这种学习的模式依赖于互联网的快速发展与课程的运作平台，如EDX、Udacity、Course等，而我国也与2014年5月8日也首次开通了“爱课程”网中国大学MOOC平台。MOOC将成为未来教育的一部分，是对传统学校的巨大挑战与革新。
1.2 翻转课堂
翻转课堂是将传统的上课方式进行反转的上课模式。传统的教学是课上老师进行理论知识的讲授，课下布置作业。而翻转课堂是在课下进行理论知识的自学与习题练习，课上则进行学生的答疑及知识点的运用、任务操作等。在翻转课堂上，老师的责任是去理解学生的问题和引导学生去运用知识。
翻转课堂增加了学生间的互动与教师与同学间的交流，使得课堂生动有趣，提高学习的效率。翻转课堂最大的特点是能够实现学生的个性化学习，对学习层次不同的学生真正实现了分层教学，每个学生都可以掌控自己的学习进度。学习进度快的学生可以掌握 更加有深度的知识内容，而学习进度慢的学生则可以进行反复的学习并寻求老师和学生的帮助，提高学习效率。
1.3 基于MOOC模式的翻转课堂设计思路
高职院校的学生普遍存在学习兴趣不高、知识接受能力较差的现状。传统的课堂教学不能满足所有学习层次的学生对知识的掌握。而这些学生虽然学习兴趣不高，但思维活跃，创新性较强，喜欢参与课外活动来展现自己的能力。因此枯燥的课堂无法激发这些学生的学习动力。
鉴于高职学生的以上特点，基于MOOC模式的翻转课堂旨在克服传统课堂一刀切的学情，实现可以让学生自我掌控的课下学习平台，并激发学生的学习兴趣，引导学生将所学理论运用于实践。因此，这种模式是借助教学数字平台，构建区域型的校内教学资源网。在此平台上，构建教学资源库，包括课程的理论知识、知识点讲解视频、习题库、案例库、拓展学习资料等。学生可在此平台上进行课下随时随地的自主学习。而课堂的任务主要为答疑解惑、课程重难点分析及讨论、项目任务的实施等。
2 基于MOOC模式的翻转课堂在《房地产投资分析》课程中的探索与实践
2.1 基于工作过程的《房地产投资分析》课程系统化设计（见图1）
《房地产投资分析》以房地产投资分析流程（投资环境及市场分析―产品规划设计―投资估算―销售收入估算―财务分析―不确定性分析及风险分析）为主线，并基于投资分析的工作流程进行了课程三个学习情境的设置：房地产项目静态投资分析、房地产动态投资分析、房地产项目综合投资分析。
情境一以简单房地产开发项目（单一物业类型、一期整体开发的项目）为载体，在项目的投资分析过程中，侧重于对该项目的投资估算、成本利润及静态指标分析，在此情境中不涉及现金流量表的编制和动态指标的计算，故称为“静态”投资分析。
情境二以稍复杂房地产开发项目（两种物业类型、两期开发项目）为载体，在项目的投资分析过程中，要进行项目进度计划的安排，侧重于项目的现金流量分析及相关动态指标计算，故称为“动态”投资分析。
情境三以商住综合项目为载体，其规模中等且多期开发，在此项目的投资分析过程中，将静态分析和动态分析结合起来进行综合项目分析，故称为“综合”投资分析。
三个学习情境由简到难，由简入繁。
2.2 学习情境的实施
学习情境以房地产投资项目为载体，以房地产投资分析流程为主线进行情境任务的分解。在每个情境任务实施时遵循六个步骤（六步法）：资讯―计划―决策―实施―检查―评估。
资讯部分包括房地产投资分析课程的理论知识和项目资料两部分，目的是让学生通过资讯的研读，明确任务的目标及任务操作流程，进行任务操作的理论知识准备和项目资料的预告。
计划及决策是在明确项目的任务目标后进行项目的讨论与分析，制定项目任务操作的时间安排，进行任务步骤的分解与数据准备。在制定计划后进行计划的讨论与改进，最后进行计划的最终决策。
实施与检查是在计划制定的基础上以小组的形式进行任务的操作实施。在实施过程中教师对学生的任务操作实施进度与内容进行检查，指导学生按计划进行或避免学生偏离正确的操作步骤以及检查项目任务成果的正确与否。
最后一个步骤为项目的评估，旨在考察学生四方面的能力：专业能力、方法能力、社会能力和个人能力。评估过程中可采用教师评估、学生评估、组内外互评的方式进行任务的综合评定。
2.3 《房地产投资分析》MOOC平台资源建设
《房地产投资分析》课程的MOOC资源实质上是与六步法中的资讯部分是相呼应的。因此，该课程的MOOC资源包括两部分：课程理论知识和项目任务资料。
2.3.1 《房地产投资分析》理论部分资源建设
项目任务的正确操作依赖于扎实的理论功底。《房地产投资分析》MOOC理论部分包括了课程的理论知识点的讲解、知识点视频的录制以及习题库的建设以及拓展资料的阅读。在理论部分建设时，将微课的思想融入其中，即将理论知识点碎片化，视频单元、习题练习都与此单个知识点相对应，使得理论知识的学习更加条理化与清晰化。学生在进行知识点学习的基础上进行习题的自测，来检验自己的学习效果。
2.3.2 项目资料MOOC平台资源建设
由于课程是以项目为载体的，因此除了理论知识的资源准备外，还包括整套项目任务资料，包括学习指导书、项目任务模板、项目案例分析等。学习指导书是对项目任务目标的说明、任务解读及任务操作步骤的详细说明。任务的模板及相关资料则能够让学生更好的认识任务及操作任务。
2.3.3 MOOC平台的运作模式（见图2）
2.4 翻转课堂模式
课堂的主要任务主要针对学生在MOOC平台上提出的重点、难点问题进行解答;针对各组讨论的任务操作计划进行检查、纠错及更正;对学生项目的任务操作过程进行检查及问题解决，根据学生任务操作的好坏进行过程评价，即课堂包括了六步法的后五个步骤：计划―决策―检查―实施―评估。
以情境一中的地块价值测算为例，学生在课下的MOOC平台进行了市场比较法理论知识的学习及习题检测，初步掌握了地块价值测算的基本方法，并通过阅读地块价值测算的案例分析和任务模板，对将要操作的任务目标及内容有了初步了解。回到课堂，老师首先针对MOOC平台学生提出的疑问进行解答。而后以小组为单位先进行任务实施计划的讨论，然后通过老师的任务计划检查来确定各小组任务实施的方案。在任务实施前，教师针对任务操作的一些关键点组织全班同学进行集中讨论，保证各组同学真正了解任务操作的方法。在任务计划进行决策后，各组进行小组分工开始任务的实施。在任务操作过程中，教师进行小组的个性化指导，对各小组出现的问题进行解答和指导。
3 存在的问题
3.1 自主学习约束力不足
MOOC平台的搭建提供了丰富的教学资源。但由于高职院校学生学习积极主动性较差，学习兴趣不够浓厚，因此不能够主动进行MOOC资源的自主学习。在任务操作时，发现有部分同学对理论部分的学习掌握不够牢固，导致任务操作时举步维艰，难以下手。目前翻转课堂的实践缺乏较有效的约束力。
3.2 课程的过程评价难度较大
MOOC平台的学习效果能够进行系统自我数据统计进行评估。而统计数据的真实性不得而知或存在片面性。比如有的学生在网上进行习题自测时采取作弊手段而导致过关率的虚高。课堂上的过程评价虽然有一定的执行力，但由于学生人数较多，也不可能做到完全的科学的评价。而在任务操作过程中还存在搭便车的现象，小组内有时只依靠一个同学去真正地实施任务，反而导致学习效果不如传统教学。
3.3 课业负担较重，学习压力较大
基于MOOC模式的翻转课堂采用的是学习双轨制。虽然能够实现不同层次学生对知识的把握，但繁重的课下学习和课上任务操作导致部分学生产生抱怨心态。过多的时间投入到任务的自我学习中，而且任务的操作也以理论学习为基础，一旦没有掌握基础理论的学习，可能会导致任务操作的脱节。久而久之，产生厌学情绪甚至抵抗情绪，严重影响学习效果。
4 解决建议
4.1 进行学分机制改革
基于MOOC模式的翻转课堂应采用双轨制考核机制，课下的MOOC平台自学和课上的任务实施成绩分别应该获取相应的学分。此种做法能够很好的促进学生的学习主动性和积极性，对学生来说是一种很好的学习约束机制。此外，还应该进行课程课下和课上课时的合理分配，保证学生有足够的时间进行自主学习，从而提高任务操作的效率。
4.2 引入竞争淘汰机制，促进学习动力
在任务操作时，以小组为单元进行成绩的考评。同时，还要引入组内和组外互评机制。在组内互评时，每个组员都可进行匿名投票。对于平时表现较差、学习不够积极、得分较低的同学采取淘汰制，以此激发学生学习的动力和危机感。另外，还要进行组外互评，加强组与组之间的互相监督，促进组内竞争，给课堂注入活力。
4.3 加强课堂管理，促进小组协作
课堂的管理采用教师管理和同学协助管理的模式进行。教师对小组实施整体管制，布置任务或命令时与组长进行直接的对接，而小组内的管理则由组长直接负责。组长根据教师的指示进行命令的传达与任务的布置，还负责任务的分工与问题的汇总及问题的反映，小组成员则服从于组长的管理。在进行考评时，组长对各个组员的打分占据较大的权重。这种管理模式一方面可以减轻教师的负担，另一方面也能够锻炼学生的管理能力，从而提高课程管理的整体效率。
篇12
一、我国房地产企业项目管理存在的问题
我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。
1.可行性研究缺乏
(1)项目目标和工程任务分解不足
在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：
①项目在初期无法向下进行；
②项目预期经济目标不能实现；
③项目延期交房；
④部分功能配套不全。
(2)市场定位不准、缺乏创新能力
在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：
①市场定位工作主体发生偏差；
②运用差异化战略模仿有余而创新不足；
③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；
④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。
2.设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：
(1)缺乏合理的设计招标程序
房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。
(2)忽视设计对项目投资控制的重要性
未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。
(3)设计监理缺失
对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。
(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理
尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议
要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。
1.进行详细的项目可行性研究
市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：
(1)房地产市场的供给与需求调研
充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。
(2)要进行环境调研
主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。
(3)要进行开发场地调研
场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。
2.进行项目的投资决策与预算
进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。
(1)重视投资分析
项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。
(2)重视融资决策
房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。
3.加强项目控制管理
项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。
(1)加强项目进度控制管理
进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。
(2)加强项目质量控制管理
工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。
参考文献:
[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.
篇13
近几年来，我国房地产业的快速发展。国内外各类资金大量涌向房地产业，房地产开发企业的实力也不断增强。随着近几年来我国房地产产业的快速发展，人们也醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。自2010年起，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。2013年国务院部署房地产调控五大措施（即新五条），对此大家对"十二・五"时期中国房地产业的发展态势尤为关心。同时也加大了房地产项目开发的不确定性和房地产项目开发的风险性。
在此背景下，房地产投资企业更应该对房地产项目的投资可行性和正确性，做出更加准确的认识和决策。本文对房地产项目进行投资风险分析，针对该项目的实际情况，用现实的、客观的数据来验证所评估的项目，充分分析、评估，最终确定该项目是否可行。通过对该项目的投资风险分析，运用投资策划和项目管理的基本理论和方法，为项目的选择和立项提供了理论依据，对提高项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。以期提高房地产企业对房地产项目投资风险评价的重视程度。
二、房地产项目投资风险评价指标的确定
结合我国房地产发展现状，结合房地产项目投资风险的研究情况，本文按照房地产的寿命周期，将房地产投资风险因素划分为4大类，分别为你投资前期阶段、开发建设阶段、经营阶段和管理里阶段，详细因素见图1。
图1 青岛市天一房地产项目投资风险因素图
三、房地产项目投资风险评价模型
根据上文项目投资风险因素的评价指标，作为运用层次、灰色、模糊相结合的综合评价方法，对投资青岛天一房地产项目时，可能的风险进行实例的研究分析。
1、AHP计算各层次权重
根据图1-1所示房地产项目系统风险层次结构模型和具体的风险因素的特性，综合专家的咨询意见，本文对各个风险因素采用层次分析方法，在各层元素中进行两两因素的比较，构建比较判断矩阵。其中两两因素比较的相对重要性，通过取1，2，…，9以及他们的倒数作为标度，求出各个风险因素的权重值。
通过计算我们可以得到一级指标的权重为A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二级指标的权重为B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）
2、确定评价值矩阵及评价等级
通过对上文风险评价方法的分析，结合房地产项目风险指标体系，本文将各影响因素的可能风险程度划分为4个等级：高风险（V1）、较高风险（V2）、较低风险（V3）、低风险（V4）。按4分制打分，故确定评价等级集合为V={4，3，2，1}。本文通过收集专家对影响因素风险等级的评定得出以下数据（见表1）。
表1影响因素风险等级的评定
3、确定评价灰类
根据上述的评价等级，我们确定相应的灰数及白化权函数可分为如下四类：
第一类："高风险"，设定灰数为∈[4，∞） ，其白化权函数记为f1 （图3-1）；第二类： "较高风险"，设定灰数为∈[0，3.6] ，其白化权函数记为 f2（图3-2）；第三类： "较低风险"，设定灰数为∈[0，2.4] ，其白化权函数记为f3 （图3-3）；第四类： "低风险"，设定灰数为∈[0，1.2] ，其白化权函数记为f4 （图3-4）
由nij=fr（dij）可以计算出评价矩阵的灰色统计数nij ；其中dij 为第j个专家对于第i个风险因素的评价值。
4、模糊评价计算项目风险状况
根据 rij=nij /ni可以计算出灰色评估权值，得到模糊评价矩阵R为：
通过以上计算，我们可以计算出投资风险影响因素的权重和其模糊评价矩阵，则下步就可以逐级进行模糊运算。以此得出天一房地产项目投资风险的总体评估结果。
首先，根据Bi与Ri经过模糊运算，得出风险影响因素Bi的评价模型Ti为：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地产项目的投资风险评价为：
T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）
由此可以计算出整个项目的投资风险评价结果：
Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496
按照房地产项目投资风险的等级可知，青岛天一房地产项目的额投资风险介于较高风险与较低风险之间，其风险处于一般风险水平。
四、结束语
在我国对于项目投资风险的研究较多，同时考虑从到房地产项目具体事实情况的差异性，因此投资风险评价因素并不完全一致。对此本文的评价指标体系，仅仅是结合天一房地产项目进行设计的。对于其他房地产项目可以对评价指标体系，做部分细微的调整。
本文将层次分析法、灰色评价、模糊综合评价方法三种方法相结合，运用到房地产项目的投资风险评价中，定性和定量的对房地产项目投资风险的程度进行评价，可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题，使房地产投资风险评价更加客观可信，并论证了该方法，在理论和实际应用上更具科学性和优越性，为投资决策的提出提供理论支持。但同时，本文虽然结合天一房地产项目的风险因素做了较为全面的分析研究，但是对于今后房地产项目的投资风险评价来说，如何更加准确的对项目的投资风险进行测定，仍有待进一步的研究。
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