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1 城市更新简述
随着城市化进程不断加快，原有城市功能结构面临逐渐衰落的局面，无法适应新的发展，即需要将对整个城市结构的完善、功能的提升有较大影响的区域进行城市更新，促使老城区在社会、经济、文化等各个方面重新焕发活力，适宜城市未来发展方向，与城市整体功能提升相协调，以实现城市整体效益最大化。
2 城市更新策略研究
本文从城市规划的角度总结了交通、功能、空间、建筑、景观几大方面的城市更新策略，提出具体的更新策略，为城市更新项目提供一些确实可行的理论指导。
（1）交通策略
交通如同城市的血脉，随着城市发展，一个高效的路网可以提高城市运转效率，承载更高能级的城市发展，通过精心地规划梳理和调整，提供适合人群到达和离开各个目的地的多种动线。
车行路网——在调整路网结构上采用局部、小规模的更新策略，可节约成本并且不影响原有城市发展肌理。增加支路可降低主干道的交通压力，支路上可以布置若干停车出入口，减少对主干道的干扰，变小的地块尺度提供给人更多的交通线路选择性。
轨道交通——对于城市核心商业、办公区域等地，轨道交通可以有效加强交通负荷能力，立体化的交通模式有效将交通分流，形成有序的、互不干扰的交通流线。
公交线路——大力提倡公共交通方式，对于人流集中区域可以采用增加原有线路站点和增加新的公交线路的方式。
步行系统——紧凑的、连续的步行环境有利于人们使用，从家到交通站点、从交通站点到目的地、从目的地到目的地等等都需要一个完整的步行系统，在公共开放空间应有清晰易找的步行路径。在大型综合商业之间的空中连廊以及地下步行通道等，均减少了对地面车流人流的干扰。
（2）功能策略
城市的发展往往存在很大的惯性，以致城市用地结构和布局的调整往往滞后于城市社会经济结构和城市功能的变迁，一些城市功能更新策略用来解决城市功能性衰退问题。
产业结构——由于新的发展定位，原有的产业结构可能面临调整，一般来说，在中心城区，第三产业的比重将不断加大，公共服务设施需要不断完善，为人们提供便捷的服务。
功能置换——对于已经不能再适应城市发展要求的功能，建议采用功能置换的策略。
混合布局——用地混合功能布局可提高土地利用价值，如在每个居住社区配备相应的服务设施，可减少人们日常集中前往核心区频率；商业综合体模式可以提供给人一站式购物、休闲、娱乐等需要，便捷性大大提高；商住混合可以减少人们通勤距离带来的交通压力。
开发强度——较高强度的开发对实现一个充满人气和活力的城市非常重要。在城市商业、商务核心区等区域，应设计较高的容积率，提高土地集约型利用，集中布置开敞空间，结合立体化交通，一同发挥核心区的功能。
（3）空间策略
空间形态是城市面貌最直观的体现，空间更新策略以赋予老城区崭新又和谐、现代又以人为本的空间为宗旨。
街道界面——
街道界面在人群动线上直接展现城市风貌，独特的有可识别性的街道界面是城市更新后的重要表现要素。在规划设计中，应将街道划分不同类型，再着力打造其特色。
从功能上可将街道划分为主要街道、地址性街道、边界性街道、服务性街道、特色街道等。主要街道指项目用地中机动车主要到达并穿越的街道；地址性街道指一般性穿越项目用地的街道；边界性街道指项目用地的界定和到达的主要道路；服务性街道指主要负责提供机动车、服务出入口的街道；特色街道指具有项目独特性的街道，如景观街道。从风貌上可将街道划分为城市现代形象街道、传统特色街道、商业特色街道等诸多类型，根据不同项目定位要求进行规划设计。
天际线——
城市天际线是城市全景的抽象感受，在城市更新过程中，如何塑造符合城市身份象征的天际线至关重要。超高层建筑往往扮演了重要角色，增强了城市空间感，地标性建筑物更充当了城市特色符号。塔楼的高度不尽相同，从而刻画出丰富的天际线。不同区域的天际线具有不同的特征：山地城市的天际线可能更加立体，港湾的城市天际线应该更加连续，历史文化保护区的天际线更加传统、平缓，商业商务核心区的天际线更加夸张。
开放空间——
在城市更新中重新规划一个公共开放空间网络，是项目成功不可或缺的一部分。公共开放空间网络可以为人们提供舒适的公共交往环境，分不同层级组成。居住区的开放空间为人提供生活休憩之所，商业核心区的开放空间则需独特的识别性，给相邻建筑和街道带来价值和设施，密集办公区的开放空间为人们在工作环境中提供休息空间，同时也将生态可持续发展功能结合其中。公共开放空间应当具备的关键要素：易达性——在人们生活、工作场所附近；丰富的活动——休憩、聚会、硬质场地等供人灵活使用；舒适的环境——绿树成荫、阳光明媚。
地下空间——
通常有地下商业、地下停车库、轨道交通线路三部分组成，大力开发地下空间是城市核心区发展的共同趋势。地下商业可以提升土地利用价值，对地上开发有限高的区域可以着重开发地下空间。地下停车库的设置可以缓解地面停车压力，可按不同用地地块设计独立的车库，易于分期、维护和管理。地下轨道交通站点周边可结合大型综合商业的地下空间设计商业，步行通道可相互贯通，加强地块的商业活力。
（4）建筑策略
在城市更新中，建筑的更新可谓是一场重头戏，因为对已有建筑要进行评级分类，确定出保护建筑、保留建筑、改造建筑以及拆除建筑等，再重新进行规划布局。
保护策略——对于历史重要建筑需要采用保护策略，要整体保护而不单单是建筑本身，比如院落、古树名木、有历史意义的石碑、牌坊等，把完整的历史风貌保存下来。
改造策略——对于一些建造年限较长的建筑、品质较好但功能已不合时宜的建筑以及特色建筑等，通常采用改造的策略进行更新。改造手段包括修缮和功能置换。对建筑外观进行改造，如重新整修和粉刷，增加空调架、遮阳板等构件等；为老建筑改善内部环境，如加固建筑结构，提高建筑的安全性能，并加固外墙面，做保温隔热层处理，采光、通风条件的改善等等。对于有很多老建筑具有一定的历史文化内涵，比如一些老的工业厂房纷纷外迁，原有厂房则可以适当的改作其他功能，北京的798，上海的红坊，上海1933老厂坊等等均属于这样的改造手段，给原有建筑带来了新的生命。
（5）景观策略
在城市更新中，景观属于软性要素，为环境品质的提升起到重要作用。一个层层渗透的绿地系统是给城市创造呼吸的重要手段。从集中的大型绿地，到组团内部绿地，加上线性的绿色廊道，共同构建出完整的绿地系统，为城市增添生态活力和社会活力。水系利用是景观策略中的另一大重头戏，其具有观赏、生态、互动等多重作用。水池、喷泉、河流、湖面、喷雾等各种形态优美的水形给人以舒适的感受；开放空间的水景可以透过灯光、色彩和声效来加强动态感，同时也兼具功能性；湿地公园、活水公园、雨水收集花园等可以为观赏和保护环境作出双重贡献；各种亲水活动深受人们特别是儿童的喜爱。
另外，景观小品的设计应用也会为城市更新注入新的生命力，景观小品是街景和开放空间网络的一个重要文化、教育和娱乐组成部分，在规划设计中，应结合项目背景考虑，融入当地文化、历史、教育等多方面内涵，保持高品质、有意义的题材，令小品本身具有展示性和启发性。它们可以是独立的作品，或是一个大主题的一部分，遍布在更大的区域或连为一线。交织贯穿中央走廊或社区广场的艺术步道可成为一个更大功能的一部分，连接整个项目。
3 总结
在老城区城市更新的进程中，还有很多现状的不确定因素，可能会影响理论与实践的契合度，根据具体项目情况，也要灵活调整制定具有针对性的更新策略。希望笔者提出的策略能为城市更新项目起到一定的指导作用。
参考文献
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“数字城管”是基于3S技术、大型空间数据库、网络通讯、地理编码等信息技术，集成地理空间框架、单元网格、管理部件和事件、地理编码等多种数据源，将信息技术与城市管理有机结合的城市综合管理系统。该系统通过多部门信息共享，协同工作，能够对城市市政工程设施、市政共用设施、市容环境与环境秩序进行监督管理，实现城市管理工作的精确、敏捷、高效，为社会公众创造和谐、整洁、安全、优美的城市环境[1]。
国家建设部于2005年7月14日了《关于推广北京市东城区数字化城市管理模式的意见》，烟台市被列为全国首批十个试点城市之一，试点工作地域范围定为芝罘区、莱山区、福山区和开发区。数字化城管第一阶段覆盖面积为77平方公里，后期扩展至六区，覆盖面积为163平方公里。为配合数字化城管工作，烟台在芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区和高新区六区主要城区范围内普查确定了约89万余个部件点位，并逐一记录形成数据库，在此基础上将城市管理的问题划分为事件和部件两类。事件和部件均细分为若干小类，并针对所有的小类问题逐一确定责任单位、责任人，为城市管理信息平台提供基础数据。
1数字城管地理底图数据
烟台市数字化城市管理信息系统地理底图数据的使用经历了两个阶段，即数据拷贝和在线调用。烟台市数字化城市管理信息系统主要需要街道办事处、社区、单元网格、建筑物、道路中心线、面状道路、线状水系、注记共八层的地理底图数据。在本系统建立初期，基础地理底图数据是通过向测绘主管部门提交基础地理信息数据使用申请、并委托具有相应资质的单位加工制作后，通过拷贝入库到数字城管系统。在具有完备地图服务功能的烟台市地理空间信息公共服务平台建立后，烟台市数字化城市管理信息系统平台及时利用有利资源，使得其基础地理底图采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台基础数据的方式。
2单元网格图层的绘制
万米单元网格管理法创建了现代城市管理最基本单元网格划分的标准，为城市管理新模式的实施奠定了坚实基础，为城市的管理对象定位到万米单元网格中提供了载体[2]。万米单元网格划分以大比例尺基础地形图为背景，以现有的行政区划、街道（镇）、社区（村）的界线为基础，根据单元网格的划分原则进行划分，原则上以一个社区作为一个单元网格管理单元，如果需要继续划分，则综合考虑地理布局、方便管理、负载均衡等原则，在社区的基础上细分，并对社区范围内的单元网格按标准（CJ/T213-2005）进行编码。单元网格在划分之后，应尽量保持稳定，不可随意变更。
烟台市依据实际情况对普查范围内的网格进行了划分，与多数城市不同之处在于在部分郊区网格存在依据某些主要道路延伸的情况，如图1所示，在此情况下，均以道路双向边崖外50米作为网格边界。
3城市管理部件普查与建库
通过对管理部件进行普查，使管辖区域内的井盖、路灯、垃圾箱、绿地等市政公用设施、道路交通设施、市容环境、园林绿化、房屋土地以及其它设施等部件基础设施全部拥有自己的“电子身份证”，为城市管理、维护带来极大的方便，提高城市管理工作绩效，降低城市管理成本。所有部件的空间类型分为点、线和面三种类型表示。城市部件是城市管理的对象，是数字化城市管理的核心数据，城市管理部件数据质量的好坏直接影响到城市管理的质量和效率，在部件普查中必须严把质量关，确保按照规范要求普查所有部件，并保证数据的规范完整[3]。
烟台城市部件普查采用主要分外业采集与内业处理两部分，按照“地毯式”的调查方法，以1：500大比例尺地形图作为底图，实地确定部件的平面位置、类别和属性信息，并将其全部定位到所属单元网格中。数据建库即以现行的国家标准和行业标准为基础，结合烟台市数字化城市管理信息系统实际情况，将地理底图数据和部件等专题数据组织起来。
3.1城市部件分类
依据相关标准部件是指城市市政管理公共区域内的各项设施，包括公用设施类、道路交通类、园林绿化类、房屋土地类等市政工程设施和市政公用设施等6大类96小类。具体为公用设施类包括44小类、道路交通类包括18小类、市容环境类包括14小类、园林绿化类包括10小类、房屋土地类包括4小类、其他设施类包括6小类。
按照烟台市实际情况，对部件类别进行了扩展，扩展部件类包括环卫取水栓、绿化取水栓、地名牌、门牌、店招店牌等26小类。
3.2部件普查工作流程
按照烟台市“数字城管”项目建设总体要求，综合普查时间、工作量、难易程度、人员队伍等因素制定城管部件普查工作方案，同时确定各普查小组的普查范围、任务、工期、质量、安全等工作目标。普查工作流程如图2所示。
3.3数据处理与建库
3.3.1建库原则
①在数据库建设过程中要遵循以下原则：
标准化原则：统一各类信息的分类编码、数据交换格式、数据内容与组织形式。
②数据共享原则：各行政职能部门互通互联、资源共享、信息互补。
③可扩展性：空间数据库及管理系统的功能具有可持续维护和发展能力。
④先进性原则：充分利用GIS 、GPS、数据库技术、等高新技术的最新发展成果。
实用性原则：在满足当前工作需要为前提，科学论证、有序推进、分步实施。
3.3.2部件数据建库流程
外业的调查结果主要有图形数据和相关的文本资料（如调查表），在转换成入库数据之前需要做以下几项工作：
①图形数据的分层及格式转换：将现有CAD格式的测绘数据依据部件类型分层提取并转换成ArcGIS格式；
②文本资料的汇总以及录入：将调查表汇总录入，按一定格式整理成电子表格的形式；
③图形与属性的关联：通过为部件分配的唯一的流水号将图形和属性进行关联，从而形成完整的GIS数据；
④万米网格的挂接：采用空间匹配技术依据部件的空间位置来挂接所在单元网格属性。
4.基础地理数据和部件数据的更新机制
烟台市数字化城市管理信息系统自建立来已开展了数次针对基础地理数据和部件专题数据的更新工作。目前该系统中基础数据采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台中基础数据的方式，实现了数据的共享与及时更新。在城管部件数据普查与建库工作完成后，还需要建立城管部件动态更新维护机制，使部件的相关数据得以动态更新，保障系统运行的有效性和实时性。目前烟台采取在采集区域内，通过从相关部门获取城市设施更新工程信息并结合城管监督员更新上报案件信息的方式，获取辖区内的城市部件变化情况，形成部件更新信息表，再由部件外业普查单位按照信息表的内容，实地普查新增的城市部件并进行更新。
5结束语
“网格化城市管理系统”实现了城市管理空间细化和管理对象的精确定位，实现了精确、高效、全时段、全方位覆盖的城市管理。城市部件数据普查工作的质量直接关系到数字城管部件和事件处理的准确性、高效性，因此必须提高城市部件数据普查质量，全面掌握城市部件的分布和现状情况，建立部件更新机制，为数字化城市管理提供高效的基础数据。
参考文献：
[1] 施志梅. 数字城管基础数据普查与建库方法研究[J]. 大坝与安全，2009，（增刊）：31-34
[2] 朱彤. 网格化城市管理技术与方法研究[J]. 科技创新导报，2009，（30）：4-5
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一、现有规划体系的缺陷
在城市更新过程中，从规划的层次看，总体规划主要通过用地布局、开发时序指导城市更新，由于总体规划涉及面广，很难对城市更新进行社会、经济、环境的系统研究；近期建设规划主要提出3～5年住房、交通、给排水、防灾等方面的改造策略，并把具体项目落实到各项行动计划中，但是由于编制年限的限制，近期规划对城市更新研究缺乏动态性和长远指导性；开发详细规划多以地块改造控规、旧城改造规划、城中村改造专项等形式出现，所针对的改造对象是单一地块或者是单一改造类型，缺乏对整个城市或地区更新改造的宏观把握。
从规划的时间层次看，在经济快速发展年代，凝固的、过细的、过死的静态总体规划往往被不断变化的实际发展所突破，城市更新缺乏动态的时间观念。城市更新始终处于似有规划又似无规划，似有法可依又似无法可依的状态；而现有的专项规划本身不具有法定地位，其编制存在部门性和随意性，在规划编制基础、规划内容、审批制度、规划实施效率等方面存在明显的缺陷，造成了城市更新难以落实。
二、编制城市更新专项规划的现实意义
（一）弥补总体规划对城市更新系统性研究的缺失
城市总体规划虽然考虑了城市土地使用的数量与性质，但没有考虑构成城市的各系统内部的或外部的有机联系，从总规到详规的跨度过大。按在城市建设中的作用，城市专项规划可分为三类，即总体规划所附属的专项规划、完善总体规划的专项规划和指导城市开发的专项规划。加强专项规划，一是从技术角度对总体规划进行细化与深化，更重要的是从管理角度将城市功能分解成为若干密切相
关的系统进行专项研究，以确保城市活动的有机性与多样性。
基于城市中大量存在的旧城镇、旧厂房、旧村庄面临着急切的改造需求，同时具有较强的系统性和内在联系，而总体规划层面缺乏相应的专项规划，缺乏系统研究。城市更新专项规划正是对旧城镇、旧厂房、旧村庄改造问题的系统研究和规划，是总体规划的有益补充，属于完善总体规划的专项规划。
（二）实现城市规划对城市更新的公共政策效应
目前的规划主要通过空间维度的逐层分解来实施，由于各规划缺乏时间上的衔接，导致规划与政府操作层面的近期建设规划、年度计划融合不够。城市更新专项规划一方面通过落实总体规划的用地安排，另一方面通过地块改造的时序安排与近期建设规划、旧城改造详规、城中村规划等相衔接，从而更好地融入政府操作层面计划，第三，在编制中强调公众参与，突出显示了城市规划公共政策性。
（三）促进土地资源集约利用、城乡统筹展
“转变经济发展方式”的要求在合理充分利用自然资源、保护生态环境的基础上，注重经济结构的调整、优化，资源利用效率的提高，经济增长与自然环境的协调并进。然而城市快速发展过程中造成的城市中的很多问题，土地利用集约度低下，生产、生存条件恶劣，发展与城市总体发展不和谐甚至相互冲突。伴随着我国社会经济发展的推进，城乡差距在逐渐扩大，推进城市更新改造是推动城乡统筹发展的有效途径，为集约利用土地资源、建设社会主义新城市、新村镇创造了契机。
三、城市更新专项规划的角色定位
城市更新规划的特殊性决定了它与法定规划之间“若即若离”的特殊关系。在规划层次上，城市总体规划是城市更新专项规划之上的层次规划；城市更新专项规划是完善总体规划的专项规划，将城市发展中大量出现的旧商业区、旧居住区、旧厂房、旧村居等作为一个系统进行专门研究。目前我国的城市更新规划主要分为两类。一类是政府主导的城市更新概念规划。这类规划一般基于政府对某些大范围旧城区运动式的更新改造，其中有明确的政府意志，但却往往缺乏真实的场运作主体，因而也导致了规划的“无的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而变相地提高了改造的市场成本。另一类城市更新规划主要是市场主导的单个开发项目的修建性详细规划。市场往往将此类规划作为与政府博弈的手段，特别是容积率、公共配套设施等等。
城市更新规划的界定不够清晰，是规划编制，管理和实施中一系列问题的直接诱导因素。规划编制的理论依据不强，与法律相关规定的有效对接显得力不从心。城市规划编制的技术性和方法性不强，在未来城市更新规划领域中，难以起到相应的决定性作用，在几项重要技术标准中体现的尤为明显，例如，容积率，用地类型划分等。审批过程中，主管部门主观性太强，更严重的是存在行政审批的层次性和级别意识都得不到贯彻落实，以此可知，审批过程中的时间成本大大增加，博弈在这其中尤为明显。换句话数，在规划体系中，城市更新的定位，其实其核心就是所谓的定位边界，寻找底线，而政府与市场的博弈，使得这两点显得尤为艰难。根据我国相关法律规定，城市更新规划应该最大程度上体现政府对公共利益和整体目标的把握；而在实际城市建设过程中，非法定的规划层次则应该更多的给资本市场留下更大的经营空间和更高的自由度。由此，我们可以得出结论，只有完善的城市更新规划内容和深度，规划类型，以及审批环节的层次化，清晰化，才会有力的推动城市规划建设的主要工作。
四、城市更新规划与现行规划体系的衔接
（一）城市总体规划
城市总体规划应加强对全市城市更新的区域及其更新方向、总体规模作出初步规定。在城市总体规划指导下，应编制全市范围内的城市更新专项规划，其中应明确规划期内实施城市更新的规模和范围，城市更新工作的目标与策略，城市更新各范围区的功能定位及发展目标。
（二）近期建设规划
近期建设规划应对规划期内实施城市更新的区域及其更新后的功能定位，实施更新的时序，为城市更新配套的城市基础设施和公共服务设施作出必要的规定。
（三）控制性详细规划
随着我国各大城市控制性详细规划的不断开展和成熟，它已经成为建设用地出让和规划管理的主要规划手段，而且其意义和功能已经逐渐深入人心，成为市场和公众参与城市规划最重要的平台。因此控制性详细规划也应成为与城市更新规划管理对接的重要平台。控制性详细规划的控制作用在于，可以将城市更新中政府与市场的角色进行必要区分，将理应由政府控制的公共利益因素从可以交由市场运作的博弈因素中抽离出来，并通过控规这一重要的规划控制手段予以强力保护。
控制性详细规划应划定城市更新的实施范围，确定其中涉及的城市更新项目的功能定位、基本公共服务设施和市政配套设施安排、容积率的控制范围、景观生态和文物保护要求、保障性住房的供应量、城市设计控制要素、拆迁居民安置策略，以及捆绑改造计划等等。除了尚未编制控规的地区在控规编制中应加入城市更新地区的规划控制内容外，对那些已经完成控规编制的地区也应采取必要的控规修订程序，对城市更新规划的内容进行补充完善。
（四）城市更新修建性详细规划
经过控规对政府和市场要素的区分，在控规保障公共利益因素的基础上，城市更新的修建性详细规划才能保留利益博弈和市场运作的相对灵活自由。城市更新项目的修建性详细规划应全面面向更新规划实施的要求，最大程度地纳入相关利益群体的诉求，保留市场运作的弹性空间。在一般修建性详细规划的基础上，城市更新规划需要重点增加土地市场的经济核算，拆迁安置的具体安排等应对更新的特殊内容。同时还需要增加相关利益方谈判和博弈的程序。因此，城市更新项目规划不同于传统的指令式规划那样重视规划结果的技术表达和政府计划的传达，而更多地需要采取“协作式规划”的方法。
结语
综上，在城市更新规划的进程中，协调多个部门，加强周边环境的容纳量，整合公共设施供给，加强弹性指标的研究，都会使得年度评估和滚动编制机制得到具体的实行。文中所提及的观点和分析思路，希望能给大家更多的启示性作用，加强对城市更新规划工作的理解力，会让城市规划得到更大程度上的重视。
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一、城市更新及城市更新规划
我国传统上将“城市更新”称之为“旧城改造”或“旧城改建”。从旧城改造到城市更新的概念共识，并未能自动促使“旧城改造规划”向“城市更新规划”演变。目前国内不少大城市仍然在大规模地进行旧城改造规划。“旧城改造规划”更多关注物质空间形态改善的技术方法，而忽视了旧城改造后产生的一系列社会和经济价值问题。城市更新规划则更多地反映了综合性的可持续发展的目标，意在通过一种综合的、整体性的观念和行为来解决复杂的旧城问题。
二、城市更新规划的主要特点
较之一般类型的规划, 城市更新规划最显著的特点是与物权的广泛联系。物权涉及到相关利益者的切身利益，牵动着公众、社会和政府最敏感的神经，是促进公民意识复苏和社会民主进步最重要的动力。物权为城市更新规划带来的不仅是物，更是“人”。因此较之一般规划，城市更新规划无论是从规划方式或规划技术上都须重视人的需求，重视人的空间行为特征和现实生活细节。“以人为本”的理念在城市更新规划中具有更加实质性的含义。
三、城市更新规划在规划体系中的定位
城市更新规划的特殊性决定了它与法定规划之间“若即若离”的特殊关系。首先由于现行的法定规划几乎都是政府主导的“蓝图式”、“终极式”的规划，其中难以容纳利益博弈的动态变化和市场运作的弹性空间。而那些政府主导式的城市更新行为往往是“运动式”的阶段，与法定规划的捆绑可能会束缚“手脚”，因此部分政府宁愿选择放弃城市更新规划的“法定化”。因此国内大多数城市的城市更新行为一般有城市规划的约束与指导，但少有政策或制度明确城市更新规划在法定规划体系中的定位。
目前我国的城市更新规划主要分为两类。一类是政府主导的城市更新概念规划。这类规划一般基于政府对某些大范围旧城区运动式的更新改造，其中有明确的政府意志，但却往往缺乏真实的市场运作主体，因而也导致了规划的“无的放矢”，缺乏可操作性，甚至可能由于政府改造意愿的提前透露，而变相地提高了改造的市场成本。另一类城市更新规划主要是市场主导的单个开发项目的修建性详细规划。市场往往将此类规划作为与政府博弈的手段，特别是容积率、公共配套设施等等。但是由于缺乏从上层次规划的控制与指引，政府在此类规划中找不到保护公共利益的底线，或者说一些公共利益的底线条件（如配套公共设施、市政道路等等）被开发商作为谈判的筹码。而且由于缺乏上层次规划对地区整体空间研究的依据，仅仅从某一个改造项目或某个街区出发，通过个案的专项规划进行单个改造的影响评价是不科学的。这更为后续实施更新埋下了隐患。
城市更新在高层次的法定规划层面，则应更多地体现政府对公共利益和整体目标的意图；在面向建设实施的非法定规划层次，则应更多地为市场留有经营和运作的弹性空间。因此，只有合理地明确城市更新相关规划的规划内容、深度、规划类型归属，以及审批的层次和机构，才能够有效地推进城市更新工作。
四、城市更新规划与现行规划体系的衔接
现行的城市规划体系主要是建立在对新增建设用地的规划管理基础上。随着我国大城市建设用地资源日趋饱和，未来可以预见的是城市更新可能取代新增建设用地而成为规划管理工作的主流。因此有必要对现行城市规划体系进行必要的修正和完善，以适应城市更新规划管理需求。但城市规划体系调整的目的并非要游离于现行规划体系以外设立一套新的独立的城市规划体系，而是应在现行的城市规划体系基础上，对应相关的规划层次，采用补充、调整和“镶嵌”的方法纳入城市更新对城市规划的管理要求，使城市更新规划与法定规划（特别是控制性详细规划）能够积极主动地相互对接。结合现行的城市规划体系，初步建议从以下几个规划层次中纳入或对接城市更新规划管理的内容。
1.城市总体规划——城市总体规划应加强对全市城市更新的区域及其更新方向、总体规模作出初步规定。
2.近期建设规划——近期建设规划应对规划期内实施城市更新的区域及其更新后的功能定位，实施更新的时序，为城市更新配套的城市基础设施和公共服务设施作出必要的规定。
3.控制性详细规划——控制性详细规划也应成为与城市更新规划管理对接的重要平台。控制性详细规划的控制作用在于，可以将城市更新中政府与市场的角色进行必要区分，将理应由政府控制的公共利益因素从可以交由市场运作的博弈因素中抽离出来，并通过控规这一重要的规划控制手段予以强力保护。控制性详细规划应划定城市更新的实施范围，确定其中涉及的城市更新项目的功能定位、基本公共服务设施和市政配套设施安排、容积率的控制范围、景观生态和文物保护要求、保障性住房的供应量、城市设计控制要素、拆迁居民安置策略，以及捆绑改造计划等等。
4.城市更新修建性详细规划——城市更新项目的修建性详细规划应全面面向更新规划实施的要求，最大程度地纳入相关利益群体的诉求，保留市场运作的弹性空间。在一般修建性详细规划的基础上，城市更新规划需要重点增加土地市场的经济核算，拆迁安置的具体安排等应对更新的特殊内容。同时还需要增加相关利益方谈判和博弈的程序。
5.综合整治（改善）规划——随着物权的逐步清晰，特别是未来《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的出台，未来“渐进式”、“针对性”和“小尺度”的环境综合整治也可能逐步取代大拆大建的城市更新方式。城市综合整治规划，要求对建设条件、现状权属以及各方目标的充分尊重和全面把握，要求根据居民的经济承受能力和实际需要来确定更新改造的方法和内容，需要更加倾向于人的视角的空间思考，和更加精细化的微观空间技术。
五、结语
我国大中城市城市更新的比例正在逐年增长，特别是那些空间资源极度匮乏的特大城市，未来城市更新甚至可能逐步超出新增建设用地而逐步成为建设用地供应的主要来源。而城市更新规划在地方规划管理中的重要地位正在凸显，也可能逐步超越新增建设用地成为城市规划管理的主流。城市更新也将对我国城市规划产生越来越深刻的影响，而城市更新规划会对传统的城市规划体系和方法产生实质性的变革。城市规划体系只有作出主动积极地调整，才能更好地迎接城市更新规划管理的大规模实践。
参考文献:
[1] 深圳市政府. 深圳市城市更新办法［R].深圳.2009.
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[基金项目] 深圳市哲学社会科学“十二五”规划课题“大城市人口调控战略与策略：基于产业视角的研究”（125A0220）
[作者简介] 邓志旺（1975 ― ），湖南郴州人，复旦大学经济学博士，深圳职业技术学院管理学院副教授，研究方向：城市更新、城市人口调控。
一、导 言
经过三十年的发展，深圳城市土地开发殆尽，下一个三十年城市建设的重点在城市更新。根据深圳市政府规划，深圳当前需要进行城市更新的总用地面积超过200平方公里，占到全市建设用地的30%。大规模的城市更新启动后，对城市的功能、产业、交通和人口等多个方面将产生深远的影响。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500万人口，如何调控人口成为这座年轻城市的最大问题之一。大规模的城市更新到底会对深圳人口产生怎样的影响，如何调整城市更新的方向和策略以避免对城市人口带来的负面作用，这些问题是深圳及北京 、上海、广州等人口高密度城市都将面对的问题。
二、城市更新对人口的影响及存在的问题
（一）深圳城市更新对人口的影响分析
深圳自2009年以来实施《城市更新办法》，鼓励业主自行更新或者自己寻找合作方进行更新，在短短三年多的时间已经有300多个项目报批，其中168项已经获得初步批准，36个项目已经开始启动（其中有13个城中村、14个旧工业区和9个混合区）。通过数学测算，可以合理推断这些已经实施或即将实施的城市项目对深圳市人口的影响。我们分别从对人口总量、人口空间布局和人口结构三个主要人口统计的维度进行分析。
1. 城市更新大幅提高容积率和改变用地性质，导致更新后容纳人口不减反增
由于城市更新的成本较高，为了鼓励城市更新，一般都大幅度提高项目的容积率，提供更多的建筑空间。在36个城市更新项目中，容积率低于3的只有1家，在3～4区间的有9家，4～5区间的达到16家，大于5的有10家。从项目容积率分布来看，大部分都在4以上。
另外由于城市布局的变化，导致部分用地的此前功能和现在的城市格局不匹配。因此，伴随城市更新的是对原来的土地进行功能改变，以符合现有规划。从36个项目中，最终改变后为住宅项目的达到30家，占比为83.3%，是主要的方式。对36个已经公开城市更新规划项目统计可知，改造前的总用地面积为384万平方米，建筑面积约为530万平方米左右，其中具有居住功能的建筑面积约为400万平方米左右。根据人口登记系统，我们汇总得到的人口总量是35.5万人。
更新改造后总建筑面积达到1314万平方米，其中住宅面积达到1020万平方米左右。按照人均居住面积为25平方米（深圳平均水平），则可居住人口40.8万左右。和此前的居住人口总量比，增加了5.3万人，增加比例为14.9%。从这一结果来看，城市更新不仅不能减少人口总量，反而有可能导致人口增加（见表1）。
2. 人口密集区的居住主导型城市更新导致人口分布不合理现象加重
不同类型的城市更新对人口分布的影响不同。如果城市更新是住改住，根据我们前面的分析，人口总量基本维持不变或略有上升，因此对于全市或某区的人口分布影响不是很大。
如果是工改住，人口可能倍增，对于人口再分布可能造成明显的影响。此前人口密度比较高的布吉、南湾、坂田、西乡、新安等街道，也存在大量的厂房有待改造。但是，如果按照工改住模式来操作，可能会导致这些区域人口密度进一步提升。从人口分布的角度出发，不应该批准这些区域的工改住。但是，从另外一个角度出发，这些区域本身距离原特区比较近，配套比较完善，开发住宅往往市场接受度高，因此更容易诱发原业主和开发商采用工改住方式进行开发。
如何平衡商业利益和人口分布合理的需要，是深圳城市规划部门需要思考的一个问题。实际上，自2012年以来，深圳规划部门开始严格控制工改住项目的审批，更多的是引导工改工。其动机更多的是从产业发展的视角，防止产业空洞化的趋势。
我们把宝安区的三个街道（新安、西乡、石岩）、龙华新区的两个街道（民治、龙华）和龙岗区的三个街道（坂田、布吉和南湾）作为近郊区域，把其他街道归为远郊区域，把原来特区内的街道称之为市区。近郊区域普遍特点是夜间人口（在市区工作在比较多），而远郊区域普遍特点就是基本上是工业人口。
通过表2，我们得出结论：（1）市区的项目仍以工改工为主，原因是尽管名义上是工改工，但实际上可以作为办公使用，因此工改工既符合商业利益最大化的目标，又符合政府产业发展目标。（2）近郊的项目以工改住为主，近郊区人口密度比较高，如果工改住将使居住人口进一步增加。但是近郊实施工改工比较困难，由于周边的商务配套比较落后，工改工后（实际上是办公为主）无法吸引企业入驻，可能导致改造后失败。工改住从商业角度来看，是风险最小的一种方式。（3）远郊的项目呈现多元化趋势，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于远郊各个区域情况有比较大的差异。比如，在有的远郊地区，已经形成了一定的商业中心，如果城市更新靠近区域商业中心，就会充分考虑改为商业。从总体来看，远郊本身人口密度较低，而项目改造方向的多元化导致其人口分布影响不大。
3. 城市更新导致绅士化，挤出城市必要的配套服务人口
城市更新对于区域人口结构的影响一般都非常显著。城市更新往往是对比较破落、陈旧的区域进行改造。目前深圳城市更新基本上还是以经济利益为导向，改造后产品品质比较高，满足相对富裕阶层人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括业主和租户）在收入水平方面有大幅的提升。
此外，特别值得注意的是由于片区改造将原来低收入人群挤出片区，可能导致片区生活成本和营商成本上升。举例来说，如果钟点工能住在雇主步行距离区域内，就可以大幅度节省交通时间和交通成本。如果被迫搬迁到较远距离的区域，则可能导致其交通时间和成本上升，从而提高报价，雇佣成本将明显上升。比较市区和郊区，市区的城市更新可能导致“富豪化”运动；而郊区的城市更新则导致“白领化”趋势。因此，毫无疑问，深圳也存在“绅士化”趋势。
本次研究的36个项目，剔除工改工和工改商项目，剩下29个项目。我们按照区位对这些项目在改造前后人口结构情况进行了梳理。基本上所有的项目均导致了人口绅士化现象。被置换出去的人口主要为三类：一是工厂务工人员，这一类型人口在近郊和远郊项目中占比较高；二是第三产业服务人员，这一类型人口在市区项目和近郊项目中占比较高；三是中低收入的白领人员，这一类型人口往往是从市区被置换到近郊甚至远郊。
人口绅士化最典型的项目是京基100。京基100所在地是原蔡屋围老围，是典型的城中村。该项目占地约4.7万平方米，拆迁旧房建筑面积约15万平方米，其中村集体用房约4.5万平方米，村民房约10.5万平方米。新建建筑面积约为62.5万平方米，包括写字楼、住宅、商场、酒店和公寓。在改造前人口主要为：（1）50%左右的中低收入白领，主要在蔡屋围从事金融和贸易工作，工作年限在1～3年时间，收入偏低；（2）45%左右的第三产业从业人员，主要为在蔡屋围周边的餐馆、百货商场和办公场所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋为生。改造后人口构成为：（1）90%为高收入人群，主要为在蔡屋围区域工作的金融企业中高层管理人员、技术人员和企业主，参加工作时间普遍在8～10年及以上，收入水平较高，在深圳其他区域也有住房，住在这里区域主要是为了便于上班；（2）10%为原村民，因为环境美化了，部分此前搬离蔡屋围的居民再次搬回来。
通过城市更新，此前居住在城中村、为商务区服务的配套服务人口（如从事餐饮、酒店、休闲、安保、快递、理发等职业者）不得不因为高房租而搬离至较远的地带居住。距离带来的交通成本、时间成本等导致其配套服务人口要求更高的薪酬，因此导致区域的商务成本上涨。
（二）存在的问题
从人口调控角度来看，我们认为深圳目前的城市更新模式仍存在以下问题：
1. 城市更新项目制订的容积率过高，不利于深圳城市人口总量调控
《深圳人口发展十二五规划》、《龙岗区人口发展十二五规划》、《宝安区人口发展十二五规划》等多个政府文件中，都提出要通过实施城市更新减少人口总量，缓解人口压力。但从数据分析来看，由于城市更新项目容积率制定得过高，导致深圳人口调控目标可能无法实现。
2. 城市更新项目过于侧重实施商业性，不利于提升深圳人口布局合理
深圳和其他城市一样，不仅仅人口总体密度过高，而且分布不均衡现象也非常严重。罗湖、布吉等地的人口密度已经超过1.5万人/平方公里，超过了新加坡等地核心区域的人口密度。因此，政府也希望通过本轮城市更新来重新布局人口，缓解人口分布的不均衡。从人口合理分布角度出发，人口密集区应该尽量实施“住改商”、“工改商”或者甚至置换为公共设施（如公园、学校），从而减少居住人口和降低人口密度。但从商业利益最大化目标考虑，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。这种更新模式其结果是产生恶性循环，人口越密集的区域更新过后人口更密集，导致出行难、上学难、购物难等城市问题。
3.城市更新倾向于拆除重建，人口绅士化现象导致营商成本剧增
深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最为典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入较低的新入职白领（城市中心地带）和为商务区配套服务的农民工。随着城中村改造为高档住宅小区，原来的租户无法承受其租金纷纷搬离，置换进来更高收入水平的白领、金领和企业主等。拆除重建可以实现城区面貌大幅提升，实现产业升级，但也要考虑到这一方式可能导致城市商务配套人口的外迁从而导致商务成本大幅上涨，损害城市竞争力。
三、政策建议
人口调控是深圳和其他一线城市未来城市发展的一项战略性任务，而城市更新大规模的实施对城市人口调控目标的实现有着非常重要的影响。基于深圳在城市更新方面的实践，我们建议对城市更新工作进行战略和策略两个层面的调整，具体建议包括：
一是推进城市更新规划与人口发展规划的衔接，在规划层面实现两者的统一。在制定城市更新五年规划时，把城市更新对人口的影响作为制定规划的重要因素加以考虑。评审城市更新五年规划时，人口管理部门作为重要评议部门进行参与。
二是 审批单个城市更新项目时增加人口影响评估环节。具体的城市更新项目在重新规划土地功能、容积率时，通过人口评估可以有效测算其对人口的影响。在总体上，要尽量减少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口总量。
三是对人口压力区和非人口压力区采取差异性城市更新策略。通过全面的人口、交通和配套评估，把城市各个片区划分为人口压力区和非人口压力区。对于非人口压力区，可以采取提高容积率方式来实现顺利推进城市更新，但在人口密度较高的人口压力区则应该通过政府补贴、土地置换等手段控制更新项目的容积率，从而减少区域的居住人口，缓解人口压力。
四是保障房建设与城市更新相结合，保障城市商务和居住配套人口的居住空间。在城市更新项目中安排15-20%的保障性住房，提供给在区域类工作的中低收入白领及生活服务业从业人员，降低其生活成本，保障区域整体运行效率。
[参考文献]
[1] 朱喜钢，，金俭.城市绅士化与城市更新――以南京为例[J]. 城市发展研究，2004[4]： 33-37.
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一、前言
目前，旧城改造中的城市更新工作和文脉延续工作难以协调，所以，探讨如何更好的做好城市更新工作和文脉延续工作非常有必要，这是提高旧城改造水平的必经之路。
二、城市更新的基本理论
1.城市更新的概念
城市更新是城市飞速发展过程中针对发展的不平衡所导致的城市老化衰退，而进行的一种自我调适的新陈代谢过程。即对城市中某一衰落的区域，进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。
2.城市更新的发展背景
工业革命在带动城市快速发展的同时，也给城市带来了一系列的问题：人口密集、交通拥挤、环境恶劣，住房紧张等。两次世界大战，给一些西方国家带来了巨大的创伤，许多城市遭受了毁灭性的破坏，大规模的逆城市化导致了城市中心区的逐渐衰落。为了挽救城市命运，恢复城市经济，改善城市的不适环境，欧美各国率先展开了大规模的“城市更新”运动。
3.城市更新的发展历程
二战后，西方国家的旧城更新实践大致都经历了“清除贫民窟――邻里重建――社区更新”的过程。早期，为了战后重建和解决紧张的住房问题，在“形体决定论”的影响下，城市更新的方式主要以大规模的推到重建为主。然而，焕然一新的城市面貌并没有给人们带来预期的美好，整齐划一的建筑和街道带不仅让人们觉得单调和乏味，也给许多历史性城市留下了不少难以挽回的巨大破坏，加剧了西方城市中心区严重的衰败现象。对此，许多西方学者从不同的立场和角度，对大规模推倒重建进行了反思。如L.芒福德的《城市发展史》（1961年）、J.雅各布斯的《美国大城市的生与死》（1961年）、C.亚历山大的《城市不是一棵树》（1965年）等。他们尖锐的批判了简单的用大规模形体规划来解决复杂城市问题的更新方式，主张传统的渐进式和小规模改造方式。自此，西方国家的城市更新运动开始逐渐转向小规模、分阶段的谨慎渐进式的开发模式，强调规划应首先考虑“人的需要”和“适宜技术”。重新确立人在城市中的主导地位。
与西方国家“城市更新”运动的开展背景有所不同，中国的城市更新始于20世纪80年代，是伴随着城市化的高速发展，对旧城的功能进行调整，对城市空间进行“再利用”的过程。中国的许多城市既有历史上遗留下来的沉重负担，又有发展过程中所必然出现的严重障碍。城市自身的复杂性和特殊性决定了中国的城市更新不可能跟着西方走。然而，认识的不足，加上观念上的一些偏颇，中国的不少历史城市依然走着西方早期城市更新过程中“推倒重建”的老路。城市更新非但没有解决原有的城市问题，反而破坏了原有城市的空间结构和社会网络，给城市带来了非常棘手的社会、经济问题。
三、城市文脉的内涵分析
城市文脉指本质上是一座城市的文化及传统，它与一座城市功能的延续与变迁有着重要的联系。一座城市的功能与文化，如果能够在城市不断发展的进程中得以延续，那么就形成了城市独有的文化传统，而如果在城市发展过程中中断，则难以形成文脉。一座城市只有形成自身独特的文脉，并将其延续下去，其功能才能发挥到极致。城市的文脉的形成不仅是市政基本设施、文化遗址和名胜古迹的维护和积累，更是城市中一代又一代劳动人民智慧的结晶，是人与地的相互适应与协调发展的宝贵经验。
城市化进程中，尤其是在社会变革加剧的今天，城市的一些功能受天灾人祸影响而被迫中断，延续千百年的文脉因此而岌岌可危。因而，强化城市规划与建设中对城市文脉的延续与传承有着很强的必要性。
四、旧城更新思想方法的思考
1、系统性，全局性的更新改造
旧城更新改造已不是局部性问题，它决不仅仅是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一。旧城更新改造要从总体上对旧城区进行全面的研究，制定一个系统的旧城更新改造规划，要从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，要有明确的评价体系，目标体系及控制体系作支撑，要与总体规划、专项规划及控制性详细规划相衔接，这样才能避免因规划控制不力而造成的混乱和矛盾。
2、传承城市文化特色的更新改造
在经济迅速发展的今天，对旧城进行大规模更新时，不仅要注重对传统建筑单体的保护，更要注重对整个街区的保护和有机更新，延续城市的历史文脉，在“破旧”中“护旧”，“护旧”中“立新”，从而创造出一个富有特色的“新城”。从传承文化，突显城市人文和物质空间特色，保持城市活力与人气的思路出发，在更新改造中保留一定数量的原住居民，以原生的功能类型与形态为功能策划的根基，充实、补充新鲜血液，满足当代生活需要，从而解决旧城区功能性衰退的问题。
3、坚持以人为本的更新改造
城市是千百万人生活的有机载体，因此在旧城更新中涉及到居民权益的，政府应该设立沟通渠道，能够倾听公众的声音，建立公众参与的良好的制度环境。另外，城市更新改造是为人民服务的，因而在更新改造中应做到以人为本，从人们的心理上，认知上考虑人居环境的更新改造。
五、基于文脉延续改造的具体策略
城市文脉是通过城市历史遗迹来表现的，一个片区的文脉主要由历史建筑及街道空间来表现，提取改造区的文脉，实质上是对改造区的历史建筑及街道进行合理的空间规划。例如，以昆明市为例，其祥云片区的历史建筑分布散乱，这使得片区文脉展示不完整且不具有连续性。因此，为了能更好的表达改造区文脉，笔者在此提出三种片区历史建筑空间规划思路。
1、将历史建筑搬迁至指定的保护区域，进行全面集中系统的保护。这种方法耗费的资金较多，对历史建筑的损耗也大。虽然将建筑进行集中保护，可以体现出城市特色，但对历史建筑地址的搬迁，这已经破坏了城市文脉，改变城市原本发展的印记，已偏离基于文脉延续改造规划的中心。
2、独立保护建筑按原址保留，近代居民建筑群保留占地面积最大的昆明市南强街南侧居民群，其他居民建筑群占地可改变其用地性质，用以商业开发。这种思路是通过对历史建筑进行分类筛选，将性质、布局建造方式、建设年代相同，并具有相同特征的建筑进行合并或选择性保留，这样的改造方式即能展示城市不同时期的不同类型建筑风貌，同时能最大限度的为片区经济建设提供发展空间。但是，拆迁居住群涉及到居民的搬迁安置问题，同时，片区的进一步开发肯定会影响保留下来的历史建筑的保护，同时，改造片区内本来遗留下来的历史建筑就不多，再对其进行拆除，会使城市文脉更加残缺。
3、各保护区用步行街道相连接，形成一条独立的、具有历史特色的步行街。由于这种形式可以使得文化连成一片，具有很好的观赏价值和保存效果，是当下比较可行的方案之一。同时，这样的改造思路可以最大限度的保护历史遗迹和城市文脉，但是，这种形式会减少改造片区内建设用地的面积，并且增加历史建筑的保护成本。
上述三种规划思路，笔者认为第三种更为适合。文脉需要通过历史建筑来表达，从国内外各种案例来看，保护历史建筑最好的方法就是在原址上对建筑进行修缮和再利用，加上通过街道将分散的历史建筑相联系，即将历史建筑连成系统，又有利于形成一条有特色的历史风貌步行街，充分体展现了城市文脉和城市特色风貌。
六、结束语
综上所述，旧城改造过程中，如果没有做好相关的研究和设计工作，就难以做好城市更新和文脉延续工作，因此，为了提高城市改造实施的效果，一定要同时做好城市更新和文脉延续工作。
篇7
上海世博会一句“城市让生活更美好”，让城市再次成为大家关注的热点问题。城市是人口密集、工业发达的地方，居住、工作、游憩、交通构成了城市的四大基本功能。城市发展水平是一个国家或地区经济和社会发展水平的重要标志，而城市规划作为城市发展的灵魂，对城市的发展起着极其显著的作用。所谓城市规划，就是一定时期城市发展的计划和各项建设的综合部署，是城市建设和管理的依据。它不仅决定着城市的现状，而且制约城市的长远，是城市发展的方向、目标，是城市建设的规范和蓝图。我国城市规划起步较晚，改革开放以来，随着城市化进程加快，许多大中型城市都相继出现了中心区人口过密、基础设施特别是道路交通设施严重滞后等弊端，严重制约了城市的可持续发展。在这种背景下，城市规划也变得越来越重要。研究符合现代城市可持续发展，以人为本规划理念的指标体系，可以综合评价城市规划水平，对提高城市综合能力，改善人居环境具有重要意义，同时各城市能通过城市间城市规划指标的比较，找到自身的不足与优势，为今后更好的发展提供理论与数据支持。
二、城市规划评价指标的设计
根据城市规划的基本内容，运用层次分析法，以城市规划评价指标体系为目标层，选取五个方面作为评价城市规划水平的准则层，即城市规模评价指标体系、城市基础设施发展水平评价指标体系、城市绿地景观评价指标体系、城市更新规划评价指标体系、城市形象评价指标体系。
1．城市规模评价指标体系。城市的规模包括城市人口规模和城市用地规模，两者是密切相关的，根据人口规模以及人均用地的指标就能推算出城市的用地规模。从城市规划的角度来看，城市人口是指那些与城市的活动有密切关系的人，他们常年生活在城市的范围内，构成了城市的社会主体，依赖与城市的同时，也主宰着城市。我们将城市规模评价指标体系分为人口规模和用地规模两个子准则层。
2．城市基础设施发展水平评价指标体系。城市生产、生活等各项经济社会活动正常进行的有力保障，是保证城市生存、持续发展的支撑体系。因此，城市基础设施工程规划是保证城市基础设施合理配置与科学布局、经济有效地指导城市建设的必要手段。
这里本文依据城市基础设施的狭义定义，将城市基础设施发展水平评价指标体系划分为七个子准则层，即交通系统指标、水源系统指标、能源系统指标、通信系统指标、环境系统指标、防灾系统指标和比重指标。针对这七个子准则层又分别取若干指标，来反映各自的发展水平。城市基础设施发展水平评价指标体系见表3。
3．城市绿地景观评价指标体系。为了使城市绿地景观的设计满足城市使用者的要求。将城市绿地景观评价指标体系分为生态质量指标和美感效果指标。
表4 城市绿地景观评价指标体系
4．城市更新规划评价指标体系。城市更新有别于旧城改造，城市更新规划实施的结果不仅是物质环境的改善，是包含社会心理和文化环境要素在内的整体生活环境品质的提高，更重要的是通过城市更新规划的实施，推动改造更新地区甚至整个城市的经济社会持续发展。否则更新只不过是表面的“换新”或是没有连续经济效应的暂时局部，从这个意义上来说，城市更新规划中指标体系的建立和确定应从环境、社会和经济三大方面来研究。城市更新规划指标体系如表5。
5．城市形象评价指标体系。城市形象是由企业形象概念移植到城市发展战略进而推衍后提出来的，是指将城市的发展理念和精神文化，运用行为活动、视觉设计等整体识别系统，传递给与城市有关的各个团体、个人（即城市公众），使其对城市产生一致性的认同感和价值观。
城市形象评价体系从支持水平、推动能力和知名度三方面加以构筑。只有强有力的物质基础支持，依靠高效率的政府和高素质的市民的具体行动来推动，才能最终塑造出优良的城市形象。城市形象指标体系见表6。
三、评价方法
为了更好的对评价指标体系的效果进行测评，选择标准化评分法作为城市综合环境的评价方法。步骤如下：（1）通过统计年鉴，收集评价指标的具体数据。（2）模糊性指标量化处理。主要针对评价指标体系中有些指标不易量化，以城市形象评价指标体系为主，应进行模糊性指标量化处理：建立模糊指标的评价模型Y=(Y1,Y2,Y3,Y4,Y5)'=（非常好，好，一般，差，非常差），所对应的分数集X=(X1,X2,X3,X4,X5)=（100，80，60，40，20）。计算模糊性指标的指标值D。Di=■XiPij其中，Pij第i个模糊性指标获得j级评价的概率。（3）数据标准化。ZX=■，其中ZX――标准指标值，X――评价对象城市的原始指标值，■――同一类原始指标的平均值，SD――标准差（方差）。考虑公式可能出现负数（x
基于城市规划在现代城市发展中的灵魂作用，本文依据现代城市规划的基本内容，构建了以城市规模评价指标体系、城市基础设施发展水平评价指标体系、城市绿地景观评价指标体系、城市更新规划评价指标体系和城市形象评价指标体系为核心的比较系统的城市规划评价指标体系。并利用层次分析法对各项指标进行综合评价。该指标系统的建立对城市的城市规划建设可起到一定的指导性作用，直观的显示其存在的不足和优势之处。同时，从指标的确立来看，也为今后政府信息建设方面提供了些许思路，政府应在今后工作中重视各项指标的积累，建立数据库，适当融合市民的意见。
参 考 文 献
[1]王庆海．城市规划与管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2006：87～139
[2]何晓群．现代统计分析方法与应用（第二版）[M]．北京：中国人民大学出版社，2007：319～325
篇8
Key words: real estate, securitization, city renewal
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）05-0042-03
一、问题的提出
二十世纪70年代以后，各国都在积极进行城市更新领域的投融资体制改革，融资方式和渠道日益趋向多元化，即
由政府占主导地位的城市更新融资方式逐渐演变为私人资本广泛参与的多元化方式，由传统的依靠政府财政投资逐渐向以市场化融资方式转变。总体上，城市更新融资发展大致可划分为三个阶段：以政府财政融资为主的初级阶段、以银行信贷和项目融资为主的中级阶段和以资本市场融资为主的高级阶段。在一国经济发展的某一阶段，采取何种方式为城市更新融资，主要取决于该国的政府管理水平和资本市场的发展状况。
私人资本介入解决了城市更新的融资困境，改善了城市的基础设施，并促进了城市的产业和空间结构调整。但是，在发展过程中也出现了一些亟待解决的问题：（1）地方政府与私人企业在中心城市的商业性开发造成了对大批低收入阶层利益的侵害。解决低收入阶层住宅问题与商业开发经常顾此失彼、相互矛盾，使许多城市管理部门一筹莫展。（2）参照很多国家和地区的法律法规，土地所有者、房屋所有者和违章占用者的权益表征，只要一个权益者反对城市更新方案，该地区就只得局部新建、整修或维护，而无法进行彻底改造和更新。
在以资本市场融资为主的高级融资阶段，不动产证券化①作为一项金融创新，深刻影响着许多国家不动产业与金融业的发展，带动了一系列的制度创新、市场创新和技术创新。2005年全球不动产证券化市场总额为4750亿美元，比2004年增长了21%。同时，全球跨国投资比例从2004年的29%增加到了2005年的35%，达到1640亿美元。2005年亚洲在商业不动产领域的投资占全球不动产投资的14%，中国成为最热门的不动产投资地。截至2005年底，亚洲商业不动产投资总额达675亿美元，增长了46%。亚洲REITs总市值占全球权益型REITs的7.45%。根据UBS的预期，亚洲REITs市值可能在2010年增加到1000亿美元，其中70－80%的新增市值来自于新上市的REITs商品。这主要是由区域经济，尤其是中国和印度经济的迅猛发展所带动的。
作为一种创新的融资方式，不动产证券化被引入城市更新中具有诸多优势，这也是解决当前城市更新困境的有效途径之一。不动产证券化应用于城市更新，可以实现以下目标：一是能够解决城市更新的融资困境，改善城市的基础设施；二是能够在城市更新中实现公开、公正、公平，保障相关利益者的合法权益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不动产证券化在城市更新中的应用，然后探讨不动产证券化的最新发展类型――开发型不动产证券化的运作模式，最后对我国利用不动产证券化促进城市更新提出政策建议。
二、不动产证券化在城市更新中的应用：一个SWOT分析框架
SWOT分析是对企业内外部条件进行综合和概括，进而分析组织的优势和劣势及其所面临的机会和威胁的一种方法。不动产证券化在城市更新中的优势、劣势、机会、威胁都需要详细探究，以进一步明确待完善之处。
（一）优势方面
一是证券化能够使得发起人把固定资产变为收入，政府能够加快资金回笼的速度，从而用有限的资金来建设更多的项目。二是资产证券化实施的前提是真实出售，政府通过资产证券化把项目的风险彻底转移出去，风险最终将由投资者来承担。三是由于资产证券化的资产已经和作为发起人的政府进行了破产隔离，同时在证券化过程中可以采用信用增级手段，因此发行的债券往往能够获得很高的信用评级，从而大幅度降低融资成本。四是资产支持证券丰富了资本市场上的投资产品，使得公众能够分享城市现代化所带来的收益。五是证券化资产往往会聘请专业人士来进行开发和管理，并由独立信用评级机构进行评级，这能够有效地避免政府主导的开发项目中的委托问题，提高基础设施项目的质量。六是不动产证券化，尤其是开发型不动产证券化，能够解决城市更新中原居民的利益表征困难问题。
（二）劣势方面
一是开发经营的风险。由于城市更新多属于开发型不动产，与具有稳定收益的不动产相比，增加了施工和财务经营的风险，直接影响受益凭证的价格与收益的分配。二是基金募集失败风险。不动产证券化的基金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资意愿常受到市场景气和利率等因素影响，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失败而宣告解散时，募集者必须负担费用损失，投资人则必须承担机会成本。三是地区限制。投资人投资的主要诱因在于有利可图，因此项目地区特性，如区位条件、项目规模等具有非常重要的影响，并不是所有地区都适合基础设施证券化。四是项目期限长、成本高。稍具规模的基础设施项目，涉及人数较多，沟通、审批时间较长，执行阶段也可能受到一些反对者阻挠。城市更新属于长期性投资，短期不易回收，这增加了投资风险。
（三）机会方面
一是不动产证券化的法律法规日益健全，使资本市场按市场规则在法制的框架下运行，为不动产证券化在城市更新中的实践提供了法律基础。二是资本市场逐步发展壮大，尤其是西方发达国家和一些新型市场国家，证券市场的规模和绩效比较显著，能够在经济发展中发挥重要的资源配置功能。三是个人、企业及金融机构的行为市场化，并积累了一些在资本市场投融资的经验，能够较为成功地进行资本运营。
（四）威胁方面
一是许多发展中国家的二级市场不活跃。资产支持证券是以流动性来实现收益与分散风险的，如果不具备起码规模的二级交易市场，流动性得不到保证，持久的市场需求力量将难以形成。二是许多发展中国家的相关法律法规不健全。三是许多发展中国家的机构投资者非理性。例如我国的社保基金、保险基金、证券投资基金和商业银行等都因自身的经营管理水平、资金规模、法律规定以及出于安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为资产证券化的有力承担者。
三、开发型不动产证券化的运作模式
由于开发型不动产证券化的风险较高，一些国家和地区采取禁止态度，如荷兰、比利时、新加坡和法国，在其不动产的相关规定中都排除开发型，加拿大和香港对此也有限制。韩国虽然允许其募集资金的30%可投入开发型，但仅限于公司重组不动产投资信托②。
开发型不动产证券化的基本运作过程（见图1）主要是：（1）城市更新的实施者（专业机构或建设商），依据城市更新方案，与受托机构共同拟定不动产资产信托计划、不动产资产信托契约、投资说明书等相关文件。（2）更新单元的不动产所有者和相关权利人（委托人）与受托机构签订不动产资产信托契约。正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建的不动产或不动产相关权利，转移给受托机构。如果以权利变换方式进行，将由土地所有者、合法建筑物所有者、其他权利人或实施者，将土地、建筑物、其他权利或资金，信托给受托机构。（3）与不动产管理机构（由实施者担任）签订委任契约，由政府审议并城市更新规划，选任信托监察员，提供投资说明书给投资者。（4）发行受益凭证，募集信托基金，可以委托证券承销商发行，所得的价款应存入不动产资产信托基金专户，以支付必要费用，包括开发期间的营建成本、融资利息、信托费用、管理费用。（5）不动产管理机构（实施者）进行建设、开发工作，由受托机构控管资金流向，专款专用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不动产所有人与相关权利人可依照其受益权比率分得等额的土地和建筑物，而投资者则依据受益证券设计方式，取回本金与收益，不动产资产信托契约中止。
四、 我国不动产证券化的实践及其政策建议
近几年，随着法律法规的完善，一些金融机构开始尝试不动产证券化。一是直接到香港联交所或者新加坡交易所上市。领汇、泓富（长江实业）、越秀（广州越秀）三档REITs在香港证券交易所上市，市场反映热烈，市值已达1621亿港元，陆续将有万达（香港上市）、华银（新加坡上市）、华润（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契约基金形式发行REITs，这种模式可以发挥管理人和受托人的作用，汇集投资者的资金，投资以租金收入为主的物业。
在我国不动产证券化市场不断发展的背景下，城市更新中也逐步开始引入不动产证券化的运作模式，取得了一些可借鉴的实践成果。1992年，海南省三亚市开发建设总公司通过发行不动产投资券的形式融资开发丹州小区，这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集团、花旗发展基金及印度尼西亚资产支持证券金融公司等投资机构所创立的豪升ABS（中国）控股公司与重庆市政府签订了我国第一个以城市为基础的资产支持证券合作协议。为使不动产证券化更好地为城市更新服务，本文提出如下的政策建议：
（一）完善和发展资本市场
目前资本市场特别是债券市场不够成熟：一是债券发行过程中行政色彩非常浓厚；二是未能形成基准利率市场，缺乏有效的风险定价机制；三是二级市场流通性极低，债券品种单一，无法吸引投资者。因此，改进债券发行程序，对债券品种进行创新，完善基准利率市场，将对我国利用资产支持证券为不动产项目融资发挥十分重要的作用。
（二）提高资本市场的信息透明度
信息的透明度是不动产证券化的重要条件，也是其赖以生存的依据。提高信息透明度，应该定期证券表征的业务发展相关指标，保障投资者知情的权利，降低保证、保险的成本，监督市场的信息透明化，使各方在信息对称原则下公平交易，彻底发挥资本市场的功能。
（三）积极建立和发展国内服务机构
建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估体系；成立资产担保公司，专职为资产证券化提供担保，以实现证券化资产的信用增级；培养几家具有社会独立性、权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。现阶段可以考虑直接引入MOODY、S＆P和Fitch等国际权威资信评级机构，在国内推广不动产证券化资信评级业务。
（四）逐步允许开发型不动产证券化
随着不动产价格的不断攀升，可以考虑放宽对开发型不动产证券化的限制，通过颁布相关法律法规防范其内在的经营风险，为不动产开发商、投资者、市场甚至是都市改造，提供一个多方共赢的金融创新产品。
注：
①不动产证券化，从广义的角度看，是指通过某种途径与程序，将原来流通性低的不动产转换为有价证券的交易模式。从狭义的角度看，不动产证券化是指不动产投资信托基金（REITs）。REITs是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买不动产项目，委托专门从事不动产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并将投资收入以派息的方式分配给投资者。
②韩国不动产证券化有不动产投资信托和公司重组不动产投资信托两种类型。后者是为了解决不良资产而成立，因此规定所募集的资金中，70%必须投资在还不出债、重组中或以售价偿债之公司所出售的不动产为主，并允许投资开发型不动产，但不得举债。
篇9
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2013）05-0032-04
1 前言
住区是城市生活的重要组成部分，也占据了城市较大面积的物质空间。社会的进步和生活水平的提高使得人们对于居住的要求不再仅仅局限于一处安身住所，而是更加注重居住环境。随着科学技术的进步和可持续发展目标的提出，低碳技术开始逐渐深入规划设计、建筑设计、工程管理的全过程。
我国居住用地的比重占到城市建筑总用地的40%-50%。住区建设从上世纪50年代起提出“适用、经济、在可能条件下注意美观”的设计总方针；到上世纪80、90年代我国住宅建设达到振兴发展期，建设规模迅速扩大；再到当今住区建设已经不仅仅追求经济效益，同时更加关注居住品质和住区建设对于环境和城市发展的影响。
在我国现存的住区中，有很大一部分是在上世纪90年代左右建成的既有住区。伴随着新建城市住区得益于合理低碳技术的运用，在节能减排方面实现了巨大突破。大量的城市既有住区由于在规划建设之初缺乏有力的理论和技术支持，难以达到可持续发展的目标的矛盾越发凸显。因此，运用低碳的、可持续发展的策略对城市既有住区进行必要的环境更新已经成为当前城市住区发展的重要任务。
2 城市更新与住区更新
2.1城市更新的概念及在我国的发展历程
城市的更新是一种“新陈代谢”过程，包括推倒重建和对既有现状的保护与修复。我国学者对城市更新的理解和发展经历了几个阶段的变化：1980年代初期，在学习西方经验并结合我国国情的基础上，陈占祥提出了最初的城市更新概念，并将其定义为“新陈代谢”过程1990年代初，吴良镛从“保护与发展”的角度提出了城市的“有机更新”概念，着重强调了城市历史文化在物质环境方面的更新；2000年以来，多名学者开始关注城市建设的综合性与整体性，提出了对于城市更新的不同理解，这其中包括张平宇的“城市再生”，吴晨的“城市复兴”，于今的“城市更新”等。
我国学者对于城市更新的高度关注和城市更新概念在中国的不断发展演变，说明城市更新已经成为中国城市实现可持续发展目标的重要手段。
2.2住区更新是城市更新的重要组成部分
住区是城市物质空间环境的重要组成部分，住区为城市居民提供基本的安身之所、必要的室外活动空间和邻里交流场所。随着社会的不断发展进步，人们对于住区的需求也在发生着不断的变化。从最初一家多口居住在低矮的一间平房到现在一套住房中可以拥有两三个卧室，伴随这些变化而来的不仅仅是住宅品质的提升，同时还有对于居住环境的更高要求。
上世纪80，90年代建造的许多居住小区，虽然相比老旧的平房和棚户区在居住环境上有了较大的改善和提高，但随着时间的推移，在建筑质量、绿化布置、基础设施配套和住区管理方面仍然暴露出许多问题。因此，城市既有住区的更新改造就成为了城市更新必不可少的重要组成部分，是完善城市功能和改善民生的重大举措，是实践“可持续发展”的客观要求。
2.3城市更新与住区更新的必然性
城市更新起源于欧洲二战后对于不良住区的改造，随后扩展至城市其他功能区域的改造。城市作为一个大型的持续发展变化的动态系统，其经济、社会、环境和空间形态处于不断发展变化中。城市更新作为城市政府对城市旧区已不适应或阻碍城市发展的地区采取的一种政策性城市改造活动，是完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、提升城市整体品质、提高城市综合竞争力的重要举措，是城市发展过程中的必然产物。
住区更新作为城市更新的起源，是城市更新的重要组成部分。住区为城市居民提供基本的生活保障和居住空间，是城市发展的基础和根本保障。因此，对于住区在社会发展变化中所暴露出的问题进行改造和更新已经成为城市更新的必然要求。
2.4低碳策略作为城市更新与住区更新的必然性
低碳是指较低的温室气体排放，低碳经济是一种以低能耗、低污染、低排放和高能效、高效益、高效率为主要特征，以节能减排为发展方式，以碳中和技术为方法的绿色经济发展模式。在低碳经济发展趋势下，低碳建筑和低碳规划设计策略已经成为建筑规划设计的主流理念。
低碳设计策略是指能够减少温室气体排放、降低能耗、减少污染的设计理念和技术措施。城市更新和住区更新只有以低碳策略为导向，提倡居民以低碳方式生活，才能实现城市可持续发展的目标，才能落实城市的发展定位以达到规划的理想愿景，才能使城市发展中的滞后区域恢复往日的生机活力。
在低碳住区的研究和实践方面，欧洲的设计师处于领先地位，英国的贝丁顿低碳生态村成为了非常优秀的范例。
贝丁顿生态村位于伦敦南部萨顿区贝丁顿地区，是英国最大的零碳生态社区，该项目将众多节能减排的措施集中于一个小生态村中，理念超前且颇具创意，有效地减少了二氧化碳的排放量。生态村于2000年动工，2002年建成。
建筑师比尔-邓斯特的设计理念是希望建造一个“零化石能耗发展社区”，即整个小区只使用可再生资源产生满足居民生活所需的能源，不向大气释放二氧化碳，因此是一个“零碳排放”项目，其目的是向人们展示一种在城市环境中实现可持续居住的解决方案以及减少能源、水和汽车使用率的各种良策。整个小区占地1.65hm2，共有99套住宅，1405m2的办公区以及一个展览中心、一家幼儿园、一家社区俱乐部和一个足球场。村中居民在伦敦上班，每天步行8分钟到火车站，乘坐火车往返于生态村和伦敦市中心之间，而非开车上班造成废气排放。
此外，瑞典的哈马碧住区、英国的米尔顿-凯恩斯住区都是低碳策略运用到住区设计和更新过程中并获得优异成绩的典范。
3 城市既有住区的普遍矛盾
城市既有住区的概念是相对于新建住区而言的，是指城市中已经建成的住区。大部分上世纪90年代建成的居住小区至今已经使用了数十年，而我国居住建筑使用年限规定为70年，意味着这些居住小区还需要使用相当长时间，但这些住区已经不能满足当前社会经济条件下人们对居住环境的要求。
3.1住区交通混乱
3.1.1停车位不足
现代城市私家车保有量急剧增长，几乎所有城市既有住区在设计之初的停车位都存在严重不足。因此住区内存在大量的占道停车现象，严重影响了住区内的交通顺畅。
3.1.2道路老化
部分既有住区采用的水泥路面随着使用年限的增加出现大量路面老化和破损问题，影响机动车通行，给住区内部交通带来极大不便。此外，部分小区道路设计宽度有限，已经远远不能满足现有的交通需求。
3.1.3公共交通缺失
部分面积较大的既有住区，住区内部完全依靠私家车通勤和步行，给居民生活带来极大不便。如合肥琥珀山庄住区，占地面积超过50hm2，内部为开放式组团，部分住区道路级别与城市支路相当。但住区内部却没有任何公共交通，住区内居民乘坐公交最远步行途径超过1000m，极大地增加了居民出行的时间和私家车的使用频率。
3.2住宅建筑老旧、技术落后
上世纪90年代建造的居住小区，大部分居住建筑为多层砖混结构，所使用的建筑工艺较为传统。如今存在大量建筑外饰面脱落风化，楼道内墙面楼梯扶手脱落，公共照明不足，楼板墙体渗漏，下水管道破损堵塞等一系列问题。
3.3住区基础设施落后老化
由于建造年代参差不齐，大部分既有住区内基础设施陈旧，仍停留在建造时期的水平，有些基础设施还存在大范围的老化破损，主要表现为住区内部道路路灯损毁，缺乏夜间公共照明；住区道路雨水污水管道不畅，小区路面积水严重。
3.4住区环境混乱
由于疏于管理，许多既有住区环境质量差，存在各种问题。如绿化被蚕食，绿地被侵占；未经规划部门许可，在小区道路两旁乱搭亭棚，破院墙开门，擅自改建加建，修筑违章建筑；生活垃圾随意丢弃，严重影响住区环境卫生质量；缺乏公共活动空间等。
3.5住区功能单一、配套设施缺失
部分具有住区在建设之初，仅仅为了解决居民住房的困难，满足居民基本居住场所需求，规划方案较为简单粗糙。大部分的既有住区功能过于单一，仅仅由住宅建筑构成，即使一些面积较大的既有住区，也存在配套商业业态单一难以满足日常生活需求、缺少配套公建或原院配套公建被挪作他用、严重缺乏居民活动场所、环卫设备过于老旧或配置过少等一系列问题。
3.6住区管理模式的不健全
一些面积较小的城市既有住区由于分布比较分散，权属问题存在纠纷，管理方面存在一定困难。小区没有门卫或传达室，任何人可以自由出入，导致车辆失窃和刑事案件频繁发生。
一些面积较大的城市既有住区往往采用开放式组团布局，小区不封闭，内部有城市支路通过，对于出入住区的车辆和人员难以进行有效的控制。随着近年来社会经济的发展，许多高收入居民逐渐搬离老住区，导致就住区内房屋出租率普遍较高，外来务工人员和流动人口比例增加，提高了住区管理的难度。
4 既有住区更新的基本原则
4.1整体性原则
在既有住区更新的过程中应当保持住区所在地区及周边城市机理的相对完整，从而确保城市整体的协调与统一。始终将既有住区作为一个整体，同时关注既有住区的居住空间、社会结构、居民生活、邻里交流和文化观念等多方面因素的更新需求。
4.2系统性原则
对于既有住区的更新不应仅仅局限于某一种手段，也不应仅仅局限于解决表面矛盾，而应当通过全面分析和调研，提出将技术、政策、目标融为一体的更新系统和更新方法。
4.3阶段性原则
既有住区的现状复杂，矛盾深入。应当在全面深入研究既有住区各方面问题的基础上，保留原有合理的内容，更新不合理的内容，延续和借鉴以往行之有效的改造模式和方法，化整为零、循序渐进、分阶段逐步实施更新。
4.4因地制宜原则
既有住区的更新必须以住区现状为基础，以解决住区现有普遍矛盾为基本目标，切忌生搬硬套现有的经验，而应该充分尊重居民意愿，因地制宜的选择合理的方式方法进行住区更新。
4.5可持续性原则
既有住区更新的最低目标是解决住区现有普遍矛盾，最高目标是通过更新使得住区在未来的一段时间内能够充分满足居民各方面的生活需求。因此既有住区更新必须满足可持续性的原则，运用发展的眼光分析既有住区现状矛盾，通过可持续的更行策略，在解决现有矛盾的同时规避将来有可能出现的问题。
5 既有住区环境更新的低碳策略
5.1公交优先策略
基于可持续发展理念，合理的城市交通发展模式应当减少出行需求和出行距离、鼓励步行和使用自行车出行、提倡优先选择公共交通出行、限制城市居民私家车保有量过快增长。
对于规模较大的城市既有住区，应当充分落实公交优先政策，将公交站点合理均匀布设在住区附近。对于内部为开放式组团布局的住区，可以根据需求，在不干扰居民日常生活和居住安全的前提下，将城市公共交通引入部分住区道路，增强公共交通使用的便捷性，减少居民使用公交出行的步行距离，从而提高居民使用公共交通出行的频率，避免不必要情况下的私家车出行带来的能源损耗。
对于处在轨道交通沿线的既有住区，应该通过分析居民上下班高峰出行走向，在住区不同出入口方向增设专用地下人行通道与轨道交通站点无缝对接。专用人行通道的出入口可以考虑与现有的住区绿化活动空间相结合，或在出入口增加必要的广场空间以缓解高峰客流的拥堵。
5.2功能叠加策略
单一功能地块尺度巨大是造成居民长距离出行、钟摆式通勤交通拥堵的主要原因，同时也为居民的日常生活带来了诸多不便。大部分的既有住区普遍存在功能过于单一的问题，有些甚至仅仅由住宅建筑构成整个住区，缺乏居民日常生活所需的配套设施和配套服务。
为了减少居民出行次数，方便住户在住区内实现日常生活的需求，在住区更新过程中应当考虑采用功能叠加策略。通过分析住区的现有功能，了解居民的迫切需求，在住区内或住区周边叠加停车、商业、休闲交往等多种功能空间。需要注意的是功能叠加策略应当依据因地制宜原则，针对不同规模和需求的住区叠加不同的功能空间，切忌片面的求多、求全，导致叠加了不必要的功能空间所造成的土地浪费。
5.3低碳新技术与绿色建筑策略
低碳新技术在建筑设计方面的应用已经逐步推广开未，在“可持续发展”理念指导下，当今建筑的新趋势就是节能减排，提倡“生态建筑”和“绿色建筑”。既有住区的更新过程因为受到许多现实因素的制约，在运用低碳新技术与绿色建筑策略方面和新建小区相比存在一定的困难，但仍可以通过选择适当的低碳新技术使既有住区达到可持续发展的目标。
5.3.1采用节能材料
节能建筑材料作为节能建筑的重要物质基础，是建筑节能的根本途径。在建筑中使用各种节能建材，一方面可提高建筑物的隔热保温效果，降低采暖空调能源损耗；另一方面又可以极大地改善建筑使用者的生活、工作环境。在传统建筑材料基础上大力发展新型节能建筑材料是建材研究领域一个重要的方面，新型建筑节能材料主要包括：新型墙体材料，保温隔热材料，防水密封材料，陶瓷材料，新型化学建材，装饰装修材料，各种工业废渣的综合利用等。
既有住区更新中，可以采用原有建筑外墙添加保温外饰面，屋顶增加保温隔热层，统一更换中空保温隔热玻璃等方式实现住宅建筑的基恩人能够减排。（图1）
5.3.2太阳能一体化
太阳能一体化是指太阳能与建筑一体化的设计方式。我国目前利用太阳能的技术发展最快、应用最广、商业化程度最高的是太阳能热水器，特别是在住宅建筑上安装的各种各样的太阳能热水器。
既有住区中的太阳能利用多是各家各户自行安装的太阳能热水器，其缺点在于未能充分利用太阳能、造成建筑表面和屋顶的混乱、擅自不合理安装造成建筑结构损害和荷载增加等。
太阳能与建筑一体化的结合形式有以下几种（图3）：
（1）屋顶型
①屋顶架空构架式：将构架和太阳能热水器结合，满足形式的需要，而且具有实用功能，做到形式和功能的完美统一。
②屋顶结合式：利用太阳能热水器与屋顶的结合，替代建筑的保温层和隔热层，减少屋面自重，减少成本，提高效益。
（2）墙面型
实质是将平板集热器作为立面墙体的一部分。建筑物南面墙往往有较好的光照条件，当阳光入射墙面，有效光能入射至光热转化层，在光热转化层内转化为热。但是竖直的墙面与太阳光入射光线成一定角度，所以利用率也相对较低。
（3）其他型
①阳台构架式：集热器安装在建筑南向阳台的做法。
②遮阳板式：集热器与遮阳蓬相结合，为用户提供热水的同时起到遮阳作用，有效利用了空间。
既有住区根据自身现状，选用合理的太阳能一体化形式进行整体更新，可以利用太阳能为建筑物提供生活热水，同时可以结合光伏电池技术为建筑物供电，为建筑保温节能提供解决方式。
5.3.3中水利用
中水，也称再生水，它的水质介于污水和自来水之间，是城市污水、废水经净化处理后达到国家标准，能在一定范围内使用的非饮用水，可用于城市景观和百姓生活的诸多方面。中水利用可以广泛应用在厕所冲洗、园林和农田灌溉、道路保洁、洗车、城市喷泉、冷却设备补充用水等。
中水利用规模灵活，可以再既有住区内建设小型再生水厂或一体化处理设备，其规模可大可小，因地制宜。（图4）
5.3.4地源热泵的利用
地源热泵是一种利用浅层地热资源（也称地能，包括地下水、土壤或地表水等）的既可供热又可制冷的高效节能空调设备。地源热泵通过输入少量的高品位能源（如电能），实现由低温位热能向高温位热能转移。地能分别在冬季作为热泵供热的热源和夏季制冷的冷源，即在冬季，把地能中的热量取出来，提高温度后，供给室内采暖；夏季，把室内的热量取出来，释放到地能中去。（图5）
地源热泵具有环境和经济效益显著、一机多用、应用广泛、动运行、环境污染、护费用低、用寿命长、节省空间等优点。在既有住区更新中合理使用地缘热泵可以有效减少居民夏季使用空调和冬季采暖的能源消耗，能够节约70%以上的电力消耗，从而大大降低温室气体的排放。
5.4绿色生态策略
绿地与景观环境是一个住区的点睛之笔，一个好的住区必定拥有良好的室外环境。因此，在既有住区更新改造过程中，必须充分发挥绿色生态策略。绿色生态策略的运用应当是有主有次，突出重点。
5.4.1绿色生态策略的原则
（1）创建植物群落
充分发挥绿色植物的生态功能，运用绿化景观构建人工植物生态群落。
（2）保护自然
充分利用住区中现有的有利自然生态因素，形成住区环境景观特色，丰富住区开放空间。
（3）利用多种元素
在运用绿色植物的同时，适当布置建筑小品或引入水体，丰富绿地景观，为居民提供休息、观赏、游憩的场所。
（4）尺度适宜
绿化景观的布置应与环境的空间尺度、居住的功能相适应。
5.4.2绿色生态策略的要点
（1）道路景观设计
改造行道树体系，增加行道树树种，补齐地被，形成完整而层次丰富的道路绿化景观。
（2）景观植物配置
选择适宜的植物种类，在既有住区内才有“见缝插绿”的方式增加住区内绿化植被。乔木、灌木、地被要搭配得当，对于冠型巨大的乔木要进行合理修剪。
（3）水体设计
利用原有水体或低洼地势，适当引入水体丰富绿化景观空间。可将生态蓄水系统和中水处理利用系统与水体设计相结合，通过地面蓄水和屋面蓄水，将回收的中水经过处理用于景观用水、园林灌溉、道路清洁等。
5.5管理模式强化
既有住区应当强化管理力度，建立有效的管理模式和制度。对既有住区的内部交通进行限制，避免大量过境外来车辆对住区环境产生干扰。通过建立相关规章制度，保护住区内绿化景观和活动场地不受破坏和侵占。住区还应加强对于宣传活动，可通过编写相关知识读本，介绍低碳的知识，列出居民应当遵守的行为准则。
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1. 1文化的类型
文化，是在特定的历史时期、特定的地理位置、山特定的人群创造出来的，这二个“特定的”要素则决定了文化资源的不可复制性。一般说来，文化可以区分为有形的和无形的两种，在这里，我们将其总结为，一种是物质形态的文化，例如村落、庙堂、建筑、饮食、传统加上、礼仪活动以及与文化相关的历史文献等另一种是念识形态的文化，例如I日_代相传的家庭生活、神话、传说、民俗、信仰、价值观等等。
城市的文化，当然也遵循这种从本的文化类别。在物质形态的城市文化中，更多地表现为城市的一种物化环境，一种具有强烈的地力特征的整体空间形态、总体布局、建筑形态等;而在念识形态的文化领域，则更多地表现为城市的一种“环境氛围”，即牵系于这种物化文化之间的一种内在联系，具体的可以表现为居民世代生存的社会网络、价值取向、社会风格和历史传统等等。
1. 2文化复杂性和城市多样性
城市作为一种聚落形式，集聚着大量的人口。城市中个人的兴趣、能力、需求等千差万别，并且在城市生活日的驱使下，个人与群体之间相互适应，形成了复杂的城市功能以及多样化的城市空间。这种城市环境的复杂性显小了文化的复杂性，文化的复杂性则是“城市多样性”在文化领域的具体表现。简•雅柯布提出“多样性是大城市的天性(diversity is nature to big cities)",唤起了对复杂多样的城市生活的热爱。“城市多样性”的思想在城市更新中日益受到重视。
“多样性”作为一种系统观，认为，具有多样性的系统是稳定的，而趋于单一的系统则是失衡的，抗干扰能力比较弱。因此，城市的稳定成长必须高度重视对文化多样性的传承与塑造。
1. 3文化与历史文化名城、历史风貌区
历史文化名城是保存文物特别丰富、具有重大历史价值和革命念义的城市，其现状格局和风貌应保留着历史特色，并具有一定的代表城市传统风貌的街区。历史风貌区是文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族特色的街区、建筑群、古镇、村落等。历史风貌区作为城市内部特殊而又鲜明的地域单元，在文化上对城市也有着独特的阐释与理解的视角，是城市延续了儿千年下来的历史解说和文化积淀，同时，也往往是城市的老城区所在。新时期城市的发展和形态演变使老城区又常常逐渐成为城市发展脉络上的死穴，但同时是城市传统文化特征保存最完整的地区。因此，要让历史文化名城和历史风貌区继续保持自身的活力，就必须保持其独特的文化多样性，在城市更新中重视文化因素的延续。
2现行的旧城改造方式对文化造成的危害
改革开放20多年来，我国的城市建设取得了巨大的成就，城市化进程突飞猛进，成片的老城区被更新，整个中国俨然是个大工地，到处塔架林立、机声隆隆。城市的面貌可称得上日新月异，旧貌换新颜，并且这种势头还在不断升温。这种大规模的、快速的城市更新和建设往往给城市尤其是城市的文化体系造成了无法挽回的损失和遗憾。正像《北京》所指出的那样，20世纪是一个“大发展”和“大破坏”的时代，人类对自然和文化遗产的破坏已经危及自身的生存，“建设性破坏”始料未及，屡见不鲜。“现在的历史名城保护工作已经到了唱国歌的时候。”
2. 1大规模改造在历史保护区的局限
我国城市历史文化悠久，“历史文化名城”与“历史文化保护区”是我国城市的重要组成部分。以北京为例，1992年初国务院批准的北京市总体规划指出北京“是世界著名的古都和现代国际城市”，将北京的历史文化特性视为该城市的四大基本特征之一，同时还在62平方公里的内城区范围内划定了25片历史保护区，并做出了相应的高度控制规划。
随着城市社会经济的发展和产业结构的变化，多数老城区的中心地位仍在加强，并成为房地产开发的焦点。城市越大，这个问题越突出。城市在财政和资金上的短缺造成城市改造受控于房地产市场的局面，而房地产市场在利益的驱动下，绝大部分集中在容积率高、区位优势明显的地段，同时居高不下的房地产价格使得房地产开发多瞄准商业性强、回报率高的潜在市场，这就使城市改造出现了以大规模商业性开发为主的局面。
与大规模改造形成鲜明对比的是，在那些历史保护地段和保护区及其相关的敏感地段和过渡地带，规划高度的限制大大降低了容积率，从而使得房地产开发商对之少有问津。即使偶有开发企图，开发方案也常常以商业开发补住宅改造为借口将商业开发用地容积率尽可能提高，但目前从城市管理方面又无有效的法规、政策和机制保证商业开发与住宅开发的相互弥补(这在发达国家成为Cross Subsidy，即交叉补贴政策)。因此，常常出现商业开发完、住宅撇下不再干的现象。在国家宏观调控下，资金断缺，大规模改造更是“挑肥拣瘦”，使历史保护地段、保护区及其相关的敏感地段和过渡地带的整治与改造的形势更为严峻。
2. 2 改造缺乏对文化的考虑
只要社会不断进步，由传统向现代的过渡就是不可避免的，但重要的是过渡的方式，太过激烈直接会造成文化断档，产生文化危机，出现都市“思乡病”，这些现象在目前各地的旧城改造中都不同程度地存在着。由丁所处的环境发生了太大的变化，原有社区的传统框架被破坏，使居民心理上不能适应，产生了一种强烈的“怀旧感”，将过去的居住环境加以理想化，并以此作为情感的依靠和寄托。如果这种情绪蔓延开来。将很不利于保持社会的安定。
① 急功近利的大拆大建
在城市更新与保护中最忌急功近利，因为急功近利的后果是为了眼前的蝇头小利，可以丢掉城市的历史，可以牺牲城市的长远利益，会给城市及其特有的文化写照造成永久的遗憾和无法挽回的损失。官员通过城市更新追求政绩，开发商追求利润，建筑师曲意迎合，公众参与意识差，形成了一个不利于城市有机更新和保护、传承文化的环境。
② 缺乏对文化要素的考虑
正是这种低水平、简单而又粗野的城市更新方式，使得城市和地区在长期的建设发展中形成的文化及其多样性被肆意蚕食、破坏和割裂。文化要素在城市更新过程中被摆在了一个几乎可以完全忽略的角落，历史建筑被侵占、拆毁；传统街巷被以翻了几番的尺度进行拓建；传统风貌和 环境特征被一些低级和赶时髦的东西所充斥并取代；原有的居民被随意遣散，社会网络被粗鲁地 解体……直接导致了城市更新中文化的严重破坏和丧失。
2. 3狭隘的文化保护观和方法误区
随着大量历史风貌区的彻底消失，越来越多的人开始抨击这种疾风暴雨式的传统城市更新方式。虽然近年来在针对各种历史性街区的城市更新进程中，都在强化文化保护的观念，但这样的尝试也并没有取得多大的成绩，破坏的局面并没有得到实质性的扭转。其关键就在于指导当前城 市更新的多为一些狭隘的文化保护观，或者是陷入了保护方法上的误区：对建筑的保护胜于对环境的创造，对历史的复原胜于对过程的延续，对视觉的仿古胜于对邻里的留恋……总之，对当地文化及其变迁缺乏深入的研究和透彻的理解，只重视空间和形体规划，留于形式上的保护，在城市更新中忽略了社会风格的重新构筑，不注重历史街区功能的合理配置，从而难以得到居民的认同。大部分的历史街区在这种狭隘的文化保护观念指导下逐步变成哗众取宠的商业街等，导致人情味的丧失，传统文化和现代文化之间形成了断裂带。
3 保护居住文化在旧城改造中的意义
自20世纪80年代起，北京市政府开始实施对旧城中危旧房改造的规划，这是古城现代化的重大举措。90年代，这种改造在各城区全面展开，其覆盖面之广、进度之快，是自13世纪旧城格局形成以来未曾有过的。往往数日之内一条或一片胡同即被夷为平地，一年或两二年后，现代化的楼群便代之而起，诸多古老的街区就此消失、改观，人们在唱叹失去历史陈迹的同时只能这样:除旧布新，这是每一个走向现代化的都市都须付出的代价。危旧房改造过程中，一部分居民暂时借居它处，等待在原地重建新居;有的则迁至近郊区新落成的居民小区内。离开残旧、拥挤的平房，迁人设施完善的楼房，本是胡同里众多居民企盼己久的事。然而，一旦梦想成真，反而难以割舍对老屋和胡同的依恋。从古旧的砖瓦房迁人凌空而立的住宅楼，欣喜之余，却又不免感到一种难以言喻的失落:失去了举步就能走到院中侍花弄草的乐趣，又不能与亲如家人的邻居声声相闻，总之，有了舒适与宽敞，却失去了亲切与自如
就目前而言，旧城区比郊区新建社区具有更强的认知传承能力，这是由其高质量的文化所决定的。在郊区，由于市场力量的作用，人们被分离到年龄和收入都十分相似的同类社区中，那里住房的种类与标准都大同小异，住房与下作的地点往往也相距甚远.再加上社区中环境建设的滞后，组织管理机制的不健全，以及公众参与意识的淡漠等等，使得这类社区中的邻里生活苍白无力，缺乏人情味，被称为“文化的荒漠”也就不足为奇了。与此对照，在旧城区，各种各样的人比邻而居，住宅与商店、办公楼、医院、饭店和剧院混杂在一起，住在这里的人会从他们的环境中产生更广泛的兴趣。与郊区人相比，他们对其生活的社会也更了解，并更能理解和容忍这个社会，文化的流传更为直接和有效。城市更新过程中所要保护的，就是旧城区这种优越的文化环境。
4 不要让城市失去记忆
城市记忆是文化的积淀，它有助于我们了解自己的文化优势与劣势。城市记忆是传承城市文化的接力棒，城市忆记十分丰富，它比口头文学更可靠，许多考古文献是从历史遗存的建筑上开发出来的，对建筑的这种文化价值应该加以重视。城市记忆还能够加强城市主人的归属感。人们有了主人翁的归属感之后，会更加热爱家乡。
篇11
数字城市空间管治即是指:以真实城市空间资源分配为核心及其将经济、社会、生态等可持续发展，资本、土地、劳动力、技术、信息、知识等生产要素综合包融在内的整体地域空间管治在虚拟四维时空中的数字化实现。数字城市空间管治以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，可为政府部门和非组织管治决策提供多要素、多层次、多时态的城市自然、人文、社会与经济信息，使其能更好、更有效地实现城市空间管治目标。
对于城市空间管治，由于其操作对象具体，功能目标明确，应用范围集中于城市区域，空间信息的比例尺较大，数据质量对应用结果的影响非常明显，在数据质量方面的要求也就更高。所以，城市空间管治的数据质量控制问题，就具有更重要的意义。
数字城市空间管治信息数据是城市空间管治最基本和最重要的组成部分，也是数字城市空间管治良好的动态运行中投资比重最大的部分之一。信息时代数字城市空间管治是以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，城市空间基础信息和城市社会经济与建设等综合信息为基础的信息化、网络化管理技术。它的一个重要特征应是以计算机软硬件为支持平台。城市空间管治所涉及的信息为数据资源，实现以空间信息为主的信息输人、贮存、查询、检索、统计、分析和辅助决策的计算机技术系统。它必须保证空间管治信息数据的正确性和可靠性，并将各部门网络化和专业化的信息按照一定的标准和规范置于统一管理之下，使城市空间管治工作有一个规范标准化的高质量数据基础。信息数据质量的好坏，直接影响着空间管治分析评价与决策结果的可靠程度和空间管治目标的真正实现。
因此，在数字城市空间管治研究中，信息数据质量体系研究是一项十分重要的基础研究工作。数字城市空间管治基础信息质量体系研究是世界各国共同走向现代城市空间管治急待解决的基础课题。
2城市空间管治信息分类模型
传统的管理观念，通过规划限制和禁止空间准人，现代管治理念来源于生物学及系统科学，指管理控制主体给予对象一定的刺激和干预，使其按预定目标方向发展。要全面、有效地对城市空间进行管治，保证高质量的城市空间环境，需要多因素的综合信息。例如用地控制、环境容量控制、建筑形态控制、道路交通控制、设施配套控制、城市设计引导等方面。目前，任何城市规划建设、资源开发、环境保护等活动，不管是综合性的还是单项的，其内在构成都包括以下几方面:土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动。所以，根据我国现行的国家标准、行业标准以及地方标准进行分析，共同形成空间准人和空间管制的内在构成。图1、图2分别归纳出以上几方面在空间准人和空间管制中所包融的具体分类模型。模型内容基本概括了城市空间管治活动的主要作业。
3数字城市空间管治信息的质量体系
数字城市空间管治信息数据主要有图形数据和属性数据两大类。图形数据包括基础数据和专题数据，如测量数据、地图数据和遥感图像数据等。这些数据的各种数据源都带有一定的误差因素并将之引人数字城市空间管治信息管理的数据库中。数据源在时间精度(即现势性)和数据空间范围与数据内容方面，若不能满足城市空间管治应用的需要，也会严重影响信息数据应用结果的质量。因此，城市空间管治信息的质量问题也是需要解决的基本问题。
3.1数字城市空间管治评价与决策指标体系
数字城市空间管治是一项起源于城市的更新改造活动，促进城市可持续发展的工作。从任何一项城市更新改造规划，到更新方案实施，城市空间管治都需要依据国家的各种法规对更新项目进行空间准人审批和空间管制决策评价。从规划控制的系统结构来看，评价对城市更新改造有着十分重要的意义。
3.1.1城市空间管治评价类型与结构
根据城市空间管治评价对象和方法的不同，城市空间管治的评价可分为三种不同的类型:
3.1.1.1现状评价:分析和评价旧城生活和环境质量优劣程序，确定现状综合评定值。对现状信息进行评价是城市更新规划控制的起点。一方面，它可以总体上根据现状评价的结果在整个旧区范围内界定更新的对象，排列旧城更新的先后次序。另一方面，针对具体更新区域的不良因素进行罚分评价，为下一步制定更新目标提供充分的现状信息。
3.1.1.2空间准人评价:针对城市发展目标，评判城市更新改造项目对现状的改进程度，确定更新方案的综合评定值，是确立正确的规划目标所依靠的有力手段，它不仅可以对单一的目标进行评价，以确定它是否符合城市规划建设、社会、经济、环境发展的原则和旧城更新的实际需要，而且可以对多种规划方案和目标进行比较和优选，从中选出最为合理的方案和目标。
3.1.1.3空间管制评价:评价规划目标的实现程度，确定更新后的综合评定值，是对于更新以后的城市形态所进行的检测。它一方面对前一阶段的规划目标进行检验，另一方面为下一步的规划控制提供新的决策信息。
其评价体系主要由两大部分构成，即评价指标体系和评价方法体系。指标体系是整个评价程序的框架和基础，也是建立科学的评价方法的必要前提。因此，我们有必要建立一套较为完善的城市空间管治评价指标体系，使城市空间管治的评价在内容上趋于客观和全面，在结构上趋于系统和严密，使得城市空间管治的决策更为科学和合理。
3.1.2城市空间管治评价指标体系的建立
3.1.2.1影响因素分析
影响城市空间管治的因素很多，诸如国家对国土资源开发利用、耕地保护、城市更新的政策，国家的经济实力，城市的整体结构和功能，社会对城市更新的期望值，以及更新区域的社会物质条件等等。其中，对城市空间管治最具直接影响的因素是更新区域的物质和社会状况，城市的社会物质条件所包含的内容极为丰富，既包括土地使用、建筑建造、市政设施、道路交通等，也包括社会组织、历史文化、人文景观、居民收人等经济文化因素。它是更新地区城市生活质量和城市现代化的尺度和标志，也是城市更新评价指标的原始素材。
对于不同的行业、社会团体和个人来说，由于他们所处的技术领域同、社会经济地位不同，审视的角度不一，对于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而对城市空间管治的评价项目和评价标准也不尽相同。因此，需要根据国家现行的各类相关法规和规程规范，全面综合的考虑城市空间管治的各种影响因素，建立评价指标体系。
3.1.2.2评价指标体系
前面分析了城市空间管治评价的各种主要影响因素。另外还有一些因素相对其他因素来说对城市空间管治评价的影响较小，可以不列人评价指标体系。
为此，考虑到评价指标对城市空间管治应具有直接的影响力和同一评价指标对不同的评价对象来说应有明确的可比性这两个基本原则，我们可将指标进行合并和提炼，根据其不同内容将其分为两大类。①空间准人评价体系;②空间管制评价体系。
评价体系均以统一标准的位置(坐标)、高程、面积三种几何物理量作为评价指标。无缝镶嵌于数字城市空间管治信息分类体中。图3为空间准人评价指标体系之一—交通活动限制评价指标体系。
3.2影响数字城市空间管治信息数据质量的因素
数字城市空间管治信息数据的质量问题，实际上是伴随着数据的采集、处理与应用过程而产生并表现出来的。根据这一过程，可以把数字城市空间管治信息数据的质量问题划分为三个阶段:第一个阶段是空间管治信息数据的采集和保存;第二个阶段是数字城市空间管治信息系统数据库的建立，包括数字化、数据录人和必要的数据转换、数据处理;第三个阶段则是在数字城市空间管治决策支持信息系统中对数据的操作、分析评价和决策。每一个阶段都包含前一个阶段所带来的原有误差，并增加了本阶段所引人的新的误差因素。因而，数据质量的影响因素可以以数据获取和应用过程的这三个阶段为线索来考查。
3.2.1数字城市空间管治数据源影响数据质量的因素
数字城市空间管治的数据源，通常包括外业测量、勘丈、调查记录的数字化数据、图纸、图像和文档材料等。数字城市空间管治数据源的质量问题，包括这些数据源的采集和生成过程中产生的误差，如测量中由测量方法、仪器及人员操作带来的误差，遥感的系统误差及干扰误差，文档材料在社会调查和统计时产生的误差，地图本身固有的误差(包括数学基础的展绘、编绘、清绘、制图综合、地图复制以及套色误差)，遥感解译过程中产生的定位和分类误差等等，以及数据源在保存过程中产生的误差，如图纸变形误差等。
3.2.2数字城市空间管治决策支持数据库建立中对数据质量产生影响的因素
根据目前的技术方法和设备条件限制，数字城市空间管治决策支持信息系统所采用的数据源，主要还是来自图纸、外业测量和调查、统计资料。这类数据源，必须经过数字化和数据录人以及二者之间的连接配准，也许还要经过一定的格式转换，才能进人空间管治决策支持系统，成为数字城市空间管治决策支持信息系统数据库中的原始数据。
这一部分数据质量问题，包括决策支持信息系统数据获取、数字化和数据录人以及数据格式转换所引起的质量问题。影响这部分数据质量的因素主要在于数字化采集仪器的精度、数字化方法以及数字化操作精度、统计数据录人中的差错等。这类数据质量问题相对比较简单，影响因素容易发现，可控制程度相对较高。
3.2.3数字城市空间管治分析和处理过程产生的数据质量问题
在数字城市空间管治评价和决策过程中，运用城市空间管治决策支持信息系统分析和处理，可能影响其数据质量问题的因素包括计算、拓扑、叠加。这一部分的数据质量问题，是由数字城市空间管治决策支持系统的分析和处理过程引人的问题比较复杂，影响因素较隐蔽，产生的误差也比较难估计。
3.3数字城市空间管治信息数据质量指标确定
数据质量指标是城市空间管治数据质量控制的重要依据。根据对数据误差来源、性质、类型和大小以及产生的原因的分析。提出数据质量控制指标确定思路。
首先，数据质量是一个相对的概念，甚至衡量数据质量的标准也会随具体应用的特点和要求而变化。其次，数据质量本身具有不确定性，除了可度量的空间和属性误差外，许多质量因素是很不明显或是很难确定的。因此，数据质量问题中，有可以减小甚至消除的误差，也有很难检测和控制的因素。本文研究数字城市空间管治信息的数据质量控制，先仅针对其中可度量和可控制的质量问题而言的，主要集中在数据源的信息采集、数字化处理和过程部分。数据质量不确定性另设专题研究。例如土地使用与地籍管理单项空间管治数据质量指标确定一规划红线测设质量指标确定如图4所示。限于篇幅，各单项空间管治数据质量指标不再一一列出。
根据上述确定的空间管治信息质量分类指标，可将空间管治信息质量分类指标归纳统计于下表。
篇12
不过在杭州近代的城建历史上主干道路的更新建设并不是一帆风顺的。改革开放以后，随着商品经济的日渐深入，在杭州的特定核心区耸立起了非常现代化的街道，既无杭州特色，也无市井生活，老街遭到严重破坏，其中的功过得失不言自明。
1.2
时间进入二十一世纪，杭州市政府总结了过去的经验，提出了“由摊大饼到蒸馒头”的想法。也就是落实“科学发展观”，由单纯追求速度，到追求质量的战略性转变。杭州市委市政府以每年一次道路更新的速度，通过改造挖潜和修缮保护并重的方法有力的促进了城市化的发展。这一系列的道路更新运动对于提升城市品位，打造宜居城市具有非常重要的作用。 “以路带整治、以路带改造、以路带开发、以路带保护”，杭州已经以道路更新为契机，走出了一条具有杭州特色的城市更新的创新之路来 。
1.3
“道路空间”这一最主要的城市公共空间形态是非常值得全方位研究和考察的。在吸取了国内外先进城市成功的经验和模式以后，杭州认识到以往单一的涂脂抹粉和大拆大建是不符合城市发展规律的，而应该走综合改造之路。 杭州在2005年实施的“一纵三横”综合整治工程就是这些工程中的典型，它包含了凤起路、庆春路、体育场路、曙光路和保俶路等五条城市核心道路。改造中形成了众多的新理念和新方法，使杭州之后的城市更新改造受益匪浅。其中又以保俶路改造工程最为典型，于2006年获得改造项目中唯一的一个“杭州最佳人居环境奖”。
2俶.保路改造更新工程详析
2.1
保俶路位于杭州市西湖区范围内，本次整治工程南起北山路，北至天目山路，长约1.6公里。是连接西湖景区与城市纵深的重要道路，两侧用地性质以住宅和省政府综合用地为主，整治内容包括道路拓宽、立面改造、景观提升、管线敷设等。
（1）建筑现状：多为近代建筑，集中建造于70年代到90年代，立面杂乱，品质参差不齐，基本没有保留下来的历史建筑。
（2）历史文化：该区段上的松木场自古为入杭进香泊船之处，紧邻的宝石山历史文化底蕴深厚。不过这些历史大多流于文字而已，给我们深挖历史，展现西湖文化带来
2.2
我们的东方文化讲究和谐和中庸，正切和了这次改造的中心命题。对历史要尊重，对文化要体现，对设计要创新。基于保俶路自身的特点，我们从历史文化和自然景观两方面入手把它定位为充分体现西湖文化的园林化大道。建筑上讲究“灵、秀、雅致”，景观上刚讲究亲近自然，体现园林文化。
2.3
2.3.1.重夺控制权，追求和谐的城市风格与色彩——“和而不同”
日本著名建筑学家芦原义信先生曾表示：他很欣赏中国传统建筑所表现的那种整体统一的文化精神。其实这种相对的整体统一的文化精神，正是中国城市发展的捷径。中国建筑大师程泰宁也说过：“像杭州这样以其得天独厚的自然环境，本可以建设成为以山，湖，水系为脉络的山水城市。”
“和而不同”引申到城市发展的层面，正切合杭州近年来道路更新的全新命题。对于色彩要和而不同，对于风格要和而不同，对于材质也要和而不同，力争做到突出城市特色，打造城市名片，增加城市的可识别性，恢复历史街巷的传统韵味，打造历史文化名城。
2.3.2.反对泛文化，尊重城市的原生历史与文化——“拣起历史的碎片”
在历史遗迹和街区面临着被破坏甚至消失的背景下,对杭州城市历史进行深入的挖掘和整理，以便能够流传后世、泽备后人，不让城市历史中的任何一个链条断裂，这就是“捡起历史的碎片”的意义所在。如此大规模的发掘保护工作，在中国近代城市史上也
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主题发言：华东建筑设计研究总院 张俊杰 院长
主题演讲：版块一： 优化城市环境
版块二： 既有建筑的改造升级
主办单位：上海市建筑学会 中国建筑金属结构协会 华东建筑设计研究总院
上海城市规划设计研究院 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司
2016全国铝门窗幕墙展微信预登记平台隆重上线
第22届全国铝门窗幕墙行业年会暨铝门窗幕墙新产品博览会将于2016年3月8-10日在广州保利世贸博览馆举办，数万买家期待的2016年微信预登记平台现已全面启动！为感谢新老观众对博览会21年来的支持与关注，组委会将每月抽取幸运观众，赠与幸运大礼包！！
预登记三重大礼：
轻松便捷，免费免排队，胸卡直递到手，省去现场排队的时间，快速进场；
预登记观众免费参与同期活动，名额有限，预登记尊享；
预登记观众将有机会赢取组委会每月送出的幸运大奖。
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一等奖：星级酒店住宿两晚（共3名）
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领奖：
中奖名单将于每月月底在大会官网http：/// 和官方微信windoorexpo公布，并通过手机短信、电话、邮件等方式通知获奖观众，单期奖品直接邮寄。
预登记方法：
