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1 小产权房概念和类型分析
近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。
我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：
1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。
1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。
1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。
1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。
小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。
2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。
小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。
因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。
根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。
出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。
《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。
因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。
政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。
据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。
《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。
法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。
由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。
对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。
2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。
由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。
北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。
2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。
如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。
2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。
1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”
从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。
3 对小产权房合理制度安排的建议
3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。
长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。
我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。
2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。
现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。
3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）
3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转
3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！
参考文献
1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007
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早在2000年海南学者开始提出建设“海南国际旅游岛”的概念，建设国际旅游岛就是要借助于海南独特的气候环境，将海南岛建设成为国际化水平对国内外游客具有较大吸引力的魅力海岛。由于人们对旅游观念的转变，旅游方式由观光型逐渐向休闲度假型转变，旅游房地产也则随之产生，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
而琼海市作为海南的第三大城市在建设国际旅游岛过程中也有相应的发展，尤其是旅游房地产业的发展。建设国际旅游岛首先就是要保护自然环境，旅游房地产就是要充分利用琼海市优质的环境资源，是旅游业与房地产业两种行业的相结合，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，房地产业是旅游业发展的重要支持，因此，旅游房地产业的出现具有一定的必然性。
2、琼海市房地产市场发展现状
2.1 琼海市房地产近年开发状况
琼海市作为海南省的第三大城市，其房地产市场具有很大的发展潜力，主要表现在以下几个方面：
（1）博鳌会议推动琼海基础设施的建设。琼海与海南其他城市的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大，博鳌会议推动了琼海市基础设施的建设，使其优于其他海南城市。
（2）琼海市的空气污染指数低于海口市。琼海是旅游城市，与海南的其他城市相比，虽然自然环境相差不远，但是经调查表明，琼海市的空气污染指数远远低于海口市。
（3）琼海房地产正处于起步阶段，后劲较足。无论是任何行业在其起步阶段都存在一定的发展空间，琼海市房地产正处于起步阶段，在利润没有达到最大值时，其房地产价值必将会有很大的上升幅度。三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，且海口的房地产市场已经比较成熟了，继续上升的可能性均不会太大，与之不同的是，琼海房地产市场则刚刚起步，因此其发展潜力不可估量。
（4）2005 年琼海市全社会建筑业比上年增长 13.6%。房屋建筑施工面积 201.8 万平方米，增长 12.6%；房屋建筑竣工面积增长 25.1%。固定资产投资在《博鳌亚洲论坛》的推动下，保持较快增长。据了解，2006 年全年琼海市已报建项目 46 个，建筑面积在 240 万平方米左右。
由以上可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，由于琼海市旅游业存在淡旺季，当旅游旺季到来时，各大小酒店常常供不应求，人满为患，导致住宿价格居高不下；与旺季相反的是，当淡季到来时，存在大量空置的闲房，从而导致酒店的资源不能得到充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。很多投资商和开发商对琼海的旅游房地产前景表示乐观的态度，琼海的许多大型项目现在已经启动，未来两年琼海的开发面积将有超过三倍的增加，达到220万平方米。
2.2 琼海房地产市场产品分析
通过对几个代表性的楼盘分析并且结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市房地产现阶段的发展状况。
（1）低档规模小区较多。从整体来看，琼海市居住小区整体分布比较平均。相对海南来讲，伊比亚河畔建筑面积在 24 万平方米，属于大规模的楼盘。
（2）以板式点式相结合的为主。近几年，琼海房产建造的结构多为板式点式形结合的结构，即使部分是点式结构，其通风采光效果也很好，结构配置比较合理。
（3）产品丰富,中、小户型产品是主力,建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，面积大小适中，有利于销售采取低总价策略，客户容易接受.户型最集中的面积区间,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）琼海房地产取胜的最大优势是价格。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，与海口市相比较而言，琼海房地产最大的优势在于房价，琼海商品房均价集中在 4500-5000 元/的区间，根据小区的位置、环境的不同、施工进度的影响而改变。在万泉河路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，在 6000 元/左右。
3、旅游房地产发展过程中存在的问题分析
3.1 开发建设中存在的问题分析
3.1.1 存在的问题
琼海市旅游房地产在开发和建设过程中存在的问题主要表现在以下几个方面：
（1）损害景区环境
旅游景区大多是以天然环境吸引人们到此观光度假。而房地产经销商在对旅游区的开发过程中，部分房地产项目过分追求经济效益，而忽略了生态效益和社会效益，破坏了原本怡然的自然环境，导致了景区人工化城市化现象加剧，严重影响了旅游景区的持续发展。
（2）部分房地产项目配套设施不全
琼海市部分房地产项目既面向本地居民，也面向其他外地居民，与普通的房地产项目相比，在配置上强调了休闲和娱乐设施，又没有严格按照休闲度假标准设计。一些房地产商抢占地盘、拼命开发，仅从经济利益出发，忽视其建设质量，开发的项目不仅直接影响了城市总体规划，还给房地产管理带来困难。
（3）破坏旅游景区的规划格局
在琼海市旅游景区大部分都制定有相应的的旅游规划，但是在实际的开发过程中，出现了开发失控现象，在一些旅游渡假区，房地产商对利益过分追求，依托景区优越的自然条件，建设高档商品房，而这些商品房大部分都没有按照规划进行开发建设，破坏了景区原有的规划和格局，使度假区范围不断缩小。
（4）房地产开发水平较低
在一些房地产开发和建设过程中，经常不经过科学的论证，在利益最大化基础上，盲目开发一些低水平项目，缺少必要的文化品位，一些房地产项目可能会因此造成建成后的拆毁，导致了资金和土地等资源的浪费，还破坏了景区环境。
3.1.2 原因分析
琼海市旅游房地产在开发建设过程中出现以上问题，主要有以下几个方面的原因：
（1）对经济利益的过分追求
一些房地产开发商过分看重旅游房地产比一般房地产项目具有一定的优势，在开发过程中过渡追求其经济效益而忽视了对自然景观的保护。房地产项目是构成城市景观的一部分，建设一定数量的高档房地产项目，有利于加快城市化进程，还能够带来巨大的经济效益。但是在旅游景区开发大量的房地产项目，会阻碍旅游业的发展。因此，要将旅游房地产开发合理化。
（2）缺乏科学性
在旅游景区，大部分房地产项目盲目开发，一方面没有根据实际发展需要进行合理的科学规划，另一方面在实际开发过程中没有按照规划严格执行。旅游房地产商过分追求经济利益，而不顾长远的社会和环境效益。这样不仅会造成景区资源的严重浪费，还会导致粗制滥造项目的产生，开发失控局面产生，造成旅游区形象严重损坏。
（3）缺少有效的监督机制
对于房地产业缺乏一定的指导政策，对房地产的发展尚未制定相应的法制法规，对城市的建设和规划存在一定随意性。海南作为国际旅游岛，其建设和开发吸引众多的开发商蜂拥而至。由于对于违规操作缺乏相应的约束和监管机制，以及在旅游景区的房地产项目审批不够严格，导致违规项目大量出现，给旅游区的建设和发展带来巨大困难。
3.2 营销方面存在的问题分析
3.2.1 营销存在的问题
（1）营销方式不够灵活
旅游房地产营销对象主要是本地以外人口，在营销方式上与一般商品房不同，而琼海市目前旅游房地产与普通房地产的销售方式大体上是相同的，主要是一些房地产销售公司和一些中介机构进行房地产的销售。而琼海市的旅游业存在淡旺季，会导致一些旅游设施的闲置，一些房地产消费者只在购买房地产项目并使用后才能享受到其的价值和品质，因此在营销旅游房地产项目时，要根据消费者的需要对其实施相应的销售措施。
（2）不能保障消费者权益
消费者在购买了房地产以后，消费者权益常常得不到有效的保障。一些产权酒店会承诺每年有一定的投资回报率，而每年经营状况的好坏往往决定消费者投资分红的数量，实际上在经营过程中，如果经营状况好，消费者分红率不好，在经营状况不好的情况下，首要措施则是减少消费者的投资分红率。
3.2.2 原因分析
（1）在经营运作过程中缺乏有效的沟通
旅游房地产的整个开发、销售以及物业管理过程涉及到多个利益主体，比如开发商、销售商以及物业管理公司等，一些开发商在房地产项目完成后，委托专业的销售公司进行房地产的销售，在销售中给予销售公司一定的利润提成，在项目销售出去之后，又由物业管理公司施行物业管理工作。由于各个运营商的利益各不相同，导致旅游房地产项目整个营销过程中缺乏彼此之间的有效沟通，在售后管理过程中产生多方面的问题，给消费者造成不必要的经济损失。
（2）缺少社会诚信度
由于我国正处于市场经济的发展阶段，社会诚信度缺失，因此，在房地产的销售过程中会出现欺诈现象。在我国很多城市的房地产销售过程中都存在欺诈现象，因此，琼海市旅游房地产的销售要区别于传统房地产的销售方式，以新的销售模式健康有序的发展。
（3）缺乏法律法规的约束
在房地产销售过程中的欺诈现象的产生主要是由于旅游房地产的销售缺乏相应的法律法规的约束。由于旅游房地产刚刚发展起来，我国还没有制定相应的法律法规。市场行为需要的法规约束，由于琼海市的旅游房地产销售行为缺乏法律法规的制约，导致一些开发商和销售商经常钻法律的空子，损害消费者的权益。
4、琼海市旅游房地产的发展策略
4.1 开发建设发展策略
（1）精心选址，科学布局
对于旅游房地产开发项目上要进行必要的可行性分析，要进行相关项目的市场调研并进行必要的市场分析。琼海市的旅游资源丰富，但是不是所有的旅游景区地方都能够开发旅游房地产，在进行房地产开发之前要考虑多方面因素精心选址：区位方面因素，地形地貌因素以及项目项目所在地周围相关环境因素等。
在布局方面，大区域内的布局要考虑在整个琼海市的整体分布情况，根据房地产项目与周围资源环境的关系，选择位于城市近郊的风景区及度假区附近。从小区域的布局来讲，一些高档的旅游房地产项目不必要都处在核心部位，一些为度假服务的房地产项目如分时度假村以及产权酒店等房产拥有者较多，这些项目可以设置在接待中心的地方，充分发挥旅游度假功能。
（2）多样化产品开发
琼海市旅游房地产主要是面对城市中中高收入阶层，其市场定位较高，因此要针对不同市场开发多样化项目。开发项目主要包括第二居所类、分时度假房产类、产权酒店类以及养老型公寓。第二房地产类房产依靠琼海市各个旅游度假区的优势资源，面向高端以及中高端市场；分时度假类房产与度假旅游产品相结合，面向全国开发；产权酒店必须要确保投资者的经济利益；琼海市自然环境条件优越，使养老型公寓需求增加，主要面向收入较高以及地位较高的离退休人员。多样化的产品系列使不同消费市场之间相互补充，减少某一市场较大波动对于琼海市旅游房地产业造成影响。
（3）适宜的开发方式
在旅游房地产开发过程中要合理利用现有资源，保证旅游景点开发与环境保护协调发展。房地产开发项目要科学设计，利用现有的饭店以及一些空置房间，对其进行合理改造，开发这种闲置资源成本低、风险小。在进行房地产项目的设计过程中要突出旅游房地产的主题，努力展现其内涵，运用商业和市场相结合的运作方式将旅游房地产推向市场。
（4）政府大力支持
在组建与旅游房地产先关的各个配套机构时，通过分散旅游房地产的经营风险的方式提高旅游房地产的诚信度。同时要健全旅游房地产相关的法律法规，保障消费者的权益，使旅游房地产在发展过程中有法可依。
4.2 营销策略
在房地产的营销方面，要满足广大消费者的多样化要求，加大销售的宣传力度，灵活变换营销模式。努力改变消费者的观念认识，使旅游房地产产品逐渐被消费者认识和接纳。旅游房地产的营销应该是旅游房地产开发商与旅游房地产营销组织相结合方式，在营销过程中，充分发挥旅游业和房地产组合营销的优势，可以推出度假购房游等附加旅游产品，使旅游业和旅游房地产销售相互促进。
经营商要先通过网络以及先进的通讯技术展开对旅游房地产的营销活动，在营销过程中提供优质的服务，旅游房地产不仅要完美化地理景观设计风格方面，而且要配置先进的服务设施，在服务质量上要专业化，使消费者能够得到高质量的享受，从而以幼稚的服务提升旅游房地产产品层次。
4.3 旅游房地产金融业的发展策略
（1）坚持科学发展。发展是解决金融业一切问题的根本，但是在加快发展的同时，要吸取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训，科学审慎发展。由于房地产泡沫的影响，不仅国家承担了海南省泡沫经济成本，各金融机构也成为了成本的牺牲者。因此，琼海市在发展机遇面前，既要谋划加快发展，又要防范泡沫危机的发生，努力实现健康、规范的可持续发展。
（2）调整信贷结构和产品结构。要择优支持在信用、综合实力、经营业绩方面均很优秀，且具有品牌优势的大型房地产企业。根据国际旅游岛建设的总体规划，要有选择性的选择国际知名企业和全国优质房地产开发公司开发优质的旅游房地产项目，尤其要加强旅游房地产的创新，在建设规划和营销手段上记性必要的技术创新。还要保持个人住房贷款的各种不同业务全面发展，重点支持居民为改善居住品质而购买自住房以及购买首套自住房的贷款需求。以行政事业单位以及一些优质客户群体为营销对象，积极拓展自建房贷款业务。
（3）加强风险控制。加强房地产开发企业和开发项目的准入退出管理，严格执行项目准入的要求条件，逐步将一些小企业和资信等级较差且缺乏优质项目的客户推出房地产行业。加强审批审查力度，不断规范操作和作用标准，对于关键性的环节要做出岗位制约的安排，防止发生意外。严格执行个人住房贷款全过程的管理措施，防范个人住房贷款风险的发生。从完善制度以及加强教育方面，加强业务道德风险的防范，减少违规操作以及弄虚作假行为的发生。
（4）加强房地产金融创新。有效利用客户自身优势和信息优势，为房地产项目双方提供咨询服务，不仅提高中间业务的收益还大大提高了信贷资金的安全性。通过综合运用定价策略以及对不同产品进行结合等手段，将产品服务创新与优势资源相结合，产生满足不同客户需求的不同产品，使其各具特色，不断提高市场竞争力。
5、结论
海南国际旅游岛的建设促进了琼海市房地产业的发展，作为旅游业与房地产两大产业结合发展的一种新的边缘产业，其发展正处在刚刚起步阶段，由于不断扩大的市场需求，发展旅游经济的需要，以及在建设海南国际旅游岛的推动下，琼海市旅游房地产的发展正日趋规范，其发展前景广阔，在丰富旅游项目的同时带动居民收入的增加，实现旅游房地产的持续发展。
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中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展
（一）、 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。
（二）、 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
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发展绿色建筑意义重大。推进绿色建筑的发展是建筑业走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路的重要举措；是实现建筑业健康、协调、可持续发展的重大战略性工作。
1.绿色建筑
绿色建筑的理念最先是由意大利建筑师保罗·索勒瑞在60年代提出。伴随1969年美国风景建筑师麦克哈格《设计结合自然》的问世，绿色建筑理论被正式确立。随着可持续发展理念的推广，绿色建筑理念也得到了国际组织和世界各国的支持，对绿色建筑展开了多方面、多层次的研究。
2.发展绿色建筑中政府的作用
2.1 政府与市场
绿色建筑的发展受到政府和市场的双重作用。市场对绿色建筑的发展有基础性促进作用，美国经济学家保罗萨缪尔森和威廉诺德豪斯在其经典教科书经济学中指出：“市场经济是一个精巧的机构，通过价格和市场体系，无意识地协调着生产者、消费者及其活动”。在成熟的市场机制下，市场的需求才是绿色建筑得以推广的根本动力。
2.2 市场失灵与政府职能
在成熟的市场机制下，市场对推广绿色建筑的促进作用是基础性的。但市场不是万能的，在现实中，常常会出现市场机制不能或难以实现资源有效配置的现象，即市场失灵。这就需要政府对经济活动进行干预，纠正市场失灵，以实现资源的有效配置。
2.2.1外部效应与市场失灵
绿色建筑具有外部效应。绿色建筑不仅对企业或业主本身有好处，也给社会中其他的主体带来的节能、环保等外部效应。社会无成本的分享了绿色建筑产品的外部效益，因而绿色建筑产品的有效供给往往不能满足社会的需求。绿色建筑活动的外部效应是市场本身无法解决的，只有政府加以干预调节，通过经济政策、激励型措施来推动绿色建筑的发展，实现资源的有效配置。
2.2.2准公共物品的属性与市场失灵。
由于绿色建筑具有准公共物品的属性，市场难以提供或难以使资源达到最优配置。这需要政府采取一定的措施，譬如给予绿色建筑优惠的税收政策，提高开发商建设绿色建筑的积极性，从而推动绿色建筑的发展。推广绿色建筑中的市场失灵，要求政府必须采取一定的措施进行干预，以弥补市场不足。
2.3 系统失灵与政府职能
绿色建筑的推广工作其实是一个系统，这个系统内部存在着政府、开发商、建筑师、业主以及承包商等主体。在这个系统中，各主体为了各自的利益，会出现信息不畅通、作用不协调等系统失灵现象。作为一个系统，绿色建筑的发展既取决于单个主体发挥作用的状况，更取决于这些主体相互作用的结果。
2.4政府失灵及克服
绿色建筑发展过程中，市场失灵和系统失灵要求政府进行干预。但正如市场不是万能的一样，政府也不是万能的，政府在对绿色建筑的干预过程中会出现干预过度或干预不足的现象，也就是政府自身失灵问题。政府失灵通常表现为两种形式：一是政府干预过度；二是政府干预不足。
3.绿色建设在我国的实践
我国推行绿色建筑战略是在国家战略发展的背景下逐步进行的。在可持续发展战略、科学发展观、建设资源节约型和环境友好型社会、建设生态文明等国家相关战略的背景下，相关法律法规逐步完善。
3.1列入国家科技发展规划
2005 年，国务院颁布的《国家中长期科学和技术发展规划纲要》（2006～2020）将“城镇化与城市发展”作为11 个重点领域之一，在“城镇化与城市发展”中，“建筑节能与绿色建筑”是五个优先发展的主题之一。
3.2初步确立法规标准体系
《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》等法律法规的相继出台和实施为绿色建筑的发展提供了法律保障。同时，绿色建筑标准体系初步建立，《绿色建筑技术导则》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《绿色建筑评价标准》、《绿色建筑评价标识管理办法》、《绿色建筑评价技术细则》、《绿色建筑评价技术细则补充说明（规划设计部分）》及《绿色建筑评价技术细则补充说明（运行使用部分）》等技术标准与技术规范相继，建立了绿色建筑评价标识制度，正式启动绿色建筑评价工作，结束了我国依赖国外标准进行绿色建筑评价的历史。
3.3搭建绿色建筑交流平台
2005 年起，住房和城乡建设部联合有关部委每年召开国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会。大会主要交流、展示国内外绿色建筑与建筑节能的最新成果、发展趋势和成功案例，研讨绿色建筑与建筑节能技术标准、政策措施、评价体系和检测标识，分享国际国内发展绿色建筑与建筑节能工作的新经验，促进我国绿色建筑与建筑节能的深入开展。大会已成为推进绿色建筑发展，传播交流新技术、新产品、新经验，加强国际合作的宣传、交流和示范的平台。
3.4创新绿色建筑技术研究
2004 年，原建设部设立了“全国绿色建筑创新奖”，绿色建筑创新奖分为工程类项目奖和技术与产品类项目奖，为推进我国绿色建筑及其技术的健康发展起到了积极的促进作用。2007 年7 月，“百项绿色建筑与百项低能耗建筑示范工程项目”启动，旨在通过这项工程形成一批以科技为先导、节能减排为重点、功能完善、特色鲜明、具有辐射带动作用的绿色建筑示范工程和低能耗建筑示范工程。
近年来，绿色建筑和建筑节能有了长足的发展。到2009 年底，绿色建筑面积累计达到2 000 多万m2，全国城镇新建建筑设计阶段执行节能强制性标准的比例为99%，施工阶段执行节能强制性标准的比例为90%。北方采暖地区完成既有建筑节能改造共计10 949 万m2，可形成年节约75 万吨标准煤的能力，减排二氧化碳200 万t。
4. 改善节能设计问题的措施
4.1政府应加大宣传力度，改变传统的建筑与施工观念。
4.2建立健全绿色建筑评价标准。目前，我国已经颁布《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色建筑评价标准》、《绿色建筑评价技术准则》等绿色建筑及施工评价标准。
4.3建立健全绿色建筑评估体系。绿色建筑评估体系应符合我国国情，与上述现行的标准和规范相一致，欠妥之处应尽快改进。评估体系除定性指标外，还应尽可能多地采纳定量指标，适当考虑绿色建筑的经济性评价指标，保证评价结果的相对客观公正性，用以引导绿色建筑的发展。
4.4因地制宜地制定标准。要充分考虑房地产市场发展的不均衡性，在全国范围内划分若干类地区，让评估体系适合于不同地区、不同建筑的需要，使评估体系兼具综合性和独特性。
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公司全面引进全球三大变压器制造集团之一——法国阿尔斯通先进的设计、制造技术及先进的管理方式，可以设计、生产单机最大容量为1400MVA 的各种类型的电力变压器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高压、超高压、1200kV 特高压交流及±1100kV 直流变压器。拥有国际领先的关键生产工装设备和试验设备，作为保证产品质量、提升企业市场竞争优势的保障。公司实施和采用阿尔斯通全球一体化的技术及标准，为国内外广大用户提供国际一流的产品和服务。
选择Inventor 的原因
变压器设计行业较其他机械设计行业在软件上要求更高，AIP 用户界面简单，三维运算速度和着色功能突出。结构设计人员能够简单迅速地获得零件和装配体的真实感，缩短设计意图与系统反应时间的距离，在零部件设计装配上最大限度减少设计错误率。
同时，AIP 资源中心库提供了大量各国家标准件的特征：型材、管件和管材、紧固件、轴用件及其他零件几乎应有尽有。设计师可以在资源中心中查找、插入、编辑、替换、过滤和零件，使用非常方便。
基于AIP 的变压器结构参数化设计，通过设置Excel特征参数表格，可将复杂的结构转化为参数化的计算模型。然后根据需要进行有限元分析，调整和变更参数，完成方案，极大提高设计质量、缩短设计时间。
这里Vault 绝对是重中之重。设计过程中设计数据的更改不可避免，能否保证引用零部件版本一致就相当重要。Vault 能跟踪设计轨迹，避免在设计中由于删除关联文件而导致错误发生。完美实现在一个项目设计中多个工程师并行设计，提高效率。
公司最终选择了AIP 软件。到目前为止，AIP 软件在完成产品三维设计和产品研发方面表现出了良好的性能，明显提高了设计效率。
应用案例
在使用Inventor 进行开发时，解决了以下问题。
（1）标准模型能减少重复性工作，提高出图速度和准确性。到目前为止，我们建立的标准模型有：近5 家上10种有载、无载分接开关；10kV ～ 500kV 不同电压等级的套管及升高座；50 多件二次保护或测量器具；5 种不同容量的储油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通压接头等。以往使用CAD 二维软件提供一整套SFSZ-240000/220 外形图，至少需要一周，现在只用三天便可完成，提高效率达50% 以上（图2、图3）。
（2）铁心、油箱等结构标准化程度高，可以充分利用AIP 参数化设计，初期就能迅速建立模型。经比较，一台SFSZ-240000/220 的变压器的铁心和油箱使用传统的设计方式时间大概为三周，而使用AIP 参数化设计，仅用一周时间。对于图纸后期更改和跟踪，AIP 解决方案仅仅专注于参数更改而不用担心图纸关联修改（图4、图5）。
（3）线圈结构由于空间尺寸复杂、导线排列形式众多，使用旧的CAD 模板设计人员每台都要修改30 多张图纸以上，如今在AIP 草图模块中建立参数变量，直接生成制造图纸，修改工作量减少50% 以上；利用布管模块完成引线设计，可以让工程师节约大量时间用在考虑、审核引线排布方案，优化引线布局，而不是浪费在三维空间想象上面（图6）。
（4）作为生产高压、超高压、特高压交直流变压器基地，普通二维视图已经无法满足客户需求，渲染后的数字样机以及后期制作的动画效果，在产品博览会上帮助客户第一时间直观了解产品结构和制造工艺过程，可以很好地提升企业的形象。这是传统方案无法实现的。
实际收益
使用AIP 软件解决了很多以往设计中令人头疼的问题，明显提高了设计效率和产品质量。
（1）AIP 与DWG 的集成。之前的DWG 设计图纸可以通过AIP 的草图嵌入CAD 中再度利用。这是其它3D 软件无法完美实现的。而且导出DWF 文件能很好地解决与下游企业、客户交流和沟通的问题。加上AIP 的界面人性化，初学者能很快上手。换句话说，从二维设计过渡到三维设计迅速而平稳。
（2）布管迅速方便。变压器管路设计和引线设计在二维视图表达上比较麻烦，对设计和制造人员要求较高。而AIP 的“管道布线”模块，操作步骤少、灵活性高，通过管路零件、捕捉相应节点、确定走线方案后，短时间就能做出管路或者引线的三维模型，然后投影成工程视图，方便快捷，而且准确（图7）。
（3）模型和工程图的关联性。在使用AIP 软件后，设计中修改零件尺寸，关联文件和工程视图自动完成相应更改，节约设计时间，减少设计工程师重复性劳动。
（4）通过Vault 实现协同设计，保证了零部件设计数据的一致性，而图纸以及相关的技术文档也可在Vault 中实现统一管理。
AIP 解决方案缩短了设计周期时间，降低了设计和制造成本，以更直观的产品设计面对客户和操作人员。对于我们面临的激烈市场竞争而言，任何客户要求的，不但要反应时间快而且还要专业呈现，AIP 的三维可视化实体模拟功能可以满足我们的要求。
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（一）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的立法原因
第一，相关法律规范不完善。
婚姻法调整的对象是婚姻家庭关系，而婚姻关系区别于其他社会关系，具有其特有的特征。如何处理离婚诉讼案件中涉及的不同房产类型，以及如何分割能更利于家庭生活的稳定及和谐，应当作为立法者们首先重视的问题。但是上述问题并非主观凭空想象得来的，更不是主观臆造的，它需要从现实生活中的体验中得出。所以在立法过程中，广泛采纳民众的意志应用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。
第二，相关法律规范的更新速度不够及时。
由于我国社会快速发展，不断出现一些新问题，这就要求婚姻法作出相应的与时俱进的变化，特别是针对离婚诉讼案件中对于房产分割的相关法律规范。尽管婚姻法已经对婚姻家庭关系存在期间的家庭共有财产作了相应规定，但是随着我国社会经济的快速发展，家庭共有财产的形式日益丰富，如按揭房、房改房、拆迁安置房、婚前购房婚后获得房产证等多种情况不断涌现，亟待对此作出相应的法律规制。
（二）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的司法实践原因
第一，法官的主观认同不一致。
因为婚姻法的相关规范不够完善，使得司法实践中对于离婚诉讼中房产分割的诸多疑难问题缺乏相应的法律依据，这就需要法官在受理案件时，依靠自己的工作经验，主观理解与判断。所以，法官的个人综合素质直接影响到其受理的离婚诉讼中房产分割的公正性。
第二，传统婚姻家庭观念的影响。
衣食住行是人们生存的基本物质需要，加之我国传统的家庭观念中，认为住有所居是家庭存在的重要前提，因此房产成为当前绝大多数家庭的重要物质资源，难免在离婚诉讼案件中重点考虑房产分割问题，所以房产带来的压力是当前各种生活压力的重要来源。
三、应对我国离婚诉讼中房产分割的建议
（一）夫妻离婚时房屋分割的价值取向
1.男女平等原则。
在受理离婚诉讼案件时，夫妻双方是作为平等的民事主体来解决夫妻共同财产的分割问题。从另一个角度来看，平衡夫妻双方利益的重要途径就是男女平等原则。这一原则是解决我国婚姻家庭关系中各种问题的根本。我国《婚姻法》对此作出了相应的规定，夫妻双方有平等处理共同财产的权利。所以应当将男女平等的原则作为公平解决离婚诉讼案件中房产分割问题的重要前提。
2.照顾妇女、儿童原则。
在离婚诉讼中，妇女、儿童通常属于弱势群体，而保障弱势群体的利益是我国传统文化中的重要思想，因此在离婚诉讼案件中，要实现利益的平衡，就需要在利益分割时对于妇女和儿童的利益进行适当的倾斜。
3.尊重当事人意愿原则。
受理离婚诉讼案件时，涉及房产分割，需要遵循夫妻双方自愿达成协议则通过协议来分割，由此能更尊重双方当时的意志。但是，夫妻双方针对家庭共有房产的协议不能违反相关法律规定，即协议必须合法，由此才能保障离婚诉讼案件中房产分割时保障当事人的合法权益不受侵害。
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随着经济和社会的不断发展，房地产业在社会经济生活中的地位越来越高，以转移、查封、注销等形式的司法协助行为，在房产档案管理工作中越来越多，也日趋复杂。而且目前我市的房产司法协助工作仍不规范，也缺乏可操作的依据，因此房产司法协助工作是我市房产档案管理亟待解决的难点工作之一。
2 房地产司法协助行为的几个重要特点
第一是房产司法协助行为具有强制性。房地产管理部门是具有法定义务的司法协助单位，必须进行司法协助。第二是房产司法协助的依据是已生效的人民法院的法律文书。人民法院在审理案件中，需要查取证据或在基本事实认定的情况下进行最终判决、裁定。人民法院在要求房产管理部门协助执行时，都是生效的法律文书并按照规定的执行程序进行。因此房产管理部门协助执行的依据是人民法院生效的法律文书。第三是房产司法协助执行的对象是提供准确的房产档案资料。只有已进行房屋所有权登记的、有确切产权归属、坐落位置的房产，并且该房产有相应明确的主体。第四是房产司法协助因其标的物价值大，因而房产管理部门所承担经济赔偿的责任就大，风险也就大。因为它往往对司法案件当事人的利益带来直接的重大影响。因此提供的房产资料必须做到可靠、合法，否则会遭到行政诉讼。
3 房产档案在司法协助中的作用
3.1 产权证明的作用
这是房产档案在司法协助中最基本的功能。房地产档案是指房地产行政管理部在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的放映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文件材料。它能提供房产的归属、数量、历史价值、变迁过程等情况。在有涉及到房产案件的争议中，可为司法部门提供准确、详实的房产资料，作为重要的审判证据。
3.2 协助司法部门实施财产保全的作用
法院在处理涉及房产的财产纠纷案件中，有些案件需要在未审判或未作出判决结论之前，需要及时对争议标的物房产进行财产保全。房地产的产权是一对一的，有一份房产就该有一份档案，在执法中不允许搞错。而有些房产案件诉讼当事人因某些原因不一定能准确提供财产的位置。法院要想及时查封和冻结该房产而不能出错，就必须依据房产管理部门提供的有关房产的档案第一手资料，以防相关房产被非法提前转移和破坏事件发生。这就要求房产档案管理负责人明确自己的职责，加强自己的法律意识，不做泄露房产信息的人，造成当事人的合法权益被侵犯。
4 目前房产司法协助存在的问题
4.1 工作不规范，业务不熟悉
目前，各个房管部门在司法协助中主要是协助执行人民法院办理房产查封、预查封、解封及房产信息确认、查询。但由于市房管部门并没有完善房产司法协助工作规范规条，形成可操作的文件，同时，相关负责司法协助的都是档案员兼职负责，导致房产司法协助存在许多隐患。如房产存在抵押、已转移过户并出证、转移过户中、已有查封、查封到期需要过户、轮候查封等情况存在并没有及时告知人民法院执行人员，造成损失。也有相关业务人员并没有核对实物档案，没有查核实物底册、产权人的情况、按揭合同终止、办证及转移、查封情况就随便告知执法人员。
4.2 房产强制转移
在受理房产案件时，作为法院并未及时跟进、查阅房管部门的相关档案，没能弄清转移的房产的房产证是否合法、所有者是否符合实际，仓促做了判断，导致在房产转移时房产登记相关部门无法协助司法顺利执行。也有法院没能提出相关的要求责令被执行人在规定的期限内办理相关的房产登记手续，使得当事人本来可以通过合法的手段领取房产证被执行强制转移。而事后当事人又将法律文书提供出来，要求房产机关办理房产证相关手续，导致房产登记机关陷入两难
窘境。
4.3 法律文书问题
对于法律文书的送达，应有相关司法部门亲自送达。存在个别法官将法律文书交给当事人，容易造成不必要的矛盾纠纷。还有就是超过协助执行期的问题。很多当事人认为，只要有法院判决书在手就高枕无忧了，未能按时到房管部门办理相关产权证明，导致当事人合法利益无法顺利完成。再有履行要约协助执行的问题。例如有些拍卖，需要房屋过户的问题。
5 房产档案在司法协助工作中的相应对策
5.1 必须加强房产档案管理，确保房产档案重要证件作用
房地产的买卖、交换、继承、赠与等权属变更不断发生，房屋的拆迁、改造、扩建、注销等现状处于不断的转移和变更中，房产档案也必须及时更新，如实做好变更和注销登记，才确保房地档案的真实性和连续性。只有这样，才能更有效地做好房产档案的司法协助功能。这对于减少房产民事纠纷的发生和避免对房产管理部门的行政诉讼，也是非常必要的。当然，如何能使房产档案能真实第放映房产的变更情况，还需要产权人和社会相关部门的主动配合。房产管理部门要注意及时做好档案的跟踪记录。
5.2 房产强制转移的协助执行
在房产强制转移或做出查封决定需要协助执行的时候，法院必须先对事情做出详细的、准确的跟踪调查，对于不符合登记相关条件的房产，不能简单地执行。对于具有合法的、有效的房产权属证明，法院应要求当事人先提供相关手续申领房产证之后，再办理房产转移。而对于当事人一方不愿意提交房产证的，应建议注销房产证。
5.3 法律文书的协助执行
凡属法院出具的法律文书，应严格按照法定送达方式送达房产登记机关，避免协助执行过程中出现不必要的矛盾和纠纷。在裁定书、调解书上，要约中设定了债权债务履行的时间设定。建议司法部门先到房产管理部门核实需要查封的房产状况，登记受理确认后在系统和档案上做好明确标识和限制处理。实现登记机构与司法部门的无缝
对接。
5.4 加强业务人员的培训，完善相关操作法规
要对相关司法协助的工作人员进行定期的培训，熟悉相关的业务。完善相关协助人民法院办理房产查封、预查封及解封的规定，详细列明查询查封解封的工作流程、操作程序、收取资料。同时要标明拒不履行协助义务或未按要求履行协助义务的法律责任。
6 结语
总之，房产档案的协助工作是法律所赋予的房产管理部门应尽的义务，要坚持做好这方面的工作，一方面需要房产档案管理部门尽职尽责，依法办事，把工作做细，使房产档案真正起到十分重要的证据作用；另一方面还需要立法部门、法院部门以及广大居民密切配合，为以后的房产档案管理工作打下坚实基础。
参考文献
[1]黄蕾 .《探析房产档案管理中的司法保护》.《民营科技》2012年第6期
[2]刘敏艳 .《谈房产档案管理中的法治观念》.《经济研究导刊》2011年第17期.
篇8
一、程序法角度
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。
二、实体法角度
五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。
《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。
五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。
三、经验和教训
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中图分类号：TB2 文献标识码： A 文章编号：
O引言
现今社会建房屋不仅仅是人们生产生活的必要场所，同时作为一种特殊商品体现着更多的货币价值。房产测绘成果作为房屋权属登记的主要部分，也就越显重要。根据《房产测绘管理办法》第十八条规定，用于房屋权属登记的房产测绘成果、权属登记部门必须对其相关内容进行审核，审核后的房产测绘成果作为产权产籍管理的重要基础材料。随着测管分离，房产测绘市场已打破长期以来房产主管部门行政垄断局面，房产测绘成果的行政审核变得越来越重要。目前，对房产测绘成果行政审核的内容和方式全国各地做法不一，对其认识的观点也很不一致，导致实际工作中越来越突出。因此，很有必要进行认真探讨，尽快形成全面统一的规范文件，以利于房产测绘行业的健康发展。下文、结合东港市实际就房产测绘成果应具备哪些内容、应审核哪些内容以及如何审核进行探讨。
1房产测绘成果应具备的内容
⑴房产测绘成果的法律基础
房屋确权是一个依法登记的过程，用于权属登记的房产测绘成果一经采用后便具有法律效应，由此看来，用于权属登记的房产测绘属于法律测量的范畴，其房产测绘成果必须建立在法律基础之上，否则，权属登记部门就不能采用。那么房产测绘成果应建立在一种什么样的法律基础之上呢？有以下四个方面：
房产测绘部门应具备房产测绘资质。
用于房产测绘生产的仪器设备，包括测绘软件应依法检定符合标准。
②有合法的房产测绘技术标准，包括房产面积测算的依据及其质量控制方法、房产测绘内容、测绘企业质量管理机构。
③从事房产测绘的工作人员应具有承担相应工作法律责任的从业资格，熟练掌握和运用房产测绘法律规范等。
⑵房屋产权产籍管理对房产测绘成果的要求
A房产测绘的分类
根据房屋权属登记类别，对其房屋的测绘可分为初始测绘、变更测绘及房屋面积鉴证测绘。
房屋初始测绘是指新建房屋（包括拆除重建）的测绘工作。东港市针对商品房的初始测绘又分未竣工商品房预测及已竣工商品房实测。变更测绘是指房屋初始测绘后，房屋部分拆除或扩建后的房屋测绘。房屋面积鉴证测绘是指受房屋产权人、司法、行政委托，对面积有异议的房屋进行重新测绘的工作。
B房屋权属登记对房产测绘成果的要求：
用于权属登记的房产测绘成果应满足产权登记中所需要的相关信息，可分为自然属性和社会属性信息两类。
①自然属性信息是指描述房屋客观状况方面的信息，如房屋的几何尺寸、层数、房屋的各类面积，以及房屋的建筑结构、建成年份等等。
②社会属性信息是指描述房屋主观状况方面的信息，如房屋的权属界限、产别以房屋坐落、房屋设计用途等等。以上信息均应按照《房产测绘规范》在房产测绘成果中准确描述，除此以外，由于确权中涉及到对房屋实际状况与规划部门批准文件有某些差别的处理，还涉及到对房屋主观状况一些特殊问题的描述。总结我市的实际工作，具体有以下几种情况均应在房产测绘成果中描述清楚：
房屋建设是否符合规划部门批准建筑施工图的要求。
房屋规划为平层实际建设为阁楼、复式、跃成的描述。
房屋夹层、插层、阁楼层等层高超过2.2米计算面积的处理。
房屋公用面积的分摊方法。
为多栋房屋服务的公用面积的处理及其描述。
多种设计用途房屋对各个权属单元房屋设计用途的描述。
房屋地下室为人防工程的描述。
房屋权属界线的描述。
房屋座落地址及门牌号的描述。
房屋规划中许可的配套用房的描述。
以上十类情况在权属登记职非常重要，相应问题未描述清楚就可能影确权的正确性面形成错案。
C房屋产籍管理对房产测绘成果的要求：
城镇房屋产籍的宏观管理，通过房产分幅图、房产分丘图测绘来实现，并通过及时的修补测来保证房产图纸的现势性。现在，全面一些有条件的城市已先后建立了地理信息系统，为实现现代化产籍管理打下了扎实的基础。
为了避免重复工作，房屋的初始测绘、变更测绘应与修补测相结合，同时，通过更新房产图信息及时给初始测绘房屋编制丘号的幢号，以利用房屋的主客观测绘信息及时导入数据库权登记采用。
2、房产测绘成果审核的内容
《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房屋管理的房产测绘成果，房地产行政管理部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性。面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。该条规定对审核内容似乎规定得很明确，但实际工作却不好实施。
⑴《房产测绘管理办法》对审核得规定仍不明确
①房地产行政管理部门对房产测绘成果是进行程序性审核还是实质性审核，其规定模棱两可。
②对测绘成果适用性的内涵不好把握，也没有操作标准。
③房地产行政主管部门需要的某些信息没有包括在审核内容中，在产权登记中导致确权发证的正确与否，却没有列入规定的审核内容。
⑵房产测绘成果审核的内容
用于房屋权属登记的房产测绘成果，房地产行政主管部门对其进行审核时，应审核以下内容：
施测单位的资格和相关成果的工作人员的从业资格。
按照权属登记部门规定应具备的测绘信息是否齐全。
③采用面积测算的依据是否得当。
④采用的测量仪器设施和电脑软件是否依法鉴定有效。⑤测绘成果是否符合规划等相关行政文件要求。
3、房产测绘成果审核方法
建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）中第二条指出：“根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责”。只要房产测绘单位按审核内容提供完整的房产测绘成果，房地产行政管理部门则只需要进行程序性审核，主要注意以下几点：L
⑴房产测绘成果资料齐全，符合审核内容及格式文本要求。
⑵房产图修补测信息符合地理信息系统的编辑技术要求，并已完成系统编辑，导入数据库准确无误。
⑶面积测算依据符合测量内容的要求。
⑷按照权属登记部门规定应具备的测绘信息已作出了完整描述。
至于基础测绘成果是否与《房产测量规范》要求相符，则不必进行审核。
4结语
在我国房产市场飞速发展的今天，房产测绘发展前景广阔，只有大力加强房产测绘成果的行政审核管理，才能使房产测绘步入健康有序的发展轨道，从而使广大人民群众的合法利益得到保障。
参考文献：
篇11
看着乖巧懂事的女儿，文丽有诸多不舍。“今生已经不可能给她一个完整的家，就只有多给她一些物质补偿吧！”感到内疚的文丽选择“净身出户”， 将分得的一套房产，以及1万余元存款留给孩子。离婚当月，文丽就与李毅一起，到相关部门办理了产权变更登记，将她名下的房产过户给了女儿。
今年年初，文丽和李毅因为孩子抚养问题，再次闹上法院。无意间，她发现自己过户给孩子的房产在两个月后便到了李毅名下。更可气的是，李毅还用该房屋办理了抵押贷款。
经过多方调查，原来李毅是以签订房屋买卖合同的方式，将属于女儿的产权转移到自己名下。相关部门在审核时，忽视了已离婚的监护人文丽。
为保住自己留给孩子的房产，文丽向法院提讼，要求确认李毅与女儿之间的房屋买卖合同无效，将房屋所有权归还女儿。
法院经审理支持了文丽的请求。
说法：
根据《民法通则》第十二条的规定可知，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，民事活动由其法定人。本案中文丽的女儿六岁，属无民事行为能力人，其民事活动应由法定人文丽。
另外，根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十四条的规定可知，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。
本案中，李毅与女儿形成房屋买卖合同时，并没有经过其女儿法定人文丽的同意；同时房屋买卖损害了未成年子女的利益，因此合同被判无效，文丽的请求获支持。
案例2：
共同房产中包含有子女份额，法院判决子女权利保留在房屋中
原告胡某、被告邱某原系夫妻关系，于1996年1月生育一子邱小（即第二原告）。2003年，胡某、邱某在某市购买了一套房屋，登记的产权人为原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂离婚，邱小随母亲胡某一起生活，但当时的离婚协议并未涉及房屋的处理问题。
2011年，胡某及邱小就房屋分割问题诉至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房产，争议的房产归两原告所有，由两原告给付被告房屋折价款。
庭审中，邱某不同意这样的分割比例。邱某介绍，该房屋的首付款是自己卖掉之前居住的房子来支付的，每月的月供也是由他来还。购买房屋时邱小非常年幼，没有经济收入也没有支付能力，因此邱小不应分得三分之一的房屋份额。但是，自己与邱小的父子关系不应随着夫妻之间的离婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份额，若邱小愿意随时都可以回来居住。
法院经审理判决诉争房屋按原被告每人三分之一的比例分割房产，但考虑到首付款是由被告支付的，判决争议房产归被告所有，由被告给付原告房屋三分之一的折价款，其子邱小的份额保留在诉争房屋中。
说法
根据《物权法》的相关规定，房屋产权人登记为夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女两人，除非有相反的证据，否则该房屋视这三人共有财产。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房产，并无不妥。
这里涉及到分割给子女的份额如何处理的问题。从共有角度来说，不管离婚与否，父母与子女的亲子关系依旧存在，因此双方仍然具有共有基础，不需在离婚诉讼中将子女的份额从房屋中析出。若进行析产，则子女的财产无论交由何方监管都存在风险，因此法院往往判决将子女的份额保留在房屋内。当然，法律并没有规定，子女的财产不能析出，因而在某些特殊的情况下，法院也可以根据案件的实际状况判决得房的父母一方给付子女房屋份额折价款。
案例3：
孩子成年后私自处置房产
父母无效被驳回
2005年，赵先生与妻子将所购买的房屋登记在15岁的儿子赵强名下。2010年，未能考上大学而急于创业的赵强私自持该房屋的产权证，将房屋抵押给了银行，从银行贷款60万元，后赵强未能按期偿还该笔贷款，被银行到法院，法院判令赵强按约偿还贷款及利息。
案件到了执行阶段，赵强的父亲提出该房屋是自己及妻子二人出资购买的，自己与妻子才是房屋的实际所有人，儿子赵强未经二人同意将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效，并与妻子一至法院。
法院经审理后驳回了赵强父母的。
说法：
依据《民法通则》第十一条的规定可知，十八周岁以上的公民是完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。2010年时，本案中赵强已满十八周岁，应当对自己的行为承担法律上的责任。
本案中，虽然赵先生与妻子才是购买房屋的实际出资人，但由于法律对不动产物权实行登记公示的原则，所以其子赵强才是法律意义上的房屋所有权人，在其年满十八周岁以后对房屋享有无限制处分权。
因此，按照民事法律行为的生效要件的相关要求，只要赵强所实施的房屋抵押行为是其真实的意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，则为有效的民事法律行为。
法事咨询
房产证加女友名是否需父母同意
2005年，李女士给年仅14岁的儿子买了一套房，房产登记在孩子名下。今年，儿子恋爱，在未领取结婚证的前提下，李女士的儿子执意要将女友的名字加在房产证上。李女士担心儿子吃亏，想问：在她不同意的情况下，孩子能强行给他女友在房产证上加名么？
读者：李甜
专家解答：
李女士在2005年是房产的实际购买人，但孩子成年后就有权处置房产。孩子今年23岁，为完全民事行为能力人，对名下的财产拥有完全的自行处分权。他在房屋产权证上添加女友名字，属赠与行为，无需经过其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此种情况，作为父母的，只能对孩子动之以情、晓之以理，让其对加名行为处理要慎之又慎。在这里也提醒为未成年子女购房的父母们：如果孩子成年后私自将自己名下房屋抵押、出售、赠与，有可能会给老人的居住、养老造成重大影响，父母将所购房产登记在未成年子女名下时应充分考虑这一法律风险。
未成年人出售房产应该具备哪些条件
赵老师和爱人于2007年买了一套商品房，房产证上就登记了孩子一个人的名字。今年，他想把年满15岁的孩子送去国外留学，但生意上资金一时间周转不过来，他和爱人想卖掉这套房子以缓解经济压力。房产证上是孩子的名字，父母能直接卖房吗？
读者：王昕
篇12
完善档案利用法规体系。房产档案的利用工作不同于其他类型档案信息的利用，不仅涉及到档案信息的利用，还涉及到个人信息的保护，因此要形成一套完善的法规体系作为制度建设的基础。房地产档案管理部门要根据《物权法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》等法律规定，保护好房屋产权人的个人信息和所有权信息，只公开房屋的基本信息。同时，还要依据《档案法》、《档案管理条例》等档案工作法规形成具有行业特色的档案利用法规体系。具体来说，要明确房地产档案的开放范围、公众的利用方法和手段、必要的审批手续等内容，确保档案工作人员在开展利用服务过程中有法可依，全面满足档案利用者的信息需求。
规范利用工作的流程。规章制度的关键在于落实，在房地产档案的利用过程中，要有明确严格的工作程序，防止发生作假、出假证明的现象发生，从根本上堵塞管理漏洞。一般来说，在利用中要经过专人调档、手工填写、经办签字、印鉴归口、领导审核的基本程序。在工作过程中，涉及到的表格、单据等要执行统一的标准格式，由指定的保密印刷厂制作，为了确保严肃性，还必须设存根和流水号，做好相关登记，确保有据可查。随着信息技术的普遍使用，这些工作部分实现电子化，工作效率得到进一步提升。
完善利用安全设施。房地产档案的利用需求往往都与经济利益有关，因此在利用过程中要确保档案信息作用发挥的同时，保证档案的安全。要提供专用的场地进行查阅，为确保档案的安全应该安装摄像头等监控设施，防止利用者在利用过程中发生破坏行为。配备利用设施，包括复印机、打印机、桌椅等，营造良好的利用氛围，防止涂改、损毁档案原件的情况发生。在提供原件利用时，要指派专人调阅，陪同查阅。对司法、纪检等部门办案必须调阅限制利用的档案，应经上级主管部门审批同意方可调阅。
二、实现房产档案信息管理现代化
档案管理工作的各个环节以便于利用为目标，同样房产档案管理工作的开展也是以便于利用为目标。实现管理手段的现代化，势必促进房产档案高效便捷地开展。
加快标准化数据库的建设。标准化数据库建设是实现房产档案管理现代化的基础。档案部门要重点建设房产档案全文数据库和目录数据库，为实现房产档案数字化管理提供基础，同时也可以推进以房产信息为基础的二次信息加工工作的开展，为利用工作的开展奠定坚实的基础。在数据库建设过程中，要注意与其他部门协同，整合原有的房产登记交易、商品房预售合同备案、房产地理信息系统，建立统一的住房信息平台和统一的房屋登记模式。标准化是数据库建设的基本要求。通过对元数据的规范，可以确保不同地域、不同部门形成的数据库实现关联，为全国联网提供基础。
加快信息系统的建设。信息系统以数据库为基础，同时通过功能整合实现数据库作用的最大化。具体到房产信息系统来说，就是要通过数据中心、共享平台及网络服务建设，使城市规划的宏观信息、基础地理信息与房地产相关的产权信息、交易信息、金融信息、税务信息、土地信息等建立起直接关联，实现共享数据。档案管理部门要积极参与信息系统的研发，将档案信息利用功能作为系统信息输出模块来进行开发，坚持以人为本的设计理念，摸清在政府信息公开化、物权意识不断加强的社会背景下房产档案信息利用的规律，确保系统功能的健全和效用的最大化。
加快信息加工系统的建设。档案部门在满足公众对房产信息需求的同时，还要立足自身信息资源优势，开展房产档案信息的加工，定期公布交易信息统计情况，组织力量进行数据分析，形成针对房地产市场的信息汇编和分析报告，满足政府对房地产市场宏观调控的信息需求，为政府进行调控提供正确严谨的信息支持，确保房地产市场健康有序发展。
三、建设一支高素质的档案工作人员队伍
房产档案是具有很强专业性的档案。在房产档案的利用过程中，不仅涉及档案学相关知识，还涉及法律、测绘、建筑等多种学科，客观上要求档案工作者必须具有复合型知识结构。
首先，档案工作者要具有较强的职业敏感。近年来，一方面国家和地方不断加大对房地产市场的调控，出台了一系列政策；另一方面，伴随着城镇化发展的加快，房地产市场发展依然迅猛。在这种背景下，房产档案在经济和社会生活中的重要性不断凸显。档案工作人员必须了解和掌握这些政策，掌握房产档案利用的趋势和规律，特别是对敏感的拆迁等工作有涉及的档案，做好预想预测，对现有管理系统进行调整完善，确保利用工作的开展既符合法规政策，又满足公众信息需求。
其次，档案工作者要主动改变服务理念。走出房产档案被动利用的传统，在充分了解社会需求的基础上，主动提供优质高效的服务平台，创造出更多的社会和经济效益。借助互联网拓宽档案利用的渠道，向公众介绍房地产市场的发展情况和房地产政策法规，公布查询利用程序和收费标准。伴随着房产档案信息系统功能的完善，逐步提供数字化信息服务，使用户可以通过房产档案管理系统自主查阅所需信息，档案的利用过程不再受时间、空间的限制，减少对档案实物的利用破坏。
再次，档案工作者要具有合理的知识结构。档案工作人员要自觉打破工作界限，主动与产权、交易、测绘等业务科室保持业务联系，加强对相关知识、政策等的了解，确保在利用过程中给予利用者正确的帮助和引导。对档案工作人员知识结构的调整，一方面要发挥“内力”，加强业务培训工作，不断提高其工作能力和综合素质；另一方面，要借助“外力”，引进高素质的人才充实档案工作队伍，为房地产档案工作注入新的活力，实现房地产档案工作的可持续发展。
篇13
一、国外房产税法律制度的特点
从其他国家和地区房产税制度来看，国外房产税法律制度的特点主要归纳如下：
（一）以房屋市场价值为计税依据
其他国家和地区的房产税制度均以房屋的市场价值为计税依据，之所以采用这样的方式，是因为房屋的市场价值一直处于变动中，如果以固定值为计税依据，则无法使房产税起到应有的调节作用，如果以租金收入为计税依据，则会出现重复征税的问题，且房屋所有人的房屋不一定出租，难以对租金收入进行评估。以市场价值为计税依据则显得较为简便，不但易于操作，且能够很好地起到对房地产市场的调节作用。
（二）房产税的覆盖面广
其他国家和地区的房产税还表现为覆盖面广，而我国房产税的覆盖面比较狭窄，如农村房屋还不在征税范围之内，其原因是农村房地产市场还没有形成，且限于农村集体土地所有制，短期内难以形成房地产市场，也难以对农村房屋的市场价值进行评估。国外房产税也不存在对居民第一套房免征税的做法，相反，只要持有房屋，就应缴税，以美国为例，“不管房子面积多大，也不管居住人员多少，更不管有几处房子，只要有房产，就必须按规定税率纳税。”可见，国外房产税的覆盖面远远比我国广。广覆盖的房产税能够更好地起到税收的调节作用，如果房产税覆盖面过于狭窄，则只能起到象征作用，或者仅仅限制他人持有高档房屋（如独栋别墅）或多套房屋，而无法有效对房地产市场起到调节作用。
（三）持有税为主而交易税为次
其他国家和地区的房产税制度还表现为持有税是房产税中的主要部分。之所以将持有税作为房产税的主要部分，是因为只有征收持有税才能增加所有权人的持有人本，如果将房产税的重心放在交易税部分，则会对房地产市场的交易造成限制，违反了市场经济的鼓励交易原则。持有税为主而交易税为次的房产税制度并不妨碍人们积极交易房产，使人们能够在市场上找到符合自身需求的房产。而我国当前过于注重交易环节的征税，导致对一些改善性需求造成误伤，甚至采用限购之类的行政措施阻止房地产交易，这种限购方式不但低效，且对人们的房产交易活动产生了很大的负面作用。
二、我国房产税法律制度存在的不足
从我国现有的房产税法律制度来看，我国当前房产税法律制度主要存在的不足有如下几个方面：
（一）计税依据不合理
《房产税暂行条例》中规定的计税依据是房产余值或房产租金收入。考虑到《房产税暂行条例》出台的时间比较早，当时我国还没有确立市场经济制度，住宅市场化也没有开始，因此《房产税暂行条例》过于注重静态化的计税依据是存在历史原因的。但是，《房产税暂行条例》显然已经无法适应当前市场经济的需要，在市场经济中，房屋的价值一直处于变动中，房产税的调控作用必须建立在房屋的市场价值基础上，否则静态意义上的房屋原值作为计税依据并不科学。此外，将房产租金收入作为计税依据也是不科学的，甚至会导致重复征税的问题，对房产所有权人并不公平。
（二）征税范围有限
目前房产税的征税范围比较有限，主要征税对象是城市、县城、建制镇和工矿的房屋产权人，农村房屋不在房产税征收之列，其目的是为了减轻农民负担。在房产税试点改革城市，房产税也只向独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。普通住房并不在房产税征收范围内，虽然这可以看作对公众的一种优惠措施，但是与发达国家普遍征收房产税的做法存在较大差距。房产税征税范围过于狭窄所产生的负面后果是，房产税仅仅具有象征意义，而无法起到真正的调控作用。
（三）重交易税而轻持有税
目前我国房产税制度过于注重在交易环节征税，而忽略了在持有阶段征税，以2013年“国五条”中征收差价的20%个人所得税为例，该税收即在房产交易阶段产生的税收，而不是在房产持有阶段产生的税收。此类在交易阶段产生的税收种类比较多，且税率并不低，主要包括契税、印花税以及其他费用如维修基金费、评估费等。以契税为例，各地的契税征收税率不一，但普遍在房屋总价的1.5%-5%之间，在当前高房价的背景下，购房者需要缴纳的契税总额比较高。相反，目前除了试点城市以外，其他城市一般不征收持有税，从而导致重交易税而轻持有税的局面。重交易税而轻持有税所产生的后果是，房产税制度无法真正起到调控房地产的作用，商品房会集中在少数购房能力强的人手中，导致房价虚高，经济能力一般的群众购房较为困难，其根本原因是商品房的持有成本比较低，富人持有多套房产甚至豪华房产，但是无需缴纳房屋持有税，导致现有的房产税法律制度失去了应有的调节功能。
三、比较法视角下国外房产税法律制度的借鉴
（一）房产税的相关争议
我国社会对于是否将房产税从试点城市扩展到全国存在很多争议，主要有两种观点：
1、肯定论
肯定论认为我国应加快开征房产税，使房产税制度真正能够得到落实，能够使房地产市场的调控从“限购”之类的行政调控措施转变为税收法律措施，提高调控的效果。如果将来能够开征房产税，那么诸如限购之类的措施应废除。
2、否定论
否定论认为我国不宜开征房产税，理由是我国是土地公有制国家，买房者在买房的时候，所缴纳的购房款中包含土地出让金，该费用在本质上就是买房者对国家缴纳的一种税，如果买房后还要缴纳房产税，则显得很不公平。由于基本国情和具体制度的不同，我国不宜学习、模仿其他国家征收房产税。
3、笔者的观点
笔者支持肯定论的观点，理由如下：第一，土地出让金并不是房产税，国外买房者在买房的时候，其实也会涉及一笔土地转让费用，只不过我国城市土地的所有权人是国家，因而表现为将土地出让金缴纳给国家，这是我国土地公有制的背景所决定的。第二，开征房产税能够有效地调节房地产市场，并放弃行政调控措施，有利于我国房地产市场调控机制的优化。当前我国政府调控房地产市场的目的是稳定房价，防止房产集中在少数人手中，但是所采用的限购等行政措施其实很难达到效果，反而会对普通购房者设置不合理的障碍。开征房产税后，能够增加房屋所有权人的持有成本，因而能够有效地抑制房产投机；第三，开征房产税能够改变我国土地财政的局面。所谓土地财政，是指地方财政过度依赖于房地产市场，主要通过土地出让金获得政府收入。土地财政是一种不正常的现象，开征房产税后，政府可以在房屋所有权人持有房屋的阶段获得税收收入，而不至于过度依赖土地出让金。更重要的是，一些地方政府积极卖地，导致下届政府无地可卖，只有开征房产税，才能有效改观；第四，为了不对普通工薪阶层的正常生活造成影响，避免房产税导致“劫贫济富”的效应，现阶段可以降低首套房的房产税税率，或者设置其他优惠措施，因而开征房产税会对普通百姓的生活构成压力的担心也是多余的。
（二）借鉴国外制度并完善我国房产税法律制度的对策
在我国房产税制度的具体完善中，建议在学习借鉴其他国家和地区房产税法律制度的基础上，主要从如下几个方面进一步完善我国房产税法律制度：
1、简化房产税
当前我国与房产有关的税种过多，其中难免会出现重复征税的问题，对于纳税人来说是不公平的，会影响纳税人的纳税积极性。建议简化房产税，将繁杂的房产税税种体系简化为交易税和持有税两大部分，同时以持有税的征收为主要部分，开征房产税的持有税以后，交易税不再是房产税税种中的重点内容。
2、拓展房产税征税范围
由于土地制度的限制，我国农村地区的房屋价值评估较为困难，其根本原因是农村房屋和土地的流转市场还没有真正建立，由于市场不存在，交易稀少，因而也就难以有效发现农村房屋的价格。此外，对农村房屋征收房产税，可能会对农民的收入造成负面影响。尽管目前农村房地产难以进入房产税的征税范围之内，但是城市、城镇的房产税征税范围应进一步扩大。建议将房产税的扩大到国有土地上的所有房产，即使家庭只有一套房的，也应征收房产税，当然对于满足家庭生活必需的房产，其税率可以降低，仅仅象征性收取，而二套房、多套房以及大面积住房、高档住宅等，则应提高税率。
3、重视房产持有税征收
为了降低房屋空置率，提高房产利用率，避免房产集中在少数人手中，我国应重视持有税的征收。当前重庆和上海的房产税试点改革正是以持有税为核心的，或者说所谓的房产税改革中的房产税，正是持有税，而非交易税，其目的是为了增加房屋所有权人的房屋保有成本。我国将来房产税制度的完善中，应将重庆和上海的试点改革经验进行推广，构建以房产持有税为主的房产税体系。
4、其他方面
房产税制度的完善还涉及到税率、税收优惠、免税范围等内容。在税率设定上，由于房产税属于地税，因此各地可以单独制定与本地区社会经济发展水平相吻合的税率，同时应采用差别税率，以体现房产税的公平性，如对于一定面积以下的首套住房，税率可以设定得比较低，如定为万分之一，仅仅起到象征意义，但是可以培育公民的纳税人意识；对于二套房、多套房或者高档住宅、别墅等，则应提高税率。在税收优惠措施方面，可以对贫困家庭、危房等减少房产税税收或者免收房产税；在免税范围设定上，建议沿用《房产税暂行条例》的规定，将国家机关、人民团体、军队、宗教场所等房产作为免征房产税的房产。
四、结语
总之，当前我国在房产税制度改革中应采取如下一系列措施：1、房产税试点改革应进一步推进，将房产税试点改革经验向全国推广；2、房产税应注重持有税的征收，而不应过于注重交易环节的税收；3、房产税的范围应扩大，尤其应将个人自有的非经营性房屋纳入征税范围；4、应以房屋的市场评估价值作为房产税的计税依据，而不宜将房屋的余值或租金收入作为征税依据。
参考文献
