引论：我们为您整理了13篇地产开发税收筹划范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
一、房地产企业的税收现状
近年来我国的房地产开发企业发展很迅速，其缴纳的税收成为了中央和一些地方政府财政收入的一个很重要的组成部分，成为了推动相关联的行业经济发展的重要力量。在我国的房地产业中税收具有征收范围广、税费项目种类繁多、并且税收收入分散等特点。
二、房地产企业税收筹划的意义
房地产企业如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。除此之外，对于房地产企业来说纳税的风险也比较大，因此要想使企业的资金能够合理的分配，从而在最大限度上降低企业成本，做好税收筹划是非常有必要的。做好税收筹划有利于房地产企业合理的依法纳税，可以提升企业的外在形象，同时合理、清晰、有效的纳税还可以帮助国家税务机关提高税收管理水平。另外，税收筹划还有于国家经济的宏观调整和健康快速发展。因此看来，房地产企业的税收策划不仅仅对企业的健康发展有重要作用，同时对国家的税收制度的维护也是很有意义的。
三、房地产企业税收筹划的一些策略和方法
房地产企业的业务复杂，经营活动多变，根据其特点进行房地产企业的税收筹划一定要讲究策略和方法，这样才能有效减轻企业压力，降低开发成本，减少税负，增加经济效益，打造企业的核心竞争优势。
（一）筹资利息支付的税收筹划
房地产开发企业开发项目所需资金一般较大，进行资金税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等融资方式，利息可以税前列支，达到抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。我们可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划，特别是对土地增值税的税收筹划中具有很大的意义，税法规定在土地增值税计算增值额中的房地产企业开发费用的利息支出,纳税人能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除利息,但不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，并且最多扣除土地成本和开发成本之和的百分五。；相应地,当纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明时,可扣除的房地产开发费用位土地成本和开发成本之和的百分十。因此房地产企业当开发的房地产项目筹资途径为借款并需要支付利息费用的,预计费用较高时,可选择据实扣除利息；预计利息费用较低时,可按比例扣除,这样可以达到降低土地增值税的计税增值额。
（二）通过临界点来进行税收筹划
这个方法在房地产企业中基本用于土地增值税的税收筹划，根据国家税法规定的我国普通住宅土地增值税的20%起征点（即所谓的临界点）来计算企业的收入和支出，在开发成本和销售定价上进行充分的预计，可以采取增加开发成本，增加可扣除的房地产开发费用的计算基数，降低增值额，减少税负；也可以根据市场行情适当降低销售价格，减少收入，使增值额在临界点之下，这样就可以达到免征土地增值税的目的，当然降低收入引起少收款项，但我们要再考虑少收款项和增加税负的金额中来进行比较，确定一个能使企业税负最低的价位。
（三）利用不同的经营模式进行税收筹划
1、房地产企业收入确认的条件是固定的，因为房地产企业开发产品一般价格较高，有些客户无法一次性拿出款项来购买的时候，可采取分期付款的合同方式，按合同约定分期收款，这样按会计规定及税法规定未收款项都不符合收入确认条件，可以再符合条件时再确认收入，如果合同约定的分期款项是跨年度收取的，则对节约企业年度所得税有很大的影响。从而达到税收筹划的作用，但也要考虑款项回收的可能性，不能给企业造成损失。
2、房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等经营模式。这两种经营方式所涉及应缴纳的税种各不相同，存在着较大的税收筹划空间。出租属于服务业，房产税按照租金收入来计算，但需要缴纳其他相关营业税及其附加等，投资联营模式房产税按固定资产余值来计算，不再需要缴纳其他营业税及其附加等，但两者都需要缴纳土地使用税和企业所得税，并且土地使用税计算依据一样。因为租金收入比较固定，联营收入比较不具有不确定性，我们可以根据租金收入来进行计算比较，看何种模式的税负较低。
总之，在房地产企业中，税收是企业成本的一大组成部分，它对于企业有着十分重要的意义，进行税收的合理筹划，从而在现有条件下最大限度的谋取较轻税负，有助于增加企业的收入，提高企业的核心竞争力，维护企业的各项纳税权益，并能使企业自身的价值实现达到最大化，促进企业的良性发展。
参考文献：
[1] 张振媚：房地产企业税收筹划 .首都经济贸易大学 . 2010
篇2
契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。
2.房地产开发企业的主要开发流程
房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。
项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。
有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。
在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。
当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。
二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议
1.土地取得环节
通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。
2.前期准备环节
在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。
在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。
3.工程施工环节
针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。
4.完工销售及清算环节
篇3
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1 选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2 开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1 通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2 相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3 销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1 针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2 减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[m]，大连：东北财经大学出版社，2005。
[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[j]，市场论坛，2006(2)。
[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
篇4
一、房地产开发成本费用税收筹划的内容和意义
房产开发企业在实际经营过程中的税收成本涉及的内容比较多。税收筹划就是将这些费用进行综合分析整理，因此税收筹划对于公司企业和国家经济发展及税收都有重要积极的意义。对于房地产开发企业来说，合理合规的税收筹划政策能够有效的减轻企业税务负担，在增加企业经营利润的同时，也提高了企业在市场中的竞争力，促进了企业稳定健康的发展；对于国家来说，企业良好的税收筹划能够促进企业本身跟随国家相关产业政策的导向开展各项工作，对于市场经济的管理优化，国家税收和经济的发展都会促进发展。
二、房地产企业开发成本费用税收筹划模式和方法
（一）可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用
对于生产单位而言，如果是一个长时间的开发行为，我们可以将这段时间内开发过程中涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，这样可以避免除出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免过多的税款缴纳出去，起到节约资金的作用。房地产开发企业如果从一开始立项起就考虑将税务这块进行一套完整的税收筹划，那么这个项目就成功了一半。所以说企业要根据自身情况来选择适合自身经济发展状况的的开发形式和税收形式。土地增值税纳税人因转让房地产产品所获得的资金收入扣除政策要求的项目金额后剩余部分的资金被称作增值额，该部分作为扣除项目金额最重要组成直接关系着房地产开发企业的开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。作为一个房地产开开发企业其开发成本支出越高，那么它应缴纳的税金就会越小，反之如果开发成本支出越低，则它应缴纳的税金就会越大。纳税人如果能够按一定比例和限度进一步扩大费用支出，这就会节省大量的应缴纳的税金。但是凡事都有个限度，如果过量而且毫无限制的采用这种方式的税收筹划，将会引起税务部门的注意，后果就是倒逼这税务部门重新调整纳税政策，结果是企业非但没能按自己的预期设想，反而浪费时间得不偿失。
（二）税收筹划可通过合理选择会计处理方法进行
会计处理方法的筹划包括预提费用、个人所得税、开发的产品与可出租的产品、正常营业、管理和财务等几方面的费用。房地产开发过程中广告宣传费用是不可避免的。根据我国的税法规定，广告费用的支出都有一个限度，就是说房地产企业每一个纳税年度的广告宣传等费用支出均不得超过产品销售收入的15%内按照实际发生额扣除。有些大型企业集团广告部分需要统一策划，费用由总公司统一列支，为避免出现总公司因广告费支出超出15%，,而子公司不足15%的情况发生。针对这一情况，可以让与子公司业务有关系的广告费由子公司来承担。房地产开发企业项目完成时还运用预提费用得方式，提前把增加成本的部分计入，该运转的作用就是根据市场和法规合规合理延缓企业所得税的缴纳时间，为房地产企业赢得充分的时间价值。
（三）利息支付的税收筹划方法
房地产开发企业进行房地产活动需要大量资金的支持。一般来说企业可通过筹集基金的方式、银行贷款的方式等来实现资金的来源以用于开发项目。房产企业如何利用筹集资金方式的不同来降低纳税基数也是属于税收筹划的一部分。例如可以贷款或筹集资金的利息部分当做税前提前列支，这样也能达到抵税效应从而进一步降低企业纳税金额。对于债券融资方式来说，股票属于权益资金的范畴，只能按照税后的利润来进行按比例分配，所以该方式不能作为筹划来降低房产企业的纳税基数。其他方面我们还可以合理利用资金利息来进行税收筹划的方式，我国税法规定在计算土地增值税增值额时，其增值额中涉及到房产企业开发活动的费用利息支出时，如果纳税人能够按照转让房地产开发项目来计算分摊并且让其能够提供资金的金融机构证明的允许其按照实际扣除资金利息，但最多只能扣除土地成本以及开发成本资金总和的5%。不能超过同一时间段内商业银行同样类别业务的贷款利率计算的金额。
（四）可以通过临界点方法来进行税收筹划
该方式可作为房地产企业开发活动中的土地增值税的税收筹划来使用，根据我国税务法的规定要求，建设中的普通商品房住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值就是税务纳税的临界点。房地产行业中它一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若房地产开发企业建造并且销售住宅时，其增值税额没有能够超过扣除项目资金金额的20%，则可以免征土地部分的增值税；如果说其增值额度超过了项目本身按规定需要扣除的项目资金金额的20%，就应该按照税务部门规定的费率对项目全部增值额度进行计算缴纳。该部分中出现的“20%的增值率”指的是“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。因此如果房地产企业销售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值税缴税临界点。可以增加项目开发的成本措施费用，通过用于扣除的计算基数，来降低房产销售的增值金额以便减少需要缴纳的税金；此外也可以根据房地产市场情况适时降低商品的销售价格，降低资金收入，使得整个项目的增值率小于20%以下，从而享受到该项项目的税收优惠。
（五）可利用两次销售房地产筹划的方法
土地增值税是房地产企业需要缴纳的主要税种之一。土地增值税计算方式采用超率累进税率的方式，这就说明如果房地产销售的增值率越高的话，那么它所缴纳的税率也会越高。针对这种状况，可通选择用房地产两次销售的税收筹划方法，通过筹划将房地产产品的销售单价分解来实施，以降低房地产销售产生的增值税率。此外如果房屋销售的是已经装修过的房屋，那么在进行税收筹划时可以将该装修过的部分单独出来，作为一个独立核算项来纳入税收筹划，以减少土地增值税的缴纳。
三、房地产企业纳税筹划实际应用
篇5
税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。
房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。
对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。
二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略
1、代收费用纳税筹划
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。
房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。
2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划
房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。
根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。
实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。
3、销售商品房促销活动纳税筹划
销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。
若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。
如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
1、 利用避税临界点进行税收筹划
按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。
设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。
故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。
另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。
2、 利用利息费用进行税收筹划
根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。
3、选择较好的建房方式进行税收筹划
土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。
四、房地产开发企业企业所得税税收筹划
房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。
根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。
由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。
1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间
例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。
2、 合理推迟工程结算时间
根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。
参考文献：
[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》
[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6
篇6
一、土地增值税的筹划
我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。
筹划方案1：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元
扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元
土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元
筹划方案2：
如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元
扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元
土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元
筹划方案3：
公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元
扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元
土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元
从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。
由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。
二、营业税的筹划
营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。
三、企业所得税的税收筹划
企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2006年版.
[2]李龙梅.企业税务筹划误区分析.财会通讯（理财版）,2006年第4期.
[3]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究.财会通讯（理财版）.2007年第4期.
篇7
一、房地产开发企业经营活动涉税概述
房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。
二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题
（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。
（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。
三、房地产开发企业税务筹划方案设计
（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。
（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。
篇8
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1 为写字楼,营业收入为20 000万元,可扣除项目金额为6 000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4 000万元,可扣除项目金额为2 400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20 000-6 000=14 000(万元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14 000×60%-6 000×35%=6 300(万元)。项目2:增值额=4 000
-2 400=1 600(万元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1 600×40%-2 400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6 300+520=6 820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20 000+4 000=24 000(万元),扣除项目总金额=6 000+2 400=8 400(万元),增值额=24 000-8 400=15 600(万元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15 600×50%-8 400×15%=6 540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1 000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1 000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(万元)。即当该公司的销售价格在1 285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1 071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1 071+5.5%y;增值额=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷3 500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 100×40%-3 500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(万元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1] 国土资源局.2009年调查报告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2] 国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
篇9
见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。
一、土地增值税的税收特征
1.土地增值税定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。
2.土地增值税征、缴管理
纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。
3.土地增值额的计算
土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费
计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。
4.土地增值税额计算方法
先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：
（1）增值额/扣除项目金额≤50%
土地增值税额=增值额×30%
（2）50%
土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）100%
土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额/扣除项目金额>200%
土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
5.土地增值税税收优惠
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。
（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析
1.借款利息的筹划
大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。
这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。
2.合理提高能成本化的管理费用
房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。
3.地下车库的合理策划
商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。
如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。
如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。
4.出售固定资产与开发产品的筹划
房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。
5.合理利用土地增值税税收优惠：
普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率
6.精装商品房的纳税筹划：
房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。
随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。
参考文献：
[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.
[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.
篇10
依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。
二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划
旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。
（一）税率
“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。
（二）增值税进项税专用发票的取得
房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。
（三）房地产价格的上涨
我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。
（四）会计核算方法
增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。
三、新项目的税收筹划
根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。
（一）重视增值税专用发票的取得
营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。
1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。
2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。
（二）改善企业的经营模式
营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。
（三）明确新旧项目的费用划分依据
篇11
一、房地产开发企业税负情况
房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。
房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。
三、房地产公司土地增值税税收筹划
地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。
（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：
1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。
2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。
3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。
（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划
1.项目前期准备阶段
（1）开发主体经营组织形式的选择
首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。
（2）开发方式选择
一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。
合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
2.项目建设阶段
（1）建设期扣除项目筹划
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。
（2）借款费用的筹划
房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。
3.项目销售阶段
（1）销售方式的选择
可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。
（2）销售定价的筹划
根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、对房地产税收筹划的思考
上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。
篇12
一、土地增值税税收筹划在房地产开发公司中的重要性
首先，房地产开发公司在以国家法律为前提条件基础之下，运用税收筹划来将自身的税负成本进行不断的降低，这样也可以从中获得较多在税收方面的优惠，使公司利润提高。其次在房地产开发公司经过对土地增值税进行筹划以后，从中获得了一定的受益，他们便会慢慢地意识到税务管理体系的完善对于公司而言是多么重要，同时也将税收筹划管理水平提高了，更有利于税收管理价值最大化实现，促进了公司不断提高财务管理水平，在市场中的竞争优势更加突出。最后，在公司税收筹划中，要对国家税收政策进行学习与了解，可以对各项税收法规及政策信息与动向及时掌握，很大程度也丰富了纳税人的税收知识。房地产开发公司对于税收筹划深入地了解，会从中发现税收体系中的不足，更有利于相关部门对税法的不断完善，推动税收法律法规始终保持良好发展状态。
二、房地产开发公司土地增值税税收筹划案例分析
为了能够更好地去了解目前房地产开发公司土地增值税税收筹划具体情况，本文B房地产开发公司为例，针对此公司土地增值税情况进行了分析，具体内容如下所示：在2018 年的时候，B房地产开发公司通过商品房的销售，从中获得了9 亿元的收入，其中包含着5 亿元的普通住宅销售收入，还有4 亿元的豪华住宅销售收入。根据目前我国在税法方面的相关规定，要将税前项目的相关金额扣除掉，约为5.5 亿元，其中3.7 亿元是普及住宅税前扣除金额，2.3 亿元是豪华住宅税前扣除金额，以下针对该公司增值税通过两种方法来计算。税收筹划计算方法一：分别计算豪华住宅、普通住宅增值税其中普通住宅增值税计算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于结果50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 万元。所以应该缴纳的土地增值税总计=390+565=955 万元。税收筹划计算方法二：共同计算普通住宅与豪华住宅增值税增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于结果>50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(9000-5500)*40%=1400 万元。由此可以看出，增值税计算方法的不同所缴纳的税收也会不一样，而房地产开发公司就需要以自身具体情况为依据，从中选择最为恰当的土地增值税税收筹划的计算方法，这样公司才能实现税负成本的降低，利润的最大化，同时还能够将财务风险有效避免，使公司竞争力提高。
三、房地产开发公司土地增值税纳税筹划存在的问题
（一）税收筹划目标不明确
从目前我国的实际情况来看，针对房地产开发公司，也只是有极少的公司真正意义上对土地增值税税收筹划工作进行了开展，仍然还有很多公司未将税收筹划有效地落实。与其他的工作内容对比，土地增值税税收筹划工作的开展会更加繁琐，并且专业性较强，需要公司相关工作人员在税收筹划能力方面具备丰富的经验及较强的专业知识，与此同时还要对税收筹划政策有一个深入地了解，且能够掌握准确与熟练。而这些都是房地产开发公司土地增值税税收筹划工作有序进行的前提条件，这些问题的存在会使得公司在税收筹划目标制定时不够明确，筹划思路不清晰，从而造成公司土地增值税税收筹划顺利开展受到影响。
（二）政府及相关税务部门缺乏完善的措施
之所以说政府及相关税务部门措施不够完善主要体现在以下三方面：第一，最近几年国家针对土地增值税相继出台了很多政策，而房地产开发公司在纳税筹划方面的发展却明显无法紧跟政策的步伐，虽然一些纳税筹划与法律法规相符，但是极易受到某一项政策变化而出现了互相矛盾情况的发生。第二，国家相关的税收部门在土地增值税税收筹划方面的宣传明显不够，导致很多房地产开发公司对于税收筹划合法性存在不正确的认识。第三，政府相关的部门在房地产开发公司清算政策的落实上不够重视，造成政策难以真正落到实处，进而导致一些公司出现损失，甚至影响到其他相关企业。
（三）公司缺乏对税收筹划理论的认识
在我国绝大多数房地产开发公司对于税收筹划的真正意义都没有一个正确的理解，甚至还有些公司为了能够实现其利润的最大化，触犯了法律，通过一些不法手段，或者是在税收筹划方法上做了手脚。还有部分房地产开发公司的负责人员认为偷税漏税是正常现象，将税收筹划与其相提并论，觉得二者没有什么区别。总而言之，房地产开发公司管理人员对税收筹划理论存在认识上的偏差，从而造成公司不能真正意义上将土地增值税税收筹划工作进行下去。
四、解决房地产开发公司土地增值税税收筹划问题的对策
（一）明确筹划目标
由于税收筹划工作其具备了综合性、专业性、政策性等诸多的特点，所以房地产开发公司如果想要将土地增值税税收筹划工作有序开展下去，就要对税收筹划目标进行明确。如果与其他工作进行比较，土地增值税税收筹划开展工作时难度更大，但是仍然需要根据我国法律法规，以此为依据将土地增值税税收筹划顺利开展。而房地产开发公司税收筹划目标的明确会在很大程度上使公司经济效益提高，帮助公司经济发展与税收始终处于良性循环状态，推动公司长远发展。
（二）享受国家的优惠政策
最近几年，针对房地产发展方面，国家也相继出台了很多政策，由于这些政策调整、修订较为频繁，房地产开发公司就要随着政策的变化及时地对税收筹划进行更新，在对国家政策进行动态了解的基础之上，充分利用优惠政策，从中寻求发展机遇。另外公司内部税收筹划人员要依据实际情况对土地增值税税收筹划方案进行制定，对政策改变情况进行了解的同时，能够准确把握政策变化趋势。例如《土地增值税暂行条例》中指出，以20%作为项目金额扣除的边界线，当纳税人将普通房屋进行销售的时候，如果增值额>扣除项目的20%，要求所有增值额实施纳税规定；若增值额
（三）强化公司对税收筹划的认识
房地产开发公司土地增值税税收筹划工作的顺利进行，公司管理层对税收筹划的正确认识非常重要，这也是税收筹划工作实施的前提条件。为此公司负责人对税收筹划开展过程中，要考虑是否触犯了国家法律，不能出现违法行为。除此之外，公司管理人员要对偷税漏税、避税间的差异性有一个系统地认识与了解，使公司声誉、形象、影响力免受影响。而公司内部与税收筹划接触的人员要加强培训，通过此方法来将税收筹划能力提高，能够制定出与公司发展相匹配、符合法律法规、紧跟时展、市场变化的税收筹划方案。
五、结语
在房地产开发公司经营过程中，不管是税收筹划的制定，还是土地增值税的缴纳都要以法律法规作为前提条件，这样对于公司税负成本的降低也是非常有利的。而公司税收筹划目标的明确、优惠政策的享受、管理人员的正确认识同样也能够推动土地增值税税收筹划工作的顺利进行，这也是避免出现违法行为的有效保障，同时也是公司健康持续发展的奠基石。
参考文献
[1]王璐.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2020，14(04):44+46.
篇13
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税
同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题
增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨
(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提
增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。
(二)增值税税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。
