引论：我们为您整理了13篇房屋动迁法律法规范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
1.认真贯彻辽宁省和*市人民政府公路建设指导方针，坚持“政治动员、行政协调、政策倾斜、经济补偿、各方支持”的原则，依法征地动迁。
2.征地动迁内容为公路设计规划红线范围内的土地、建筑物（含构筑物，以下同）和各类设施。
3.征地动迁涉及的土地、建筑物和各类设施，按照相关法律法规和文件规定，结合东港市实际，依法给予经济补偿。
二、征地动迁补偿标准
1.东高线改建工程涉及的土地征占、房屋等建筑物和各类设施拆迁，补偿标准参照《辽宁省人民政府批转省交通厅等部门关于全省高速公路建设征地动迁补偿实施方案的通知》、《*市人民政府关于印发<*市高速公路征地动迁补偿（细化）标准>的通知》执行。
2.石龙线、东边线改建工程属于县级公路大修项目，涉及的土地征占、房屋等建筑物和各类设施拆迁，按照东港市县级公路大修改造相关政策执行，原则上由所在乡镇、街道办事处及农场自行承担。
三、部门责任分工
公路改建工程征地动迁工作由市交通局负总责，相关乡镇、农场、街道办事处及有关部门负责工作配合。
市交通局负责征地动迁数量的核定以及补偿费用的发放工作。
相关乡镇、农场、街道办事处负责所属行政区域内土地征占、建筑物动迁、动迁户宅基地安置、回迁房屋水电设施配套等工作。
市国土资源局负责工程用地、动迁户宅基地的审批和核量工作。
市人武部负责协调解决工程建设涉及部队所属土地、设施的征用和动迁工作。
市水利局负责工程水利配套设施的规划、设计和施工。
市林业局负责工程施工中林木手续办理工作。
市城建局、广电局、东港供电分公司、农电局、移动公司、联通公司、电信公司等部门负责按照公路建设规划设计要求，对各自所属自来水管线、有线光缆、通讯光缆等设施自行动迁改造，由市交通局补偿适当成本费用。
市局负责配合乡镇、农场、街道办事处做好工程征地动迁的接待和社会稳定工作。
市公安局、综合执法局、政府法制办等部门负责工程征地动迁秩序维护和其他相关配合工作。
四、工作要求
篇2
自2002年以来，北安市法院共受理涉及个案当事人5人以上的群体性纠纷案件19件，其中涉及城市房屋拆迁安置案件6件，执结2件；拖欠民工工资案件3件，执结2件；拖欠工程款案件6件，执结3件；金融机构抵押借款纠纷案件2件，执结1件；刑事附带民事案件2件，部分执结。19件案件中，执结8件，执结率为42、1%，平均执结时间为9个月，最长执结时间为26个月，执行卷宗最厚达392页，个案请示汇报在5次以上的有6件，因请示、汇报耗费法院财力在3000元以上的案件有3件。调查结论：当前涉及群体性执行案件的特点是难度大、干扰强、影响广、耗财多、效果差。笔者重点研究执行中涉及城市房屋拆迁安置和拖欠工程款的案件问题及对策。
二、房屋拆迁和拖欠工程款所存在的问题
总的来看，由于中央11号文件的贯彻落实，国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》及解决拖欠农民工的有关文件的要求，关于房屋拆迁和拖欠工程款的执行案件难度有一定程度的缓解。但问题并没有得到彻底解决，有时表现得更为尖锐、复杂。
（一）法律法规不完善。在新的动迁法规实施之前，拆迁人（开发商）与被拆迁人为了各自利益在房屋补偿款方面很难达成协议。由动迁办作出行政裁决，申请法院强制拆迁，然后进行行政诉讼。在诉讼过程中法院侧重程序审查，忽略对被动迁房屋价格高低的审查，而房屋拆迁管理条例侧重有利于城市的开发建设，没有充分考虑被拆迁户的利益，特别城市中部分被拆迁弱势群体。若房屋不被拆扒还能维持其基本生存，被拆扒补偿的货币根本不能够买得起新的住房，更谈不上产权调换、结清差价款。另外依据条例，由拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋进行估价，并没有告知被拆迁人对价格不服申请复议的权利，势必造成价格倾向性。由于当事人未达成协议，也不可能服从动迁办的行政裁决，这时法院强行拆扒，导致当事人对法院不满。一度出现开发商赚钱，老百姓无家可归、法院落骂名的现象。2002年4月，北安市东北亚商厦在北安开发商品楼，被动迁人对动迁办作出的裁决不服，法院依当事人的申请将4名被动迁人的房屋强行拆迁，案件虽经一、二审法院判决，但被动迁人仍对判决不服，对价格鉴定部门作出的价格不服，认为原房屋是由法院强迁所造成的。
（二）建设部门管理混乱，导致工程多次转包。
在执行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及时执结的主要原因，工程多次转包分包。一些有建筑资质的单位早已名存实亡，无力建设工程，而一些个人开发商以这些有资质单位的名义承包工程。承包后或转包他人或到处赊欠原料。2003年王某以建筑公司名义开发商品楼，中途资金不足，又将余下工程转包给哈市董某，董某赊欠原料时用一室楼房向多人进行抵押，约定到期不还款，债权人有权占有抵押房屋。董某将其余房屋卖掉后携款外逃，民工工资更无法兑现。后来抵押权人诉到法院，才知道董某将房屋“一姑娘许几家婆”，判决建筑公司和开发商共同承担责任。结果无履行能力或下落不明。民工终日持判决到法院要钱。
（三）地方保护主义的干扰。
由于法院机构设置、经费来源、人员编制等都属于地方直管，在一些领导心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的错误认识。加上为了地方经济的发展，政府出面保护外来投资的利益，在执行涉及通过招商开发房地产的案件时，规定这是一条高压线，不能轻举妄动，人为地造成案件久拖不结。
（四）执行标的大，一次执结困难。
就法院而言，在涉及群体性诉讼案件时，必须做好财产保全工作，北安市法院在执结5件拖欠民工工资和拖欠工程款的案件中，有3件是当事人申请保全的财产，有1件是执行第三人，只有一件因当事人未保全只部分执行。这些案件最小标的是7、09万元，最大标的是22、6万元。若在诉讼阶段不能及时进行保全或申请先予执行，待判决后基本上无法一次性兑现判决内容。
（五）人多示众，无理缠访多，上级批示多。
在执行群体性纠纷案件时，一些当事人特别是工人工程款、工资款案件的当事人，他们认为法院判完之后就必须执行，差一分钱也不行，不去积极举证，天天在法院，要求拘留包工头，要求法院拿钱。而那些房屋产权调换应向开发商结清房屋差价款的当事人，他们联合起来强行入户，拒不给付差价款。这些人以人多示众、法不择众，他们精心选择在全国性会议、重大活动期间到各级党政机关上访。认为此时能引起党政机关高度重视，而党政机关为了稳定，一方面向法院批示加大执行力度或暂缓执行，另一方面通知法院汇报，提出要求建议，导致法院左右为难。许多执行人员感叹宁办10件普通案件，也不办1件群体性纠纷案件。一些群体性案件执行难度大、耗费法院大量人力、物力，结果仍不能达到他们满意。2002年在执行黑河地区农机公司与谢晓霞等28名被告房屋纠纷一案，两名执行员历经两年零2个月的工作，最后在农机公司放弃部分债权的前提下，方予结案。
三、解决执行房屋拆迁和拖欠工程款群体性纠纷案件的对策
从去年开展清理拖欠工程款和民工工资案件专项执行活动以来，笔者认为除用好用足法定强制措施之外，在执行环节应突出工作力度和协调沟通，建立健全处理机制。
（一）应不辞劳苦深入执行。法院执行涉及群体性纠纷案件难度大，涉及人员多，社会影响面大。因此对此类案件，执行局长必须选择特定人员执行。执行人员不仅要熟知法律法规，能随答当事人所提出问题，而且要有一定的耐性，能够经得起群体人员的询问，甚至忍受个别人员的奚落，一方面耐心做好当事人思想工作，另一方面要不辞劳苦、敢于执行，讲究执行方法和策略。特别是一个案件中涉及多名被执行人的，执行人员必须做通几名被执行人的思想工作，以督促他人自动履行。欲强制执行时，必须针对首要顽固的被执行人，否则他人会共同对抗，使执行工作一度陷入困境。
（二）做好财产保全、先予执行工作。对于一些拖欠工程款的群体性纠纷案件，法院受案后必须采取财产保全措施，能保全的必须予以保全，符合先予执行条件的案件，坚持先予执行。绝不能审执分离，在保全过程中，执行人员提前介入为案件进行强制执行做好基础。
（三）各部门应相互协调，齐抓共管。建设部门对原来拖欠工程款，建设单位在没有还清陈欠前，不许承包工程。开发单位在没有还清陈欠前，不许进行再建工程，建设部门、电力部门、消防部门等职能部门对拖欠工程款的施工单位不予供电、验收等，以督促其付清工程款及民工工资。
篇3
(一)高度重视、精心部署，认真做好宣传动员工作按照县拆迁领导指挥部的要求，林业局高度重视，立即召开会议，迅速成立领导小组，制定具体计划，周密安排部署。动迁组工作人员领到任务后，马上分赴每个拆迁户家中，把事前准备好的印有与拆迁有关的补偿细则的宣传单，挨家挨户发放，并坐在每个拆迁户家中讲政策，算补偿，使每个被拆迁户对拆迁改造工作有了更加深入的了解和熟悉。
(二)从实际出发，把握第一手材料，为进一步开展工作打好基础。
没有调查就没有发言权。为了提高工作效率和工作质量，使拆迁工作有计划、按步骤实施。动迁组工作人员首先深入每个被拆迁户中，进行摸底调查，对被拆迁户房屋重新进行测量，及时把握第一手材料。经过2天时间，对18个被拆迁户的基本情况、思想动态，家庭困难等方面进行了全面细致的调查了解，做到了基础资料齐备，心中有数，为下一步开展工作创造了良好的局面。
(三)以人为本，以情促拆。
篇4
一、农村土地征用过程中存在的主要问题
（一）目前农村土地征用态度不统一
对于农村的土地征用问题不同人有不同意见，这主要根据土地承包者依赖土地的程度所决定的。农民对于土地的征用在全国各地都比较有代表性的观点主要有：（1）同意土地被征用，但就补偿标准不认同；（2）根本不同意自己的土地被征用；（3）
无所谓的态度。在农村普遍存在一种“土地是生存之本”的观念，同时也有不少村民以种地为生，特别是农村的一些种粮大户，他们每年种地收益达几万元甚至是十几万元。一旦土地被征用，那么他们的现状被打破，他们便失去了自己的工作也失去了自己生活的来源。仅仅是征地的补偿款不能满足他们对工作的渴望。也有些村民有从众心态，他们在自己的土地和房产被征用时抱着一种“随大流”的心里，即别人动，我也动。另外，这些村民的主要生活来源不是以自己的土地为生，甚至有些人的生活圈也不仅仅局限于本村，生活轨迹逐渐向城市地区扩展。
（二）被征用土地农民的意见不能得到充分的表达
当农民的土地被征收或房屋被动迁之后，这些人就自发的形成了一个利益集团。这个利益集团的主要目的就是为了保证自己获得应有的损失补偿并以集体的方式来表达自己的意愿，这个集团对动迁方具有监督作用。但是这个集团又受到知识水平、个人素质、思想统一性差等多种因素的影响，使该组织的组织结构松散、缺乏有效领导。这样的利益集团在表达自己意愿的时候，往往不能充分的表述，甚至是在谈判的过程中发生冲突甚至是。另外，从利益集团的角度来看，在农村存在的利益集团的主要类型有特殊性利益集团和广泛性利益集团。特殊性利益集团包括：强势权利精英：农村干部或指在村委会任职的人员；新兴富裕阶层如农村的企业家、宗族集团、黑恶势力集团。广泛性利益集团包括：普通农业劳动者利益集团、农民工人利益集团、农民雇工利益集团。从利益集团划分角度来看，被征用土地的普通农民无疑是以弱势群体，他们的意见表达和利益诉求受到了所谓“地位”的限制，不能充分的表达。
（三）征地程序不规范
征用土地的过程往往是：通知拆迁信息――进行实地的现场资产核对――谈迁即告知与被征用土地的农户利益补偿――下达征地的时间限制――土地被征用，在这个过程中，被征地的农民完全处于一个被动的地位。而且在征地的过程中，由于工作人员的个人素质、文化水平、工作经验的不同，在工作中如果某一环节出现了不顺畅或者是被拆迁户与拆迁工作人员的意愿相违背的情况，往往会出现强拆和暴力拆迁的情况甚至成为引发全体性事件的导火索。农地征用问题在当前农村较为普遍，调查表明，近11%的农户的土地曾经被征用。从调查结果来看，农地征用的社会效益较为低下，有47.7%的被征地农户具有较强的相对剥夺感，他们明显意识到自己在征地过程中遭遇了不公平待遇。由于征地过程的不规范也常常出现在公有的土地被卖之后农民才知道的现象。这样不规范的征地流程还造成了征地或拆迁的工作人员利用农民的消息不对称和手里的特权在征用土地过程中的寻租现象。
（四）农村土地征用补偿不合理
在土地的征用过程中，土地补偿是农民主要关注的问题。具体的补偿标准主要由4部分组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。但在实际的征用过程中，这样的标准往往与农民心中的利益损失标准。比如对被征用土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等一般粮食作物只赔一季的产值，果树只赔一年的产值。这样一来一年期的果树和三年期的果树在补偿上相同这明显是不合理的。同时这些标准也随着物价水平的上涨和经济条件的变化显得过低。比如在安置补助费上，3年前租一个单室房间要300元，而现在则需要500元，而标准还没有变，这样对农民无疑又是一个损失。另外，在补偿问题上，也出现补偿的多重标准问题。即对一些比较难缠的人给予补偿的标准就提高，对于所谓的老实人则采取另一种态度和标准。
二、原因分析
（一）村委会不能真正代表农民的态度
农村的土地是属于集体土地的，但在管理上是私人管理，利益相关者也是个人而不是集体，这样的所有制冲突在土地征收的过程中使村委会――全体村民的代表与个人的利益形成矛盾体，村委会不会因为村中个别人的土地被征用问题代表这些农民去进行意见表达和问题协商。另外，从权力使用的角度来看，在农村土地被征用时，往往征用的主体是上级政府部门或者是村委会的招商引资。在这样的力量对比中，村委会首先会选择服从上级主管部门或是投资单位，村委会站在了与被征收土地农民的对立面，而农民相对的变成了弱势群体。这时村委会的态度只能代表村委会中个别人的意见，而不是被征用土地农民的真实声音。在我国农村除了有一部分土地被分配给村民管理和经营外，还有一部分土地的管理权掌握在村委会手里。这部分土地有时是村委会负责管理，但大多数情况下村委会通过某种形式将这些土地承包给村里的个人来经营。对于这部分土地其实是出现了“所有权”和“经营权”的分离。所以有时候这部分属于全体村民的土地在被村委会使用――如建房、建厂、租赁甚至是出卖，村民都不知道具体的情况。
（二）搭便车的心理导致在利益维权上没有形成稳固的利
益集团
在土地征用过程中，由于被征用农民思想不同，形成的利益集团结构松散，缺乏信息沟通而后管理，同时人们还存在一种从众的心理，即“随大流”，这样的心态，在集体利益受到损失的时候维权的力度不够。另外在利益选择过程中也存在用脚投票的现象，即当一方给予的条件与自己的意愿相同的时候，一些人就会投降另外一个利益集团，这样也使得被征用土地的农民在表达集体利益时出现不统一的现象。同时被征地的农民也意识到，自己的集团能量与其他利益集团相对比，明显处于劣势地位，在这个利益博弈中明显出现这样的情况：如果与征地方相抗衡，可能获得更合理的利益或得不到应有的利益；如果不与之相抗衡，可能获得应得的基本利益或者少于应得利益。在这样的利益博弈中被征地者往往害怕失去基本利益，两害取其轻的选择思维让被征地农民的群体不能团结在一起。
（三）信息传播的不透明
首先，从信息的传播途径上来看，在农民的土地被征用时，这些被征用土地的农民就形成了一个利益集团，这个利益集团往往在整个动迁过程中处于弱势的地位，信息传播一般限于集团的内部传播，口口相传。在传播的过程中，又由于个人的想法不一样，可能存在不真实的信息。他们从政府或者开发商处获得信息时，处于在信息链末端，他们通常都是最后一个知道确切消息的人群。而自己的信息反馈和意见表达往往又会因为信息传播的时间和传播的环节而造成信息的失真和延误等问题。其次，从选择权上来看，在政府征用土地或者是开发商想要购买土地时候，通常情况下都是购买主体先选中位置，进行规划，然后再与村民进行谈判。这样的谈判是一种强迫性比较强的通知，村民基本不存在选择权，只能选择被动的接受。另外，在农民的土地被征用时，对于补偿款的标准没有准确的衡量，政府部门对于标准的制定没有采取公开透明的听证会制度来衡量和制定。标准上的“盲区”使应该是农民掌握的信息没有被掌握，这造成了农民信息的缺失。
（四）相关法律法规体系不健全
在关于土地征用的法律法规建设中，我国还有很多路要走，更是有很多的漏洞需要相关人士去填补。从目前来看，关于土地征用的法律主要有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并施行。但是对于具体的实际操作仍然存在很大的漏洞，比如：当地政府既是监督者也是实施者。对于土地征用过程中的权责划分不清，对于违法乱纪的现象惩处力度不够。同时也《宪法》和《土地管理法》都表示国家可以为了“公共利益”来征收土地，但是在具体的实施过程中这个公共利益的定义和范畴就是由征收土地的政府或者是开发者来解释。公共利益在实际操作中概念模糊。另外法律对征收土地一方缺乏具体的法律约束，比如权限、责任、义务等。法律上的漏洞和缺失造成了农民的合法权力缺失，使农民维权路径受阻。
（五）政府管理上的缺失
在征用农村的土地的过程中，政府的管理往往出现“承包”的方式，虽然有所谓的“动迁办”，但是在征用土地的过程中，政府对于工作人员的工作方式方法缺乏有效的监督，政府中的上级主管部门主要关心结果而对过程存在忽视。在征地的过程中，政府部门的主要领导对征地过程中的各个环节控制不足，对相关信息掌握的不够全面和透彻。这往往也成为征地过程中发生的一个重要因素。另外，政府对于征地的多用途审批缺乏必要的监督和管理。征地的目的各有不同，有政府的公共设施建设征地、房地产开发的征地，也有招商引资的征地，这样的征地目的是为了服务于百姓，也是为了提升被征地地区的经济实力，但是在具体的项目评估过程中，缺乏科学合理的评估手段，项目的具体效果如何和具体的后果却往往被忽略，甚至有出现浪费土地资源的现象。
三、解决农村土地征用问题的对策思考
（一）充分的做到信息公开
信息公开是解决沟通不畅的一条重要途径。被征用土地的农民在获得充分的信息后能够增加对征地行为的理解和支持，增加政府的可信度。减少错误的负面信息对农民的误导和农民对政府的误解。在征地的过程中，很多的产生都是由于被拆迁户与拆迁人员之间没有进行合理而有效的沟通，导致信息不畅，从而产生矛盾甚至激化矛盾。信息闭塞、沟通渠道不畅成为土地被征用者在沟通问题上的瓶颈。对农村征地补偿标准要信息公开化，建立土地评估体制。作为市场经济体制，我国的资源配置不能局限于计划经济手段，在公共利益的基础上进行征地补偿的标准不能搞一刀切，工作应该因地制宜，充分考虑当地经济发展的情况，对土地的价格和潜在利益进行系统的评估，同时对评估的结果进行听证，充分听取村民的意见，对于土地损失的补偿标准应该采取公示的形式进行信息公开，这样才能够使被征用土地者满意。
（二）建立和完善相应的法律制度
现有的法律法规在农村的集体土地被征用问题上有很多漏洞，规定的不够详细，各地方政府应该出台具有针对性的法律法规，尽量做到细化。另外要从法律层面上构建合理的群众维权制度。建立有针对性的法律制度是解决农村征地问题的必由之路。从法律层面规定征用土地的范围和标准，明确规定土地的征用条件、程序和补偿标准。用法律法规来保障人民的根本利益不受到损害。同时还要建立被征用土地农民的社会保障机制。农民被征用了土地之后不得不选择另谋出路。同时也可能因为住房的变更使被征用土地的农民缺乏生活保障。那么政府就必须建立一个有针对性的扶持机制和保障机制来帮助这些农民重新定位和就业。
（三）政府要加强农村土地征收问题的监管力度
在农村土地征收的问题上，政府应该从源头开始进行监管。其中包括项目的审批，工作人员的安排、征收的具体流程、被征收土地的农民安置等等。土地征收涉及到农民的根本利益，不能简单的为了一个年度的工作业绩或者是暂时的地区利益就盲目的进行土地征收，政府有关部门要对项目严格把关。对于工作的阶段性成果进行考察，并设定违法举报方式，建立群众监督机制和信息反馈机制。政府也应该设立第三方监管，可以委托一些比较大的机构参与土地征收过程，这样可以做到更加公正合理。
（四）增强农民的法律意识，政府要给予法律援助
农民要积极的提高自身的维权意识和法律意识。农民本身要加强自身的学习，对自身所拥有的权力和义务有所了解，增强法律意识。同时政府对农民要进行法律法规的宣传和教育。在征用土地进时，政府可以委派一名法律工作者以公立的态度来进行双方之间的沟通和协调。这样既增强了被拆迁者或土地征用者的法律意识，同时又帮助了利益集团中的相对弱势集团的利益诉求。这样的法律援助也可以再当农民认为自己的土地补偿款不合理时，通过合理的途径和方法为自己维权。
参 考 文 献
[1]曾平，刘爱华.城市化和利益集团视角下的地方政府对农村养老保险投入研究[J].经营管理者，2010（5）：105
[2]邵琨.农村利益集团扭曲与基层建设[J].乌鲁木齐职业大学学报.2010（4）：18～19
篇5
（一）国土资源和房屋局负责物业行业监督管理，具体职责：制定全住宅小物业管理配套政策；物业企业资质初审及备案；住宅小首次专项维修资金归集、增值、使用管理；住宅小物业用房归集及备案登记；制定开发住宅小物业服务等级标准；协助物价部门核定住宅小物业收费标准；组织物业企业行业检查评比、培训和考核；会同街道（镇）协调处理物业管理中的矛盾纠纷；会同规划建设局、街道（镇）划分物业管理域，监督建设单位移交住宅小建设及管网设施资料；负责下达全商品房住宅小的年度维修资金使用计划。
（二）街道（镇）负责对辖内物业管理工作。具体职责：会同建设单位对前期物业服务企业的选聘；负责竣工住宅小的规划、建设、质监、管网等资料备案；受理核准建设单位或业主成立首届业主大会申请，参与组织成立业主大会筹备组，指导组织召开业主大会、业主委员会筹建、改选和换届；负责业主委员会的备案工作，出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案；监督、检查辖内物业服务企业的日常服务工作，按照《大连市物业管理企业检查考核管理办法》的规定对物业服务企业进行考核，并提出考核意见；负责辖内物业服务企业服务项目备案；督促住宅小业主委员会按照规定组织召开业主大会。业主委员会不按规定组织召开业主大会的，街道（镇）可责令其组织召开或直接组织业主召开业主大会；负责处理物业服务中的业主投诉工作；协调处理物业服务企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题；指导社居委会协助物业企业收取物业服务费；监督物业企业对维修资金的使用，并对住宅小物业企业上报年度维修项目计划进行初审，参与维修项目验收；定期对物业企业服务项目进行检查，监督物业企业定期对住宅小的公共部位、公共设施设备进行维护、保养、检查；指导住宅小物业服务招投标工作，监管物业项目的交接工作；及时制止住宅小内搭建违章建筑等行为。并向城管执法部门通报，由城管执法部门依法进行处罚。
（三）规划建设局具体负责：按规定在审批规划建筑方案时，对住宅小物业用房的位置、面积予以确定；监管建设单位履行保修期内的保修义务；将住宅小环卫、绿化、道路、停车场、门卫等设施配套建设纳入规划验收范畴。负责物业管理域的人防工程设施管理。
（四）城管与执法局负责：行使规划、建设、房产等专项执法职能；按规定查处住宅小内破墙开门（窗）、擅自改变建设工程规划许可证范围的违法建设行为；查处损绿毁绿行为；查处未经批准擅自搭建建筑物、构筑物及其它设施；清理查处户外广告、乱设摊点、乱堆乱放等行为。
（五）工商局负责：依据《户外广告登记管理规定》对住宅小内非法设置的户外广告进行处理；依据《无照经营查处取缔办法》对住宅小内的无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动等无照经营行为予以查处取缔；对利用住宅或车棚（库）、地下仓库作为经营（办公）场所、异地设立经营（办公）场所等，依据相关法律法规进行处理
（六）发展改革局负责：会同国土资源和房屋局制定与住宅物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；会同国土局对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目及收费标准进行监督；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解矛盾和纠纷；住宅小的各种设施管网的升级改造的立项工作。
（七）公安局负责：指导督促物业服务企业的保安人员开展安全防范工作；指导落实物业服务域内的安全防范设施建设；及时查处治安案件；督促物业企业做好治安协助工作；对物业服务域内堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型车辆的行为采取强制措施；对住宅小内外来人口和宠物饲养进行规范管理。
（八）财政局负责：对住宅房屋专项维修资金专户存储、分户管理、专款专用、以及资金的增值、使用、核算的监督；统筹解决动迁住宅小物业服务费补助和维修所需资金。
（九）环境保护局负责：对物业服务域及周边的污染源依法实施监督管理；负责物业服务域内的噪声、油烟、废气等超标行为的监督管理。
（十）质量技术监督局负责：对物业服务域内的电梯等特种设备进行安全监察；督促、监管做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；处理物业服务域内的特种设备事故。
（十一）教育卫生局负责：对物业服务域内二次供水的卫生监督管理。发挥爱卫会作用，指导住宅小居民开展好爱国卫生活动。
（十二）消防大队负责：指导辖公安派出所对物业服务域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
二、调整分工，理顺关系，搞好物业企业与专业公司分工
专业管理公司是住宅小设施管理的重要部门，按照专业分工，密切合作的原则，搞好住宅小各种配套设施及公共设施管理，理顺关系，分工协作，确保住宅小各种设施运行质量。
（一）供水设施管理。建筑物墙外一点五米以外的供水设施及用户室内明装水表，由供水单位负责维修管理。建筑物墙外一点五米以内的共用部分由物业公司负责。
（二）供电设施管理。高层住宅变电亭低压开关及以上、多层住宅楼前低压分电箱及以上、计费用电表由电业局负责维护、管理。
（三）排水设施管理。住宅小内地下排水设施，化粪池（含化粪池）以前管网设施及化粪池清污由排水公司负责清理维护和养护；化粪池至进户排水管网由物业公司负责。
（四）供热设施管理。采用集中供热的物业域，其公共供热管线及供热设备、设施均由集中供热专业公司负责维修、养护管理。供热公司也可委托物业企业代为维修、养护，其委托费用由委托单位承担
（五）燃气设施管理。管道燃气设施统一由燃气经营单位负责组织检查维修，其维修费用按产权界定承担。小内如发现有管线占压、损坏燃气管道、设施设备等异常现象，物业公司必须及时制止并报告燃气供应专业企业。
（六）环境卫生管理。住宅小内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小内其它道路及绿地、公共场地及楼内公共部位等，由物业企业负责。居民生活垃圾由物业企业从住宅楼运至垃圾转运站或与环卫部门商定的地点，垃圾清运由环卫管理部门运至垃圾处理场；非居民生活垃圾由环卫管理部门直接管理。
（七）绿地、公共广场设施管理。住宅小规划红线内的树木、绿地及绿地设施，由物业企业负责养护、管理。
（八）公安消防设施管理。市政供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查。室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。
（九）有线电视设施管理。有线电视设施及线路的维护、管理，由有线电视经营单位负责。
（十）住宅小内各种地下设施检查井、井盖的维护管理。由地下设施检查井（除排水设施检查井）的专业公司负责。也可委托物业企业维护、管理。
（十一）通讯、网线管理。住宅小内通讯、网线由经营单位维护至用户终端。
三、突出重点，系统研究，分类解决各类住宅小的物业服务存在问题
住宅小的物业管理工作，目前还处于规范和探索理顺之中。早期物业管理由于法规不健全，不同时期执行标准及管理模式不同，使得一些建之初建设的小积累了很多的矛盾和问题，影响百姓的日常生活。本着为百姓高度负责的精神，逐步解决住宅小存在的突出问题。
（一）做好小配套设施管理移交。做好住宅小高压电力设施维修养护工作。由规划建设局牵头，对住宅小高压电力设施及管网，组织维修改造，改造后按现行政策统一将资产移交给电业公司负责维修养护；自来水二次加压泵站尽早进行移交改造完善，确保百姓生活用水质量。新建住宅小在竣工验收前，应移交给专业公司管理的设施设备，必须在移交后方可办理竣工验收手续。（负责单位：规划局、城管与执法局，年底前完成）
（二）做好弃管住宅小的物业服务。按照属地管理原则，凡是没有选聘物业企业的住宅小和被弃管的住宅小，由属地街道（镇）组织业主选聘新的物业公司，对暂时选不到物业公司的暂由街道（镇）安排代管。（责任单位：各街道（镇），年底前完成）
（三）做好动迁住宅小物业管理。动迁房屋物业管理费统一按《大连经济技术开发动迁住宅物业费暂行管理办法》（开财基发〔〕号）文件核定，由各街道负责管理。国土资源和房屋局会同各街道（镇）做好动迁房屋域情况的确认工作，由各街道（镇）向财政局申请补贴资金。各街道（镇）严格管好物业费补贴资金，不准挪用、占用。动迁居民将动迁安置房屋转让变更后，新业主不再享受物业费补贴。
动迁房屋维修费。年以前建设的参照开发财政局年《关于开发动迁房和机关大厦、教师大厦物业维修管理问题的批示》意见，动迁房屋维修费由财政局按现行商品房维修资金标准和管理模式，设定虚拟账户，按银行五年最高存款利息标准确定维修资金额度，由国土资源和房屋局按照现行管理模式安排动迁房屋维修资金使用计划。
提高动迁住宅小建设标准，加强动迁小房屋建设质量监督，搞好设施配套。规范动迁住宅小的物业管理用房，凡新建动迁小，建设单位按照商品房小标准，提供物业管理用房。（责任单位：规划建设局、国土资源和房屋局、各街（镇），年底前完成）
（四）做好商品房住宅小房屋维修工作。国土资源和房屋局要进一步理顺商品房住宅小的维修程序,按照国家、省市规定制定维修资金使用及管理办法和维修管理使用配套办法，做好房屋维修资金保障工作。充分发挥街道社管理作用,监督管理物业企业对维修资金使用。凡物业企业报修事项及范围,由街道（镇）对年度维修计划进行审核，并对具体维修项目会同社、业主委员会进行联合验收，验收合格后，房产管理部门按程序拨付工程款。细化住宅专项维修资金使用范围，完善维修资金使用方式，建立维修计划上报备案制度，审计制度，确保房屋及其设备设施完全使用。各街道办事处应建立应急突发事故抢修资金，做为各种设施抢修费用。建立物业管理应急托管制度，对住宅小突发抢修事件，委托专业公司负责抢修，保障居民的正常生活。（责任单位：国土资源和房屋局，10月份前完成办法措施的制定）
（五）做好新建动迁房屋质量保修工作。国土资源和房屋局组织街道对全新建动迁住宅小进行普查摸底。将存在质量问题统一汇总分类，属于施工质量保修问题，由规划建设局负责落实该小的施工单位，限期进行维修，质监部门跟踪检查确保保修质量。住宅出现透寒等属于设计规范问题的由规划建设局制定维修方案，由属地街道办事处组织维修改造。进一步清理住宅小内无照经营工作，由工商局牵头，提出解决方案，各职能部门配合做好这项工作。（责任单位：规划局、工商局、国土资源和房屋局、各街道（镇），年底前完成）
（六）做好住宅小违章行为的整治工作。由属地街道（镇）牵头会同综合执法局、国土资源和房屋局全面清理住宅小违章行为。各街道组织社、物业公司逐个小进行调查并将情况通报城市综合执法局。组织联合查处，净化小环境。（责任单位：各街道（镇）、城管执法局、国土资源和房屋局、年底前完成）
（七）做好住宅小电梯专项资金管理工作。随着开发高层住宅增多，电梯维护、养护等问题已经显现，有些地方已经出现停运现象，为了尽早解决这一问题，避免出现停运现象，建立住宅小电梯维护专项资金，房地产开发企业按每部电梯10万元标准，为业主缴纳部分电梯专项维修费。由国土资源和房屋局统一招标选聘专业公司，实行辖统一维修、养护。国土资源和房屋局要建立统一台帐，做好资金监管。房地产开发商支付该费用可以列入成本。由国土资源和房屋局统一归集管理。具体实施由规划建设局和国土资源和房屋局联合制定具体实施意见。（责任单位：国土资源和房屋局，明年开始执行）
（八）做好物业费收缴协调工作。目前，影响物业企业发展主要问题，是物业收费难的问题。各街道（镇）帮助物业企业做好物业费收缴工作。协调法院定期在街道社设立小法庭，用法律手段解决物业收费难的问题。发挥社楼长作用，帮助企业做好物业服务宣传，动员业主主动交费，使住宅小物业管理步入良性循环轨道。发展改革局会同国土资源和房屋局，制定全物业管理等级标准和收费标准，提高住宅小的管理档次。
各街道（镇）积极协调各专业部门，探索建立社综合收费站，实现各种交费不出社。（责任单位：各街道（镇）、发展改革局、国土资源和房屋局）
（九）做好物业专项维修资金归集工作。调整维修资金归集方式。由现在业主办理产权证时缴纳，变为购房交易登记合同备案前缴纳。按住宅小开设住宅分账户，购房业主在到房产部门交易备案前，先到房管部门指定银行按规定标准交维修资金。否则，房产部门不给交易登记备案。（责任单位：国土资源和房屋局）
（十）做好早期住宅小改造规划。把改善早期小物业管理质量作为城建设的重要内容。争取用三年的时间，对年前建设小全面进行设施维修改造。由国土资源和房屋局系统提出组织实施方案，逐项、逐步进行实施。抓好这些民心工程。（责任单位：国土资源和房屋局、规划局、发改局）
四、加强监管，提高质量，切实抓好住宅小物业管理的规范运作
进一步加强住宅小物业管理基础工作建设，发挥业主委员会管理主体作用，提高物业企业服务水平和管理能力，规范开发企业、业主委员会,物业企业的工作行为,完善工作系统,使物业管理逐渐地步入良性循环轨道。
（一）规范新建住宅小的前期管理。凡达到规定规模的住宅小，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同作为办理商品房预售许可证的补充要件。前期物业服务企业要加强对住宅小建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向相关执法部门报告。
（二）规范物业资料交接。住宅小竣工交付前，建设单位要与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。同时向属地街道提供各种移交资料备案。水、电、暖等设施按照专业分工移交给专业公司。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和街道备案证明。
（三）规范业主委员会的运作。不论采取何种管理模式，所有住宅小都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的或不成立的，经业主大会同意，业主可将业主委员会的职责委托给物业管理域内的居民委员会组织实施，并报属地街道部门备案。为及时掌握了解业主意见，业主委员会可聘请社工作人员作为业主委员会执行联络员，负责街道、业主委员会、物业公司作用之间的协调与沟通。
（四）规范物业服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，并向街道（镇）社居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受相关部门以及业主、业主委员会的监督。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、所在街道和社居委会。在前期物业服务期间，物业服务企业退出物业服务项目且建设单位无法承担重新选聘负责的，由社居委会临时代为管理。
（六）规范农村都市新村物业管理。随着开发经济发展，凡各镇建设农民都市新村的村庄，参照城市物业管理规定，实施物业管理，业主委员会和村委会可以同为一个机构。
五、齐抓共管，多方扶持，推进和谐社建设
物业管理是一项复杂的社会系统工程，每一项事物影响百姓生活。各职能部门、街道（镇），发挥作用，多方扶持，全力推进和谐开发建设。
（一）进一步发挥各街道各部门在物业管理中的作用。要认真履行好分工责任，将住宅小的物业管理作为社建设的重要内容。各街道成立物业管理协调小组（可与城管科一套人马），要安排专人负责物业管理工作；管委会各职能部门按照分工要求，抓好工作落实。
（二）进一步抓好物业企业管理。国土资源和房屋局认真组织好培训工作，对街道社、物业企业从业人员定期组织培训，提高从业人员的业务素质；积极组织开展创新文明小活动，制定考核标准系统对物业企业和住宅小物业管理进行检查考核。组织现场经验交流会，增强从业人员的工作自觉性。
进一步规范物业企业管理行为，明确管理责任，发挥物业企业作用，对发生在小内的各种违法行为主动管理，及时向各有关部门报告。国土资源和房屋局合同街道（镇）制定严格考核标准，并实施动态考核。
（三）进一步扶持物业企业发展。凡由政府及职能部门承担的费用，不得转由业主或物业服务企业承担。各专业公司经营收费，不得向物业强行托收；物业企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。新建小竣工验收移交后，其未售房屋的物业服务费，由开发企业承担。物业企业办理物业用房使用、出租登记时，免征房产各种租赁税费。各街道及时按标准拨付动迁小物业管理费，保证小物业管理正常运行。
篇6
伴随着我国经济的迅速崛起,城市化进程的不断加速,为了尽快改善城区面貌,不断优化城市的整体形象和内在功能,进一步提升城市竞争力和现代化水平,城市动迁成为城市发展和社会进步的必然历史进程。动迁作为一项系统的社会工程,涉及到社会的方方面面,容易引发各种社会矛盾,影响社会的安定、和谐。因此,如何在社会大背景下,以公开公平,公证的原则实施依法动迁和谐动迁,有效的解决动迁问题,是顺利推进拆迁工作、构建稳定和谐社会的重要课题。
1 当前动迁工作存在的主要问题
1.1 动迁政策不公开透明
根据有关法律法规的规定,动迁居民应当享有对动迁项目、开发目的、房屋评估情况、房屋动迁补偿标准、动迁进展情况等相关事宜的知情权。政策的不公开、不透明和管理上的不规范,造成了一部分晚走居民反而得益更多的状况,不仅严重损害了动迁居民之间本应享有的平等权益,导致动迁居民对房屋动迁管理部门信任感的缺失,阻碍了动迁工作的顺利开展和稳定推进,而且在一定程度上激化了党群矛盾。
1.2 协商权利不到位、不对等
动迁的过程,应当是一个动迁方与被动迁方进行平等沟通、平等协商,最后达成意见一致的协议的过程。作为个体的动迁居民在整个动迁的博弈中,处于相对弱势的地位。有些地方政府的政策执行者没有履行监督者的职责,侵犯了动迁居民的平等对话协商权,造成动迁居民与动迁有关部门之间力量极度失衡,从而引发一系列严重的动迁纠纷。
1.3 动迁补偿标准不合理
从理论上来说,严格按照法律制度实施动迁补偿,动迁居民的财产转移得到了合理赔偿。但是,由于这几年房价上升较快,甚至出现短时间内价格持续飞速上涨,增长率翻番的情形,政府制定的补偿标 准常常跟不上真实的市场价格。窘迫的经济状况加之市中心小户型面积的房屋稀缺等经常性的生活需求带来一定困难,无形中对于低收入居民又造 成更大的经济压力。
1.4 行政权力作为不适当
随着城市经济的不断发展和城市基础设施、市政设施的改造更新,动迁任务日益繁重。政府在动迁过程中的角色定位依然模糊。一方面,政府不能有效行使监督职权,致使动迁程序不规范,随意动迁、违法动迁、野蛮动迁的行为时有发生;另一方面,政府为了加快城市建设,一味追赶动迁进度,促使动迁任务早日完成,行政权力肆意干预动迁活动,随意行使行政强制权,甚至干预司法,造成司法救济不力的情况。
2“和谐动迁”需要研究的几个问题
面对动迁工作中遇到的问题,我们当务之急是要梳理思路,研究情况,界定不同问题,寻找对策,解决相关问题。
2.1 准确界定动迁问题
只有拆迁人存在克扣安置面积或是压低安置标准,损害了被拆迁人的合法利益,从而引发的问题才能构成动迁。但是,在实际工作中人为地将动迁问题范畴扩大,势必会给动迁工作造成被动。如下岗失业问题、夫妻离婚房屋分割问题、住房纠纷问题、继承析产问题等,与拆迁行为无关,不应列入动迁问题当中。
2.2 认真分析动迁问题主体
动迁问题主体所涉及的双方当事人应当是拆迁人、被拆迁人和房屋承租人。现在许多涉及动迁问题的诉讼人、上访人是被拆迁人或承租人的亲戚、配偶、子女,而非房屋产权人、租赁人或同住人。由于他们不是房屋产权人、租赁人或同住人,使得动迁问题复杂化,工作难度加大。因此要界定好动迁问题主体,便于我们有针对性地开展问题化解工作。
2.3 合理定位动迁问题性质
在市场经济条件下,房屋拆迁所调整的是当事人双方的利益,动迁问题性质是利益矛盾问题。利益关系的调整不可避免会增加动迁问题。对此,我们应通过国家法律、司法途径来解决动迁问题,严格按法律办事,不能仅仅通过说服、教育,轻易承诺、表态,甚至是简单地让步,这样不仅使问题得不到根本解决,反而会使问题更趋扩大化。
3 相关探索及启示
3.1“和谐动迁”的实践与探索
目前,为了解决动迁中出现的矛盾和问题,各地都进行了许多探索。“和谐动迁”的探索实践,总结有以下几点:
3.1.1 注重人性化操作
由于动迁居民中困难群体较多,在严格执行动迁补偿制度的基础上,还要注意结合各户居民的实际情况,具体问题具体分析,做到操作既阳光,又人性化。
3.1.2 公开动迁政策
为了消除动迁居民心中的顾虑,确保公平公正,“和谐动迁”模式可以实行动迁政策“十公开”: 即公开拆迁补偿方案、公开评估单位及负责人情况、公开评估鉴定机构情况、公开拆迁公司及负责人情况、公开市场评估单价、公开安置房源情况、公开安置房源使用情况、公开被拆迁特殊困难户认定条件、公开补偿标准和公开签约进展情况。
3.1.3 严格执法监督
为有效推动动迁工作健康有序地进行,还需要严格加强执法效能监察。
3.1.4 创新机制方法
动迁工作不但涉及面广、错综复杂,而且推动难度大、要求高,存在许多困难。这就需要在动迁工作中,不断开动脑筋,勇于创新,善于创新,创造解决问题的新方法和新措施。
3.2“和谐动迁”的启示
纵观“和谐动迁”的实践过程,笔者认为,其在四个方面对今后的动迁工作有所启示。
3.2.1 动迁活动必须坚持以人为本,进一步完善动迁补偿制度的合理性
动迁涉及到居民合法财产的征收征用,必须依法给予补偿,因此补偿是动迁过程中的一个关键性环节。动迁补偿不仅仅要考虑经济尺度,更需要综合考量居民的具体情况、实际需求,补偿的结果要体现以人为本的科学发展理念,要体现公平、公正的原则。
3.2.2 动迁活动必须坚持政策透明,以确保公开、公平、公正
实行“和谐动迁”,关键是实现政策的公开、透明。坚持政策透明,实行政务公开,让动迁居民知晓动迁的政策法规与办事程序、依据,不仅使动迁居民享有了充分的知情权,而且增进了对动迁管理部门的信任,有效地消除了心中的疑虑。
3.2.3 动迁活动必须坚持动迁双方平等协商,进一步畅通对话渠道
坚持平等协商,通过政府部门作为第三方身份介入,为动迁双方主体之间搭建对等的交流桥梁与平台,不仅畅通了协商对话的渠道,而且也有助于政府更为有效地监督动迁部门的工作,从而真正做到快乐动迁、和谐动迁。
3.2.4 动迁活动中政府必须坚持依法行政,适当介入,进一步发挥监督职责
动迁是为民造福的民心工程,要求必须依法进行,依政策执行。政府作为公共利益的代表者,在动迁工作中应做到“到位不越位”,准确合理地进行角色定位,明确何时介入、以何种方式介入,避免既当运动员,又当裁判员。既要注意防止行政权力的滥用和行政干预过多,出现腐败等问题;同时又要充分发挥监督职能,最大限度地保障动迁居民的合法权益,建设法治政府、责任政府和诚信政府。
参考文献
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篇7
出租地址： 面积： ; (租赁房屋具使用位置见附件图纸)
第二条 租赁用途及租赁期限
租赁用途： ，不能做非商业或非法用途.乙方承担全部经营责任。
租期_________年，自___年_________月_______日起至_________年_________月_________日止。工程免租期为 天，自_20xx____年_______月_______日起至_____年________月_______日止。其中20xx年 月 至20xx年 月 日期间为免租期。
租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还;乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第三条 支付方式
1、首年租金为人民币肆十捌万元整( 元),房租每叁年递增一次，增幅为原租金总额的5%，二次递增按前次递增后房租计算，不按原租金计算.具体付款金额和付款日期明细(单位：万元)如下：
2、乙方需向甲方一次性付清当年全年租金。
3、租金收取方式为上打租，乙方于每年 月 日前将下一年度租金交清，逾期甲方将收取乙方违约金日租金的三倍。
4、签订合同之日起，乙方需向甲方交纳保证金伍万元整。
第四条 租赁期间房屋修缮
1、在租赁期内，该房屋的基础框架结构维修责任由甲方负责.
2、如乙方对租赁房屋进行装修、改造，需将装修、改造的书面方案报给甲方，经甲方同意并签字后方可实施。甲方应于乙方提出书面方案五个工作日内做出同意或不同意的意见，逾期不答复视为甲方同意，如甲方不同意，应在此期限内一次性提出整改意见，双方将方案签字确认后即可实施。
3、本合同房屋经甲、乙双方依交接清单(附件一)交接并签字之日起，除本条
第1款因该房屋的基础框架结构维修责任由甲方负责外，若因乙方装修及使用过当等出现的问题均由乙方自行承担。
4、对于房屋因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行及时的无偿维修。其它问题均由乙方负责维护、维修。 第五条 各项费用的缴纳
1.甲方不承担任何费用，一切费用均由乙方负责。
2.该房屋出租产生的租赁税、租赁证的办理及经营手续均由乙方负责，同时使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视、水、电、暖气费、税金(租赁税、营业税)等。
第六条 在租赁该房屋经营活动中，甲方应当履行下列义务：
1、监督乙方遵守经营场所内的各项规章制度，对乙方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门。
2、甲方不得扰乱乙方正常营业秩序，如对乙方正常营业秩序产生严重影响的，由甲方承担因此给甲方造成的一切损失。
3、不准为乙方非法经营提供方便。
第七条 在租赁该房屋经营活动中，乙方应当履行下列义务：
1、不得超出核准登记的经营范围。
2、乙方在征得甲方书面同意的情况下，可以有根据经营需要转租的权利，但不得以甲方的名义从事经营活动。
3、不得从事违反国家法律法规和损害消费者权益的活动。
4、自觉接受工商、税务、物价、卫生、城市管理等部门的监督检查，不得扰乱甲方正常营业秩序，如对甲方正常营业秩序产生严重影响的，由乙方承担因此给甲方造成的一切损失。
第八条 甲方与乙方的变更：
1、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋部分或全部转租给第三方使用，必须征得甲方书面同意后，方可进行转租或转让。
2、如果出租方(甲方)将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租方出售房屋，须在对外出售三个月前告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。甲方在租赁合同期内(指五年)出售物业，需保证乙方按本合同规定的全部权利。
第九条 甲乙双方责任
1、甲方责任：
1)、甲方须于签订合同之日起，收到房租7日内将该商铺正式交付乙方使用。
2)、甲方保证该商铺交付使用时水、电不欠费。如超过十五天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲方需于当日无条件退还乙方保证金及全部费用。
3)、合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交的保证金。 乙方无须将房屋恢复原貌。
4)、合同期内，甲方不得将该物业转租他人，若甲方中途单方面终止合同，由此对乙方造成的全部损失，甲方须双倍赔偿。
2、乙方责任 1、未经甲方书面同意，不得拆改变动房屋结构。
2、不得改变本合同规定的租赁用途。
3、未经甲方同意，不得中途擅自退租的。
4、需按约定将装修方案报于甲方擅自装修、改造。
第十条 续租及租赁期满
1、租赁期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对场地的优先租赁权。
2、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备按房屋交接清单上标明的品项交还给甲方。
第十一条 合同终止
1.承租人有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋，剩余租金不予退还：
1)、乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的;
2)、经甲方提醒后，乙方仍拖欠房租30天以上的，保证金不返，合同终止。
3)、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
4)、未经甲方书面同意擅自改变房屋结构。
2、出租房屋甲方不能提供房屋正常使用有下列情形之一的，乙方可以终止合同，甲方返还乙方剩余租金。
3、本合同期限届满，双方不再续签合同的;
4、双方通过书面协议解除本合同;
5、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
6、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的;
7、当事人一方延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;
8、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的;
第十三条 免责条件
若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，甲方需退还预付租金。
第十四条 补充与附件
1、本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
2、交接房屋以经甲乙双方签字的房屋交接清单为准。(附件一)
3、在承租期内，如果甲方房产动迁，乙方应在接到甲方书面正式通知三个月内无条件腾房，甲方应当将未到期内租金于乙方腾房后三日内一次性支付。
4、签订合同之日起两年内出租房屋若动迁，甲方获得房屋及土地的所有补偿，乙方获得装修设施、设备及经营部分的补偿;签订合同之日起两年后若动迁房屋、土地及装修经营赔偿全部归甲方，与乙方无关。 第十五条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲 方(盖章)：_________ 乙 方(盖章)：_________ 法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________ 联 系 电 话：_________ 联 系 电 话：_________ _________年____月____日 _________年____月____日
完整房屋租赁合同范文二出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
为明确甲方与乙方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经双方协商一致，达成协议如下：
第一条：租赁房屋及用途
甲方将坐落于 的房屋(毛坯房)租予乙方作为 居住 使用，面积为 平方米。
第二条：租赁期限
租赁期限为三 年，即 年 月 日起至 年 月 日止，其中包括装修期一个月。
第三条：租金及保证金
一个月装修期内免收租金。装修期届满后开始计租。租金为每月人民币 元整，由乙方于每季度开始前3日内按季度向甲方支付租金，不足一个季度的按剩余时间一次支付。乙方在签订合同时需向甲方预交 元作为履约保证金，用于保证租赁期内责任的履行。本合同租赁期满，双方清算完毕，乙方无责退出当日，甲方向乙方无息返还此保证金。
第四条：双方权利与义务
(一)乙方对房屋进行装修时，自行负担装修押金及相关费用，并应严格遵守物业相关规定及要求。装修过程中造成自己或相关方损失的，责任自行承担。乙方装修后的附属物产权无偿归甲方所有，于租赁期满时完好交予甲方。
(二)租赁期内，房屋水电费、煤气费、电话费、物业管理费等费用均由乙方自行负担。如乙方不能按时缴纳造成甲方损失的，应当予以赔偿。
(三)租赁期限内，乙方应承担租赁房屋的修缮义务，并自行承担相关费用。同时，乙方应妥善使用、管理出租房屋的内外设备，未征得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构和设备。
(四)乙方不得转租，并不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全。
(五)乙方需合理使用并爱护租赁房屋及相应设施，并应承担房屋及相应设备设施的日常维护、维修及相应费用。保证房屋及设备设施处于安全及可正常使用状态。乙方未按时按要求对房屋进行必要的修缮，造成自身和他人财务损失和人员伤害的，应承担赔偿义务。
(六)甲方应于合同生效当日将房屋交付给乙方使用。并保证对房屋拥有相应的处分权。
(七)租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，并将房屋及附属物归还甲方，不得向甲方请求退还租金，搬迁费等费用。乙方应将自用家具物品搬迁清楚，不得故意留存占据，如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权，由甲方自行处理。对逾期不迁出者，甲方可向人民法院提请诉讼，一切损失由乙方承担赔偿。
第五条：甲方与乙方的变更
(一)若甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
(二)甲方出卖房屋，须在一个月前通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权。
第六条：合同的解除
(一)租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前一个月通知甲方，征得甲方同意，并支付一个月租金作为赔偿，且乙方不得向甲方索要任何装修补偿。如甲方确需收回房屋自用，也须提前一个月通知乙方，征得乙方同意，支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金，还应按时间折现给乙方相应装修补偿。
(二)乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：
1、乙方擅自将房屋转租，或转借他人使用的;
2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3、乙方逾期缴纳租金达一个月的;
第七条：续租
租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方，若双方均有意续租，可在届满前一个月提出续租意向，并议定合理租金并签订续租合同。如逾期不提出，视为双方不再续租。
第八条：违约责任
(一)甲方违反本合同相关条款的约定的，应向乙方支付二个月的租金作为违约金。
(二)乙方违反本合同相关条款的约定的，应向甲方支付二个月的租金作为违约金;但乙方故意逾期未交付租金的，除支付违约金外还应及时如数补交租金，如遇特殊情况暂时未交租金的，甲，乙双方可协商解决。
(三)甲乙各方如有违约，在支付违约金后，还有其它损失的，还应赔偿其它损失。
第九条：免责条件
房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。
第十条：争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十一条：合同生效
本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。合同自双方签字之日起生效。
甲方： 乙方：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
日期： 日期：
完整房屋租赁合同范文三甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
乙方租赁甲方门头房从事经营，为保护双方权益，本着公平、公正的原则，经双方协商，特签定本合同。
一、甲方门头房位于 ， 层，建筑面积约 平方米。
二、租赁时间为 年，从 年 月 日起执行。
三、租金支付方式先交租金后租赁，第一年从 年 月 日至 年 月 日，租金 元，大写： ;第二年租金 元，大写： ;第三年 元，大写： ，3年到期后，乙方享有优先续租权，租金另订，租赁期间，乙方如提前退房，租金不退。
四、租赁期间所产生的一切税费等由乙方自行承担。
五、双方权利和责任
1、合同期间，除不可抗力因素(如拆迁、自然灾害等)外，甲方不得终止合同，否则双倍返还乙方租金。
2、乙方如对房屋装修需经甲方同意，不得擅自施工，否则自果自负，所有装修费用均由乙方承担，合同到期或终止时，乙方装修的内部设施不可拆除和拆除会对房屋造成损坏的(如地面、包门边、墙边、吊顶等)不得拆除，甲方不给乙方任何补偿，能拆除的如空调等)拆除后不得损坏房屋结构，影响整体美观。
3、租赁期间，房屋内设施的维修费用由乙方承担。
4、乙方要守法经营，要做好安全、卫生等工作，处理好邻里周边关系，不得从事违法及安全隐患的活动，如出现后果自负。
5、合同期间，乙方不得擅自将房屋转租他人，如乙方欲转租他人，需经甲方同意并办理相关手续，合同期满后，如乙方不再续租，需提前告知甲方，结清水电费等，办理交接手续。
6、乙方违约，甲方有权停租，乙方所支付的租金不再退回。
六、合同中其他未尽事宜，由双方协商解决。
七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
八、本合同自签字之日起生效。
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第三，保护被拆迁人的权益，关健在于房屋拆迁是否依法进行，职能部门是否监管有力，补偿标准是否合法合理，安置措施是否及时落实，建设资金是否按时到位，法律救济是否渠道畅通。只有严格而又有效的监督管理措施，依法而又合理的拆迁补偿安置标准，安全而又到位的拆迁和建设资金，畅通而又公正的法律救济渠道，才能从根本上达到保护被拆迁人合法权益的目的，才能在经济建设和被拆迁人权益保护两个方面取得双赢效果。依法
目前，一些地方确实存在比较严重的违法拆迁问题，如个别地区至今还没有出台统一的拆迁补偿安置标准，导致一个项目一个价，甚至拆迁人定价；个别单位未取得房屋拆迁许可证，甚至规划红线尚未划出、用地手续尚未批准，即行违法拆迁；有的在拆迁补偿资金不足，安置措施不落实的情况下，匆匆拆迁，结果不仅拆迁中途停止，已拆户长期在外过渡，建设项目也难以按时开工建设；有的地方实行评估公司总额承包，评估公司则降弄虚作假，降低补偿费用，减少安置面积，通过损害被拆迁人的利益来增加自己的赢利，等等。
在房屋拆迁中，相对拆迁人而言，被拆迁人处于弱势，是需要予以特别保护的群体。下面，就房屋拆迁中如何保护被拆迁人合法权益，谈几点个人意见。
一、建章立制，加强管理
1、建立健全房屋拆迁有关规章制度是保护被拆迁人合法权益的重要保证。
建立健全房屋拆迁有关规章制度，是以拆迁法规为依据，在拆迁管理、服务管理、补偿安置、争议调处、监督检查等方面，通过制定具体的政策规章和规范性文件，建立依法、公正、规范、有序的房屋拆迁秩序，保护被拆迁人的合法权益。
2、加强对房屋拆迁的监督管理是保护被拆迁人合法权益的重要措施。
公告拆迁，接受监督。拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，必须将拆迁人名称、房屋拆迁许可证发证机关名称和文号、拆迁范围和四至、拆迁期限和搬迁期限、拆迁登记事项和诉权等内容，依法进行公告，接受社会监督。被拆迁人认为核发房屋拆迁许可证的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法向人民法院。人民法院在审理期间认为需要停止拆迁行为的，可以作出暂停拆迁的决定。
加强监管，维护秩序。首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机满天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。第三，加强对拆迁服务工作的监督管理力度，对无证服务、有证乱服务等行为，要坚决查处，决不姑息。要建立健康、有序的拆迁服务市场。通过开展经常性的房屋拆迁服务工作上岗资格培训和后续教育等工作，不断提高房屋拆迁服务队伍的政治思想素质和业务工作技能，保证房屋拆迁服务工作的公正和拆迁服务工作的质量。第四，加强内部监督管理，对违法核发房屋拆迁许可证、该管理的不管理、该查处的不查处、不该管的乱管等行政违法行为，要严肃处理，维护房屋拆迁正常秩序。
二、依法拆迁，规范服务
1、拆迁人依法进行房屋拆迁活动是保护被拆迁人合法权益的关健因素。
持证拆迁。持证拆迁的“证”，即房屋拆迁许可证。任何单位因建设需要拆迁房屋的，应持建设项目计划立项批准文件、建设用地规划批准文件、建设用地批准文件和拆迁方案等资料，向拆迁主管部门提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
按证拆迁。在房屋拆迁中，拆迁人必须按照房屋拆迁许可证核定的拆迁范围、拆迁期限进行拆迁，不得超过批准的拆迁范围或者拆迁期限违法拆迁。确实需要调整拆迁范围或者拆迁期限的，拆迁人应持相应资料，向拆迁主管部门提出申请，经拆迁主管部门批准，重新核发房屋拆迁许可证，并重新房屋拆迁公告。
2、规范的拆迁服务行为是保护被拆迁人合法权益的重要因素。
持证服务，“动”“评”分离。从事房屋拆迁服务工作的单位必须具有房屋拆迁服务资质，其工作人员必须具有房屋拆迁服务工作上岗资格。未取得房屋拆迁服务资质、上岗证的单位、人员不得从事房屋拆迁服务工作。同时，应实行拆迁服务“动迁与评估相分离”，动迁工作由具有动迁服务资质的拆迁服务单位实施，评估工作由具有价格评估资质的拆迁服务单位从事，各负其责。动迁单位受拆迁人委托从事动迁工作，对拆迁人负责；评估单位居中服务，如实评估，对法律负责，对评估结果承担法律责任。不得由同一家拆迁服务单位同时进行动迁服务和价格评估工作。
中介服务，依法收费。拆迁评估是拆迁补偿的依据。为保
证房屋拆迁价格评估的公正性，拆迁人、被拆迁人不得自行评估，拆迁主管部门也不得进行房屋拆迁评估。此外，动迁单位和评估单位应严格按照物价部门规定的标准向拆迁人收取动迁服务费和评估费，要坚决杜绝拆迁费用总包或者拆迁补偿安置承包。拆迁服务单位与被拆迁人分同一块蛋糕，吃亏的只能是被拆迁人。
三、标准合理，措施到位
1、符合当地经济状况实际的拆迁补偿安置标准是保护被拆迁人合法权益的根本所在。
房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被拆迁人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难；偏高的补偿安置标准，损害拆迁人的利益，影响招商引资，影响社会发展。
合理的拆迁补偿安置标准，应当符合当地的经济状况实际。衡量拆迁补偿安置标准是否合理，这有一条，“补偿费用与安置成本基本平衡”，即被拆迁人得到的房屋拆迁补偿款，能够支付同等级同面积安置房的购（建）房款；被拆迁人得到的临时过渡费，能够租得起一定面积的房屋。
2、落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。
房屋拆迁，拆迁人应当准备齐全拆迁所需资金，按拆迁协议的约定，及时向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等拆迁补偿费用。
同时，拆迁人还应向被拆迁人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人的，拆迁人应准备充足的购（建）房资金，及时购买或者建造符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人。实行货币安置的，拆迁人应按拆迁协议约定支付货币安置款。征用农村集体土地房屋拆迁实行宅基地安置的，拆迁人应协助被征地村办理农居点建设用地有关报批手续。
需要指出的是，许多地方把对被拆迁人的补偿安置当作仅仅是拆迁人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑拆迁安置工作，给被拆迁人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆迁人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被拆迁人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助，建造农村多层公寓或者提供规划农居点安置征用农村集体土地中的被拆迁人等，缩小了被拆迁人补偿收入与安置支出之间的差距，变“入不敷出”为“基本平衡”。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被拆迁人的安置问题，缓解了拆迁难的矛盾。
四、依法裁决，司法救济
1、依法调解和裁决房屋拆迁争议是维护拆迁双方合法权益的必要手段
在房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间对拆迁补偿形式、补偿金额、安置人口、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜有争议，在所难免。在协商不成的情况下，申请拆迁主管部门依法裁决，是解决争议的有效途径，也是拆迁双方的正当权利。
裁决工作的目的是保护合法，纠正违法，解决争议。因此，拆迁主管部门受理拆迁争议裁决申请后，应查明情况，进行调解。调解中应充分听取双方的陈述意见，保障争议当事人平等行使自己的正当权利。拆迁主管部门应认真核对资料，核实证据。对合法的主张，应予支持，不合法的主张不予支持。做到依法、公正，适用法律平等，以法服人，以理服人。
调解无效，拆迁主管部门应以事实为依据，以法律为准绳，及时作出裁决决定并送达争议各方，不得拖延不办。裁决后需要人民法院强制执行的，实行强制执行前，应当依法向公证机关办理被拆除房屋证据保全手续和拆迁补偿安置款提存手续，拆迁人必须依法向被拆迁人提供过渡用房或者作出安置措施。不能因强制执行而侵害被拆迁人的合法权益。
2、用法律武器保护自己是拆迁双方维护自身合法权益的法律手段
1、被拆迁人认为拆迁主管部门或者拆迁人有下述违法行为的，可以用法律武器保护自己。
（1）认为拆迁主管部门违法核发房屋拆迁许可证的，可以依法申请行政复议，也可直接向人民法院。
（2）认为拆迁主管部门不履行法定监督管理职责，对违法拆迁行为不查处，或者不依法查处的，可向该拆迁主管部门的上级行政机关或者同级人民政府投诉，也可向人民法院。
（3）认为拆迁主管部门违法裁决，或者对拆迁主管部门作出的裁决不服的，可以依法申请行政复议，也可直接向人民法院。
（4）认为拆迁人有违法拆迁行为的，可以向拆迁主管部门举报，也可向人民法院。
2、拆迁人认为拆迁主管部门行政不行为的，可以向人民法院。
3、拆迁双方发生拆迁争议的，可以申请拆迁主管部门裁决，也可向人民法院。
4、对于已经超过行政复议和诉讼期限，或者法律法规明确规定不属于行政复议和诉讼的事项，可以通过渠道，向政府和拆迁主管部门反映。
3、加强拆迁案件的审判和执行工作是维护拆迁双方合法权益的重要手段
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3.房屋权属登记的分类
（1）总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（2）初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（3）转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（4）变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（5）他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（6）注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、城市房屋权属登记案件的司法审查
以上所列举的各类房屋登记行为，权利人或利害关系人对房屋登记管理部门的行政行为不服，均有权向法院提起行政诉讼，接受法院的司法审查。司法审查标准是人民法院对行政行为的合法性作出最终评价的准则。由于房屋权属登记案件往往法律关系复杂，加之法律法规对此规定过于笼统，因而实践中对这类案件的审查标准一直存有争议。
目前，登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外，《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定，均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。大体而言，前述法律规范中对房产登记的条件主要设置了以下四个方面的内容：一是申请人资格及相应的证明文件；二是与登记内容相关的房产证件和其他证件；三是必要的房屋权属清楚、无争议的证明文件；四是是否存在违反法律法规强制性规定或公共利益，应不予登记的情形。上述内容简言之为证件齐全、权属清楚、无争议。房产登记机关在登记程序中的审查即为依据上述条件进行的形式审查。
已经颁布实施的《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条中的“查验”，是既要查又要验的意思，登记机关应当尽到审慎的义务，在最大程度上保证登记的真实性。比如，大量的房屋登记诸如转让、抵押，房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下，对于房产证的真实性，登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的，审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中，一处房屋出现两个房产证，结果两个房产证持证人都持证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，那么，登记机构肯定负有审查不严的责任。笔者认为房产管理部门在作出行政登记行为时，只是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人之间的纠纷，房产管理部门更无权进行裁决，不能加大房产部门的责任。在行政诉讼中，对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题，理论与实务中存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为，应采取形式审查标准，即审查的内容仅限于登记发证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果；另一种观点认为，应采取实质审查标准，即在审理中审查确定真正的权利人，从而决定对发证行为的裁判结果。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这种状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。房产登记机构在办理登记过程中，究竟应该承担多大的责任，是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查，还是不仅要进行形式要件的审查，还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性，这在实践当中一直存在争议。
司法实践中，如果采用形式审查的标准，将使行政诉讼重复登记机关的审查过程，无法体现司法机关对行政机关的监督，也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但如果采用实质审查的标准，则将面临更多的问题。一是与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利，也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决，而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实的状态的记载。由于登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准，因此，要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能；二是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议，体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准将使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼变成了民事诉讼。因此，我们认为，房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。
笔者认为，审理房产登记行政案件应依照前述法律规范中关于房产登记要件的规定作全面审查，即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言，该审查标准要求登记机关：一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照，审查申请人提交的材料是否齐全；二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照，审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求；三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链，申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。综上，在目前司法实践中，依照《城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》有关房屋登记的规定，登记机关对权利人的申请进行的审查，包含了形式审查的内容，即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，也包含了实质审查的内容，即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋权属登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。
三、审理该类案件中发现行政机关在办理房屋登记中存在的问题
1、忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
2、房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。例我院受理原告邵泽民诉黑河市房产管理局房产行政登记案。原告邵泽民是第三人邵郭氏的儿子，第三人邵长莹是原告邵泽民的儿子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房产一处，一直由邵郭氏与儿子邵泽民及儿媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申请，要求继承该房产，被告于当日为邵郭氏办理了该房屋继承变更登记后，又于当日应邵长莹的申请，为其办理了该房屋买受转移登记，并于2007年4月11日向邵长莹颁发了房屋所有权证。后该房屋动迁，2007年8月，回迁房屋即将竣工，邵长莹主张权利，原告邵泽民、第三人邵郭氏与邵长莹因回迁房屋的权属问题产生纠纷。原告认为是被告的具体行政行为侵犯了其合法权益，申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，被告在为邵郭氏办理继承变更登记后，未制作也未向邵郭氏颁发房屋所有权证，故该房屋权属并未实际转移到邵郭氏名下，被告为邵长莹办理房屋买受转移登记的行为违反法定程序，故判决予以撤销。
3、登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。例五大连池法院审理周士元诉房产处房屋变更登记一案，周世元与周德来系父子关系，五房权证青字第1007895号房屋所有权人为周世元，该房屋由周德来居住。2008年3月31日周德来与孙继福签订房屋买卖合同，周德来将其居住的房屋以80.000.00元的价格卖给孙继福。孙继福为了将该房屋所有权人变更登记为其房屋所有权人，依据其与周德来签订的房屋买卖合同，自制一份与周世元房屋买卖合同。孙继福向房产登记部门提供周世元的房屋所有权证、房屋买卖合同、孙继福的户籍证明，要求办理房屋产权过户手续。社区为具证明原房主周世元的房屋卖给了孙继福，周世元不知去向。孙继福依据上述材料，要求办理房屋产权过户手续。经房屋产权登记部门审查，将五房权证青字第1007895号房屋所有权证变更登记为五房权证青字第1010460号房屋所有权证，房屋所有权人为孙继福，并以五大连池市人民政府名义为孙继福颁发了五青字第1010460号房屋所有权证。因该房屋涉及拆迁，原告周世元对该房屋主张享有所有权，请求撤销被告为第三人颁发的1010460号房屋所有权证。法院审查认为孙继福向房屋产权登记部门提交的房屋买卖合同，卖房人处签名及按手印均系买房人孙继福所为，建安社区证明周世元去向不明与事实不符，可以确认为虚假材料。房屋登记部门依据虚假的材料为第三人孙继福颁发的房屋所有权证，依法不能成立，应予撤销。
4、违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。
四、对该类案件解决对策、意见和建议
1、正确认识房产登记行为的性质，把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质，才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。
2、明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。
3、注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大，矛盾尖锐，处理不当，会影响社会稳定，对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑，真正使行政审判体现公正、公平。
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一、“三旧”改造档案的门类
“三旧”改造是一项系统工程，涉及国土、规划、“三旧”办、房管、市政管理等多个部门，包括立项、规划、审批、验收等多个管理环节。“三旧”改造过程产生了一系列档案资料，需要对其系统梳理、完整记录。结合社会民生关注的信息，“三旧”改造档案应包括以下几方面的内容：
1．规划管理类：规划部门编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，制定改造方案，办理项目所形成的档案。
2．土地管理类：国土资源部门办理农用地转用、征收土地等用地工作形成的文件，土地确权、登记，国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等环节产生的档案。
3．建设工程类：“三旧”改造中房屋的拆迁管理，建设工程项目(包括建筑、市政设施、地下管线)的报批、施工、验收过程产生的档案。
4．产业转型类：“三旧”改造中涉及立项投资的和制定产业政策而形成的档案材料；国企转制后企业资产评估、流向、转让、拍卖、重组以及职工安置、分流、政策处理等方面所形成的档案。
5．社会保障、居民安置类：在房屋安置、拆迁补偿等方面形成的档案。
6．其他类：财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门配合“三旧”改造工作所形成的档案。
二、改造模式不尽相同，档案工作各有侧重
结合人民生活需要、房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，“三旧”改造的整治模式可分为全面改造、综合改造、历史文化保护改造三种模式。根据不同的“三旧”改造模式，档案工作重点也有所不同。
(一)全面改造模式
1．全面改造模式的内容
全面改造模式是针对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。
2．档案工作的重点――记录拆迁全程
对于全面改造模式，档案工作的重点是记录拆迁全过程，保存全面改造项目系统完整的档案资料。
一是注意收集用地、规划、拆迁、建设等管理审批环节的档案资料。(1)“三旧”用地的调查摸底档案信息。全面改造前对每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况的调查、记录，并形成分类列表造册。(2)“三旧”项目在规划、拆迁、建设方面的管理性文件。如征地批准文件、红线图、补偿等文件材料和各标段的标书、标价、施工组织、设计等档案材料应收集齐全并得到妥善保管。(3)“三旧”改造项目规划档案。“三旧”改造项目的规划和实施方案、改造方案。包括改造范围、规划功能和设计条件。全市近期、中期、远期目标任务和年度实施计划等档案资料。
二是注意保存完整的动迁资料。为实行“阳光动迁”，保证改造区域居民的参与权和知情权，全面改造过程中会面向居民征求意见，并就拆迁补偿达成协议。档案工作者要注意全面、及时、动态地收集征询意见和拆迁补偿方案、安置信息，以备查询。
三是加强建设工程档案的监督指导。强化对全面改造地区建设工程档案的监督、指导、检查、验收等行政职能。开展有针对性的工程档案培训，讲授有关档案法律法规以及档案整理、验收、移交等方面的内容。
四是开展声像档案全过程的跟踪记录。主要跟踪拍摄的内容包括：“三旧”改造过程中涉及市领导重要现场视察活动；改造前的原貌、特色建筑和典型环境；村民、市民、企业主要活动；改造实施过程；改造完毕全新面貌等。
(二)综合改造模式
1．综合改造模式的内容
综合改造模式是对于危破房或建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民生活条件。
2．档案工作的重点――关注民生问题
对于综合改造模式，档案工作的重点是关注民生问题，收集服务民生的公共服务档案，提供优质服务。
一是注意收集公共服务设施建设档案资料。综合改造模式主要是为配套设施较差的居民提供完善的生活设施，档案收集的重点可放在综合改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通信等公共服务设施的更新改造情况，如为解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地的地下管线档案。
二是优质高效，提供档案信息利用服务。以提供优质服务为宗旨，整合档案信息资源，为“三旧”改造提供一站式服务。“三旧”改造有许多涉及改善民生的项目，如环境整治、公共服务设施改造，这些项目的规划和实施与市民的生活密切相关，也是档案服务民生的重要内容。对于局部改造模式的项目，档案工作的重点应放在部门协作、资源整合、构建一站式的档案服务体系。
(三)历史文化保护改造模式
1．历史文化保护改造模式的内容
对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁，疏解历史文化保护建筑的居住人口，探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，建立保护历史文化建筑的新机制。
2．档案工作的重点――留存城市记忆
对于历史文化保护整治模式，档案的工作重点是征集历史档案、重塑城市记忆。
一是主动出击，征集历史档案。征集工作的宗旨是传承旧城历史文脉，记录地区传统特色和人文氛围，尽可能保持历史档案资料的完整性。征集工作应从保护遗产、传承文化的角度出发，以“内容多样化、题材多元化”为原则，重点征集具有历史文化底蕴、反映人文环境、历史风貌、建筑特征环境的历史档案资料(例如照片、志书、地图、建筑物构件)。
篇11
土地资源管理的目的是合理开发、利用土地,这是一个“提出设想―论证方案―确定实施”的过程。它与我们的生活息息相关,学校建在哪儿,医院建在哪儿,甚至我们居住的小区的建造都需要经过土地管理部门的规划、审批。
就拿杭州汽车东站搬迁的例子来说,旧东站离市中心很近,随着客流量不断增大,进出的人流、车辆使得车站周边的交通拥堵不堪。另外,从城市规划发展来看,对外交通一般设置在城市的,以避免众多大型车辆穿越市区,保证城市内部交通和对外交通有序进行。如果两者混杂在一起,整个城市的通行能力就会大打折扣。所以,汽车站应该搬迁到城市相对边缘的地方。
有了搬迁车站的规划后,就要论证方案。为什么会搬迁到九堡而不是其他地方呢?九堡位于杭州郊区,有不少村庄,人口并不密集。随着城市化发展,种地不再是当地农民的主业,于是就有大量土地闲置。当然杭州有许多这样的地方,最终选址九堡,还和杭州市的城市开发方向有关。通常把大型公共设施布局在一个地方,可以迅速拉升该区域的经济,比如拉动地价、促进消费、吸引投资等。政府希望城东地块能够迅速被开发起来,于是九堡就成了城东开发政策的受益者。
方案确定后,就可以开始实施了。这时,先要通过土地勘测了解地形,并对区域内的土地分别属于谁、目前的用途进行调查,然后上报审批部门进行审批。审批完成后,即可进行动迁――九堡的土地有不少属于当地农村,这就要以村为单位征用土地,将村民动员搬迁至别的地方,动迁完成后才能开始建设。
这样一个从论证方案到实施的过程复杂而周密,需要土地资源管理专业出身的专业人士来具体操作,需要国土资源管理部门中的规划部门、审批部门、勘测小组的通力合作。
专业知识文理兼备
通过杭州汽车东站搬迁的实例我们可以看到,对土地的规划利用并不是想当然的,需要专业理论知识为依托。这就要通过《土地经济学》《土地管理学》《城市与区域规划》《土地规划学》等课程来了解土地规划、利用的原则和方法。这其中,《土地经济学》和《土地管理学》十分重要,因为影响土地规划最重要的两个因素就是经济和管理。
经济因素指的是土地的价值。农业用地的价值体现在肥沃程度上,城市用地则体现在它所处的位置和繁华程度,这些都对它们的开发形式有影响――肥沃的农用土地不用来耕作而用做房产开发十分可惜,而地处城市中心的繁华区域发展商业就再好不过了。
管理因素则是人为规划对土地利用的影响。比如,把汽车东站搬到九堡就含有政府希望借此推动这一地区发展的因素在内。
另外,由于对土地的规划利用是政府行为,讲求科学严谨,不能出一丝差错,所以,了解土地的产权、产籍以及税费等相关的法律法规十分重要,会有专门的课程讲授这些知识。
这些是土地资源管理专业“文”的一面,“理”则体现在实践操作上。
地形勘测是实现土地管理的重要辅助手段,《测量学》课程就是为此而设。首先要学习使用各种测量仪器,比如测量地面两点间高差的水准仪、测量水平角度和垂直角度的经纬仪等;然后进行实地测量――测量给定区域的地形,包括房屋的位置、树木的分布、空地所占面积、围墙沟渠的位置等,并将其画出来,形成一幅地形图,让看图的人不去现场也能了解那里的建筑、绿化的分布情况。
需要注意的是,由于规划、设计都将在这幅图纸上进行,所以并不是画一个大概就可以应付的,图纸上1厘米的差错在现实中可就是几百米了。所以,勘测也是个精细的活儿。
就业:公务员录取率高
土地资源管理专业有一定的技术性,相较工商管理、经济管理等“万金油”类型的专业,社会需求量并不大。进入国土资源管理部门、城市建设管理部门、规划部门等与土地管理相关的政府部门工作是这个专业毕业生的就业首选。陈永鉴所在的班级毕业时大约有三分之一的同学考取了国土资源管理部门及相关事业单位,他说,这比其他专业考取公务员的比率高多了。
由于掌握土地勘测技术,土地资源管理专业的毕业生还可以进入土地勘测规划研究所、测绘机构工作,一些生产测绘仪器的公司也会需要这个专业的毕业生。
此外,土地资源管理专业的毕业生还可以进入房产公司或物业管理公司等与房地产相关的行业。这些公司都会有涉及土地的业务,例如参与土地“招拍挂”(俗称“拿地”)、土地评估、办理各类有关土地的相关手续等。学土地管理专业的人拥有“拿地”、评估的专业知识,熟知相关法律法规,从事这类工作得心应手。
当然,继续深造也是很好的选择。陈永鉴就曾在本科毕业后选择了“地理信息系统”专业读研,“适当改变研究方向,攻读城市规划或者城市管理方面的学位也是不错的选择。土地利用与城市发展密不可分,融合这两者知识,可以拓展专业面,满足社会对‘多面手’的需求。”
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篇12
一、国有土地上房屋征收与补偿工作的问题
《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然将房屋征收工作提到了法律的高度上，但是过于宽泛，缺少落实细则。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施为房屋征收工作提供了法律保障，但过于宽泛，缺少具体的操作细则，使得房屋征收工作没有统一的操作行为。随着经济和形势的发展，因时而动、因地而变的情况时有发生，需要准备和提交的材料不统一，导致征收工作实施过程中，被征收人房屋证明资料不完整或自然人的情况不明确，令征收工作无法顺利、稳定地开展和完成。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中公共利益的范畴和外延伸缩性、弹性过大，使得部分为谋取个人利益的人有机可乘。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定了征收条件是为了公共利益的需要，但在实际征收中，一些人为谋取个人私利，混淆概念，把私人建厂或开发小区等都贴上“为促进国民经济和社会发展的需要”的标签，打着“公共利益”的招牌，挂着“公共利益”的幌子，称其是符合政府纳入国民经济发展规划的项目，使公共利益的范围更加模糊，公共利益的外延更加庞大。
征收补偿不及时，公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。在房屋征收过程中，一些市、县因财政资金不足或人为原因造成征收补偿不及时的现象时有发生，以致公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。这样也给房屋征收工作带来了很不好的影响，使房屋征收工作很难大范围地展开，并致使后续工作无法进行。给一部分百姓造成房屋征收补偿款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收补偿不及时现象的存在使政府失去了公信力。
征收补偿条例过分强调了行政机关的主导地位，并且缺乏有效的监督。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，过分强调了行政机关的主导性，使征收的许多事项都掌控在政府的手中，缺乏有效的监督，这样就使得一些人为谋取个人私利而放弃原则和失去党性，致使暗箱操作频出，腐败滋生，使社会矛盾激化，房屋征收与补偿纠纷越来越多，越来越激烈，影响了经济的发展和社会的稳定，并且导致了不可估量的后果。
征收补偿标准的制定存在矛盾。征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
二、如何加强国有土地上房屋征收与补偿工作
1、依法征收是做好房屋征收补偿工作的前提
严格依照《征收条例》等法律法规开展征收工作，既是维护公共利益、被征收房屋所有权人合法权益的需要，又是顺利开展征收和保护征收从业人员的需要。故此，以依法征收为主线，严格执行征收条件和程序，有序地实施征收工作尤为重要。首先要符合六个征收前置条件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市国民经济和社会发展规划；3.符合土地利用总体规划；4.符合城市规划；5.符合专项规划；6.如以保障性安居工程建设、旧城区改建名义申报，则该项目应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。其次，征收程序要不含糊:征收申报、初步审定、调查登记、拟定方案、组织论证、征求意见、公布修改情况、组织听证、风险评估、作出决定、公告、通知停办手续一步也不能少。再次，补偿程序要到位：确定评估机构、签订评估合同、提出分户价格、公示评估结果、提供评估报告、复核评估报告、组织技术鉴定、订立补偿协议、作出补偿决定、申请强制执行、公布补偿情况、公布审计结果每个环节都要到位。
2、高位推进是做好房屋征收补偿工作的关键
房屋征收工作难度大，需要解决的问题多，只有坚强的领导作后盾才能顺利推动。在房屋征收过程中，各地主要领导亲力亲为，通过电视讲话，现场巡查，召开动员会、推进会、调度会等形式，甚至亲自挂帅包户做动迁，显现出政府的坚强决心和表率作用，有力地推动了房屋征收工作。同时，实行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收部门都能结合本地实际和征收项目的个性，进行社会稳定风险评估，对可能出现的风险进行识别，在征收过程中尽可能做到规避风险，征收条件不具备或风险系数高的项目实行暂缓。
3、安置到位是做好房屋征收补偿工作的后盾
为做好征收工作，各地都能多方筹措资金，做到钱不到帐、安置房不开工就不正式启动房屋征收。实行补偿款专款专用，全额拨入征收办的专户，由征收办统一把关，做到即签即付，使被征收人放心，没有“打白条”的现象。针对安置房未完工的情况，采用先给予货币补偿，待安置房建好后再购买的办法，有效地觯决了被拆迁人的后顾之忧。
安置到位还要体现公平公正。在征收的执行过程中，应严格按照政策标准，奉行公平、公正、公开，合情、合理、合法的原则，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。严格落实拆前拆后一个样、拆大拆小一个样、拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样的征收准则，杜绝“先签约吃亏，后签约受益”、“多叫的鸟儿多吃食”、私情补偿等不公平现象的发生，从而赢得被征收户的充分信任和积极配合。安置到位还要体现优先保障，只要被征收人符合住房保障条件，就可按签约拆除先后顺序优先享受保障性住房。如玉山县七星街棚户区改造项目安置保障性住房24户，解放中路棚户区改造项目安置保障性住房5户，万年县安置保障性住房4户。
4、补偿合理是做好房屋征收补偿工作的保障
为了制定出科学合理、操作性强的征收补偿方案，则要改变往日“先结婚，后恋爱”的做法，工作人员要逐一登门入户，充分了解被征收户的房屋状况、基本要求、思想动态、家里的特殊情况等，在做到“胸有成竹”的基础上，依据相关法律法规，制定出扎根实际、便于操作的房屋征收补偿方案。如：玉山、德兴、万年、波阳等县由于充分吸纳了被征收群众合情合理的意见和建议，遵循了市场规律，补偿方案凸显出客观、公正、惠民等基本特性，为整个征收工作的顺利开展奠定了坚实基础。同时，还制定了《房屋征收补偿信息公开制度》。确保房屋征收的相关法律、法规政策常年向社会公布；房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补助奖励政策和标准、补偿决定在征收范围内公布；房屋调查结果、初步评估结果、分户补偿情况等能在征收范围内向被征收人及时公布。如凡是支持配合征收工作，按时完成搬迁的被征收人应当给予诸如阶段搬迁奖、快速搬迁奖、安置房公摊面积差奖等，让先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样，杜绝“多叫的鸟儿多吃食”等不公平现象的发生。
5、部门配合是做好房屋征收补偿工作的靠山
在征收实施过程中，各部门各单位应牢固树立“上下一盘棋”思想，无条件服从和服务于征收工作这一大局，通力协作，切实履职。在停办业务中，工商、税务、规划、建设、房管等部门要予以配合；在房屋拆除过程中，管线、电力、自来水、城管、交警等部门要全力支持；在动迁过程中，凡是涉及到有被征收人的单位，更应全力配合，协助做通被征收人的思想工作。在房屋征收过程中，各地没有出现采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁现象，也没有出现采取“株连式拆迁”和暴力征收的行为，没有出现贪污、截留、挪用征收补偿款的现象。故此，征收工作得到了绝大多数群众的支持和理解，没有发生因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省进京上访的现象，也没有申请过人民法院实施强制执行的情况，房屋征收工作中没有出现违法违规案件。
结束语
随着经济的快速发展，城市进程的步伐也不断加快，在国有土地上的房屋征收变得越来越频繁。房屋征收工作的开展为城市的发展开拓了道路。房屋征收工作涉及的范围广，人数多，涉及到不同的利益主体，并且都牵扯到百姓的切身利益，因此房屋征收与补偿工作已经成为政府工作的重点之一。房屋征收与补偿工作要以法律为依据，积极开展和完善房屋征收与补偿工作，使房屋征收与补偿工作为城市发展提供良好的社会环境。
参考文献
[1]刘禹.国有土地上房屋征收与补偿中的财产权保护研究[D].辽宁大学,2013.
篇13
经甲方与乙方认真协商，甲方将__________县__________路__________号门市房__________平方米租赁于乙方，租赁期__________年，年租金__________万元。
一、租金
自甲乙双方签订租赁房屋合同时起，租赁房屋合同生效，具有法律生效责任，双方认真履行合同内各项事宜。自签订租房合同时起，乙方须将租赁房屋租金交付于甲方 万元人民币。待11个月后即__________年__________月__________日之前乙方须将第二年租金__________万元人民币交付甲方。如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有权收回所租赁房屋，合同失效终止。
二、乙方的责任
自租赁甲方门市房起，具有门市房使用权，乙方需装修房屋，如改变内部房屋格局，须经甲方同意后方可改变房屋格局，装修费由乙方自担。但租赁期满如不再租赁，须经甲方检查房屋，如发现房屋在乙方租赁期间主体结构遭到，须按市价进行补偿。
1、乙方租赁甲方门市期间，乙方须认真守法经商，要遵守消防、防火安全，社会治安、环境保护及所涉及的一切法律程序，经营期间出现一切问题由乙方承担，甲方不负任何责任。
2、乙方在租赁甲方房屋期间不得收回或转让他人，(拆迁除外)。
3、待乙方租房合同期满后，如不再继续租赁，将门市房交付给甲方时内部装修不得拆除。
4、在乙方租赁甲方门市房期间，房屋水费、电费、环保费、治安费、卫生费及其他费用均由乙方承担。租金随市场价格不得增减5%
三、甲方的责任
甲方在乙方租房合同签字时起，甲方不得干涉乙方经营(在不违背有关法律条文下)，甲方具有监督乙方使用房屋的权利。
四、其他
1、在甲方将门市房租赁乙方经营使用期间，如发生不是人为的天灾使房屋遭到损坏，甲方不追究乙方的责任，余下房租退还问题由甲乙双方协商而定。
2、如在乙方经营期间，租赁合同没到期，遇到国家，有关单位和开发商对房屋进行动迁的情况时，乙方需无条件的停止经营，甲方按合同规定余下的租金退还于乙方。合同终止。
3、自接到动迁搬迁通知起，乙方须在 日内，搬出所租赁的房屋，甲方不负责乙方任何附加的条件，一切和乙方遗留的问题和经济纠纷及所装修造成损失及带来的其他问题，均由乙方自行处理，甲方不承担任何责任。
4、如不动迁，租赁房屋期满后，如乙方再租甲方门市房时，须经甲、乙双方协商重新签订租房合同。
此合同甲、乙双方签字盖章后生效，一式__________份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
门市房租赁合同范文2出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将自己拥有的门市房屋出租给乙方使用，乙方承租该门市房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条 房屋情况：
甲方出租给乙方的房屋位于乐亭县茂北街，门牌号是。该房屋现在没有装修，墙上有很多小洞，踢脚线有些脱落，屋内没有物品。至签约之日即今天，该门市房的水表字数为，电表字数为，此水电费已经结清，和本承租人无关;天然气表字数为，天然气设备(可否)正常使用; 太阳能热水器设备(可否)正常使用 ，暖气设备(可否)正常使用。至签约之日以前此门市房的物业费与本次承租人无关。
第三条 租赁期限、用途
1、该门市房屋租赁期自20xx年5月 日起至20xx年6月1日止。
2、乙方承诺，租赁该门市房作为开小超市类商店使用，并且爱护此房屋。
第四条 甲方应提供该门市房的房产证和土地使用证、身份证，乙方应提供身份证。双方验证后乙方可复印甲方的房产证和土地使用证，以备办理工商营业执照和税务登记证使用。
第五条 租金及支付方式
该房屋租金总额为壹万捌仟元整。
房屋租金支付方式如下：
甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，并且交付该房屋钥匙、天然气卡等使用房屋的必需品。
第六条 租赁期间相关费用
租赁期间，房屋和土地的产权税费由甲方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，由甲方负担。
此期间乙方自行使用的水电等费用由乙方承担。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。
第七条 如果出现本合同中未尽事宜，甲乙双方本着友好互利的原则协商解决。
第八条 本合同自双方签字按手印之后生效。本合同一式两份，由甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
门市房租赁合同范文3甲方：
乙方：
为活跃经济，服务社会。经过甲、乙双方商议，现就有关门市房租赁事宜达成以下协议，共同遵守执行。
一、租赁场地为滨江公寓东侧临街第二铺面，其营业室面积约47平方米。其假层式楼屋使用权属甲方。
二、租赁期从XX年7 月20日起至年月日止，共
三、年租金第一年度为元，在XX年月日前一次性付清。第二年度为元，在年月日前一次性付清。第三年度为元，在年月日前一次性付清。乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房产，乙方违约所以造成的经济损失责任由乙方负责。
四、装潢问题。现有装潢属于甲方所有，乙方如果要再进行装潢，应该事先经过甲方同意，合同期满后其装潢设施不得人为损坏，无偿留给甲方。
五、设备、设施问题。属于营业性设施、设备为乙方所有，租赁期满后乙方带走。属于房产设施和水、电设备为甲方所有，租赁期满后乙方不得拆除和移动。
六、乙方在经营中要遵纪守法，经常进行房屋和水、电、气的安全和防火检查，不得改变房屋结构，水泥地板承重不得超过400 公斤/ 平方米，如果发生安全事故均由乙方负责，乙方按时向有关部门交纳水、电、气、清洁费用，并负责门市前的日常保洁和治安工作。
七、乙方在合同期间不得擅自将门市房转租给他人，如果有特别情况，需要经过甲方同意并在合同上签字方可以转让，否则甲方有权收回房产，并不退未到期租金。
八、租赁期间除房产税以外的税费由乙方负责。
九、甲方收取乙方水电押金元。租赁期满待乙方交清当期
水电费后，甲方一次返回押金(不计息)。
十、经营期满时，乙方应该保证灯亮、排污畅通，门窗和玻璃完好，如果有损坏，乙方应按价值赔偿(自然陈旧不在此列)。
未尽事宜，由双方商议。
本合同一式二份，经过双方签字即具法律效力。
